See discussions, stats, and author profiles for this publication at: https://www.researchgate.

net/publication/359849551

‫ דחיקת דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי‬:‫ ג'נטריפיקציה בישראל‬Gentrification in Israel:

Mapping Displacement of Residents in Urban Renewal Projects

Book · April 2022

CITATIONS READS

0 5,016

2 authors, including:

Nir Y. Mualam
Technion - Israel Institute of Technology
47 PUBLICATIONS   248 CITATIONS   

SEE PROFILE

Some of the authors of this publication are also working on these related projects:

Heritage conflicts View project

From Berlin To Tel Aviv: Towards a New Set of Tools in Conservation and Urban Renewal View project

All content following this page was uploaded by Nir Y. Mualam on 04 May 2022.

The user has requested enhancement of the downloaded file.

‫‪1‬‬

‫ג'נטריפיקציה בישראל‬ ‫איריס ברודקין‬

‫ניר מועלם‬

‫דחיקת דיירים בפרויקטים של‬

‫פינוי בינוי?‬
‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬

‫תודת המחברים לטכניון ולמרכז לחקר העיר והאזור על הסיוע בפרסומו של ספר‬ ‫ג'נטריפיקציה בישראל‬
‫זה‪ .‬תודתנו גם למרואיינים שהסכימו לשתף פעולה ותרמו מזמנם ומניסיונם בשלבי‬
‫דחיקת דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי?‬
‫המחקר השונים‪ .‬תודת המחברים נתונה להילה שאשא ויעל בר‪-‬ארז על הסיוע הרב‬
‫במהלך המחקר‪ .‬כמו כן לפרופ' אפרת איזנברג ופרופ' גלעד רוזן על הערותיהם‬ ‫איריס ברודקין‬
‫המועילות לטקסט‪.‬‬ ‫ניר מועלם‬

‫איור כריכה‪ :‬ליאו אטלמן‬

‫עיצוב גרפי‪ :‬טל שולמן‬ ‫בהוצאת המרכז לחקר העיר והאזור‬
‫הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים — הטכניון — חיפה‬
‫מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע”מ‬
‫במסגרת סדרת מחקרי המרכז לחקר העיר והאזור‬

‫אודות המחברים‪:‬‬
‫הטכניון חיפה ‪ ,32000‬טל‪ ,04-8294019 :‬פקס‪04-8294071 :‬‬

‫איריס ברודקין היא בוגרת המסלול לתכנון ערים ואזורים בפקולטה לארכיטקטורה‬ ‫כתובת האתר‪www.curs.technion.ac.il :‬‬
‫ובינוי ערים בטכניון‪ .‬בעלת תואר ראשון בפסיכולוגיה ומדעי המדינה‪.‬‬ ‫דוא”ל‪arcurs@technion.ac.il :‬‬

‫ד״ר ניר מועלם הוא ראש המעבדה למדיניות התכנון בטכניון‪ .‬מועלם הינו מומחה‬ ‫‪ .2022‬כל הזכויות האקדמיות לפרסום זה שמורות לחוקרים‬
‫בדיני תכנון ובניה‪ ,‬עורך דין‪ ,‬מתכנן ערים ופרופסור (חבר) בטכניון בפקולטה‬ ‫ולמוסד הטכניון למחקר ולפיתוח בע”מ‪.‬‬
‫לארכיטקטורה ובינוי ערים‪ .‬הוא בעל תארים בתכנון ערים ואזורים ובמשפטים‪.‬‬
‫מחקריו עוסקים בשימור מבנים היסטוריים‪ ,‬עיצוב עירוני והיבטים משפטיים‬
‫מסת”ב‪ISBN 978-965-409-073-5 :‬‬
‫ומוסדיים בתכנון ובשלטון מקומי‪.‬‬

‫אין להעתיק‪ ,‬לצלם או לשכפל כל חלק ממסמך זה ללא רשות בכתב ומראש מאת בעלי‬
‫הזכויות‪ .‬ספר זה משקף את דעת המחבר בלבד; המרכז לחקר העיר והאזור ו‪/‬או הטכניון ו‪/‬או‬
‫רשות מקומית כלשהי אינם אחראים לדיוק הנתונים המופיעים בספר ולמסקנותיו‪ .‬למען הסר‬
‫ספק‪ ,‬מודגש בזאת כי חבר הסגל ו‪/‬או הטכניון ו‪/‬או מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע”מ לא יהיו‬
‫אחראים לכל נזק לרכוש ו‪/‬או לגוף ו‪/‬או להוצאה ו‪/‬או להפסד מכל מין וסוג אשר יגרמו ו‪/‬או‬
‫עלולים להיגרם לכם או למי מטעמכם עקב חוות דעת זו או דוח זה או בהקשר להם‪.‬‬

‫‪For the elimination of any doubt, it is hereby stressed that the staff members and/or‬‬
‫‪the Technion and/or the Technion research and development foundation ltd will not‬‬
‫‪be liable for any damage to property and/or corporeal damage and/or expense and/‬‬
‫‪or loss of any kind or sort that will accrue or may be caused to you or to anyone acting‬‬
‫‪on your behalf, in consequence of this opinion or this report, or in any connection to it.‬‬
‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬

‫אודות המרכז‬
‫לחקר העיר והאזור‬

‫המרכז שם דגש על פיתוח מדיניות ותכנון להשגת צדק מרחבי ופיתוח כלי תכנון‬ ‫המרכז לחקר העיר והאזור הוקם בטכניון בשנת ‪ 1969‬על‪-‬ידי פרופ' משה היל‬
‫מכילים ומשתפים ומדיניות סביבתית‪-‬חברתית של חוסן וקיימות‪.‬‬ ‫ז"ל‪ .‬מאז ‪ 1989‬המרכז זוכה לתמיכתה הנדיבה של משפחת פיליפ ואתל קלצניק‪.‬‬
‫המרכז לחקר העיר והאזור מהווה את מוקד המחקר של הפקולטה לארכיטקטורה‬
‫בשנים האחרונות הוביל המרכז את הכנת תכנית האב האסטרטגית ואת תכנית‬ ‫ובינוי ערים בנושאי העיר והאזור‪ .‬חוקרי המרכז פועלים בשיתוף עם מוסדות‬
‫המתאר החדשה של הקמפוס הראשי של הטכניון‪ -‬קריית הטכניון בחיפה‬ ‫מחקר אחרים בטכניון‪ ,‬עם עמיתים חוקרים במוסדות אחרים בישראל ועם מרכזי‬
‫ובנשר‪ .‬במקביל הוביל המרכז את "תכנית ימית לישראל" המקיפה את המרחב‬ ‫מחקר אקדמיים מובילים בחו"ל‪.‬‬
‫הימי הטריטוריאלי והכלכלי של ישראל בים התיכון ומחקר מקיף בינלאומי‪,‬‬
‫‪ ,Mare Nostrum‬על ערי החוף המקיפות את הים התיכון‪.‬‬ ‫ייעודו של המרכז הוא לקדם את הידע וההבנה של תהליכים מרחביים בהיבטיהם‬
‫הכלכליים‪ ,‬חברתיים ואת דרך תפקודם‪ ,‬המרכז מפתח המלצות מדיניות ותכנון‬
‫בימים אלה מוביל המרכז מאמץ משולב של שבעה מוסדות אקדמיים בישראל‪,‬‬ ‫ברמה הלאומית‪ ,‬האזורית והיישובית‪-‬מקומית‪ .‬שני העקרונות המנחים את עבודת‬
‫תחת הכותרת – "ישראל ‪ "100‬לתכנון אסטרטגי מרחבי לישראל לקראת ‪.2048‬‬ ‫החוקרים הם‪ ‬מצוינות‪ ‬אקדמית‪ ‬על פי אמות מידה‪ ‬בינלאומיות ותרומה לאיכות‬
‫החיים של הפרט והחברה בישראל בדור הזה ולדורות‪.‬‬
‫מחקרי המרכז ממומנים על‪-‬ידי גופים וקרנות בינלאומיות ולאומיות‪ ,‬על‪-‬ידי‬
‫מרבית משרדי הממשלה בישראל‪ ,‬רשויות מקומיות וגופים ציבוריים אחרים בארץ‪.‬‬ ‫החוקרים הפעילים במרכז עוסקים במגוון רחב של תחומים וביניהם‪ :‬תיאוריות‬
‫הידע הנאגר באמצעות המחקרים מופץ למקבלי החלטות‪ ,‬לציבור המתכננים‪,‬‬ ‫התכנון‪ ,‬דיור‪ ,‬תחבורה‪ ,‬שיקום עירוני‪ ,‬פיתוח אזורי‪ ,‬פיתוח נדל"ן ומודלים לחיזוי‬
‫ולחוקרים עמיתים‪ ,‬באמצעים מגוונים‪ :‬הוצאת ספרים עצמית‪ ,‬שבמסגרתה‬ ‫פריסת פעילויות במרחב‪ ,‬תכנון ומשאבי טבע (מים‪ ,‬אנרגיה)‪ ,‬תכנון ועיצוב הנוף‪,‬‬
‫רואים אור ספרים‪ ,‬דוחות וניירות עמדה (בעברית ובאנגלית)‪ ,‬סמינרים‪ ,‬ימי‬ ‫הגירה וגלובליזציה‪ ,‬היבטים משפטיים של תכנון ומקרקעין‪ ,‬מאבקים מרחביים‬
‫עיון וסימפוזיונים אקדמיים וציבוריים‪ .‬חברי המרכז וחוקריו מרבים להשתתף‬ ‫והפוליטיקה של המרחב‪ ,‬חדשנות ופיתוח אזורי‪ ,‬דיור בדגש על דיור בר השגה‪,‬‬
‫בכנסים מדעיים ומקצועיים בינלאומיים וישראלים‪ ,‬ומכהנים לעיתים קרובות‬ ‫שיטות ממוחשבות מתקדמות בתכנון‪ ,‬כולל בסביבות עתירות מידע (‪,)Big Data‬‬
‫בוועדות ציבוריות‪ ,‬לאומיות ומקומיות‪.‬‬ ‫שיתוף הציבור בתכנון ועוד‪ .‬במקביל נבנו כלים לניתוח מרחבי וייצוג של תופעות‬
‫חברתיות‪ ,‬כלכליות וסביבתיות‪ ,‬ניתוח וכלים להתחדשות עירונית‪ ,‬גישות חדשות‬
‫לתחבורה כולל דרכים להשגת צדק תחבורתי וניתוח רחב של "ערים חכמות"‪.‬‬
‫‪7‬‬ ‫‪6‬‬

‫תקציר‬
‫מבוא‬
‫‪14‬‬
‫‪16‬‬
‫תוכן‬
‫‪26‬‬
‫פרק ‪ — 1‬על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬
‫‪ 1.1‬ג'נטריפיקציה (‪)Gentrification‬‬
‫‪25‬‬
‫העניינים‬
‫‪28‬‬ ‫‪ 1.1.1‬סוגי ג'נטריפיקציה‬
‫‪30‬‬ ‫‪ 1.1.2‬ג'נטריפיקציית מגורים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ 1.1.2.1‬הדיירים המקוריים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ 1.1.2.2‬הג'נטרים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ 1.1.2.3‬אזור מרחבי‬
‫‪32‬‬ ‫‪ 1.1.3‬הגדרות‬
‫‪34‬‬ ‫‪ 1.1.4‬הגורמים לג'נטריפיקציה‬
‫‪37‬‬ ‫‪ 1.1.5‬היבטים שונים בג'נטריפיקציה — חיוביות או שלילית?‬
‫‪39‬‬ ‫‪ 1.1.6‬מדידה ואינדיקטורים לג'נטריפיקציה‬
‫‪40‬‬ ‫‪ 1.2‬דחיקת אוכלוסייה ותיקה‬
‫‪42‬‬ ‫‪ 1.2.1‬היקף הדחיקה בארץ ובעולם‬
‫‪43‬‬ ‫‪ 1.2.2‬האתגר המתודולוגי במדידת דחיקה בתהליכי ג'נריפיקציה‬
‫‪46‬‬ ‫‪ 1.3‬התחדשות עירונית‬
‫‪46‬‬ ‫‪ 1.3.1‬תהליכי התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה‬
‫‪47‬‬ ‫‪ 1.3.2‬תנאים מקדימים להתחדשות עירונית‬
‫‪48‬‬ ‫‪ 1.3.3‬התחדשות עירונית בישראל‬
‫‪49‬‬ ‫‪ 1.3.3.1‬פינוי בינוי‬
‫‪50‬‬ ‫‪ 1.3.3.2‬פינוי בינוי בישראל‪ :‬היבטים כלכליים וחברתיים‬
‫‪53‬‬ ‫‪ 1.4‬ג'נטריפיקציה ודחיקה בפינוי בינוי בישראל — ידע קיים לאמידת היקף התופעה‬
‫פרק ‪ — 2‬מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬ ‫‪59‬‬
‫‪60‬‬ ‫‪ 2.1‬הגדרות עבודה ומטרות מחקר‬
‫‪60‬‬ ‫‪ 2.2‬שאלות המחקר‬
‫‪62‬‬ ‫‪ 2.3‬זירת המחקר ואוכלוסיית המחקר‬
‫‪63‬‬ ‫‪ 2.4‬שלבי הבדיקה‬
‫‪63‬‬ ‫‪ 2.4.1‬שלב ‪ :1‬לימוד השכונה — היבטים סטטוטוריים והיסטוריים‬
‫‪63‬‬ ‫‪ 2.4.1.1‬נתונים סטטיסטיים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫‪64‬‬ ‫‪ 2.4.2‬שלב ‪ :2‬ראיונות עם יזמי הפרויקט‪ ,‬מתכננים ברשות המקומית ודיירים בולטים‬
‫‪65‬‬ ‫‪ 2.4.3‬שלב ‪ :3‬ניתוח נסחי טאבו היסטוריים‬
‫‪65‬‬ ‫‪ 2.4.4‬שלב ‪ :4‬שאלון ומיפוי דיירים‬
‫‪67‬‬ ‫‪ 2.4.4.1‬חלוקת השאלון בקרב אוכלוסיית המחקר‬
‫‪67‬‬ ‫‪ 2.5‬רשומון של קשיים אובייקטיביים במהלך המחקר‬
 ‫תוכן העניינים‬

‫‪9‬‬ ‫‪8‬‬

‫‪112‬‬ ‫‪ 4.5.1.2‬תתי החלקות של הדיירים המקוריים‬ ‫‪68‬‬ ‫‪ 2.5.1‬אתגרים בהשגת רישומי ארנונה מעיריית ת"א‪-‬יפו‬
‫‪116‬‬ ‫‪ 4.5.2‬הרכב בעלויות מצרפי לאורך ציר הזמן‬ ‫‪70‬‬ ‫‪ 2.5.2‬אתגרים בהשגת נתונים דמוגרפיים‪-‬סוציו‪-‬אקונומיים מהלמ"ס‬
‫‪118‬‬ ‫‪ 4.5.3‬חלק שני העברת זכויות לאורך ציר הזמן‬ ‫‪71‬‬ ‫‪ 2.5.3‬אתגרים בהנפקת נסחי טאבו היסטוריים‬
‫‪124‬‬ ‫‪ 4.5.3.1‬מספר העברות ביחס למקטעי זמן‬ ‫‪72‬‬ ‫‪ 2.5.4‬אתגרים בעריכת סקרי תושבים‬
‫‪125‬‬ ‫‪ 4.5.3.2‬מיפוי כולל של תתי חלקות ביחס לאלה שלא נמכרו‬ ‫פרק ‪ — 3‬קונטקסט וזירת מחקר ‪ -‬שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת ומתחם "גרין פארק"‬ ‫‪75‬‬
‫‪125‬‬ ‫‪ 4.6‬בעקבות "דרך הנסחים הצהובים"‪ :‬מסקנות ודיון בממצאי ניתוח נסחי הטאבו‬ ‫‪ 3.1‬רקע כללי‬
‫‪126‬‬ ‫‪ 4.6.1‬הדיירים המקוריים (דור ‪)1‬‬ ‫‪76‬‬ ‫‪ 3.2‬רקע היסטורי‬
‫‪127‬‬ ‫‪ 4.6.2‬הדיירים החדשים (דור ‪)2-5‬‬ ‫‪77‬‬ ‫‪ 3.3‬היבטים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים‬
‫‪129‬‬ ‫‪ 4.6.3‬מודל אפשרי להתנהגות המתחמים‬ ‫‪78‬‬ ‫‪ 3.3.1‬מאפייני הגירה —ארץ לידה‬
‫‪130‬‬ ‫‪ 4.6.4‬ניתוח נסחי טאבו —מסקנות לגבי יתרונות וחסרונות‬ ‫‪82‬‬ ‫‪ 3.3.2‬מאפייני גילאים‬
‫פרק ‪ — 5‬ממצאי סקרי דיירים‬ ‫‪133‬‬ ‫‪82‬‬ ‫‪ 3.3.3‬מאפיני דיור ומגורים‬
‫‪136‬‬ ‫‪ 5.1‬דיירים נוכחיים —נתונים כלליים‬ ‫‪83‬‬ ‫‪ 3.3.4‬צפיפות‬
‫‪136‬‬ ‫‪ 5.1.1‬התפלגות גילאים‬ ‫‪84‬‬ ‫‪ 3.3.5‬סטטוס מגורים‬
‫‪137‬‬ ‫‪ 5.1.2‬מספר נפשות ליחידת דיור‬ ‫‪84‬‬ ‫‪ 3.3.6‬מחירי הנדל"ן בשכונה‬
‫‪138‬‬ ‫‪ 5.1.3‬השכלה‬ ‫‪85‬‬ ‫‪ 3.3.7‬מדד חברתי כלכלי‬
‫‪138‬‬ ‫‪ 5.1.4‬תעסוקה‬ ‫‪86‬‬ ‫‪ 3.3.8‬יחס תלות‬
‫‪139‬‬ ‫‪ 5.1.5‬רמת הכנסה‬ ‫‪86‬‬ ‫‪ 3.3.9‬מאפייני השכלה וקיימות כלכלית‪-‬חומרית‬
‫‪139‬‬ ‫‪ 5.1.6‬מספר רכבים‬ ‫‪87‬‬ ‫‪ 3.3.10‬סיכום משתנים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים עכשוויים‬
‫‪140‬‬ ‫‪ 5.1.7‬מחירי הנדל"ן במתחם וחוסן כלכלי של הדיירים‬ ‫‪89‬‬ ‫‪ 3.4‬היסטוריה תכנונית והתחדשות עירונית‬
‫‪140‬‬ ‫‪ 5.1.7.1‬בעלי דירות — חדשים ומקוריים‬ ‫‪90‬‬ ‫‪ 3.4.1‬תכנית הורביץ — שנות ה‪ 50-‬וה‪60-‬‬
‫‪141‬‬ ‫‪ .5.1.7.2‬שוכרי דירות‬ ‫‪90‬‬ ‫‪ 3.4.2‬פרויקט שיקום שכונות — שנות ה‪70-90-‬‬
‫‪142‬‬ ‫‪ 5.1.7.3‬פרופיל המשכירים‬ ‫‪91‬‬ ‫‪ 3.4.3‬התחדשות עירונית —שנות ה‪2000-‬‬
‫‪145‬‬ ‫‪ 5.2‬ממצאים הנוגעים לדחיקה‬ ‫‪92‬‬ ‫‪ 3.4.4‬מתחם ג' לפי תכנית תא‪3463/‬‬
‫‪150‬‬ ‫‪ 5.3‬סיכום‬ ‫‪94‬‬ ‫‪ 3.4.4.1‬קידום תכנית מתאר תא‪ ,3463/‬מתחם ג' פרויקט גרין פארק‬
‫פרק ‪— 6‬סיכום‪ ,‬מסקנות והמלצות‬ ‫‪153‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪ 3.4.4.2‬חלקות בעבר וכיום‬
‫‪ 6.1‬האם ניתן לזהות ולכמת במיזם פינוי בינוי תהליכי ג'נטריפיקציה במובן דחיקת‬ ‫‪96‬‬ ‫‪ 3.4.5‬סיכום‬
‫‪154‬‬ ‫הדיירים הותיקים?‬ ‫‪98‬‬ ‫פרק ‪ — 4‬ניתוח בעלות לאורך זמן (נסחי טאבו היסטוריים)‬ ‫‪101‬‬
‫‪155‬‬ ‫‪ 6.1.1‬ג'נטריפיקציה? בהחלט‪ .‬דחיקה —האמנם?‬ ‫‪ 4.1‬מילון מונחים‬
‫‪156‬‬ ‫‪ 6.1.1.1‬ניתוח בעלות היסטורית —נסחי טאבו היסטוריים‬ ‫‪103‬‬ ‫‪ 4.2‬מבנה הנסחים‬
‫‪157‬‬ ‫‪ 6.1.1.2‬מסקנות מפתח מתוך סקר דיירים במתחם המחקר‬ ‫‪104‬‬ ‫‪ 4.2.1‬אופן הסיווג וניתוח הנתונים‬
‫‪159‬‬ ‫‪6.1.2‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪ 4.3‬הערות בעקבות ניתוח נסחי טאבו‬
‫‪160‬‬ ‫‪ 6.2‬תרומת המחקר‬ ‫‪105‬‬ ‫‪ 4.4‬ניתוח נסח לדוגמא‬
‫‪161‬‬ ‫‪ 6.3‬מגבלות המחקר‬ ‫‪108‬‬ ‫‪ 4.5‬תוצרי ניתוח‬
‫‪162‬‬ ‫‪ 6.4‬המלצות למחקר המשך‬ ‫‪110‬‬ ‫‪ 4.5.1‬חלק ראשון‪ :‬שרשור זכויות עבור כל תתי החלקות‬
‫ביבליוגרפיה‬ ‫‪164‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪ 4.5.1.1‬בעלויות ממשלתיות בתתי החלקות‬
‫‪11‬‬ ‫‪10‬‬

‫רשימת איורים‬ ‫איורים וטבלאות‬

‫‪61‬‬ ‫איור ‪ :1‬מבנה המחקר‬
‫‪62‬‬ ‫איור ‪ :2‬שכונת נווה שרת בת"א ומתחם המחקר הנבדק‬
‫‪76‬‬ ‫איור ‪ :3‬מיקום שכונת "נווה שרת"‬
‫‪77‬‬ ‫איור ‪ :4‬צילום אוויר שכונת נווה שרת‬
‫‪79‬‬ ‫איור ‪ :5‬היסטורית הבניה של שכונת נווה שרת‬
‫‪81‬‬ ‫איור ‪ :6‬מגמות באוכלוסייה נווה שרת לאורך השנים‬
‫‪82‬‬ ‫איור ‪ :7‬מאפייני גילאים‬
‫‪83‬‬ ‫איור ‪ :8‬התפלגות בניינים בנווה שרת לפי שנת בנייה‬
‫‪83‬‬ ‫איור ‪ :9‬התפלגות בניינים בנווה שרת לפי גודל הדירה‬
‫‪84‬‬ ‫איור ‪ :10‬השוואת צפיפויות בין מתחמים נבחרים בתל אביב‬
‫‪85‬‬ ‫איור ‪ :11‬התפלגות סטטוס מגורים על פי חתכים גיאוגרפים נבחרים‪.‬‬
‫איור ‪ :12‬הצלבת נקודות זמן בקידום תהליך תא‪ 3463/‬עם נתוני מגמות מחירים שכונת נווה שרת ‪85‬‬
‫‪86‬‬ ‫איור ‪ :13‬מדד חברתי‪-‬כלכלי לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫‪87‬‬ ‫איור ‪ :14‬יחס תלות בחתכים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫‪88‬‬ ‫איור ‪ :15‬חתכי אינדיקטורים תעסוקתיים על פי אזורים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫‪88‬‬ ‫איור ‪ :16‬הכנסה ממוצעת ביחס לחתכים גאוגרפיים נבחרים‬
‫‪90‬‬ ‫איור ‪ :17‬סקירת תכניות סטטוטוריות‪ ,‬שכנות נווה שרת‬
‫‪91‬‬ ‫איור ‪ :18‬תכנית הורוביץ‬
‫‪93‬‬ ‫איור ‪ :19‬מתחמי תכנית בית אל בשכונת נווה שרת‬
‫‪94‬‬ ‫איור ‪ 507-0400044 :20‬תא‪/‬מק‪ 78-77 4526-/‬נווה שרת‪ ,‬בקשה לפרסום סעיפים ‪77+78‬‬
‫‪94‬‬ ‫איור ‪ :21‬מתחם ג'‬
‫‪95‬‬ ‫איור ‪ :22‬נקודות זמן משמעותיות בתהליך קידום ומימוש תא‪3463/‬‬
‫‪97‬‬ ‫איור ‪ :23‬צילום אוויר‪ ,‬מתחם ג' שכונת נווה שרת‪ ,‬שנת ‪2010‬‬
‫‪97‬‬ ‫איור ‪ :24‬צילום אוויר‪ ,‬מתחם ג' שכונת נווה שרת‪ ,‬שנת ‪2018‬‬
‫‪97‬‬ ‫איור ‪ :25‬מתחם ג'‪ ,‬תכנית בית אל במהלך ביצוע הפרויקט‬
‫‪97‬‬ ‫איור ‪ :26‬מתחם ג'‪ ,‬תכנית בית אל לאחר סיום הפרויקט‬
‫‪105‬‬ ‫איור ‪ :27‬אופן סיווג הנתונים והתופעות הנחקרות‬
‫‪109‬‬ ‫איור ‪ :28‬דוגמה לנסח טאבו היסטורי‬
‫‪110‬‬ ‫איור ‪ :29‬צילום אוויר של מתחם המחקר‬
‫‪111‬‬ ‫איור ‪ :30‬שרשור זכויות בכלל תתי החלקות במתחם הניסוי‬
‫‪111‬‬ ‫איור ‪ :31‬שרשור זכויות בכלל תתי החלקות במתחם הביקורת‬
‫‪112‬‬ ‫איור ‪ :32‬חלוקת בעלויות ממשלתיות במתחם המחקר‪ ,‬על בסיס נסחי טאבו היסטוריים‬
 ‫תוכן העניינים‬

‫‪13‬‬ ‫‪12‬‬

‫איור ‪ :66‬מידת שביעות הרצון מיוקר המחיה המקומי לפני ואחרי ביצוע הפרויקט‪ ,‬בעלי הדירות ‪149‬‬ ‫‪112‬‬ ‫איור ‪ :33‬חלוקת בעלויות במתחם המחקר‪ ,‬על בסיס נסחי טאבו היסטוריים‬
‫המקוריים‪ ,‬מתחם הניסוי‬ ‫‪113‬‬ ‫איור ‪ :34‬בעלויות וחכירות לפי שנים במתחם המחקר‬
‫‪149‬‬ ‫איור ‪ :67‬שביעות הרצון מיוקר המחיה המקומי דרי מתחם הניסוי‬ ‫‪113‬‬ ‫איור ‪ :35‬התפלגות בעלויות וחכירות לפי שנים במתחם המחקר‬
‫‪150‬‬ ‫איור ‪ :68‬ממצאים הנוגעים לתחושת שייכות עם השכונה‪ .‬מתחם הניסוי‬ ‫‪114‬‬ ‫איור ‪ :36‬יחידות דיור בבעלות תא משפחתי מקורי לאורך השנים‬
‫‪115‬‬ ‫איור ‪ :37‬התפלגות יחידות דיור בבעלות תא משפחתי לאורך השנים‬
‫‪115‬‬ ‫איור ‪ :38‬חלוקת הזכויות בין דיירים מקוריים‪ ,‬ירושת דיירים מקוריים ושאר בעלי הזכויות‬

‫רשימת טבלאות‬ ‫‪117‬‬

‫‪117‬‬
‫איור ‪ :39‬התפלגות בעלויות על כלל תתי החלקות לאורך השנים‪ -‬מתחם הניסוי (פינוי בינוי)‬
‫איור ‪ :40‬התפלגות בעלויות על כלל תתי החלקות לאורך השנים ‪ -‬מתחם הביקורת‬
‫‪64‬‬ ‫טבלה ‪ :1‬ריכוז ראיונות גורמי מפתח במסגרת המחקר‬ ‫‪119‬‬ ‫איור ‪ :41‬דוגמה לאופן הצגת הנתונים לממצאים הנוגעים להעברות על גבי ציר הזמן‬
‫‪89‬‬ ‫טבלה ‪ :2‬אינדיקטורים סוציו‪-‬אקונומיים בהתייחס לחתכים גיאוגרפיים נבחרים‬ ‫‪119‬‬ ‫איור ‪ :42‬ממצאים הנוגעים להעברות על גבי ציר הזמן‪ -‬מתחם הניסוי (פינוי בינוי)‬
‫‪92‬‬ ‫טבלה ‪ :3‬תכניות פינוי בינוי בשכונת נווה שרת‬ ‫‪121‬‬ ‫איור ‪ :43‬ממצאים הנוגעים להעברות על גבי ציר הזמן‪ -‬מתחם הביקורת‬
‫‪96‬‬ ‫טבלה ‪ :4‬חלקות מתחם ג' בעבר וכיום‬ ‫‪122‬‬ ‫איור ‪ :44‬מספר ההעברות במתחמי המחקר לפני ואחרי שנת ‪2000‬‬
‫‪122‬‬ ‫טבלה ‪ :5‬שקלול נתוני טרנזקציות‪ ,‬מתחם ניסוי וביקורת‬ ‫‪122‬‬ ‫איור ‪ :45‬התפלגות ההעברות במתחמי המחקר לפני ואחרי שנת ‪2000‬‬
‫‪124‬‬ ‫טבלה ‪ :6‬פילוח טנרזקציות במתחמי המחקר על פי מקבצי שנים‬ ‫‪122‬‬ ‫איור ‪ :46‬כלל ההעברות ביחס לכל מתחם מחקר‬
‫‪135‬‬ ‫טבלה ‪ :7‬סיווג הדיירים הנסקרים במסגרת שאלון המחקר‬ ‫‪123‬‬ ‫איור ‪ :47‬העברת בעלויות בחתך בין דורי‬
‫‪125‬‬ ‫איור ‪ :48‬התפלגות מספר העברות במתחם הביקורת‬
‫‪125‬‬ ‫איור ‪ :49‬התפלגות מספר העברות מתחם הניסוי‬
‫‪136‬‬ ‫איור ‪ :50‬התפלגות גילאים‬
‫‪137‬‬ ‫איור ‪ :51‬מספר נפשות ליחידת דיור במתחם הניסוי‬
‫‪138‬‬ ‫איור ‪ :52‬התפלגות השכלה‬
‫‪138‬‬ ‫איור ‪ :53‬התפלגות תעסוקה‬
‫‪139‬‬ ‫איור ‪ :54‬התפלגות רמת הכנסה‬
‫‪140‬‬ ‫איור ‪ :55‬התפלגות מספר רכבים‬
‫‪141‬‬ ‫איור ‪ :56‬אחוז מההכנסה המוקדש למשכנתא‪ ,‬בעלי דירות חדשים‬
‫‪141‬‬ ‫איור ‪ :57‬יכולת כלכלית לרכישת נדל"ן כיום בשכונה‪ ,‬בעלי דירות מקוריים‬
‫‪142‬‬ ‫איור ‪ :58‬שכר דירה טרם ביצוע הפרויקט‪ ,‬מתחם הניסוי‬
‫‪142‬‬ ‫איור ‪ :59‬שכר דירה כיום בפרויקט‪ ,‬מתחם הניסוי‬
‫‪142‬‬ ‫איור ‪ :60‬שכר דירה כיום במתחם הביקורת‪.‬‬
‫‪143‬‬ ‫איור ‪ :61‬אחוז מההכנסה המוקדש לשכר דירה‪ ,‬שוכרים‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫‪143‬‬ ‫איור ‪:62‬אחוז מההכנסה המוקדש לשכר דירה‪ .‬שוכרים‪ ,‬מתחם הניסוי‬
‫‪143‬‬ ‫איור ‪ :63‬ממצאים הנוגעים לבעלי הדירות המשכירים במתחם הניסוי‬
‫איור ‪ :64‬תשובות בעלי דירות מקוריים במתחם הניסוי בנוגע לסטטוס מגורים בפרויקט טרם‬
‫‪146‬‬ ‫הביצוע ולאחר אכלוסו‬
‫‪146‬‬ ‫איור ‪ :65‬הוצאות ועד בית ביחס לבניין הישן‪ ,‬בעלי דירות מקוריים‪ ,‬מתחם הניסוי‬
 ‫‪0.0‬‬
‫‪15‬‬ ‫‪14‬‬

‫בד בבד‪ ,‬ניתוח נסחי הטאבו ההיסטוריים מראה כי מספר הדיירים המקוריים במתחם‬
‫הניסוי (בו התקיים פינוי בינוי) עומד על ‪ 52%‬ביחס לקבוצת הדיירים המקוריים‬
‫תקציר‬
‫שגרו במקום לפני הפרויקט‪ .‬מספר זה הינו גבוה ביחס למתחם הביקורת (ללא פינוי‬
‫בינוי)‪ ,‬שם אחוז הדיירים המקוריים שנותרו במקום עומד על ‪ .34%‬זאת ועוד‪ ,‬נמצא‬
‫כי בשנות ה‪ 90-‬התבצעו במתחם הפינוי בינוי יותר טרנזקציות (מכירת נכסים)‪ ,‬תוך‬
‫שמספרן קטן דרמטית בשנות האלפיים‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬נמצא במתחם הביקורת מספר‬
‫נמוך יחסית של העברות בשנות התשעים‪ ,‬עם היפוך מגמה לאחר שנות האלפיים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬במתחם הפינוי‪-‬בינוי זוהתה קבוצה יציבה של דיירים חדשים שכמעט לא‬
‫העבירה בעלותה הלאה‪ .‬בהשוואה לכך‪ ,‬במתחם הביקורת התרחשו חילופי בעלות‬
‫רבים יותר בקבוצה המקבילה והרכב אוכלוסיית הדיירים השתנה באופן תדיר יותר‬
‫מאשר במתחם הפינוי בינוי‪ .‬מדובר על שוני משמעותי ובולט‪.‬‬

‫הבדלים אלה מצביעים על כך שמימדים מסוימים של תופעת הג'נטריפיקציה‬ ‫האם ג'נטריפיקציה בכלל‪ ,‬ודחיקת תושבים בפרט‪ ,‬מתקיימת בישראל? באיזה‬
‫מתקיימים במסגרת תהליכי פינוי בינוי (כניסת אוכלוסייה חדשה ממעמד סוציו‪-‬‬ ‫היקף‪ ,‬והאם ניתן לכמת את התופעה? הספר שלפניכם מבקש לענות על שאלות‬
‫אקונומי גבוה ביחס לאוכלוסייה המקורית)‪ .‬אולם דווקא בפרויקטים וודאיים יחסית‬ ‫אלו‪ .‬בישראל‪ ,‬המחקר הממפה את תופעת דחיקת הדיירים אינו ענף‪ ,‬ובפרט‬
‫של פינוי בינוי‪ ,‬הדבקות לנכסים הינה רבה יותר בהשוואה למתחמי התחדשות‬ ‫במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי‪ .‬כדי לענות על השאלות הללו מבקש הספר‬
‫עירונית בהם אין וודאות‪ ,‬ושם נצפית העברת זכויות תכופה יותר‪ .‬בכך‪ ,‬יש כדי להביא‬ ‫שלפניכם (‪ )1‬לבחון את האספקט החברתי של מיזמי פינוי בינוי על רקע תהליכי‬
‫למסקנה כי פינוי בינוי לאו דווקא מתיישב בכל מקרה ומקרה עם דחיקת דיירים‬ ‫ג'נטריפיקציה; (‪ )2‬לאפיין את הרכב התושבים לפני ואחרי פינוי בינוי; (‪)3‬‬
‫בהיקף רחב‪ ,‬בהשוואה למתחמים שאינם עוברים תהליך זה‪.‬‬ ‫להתחקות אחר תנועת דיירים מתוך ואל מתחם פינוי בינוי‪.‬‬

‫המחקר עשה שימוש במספר כלים מתודולוגיים כדי לשפוך אור על תהליכי‬ ‫לצורך כך‪ ,‬מיפינו תהליכים חברתיים ודמוגרפיים בשכונת נווה שרת בתל‬
‫הג'נטריפיקציה והדחיקה‪ .‬במקביל מתועדים בספר זה קשיים רבים באמידת‬ ‫אביב‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬תוך שימוש בסקרי תושבים‪ ,‬ראיונות‪ ,‬נתונים סטטיסטיים‬
‫הג'נטריפיקציה‪ ,‬לרבות הקושי להתחקות אחר דיירים מקוריים ובפרט שוכרים‪ ,‬וכן‬ ‫ונתונים מתוך פנקסי רישום המקרקעין‪ ,‬בחנו האם התושבים הוותיקים נדחקו‬
‫לקבל מידע על נסיבות עזיבתם‪ .‬קשיים אובייקטיביים אלה הם המקשים על הערכת‬ ‫לאחר שהושלם פרויקט פינוי בינוי‪ .‬הבדיקה נעשתה מתוך מחשבה כי תהליכי‬
‫מדיניות פינוי‪-‬בינוי בידי מקבלי החלטות‪.‬‬ ‫ג'נטריפיקציה ודחיקה הינם תהליכים "מתגלגלים" לאורך שנים‪.‬‬

‫במהלך סקר דיירים מצאנו כי קבוצת הדיירים החדשים שנכנסה אל תוך המתחם‬
‫הנחקר במסגרת מיזם הפינוי בינוי הנה אוכלוסייה חזקה יותר מבחינה סוציו‪-‬‬
‫אקונומית לעומת קבוצת הדיירים המקוריים‪ .‬במקביל‪ ,‬הדיירים המקוריים‬
‫שנסקרו תיארו סיפוק מסביבתם ומנכסיהם החדשים‪ ,‬כמו גם דבקות במקום ורצון‬
‫להמשיך ולהתגורר בדירותיהם החדשות‪ .‬זאת אף על פי שההוצאות הכלכליות‬
‫בתחזוקת הדירות עלו‪ .‬ממצא זה עומד לכאורה בניגוד לספרות הקיימת בתחום‪,‬‬
‫לפיה למיזמי התחדשות עירונית השפעה כלכלית‪-‬חברתית דרמטית‪ ,‬וזו בתורה‬
‫מביא את האוכלוסייה המקורית לעזוב את הנכסים שברשותה‪.‬‬
 ‫‪0.0‬‬
‫‪17‬‬ ‫‪16‬‬

‫ההתחדשות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬מדיניות זו מקודמת על רקע קולות גוברים המצביעים‬

‫על הבעייתיות שבה‪ .‬בין היתר‪ ,‬הבעיות החברתיות שהליך פינוי בינוי מעורר‪ ,‬ובפרט‬
‫מבוא‬
‫ג'נטריפיקציה‪.‬‬

‫הספר שלפניכם עוסק בתהליכי ג'נטריפיקציה (עילוּת)‪ ,‬המתרחשים באזורי‬

‫התחדשות עירונית בארץ‪ ,‬תוך התמקדות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי‪ .‬ג'נטריפיקציה‬
‫היא תהליך גיאוגרפי‪-‬חברתי‪-‬אורבני המתרחש לרוב כאשר אוכלוסייה ממעמד סוציו‪-‬‬
‫אקונומי בינוני וגבוה מהגרת לשכונה שתושביה ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך יותר‪.‬‬
‫מחקר זה קושר בין שני עולמות תוכן אלה ומבקש לענות על השאלה‪ ,‬האם תהליכי‬
‫ג'נטריפיקציה ודחיקת דיירים מתרחשים במיזמי פינוי בינוי?‬

