주택시장 연착륙 가능성 점검

2023. 2. 21
KB금융지주 경영연구소

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Contents
Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점
1) 주택시장 현황
2) 연착륙과 경착륙 기준과 주요 쟁점

Ⅱ. 주요 쟁점 점검
1) 주택가격 급락 가능성
2) 2023년 주택시장 전망
3) 금리 인상에 따른 가계부채 위험
4) 거래량 감소의 심각성과 회복 가능성
5) 미분양 아파트 확대 리스크
6) 부동산 PF 위험은 어느 수준

Ⅲ. 결론 및 정책적 시사점

2
<2>
I. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점

1) 주택시장 현황
2) 연착륙과 경착륙 기준과 주요 쟁점

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 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-주택시장 현황

[시장 현황] 거래 절벽과 함께 주택가격 하락세 확대

 주택매매가격 하락세가 지속되고 있으며, 2021년 상승률이 높았던 지역을 중심으로 크게 하락

‐ 주택매매가격은 2021년 연간 약 15% 상승하였으나, 2022년 하반기 이후 하락세가 지속되면서 연간 1.83% 하락
‐ 수도권에서는 인천, 비수도권에서는 대구와 대전에서 큰 하락폭을 기록하였으며, 전국적으로 하락폭이 점차 확대

 주택매매거래량은 수도권 중심으로 급감, 5개광역시 역시 거래시장 침체 뚜렷

‐ 특히 2022년 수도권의 월평균 주택매매거래량은 약 2.1만호로 2020년(월평균 4.1만호) 대비 절반 수준으로 감소
‐ 기타지방은 2021년 말까지 주택매매거래량이 증가. 2022년 이후 감소하긴 하였으나, 감소폭은 수도권에 비해 상대적으로 적은 편

지역별 주택매매가격 변동률 추이 주요지역 연간 주택매매가격 변동률 지역별 주택매매거래 추이

25 (전년동월비,%) (%) (만건) 기타지방
'21 '22 16
18.6
17.0 5개광역시
전국
15.0
20 14 수도권
수도권 12.5 12.3
11.6 11.3
5개광역시 9.1 9.4 12
8.2
15 기타지방
10
10 1.0
8
-0.2
5 -1.3 -2.2 6
-3.1 -3.3 -2.5
-4.4
-6.4 -5.5
4
0
5개광역시
전국

서울

부산

대구

광주

대전

울산
수도권

기타지방

2
-5
'11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 0
'11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행 자료: 한국부동산원

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 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-연착륙과 경착륙 기준

[기준 점검] ①주택시장 경착륙 우려가 시장의 최대 현안으로 부각되고 있으나, 과도한 불안은 경계해야

 최근 거래량이 급격하게 위축되고 주요 아파트가격 하락폭이 확대되면서 주택시장 경착륙에 대한 우려가 확대

‐ 주택시장의 전반적인 지표가 악화되는 가운데 급격하게 가격이 하락한 특정 단지가 언론, SNS 등 미디어를 중심으로 확대되면서 주택경기
경착륙에 대한 우려가 과도하게 확산

 일부 아파트 급락 폭이 언론 및 시장에서 과도하게 인식되면서 시장 불안감 확대

‐ 아파트는 단독·연립에 비해 변동성이 크기 때문에 체감하는 가격 변동폭이 전체 주택에 비해 높음
‐ 20%이상 가격이 하락한 아파트(6.5%)가 전체 주택매매지수에 미치는 영향은 -0.86%p 수준에 불과

 향후 주택시장 경착륙을 막기 위한 대비는 반드시 필요하나 과도한 불안감 조성은 오히려 시장에 부정적인 요인으로 작용

2022년 아파트 가격 변동 분포 주택유형별 매매지수 변동성

25 평균 표준편차
(%) 차트 제목 (%) 단독 1.8 2.2
평균 • 2022년 12월 동탄 A아파트는
-3.12% 가격상승 및 횡보 20 연립 3.3 4.3
전년대비 -27%, 강남권 재건축
28.8 42.8% B아파트는 -16% 하락한 반면, 아파트 5.5 6.8
동기간 전체 아파트 변동률은 15
20%이상 하락 20.6 -3.1% 불과
6.5% 10
• 2022년 12월까지 전년말 대비
13.9
가격이 20% 초과하여 하락한
9.4 5
7.6 아파트는 전체 아파트의 6.5%
6.5 6.8 6.4 에 불과(전체 주택의 4.2%)
0
• 실제 절반의 아파트가 가격 유지
또는 상승하였고, 0~5% 하락한 -5
아파트가 21%로 상당수 아파트
(63%)가 가격하락을 겪지 않음 -10
'00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22

주: 2022년 12월 기준. 전년말대비 변동률

자료:KB국민은행, KB경영연구소 자료:KB국민은행, KB경영연구소

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 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-연착륙과 경착륙 기준

[기준 점검] ②주택경기 위축기를 기준으로 보면 외환위기에 근접한 가격 하락시 리스크 확대

 주택가격 하락을 금융시스템이 감내할 수 있느냐의 여부로 경착륙을 판단해야 하며, 금융위기 보다는 외환위기 상황이 더 적합
‐ 주택가격이 단기간에 급락하면서 가계부채 부실, 건설사 부도 등 주택시장 뿐 아니라 국내 금융시스템 및 경제 전반의 급격한 위축에도 영향을 주는
경우를 경착륙으로 볼 수 있음
‐ 금융위기 당시 미분양 이슈 등이 존재했으나 완만하게 가격이 하락하면서 경제적 충격은 최소화했다는 점에 경착륙으로 보기 어려움

 단순히 가격 지표만으로 판단하기는 어려우나 KB주택가격지수를 기준으로 할 경우 7% 이상 하락 시 리스크가 확대될 것으로 판단

‐ 일반지수와 실거래가 지수의 변동폭은 약 4배 정도 차이가 나며, 7% 이상 하락 시 실제 주택가격 하락은 30%에 육박하며 경착륙 가능성도 커지는
것으로 판단. 이는 과거 외환위기보다는 크게 낮은 수준이나 금융위기보다는 단기간 하락폭이 커질 경우를 의미

외환위기시 지역별 주택매매가격 추이 금융위기시 지역별 주택매매가격 추이 과거 주택가격 하락폭 및 미분양 물량

구분 IMF 외환위기 글로벌 금융위기

전국 -12.37% -0.03%(‘12)

서울 -13.24% -2.88%(‘12)

부산 -10.42% -0.07%(‘13)

대구 -15.57% -2.24%(‘08)

인천 -12.72% -3.98%(‘12)

광주 -15.71% -0.67%(‘09)

대전 -4.38% -0.98%(’12)

울산 -13.64% -0.79%(‘08)

미분양 최대 약 11.6만호 최대 약 16.6만호

기준연도 1998년 2008~2013년

주: 괄호 안은 주택가격 최대 하락 연도
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행 자료: KB국민은행

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 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-연착륙과 경착륙 기준

[참고] 주택가격 주요 지표 비교

 주택시장에는 가격을 나타내는 다양한 지표가 존재하며 지표에 따라 변동률도 각각 다르게 나타남
‐ KB국민은행은 부동산에서 중개업소 기반의 가격 데이터를 기준으로 작성된 반면, 실거래가지수는 실제 거래 건수를 기준으로 작성
‐ 통계상의 샘플, 통계작성 방식에 따라 변동률이 다르며, 실거래를 기준을 작성되는 실거래가지수의 변동폭이 가장 큰 편

 어떤 지표를 기준으로 시장을 설명하는지에 대한 명확한 인지가 있어야 함

‐ 주로 변동기에 지수와 실거래가와의 가격 격차가 커지며,
‐ 이는 소위 급매 등의 거래가 지수에 반영되는지 여부가 영향을 미치기 때문 일반 지수

