‫‪9/18/22, 4:02 PM‬‬ ‫‪(1) Facebook‬‬

‫محكمة النقض ‪-:‬‬

‫عقد البيع الابتدائى لا ينقل الملكيه ‪....‬وأصحاب العقود العرفيه ليس لهم سوى‬
‫التزامات شخصيه قبل البائع ‪...‬‬
‫و الافضلية عند التزاحم ‪ .‬للعقد المسجل وحده ‪....‬وصاحب العقد العرفي لايجوز‬
‫له النعي على العقد المشهر بالبطلان باعتباره بيعًا لملك الغير ‪.........‬‬
‫انتشر فى الآونة الاخير أن محكمة النقض اصدرت حكما قالت فيه ان عقد البيع‬
‫الابتدائى ينقل الملكيه‪ ......‬وهذا غير صحيح ‪...‬‬
‫ذلك ان محكمة النقض لم تصدر حكما بذلك بل ان الذى قالته محكمه النقض ان‬
‫عقد البيع العرفى لا ينشىء سوى التزامات شخصية وان البيع غير المسجل‬
‫كالبيع المسجل ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من‬
‫تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك‬
‫طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه ‪ {...‬الا انه لا‬
‫ينقل الملكية }‬
‫وهو ما استقرت عليه محكمة النقض فى احدث احكامها الصادره بجلسة ‪-26‬‬
‫‪2013-12‬حيث قضت بانه‬
‫إذ كان الحكم المطعون ‪...‬رفض طلب الطاعنين محو التسجيل موضوع العقد‬
‫المشهر ‪ ...‬إلى أن الشركة البائعة في العقد المسجل " ‪...‬كان قد سبق لها ‪ ،‬وأن‬
‫باعت الأرض للمدعين " الطاعنين " بعقود عرفية لم تسجل ‪......‬الأمر الذى‬
‫يستفاد منه أن العقود الابتدائية الصادرة لصالحهم من الشركة البائعة وهى‬
‫مجرد عقود عرفية لا ترتب سوى التزامات شخصية معها وتكون الأفضلية عند‬
‫التزاحم مع عقد شراء البنك المطعون ضده الأول والمشترى من ذات الشركة‬
‫للعقد المسجل وحده وهو العقد الصادر لصالح الأخير ‪ ،‬كما خلص الحكم ردًا‬
‫على ما أثير من نعى ببطلان العقد سالف الإشارة إليه باعتباره بيعًا لملك الغير ‪،‬‬
‫ذلك أن المشترى في العقد المسجل هو بنك القاهرة وهو وحده صاحب الحق‬
‫في دعوى الإبطال الواردة في المادة ‪ 466‬من القانون المدنى ‪ ،‬وكانت الملكية‬
‫ثابتة بالفعل للشركة البائعة له ‪ ،‬وإن كانت قد تصرفت سابقًا بالبيع للطاعنين‬
‫الأول والثانى إلا أن عقودهما عرفية لا يعتد بها بما لا يجوز التمسك بهذا البطلان‬
‫إلا للمالك الحقيقى وهو المشترى بموجب العقد المسجل سالف البيان ‪.‬‬
‫‪ -‬الطعن رقم ‪ - 13544‬لسنة ‪ 81‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪-12-26‬‬
‫‪2013‬‬
‫وقد استقر قضاء محكمة النقض على انه‬
‫ولما كان عقد البيع العرفي ليس من شأنه نقل ملكية العقار المباع إلى المشتري‬
‫فإن المطعون ضدهم يكونوا غير مالكين لهذه الأرض‪ ،‬وإذ خالف الحكم‬
‫المطعون فيه هذا النظر واعتبرهم مالكين لها استنادا إلى عقدي شرائهم‬
‫العرفيين وللمباني القائمة عليها على سند من قواعد الالتصاق يكون قد خالف‬
‫القانون وأخطأ في تطبيقه‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ - 947‬لسنة ‪ 48‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1983-1-27‬مكتب فني‬
‫‪ - 34‬رقم الجزء ‪ - 1‬رقم الصفحة ‪324‬‬
‫الطعن رقم ‪ - 1116‬لسنة ‪ 52‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1987-12-31‬مكتب فني‬
‫‪ - 38‬رقم الجزء ‪ - 2‬رقم الصفحة ‪1220‬‬
‫كما قضت محكمة النقض بان ‪-:‬‬
‫من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفى لا تنتقل به ملكية‬
‫العقار المبيع إلى المشترى و لا ينشئ سوى إلتزامات شخصية بين طرفيه‬
‫فيصبح المشترى مجرد دائن شخصى للبائع بالحقوق و الإلتزامات الناشئة عن‬
‫هذا العقد و الذى ينقل رغم عدم شهره ‪ -‬إلى المشترى الحيازة القانونية للعين‬
‫المبيعة و الدعاوى المرتبطة بها‬

