SEOUL

목차

• ECONOMY

• OFFICE

• INVESTMENT

• RETAIL

• LOGISTICS
SEOUL ECONOMY
OECD 주요국 경제성장률

2022 2023 2024(E) 2025(E)  OECD는 2023년 세계 경제성장률을

전년 대비 0.4 pp 낮은 2.9%로 전망,
OECD 평균 2.9 1.7 1.4 1.8 이후 2024년은 2.7%, 2025년은
Non-OECD 평균 3.6 4.0 3.8 4.0
3.0%로 완만히 성장할 것으로 전망

아시아 신흥국 4.1 3.0 3.5 3.6

 한국의 2023년 경제성장률은 반도체
전세계 3.3 2.9 2.7 3.0
수요 부진과 중국의 경기 회복 지연에
미국 1.9 2.4 1.5 1.7 따른 수출 둔화, 고금리·고물가로 인한
국내 소비·투자 부진 영향으로 9월 전망
호주 3.7 1.9 1.4 2.1 대비 0.1 pp 낮추어 1.4%로 전망
G20 3.0 3.1 2.8 3.0

유로존 3.4 0.6 0.9 1.5  2024년은 반도체 수요 회복 및 중국

경제 개선에 따른 한국의 수출 회복
일본 0.9 1.7 1.0 1.2
기대로 경제성장률이 지난 9월 전망보다
한국 2.6 1.4 2.3 2.1 0.2 pp 상승해 2.3% 예상됨

독일 1.9 -0.1 0.6 1.2

 민간 소비 회복에도 불구하고 고물가에
영국 4.3 0.5 0.7 1.2
따른 가처분 소득의 증가세 둔화로,
프랑스 2.5 0.9 0.8 1.2 향후 민간 소비를 제약할 가능성 존재함

Source: OECD Economic outlook, Volume 2023 Issue 2 (2023.11.29)

SEOUL ECONOMY
장단기 금리차

미국 장단기 금리차 한국 장단기 금리차  장단기 금리차는 경기침체를 예측하는

대표적인 지표 중 하나로, 경제가
(Unit: pp) (Unit: pp)
불안할수록 단기 금리가 장기 금리를
4.0 4.0 역전하는 현상이 나타남

3.0 3.0
 미국은 글로벌 금융위기 이후 처음으로
2022년 7월부터 현재까지 약 17개월째
2.0 2.0 장단기 금리 역전 상태가 지속되고 있음

1.0 1.0
 반면 한국은 2022년 9월 장단기 금리
역전되었으나, 올해 4월부터 역전된
0.0 0.0
금리가 회복되면서 장기 채권 금리가
상승하여 양(+)의 장단기 금리 차이를
-1.0 -1.0 보이고 있음

-2.0 -2.0
2000-10
2001-10
2002-10
2003-10
2004-10
2005-10
2006-10
2007-10
2008-10
2009-10
2010-10
2011-10
2012-10
2013-10
2014-10
2015-10
2016-10
2017-10
2018-10
2019-10
2020-10
2021-10
2022-10
2023-10

2000-10
2001-10
2002-10
2003-10
2004-10
2005-10
2006-10
2007-10
2008-10
2009-10
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2015-10
2016-10
2017-10
2018-10
2019-10
2020-10
2021-10
2022-10
2023-10
Note: 미국 : 10년물 – 2년물 국채금리 / 한국 : 10년물 - 3년물 국채금리
Source: FRED Source: 한국은행
SEOUL ECONOMY
소비자물가

OECD 경기선행지수 소비자 물가상승률과 기대인플레이션율  OECD 경기선행지수는 G20 평균과

한국 모두 지속적인 상승세를 보이고
(Unit: %)
있으나, 최근 세계 경제는 불확실성
110 7.0 증가로 인한 경기 하방 압력이 존재함
108
6.0
106
5.0  국내 소비자 물가상승률은 코로나 이후
104
큰 변동 폭을 보였지만, 최근 물가가
102 4.0 일부 안정되는 모습을 보이고 있음
100
3.0
98
96 2.0  기대인플레이션 또한 우하향 추세를
보이면서 물가가 일부 안정될 것으로
94
1.0 예상
92
0.0
90
88 -1.0  하지만, 2024년 인플레이션 상승
2001-01
2002-01
2003-01
2004-01
2005-01
2006-01
2007-01
2008-01
2009-01
2010-01
2011-01
2012-01
2013-01
2014-01
2015-01
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2019-01
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2021-01
2022-01
2023-01