주요 기관별 주택가격 지표의 비교 실거래가 지수

구분 KB국민은행 한국부동산원 공동주택실거래가 주요 기관별 아파트지수 변동률 추이

Carli index Jevons index 반복매매모형(기간 내 두번 이상
25
지수산식 (표본 가격비의 산술평균) (표본 가격비의 기하평균) 거래 발생한 자료만 활용, 동일주 실거래가 KB 부동산원
택 가정, 유효건수 조건) 20
자료 (매매)2006 (17년차)~
1986 (37년차)~ 2003 (21년차)~ 15
시계열 (전세)2014 (9년차)~
대상 아파트, 연립다세대, 단독주택 아파트, 연립다세대, 단독주택 아파트, 연립다세대
10
아파트: 5단계 (신 / 구) 아파트 : 6단계
규모별 아파트: 5단계
연립다세대: 3단계 연립다세대: 4단계 5
(면적별) 연립다세대: 2단계
단독주택: 4단계 단독주택: 3등급
아파트: 101구 78시 71군 아파트 : 101구 77시 8군 0
조사대상
연립 및 단독: 103구 27시 3군 연립 및 단독: 101구 78시 81군
-5
합계: 68,500호 합계: 47,300호
표본규모 아파트: 63,000호 (주간&월간) 아파트: 36,000호 (주간&월간) -10 KB 대비 실거래가 지수
조사자 연립다세대: 2,500호 (월간) 연립다세대: 6,480호 (월간) 지자체에 신고된 공동주택 가격 변동률차이 평균 3.7배
단독주택: 3,000호 (월간) 단독주택: 4,820호 (월간) 을 기준으로 작성 -15
주택 인근 공인중개사가 실거래
가에 근거하여 가격을 입력하고 부동산 시장 조사전문가가 자료 및 -20
조사방식 지역별담당자가 검증· 확정 현장조사 등을 통해 거래가능가격 '07 '09 '11 '13 '15 '17 '19 '21
* 매도자나 매수자의 호가는 조 산정
사하지 않음
자료: 한국부동산원
자료: KB국민은행, 통계청

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 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-연착륙 vs 경착륙

[주요 쟁점] 과도한 우려 확산 보다는 다양한 측면에서 시장을 판단할 필요

 최근의 주택시장 주요 지표가 악화되면서 다양한 이슈들을 중심으로 주택시장에 대한 우려 부각

• 높은 가계부채비율(가처분소 • 2020~2021년 가격
득대비 206.5%(‘21))과 소득 금리상승과 높아진 가격에 상승분은 과도한 수
대비 높은 주택가격비율(PIR)
가계 부담 가중 대한 수요 부담 준으로 2020년 이전
까지 하락 가능

주택가격 거래의 급격한

하락폭 확대
주택시장 경착륙 ? 위축

• 최근 가파른 하락(-1% • 2022년 수도권 아파트매매

대)이 1년 간 지속 시 거래량 전년대비 절반 수준
10% 이상 하락할 가능성
경고 PF 익스포저의
미분양 증가
과도한 확대

• 2022년 미분양 약 5만 호 • 주택경기 호황기에 크게

증가(1.8만→6.8만) 증가한 PF 익스포저가
주택가격 하락으로 부실화

주택가격 외에 가계부실 가능성, 거래시장, PF 부실 등과 관련해 전반적인 점검 필요

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Ⅱ. 주요 쟁점 점검
1) 주택가격 급락 가능성
2) 2023년 주택시장 전망
3) 금리 인상에 따른 가계부채 위험
4) 거래량 감소의 심각성과 회복 가능성
5) 미분양 아파트 확대 리스크
6) 부동산 PF 위험은 어느 수준

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 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-주택가격 급락 가능성

[주택가격 급락 가능성] ①매수심리 위축으로 인해 주택시장은 당분간 조정 국면

 주택시장 위축세가 확대되면서 최근 주택가격 급락에 대한 우려 대두

‐ 국내외 경기침체 및 금리인상 여파, 매수심리 위축에 따른 가격 하방 압력이 점차 확대
‐ 글로벌 금융위기 당시 국내 주택시장은 큰 하락세를 겪지는 않았으나, 서울 및 수도권을 중심으로 장기간 위축세 지속

 2020~2021년 주택가격의 급등에 대한 부담으로 가격 조정은 불가피

‐ 2020년 ~2021년 2년간 전국적으로 20%가 넘는 상승률을 보였으며, 수도권은 30%를 상회
‐ 주택경기의 호황이 지속되면서 수요가 과도하게 집중되었으며 이로 인해 수도권을 포함해 전국적으로 주택가격이 크게 상승

주택매매가격지수 장기 추이 2020년과 2021년 주택가격 변동률

IMF 글로벌금융위기
480 수도권 급등 이후
비수도권 상승
430 공급충격 글로벌금융위기 이후
3저 호황 극복 수도권 침체,
380 인구 급증 200만호 건설 회복 주택가격 급등시기 지방가격 상승

330
IMF로
시장침체
280
전국 +44%
서울 +73% 전국 +28%
230 서울 +47%
전국 +61% 전국 -11%
180 서울 +59% 서울 -11%

전국 +10% 전국
130 서울 -5%
서울
80
'86 '88 '89 '91 '93 '95 '96 '98 '00 '02 '03 '05 '07 '09 '10 '12 '14 '16 '17 '19 '21 '23

자료: KB국민은행

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 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-주택가격 급락 가능성

[주택가격 급락 가능성] ②주택시장 조정은 불가피하나 급락 가능성은 제한적

 주택금융 규제(LTV, DTI) 수준을 고려할 때 국내 주택담보대출의 부실 위험은 구조적으로 높지 않은 상황

‐ 과거 금융위기 당시 주요국의 LTV는 미국이 최대 100%, 영국 80~100%, 홍콩 70%대, 호주 65~95%대로 상당히 느슨한 기준인데 비해 한국은
50% 수준을 유지했으며, 이는 가계 부실 및 주택보유자들의 급매 억제 요인으로 작용

 과거 강력한 금융규제(LTV·DTI) 및 최근 규제완화 정책 기조, 분양물량 축소 가능성 등 감안 시 급락가능성은 제한적

‐ 과거 강도높은 대출규제(주요 지역 LTV 40%, 15억 원 대출 불가 등)로 가구의 LTV 비중(’22.1Q 평균 LTV 38.7%)은 낮은 수준 유지
‐ 정부의 규제 완화 기조가 지속될 것이므로 하락폭 축소에 일정 부분 영향

규제 완화 전 주택담보대출 규제(LTV·DTI) LTV 현황

투기과열/ 조정대상지역외 금융위기 당시 주요국 LTV
주택 조정대상지역 기타
구분 투기지역 수도권
가격 80% 75% 74%
LTV1) DTI LTV DTI LTV DTI LTV DTI 64% 61%
49%
고가주택 서민실수요자4) 60%2) 60% 70%3) 60% 70% 60% 70% 없음
기준 이 무주택세대 40% 40% 60% 50% 70% 60% 70% 없음
하 (9억
원칙 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음
원 이하) 1주택 프랑스 미국 독일 홍콩 영국 한국
주택 예외 40% 40% 60% 50% 60% 50% 60% 없음
자료: 주택금융공사, 금융위원회
구입시 2주택 0% - 0% - 60% 50% 60% 없음

고가주택 원칙 0% - 0% - LTV구간별 대출 비중(‘22.1분기 기준) (%)

상 동
구입시 예외 40% 40% 60% 50%
비은행 19.1 34 31.9 14.5
주: 1) 투기지역 및 투기과열지구의 9억 이상 주택은 9억 이상 초과분에 LTV 20% 적용, 15억 원 이상 아파트 대출금지
2) 6억 이내 60%, 6~9억 구간 50%, 9억 원 이하만 대출 취급 40%이하 40-60% 60%대 70%대 80%초과
3) 5억 이내 70%, 5~8억 구간 60%, 8억 원 이하만 대출 취급
은행 58.4 31.9 8.8
4) 투기/조정대상지역 내 최대 대출 한도 4억 원 이내, 차주 단위 DSR 적용(은행권 40%, 비은행권 60%) 0.7

자료: 한국은행, 금융기관 업무보고서

<11>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-주택가격 급락 가능성

[주택가격 급락 가능성] ③일부 주요 아파트 단지, 주택경기 변동에 민감해 지표 대비 체감경기 낙폭 커

 최근 일부 지역을 중심으로 아파트 가격이 빠르게 하락하며 주택시장 경착륙에 대한 우려 확대

‐ 현재 서울 아파트매매가격지수는 고점대비 5.8% 하락한 수준이나, 일부 주요 아파트단지의 경우 가격 변동폭이 큰 것으로 나타남
※ 강남구 재건축 단지인 은마아파트의 경우 고점(’22.6월) 대비 19% 하락

