FARMY

FOTOWOLTAICZNE
PRZEWODNIK
INWESTYCYJNY
2020

Patroni medialni:
1
 Spis treści
Wstęp 03.
1. O przewodniku 05.
2. O autorach 06.
3. Definicje i skróty 08.
4. Najważniejsze akty prawne 09.

Część I – Warianty transakcji 10.

1. Projekt instalacji PV vs. wybudowana instalacja PV 11.
2. Sprzedaż spółki celowej vs. sprzedaż praw do projektu/instalacji PV 12.
2.1 Sprzedaż spółki celowej 12.
2.2 Sprzedaż praw do projektu/instalacji PV 12.

Część II – Czynności poprzedzające transakcje 15.

1. Listy intencyjny, umowa o zachowaniu poufności 16.
1.1. Podpisanie listu instancyjnego/umowy przedwstępnej 16.
1.2. Zawarcie umowy o zachowaniu poufności (NDA) 16.
2. Badanie prawne (legal due diligence) 17.
2.1. Przedmiot badania – czyli co podlega badaniu prawnemu? 17.
2.2. Badanie prawne spółki celowej 18.
2.3. Pomoc publiczna 18.
2.4. Analiza procesu inwestycyjnego 20.
2.5. Analiza zagadnień prawno-energetycznych 25.
3. Finansowe due diligence projektów fotowoltaicznych 27.

Część III – Przebieg transakcji 30.

1. Przebieg transakcji nabycia udziałów w spółce celowej 31.

2. Przebieg transakcji nabycia praw do projektu lub instalacji PV 32.

Część IV – Czynności potransakcyjne 33.

2
Szanowny Czytelniku,

oddajemy w Twoje ręce przewodnik po transakcjach, których przedmiotem obrotu są

instalacje lub projekty instalacji fotowoltaicznych.

Niniejszy Przewodnik został stworzony z myślą o:

◊ inwestorach,
◊ deweloperach OZE,
◊ właścicielach projektów lub instalacji PV,
◊ osobach planujących nabyć lub zbyć projekt lub instalację PV.

Autorzy przewodnika za jeden z podstawowych celów obrali stworzenie praktycznego, po-

zbawionego prawniczego języka, łatwego w odbiorze przewodnika zarówno dla każdego in-
westora z branży OZE jak i osoby, która dopiero planuje zgłębić tajniki inwestycji w odna-
wialne źródła energii.

Zapewne nie zdziwimy naszych Czytelników pisząc, że każda transakcja mająca za przedmiot
obrotu projekt lub instalację PV jest inna i zawiera w sobie pewne specyficzne elementy.
Dlatego też nie należy niniejszego przewodnika traktować jako instrukcji przeprowadzania
transakcji, a raczej jako poradnika wskazującego na co warto zwrócić uwagę i jakie formal-
ności należy spełnić.

Przewodnik powstał w odpowiedzi na liczne zapytania naszych Klientów oraz potencjalnych

Klientów, którzy rozważając zakup lub sprzedaż projektu lub instalacji PV zastanawiają się,
jak taka transakcja przebiega, od czego należy rozpocząć, a na czym skończyć, aby bez-
piecznie sprzedać lub nabyć takie aktywa.

Dlaczego jako temat przewodnika wybraliśmy akurat instalacje fotowoltaiczne?

Po pierwsze dlatego, że jesteśmy kompetentnym

zespołem, który z sukcesem przeprowadził już
kilkadziesiąt takich transakcji. Jako kancelaria
CCLaw. mamy na koncie również obsługę inwe-
stycji budowy kilkunastu projektów fotowolta-
icznych.

Po drugie, instalacje fotowoltaiczne zyskują na

popularności i, w opinii autorów, będą jeszcze
długo na fali wznoszącej. Liczba projektów lub
instalacji PV sprzedanych rokrocznie rośnie.
Zwiększa się zarówno liczba transakcji jak i wo-
lumen mocy elektrowni słonecznych będących
przedmiotem obrotu. Lokalizacja przykładowych instalacji OZE, dla
których wsparcie świadczyła kancelaria CCLaw.

3
2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 I kw. 2020

Mikroinstalacje PV Instalacje PV wybudowane w ramch aukcj OZE

Małe instalacje PV Inne PV

Skumulowana moc zainstalowana w fotowoltaice w Polsce, stan na koniec I kw. 2020,

dane: URE, OSD, oprac. IEO

Po trzecie, odnawialne źródła energii są autorom bardzo bliskie. Kancelaria CCLaw. specjali-
zuje się w obsłudze podmiotów z branży OZE, takich jak właściciele elektrowni PV, elektrowni
wiatrowych czy biogazowni.

Uważamy, że propagowanie wiedzy o odnawialnych źródłach energii – w każdej formie,

w tym poprzez przybliżanie Czytelnikom tajników transakcji z rynku OZE – przyczynia się do
zwiększania świadomości społecznej, o tym jak ważna jest odnawialna energia w procesie
odchodzenia od paliw konwencjonalnych, takich jak paliwa płynne czy węgiel.

4
O PRZEWODNIKU
Przewodnik składa się z 4 części:

I. Opisu możliwych wariantów, według których może przebiegać

transakcja oraz

II. Opisu czynności poprzedzających jej zawarcie.

III. Opisu przebiegu transakcji.

IV. Opisu czynności potransakcyjnych.

W części I wskazujemy co tak naprawdę może być przedmiotem transakcji, kiedy mówimy
o nabywaniu projektu lub instalacji PV. Wskazujemy jak może przebiegać transakcja mająca
za przedmiot projekt lub instalację PV. Jest kilka wariantów, które strony transakcji mogą
wybrać. Przybliżymy każdy z nich.

II część zawiera opis czynności, które należy podjąć przed przystąpieniem do transakcji.
W tej części przybliżymy Czytelnikom na czym polega m.in. badanie prawne projektu lub in-
stalacji PV (eng. legal due diligence) i wskazujemy dlaczego jest to jeden z najważniejszych
etapów transakcji.

Opisujemy także badanie finansowe spółki posiadającej projekt lub instalację PV.

Część III zawiera opis przebiegu samej transakcji, z uwzględnieniem sekwencji czynności,
jakie należy podjąć.

W ostatniej, IV części wskazujemy na najważniejsze czynności, jakie musi podjąć nowy wła-
ściciel projektu lub instalacji PV.

Mamy nadzieję, że niniejszy przewodnik okaże się zbiorem praktycz-

nych wskazówek pozwalających zorientować się w tej niełatwej
materii, jaką są transakcje na rynku OZE.

Niniejszego opracowania nie należy traktować jako opinii

prawnej, ani jako wyczerpującej instrukcji wskazującej, jak
należy proces sprzedaży instalacji PV przeprowadzić.

Jeśli Czytelnikowi zależy, aby pewnie, bezpiecznie

i sprawnie przejść przez proces nabycia lub zbycia
projektu lub instalacji PV, może skontaktować się
z kancelarią CCLaw. w celu konsultacji.

5
O AUTORACH

Prowadzimy kompleksową obsługę prawną podmiotów oraz projektów z branży energe-

tyki odnawialnej. Doradzamy klientom w procesie inwestycyjnym, poczynając od zabez-
pieczenia praw do terenu pod inwestycje, przez uzyskanie stosownych zezwoleń admi-
nistracyjnych, zawarcie umowy przyłączeniowej, przygotowanie projektu do aukcji, udział
w aukcji, uzyskanie koncesji, wypełnianie obowiązków poaukcyjnych.

Zapewniamy obsługę prawną wytwórcom energii w instalacjach OZE w zakresie uzyskania

każdego możliwego systemu wsparcia, w szczególności w ramach aukcji OZE, taryf gwaran-
towanych (feed in tariff – FIT) lub dopłat do ceny rynkowej (feed in premium – FIP).

Przygotowujemy wnioski o wydanie zaświadczenia o dopuszczeniu do udziału w aukcji dla

nowych instalacji, oraz deklaracje o przystąpieniu do aukcji dla instalacji już istniejących.
Doradzamy przy składaniu ofert w aukcjach, obliczaniu pomocy publicznej i realizowaniu
obowiązków sprawozdawczych po wygranej aukcji.

W sprawach z sektora energetyki odnawialnej występujemy przed Prezesem Urzędu Regula-

cji Energetyki, sądami powszechnymi i sądami administracyjnymi. Reprezentujemy klientów
w sprawach spornych z innymi uczestnikami rynku energii, w tym z operatorami systemów
dystrybucyjnych.

Mamy bardzo duże doświadczenie w obsłudze transakcji sprzedaży/kupna projektów lub

działających już instalacji OZE. Przeprowadzamy audyty prawne przed transakcją,

Z ramienia kancelarii CCLaw. przewodnik ten tworzyli:

Witold Chmarzyński (redaktor)

radca prawny, wspólnik

Emil Cieślikowski
adwokat, wspólnik

Piotr Szwarc
adwokat, specjalista ds. energetyki odnawialnej

6
O AUTORACH

Wykorzystując swoje doświadczenie oraz zainteresowanie rynkiem OZE, wspieramy

Inwestorów w powiększaniu ich portfeli energetycznych. Tworzymy modele finansowe,
sporządzamy memoranda informacyjne oraz przeprowadzamy due diligence projektów OZE.
Łączymy Inwestorów, Deweloperów z projektami.

Oferujemy także wsparcie w maksymalizacji potencjału biznesu przez efektywne i skuteczne

zarządzanie finansami firmowymi (outsourcing kompetencji controllera finansowego oraz CFO).