2010-01

2011-01

2012-01

2013-01

2014-01

2015-01

2016-01

2017-01

2018-01

2019-01

2020-01

2021-01

2022-01

2023-01
가능성은 여전히 남아있음

G20 평균 한국 기대인플레이션율 소비자물가상승률

Source: OECD Source: 한국은행

SEOUL OFFICE
오피스 공실률 및 임대료

오피스 공실률 추이 오피스 임대료 추이  2023년 3분기 A급 오피스 빌딩 평균

공실률은 2.2%로, 2022년 3분기 이후
(Unit: %) (Unit: 평/원)
2%대의 낮은 공실률을 기록함
25 140,000

 풍부한 유동성과 견고한 GDP 성장을

20 120,000 기반으로 IT 기업, 스타트업 및 국내
기업들의 적극적인 임차 면적 확장으로
오피스 공실률이 감소했음
15 100,000

10 80,000
 다만, 최근 기업 경기 악화로 인해 일부
기업들의 임차 면적 축소 가능성이
예상되나, 서울 전체 공실률에 미칠
5 60,000 영향은 제한적일 것으로 예상. 또한,
내년도 공실률은 3% 전후를 기록할
것으로 전망
0 40,000
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q20
1Q21
2Q21
3Q21
4Q21
1Q22
2Q22
3Q22
4Q22
1Q23
2Q23
3Q23

1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q21
1Q21
2Q21
3Q21
4Q21
1Q22
2Q22
3Q22
4Q22
1Q23
2Q23
3Q23
 2023년 3분기 A급 오피스 평균
서울 평균 CBD GBD YBD PBD CBD GBD YBD PBD 서울 평균
임대료는 전년 동기 대비 7.3% 상승한
116,302원으로 내년에도 임대료 상승은
Source: Cushman & Wakefield Research Source: Cushman & Wakefield Research 계속될 것으로 전망
SEOUL OFFICE
견고한 서울 오피스 수요

주당 평균 재택근무 일수 1인당 사무실 점유면적  코로나19 이후 국내 기업들은 빠르게

재택근무 형태를 도입했으나, 최근
(Unit: 주당 재택근무 일) (Unit: 평/1인)
재택근무 폐지 또는 축소하는 사례가
Average 0.9
증가하고 있음
English Speaking
Australia 1.3
Canada 1.7  서울은 해외 주요국 대비 가장 낮은
UK 1.5 주당 평균 재택근무 일수를 기록하고
4.4
USA 1.4 있음. 이는 서울 오피스 수요가
Europe
견고하게 유지될 수 있는 한 요소로
Austria 0.8
France 0.6
4.0 작용함
Germany 1.0
Italy 0.7
Netherlands 1.0  또한 영미권 국가 대비 낮은 1인당 주거
Asia 면적은 아시아 국가들의 재택근무
China 0.8 비중이 낮은 요인으로 또한 작용함
Japan 0.5
Malaysia 0.6 2010 2020
Singapore 0.9
 전 세계적으로 직원들의 업무 생산성
Taiwan 0.7
South Korea 0.4
향상을 위해 1인당 사무실 점유 면적은
과거보다 증가하고 있으며, 서울에서도
양질의 오피스로 이전하고자 하는
Source: Working from Home Around the Globe 2023 Report Source: Cushman & Wakefield Research 업그레이드 수요가 견고히 존재함
SEOUL INVESTMENT
서울 오피스 투자 규모

오피스 투자 규모 추이 권역별 평당 오피스 거래가격  2023년 3분기까지의 오피스 거래

규모는 전년 동기 대비 약 45% 감소한
(Unit: 조원) (Unit: 만원)
6.2조 원을 기록
18 5,000

16
 계속되는 고금리 여파로 인해 시장의
14 4,000 유동성이 축소된 상황에서, 최근 향후
사옥 마련을 목적으로 기업들의 직접
12 투자가 증가하고 있음
3,000
10