 일부 가격 급락한 아파트 단지들이 존재하나, 주택매매지수 하락폭에 미치는 영향은 미미

‐ 2022.12월 기준 전년대비 전국 아파트가격은 -3.1% 하락. 가격이 20% 이상 하락한 아파트 비중은 전체의 6.5% 수준(전체 주택의 4.2%)
‐ 일부 급락한 아파트가 전체 주택매매가격지수 하락에 미치는 영향은 -0.86%p로 크지 않음

아파트가격지수와 주요 아파트 시세 변동률 가격 변동률에 따른 아파트 비중 분포

60 (전년동월대비, %) 전국 60 (전년동월대비, %) 서울 강남구
서울 도곡 렉슬 +5~+10%
50 서울 강남구 50 개나리 푸르지오 0~+5%
용인 수지구 은마 7.6
40 40 28.8 +10%이상
6.4
30 30
6.5 -20%이상
20 20
비중(%)
10 10 6.8
0 0 -20~-15%
20.6 9.4
-10 -10
13.9 -10~-15%
-20 -20
-5~0%
-10~-5%
-30 -30
'06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22

주: 서울시 및 자치구는 아파트매매가격지수 기준. 지역별 아파트단지는 84㎡(전용면적) 시세 기준 주: 2022.12월 기준. 전년말 대비 변동률
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행

<12>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-주택가격 급락 가능성

[주택가격 급락 가능성] ④주택가격 하락기, 단기간 일정수준 하락 후 유지

 2005년 이후 연간 아파트 가격 등락 분포는 상승기, 하락기에 서로 다른 양상

‐ 상승기(2006, 2011, 2020, 2022년)에는 전체 아파트의 89%가 가격이 상승했으며 37%가 1년간 20% 이상 급등 (53.8%가 10% 이상 상승)
‐ 하락기(2012, 2019, 2022년)에는 전체 아파트의 46.3%에서 가격 하락 발생, 8.7%의 아파트가 10% 이상 급락

 주택가격 하락기에는 단기간 일정수준 하락 후 유지. 이는 주택보유자의 거래 유보로 인해 하방 경직성이 존재하기 때문

‐ 가격 상승기에는 추가 상승에 대한 기대감으로 선호지역을 중심으로 큰 폭의 가격상승이 이루어지며 지역별 상승폭이 크게 차별화
‐ 반면, 가격 하락기에는 단기간에 일정 수준 이상 하락 시 주택보유자가 거래를 유보하는 경향이 있으며, 하락폭이 커지면 일부 매수 수요가 생기면서
연간 하락폭이 10%를 넘어가는 주택의 비중은 크지 않음

상승기와 하락기의 가격 변동률 분포

상승기 하락기

주: 2022년은 전년말대비 11월까지 변동률 자료:KB국민은행, KB경영연구소

<13>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-2023년 주택시장 전망

[2023년 전망] ①주택매매가격 4.1% 하락 전망

 주택시장의 위축은 금융위기 당시보다 클 것으로 전망

‐ 금융위기 당시 수도권은 하락한 반면, 비수도권은 상승 추세를 보임에 따라 전국 매매가격은 보합세 유지
‐ 그러나 최근 주택시장은 수도권과 비수도권의 경기침체가 동시에 진행되면서 실제 시장 분위기는 더욱 크게 위축
‐ 주택경기 변동에 심리적 요인이 미치는 영향이 상당하다는 점을 감안하면 수도권과 비수도권의 동시 침체로 인해 하락폭 확대 가능성 존재

 2023년 전국 주택가격은 4.1% 하락(서울 3.5%)하는 등 지난 금융위기보다는 하락폭이 클 것

‐ 금융위기 이후 수도권 위축세가 장기화되면서 2012년 수도권 주택매매가격은 3% 하락
‐ 매수심리 위축 및 경기불확실성 지속시 주택시장 4~5% 하락이 예상되며, 특히 그동안 크게 상승한 일부지역을 중심으로 하락폭이 커질 수 있음

시나리오에 따른 주택매매가격지수 변동률

25
(전년대비, %) (단위 %) 전국 수도권 서울 5개광역시 기타지방
전국 수도권
20 2021년 15.0 18.6 12.5 11.6 9.1

15 2022년 -1.8 -2.7 -1.3 -2.2 0.6

시나리오1
10 -1.3 -1.7 -1.1 -1.6 -0.8
(하반기 반등)

5 시나리오2
-2.6 -2.9 -3.1 -2.1 -2.5
(금융위기 수준)
0 ’23e 시나리오3
(금융위기 보다 -4.1 -4.9 -3.5 -4.3 -2.9
-5
위축 심화)

-10 시나리오4
-4.8 -6.0 -4.5 -5.2 -3.2
'04
'05
'06
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
'16
'17
'18
'19
'20
'21
'22
'23e

(경제적 충격 발생)

자료: KB국민은행, KB경영연구소

<14>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-2023년 주택시장 전망

[2023년 전망] ②서울 아파트 가격 하락세, 단기 급락 후 장기 보합 가능성에 무게

 서울 아파트 시장은 실수요와 더불어 투자 수요가 집중되는 지역으로 매수심리 위축 여파가 가장 크게 반영

‐ 지난 금융위기 당시 서울, 특히 강남권 아파트 시장은 단기간에 빠르게 위축
‐ 일부 강남 아파트단지의 경우 20% 이상 하락한 지역도 존재하나 이후 빠르게 회복

 한편 가격 하락세에도 불구하고 급락 기간은 길지 않았던 점에 주목

‐ 금융위기 이후 서울 및 수도권은 단기간 하락한 후 반등 및 하락을 반복하는 등 장기간 위축세를 지속
‐ 가격 하락시 급락 추세의 지속 기간은 길지 않고 가격의 하방경직성이 강한 시장으로 볼 수 있음

지역별 아파트 매매가격 변동률 추이

30 6개월 5개월 47개월 100%
계열5 하락 전년동월대비
서울 최대 하락폭
90% 하락 시기 지속
25 강남구
(서울 기준) 기간
전국 80%
20 기타지방 전국 서울 강남구
70%
15
60% ‘04.10~ 6개월 -0.6% -1.6% -5.9%
’05.3
10 50%

40% ’09.3~
5 5개월 -2.8% -2.8% -8.2%
’09.9
30%
0
20%
서울 ’10.8~
47개월 -1.2% -4.8% -6.3%
-5 -1.6% -2.8% 10% ’14.6
-4.8%
-10 0%
‘22.11~ 진행중
'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22

자료: KB국민은행

<15>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-2023년 주택시장 전망

[2023년 전망] ③일부 가격 급락 가능성이 높은 지역 존재: 세종, 경기, 인천, 대전, 부산

 그동안 아파트 가격에 장기 상승과 단기 급등이 모두 지역별 아파트 가격 상승률 분포

발생한 지역(세종, 경기, 인천, 대전, 부산)에 주목할 필요 장기 상승 (2012말~2021말)
100
‐ 지난 10년간 장기상승세를 보인 지역 중 최근 2년간 단기 80 +0~20%
+20~60%
급등한 지역은 세종, 경기, 인천, 대전, 부산 60
+60~100%
40
‐ 그동안 가파른 상승세를 보였던 지역을 중심으로 최근 20
+100~140%
+140~180%
아파트 가격이 빠르게 하락하는 모습 0 +180%이상
(%) 서울 경기 인천 부산 대전 대구 광주 울산 세종 강원 경남 경북 전남 전북 충남 충북 제주
‐ 2022년 아파트 매매가격 하락폭은 세종(-9.8%) >
대구(-5.5%) > 대전(-5.2%) > 인천(-4.0%) > 경기(- 단기 급등(2019말~2021말)
100
3.1%)>서울(-1.6%)순 80 +0~20%

60 +20~40%
 단기 상승폭 감안 시 이들 지역은 추가 가격 하락 40
+40~60%
+60~80%
가능성도 높을 것으로 예상 20
+80~100%
0 +100%이상
‐ 2022년 들어 주택가격이 빠르게 하락함에도 불구하고, (%) 서울 경기 인천 부산 대전 대구 광주 울산 세종 강원 경남 경북 전남 전북 충남 충북 제주
경기 및 세종은 2019년말 대비 60%이상 가격이 높은
최근(2019말~2022.11)
아파트 비중이 30%를 초과 100
하락
‐ 인천, 대전, 부산의 경우 동기간 대비 60%이상 가격이 80
+0~20%
60
높은 아파트의 비중이 20%내외 수준으로 여전히 추가 +20~40%
40 +40~60%
가격 하락 가능성 존재 +60~80%
20
+80~100%
0
+100%이상
(%) 서울 경기 인천 부산 대전 대구 광주 울산 세종 강원 경남 경북 전남 전북 충남 충북 제주
43% 21% 20% 18% 31% 26% 60%이상 비중