‫עולם התוכן הראשון מתייחס לתופעות הג'נטריפיקציה והדחיקה‪ .‬תופעות‬

‫אלה והאספקטים השונים הקשורים בהן מעסיקים כבר מעל לחמישים שנה‬ ‫התחדשות עירונית היא ברכה להרבה יזמים‪ ,‬בעלי קרקעות ודירות‪ .‬אך היא מייצרת‬
‫חוקרים מתחומים שונים‪ .‬הספרות מזהה סוגי ג'נטריפיקציה שונים‪ ,‬אולם מושג‬ ‫אתגרים לא קלים למערכת התכנון והבניה‪ ,‬לעוסקים בתחום ולבעלי זכויות בקרקע‪.‬‬
‫הג'נטריפיקציה הקלאסי מתייחס בעיקרו ל"ג'נטריפיקציית מגורים" (‪Residential‬‬ ‫בין אם באמצעות תמ"א ‪ ,38‬או מיזמי פינוי בינוי‪ ,‬תופעת ההתחדשות העירונית‬
‫‪ .)Gentrification‬בתהליך זה‪ ,‬תושבים ממעמד סוציו‪-‬אקונומי בינוני וגבוה נכנסים‬ ‫תופסת בישראל תאוצה‪ .‬שינויי חקיקה‪ ,‬הקמת מנהלות מקומיות והרשות להתחדשות‬
‫אל שכונה המתאפיינת באוכלוסייה ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך (‪.)Caves, 2005‬‬ ‫עירונית‪ ,‬כל אלה האיצו את יישום המדיניות וסייעו ביצירת סדר יום אורבני חדש‪.‬‬
‫כניסת הג'נטרים גורמת לשינוי בהרכב האוכלוסייה בשכונה ובתדמיתה‪ ,‬ובד בבד‬
‫עולה יוקר המחייה בה‪ .‬לאורך זמן‪ ,‬שינויים אלה מביאים לדחיקה; תושבי השכונה‬ ‫אולם היכן שנלך‪ ,‬אנו נתקלים בקונפליקטים ואתגרים לא פשוטים ביישום המדיניות‪.‬‬
‫המקוריים נדחקים החוצה בשל אי יכולתם לעמוד בעלויות המחייה בשכונה‪ ,‬או‬ ‫מניסיון המחברים עולה כי העוסקים בתחום עלולים להיתקל ביזמים לא הגונים‪,‬‬
‫כיוון שהשכונה לא מהווה יותר סביבה מתאימה עבורם (‪ .)Clay,1979‬עם השנים‬ ‫קבוצות רכישה מפוקפקות‪ ,‬רשויות ארציות ומקומיות המקשות על ההליך‪ ,‬כמו גם‬
‫המונח התרחב ומשמעותו התפשטה מעבר להגדרה המקורית של שינוי העדפות‬ ‫בתושבים קשי עורף אשר מכשילים מיזמי התחדשות עירונית או מביאים אותם‬
‫דיור ותמורות בהרכב האוכלוסייה (‪ .)Smith & Williams, 1986‬בנוסף‪ ,‬העיסוק‬ ‫להבשלה עם בעיות רציניות‪ .‬גורמים המנהלים משא ומתן לא הוגן‪ ,‬חוסר ליווי או‬
‫בג'נטריפיקציה לא נשאר בגבולות האקדמיה‪ ,‬והתופעה משכה את תשומת לבם של‬ ‫התייחסות ראויה לאוכלוסיות חלשות‪ ,‬ומורכבות המיזם‪ ,‬כל אלה מוסיפים לבעיות‬
‫רשויות מקומיות ולאומיות‪ ,‬מתכנני ערים‪ ,‬אדריכלים‪ ,‬יזמים‪ ,‬אנשי עסקים‪ ,‬תקשורת‬ ‫משפטיות‪ ,‬מימוניות ושמאיות שמתנוססות מעל מיזמי התחדשות‪ .‬על כל אלה‪ ,‬ניתן‬
‫ועוד (‪ .)Lees, Slater & Wyly, 2010‬מחקרים שונים הציעו הגדרות שמתמקדות‬ ‫להוסיף אתגרים חברתיים לא פשוטים‪ .‬המחקר שלפניכם עוסק באתגר חברתי אחד‬
‫באספקט אחד או יותר של הג'נטריפיקציה‪ ,‬אך אין קונצנזוס בדבר האופן המוחלט‬ ‫– הג'נטריפיקציה‪.‬‬
‫והחד‪-‬משמעי שבו יש להגדיר את התופעה‪.‬‬
‫על פי התכנית האסטרטגית לדיור (מינהל התכנון‪ ,)2019 ,‬עד שנת ‪ 2040‬על מערכת‬
‫עולם התוכן השני בספר שלפניכם עוסק בהתחדשות עירונית הנתפשת ככלי חשוב‬ ‫התכנון הישראלית לייצר כ‪ 900,000-‬יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית‪.‬‬
‫ומהותי בשיפור מצבה של הסביבה הבנויה‪ .‬משרד הבינוי והשיכון רואה תהליך זה‬ ‫ראייה רחוקת טווח זו‪ ,‬לצד הכרה גוברת בחשיבות השמירה על משאבי הטבע‬
‫כמחולל צמיחה והתפתחות‪ ,‬וככלי שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה‬ ‫הקיימים‪ ,‬על בינוי מרקמי ועל עירוניות בת קיימא‪ ,‬הביאו את קברניטי הרשויות‬
‫לצד החדשה‪.‬‬ ‫השונות לנקוט במגוון אמצעים סטטוטוריים ואחרים לשם קידום תהליכי התחדשות‬
‫עירונית‪ .‬בין היתר‪ ,‬גברה ההכרה כי פינוי בינוי יהפוך למרכיב מפתח במימוש תהליכי‬
 ‫‪0.0‬‬
‫‪19‬‬ ‫‪18‬‬ ‫מבוא‬

‫תורמים לבידול מרחבי ומחזקים אי שוויון חברתי‪ .‬בתהליכי התחדשות עירונית‬ ‫תמ"א ‪ 35‬קבעה כי חלק גדול ככל הניתן מהבינוי העתידי של ישראל צריך להתבצע‬
‫נעשה שינוי דרמטי באתר‪ ,‬ונשאלת השאלה‪ :‬מי צריך ליהנות מהפיתוח החדש? האם‬ ‫במסגרת השטחים המבונים‪ .‬דרך כך‪ ,‬יישמרו שטחים פתוחים ויעשה שימוש יעיל‬
‫הוא נועד למגוון אוכלוסיות בעלות רמות הכנסה שונות? האם האוכלוסיות בעלות‬ ‫בקרקעות‪ ,‬בתשתיות ובמוסדות ציבור‪ .‬התמ"א מניחה כי תוספת זכויות בנייה‬
‫ההכנסה הנמוכה תהיינה מעורבות בפרויקט‪ ,‬והאם בסופו של עניין יהיו פחות דירות‬ ‫באזורים אלה תוביל להתחדשות המלאי הבנוי ותמנע הדרדרותן של שכונות‪.‬‬
‫לדיירים בעלי הכנסה נמוכה וכן חלופות טובות לאלו שימצאו עצמם מחוץ לשכונה?‬ ‫כאמצעי משלים ומדריך‪ ,‬התכנית האסטרטגית לדיור (מינהל התכנון‪ )2019 ,‬קבעה‬
‫יעדים שאפתניים להגדלת הפלח של הדירות הנבנות במסגרת הליכי התחדשות‬
‫בהקשר לביקורות‪ ,‬עולה שאלת המפתח‪ :‬האם מתרחשת בישראל ג'נטריפיקציה‬ ‫עירונית‪ .‬כפועל יוצא‪ ,‬קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית בולטים למימוש‬
‫ודחיקה במתחם אשר עבר תהליכי פינוי בינוי?‬ ‫ההתחדשות ‪ -‬פינוי בינוי‪ ,‬עיבוי פינוי ותמ"א ‪.38‬‬
‫בבדיקת עולם המחקר בישראל עולה כי הנתונים מועטים‪ .‬המחקרים הבודדים‬
‫שנעשו בארץ ואשר אספו נתונים כמותיים על הדחיקה בפרויקטים של פינוי בינוי‬ ‫הגישה שנוקטות כיום רשויות התכנון בישראל נותנת עדיפות למסלול פינוי בינוי‪,‬‬
‫הם מחקריה של נאוה קיינר‪-‬פרסוב (‪ 2008‬ו‪ )2017-‬ומחקרם של גבע ורוזן (‪.)2019‬‬ ‫ועל כן נבחר מסלול זה לבדיקה במסגרת המחקר שלפניכם‪ .‬סיבה נוספת להתמקדות‬
‫במסלול פינוי בינוי היא ההיקף הגדול של הפרויקט‪ ,‬אשר צפוי להשפיע באופן ניכר‬
‫לאור זאת‪ ,‬מטרתו של הספר שלפניכם הינה להוסיף על הידע הקיים ולבחון את‬ ‫על התשתית השכונתית ביחס לפרויקטים אחרים‪ ,‬כגון‪ :‬תמ"א ‪( 1\38‬במסגרתה‬
‫סממני הג'נטריפיקציה והדחיקה‪ ,‬את מאפייני האוכלוסייה ואת תנועת הדיירים אל‬ ‫לא מפונים דיירים מבתיהם)‪ .‬כמו כן‪ ,‬מספר הדיירים המושפעים מפינוי בינוי הוא‬
‫מתחם פינוי בינוי ומחוצה לו לצד תהליכים שהתרחשו בשכונה‪.‬‬ ‫גבוה יותר בד"כ ממספר הדיירים שמושפעים במסגרת פרויקטים נקודתיים יותר‪,‬‬
‫כגון‪ :‬תמ"א ‪.38‬‬
‫מטרות פרטניות של המחקר הן‪:‬‬
‫• לבחון את האספקט החברתי של מיזמי פינוי בינוי על רקע תהליכי ג'נטריפיקציה‬ ‫מנגנון פינוי בינוי טומן בחובו רווח עבור כלל הגורמים המעורבים בו‪ :‬הרשות המקומית‬
‫• לאפיין את הרכב התושבים לפני ואחרי פינוי בינוי‬ ‫מקבלת סיוע מטעם המדינה כל עוד צו ההכרזה תקף (מרכז המחקר והמידע של‬
‫• להתחקות אחר תנועת דיירים מתוך ואל מתחם פינוי בינוי‬ ‫הכנסת‪ .)2008 ,‬עבור בעלי הזכויות הקיימים העסקה כדאית לכאורה כיוון שאינה‬
‫מצריכה השקעה כספית מצדם‪ ,‬והנכס החדש והמשודרג (דירת התמורה) טומן‬
‫באופן קונקרטי‪ ,‬שאלות המחקר שהצבנו לעצמנו היו אלה‪:‬‬ ‫בחובו רווח (פדן‪ .)2014 ,‬כמו כן‪ ,‬קיימות הקלות מסוימות במיסוי ויש אפשרות לקבל‬
‫× האם ניתן לזהות ולכמת במיזם פינוי בינוי תהליכי ג'נטריפיקציה במובן דחיקת‬ ‫פטור מהיטל השבחה (מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ .)2008 ,‬היזמים מרוויחים‬
‫הדיירים הוותיקים?‬ ‫ממכירת הדירות החדשות באמצעות זכויות בנייה מוגדלות‪ ,‬שכן אמצעי עיקרי‬
‫× האם ניתן לקשור בין תהליך קידום מיזמי פינוי בינוי לבין עלייה בהיקף העברת‬ ‫לקידום מיזמי פינוי בינוי הינו חבירה לשוק הפרטי (גבע ורוזן‪.)2019 ,‬‬
‫זכויות של בעלי נכסים בשכונה המיועדת לפינוי בינוי?‬
‫× האם האוכלוסייה החדשה בשכונה שעברה פינוי בינוי היא בעלת פרופיל‬ ‫עם זאת‪ ,‬קיימות ביקורות על כלי מדיניות אלה‪ ,‬אשר משפיעים על אוכלוסיית‬
‫סוציו‪-‬אקונומי חזק יותר?‬ ‫הדיירים המקוריים‪ .‬ברוב המקרים התחדשות עירונית מתבצעת בשכונות חלשות‬
‫× אילו גורמים מביאים את הדיירים המקוריים להישאר או לעזוב את המבנים‬ ‫סוציו‪-‬אקונומית ושמצבן הפיזי והחברתי ירוד (‪ .)Cheshire, 2007‬בישראל מדיניות‬
‫לאחר בנייתם?‬ ‫ההתחדשות העירונית מקדמת מטרות פיזיות וכלכליות‪ ,‬אך הביקורות סבורות כי היא‬
‫אינה נותנת מענה לסוגיות חברתיות‪ ,‬כגון הלכידות הקהילתית או תמהיל ההכנסה‬
‫הספר בנוי ממספר חלקים‪ :‬סקר ספרות‪ ,‬מערך המחקר‪ ,‬סקירת השכונה‪ ,‬ממצאי‬ ‫בשכונות המתחדשות (פדן‪ .)2004 ,‬חתוקה ווייל (‪ )2014‬מציינים כי הסוגייה‬
‫המחקר וסיכום והמלצות למחקר המשך‪.‬‬ ‫המרכזית ביותר מבחינת הדיירים בדרך כלל היא זכות השיבה לנכס‪ .‬מחקרים רבים‬
‫מתארים את האופן בו פרויקטים של פיתוח עירוני מדירים אוכלוסיות שוליים‪,‬‬

‫‪21‬‬
‫של העברת בעלויות תכופה ושינויים דרמטיים בהרכב הבעלויות‪ .‬נמצא כי שני‬
‫המתחמים אינם מתנהגים באותו האופן מבחינת תנועת הדיירים‪-‬הבעלים‪.‬‬
‫‪ 52%‬מהדיירים המקוריים (לרבות יורשיהם) נשארו בנכסיהם‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬במתחם‬
‫הביקורת בו לא התרחש פינוי בינוי אחוז הדיירים המקוריים (לרבות יורשיהם) עומד‬
‫על ‪ .34%‬כלומר התפלגות הדיירים המקוריים והדיירים החדשים לדורותיהם מתחלק‬
‫כמעט שווה בשווה‪ ,‬עם יתרון קל לדיירים המקוריים‪ .‬במתחם הביקורת לעומת זאת‪,‬‬
‫בתום תקופת הבדיקה (‪ )2019‬מצאנו יתרון מספרי גדול לבעלים החדשים שנכנסו‬
‫למתחם ואלה מרכיבים שני שלישים מכלל הדיירים הבעלים במתחם‪.‬‬
‫ביחס לנקודות זמן שונות מבחינת ההליך הסטטוטורי ניתן היה לצפות כי יתקיים‬
‫שרשור זכויות מוגבר בסמוך לנקודות זמן חשובות בתהליך הפינוי בינוי במתחם "גרין‬
‫פארק"‪ .‬עם זאת‪ ,‬ביחס למתחם הפינוי‪-‬בינוי נצפתה תמונה מורכבת יותר‪ .‬ראשית‪,‬‬
‫נצפו העברות זכויות תכופות יותר בתקופת הזמן שקדמה לשנות ה‪( 2000-‬כלומר‬
‫לפני תהליך ההתחדשות העירונית)‪ .‬נמצא כי לאחר אישור התכנית הסטטוטורית‬
‫שמאפשרת פינוי בינוי‪ ,‬מספר ההעברות פחת בצורה דרמטית‪ ,‬משמע‪ ,‬בעלי הזכויות‬
‫כמעט ולא מכרו זכויותיהם‪ .‬במתחם הביקורת התמונה מעט שונה‪ .‬בשנות התשעים‬
‫זיהינו במתחם קצב העברת בעלות דומה למדי למתחם הסמוך בו התרחש פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪ .‬נקודת המפנה החשובה היא לאחר שנת ‪ ,2000‬בה נראה כי המגמה השתנתה‬
‫בשני המתחמים‪ :‬כמות ההעברות במתחם הניסוי (מתחם הפינוי‪-‬בינוי) ירדה בצורה‬
‫משמעותית ולעומת זאת‪ ,‬במתחם הביקורת הכמות עלתה‪.‬‬
‫פרק ניתוח סקר דיירים מתמקד בממצאים שעלו מהשאלונים שהועברו לדרי מתחם‬
‫המחקר‪ .‬הפרק מציג את הפרופיל הסוציו‪-‬אקונומי של דרי המתחמים‪ ,‬טפח שהיה‬
‫נסתר מעינינו בניתוח נסחי הטאבו ההיסטוריים‪ .‬בהמשך לכך‪ ,‬בדקנו מהם הגורמים‬
‫האפשריים שיכולים להביא לדחיקת האוכלוסייה הוותיקה או למחשבות על עזיבה‪.‬‬
‫הפרק דן בין היתר במאפייני אוכלוסיית המחקר עם התייחסות לאינדיקטורים‬
‫לקיומה של ג'נטריפיקציה ודחיקה‪ .‬על בסיס האינדיקטורים שנבחנו וביחס לקבוצות‬
‫הנבדקות השונות‪ ,‬עולה כי האוכלוסייה החדשה שנכנסה למתחם עונה על הגדרת‬
‫הג'נטריפיקציה‪ .‬קרי‪ :‬התהליך מערב כניסה של אוכלוסייה ממעמד סוציו‪-‬אקונומי‬
‫גבוה מהאוכלוסייה המקורית‪ .‬בהחלט יש בכך להעיד‪ ,‬על פי תבחינים שהספרות‬
‫מגדירה‪ ,‬על קיומה של ג'נטריפיקציה‪ ,‬אך קיימת אונה נוספת לתופעה והיא הדחיקה‬
‫עצמה‪ .‬בהמשך לכך‪ ,‬בחנו את הסיבות האפשריות לדחיקה‪ .‬דרך שאלות שיועדו‬
‫לבעלי הדירות המקוריים קיבלנו אינדיקציות לגורמים אפשריים לדחיקה‪ ,‬אשר‬
‫תואמים את הספרות המחקרית‪.‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪20‬‬ ‫מבוא‬
‫סקירת הספרות בפרק ‪ 1‬מתרכזת בשני עולמות התוכן כפי שהוצגו לעיל‪:‬‬
‫ג'נטריפיקציה ודחיקה‪ ,‬וכן התחדשות עירונית ופינוי בינוי‪ .‬הקשר שבין שני עולמות‬
‫תוכן אלה הינו חשוב ומשמעותי‪ .‬לאור סקירת הספרות‪ ,‬נראה כי קידום מסלול פינוי‬
‫בינוי כדרך עיקרית להתחדשות עירונית לא חף מהשפעות על המרקם הפיזי‪ ,‬החברתי‬
‫והכלכלי‪ .‬זוהי פרקטיקה עוצמתית ודרמטית של התחדשות עירונית שהינה בעלת‬
‫יתרונות רבים עבור הלוקחים בה חלק‪ .‬עם זאת‪ ,‬עשויות להיות לה השפעות נרחבות‬
‫על האוכלוסייה הקיימת‪ .‬השפעת שינויים אלה על תושבי השכונות הוותיקים היא‬
‫מורכבת ועלולה להשליך על מקום מגוריהם‪ ,‬אורח חייהם ומציאות חייהם‪.‬‬
‫מערך המחקר מציג את שיטת המחקר הנבחרת‪ .‬לצורך מחקר זה נבחרה מתודת‬
‫מחקר משולב‪ ,‬כלומר שיטה המערבת איסוף וניתוח נתונים כמותיים לצד מידע‬
‫איכותני‪ ,‬תוך אינטגרציה בין השניים בשלבים שונים (‪.)Clark & Creswell, 2008‬‬
‫שאיפתנו הינה לשלב נתונים כמותיים ואיכותניים כדי לספק תמונה עשירה של‬
‫התופעה הנחקרת ולחשוף רבדים חשובים להבנת התחום‪.‬‬
‫פרק סקירת השכונה מציג את הזירה‪ .‬המחקר בחן את הג'נטריפיקציה בשכונת‬
‫נווה שרת בתל אביב‪ ,‬במתחם "גרין פארק"‪ .‬השכונה נבחרה בשל קיום תנאים‬
‫אפשריים לג'נטריפיקציה – שכונה במצב סוציו‪-‬אקונומי חלש‪ ,‬אשר מתקיימים בה‬
‫תהליכי פינוי בינוי‪ .‬פרק זה סוקר את השכונה מהיבטים שונים‪ :‬מבחינה היסטורית‪,‬‬
‫דמוגרפית וסוציו‪-‬אקונומית‪ .‬בנוסף‪ ,‬נבחנו התוכניות הסטטוטוריות של השכונה על‬
‫מנת לצייר תמונת מצב עדכנית של התכניות המשפיעות עליה‪.‬‬
‫פרקי הממצאים בספר זה מחולקים לשניים‪:‬‬
‫ניתוח נסחי הטאבו ההיסטוריים מציג ממצאים המתייחסים לאוכלוסיית הדיירים‬
‫בעלי הזכויות בתתי החלקות במסגרת יחידות הדיור המקוריות‪ .‬באמצעות ניתוח‬
‫רישומי פנקס המקרקעין התאפשר זיהוי ובחינה של תהליכי ג'נטריפיקציה ודחיקה‬
‫כפי שמשתקפים באמצעות נסחי הטאבו ההיסטוריים‪ .‬הרישומים מאפשרים זיהוי‬
‫בעלויות שמי ובנוסף‪ ,‬איתור תאריכים בהם התבצעו שינויים בבעלויות‪ .‬נסחי הטאבו‬
‫ההיסטוריים הינם כלי משמעותי ואפקטיבי למחקר‪ ,‬כיוון שבאמצעותם התקבלה‬
‫תמונה לגבי הרכב הבעלויות במתחם הפינוי בינוי ומתחם הביקורת והאופן בו השתנה‬
‫לאורך השנים‪ .‬בהמשך לכך‪ ,‬נבדקו מספר נקודות זמן קריטיות בתהליך ההתחדשות‬
‫העירונית אשר היוו עוגנים בתהליך שינוי תפיסת השכונה‪ .‬ניתן לשער כי נקודות‬
‫זמן אלו עשויות היו לעודד ג'נטריפיקציה‪ ,‬לה ניתן למצוא "אותות" באמצעות מיפוי‬
 ‫‪0.0‬‬
‫‪23‬‬ ‫‪22‬‬ ‫מבוא‬

‫פרק הסיכום‪ ,‬מסקנות והמלצות מאגד את כלל הממצאים העיקריים שעלו מן‬
‫הפרקים השונים‪ ,‬וזאת על ידי חיבורם לכדי מסגרת אחת‪ .‬הפרק מתאר את החידוש‬
‫במחקר שלנו‪ :‬מחקר אשר מיפה תהליכים שונים אשר עברו על מתחם פינוי בינוי‪,‬‬
‫תוך התבוננות ארוכת טווח וארוכת שנים‪ .‬בניגוד למחקרים שקדמו לו‪ ,‬המחקר‬
‫ערך שימוש במאגר מידע המצוי במשרד המשפטים‪ ,‬אשר איפשר בחינה של‬
‫אחזקות בנכסים וטרנזקציות בהם‪ .‬כמו כן‪ ,‬המחקר מחדש גם בעצם זווית הבחינה‬
‫ההשוואתית‪ ,‬תוך בדיקת מתחם ביקורת סמוך‪ .‬מצאנו‪ ,‬אכן‪ ,‬כי השיטות בהן עשינו‬
‫שימוש מצביעות על תופעות מעניינות באשר לגורלם של בעלי נכסים במתחם ובכך‬
‫מוסיפות אבן נוספת לידע‪ ,‬לצורך ביאור התופעה בקונטקסט הישראלי‪ .‬ההשוואה‬
‫למתחם סמוך‪ ,‬שלא עבר תהליך פינוי בינוי‪ ,‬מאפשרת על פניו למצוא בעולם האמיתי‬
‫את ה‪ .Counter Factual-‬היא חושפת בצורה חדה את האופן בו התהליך משפיע על‬
‫אוכלוסיות המתגוררות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי‪.‬‬

‫בנוסף‪ ,‬מתאר פרק זה את מגבלות המחקר‪ ,‬כמו גם את התרומה העיקרית‬

‫שלו‪ ,‬שהינה מתודית אך גם מהותית‪-‬אמפירית‪ .‬הצבענו אף על קשת הקשיים‬
‫האובייקטיביים בניהול מחקר מסוג זה ועל יתרונותיהם האנליטיים של ניתוח נסחי‬
‫הטאבו ההיסטוריים‪ .‬כך התחקנו אמפירית לאורך תקופת זמן ארוכה אחר התנהגות‬
‫הבעלים במתחם‪ ,‬ומצאנו הבדלים מעניינים ומשמעותיים בהתנהלות שני מתחמים‬
‫סמוכים‪.‬‬

‫התחדשות עירונית בשכונת מורשה ברמת השרון‪ .19.03.21 .‬מקור‪ :‬ניר מועלם‬
 ‫‪1.0‬‬
‫‪25‬‬ ‫‪24‬‬

‫על ג'נטריפיקציה‬
‫ופינוי בינוי‬

‫‪26‬‬ ‫‪ — 1.1‬ג'נטריפיקציה (‪)Gentrification‬‬

‫‪28‬‬ ‫‪ — 1.1.1‬סוגי ג'נטריפיקציה‬
‫‪30‬‬ ‫‪ — 1.1.2‬ג'נטריפיקציית מגורים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ — 1.1.2.1‬הדיירים המקוריים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ — 1.1.2.2‬הג'נטרים‬
‫‪31‬‬ ‫‪ — 1.1.2.3‬אזור מרחבי‬
‫‪32‬‬ ‫‪ — 1.1.3‬הגדרות‬
‫‪34‬‬ ‫‪ — 1.1.4‬הגורמים לג'נטריפיקציה‬
‫‪37‬‬ ‫‪— 1.1.5‬היבטים שונים בג'נטריפיקציה — חיובית או שלילית?‬
‫‪39‬‬ ‫‪ — 1.1.6‬מדידה ואינדיקטורים לג'נטריפיקציה‬
‫‪40‬‬ ‫‪ — 1.2‬דחיקת אוכלוסייה ותיקה‬
‫‪42‬‬ ‫‪ — 1.2.1‬היקף הדחיקה בארץ ובעולם‬
‫‪43‬‬ ‫‪— 1.2.2‬האתגר המתודולוגי במדידת דחיקה בתהליכי ג'נטריפיקציה‬
‫‪46‬‬ ‫‪— 1.3‬התחדשות עירונית‬
‫‪46‬‬ ‫‪ — 1.3.1‬תהליכי התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה‬
‫‪47‬‬ ‫‪ — 1.3.2‬תנאים מקדימים להתחדשות עירונית‬
‫‪48‬‬ ‫‪— 1.3.3‬התחדשות עירונית בישראל‬
‫‪49‬‬ ‫‪ — 1.3.3.1‬פינוי בינוי‬
‫‪50‬‬ ‫‪ — 1.3.3.2‬פינוי בינוי בישראל‪ :‬היבטים כלכליים וחברתיים‬
‫‪53‬‬ ‫‪— 1.4‬ג'נטריפיקציה ודחיקה בפינוי בינוי בישראל — ידע קיים‬
‫לאמידת היקף התופעה‬

‫‪27‬‬
‫גלאס קשרה בין "אנשי המעמד הגבוה" לבין העניין המחודש ברבעים מוזנחים‬
‫בעיר הפוסט‪-‬תעשייתית ובתופעת המעבר אליהם‪ .‬גלאס מתארת בספרה תהליך‬
‫של חדירת תושבים מבוססים‪ ,‬בני המעמד הבינוני והבינוני‪-‬גבוה‪ ,‬לשכונות בעלות‬
‫סטטוס נמוך‪ ,‬לרוב במרכז העיר‪ ,‬תוך דחיקתם של תושבים בני מעמד נמוך יותר‪.‬‬
‫היא כינתה תהליך זה בשם 'ג'נטריפיקציה' (מונטרסקו ופביאן‪ .)2003 ,‬למרות ייחוס‬
‫זיהוי התופעה לגלאס‪ ,‬סבור ‪ )2005( Clark‬כי תהליך הג’נטריפיקציה מוקדם בהרבה‬
‫וניתן לאתרו כבר באמצע המאה ה‪ .18-‬תיעוד לכך ניתן למצוא בכתביו של פרידריך‬
‫אנגלס‪ ,‬אשר הצביע על דחיקות מרוכזות של פועלים על מנת ליצור מקום עבור‬
‫'תיקונים מרחביים' כדי למקסם רווחים פוטנציאליים של הקרקע‪.‬‬
‫עם חלוף השנים הציע ‪ )1979( Clay‬תיאור ראשוני של תהליך הג'נטריפיקציה‬
‫כתהליך בעל ‪ 4‬שלבים‪ .‬השלב הראשון‪ ,‬החלוצי‪ ,‬מתחיל עם יוזמה של קבוצה‬
‫קטנה אך אקטיבית של אנשים חסרי מורא‪ ,‬אשר שואפים להתריס אל מול ציפיות‬
‫קונבנציונאליות‪ .‬השלב השני הוא התרחבות איטית המערבת מספר קטן של יזמים‬
‫ומתווכים שמזהים את פוטנציאל האזור ומנסים לקדם השקעה מקומית‪ .‬דחיקה‬
‫ישירה מתחילה כבר בשלב זה‪ ,‬אך בעיקר מאיצה את השלב השלישי אשר חל כאשר‬
‫תקשורת המיינסטרים מתעניינת ברנסנס באזור‪ .‬העניין הגובר של התקשורת נותן‬
‫תוקף לסיכונים שנלקחו על ידי קבוצת החלוצים ומספק גושפנקא למעמד הבינוני‬
‫לעבור ולהשקיע בקהילה‪ .‬בשלב הרביעי והאחרון‪ ,‬המעמד הבינוני נתקל בתחרות‬
‫עם כניסה לשכונה של אנשי עסקים‪ ,‬מתווכי דירות‪ ,‬קבלנים ומשקיעים גדולים‬
‫שמשלימים את התהליך וגורמים לעלייה חדה במחירי הנדל"ן בשכונה‪ .‬עושרם של‬
‫בני מעמד זה מאפשר להם לרכוש את הנכסים הטובים ביותר עבורם‪ ,‬והחלטתם‬
‫לעבור למקום חותם את הגעתו של האזור ל'ראש הסולם האורבני'‪ .‬יש לציין כי עם‬
‫השנים המודל הפשוט של ‪ Clay‬נתקל בביקורות ותוקן פעמים רבות‪ ,‬ובהמשך יוצגו‬
‫גישות שונות בניתוח וזיהוי התופעה‪.‬‬
‫בסוף שנות החמישים והשישים‪ .‬את אחד התהליכים שזיהתה תיארה כדפוס תנועה‬
‫ג'נטריפיקציה הפכה נרחבת מאז שנות ה‪ ,60-‬וכיום מקבלת ביטוי כמעט בכל מרכז‬
‫עירוני בארץ ובעולם (מונטרסקו ופביאן‪ .)2003 ,‬בתחילה יוחסה התופעה לעולם‬
‫המערבי‪ ,‬אולם עם התקדמות המחקר בנושא עלו יותר עדויות לג'נטריפיקציה‬
‫באזורים שונים בעולם‪ ,‬לרבות באפריקה‪ ,‬באסיה ובאמריקה הלטינית‪ ,‬ולא רק‬
‫באירופה וצפון אמריקה (‪.)Holm & Schulz, 2018; Lees at al. 2015‬‬
‫בעקבות זאת‪ ,‬נטען רבות במחקר כי הדבר מצביע על קשר בין ג'נטריפקיציה‬
‫לגלובליזציה (מונטרסקו ופביאן‪ .)2003 ,‬במקביל‪ ,‬למרות ההתייחסות לג’נטריפיקציה‬
‫‪1.0‬‬
‫‪26‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬
‫על ג'נטריפיקציה‬
‫ופינוי בינוי‬
‫פרק זה סוקר את שני מרכיביה של שאלת המחקר‪ :‬מן הצד האחד‪ ,‬ג'נטריפיקציה‪,‬‬
‫תופעה חברתית שזוהתה במחקר בשנות ה‪ 60-‬ואשר לה צורות וייצוגים שונים‬
‫בעולם ובישראל‪ ,‬ומן הצד השני‪ ,‬התחדשות עירונית‪ ,‬וליתר דיוק תהליכי פינוי‬
‫בינוי‪ ,‬אשר תופסים תאוצה בישראל‪ .‬מטרתה העיקרית של סקירת הספרות הינה‬
‫לבאר את העולם המחקרי והמקצועי הנוגע לשתי תופעות אלה ולספק רקע‬
‫תיאורטי והסבר האם שני עולמות תוכן אלה קשורים זה בזה וכיצד‪.‬‬
‫ג'נטריפיקציה (‪)Gentrification‬‬ ‫‪— 1.1‬‬
‫המושג ג'נטריפיקציה והאספקטים השונים הקשורים בו מעסיקים כבר מעל‬
‫לחמישים שנה חוקרים רבים מתחומי גיאוגרפיה עירונית‪ ,‬סוציולוגיה אורבנית‪ ,‬תכנון‬
‫עירוני‪ ,‬כלכלה ועוד‪ .‬זיהוי התופעה והטבעת המושג מיוחסים לסוציולוגית רות גלאס‪.‬‬
‫(‪ Glass (1964‬בדקה שינויים ותהליכים שונים שהתרחשו בשכונות מגורים בלונדון‬
‫פנים‪-‬עירוני‪:‬‬
‫‪"One by one, many of the working-class quarters of London have‬‬
‫‪been invaded by the middle classes—upper and lower …Once this‬‬
‫‪process of ‘gentrification’ starts in a district it goes on rapidly until‬‬
‫‪all or most of the original working class occupiers are displaced and‬‬
‫‪the whole social character of the district is changed (Glass,1964, p.‬‬
‫"‪xviii).‬‬
‫המושג ג'נטריפיקציה נגזר מן המילה '‪ ,'Gentry‬שמשמעותה "אנשי המעמד הגבוה"‪.‬‬
 ‫‪1.1‬‬
‫‪29‬‬ ‫‪28‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫‪ .)Gentrification‬בתהליך זה‪ ,‬תושבים ממעמד סוציו‪-‬אקונומי בינוני וגבוה נכנסים‬ ‫כמאפיינת בעיקר מרכזי ערים‪ ,‬ניתן למצוא את התופעה גם בשכונות פריפריאליות‬
‫אל שכונה המתאפיינת באוכלוסייה ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך (‪.)Caves, 2005‬‬ ‫(גונן וכהן‪.)1989 ,‬‬
‫על פניו‪ ,‬נראה כי תהליך המעבר מתרחש בעיקרו בעקבות ערכי נדל"ן ומאפיינים‬
‫ייחודיים המושכים אליהם את האוכלוסייה‪ .‬בהמשך‪ ,‬נראה כי התהליך מורכב יותר‪.‬‬ ‫מבחינת סיום הג'נטריפיקציה‪ ,‬למעשה‪ ,‬לא ניתן לתחום ולאפיין משך זמן או שלב‬
‫מסויים‪ .‬התהליך הוא דינמי‪ ,‬מתגלגל ובעל זמנים ומופעים שונים בכל מקום בו‬
‫כניסת הג'נטרים גורמת לשינוי בהרכב האוכלוסייה בשכונה ובתדמיתה‪ ,‬ובד בבד‬ ‫מתרחש‪ .‬אף על פי שהספרות מנסה להתייחס לתופעה כבעלת סיום מוגדר‪ ,‬בפועל‬
‫עולה יוקר המחייה בה‪ .‬לאורך זמן‪ ,‬שינויים אלה מביאים לדחיקה; תושבי השכונה‬ ‫אין הדבר ברור‪ .‬ג'נטריפיקציה עשויה "להסתיים" בהחלפת כל או רוב התושבים‬
‫המקוריים נדחקים החוצה בשל אי יכולתם לעמוד בעלויות המחייה בשכונה או כיוון‬ ‫הוותיקים בתושבים חדשים בעלי מעמד סוציו‪-‬אקונומי גבוה יותר‪ ,‬התופעה עלולה‬
‫שהשכונה לא מהווה יותר סביבה מתאימה עבורם (‪ .)Clay, 1979‬תופעת הדחיקה‬ ‫לקפוא באמצע או להתפתח לכדי משהו חדש‪ .‬בנוסף‪ ,‬ג'נטריפיקציה לא מחייבת‬
‫מוגדרת בחלק מהספרות כאינהרטית לג'נטריפיקציה‪ ,‬ובמקרים אחרים כאופציונלית‪.‬‬ ‫החלפת אוכלוסייה מוחלטת על מנת להיות מוגדרת ככזו‪ .‬לפי ‪Robson & Butler‬‬
‫(‪ )2003‬במצב שבו אוכלוסיית הג'נטרים מהווה כרבע מהתושבים‪ ,‬ניתן לאפיין את‬
‫בנוסף לכך‪ ,‬התפתח בעולם המחקר המושג "ג'נטריפיקציה מסחרית" (\‪Commercial‬‬ ‫השכונה ככזו שעברה ג'נטריפיקציה (צבן‪.)2013 ,‬‬
‫‪ .)Retail Gentrification‬אשר גם בו ניתן לראות כניסה של גורם חזק כלכלית‬
‫לאזור מסוים‪ .‬במקרה זה‪ ,‬אופי המסחר הוא המשתנה בשכונה‪ .‬גופים מסחריים‬ ‫במרוצת השנים המונח התרחב ומשמעותו התפשטה מעבר להגדרה המקורית של‬
‫יוקרתיים‪ ,‬כגון חנויות בוטיק‪ ,‬בתי קפה "היפסטרים" ורשתות ארציות המזהים את‬ ‫שינוי העדפות דיור ותמורות בהרכב האוכלוסייה‪ .‬עם התקדמות המחקר ייחסו‬
‫השינוי הדמוגרפי המתרחש‪ ,‬חודרים אל השכונות‪ .‬לאורך זמן‪ ,‬בתי העסק המקוריים‪,‬‬ ‫חוקרים גם תהליכים אחרים לג'נטריפיקציה‪ ,‬כגון‪ :‬פיתוח מלונאות ותיירות‪ ,‬פתיחת‬
‫הוותיקים ואלה הנמצאים בבעלות מקומית מוחלפים על ידם‪ .‬הג'נטרים תופסים‬ ‫משרדים‪ ,‬הופעתם של אזורים טרנדיים עבור תרבות פנאי‪ ,‬קניות ומסעדות‪ ,‬וכן צמצום‬
‫את העסקים החדשים כמתאימים לסיפוק צרכיהם ובאמצעותם מפגינים עליונות‬ ‫מתקני ייצור הנותרים בפנים העיר (‪ .)Smith & Williams, 1986‬בנוסף‪ ,‬העיסוק‬
‫תרבותית ביחס למקומית והוותיקה (‪.)Zukin et al., 2009‬‬ ‫בג'נטריפיקציה לא נשאר בגבולות האקדמיה והתופעה משכה את תשומת לבם של‬
‫רשויות מקומיות ולאומיות‪ ,‬מתכנני ערים‪ ,‬אדריכלים‪ ,‬יזמים‪ ,‬אנשי עסקים‪ ,‬תקשורת‬
‫לעומת זאת‪" ,‬גנטריפיקציה כפרית" (‪)Rural Gentrification\greentrification‬‬ ‫ועוד (‪ .)Lees, Slater & Wyly, 2010‬מופעים שונים אלה של ג'נטריפיקציה‪ ,‬במובנה‬
‫מתייחסת לג'נטריפיקציה המתרחשת באזורים כפריים‪ .‬המחקרים מצביעים‬ ‫הרחב‪ ,‬זכו לייצוגים שונים גם בתרבות הפופולרית‪ .‬כך למשל‪ ,‬בסדרה האמריקאית‬
‫על קשר בין התיישבות של מעמד הביניים ושינויים סוציו‪-‬אקונומיים‬ ‫‪ South Park‬מתואר (בעונה ‪ ,19‬פרק מס' ‪ ,3‬משנת ‪ )2015‬ניסיון שיקום שכונתי‬
‫ותרבותיים של המרחב הכפרי לבין דחיקה של בני המעמד הנמוך באזורים אלה‬ ‫באמצעות מיזם פיתוח חדש שתפקידו לעודד כניסת ג'נטרים אל העיירה המנומנמת‬
‫(‪ .)Parsons, 1980‬הספרות מבחינה גם ב"ג'נטריפיקציה של בנייה חדשה"‬ ‫בקולורדו‪.‬‬
‫(‪ ,)New-build Gentrification‬אשר נחשבת כחלק עיקרי מהגל השלישי של‬
‫הג’נטריפיקציה; הכוונה היא לג'נטריפיקציה שמתפרסת מעבר לשוק הדיור הקיים‪.‬‬ ‫גישות ביקורתיות (או מפוכחות) משקיפות על הג'נטריפיקציה כמאבק לא רק על‬
‫מרחבים עירוניים חדשים וישנים‪ ,‬אלא על הכוח הפוליטי הסמלי שיקבע את העתיד‬
‫טוענים כי השינויים הסוציו‪-‬אקונומיים המתרחשים‬ ‫‪)2008( Lees et al‬‬ ‫העירוני‪ .‬כיום קושרים חוקרים את הג'נטריפיקציה לתופעות כגון הגירה‪ ,‬תנועת הון‬
‫כג'נטריפיקציה יכולים להתקיים לא רק במסגרת דיור קיים‪ ,‬אלא גם באזורים‬ ‫ומעמד ומחאה על רקע דרישות גוברות לצדק חברתי (‪.)Holland, 2016‬‬
‫בהם מתרחשת בנייה חדשה ובאתרים בלתי שמישים (‪ .)Brown-fields‬סוג זה‬
‫של ג'נטריפיקציה מאופיין במגוון רב של שחקנים חדשים‪ .‬כיוון שמדובר בתהליך‬ ‫‪ — 1.1.1‬סוגי ג'נטריפיקציה‬
‫המתרחש ללא נוכחות של תושבים מוקדמים הנדחקים החוצה‪ ,‬כלומר ללא דחיקה‬ ‫לאורך השנים התעצב מושג הג'נטריפיקציה וקיבל משמעויות נוספות‪ .‬מושג‬
‫ישירה (שיש שמגדירים כתנאי לג'נטריפיקציה)‪ ,‬אזי יש הסבורים כי תהליך זה כלל‬ ‫מגורים" (‪Residential‬‬ ‫הג'נטריפיקציה מתייחס בעיקרו ל"ג'נטריפיקציית‬
 ‫‪1.1‬‬
‫‪31‬‬ ‫‪30‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫אינו ניתן להגדרה כג'נטריפיקציה‪.‬‬