Pomagamy Przedsiębiorcom podejmować decyzje biznesowe i inwestycyjne na podstawie

mierzalnych informacji. Skupiamy się na zrozumieniu biznesu oraz relacji między przeszłością
i przyszłością.

Z ramienia Werufin. przewodnik ten wpółtworzył:

Paweł Sobolak

Niezależny ekspert – Magdalena Piątek

Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie kontroli wsparcia z funduszy europejskich,

w tym związanych z ochroną środowiska i energią odnawialną, a także w zakresie związanym
z udzielaniem pomocy publicznej. Przez kilka lat związana z Urzędem Regulacji Energetyki,
gdzie odpowiedzialna była między innymi za sprawy związane z pomocą publiczną w systemach
wsparcia dla instalacji odnawialnych źródeł energii oraz kontrolę parametrów wsparcia
w systemie aukcyjnym. A następnie z PGE Obrót S.A, gdzie odpowiada m.in. za sprawy związane
z Wytwórcami/Prosumentami energii odnawialnej.

7
DEFINICJE i SKRÓTY
przydatne przy zgłębianiu tajników odnawialnych źródeł energii:

OZE – Odnawialne źródła energii – odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię
wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, ener-
gię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otrzymywaną z
biomasy, biogazu, biogazu rolniczego oraz z biopłynów.

Instalacja OZE – instalacja odnawialnego źródła energii stanowiąca wyodrębniony zespół urzą-
dzeń służących do wytwarzania energii opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których
energia jest wytwarzana z odnawialnych źródeł energii.

Instalacja PV – instalacja OZE wykorzystująca do wytworzenia energii elektrycznej wyłącznie

energię promieniowania słonecznego.

Projekt instalacji PV – przez projekt instalacji PV, na potrzeby niniejszego przewodnika, będzie-
my rozumieć instalację PV, która nie dokonała sprzedaży energii elektrycznej po raz pierwszy;
projektem instalacji PV będzie zarówno projekt, który ma zawartą umowę dzierżawy gruntu, na
którym może zostać wybudowana instalacja PV – będzie to projekt na bardzo wczesnym sta-
dium – a także projekt, który ma już wybudowaną instalację PV, a nawet uzyskaną koncesję na
wytwarzanie energii elektrycznej, jednakże nie nastąpiła jeszcze sprzedaż energii elektrycznej do
systemu elektroenergetycznego.

Prezes URE – Prezes Urzędu Regulacji Energetyki – centralny organ administracji rządowej po-
wołany na mocy ustawy z 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne do realizacji zadań z zakresu
regulacji gospodarki paliwami i energią oraz promowania konkurencji. Do jego kompetencji należy
m.in. udzielanie i cofanie koncesji na wytwarzanie energii elektrycznej, ogłaszanie, organizowa-
nie i przeprowadzanie aukcji OZE, wydawanie zaświadczeń o dopuszczeniu do udziału w aukcji.

Sprzedawca zobowiązany – wyznaczony przez Prezesa URE sprzedawca energii elektrycznej o

największym wolumenie sprzedaży energii elektrycznej odbiorcom końcowym na obszarze działania
danego operatora systemu elektroenergetycznego. Jest objęty obowiązkiem zakupu energii elek-
trycznej m.in. z instalacji OZE o łącznej mocy elektrycznej mniejszej niż 500 kW, które wygrały aukcję.

Cena referencyjna – maksymalna cena w złotych za 1 MWh, za jaką może zostać w danym roku
kalendarzowym sprzedana przez wytwórców w drodze aukcji energia elektryczna z OZE.

Cena skorygowana – cena energii elektrycznej z OZE wskazana w ofercie aukcyjnej pomniejszo-
na o wartość udzielonej pomocy publicznej podzieloną przez ilość zaoferowanej energii.

Ujemne saldo – rróżnica między ceną energii określoną w ofercie aukcyjnej a bieżącą uśrednio-
ną wartością energii na Towarowej Giełdzie Energii (według indeksu TGE base).

Zarządca Rozliczeń – Zarządca Rozliczeń Spółka Akcyjna wykonuje zadania operatora rozli-
czeń energii odnawialnej. Do obowiązków zarządcy należy m.in. weryfikacja wniosków o pokrycie
ujemnego salda i wypłata kwot przeznaczonych na pokrycie ujemnego salda.

8
Najważniejsze akty prawne
Ustawa OZE – ustawa z 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii. Określa m.in.
zasady i warunki wykonywania działalności w zakresie wytwarzania energii elektrycznej
z OZE, mechanizmy i instrumenty wspierające wytwarzanie energii elektrycznej z OZE (system
zielonych certyfikatów, system aukcyjny, SYSTEM FIT/FIP), zasady wydawania gwarancji po-
chodzenia energii elektrycznej wytwarzanej z OZE w instalacjach OZE oraz zasady realizacji
krajowego planu działania w zakresie energii ze źródeł odnawialnych.

Prawo energetyczne – z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetycze. Określa zasady kształto-

wania polityki energetycznej państwa, zasady i warunki zaopatrzenia i użytkowania paliw
i energii, w tym ciepła, oraz działalności przedsiębiorstw energetycznych, a także określa
organy właściwe w sprawach gospodarki paliwami i energią. Celem ustawy jest tworzenie
warunków do zrównoważonego rozwoju kraju, zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego,
oszczędnego i racjonalnego użytkowania paliw i energii, rozwoju konkurencji, przeciwdzia-
łania negatywnym skutkom naturalnych monopoli, uwzględniania wymogów ochrony środo-
wiska, zobowiązań wynikających z umów międzynarodowych oraz równoważenia interesów
przedsiębiorstw energetycznych i odbiorców paliw i energii.

Kodeks cywilny (KC) – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Reguluje stosunki
cywilnoprawne między osobami fizycznymi i osobami prawnymi.

Kodeks spółek handlowych (KSH) – ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlo-
wych. Reguluje tworzenie, organizację, funkcjonowanie, rozwiązywanie, łączenie, podział
i przekształcanie spółek handlowych.

Prawo budowlane – ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - normuje działalność obej-
mującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz
określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.

Ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa

w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko – ustawa z 3 paź-
dziernika 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społe-
czeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, reguluje m.in.
zasady i tryb postępowania w sprawach: udostępniania informacji o środowisku i jego ochro-
nie oraz ocen oddziaływania na środowisko, w tym także przez instalacje fotowoltaiczne.

9
 Część I
Warianty transakcji

10
 Część I – Warianty transakcji

Warianty Transakcji

Projekt Wybudowana Sprzedaż Sprzedaż

instalacji PV instalacja PV spółki celowej praw do projektu/
instalacji PV

1. Projekt instalacji PV vs. wybudowana instalacja PV

KKupić, jak i sprzedać można zarówno projekt instalacji PV jak i już wybudowaną i produ-
kująca energię elektryczną instalację fotowoltaiczną.

Projekt instalacji PV może być zbyty na każdym etapie swojego rozwoju. Minimalnym stadium
projektu, który w praktyce podlega obrotowi to projekt posiadający:

wydzierżawiony grunt,
rozstrzygnięte kwestie środowiskowe,
decyzję o warunkach zabudowy (ew. dopuszczający postawienie instalacji PV miejscowy
plan zagospodarowania przestrzennego – co jest wielką rzadkością) oraz
warunki przyłączenia.

Zdarza się, że strony transakcji zawierają

umowę na samym początku rozwoju pro-
jektu, przy czym w umowie stwierdzają,
że projekt zostanie zbyty po osiągnięciu
przez niego określonego stadium – np.
uzyskania odpowiednich warunków przy-
łączenia, pozwolenia na budowę albo wy-
grania aukcji OZE.

Przedmiotem transakcji są także już wybudowane i działające instalacje PV. Taka instalacja
może być z wygraną aukcją OZE, ale nie ma takiej konieczności – mogą to być instalacje
„bezaukcyjne”.

11
 Część I – Warianty transakcji

2. Sprzedaż spółki celowej vs. sprzedaż praw do projektu/instalacji PV

Projekt lub instalację PV można nabyć kupując spółkę, która posiada tytuł prawny do projek-
tu/instalacji albo nabywając wyłącznie prawa do projektu/instalacji PV (bez spółki). Omówmy
dwa wspomniane sposoby nabycia na przykładach.

2.1. Sprzedaż spółki celowej

Duża część projektów PV jest rozwijana od początku w dedykowanej danemu projektowi

spółce, zwanej potocznie spółką celową, którą najczęściej jest spółka z o.o. Taki rozwój
sytuacji pozwala w sprawny sposób sprzedać taki projekt lub instalację, gdyż sprzedaży
podlegają udziały/akcje w spółce celowej.

Przykład 1:

Spółka celowa PV Sun 1 spółka z o.o. jest jednocześnie:

stroną umowy dzierżawy 5 ha gruntu,

stroną umowy przyłączeniowej,
podmiotem na który wydano pozwolenie na budowę,
podmiotem który wygrał aukcję OZE,
stroną umowy o wybudowanie instalacji PV,
a także posiada koncesję na wytwarzanie energii elektrycznej z instalacji PV.

Wystarczy, że inwestor zainteresowany nabyciem takiego projektu, na podstawie jednej

umowy sprzedaży udziałów, nabędzie 100% udziałów PV Sun 1 sp. z o.o., aby być właści-
cielem całego projektu.