주: 지수산출시와 가중치가 다르기 때문에 지수와 순서에 차이가 발생할 수 있음

자료: KB국민은행, KB경영연구소

<16>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-금리 인상에 따른 가계부채 위험

[금리 인상에 따른 영향] ①급격한 금리인상에 따른 이자부담 증가로 매수심리 빠르게 위축

 금리인상에 따른 부정적 여파 우려. 금리상승은 주택가격 하락 및 거래량 감소에 영향을 미치는 주요 요인

‐ 올해 1월 기준 기준금리는 3.50%를 기록. 단기간에 금리 인상이 가속화되면서 매수심리가 빠르게 위축
‐ 투자성 자금이 집중되는 서울 아파트 시장은 단기 유동성 변화와 유사한 흐름. 금리인상 여파에 따라 가격 하방 압력이 가장 클 것으로 예상

 대출규제 완화에도 불구, 높은 주택가격과 대출금리 부담으로 매수심리는 급격히 위축

‐ 주택가격 상승과 함께 최근 1년 사이에 금리가 빠르게 인상되면서 월상환금 부담은 급증
‐ 최근 주택담보대출 규제 완화로 LTV 50%가 적용될 예정이나, 이자부담으로 주택 구매로 이어지기엔 제한적

기준금리 및 주택담보대출금리 추이 주택담보대출 금리와 순증액 서울 아파트 매입시 대출 부담 비교

8 8 8 주담대 아파트가격/ 월상환금
(십억원) (%) 시기
예금은행 주택담보대출금리(우) 금리 (대출금액) (만원)
7 한국은행 기준금리 7
6
6 6 12억 8천
22.10 4.82% 268
(5억 1천)
4.63 4
5 5 1.4배
11억 8천
4 3.5 2 4 ‘21.9 2.88% 195
(4억 7천)
3 3 10억
0 ‘20.9 2.44% 161
(4억)
2 2 2배
7억 8천
-2 ‘18.9 3.29% 136
1 1 (3.1억)
주담대 순증액(좌)
0 -4 주담대 금리(우) 0 5억 2천
‘12.6 4.76% 110
'01 '03 '05 '07 '08 '10 '12 '14 '15 '17 '19 '21 '22 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22 (2.1억)

주: 주택담보대출금리(’22.12월), 기준금리(‘23.1월) 주: LTV 40%, 30년 고정, 원리금균등상환, 신규대출 기준

자료: 한국은행 자료: 한국은행, KB국민은행 자료: KB경영연구소

<17>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-금리 인상에 따른 가계부채 위험

<참고 > 금리인상 관련 연구 결과

 금리상승 시 주택가격을 하락시키는 효과는 대부분은 연구 결과를 통해 입증

 그러나 주택가격은 금리 외에 다양한 요인이 작용하며, 이로 인해 금리 상승(하락) 시 경제적 상황에 따라 주택가격의 변동폭도
다소 다르게 나타날 수 있음을 감안해야 함

저자 분석 결과

송인호(2015) • 1.22%p의 콜금리 상승은 주택가격변동률을 0.82%p까지 하락시키는 효과

이근영(2016) • 금리 하락기보다 상승기의 금리 인상이 주택가격에 미치는 영향이 크다고 분석

최윤영 외(2017) • 주택담보대출금리의 상승 충격은 주택가격과 거래량 모두를 하락시키는 요인으로 분석

엄근용·진창하(2016) • 이자율 변수로 CD금리를 사용했으며, 이자율 상승이 주택가격의 하락 요인으로 작용

• 이자율 충격의 효과가 극대화되는 시점은 주택거래량에서는 2개월 뒤, 주택가격에서는 4∼5개월 뒤로 분석

허종만·이용수(2019)
• 주택담보대출 금리가 0.25%p 상승하면, 주택가격은 1.3∼1.7%까지 하락

정화영/
• 기준금리 인상은 주택가격 상승률을 점진적으로 낮추는 요인으로 작용
자본시장연구원
(2022) • 주택가격의 상방리스크가 확대되는 등 불확실성이 높은 상황으로 단기적으로는 주택가격 조정 압력이 제한적

김대용외/ • 기준금리가 100bp 인상될 경우 1차 연도말 0.4~0.7%, 2차 연도말 0.9~2.8% 정도 각각 낮추는 것으로 분석
한국은행 • 다만 주택가격은 금리 외에도 다양한 요인의 영향을 받는다는 점에서 금리 인상이 주택가격에 미치는 영향의 크기
(2022) 가 달라질 수 있음을 감안할 필요가 있음

<18>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-금리 인상에 따른 가계부채 위험

[금리 인상에 따른 영향] ②금리 상승 시 고위험 가구 부담 증가하나 급격한 증가 수준은 아님

 과거 주택담보대출 연체율 상승은 금리보다는 경제적 충격에 의해 나타났으나, 최근의 급격한 금리 상승은 가계에 상당한 부담
‐ IMF와 글로벌 금융위기를 거치면서 은행권은 지속적으로 대출의 건전성을 강화하여 왔으며, 이는 주택경기호황, 금리 인하 등과 맞물리며 은행권
연체율은 역대 최저 수준 기록 중

 최근 주택담보대출 금리 상승으로 고위험 가구는 지속적으로 증가

‐ 가계금융복지조사(2021년 3월 기준)에 따르면 DSR이 40%를 초과하는 가구는 전체 가구수의 8.4%이며, 대출 금액 기준으로는 18.7%
‐ 주택담보대출 금리가 6%까지 상승 시 DSR 40% 이상 고위험군 가구 비중은 12.7%로, 금액기준으로는 26.7%로 증가

 LTV 규제 완화는 큰 무리가 없으나 가계부채 감안 시 거래 활성화를 목적으로 한 DSR 규제는 바람직하지 않음
연체율 추이 금리 인상시 DSR 분포 변화 추정
가구수 기준 금액 기준

3% 3%

4% 4%

5% 5%

6% 6%

자료: 한국은행 자료: 통계청, 가계금융복지조사 2021, KB경영연구소

<19>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-금리 인상에 따른 가계부채 위험

[금리 인상에 따른 영향] ③주택가격 상승기에 아파트를 구매한 가구의 상환 부담에 주목

 수도권 아파트를 구매한 30~40대 가구의 상환부담 압력이 커질 전망

‐ 주택가격이 급등한 2019년 이후 수도권 아파트 구매계층의 상당수는 30~40대(서울 60%, 수도권 54%)
‐ LTV 제한으로 서울 아파트 구입시 본인이 조달해야하는 금액은 2019년 5.2억 → 2021년 이후 8억 원대
‐ 30~40대의 소득 및 자산수준과 LTV규제를 감안하면, 주택구입을 위해 신용 및 기타 대출을 활용했을 가능성이 높음

 한편 국내 주택담보대출 중 변동금리 비중은 53%로 높은 편. 금리 상승으로 이자상환 압박은 불가피

‐ 4대 은행 변동형 주담대 금리는 연 5~7% 수준으로 변동금리 대출을 활용한 가구의 상환 부담은 상당할 전망

아파트 구매자 연령대별 비중 서울 아파트 구입시 필요자금 주요국의 변동금리 주담대 비율

(%)
40 (%) 20대이하 30대 100
14 (억원)
40대 50대 필요 자기자본
35 32 60대 70대이상
12 대출가능금액
80
30 27 27 27 26 27 10
25 23 60 53
21 21 8 8.2 8.3
21
19 6.5
20 17
6 4.9 5.2 40
15 13 13 1.8 2.6
12 4 1.5 1.6
10 2.4
20
10
4.3
4
5 5 5 2 3.4 3.7 4.2 4.0 3.3 3.4 3.9 4.3
2.4
5 0
0
핀 노 폴 그 일 몰 아 한 스 캐 독 영
0 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 란 르 란 리 본 타 이 국 웨 나 일 국
드 웨 드 스 슬 덴 다
서울 수도권 5개광역 기타지방 LTV 50% 70% 60% 40% 이 란
드
주: 2019.1~2022.11월 매매거래 기준 주: 서울 투기과열지구(9억 이하 LTV 40%, 초과분 20%) 주1: 변동금리(고정기간 1년 이내)
자료: 국토교통부 자료: KB국민은행, KB경영연구소 주2: 19년말 또는 20년말(한국 2019년말 기준)
자료: Hypostat, 한국은행