‫‪ — 1.1.2.1‬הדיירים המקוריים‬
‫לרוב‪ ,‬השכונות בהן מתרחשת ג’נטריפיקציה מאוכלסות על ידי דיירים ממעמד‬ ‫"סופר ג'נטריפיקציה" (‪ )Super Gentrification‬הינה שלב מתקדם של‬
‫סוציואקונומי נמוך‪ ,‬כמו גם מהגרים ואחוז מבוגרים גבוה (‪ .)Beauregard, 1986‬על‬ ‫ג'נטריפיקציה‪ ,‬שבו נכנסת אוכלוסייה חדשה לשכונה שכבר עברה ג'נטריפיקציה‪,‬‬
‫פי ‪ ,)1986( Zukin‬קבוצה זו היא יחסית מגוונת ויכולה להתאפיין כפגיעה מבחינה‬
‫תוך ועקב השקעה כלכלית ופיננסית גדולה יותר בשכונה בהשוואה לגלים הקודמים‬
‫כלכלית‪ .‬לצד זאת‪ ,‬לא ניתן לקבוע כי בכל המקרים הינה מוחלשת‪ ,‬מופלה או‬
‫של התהליך‪ .‬ג'נטריפיקציה מסוג זה מונעת באופן רב על ידי עובדים מקושרים‬
‫מקופחת‪.‬‬
‫גלובלית‪ ,‬כמו באזור לונדון והוול סטריט (‪ .)Less, Slater & Wyly, 2008‬בדרך זו‬
‫אוכלוסיית המעמד הגבוה דוחקת את אוכלוסיית המעמד הבינוני שקדמה לה‪.‬‬
‫‪ — 1.1.2.2‬הג'נטרים‬
‫בניסיון להסביר את המעמד הסוציו‪-‬אקונומי הבינוני\גבוה (הג'נטרים)‪Beauregard ,‬‬
‫(‪ )1986‬חוזר אחורה בזמן לימי מלחמת העולם השנייה‪ .‬תקופה זו נקשרה לתהליך‬ ‫מושג נוסף הינו "ג'נטריפיקציית תיירות" (‪ ,)Tourism Gentrification‬אשר מתאר‬
‫שינוי מערכת מקצועות התעסוקה‪ ,‬כלומר להפיכת החברה לפוסט‪-‬תעשייתית‪ .‬ניתן‬ ‫הפיכה של שכונה ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך לשכונה אמידה המתאפיינת‬
‫למצוא בקבוצת אוכלוסייה זו את ה"חלוצים האורבניים"‪ ,‬המסכנים את נוחות חייהם‬ ‫בהתרבות של אתרי בידור ותיירות‪ .‬איפיון זה של ג'נטריפיקציה מהווה אתגר‪ ,‬שכן‬
‫וחסכונותיהם על מנת להפוך שכונה מתפוררת ולא נחשקת ל"מקום טוב" לחיות בו‪,‬‬ ‫הוא מהווה שילוב של ג'נטריפיקציית המגורים והג'נטריפיקציה המסחרית‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫ובכך יוצרים סגנון חיים אורבני חדש‪ .‬הם פורצי הדרך עבור אוכלוסיות מהמעמד‬ ‫תופעה זו גם מאתגרת את הנחות הבסיס של הסברי ביקוש והיצע (‪.)Gotham, 2005‬‬
‫הבינוני‪ ,‬המעדיפות אזור חיים משומר וסטרילי‪ .‬בתיאור המקורי‪ ,‬אפיון הג'נטרים‬
‫התייחס לאוכלוסייה עם מקצועות בעלי הכנסה גבוהה וללא ילדים (‪Beauregard,‬‬ ‫הספרות מזהה גם "ג'נטריפיקציה מובלת מדינה‪/‬רשות מקומית"‪State Led( ,‬‬
‫‪ .)1986‬ככלל‪ ,‬ישנה הסכמה כי הג'נטרים מספקים הכנסות מס גבוהות יותר‪ ,‬ולכן‬ ‫‪ ,)Gentrification\Municipally managed Gentrification‬בה ג'נטריפיקציה‬
‫בין היתר הג’נטריפיקציה מקבלתאת ברכתם של המנהיגים הפוליטיים המקומיים‪.‬‬ ‫מקודמת על ידי רשויות ציבוריות כחלק מארגון מחדש של המרחב האורבני‪ .‬על פי‬
‫המחקר הקיים‪ ,‬המדינה (או הרשות המקומית) שואפות ליצור הזדמנויות כלכליות‬
‫‪ — 1.1.2.3‬אזור מרחבי‬
‫עבור בני המעמד הבינוני‪-‬גבוה‪ ,‬כשהמטרה היא להחזירם אל מרכזי העיר‪ .‬באמצעות‬
‫שכונות בעלות היסטוריה של תת‪-‬השקעה מהוות קרקע פוריה לפיתוח אשכולות‬
‫כך‪ ,‬אזורי מגורים ושטחים ציבוריים שדייריהם ממעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך‬
‫המספקים שירותים והזדמנויות עבור הג'נטרים בהתאם להעדפות סגנון חייהם‬
‫נדחקים ומתרחש פיתוח מחודש באזורים אלה‪ .‬הרשויות הן שחקן מפתח בתהליך‬
‫(‪ .);Beaurgard, 1986; Lee,1980; Smith 1979‬ניתן לזהות מספר איפיונים‬
‫הג’נטריפיקציה ונוכחותן בתהליך נפוצה יותר ויותר ברחבי העולם (& ‪Less, Slater‬‬
‫לאזורים בהם מתרחשים תהליכי ג'נטריפיקציה‪ ,‬כגון מרחבים ומבנים מעניינים‬
‫ארכיטקטונית‪ ,‬בעלי פוטנציאל תעשייתי או מסחרי וגישה נוחה‪ .‬התהליך‬ ‫‪.)Wyly, 2008; López-Morales, 2019‬‬
‫לרוב יתפתח באזורים מקובצים וקרובים זה לזה‪ ,‬על מנת לאפשר אפקט‬
‫הדבקה עבור הג'נטרים ו"הגנה" על עצמם ועל סגנון חייהם‪ .‬האזור יהיה קרוב‬
‫למתחמי עסקים או לכל הפחות בעל קישוריות תחבורתית טובה‪ .‬בנוסף‪ ,‬יהיו‬ ‫בספר שלפניכם נתמקד בג'נטריפיקציית מגורים‪ .‬לשם כך‪ ,‬תחילה נסקור את‬
‫בקרבתו מרכזי מסחר מקומיים שימשכו בתחילה את הג'נטרים‪ ,‬כיוון שהם‬ ‫ההיבטים השונים של ג'נטריפיקציה מסוג זה‪ ,‬כמו גם הפולמוס המדעי סביב‬
‫בעלי פוטנציאל תעשייתי או מסחרי וגישה נוחה‪.)Beauregard, 1986( .‬‬ ‫הגדרתה‪.‬‬

‫‪ — 1.1.2‬ג'נטריפקציית מגורים‬
‫אף על פי שאין תמימות דעים בנוגע להגדרת סוג זה של ג'נטריפיקציה‪ ,‬ניתן לזהות‬
‫שלושה מרכיבים הכרחיים לאיפיונה‪:‬‬
 ‫‪1.1‬‬
‫‪33‬‬ ‫‪32‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫רחב המערב שינוי של אוכלוסיית משתמשי הקרקע‪ ,‬כאשר המשתמשים החדשים‬ ‫— הגדרות‬ ‫‪ 1.1.3‬‬
‫בעלי סטטוס סוציו‪-‬אקונומי גבוה ביחס למשתמשים הקודמים‪ .‬במקביל‪ ,‬מתקיים‬ ‫במחקר אין תמימות דעים לגבי ההגדרה הבסיסית של ג'נטריפיקציית מגורים‪ .‬באופן‬
‫שינוי בסביבה הבנויה באמצעות השקעה מחודשת בה‪ .‬טענתו היא‪ ,‬שככל שהשוני‬ ‫גס ניתן לחלק את איפיון התופעה להגדרות מצמצמות ולהגדרות מרחיבות (‪Bourne,‬‬
‫בין המעמדות יהיה גדול יותר‪ ,‬כך התהליך ניכר יותר‪ .‬השינויים בסביבה יהיו בולטים‬ ‫‪ .)1993‬המודל הראשוני שתואר בתחילת פרק זה (‪ ,)Clay, 1979‬ספג ביקורת רבה‬
‫יותר בשל חוזקם של המשתמשים החדשים ויכולתם להשפיע‪.‬‬ ‫בשל ההגבלות והבעיות שנמצאו בו‪ ,‬לכאורה‪ .‬המחקרים הבאים בנושא נתנו דגש‬
‫גדול יותר על נסיבות ספציפיות ונרטיבים בכל שכונה (‪Lees, Slater, &. Wyly,‬‬
‫טענה דומה העלה ‪ ;)1986( Beauregard‬הלה סבור כי אין הגדרה אחת קבועה‬ ‫‪.)2010‬‬
‫של תהליך הג'נטריפיקציה‪ ,‬אלא פרשנויות תיאורטיות לשאלות הבאות‪ :‬באיזה‬
‫אופן הג'נטרים מתמקמים בערים? כיצד נוצר דיור מוטה ג'נטריפיקציה? מהיכן‬ ‫לאורך השנים עלו הגדרות מצמצמות שונות; ‪ , )2016( Holland‬בדומה ל‪Hammel-‬‬
‫הגיעו הנדחקים אל השכונות האלה מלכתחילה? ולבסוף‪ ,‬איך תהליכים שונים של‬ ‫‪ , )1996( & Wyly‬טוען כי יש להתייחס למושג בצורה הצרה ביותר‪ ,‬המייחדת את‬
‫ג'נטריפיקציה מתחוללים לנוכח שלוש שאלות אלה ‪)1986( Smith & Williams‬‬ ‫הג'נטריפיקציה משאר תופעות דמוגרפיות אחרות‪ .‬לדידו‪ ,‬המושג מתאר כניסה של‬
‫גורסים כי ביסוד השאלות הללו נמצאים כוחות כלכליים‪ ,‬חברתיים ופוליטיים‬ ‫אנשים ממעמד סוציו‪-‬אקונומי גבוה אל תוך שכונה קיימת שתושביה הם ממעמד‬
‫אשר אחראים לעיצוב מחדש של חברות קפיטליסטיות מתקדמות‪ .‬הבסיס‬ ‫סוציו‪-‬אקונומי נמוך יותר‪ .‬על פי גישה זו‪ ,‬חלק משמעותי מהתופעה הינו נוכחות המעמד‬
‫התעשייתי משתנה באופיו‪ ,‬התעסוקה הופכת תעסוקת שירותים‪ ,‬וכתוצאה מכך‬ ‫הנמוך ותהליך הדחיקה שמתרחש לאחר כניסת הג'נטרים‪Kennedy & Leonard .‬‬
‫משתנה מעמד הפועלים ומבנה המעמדות באופן כללי‪ .‬במקביל‪ ,‬המדינה משנה‬ ‫(‪ )2001‬מסכימים עם הגדרה זו‪ ,‬אך מוסיפים כי תהליך החלפת האוכלוסייה יביא‬
‫את האופן בו היא סבורה שהיא צריכה להתערב בשוק; היא מאמצת בחדווה‬ ‫לשינוי אופיה הבסיסי של השכונה‪.‬‬
‫אידיאולוגיה פוליטית המכוונת להפרטה‪ ,‬צריכה ומתן שירותים‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬קיימים חוקרים כמו ‪ )2004( Freeman and Braconid‬אשר טוענים כי‬
‫לסיכום‪ ,‬מחקרים שונים הציעו הגדרות שמתמקדות באספקט אחד או יותר של‬ ‫לא ניתן להגדיר ג'נטריפיקציה על ידי "דחיקת" התושבים‪ ,‬שכן דחיקה הינה תופעה‬
‫הג'נטריפיקציה‪ ,‬אך אין קונצנזוס בדבר האופן המוחלט והחד משמעי שבו יש‬ ‫מקרית ולא מרכיב הכרחי של הג'נטריפיקציה‪ .‬סוג אחר של הגדרות מצטמצם‬
‫להגדיר את התופעה‪ .‬הדעות החלוקות בדבר הגדרתה מצביעות על מורכבות‬ ‫לפן הפיזי של התופעה‪ ,‬כדוגמת חוקרים הגורסים כי ניתן לזהות ג'נטריפיקציה‬
‫התהליך‪ ,‬ואף יותר‪ ,‬על המורכבות שבאפיונו באמצעים מחקריים (ולרשטיין‪.)2011 ,‬‬ ‫באמצעות בנייה חדשה‪ ,‬אשר רק בהמשך התהליך משפיעה על האוכלוסייה (‪Smith‬‬
‫סוגי הג'נטריפיקציה השונים והפרוליפירציה בכתיבה מעלים אתגרים מתודולוגיים‬ ‫‪.)& Williams, 1986‬‬
‫וקונספטואליים עבור המחקר בתחום‪ .‬כמו כן‪ ,‬המודלים וההנחות השונות על המבנה‬
‫החברתי של המשתתפים בתהליך וסגנון חייהם מקשים על ניתוח התהליך (& ‪Hol,‬‬ ‫מנגד‪ ,‬ניתן למצוא הגדרות רחבות שנותנת למגוון רב של מקרים להיכנס תחת קשת‬
‫‪.)Schulz, 2018‬‬ ‫המונח‪ .‬למשל‪ )1979( Clay ,‬מגדיר את התופעה על ידי עליית הכנסות מקומיות‬
‫בשכונה שאינה בהכרח ממעמד נמוך‪ ,‬ואינה מחייבת את דחיקתה של האוכלוסייה‬
‫האופן שבו מוגדרת ג'נטריפיקציה קובע באופן ישיר את הצורה בה תיבדק התופעה‬ ‫המקומית‪ )2005( Davidson & Less .‬הציעו הגדרה מרחיבה ורבת פנים‪ .‬הגדרה זו‬
‫במסגרת מחקרית‪.‬‬ ‫כוללת צירוף של השקעה מחדש של הון‪ ,‬שדרוג חברתי של אזור באמצעות כניסה‬
‫ספר זה מאמץ גישה המתייחסת לג'נטריפיקציה כתהליך מעבר של אוכלוסייה‬ ‫של קבוצות בעלות הכנסה גבוהה‪ ,‬שינוי המרחב העירוני ודחיקה ישירה או עקיפה‬
‫חזקה סוציו‪-‬אקונומית אל שכונה בעלת אוכלוסייה חלשה סוציו‪-‬אקונומית‪,‬‬ ‫של קבוצות בעלות הכנסה נמוכה‪.‬‬
‫תהליך הכרוך בדחיקה של תושבי השכונה הוותיקים‪ .‬במקביל למיפוי תנועת‬
‫דיירים אל ומתוך מתחם התחדשות עירונית‪ ,‬לשם מיפוי דחיקה‪ ,‬נאפיין את‬ ‫‪ )2005( Clark‬מביע ביקורת על החיפוש הבלתי פוסק אחר הגדרות אשר מביאות‬
‫האוכלוסייה מבחינה סוציו‪-‬אקונומית‪ .‬זאת‪ ,‬על מנת לייצר השוואה בין‬ ‫לצמצום יתר ולתחימת הג'נטריפיקציה להקשרים מסוימים‪ .‬לדעתו התהליך אינו‬
‫האוכלוסייה החדשה והותיקה‪ .‬אוכלוסיית הדיירים המקוריים תספק את‬ ‫ספציפי עבור אזורי מגורים‪ ,‬ולא מחויב רק באזורים בהם משוקמים בניינים בעלי‬
‫הפרופיל הסוציו‪-‬אקונומי ההתחלתי בשכונה‪ .‬על בסיסו‪ ,‬ייבדק החתך הסוציו‪-‬‬ ‫עניין ארכיטקטוני‪ ,‬שאינם מתוחזקים‪ .‬במאמרו מגדיר ‪ Clark‬ג'נטריפיקציה כתהליך‬

‫‪35‬‬
‫בהשוואה לגישה המרקסיסטית‪ ,‬הגישה הליברלית והניאו‪-‬ובריאנית מציבה במרכז‬
‫את כוחות השוק‪ ,‬וטענתה היא כי ג'נטריפיקציה הינה תוצאה של העדפות תרבותיות‪,‬‬
‫שינויים דמוגרפיים וסגנון החיים של הצרכנים (‪ .)Zukin, 1987‬כלומר‪ ,‬האוכלוסייה‬
‫החודרת לשכונות עושה זאת בשל אידיאולוגיה פרו‪-‬עירונית‪ ,‬הדוגלת בערכים‬
‫כמו יוזמה‪ ,‬חלוציות ויצירתיות‪ .‬כתוצאה‪ ,‬מתגבשת תפישה תדמיתית מחודשת‬
‫של השכונות‪ ,‬שפורצת דרך עבור הבורגנים הבאים בעקבותיה (מונטרסקו ופביאן‪,‬‬
‫‪.)2003‬‬
‫‪ )2003( Bulter‬טוען כי תרבויות מקומיות הן סוכן מתמשך בעיצוב תהליך‬
‫הג'נטריפיקציה‪ .‬לדידו‪ ,‬הרכב המעמדות הינו סוגיה מרכזית בהסבר תופעת‬
‫הג'נטריפיקציה‪ .‬זווית הסתכלות זו על התופעה תרה אחר אופן הגדילה וההתנהגות‬
‫של מעמדות הביניים והסיבות להתמקמות בשכונות לא פשוטות‪ .‬עבור חוקרים‬
‫הבוחנים את התופעה מנקודת מבט זו‪ ,‬ג'נטריפיקציה בראש ובראשונה מערבת‬
‫אנשים‪ ,‬ולא רק מחזורים של השקעה ותנודות של ערך הקרקע הריאלי‪ .‬בשנים‬
‫האחרונות ניכרת תנועה מחקרית גוברת‪ ,‬אשר מבקשת להבין את מעמד הביניים‬
‫‪ -‬הג'נטרים‪ ,‬קבוצה שמתגלה כמורכבת‪ ,‬מגוונת (;‪Hamnett, 1991; Smith, 1992‬‬
‫‪.)Wyly and Hammel, 1999‬‬
‫‪ ,Gap‬המבוססת על תיאוריות של ערך קרקע עכשווי ופוטנציאלי (‪.)Hammel, 1999‬‬
‫מכאן עולה כי לצד גישות המתמקדות בכלכלה ותנועת הון‪ ,‬קיימות גישות‬
‫המתמקדות בהיבטים תרבותיים של תופעת הג'נטריפיקציה על מנת להסביר אותה‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬בתחילת שנות השמונים רוב החוקרים בתחום הכלכלה הניאו‪-‬קלאסית‬
‫הסיקו שג'נטריפיקציה היא תהליך מינורי ולא חשוב‪ ,‬ולכן המחקר בנושא‬
‫דעך‪ .‬מצב זה הותיר את המחקר לחוקרים שחלקו פרספקטיבה ביקורתית לגבי‬
‫התופעה ואי השוויון שמתבטא בה‪ .‬החוקרים הללו נחלקו בדעותיהם בנוגע‬
‫לגורמים לג'נטריפיקציה; בעוד חלק הדגיש את הביקוש וההיבט התרבותי‪ ,‬חלק‬
‫אחר הדגיש את ההיצע וההיבט הכלכלי‪ .‬מחד‪ ,‬טוען ניל סמית' כי ייצור הון הוא‬
‫הגורם לתהליך‪ ,‬ומנגד‪ ,‬טוען דייוויד לי כי גורמי תרבות‪ ,‬צריכה ודרישה הם‬
‫הסיבה‪ .‬הפרידגמות היו מקובעות ביותר ולא נתנו אפשרות לפרוץ מהן החוצה‪.‬‬
‫בשנות השמונים והתשעים הפוסטמודרניזם נתן אותותיו במחקר הג'נטריפיקציה‪,‬‬
‫וחוקרים החלו לחרוג מתיאוריה אחת גדולה‪ ,‬כמו גם מהקיבעון בדיכוטומיה‬
‫המיוצגת בשני צדדים אלו‪ .‬חוקרי ג'נטריפיקציה ביקורתיים הפכו ליותר מסוייגים‬
‫מהכללות ברורות ומובהקות של התופעה (‪.)Lees, Slater & Wyly, 2010‬‬
‫את השקעת המעמד הבינוני שמתפקד בתור ג'נטרים ‪Beauregard, 1986) Smith‬‬
‫שנות התשעים הולידו סינתזה‪ ,‬ונוצרה פרדיגמה משולבת הבודקת את "הכלכלה‬
‫התרבותית של ערים” (‪ .)Scott, 2000‬במסגרת זו‪ ,‬ג’נטריפיקציה מתוארת כתנועה‬
‫בשדה כוח עירוני‪ ,‬באמצעותה נאבקים גורמים שונים על הון כלכלי‪ ,‬תרבותי וסימבולי‬
‫(מונטרסקו ופביאן‪ .)2003 ,‬הניתוח שגישה זו מציע הוא כלכלי‪-‬תרבותי ומשלב בין‬
‫‪1.1‬‬
‫‪34‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬
‫אקונומי של אוכלוסיית הדיירים החדשים‪ .‬בחינה זו יש בה כדי לספק נתונים‬
‫האם אכן התרחשה ג'נטריפיקציה על פי ההגדרה שאומצה לעיל‪.‬‬
‫— הגורמים לג'נטריפיקציה‬ ‫‪ 1.1.4‬‬
‫הספרות בנושא התאפיינה עד שנות ה‪ 80-‬בעיסוק נרחב בגורמים המניעים את‬
‫התהליך‪ ,‬מדוע הוא מתרחש ובאיזה אופן‪ .‬לתופעה אופי דיאלקטי‪ ,‬והיא מעוררת‬
‫מחלוקות אידיאולוגיות ותיאורטיות‪ .‬אכן‪ ,‬בעקבות הדיון העז בג'נטריפיקציה צמחו‬
‫שתי גישות עיקריות ומנוגדות במחקר (‪.)Zukin, 1987‬‬
‫הגישה הניאו‪-‬מרקסיסטית הביקורתית גורסת כי התפתחות לא‪-‬שיוויונית בעיר‬
‫הביאה לכך שאזורי המגורים התפלגו בצורה לא שוויונית‪ .‬כך‪ ,‬האוכלוסייה התמקמה‬
‫ביחס לסולם חברתי ריבודי (‪ .)Smith, 1996‬על פי גישה זו‪ ,‬מעורבות הקפיטליזם‬
‫בעיר הפוסט‪-‬תעשייתית מאפשרת את הג'נטריפיקציה (‪ .)Smith, 2002‬קיומה של‬
‫ג'נטריפיקציה תלוי בקיומו של פער בין ערך השוק העכשווי של הנכס לבין הערך‬
‫הפוטנציאלי שלו‪ .‬כלומר‪ ,‬אזור בעל ערך אטרקטיבי פוטנציאלי‪ ,‬על אף הזנחתו‬
‫הנוכחית‪ ,‬יעבור תהליך ג'נטריפיקציה‪ .‬תיאוריה זו קשורה רבות לתיאורית ה‪Rent -‬‬
‫אחד הטיעונים של ‪ )1979( Smith‬מתייחס לפיתוח לא שווה של המטרופולין‬
‫ואדמותיו; תת‪-‬השקעה (‪ )Disinvestment‬באזורים מסוימים מחריפה עם הזמן בשל‬
‫הדינמיקה הפיננסית של הבנייה והאינטרסים הנדל"ניים‪ .‬התוצאה היא אזורי מגורים‬
‫בהם שכר הדירה מניב הון נמוך משמעותית מהפוטנציאל של ערך הנדל"ן‪ .‬הניתוח‬
‫המאוחר יותר של ‪ )1982( Smith‬מוסיף שכבת התייחסות נוספת; בשל הנפילה‬
‫הבלתי נמנעת בערך הרווחים המגיעים מייצור סחורות‪ ,‬נוצר משבר בקפיטליזם‬
‫שפתרונו הוא אפשרויות השקעה חדשות‪ .‬בעקבות ‪ , )1978( Harvey‬סמית סבור כי‬
‫משבר מעין זה יפתר באמצעות מעבר מהשקעות בסחורה ורכוש אל פיתוח הסביבה‬
‫הבנויה‪ .‬את ההזדמנויות הרווחיות ניתן יהיה למצוא בשכונות מוזנחות‪ ,‬היכן שערך‬
‫הקרקע הוא באופן משמעותי נמוך יותר מזה הפוטנציאלי (‪.)Beauregard, 1986‬‬
‫מרכיב עיקרי בהאצת התהליך‪ ,‬על פי גישה זו‪ ,‬הוא גופים שונים בעלי אינטרס‬
‫להגביר את הפעילות הכלכלית בתוך העיר‪ .‬גופים כגון ארגוני תקשורת‪ ,‬רשויות‬
‫מקומיות‪ ,‬יזמי נדל"ן‪ ,‬ארגוני שימור וארגוני שכונות הם בעלי מוטיבציה להגדיל‬
‫(‪ )1987‬מתעקש שג’נטריפיקציה מוגדרת על ידי ליבתה שהיא ייצור הון‪ ,‬ולא על ידי‬
‫שולי התופעה – הצריכה והתרבות‪ .‬בעייתיות שהועלתה בתיאוריה זו של ‪,Smith‬‬
‫היא ביטול מרכיב הביקוש במשנתו‪.‬‬
 ‫‪1.1‬‬
‫‪37‬‬ ‫‪36‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫היצע לביקוש ובין רציונליות כלכלית לסגנון חיים מובחן (‪.)Zukin, 1994‬‬
‫הספר שלפניכם מכיר במיוחד בחשיבות הקטגוריה השלישית (גורמי מדיניות)‪,‬‬
‫ובפרט מדיניות של פינוי בינוי בישראל‪ .‬בד בבד‪ ,‬הפוקוס כאן הינו רמת המיקרו‪,‬‬ ‫לא זו אף זו‪ ,‬במחקר החלו להדגיש את מרכזיותה של המדיניות‪ .‬נבחרי ציבור‪,‬‬
‫רמת השכונה‪ .‬המחקר מבקש בראשונה לבדוק האם תופעת הג'נטריפיקציה‬ ‫לוביסטים ושלל שחקנים נוספים בעלי השפעה בעיצוב מדיניות ציבורית השתמשו‬
‫מתקיימת במתחם המחקר שנבחר‪ ,‬עליו יורחב בהמשך‪ .‬נבחן האם אפשר לזהות‬ ‫בידע הקיים במציאות הניאו‪-‬ליברלית והחלו לרקום תכניות המעודדות ג'נטריפיקציה‪.‬‬
‫תהליך זה‪ ,‬במידה והתרחש‪ ,‬מהם הגורמים שהובילו אליו ומהן ההשפעות שלו‪,‬‬ ‫ככלל‪ ,‬מדיניות היא בחלקה ביצועית‪ ,‬ומסקנותיה תלויות במידע אותם מקבלים בעלי‬
‫תוך שימת דגש על היבטים הקשורים באוכלוסייה‪.‬‬ ‫ההחלטות ובאמונותיהם‪ .‬כלומר‪ ,‬לקובעי מדיניות‪ ,‬הדיון האקדמי על החשיבות‬
‫היחסית שבין תרבות וכלכלה לרוב אינו רלוונטי‪ .‬החשוב הוא אמונות השחקנים‬
‫— היבטים שונים בג'נטריפיקציה — חיובית או שלילית?‬ ‫‪ 1.1.5‬‬ ‫הנמצאים במעמד המשפיע על עיצוב המדיניות‪ .‬מדיניות ציבורית החלה לעודד‬
‫בספרות לא ניתן למצוא התייחסות וקביעה חד משמעית לגבי טיבה של התופעה‪.‬‬ ‫השקעה ותהליכי תכנון שהיו ידועים בתור מעודדי ג'נטריפיקציה‪ .‬אמצעים ורגולציות‬
‫נהוג לחשוב עליה בצורה נורמטיבית ובהקשרים שליליים‪ ,‬אך הדבר אינו משקף‬ ‫שנועדו למנוע ג'נטריפיקציה צומצמו ואף ננטשו‪ ,‬ואומצה מדיניות אשר הרחיבה את‬
‫נכונה את הזירה המחקרית‪ .‬העמדה בנוגע לג'נטריפיקציה תלויה באופן ישיר‬ ‫התופעה (‪.)Lees, Slater & Wyly, 2010‬‬
‫במעמדם החברתי ובמיקומם של השחקנים בתהליך עצמו‪ .‬לפיכך‪ ,‬היתרונות‬
‫והחסרונות יכולים להשתנות כתלות בפרספקטיבה בה בוחרים לבחון את התהליך‬ ‫לסיכום האמור לעיל‪ ,‬כיום חוקרים מחלקים את הגורמים המחוללים ג'נטריפיקציה‬
‫(‪.)Hol & Schulz ,2018‬‬ ‫לשלוש קטגוריות‪ :‬גורמי היצע‪ ,‬ביקוש ומדיניות ציבורית (‪ .)Holland, 2016‬תיאוריות‬
‫של גורמי היצע נשענות על גישות כלכליות ומסתמכות על ההנחה שכוחות שונים‬
‫בהסתכלות תיאורטית‪-‬ביקורתית‪ ,‬הג'נטריפיקציה נובעת מהיגיון ניאו‪-‬ליברלי; קידום‬ ‫מורידים את מחירי הדיור לרמה שבה האזור הופך להיות נחשק עבור גופים חיצוניים‬
‫פיתוח עירוני‪ ,‬על ידי הון זר והפרטת המרחב‪ .‬קרי‪ ,‬נסיגת המדינה והשלטון המקומי‬ ‫המבקשים לרכוש נכסים במקום ולהעלות את ערכו (‪ .)Smith, 1979‬מאידך‪,‬‬
‫מהסדרת המרחב‪ .‬לצד זאת‪ ,‬יש הרואים בתופעה חיזוק האוכלוסייה המקומית‪,‬‬ ‫גורמי ביקוש מנסים להסביר את ההגירה לשכונות כתוצאה משינויים דמוגרפיים‪,‬‬
‫ביטוי לבחירה חופשית‪ ,‬נפילת גבולות וחומות בין המעמדות‪ ,‬אפשרות לשדרוג‬ ‫תעסוקתיים ותרבותיים בצרכים‪ ,‬בצרכנים ובטעמם (‪ .)Holland, 2016‬הקטגוריה‬
‫כלכלי‪ ,‬מינוף חברתי ותרומה לרווחת הכלל‪ .‬ואולם‪ )1996( Smith ,‬טוען כי נעשה‬ ‫השלישית מתמקדת בגורמי מדיניות ממשלתית‪/‬מקומית‪ ,‬ומניחה כי השוק‬
‫שימוש במושגים מסויימים כדי להקהות את ההיבט המעמדי – "מחזור שכונות"‪,‬‬ ‫והדמוגרפיה לא מסבירים באופן מושלם את התהליך (‪Kennedy and Leonard,‬‬
‫"שדרוג"‪" ,‬רנסנס" וכדומה‪ .‬רבים נמשכו אל האופטימיות לכאורה של המושג‪:‬‬ ‫‪ ,)2001‬וכי התופעה מתאפשרת גם עקב תמריצים ממשלתיים המעודדים בעלות על‬
‫תחושת המודרניזציה‪ ,‬ההתחדשות וחיזוק המעמד הבינוני‪.‬לעומת זאת‪ ,‬המתנגדים‬ ‫בית‪ ,‬כגון הפחתות מס או שימור (‪.)Beauregard, 1986‬‬
‫מייחסים לג'נטריפיקציה השפעה מזיקה על התושבים הוותיקים‪ ,‬וטוענים כי היא‬
‫מבטאת מגמות של תלות כלכלית‪ ,‬הדרה וטרנספר כלכלי (מונטרסקו ופביאן‪.)2003 ,‬‬ ‫מערכת קונספטואלית אלטרנטיבית להבנת הגורמים לג'נטריפיקציה מתוארת‬
‫על ידי (‪ .Hill, Patch & Schlichtman (2017‬בניגוד לחלוקה לשלוש קטגוריות‬
‫ניתן להתמקד בשלושה אספקטים כלליים על מנת להדגים את הצדדים השונים‬ ‫מנותקות‪ ,‬הם טוענים בספרם כי הג'נטריפיקציה היא‪ ,‬למעשה‪ ,‬המופע הסופי‬
‫של התופעה‪ .‬במסגרת ההיבט הכלכלי של התופעה‪ ,‬ניתן למצוא מחקרים אשר‬ ‫של החלטות‪ ,‬מהלכים ומדיניות שהצטברו יחדיו והביאו אותה לכדי מציאות‪ .‬הם‬
‫שמים דגש על יכולתה של הג'נטריפיקציה להביא לשדרוג כלכלי ולצמצם סגרגציה‬ ‫קושרים את התהליך למבנה חברתי‪-‬כלכלי קיים המורכב משלוש רמות‪ ,‬אשר‬
‫בכלל וסגרגציה כלכלית בפרט‪ .‬לפי גישה זו‪ ,‬הטרוגניות רבה של דיירים בשכונה‬ ‫מאפשר את הג'נטריפיקציה‪ .‬הרמה האחת היא "רמת המאקרו"‪ ,‬המושפעת‬
‫תגדיל את האינטראקציה והאינטגרציה בין הקבוצות השונות באוכלוסייה ותקטין‬ ‫מתהליכים גלובליים ולאומיים‪ .‬השנייה היא "רמת ה‪( "Meso-‬הרמה האמצעית)‪,‬‬
‫את הסגרגציה הכלכלית (מילגרום‪ .)2015 ,‬כמו כן‪ ,‬האוכלוסייה הוותיקה מתחזקת‬ ‫המתייחסת לאופן בו הערים מאפשרות מעברי אוכלוסייה תוך‪-‬עירוניים‪ .‬הרמה‬
‫על ידי כניסתם של משלמי מסים עמידים‪ ,‬המכניסים כסף לשכונה ומזרימים אותו‬ ‫השלישית היא "רמת המיקרו" הנוגעת לשכונה ולרחוב‪ .‬בכל אחת מן הרמות הללו‬
‫לקופת העירייה (כרמון‪ .)1988 ,‬השפעה כלכלית נוספת של ג'נטריפיקציה מתבטאת‬ ‫ניתן למצוא תהליכים ופקטורים המשפיעים בהיקף שונה על המרקמים בשכונות‬
‫בעליית מחירי הקרקע‪ .‬פעילות וחיוניות‪ ,‬אשר נוצרות כתוצאה מהימצאותם של‬ ‫ועל תהליכי הג'נטריפיקציה‪.‬‬

‫‪39‬‬
‫מטרת המחקר היא להבין מנקודת מבט אובייקטיבית‪ ,‬האם התהליך מתקיים‬
‫במתחם הנבדק‪ .‬אנו נוקטים בגישה זאת משום שמצב הידע הקיים בישראל‬
‫בנושא השפעת מיזמי התחדשות עירונית על שכונות מגורים נמצא עדיין‬ ‫בשכונה‪ ,‬ונוצרת הזדמנות לשיקום רכוש גם ללא תמיכה ממשלתית (‪.)Byrne, 2003‬‬
‫בחיתוליו‪ .‬ידע בסיסי‪ ,‬כגון הימצאותה של דחיקה ושינוי פני השכונה‪ ,‬אינו‬
‫שכיח‪ .‬על כן‪ ,‬גיבוש ידע מחקרי עשוי לשמש כר פורה לדיונים נורמטיביים על‬
‫השלכותיה של ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫הוותיקה‪ .‬זאת ועוד‪ )2004( Atkinson ,‬מסביר כי המחירים בשכונה יכולים להפוך‬
‫— מדידה ואינדקטורים לג'נטריפיקציה‬ ‫‪ 1.1.6‬‬
‫כפי שקיימות גישות שונות להגדרת ג'נטריפיקציה‪ ,‬כך גם ההתייחסויות לאופן‬
‫מדידתה הן מגוונות‪ .‬מחקרים שניסו לכמת את התופעה הגדירו אינדיקטורים‬
‫מתחומים שונים על מנת לספק אינדיקציות מספריות לגבי הג'נטריפיקציה‪.‬‬
‫אינדיקטורים אלו בוחנים את הג'נטריפיקציה מזוויות שונות‪ ,‬תוך ניסיון למצוא‬
‫הבדלים מהותיים לפני התרחשותה ולאחריה‪ .‬הנקודה הקריטית בג'נטריפיקציה‬
‫היא שאינה מערבת שינוי חברתי בלבד‪ ,‬אלא גם שינוי פיזי במלאי הדיור‬
‫ושינוי כלכלי ברקע ובשווקי הדיור‪ .‬השילוב של שינוי חברתי‪ ,‬פיזי וכלכלי‬
‫מאפשר לזהות את הג'נטריפיקציה כתהליך מובחן או סט של תהליכים (‪Smith,‬‬
‫‪ ,)1987‬ועל כן גם האינדיקטורים לאמידת התופעה הם רבים ומגוונים‪.‬‬
‫ניתן למנות מחקרים אשר עשו שימוש באינדיקטורים חברתיים‪ ,‬לרבות השכלה‬
‫(‪ ,)Bourne, 1993‬רמת הפשיעה בשכונה (‪Lee,‬‬ ‫(‪ ,)Marcuse, 1986‬הכנסה‬
‫‪ )2010‬או השתייכות מקצועית (‪ .)Atkinson, 2000‬בנוסף‪ ,‬קיימים מחקרים‬
‫שעשו שימוש באינדיקטורים עירוניים‪ ,‬כגון צפיפות הדיור (‪,)Wagner, 1995‬‬
‫אחוז המתגוררים בדירות שבבעלותם (‪ )Kennedy and Leonard, 2001‬ותמורות‬
‫באופי המסחר בשכונה (‪ .)Zukin, 2009‬מחקרים נוספים הצביעו על אינדיקטורים‬
‫דמוגרפיים כבעלי פוטנציאל זיהוי של תהליכי ג'נטריפיקציה‪ .‬תחת כותרת זו‬
‫ניתן למצוא אינדיקטורים כגון גודל אוכלוסייה (‪ ,)Wagner, 1995‬מבנה הגילאים‬
‫(‪ )Bailey & Robertson, 1997‬וגודל משקי הבית (‪ ,)Butler, 2003‬אינדיקטורים‬
‫פסיכולוגיים‪ ,‬כמו גם סוציולוגיים‪ ,‬מאפשרים לדעת חלק מהחוקרים זיהוי של‬
‫תהליכי ג'נטריפיקציה מתוך תפיסתם האישית של תושבי השכונה‪ .‬ביניהם נמנים‬
‫תחושת קהילתיות (‪ ,)Marcuse, 1985‬ביטחון אישי (‪)McDonald S., 1986‬‬
‫וניכור (‪ .)Butler, 2003‬בהקשר זה‪ ,‬גם אינדיקטורים תרבותיים המדגימים שינוי‬
‫בהעדפות התושבים‪ ,‬כגון דפוסי הצבעה‪ ,‬יכולים להעיד על התרחשות תהליכי‬
‫ג'נטריפיקציה (‪ .)Ley, 1994‬גם בבחינת ההיבט הנדל"ני עולים אינדיקטורים‬
‫פוטנציאליים עבור תהליכי ג'נטריפיקציה; מחירי בתי המגורים (& ‪Kennedy‬‬
‫‪ )Leonard, 2001‬ומחירי השכירות (‪ ,)Freeman & Braconi, 2004‬מספר עסקאות‬
‫הנדל"ן (‪ )DeGiovanni, 1983‬והיקף התחדשות המבנים (‪.)Hammel & Wyly, 1996‬‬
‫‪1.1‬‬
‫‪38‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬
‫יותר אנשים באזורים אלו‪ ,‬גורמות לעלייה בביקוש למגורים ובערכי הנכסים‪ .‬כמו‬
‫כן‪ ,‬גדלות ההכנסות המקומיות‪ ,‬אשר מעודדות ומגדילות כדאיות עבור פיתוח נוסף‬
‫מנגד‪ ,‬מחקרים הצביעו גם על ההשלכות השליליות של הג'נטריפיקציה בהיבט‬
‫הכלכלי‪ )2005( Davidson & Lees.‬מצאו כי בנייה חדשה למגורים או לשימושים‬
‫אחרים יכולה להביא להתייקרות של שירותים מקומיים המקשה על האוכלוסייה‬
‫ללא יציבים ויכולה להתרחש ג'נטריפיקציה מסחרית ותעשייתית שתפגע בתושבים‬
‫הוותיקים‪.‬‬
‫השפעה נוספת קשורה להיבט האורבני‪ .‬פיתוח המרקם העירוני על ידי ג'נטריפיקציה‬
‫משפר‪ ,‬לכאורה‪ ,‬את תנאי החיים הפיזיים והחברתיים – שירותי ציבור‪ ,‬חברה‪ ,‬קהילה‬
‫ותשתיות‪ .‬נטען כי ג'נטריפיקציה משקמת את השכונות‪ ,‬מגבירה את צריכת שירותי חינוך‪,‬‬
‫מסחר ובילוי (כרמון‪ ,)1988 ,‬מפחיתה את הזחילה האורבנית ומעודדת חזרה למרכזי‬
‫העיר (‪ .)Byrne, 2003‬ניתן לקשור להיבט האורבני גם את הפן הפיזי – קרי‪ ,‬האפשרות‬
‫לשמש ככלי המסייע לשדרוג המרחב הבנוי על ידי שיפוץ הבניינים והתשתיות (גבע‬
‫ורוזן‪ .)2016 ,‬מנגד נטען‪ ,‬כי התהליך מביא לאובדן דיור בר השגה (‪.)Atkinson, 2004‬‬
‫היבט חשוב ומשמעותי בתהליכי ג'נטריפיקציה הוא ההיבט החברתי‪ .‬יש הסבורים כי‬
‫ג'נטריפיקציה מהווה תרופה לבעיות חברתיות שונות‪ ,‬נותנת ביטוי לבחירה חופשית‪,‬‬
‫דו קיום‪ ,‬שיתוף פעולה אזורי ועירוני לרווחת הכלל ומינוף חברתי (מונטרסקו‬
‫ופביאן‪ )2002( Vigdor .)2003 ,‬ציין כי באמצעות תהליכי ג'נטריפיקציה ניתן‬
‫לפעול למען צמצום פערים חברתיים על ידי הגדלת אפשרויות ניעות חברתית‪.‬‬
‫‪ )1986( McDonald‬טוען כי ג'נטריפיקציה יכולה להביא לייצוב של אזורים‬
‫מדורדרים‪ ,‬לתרום למגוון חברתי ולהפחתה בפשע‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬קיימים מחקרים‬
‫המראים כי קיימות גם השפעות שליליות משמעותיות בהיבט זה‪ ,‬בין השאר‬
‫בשל קיטוב מעמדי‪ ,‬הדרת התושבים המקוריים‪ ,‬פגיעה בהווי חייהם‪ ,‬דחיקתם‬
‫אל מחוץ לשכונה ואיבוד מגוון חברתי (מונטרסקו ופביאן‪Atkinson .)2003 ,‬‬
‫(‪ )2004‬טוען כי התהליך מביא לתרעומת קהילתית של האוכלוסייה המקומית‬
‫ולקונפליקטים שונים‪ ,‬וכפועל יוצא גם עלייה במקרי הפשע‪ .‬בעיה נוספת‬
‫שמונים המקטרגים היא העברת האוכלוסייה הוותיקה בשכונה ממקום אחד‬
‫למשנהו‪ ,‬הגורמת לפירוק הקהילה שמהווה רשת ביטחון לאוכלוסייה המקורית‪.‬‬
‫הביקורות שהוצגו הן משמעותיות‪ .‬עם זאת‪ ,‬המחקר שלפניכם הינו בגדר מחקר‬
‫בסיסי המבקש למפות את התופעה‪ .‬גישתו של מחקר זה אינה ביקורתית ולא‬
‫נוקטת עמדה נורמטיבית מבחינת ההתייחסות לתופעה כחיובית או שלילית‪.‬‬
 ‫‪1.1‬‬
‫‪41‬‬ ‫‪40‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫של הנכס‪ ,‬ובכך המשקיעים ממקסמים את רווחיהם על חשבון הבעלים המקוריים‪.‬‬ ‫על אף האמור‪ ,‬יש להדגיש כי חלק מהחוקרים סבורים שחקר הג'נטריפיקציה לעולם‬
‫כמו כן‪ ,‬אטרקטיביות השכונה מביאה לרוב לעלייה ביוקר המחייה‪ ,‬וכתוצאה מכך‪,‬‬ ‫אינו אובייקטיבי‪ .‬דוגמה לכך עולה בספרם של ‪.)Hill, Patch & Schlichtman (2017‬‬
‫בעלי הדירות הוותיקים‪ ,‬שלא יכולים לעמוד בעלויות הגבוהות‪ ,‬נאלצים לעזוב את‬ ‫לטענתם‪ ,‬נקודת מבטם של החוקרים‪ ,‬שבדרך כלל מגיעים מסטטוס הג'נטרים ולא‬
‫השכונה (‪ .)Sumka, 1979‬בנוסף‪ ,‬המאפיינים החברתיים והשירותים משתנים‬ ‫הנדחקים‪ ,‬יכולה לגרור אחריה מגבלות מובנות בעת הדיון בתופעה‪ .‬מסקנה אפשרית‬
‫באזור בעקבות הקבוצות החדשות ועלולים לגרום לדחיקה (‪.)Atkinson, 2000‬‬ ‫היא שעל מנת להתגבר על כך יש לבחון במידת האפשר אינדיקטורים רחבים ושונים‬
‫‪ )2010( Lees et al‬טוענים כי היא מבטאת תהליך אשר בסופו מתקיימת שלילת‬ ‫המאפשרים בחינה של התהליך על אף המגבלות הכרוכות בכך‪.‬‬
‫זכות הבחירה של העניים ו\או של מעמד חלש יותר והדרתם ממרחבים בהם יש‬
‫להם תביעות ודרישות חברתיות והיסטוריית לגיטימיות‪ .‬זאת‪ ,‬תוך הפיכת המרחב‬ ‫במסגרת ספר זה יעשה שימוש במספר אינדיקטורים כדי לבחון האם‬
‫למתאים עבור המעמד הבינוני והגבוה‪.‬‬ ‫ג'נטריפיקציה מתרחשת במתחם‪ ,‬ועל מנת לאתר ולמפות תהליך דחיקה‪ ,‬במידה‬
‫והתרחש‪ .‬נתמקד בהגדרה מורחבת של ג’נטריפיקציה‪ ,‬ולכן יעשה שימוש‬
‫‪ )1984( Lee and Hodge‬הבחינו בהגדרות ליברליות ושמרניות של דחיקה‪ .‬הם‬ ‫באינדיקטורים ייעודיים למיפוי התופעה‪.‬‬
‫הדגימו כיצד אידיאולוגיה יכולה להשפיע על הגדרת הדחיקה‪ .‬על פי תפיסה‬
‫שמרנית‪ ,‬רק צורות קיצוניות של הטרדה ופינוי נחשבות ללחץ של דחיקה‪ .‬מנקודת‬
‫מבט ליברלית‪ ,‬דחיקה יכולה להיגרם בעקבות תמחור שונה של המגורים ושינוי‬
‫דחיקת אוכלוסייה ותיקה‬ ‫‪— 1.2‬‬
‫החנויות והשירותים‪ .‬יתר על כן‪ ,‬גם אם החוקר יסווג את הנדחק ככזה‪ ,‬הנדחק לא‬
‫הדחיקה מהווה את ליבת מחקר הג'נטריפיקציה‪ ,‬אך כפי שתואר בפרק הקודם‪,‬‬
‫בהכרח יראה עצמו ככזה‪ .‬קשיים אלה הביאו את ‪ )1984( Lee & Hodge‬לבחור‬
‫התייחסות עולם המחקר לדחיקה במהלך השנים לא נשארה אחידה‪ .‬במאמר סקירה‬
‫בהגדרה מצמצמת המגבילה את אפיון הנדחקים‪ :‬פעולה פרטית הכוללת נטישה‪,‬‬
‫של ‪ Atkinson‬מ‪ ,2002-‬נמצא כי דחיקה היא הנושא הנדון ביותר מבין כל ההשפעות‬
‫הריסה ופינוי של בתי דירות‪ ,‬אי עמידה בתשלומי משכנתא וסיום של חוזה השכרה‪.‬‬
‫השליליות של תהליכי הג'נטריפיקציה‪ .‬יש לציין כי נצפו מקרים בהם ג'נטריפיקציה‬
‫לא הובילה לדחיקה; לדוגמה‪ ,‬מצב שבו הדיירים החדשים מתיישבים במבנים שנבנו‬
‫דחיקה מציגה דיכוטומיה הבאה לידי ביטוי במערכת קביעת המדיניות‪ .‬מחד‪,‬‬
‫עבורם בסמיכות לישנים (קיינר‪ -‬פרסוב‪.)2017 ,‬‬
‫שמרנים‪ ,‬המעדיפים התערבות ממשלתית מינימלית‪ ,‬מתייחסים לדחיקה כעניין‬
‫מצער אך זניח ובלתי נמנע בתהליך ארוך טווח של התאמת שווקי הדיור‪ .‬לדידם‪ ,‬דיור‬
‫בדומה לג'נטריפיקציה‪ ,‬אין הגדרה מוחלטת לדחיקה‪ ,‬אך אחת האבחנות הבולטות‬
‫בר השגה יהפוך זמין כאשר היצע שירותי הדיור יגיב אל התחרות היעילה והיעדר‬
‫היא בין דחיקה ישירה לבין דחיקה משנית או לא ישירה‪ .‬דחיקה ישירה היא תהליך‬
‫הרגולציה בין קונים ומוכרים‪ .‬מאמצים מכוונים ורגולציה למניעת דחיקה יחמירו את‬
‫עזיבתם של תושבים שאולצו להתפנות על ידי הפעלת כוח בצורה ישירה‪ ,‬כלומר‬
‫המצב לאורך זמן על ידי הפחתה של תמריצי המשקיעים‪ .‬מנגד‪ ,‬אקטיביסטים רואים‬
‫פינוי בפועל או הטרדה‪ .‬דחיקה משנית‪/‬לא ישירה מתרחשת כאשר העלויות באזור‬
‫דחיקה כאינדיקטור לחוסר צדק סוציו‪-‬אקונומי הנובע מקומודיפיקציה (הסחרה)‬
‫המגורים עולות ולתושבים (שוכרים‪ ,‬בעלים‪ ,‬מחזיקים) אין את היכולת לשלמן ולכן‬
‫של צרכים אנושיים בסיסיים‪ .‬דיור וקהילה בראייה זו‪ ,‬אל להם שיהפכו לסחורה‬
‫נאלצים לעזוב (ולרשטיין‪ .)2011 ,‬דחיקה לא ישירה (לעיתים נקראת גם עקיפה)‬
‫ושירותים המתנהלים על פי מרדף לרווח‪ ,‬אלא יש לקבעם כזכויות הכרחיות על מנת‬
‫מתרחשת אף כתוצאה ממכר נכסים על ידי התושבים המקוריים‪ ,‬אשר מתפתים‬
‫להבטיח רווחה אינדיבידואלית וחברתית (‪.)Lees et al. 2010‬‬
‫לנצל את עליית המחירים בשכונה‪.‬‬