W porównaniu do zakupu praw do projektu/instalacji PV, kupno spółki celowej jest prostsze
od strony formalnej oraz nie jest wymagana zgoda Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

2.2. Sprzedaż praw do projektu/instalacji PV

Alternatywą do nabycia spółki celowej posiadającej projekt/instalację PV jest nabycie praw

do projektu/instalacji PV.

Przykład 2:

Jeśli inwestor, zamiast spółki celowej PV Sun 1 sp. z o.o. z powyższego przykładu (a dokładnie
udziałów w tej spółce), chciałby nabyć tylko i wyłącznie prawa do projektu instalacji PV, który
posiada PV Sun 1 sp. z o.o., spółka PV Sun 1 sp. z o.o. i inwestor (nabywca) powinni:

12
 Część I – Warianty transakcji

1. przenieść prawa i obowiązki z umowy dzierżawy na inwestora;

2. przenieść prawa i obowiązki z umowy przyłączeniowej na inwestora;
3. przenieść prawa i obowiązki z pozwolenia na budowę na inwestora;
4. uzyskać zgodę Prezesa URE na przejście praw i obowiązków z projektu instalacji PV
(gdyż jest to projekt z wygraną aukcją OZE);
5. zawrzeć umowę regulującą zasady przejścia powyższych praw i obowiązków;
6. inwestor powinien uzyskać koncesję na wytwarzanie energii elektrycznej;

Przyjrzyjmy się pokrótce każdej z czynności.

Ad. 1. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy.

Aby było możliwe przeniesienie prawa do gruntu, konieczna jest zgoda wydzierżawiającego.
Może ona być wyrażona zawczasu w umowie dzierżawy – dlatego tak ważne jest powierzenie
sporządzenia dobrej, kompleksowej umowy dzierżawy doświadczonym prawnikom. Przenie-
sienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy wymaga zawarcia umowy trójstronnej pomiędzy
wydzierżawiającym, inwestorem i dotychczasowym dzierżawcą, albo – gdy mamy już zgodę
wydzierżawiającego – wystarczy umowa dwustronna. Z punktu widzenia inwestora ważne jest,
aby wszelkie zmiany uwzględnić w księdze wieczystej nieruchomości dzierżawionej.

Ad. 2. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy przyłączeniowej

Przeniesienie praw i obowiązków z umowy przyłączeniowej wymaga zgody zakładu ener-

getycznego oraz zawarcia aneksu do tej umowy lub osobnego porozumienia trójstronnego
zawartego pomiędzy zakładem energetycznym, inwestorem oraz podmiotem przyłączonym
(czyli w tym przykładzie spółką PV Sun 1 sp. z o.o.).

Ad. 3. Przeniesienie pozwolenia na budowę

Przeniesienie pozwolenia na budowę odbywa się w drodze postępowania administracyjnego

inicjowanego na wniosek posiadacza pozwolenia na budowę – w naszym przykładzie na
wniosek PV Sun 1 sp. z o.o.

Ad. 4. Zgoda Prezesa URE

Uzyskanie zgody Prezesa URE na przeniesienie praw i obowiązków z projektu instalacji PV

jest jedną z najbardziej czasochłonnych procedur spośród czynności, których należy doko-
nać przed transakcją przeniesienia praw i obowiązków z projektu instalacji PV. Z tego powodu
zalecane jest jak najszybsze wystąpienie z wnioskiem do Prezesa URE. Wniosek ten składają
wspólnie wytwórca przenoszący własność (PV Sun 1 sp. z o.o. ) oraz nabywca projektu insta-
lacji (inwestor) załączając dokumenty wymagane przez Ustawę OZE.

13
 Część I – Warianty transakcji

Ad. 5. Zawarcie umowy regulującej zasady przejścia praw i obowiązków

W praktyce transakcyjnej często się zdarza, że strony zawierają dwie umowy w procesie na-
bywania praw do projektu instalacji PV.

Pierwsza, zawierana na samym początku, określa harmonogram czynności zmierzających do

zbycia praw do projektu/instalacji PV, cenę i zasady współpracy.

Druga, zawierana po uzyskaniu zgody Prezesa URE, przenosi własność projektu do instalacji. Taka
umowa wymagana jest przepisami Ustawy OZE, co nie jest takie oczywiste nawet dla prawników.

Należy pamiętać o szczegółach

Proces przenoszenia praw i obowiązków do projektu/instalacji PV (jako alternatywa dla naby-

cia udziałów w spółce celowej posiadającej te prawa) składa się z wielu czynności – zarówno
cywilnoprawnych (zawarcie umów) jak i postępowań administracyjnych – przeniesienie po-
zwolenia na budowę, zgoda Prezesa URE, uzyskanie koncesji.

Poza tym należy pamiętać o uregulowaniu licznych kwestii w umowie (umowach) zawieranej
pomiędzy zbywcą a nabywcą, jak choćby o przeniesieniu na inwestora autorskich praw ma-
jątkowych do projektu instalacji PV.

Mnogość opisanych powyżej umów, regulacji i istotnych szczegółów sprawia, że proces ten nie
należy do prostych i aby sprawnie go przejść, konieczna jest pomoc doświadczonego prawnika.

Wyodrębnienie projektu/instalacji PV do nowej spółki

W przypadku kiedy projekt lub instalacja PV była dewelopowana w spółce, w której jest wię-
cej projektów lub instalacji, albo w spółce, która nie podlega sprzedaży, zamiast sprzedaży
praw do projektu/instalacji PV, warto rozważyć przeniesienie całego projektu/instalacji PV
do nowej spółki celowej przed transakcją.

Przykład: PV Sun 1 sp. z o.o. jest właścicielem 10 projektów PV o mocy do 1 MW każdy. Po-
tencjalny nabywca jest zainteresowany nabyciem tylko jednego projektu o nazwie Warmia
1 o mocy 0,98 MW z wygraną aukcją.

W tym celu spółka PV Sun 1 sp. z o.o. (lub jej wspólnicy) założyli nową spółkę z o.o. o nazwie
Warmia 1 PV sp. z o.o., do której przeniosła projekt Warmia 1, a następnie PV Sun 1 sp.
z o.o. jako wspólnik Warmia 1 PV sp. z o.o. sprzedała 100 % udziałów w tej spółce inwesto-
rowi. Przewagą takiego rozwiązania jest to, że przeniesieniem całego projektu PV do nowej
spółki zajmuje się wyłącznie zbywca projektu.

W takiej sytuacji nabywca powinien koniecznie zweryfikować, w ramach badania prawnego,

skuteczność przeniesienia projektu instalacji do nowej spółki.

14
 Część II
Czynności poprzedzające
przystąpienie stron
do transakcji

15
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Gdy już ustalimy jak i według jakiego wariantu będzie przebiegać nasza transakcja – tj. czy
nabywamy prawa do projektu/instalacji PV, czy też udziały/akcje w spółce celowej, należy
przyjrzeć się czynnościom poprzedzającym transakcję.

Niezależnie jaki wariant transakcji będzie realizowany, pewne czynności przedtransakcyjne

są wspólne dla każdego z nich. Do najczęściej występujących należy zaliczyć:

1. Podpisanie listu intencyjnego/umowy przedwstępnej.

2. Zawarcie umowy o zachowaniu poufności
3. Przeprowadzenie badania prawnego (legal due diligence)

1. Listy intencyjny, umowa o zachowaniu poufności

1.1. Podpisanie listu instancyjnego/umowy przedwstępnej

List intencyjny zawiera podstawowe informacje o przedmiocie transakcji oraz harmonogram

jej realizacji. Może zawierać przewidywaną, orientacyjną cenę (lecz nie musi). Często spoty-
kanym zapisem listu jest zapewnienie inwestorowi wyłączności negocjacyjnej przez określo-
ny czas. Jest to najczęściej zwięzły, najwyżej kilkustronicowy dokument.

Zamiast listu intencyjnego zdarza się, że strony podpisują obszerniejszy dokument w postaci
przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów lub też przedwstępnej umowy sprzedaży praw do
projektu/instalacji PV.

Taka umowa zawiera zwykle zapis wskazujący, że jeśli badanie prawne (a czasami także
i techniczne) nie wykaże wad, wówczas strony zawrą ostateczną umowę sprzedaży udziałów/
praw do projektu/instalacji PV.

1.2. Zawarcie umowy o zachowaniu poufności (NDA)

Umowa o zachowaniu poufności bywa nazywana umową NDA (ang. non-disclosure agreement).

Na mocy NDA strony zobowiązują się do zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, da-
nych, dokumentów etc. uzyskanych w związku z transakcją. Na zawarciu umowy NDA powin-
no zależeć przede wszystkim zbywcy, który w ramach badania prawnego – o którym piszemy
poniżej – będzie zobowiązany do ujawnienia doradcom inwestora wszelkich informacji oraz
dokumentów związanych z projektem/instalacją PV oraz spółką celową – jeśli sprzedawane
będą udziały/akcje w spółce celowej.

Warto w umowie o zachowaniu poufności zastrzec karę umowną, na

wypadek niewywiązania się przez którąkolwiek ze stron z zobowiązań
przewidzianych tą umową. W innym wypadku umowa o zachowaniu
poufności nie będzie miała zbyt dużej wagi, a za jej naruszenie trudno
będzie w praktyce wyegzekwować odszkodowania.

16
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

2. Badanie prawne (legal due diligence)

Bez cienia wątpliwości można wskazać, że dla inwestora – nabywcy projektu/instalacji PV

- rzetelnie przeprowadzone badanie prawne jest jednym z najważniejszych etapów trans-
akcji, dlatego też kwestiom z tym związanym poświęcimy więcej uwagi niż innym czynno-
ściom przedtransakcyjnym.