<20>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-금리 인상에 따른 가계부채 위험

[금리 인상에 따른 영향] ④실질금리는 여전히 마이너스로 실물자산에 대한 선호도는 일정 수준 유지

 최근 금리상승에도 불구, 실질금리가 아직 마이너스라는 점에서 실물자산에 대한 메리트는 여전히 존재

‐ 코로나 이후 수도권 아파트가격은 43% 상승한 반면 최근 4.7% 하락하는 등 주택시장은 하락국면에 진입한 것으로 파악
‐ 그러나 실질금리(예금은행 저축성 수신금리-소비자물가변동률)는 아직 마이너스 수준이며, 신규 진입은 어려우나 장기적으로 실물자산인 주택을
보유하려는 수요는 지속 가능

 단기간 금리상승 영향은 높으나 과거대비 여전히 낮은 금리 수준, 한편 주택담보대출 금리는 하락 추세

‐ 주담대 금리의 추가상승 가능성은 제한적으로 주택가격의 하방 압력은 다소 낮아질 수 있음

실질금리와 주택가격 변동률 기준금리와 물가상승률

7 (%) (%) 8
25 (%) 수도권 실질주택가격(좌) (%) 6 물가상승률
20 실질금리(우) 6 한국은행 기준금리 7
4 예금은행 주택담보대출금리(우)
15 5 6
10
2 4 5
5

0 0 3 4

-5 2 3
-2
-10
1 2
-15
-4
0 1
-20

-25 -6 -1 0
'00.6 '02.12 '05.6 '07.12 '10.6 '12.12 '15.6 '17.12 '20.6 '22.12 '00 '02 '05 '07 '10 '12 '15 '17 '20 '22

주: 실질금리=예금은행 저축성수신금리-소비자물가변동률. 실질주택가격=주택가격변동률-소비자물가변동률

자료: KB국민은행, 한국은행

<21>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[거래량 회복 가능성] ①과거 대비 거래량 감소 속도가 가장 빠르고, 낙폭도 큰 상황

 주택매매거래량은 과거 크게 3차례의 감소 시기 존재
‐ ①금융위기: 45개월에 걸쳐 수도권 중심으로 거래량이 약 65% 감소
‐ ②금융위기 이후 주택가격 하락기: 본격적인 주택시장 위축기로 전국적으로 15개월 동안 약 26% 감소
‐ ③주택가격 상승세 둔화 및 급등 이전: `15년 주택가격 고점 이후 `20년 급등기 이전 장기 감소세, 전국적으로 47개월간 약 40% 감소

 매매거래량 감소는 과거 대비 상당히 빠른 편

‐ 2020년 말 수도권을 시작으로 5개광역시와 기타지방까지 거래 위축 확산. 약 24개월간(‘22.12월까지 기준) 전국적으로 약 60% 감소

과거 주택매매거래량(12개월 평균) 및 주택가격변동률 추이 과거 주택매매거래량 감소 시기

감소
시기 기간 감소폭 특징
지역
‘07.2~
약 65%
① ’10.11 수도권 금융위기
(수도권)
(45 개월)

금융위기
‘11.12~
약 26% 이후
② ’13.3 전국
(전국) 주택가격
(15개월)
하락기

주택가격
‘15.11~
약 40% 상승세
③ ’19.10 전국
(전국) 둔화 및 급
(47개월)
등 이전

상승세
‘20.12~ 약 60% 둔화 이후
현재 전국
(24개월) (전국) 하락세
진행 중

주1: 12개월 평균 매매거래량 기준

자료: 한국부동산원 주2: 2022.12월까지 기준

<22>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[거래량 회복 가능성] ②주택의 주요 수요층이 집중된 지역과 유형을 중심으로 거래 감소

 (지역별) 수도권과 5개광역시의 거래량이 크게 감소하였으나, 여전히 주택수요의 기반은 해당 지역에 집중된 상황
‐ 2022년 수도권과 5개광역시의 연간 매매거래량은 과거 평균 대비 57%, 58% 감소하였으나, 기타지방은 38% 낮은 상황
‐ 수도권과 5개광역시의 매매거래 비중은 57%까지 감소(평균 70%)하였으나 여전히 인구가 집중된 상황에서 증가 가능성도 존재

 (유형별) 아파트의 거래량이 크게 감소하면서 주요 주거 형태인 아파트의 거래 비율이 역대 최저치 기록

‐ 2022년 아파트의 연간 매매거래량은 약 29.9만호로 2020년 고점대비 1/3 수준이며, 과거 평균 대비 54% 낮은 상황
‐ 반면, 비아파트는 연간 약 21.0만호로 최저수준과 비슷한 상황으로 전체 매매거래 중 아파트의 거래 비율이 처음으로 60%를 하회

지역별 연간 주택매매거래량 비교 유형별 연간 주택매매거래량 비교

최저거래량: 수도권 2012년, 5개광역시 2007년, 기타지방 2006년 주: 최저거래량: 아파트 2012년, 비아파트 2010년
자료: 한국부동산원 자료: 한국부동산원

<23>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[거래량 회복 가능성] ③주택재고의 증가는 지속되고 있으며 회전율은 최저치 기록

 2022년 주택 회전율(주택재고 대비 매매거래량 비율)은 약 2.7% 수준으로 과거 평균 대비 절반에도 못 미치는 수준

‐ 2010년 약 1,452만호였던 주택 재고는 아파트의 대규모 공급이 지속되면서 2022년 약 1,900만호까지 증가
‐ 주택거래 회전율은 2015년 7.4%로 가장 높은 비율을 기록하였으며, 2020년 주택매매거래량이 크게 증가하며 7.0%까지 상승
‐ 2022년에도 주택수는 전년대비 증가하지만, 매매거래는 역대 최저치를 기록하면서 회전율은 2.7% 수준으로 급감

 2022년 주택 회전율은 과거 평균(5.9%) 대비 절반 수준이며, 과거 최저 회전율(2019년 4.5%) 보다도 낮은 통계 발표 이래 최저 수준

주택재고 대비 회전율 비교

주1: 주택재고의 경우 인구주택총조사의 주택

중 비거주용 건물내 주택 제외

주2: 2022년 주택재고의 경우 2015~2021

년 주택재고 평균증감율을 가정하여 추정

주3: 과거 평균은 2010, 2015~2021년 평균

자료: 통계청, 한국부동산원

<24>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[거래량 회복 가능성] ④주택거래 관련 지표 최악이나 회복 조짐도 존재

 주택거래 관련 지표들은 대부분 최저 수준이나 올해 들어 다소 회복 조짐

‐ 매도우위지지수와 주택거래 지수는 각각 지난해 11월, 10월을 저점으로 횡보 중
‐ 지표가 너무 낮은 수준으로 회복을 논하기는 어려우나 소폭 상승을 보이며, 바닥을 다지는 중
‐ 서울시의 주택매매거래량은 올해 1월 1,220건으로 지난해 6월 이후 처음으로 1천 건을 상회

 여전히 매수자 우위의 시장이나 가격이 최근 크게 하락하면서 매수수요는 일부 회복

‐ 매도자와 매수자의 희망가격 격차가 커지면서 거래가 이루어지지 않았으며, 점진적으로 매수자 우위의 시장으로 변하며 가격 하락
‐ 가격이 하락하면서 급매를 중심으로 거래가 조금씩 이루어지는 상황으로 판단

매수우위지수 추이 주택거래지수 추이 서울시 주택매매거래량(‘22~’23)

55 수도권
135 수도권 활발함 2000 (건) (전월대비,%) 80
매수자 많음
5개광역시
5개광역시 45
115 매매거래(좌) 60
기타지방
기타지방 증감률(우)
1500
95 35 40
1,220
75 20
25
1000
55 0
15
559
35 -20
500
5
15 매도자 많음 한산함 -40

-5 -5
0 -60
'18 '19 '20 '21 '22 '23 '18 '19 '20 '21 '22 '23
1월 3월 5월 7월 9월 11월 1월

자료: KB국민은행 자료: KB국민은행 자료: 서울시 정보광장

<25>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[거래량 회복 가능성] ⑤과거 최저거래량 감안시 지난해 대비 약 30~40% 증가할 것으로 전망