‫‪ )1978( Grier & Grier‬מגדירים דחיקה כמצב בו משק בית נאלץ להעתיק את מקום‬
‫מופע התופעה יכול להשתנות ממקום למקום‪ ,‬אך העדות הדרמטית ביותר לדחיקה‬
‫מגוריו בשל שינויים בתנאי מחייתו שאינם בשליטתו‪ ,‬המשפיעים על משכנו או‬
‫מתרחשת לנוכח עסקאות נדל"ן; משקיעים רוכשים נכסים באזורים הצפויים לדידם‬
‫אזורו המיידי‪ .‬הגדרתם מתייחסת לשינויים פיזיים‪ ,‬כגון הפסקת מיזוג האוויר בבניין‬
‫להיות אטרקטיביים עבור משקי בית מהמעמד הבינוני והגבוה‪ .‬הנפגעים הראשונים‬
‫ושינויים כלכליים דוגמת שכר הדירה‪ .‬הגדרתם מאפשרת הפרדה בין דחיקה כלכלית‬
‫הם השוכרים‪ ,‬שכן לחצים על שוק הדיור על ידי קבוצות עשירות יוצרים תחילה‬
‫לבין דחיקה פיזית‪.‬‬
‫אנפליציה במחירי השכירות בשכונה (‪ .)Atkinson, 2000‬בשלב הבא‪ ,‬בעלי דירות‬
‫עלולים להיענות להצעות קנייה נמוכות מבלי להבין את הערך האמיתי הפוטנציאלי‬
 ‫‪1.2‬‬
‫‪43‬‬ ‫‪42‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫עם זאת‪ ,‬ניתן למצוא בספרות הבינלאומית הערכה מעניינת לתהליך זה‪ .‬בשנות‬ ‫אם כך‪ ,‬ניכר כי בספרות המחקרית קיימות גישות שונות להגדרת דחיקה‪ ,‬כשם‬
‫השבעים‪ ,‬בין ‪ 600‬אלף ל‪ 850-‬אלף משקי בית בארה"ב (‪ 1.7-2.7‬מיליון איש)‬ ‫שקיימים חוקרים רבים הלומדים את הנושא‪ )1985( Marcuse .‬מציע ארבע‬
‫נאלצו לעבור מדי שנה בשל פעולות פרטיות מסוגים שונים (& ‪Achtenberg‬‬ ‫קטגוריות למדידת דחיקה וטוען כי דחיקה מלאה צריכה לקחת בחשבון את כל ארבע‬
‫‪ .)Marcuse, 1983‬לפי הערכות עדכניות של )‪Amreican Housing Survey‬‬ ‫הקטגוריות‪ ,‬המהוות את הפן הכלכלי‪ ,‬הפיזי‪ ,‬השכונתי והאישי‪.‬‬
‫‪ ,(AHS‬מתוך ‪ 12.68‬מיליון שוכרים בארה"ב שדיווחו בשנת ‪ 2007‬על שינוי מקום‬ ‫‪ - 1‬דחיקה ישירה של הדייר האחרון – שימת דגש על יחידת הדיור האחרונה‬
‫מגוריהם בשנה הקודמת‪ 425 ,‬אלף העידו כי עברו כתוצאה מדחיקה בשל תהליכים‬ ‫שאוכלסה על ידי האוכלוסייה הוותיקה ופונתה‪ .‬כלומר‪ ,‬אין התייחסות לדיירים‬
‫שהובלו על ידי המגזר הפרטי‪ 77 ,‬אלף בשל דחיקה ממשלתית‪ 865 ,‬אלף בשל‬ ‫קודמים שנדחקו בתהליך‪ ,‬אלא לדייר האחרון מהאוכלוסייה הוותיקה שהתגורר‬
‫רצון להוזיל עלויות שכירות או תחזוקה ו‪ 81-‬אלף פונו (‪ .)Less et al, 2010‬נתונים‬ ‫ביחידת הדיור בלבד‪ .‬התהליך יכול לנבוע מפינוי שוכרים בכוח‪ ,‬הריסה ובנייה מחדש‪,‬‬
‫אלה מתייחסים לדחיקה מסוגים שונים‪ ,‬אולם אינם מספקים אינדיקציה לקשר‬ ‫שיפוץ עבור שימור‪ ,‬עלייה חדה במחירי השכירות והזנחה קיצונית של נכסים‪.‬‬
‫שבין ג'נטריפיקציה ודחיקה‪ ,‬לא כל שכן בהקשר של מיזמי התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫‪ - 2‬דחיקה ישירה של הדיירים הקודמים – תהליך שקודם לדחיקה ישירה של‬
‫הדייר האחרון‪ .‬מתייחס לדיירים שקדמו לדייר האחרון ונאלצו לעזוב את הנכס‬
‫חשוב לציין כי סקירת הידע הקיים מעלה בעייתיות בהערכות ובאופן המדידה‬ ‫בשלבים קודמים של עלייה בשכירות או הידרדרות במצב הפיזי של הדירה‪ .‬זהו‬
‫של התופעה‪ .‬מחקר השוואתי בנושא הינו סבוך וקשה לביצוע‪ ,‬ויש חוסר הסכמה‬ ‫תהליך הדרגתי‪ ,‬ולכן שונה מהדחיקה הישירה של הדייר האחרון‪.‬‬
‫גורפת לגבי האופן הנכון לבחינת התופעה (‪ .)Less et al, 2010‬בין היתר‪ ,‬הדבר נובע‬ ‫‪ - 3‬דחיקה מדירה – מתייחסת למעבר דיירים חדשים ליחידות דיור ולמעמדם‬
‫מהגדרות שונות לתופעות‪ ,‬מקורות המידע בהם נעשה שימוש ושיטות המחקר (‪Less‬‬ ‫הסוציו‪-‬אקונומי‪ .‬דיירים פוטנציאלים מקבוצת אוכלוסייה זהה לאוכלוסייה הוותיקה‬
‫‪ .)et al, 2020‬הבעיה העיקרית הנשקפת בבחינת הידע העולמי בתחום היא שימוש‬ ‫לא מסוגלים לעבור ליחידות דיור בשכונה לאחר שינויים מסוימים שהשפיעו עליה‪.‬‬
‫כמעט בלעדי במפקדי אוכלוסין‪ .‬ברם יש צורך בבחינה רב ממדית של התופעה‬ ‫‪ - 4‬לחצי דחיקה – תהליך שבו שינויים המתרחשים בסביבת המגורים מביאים‬
‫(‪ .)Papachristos et al, 2011; Less et al, 2020‬הידע הקיים התלוי במפקדי‬ ‫לתחושת זרות במוכרות של המקום וגורמים לעזיבה‪.‬‬
‫אוכלוסין הינו מוגבל ומקשה על זיהוי תבניות של הגירה תוך‪-‬עירונית ודחיקה (‪Less‬‬
‫‪.)et al, 2020‬‬ ‫במסגרת ספר זה נבקש לבחון בעיקר דחיקה עקיפה ומדירה‪ ,‬הנגרמת מתהליכים‬
‫סוציו‪-‬אקונומיים ופיזיים בשכונה‪ .‬אם כן‪ ,‬נקודת המוצא בבדיקה זו אינה‬
‫בבדיקת עולם המחקר בארץ עולה כי הנתונים בישראל הם מועטים‪ .‬המחקרים‬ ‫שמרנית כלל‪ .‬במסגרת כך‪ ,‬נמפה את זהותם של הדיירים‪ ,‬תנועת דיירים שעזבו‬
‫הבודדים שנעשו בארץ ואשר אספו נתונים כמותיים על הדחיקה בקונטקסט של‬ ‫ודיירים חדשים במתחם‪ ,‬ונצביע על סיבות אפשריות לכך‪.‬‬
‫פרויקטים של פינוי בינוי הם מחקריה של נאוה קיינר‪-‬פרסוב (‪ 2008‬ו‪)2017-‬‬
‫ומחקרם של גבע ורוזן (‪ .)2019‬בהמשך יפורטו ממצאי מחקרים אלה‪.‬‬ ‫‪ — 1.2.1‬היקף הדחיקה בארץ ובעולם‬
‫לאורך השנים הוצעו השערות לגבי היקפה‪ ,‬חומרתה או חשיבותה של הדחיקה‪.‬‬
‫— האתגר המתודולגי במדידת דחיקה בתהליכי ג'נטריפיקציה‬ ‫‪ 1.2.2‬‬ ‫יש לציין כי חוקרים רבים מסוייגים לגבי האפשרות לכימות היקפי הדחיקה עקב‬
‫אמידת הקשר בין ג'נטריפיקציה לדחיקה אינה טריוויאלית‪ )2000( Atkinson .‬תיאר‬ ‫חוסר בנתונים מצטברים של מחזורי הדיור‪ ,‬עלויות בשכירויות‪ ,‬יעדי הגירה או שינוי‬
‫את האתגר שבתיעוד השפעותיה של הג'נטריפיקציה כ"למדוד את הבלתי הנראה"‬ ‫דיור באינטרוולים רגילים (‪ .)Atkinson 2000; Easton et al, 2019‬לכן‪ ,‬אין הדבר‬
‫וזיהה ‪ 3‬בעיות מתודולוגיות לביצוע מדידות אלה‪.‬‬ ‫מפתיע כי רק חלק קטן מהמחקרים בנושא הם פרסומים המצביעים כמותית על‬
‫היקף הדחיקה‪ .‬מסוף שנות השבעים עד אמצע שנות השמונים המחקר בנושא‬
‫ראשית‪ ,‬התהליך מוחק את עקבות קיומו ברמה הלוקאלית‪ .‬האנשים שעזבו ונדחקו‬ ‫ג’נטריפיקציה התמקד בעיקרו במדינות דוברות אנגלית‪ ,‬כאשר הפוקוס הושם על‬
‫על ידי ג'נטריפיקציה אינם נמצאים עוד באזורים אלו‪ ,‬דבר המקשה על איפיונם‬ ‫הערים ניו יורק ולונדון‪ .‬מספר מועט של מחקרים נגעו בנושא הדחיקה בגל החדש‬
‫והבנת סיבת עזיבתם‪ Atkinson .‬סבור כי ביצוע סקרים ובדיקות דמוגרפיות בתנאים‬ ‫בתחילת שנות ה‪ .2000-‬מחקרים אלו ספגו בחלקם ביקורת קשה בגלל התפזרות‬
‫אלו לא יניב תוצאות מהימנות‪ .‬על החוקר לאתר את הדיירים לשאול אותם שאלות‬ ‫קונספטואלית וניתוח לקוי בחלקו של התיאוריה והקונספטים במחקר (& ‪Andrej‬‬
‫ספציפיות לגבי התהליך על מנת לזהות את הדחיקה‪ .‬ברמה הלאומית הדבר‬ ‫‪.)Schulz, 2018‬‬
 ‫‪1.2‬‬
‫‪45‬‬ ‫‪44‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫בר ביצוע; ניתן לקיים סקר גדול ומדגם אקראי‪ ,‬אולם מדובר בפרויקט שידרוש‬
‫*****‬ ‫משאבים ניכרים והוא אינו כדאי מבחינה פוליטית‪.‬‬

‫בספר זה נציע למפות ג'נטריפיקציה ודחיקה‪ ,‬תוך התמקדות בשני אספקטים‪.‬‬
‫האחד‪ ,‬אספקט כמותי – אימות ומדידת התופעה‪ ,‬והשני‪ ,‬אספקט איכותני –‬
‫איסוף מידע שיספק הבנה לגבי הסיבות לקיום תהליך הדחיקה‪ .‬מן הפן הכמותי‪,‬‬
‫המטרה במחקר זה היא לבדוק האם הג'נטריפיקציה והדחיקה כלל מתקיימות‬
‫בפרויקטים של פינוי בינוי‪ ,‬ובמידה וכן‪ ,‬לכמת את שיעורן‪ .‬המטרה במסגרת‬
‫זו הינה למפות כניסה של אוכלוסייה חדשה‪ ,‬החזקה מהאוכלוסייה המקורית‬
‫מבחינה סוציואקונומית; בנוסף‪ ,‬נזהה את הדיירים לפני פינוי בינוי ונבחן האם‬
‫לאחר מימוש פרויקטים אלה התושבים המקוריים נותרו במקום או שינו את‬
‫מקום מגוריהם‪ .‬הפן האיכותני יספק את התשובות עבור השאלות הרחבות‬
‫הקשורות בג'נטריפיקציה ובדחיקה ויבקש להבין לעומק את הסיבות להעתקת‬
‫מקום המגורים‪.‬‬
‫שנית‪ ,‬אנליזה סטטיסטית בתחום מדעי החברה לא בהכרח מייצגת את המציאות‬
‫החברתית‪ .‬כמעט כל הסקרים באזורי המגורים מבוססים על יחידה של משק בית‬
‫ומתייחסים לראש משק הבית (משלם השכירות)‪ ,‬ולכן גם כאשר הסקר מספק‬
‫אינפורמציה לגבי המיקום החדש‪ ,‬לא באים לידי ביטוי היבטים הקשורים בשאר‬
‫בני הבית‪.‬‬
‫בעיה נוספת היא אפיון הסיבות המרכזיות לתנועת דיירים מהשכונה ואליה‪.‬‬
‫התושבים נעים באופן תדיר כתוצאה ממגוון סיבות‪ ,‬ולא בהכרח קיימת סיבה יחידה‬
‫למעבר‪ .‬בחוגים שמרניים סבורים ששכונות עניות הן בעלות שיעורי מעבר גבוהים‬
‫ללא קשר להשקעה נמוכה או השקעה מחודשת באזור‪ .‬טענה דומה ניתן למצוא‬
‫אצל ‪ ; )2004( Braconi & Freeman‬לדידם‪ ,‬זיהוי המקום בתחילתו של תהליך קשה‬
‫ואפיון באופן רטרוספקטיבי את הסיבות לעזיבה בעייתי‪ ,‬שכן מציאת המיקום של‬
‫הנדחקים מאתגר‪.‬‬

‫חוקרים מן האסכולה האיכותנית‪-‬ביקורתית טענו שההיבט הכמותי אינו מספק‬

‫את מלוא האספקטים למדידת ג'נטריפיקציה (‪ .)Salter, 2006‬לשיטתם‪ ,‬יש‬
‫לבדוק ג'נטריפיקציה באמצעות מצבור תצפיות איכותניות‪-‬שיפוטיות‪ .‬לעומת זאת‪,‬‬
‫‪ )2008( Freeman‬ו‪ )2002( Vigdor-‬טוענים שהפן התצפיתי‪-‬איכותני לבדו אינו רחב‬
‫דיו על מנת לבנות שיפוט ערכי‪ .‬טענתם היא שיש לבדוק כמותית‪ ,‬וכמו כן באמצעות‬
‫מדידה רב‪-‬תחומית‪.‬‬
‫על אף הקושי וחוסר הוודאות ביחס לדחיקה שנובעת מג'נטריפיקציה‪ ,‬נעשו ניסיונות‬
‫להגדיר ולמדוד קשר זה‪ .‬ישנן שתי מתודולוגיות עיקריות (‪Braconi & Freeman,‬‬
‫‪:)2004‬‬
‫‪ .1‬מחקרי אורך שבחנו את המאפיינים הסוציו‪-‬אקונומיים של הנכנסים‬
‫לשכונה לעומת הנדחקים‪ ,‬לרבות דיירים ותיקים‪ .‬הדבר מאפשר להבין‬
‫באיזו רמה התופעה מתרחשת‪ .‬בסקירת הספרות של ‪Legates & Hartman‬‬
‫‪ )(1981‬נמצא כי הבדלי הכנסה משמעותיים בין הג'נטרים לאלה הנדחקים‬
‫מהווים אינדיקטור לדחיקה‪ )Marcuse (1986 .‬סבור כי על מנת להבין את‬
‫השינוי בשוק הדיור‪ ,‬יש לדגום גם מדדים של מחירי דירות ושכירות‪ .‬כלומר‪,‬‬
‫שילוב של רמת הכנסה ומחירי הדיור מספק תמונה טובה ביחס לדחיקה‪.‬‬
‫‪ .2‬סקרים איכותניים להבנת עמדת הדיירים בנוגע לתהליך עזיבתם והסיבות‬
‫לכך‪ .‬צורת הערכה זו מאפשרת לספק מידע מרחיב ולבחון האם ניתן לייחס את‬
‫העזיבה לדחיקה‪.‬‬
 ‫‪1.3‬‬
‫‪47‬‬ ‫‪46‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫‪— 1.3‬‬
‫אידיאולוגיה מעמדית הפועלת לכיבוש מחדש של אזורים מוזנחים‪ .‬לפי קו חשיבה‬
‫זה‪ ,‬בעידן הניאו‪-‬ליברלי נשענת מדיניות התחדשות עירונית בצורה הולכת וגדלה על‬
‫התחדשות עירונית‬
‫אונה שנייה של המחקר שלפניכם מתמקדת בתהליכי התחדשות עירונית כמחוללים‬
‫הון פרטי‪ .‬שינוי זה בא כחלק ממפנה אידיאולוגי מהותי ברבות ממדינות המערב‪,‬‬
‫פוטנציאליים של ג'נטריפיקציה‪ .‬יש חוקרים המתייחסים להתחדשות עירונית‬
‫שבבסיסו הנחת ההפרטה‪ .‬לפי גישה זו‪ ,‬תפקיד המדינה צריך להשתנות מאספקת‬
‫כמקרה פרטי של ג'נטריפיקציה (‪ .)Porter & Shaw, 2009‬הנחה זו קשורה לקטגוריה‬
‫שירותים ישירה להבטחתם של תחרות וסחר חופשיים וזכויות קניין נרחבות (‪Sager,‬‬
‫השלישית של מחקרים שנמנו לעיל‪ ,‬אשר מתמקדת במדיניות כסיבה מרכזית‬
‫‪ .)2011‬השלטון המקומי נדרש להסתגל למצב שבו הוא משיג השקעות ציבוריות‬
‫לתהליכי ג'נטריפיקציה‪ .‬בתת פרק זה נסקור מקצת מהספרות בנושא‪.‬‬
‫נרחבות ופועל למשיכה ולקידום משקיעים ויזמים על מנת לעודד את הצמיחה‬
‫הכלכלית בקנה מידה מקומי (‪ .)Porter & Shaw, 2009‬במהלך כך‪ ,‬משתנה פועלה‬
‫של מערכת התכנון משומרת סף למתווכת ומאפשרת של יחסי המגזרים הציבורי‬ ‫— תהליכי התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה‬ ‫‪ 1.3.1‬‬
‫והפרטי (‪.)Harvey, 1989‬‬ ‫התחדשות עירונית נתפשת ככלי חשוב ומהותי בשיפור מצבה של הסביבה‬
‫הבנויה‪ .‬משרד הבינוי והשיכון רואה תהליך זה כמחולל צמיחה והתפתחות וככלי‬
‫הספרות הבינלאומית‪ ,‬כמו גם פרסומים ישראליים‪ ,‬מסכימים כי התחדשות‬ ‫שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה‪ .‬באמצעות כלי זה‬
‫עירונית היא חיונית (כרמון‪ .)2016 ,‬הגישה הרווחת דוגלת ביצירת תנאים מזמינים‬ ‫ניתן לחדש אזורים בנויים המשמשים למגורים‪ ,‬לתעשייה ולמסחר (נדלה מתוך‪:‬‬
‫לקבוצות אוכלוסייה חזקות מבחינה חברתית כלכלית ולעסקים חזקים שיניעו את‬ ‫‪ .)https://katzr.net/a6a663‬מבחינת אזורי המגורים‪ ,‬התחדשות עירונית יכולה‬
‫התפתחות השכונה משכונה חלשה שאוכלוסייתה מידלדלת לשכונה אטרקטיבית‬ ‫לסייע לשכונות שמצבן מדרדר ושאינן ראויות למגורים באמצעות שיקום המצב הפיזי‬
‫(אייזנברג‪ .)2013 ,‬לצד זאת‪ ,‬מדיניות זו מעוררת ביקורת‪ ,‬שכן נתפשת כסוכן ממוסד‬ ‫של מבני המגורים‪ ,‬התשתיות העירוניות ומבני הציבור‪ .‬כמו כן‪ ,‬נטען כי התחדשות‬
‫של ג'נטריפיקציה‪ .‬מכאן עולה השאלה באיזה אופן התנאים המזמינים והשכונה‬ ‫עירונית יכולה לסייע בשיפור המצב החברתי והתעסוקתי של התושבים‪ .‬תוך ניצול‬
‫האטרקטיבית המיועדת להם משפיעים על הדיירים המקוריים‪.‬‬ ‫יעיל של הקרקע‪ ,‬המבנים‪ ,‬התשתיות והמוסדות העירוניים והציבוריים משתדרגים‪,‬‬
‫השטחים הפתוחים נשמרים ואיכות החיים של התושבים משתפרת‪ .‬כמו כן‪ ,‬בשל‬
‫ברוב המקרים‪ ,‬התחדשות עירונית מתבצעת בשכונות חלשות מבחינה סוציו‪-‬‬ ‫גידול בהיצע הדירות ובאיכותן‪ ,‬אזורים אלה יכולים למשוך אליהם אוכלוסייה חדשה‬
‫אקונומית שמצבן הפיזי והחברתי ירוד (‪ .)Cheshire, 2007‬יחד עם זאת‪ ,‬קיים‬ ‫(דו"ח מבקר המדינה ‪ -‬ביקורת על משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬מאי ‪.)2011‬‬
‫דיון ציבורי ומקצועי ער בנוגע לקו העדין שבין התחדשות המשרתת את התושבים‬
‫החלשים לבין התחדשות המביאה לג'נטריפיקציה‪ ,‬כלומר לדחיקת התושבים‬ ‫‪ )2011( Couch et al‬מגדירים התחדשות עירונית כתהליך יזום על פי רוב‪ ,‬הנובע‬
‫הללו וכניסת תושבים חזקים יותר‪ .‬בארץ מדיניות ההתחדשות העירונית מקדמת‬ ‫ממדיניות של שלטון מקומי או מרכזי‪ .‬משאבים מושקעים באזורים מוגדרים בעיר‬
‫מטרות פיזיות וכלכליות והביקורות סבורות כי אינה נותנת מענה לסוגיות חברתיות‪,‬‬ ‫על מנת לשפר את מצבם בהיבט הפיזי‪ ,‬החברתי והכלכלי‪.‬‬
‫כגון הלכידות הקהילתית או תמהיל ההכנסה בשכונות המתחדשות (פדן‪.)2004 ,‬‬
‫קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2017‬מדגישה את ההיבט הדינמי הקיים בסביבה האורבנית‪.‬‬
‫בהגדרתה היא מתייחסת לתהליך מתמשך של שינוי והתאמה של המרקם העירוני‬
‫— תנאים מקדימים להתחדשות עירונית‬ ‫‪ 1.3.2‬‬
‫הקיים ביחס לתנאים המשתנים‪.‬‬
‫בבדיקת האופן בו שכונות משנות פניהן לאורך הזמן‪ ,‬נמצא כי תהליכים מחזוריים‪,‬‬
‫המביאים לכדי צורך בהתחדשות עירונית‪ ,‬ניתנים לזיהוי ולסיווג‪.‬‬
‫אייזנברג (‪ )2013‬מגדירה התחדשות עירונית כ"תהליך של השקעת משאבי תכנון‬
‫בפיתוח ערים קיימות‪ ,‬בעיקר בפיתוחן של שכונות ותיקות‪ ,‬ברובן מדורדרות‪ ,‬בעלות‬
‫‪( )1975( Ahlbrandt & Brophy‬בתוך ארז וכרמון ‪ ;1996‬קיינר‪-‬פרסוב‪)2007 ,‬‬
‫פוטנציאל התפתחות גדול יחסית"‪ .‬הדגש בהגדרה זו הינו על מצבן הנוכחי של‬
‫תיארו תיארו מודל מחזורי של שכונות‪ .‬בתחילה‪ ,‬השכונה היא בריאה וחיונית‪ ,‬כמו‬
‫השכונות ביחס לפוטנציאל העתידי שלהן‪ .‬אותו הפוטנציאל הוא המנוע מאחורי‬
‫גם יציבה חברתית וכלכלית – הדבר מתבטא בשיעורי בעלות דיור גבוהים‪ ,‬רמת‬
‫תהליכים אלה‪.‬‬
‫שירותים גבוהה והרכב אתני אחיד‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬מתחיל תהליך הידרדרות שמאפיינו‬
‫הבולט בו הוא התבלות הדיור‪ .‬במידה ולא מתקיים שיפור של המצב הפיזי בשכונה‪,‬‬
‫‪ )1996( Smith‬מבקר את התהליך מנקודת מבט ניאו‪-‬מרקסיסטית‪ ,‬וטוען כי קיימת‬
 ‫‪1.3‬‬
‫‪49‬‬ ‫‪48‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫שידוע בכינויו "שיקום שכונות"‪ ,‬כלל תכנית התחדשות מקיפה ושילב בין ההיבטים‬ ‫האוכלוסייה החזקה יותר עוזבת את השכונה‪ .‬הדבר מוביל להידרדרות בולטת‬
‫החברתיים והפיזיים בתהליכי התחדשות עירונית בשנות השבעים והשמונים (לעומת‬ ‫בעוצמות גבוהות‪ ,‬הגורמת לאיבוד חיוניות השכונה‪ .‬התהליך מחריף לכדי הידרדרות‬
‫"דור הבולדוזרים" שפעל במישור הפיזי בלבד) (גבע ורוזן‪ .)2016 ,‬בשנות התשעים‬ ‫מואצת‪ ,‬בה האוכלוסייה מידלדלת והרמה החברתית בשכונה יורדת‪ .‬המצב הפיזי‬
‫והאלפיים‪ ,‬לשם קידום מטרות עירוניות כלכליות‪ ,‬קרא משרד השיכון לציפוף‬ ‫ורמת השירותים לא טובים‪ ,‬וההשקעה בשכונה נמוכה עד אפסית‪ .‬השלב האחרון‬
‫הבנייה העירונית לשם ניצול יעיל יותר של הקרקעות‪.‬‬ ‫הוא הנטישה‪ .‬האוכלוסייה נוטשת את השכונה ורק החלשים שאין באפשרותם‬
‫לעזוב נשארים‪ .‬כתוצאה מכך‪ ,‬המצב בשכונה בכי רע‪ ,‬אין בה שירותים ציבוריים‬
‫כיום מקודמת בישראל התחדשות עירונית על ידי חקיקה בכנסת‪ ,‬וכן על ידי מסלולים‬ ‫וחלק מהמבנים נטושים‪ .‬זהו השלב שבו תתרחש התערבות על מנת לשקם את‬
‫שונים שמעודדים משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר באמצעות מוסדות התכנון‬ ‫השכונה‪.‬‬
‫(פדן‪ .)2014 ,‬ההתחדשות העירונית מובלת ברובה על ידי הייזום הפרטי‪ ,‬אם בוועדות‬
‫המקומיות‪ ,‬המחוזיות או אף בידי הותמ"ל‪.‬‬ ‫מודל נוסף של ‪( )1979( Porter‬בתוך ארז וכרמון ‪ ;1996‬קיינר‪-‬פרסוב‪)2007 ,‬‬
‫מתאר מצבים שונים‪ :‬שכונות פורחות הן שכונות בהן אחוז הדירות הריקות נמוך‬
‫תמ"א ‪ ,35‬קבעה כי חלק גדול ככל הניתן מהבינוי העתידי של ישראל צריך להתבצע‬ ‫והמבנים מתוחזקים היטב‪ .‬שכונות נחלשות אלה שכונות שנמצאות בשלב הראשון‬
‫במסגרת השטחים המבונים‪ .‬כך‪ ,‬יישמרו שטחים פתוחים ויעשה שימוש יעיל‬ ‫של ההידרדרות‪ .‬מאפיין בולט שלהן הינו בתים ישנים ותחזוקה ירודה‪ ,‬כאשר רמת‬
‫בקרקעות‪ ,‬בתשתיות ובמוסדות ציבור‪ .‬התמ"א מניחה כי תוספת זכויות בנייה באזורים‬ ‫הכנסת תושבי השכונה נמוכה משל התושבים המקוריים‪ .‬שכונות מתרוקנות‬
‫אלה תוביל להתחדשות המלאי הבנוי ותמנע הידרדרותן של שכונות‪ .‬בהתאמה‪,‬‬ ‫הן שכונות שנמצאות בשלב מתקדם של ההידרדרות וניתן לזהות בהן הידלדלות‬
‫קבעה התכנית האסטרטגית לדיור (מינהל התכנון‪ )2019 ,‬יעדים שאפתניים להגדלת‬ ‫אוכלוסייה וניצול קרקע לא יעיל‪ .‬זהו שלב פוטנציאלי להתחדשות עירונית‪ .‬לבסוף‪,‬‬
‫הפלח של הדירות הנבנות במסגרת הליכי התחדשות עירונית‪ .‬כפועל יוצא‪ ,‬קיימים‬ ‫ממפה ‪ Porter‬שכונות גוועות‪ ,‬אשר מסווגות ככאלה כיוון שתושביהן אינם‬
‫מספר מסלולי התחדשות עירונית בולטים למימוש מדיניות זו של תמ"א ‪ - 35‬פינוי‬ ‫מעוניינים להתגורר בהן ותיפקודן השכונתי אבד‪ .‬חידושן של שכונות אלו יתרחש‬
‫בינוי‪ ,‬עיבוי פינוי ותמ"א ‪.38‬‬ ‫בשלב מאוחר יותר של תהליכי ההתחדשות העירונית‪ ,‬אם בכלל‪ .‬הדייר היחיד‬
‫יתקשה לשנות ולשפר את סביבת מגוריו המיידית והקרובה‪ ,‬ולכן במצבים מעין אלו‬
‫הגישה שנוקטות כיום רשויות התכנון בישראל נותנת עדיפות למסלול פינוי בינוי‪,‬‬ ‫ביתו יימכר או יינטש‪.‬‬
‫ועל כן נבחר מסלול זה לצורך המחקר שלפניכם‪ .‬סיבה נוספת להתמקדות מחקר זה‬
‫במסלול פינוי בינוי היא ההיקף הגדול של הפרויקט‪ ,‬אשר צפוי להשפיע באופן ניכר‬ ‫— התחדשות עירונית בישראל‬ ‫‪ 1.3.3‬‬
‫על התשתית השכונתית ביחס לפרויקטים אחרים‪ ,‬כגון תמ"א ‪( 1\38‬במסגרתה לא‬ ‫התיישנות פונקציונאלית של מלאי הדיור הוותיק מהווה בעיה משמעותית ומרכזית‬
‫מפונים דיירים מבתיהם)‪ .‬כמו כן‪ ,‬מספר הדיירים המושפעים מפינוי בינוי הוא גבוה‬ ‫בתחום הדיור העירוני בישראל‪ .‬כרמון (‪ )2016‬מציינת כי בין חמישית למחצית ממלאי‬
‫יותר בד"כ ממספר הדיירים שמושפעים במסגרת פרויקטים נקודתיים יותר‪ ,‬כדוגמת‬ ‫הדיור בארץ הוא לכאורה תקין‪ ,‬אולם על אף שניתן להתגורר בו‪ ,‬הוא איננו עומד‬
‫תמ"א ‪.38‬‬ ‫בסטנדרטים המקובלים לדיור‪ .‬חלק ניכר ממלאי הדירות בישראל הינו מסוג בנייני‬
‫שיכונים‪ ,‬שתוכננו עבור קליטת עליות המוניות והחלו להיבנות בשנות החמישים‪.‬‬
‫‪ — 1.3.3.1‬פינוי בינוי‬ ‫כיוון שנדרשה בנייה מהירה וזולה‪ ,‬במרבית מן המקרים מבני המגורים נבנו באיכות‬
‫מסלול פינוי בינוי קיים בארץ כבר כעשרים שנים ונועד לספק מענה למגוון מטרות‪:‬‬ ‫נמוכה מאוד‪ .‬תחזוקה ירודה של הנכסים לאורך השנים גרמה לכך כי יש צורך כיום‬
‫עיבוי מלאי הדיור‪ ,‬שמירה על עתודות הקרקע של המדינה‪ ,‬שיקום וחידוש אזורי‬ ‫בהתחדשות (כרמון‪ .)2016 ,‬בנוסף‪ ,‬הבנייה התאפיינה בצפיפות נמוכה וניתן למצוא‬
‫מגורים ומשיכה של אוכלוסייה חדשה (מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪;2008 ,‬‬ ‫שטחים נרחבים מוזנחים בין הבניינים (פדן‪.)2014 ,‬‬
‫גבע ורוזן‪ .)2019 ,‬עסקת פינוי ובינוי הינה‪" :‬חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית‬
‫משותף‪ ,‬אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו‪ ,‬כולן‬ ‫דור ההתחדשות העירונית הראשון בישראל ידוע כ"דור הבולדוזרים"‪ .‬הוא התרחש‬
‫או מקצתן‪ ,‬לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם‬ ‫בשנות החמישים והשישים של המאה ה‪ ,20-‬ומאפיינו העיקרי היה הריסה רחבה‬
‫לתכנית לפינוי ובינוי‪ ,‬שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו‬ ‫של כפרים ושכונות עוני שזוהו כבעלי פוטנציאל מסוכן ולא בטיחותי‪ .‬הדור השני‪,‬‬
 ‫‪1.3‬‬
‫‪51‬‬ ‫‪50‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫לעתים לא מצדיקות פרויקטים אלה (כרמון‪ .)2014 ,‬בנוסף‪ ,‬הנטייה הרווחת להציג‬ ‫לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה" (מתוך חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי‬
‫את מיזמי הפינוי בינוי כמסלול כדאי עבור כל הצדדים המעורבים טומנת בחובה‬ ‫פינוי ובינוי)‪ ,‬תשס"ו‪.)2006-‬‬
‫בעייתיות‪ ,‬מאחר והיא מתעלמת מההשלכות פיזיות וחברתיות ארוכות טווח (פדן‪,‬‬
‫‪ .)2014‬מנגד‪ ,‬כרמון מציינת כי ניסיון העבר בישראל מראה שדיירים‪ ,‬המזהים‬ ‫מנגנון פינוי בינוי טומן בחובו רווח עבור כלל הגורמים המעורבים בו‪ :‬הרשות המקומית‬
‫בפרויקטים אלה פוטנציאל לשיפור ועדכון דירתם‪ ,‬תומכים בתהליך ומשקיעים בו‬ ‫מקבלת סיוע מטעם המדינה כל עוד צו ההכרזה תקף (מרכז המחקר והמידע של‬
‫מאמץ וכסף רב (כרמון‪.)2016 ,‬‬ ‫הכנסת‪ .)2008 ,‬עבור בעלי הזכויות הקיימים העסקה כדאית לכאורה‪ ,‬כיוון שאינה‬
‫מצריכה השקעה כספית מצדם‪ ,‬והנכס החדש והמשודרג (דירת התמורה) טומן‬
‫ביקורת העולה בהקשר של הפן החברתי גורסת כי פרויקטים אלו עלולים לגרום‬ ‫בחובו רווח (פדן‪ .)2014 ,‬כמו כן‪ ,‬קיימות הקלות מסוימות במיסוי ויש אפשרות לקבל‬
‫לפיזור ולפירוק הקהילה המקורית (קיינר‪-‬פרסוב‪ .)2008 ,‬אף על פי שהם תוכננו בין‬ ‫פטור מהיטל השבחה (מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ .)2008 ,‬היזמים מרוויחים‬
‫היתר לשרת פיננסית את בני המעמד הנמוך‪ ,‬לעיתים קרובות הדיירים המוחלשים‬ ‫ממכירת הדירות החדשות באמצעות זכויות בנייה מוגדלות‪ ,‬שכן אמצעי עיקרי‬
‫דווקא נפלטים החוצה (וייל‪ .)2014 ,‬אכן נראה כי מדיניות פינוי בינוי בישראל עלולה‬ ‫לקידום מיזמי פינוי בינוי הינו חבירה לשוק הפרטי (גבע ורוזן‪.)2019 ,‬‬
‫להגביר ג'נטריפיקציה‪ .‬התכניות מציבות מטרות של שיפור חברתי ופיזי בשכונות‬
‫ותיקות‪ ,‬אך למעשה‪ ,‬מגבירות את הסיכון לדחיקת האוכלוסייה הקיימת ולפגיעה‬ ‫מבחינת התמיכה בדיירים הוותיקים במתחמים הצפויים לעבור פינוי בינוי‪ ,‬משרד‬
‫בקהילות בשכונות‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬במחקר נוסף מצאו גבע ורוזן (‪ )2019‬כי בפועל‪,‬‬ ‫הבינוי והשיכון פירסם אוגדן הנחיות (‪https://www.gov.il/he/departments/‬‬
‫תכניות פינוי בינוי לא פועלות למימוש מטרות חברתיות כגון השפעות על אוכלוסיות‬ ‫‪ ,)policies/ogdan_pinuy_binuy_old‬לפיו יש לקיים מגע שוטף עם דיירים בעלי‬
‫עניות‪ ,‬דיור סוציאלי וסוגיות של מוביליות חברתית‪ .‬בהתאם‪ ,‬מועלם (‪ )2017‬מצביע‬ ‫זכויות בנכסים ולספק להם הסברים בנוגע לאופי הפרויקט‪ ,‬עקרונותיו ומצב התכנון‬
‫על הצורך לסייע ל"דיירים ממשיכים" (קרי‪ ,‬הוותיקים) בשל ההשלכות הכלכליות‬ ‫בשלבים השונים‪ .‬עוד מנחה משרד הבינוי והשיכון את החברה המנהלת להשתמש‬
‫והחברתיות שיש לפרויקטים הללו‪.‬‬ ‫ביועץ חברתי מטעמם שיפעל בתיאום עם עובדי הרשות המקומית ביחס לתושבים‪.‬‬
‫ביקורת כלפי משרד הבינוי נוגעת לאי אכיפת ההנחיות (קיינר‪-‬פרסוב ‪.)2007‬‬
‫אחד היתרונות החשובים בהתחדשות עירונית הוא יצירת אפשרות ועידוד כניסה‬
‫עבור אוכלוסייה חדשה למתחם ויצירת תמהיל חברתי מגוון (פדן‪ .)2014 ,‬עם זאת‪,‬‬ ‫חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית‪ ,‬התשע"ו‪ ,2016-‬בא לענות על‬
‫מן ואחרים (‪ )2003‬מציינים כי פער גדול (המוגדר על ידם כפער של שני עשירונים)‬ ‫הביקורת והכשלים שהופנו כלפי תהליכי פינוי בינוי‪ .‬ראשית‪ ,‬הרגולציה בתהליך‬
‫בין המצב הסוציו‪-‬אקונומי של דיירים בבניין עלול לפגוע באיכות החיים של שתי‬ ‫חתימת החוזים עם בעלי הנכסים הוחמרה (גבע ורוזן‪ .)2019 ,‬שנית‪ ,‬בין מטרותיה‬
‫הקבוצות‪ .‬בפרט‪ ,‬בעלי ההכנסות הנמוכות ביותר לא יהנו משותפויות של השקעה‬ ‫של הקמת הרשות ניתן למצוא סיוע להתארגנות הדיירים‪ ,‬תוך מינוי יועצים חברתיים‬
‫ציבורית ויזמים פרטיים (וייל‪ .)2014 ,‬דוגמא לכך היא ניכור חברתי הנוצר במרחב‬ ‫לליווי הדיירים‪ .‬לבסוף‪ ,‬ניתן למצוא בחקיקה ובמדיניות החדשה יחסית כלים שנועדו‬
‫המגורים המחודש עקב חלוקה לא שוויונית של הדירות בין הדיירים הוותיקים‬ ‫לסייע ולהגן על בעלי הכנסה נמוכה‪ ,‬דיירי דיור ציבורי וקשישים‪ .‬זכויות המעוגנות‬
‫והחדשים בשל שיקולים כלכליים של הקבלנים (קיינר‪-‬פרסוב‪.)2008 ,‬‬ ‫במסגרת זאת באו לענות על הביקורת והכשלים שהופנו כלפי תהליכי התחדשות‬
‫עירונית ובפרט מסלול פינוי בינוי‪ .‬בין כלים אלו ניתן למנות הנחה בארנונה לבעלי‬
‫קשר נוסף שנגלה בין ההתחדשות העירונית לג'נטריפיקציה ולדחיקה (במסלול‬ ‫דירות תמורה והקלה על תשלומים לוועד הבית המשותף‪ .‬עבור בעלי דירות התמורה‬
‫פינוי בינוי בפרט) נובע מצמצום מלאי הדיור הזול הקיים לטובת דיור יקר יותר (פדן‪,‬‬ ‫הקשישים ניתנו אפשרויות תמורה חליפיות (חוק הרשות הממשלתית להתחדשות‬
‫‪ .)2014‬כתוצאה‪ ,‬דיירי האזור המקוריים המשתמשים בהיצע הדיור הזול‪ ,‬כגון שוכרי‬ ‫עירונית‪ ,‬התשע"ו‪.)2016-‬‬
‫דירות‪ ,‬דיירי בתי גיל הזהב ודיירי דיור ציבורי‪ ,‬אינם יכולים עוד להרשות לעצמם לגור‬
‫במתחם (גבע ורוזן‪.)2019 ,‬‬ ‫‪ — 1.3.3.2‬פינוי בינוי בישראל‪ :‬היבטים כלכליים וחברתיים‬
‫בדומה לתהליכי ג'נטריפיקציה‪ ,‬גם מיזמי פינוי בינוי מציגים השפעות חיוביות‬
‫בנוסף‪ ,‬קיימים חסרונות מן הפן הכלכלי בתהליכי פינוי בינוי‪ .‬היות ופרויקטים אלה‬ ‫ושליליות על המרקם העירוני הפיזי‪-‬חברתי‪-‬כלכלי‪ .‬רבים רואים באסטרטגיה זו‬
‫מתוכננים לשכן כמות דיירים גדולה יותר ביחס לבניין המקורי‪ ,‬לרוב ייבנו בניינים‬ ‫אמצעי להחייאת שכונות וערים‪ ,‬אולם ישנם דיווחים והערכות כי התוצאות בשטח‬
 ‫‪1.3‬‬
‫‪53‬‬ ‫‪52‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫ג'נטריפיקציה ודחיקה בפינוי בינוי בישראל‬ ‫‪— 1.4‬‬