Badanie prawne przeprowadzone przez doświadczonych prawników pozwala zweryfikować,

czy nabywany projekt PV lub też instalacja PV oraz spółka celowa – jeśli przedmiotem naby-
cia są udziały/akcje w tej spółce – zawierają wady.

Wynik badania prawnego spółki, a także projektu/instalacji PV ma bardzo istotne znaczenie

również dla negocjacji warunków biznesowych transakcji. Ewentualne wady wykryte w toku
badania stanowią argument podczas negocjowania warunków cenowych.

2.1. Przedmiot badania – czyli co podlega badaniu prawnemu?

O zakresie badania decyduje inwestor. Może ono być punktowe lub też kompleksowe. Nie-
wątpliwie większą pewność daje badanie całościowe nabywanej instalacji. Przy podejmowa-
niu decyzji o zleceniu badania, warto zwrócić uwagę na to, jak niewielki udział w kosztach
zakupu danej instalacji stanowi koszt badania prawnego, a jak znacząco zwiększa pewność
inwestycji i eliminuje ryzyka związane z nabywanym aktywem.

Zakres takiego badania można usystematyzować na wiele sposobów. Z naszego doświad-

czenia wynika, że najczytelniejsze dla Klienta jest podzielenie raportu powstającego w wyni-
ku takiego badania na 4 części:

1. Analiza zagadnień prawnych spółki celowej

2. Analiza przyznanej pomocy publicznej (nie zawsze występuje)
3. Analiza procesu inwestycyjnego
4. Analiza zagadnień prawnoenergetycznych

Raport z takiego badania prawnego to zwykle bardzo obszerny dokument. Jego najważniej-
szą częścią jest podsumowanie i rekomendacje, w których zawarte są wskazania wad praw-
nych oraz rekomendowane działania.

Dokładne omówienie badania prawnego nie jest celem niniejszego przewodnika. Poniżej zo-
staną przedstawione wybrane zagadnienia związane z przeprowadzaniem badania prawne-
go, uznane przez Autorów przewodnika za jedne z najistotniejszych.

17
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

2.2. Badanie prawne spółki celowej

Inwestor zamierzający nabyć udziały w spółce celowej musi mieć pewność, że zarówno na-
bywane udziały, jak i spółka nie są obarczone żadnymi wadami prawnymi.

W toku badania prawnego spółki należy się upewnić, że nabywane udziały nie są obciążone
– np. nie ustanowiono na nich zastawu rejestrowego ani zastawu skarbowego.

Istotną kwestią jest również zbadanie, czy przez cały okres funkcjonowania spółki mandat
członków zarządu nie wygasł ani na moment.

Badaniu podlegają takie aspekty funkcjonowania spółki, jak:

kwestie korporacyjne - np. ciągłość mandatu zarządu, uchwały wspólników, umowa spółki,
zagadnienia pracownicze,
udzielone prokury i pełnomocnictwa,
zagadnienia finansowe (umowy kredytu, pożyczki, wygrodzenia zarządu),
pomoc publiczna,
własność intelektualna,
dane osobowe,
postępowania sądowe.

Zakres badania prawnego spółki celowej znacznie przekracza kryteria przedstawione po-
wyżej. Nie sposób jednak wskazać w tym opracowaniu wszystkich aspektów podlegających
badaniu w ramach legal due diligence.

2.3. Pomoc publiczna

Aktualnie inwestycja w fotowoltaikę, zwłaszcza w większe instalacje, uchodzi za opłacalną. Nie-

mniej jednak jeszcze rok temu niemalże żaden projekt nie mógł obyć się bez subsydiów publicz-
nych. Dziś takie projekty oraz instalacje PV, które korzystały ze wsparcia publicznego, są bardzo
często w obrocie. Zbadanie tego, w jakim stopniu i z jakiej pomocy publicznej skorzystała dana
instalacja, jest kluczowe dla opłacalności inwestycji Może się bowiem okazać, że pomimo wygra-
nej aukcji, wsparcie będzie nam przysługiwać łącznie nie 15, a na przykład 12 lat.

Zasady przyznawania pomocy publicznej zmieniały się w czasie

projekty biorące udział w aukcjach projekty biorące udział w aukcjach

OZE w 2017 i 2018 w 2018, 2019, 2020

zasada skumulowanej wartości zasada korekta ceny ofertowej

pomocy publicznej o pomoc inwestycyjną

18
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Znaczenie pomocy publicznej dla instalacji OZE w przypadkach zmian właścicielskich

Jednym z aspektów, jakie koniecznie należy wziąć pod uwagę przy nabyciu projektu lub instalacji
OZE, która wygrała aukcję na sprzedaż energii elektrycznej wytworzonej z instalacji OZE, jest
oszacowanie wielkości pomocy publicznej otrzymanej dla danej instalacji przez dotychczasowe-
go wytwórcę. Dodatkowo należy także zbadać perspektywę wysokości otrzymywanego wsparcia
w okresie 15-letnim, bez względu na to, czy sprawa dotyczy instalacji nowej, czy już istniejącej.

Kolejne nowelizacje ustawy OZE zróżnicowały sposób obliczania wartości pomocy, co skut-
kuje faktem, iż od udziału w danej aukcji, przeprowadzanej w określonym porządku prawnym,
uzależniony jest sposób obliczania otrzymanej i prognozowanej pomocy publicznej.

Wytwórcy, którzy wygrali z aukcję OZE w latach 2016–2017

Rozważając nabycie instalacji, która wygrała aukcję w latach 2016 - 2017, należy wziąć pod
uwagę, że przepisy determinują otrzymywanie wsparcia do osiągnięcia maksymalnej wartości
pomocy publicznej (MWP), określonej w momencie złożenia oferty. Wartość ta uzależniona
jest od ilości wyprodukowanej i planowanej produkcji energii, ceny referencyjnej dla danej
aukcji oraz obowiązującej w danym czasie ceny rocznej energii elektrycznej na rynku konku-
rencyjnym, ogłoszonej przez Prezesa URE.

Wysokość otrzymanej pomocy jest weryfikowana w okresach sprawozdawczych, po zakoń-

czeniu każdego okresu pełnych 3 lat, za które przysługiwało wsparcie od momentu wytwo-
rzenia energii po raz pierwszy, do zakończenia 15-letniego okresu wsparcia lub wyczerpania
wartości MWP. W ramach tego obowiązku wytwórca jest zobowiązany do złożenia oświad-
czenia o skumulowanej wartości pomocy publicznej.Składają się na nią m.in.:

wielkość otrzymanej pomocy inwestycyjnej np. w postaci dotacji na budowę instalacji,

praw majątkowych lub ulg i zwolnień otrzymanych do momentu złożenia oferty,
pomoc inwestycyjna otrzymana po złożeniu oferty,
otrzymywana pomoc „aukcyjna” w postaci wypłacanego ujemnego salda, nieprzekra-
czająca maksymalnej wartości pomocy.

Każda z tych wartości jest dyskontowana na moment złożenia oferty w aukcji.

Wytwórcy, którzy wygrali z aukcję OZE w 2018 i latach następnych

Zgoła inne podejście do obliczania wartości pomocy publicznej dla wytwórców, których in-
stalacje wygrały aukcje w latach 2018 i następnych, przyjęto w kolejnej nowelizacji ustawy
OZE z 2018 roku. Zakłada ona sposób obliczenia ceny wytworzonej energii za każdą MWh
jako różnicę w wartości ceny zaproponowanej w aukcji i wartości otrzymanej pomocy inwe-
stycyjnej w przeliczeniu na MWh. Cena jest korygowana po wygraniu aukcji i każdorazowo
pomniejszana o tę wartość w przypadku otrzymania pomocy inwestycyjnej, zdyskontowanej
na moment złożenia oferty w aukcji. Tym samym, wypłata ujemnego salda następuje właśnie
na podstawie ceny skorygowanej.

19
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Jednocześnie ustawodawca wykluczył z kumulacji wartość pomocy publicznej wynikającej m.

in. ze świadectw pochodzenia, kosztów osieroconych, uprawnień do emisji gazów cieplarnia-
nych. Dodatkowo, mając na względzie wątpliwości dotyczące zasad kumulacji pomocy inwe-
stycyjnej w związku z realizacją inwestycji w zakresie instalacji odnawialnego źródła energii,
Urząd Regulacji Energetyki przedstawił zestawienie przykładowych kosztów inwestycyjnych,
których w ocenie Prezesa URE, nie należy uwzględniać przy obliczaniu wartości pomocy in-
westycyjnej, o której mowa w art. 39 ust. 1. Zestawienie uwzględnia przykładowe kategorie
kosztów ze względu na rodzaj źródła. Mogą to być m. in. budynki i budowle towarzyszące
pełniące funkcje niezwiązane z wytwarzaniem energii, takie jak drogi dojazdowe czy systemy
zabezpieczające obiekt.

Niezależnie od wyżej opisanych regulacji dotyczących sposobu obliczania otrzymanej po-

mocy publicznej, zawsze będzie mieć zastosowanie generalna zasada art. 39 ust. 10 ustawy
OZE. Zostało w niej określone, że zmiana wartości otrzymanej pomocy inwestycyjnej, w przy-
padku zmniejszenia jej wielkości, nie wpływa na wysokość raportowanej wartości pomocy.