8  또한 실물 자산 대비 지분을 취득하는
2,000 거래형태 또한 빠르게 증가하고 있음
6

4 1,000  매도자와 매수자의 기대 가격 차이가

2 줄어든 매물을 중심으로 거래가
이루어지고 있으나, 당분간 고금리
0 - 기조가 유지될 것으로 예상되는
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2018 2019 2020 2021 2022 2023
상황에서 올해 투자 규모는 전년 대비
1Q 2Q 3Q 4Q CBD GBD YBD Others BBD
대폭 축소될 것으로 예상됨

Source: Cushman & Wakefield Research Source: Cushman & Wakefield Research
SEOUL INVESTMENT
오피스 매매가격 지수 및 오피스 캡레이트

오피스 매매가격 지수 및 유동성 추이 오피스 캡레이트 추이  2022년 1분기부터 시작된 유동성

축소로 오피스 매매가격 지수 또한
(Unit: %) (Unit: %) (Unit: bp)
가파른 하락세를 기록함
오피스매매가격지수(YoY) m2(YoY) 9.0 Spread Office 10yr-Treasury Bond 900
0.2
8.0  오피스 투자시장의 회복 시점은 향후
700 시중 금리의 하락과 더불어 유동성이
7.0
0.15 증가하는 시점일 것으로 예상
6.0 500

0.1 5.0  고금리로 인한 오피스 자산 가격의

300
4.0
하락으로 Cap Rate는 상승 예상
0.05
3.0 100
 유동성을 확보한 해외투자자들을
2.0
0
(100)
중심으로 우량 자산을 매입하려는
1.0 움직임은 당분간 유지될 것으로 전망
-0.05 0.0 (300)
2001.1Q
2002.1Q
2003.1Q
2004.1Q
2005.1Q
2006.1Q
2007.1Q
2008.1Q
2009.1Q
2010.1Q
2011.1Q
2012.1Q
2013.1Q
2014.1Q
2015.1Q
2016.1Q
2017.1Q
2018.1Q
2019.1Q
2020.1Q
2021.1Q
2022.1Q
2023.1Q

2007.1Q
2008.1Q
2009.1Q
2010.1Q
2011.1Q
2012.1Q
2013.1Q
2014.1Q
2015.1Q
2016.1Q
2017.1Q
2018.1Q
2019.1Q
2020.1Q
2021.1Q
2022.1Q
2023.1Q
 또한, 높은 금리 부담으로 인해 일부
매물들이 시장에 나올 것으로 예상,
내년은 양질의 자산을 싸게 매입할
Source: KB부동산, 한국은행, Cushman & Wakefield Research Source: Cushman & Wakefield Research 기회가 있으나 그 사례는 제한적일
것으로 전망
SEOUL RETAIL
국내 리테일 시장 동향

국내 리테일 시장 규모 상품군별 판매액 증감률  한국 리테일 시장 규모는 2021년

476조 원에서 2022년 494조 원으로
연간 3.7% 성장했으며, 2023년
(단위: 조원) (단위: %)
상반기 252조 원을 기록함
2021 2022
600 30
25 23.5
 사회적 거리두기 해제에 따른
494.0 20.4
500 476.4 소비자들의 외부 활동 증가로 2023년
20
443.2
15 12.0
상반기 기준 대면 활동과 관련된
11.0
400 10 7.1
상품군인 신발 및 가방, 화장품, 의복의
6.7 6.6
4.1
3.1
경우 견조한 성장세를 보임
5 2.7 2.1 1.8
300 0
252.0
-5
-4.1
 반면, 팬데믹 특수가 끝난 가전제품과
200
-10 -6.3
-9.0
가구는 기저효과에 따른 마이너스
-15 성장을 기록함
차량연료

음식료품

가전제품
기타내구재
기타비내구재

기타준내구재
의복

가구
의약품

화장품

승용차

통신기기 및 컴퓨터
오락, 취미, 경기용품

서적, 문구
신발 및 가방
100

0
2020 2021 2022 2023.1H

Source: 통계청, Cushman & Wakefield Research Source: 통계청, Cushman & Wakefield Research
SEOUL RETAIL
국내 관광 산업 동향

외래객 입국자수 (연간) 방한 관광객의 국적  2020년부터 2022년까지 급감한 방한

관광객으로 인해 관광업뿐만 아니라
리테일 시장 또한 어려움을 겪음
(단위: 명)
20,000,000
 2022년 말부터 국내 해외입국자에
17,502,756 24%
18,000,000 대한 방역 조치가 폐지되고 엔데믹
16,000,000 21% 기조가 완연해지자, 한국에 입국하는
14,000,000
관광객 수 또한 빠르게 증가하고 있음