‫גבוהים ורבי קומות הדורשים הוצאות מגורים כספיות משמעותיות‪ ,‬הבאות לידי ביטוי‬
‫במיסי ועד גבוהים‪ ,‬התייקרות ארנונה וכו' (אלתרמן‪ .)2009 ,‬אכן‪ ,‬מחקרים שונים‬
‫— ידע קיים לאמידת היקף התופעה‬ ‫מראים כי קיימת אי התאמה כלכלית בין בנייה גבוהה לדיירים ממשקי בית שאינם‬
‫מרובי אמצעים (כרמון‪ .)1987 ,‬זאת ועוד‪ ,‬משרד הבינוי והשיכון מקדם מדיניות תכנון‬
‫מחקרים מעטים בלבד בדקו באופן שיטתי השפעות פינוי בינוי על תהליכי‬ ‫המעודדת ציפוף עירוני‪ .‬שימוש במקדמי ציפוף גבוהים נועד להגדיל את כדאיות‬
‫ג'נטריפיקציה ודחיקת דיירים בישראל‪ .‬יוצאי הדופן הם מחקריה של נאוה קיינר‪-‬‬ ‫ורווחיות הפרויקטים‪ ,‬ובכך להמריץ יזמים או קבלנים להשקיע בהתחדשות עירונית‬
‫פרסוב (‪ 2008‬ו‪ )2017-‬וגלעד רוזן וינון גבע (‪.)2019‬‬ ‫במקום הרשות המקומית או המדינה (פדן‪ .)2014 ,‬לפי כרמון (‪ ,)2014‬ציפוף הינו‬
‫כלי בעל פוטנציאל למשש מטרות חיוביות‪ ,‬אך הוא אמצעי‪ ,‬ולא מטרה‪ ,‬שכן מדיניות‬
‫מחקרה הראשון של קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2008‬עסק בהליך פינוי בינוי בשכונת 'שאול‬ ‫גורפת של ציפוף גבוה עלולה להחריף מצוקות כלכליות‪-‬חברתיות‪.‬‬
‫המלך' ("אונו הירוקה") בקריית אונו מנקודת הראות של דיירי השכונה‪ .‬בין ממצאי‬
‫מחקרה עולה כי רק מחצית מהדיירים הוותיקים שבו לגור בשכונה לאחר סיום‬ ‫מן הפן הפיזי‪-‬אורבני‪ ,‬הגידול המשמעותי בכמות הדיירים גורם באופן ידוע מראש‬
‫הפרויקט (מתוך ‪ 42‬משקי בית‪ ,‬חזרו ‪ 21‬משקי בית להתגורר בדירות החדשות)‪.‬‬ ‫וכמעט תמידי לעומס על תשתיות פיזיות ופרוגרמתיות בשכונות (& ‪Shamay‬‬
‫ראיונות עמם הצביעו על כך שגם בקרב הדיירים שנותרו עולות מחשבות על עזיבה‪.‬‬ ‫‪ .)Hananel, 2021‬חשוב לזכור שפרויקטים אלו מתרחשים באזורים מוזנחים‪ ,‬בהם‬
‫במחקר זה מצאה קיינר‪-‬פרסוב כי הדיירים הוותיקים הינם ממעמד סוציו‪-‬אקונומי‬ ‫התשתיות המקוריות אינן מספקות מלכתחילה (רפאל ירון ואחרים‪ ;2005 ,‬אטינגר‬
‫בינוני נמוך‪ ,‬ואילו הדיירים החדשים ממעמד סוציו‪-‬אקונומי בינוני‪-‬גבוה‪ .‬במחקר‬ ‫ושני‪ .)2021 ,‬יתר על כן‪ ,‬הכרזה על מתחמים אלה עלולה לגרור הזנחה של הנכס‬
‫עוקב של קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2017‬נבחנה בין היתר הדחיקה באותו פרויקט פינוי בינוי‬ ‫וסביבתו בשל הייעוד להריסה‪ ,‬ובכך לגרום להידרדרות פיזית נוספת ודחיקה מוגברת‬
‫"אונו הירוקה" בקרית אונו‪ .‬הבדיקה נעשתה באמצעות סקרים דלת‪-‬אל‪-‬דלת‪ ,‬ואלה‬ ‫(פדן‪.)2014 ,‬‬
‫העלו כי רק ‪ 70‬מתוך ‪ )40%( 174‬ממשקי הבית שהתגוררו בשיכון הישן חזרו לגור‬
‫בפרויקט הגמור (נכון ל‪ .)2014-‬קיינר‪-‬פרסוב חילקה את הנתונים לפי סוג הדיירים‬ ‫לסיכום‪ ,‬השפעותיו של תהליך פינוי בינוי בישראל הן מורכבות ורבות פנים‪ .‬חתוקה‬
‫– בעלים‪ ,‬שוכרים ודיירי עמידר‪ 106 .‬בעלי דירות היוו ‪ 61%‬מדיירי השיכון הישן‪,‬‬ ‫ווייל (‪ )2014‬מציינים כי הסוגיה הגדולה ביותר מבחינת הדיירים בדרך כלל היא‬
‫ומחציתם לא התגורר בפרויקט החדש‪ .‬חלק מן הבעלים כלל לא חזר לגור במתחם‬ ‫זכות השיבה‪ .‬מחקרים רבים מתארים את האופן בו פרויקטים של פיתוח עירוני‬
‫וחלקם עזבו במהלך השנים‪ ,‬אך בכל המקרים הבעלים הרוויחו מבחינה כלכלית‬ ‫מדירים אוכלוסיות שוליים‪ ,‬תורמים ל"בידול מרחבי ומחזקים אי שוויון חברתי"‪.‬‬
‫על ידי קבלת או מכירת דירה חדשה בעלת שווי גבוה‪ .‬הקבוצה השנייה כללה ‪43‬‬ ‫בתהליכי התחדשות עירונית נעשה שינוי דרמטי באתר‪ ,‬ונשאלת השאלה מי צריך‬
‫משקי בית שוכרים פרטיים‪ ,‬שהיוו ‪ 25%‬מדיירי השיכון הישן‪ .‬כולם נאלצו לעזוב‬ ‫להנות מהפיתוח החדש‪ .‬האם הוא נועד למגוון אוכלוסיות בעלות רמות הכנסה?‬
‫את דירותיהם‪ ,‬דהיינו‪ ,‬נדחקו‪ .‬קיינר‪-‬פרסוב משערת שהשוכרים התיישבו באזורים‬ ‫האם האוכלוסיות בעלות ההכנסה הנמוכה יהיו מעורבות בפרויקט והאם בסופו של‬
‫ויישובים דומים באופיים למתחם טרם הפרויקט‪ ,‬בהם ככל הנראה מצאו דיור במחיר‬ ‫דבר יהיו פחות דירות לדיירים בעלי הכנסה נמוכה? האם תהיינה חלופות טובות‬
‫דומה‪ .‬הקבוצה השלישית כללה ‪ 25‬משקי בית דיירי עמידר‪ ,‬שהיוו ‪ 14%‬מדיירי‬ ‫לאלה שימצאו עצמם מחוץ לשכונה?‬
‫השיכון‪ .‬לפי דיווחי עמידר‪ 5 ,‬משקי בית לא חזרו להתגורר בשכונה החדשה‪ ,‬אולם‬
‫פרסוב מעריכה שמספר העוזבים גדול יותר‪ .‬יש לציין כי רבים מדיירי עמידר חששו‬ ‫בישראל עיקר ההתמקדות היא בפן הפיזי (פדן‪ .)2014 ,‬ברם‪ ,‬בסקירת הספרות‬
‫שעמידר לא תרצה להחזירם עם השלמת הפרויקט‪.‬‬ ‫המקצועית בנושא ניכר הצורך בשילוב הפן הפיזי עם ראייה מתחמית רחבה יותר‪,‬‬
‫המתייחסת לנושאים כמו תמהיל חברתי‪ ,‬איתור קרקעות‪ ,‬תוספת פונקציות עירוניות‬
‫על בסיס הראיונות בנתה קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2017‬אינדקס מעמד סוציו‪-‬אקונומי‬ ‫ודחיקה‪.‬‬
‫שהתבסס על מספר שנות לימוד‪ ,‬הערכה עצמית של משק בית ובעלות על רכב‪.‬‬
‫נמצא כי בקרב הדיירים הוותיקים (‪ 25% ,)n=12‬היו במעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך‪-‬‬
‫בינוני ו‪ 75%-‬מהם במעמד סוציו‪-‬אקונומי בינוני‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬בקרב הדיירים החדשים‬
‫שהגיעו לאחר אכלוס המיזם (‪ ,)n=28‬נמצא כי ‪ 10%‬היו ממעמד סוציו‪-‬אקונומי‬

‫‪55‬‬
‫יכולה להעיד שלא הייתה תחלופה כלל בקרב הדיירים החוזרים"‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬גבע‬
‫ורוזן (‪ )2019‬מציינים כי שקלול מידע שעלה בראיונות לגבי פטירתם של דיירים‬
‫מבוגרים מקוריים‪ ,‬וכן בעלי דירות מקוריים שהחליטו להתגורר במתחמים לאחר‬
‫ההתחדשות העירונית‪ ,‬מעיד על שיעור חזרה של כשליש‪ .‬כלומר‪ ,‬שליש מדירות‬
‫התמורה מאוכלסות בדיירים שאכן התגוררו בעבר במתחמים‪ ,‬כאשר השונות בין‬
‫המתחמים הנבדקים אינה גבוהה‪ .‬גבע ורוזן (‪ )2019‬מציינים כי עזיבה של בעלי‬
‫דירות מקוריים עשויה לנבוע ממגוון מניעים ואין להסיק מכך בהכרח לגבי היקפי‬
‫הדחיקה הכפויה של אוכלוסייה ותיקה‪ .‬התייחסות זו של גבע ורוזן (‪ )2019‬מתכתבת‬
‫עם קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2017‬שמעלה נקודה חשובה כי יש להבדיל בין המושג דחיקה‬
‫(‪ ,)Displacment‬הכולל מעבר כפוי הפוגע בדיירים הוותיקים‪ ,‬לעומת מיקום מחדש‬
‫(‪ ,)Relocation‬שהוא תהליך נפוץ המאפשר שיפור ברמת הדיור‪ .‬לדידה‪ ,‬למימוש‬
‫רווחים כתוצאה מהתחדשות עירונית נכון להתייחס כמיקום מחדש – תופעה שכיחה‬
‫ולא שלילית‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬גבע ורוזן (‪ )2019‬מבדילים בין המתחמים השונים שנבחנו‪ .‬אבחנה זו‬
‫מתבססת על התפלגות לא אחידה בין המתחמים השונים‪ ,‬המשתנים במאפיינים‬
‫אזוריים‪ ,‬מאפייני שוק ומאפיינים חברתיים‪ .‬הבדלים אלה‪ ,‬לדידם‪ ,‬משפיעים על‬
‫האופן בו ג'נטריפיקציה ודחיקה באות לידי ביטוי‪.‬‬
‫הטיפוס הראשון מורכב מקהילה יציבה שעוברת שינויים בהרכב האוכלוסייה‪.‬‬
‫במקרה זה‪ ,‬בעלי הדירות הוותיקים מתייחסים לנכסיהם כמקור הכנסה ולא כמקום‬
‫מגורים‪ .‬התנהגות זו לא בהכרח קשורה לדחיקה כפויה‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬התושבים‬
‫החדשים מתייחסים לדירותיהם כמקום מגורים לטווח ארוך‪ .‬הטיפוס השני מתייחס‬
‫לקהילה יציבה בה האוכלוסייה החדשה והוותיקה חיות יחד‪ .‬המתחמים בהן מתגוררות‬
‫אוכלוסיות אלה הומוגניים יחסית‪ ,‬בין אם באפיון המתחם אל סביבתו או בין קבוצות‬
‫האוכלוסייה ‪ -‬החדשה והוותיקה‪ .‬באזורים אלה שוק השכירות אינו דומיננטי‪ ,‬ובעלי‬
‫הדירות הוותיקים אשר ראו בהתחדשות הזדמנות נדל"נית‪ ,‬כבר עזבו‪ .‬היציבות נובעת‬
‫בנוסף מהדמיון בין הקבוצות‪ .‬הטיפוס השלישי הוא של קהילה מעורבת שלא הגיעה‬
‫למצב יציב וקיימים בה קונפליקטים‪ .‬קהילות אלו ממוקמות בלב המטרופולין‪,‬‬
‫באזורים המהווים "מובלעת" של מאפיינים חברתיים‪-‬כלכליים חלשים באזור אמיד‬
‫יחסית‪ .‬אזורים אלה מאופיינים בשוק נדל"ן ער המושך משקיעים המצפים לתהליך‬
‫ג'נטריפיקציה‪ .‬לפיכך‪ ,‬גם הבעלים הוותיקים נמנעים ממכירת דירותיהם‪ .‬בטיפוס זה‬
‫של 'קהילת פינוי בינוי'‪ ,‬ניתן לזהות קונפליקטים בין האוכלוסיות‪ .‬החוקרים מצאו כי‬
‫דוגמה לקונפליקט מעין זה מתקיים במתחם פינוי בינוי בשכונת נווה שרת (מתחם‬
‫סמוך למתחם שייבדק במסגרת מחקר זה)‪ ,‬שבו החיכוכים נגעו בעיקר לפער בין‬
‫האוכלוסייה חדשה אשר נמשכה למיקום האטרקטיבי לבין האוכלוסייה הותיקה‬
‫בשכונה‪ ,‬שהיא בעלת היסטוריה של מצוקה‪ ,‬כפי שיתואר בהמשך‪.‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪54‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬
‫נמוך‪-‬בינוני‪ 54% ,‬ממעמד בינוני ו‪ 43%-‬מהם ממעמד סוציו‪-‬אקונומי בינוני‪-‬גבוה‪.‬‬
‫ממצאים אלה הצביעו על הבדלים חדים ומובהקים סטטיסטית במעמד הסוציו‪-‬‬
‫אקונומי בין הדיירים הוותיקים והחדשים‪ ,‬המעידים על קיום תנאי הסף של תופעת‬
‫ג'נטריפיקציה (‪.)X2=9.643 ,P < 0.01‬‬
‫בכל המקרים‪ ,‬לא היה ידוע הרקע לעזיבת הדיירים ומצבם הנוכחי‪ .‬לפי חלק מהעדויות‬
‫שהביאה בסופו של יום קיינר‪-‬פרסוב (‪ )2017‬אוכלוסיית הקשישים לא הצליחה‬
‫לחזור למקום לאחר השלמת הפרויקט‪ .‬קיינר‪-‬פרסוב מסיקה כי לא התקיימה‬
‫דחיקה של בעלי דירות ודיירי עמידר‪ ,‬ולרוב אף שופרו תנאי מחייתם‪ .‬לדידה‪ ,‬לא‬
‫הייתה פגיעה חמורה בשוכרים‪ ,‬שכן אלה גרו בחוזי שכירות קצרי טווח‪ ,‬היו מוכנים‬
‫לפינוי‪ ,‬ואין קושי רב במציאת דיור אלטרנטיבי באותו האזור בטווח מחירים דומה‪.‬‬
‫קיינר‪-‬פרסוב ציינה כי כאשר הפרויקטים מסוג זה יהפכו לתופעה שכיחה‪ ,‬תתגלה‬
‫בעייתיות רבה יותר‪.‬‬
‫בדומה לקיינר‪-‬פרסוב (‪ ,)2017‬גם גבע ורוזן (‪ )2019‬עסקו בניתוח מיזמי פינוי בינוי‪.‬‬
‫הם בחנו באופן משווה מגמות דמוגרפיות וחברתיות‪ ,‬תוך בחינת שישה מתחמי פינוי‬
‫בינוי במטרופולין תל‪-‬אביב‪-‬יפו (התמר‪ ,‬יהוד‪-‬מונוסון; יוספסברג‪ ,‬פתח תקווה; ששת‬
‫הימים‪ ,‬כפר סבא; נווה שרת‪ ,‬ת"א; צמרות‪ ,‬קרית אונו; קרית אמנים‪ ,‬ראשון לציון)‪.‬‬
‫מחקר זה השתמש במתודת מחקר משולבת‪ ,‬אשר כללה ראיונות עם שחקנים שהיו‬
‫מעורבים בפרויקטים‪ ,‬קבוצות מיקוד עם בעלי דירות ותיקים ולאחר מכן סקרים‬
‫דלת‪-‬אל‪-‬דלת‪ ,‬ניתוח של מרשם הדירות הלאומי מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫וניתוח נסחי המקרקעין (טאבו)‪ .‬כמו כן‪ ,‬הרכב האוכלוסייה נבדק מול נתונים של‬
‫חברת עמידר ורשויות מקומיות‪ ,‬נתונים ממסמכים סטטוטוריים ודו"חות בורסאיים‪.‬‬
‫בהתייחס למצב הסוציו‪-‬אקונומי של המתחמים‪ ,‬החוקרים עשו שימוש בדירוג‬
‫החברתי‪-‬כלכלי של הלמ"ס לשנת ‪ 2008‬וניתחו את ערכי הנדל"ן עבור השנים‬
‫‪ 2014-16‬על בסיס מאגר נתוני עסקאות של רשות המסים‪ .‬מחקר זה הוסיף נדבך‬
‫חשוב לידע הקיים על תהליכים חברתיים המתרחשים במסגרת פרויקטים של פינוי‬
‫בינוי‪ .‬המחברים בחנו את החתכים הסוציו‪-‬אקונומיים של המתחמים הנבדקים ושל‬
‫הדיירים הוותיקים אל מול החדשים‪.‬‬
‫האוכלוסייה הנבדקת במדגם (‪ )n=413‬של גבע ורוזן (‪ )2019‬נחלקה לארבע קבוצות‬
‫חזקה; בעלי דירות חוזרים (‪ )14%‬שקיבלו דירות תמורה‪ ,‬בעלי דירות שרכשו דירה‬
‫לאחר ההתחדשות‪ ,‬שוכרי דירות ודיירי דיור ציבורי‪ .‬גבע ורוזן מצאו כי היקף העזיבה‬
‫של בעלי הדירות הוותיקים היה נמוך מכפי ששוער בתחילה‪ .‬במסגרת מחקרם הם‬
‫שילבו מספר מקורות מידע וראיונות שהצביעו על "כלל אצבע"‪ ,‬לפיו מחצית מבעלי‬
‫הדירות המקוריים שבו להתגורר במתחם‪ .‬להבנתם‪" ,‬חזרה של חצי מהבעלים למתחם‬
 ‫‪1.4‬‬
‫‪57‬‬ ‫‪56‬‬ ‫על ג'נטריפיקציה ופינוי בינוי‬

‫*****‬

‫הספר שלפניכם שואף להוסיף עוד "לבנה" למאגר הידע הקיים בנושא‬
‫דחיקה בפינוי בינוי‪ .‬במסגרת זו נבקש להבין האם ניתן למצוא קווי דימיון בין‬
‫המחקרים המוצגים לעיל‪ ,‬לבין המתרחש במתחם הפינוי בינוי העומד במרכז‬
‫ספר זה‪ .‬מדובר על מתחם אחר מהמתחמים שנבדקו עד כה בישראל (מתחם‬
‫סמוך למתחם הנבדק במחקרם של גבע ורוזן)‪ ,‬וזאת כדי לשקף תמונת מצב לגבי‬
‫מתחמים שטרם נחקרו‪.‬‬

‫נקודה חשובה לציון‪ ,‬המבדילה מחקר זה מהמחקרים המוצגים לעיל‪ ,‬היא‬

‫מימד הזמן‪ .‬שאפנו להרחיב את ציר הזמן‪ ,‬שביחס אליו נבדקות תופעות‬
‫הג'נטריפיקציה והדחיקה‪ .‬כלומר‪ ,‬בשילוב מספר מקורות‪ ,‬ביקשנו להתחקות‬
‫אחר שינויים דמוגרפיים‪-‬סוציו‪-‬אקונומיים בנקודות זמן שונות‪ ,‬ולא להסתפק‬
‫בבדיקה ספציפית של "לפני ואחרי" הפרויקט‪ .‬גישה זו נובעת מההבנה כי תהליך‬
‫הג'נטריפיקציה והדחיקה אינו מוגדר על ידי נקודת הזמן בה נהרס המתחם‪ ,‬אלא‬
‫מתחיל הרבה לפני‪ .‬כמו כן‪ ,‬דרך הבדיקה בה נקטנו‪ ,‬היא שונה‪ .‬חלק הארי מן‬
‫הבדיקה בחן את סוגיית הדחיקה תוך ניתוח מרשמי פנקסי המקרקעין (טאבו)‬
‫בתקופות שונות‪ ,‬וזאת בתוספת נתונים שנאספו באמצעות סקר תושבים‪.‬‬
 ‫‪2.0‬‬
‫‪59‬‬ ‫‪58‬‬

‫מערך המחקר‪:‬‬
‫מטרות‪ ,‬שאלות מחקר‬
‫ומתודולוגיה‬

‫‪60‬‬ ‫‪ — 2.1‬הגדרות עבודה ומטרות מחקר‬

‫‪60‬‬ ‫‪ — 2.2‬שאלות מחקר‬
‫‪62‬‬ ‫‪ — 2.3‬זירת המחקר ואוכלוסיית המחקר‬
‫‪63‬‬ ‫‪ — 2.4‬שלבי הבדיקה‬
‫‪63‬‬ ‫‪ — 2.4.1‬שלב ‪ :1‬לימוד השכונה — היבטים סטטוטוריים והיסטוריים‬
‫‪63‬‬ ‫‪ — 2.4.1.1‬נתונים סטטיסטיים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫‪ — 2.4.2‬שלב ‪ :2‬ראיונות עם יזמי הפרויקט‪ ,‬מתכננים ברשות‬
‫‪63‬‬ ‫המקומית ודיירים בולטים‬
‫‪65‬‬ ‫‪ — 2.4.3‬שלב ‪ :3‬ניתוח נסחי טאבו היסטוריים‬
‫‪65‬‬ ‫‪ — 2.4.4‬שלב ‪ :4‬שאלון ומיפוי דיירים‬
‫‪65‬‬ ‫‪ — 2.4.4.1‬נתונים סטטיסטיים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫‪67‬‬ ‫‪ — 2.5‬רשומון של קשיים אובייקטיביים במהלך המחקר‬
‫‪68‬‬ ‫‪ — 2.5.1‬אתגרים בהשגת רישומי ארנונה מעיריית ת"א‪-‬יפו‬
‫‪ — 2.5.2‬אתגרים בהשגת נתונים דמוגרפיים‪-‬סוציו‪-‬אקונומיים‬
‫‪70‬‬ ‫מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫‪71‬‬ ‫‪ — 2.5.3‬אתגרים בהנפקת נסחי טאבו היסטוריים‬
‫‪72‬‬ ‫‪ — 2.5.4‬אתגרים בעריכת סקרי תושבים‬

‫‪61‬‬
‫השפעות נרחבות על האוכלוסייה הקיימת‪ .‬השפעת שינויים אלה על תושבי השכונות‬
‫הוותיקים עשויה להיות מורכבת ובעלת היבטים שונים‪ ,‬ועלולה להשליך על מקום‬
‫מגוריהם‪ ,‬אורח ומציאות חייהם‪ .‬לפיכך‪ ,‬יתמקד המחקר בניסיון ליצור מסגרת רחבה‬
‫להבנת ולהערכת קיומן של ג'נטריפיקציה ודחיקה בשכונות בהן התקיימו תהליכי‬
‫פינוי בינוי והאופנים בהן מתרחשות‪ ,‬וזאת תוך מענה על שאלות המשנה הבאות‪:‬‬
‫× האם ניתן לזהות ולכמת במיזם פינוי בינוי תהליכי ג'נטריפיקציה במובן‬
‫דחיקת הדיירים הוותיקים?‬
‫× מה ניתן ללמוד מתוך שרשורי זכויות של בעלי נכסים בשכונה המיועדת‬
‫לפינוי בינוי?‬
‫האם אינדיקטורים שונים מאפשרים לאפיין מבחינה סוציו‪-‬אקונומית‬
‫אוכלוסיות שונות בשכונה שעברה פינוי בינוי‪ ,‬באופן שיכול להצביע על‬
‫דחיקה?‬
‫× אילו גורמים מביאים את הדיירים המקוריים להישאר או לעזוב את המבנים‬
‫לאחר בנייתם?‬
‫לאור השאלות האלו ניתן לראות במחקר שלפניכם כהמשך ישיר למחקרים שתוארו‬
‫בסקירת הספרות‪ .‬הוא מבקש להעשיר את גופי הידע הקיימים בנושאי ג'נטריפיקציה‬
‫ופינוי בינוי במדינת ישראל ולמלא את פערי הידע הקיימים בתחום‪.‬‬
‫מבנה המחקר‬
‫• ג'נטריפיקציה ודחיקה‬
‫• התחדשות עירונית ‪ -‬פינוי בינוי‬
‫• חיבור עולמות התוכן המחקריים‬
‫• איסוף ולמידת מידע היסטורי ממקורות שונים על השכונה‬
‫• התחקות אחר מאפייניה הפיזיים והסוציו‪-‬אקונומיים של השכונה‬
‫• שחזור התהליך הסטטוטורי שעבר על השכונה מהקמתה ועד לתהליכי‬
‫ההתחדשות העירונית העוברים עליה כיום‬
‫• חלק ‪ — 1‬ראיונות עם גורמי מפתח‬
‫• חלק ‪ — 2‬ניתוח נסחי טאבו היסטוריים‬
‫• חלק ‪ — 3‬סקר תושבים‬
‫דיון בממצאי המחקר בראי הסקירה הספרותית‬
‫סיכום והמלצות למחקרי המשך‬
‫‪2.0‬‬
‫‪60‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬
‫סקירת הספרות המחקרית בתחום‪ ,‬בארץ ובעולם‪ ,‬התמקדה עד כה בשני גופי ידע‬
‫עיקריים‪ :‬הראשון‪ ,‬עניינו הידע הקיים בנוגע לתופעת הג'נטריפיקציה וכפועל יוצא‬
‫הדחיקה‪ .‬השני סוקר את הידע הקיים בנושא התחדשות עירונית‪ ,‬פינוי בינוי בפרט‪,‬‬
‫ובקשר האפשרי של מסלול זה לתופעות של ג'נטריפיקציה ודחיקת דיירים‪ .‬סקירה‬
‫זו מעלה את השאלה האם תופעה זו קיימת בקונטקסט הישראלי‪ ,‬היכן ובאיזה היקף‪.‬‬
‫הגדרות עבודה ומטרות מחקר‬ ‫‪— 2.1‬‬
‫כפי שתואר בפרק הקודם‪ ,‬אין הסכמה על הגדרת תופעת הג'נטריפיקציה‪ .‬בשל‬
‫×‬ ‫כך‪ ,‬קיימת עמימות לגבי זיהויה‪ .‬על מנת לזקק את התופעה ולהתייחס לקו הדמיון‬
‫העיקרי שעובר בין כלל ההגדרות השונות שנמנו לעיל‪ ,‬נתמקד בהגדרתה המצומצמת‬
‫של התופעה‪ ,‬בדומה לזו המאומצת על ידי ‪ .)2016( Holland‬כלומר‪ ,‬לצרכי עבודה זו‬
‫ג'נטריפיקציה מוגדרת בתור כניסת אוכלוסייה אל תוך שכונה קיימת‪ ,‬שאוכלוסייתה‬
‫במעמד סוציו‪-‬אקונומי נמוך ביחס לאוכלוסייה הנכנסת‪ .‬בד בבד שולבה הגדרה זו‬
‫עם גישתו של ‪ ,)1985( Cole‬הקושר בין ג'נטריפיקציה לתהליך הדחיקה‪ .‬הקונטקסט‬
‫בו נבדקו התופעות הללו הוא שכונת נווה שרת בתל אביב‪ ,‬אשר עברה תהליכי פינוי‬
‫בינוי‪.‬‬
‫בראש ובראשונה ביקשנו לבחון האם התרחשה ג'נטריפיקציה ודחיקה במתחם‬
‫מסוים בשכונה אשר עבר תהליכי פינוי בינוי‪ .‬באופן ממוקד יותר‪ ,‬המטרה הייתה‬
‫‪01‬‬ ‫לבחון את סממני הג'נטריפיקציה והדחיקה‪ ,‬את מאפייני האוכלוסייה ואת תנועת‬
‫‪1‬‬ ‫הדיירים אל המתחם ומחוצה לו לצד תהליכים שהתרחשו בשכונה‪ .‬ואולם‪ ,‬יש לציין‬
‫סקר ספרות‬ ‫כי התרחשות ג'נטריפיקציה במתחם פינוי בינוי אינה מצביעה דווקא כשלעצמה‬
‫על קשר ותלות בין ההתחדשות העירונית לבין התופעה‪ .‬לשם כך ביקשנו להיעזר‬
‫במספר גורמים מסייעים‪ ,‬כגון ראיונות עם מומחים‪ ,‬כמו גם השוואה למתחם ביקורת‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫חקר זירת המחקר‬
‫נווה שרת‪ ,‬ת"א‪-‬יפו‬ ‫שאלות המחקר‬ ‫‪— 2.2‬‬
‫‪3‬‬ ‫שאלת המפתח שספר זה מבקש לענות עליה הינה‪:‬‬
‫איסוף ועיבוד נתונים‬
‫האם מתרחשת בישראל ג'נטריפיקציה ודחיקה במתחם אשר עבר תהליכי‬
‫בזירת המחקר‬
‫פינוי בינוי?‬
‫‪4‬‬ ‫נראה כי מסלול פינוי בינוי כדרך עיקרית להתחדשות עירונית לא חף מהשפעות על‬
‫המרקם הפיזי‪ ,‬החברתי והכלכלי‪ .‬זוהי פרקטיקה עוצמתית ודרמטית של התחדשות‬
‫‪5‬‬
‫עירונית ובעלת יתרונות רבים עבור הלוקחים בה חלק‪ .‬עם זאת‪ ,‬עשויות להיות לה‬
 ‫‪2.3‬‬
‫‪63‬‬ ‫‪62‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬

‫מיקום בשכונה‪ ,‬שנת בניית המבנים‪ ,‬אופי המבנים ויחידות הדיור)‪ .‬שני מתחמים‬
‫אלה נבחנו באותם כלים (שיתוארו בהמשך הפרק)‪ .‬אוכלוסיית המחקר כללה את‬
‫האוכלוסייה שהתגוררה או מתגוררת כיום בשני המתחמים הנבדקים בשכונת נווה‬
‫שרת‪ .‬מדגם המחקר הורכב מכלל התושבים הרלוונטיים למתחמים ללא הבדל בסוג‬
‫החזקה בדירותיהם‪ .‬כלומר‪ ,‬בעלי דירות‪ ,‬שוכרים ודרי דיור ציבורי‪ .‬מבחינת מחקר זה‪,‬‬
‫דיירים בעלי זיקה לנכסים בין אם בעבר ובין אם בהווה נכללו באוכלוסיית המחקר‪.‬‬
‫שלבי הבדיקה‬
‫— שלב ‪ :1‬לימוד השכונה — היבטים סטטוטוריים והיסטוריים‬ ‫‪ 2.4.1‬‬
‫השלב הראשון כלל לימוד מרחבי של האזור‪ ,‬ההיסטוריה הכללית של השכונה‪ ,‬כמו גם‬
‫מאפייניה (בין היתר מיפוי סוציו‪-‬אקונומי)‪ ,‬ובחינה סטטוטורית של התכניות שחלות‬
‫על האזור‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬ההתמקדות עברה למתחם המחקר‪ .‬בין היתר נבחנו תכנית‬
‫תא‪ 3463/‬והאופן בו השתנו החלקות במתחם לאור האיחוד והחלוקה שהתבצעה‬
‫במקום על מנת להבין את אפשרויות ה"תזוזה" של בעלי הדירות המקוריים‪ .‬לשם‬
‫היכרות מעמיקה יותר עם מתחם המחקר מבחינה סוציו‪-‬אקונומית‪ ,‬פנינו ללשכה‬
‫המרכזית לסטטיסטיקה כדי לקבל מידע נוסף‪ ,‬כפי שיתואר בתת הסעיף הבא‪.‬‬
‫זירת המחקר ואוכלוסיית המחקר‬ ‫‪— 2.3‬‬
‫על מנת להתחקות אחר תהליכי ג'נטריפיקציה (במובן דחיקה) בפרויקטים‬
‫של פינוי בינוי‪ ,‬בדקנו את התופעה בשכונת נווה שרת בתל אביב (עליה יורחב‬
‫בהמשך)‪ ,‬במתחם "גרין פארק"‪ .‬השכונה נבחרה בשל קיום תנאים אפשריים‬
‫לג'נטריפיקציה – שכונה ממצב סוציו‪-‬אקונומי חלש‪ ,‬המתקיימים בה תהליכי פינוי‬
‫בינוי‪ .‬מתחם ג' בתכנית תא‪ ,3463/‬הידוע כפרויקט "גרין פארק"‪ ,‬נבחר כזירת המחקר‬
‫‪— 2.4‬‬ ‫כיוון שענה על תנאי הסף הבאים‪ :‬סיום הפרויקט ואכלוסו בסמיכות לקיום מחקר‬
‫זה‪.‬‬
‫חשוב להזכיר כי מתחם נוסף בתכנית תא‪ 3463/‬נבחן במסגרת מחקר אחר הבוחן‬
‫השלכות חברתיות של מיזמי פינוי בינוי (גבע ורוזן‪ .)2019 ,‬על כן‪ ,‬נבחר מתחם ג' על‬
‫מנת לייצר גוף ידע משלים‪ .‬כאמור‪ ,‬המחקר התבצע בצורת מערך מחקר השוואתי‪,‬‬
‫על מנת לנסות ולזהות דמיון ושוני ביחס לשינויים בהרכב אוכלוסיית המחקר על‬
‫רקע תהליכי פינוי בינוי‪ .‬לשם כך‪ ,‬השווינו שני תתי מתחמים‪ ,‬כפי שניתן לראות‬
‫באיור ‪ 2‬המצורף מטה‪:‬‬
‫‪02‬‬