Obliczanie pomocy publicznej oraz badanie jej potencjalnej

wysokości w całym okresie wsparcia należy do jednych z
najtrudniejszych, a zarazem najważniejszych aspektów
podlegających badaniu przed nabyciem instalacji lub
projektu PV. Wyniki badania prawnego w zakresie po-
mocy publicznej mogą znacząco oddziaływać na
ostateczną wartość projektu lub instalacji PV.

2.4. Analiza procesu inwestycyjnego

2.4.1. Nieruchomość pod farmę PV

Nieruchomość pod farmę PV, tytuł prawny do

nieruchomości

Inwestor zamierzający nabyć udziały w spółce realizującej projekt instalacji PV lub samą
instalację, winien sprawdzić czy sprzedający posiada tytuł prawny do nieruchomości. Bez
gruntu nie sposób wszak wybudować instalacji PV.

Oczywiście najkorzystniej jest, jeśli spółka, która ma być przedmiotem sprzedaży (w przy-
padku transakcji polegającej na nabyciu udziałów w spółce celowej) jest właścicielem nieru-
chomości, co jednak zwiększy koszt całej transakcji, bo cena sprzedaży wzrasta stosownie
do wartości nieruchomości. Należy jednak sprawdzić, czy dany podmiot rzeczywiście jest
właścicielem analizowanej ziemi. Można zrobić to na przykład weryfikując stan wpisów do
II działu księgi wieczystej. Nie zawsze jednak ów wpis jest zgodny z rzeczywistym stanem
prawnym. Zdecydowanie bardziej pewną metodą sprawdzenia jest wykonanie badania praw-
nego tytułu do nieruchomości – nieruchomościowe due diligence.

20
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Częściej okazuje się, że sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości, ale korzysta
z niej na podstawie umowy (na ogół dzierżawy) zawartej z właścicielem. Wówczas należy
szczegółowo sprawdzić treść umowy dzierżawy, aby mieć pewność, że jej postanowienia są
bezpieczne dla inwestora zainteresowanego nabyciem spółki/instalacji/projektu instalacji.
Konieczna jest również ocena, czy taka umowa jest opłacalna biznesowo, a w szczególności
– czy czynsz nie jest wygórowany w stopniu wpływającym na opłacalność inwestycji.

Możemy wskazać, że potencjalny inwestor może poszukiwać instalacji

warto realizowanych na gruntach należących do jednostek samorządu teryto-
wiedzieć rialnego – z naszego doświadczenia wiemy, że w ich przypadku czynsze
bywają znacznie niższe niż w przypadku innych właścicieli.

Weryfikacja umowy dzierżawy to zadanie złożone i wbrew pozorom trudne. Dla przykładu
– omówmy weryfikację osoby podpisującej umowę dzierżawy. W przypadku właścicieli bę-
dących osobami fizycznymi jest to na ogół proste – umowę podpisuje właściciel. Problemy
pojawiają się w przypadku nieruchomości należących do innych podmiotów, gdzie mamy
do czynienia z dodatkowymi obostrzeniami; na przykład w przypadku umowy z gminą czy
Skarbem Państwa, poza podpisem wójta czy starosty, mogą być potrzebne dodatkowe zgody
czy działania podejmowane przed podpisaniem umowy, bez których nie będzie ona ważna.
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej w przypadku gruntów należących do parafii rzym-
skokatolickich – tu sprawa wymaga znajomości przepisów prawa kanonicznego, bo czasem
do ważności zawarcia umowy nie wystarczy sama zgoda proboszcza, lecz konieczna może
być aprobata biskupa, a w skrajnych przypadkach – Stolicy Apostolskiej.

Ważne jest również zweryfikowanie z jakimi kosztami będzie wiązać się wyłączenie działki
z produkcji rolnej. Powszechnie uważa się, że najlepiej budować na gruntach rolnych IV, V
lub VI klasy, bo nie wymagają one wyłączenia z produkcji rolnej i kosztów z tym związanych.
To jednak tylko częściowo prawda – mało kto wie, że w niektórych okolicznościach również
IV lub niższa klasa może wymagać takiego kosztownego wyłączenia. Między innymi takie
szczegóły sprawiają, że weryfikację powinny przeprowadzać osoby biegłe w zagadnieniach
prawnych takich inwestycji.

Bardzo częstą wadą projektów instalacji PV jest brak dostępu do drogi publicznej. Z jednej
strony może to być brak dostępu fizycznego – instalacja ma być położona pośrodku działki,
z dala od ciągów komunikacyjnych i nikt nie zadbał o to, by ustanowić odpowiednie służeb-
ności lub w inny sposób umożliwić dostęp do drogi publicznej. Z drugiej – brak dostępu może
mieć charakter prawny. Na drogę publiczną nie można zorganizować stałego wjazdu bez
wcześniejszego uzyskania decyzji właściciela drogi. Inwestor musi zatem zweryfikować, czy
faktycznie i legalnie będzie miał jak dojechać do planowanej inwestycji zarówno na etapie jej
budowy, jak również w okresie użytkowania.

21
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

2.4.2. Sprawy administracyjne w procesie inwestycyjnym

Oczywiście tytuł prawny do nieruchomości to zdecydowanie za mało, aby uprawniony mógł

na danym gruncie wybudować instalację fotowoltaiczną. Dla nikogo nie będzie zaskocze-
niem, że realizacja takiej inwestycji w Polsce wymaga uzyskania wielu decyzji administracyj-
nych wydawanych przez różne organy administracji, co niejednokrotnie poprzedzone jest ko-
niecznością opiniowania projektu przez liczne urzędy. Doświadczony prawnik z jednej strony
może pomóc przejść przez taki urzędniczy tor przeszkód, a z drugiej – ocenić na zlecenie
inwestora czy potencjalny sprzedawca prawidłowo wykonał wszystkie niezbędne kroki (a
jeśli coś jeszcze nie zostało zrobione – podpowiedzieć, do jakiego urzędu należy jeszcze
złożyć wniosek).

Decyzja środowiskowa

Jakkolwiek instalacje PV są rozwiązaniami proekologicznymi mającymi uwolnić polską ener-

getykę od dominacji węgla, realizacja farmy fotowoltaicznej może wymagać oceny, czy
nie wpłynie negatywnie na środowisko. W zależności od wielkości planowanej instalacji,
konieczne może być przeprowadzenie postępowania zakończonego decyzją o środowisko-
wych uwarunkowaniach. Inwestor powinien zatem zweryfikować, czy w danym przypadku
istniał taki obowiązek, a jeśli tak, to czy został on prawidłowo spełniony – przedstawiono
właściwą dokumentację, organ prowadzący uzyskał niezbędne opinie innych urzędów, za-
pewniono udział społeczeństwa, a na końcu wydano właściwą decyzję (oraz czy stała się ona
ostateczna).

Z doświadczenia wiemy, że z jakością wydawanych decyzji środowisko-

wych różnie bywa. Dla przykładu warto wskazać pewną sytuację, z którą
można się spotkać. W przypadku instalacji PV, które z uwagi na ich wiel-
kość mogą potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, wójt (lub
burmistrz, prezydent) przeprowadza postępowanie, w którym ocenia, czy
w analizowanym przypadku potencjalne oddziaływanie rzeczywiście ma
miejsce. Jeśli nie, organ powinien wydać decyzję stwierdzającą brak
warto potrzeby przeprowadzania raportu oceny oddziaływania na środowi-
wiedzieć sko. Niektórzy urzędnicy dochodzą jednak do wniosku, że w takim przy-
padku wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest zbędne
i zamiast wydać decyzję środowiskową, umarzają postępowanie. In-
westor powinien zatem szczegółowo przeanalizować te kwestie, najle-
piej powierzając to specjalistom. W przeciwnym wypadku może nabyć
instalację, a potem otrzymać decyzję o uchyleniu pozwolenia na jej wy-
budowanie (i w konsekwencji zapłacić wysoką opłatę legalizacyjną).

22
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Często zapomina się również o tym, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach ma

określony termin ważności. Jeśli zatem kupowany jest projekt instalacji, przed złożeniem
wniosku o pozwolenie na budowę konieczne jest zweryfikowanie, czy decyzja środowiskowa
pozwala jeszcze na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jeśli transakcja ma polegać na nabyciu instalacji/projektu, a nie udziałów w spółce, a jed-

nocześnie nie doszło jeszcze do skonsumowania decyzji środowiskowej przez wydanie po-
zwolenia na budowę, to konieczne będzie przeniesienie tej decyzji na nowego inwestora.
Procedura w tym zakresie nie jest skomplikowana, ale nie można o niej zapomnieć.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/warunki zabudowy

Sam fakt, że określona nieruchomość technicznie nadaje się do wybudowania instalacji PV

nie wystarczy do tego, by uzyskać dla niej pozwolenie na budowę. Planowana inwestycja
musi być bowiem zgodna z przepisami normującymi zagospodarowanie i ład przestrzenny.