 시장 환경은 여전히 좋지 않으나, 주택가격 하락으로 인해 수요 일부 회복 가능성 존재

‐ 현재 주택매매거래 시장은 과거 금융위기를 포함하여 가장 빠르고 큰 폭으로 거래량이 감소
‐ 2022년 역대 가장 낮은 거래량이 지속된 상황이나 과거 금융위기와 비교 시 현재 상황이 크게 나쁘다고 판단되지는 않으며, 주택의 특성(투자뿐
아니라 주거생활 공간)을 감안하여 추가적인 거래위축보다 일부 항목을 중심으로 과거 최저 수준까지는 증가할 수 있을 것으로 판단

‐ 지역·유형·면적·연령·거주지별 세부항목에서 회복 가능한 부분이 존재하며, 규제 완화도 거래 회복에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음

 과거 최저 거래량은 약 73만호 수준이며, 그간 주택재고량 증가를 감안하면 지난해 대비 30~40% 증가할 것으로 전망

항목별 2022년 연간 주택매매거래량과 과거 최저수준 비교 및 과거 최저치 대비 증감 현황

지역별 유형별 면적별 연령별 거주지별
구분 전국 5개 기타 비 20대 70대
수도권 아파트 소형 중소형 중대형 대형 30대 40대 50대 60대 거주지 거주지외
광역시 지방 아파트 이하 이상

2022년 508,790 201,714 87,705 219,371 298,581 210,209 85,096 349,833 40,822 33,039 30,405 92,447 107,582 113,422 81,113 36,310 360,331 148,459

과거
735,414 271,955 159,405 212,369 503,587 218,954 79,684 500,548 63,431 50,385 35,270 163,054 209,347 182,216 107,586 45,880 582,231 153,183
최저치

최저
2012년 2012년 2007년 2006년 2012년 2010년 2010년 2012년 2007년 2008년 2019년 2012년
연도

증감 -226,624 -70,241 -103,905 7,002 -205,006 -8,745 5,412 -150,715 -22,609 -17,346 -4,865 -70,607 -101,765 -68,794 -26,473 -9,570 -221,900 -4,724

증감
-31% -26% -45% 3% -41% -4% 7% -30% -36% -34% -14% -43% -49% -38% -25% -21% -38% -3%
비율

주1: 증감 = 2022년 거래량 – 과거 최저치

주2: 증감비율 = 과거최저치 대비 증감 비율
주3: 증감이 (+)인 경우 과거 최저수준보다 높아 여전히 주택시장이 위축된 상황에서 추가적인 거래량 감소 가능
주4: 연령별 데이터의 경우 2019년부터 통계 존재하여 과거 최저수준과는 상이
자료: KB경영연구소

<26>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-미분양 아파트 확대 리스크

[미분양 아파트] ①분양수요 위축으로 지속적 증가, 과거 주택경기 침체 시기 수준으로의 증가에 관심

 2022년 12월 기준 미분양아파트는 6만 8,107호

‐ 지난해 12월 약 1.8만 호였던 미분양아파트는 1년 만에 약 4배 증가
‐ 지역별로는 대구에서 가장 많이 증가(약 1만 1천 호)했으며, 다음으로는 충남, 경기 순

 과거 미분양아파트는 주택경기 침체기마다 크게 증가했으며, 10만호를 상회한 것은 총 세차례

‐ 미분양아파트는 주택건설 200만호 건설 직후, IMF 외환위기, 글로벌 금융위기 당시 10만호를 상회
‐ 계획부터 분양까지 장기간이 소요되는 주택건설 특성상 경기침체기에 미분양 증가는 필연적
‐ 최근 청약수요가 크게 위축되면서 미분양 물량은 지속적으로 증가할 전망이며, 과거 주택경기 침체기 수준으로 증가할 지 여부가 관심

미분양 아파트 추이

180 (천호) 11.5

최근 1년간 지역별 미분양 증가 (천호)
166 비수도권
158
160
수도권
140
112 전국
120 7.5
6.6
100
80
63 68 3.3 3.2
60 1차 2.9 2.8 2.7
3차 2.4 2.1
적체시기 2차
적체시기 적체시기 1.7
40 1.0
0.9 0.9
0.3
20
0

경기

경남

서울
대구
충남

경북
울산
충북
대전

전북
인천
부산
강원

전남
광주
'94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22
자료: 국토교통부

<27>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-미분양 아파트 확대 리스크

[미분양 아파트] ②미분양 아파트의 적체 규모는 금융위기 수준까지는 안 갈 것

 미분양 아파트는 공급물량이 증가한 규모에서 가장 크게 증가

‐ 1990년대에는 60㎡이하, 금융위기 당시에는 85㎡ 초과 규모가 가장 많았으며, 2015년 이후에는 60~85㎡ 규모가 가장 높은 비중

 금융위기 당시에는 대형 평형의 미분양이 급증하며, 건설 및 금융시장의 리스크가 상당기간 지속

‐ 특히, 금융위기 직전에는 분양가 규제가 약한 85㎡초과 규모가 집중적으로 공급되었으며, 이로 인해 대형 평형의 미분양이 크게 증가
‐ 대형 평형 중심의 미분양 발생으로 인해 실수요자 시장으로 전환된 2009년 이후 미분양 해소에 상당기간 어려움을 겪음(2009년 당시 미분양 중
85㎡초과 아파트의 비중은 56%까지 상승)
‐ 금번 조정기에는 60~85㎡의 규모가 가장 많으나, 금융위기 당시보다 상대적인 리스크는 낮은 편

규모별 미분양 추이 금융위기 대비 규모별 미분양 비중 규모별 분양물량 비중 변화

100 (천호) 60㎡이하 10.4%
60-85㎡ (7,092 )
85㎡초과
80 85㎡초과
56.3%
(93,234 )
60

74.3%
60-85㎡
40 (50,589 )

20 39.7%
(65,792 )
15.3% 60㎡이하
4.0%
0 (10,426 )
(6,615 )
'93 '95 '97 '99 '01 '03 '05 '07 '09 '11 '14 '16 '18 '20 '22
'09.03 '22.12
자료: 국토교통부

<28>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-미분양 아파트 확대 리스크

[미분양 아파트] ③수도권·비수도권 동반 침체 국면으로 미분양은 향후 연 3~4만호 증가 전망

 미분양아파트는 경기 조정국면에서 나타나는 가장 일반적인 지표

‐ 주택건설 특성 상 계획부터 분양까지 상당기간 소요가 불가피 하며, 경기 침체 시(수요의 급격한 위축으로 인한) 수급 불균형은 불가피

 향후 경기 조정국면이 지속된다면 미분양아파트는 연 3~4만 호 정도 증가 가능

‐ 미분양의 증가는 경기 국면과 가장 밀접하나 분양물량 증가와도 직접적인 연관이 있음
‐ 과거 주택가격 조정시기에 미분양 증가폭은 분양물량 대비 약 11~14% 수준이었으며, 향후 연간 약 30만호 정도가 분양된다고 가정하면 연간 약
3~4만 호의 미분양이 증가할 가능성이 있음
‐ 최근 금리인상, 원자재가격 상승으로 인한 분양가 상승이 지속될 경우 미분양 증가폭이 확대될 가능성도 존재

분양물량 및 미분양 증감 추이 청약경쟁률 추이 분양가 추이

자료: 국토교통부, 부동산114 자료: 한국부동산원 자료: 부동산114

<29>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-부동산 PF 위험은 어느 수준

[PF 시장] ①PF 대출은 비은행 금융기관을 중심으로 크게 증가

 2022년 9월말 기준 금융권 PF대출 잔액은 116.6조 원으로 연평균 약 15%의 높은 증가세 기록
‐ 금융위기 이후 지속적으로 감소하던 PF대출 잔액은 2013년 35.2조원을 기점으로 다시 증가하기 시작
‐ 2010년 중반 이후 주택시장의 지속적인 호황으로 인해 2008년(76.5조원) 대비 52.4% 증가

 금융위기 당시 PF대출에서 은행이 차지하는 비중이 가장 높았으나, 2022년에는 보험사와 여전사의 비중이 크게 증가
‐ 금융위기 당시 미분양 증가와 PF부실로 어려움을 겪었던 은행을 중심으로 PF 대출 규모는 감소한 반면, 보험사와 여전사를 중심으로 PF대출이
활발하게 진행
‐ 은행권은 금융위기 당시 부동산PF 부실에 대한 부담으로 익스포저를 줄이면서 2008년 대비 41% 감소