‫‪ — 2.4.1.1‬נתונים סטטיסטיים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬

‫קיימים אינדיקטורים שונים למדידת וזיהוי ג'נטריפיקציה‪ .‬על מנת לקבל תמונה‬
‫רחבה ככל הניתן‪ ,‬פנינו ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬בתור הגוף המאגד וסוקר‬
‫נתונים אודות אזרחי ישראל באורח קבע‪ ,‬על מנת לקבל מידע דמוגרפי‪ ,‬חברתי‬
‫וכלכלי שיכול להעיד על שינויים בטווח הזמן הנמדד‪ .‬המידע מהלמ"ס‪ ,‬לו היה‬
‫מתקבל‪ ,‬היה מספק נתונים סוציו‪-‬אקונומיים המתייחסים לדיירי המתחמים בהתאם‬
‫לנקודות זמן מסוימות‪ .‬כך היו מתקבלים נתונים נוספים על התהליכים שהתרחשו‬
‫בין היתר במקביל לתהליכי פינוי בינוי‪ .‬לצערנו‪ ,‬עבודת הלמ"ס התעכבה בשל מגפת‬
‫הקורונה‪ .‬תיאור תהליך העבודה מול הלמ"ס יתואר בהמשך הפרק (ראו 'רשומון‬
‫קשיים אובייקטיבים')‪ .‬בהיעדר נתוני למ"ס ברמת הבניין והבלוק בו מצוי המתחם‪,‬‬
‫פנינו לנתונים גלויים אחרים כדי ללמוד על מאפייני השכונה‪.‬‬

‫שלב ‪ :2‬ראיונות עם יזמי הפרויקט‪ ,‬מתכננים ברשות המקומית‬ ‫—‬ ‫‪ 2.4.2‬‬
‫ודיירים בולטים‬
‫בשלב הבא‪ ,‬על מנת להעמיק ברקע לתהליכי ההתחדשות העירונית שהתרחשו בנווה‬
‫שרת בכלל ובמתחם הניסוי בפרט‪ ,‬ערכנו ‪ 7‬ראיונות חצי‪-‬מובנים (‪Semi-Structured‬‬
‫‪ )Interviews‬עם גורמים שהיו מעורבים בתהליך בשלביו השונים‪ .‬בין המרואיינים‬
‫היו אנשי מקצוע משדות המשפט‪ ,‬האדריכלות והתכנון‪ ,‬כמו גם תושבים בולטים‬
‫איור ‪ :2‬שכונת נווה שרת בת"א ומתחם המחקר הנבדק‪ .‬מקור‪ GIS :‬עיריית ת"א‪-‬יפו‪.2020 ,‬‬
‫שני המתחמים סמוכים ומשיקים זה לזה בשכונת נווה שרת‪ .‬המתחם שעבר פינוי‬
‫בינוי הוגדר על ידינו כמתחם "הניסוי" (מתחם ג'‪ ,‬פרויקט "גרין פארק") והורכב מ‪154-‬‬
‫יחידות דיור לפני ביצוע פינוי בינוי‪ .‬במקביל‪ ,‬נבחר מתחם סמוך‪ ,‬שלא עבר פינוי בינוי‪,‬‬
‫המורכב מ‪ 112-‬יחידות דיור (מתחם "ביקורת")‪ .‬מתחם הביקורת דומה במאפייניו‬
‫למתחם הניסוי לפני קיומו של הפרויקט (דיירים מרקע ומעמד סוציו‪-‬אקונומי דומה‪,‬‬
 ‫‪2.4‬‬
‫‪65‬‬ ‫‪64‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬

‫— שלב ‪ :3‬ניתוח נסחי טאבו היסטוריים‬ ‫‪ 2.4.3‬‬ ‫בשכונה‪ .‬חלק מהמרואיינים פועלים במגזר הציבורי וחלקם במגזר הפרטי; חלקם‬
‫מהשלב השני‪ ,‬שלב הראיונות‪ ,‬עלה כי קיים מחסור במידע לגבי תנועת דיירים‬ ‫הועסקו על ידי בעלי הדירות במתחם ג'‪" ,‬פרויקט גרין פארק"‪ ,‬וחלקם ייצגו את הרשות‬
‫מתוך ולתוך המתחם‪ .‬אמנם קיימים רישומים של החברה המשכנת‪ ,‬אך אלו חסויים‬ ‫המקומית‪ .‬ראיונות אלה במתכונת זו סיפקו מגוון תובנות וידע מעמיק ומעשיר על‬
‫ומטעמי פרטיות לא ניתן היה לחשוף אותם בפנינו‪ .‬כמו כן‪ ,‬עלה כי גם לעירייה‬ ‫ההתחדשות העירונית שהתקיימה במתחם הניסוי בפרט ובשכונה בכלל‪ ,‬והיוו נדבך‬
‫ולנציגי הועדה המקומית ת"א‪-‬יפו אין מידע בנוגע לדיירי מתחם הביקורת והניסוי‪ ,‬לא‬ ‫חשוב בהבנת המסגרת הארגונית והתכנונית בה התרחשו התהליכים הנחקרים‪.‬‬
‫כל שכן מידע לאורך זמן‪ .‬על כן‪ ,‬בשלב השלישי ביקשנו לייצר תמונת מצב רב שנתית‬ ‫במסגרת הראיונות סיפקו לנו המרואיינים מסמכים שונים המצביעים על התקדמות‬
‫של דיירי המתחם‪ .‬לצורך כך‪ ,‬נבחנו רישומי פנקס המקרקעין לאורך שנים‪ ,‬מתחילת‬ ‫ההליך‪ ,‬לרבות תכתובות טרם הכרזת מתחם 'גרין פארק' ככזה המיועד לפינוי‪-‬בינוי‪.‬‬
‫קיום רישום של בעלויות בטאבו‪ .‬חלק זה כלל בעיקרו ניתוח כמותני‪ .‬הניתוח התבצע‬ ‫המרואיינים זוהו באופן הבא‪ :‬על בסיס שלב הלמידה והחקירה של השכונה‪ ,‬זוהו‬
‫במקביל בשני המתחמים על מנת לייצר השוואה בין מתחם שעבר פינוי בינוי‪ ,‬לבין‬ ‫תכניות שסייעו באיתור גורמי הייזום והגורמים העירוניים שלקחו חלק בתהליך‪ .‬אלה‬
‫מתחם שעומד על כנו בצורתו המקורית‪.‬‬ ‫נבחרו בראש ובראשונה לצורך קבלת מידע על השכונה ותהליכי ההתחדשות בה‪.‬‬
‫במהלך קיום הראיונות הללו הופנינו על ידי המרואיינים לדמויות מפתח נוספות‬
‫חשוב להדגיש כי בשלב זה ניתחנו באופן בלעדי בעלי זכויות בנכסים‪ ,‬קרי‪ :‬בעלים‬ ‫מבין תושבי השכונה‪ ,‬כמו גם באי כוחם אשר לקחו חלק פעיל מאוד בתהליך הפינוי‬
‫וחוכרים בדירות‪ ,‬אך לא נכללה בבדיקה שוכרים או דיירי הדיור הציבורי‪ ,‬אשר אינם‬ ‫בינוי‪ .‬אי לכך‪ ,‬דמויות אלה אותרו ורואיינו (‪ .)Snowball Sampling‬כל הראיונות‬
‫מופיעים בפנקסי רישום המקרקעין‪ .‬כל נסחי הטאבו ההיסטוריים של יחידות הדיור‬ ‫התקיימו פנים מול פנים ועיקרי הדברים סוכמו‪ .‬כמו כן‪ ,‬במידה ונמצאו בידם‪ ,‬קיבלנו‬
‫הרלוונטיות למתחמים נותחו לאורך ציר הזמן על מנת לזהות שינויים בבעלויות‪,‬‬ ‫בהמשך לראיונות מסמכים שונים שהוסיפו למידע הנאסף על השכונה‪ .‬דבריהם‬
‫ולרכזם כך שיהיה ניתן לזהות שינויים אלה לאורך השנים‪ .‬הדבר חייב איתור נסחי‬ ‫הוצגו במידה והעשירו או שפכו אור על סוגיות הרלוונטיות לשאלות מחקר‪.‬‬
‫הטאבו ההיסטוריים‪ ,‬קטלוגם ומיפויים בצורה שיטתית ולאורך זמן‪.‬‬ ‫ר' טבלת ראיונות להלן‪:‬‬
‫תאריך‬ ‫אורך‬ ‫דיסציפלינה‬ ‫תפקיד‬ ‫מס'‬
‫הראיון‬ ‫הראיון‬ ‫מקצועית‬
‫‪01‬‬
‫באופן זה‪ ,‬נבחנו השינויים בבעלויות במתחם הניסוי והבקרה לאורך שנים‪ .‬זאת‬
‫במטרה למפות העברת זכויות בנכסים‪ ,‬במקביל להתרחשותם של אירועי מפתח‬ ‫‪15.09.2019‬‬ ‫‪00:47:49‬‬ ‫תכנון‪/‬‬ ‫מתכנן עירוני ברשות המקומית‬ ‫‪1‬‬
‫התחדשות‬ ‫(עיריית ת"א‪-‬יפו) ואחראי על תחום‬
‫בתהליך הפינוי בינוי במסגרת התהליך הסטטוטורי והביצועי של המיזם‪ .‬שני‬ ‫עירונית‬ ‫ההתחדשות העירונית במחלקת‬
‫המתחמים נבחנו אחד מול השני במטרה לבחון האם קיים ביניהם הבדל אשר ניתן‬ ‫תכנון צפון‬

‫לייחסו לתהליך הפינוי בינוי בשכונה‪.‬‬ ‫‪25.09.2019‬‬ ‫‪00:39:12‬‬ ‫תכנון‬ ‫מתכננת עירונית בכירה בלשכת תכנון‬ ‫‪2‬‬
‫במרכז הארץ‬

‫— שלב ‪ :4‬שאלון ומיפוי דיירים‬ ‫‪ 2.4.4‬‬ ‫‪25.09.2019‬‬ ‫‪00:23:10‬‬ ‫אדריכלות ותכנון‬ ‫אדריכל ומתכנן ערים ברשות המקומית‬ ‫‪3‬‬

‫בשלב הרביעי בנינו שאלון בנושא תהליכי ההתחדשות העירונית בשכונה‪ .‬שאלון‬ ‫‪26.09.2019‬‬ ‫‪01:06:00‬‬ ‫אדריכלות‬ ‫אדריכל מטעם קבוצת בעלי הקרקעות‬ ‫‪4‬‬
‫במתחם ג'‪" ,‬פרויקט גרין פארק"‬
‫המחקר יועד לדרי משק הבית המתגוררים במתחמי הניסוי והביקורת (נציג משק‬
‫‪04.12.2019‬‬ ‫‪00:35:56‬‬ ‫משפט‬ ‫בא כוח (ב"כ) קבוצת בעלי הקרקעות‬ ‫‪5‬‬
‫בית אחד מכל דירה)‪ .‬שאלון המחקר הינו שאלון חצי מובנה המספק נתונים כמותיים‬
‫במתחם ג'‪" ,‬פרויקט גרין פארק"‬
‫ואיכותניים‪ ,‬המורכב ברובו משאלות סגורות שמטרתן‪:‬‬
‫‪25.09.2019‬‬ ‫‪01:17:15‬‬ ‫תושב השכונה‬ ‫יו"ר ועד השכונה‪ ,‬עבר תהליך פינוי בינוי‬ ‫‪6‬‬
‫‪ .1‬מיפוי מצב סוציו‪-‬אקונומי של דרי מתחם המחקר השונים לשם זיהוי תנאי‬ ‫במתחם אחר במסגרת תכנית תא‪3463/‬‬
‫הבסיס לג'נטריפיקציה;‬ ‫‪31.10.2019‬‬ ‫‪01:26:09‬‬ ‫בעל דירה מקורי‬ ‫בעל דירה מקורי שעבר תהליך פינוי‬ ‫‪7‬‬
‫‪ .2‬קבלת אינדיקציות לשינויים בשכונה מפרספקטיבת התושבים שהביאו או‬ ‫במתחם הניסוי‬ ‫בינוי במתחם הניסוי (מתחם ג'‪ ,‬מתחם‬
‫גרין פארק) נציג דיירים בולט בקידום‬
‫שעלולים להביא לדחיקה;‬ ‫והשלמת התהליך במתחם‬
‫‪ .3‬הרחבת מאגר המידע אודות דרי המתחם שעזבו‪.‬‬ ‫‪17.11.2019‬‬ ‫‪02:00:00‬‬ ‫תכנון ערים‬ ‫מתכנן בכיר (בגמלאות) במשרד הבינוי‬ ‫‪8‬‬
‫והשיכון‬
‫השאלון פותח לאחר סקירת הספרות והראיונות שנערכו בשלב הראשון ומתכתב עם‬ ‫טבלה ‪ :1‬ריכוז ראיונות גורמי מפתח במסגרת המחקר‪.‬‬

‫‪67‬‬
‫על השכונה עצמה‪ .‬מידע זה מורכב מאינדיקטורים מעשירים נוספים שזוהו בספרות‬
‫ככאלה שיכולים להעיד על קיומן של התופעות‪ ,‬כמו גם פוטנציאל לשינויים בהרכב‬
‫האוכלוסייה‪.‬‬
‫השאלון נועד לחשוף פנים נוספות בתהליך ההתחדשות העירונית דרך זווית ראייתם‬
‫של דיירים קיימים (בעלים‪ ,‬שוכרים‪ ,‬ודרי דיור ציבורי)‪ .‬בכך‪ ,‬משלים השאלון את‬
‫איסוף המידע על זהות דרי המתחם על פי ניתוח נסחי הטאבו‪ ,‬ואף מעמיק את‬
‫הבחינה‪.‬‬
‫‪ — 2.4.4.1‬חלוקת שאלון בקרב אוכלוסיית המחקר‬
‫בשלב הראשון הוצבו שלטים בקרבת מתחם המחקר וחולקו עלונים בתיבות הדירות‬
‫של יחידות הדיור הרלוונטיות למחקר זה‪ .‬אלה הכילו ברקודים לסריקה שהפנו אל‬
‫השאלונים המקוונים‪ .‬כמו כן‪ ,‬צוינו פרטי הקשר של עורכי המחקר על מנת לאפשר‬
‫למעוניינים לבצע את הסקר טלפונית‪ .‬בשלב השני‪ ,‬הופץ השאלון בקרב קבוצת‬
‫'הוואטסאפ' של בעלי הדירות הוותיקים באמצעות אחד מהמרואיינים‪ .‬בנוסף‪ ,‬הופץ‬
‫הקישור לשאלונים באמצעות דיירת נוספת בקבוצת 'וואטסאפ' של מספר בניינים‬
‫ממתחם הניסוי‪ .‬בשלב השלישי נערך סקר פנים‪-‬מול‪-‬פנים במתחם בשני סבבים;‬
‫הראשון בתאריך ‪ ,17.07.2020‬והשני בתאריכים ‪ .06-07.08.2020‬במסגרת זו‬
‫אותרו דיירים בלובי הבניין ובחצריו‪.‬‬
‫העברת השאלונים במתחם איפשרה לנו היכרות אינטימית יותר עם הדיירים‪ .‬בעוד‬
‫מיפוי נסחי הטאבו חשף את שמות בעלי הנכסים ויצר היכרות "סטרילית" עימם‪ ,‬הרי‬
‫שסקר השטח איפשר היכרות פנים אל פנים‪ .‬ההיכרות המוקדמת עם בעלי הנכסים‬
‫היוותה קדימון לראיונות שהתקיימו פנים אל פנים במסגרת השאלון‪ .‬לא אחת‬
‫זיהינו את שם הנסקר‪ ,‬כמו גם את השתלשלות הזכויות בנכסיו בעת שנפגשנו עמו‬
‫"בשטח"‪ .‬החוויה בפגישה עם אנשי המתחם עוררה סקרנות רבה‪ .‬מרבית הנסקרים‬
‫בסקר חלקו חוויות והוסיפו פרטים מעניינים ורבים אודות המתחם‪ .‬ספק אם אלה‬
‫היו מתקבלים בהעברת שאלון מקוון בלבד‪.‬‬
‫רשומון של קשיים אובייקטיביים‬
‫במהלך המחקר‬
‫הבדיקה שערכנו סיפקה זווית מבט מרתקת על הקשיים האובייקטיביים בעריכת‬
‫מחקר שדה בכלל ומחקר בתחום התחדשות עירונית בישראל בפרט‪ .‬אינספור‬
‫קשיים וחסמים הקשו על מהלך המחקר‪ ,‬האטו והביאו אותנו לקבל החלטות 'תוך‬
‫‪2.4‬‬
‫‪66‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬
‫שאלות המחקר‪ .‬לאחר בניית ופיתוח השאלונים‪ ,‬הועברו אלה למתכנני ערים על מנת‬
‫שיתבצע מבחן מקדים למהימנותם‪ .‬לאחר קבלת ההערות השונות‪ ,‬תוקנו השאלונים‬
‫בהתאם ודויקו‪ .‬כך‪ ,‬השאלונים מאפשרים לימוד על המתחם‪ ,‬תוך הרחבת היריעה‬
‫מעבר לבעלים או חוכרים בדירות‪ .‬השאלונים נבנו על פי קטגוריות שונות של‬
‫נשאלים‪ ,‬אשר מתגוררים במתחמי המחקר‪:‬‬
‫‪ .1‬דיירים במתחם הניסוי‪/‬דיירים במתחם הביקורת‪ :‬זאת‪ ,‬על מנת להבין האם‬
‫קיים שוני בתהליכים המתרחשים בין שני המתחמים בשכונה או שמא רק‬
‫בפרויקט של פינוי בינוי (קבוצת הניסוי)‪.‬‬
‫‪ .2‬שאלות ממוקדות בהתאם לחזקת הדייר בנכס‪ :‬בעלים‪/‬שוכרים‪/‬דיור‬
‫ציבורי‪.‬‬
‫‪ .3‬שאלות ממוקדות בהתאם לנקודת הזמן בה הפכו לבעלי חזקה‪.1‬‬
‫כך מופו ככל האפשר סוגי הדיירים השונים במתחם המחקר הנבדק‪ .‬בסך הכול‬
‫נבנו ‪ 6‬וריאנטים של שאלונים; ‪ 3‬עבור דרי מתחם הניסוי (ובפרט‪ :‬עבור בעלי דירה‬
‫ותיקים‪ ,‬בעלי דירה חדשים ועבור שוכרים)‪ ,‬ו‪ 3-‬עבור דרי מתחם הביקורת (בפרט‬
‫שאלונים לבעלי דירה לפני ‪ ,2014‬בעלי דירה לאחר ‪ 2014‬ושוכרים)‪.‬‬
‫השאלון כלל ‪ 4‬חלקים‪ :‬החלק הראשון נועד למפות את תת‪-‬האוכלוסייה אליה שייך‬
‫הנסקר‪ .‬החלק השני הורכב משאלות שנועדו לספק מידע אודות התהליך שעבר‬
‫הנסקר במהלך השנים עם התקדמות תהליך ההתחדשות העירונית‪ ,‬כמו גם שאלות‬
‫שסיפקו מידע נוסף אודות שינויים כלכליים וחברתיים שהתרחשו‪ .‬החלק השלישי‬
‫התייחס לתפיסת השכונה בעיני הנסקרים‪ .‬החלק הרביעי והאחרון הורכב משאלות‬
‫סוציו‪-‬אקונומיות כלליות‪ .‬השאלות בחלקים השונים נוסחו בהתאמה לאינדיקטורים‬
‫למדידת והערכת ג'נטריפיקציה בהקשר למיזמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי‬
‫בישראל)‪ .‬בין היתר‪ ,‬השאלון כלל מספר שאלות כלליות‪ ,‬כגון‪ :‬מחשבות על עזיבה‬
‫(של דיירים ותיקים)‪ ,‬סיבות העזיבה (במידה ודיירים וותיקים עזבו והוחלפו)‪ ,‬השלב‬
‫בזמן בו התרחשה העזיבה‪ ,‬האם הנכס נמכר או הושכר ועוד‪ .‬בנוסף‪ ,‬הסקר ביקש‬
‫לאפיין את הדיירים החדשים‪ ,‬מקום מגוריהם הקודם‪ ,‬מעמדם הסוציו‪-‬אקונומי‬
‫והסיבות למעבר אל תוך מתחם המחקר‪.‬‬
‫‪— 2.5‬‬ ‫החלק הארי של השאלונים מבקש להתחקות אחר זהות הדיירים והגנאלוגיה‬
‫שלהם‪ .‬קרי‪ :‬האם התגוררו במתחם מימים ימימה ומהיכן הגיעו אליו‪ ,‬וזאת בהתאם‬
‫להגדרות שאומצו במסגרת מחקר זה‪ .‬עם זאת‪ ,‬על מנת להשלים את התמונה‪ ,‬כלל‬
‫השאלון שאלות לווין אשר במסגרתן ביקשנו לקבל מידע נוסף אודות התהליכים‬
‫הפסיכולוגיים‪-‬החברתיים‪-‬כלכליים‪-‬אורבניים שעוברים על תתי‪-‬האוכלוסיות‪ ,‬כמו גם‬
‫במתחם הביקורת‪ ,‬נקודת הזמן הקריטית היא שנת ‪ .2014‬שנה זו נבחרה בהתאם לשנה בה ניתן היתר בנייה והחלה‬ ‫‪1‬‬
‫ההריסה במסגרת תהליך פינוי בינוי במתחם ג'‪.‬‬
 ‫‪2.5‬‬
‫‪69‬‬ ‫‪68‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬

‫המחשוביות של המחלקה‪ .‬הבקשה נדחתה ונאמר כי יש לנסות לפנות לממונה על‬ ‫כדי תנועה' בשל מחסור במידע‪ .‬לצד הממצאים המחקריים שיפורטו להלן‪ ,‬תת‬
‫יישום חוק חופש המידע בעירייה‪ ,‬כדי שהטיפול בבקשה יעשה בצורה מהירה יותר‪.‬‬ ‫הפרק שלפניכם נועד לסקור קשיים מתודולוגיים במיפוי ג'נטריפיקציה בתהליכי‬
‫בשל כך‪ ,‬פנינו לממונה על חופש המידע‪ .‬ב‪ 26.12.19-‬נשלחה בקשה דרך אתר‬ ‫פינוי בינוי‪ .‬בכך‪ ,‬אנו תקווה כי המחקר יתרום מעבר לממצאיו‪ ,‬בעצם מיפוי בעיות‬
‫משרד המשפטים לענייני חופש המידע‪ ,‬כמו גם דרך אתר פניות הציבור של עיריית‬ ‫שחוקרים לעתיד ייתקלו בהן ללא ספק בעת בחינה ומיפוי מתחמים דומים‪ .‬לצורך‬
‫תל אביב‪ .‬במסגרת זו ביקשנו לעיין ברישומי ארנונה הרלוונטיים לזירת המחקר‪.‬‬ ‫זה‪ ,‬החלק הבא מפרט את הבעיות‪ ,‬האתגרים והחסמים בהם נתקלנו בעת שחקרנו‬
‫בתאריך ה‪ 01.01.2020 -‬התנהלה שיחה טלפונית שבה הממונה לחוק חופש המידע‬ ‫את תופעת הדחיקה במסגרת מיזמי פינוי בינוי‪ .‬מעבר להיותה "רשימת מכולת"‪,‬‬
‫בעיריית ת"א הסביר כי אין ביכולתו לעזור ולספק לנו את המידע הנ"ל‪ ,‬מכיוון‬ ‫הרשימה שלהלן נועדה להציב מראה בפני חוקרים‪ ,‬כמו גם בפני רשויות וגורמים‬
‫שהמידע המבוקש בבקשתנו לא עומד בקריטריונים הרלוונטיים במסגרת החוק‪.‬‬ ‫המעורבים בתחום הפינוי בינוי‪ .‬אם אלה ירצו להמשיך ולהעמיק בחקר הנושא‪,‬‬
‫כלומר‪ ,‬רישומי הארנונה מהווים מידע אישי פרטי‪.‬‬ ‫עליהם להיות מודעים לכשלים‪ ,‬לחסמים ולקשיים במציאת ואיתור מידע מסוגים‬
‫שונים‪ ,‬שיש בו כדי לענות על שאלות המחקר‪ .‬הדבר מקבל משנה תוקף נוכח‬
‫לאחר מכן‪ ,‬פנינו לגורמי העירייה‪ ,‬פעם נוספת‪ ,‬באמצעות מרכזת מזכירות החטיבה‬ ‫הקול הקורא שיצא מפיה של הרשות להתחדשות עירונית בשנת ‪ ,2019‬המבקש‬
‫לתכנון‪ ,‬ארגון ומערכות מידע בחטיבה למחקר כלכלי חברתי בעיריית ת"א‪-‬יפו‪.‬‬ ‫לבצע מיפוי דומה של מתחמי התחדשות עירונית לאורכה ולרוחבה של הארץ‬
‫הבקשה הועברה למנהלת המרכז למחקר כלכלי חברתי בעירייה והתקיימה שיחה‬ ‫(‪.)https://mr.gov.il/ilgstorefront/he/p/638281‬‬
‫טלפונית בתאריך ‪ .13.01.2020‬בשיחה זו הוסברו צרכי המחקר והבעייתיות‬
‫האפשרית ברישומי ארנונה בחשיפת פרטים אישיים‪ .‬הובהר בשיחה זו כי במידה‬ ‫את המידע הרלוונטי בנוגע לזהות המתגוררים במתחם (בעבר ובהווה) ניסינו לקבל‬
‫ותאושר הבקשה לא יועברו כתובות ופרטי הדיירים וכי יש להעביר בקשה באמצעות‬ ‫באמצעות רישומי עיריית ת"א‪-‬יפו‪ ,‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬קבלת גישה‬
‫הוועדה להעברת מידע בין גופים ציבוריים‪ ,‬וכך נעשה בתאריך ה ‪.22.01.2020‬‬ ‫למסמכי החברה המשכנת‪ ,‬נסחי טאבו היסטוריים וסקרי דלת‪-‬אל‪-‬דלת במתחם‬
‫בנוסף‪ ,‬בקשה זו הועברה גם לצוות צפון ממינהל ההנדסה בעירייה‪ .‬נאמר לנו בתגובה‬ ‫המחקר המיועד‪ .‬נעשו פניות בשלבים שונים במהלך המחקר לגופים הרלוונטיים‪,‬‬
‫כי הדבר ייבדק מול הגורם העירוני שיוכל לבצע את המשימה‪.‬‬ ‫וההתנהלות המתוארת מטה התרחשה במקביל‪.‬‬

‫בתחילה נתבקשנו להעביר במקביל לבקשתנו טופס על פי "בקשה לקבלת מידע‬ ‫יש לציין כי קשיים בירוקרטיים שונים הביאו לכך שנאלצנו להסתפק במסד מידע‬
‫מאת גוף ציבורי לפי חוק הגנת הפרטיות התשמ"א‪( "1981-‬טופס א'‪{ ,‬תקנה ‪( 7‬א)})‪.‬‬ ‫מצומצם יותר מזה אליו כיוונו בתחילת המחקר‪.‬‬
‫טופס זה מבקש אישורים שונים בהתאם לחוק‪ .‬לכן‪ ,‬נעשו הבירורים המתאימים‬
‫אל מול הגורמים הרלוונטיים בטכניון‪ ,‬בין היתר עם המחלקה המשפטית ואל‬ ‫— אתגרים בהשגת רישומי ארנונה מעיריית ת"א‪-‬יפו‬ ‫‪ 2.5.1‬‬
‫מול אחראי אבטחת המידע‪ .‬בשל רגישות המידע היה צורך בתיקייה הנמצאת‬ ‫הגורם הראשון אליו פנינו בבקשה להשיג רישומים מדויקים ככל הניתן ביחס‬
‫על גבי רשת המידע הטכניונית שהינה בעלות הגדרות אבטחה מתאימות‪ .‬אולם‪,‬‬ ‫לאוכלוסייה שהתגוררה ומתגוררת במתחם במחקר לאורך ציר הזמן היא עיריית ת"א‪-‬‬
‫לאחר הבהרה מול המחלקה המשפטית של העירייה עודכנו כי לא יהיה בכך‬ ‫יפו באמצעות בחינת רישומי הארנונה הרלוונטיים‪ .‬גוף מידע זה יכול לספק תמונה‬
‫צורך‪" :‬המידע המבוקש הנו מידע סטטיסטי השוואתי לתקופות שונות ממנו לא‬ ‫מעניינת ביחס למחזיקי הנכסים (בין אם בצורת בעלים או שוכרים) במתחם המחקר‪,‬‬
‫ניתן ללמוד על מחזיקים ו‪/‬או בעלים ספציפיים אלא על מגמות‪ .‬ככל שזה אכן‬ ‫ואינו מוגבל רק לרישומי בעלויות כפי שמשתקפים בנסחי הטאבו ההיסטוריים‪ .‬על‬
‫המידע שיועבר הרי שאין בו מידע פרטי ואין לו זיקה לוועדה להעברת מידע"‪.‬‬ ‫מנת להשיג מידע זה‪ ,‬פנינו אל צוות תכנון 'צפון' במינהל ההנדסה בעיריית ת"א‪-‬יפו‪.‬‬
‫תשובת הצוות הייתה כי הבקשה הועברה לישיבה המתאימה בעירייה‪ .‬לאחר דיונים‬
‫בהמשך‪ ,‬בתאריך ה‪ 06.02.2020-‬הועברה פנייה לאישור עקרוני של מנהל אגף‬ ‫שונים שנערכו‪ ,‬נתקבל עדכון כי המידע לא נמצא ברשותם ולא יוכלו לסייע‪ .‬משכך‪,‬‬
‫חיובי ארנונה‪ .‬ביום ‪ 01.03.2020‬נתקבלה שיחה טלפונית ממרכזת תיאום ובקרה‬ ‫הוגשה בקשה נוספת למחלקת ארנונה בעירייה‪.‬‬
‫של החטיבה למחקר כלכלי‪-‬חברתי בעיריית תל אביב‪-‬יפו‪ .‬בשיחה זו נמסר כי על אף‬
‫שלא נתקבלה דחייה רשמית‪ ,‬האגף לחיובי ארנונה סירב לבקשה‪ .‬כמו כן‪ ,‬בשיחה זו‬ ‫מחלקת ארנונה בדקה את העניין והתברר כי בקשתנו לבדוק את רישומי הארנונה‬
‫הובהר כי ברגע שתתקבל תשובה רשמית היא תועבר‪ ,‬ובמקביל ייעשה ניסיון נוסף‬ ‫לאורך תקופת הזמן הרלוונטית הינה בעייתית בשל שינויים שנעשו במערכות‬
 ‫‪2.5‬‬
‫‪71‬‬ ‫‪70‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬

‫של דבר סוכם כי יופקו שני לוחות בהתאם לנתונים שנבקש ברמת הקבוצה הנבדקת‬ ‫לאישור הבקשה‪ .‬ביום ‪ 05.05.2020‬נשלחה תזכורת נוספת לגבי אישור או דחייה‬
‫וקבוצת הביקורת‪ .‬בשלב זה‪ ,‬צפו מספר בעיות נוספות בנתונים המבוקשים על ידינו‪:‬‬ ‫רשמיים של הבקשה‪ ,‬ונכון לכתיבת ספר זה לא נתקבלה תשובה מהאגף לחיובי‬
‫• בעייתיות ראשונה היא חתכי הזמנים בהם ניתן היה לספק את המידע‬ ‫ארנונה‪.‬‬
‫(הבקשה שלנו למידע התייחסה לחודשים ספציפיים במספר נקודות זמן‪ ,‬החל‬
‫משנת ‪ .)2000‬ואולם‪ ,‬חתכי הזמנים שעמדו לרשותינו מציגים תמונת מצב ביחס‬ ‫השתלשלות אירועים זו והקושי בקבלת המידע ממחלקת ארנונה בעירייה‪,‬‬
‫לכל סוף שנה‪.‬‬ ‫יכולים להעיד כי בעיות בהקצאת כוח אדם עבור מטרה זו ייתכן שמונעות‬
‫• בעייתיות שנייה‪ :‬נתונים שמבוססים על סקר (מאפייני משקי בית‪ ,‬לדוגמה)‬ ‫העברת המידע‪.‬‬
‫לא זמינים ברזולוציה הגיאוגרפית שביקשנו (רמת כתובות ומבנים במתחם)‪.‬‬
‫בשל התפרצות הקורונה‪ ,‬ושינוי בעבודת הלמ"ס כתוצאה מכך‪ ,‬לא התקבל בידינו‬ ‫מאת‬ ‫דמוגרפיים‪-‬סוציו‪-‬אקונומיים‬ ‫נתונים‬ ‫בהשגת‬ ‫אתגרים‬ ‫—‬ ‫‪ 2.5.2‬‬
‫מידע זה בשעת כתיבת הספר‪.‬‬ ‫הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬

‫המלצתנו העיקרית למחקרי המשך היא להגדיל את המדגם הנחקר‪ ,‬שכן‬
‫רזולוציות קטנות מידי מקשות על הכנת הנתונים ותהליך העבודה הכללי‪.‬‬
‫המאפיינים הסוציו‪-‬אקונומיים בשכונה‪ .‬לאחר בירור ראשוני במסמכי הלמ"ס‪ ,‬פנינו‬
‫— אתגרים בהנפקת נסחי טאבו היסטוריים‬ ‫‪ 2.5.3‬‬
‫כדי לענות על מחסור זמין במידע‪ ,‬כאמור לעיל‪ ,‬החלטנו‪ ,‬תוך כדי מחקר‪ ,‬לעשות‬
‫שימוש מערכתי ואינטנסיבי במידע זמין המצוי בלשכת רישום המקרקעין‪ .‬למיטב‬
‫ידיעתנו‪ ,‬מחקרים שבוצעו עד כה בנושא פינוי בינוי בישראל לא עשו שימוש בנסח‬
‫היסטורי‪.‬‬
‫לצורך כך‪ ,‬החלטנו לאפיין את דיירי המתחם באמצעות הנסחים‪ .‬נסחי טאבו היסטוריים‬
‫זמינים באתר משרד המשפטים (צפייה והפקת נסח מקוון)‪ .‬כל נסח עלותו ‪ 15‬שקלים‪.‬‬
‫הדבר חייב אותנו להפיק נסחים היסטוריים עבור כל דירה ודירה במתחם הביקורת‬
‫ובמתחם הניסוי ‪ -‬קרי מאות דירות‪ ,‬שאליהן 'צמוד' נסח היסטורי (לרמת תת חלקה)‬
‫המשקף את חילופי הבעלים בבניין מאז נרשם בפנקס רישום המקרקעין‪ .‬הדבר‪ ,‬אם‬
‫כן‪ ,‬כרוך בהוצאה של אלפי שקלים ‪ -‬חסם משמעותי בהפקת מידע כזה‪ ,‬אשר יש בו כדי‬
‫להקשות על חוקרים מכאן ולהבא‪ .‬על אף החסם‪ ,‬הופקו נסחים אלה בתשלום מלא‪.‬‬
‫עוד מצאנו חסם אחר‪ :‬לא ניתן להפיק נסחים אלה בצורה מרוכזת על ידי לשכת‬
‫המקרקעין הרלוונטית או בצורה ממוחשבת מרוכזת‪ ,‬ויש צורך להעלות כל נסח (בכל‬
‫גוש חלקה) בצורה ידנית‪ .‬כמו כן‪ ,‬מצאנו כי אתר משרד המשפטים לא מאפשר‬
‫להעלות ‪ 100‬נסחי טאבו בסל מרוכז אחד לצורך תשלום והורדה‪ .‬משכך‪ ,‬בתאריך‬
‫‪ 10.02.2020‬גלשנו במשך שעות באתר משרד המשפטים כדי להזין את הנסחים‬
‫הרלוונטיים למתחם המחקר‪ .‬התהליך נתקל בבעיות ובמעמד התשלום האתר נפל‬
‫וקרס‪ .‬לאחר פנייה לתמיכה הטכנית של האתר‪ ,‬הוסבר כי אין אפשרות להזמין את‬
‫כל מאות הנסחים בצורה טלפונית ויש לאתחל את כל התהליך מחדש‪.‬‬
‫במקביל להתנהלות המתוארת מעלה‪ ,‬פנינו ללמ"ס בבקשה להשתמש בנתוני‬
‫מפקד האוכלוסין ורשם המבנים והדירות על מנת לקבל מידע סטטיסטי חיוני על‬
‫ב‪ 24.7.2019-‬אל משרדי הלשכה וביקשנו לגשת למאגרי המידע בהתאם לנתונים‬
‫המפורסמים באתר הלמ"ס‪ .‬בבדיקת צרכי המחקר נמצא כי נתוני המחקר הדרושים‬
‫חוצים יחידות‪ ,‬כלומר יש צורך לגבש נתונים אלה בהתאם לחלוקת העבודה האגפית‬
‫בלמ"ס‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬עלו וצפו מספר בעיות בקבלת המידע הדרוש‪:‬‬
‫• המחקר מתמקד באוכלוסייה הנמצאת באזור קטן יחסית‪ ,‬נתון המקשה על‬
‫מסירת המידע מטעמי החיסיון‪ .‬שימוש והצלבה עם גורמי מידע אחרים‬
‫עשוי לאפשר זיהוי הנסקרים ולכן על פי חוק ישנה בעיה לסיפוק המידע‪,‬‬
‫גם במסגרת חדר מחקר‪.‬‬
‫• בעיה נוספת של המחקר הנובעת מאוכלוסיית מחקר קטנה הינה יכולת‬
‫הניבוי‪ :‬החומר שהוצע לנו דרך הלמ"ס הינו מידע אגרגטיבי תיאורי‪ ,‬אך לא מידע‬
‫שיכול לספק לנו סיבתיות ויכולת ניבוי‪ .‬כדי להגדיל יכולת זו‪ ,‬על מחקרי המשך‬
‫להגדיל את כמות האוכלוסייה הנבדקת‪.‬‬
‫• קיימת בעייתיות ברישומי ארנונה המועברים ללמ"ס על ידי הרשויות‬
‫המקומיות‪ .‬על אף שקיימים רישומי ארנונה‪ ,‬הם לא תמיד מעודכנים‪ .‬לעתים‬
‫שינוי כתובת של המחזיק אינו מתעדכן‪ ,‬כך שלא ברור אם כלל רישומי הארנונה‬
‫ישקפו את זהות הדיירים המחזיקים במתחם לאורך תקופה‪.‬‬
‫ככלל‪ ,‬מצאנו כי הרצון לספק פרופיל סוציו‪-‬אקונומי פר יחידת דיור הינו בעייתי‪.‬‬
‫קיום מחקר‪ ,‬ברזולוציה כזו ובקבוצת מחקר קטנה‪ ,‬עלול לגרום להפרת פרטיות‪.‬‬
‫על כן‪ ,‬ביקשנו כי עיבוד הנתונים יעשה בצורה אגרגטיבית ולא בחדר מחקר‪ .‬בסופו‬
 ‫‪2.5‬‬
‫‪73‬‬ ‫‪72‬‬ ‫מערך המחקר‪ :‬מטרות‪ ,‬שאלות המחקר ומתודולוגיה‬

‫מסקנתנו העיקרית מהשתלשלות אירועים זו הינה כי אינטראקציה אנושית‬ ‫לטובת החוקרים המבקשים בעתיד להנפיק נסחי טאבו במספר גדול ובמרוכז‪,‬‬
‫ופנייה אישית לנסקרים היא הדרך המוצלחת ביותר לקיום סקרים‪ .‬המלצתנו‬ ‫ועל מנת להתגבר על בעיות אלה‪ ,‬המלצתנו היא לחלק את תהליך ההפקה‬
‫היא לשאוף ולהעביר שאלונים בצורה פרסונלית (למרות מגבלות הקורונה)‪,‬‬ ‫לקבוצות של ‪ 50‬ולא של מאה‪.‬‬
‫שכן דרך זו התבררה כאפקטיבית ביותר‪.‬‬
‫— אתגרים בעריכת סקרי תושבים‬ ‫‪ 2.5.4‬‬
‫חלק חשוב במחקר כלל סקר תושבים‪ ,‬במטרה לדלות מידע נוסף שמקורות קודמים‬
‫לא אפשרו לדלותו במטרה לענות על שאלות המחקר‪ .‬הסקר תוכנן להתבצע דלת‪-‬‬
‫אל‪-‬דלת במהלך חודשים מרץ ואפריל בשנת ‪ .2020‬הוכנו שאלונים וגויסו סוקרים‪,‬‬
‫ואז פרצה מגפת הקורונה‪ .‬ביום ‪ 15.03.2020‬הוטל סגר במתכונות שונות שהגבילו‬
‫את יכולת התנועה‪ .‬כמו כן‪ ,‬בשל החשש לבריאות הסוקרים והנסקרים‪ ,‬הוחלט‬
‫לדחות את ביצוע הסקר ולבצעו במתכונת מקוונת‪.‬‬