Zmorą inwestorów jest fakt, że terytorium Polski w bardzo niewielkim stopniu pokryte jest
miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak gmina, w której zloka-
lizowana jest lub ma być interesująca nas instalacja PV, „odrobiła pracę domową” i uchwaliła
plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący interesującą nas nieruchomość, należy
sprawdzić czy dopuszcza on budowę instalacji OZE na danym gruncie. Wbrew pozorom to
zadanie nie zawsze jest proste. Dla przykładu można wskazać, że przez wiele lat orzecznic-
two sądowe stało na stanowisku, że jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
przewiduje dla danego terenu możliwość realizacji instalacji technicznych, to można wznosić
tam instalacje OZE. Niedawno ustawodawca postanowił pomóc, ale niestety zaszkodził. Do
ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopisano bowiem wyraźnie możli-
wość przeznaczania terenów na realizację inwestycji OZE. Sytuacja przestaje być klarowna,
jeśli analizujemy plan powstały przed zmianą przepisów – organ gminy, który go uchwalał w
momencie przygotowywania planu, ustalił (mniej lub bardziej świadomie) możliwość realizo-
wania instalacji PV w ramach miejsca przeznaczonego na instalacje techniczne. Ale obecny
stan prawny nie pozwala na uznanie, że instalacja OZE to instalacja techniczna. Co zatem ze
starym planem? Takich pytań jest oczywiście bardzo wiele, zatem inwestor zainteresowany
określonym projektem powinien dokładnie przeanalizować kwestie planistyczne.

Jeśli zaś miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu w ogóle
nie ma, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przewidującej wybudowanie
instalacji PV, a dla swojego bezpieczeństwa inwestor powinien sprawdzić jej poprawność.

Jeśli transakcja ma polegać na nabyciu instalacji/projektu, a nie udziałów w spółce, to ko-

nieczne będzie przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora. Procedura
w tym zakresie nie jest skomplikowana, ale nie można o niej zapomnieć. Jeśli jednak dla danej
instalacji zostało już wydane pozwolenie na budowę, to decyzja o warunkach zabudowy jako
skonsumowana nie będzie musiała być już przenoszona.

23
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Pozwolenie na budowę

Realizacja instalacji PV wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor zainteresowany

nabyciem instalacji PV lub jej projektu powinien zatem zweryfikować prawidłowość takiego
pozwolenia na budowę (a jeśli projekt jest na etapie przed uzyskaniem pozwolenia budo-
wę – mieć świadomość konieczności jego uzyskania). Częstym błędem w zakresie pozwoleń
na budowę jest to, że zatwierdzają one projekt budowlany sprzeczny z wymogami decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach lub – rzadziej – o warunkach zabudowy. Pozwolenie
na budowę wydane z rażącym naruszeniem prawa może zostać uchylone nawet jeśli było
prawomocne. To zaś wiąże się z poważnymi konsekwencjami logistycznymi i finansowymi dla
właściciela instalacji. Uzasadnione jest zatem szczegółowe zweryfikowanie kwestii związa-
nych z pozwoleniem na budowę.

W przypadku instalacji PV bardzo ważny jest jeszcze jeden aspekt – pozwolenie na budowę
wygasa, jeżeli budowa nie rozpocznie się przed upływem trzech lat od daty, w której po-
zwolenie stało się prawomocne. W przypadku instalacji PV planowanych z myślą o systemie
aukcyjnym, wpierw uzyskuje się pozwolenie na budowę, a następnie oczekuje na wygranie
aukcji, aby dopiero wówczas rozpocząć kosztowną budowę. W takim układzie trzy lata to,
wbrew pozorom, nie jest dużo czasu.

Należy również wciąż mieć na uwadze, że jeśli transakcja ma polegać na nabyciu instalacji/
projektu, a nie udziałów w spółce, to konieczne będzie przeniesienie pozwolenia na budowę
na nowego inwestora, co również należy zweryfikować.

Budowa i pozwolenie na użytkowanie

Sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę nie jest wystarczający, aby legalnie
wykonać instalację. Jeśli zatem jesteśmy zainteresowani nabyciem farmy istnie-
jącej lub aktualnie budowanej, należy zweryfikować, najlepiej powierzając to
doświadczonym specjalistom, czy kolejne etapy budowy przebiegają zgod-
nie z prawem. W szczególności zamiar rozpoczęcia robót budowlanych
wymaga uprzedniego zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego – trzeba prowadzić dziennik budowy oraz ustanowić kie-
rownika. Aby nie mieć problemów z dopuszczeniem instalacji do
użytkowania, inwestor powinien sprawdzić również spełnienie
tych wymagań.

Jeśli inwestor jest zainteresowany nabyciem instalacji już ist-

niejącej, to powinien zweryfikować również czy z punktu widzenia
prawa budowalnego możliwe jest legalne użytkowanie danej farmy
fotowoltaicznej. W zależności od okoliczności i treści pozwolenia na
budowę w grę może wchodzić konieczność uzyskania pozwolenia na
użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystą-
pienia do użytkowania farmy.

24
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Umowy z wykonawcami projektu i prac budowalnych

Jeśli inwestor przystępuje do nabycia instalacji lub jej projektu doprowadzonego co najmniej
do etapu pozwolenia na budowę, powinien zweryfikować czy zawarto prawidłową umowę z
autorem projektu. Jednym z najistotniejszych postanowień takiej umowy są postanowienia
dotyczące przeniesienia autorskich praw majątkowych do utworu jakim jest projekt budow-
lany. Z doświadczenia wiemy, że ta niezwykle ważna część umowy jest często traktowana po
macoszemu. Brak praw do wykorzystywania projektu budowlanego na niezbędnych polach
eksploatacji może w przyszłości ściągnąć na inwestora poważne kłopoty.

Jeśli transakcja ma polegać na nabyciu instalacji/projektu, a nie udziałów w spółce, to

konieczne jest również przeniesienie w szczególności praw autorskich na inwestora.

2.5. Analiza zagadnień prawnoenergetycznych

Przez zagadnienia prawnoenergetyczne rozumiemy przede wszystkim wszelkie regulacje wy-

nikające z ustawy OZE. Niebywale istotna jest znajomość praktyki Urzędu Regulacji Energe-
tyki i dokumentów wewnętrznych, takich jak regulamin aukcji OZE.

Poniżej prezentujemy najważniejsze aspekty tej części badania projektu lub instalacji PV.

2.5.1. Projekt przed aukcją OZE

Jednym z wariantów projektów dostępnych na rynku są projekty, które w ocenie sprzedają-

cych gotowe są aby przystąpić do najbliższych aukcji OZE. Dokumentami, które potwierdzają
ten stan są m.in. prawomocne pozwolenie na budowę oraz ważne warunki przyłączenia do
sieci elektroenergetycznej.

Niewątpliwe bardziej atrakcyjne są projekty, które dodatkowo przeszły przed Prezesem Urzę-
du Regulacji Energetyki tzw. procedurę prekwalifikacji, która zakończyła się wydaniem za-
świadczenia o dopuszczeniu do udziału w aukcji. Powyższe zaświadczenie potwierdza, że w
ocenie Prezesa URE, projekt po wygraniu aukcji OZE nadaje się do zrealizowania.

Niemniej jednak okoliczność uzyskania zaświadczenia o dopuszczeniu do udziału w aukcji

nie gwarantuje, że wymagane prawem decyzje niezbędne do realizacji farmy PV, takie jak de-
cyzja ustalająca warunki zabudowy czy udzielająca pozwolenia na budowę, zostały wydane
zgodnie z prawem i nie są obarczone wadą skutkującą ich nieważnością, co w ostateczności
może stanowić przeszkodę w realizacji projektu.

25
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

W toku badania due diligence wszystkie decyzje administracyjne oraz zawarte umowy po-
winny zostać poddane weryfikacji pod kątem ich prawidłowości oraz możliwości uzyskania
na ich podstawie zaświadczenia o dopuszczeniu do udziału w aukcji. W przypadku projek-
tów, które otrzymały takie zaświadczenie, weryfikacji podlega także proces jego uzyskania
oraz sama jego treść. Dla przykładu, wskazanie błędnego numeru działki ewidencyjnej w
zaświadczeniu może skutkować tym, że instalacja nie będzie mogła skutecznie złożyć oferty
aukcyjnej na jego podstawie.

2.5.2. Projekty niezrealizowane z wygraną aukcją OZE

Kolejną kategorią projektów są instalacje, które wygrały aukcję OZE, lecz nie zostały jeszcze
wybudowane. Planując zakup takiego projektu, należy przede wszystkim zweryfikować dwie
kwestie. Po pierwsze, czy zaoferowana w aukcji cena, po jakiej sprzedający projekt zobowią-
zał się sprzedawać energię elektryczną, jest na tyle wysoka, by jego zakup i realizacja wciąż
były opłacalne.

Po drugie, należy sprawdzić czas, w jakim inwestycja powinna zostać zrealizowana. Zgod-
nie z obecnym brzmieniem ustawy OZE, w przypadku instalacji fotowoltaicznych, inwestor
składając ofertę w aukcjach OZE zobowiązuje się w terminie 24 miesięcy od dnia zamknięcia
sesji aukcji do sprzedaży (a nie wytworzenia!) po raz pierwszy w ramach systemu aukcyjnego
energii elektrycznej wytworzonej w instalacji OZE.

Pamiętać także należy, że by móc dokonać sprzedaży energii elektrycznej w ramach pro-
wadzonej działalności gospodarczej, należy wpierw uzyskać koncesję na wytwarzanie
energii elektrycznej z OZE. Postępowania koncesyjne trwają zwykle około kilku miesięcy.
Czas ten należy uwzględnić w 24 miesięcznym harmonogramie realizacji inwestycji.

W ramach badania prawnego projektu instalacji, który wygrał aukcję OZE, weryfikowana jest
treść oferty aukcyjnej pod kątem zgodności z przepisami ustawy OZE oraz kwestia prawidło-
wej reprezentacji. Bardzo ważne jest sprawdzenie osoby podpisującej ofertę, gdyż nie każdy
może ją podpisać.

