PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Câu 1. Một tài sản có tuổi thọ n năm và tạo ra dòng tiền (cuối năm) từ năm 1 đến năm n mỗi năm
là CF. Với tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m <
n) bằng:
a. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m đến cuối năm n quy về hiện tại
b. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m đến cuối năm n quy về cuối năm m
c. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m + 1 đến cuối năm n quy về hiện tại
d. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m + 1 đến cuối năm n quy về cuối năm m
Câu 2. Một tài sản có tuổi thọ n năm và tạo ra dòng tiền (đầu năm) từ năm 1 đến năm n mỗi năm
là CF. Với tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị của tài sản ở thời điểm đầu năm m (m < n)
bằng:
a. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm 1 đến đầu năm n quy về hiện tại
b. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm 1 đến đầu năm n quy về đầu năm m
c. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm m đến đầu năm n quy về hiện tại
d. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm m đến đầu năm n quy về đầu năm m
Câu 4. Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là
tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó
tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối
năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là :
a. 9,76 tỷ đồng
b. 11,9 tỷ đồng
c. 8,62 tỷ đồng
d. 10,75 tỷ đồng
Câu 5. Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của
công trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu
của BĐS là:
a. 11,2%
b. 13,75%
c. 12,26%
d. 10,44%
Câu 6. Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của
công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu
của BĐS là:
a. 12,5%
b. 13,38%
c. 26%
d. Tất cả đáp án khác đều sai
Câu 7. Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5
tỷ đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng:
a. 25 tỷ đồng
b. 50 tỷ đồng
c. 75 tỷ đồng
d. Tất cả a, b, c đều sai
Câu 8. Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước
tính giảm 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là :
a. 336 triệu đồng
 b. 346 triệu đồng
c. 356 triệu đồng
d. 341 triệu đồng
Câu 9. Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là
180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt
động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi
phí tăng hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thởi
điểm hiện tại là:
a. 444,14 triệu đồng
b. 620,89 triệu đồng
c. 551,84 triệu đồng
d. Đáp án a, b, c sai
Câu 10. Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 110 triệu đồng. Sau 5 năm, giá trị tài sản ước
tính tăng 25%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là :
a. 661 triệu đồng
b. 656 triệu đồng
c. 793 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai, đáp án đúng là:
Câu 11. Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 120.000.000 đồng/năm. Thu nhập này
được cho là tăng hàng năm với tốc độ g1 = 6% trong 3 năm tiếp theo. Kể từ năm thứ tư trở đi
đến vĩnh viễn, thu nhập tăng hàng năm với tốc độ không đổi g2 = 4%/năm. Với tỷ suất chiết
khấu 20% và giả định thu nhập phát sinh cuối năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ
hai là:
a. 1.004.000.000 đồng
b. 1.139.000.000 đồng
c. 1.464.000.000 đồng
d. 857.000.000 đồng
Câu 12. Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là
200 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 5%. Chi phí cuối
năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm 120 triệu đồng, từ năm thứ 4 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng
hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 14%, giá trị tài sản ở thởi điểm
hiện tại là:
a. 824,7 triệu đồng
b. 918,3 triệu đồng
c. 828,3 triệu đồng
d. 791,1 triệu đồng
Câu 13. Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 100.000.000 đồng/năm. Thu nhập này
được cho là không đổi trong 4 năm tiếp theo. Từ năm thứ 5 trở đi đến vĩnh viễn, thu nhập tăng
mỗi năm 5%. Với tỷ suất chiết khấu k = 15% và giả định thu nhập phát sinh cuối năm, giá trị ước
tính của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ hai là:
a. 874.576.000 đồng
b. 922.772.000 đồng
c. 918.715.000 đồng
d. 1.018.715.000 đồng
Câu 14. Tài sản thẩm định là một cửa hàng hiện đang có hợp đồng cho thuê (tiền thuê trả đầu
năm) với giá thuê ròng là 96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp đồng. Giá thuê ròng
trên thị trường là 120 triệu đồng/năm và mức giá này được cho là giữ ổn định trong dài hạn. Tỷ
suất chiết khấu là 12%. Giá trị hiện tại của cửa hàng là:
a. 970 triệu đồng
b. 1.055 triệu đồng
c. 344 triệu đồng
d. 1.258 triệu đồng
Câu 15. Một tài sản có giá trị ước tính sau 4 năm tăng 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Tài sản
tạo ra dòng tiền ròng đều hàng năm (đầu năm) là 120 triệu đồng. Giá trị thẩm định của tài sản ở
thời điểm cuối năm thứ nhất là:
a. 1348 triệu đồng
b. 1123 triệu đồng
c. 903 triệu đồng
d. 1083 triệu đồng
Câu 16. Bất động sản cần thẩm định có thu nhập cuối mỗi năm 150 triệu đồng. Tỷ suất chiết
khấu năm 1 và năm 2 là 12%, năm 3 và năm 4 là 14%, năm 5 đến vĩnh viễn là 16%. Giá trị tài
sản ở thời điểm cuối năm 1 là:
a. 1018 triệu đồng
b. 868 triệu đồng
c. 1149 triệu đồng
d. 999 triệu đồng
Câu 17. Một bất động sản có dòng tiền (NCF) hàng năm (cuối năm) là 280,75 triệu đồng. Giả sử
sau 5 năm, giá trị bất động sản sẽ giảm còn 75% so với thời điểm hiện tại. Với tỷ suất chiết khấu
k = 20%/năm, giá trị thẩm định của bất động sản ở thời điểm hiện tại là :
a. Tất cả các đáp án khác đều sai
b. 1220 triệu đồng
c. 1202 triệu đồng
d. 1222 triệu đồng
Câu 18. Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 100 triệu đồng/năm. Thu nhập này được
cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 6% đến vĩnh viễn. Với tỷ suất chiết khấu 16% và giả định
thu nhập phát sinh đầu năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm ước tính đầu năm thứ ba là:
a. 1.382 triệu đồng
b. 1.303 triệu đồng
c. 1.191 triệu đồng
d. 1.230 triệu đồng
Câu 19. Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 100 triệu đồng/năm. Thu nhập này được
cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 6% đến vĩnh viễn. Với tỷ suất chiết khấu 16% và giả định
thu nhập phát sinh đầu năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm ước tính đầu năm thứ ba là:
a. 1.382 triệu đồng
b. 1.303 triệu đồng
c. 1.191 triệu đồng
d. 1.230 triệu đồng
Câu 20. Bất động sản cần thẩm định có thu nhập cuối mỗi năm 200 triệu đồng. Tỷ suất chiết
khấu năm 1 là 10%, năm 2 là 12%, năm 3 đến vĩnh viễn là 15%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện
tại là:
a. 1.349 triệu đồng
b. 1.675 triệu đồng
 c. 1.426 triệu đồng
d. 1.285 triệu đồng
Câu 21 Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả
trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất
8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm.
Giá trị thị trường của tài sản là:
a. 4868 triệu đồng
b. 4638 triệu đồng
c. 4863 triệu đồng
d. 4886 triệu đồng