‫משכך‪ ,‬עשינו שימוש בתוכנת '‪ .'Survey Monkey‬בתאריך ‪ 20.04.2020‬חולקו‬

‫עלונים בתאי הדואר של הדירות הרלוונטיות למחקר‪ .‬כמו כן‪ ,‬נתלו שלטים בלוחות‬
‫המודעות הפרוסים בשכונה המפנים אל הסקר המקוון‪ .‬בין היתר‪ ,‬הובטח כי יוגרל‬
‫פרס (יחיד) של ‪ 1000‬שקלים בין העונים (ההגרלה אכן התקיימה בחודש פברואר‬
‫‪ 2021‬והזוכה קיבלה את כספה)‪.‬‬

‫ההיענות הייתה דלה למדי ‪ 16 -‬שאלונים בלבד מולאו בשלב זה‪ .‬ביום ‪30.04.2020‬‬
‫הסכים אחד מבעלי הנכסים בפרויקט (בין מארגני פרויקט "גרין פארק" בקרב‬
‫הדיירים) להפיץ שאלון בקבוצת "הוואטסאפ" של הפרויקט‪ .‬הוא הדגיש כי הקבוצה‬
‫אינה כוללת את כל הדיירים‪ ,‬אך קבוצה זו מייצגת את חתך האוכלוסייה‪ .‬לאחר‬
‫שהופץ השאלון בדרך זו ובמסגרת הקבוצה‪ ,‬נוספו עוד ‪ 9‬שאלונים שמולאו על ידי‬
‫הדיירים‪ .‬לאחר פנייה נוספת באמצעות אחת מדיירות הפרויקט‪ ,‬הופץ השאלון‬
‫במסגרת קבוצת "וואטסאפ" אחרת‪ ,‬מה שהביא את מספר העונים ל‪ .40-‬לאחר הסרת‬
‫ההגבלות החלקית בשל מגפת הקורונה‪ ,‬ביקרנו במקום ביום ‪ 17.07.20‬לצורך עריכת‬
‫הסקר באוויר הפתוח וגייסנו סוקרים נוספים אשר עברו הכשרה יומית‪ .‬באופן זה‪,‬‬
‫למרות העיכוב בלוח הזמנים בשל מגפת הקורונה‪ ,‬מספר העונים על הסקר הגיע‬
‫ל‪ 157-‬בתי אב\אם‪ ,‬קרי‪ 30%-‬מכלל בתי האב\אם במתחם הניסוי והביקורת יחד‪.‬‬
‫יצוין כי מספר זה של נסקרים (מתוך ‪ 526‬דירות) משקף על פניו מדגם מייצג למדי‬
‫מבחינה סטטיסטית‪ ,‬ברמת מובהקות של ‪ 95%‬וברמת ביטחון של ‪Confidence( 5%‬‬
‫‪ .)Interval‬עם זאת‪ ,‬חיתוך פנימי של העונים לתת קבוצות (במיוחד קבוצת בעלי‬
‫הדירות המקוריים) אינו משקף גודל אוכלוסייה ממנו ניתן להקיש על כלל‬
‫האוכלוסיה במתחם‪.‬‬
 ‫‪3.0‬‬
‫‪75‬‬ ‫‪74‬‬

‫קונטקסט וזירת מחקר‪:‬‬

‫שכונת נווה שרת‪,‬‬
‫מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫‪76‬‬ ‫‪ — 3.1‬רקע כללי‬

‫‪77‬‬ ‫‪ — 3.2‬רקע היסטורי‬
‫‪81‬‬ ‫‪ — 3.3‬היבטים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים עכשוויים‬
‫‪82‬‬ ‫‪ 3.3.1‬מאפייני הגירה — ארץ לידה‬
‫‪82‬‬ ‫‪ 3.3.2‬מאפייני גילאים‬
‫‪83‬‬ ‫‪ 3.3.3‬מאפייני דיור ומגורים‬
‫‪84‬‬ ‫‪ 3.3.4‬צפיפות‬
‫‪84‬‬ ‫‪ 3.3.5‬סטטוס מגורים‬
‫‪85‬‬ ‫‪ 3.3.6‬מחירי הנדל"ן בשכונה‬
‫‪86‬‬ ‫‪ 3.3.7‬מדד חברתי כלכלי‬
‫‪86‬‬ ‫‪ 3.3.8‬יחס תלות‬
‫‪87‬‬ ‫‪ 3.3.9‬מאפייני השכלה וקיימות כלכלית‪-‬חומרית‬
‫‪89‬‬ ‫‪ 3.3.10‬סיכום משתנים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים עכשוויים‬
‫‪90‬‬ ‫‪ — 3.4‬היסטוריה תכנונית והתחדשות עירונית‬
‫‪90‬‬ ‫‪ 3.4.1‬תכנית הורביץ — שנות ה‪ 50-‬וה‪60-‬‬
‫‪91‬‬ ‫‪ 3.4.2‬פרויקט שיקום שכונות — שנות ה‪70-90-‬‬
‫‪92‬‬ ‫‪ 3.4.3‬התחדשות עירונית — שנות ה‪2000-‬‬
‫‪94‬‬ ‫‪ 3.4.4‬מתחם ג' לפי תכנית תא‪3463/‬‬
‫‪95‬‬ ‫‪ 3.4.4 .1‬קידום תכנית מתאר תא‪ ,3463/‬מתחם ג' ופרויקט גרין פארק‬
‫‪96‬‬ ‫‪ 3.4.4 .2‬חלקות בעבר וכיום‬
‫‪98‬‬ ‫‪ 3.5‬סיכום‬
 ‫‪3.0‬‬
‫‪77‬‬ ‫‪76‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫השכונה מתפרסת על גבי שטח של ‪ 402‬דונם‪ ,‬כאשר ‪ 96.8%‬מהשטח משמש‬ ‫פרק זה סוקר את מאפייני שכונת נווה שרת בכלל ומתחם המחקר בפרט (מתחם ג'‬
‫למגורים‪ .‬צורתה של השכונה כמעין "לב"‪ ,‬כאשר במרכזה ניתן למצוא ריכוז שצ"פים‬ ‫בתכנית תא‪ 3463/‬הידוע בכינויו "גרין פארק" ומתחם הביקורת הסמוך)‪ .‬נתאר את‬
‫גדול‪ .‬על פניו‪ ,‬השכונה בעלת פוטנציאל התפתחות רב‪ :‬לתושבי השכונה נגישות‬ ‫מיקומה הגיאוגרפי והסוציו‪-‬כלכלי של השכונה‪ ,‬ההיסטוריה שלה ותהליכי הקמתה‪,‬‬
‫תחבורתית טובה וקירבה לצירי תנועה ראשיים‪ .‬כמו כן‪ ,‬הקו הירוק של הרכבת הקלה‬ ‫עד להבשלתם של תהליכי התחדשות עירונית בשכונה‪ .‬אלה מהווים אינדיקציה‬
‫עתיד לעבור בסמוך לה‪ .‬יתרון נוסף הוא קירבתה לאזור תעסוקה‪ .‬השכונה סמוכה‬ ‫ראשונית לאפשרות קיומן של ג'נטריפיקציה ודחיקה‪.‬‬
‫לרמת החייל ומרכז עתידים‪ ,‬שהינם אזורי מסחר ותעסוקה בקנה מידה גדול‪ .‬צפיפות‬
‫המגורים בשכונה אינה פרברית כמו שכנותיה‪ ,‬אך לא עירונית כמו השכונות במרכז‬ ‫בשנת ‪ ,2014‬חוקרי המעבדה לעיצוב עירוני (‪ )https://katzr.net/a2506f‬התייחסו‬
‫העיר‪ ,‬ולכן קיימת אפשרות לצופף אותה (צוות תכנון צפון‪ ,‬עיריית תל‪-‬אביב‪.)2014 ,‬‬ ‫לשכונת נווה שרת בת"א וקבעו באופן חד משמעי כי ניתן לזהות ג'נטריפיקציה‬
‫התושבים נהנים מריכוז שב"צים‪ ,‬כאשר ‪ 15%‬מהשכונה מיועדים לשטחי מבני ציבור‪,‬‬ ‫בשכונה‪" :‬התהליך שנווה שרת עוברת בימים אלו עונה לכל מרכיבי הג'נטריפיקציה‬
‫המשרתים את תושבי השכונה והשכונות הסמוכות‪.‬‬ ‫כפי שאנו מכירים אותם מהספרות; השקעה במבנים פיזיים‪ ,‬עלייה במחירי נדל"ן‪,‬‬
‫תכנון השכונה כשיכון עממי נעשה תוך רצון להשיג איכות חיים וקהילתיות בשכונה‪,‬‬ ‫מיקום בתוך המטרופולין‪ ,‬קירבה למרכז מסחר ועסקים‪ ,‬כניסת אוכלוסייה חזקה‬
‫אשר שופעת מוקדי טבע ושצ"פים‪.‬‬ ‫ודחיקתה של אוכלוסייה מקומית חלשה‪ .‬הסממנים באים לידי ביטוי בשכונה כבר‬
‫‪04‬‬ ‫עתה"‪.‬‬
‫המרכז‬ ‫של‬ ‫התכנוני‬ ‫הבסיס‬
‫המסחרי והפארק‪ ,‬מרכז הספורט‪,‬‬
‫מבני הציבור והשטחים הציבוריים‬ ‫על אף ההכרזה הנחרצת‪ ,‬לא הובאו נתונים אמפיריים על מנת לתמוך בטענה זו‪.‬‬
‫המרווחים מהווים עד היום תשתית‬ ‫כדי להתמודד עם פער זה בידע‪ ,‬תיבחן בפרק זה השכונה בכללותה‪ ,‬תוך התמקדות‬
‫בעלת יתרונות תכנוניים ואדריכליים‬ ‫בהיבטים הרלוונטיים לשאלות המחקר‪ ,‬כגון‪ :‬דמוגרפיה‪ ,‬היסטוריה‪ ,‬חברה‪ ,‬המרקם‬
‫(צוות תכנון צפון‪ ,‬עיריית תל‪-‬אביב‪,‬‬ ‫הבנוי וההליכים התכנוניים והסטטוטוריים שחלים בה‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬תתמקד סקירת‬
‫‪ .)2014‬על אף כל זאת‪ ,‬השכונה‬ ‫השכונה במתחם המחקר‪.‬‬
‫השכונות‬ ‫בין‬ ‫זר‬ ‫לנטע‬
‫הנמצאות בעבר הירקון הצפוני בשל‬
‫נחשבת‬
‫רקע כללי‬ ‫‪— 3.1‬‬
‫נווה שרת הינה שכונת מגורים הממוקמת בצפון מזרח תל אביב‪ ,‬מצפון לנחל הירקון‪,‬‬
‫סיבות שיפורטו בהמשך‪.‬‬ ‫איור ‪ :4‬צילום אוויר שכונת נווה שרת‪ .‬מקור‪GIS :‬‬
‫עיריית ת"א‪-‬יפו (‪.)2020‬‬ ‫ברובע ‪ ,22‬והינה "שכונת קצה" (ראו איור מספר ‪ .)4‬השכונה תחומה מצפון וממזרח‬
‫בשטחים החקלאיים של רמת השרון‪ ,‬בנחל הפרדסים ובפרדסים השייכים לתל‪-‬‬
‫רקע היסטורי‬ ‫‪— 3.2‬‬ ‫אביב יפו‪ .‬מצפון מערב נושקת לשכונה צהלה ומדרום מערב גובלת באזור התעסוקה‬
‫הבנת ההקשר ההיסטורי הינה חשובה כצעד מקדים למחקר שבמרכזו תופעות‬ ‫'קריית עתידים' וברמת החייל (בנד‪.)2015 ,‬‬
‫תכנוניות (‪ .)Abbott & Adler, 1989‬בחלק זה נתאר את התנאים הכלכליים‬
‫והחברתיים בשכונה ואת הסיבות שהובילו להתחדשות עירונית‪ .‬לצורך הכנת רקע זה‬ ‫‪03‬‬
‫הסתייענו בנתונים גלויים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬נתונים סטטיסטיים‬
‫שמקורם בעיריית ת"א‪-‬יפו‪ ,‬דו"חות שונים על השכונה‪ ,‬כתבות עיתונות היסטוריות‪,‬‬
‫וכן מחקרים קודמים אשר מיפו את מאפייניה‪.‬‬

‫בתחילת המאה העשרים השטח שמצפון לירקון היה מושבם של כפרים ערביים‪,‬‬
‫מרובי פרדסים ושדות‪ .‬בפרט‪ ,‬לפני מלחמת ‪ ,1948‬אדמות השכונה היו בשטח הכפר‬
‫הפלסטיני שיח' מוניס‪ .3‬אזור זה סופח ערב הכרזת העצמאות‪ .‬עם הקמת מדינת‬
‫ישראל החלה עלייה המונית‪ ,‬שגרמה להכפלת האוכלוסייה היהודית‪.‬‬ ‫איור ‪ :3‬מיקום שכונת "נווה שרת"‪ .‬מקור‪ :‬רבעים ושכונות בתל‪-‬אביב‪-‬יפו‪ .‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪.)2014‬‬
‫ראו ‪( https://nakba-online.tripod.com/Ash-Sheikh-Muwannis.htm‬נדלה ב‪.)14.2.2021 :‬‬ ‫‪3‬‬
‫רובע ‪ 2‬מורכב מהשכונות‪ :‬גני צהלה‪ ,‬רמות צהלה‪ ,‬הדר יוסף‪ ,‬המשתלה‪ ,‬נאות אפקה‪ ,‬נווה דן‪ ,‬נווה שרת‪ ,‬צהלה‪ ,‬רביבים‪,‬‬ ‫‪2‬‬

‫רמת החייל‪ ,‬תל ברוך ומעוז אביב‪.‬‬

 ‫‪3.2‬‬
‫‪79‬‬ ‫‪78‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫יצרו ריכוזי מצוקה‪ .‬שילוב של עוני‪ ,‬צפיפות ומשפחות גדולות עם שנות השכלה‬ ‫הדבר יצר מצוקת דיור חריפה ועלה צורך למצוא פתרונות דיור מהירים וזולים‪ ,‬לרוב‬
‫מעטות‪ ,‬יצרו מצב חברתי‪-‬כלכלי קשה‪ .‬הדבר ניכר היטב בשכונת נווה שרת‪.‬‬ ‫על קרקעות זמינות לבנייה ציבורית ברחבי הארץ‪ .‬על סוגייה זו היו אמונים שני‬
‫גופים‪ :‬עמידר (החברה הלאומית לשיכון עולים) ומחלקת הקליטה של הסוכנות‬
‫בתחילת יוני ‪ ,1962‬אישרה ועדת בניין ערים של עיריית ת"א‪-‬יפו הקמת שכונה‬ ‫היהודית‪ .‬כיוון שבניית שיכוני עמידר ארכה זמן רב‪ ,‬היה צורך בפתרון דיור זמני עד‬
‫בת ‪ 3000‬יח"ד בשטח מעברת "יד‪-‬המעביר"‪ ,‬שנקראה בשעתו שכונת "דרום‬ ‫לבניית דיור הקבע‪ .‬לשם כך‪ ,‬הסוכנות היהודית הקימה את המעברות‪ ,‬שהיוו משכנות‬
‫צהלה"‪ 1000 .‬יחידות דיור יועדו לעולים חדשים‪ 500 ,‬עבור זוגות צעירים‬ ‫ארעיים מבד‪ ,‬עץ ופח בסמוך למקומות המיועדים לשיכוני הקבע (בלסלב‪.)2013 ,‬‬
‫והשאר לדרי המעברה‪ .‬תהליך החלפת הצריפים במבני השיכון הסתיים באמצע‬
‫שנות השישים‪ ,‬בפיגור של עשור ביחס לשאר השכונות בעבר הירקון‪ .‬ב‪1967-‬‬ ‫כך הוקמה בשנת ‪ 1949‬מעברת "יד‪-‬המעביר"‪ ,‬לימים שכונת נווה שרת‪ .‬המעברה‬
‫שונה שמה של השכונה ל‪"-‬נווה שרת" (הספרייה הלאומית של ישראל‪.)1962 ,‬‬ ‫נבנתה בדגם מעברה עירונית והייתה בין המעברות היחידות שהוקמו בצפון העיר‪.‬‬
‫היות והקרקע עליה הוקמה המעברה הייתה קרקע ממשלתית בבעלות מנהל מקרקעי‬
‫‪1948‬‬ ‫הקמת מעברת‬ ‫‪05‬‬ ‫ישראל‪ ,‬התאפשרה הקמה מהירה של המעברה ללא תיאום עם הרשויות המקומיות‪.‬‬
‫הקמת המדינה‬ ‫‪1949‬‬ ‫"יד‪-‬המעביר"‬ ‫הרשויות המקומיות השכנות‪ ,‬תל אביב‪-‬יפו ורמת גן‪ ,‬סיפקו מקורות פרנסה ושירותים‬
‫‪:1953‬‬
‫‪4,000‬‬
‫בסיסיים לדרי המעברה (בלסלב‪.)2013 ,‬‬
‫תושבים‬

‫אישור הקמת שכונה‬ ‫לאחר הקמתה של המעברה שוכנו בה כ‪ 500-‬משפחות (הספרייה הלאומית של‬
‫במקומה של המעברה‬ ‫‪1962‬‬
‫ישראל‪ .)1950 ,‬עד שנת ‪ 1953‬התגוררו בה כ‪ 4,000-‬עולים מצפון אפריקה (בלסלב‪,‬‬
‫אמצע‬ ‫סיום החלפת הצריפים‬
‫שנות ה‪60-‬‬ ‫במבני שיכון‬ ‫‪ .)2013‬תנאי המגורים במעברת "יד‪-‬המעביר" היו קשים; התושבים התגוררו בצריפים‪,‬‬
‫וחשמל וטלפון לא היו בנמצא‪ .‬במעברה היו דרכי עפר בלבד‪ ,‬ללא כבישים ותחבורה‬
‫השכונה מקבלת את שמה‬
‫‪1967‬‬ ‫נווה שרת‬ ‫ציבורית‪ .‬דרך ההגעה היחידה למקום הייתה באמצעות תחנת אוטובוס שמוקמה‬
‫סוף שנות‬
‫כניסת עולים‬ ‫ה‪60-‬‬ ‫כקילומטר הליכה מהמעברה (הספרייה הלאומית של ישראל‪.)1951 ,‬‬
‫ממזרח אירופה‬ ‫מתיחות בין‬
‫האוכלוסיות‬
‫חסידות גור נכנסת‬
‫להתגורר בשכונת‬ ‫שנות ה‪80-‬‬ ‫בשנת ‪ 1952‬גובשה מדיניות פינוי מעברות על ידי שרת העבודה גולדה מאיר‪,‬‬
‫נווה שרת‬
‫‪:1980‬‬
‫במסגרתה תועדף פינוי מעברות האוהלים‪ ,‬הבדונים והפחונים על פני מעברות‬
‫‪7,000‬‬
‫תושבים‬ ‫הצריפים‪ .‬מעברת "יד‪-‬המעביר"‪ ,‬על צריפיה הדלים‪ ,‬המשיכה להתקיים עשור לאחר‬
‫כניסת תושבים חדשים‬ ‫החלטה זו‪ .‬תושבים רבים המשיכו להתגורר במעברה עד בניית שיכון עבורם‪ .‬לכן‪,‬‬
‫שנות ה‪90-‬‬ ‫בעקבות העלייה הגדולה‬ ‫‪...‬‬ ‫מרבית בתי הקבע בשכונה אוכלסו על ידי תושבי המעברה‪ ,‬אשר נותרה מקום מושבה‬
‫מברית המועצות‬
‫של אוכלוסייה מוחלשת (בלסלב‪.)2013 ,‬‬
‫איור ‪ :5‬היסטורית הבניה של שכונת נווה שרת‪ :‬מקור‪ :‬המחברים‪.‬‬

‫בסוף שנות השישים נכנסה לשכונה אוכלוסיית עולים חדשה ממזרח אירופה ונוצרה‬
‫מתיחות בין האוכלוסייה הוותיקה והחדשה (הרניש‪ .)1970 ,‬בתחילת שנות השמונים‬
‫עברו לשכונה משפחות מהמגזר החרדי (חסידות גור)‪ ,‬אשר הקימו בה את קרית‬
‫הרי"ם לוין ע"ש הרב יצחק מאיר לוין‪ .‬כתוצאה מגלי האכלוס השונים בהרכבם‪,‬‬
‫נוצר בשכונה פסיפס אנושי שניכר גם בטיפוסי מבני המגורים‪ .‬בחלקה הדרומי של‬
‫השכונה התרכזו יוצאי המעברות‪ .‬בחלק הקרוב יותר לצהלה התגוררו עולים חדשים‬
‫ממזרח אירופה וותיקי הארץ‪ .‬האוכלוסייה החרדית התמקמה בדרום השכונה בחלק‬
‫הסמוך לרמת החייל‪ .‬הפערים בגודל הדירות ואיכותן יצרו אצל תושבי השכונה‬
‫הוותיקים‪ ,‬יוצאי המעברות‪ ,‬רגשות של קיפוח ומרירות (חלמיש‪.)1980 ,‬‬
‫בסוף שנות החמישים היה האזור יחידה עירונית עם קישוריות חזקה לתל אביב‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬השכונה נבדלה באופי הבנייה משאר השכונות בעבר הירקון הצפוני‪ ,‬הבא‬
‫לידי ביטוי בשוני פיזי משמעותי‪ .‬לפי בלסלב (‪ ,)2013‬דפוסי הבנייה נקבעו על‬
‫פי קבוצות היעד של השכונות המתוכננות‪ .‬מידת הפיתוח של השכונות ניכרה גם‬
‫בדאגה לשכונות ובהשקעת המשאבים הציבוריים והפרטיים בהן‪ ,‬והיא באה לידי‬
‫ביטוי בבינוי מדרכות‪ ,‬בתאורה‪ ,‬בגינון‪ ,‬בפינוי אשפה ועוד‪ .‬כך‪ ,‬בצהלה עסקו בנטיעת‬
‫גן‪ ,‬ואילו בשכונות הסמוכות שיוועו לסלילת כבישים‪ .‬בשיח' מוניס קבלו על זרימת‬
‫הביוב ברחובות (בלסלב‪ .)2013 ,‬שמשוני (‪ )2002‬גורס כי תכניות הדיור בימיה‬
‫הראשונים של המדינה הצליחו לענות על הצרכים הדחופים של העולים‪ ,‬אך מנגד‬
 ‫‪3.2‬‬
‫‪81‬‬ ‫‪80‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫היבטים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים‬

‫עכשוויים‬
‫בחלק זה מוצגת סקירת נתונים אודות מאפייניה החברתיים‪ ,‬הדמוגרפיים והכלכליים‬
‫של השכונה‪ .‬לצורך ההשוואה נבדקו הנתונים ברמה השכונתית‪ ,‬העירונית ובמקרים‬
‫רלוונטיים גם ברמה הארצית‪ .‬הניתוח התבצע על סמך נתונים שנדלו מתוך אתר‬
‫הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (על פי מפקד אוכלוסין ‪ ,)2008‬הוצלבו ושולבו‬
‫עם חוברת המידע של עיריית תל אביב‪-‬יפו‪" ,‬רבעים ושכונות בתל אביב" (‪.)2014‬‬
‫לצורך מיפוי מצבה הסוציו‪-‬אקונומי של השכונה נבחרו משתני מפתח‪ ,‬אשר ישמשו‬
‫כמשתני רקע (בין היתר‪ ,‬לצורך השוואה עם המצב הקיים בשטח במתחם הנחקר)‪.‬‬
‫הנתונים מספקים תמונת מצב מעניינת הן ביחס לשכונה והן ביחס למרחב בו היא‬
‫נמצאת‪.‬‬
‫שכונת נווה שרת מורכבת משני אזורים סטטיסטיים‪ 225 ,‬ו‪ .226-‬על בסיס נתוני‬
‫למ"ס של אזורים אלה לשנת ‪( 2016‬נתונים שוטפים) אוכלוסיית השכונה מונה‬
‫‪ 7,467‬נפשות וצפיפות האוכלוסייה לדונם היא ‪ .17.6‬קיימים בשכונה ‪ 2,900‬משקי‬
‫בית‪ ,‬כאשר ממוצע נפשות למשק בית הוא ‪.2.4‬‬
‫באיור הבא ניתן לראות את גידול האוכלוסייה ומספר התושבים בשכונה מהקמתה‬
‫על סמך מפקדי האוכלוסין השונים לאורך השנים‪ .‬התרשים מתכתב עם הרקע‬
‫שינויים באוכלוסיית שכונת נווה שרת‬
‫‪9000‬‬
‫‪8000‬‬
‫‪7000‬‬
‫‪6000‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫מרקם אוכלוסיית השכונה השתנה פעם נוספת בתחילת שנות התשעים עם העלייה‬
‫‪— 3.3‬‬ ‫הגדולה מברית המועצות (צוות תכנון צפון‪ ,‬עיריית תל‪-‬אביב‪.)2014 ,‬‬
‫בשנת ‪ 1977‬נערך מחקר השוואתי שבחן את מצבן הכלכלי‪-‬חברתי של שכונות‬
‫העיר תל אביב יפו‪ .‬נווה שרת דורגה בקבוצת השכונות ה‪ 3-‬עם פרופיל כלכלי‪-‬חברתי‬
‫בינוני במנעד הנע בין ‪" - 1‬בעייתיות" נמוכה ל‪" - 5-‬בעייתיות" גבוהה (כך במקור‪.‬‬
‫המרכז למחקר כלכלי וחברתי‪ ,‬עיריית תל‪-‬אביב‪ .)1978 ,‬השכונה נותרה מובלעת‬
‫מוחלשת בתוך צפון תל אביב‪.‬‬
‫לאורך השנים נוצר לשכונה מוניטין של שכונת מצוקה רוויית פשע‪ ,‬וזאת בניגוד‬
‫מובהק לשכנותיה‪ .‬מסמך מטעם חברת חלמיש (‪ )1980‬מציין את הבעיות המרובות‬
‫בשכונה‪ :‬פשיעה‪ ,‬עבריינות ואלימות‪-‬נוער‪ ,‬כמו גם חוסר במערכת תמיכה ושירותים‬
‫ברמה נאותה לתושביה‪ .‬במסמך נטען כי הבעיות הקיימות בשכונה נובעות משני‬
‫נתוני יסוד‪ :‬ריכוז גבוה של אוכלוסייה מוחלשת יוצאת אסיה ואפריקה ומספר גדול‬
‫של קשישים‪ .‬הבעיות בשכונה לא נפתרו ואף החריפו עם הגידול באוכלוסייתה (ראו‬
‫איור מספר ‪ 6‬המציג את אוכלוסיית השכונה לאחר בניית המעברה)‪.‬‬
‫גם היום‪ ,‬נראה כי השכונה סובלת מדימוי שלילי‪ .‬על פי רשמים ממפגשי שיתוף‬
‫ציבור עם תושבי השכונה‪ ,‬שערך צוות התכנון בוועדה המקומית ת"א‪-‬יפו עבור מסמך‬
‫המדיניות של נווה שרת‪ ,‬קיימת סטיגמה ביחס לשכונה (צוות תכנון צפון‪ ,‬עיריית‬
‫תל‪-‬אביב‪ .)2014 ,‬נווה שרת נתפשת כחלשה‪ ,‬אפרורית וירודה‪ .‬במפגשים אלה ציינו‬
‫התושבים כי קיימת אוכלוסייה מזדקנת וענייה‪ ,‬כמו גם קהילה חרדית מתבדלת‪,‬‬
‫המעכבות את התפתחות השכונה‪ .‬רבים מהתושבים מציינים כי נשארו לגור שם‬
‫מחוסר ברירה‪ .‬מצד שני‪ ,‬קיימת אמונה בפוטנציאל השכונה ואפשרות לשיפור‬
‫‪06‬‬ ‫התנאים בה‪.‬‬
‫התושבים הביעו חששות הקשורים לתהליכי ההתחדשות העירונית בשכונה‪.‬‬
‫המשתתפים במסגרת הליך שיתוף הציבור שהתקיים בשכונה הביעו דאגה מפני‬
‫הדרתם והוצאתם של התושבים הוותיקים‪ .‬התושבים היו ערים לכך שהליכים אלה‬

‫‪5000‬‬
‫‪4000‬‬ ‫עלולים להוביל להוצאתם מן השכונה‪ ,‬דהיינו לדחיקתם‪ .‬כמו כן‪ ,‬התושבים הביעו‬
‫‪3000‬‬ ‫חשש מפירוק הקהילה המגובשת והמלוכדת‪ ,‬המהווה עבורם מרכיב חשוב ובולט‬
‫‪2000‬‬ ‫שיש לשמרו‪ .‬חששות אלה עולים בקנה אחד עם ההשפעות השליליות שאכן מופו‬
‫‪1000‬‬
‫בעבר במיזמי התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1950‬‬ ‫‪1960‬‬ ‫‪1970‬‬ ‫‪1980‬‬ ‫‪1990‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2020‬‬
‫שנה‬

‫איור ‪ :6‬מגמות באוכלוסייה נווה שרת לאורך השנים ‪.‬מקור‪ :‬קטלוג פרסומי הלשכה המרכזית‬
‫לסטטסטיקה (‪.)2016 ,2012 ,2008 ,1995 ,1983 ,1961,1972‬‬
 ‫‪3.3‬‬
‫‪83‬‬ ‫‪82‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫הבית עם ילדים עד גיל ‪ 17‬נמוך ביחס לנתון הארצי‪ .‬אחוז זה לא שונה באופן ניכר‬ ‫ההיסטורי של אכלוס השכונה‪ .‬על סמך נתונים אלה‪ ,‬ניכר גידול משמעותי‬
‫מהנתון העירוני‪ ,‬אולם הדבר עשוי לנבוע מקיומה של חצר חסידות גור (אוכלוסייה‬ ‫באוכלוסיית השכונה בשנות ה‪ 60-‬של המאה הקודמת כתוצאה מהקמת השכונה‬
‫חרדית המתאפיינת בשיעור ילודה גבוה) המתגוררת בשכונה‪.‬‬ ‫ופינוי המעברה‪ ,‬והתמתנות של קצב הגידול בהמשך‪.‬‬
‫‪ — 3.3.3‬מאפייני דיור ומגורים‬ ‫‪ — 3.3.1‬מאפייני הגירה — ארץ לידה‬
‫על סמך קובץ ארנונה של עיריית תל אביב‪-‬יפו נראה כי נכון לשנת ‪ 2013‬קיימות‬ ‫המארג החברתי של תושבי השכונה מורכב ברובו מעולים שהגיעו לארץ בגלי‬
‫בשכונה ‪ 2,934‬יחידות‪ ,‬כאשר הרוב המכריע של הבניינים נבנה בין השנים ‪1960-‬‬ ‫העלייה השונים ומילדיהם‪ .‬בשני העשורים האחרונים נוספה לשכונה אוכלוסייה‬
‫‪( 1969‬איור ‪.)8‬‬ ‫מאוד מגוונת‪ ,‬הכוללת גם צעירים ומשפחות צעירות‪ .‬השכונה מאופיינת במגוון‬
‫אתני רחב; בימי המעברה היא אוכלסה בעולים מצפון אפריקה‪ ,‬אך עם השנים נכנסו‬
‫התפלגות בניינים בשכונה‬ ‫‪08‬‬ ‫לשכונה עולים ממזרח אירופה (צ'כיה ופולין)‪ ,‬עולים חדשים מחבר המדינות‪ ,‬ותיקי‬
‫לפי שנת בנייה‬ ‫הארץ וצברים‪.‬‬
‫‪60%‬‬ ‫‪54.7%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪ — 3.3.2‬מאפייני גילאים‬
‫אחוז מסך המבנים‬

‫‪40%‬‬
‫במבט ראשוני בנתוני הגיל החציוני ניתן להניח כי השכונה אינה בעלת שונות רבה‬
‫‪30%‬‬
‫‪20%‬‬ ‫‪15.2%‬‬
‫‪19.3%‬‬ ‫מאוד ביחס לכלל העיר ולנתון הארצי‪ .‬על פניו‪ ,‬האוכלוסייה איננה מבוגרת באופן‬
‫‪10%‬‬ ‫‪7.8%‬‬ ‫משמעותי‪.‬‬
‫‪0%‬‬ ‫‪2.9%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪1950-1959‬‬ ‫‪1960-1969‬‬ ‫‪1970-1979‬‬ ‫‪1980-1989‬‬ ‫‪1990-1999‬‬ ‫‪2000-2013‬‬
‫עם זאת‪ ,‬בבחינה מעמיקה יותר נחשפים נתונים המשקפים מציאות אחרת‪ :‬אחוז‬
‫שנים‬ ‫קבוצת הקשישים כמעט כפול מהאחוז הכלל עירוני‪.‬‬
‫איור ‪ :8‬התפלגות בניינים בנווה שרת לפי שנת בנייה‪ .‬מקור‪ :‬קובץ ארנונה‪ ,‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪.)2013‬‬ ‫הדבר עשוי לשקף תהליך הזדקנות שעברה השכונה‪ ,‬שיכול לנבוע מחוסר יכולת‬

‫שטח יחידת דיור ממוצע בשכונה הינו ‪ 70.9‬מ"ר‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬נמצא כי מצאי יחידות‬ ‫של המבוגרים לעזוב ומחוסר אטרקטיביות של השכונה עבור אוכלוסיות צעירות‬

‫הדיור נע בגדלים שבין ‪ 35‬מ"ר ל‪ 85-‬מ"ר‪ ,‬כלומר‪ ,‬הרוב המכריע של הדירות (‪)84%‬‬ ‫יותר‪.‬נתון חשוב נוסף הוא האחוז הגבוה של משקי הבית של אוכלוסיית הקשישים‬

‫הינן דירות קטנות (איור ‪.)9‬‬ ‫המתגוררים לבדם ‪ -‬יותר ממחצית מסך בני ה‪ .65+-‬המצב הסוציו‪-‬אקונומי של‬
‫אוכלוסייה זו משתקף בנתוני הביטוח הלאומי משנת ‪ ,2012‬לפיהם ‪ 22.9%‬בין‬
‫יחידות למגורים לפי גודל הדירה‬ ‫‪09‬‬ ‫מקבלי קצבת זקנה מקבלים גם השלמת הכנסה‪ .‬נתון זה גבוה משמעותית ביחס‬
‫‪45%‬‬
‫‪39.0%‬‬
‫לנתון העירוני שעומד על ‪ .14.3%‬בבדיקת הצד הצעיר של האוכלוסייה‪ ,‬אחוז משקי‬
‫‪40%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪30%‬‬ ‫השוואת מאפייני גילאים‬ ‫‪07‬‬
‫אחוז מסך הדירות‬

‫‪24.6%‬‬
‫‪25%‬‬ ‫לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫‪20.3%‬‬
‫‪20%‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪56.2‬‬

‫אחוזים מכלל האוכלוסייה‬

‫‪15%‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪44.9‬‬
‫‪43.8‬‬ ‫‪29.1‬‬
‫‪10%‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪35.2‬‬
‫‪5.1%‬‬ ‫‪34 32‬‬
‫‪4.9%‬‬ ‫‪29‬‬
‫‪5%‬‬ ‫‪3.3%‬‬ ‫‪2.9%‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪26.8‬‬
‫‪23‬‬ ‫‪22.5‬‬
‫‪0%‬‬ ‫‪20‬‬
‫עד ‪35‬‬ ‫‪36-50‬‬ ‫‪51-70‬‬ ‫‪71-85‬‬ ‫‪86-100‬‬ ‫‪101-120‬‬ ‫‪121+‬‬ ‫‪14.2‬‬
‫‪10‬‬
‫מ"ר‬
‫‪0‬‬
‫איור ‪ :9‬התפלגות בניינים בנווה שרת לפי גודל הדירה‪ .‬מקור‪ :‬קובץ ארנונה‪ ,‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪.)2013‬‬ ‫גיל חציוני‬ ‫אחוז משקי בית עם‬ ‫אחוז משקי בית של‬ ‫אחוז משקי בית של‬
‫ילדים עד גיל ‪17‬‬ ‫בני ‪65+‬‬ ‫בני ‪ 65+‬המתגוררים בהם‬
‫שטח יחידת דיור ממוצע בשכונה הינו ‪ 70.9‬מ"ר‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬נמצא כי מצאי יחידות‬ ‫נפש אחת‬

‫הדיור נע בגדלים שבין ‪ 35‬מ"ר ל‪ 85-‬מ"ר‪ ,‬כלומר‪ ,‬הרוב המכריע של הדירות (‪)84%‬‬ ‫כלל ארצי‬ ‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫נווה שרת‬

‫הינן דירות קטנות (איור ‪.)9‬‬ ‫איור ‪ :7‬מאפייני גילאים‪ .‬מקור‪ :‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬מפקד האוכלוסין (‪.)2008‬‬
 ‫‪3.3‬‬
‫‪85‬‬ ‫‪84‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫‪ — 3.3.4‬צפיפות‬
‫השוואת מאפייני גילאים‬ ‫‪11‬‬
‫כפי שניתן לראות באיור הבא‪ ,‬הצפיפות בנווה שרת גבוהה יחסית לרובע ‪ ,2‬אך‬
‫לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫דומה לצפיפות הכללית בעיר‪ .‬תכסית השכונה עומדת על ‪ 15%‬משטחה‪ ,‬הווה אומר‬
‫‪70%‬‬ ‫‪65.8‬‬ ‫תכסית נמוכה יחסית ומרווחים גדולים בין המבנים‪ .‬לשם השוואה‪ ,‬התכסית בשכונת‬
‫‪60%‬‬
‫‪53.0‬‬ ‫לב העיר עומדת על ‪( 40%‬צוות תכנון צפון‪ ,‬עיריית תל‪-‬אביב‪ .)2014 ,‬נתונים אלה‬
‫‪50%‬‬ ‫‪47.9‬‬
‫‪44.8‬‬
‫‪40.3‬‬ ‫הינם נוחים למדי ליזמים ומתכננים המבקשים לקדם בשכונה תהליכי התחדשות‬
‫‪40%‬‬
‫עירונית‪ ,‬המביאים לתוספת מסה ותכסית‪.‬‬
‫אחוזים‬

‫‪30%‬‬ ‫‪26.4‬‬
‫‪20%‬‬

‫‪10%‬‬ ‫‪7.8 7.3 6.7‬‬

‫השוואת צפיפויות בין‬ ‫‪10‬‬
‫‪0%‬‬ ‫אזורים גיאוגרפיים נבחרים בתל‪-‬אביב‬
‫משקי בית ‪-‬‬ ‫משקי בית ‪-‬‬ ‫משקי בית ‪-‬‬
‫‪30‬‬
‫גרים בדירה בבעלות‬ ‫גרים בדירה בשכירות‬ ‫הסדר אחר‬ ‫‪25.2‬‬

‫צפיפות (יחידות דיור לדונם)‬

‫‪25‬‬
‫כלל ארצי‬ ‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫נווה שרת‬ ‫‪20‬‬ ‫‪18.3‬‬
‫‪15‬‬
‫‪15‬‬ ‫‪12.7‬‬
‫איור ‪ :11‬התפלגות סטטוס מגורים על פי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור‪ :‬הלשכה המרכזית‬
‫לסטטיסטיקה‪ ,‬מפקד האוכלוסין (‪.)2008‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫‪6.3‬‬
‫‪5‬‬ ‫‪3.3‬‬
‫‪0‬‬
‫שכונת נווה שרת‬ ‫רובע ‪2‬‬ ‫רובע ‪3‬‬ ‫ת"א‪-‬יפו‬
‫‪ — 3.3.6‬מחירי הנדל"ן בשכונה‬
‫צפיפות ברוטו לדונם‬ ‫צפיפות נטו לדונם‬
‫מחירי הדיור לאורך ציר הזמן נבחנו ביחס להליכי ההתחדשות העירונית בשכונה‪.‬‬
‫איור ‪ :10‬השוואת צפיפות בין מתחמים נבחרים בתל‪-‬אביב‪ .‬מקור‪ :‬רבעים ושכונות בתל אביב‪-‬יפו (‪.)2014‬‬
‫באיור ‪ 12‬המצורף מוצגים מחירי הנדל"ן החל מאישור התכנית לפינוי בינוי במתחם‬
‫(תא‪ )3463/‬בשנת ‪ 2006‬ועד למימוש התכניות ברחבי השכונה‪ .‬נסייג ונאמר כי‬

‫‪ — 3.3.5‬סטטוס מגורים‬
‫‪12‬‬
‫‪2,500,000‬‬ ‫הנתונים באיור ‪ 11‬משקפים מצב המייצג מרחב אזורי מעניין נכון למפקד האוכלוסין‬
‫האחרון (‪ .)2008‬בהשוואת החתך הארצי אל מול השכונתי‪ ,‬נראה כי אחוז הדיירים‬
‫‪2,000,000‬‬ ‫בעלי הדירות בנווה שרת נמוך משמעותית‪ ,‬ובהתאמה אחוז השוכרים גבוה יותר‪.‬‬
‫מחיר ממוצע לדירה‬