Kolejną kwestią, która jest weryfikowana w ramach badania prawnego jest treść umów za-
wartych z przedsiębiorstwami energetycznymi. Do tych umów zalicza się, m.in.:

umowę o przyłączenie do sieci,

umowę o przeprowadzenie rozruchu technologicznego,
umowę sprzedaży energii elektrycznej wytworzonej w instalacji OZE,
umowę sprzedaż energii elektrycznej na potrzeby instalacji OZE,
umowę o świadczenie usług dystrybucji w zakresie odbioru energii elektrycznej
wytworzonej w instalacji OZE,
umowę o świadczenie usług dystrybucji na potrzeby instalacji OZE.

26
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

W każdej z tych umów mogą być istotne detale, które należy zweryfikować.

2.5.3. Projekty zrealizowane z wygraną aukcją OZE

Za projekt zrealizowany należy uznać ten, który sprzedał w terminie 24 miesięcy od dnia
zamknięcia sesji aukcji po raz pierwszy energię elektryczną wytworzoną w instalacji OZE w
ramach aukcji OZE.

Powyższa okoliczność powoduje także konieczność weryfikacji w ramach due diligence

prawidłowości postępowania koncesyjnego, a także warunków wykonywania działalności
gospodarczej, jakie zostały określone w samej treści decyzji udzielającej koncesji.

Konieczne jest również zweryfikowanie zapisów umowy sprzedaży energii

warto elektrycznej oraz jej realizacji pod kątem zaciągniętych w ofercie aukcyjnej
wiedzieć zobowiązań. Niespójne zapisy oferty z umową sprzedaży mogą prowadzić
do obciążenia wytwórcy karą pieniężną na podstawie ustawy OZE.

W przypadku projektów zrealizowanych należy pamiętać także o konieczności wypełnia-

nia wobec Prezesa URE szeregu obowiązków sprawozdawczych. Co istotne z uwagi na
częste nowelizacje ustawy OZE, obowiązki sprawozdawcze dla instalacji OZE, które wy-
grały aukcje przeprowadzane w innym czasie mogą się różnić.

3. Finansowe due diligence projektów fotowoltaicznych

Poza badaniem prawnym, które w ocenie Autorów powinno poprzedzać każdą transakcję
na rynku OZE, bardzo ważne jest sprawdzanie przyszłej inwestycji pod kątem finansowym,
o czym w kilku zdaniach piszemy poniżej.

Zmiany na rynku OZE

Dynamiczny rozwój branży OZE w Polsce to niezaprzeczalny fakt. Ponadto, perspekty-

wy wzrostu samej fotowoltaiki są trudne do przecenienia. Napływ kapitału zagranicznego
oraz aukcje OZE organizowane od 2016 roku sprawiły, że również lokalni deweloperzy urośli
w siłę. Nierzadko samemu zajmują pozycję inwestora i rozbudowują własny portfel projektów
do realizacji oraz urzeczywistnienia własnych planów związanych z produkcją energii. Nie
bez znaczenia i wart podkreślenia jest fakt, że profil energetyczny instalacji PV doskonale
wpisuje się w dzienną krzywą zapotrzebowania na energię.

Tak rozwinięty rynek sprawia, że jego uczestnicy mogą się specjalizować w poszczególnych
etapach rozwoju projektu fotowoltaicznego. To z kolei sprzyja ilości zawieranych transakcji
oraz wypracowywaniu standardów właściwych dla tej branży.

27
 Część II – Czynności poprzedzające przystąpienie stron do transakcji

Charakterystyka transakcji

Transakcje obejmujące projekty instalacji fotowoltaicznych w zaawansowanym stadium, ale

przed przysłowiowym wbiciem łopaty (etap otrzymania warunków przyłączenia, pozwolenia
na budowę lub wygranej aukcji OZE) najczęściej dokonywane są na udziałach spółki celowej,
o czym pisaliśmy już powyżej (por. 1.) Dzięki temu, nabywając kontrolę nad spółką, przej-
mowane są jednocześnie wszystkie dotychczas otrzymane decyzje i pozwolenia, a także
nie ma konieczności dokonywania zmian w kluczowych dla zabezpieczenia prawa do gruntu
rejestrach.

Niewątpliwie jest to ułatwienie od strony organizacyjnej, zarówno w kwestii kontynuowania

rozwoju projektów, jak i samego procesu transakcyjnego. O ile wszyscy mamy świadomość
konieczności zweryfikowania dokumentacji pod kątem technicznym i prawnym, o tyle należy
pamiętać również o ryzykach finansowych i poprawności rozliczenia samej transakcji.

Rola finansowego due diligence w procesie transakcyjnym

Spółki celowe finansowane są zazwyczaj pożyczkami i kredytami. Kompletne ujęcie tych

zobowiązań w księgach jest jednym z podstawowych punktów weryfikacji podczas due dili-
gence finansowego.

Niebagatelne znaczenie dla dalszego rozwoju projektów ma również właściwa ich ewidencja
w księgach rachunkowych oraz „oczyszczenie” bilansu przejmowanej spółki (celowej) z po-
zostałości po projektach, które nie stanowią przedmiotu transakcji. Niekompletne „oczysz-
czenie” (carve-out) przed transakcją, może wiązać się z obarczeniem spółki po transakcji
– a tym samym już inwestora – zobowiązaniami niezwiązanymi z zaplanowaną działalnością.

Due diligence finansowe pozwoli uwzględnić w ostatecznej cenie transakcji pełną wysokość
zobowiązań i koszt zadłużenia do dnia transakcji, które powinien pokryć sprzedający.

Niejednokrotnie przedmiotem dyskusji staje się model finansowy nabywanego portfela pro-
jektów. Zaufany specjalista z dziedziny due diligence finansowego nie tylko upewni się co
do poprawności samej kalkulacji, ale również zwróci uwagę na czynniki mogące w znacznym
stopniu wpłynąć na ostateczną rentowność, a co za tym idzie również wycenę poszczegól-
nych projektów. Najczęściej występujące korekty w tym zakresie dotyczą nieuwzględnionych
w pierwotnej kalkulacji kosztów wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oraz realnego obcią-
żenia podatkiem od nieruchomości. Ponadto przeprowadzana jest weryfikacja założeń doty-
czących kosztów stałych w przewidywanym okresie inwestycji, ale nie są to jedyne obszary
podlegające weryfikacji.

28
występujące korekty w tym zakresie dotyczą nieuwzględnionych w pierwotnej kalkulacji kosztów
wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oraz realnego obciążenia podatkiem od nieruchomośc
Ponadto, przeprowadzana Część
jest II –weryfikacja założeń dotyczących
Czynności poprzedzające kosztów
przystąpienie stron stałych w
do transakcji
przewidywanym okresie inwestycji, ale nie są to jedyne obszary podlegające weryfikacji.
Jak podnieść zysk z posiadanego portfela projektów o 12%?
Jak podnieść zysk z posiadanego portfela projektów o 12%?
Rentowność projektów fotowoltaicznych wyznacza się z reguły na dwóch poziomach:
Rentowność projektów fotowoltaicznych
EBITDA oraz faktycznych wyznacza
przepływów pieniężnych się z reguły
(upraszczając - zyskuna dwóch poziomach: EBITDA
netto).
oraz faktycznych przepływów pieniężnych (upraszczając - zysku netto).
Wysiłki deweloperów słusznie skupiają się na maksymalizacji uzysku energii z jednego MW
Słusznie, wysiłkiinwestorów
mocy, a wysiłki deweloperów skupiają się
na optymalizacji na maksymalizacji
kosztów uzyskuJest
utrzymania instalacji. energii z jednego
jednak jesz- MW mocy
a cze jedna inwestorów
wysiłki możliwość znacznego zwiększeniakosztów
na optymalizacji zysków zutrzymania
działalności, instalacji.
którą można dostrzec
Jest jednakz jeszcze jedn
dalszej perspektywy. Różnica w osiąganych zyskach odpowiada zwiększeniu ilości produko-
możliwość znacznego zwiększenia zysków z działalności, którą można dostrzec z dalsze
wanej rocznie energii o 120-130 MWh na jednym MW zainstalowanej mocy.
perspektywy. Różnica w osiąganych zyskach odpowiada zwiększeniu ilości produkowanej roczni
energii o 120-130 MWh na jednym MW zainstalowanej mocy.

Opisywane rozwiązanie wymaga podjęcia określonych działań na stosunkowo wczesnym

etapie tworzenia struktury portfela projektów. Jak wskazano na powyższym wykresie, np. dla

25zagwarantowanej
| S​trona na aukcji OZE cenie 300 zł/MWh pojedyncza spółka obejmująca projekty
o łącznej mocy do 16 MW ma szansę na podniesienie generowanych przepływów. Jednak
szczegóły najbezpieczniej konsultować indywidualnie z ekspertem.

29
 Część III
Przebieg transakcji
 Część III – Przebieg transakcji

Przebieg transakcji nabycia projektu lub instalacji PV zależy od wybranego wariantu (wię-
cej na ten temat piszemy w pkt 1.) Inny przebieg ma transakcja, w toku której nabywane są
udziały w spółce celowej posiadającej projekt/instalację PV, a inny gdy nabywane są jedynie
prawa do projektu/instalacji PV.