12,000,000
12%
10,000,000
11%  2023년 상반기 기준 외국인 입국자
10%
수는 약 546만 명으로, 전년 동기 대비
8,000,000
5,462,984 5%
5배 이상 증가했으며, 최근 중국 정부가
6,000,000 5% 4%
3% 3%
한국 단체 관광을 허용하면서 향후
2%
4,000,000 3,198,017 중국인 단체 관광객 수가 차츰 증가할
2,519,118
2,000,000 967,003 것으로 예상

말레이시아

오스트레일리아
싱가포르

기타
베트남
일 본

미 국

대 만

중 국

태 국

홍 콩
0
2019 2020 2021 2022 2023 (1H)

Source: 한국관광공사, Cushman & Wakefield Research Source: 한국관광문화연구원, Cushman & Wakefield Research
SEOUL RETAIL
서울 6대 가두상권 공실률 및 매출액

서울 6대 가두상권 공실률 코로나 19 이후의 매출 회복 추이  서울 6대 가두상권의 공실률은 코로나

발생 이후 급격히 상승했으나, 명동을
중심으로 빠르게 공실이 감소하면서
60% 130 2023년 3분기 기준 서울 평균

Index (2019 1H = 100)

19.4%를 기록함
115
50% 107
103
100
100  팬데믹 기간 동안 MZ세대들이 선호한
40% 37.2% 홍대와 한남·이태원 상권은 비교적
74 안정적인 공실률을 유지한 반면,
30% 가로수길의 공실률은 계속 증가세를
보임
21.3%
19.4% 18.4%
20%
15.9%
12.7%
11.0%  신용카드 매출 데이터 분석 결과,
10% 명동을 제외한 모든 상권의 매출이
코로나19 이전을 상회하는 수준으로
0% 0 회복되었음
서울 평균 명동 강남 홍대 가로수길 한남이태원 청담 명동 강남 홍대 가로수길 한남이태원 청담

2019 2020 2021 2022 2023 Q3 2023 1H

 대부분의 상권이 팬데믹의 영향에서
벗어난 만큼, 내년도 매출 증감률의
Source: Cushman & Wakefield Research Source: 신용카드 매출 데이터, Cushman & Wakefield Research 변동 폭은 크지 않을 것으로 전망
SEOUL RETAIL
상권별 전환율

서울 6대 가두상권 전환율  전환율은 일정 기간 내 한 상권에서

점포의 임차사가 바뀌는 변화율을
나타낸 지표로, 상권의 흐름을 파악할
50% 때 유용한 정보 중 하나임
44.2%
45%

40%  지난 5년간 홍대와 한남·이태원을

35.2%
35%
제외한 상권에서 전환율이 대체로
30.5% 증가하는 추세를 보임
30%
20.0%
25% 18.7% 16.7%
 전환율이 가장 크게 나타난 상권은
20% 명동으로, 2023년 기준 44%로
8.4%
15% 조사되어 지난 1년간 절반 가까운
매장이 바뀌었음을 시사
10%

5%

0%
서울 전체 명동 강남 홍대 가로수길 한남이태원 청담

2019 2020 2021 2022 2023

Source: Cushman & Wakefield Research

SEOUL LOGISTICS
온라인 식품 시장 및 주요 택배 기업의 매출액 분석

온라인 식품 시장 거래 규모 추이 주요 택배 기업의 택배 사업 부분 매출액 추이  2022년 말 기준 온라인 식품 시장 거래

규모는 총 62.7조 원을 기록하며, 사상
(Unit: 조원) (Unit: 십억원)
최대치를 기록
음·식료품 농·축·수산물 음식서비스 성장률 (YoY) CJ대한통운 한진 롯데글로벌로지스 성장률 (YoY)

 물류센터 수요에 영향을 미치는

70 70% 7,000 30% 음·식료품 및 농·축·수산물의 성장률은
소폭 하락함
58% 24.2%
60 60% 6,000 25%

50 50% 5,000  2022년 택배 점유율 상위 3개 사의

44% 20%
42%
택배 사업 부분 매출액의 합은 6.2조
40 35% 40% 4,000 14.2%
13.7% 14.1%
15%
원으로, 2017년 대비 약 두 배 가까이
30 30% 3,000 13.3%
성장하였음
10%
20 20% 2,000 6.9%