‫אולם‪ ,‬השוואת הנתונים העירוניים אל מול השכונתיים מלמדת כי אחוז בעלי הדירות‬
‫‪1,500,000‬‬ ‫בשכונה גבוה ביחס לכלל העיר‪ .‬אחוז השכירויות הגבוה בתל אביב ניתן להסבר‬
‫בדרכים שונות‪ ,‬בין היתר באטרקטיביות של העיר‪ ,‬המושכת אוכלוסייה צעירה‬
‫‪1,000,000‬‬ ‫(סטודנטים‪ ,‬אומנים ועוד)‪ ,‬וכן משקיעים הרוכשים דירות בשכונות השונות במטרה‬
‫להשכירן‪ .‬ניתן לשער כי לאור המוניטין הבעייתי של נווה שרת‪ ,‬מיקומה בצפון העיר‬
‫‪500,000‬‬ ‫והיותה שכונה בעלת סממנים פריפריאליים‪ ,‬אחוז השכירויות בה אינו גבוה‪ ,‬אם כי‬
‫‪2006‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫‪2020‬‬ ‫יש צורך במחקר המשך כדי לבסס השערה זו‪ .‬מכל מקום‪ ,‬האחוז הגבוה יחסית של‬
‫בעלויות עשוי מחד לסייע בקידום תהליכי התחדשות עירונית (הבית הוא משאב‬
‫אישור תכנית ‪3463‬‬ ‫תחילת פרויקט‬ ‫תחילת פרויקט‬ ‫אכלוס פרויקט‬ ‫של הדרים בו‪ ,‬המעוניינים לשפר אותו ולקדם תהליכי התחדשות)‪ .‬הוא עשוי אף‬
‫התחדשות עירונית‬ ‫פינוי מתחם א'‬ ‫פינוי מתחם ג'‬ ‫פינוי מתחם ג'‬
‫נווה שרת‬ ‫פרויקט ‪Me‬‬ ‫פרויקט גרין פארק‬ ‫פרויקט גרין פארק‬ ‫להסביר רצון של דיירים לשוב ולהתגורר בשכונה‪ ,‬אליה נקשרו‪ ,‬לאחר הליך פינוי‬
‫השכונה‬ ‫תל אביב ‪ -‬יפו‬ ‫מחוז תל אביב‬ ‫כל הארץ‬ ‫בינוי‪ .‬מאידך‪ ,‬אחוז גבוה של המתגוררים בדירה בבעלותם עשוי להקשות על תהליכי‬
‫איור ‪ :12‬הצלבת נקודות זמן בקידום תהליך תא‪ 3463/‬עם נתוני מגמות מחירים ‪ -‬שכונת נווה שרת‪.‬‬ ‫פינוי בשל היקשרות בעלים לדירותיהם וחוסר נכונות לעזוב‪.‬‬
‫מקור‪ :‬אתר מדלן והמחברים‪.‬‬
 ‫‪3.3‬‬
‫‪87‬‬ ‫‪86‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫(במקרה זה בני ‪ ,0-19‬ובני ‪ 65‬ומעלה) לבין תושבים השייכים לגיל העבודה (גילאי‬ ‫הנתונים המוצגים כאן לא נועדו להצביע על קשר סטטיסטי בין מחירי הדירות‬
‫‪ .)20-64‬השימוש במדד נפוץ עבור ניתוח תהליכים חברתיים וכלכליים‪ .‬יחס התלות‬ ‫לתהליכי התחדשות‪ ,‬אך הם מציגים עלייה כללית במחירים‪ ,‬התואמת עלייה דומה‬
‫של נווה שרת עומד על ‪ 663.5‬והינו גבוה מהנתון העירוני שעומד על ‪ .546.9‬הדבר‬ ‫בתל אביב‪ .‬ככלל‪ ,‬ניתן לראות כי מחירי הדירות בנווה שרת היו נמוכים משמעותית מן‬
‫מתיישב עם האחוז הגבוה של קבוצת הקשישים הקיימת בשכונה‪ .‬מנגד‪ ,‬במבט‬ ‫הממוצע הארצי בעת אישור התוכנית‪ .‬עם גיבוש ומימוש מיזמי הפינוי בינוי בשכונה‪,‬‬
‫ארצי‪ ,‬יחס התלות השכונתי נמוך‪.‬‬ ‫המחירים עברו תהליך התאמה למחירי הנדל"ן הכלליים בעיר‪ .‬ניתן לזהות בשנת‬
‫‪ 2011‬קפיצה משמעותית במחירים שהתרחשה במקביל למימוש שלב א' בפרויקט‬
‫השוואת יחס תלות‬ ‫‪14‬‬ ‫הפינוי בינוי הראשון בשכונה (פרויקט '‪ 'Me‬במתחם "בית אל")‪ .‬אף על פי שמדובר‬
‫לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‬ ‫במספר מועט של יחידות דיור שעברו את התהליך‪ ,‬ניתן לשער כי התממשות התכנית‬
‫‪900‬‬ ‫‪387.6‬‬
‫‪800‬‬
‫הביאה לזיהוי הזדמנות ולהתעוררות המשקיעים‪ .‬הדבר מתכתב עם עליית מחירים‬
‫‪700‬‬ ‫‪663.5‬‬ ‫באותה עת‪ ,‬על אף שרוב היצע הדירות בשכונה נותר עודנו באותו המצב‪.‬‬
‫‪600‬‬ ‫‪546.9‬‬

‫‪ — 3.3.7‬מדד חברתי כלכלי‬

‫יחס תלות‬

‫‪500‬‬
‫‪400‬‬
‫הסקירה ההיסטורית מראה כיצד התפתחה נווה שרת כנטע זר במרחב העירוני‬
‫‪300‬‬
‫‪200‬‬
‫בשכונות עבר הירקון‪.‬‬
‫‪100‬‬ ‫אינדיקציה מובהקת לכך ניתן למצוא בדירוג החברתי‪-‬כלכלי הנמוך יחסית של‬
‫‪0‬‬ ‫השכונה‪ .‬המדד החברתי–כלכלי (‪ )SES‬מאפיין אוכלוסייה באמצעות שקלול‬
‫כלל ארצי‬ ‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫נווה שרת‬
‫משתנים כלכליים‪ ,‬דמוגרפיים‪ ,‬חינוך והשכלה‪ ,‬דיור‪ ,‬תעסוקה אבטלה ועוד‪.‬‬

‫איור ‪ :14‬יחס תלות בחתכים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור‪ :‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪,‬‬
‫מפקד האוכלוסין (‪.)2008‬‬ ‫השוואת מדד חברתי כלכלי‬ ‫‪13‬‬
‫לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‬
‫‪ — 3.3.9‬מאפייני השכלה וקיימות כלכלית‪-‬חומרית‬ ‫‪10‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪8‬‬ ‫‪8.4‬‬
‫על מנת לבחון את מאפייני הקיימות הכלכלית‪-‬חומרית של נווה שרת‪ ,‬נבחרו מספר‬ ‫‪8‬‬

‫מדד חברתי‪-‬כלכלי‬
‫‪6‬‬ ‫‪5.4‬‬
‫קריטריונים להשוואה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫ראשית‪ ,‬נבדק כוח העבודה האזרחי הקיים בשכונה‪ .‬כפי שניתן לראות באיור הבא‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫כמעט ואין הבדלים בין השכונה‪ ,‬רובע ‪ 2‬והעיר‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬בהשוואת בעלי ההכנסה‬ ‫‪0‬‬
‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫רובע ‪2‬‬ ‫צהלה‬ ‫שכונת נווה שרת‬
‫הנמוכה משכר המינימום‪ ,‬עולה כי אחוזם גבוה משמעותית בנווה שרת ביחס לרובע‬
‫‪ .2‬הדבר מתבטא גם בכיוון ההפוך ‪ -‬אחוז העובדים להם הכנסה כפולה מהשכר‬ ‫איור ‪ :13‬השוואת מדד חברתי‪-‬כלכלי לפי חתכים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור המרכז למחקר‬
‫כלכלי‪-‬חברתי‪ ,‬עיריית תל אביב‪-‬יפו (‪.)2014‬‬
‫הממוצע במשק גדול פי ‪ 3‬ברובע ‪ .2‬נתונים אלה מבטאים גם הם את השוני במצב‬
‫הסוציו‪-‬אקונומי של נווה שרת ביחס לשכנותיה ברובע ‪.2‬‬ ‫אשכולות המדד נעים בטווח של בין ‪ 2‬ל‪ ,20-‬כאשר ‪ 2‬מציין רמה חברתית‪-‬כלכלית‬
‫נמוכה יחסית‪ ,‬ו‪ 20-‬מציין רמה גבוהה יחסית‪ .‬כפי שמוצג באיור ‪ ,13‬השוואה בין‬
‫אופן נוסף בו ניתן להדגים את השוני הסוציו‪-‬אקונומי של השכונה‪ ,‬הוא באמצעות‬ ‫שכונת נווה שרת‪ ,‬צהלה הסמוכה‪ ,‬רובע ‪ 2‬והעיר כולה מלמדת על שונותה של‬
‫השוואה של ההכנסה החודשית הממוצעת לנפש‪ .‬ניתן לראות באיור ‪ 16‬כי גם ביחס‬ ‫השכונה (המרכז למחקר כלכלי וחברתי‪ ,‬רבעים ושכונות בתל‪-‬אביב‪-‬יפו‪.)2014 ,‬‬
‫לעיר וגם ביחס לשכונות הצמודות‪ ,‬ההכנסה הממוצעת בנווה שרת הינה נמוכה‬
‫משמעותית‪.‬‬ ‫‪ — 3.3.8‬יחס תלות‬
‫יחס תלות הוא מדד שיכול לספק אינדיקציה נוספת על מצבה הסוציו‪-‬אקונומי של‬
‫מבחינת רמת ההשכלה‪ ,‬השכונה מהווה מובלעת באזור צפון ת"א מבחינת אחוז‬ ‫השכונה‪ .‬המדד משקף את היחס שבין התושבים שאינם שייכים לכוח העבודה‬
 ‫‪3.3‬‬
‫‪89‬‬ ‫‪88‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫‪ — 3.3.10‬סיכום משתנים דמוגרפיים וסוציו‪-‬אקונומיים עכשוויים‬ ‫הזכאים לתעודת בגרות (עיריית ת"א יפו ‪ .)2014‬אחוז התלמידים הזכאים לתעודת‬
‫הטבלה המצורפת מסכמת את כלל המשתנים שהוצגו בתת פרק זה‪:‬‬ ‫בגרות נמצא בקטגוריית דירוג נמוכה‪ ,‬יחד עם שכונות דרום העיר‪ .‬אחוז בעלי תואר‬
‫אקדמי בנווה שרת הוא ‪ .28.1%‬זאת לעומת רובע ‪ ,2‬בו הנתון עומד על ‪,43.6%‬‬
‫ת"א‪-‬‬ ‫רובע‬ ‫נווה‬ ‫נתון‬ ‫קטגוריה‬ ‫ובת"א ‪.25.4%‬‬
‫יפו‬ ‫‪2‬‬ ‫שרת‬
‫‪02‬‬
‫‪34‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪32‬‬ ‫גיל חציוני‬ ‫מדדי תעסוקה על פי חתכים גיאוגרפיים‬ ‫‪15‬‬
‫‪23‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫‪29.1‬‬ ‫אחוז משקי בית עם ילדים עד גיל ‪17‬‬
‫מאפייני גילאים‬
‫‪14.2‬‬ ‫‪23.4‬‬ ‫‪26.8‬‬ ‫אחוז תושבים בגילאי ‪65+‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪70% 70%‬‬
‫‪44.9‬‬ ‫‪56.2‬‬ ‫אחוז משקי בית של ‪ 65+‬המתגוררים בהם נפש אחת‬ ‫‪70%‬‬ ‫‪67%‬‬

‫‪6.3‬‬ ‫‪3.3‬‬ ‫‪7‬‬ ‫צפיפות ברוטו לדונם‬ ‫‪60%‬‬

‫אחוז העובדים‬
‫צפיפות‬ ‫‪50%‬‬
‫‪12.7‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫‪15‬‬ ‫צפיפות נטו לדונם‬
‫‪40%‬‬ ‫‪35% 36%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪44.8‬‬ ‫‪66.1‬‬ ‫‪53‬‬ ‫אחוז משקי בית הגרים בדירה בבעלות‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪26%‬‬
‫‪19%‬‬
‫‪47.9‬‬ ‫‪40.3‬‬ ‫אחוז משקי בית הגרים בדירה בשכירות‬ ‫סטטוס מגורים‬ ‫‪20%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪7.3‬‬ ‫‪6.7‬‬ ‫אחוז משקי בית הגרים בדירה בהסדר אחר‬
‫‪0%‬‬
‫נמצאים בכוח‬ ‫בעלי הכנסה‬ ‫בעלי הכנסה גבוה פעמיים‬
‫‪8‬‬ ‫‪8.4‬‬ ‫‪5.4‬‬ ‫מדד חברתי‪-‬כלכלי‬
‫העבודה האזרחי‬ ‫נמוכה משכר המינימום‬ ‫מהשכר הממוצע בישראל‬
‫‪546.9‬‬ ‫‪663.5‬‬ ‫יחס בין סה"כ בני ‪ 0-19‬ובני ‪ 65‬ומעלה (תושבים‬ ‫יחס תלות‬ ‫רובע ‪2‬‬ ‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫נווה שרת‬
‫תלויים)‪ ,‬לבין בני ‪( 20-64‬תושבים מפרנסים) מוכפל‬ ‫איור ‪ :15‬חתכי אינדיקטורים תעסוקתיים על פי אזורים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור‪ :‬רבעים ושכונות‬
‫ב‪1000-‬‬ ‫בתל אביב‪-‬יפו‪ ,‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪)2014‬‬
‫‪70%‬‬ ‫‪70%‬‬ ‫‪67%‬‬ ‫נמצאים בכוח העבודה האזרחי‬ ‫השכלה וקיימות‬
‫כלכלית‪-‬חומרים‬
‫‪35%‬‬ ‫‪26%‬‬ ‫‪36%‬‬ ‫אחוז בעלי הכנסה נמוכה משכר המינימום‬
‫הכנסה ממוצעת ביחס‬ ‫‪16‬‬
‫‪19%‬‬ ‫‪31%‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫אחוז העובדים בעלי הכנסה גבוהה פעמיים מהשכר‬
‫הממוצע בישראל‬ ‫לחתכים גיאוגרפיים נבחרים‬

‫‪9009‬‬ ‫‪4927‬‬ ‫הכנסה חודשית ממוצעת לנפש סטנדרטית‬

‫‪16000‬‬
‫‪25.4‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫‪22.9%‬‬ ‫אחוז זכאים לתעודת בגרות‬ ‫‪14000‬‬ ‫‪13666‬‬
‫‪12000‬‬
‫‪37%‬‬ ‫‪43.6‬‬ ‫‪28.1%‬‬ ‫אחוז בעלי תואר אקדמי‬

‫הכנסה ממוצעת‬
‫‪10000‬‬ ‫‪9009‬‬
‫טבלה ‪ :2‬אינדיקטורים סוציו‪-‬אקונומיים בהתייחס לחתכים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור‪ :‬הלשכה המרכזית‬
‫לסטטיסטיקה (‪ ;)2008‬חוברת רבעים ושכונות בתל אביב‪-‬יפו‪ ,‬עיריית תל"א‪-‬יפו (‪.)2014‬‬ ‫‪8000‬‬
‫‪6000‬‬ ‫‪4927‬‬
‫‪4000‬‬
‫הנתונים משקפים פרופיל שכונתי אשר יכול לסייע בהבנת הקונטקסט לקיומם של‬
‫‪2000‬‬
‫תהליכי התחדשות בשכונה‪ .‬אפשר לזהות כי האוכלוסייה בשכונה‪ ,‬נכון להנפקת‬ ‫‪0‬‬
‫הנתונים‪ ,‬הינה אוכלוסייה חלשה מבחינה סוציו‪-‬אקונומית‪ .‬מנגד‪ ,‬רבים מהנתונים‬ ‫גני צהלה‬ ‫תל אביב‪-‬יפו‬ ‫נווה שרת‬
‫ורמות צהלה‬
‫הינם מקוטעים ולא מראים לאורך זמן מה התרחש בשכונה ואף לא במתחמים‬
‫קונקרטיים‪ ,‬בד בבד עם תהליכי ההתחדשות‪.‬‬ ‫איור ‪ :16‬הכנסה ממוצעת ביחס לחתכים גיאוגרפיים נבחרים‪ .‬מקור‪ :‬הדירוג החברתי‪-‬כלכלי של‬
‫תל אביב‪-‬יפו‪ ,‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪.)2013‬‬
 ‫‪3.4‬‬
‫‪91‬‬ ‫‪90‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫עוני בקליבלנד (מרום ‪ ,)2009‬ראה במשכנות העוני מוקדי פשע‪ .‬הוא זיהה שכשליש‬
‫מתגוררים‬ ‫העיר‬ ‫מתושבי‬
‫‪18‬‬ ‫היסטוריה תכנונית והתחדשות עירונית‬ ‫‪— 3.4‬‬
‫כ‪10-‬‬ ‫ועוד‬ ‫עוני‬ ‫במשכנות‬
‫בתת פרק זה תיסקר בקצרה ההיסטוריה התכנונית בשכונה‪ ,‬תוך שימת דגש על‬
‫מאכלסים‬ ‫מתושביה‬ ‫אחוזים‬
‫תהליכי התחדשות עירונית ותכניות סטטוטוריות לפינוי בינוי בשכונה‪ .‬נצייר על ציר‬
‫אופטימליים‬ ‫שאינם‬ ‫אזורים‬
‫הזמן את התהליכים והשינויים הפיזיים המרכזיים בשכונה‪ ,‬אשר ייתכן והכשירו‬
‫למגורים עקב קירבה לאזורי‬
‫את הקרקע לתהליך ג'נטריפיקציה‪ .‬הסקירה נועדה גם למפות מועדי מפתח שמהם‬
‫ומסחר‪.‬‬ ‫מלאכה‬ ‫תעשייה‪,‬‬
‫ייתכן וניתן לאתר את תחילת קיומם או האצתם של תהליכי ג'נטריפיקציה‪ .‬באיור‬
‫את‬ ‫קבעה‬ ‫הורוביץ‬ ‫תכנית‬
‫‪ 17‬מוצגות כלל התב"עות הרלוונטיות לתהליכי התחדשות בשכונה לאורך השנים‬
‫הריסת המעברה‪ ,‬מתוך מחשבה‬
‫על יצירת רצף עירוני‪ .‬את‬ ‫ממעברה לשכונה‬
‫תב"ע ‪1962 ,584‬‬ ‫‪17‬‬
‫של‬ ‫החדש‬ ‫הפיזי‬ ‫המבנה‬ ‫‪1960‬‬
‫תב"ע ‪1967 ,3/01/1‬‬
‫תב"ע תא ‪1968 ,757‬‬
‫השכונה עיצב האדריכל בנט‪,‬‬ ‫תב"ע תא ‪1968 ,943‬‬

‫והשכונה נבנתה בין השנים‬ ‫שיקום שכונות‬

‫‪1970‬‬ ‫תב"ע ‪19733/01/96‬‬
‫‪ .1958-68‬ניתן לראות בתוכנית‬

‫תכניות סטטוטוריות‬
‫הורוביץ מעין גרסה מוקדמת‬
‫איור ‪ :18‬תכנית הורוביץ (‪ )1953‬מקור‪" :‬העשור הראשון‬
‫להתפתחות שכונות תל אביב שמעבר לירקון‪ ."1947-1958 ,‬של תהליכי פינוי בינוי‪ ,‬על אף‬ ‫שיקום שכונות‬
‫‪1980‬‬
‫מקור‪ :‬בלסלב (‪)2013‬‬ ‫תב"ע ‪ 2297‬תכנית לשיפור הדיור‪1983 ,‬‬
‫שלא הוגדרה ככזו‪.‬‬ ‫תכנית ‪1985 ,3/01/9‬‬
‫תב"ע ‪ )1962( 584‬תוכננה במטרה ליישם את תכנית הורוביץ‪ ,‬על ידי הריסת המעברה‬
‫ומשכנות העוני‪ .‬תכנית זו משקפת תהליך מוקדם שגורם לדחיקה ישירה‪ ,‬כלומר‬ ‫תכניות לשיפור והרחבת הדיור‬
‫‪1990‬‬ ‫תב"ע ‪ ,2389‬תכנית מפורטת להרחבת דירות‪1990 ,‬‬
‫להריסת אזורי המגורים של השכונה המקורית‪.‬‬ ‫תב"ע ‪ 2576‬תכנית לשיפור הדיור‪1994 ,‬‬

‫פרויקט שיקום שכונות – שנות ה‪70-90-‬‬ ‫‪ 3.4.2‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫‪S‬‬ ‫תחילת עידן ההתחדשות‬
‫העירונית בסימן פינוי בינוי‬
‫חזונו של הורוביץ‪ ,‬המבוסס על תורת "הבולדוזר" האמריקאית‪ ,‬אמנם הביא לבניית‬
‫בתי שיכון חדשים‪ ,‬אך הוא לא פתר את הבעיות החברתיות והכלכליות בשכונה‪ ,‬אשר‬ ‫איור ‪ :17‬סקירת תוכניות סטטוטוריות‪ ,‬שכונת נווה שרת‪ .‬מקור‪ :‬המחברים‪.‬‬
‫הלכה והתדרדרה‪ .‬תהליך זה הביא לפרויקט שיקום השכונות‪ ,‬אשר היה פרויקט דגל‬
‫‪ — 3.4.1‬תכנית הורביץ — שנות ה‪ 50-‬וה‪60-‬‬
‫ממלכתי במימון הסוכנות היהודית‪ .‬עיקרו הוא שיקום באמצעות שמירה על המרקם‬
‫כמתואר מעלה‪ ,‬השכונה הוקמה כמעברת "יד המעביר" בראשית שנות ה‪ ,50-‬והפכה‬
‫הקיים תוך הפניית משאבים רבים לפיתוח השכונה‪ .‬אזורי המגורים בתל אביב סווגו‬
‫לשכונת מגורים במתכונת "שיכון ציבורי"‪ .‬עם התרחבותה של ת"א‪-‬יפו בשנות‬
‫בהתאם למאפייני השיקום הדרושים בהם‪ ,‬ואחריות הטיפול בהם חולקה בין הרשות‬
‫החמישים נוצר צורך בתוכנית אב חדשה לעיר‪ .‬תכנית הורוביץ גובשה בשנת ‪1954‬‬
‫המוניציפלית למדינה‪ .‬עיריית תל אביב ‪ -‬יפו שיקמה אזורים בעלי פוטנציאל גבוה‬
‫על מנת לתת מענה לצורך זה‪ .‬התוכנית חילקה את העיר לארבעה רובעים שונים‪,‬‬
‫ואילו השכונות המאתגרות‪ ,‬ובהן נווה שרת‪ ,‬עברו לאחריות המדינה‪ .‬חלוקת אחריות‬
‫כאשר הרובע הצפוני (אליו שייכת נווה שרת) היה צפוי להיות הגדול ביותר ולהכיל‬
‫זו מסבירה‪ ,‬בחלקה‪ ,‬מדוע תכניות שיקום שכונות לא יצאו לפועל‪ .‬לפי מסמך של‬
‫מחצית מתושבי העיר‪ .‬עם זאת‪ ,‬הצפיפות ברובע תוכננה להישמר נמוכה משמעותית‬
‫חברת חלמיש (‪ ,)1980‬התכנית נועדה לקידום וחיזוק הלכידות השכונתית וסילוק‬
‫מיתר העיר הודות לשטחו הגדול‪ .‬בעוד הצפיפות בעיר עמדה על ‪ 25-30‬משפחות‬
‫המתח בין חלקי האוכלוסייה‪ ,‬תוך יצירת אתוס וגאווה מקומית‪ ,‬בין היתר באמצעות‬
‫לדונם נטו‪ ,‬ברובע הצפוני הצפיפות המיועדת הייתה ‪ 5‬משפחות לדונם‪ .‬הצעה זו‬
‫חיזוק והרחבת מערכת השירותים‪ ,‬שיקום ושיפוץ האזור הישן‪ .‬לצד זאת‪ ,‬הפרויקטים‬
‫התכתבה עם הרעיון ליצור מדרג צפיפויות יורד‪ .‬נקודה נוספת בתוכנית הורוביץ‬
‫שהובלו על ידי הממשלה בוצעו על ידי משרד הבינוי והשיכון שהתמקד בפן הפיזי‪.‬‬
‫נגעה למשכנות העוני‪ .‬נקבע כי את משכנות העוני המפוזרים בעיר יש להרוס‪,‬‬
‫בעוד מוסדות הציבור בשכונה חוזקו‪ ,‬ואף נעשה בהם שימוש גם על ידי דיירי‬
‫ולהקים במקומם שכונות מגורים ראויות וטובות‪ .‬הורוביץ‪ ,‬שהתנסה בטיפול משכנות‬
 ‫‪3.4‬‬
‫‪93‬‬ ‫‪92‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫מקומיות‪ .‬קדמו להכרזה שמועות ופעולות שהעידו על כוונה לקיום תהליך זה‪ .‬על‬ ‫השכונות הסמוכות‪ ,‬מרבית התכניות שאושרו להרחבת הדירות לא מומשו‪.‬‬
‫פי מכתבים שנמסרו לנו מארכיב צוות צפון בעיריית ת"א‪-‬יפו‪ ,‬נראה כי נערכו סיורים‬ ‫תב"ע ‪ ,)1984( 2297‬תב"ע ‪ )1990( 2389‬ותב"ע ‪ )1994( 2576‬כולן היו תכניות‬
‫מקדימים לבחינת המתחם‪ ,‬כמו גם מפגשי תושבים שקדמו להכרזה‪ .‬כל אלו דנו‬ ‫מאושרות להרחבת מבני המגורים באזורים שונים בשכונה כחלק מפרויקט שיקום‬
‫בקידום תכנית פינוי בינוי אפשרית (מכתב עיריית ת"א‪-‬יפו‪.)1997;1995 ,‬‬ ‫שכונות‪ .‬ניתן להתייחס לתכניות אלה כניסיון להימנע מפינוי המוני בשל מצב‬
‫המבנים בשכונה ולהביא לשיפור ברווחת הדיור‪ .‬בשל אי מימושן של תכניות אלה‪,‬‬
‫מתחם המחקר הנבדק במסגרת עבודה זו מתמקד בתכנית מיתאר מקומית מס'‬ ‫מצבם הפיזי של המבנים בשכונה הלך והחמיר‪ .‬בעוד שבתחילה תושבי השכונה‬
‫תא‪ 3463/‬התחדשות עירונית במתחם בית אל אשר קודמה בשנת ‪ ,2004‬ואושרה‬ ‫שיתפו פעולה עם יוזמי התכנית‪ ,‬בסוף שנות השמונים מידת העניין וההתארגנות‬
‫בשנת ‪ .2006‬תכנית זו מתמקדת במתחם בית אל בלבד‪ ,‬ומורכבת משלושה‬ ‫של התושבים ירדה‪ ,‬וכניסתם של התושבים החרדים שינו את אופייה‪ .‬לבסוף‪ ,‬בשנת‬
‫תתי‪-‬מתחמים‪ ,‬כפי שמסומן באיור ‪ .19‬תכניות הבינוי מציעות הריסה ובנייה מחדש‬ ‫‪ ,1991‬נגרעה השכונה מהפרויקט (שמשוני‪.)2002 ,‬‬
‫בבנייה מגדלית מרווחת‪ ,‬אשר‬
‫יצאה לפועל בשלושה שלבים‪:‬‬ ‫‪19‬‬ ‫התחדשות עירונית – שנות ה‪2000-‬‬ ‫‪ 3.4.3‬‬
‫שלב ראשון (מתחם ב') כלל את‬ ‫בשנות האלפיים ניכרת מגמת שינוי אסטרטגי במובן זה שהתכניות חזרו ואימצו‬
‫המבנים המקיפים את הגבעה‬ ‫את מדיניות "הבולדוזר"‪ ,‬קרי‪ ,‬פינוי בינוי מאסיבי בחלקיה השונים של השכונה‪.‬‬
‫המרכזית (באזור רחוב רמה‪,‬‬ ‫בעוד שבין שנות השמונים לשנות ה‪ 2000-‬הייתה הבנייה בשכונה מועטה‪ ,‬בשנות‬
‫פרויקט "‪.)"Me‬‬ ‫ה‪ 2000-‬החלה תנופת קידום ומימוש של תכניות הפינוי בינוי (בנד‪ .)2015 ,‬בשנת‬
‫השלב השני (מתחם א') כלל את‬ ‫‪ ,2002‬הוכרז מתחם "בית אל" על ידי הממשלה כמתחם להתחדשות עירונית (משרד‬
‫בית‪-‬אל‬ ‫במתחם‬ ‫השיכונים‬ ‫הבינוי והשיכון‪ .)2002 ,‬התכנית ייצרה מסגרת להתערבות יזמים בשכונה‪ ,‬תוך עידוד‬
‫(פרויקט "אפגד")‪,‬‬ ‫התחדשות שהממשלה נכשלה בקידומה קודם לכן‪.‬‬
‫את‬ ‫ג')‬ ‫(מתחם‬ ‫והשלישי‬
‫ה"קוביות"‬ ‫ומבני‬ ‫השיכונים‬ ‫אם כן‪ ,‬סקירת ה"אבולוציה" הסטטוטורית של השכונה מצביעה על ניסיונות‬
‫מצידו המזרחי של רחוב בית אל‬ ‫חוזרים ונשנים להביא לשיקום השכונה וחידושה באמצעים רגולטוריים שונים‪.‬‬
‫(פרויקט "גרין פארק")‪ .‬במסגרת‬ ‫לאור הסקירה הרגולטורית וההיסטורית‪ ,‬ניתן אף לומר כי מרגע הולדתה‪ ,‬נידונה‬
‫תכנית זו‪ ,‬נבנו ‪ 875‬יח"ד ב‪18-‬‬ ‫השכונה לשיקום‪.‬‬
‫מבנים חדשים במקום ‪ 368‬יח"ד‬
‫איור ‪ :19‬מתחמי תכנית בית‪-‬אל בשכונת נווה שרת‪ .‬מקור‪:‬‬
‫ב‪ 21-‬מבנים‪.‬‬ ‫המחברים‬
‫בטבלה המצורפת מטה מפורטות תוכניות פינוי בינוי המאושרות והמופקדות‬
‫בשכונת נווה שרת‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2016‬אושרה תוכנית המתאר העירונית תא ‪ 5000‬המציעה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬פינוי‬ ‫סטטוס‬ ‫שנת סטטוס‬ ‫מספר‬ ‫שם תוכנית‬
‫עדכני‬
‫‪03‬‬
‫בינוי של כלל שכונת נווה שרת‪ ,‬ובכך ממנפת את חלוציותה של תא‪ 3463/‬ומזהה‬
‫את השכונה כבעלת פוטנציאל להתחדשות עירונית‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬קודמו בשכונה כ‪11-‬‬ ‫מאושרת‪ ,‬בוצעה‬ ‫‪2006‬‬ ‫תכנית פינוי בינוי תא‪3463/‬‬
‫התחדשות עירונית במתחם בית אל‬
‫תכניות אחרות להתחדשות עירונית‪ ,‬אשר מתוארות באיור ‪( 20‬תכנית תא‪4526/‬‬
‫מאושרת‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪507-0254292‬‬ ‫מנהל התכנון‪ ,‬תוכנית ‪:507-0254292‬‬
‫התחדשות עירונית בשכונת נווה שרת‪ ,‬הודעה לפי סעיף ‪ 77‬ו‪ 78-‬לחוק‪.)2019 ,‬‬ ‫פינוי בינוי מתחם הצנחנים‬

‫מופקדת‬ ‫‪2019‬‬ ‫‪507-0414540‬‬ ‫'מתחם דבורה הנביאה ב‬

‫מופקדת‬ ‫‪2020‬‬ ‫‪507-0523845‬‬ ‫תכנית פינוי בינוי אח"י דקר‬

‫טבלה ‪ :3‬תכניות פינוי בינוי בשכונת נווה שרת‪ .‬מקור‪ :‬המחברים‬

‫בשנת ‪ 2002‬הוכרז מתחם בית אל כמתחם להתחדשות עירונית במסלול רשויות‬

 ‫‪3.4‬‬
‫‪95‬‬ ‫‪94‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫‪ 3‬קידום תכנית מיתאר תא‪ ,3463/‬מתחם ג' פרויקט גרין פארק‬

‫‪ .4.4.1‬‬
‫‪20‬‬
‫לפני ביצוע התכנית נמצאו בשטח ‪ 10‬בנייני מגורים‪ ,‬בני ‪ 3-4‬קומות‪ 3 :‬בנייני "רכבת"‬
‫ו‪ 7-‬בנייני ‪ .H‬מספר יחידות הדיור הכולל לפני תחילת ביצוע הפרויקט עמד על ‪.154‬‬
‫כל בנייני המתחם יועדו להריסה‪ .‬באיור שלהלן ניתן לראות את מבני התכנית טרם‬
‫מימוש הפרויקט ולאחר השלמתו‪.‬‬
‫איור ‪ 22‬מפרק לגורמים את התהליך הסטטוטורי שעבר על השכונה מן רגע‬
‫ההכרזה על שכונת נווה שרת כמתחם להתחדשות עירונית ועד לאכלוס התכנית‪.‬‬
‫המועדים שמופו להלן מספקים לנו "נקודות אחיזה כרונולוגיות" גם לבחינת תהליכי‬
‫הג'נטריפיקציה בשכונה‪ ,‬לאורך זמן‪.‬‬

‫נקודות מפתח בתכנית תא‪3463/‬‬ ‫‪22‬‬

‫מתחם ג'‪ ,‬פרויקט גרין פארק — נווה שרת‬

‫איור ‪ 507-0400044 :20‬תא‪/‬מק‪ 78-77 4526-/‬נווה שרת‪ ,‬בקשה לפרסום סעיפים ‪ ,77+78‬עיריית ת"א‬
‫יפו (‪)2019‬‬

‫מתחם בית אל בשכונת נווה שרת‬

‫מוכרז כמתחם להתחדשות עירונית‬ ‫מתחם ג' לפי תכנית תא‪3463/‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪ .4.4‬‬
‫המתחם שבמרכזו של ספר זה תחום מצפון ברחוב אלמגור‪ ,‬מדרום בבניין מגורים‬
‫הממוקם ברחוב קליבלנד ‪ ,1‬ממערב ברחוב רמה ובית אל וממזרח בבנייני מגורים של‬
‫תכנית תא‪3463/‬‬ ‫רחוב אלמגור ‪ 8‬וקליבלנד ‪ .3-13‬המתחם התגבש ראשון ביחס למתחמים מסביבו‪,‬‬
‫מופקדת ברשומות‬
‫לאור התארגנות דיירי‬
‫המתחם‪ .‬על מנת לעמוד‬ ‫‪21‬‬

‫התכנית מאושרת על ידי‬

‫על השינויים במתחם‬
‫רשויות התכנון‬ ‫מימוש‬ ‫ואחרי‬ ‫לפני‬
‫הפרויקט נבדק המצב‬
‫אישור נספחי בינוי‬ ‫הישן‪ ,‬המצב המתוכנן‬
‫היום‪.‬‬ ‫הקיים‬ ‫והמצב‬
‫נעשתה‬ ‫זו‬ ‫בדיקה‬
‫התכנוני‬ ‫הצד‬ ‫מן‬
‫קבלת היתרי בנייה ותחילת‬
‫תהליך הריסה ובינוי‬ ‫והסטטוטורי‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫שחלו‬ ‫שינויים‬ ‫נבחנו‬

‫אכלוס‬
‫בפרצלציה‪ ,‬וזאת כדי‬
‫של‬ ‫מיפוי‬ ‫לאפשר‬
‫איור ‪ :22‬נקודות זמן משמעותיות בתהליך קידום ומימוש תא‪ .3463/‬מקור‪ :‬המחברים‬
‫הדיירים במתחם‪.‬‬

‫איור ‪ :21‬מתחם ג'‪ :‬משמאל מצב מקורי‪ ,‬מימין לאחר מימוש הפרויקט‪.‬‬
‫מקור‪ :‬תשריט תכנית ‪ ,3463‬עיריית ת"א‪-‬יפו (‪)2008‬‬
 ‫‪3.4‬‬
‫‪97‬‬ ‫‪96‬‬ ‫קונטקסט וזירת מחקר — שכונת נווה שרת‪ ,‬מתחם הביקורת‬
‫ומתחם "גרין פארק"‬

‫‪ 3‬חלקות בעבר וכיום‪:‬‬

‫‪ .4.4.2‬‬
‫‪24‬‬ ‫‪23‬‬
‫לצורך עבודה מול מאגרי מידע שונים נבדקו השינויים שחלו במתחם ג'‪ ,‬לאחר‬
‫האיחוד והחלוקה שהתקיימו בתכנית תא‪ .3463/‬במסגרת זו קובצו נתונים שונים‬
‫עד רמת הבניין במתחם המחקר‪ .‬קיבוץ הנתונים מאפשר לנו לזהות את הבעלויות‬
‫במתחם ג' (מספר גוש ‪ ,)7321‬גם לאחר שינוי מספרי החלקות ושינוי הכתובות‬
‫במתחם‪.‬‬
‫מס' מגרש מקור לפי תשריט‬ ‫מס' מגרש זמני היום‬ ‫מבנה היום‬ ‫כתובת‬ ‫חלקה‬ ‫מספר‬
‫תכנית‬ ‫עבר‬ ‫בעבר‬ ‫מבנה‬ ‫‪04‬‬
‫בעבר‬

‫‪2001+2014‬‬ ‫‪2023+2036‬‬ ‫שצ"פ‬ ‫רמה ‪\6‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪1‬‬

‫אלמגור ‪6‬‬

‫‪2001‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫רמה ‪8‬‬ ‫רמה ‪\8‬‬ ‫‪51‬‬ ‫‪2‬‬

‫אלמגור ‪4‬‬

‫‪2001‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫רמה ‪8‬‬ ‫רמה ‪\10‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪3‬‬

‫אלמגור ‪2‬‬

‫‪2006 ,2001‬ד (שפ"פ) ‪+‬‬ ‫‪ - 2021 ,2023‬שפ"פ‪,‬‬ ‫רמה ‪+ 4‬‬ ‫רמה ‪4‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪( 2015‬שצ"פ) ‪( +‬שצ"פ) ‪2014‬‬ ‫‪ - 2035‬שצ"פ‪,‬‬ ‫שצ"פ‬
‫‪ - 2036‬שצ"פ‬

‫‪2006+2003+2006‬ג (שפ"פ)‬ ‫‪2024+2027‬‬ ‫שפ"פ ‪+‬‬ ‫רמה ‪2‬‬ ‫‪56‬‬ ‫‪5‬‬

‫רמה ‪2‬‬

‫‪2006+2006‬ד' (שפ"פ)‬ ‫‪2027‬‬ ‫רמה ‪2‬‬ ‫בית אל ‪35‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪2006‬‬ ‫‪2027‬‬ ‫בית אל ‪39‬‬ ‫בית אל ‪33‬‬ ‫‪57‬‬ ‫‪7‬‬

‫‪2006+2006‬ב' (שפ"פ)‬ ‫‪( 2027+2025‬שפ"פ)‬ ‫בית אל ‪41‬‬ ‫בית אל ‪41‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪8‬‬

‫‪2006‬‬ ‫‪2027‬‬ ‫בית אל ‪41‬‬ ‫בית אל ‪39‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪9‬‬

‫‪2006+2006‬א (שפ"פ)‬ ‫‪2027+2026‬‬ ‫שפ"פ‪-‬מאחורי‬ ‫בית אל ‪37‬‬ ‫‪38‬‬ ‫‪10‬‬

‫בית אל ‪41‬‬
‫איור ‪ :24‬צילום אוויר‪ ,‬מתחם ג' שכונת נווה‬ ‫איור ‪ :23‬צילום אוויר‪ ,‬מתחם ג' שכונת נווה‬
‫שרת‪ ,‬שנת ‪ .2018‬מקור אתר ‪:Govmap‬‬ ‫שרת‪ ,‬שנת ‪ .2010‬מקור אתר ‪:Govmap‬‬ ‫‪2001+2014‬‬ ‫‪2027+2026‬‬ ‫רמה ‪6‬‬ ‫שצ"פ‬ ‫‪49‬‬ ‫שצ"פ‬
‫‪https://katzr.net/3b4247‬‬ ‫‪https://katzr.net/3b4247‬‬
‫‪( 2015+2006+‬שצ"פ) ‪2003‬‬ ‫‪2035+2027+2034‬‬ ‫רמה ‪+ 2‬‬ ‫שצ"פ‬ ‫‪55‬‬ ‫שצ"פ‬
‫שצ"פ‬
‫‪26‬‬ ‫‪25‬‬ ‫טבלה ‪ :4‬חלקות מתחם ג' בעבר וכיום‬

‫מיפוי הפרצלציות נועד לאפשר למפות את הדיירים שהתגוררו בעבר במתחם‬

‫איור ‪ :26‬מתחם ג'‪ ,‬תכנית בית אל לאחר סיום‬
‫הפרויקט‪ .‬מקור‪ :‬המחברים‬
‫ואשר חזרו אליו לאחר האכלוס‪ .‬היות והכתובות אינן זהות (וכך גם מספרי הגושים‬
‫והחלקות)‪ ,‬יש צורך בזיהוי כל יחידה רישומית כאמור בטבלה שלעיל‪ .‬האיורים‬
‫המצורפים מטה ממחישים את המתואר בטבלה‪.‬‬
‫באיור ‪ 23‬ניתן לראות את אופן חלוקת החלקות נכון לשנת ‪ ,2010‬לפני תחילת מיזם‬
‫הפינוי בינוי‪ .‬הבניינים נמצאים בחפיפה עם גבולות החלקה‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬בשנת‬
‫‪ ,2018‬פני המתחם השתנו‪ ,‬כך שגבולות החלקות השונות אינם מתיישבים עם‬
‫איור ‪ :25‬מתחם ג'‪ ,‬תכנית בית אל במהלך ביצוע‬
‫הפרויקט‪ .‬מקור‪ :‬המחברים‬ ‫מיקום הבניינים החדשים שהוקמו במתחם‪.‬‬