1. Przebieg transakcji nabycia udziałów w spółce celowej

Po przeprowadzonym badaniu prawnym (opisanym w pkt. 2. Przewodnika), finansowym (pkt

3.), a także często i technicznym, oraz ustaleniu warunków biznesowych transakcji, strony
przystępują do podpisania umowy sprzedaży udziałów w spółce celowej. Czasami umowa
ostateczna sprzedaży udziałów jest poprzedzana przedwstępną umową sprzedaży udziałów,
zawieraną jeszcze przed badaniem prawnym.

Zgody na zbycie udziałów

Wspomniane już wcześniej badanie prawne pozwoli ustalić, czy zbycie udziałów w spółce
celowej wymaga zgody organu spółki lub podmiotu trzeciego.

Jeśli spółka celowa zaciągnęła kredyt, może być wymagana zgoda banku. W przypadku sko-
rzystania przez spółkę z pomocy publicznej, niezbędne może się okazać uzyskanie zgody
podmiotu finansującego (zarządzającego).

W przypadku nabywania udziałów spółki celowej, która posiada instalację PV, która wygrała
aukcję OZE nie jest wymagana zgoda Prezesa URE na zbycie udziałów.

Często do zbycia udziałów w spółce z o.o. lub akcji w spółce akcyjnej wymagana jest zgoda
organu spółki – np. zarządu lub zgromadzenia wspólników/akcjonariuszy.

Umowa sprzedaży udziałów

Umowa ta jest podstawowym dokumentem regulującym relacje stron transak-

cji. Określa m.in. zakres odpowiedzialności zbywcy udziałów za ewentualne
naruszenie postanowień umowy. Zalecanym rozwiązaniem przy konstrukcji
umowy sprzedaży udziałów jest dołączenie do umowy załącznika w postaci
oświadczeń i zapewnień zbywcy udziałów. Przy ich sformułowaniu bardzo
pomocny jest przeprowadzony wcześniej raport z badania prawnego.
Poza tym umowa zawiera standardowe dla każdej transakcji regu-
lacje, takie jak cena, sposób oraz termin jej zapłaty, zabezpieczenia
zapłaty ceny.

Proces przygotowywania i negocjowania poszczególnych zapisów umowy

sprzedaży udziałów warto rozpocząć niezwłocznie po ukończonym badaniu
prawnym.

31
 Część III – Przebieg transakcji

Umowa jest podpisywana u notariusza, gdyż wymaga notarialnego poświadczenia podpisów

stron transakcji.

W związku z pandemią koronawirusa, Autorom Przewodnika

zdarzało się przeprowadzać transakcję na odległość, co jest
prawnie dopuszczalne.

2. Przebieg transakcji nabycia praw do projektu lub instalacji PV

Znacznie mniej usystematyzowany jest przebieg transakcji, której przedmiotem jest nabycie
praw do projektu lub do instalacji PV.

W związku z tym, że nabycie praw do projektu lub instalacji PV składa się z wielu czynności
(por. pkt 2.2.) jej przebieg jest rozłożony w czasie.

Po przeprowadzonym badaniu prawnym projektu lub instalacji PV, strony transakcji powinny
rozpocząć postępowania administracyjne mające na celu przeniesienie pozwolenia na bu-
dowę oraz uzyskanie zgody Prezesa URE (por. pkt 2.2.).

Nie można wykluczyć, że przeniesienie praw do projektu lub instalacji PV będzie wymagało
także zgody podmiotu trzeciego – np. banku finansującego budowę instalacji czy organu
spółki sprzedającej prawa do projektu lub instalacji PV. Kwestie te powinny zostać zweryfi-
kowane w toku przeprowadzonego badania prawnego.

Ostatnim etapem transakcji nabycia praw do projektu lub instalacji PV jest zawarcie umowy
przenoszącej prawa i obowiązki związane z projektem lub instalacją PV na nabywcę.

Umowa ta co do zasady nie wymaga szczególnej formy. Jest to umowa nienazwana, stąd
żadne przepisy prawa nie określają jej minimalnych elementów. Jej podstawowa treść została
wypracowana przez praktykę transakcyjną i zależy od tego, czy strony poprzedziły ją umową
przedwstępną.

Powinny się w niej znaleźć standardowe zapisy odnoszące się do każdej transakcji – takie jak
cena, sposób oraz terminy jej płatności, zabezpieczenie płatności.

Przy zbyciu praw do projektu lub instalacji PV należy także pamiętać o konieczności uzy-
skania koncesji na wytwarzanie energii przez nabywcę. Z doświadczenia wiemy, że otrzy-
manie koncesji jest dość czasochłonnym procesem, stąd należy jest przewidzieć w harmo-
nogramie transakcji.

32
 Część IV
Czynności
potransakcyjne
 Część IV – Czynności potransakcyjne

Zawarcie umowy przenoszącej własność udziałów spółki celowej lub praw i obowiązków do
projektu lub instalacji PV nie kończy czynności transakcyjnych.

Czynności potransakacyjne można podzielić na dwie grupy

1. Wynikające z konieczności 2. Wynikające ze przepisów prawa

usunięcia wad prawnych i związane ze zmianą właściciela
lub technicznych projektu udziałów spółki celowej lub
lub instalacji PV. przejściem praw i obowiązków
do projektu lub instalacji PV.

Ad. 1.

W toku badania prawnego lub technicznego projektu lub instalacji PV mogą zostać ujawnione
pewne wady prawne lub techniczne instalacji. Czasami ich korekta polega na uzupełnieniu
braków w dokumentacji inwestycyjnej lub też dokonaniu pewnych napraw instalacji PV. Usu-
nięcie wad prawnych lub technicznych może być czasochłonne. Aby nie odwlekać finalizacji
transakcji do czasu eliminacji wszystkich wad, strony mogą w ramach umowy sprzedaży
udziałów spółki celowej lub praw do projektu lub instalacji PV postanowić, że wady te zosta-
ną usunięte po zawarciu umów przenoszących własność udziałów lub praw. W takim przy-
padku strony dołączają do umowy załącznik w postaci wykazu czynności potransakcyjnych
zawierający terminy realizacji tych czynności.

Ważne jest, aby określić w umowie odpowiedzialność zbywcy za brak realizacji którejkolwiek
z czynności transakcyjnych. Można również przewidzieć sposób zabezpieczenia finansowego
dla nabywcy (np. poprzez obniżenie ceny) na wypadek niezrealizowania czynności potrans-
akcyjnej.

Ad. 2.

Punkt drugi – czyli obowiązki prawne związane ze zbyciem projektu/instalacji PV lub spółki
celowej posiadającej taki projekt lub instalację – dotyczy projektu lub instalacji PV, która po-
siada już koncesję na wytwarzanie energii elektrycznej z OZE lub jest w trakcie jej uzyskiwania.

Koncesja w przypadku nabycia projektu instalacji

W przypadku nabycia projektu instalacji, który nie wchodzi w skład spółki celowej, pojawia
się pytanie, czy jej nabywca powinien wystąpić o koncesję, skoro zbywca instalacji już taką
koncesję otrzymał?

34
 Część IV – Czynności potransakcyjne

Odpowiedź brzmi „tak”. Nie jest również możliwe przeniesienie istniejącej koncesji. Wynika
to z faktu, że w ramach postępowania o udzielenie koncesji Prezes URE weryfikuje nie tylko
możliwości techniczne gwarantujące prawidłowe wykonywanie działalności, a więc nie tylko
to czy przyszły wytwórca dysponuje odpowiednimi środkami w postaci instalacji, przyłącza
itd., ale także weryfikuje kwestie podmiotowe takie jak to, czy wnioskujący o koncesję nie
został skazany prawomocnym wyrokiem sądu za przestępstwo lub przestępstwo skarbowe
związane z prowadzoną działalnością oraz czy dysponuje odpowiednimi środkami finanso-
wymi, a także zasobami ludzkimi o właściwych kwalifikacjach zawodowych. Zatem nabywca
samego projektu zobowiązany jest do uzyskania nowej koncesji.

Koncesja w przypadku nabycia udziałów w spółce

W przypadku nabycia udziałów w spółce celowej, która jest właścicielem instalacji OZE,
dotychczasowa koncesja pozostaje wciąż ważna. Wytwórcą nadal jest ta sama spółka, po-
mimo tego, że zmienia się jej właściciel. W tej sytuacji nie jest konieczne uzyskanie nowej
koncesji ani zmiana dotychczasowej. Warto jednak zwrócić uwagę na treść samej decyzji
koncesyjnej. W praktyce Prezes URE w treści decyzji koncesyjnej zobowiązuje koncesjo-
nariusza do informowania Prezesa URE o istotnych zmianach dotyczących działalności
objętej koncesją. Do takich zmian można zaliczyć zarówno zmiany np. w składzie zarządu
spółki, jak również zmiany np. wspólników spółki.

Każdy nabywca powinien pamiętać, że posiadanie instalacji PV łączy się z obowiązkowym,

systematycznym wypełnianiem obowiązków sprawozdawczych, których wykonywanie można
zlecić doświadczonym doradcom.

35
Po więcej informacji zapraszamy na stronę
www.cclaw.com.pl oraz www.doradcatransakcyjny.pl
lub do kontaktu bezpośredniego z autorami

Witold Chmarzyński
+48 694 638 529

witold.chmarzynski@cclaw.com.pl

Emil Cieślikowski
+48 693 950 570​

emil.cieslikowski@cclaw.com.pl

Piotr Szwarc
+48 603 618 835

piotr.szwarc@cclaw.com.pl

2020 ©

36