PF대출 잔액 추이 업권별 PF 대출 잔액

140 (조원) 은행 비은행 (%) 30

증가율(우)
120 20

100
10
80
86 0
24
60
-10
40
53 14
20 -20
31
22
- -30
'08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22.9
주: 은행, 보험사, 여전사, 저축은행, 증권사 합계 주: 은행, 보험사, 여전사, 저축은행, 증권사 합계
자료: 한국은행 자료: 한국은행

<30>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-부동산 PF 위험은 어느 수준

[PF 시장] ②PF 대출의 절반은 아파트이며, 비수도권지역 사업장의 리스크가 높은 편

 PF대출 중 70%가 주택(아파트 50.3%, 아파트외 20.3%)이나, 저축은행, 증권사는 상대적으로 주택 비중이 낮음
‐ 저축은행과 증권사의 경우 PF대출에서 비주택대출 비중이 각각 58.3%, 52.5%로 절반 이상을 차지
‐ 부동산 경기 침체 시 상대적으로 리스크가 높은 비주택의 대출 비중이 높은 금융권은 리스크에 유의할 필요

 지역별로 보면 BBB급은 서울을 제외한 지역에 골고루 분포

‐ 서울을 제외한 인천·경기 역시 BBB급의 분포 비중이 높아 서울을 제외한 대부분 지역의 신용등급별 리스크는 유사한 수준
‐ 최근 미분양이 크게 증가하고 있는 대구, 경북 등의 경우 부실 확률이 더욱 높을 것으로 판단

용도별 PF 대출 비중 지역별 PF우발 채무 분포(정비사업 제외) 신용등급별 만기 구조

(%) 주거(아파트) 주거(기타) 상업/업무시설 기타

11.1 9.5 8.8 10.7

14.8
6.1 25.0
15.8
18.3 15.6
23.7
17.7 47.6
20.3 27.5

28.0
22.5
68.7 26.2
57.8
50.3
33.5
25.0
15.5

전체 은행 보험 여전 저축은행 증권

자료: 한국은행 자료: 한국기업평가 자료: 한국기업평가

<31>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-부동산 PF 위험은 어느 수준

[PF 시장] ③연체율은 아직 낮은 수준이나 향후 증가 것, 과거 대책을 통한 효율적 방안 고민 필요

 2022년 9월말 기준 PF 대출 연체율은 금융위기 대비 낮은 수준이나 지속적으로 상승

‐ 금융권 전체 연체율은 0.58%(‘22.9월)과 고정이하여신비율은 각각 0.58%, 0.99%를 기록
‐ 업권별로 다소 차이는 있으나 과거 금융위기 당시 대비 크게 낮은 수준

 부동산경기 위축이 당분간 불가피한 상황에서 익스포저 비율이 높은 금융권에서 부실 위험은 지속적으로 증가
‐ 아파트외 사업장과 고위험 사업장 대출 비중의 연관성이 크며, 업권별로는 저축은행과 증권사에서 높은 편
‐ PF대출 및 유동화 증권에 대한 채무보증을 합한 PF대출 익스포저 비율은 보험사, 여전사, 증권사 등에서 크게 증가한 반면, 은행권은 하락

 과거 금융위기 당시 미분양 관련한 정책 검토를 통해 효율적인 방안 모색 필요

PF대출 연체율 및 고정이하 여신 비율 부실우려 사업장 관련 PF 대출 현황 자기자본 대비 PF대출 익스포저 비율

연체율 고정이하여신
비율

주 1. PF대출 및 채무보증 보유금융기관 대상

주: 고위험 사업장=브릿지론은 위험지역 소재 사업장, 본 PF대
2. 여전사는 카드사 제외
출은 공정률 60% 이상이나 분양률 40% 이하 사업장
자료: 한국은행 자료: 한국은행
자료: 한국은행

<32>
Ⅲ. 결론 및 정책적 시사점

<33>
 Ⅲ. 결론 및 정책적 시사점

[결론] ①가격, 거래, 금융 시장 등을 감안 시 현재 주택시장은 연착륙 가능성이 높은 상황

 현재 주택시장 상황은 IMF 보다는 금융위기 상황과 유사

‐ 외환위기 이후 주택금융시장이 발달한 상황에서, 금융위기 직전과 최근의 경우 모두 부동산 규제강화 기조에도 불구하고 유동성 확대에 따른 투자
수요 증가에 힘입어 주택가격 상승으로 이어진 비슷한 양상
‐ 참여정부 당시에도 정책은 주로 투기수요 억제에 초점을 맞추고 있었으며, 공급 부족 이슈로 수요가 과열되었다는 점에서 현재와 유사

 주택이라는 자산에 대한 신뢰가 남아 있어, 가격하락 시 일정부분 수요 존재 등의 효과 있을 것

‐ 주택은 주식과 달리 단기간에 매도 결정이 이루어지지 않으며, 기본적으로 하방 경직성이 존재하는 시장
‐ 가계부채에 대한 부담, PF 부실화 이슈는 지속적으로 확대될 것이나 현재의 상황에서 경착륙보다는 연착륙 가능성이 높다고 판단
주택시장 여건 비교 자료: 국토교통부, 통계청, KB국민은행
1997년 IMF 2008년 글로벌금융위기 현재
위기 이전 2년간 수도권 25.9%(‘06~’07) 수도권 29.2% / 5개광역시 19.4% /
전국 3.47%(‘96~’97)
주택가격 변동률 5개광역시 5.0% / 기타지방 4.8%(‘05~’06) 기타지방 12.3%(‘20~’21)
주택가격 하락기간 수도권 위축 장기화 /
전국 주택시장 급락 전국 주택시장 하락 및 매매거래 침체
주택시장 변화 비수도권 공급부족으로 상승세
주택가격 하락기간 전국 약 1년(‘98) 수도권 약 4년(‘10~’13) 2022년 하반기 이후 동시에 하락세 전환

주택가격 하락폭 -12.4%(전국) -5.7% (수도권) -2.7%(수도권, 2022년)

1인당 총소득 /
1,146만원 / 791만원(1998년 기준) 2,673만원 / 1,458만원(2010년 기준) 4,048만원 / 2,231만원(2021년 기준)
1인당 가계총처분가능소득
가계부채 283조 / GDP대비 52% 가계부채 1,006조 / GDP대비 76% 가계부채 2,245조 / GDP대비 109%
가계부채 / GDP 대비
(1998년 기준) (2010년 기준) (2021년 기준)
전국 / 서울 PIR - 4.9/11.0(2010년 12월기준) 7.0/17.7(2022년 9월 기준)
미분양 최대 약 11.6만(1998년) 미분양 최대 약 16.6만호(2009년 사상 최대) 미분양 6.8만호(’22년말)
주택시장 부실 815개 일반건설업체 및 130개 일반건설업체 및
2173개 전문건설업체 부도 271개 전문건설업체 부도
주택보급률 전국 92%/수도권 86% 전국 107%/수도권 97% 전국 104%/수도권 99%