9% 5%
10 10% 1,000

0 0% 0 0%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Source: 통계청, Cushman & Wakefield Research Source: 각 사 공시자료 참조, Cushman & Wakefield Research
SEOUL LOGISTICS
수도권 물류센터 공급면적 및 상저온 비율

수도권 물류센터 공급면적 추이 물류센터 연도별 상저온 비율 추이  2023년 수도권 물류센터 신규 공급

규모는 전년 대비 60% 증가한 약
(Unit: 천 평)
191만 평 수준으로 예상
동부권 남부권 서부권
상온 저온 복합
북부권 중부권 서울권
누적 공급량 (RHS)
2015 38% 3% 59%
 향후 동부권에 공급이 예정되었던
2,500 10,000 대규모 물류단지의 착공 지연 영향으로
9,000 2016 85% 3% 12% 인해 2023년 가장 많은 신규 공급이
2,000 8,000 이루어졌던 동부권의 신규 예정 공급
2017 73% 5% 23%
7,000 면적이 전년 대비 많이 감소할 것으로
2018 59% 0% 41% 전망
1,500 6,000

5,000 2019 73% 10% 17%

1,000 4,000  신선식품 배송 경쟁 등으로 인한 저온
2020 44% 8% 48% 시설 수요 증가와 높은 수익성을 가진
3,000
저온 물류센터의 공급이 2019년부터
500 2,000 2021 27% 12% 60%
빠르게 증가했으나, 2024년부터 순수
1,000
2022 22% 14% 64% 저온 물류센터의 비중은 감소할 예정
0 0
2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023(E)

2024(E)

2023 23% 13% 64%

Note: 연면적 5천평 이상 기준

Source: Cushman & Wakefield Research Source: Cushman & Wakefield Research
SEOUL LOGISTICS
수도권 물류센터 착공현황

수도권 물류센터 인허가 연도별 착공 현황 공사비 지수  금리 상승과 더불어 급격한 원자재 및

인건비 상승은 공사비 증가로 이어져,
(Unit: 건) (2015 = 100)
신규 공급 위축을 가속함
미착공 착공 완공 미착공률
100%
160 100% 160  2023년 착공 신고 된 총 16개의
90% 물류센터는 모두 2022년 이전에 허가
140
150 사업지로, 올해 허가 받은 사업지는
80%
120 73% 전량 미착공 상태를 유지
70% 140
100
60%
130  2015년부터 2022년까지의 당해 연도
80 50%
허가 완료 및 착공신고를 동시에 진행한
60
40% 120 비율은 평균 약 49%임을 고려할 때,
30%
신규 인허가 사업지의 진행 속도는 크게
40 110 둔화하였음
20%
17%
20 100
10%
2019-01

2019-07

2020-01

2020-07

2021-01

2021-07

2022-01

2022-07

2023-01

2023-07
 매각을 희망하는 자산이 증가하고
0 0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 있으며, 높은 금리와 유동성 부족으로
Oct 인해 매도자와 매수자 사이의 기대 가격
차이가 줄어드는 자신들을 중심으로
Source: Cushman & Wakefield Research Source: 한국건설기술연구원 내년도 거래가 이루어 질 것으로 예상
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물류센터 거래규모 및 캡레이트

수도권 물류센터 연도별 거래규모 추이 물류센터 캡레이트 추이  2023년 예상 물류센터 거래 규모는

전년 대비 약 34% 감소한 4.1조 원을
(Unit: 조원)
기록할 것으로 예상
동부 남부 서부 북부 9.0%

7,000.00 8.5%
 경쟁력 있는 물류센터에 대한 임차
8.0%
수요는 여전히 견고하여, 추후 경기가
6,000.00
7.5% 안정화되면 물류센터 투자 수요가
7.0% 살아날 것으로 전망
5,000.00
6.5%
4,000.00
6.0%

5.5%
3,000.00
5.0%
2,000.00 4.5%

4.0%
1,000.00
3.5%

0.00 3.0%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2017 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Note: 연면적 5천평 이상 기준

Source: Cushman & Wakefield Research Source: Cushman & Wakefield Research
CONTACTS

RESEARCH
Dr. Jinwoo Jung​
Head of Research, South Korea
jinwoo.jung@cushwake.com

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