‫‪https://www.facebook.com/wm6645819/posts/248813145581350/‬‬ ‫‪1/3‬‬
‫‪9/18/22, 4:02 PM‬‬ ‫‪(1) Facebook‬‬

‫الطعن رقم ‪ - 801‬لسنة ‪ 53‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1984-5-20‬مكتب فني‬

‫‪ - 35‬رقم الجزء ‪ - 1‬رقم الصفحة ‪1370‬‬
‫الطعن رقم ‪ - 17‬لسنة ‪ 47‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1982-11-21‬مكتب فني‬
‫‪ - 33‬رقم الجزء ‪ - 2‬رقم الصفحة ‪1012‬‬
‫كما قضت محكمة النقض بان ‪-:‬‬
‫القاعدة وفقا لما استقر عليه قضاء محكمة النقض أن نصت المادة التاسعة من‬
‫قانون تنظيم الشهر العقارى رقم‪114‬لسنة‪1946‬على وجوب شهر جميع‬
‫التصرفات المنشأة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا‬
‫تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزو ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير‬
‫مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل فإذا لم‬
‫يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت‬
‫له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما‬
‫أنه تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله‬
‫الطعن رقم ‪ - 3432‬لسنة ‪ 58‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1993-4-18‬مكتب فني‬
‫‪ - 44‬رقم الجزء ‪ - 2‬رقم الصفحة ‪153‬‬
‫كما ان المقرر فى قضاء محكمة النقض ان‬
‫أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل ‪ ،‬فإذا لم يسجل‬
‫المشترى عقد شرائه و تصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له‬
‫الملكية بمجرد التسجيل و إذ جاء نص المادة خلوا بما يجيز إبطال الشهر إذا شابه‬
‫تدليس أو تواطؤ فإن الملكية و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ‪ -‬تنتقل‬
‫بالتسجيل و لو ُن سَب إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع‬
‫البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكية عيب يبطله‬
‫(الطعن رقم ‪ 664‬لسنة ‪ 55‬جلسة ‪ 1989-4-26‬س ‪ 40‬ع ‪ 2‬ص ‪ 178‬ق ‪)190‬‬
‫وقضت ايضا محكمة النقض بان ‪-:‬‬
‫مناط المفاضلة بين المشترين فى حالة تزاحمهم هو السبق فى التسجيل‬
‫فالأسبق تسجيلًا يفضل على سائر المشترين ولو كان متواطئًا مع البائع على‬
‫الإضرار بحقوق الغير ‪.‬‬
‫الطعن رقم ‪ - 190‬لسنة ‪ 32‬قضائية ‪ -‬تاريخ الجلسة ‪ - 1966-3-24‬مكتب فني‬
‫‪ - 17‬رقم الجزء ‪ - 2‬رقم الصفحة ‪723‬‬
‫‪١٠‬‬ ‫‪١٠‬‬ ‫مشاركتان ‪ ٦‬تعليقات‬

‫أعجبني‬ ‫تعليق‬ ‫مشاركة‬

‫الأكثر ملاءمة‬

‫‪...‬اكتب تعليًق ا‬

‫كاتب المنشور‬
‫الوليد للمحاماه والاستشارات القانونية‪Advocate Alwalid,‬‬
‫‪Lawer‬‬
‫الافضلية عند التزاحم ‪ .‬للعقد المسجل وحده ‪....‬وصاحب العقد‬
‫العرفي لايجوز له النعي على العقد المشهر بالبطلان باعتباره‬
‫بيعًا لملك الغير ‪.........‬‬

‫أعجبني‬ ‫رد‬ ‫ع‪3‬‬

‫رقية دهشان‬
‫أحسنت بارك هللا فيك‪ ‬‬
‫‪١‬‬
‫أعجبني‬ ‫رد‬ ‫أ‪7‬‬

‫‪https://www.facebook.com/wm6645819/posts/248813145581350/‬‬ ‫‪2/3‬‬
‫‪9/18/22, 4:02 PM‬‬ ‫‪(1) Facebook‬‬

‫‪Asmae Ozm‬‬
‫هل لا زال يعتد بالعقد العرفي في‬
‫المغرب!؟‬
‫أعجبني‬ ‫رد‬ ‫ع‪2‬‬

‫‪Mohamed Hassan Ali‬‬

‫بمعنى ان الدولة تبيع ارض بعقد ابتدائى لمشترى و تبيعها‬
‫لشخص اخر و تسجل لية العقد يضيع حق الأول‬
‫فهمت انا كدة صح‬
‫‪١‬‬
‫أعجبني‬ ‫رد‬ ‫ع‪3‬‬
‫رد واحد‬

‫جعلاب العڨون‪.‬‬
‫شكرا جزيلا على هذه التوضيحات‬
‫‪١‬‬
‫أعجبني‬ ‫رد‬ ‫ع‪3‬‬

‫‪https://www.facebook.com/wm6645819/posts/248813145581350/‬‬ ‫‪3/3‬‬