<34>
 Ⅰ. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점-연착륙 vs 경착륙

[결론] ②시장내 과도한 불안 조성은 오히려 변동성을 키울 수 있음

 경착륙을 막기 위한 노력은 반드시 필요하나 변동성을 오히려 확대시킬수 있다는 점에서 과도한 불안 조성은 경계할 필요가 있음

쟁점 경착륙 연착륙
• KB주택가격지수는 최근 3개월간 가격하락폭이 1%를 상회했으나 이는 매수자와
• 최근 1년(’21.12~‘22.12) 전국 공동주택실거래가 아
매도자 균형이 급격히 기울었기 때문. 가격이 일정수준 하락 시 매물 감소로 하락
파트 매매가격은 14.2% 하락. 금융위기 수준으로 하락
주택가격 하락폭 폭도 다소 축소
폭 확대
확대 • 일부 아파트가격 하락폭 확대가 시장에서 과도하게 인식. 실제 급락 아파트는 존
• KB주택가격지수는 최근 하락세(-1%대)가 1년 지속 시
재하나 전체 주택시장에서 차지하는 비중은 6.5% 수준→매매가격지수에 영향은
10% 이상 하락할 가능성 경고
-0.86%p
최근 급격한 • 최근 가격상승분은 과도하나 주택가격은 하방 경직성 존재(과거 추이를 보면 단
• 2020~2021년 가격 상승분은 과도한 수준으로 2020
가격상승에 대한 기 일정수준 하락 후 유지)
년 이전까지 하락 가능
부담 • 하락은 불가피하나 단기간 모든 주택가격이 2년 전으로 하락하지 않을 것
• 가계의 부채비율은 높은 편이나 주택담보대출 연체율은 0.14%(’22.11)로 안정
적 수준이며, 과거 금융위기(0.94%)에 비해 현저히 낮음
• 높은 가계부채비율(가처분소득대비 206.5%(‘21))과 소득
• 현재 LTV 38.7% 수준으로 관리(금융위기보다 강력하게 규제)
금리상승과 대비 높은 주택가격비율(PIR)
• 금리인상 감안한 리스크프리미엄이 반영되면서 주담대 금리 급등. 2023년 금리
가계의 상환부담 • 2023에도 기준금리가 상승하면서 주택담보대출에 대
인상폭은 둔화 예상
한 부담 심화
• 최근 금리상승에도 불구, 실질금리는 금융위기 당시보다 낮으며 여전히 마이너스
라는 점에서 실물자산에 대한 메리트 존재
• 거래시장내 30~40대 감소폭이 가장 크며 거래량 감소는 뚜렷. 하지만 최근 실수
거래절벽 • 2022년 수도권 아파트매매거래량 전년대비 절반 수준
요자 및 다주택자 규제완화로 일부 수요회복 가능성 존재
• 미분양물량은 6.8만호로 금융위기 고점 대비 40%수준. 금번 조정기 미분양물량
미분양 증가 • 2022년 미분양 약 5만 호 증가(1.8만→6.8만) 은 60~85㎡규모가 가장 많을 것으로 상대적 리스크는 낮은 편으로 판단(금융위
기 당시 85㎡ 이상 미분양 증가)
• 분양시장 침체로 향후 미분양 증가로 PF부실로 건설사 및 일부 금융기관 리스크
PF 익스포저의 • 주택경기 호황기에 크게 증가한 PF익스포저가 주택가 가 확대될 것이나 시스템 위기 수준까지는 가지 않을 것
과도한 확대 격 하락으로 부실화 • 금융위기 당시 16만호 수준으로 증가할 것으로 보지 않으며, 미분양아파트의 면
적도 적은 수준
자료: KB경영연구소

<35>
 Ⅱ. 주요 쟁점 점검-거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

[정책] ①주택정책은 시장 상황에 맞춰 빠르게 대응할 경우 효과적으로 작동 가능

 부동산 규제 완화 정책의 경우 규제의 내용뿐만 아니라 전체적인 부동산 시장 상황에 따른 타이밍과 규제 완화 수준도 중요
‐ 역대 정부 중 대표적으로 이명박 정부(`08~`13)와 박근혜 정부(`13~`17) 시기 부동산 규제를 완화
‐ 각 정부의 세금, 대출, 재건축 등 내용은 유사하나, 주택시장이 침체된 이후 규제를 대폭 완화한 박근혜 정부 시기에 규제 완화 효과가 컸음

 최근 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 부동산 규제를 대폭 정상화, 최악의 거래 침체 시기에 일부 도움이 될 가능성은 존재
‐ 실수요자를 위한 규제 완화 뿐 아니라 다주택자에 대한 과도한 징벌적인 규제를 정상화함에 따라 강제로 위축되었던 일부 수요 회복 가능
‐ 부동산시장의 경우 거시경제 상황과도 밀접한 관계가 있는 바, 향후 시장 상황에 따라 구체적이고 세부적인 기준을 추가로 제시할 필요

12.21 부동산 시장 연착륙 방안의 주요 내용 2023년 국토교통부 업무보고 주요 내용

구분 주요 내용 구분 주요 내용
- 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역을 투기과열지구와 조
- 다주택자 취득세 중과제도 완화 규제지역 해제
정대상지역, 투기지역, 민간택지 분양가상한제 지역에서 해제
다주택자 규제 - 한시 유예중인 양도세 중과배제 연장
패러다임 전환 - 분양권 등 단기 양도세율 ’20년 이전 수준 환원 전매제한 완화 - 전매제한완화: 수도권 최대 10년 → 3년, 비수도권 최대 4년 → 1년
- 규제지역 다주택자 주담대 금지규제 해제 및 LTV 상한 30% 및 실거주 폐지 - 실거주 의무(최대 5년) 폐지

- 규제지역 추가 해제 및 분양가 상한제 적용지역 합리적 조정 - 중도금대출 보증(분양가 12억원 이하) 폐지

청약관련
실수요자 대상 - 과도한 실거주 및 전매제한 규제 5년전 수준 환원 - 특별공급 분양가 기준(분양가 9억원 이내) 폐지
규제 폐지 및
규제 개선 - 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화 - 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무(입주가능일로부터 2년) 폐지
청약 완화
- 규제지역 무주택자 LTV 추가 상향 추진 - 무순위 청약 자격요건(무주택자) 폐지

등록임대 정상화 - 아파트(85㎡ 이하) 매입형 장기(10년) 임대등록 허용 및 세제혜택

- 재건축 안전진단 합리화 방안 시행
주택공급기반 PF 보증 확대 - PF대출 보증 규모 확대, PF-ABCP와 미분양 PF 보증상품 신설
- 기발표 공급계획의 정상 추진 및 탄력적 속도 조절
위축 방지
- 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 금융 지원으로 PF 부실 방지
공공주택 공급 - (공급) 2027년까지 100만호 공급 및 다양한 주거선택지 제공
및 질적 개선 - (개선) 공급면적 확대 및 생활 SOC 설치, 단지명 변경
- 국민주택규모 장기 아파트 등록 재게 및 맞춤형 인센티브 제공
임대차 시장의
- 임대차 2법 개정 및 방향에 대한 사회적 합의 추진 전세사기 근절 - 세입자의 알권리 확대 및 시중은행에 확정일자 확인 권한 부여
구조적 안정화
- 공공임대 50만호 공급계획 이행 및 탄력적 공급 추진 및 피해자 지원 - HUG 보증금 반환심사 기간 단축 및 저리대출과 임시거처 지원

자료: 기획재정부 보도자료 자료: 국토교통부 보도자료

<36>
 Ⅲ. 결론 및 정책적 시사점

[정책] ②경기부양을 위한 과도한 규제 완화보다 규제 정상화를 목적으로 신중한 정책 접근 필요

경기 침체국면 돌입, 과도한 경기부양 보다 경착륙 방지에 초점

‐ 과거 경기침체기에 부양정책, 경기과열기에 억제정책을 지속적으로 사용해 왔으나, 과도한 정책의 사용은 오히려 부작용을 일으켜
왔으며, 과도한 정책 변동으로 인한 정책 신뢰성 훼손만 야기
‐ 경기 급락에 따른 국내 경제적 충격을 감안한 정책적 지원이 필요하나 합리적인 수준의 조정이 필요하며, 일시적 혜택 등의 정책을
활용해 정책적 신뢰 회복에 중점을 둘 필요가 있음

연착륙을 위해서는 일정 수준 거래량을 회복시키는 것이 중요한 정책적 과제

‐ 경기 침체시 거래량 감소는 불가피한 면이 있으나, 장기간 거래 위축시 경기침체 폭이 확대되고 침체 기간도 장기화 될 수 있음
‐ 또한 연관산업 전반적으로 경기 침체의 여파가 확대된다는 점에서 매우 중요한 정책적 이슈

금리 인상은 현재 가장 민감한 변수, 지속적 상승 시 가계리스크 축소 정책 필요

‐ 가계 연체율은 역대 최저수준으로 리스크가 낮은 상태이나, 리스크 취약계층에 대한 모니터링과 함께 채무부담 축소 정책 필요

공급자 금융 리스크 확대에 대한 모니터링 강화

‐ 주택은 공급자(건설사, 금융권)와 수요자 모두에게 대규모의 자금이 필요하며, 경기 침체 시 자산손실 및 유동성 리스크 발생
‐ 경기 호황시 수요자는 LTV, DSR 등을 통해 규제가 강화되는 반면, 공급이슈로 인해 공급측면에 대한 규제는 없는 편으로,
이로 인해 경기 침체시 규제가 약했던 공급측면의 리스크 부각 가능성이 큼
‐ 무엇보다 규제로 인해 수요자는 일정부분 자본(Equity)을 활용한 주택구입이 이루어지는 반면, 공급자는 PF대출, 신용보강 등으로
진행되면서 사업주체의 자본여력이 약한 경우가 많아 경기 위축시 대응에 취약

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