1

Casus 1 Vriendendiensten?

De heer Jean Schreinemachers is een zoon van de bekende Venlose makelaar Eugène
Schreinemachers. Jean heeft, na zijn VMBO diploma te hebben behaald, altijd in de zaak
van zijn vader gewerkt. Hij functioneert daar als assistent op het gebied van hypotheken
en verzekeringen, de tweede tak van het bedrijf.
Jean heeft in de loop van de tijd al verschillende woningen in eigendom gehad. Hij is
geboren in Grubbenvorst, een dorp ten noordwesten van Venlo, en hij heeft daar ook
altijd gewoond. Recent heeft hij een vrijstaande bungalow op een perceel met een
oppervlakte van 800 m² in eigendom verkregen. De woning is aan drie zijden
afgescheiden van de belendende percelen door een sloot met daarlangs een rij
knotwilgen. De wijk waarin de woning staat is rondom ontsloten door middel van
secundaire wegen met naastgelegen fietspaden, waarvan in de zomer door toeristen veel
gebruik wordt gemaakt.

De heer Eduard Sybrandy is een oud-klasgenoot van Jean. Zij kennen elkaar van de
lagere school in Grubbenvorst. Eduard heeft Duitse taal- en letterkunde gestudeerd en
werkt als universitair docent aan de Radboud Universiteit te Nijmegen. Hij huurt een 3-
kamer appartement aan de rand van Nijmegen, waar hij al jaren zijn vrijgezelle bestaan
doorbrengt.

Op een avond is Jean thuis op internet aan het surfen om na een drukke werkdag wat
ontspanning te zoeken. Op een gegeven moment komt hij op de website van de
Radbouduniversiteit de naam en het e-mailadres van zijn oud-klasgenoot Eduard tegen.
Hij mailt Eduard om te vragen hoe het met hem gaat en of hij Jean terug wil mailen.
Eduard mailt nog dezelfde avond terug, en een week later zitten Jean en Eduard op het
terras van horecagelegenheid de Witte Dame in Grubbenvorst aan de lunch met een flesje
wijn. Tijdens de lunch laat Eduard zich ontvallen dat hij op zoek is naar een eigen huis in
de omgeving van zijn geboortestad Venlo. Nijmegen is een dure stad qua huizenprijzen
en bovendien wil Eduard graag een huis in eigendom hebben in plaats van een
huurwoning zodat hij kan profiteren van de waardeontwikkeling.

Vervolgens doen zich na de gezamenlijke lunch binnen het bestek van enkele weken de
volgende gebeurtenissen voor.
Eduard verblijft in het weekend van 29 en 30 juli 2023 op uitnodiging van Jean in de
door hem recent betrokken bungalow.
Op zondag 30 juli hebben Jean en Eduard een mondeling akkoord gesloten over de
verkoop van de woning van Jean aan Eduard voor een bedrag van € 450.000,-. Dat is €
50.000,- meer dan Jean ervoor betaald heeft.
Een eerste schriftelijke vastlegging van de belangrijkste mondelinge afspraken wordt
door Jean verzorgd op vrijdag 4 augustus 2023. Dit, ongedateerde, stuk betreft een blanco
vel kringlooppapier zonder lijntjes, A4 formaat, dat door zowel Jean als Eduard wordt
ondertekend. De inhoud van het document is uiterst summier. Hierin worden slechts de
zaak door middel van vermelding van het adres, de koopprijs voornoemd en als
leveringsdatum ‘nader te bepalen ten kantore van de notaris’, vermeld. Jean en Eduard
zijn van mening dat de notaris die de leveringsakte opstelt ‘alle juridische aspecten’
1
 2

vervolgens aan de orde dient te stellen. Om de kosten van een kostbaar kadastraal
onderzoek op bijzondere rechten en/of verplichtingen verbonden aan de eigendom van
het perceel uit te sparen, verzoekt Eduard Jean in een begeleidende brief aan de notaris er
melding van te maken dat wat hem betreft een dergelijk onderzoek achterwege kan
blijven. Eduard had namelijk aan Jean expliciet gevraagd of dergelijke rechten en/of
verplichtingen aanwezig waren en Jean had hierop ontkennend geantwoord. Ook de
ligging en de onmiddellijke omgeving van het perceel gaf Eduard op geen enkele wijze
de indruk dat er sprake kon zijn van bijvoorbeeld een recht van overpad.

Jean brengt het document op dinsdagochtend 8 augustus 2023 naar notaris Poppe van het
gelijknamige notariskantoor te Venlo met de opdracht een concept leveringsakte op te
stellen. De opdracht wordt door een van de notarisklerken van het kantoor aanvaard.

Omdat de behandelend notarisklerk het noodzakelijk acht dat er eerst nog een meer
gedetailleerde overeenkomst wordt opgesteld en ondertekend, volgt er een uitnodiging
van notariskantoor Poppe aan het adres van beide heren om een op juridisch correcte
wijze geredigeerde koopakte te komen ondertekenen.
Op maandag 14 augustus 2023 ten kantore van notaris Poppe verschijnen zowel Jean als
Eduard om de koopovereenkomst te ondertekenen. In de door de notarisklerk opstelde
koopakte zijn alle essentialia vermeld die een koopovereenkomst met betrekking tot een
onroerende zaak dient te bevatten, met dien verstande dat er op verzoek van Eduard geen
aanvullend kadastraal onderzoek is verricht en voor het overige ook niet van
erfdienstbaarheden, kettingbedingen en dergelijke is gebleken. In de aanvullende
bepalingen ten opzichte van het document dat door Jean was opgesteld staan geen
vermeldingen die niet ook al eerder mondeling aan de orde zijn geweest.

De koopakte wordt besproken door de notarisklerk die de akte heeft opgemaakt. Hij licht
daarbij de partijen in het bijzonder in over het fenomeen van de wettelijke bedenktijd van
3 dagen als bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW.
Daarnaast heeft de notarisklerk bij het opstellen van de koopakte een belangrijke
ontdekking gedaan. Hij is erachter gekomen dat er een grote vrijstelling met betrekking
tot de overdrachtsbelasting in het verschiet ligt als uiterlijk op donderdag 17 augustus
2023 de leveringsakte wordt ondertekend en deze nog dezelfde dag wordt ingeschreven
in de openbare registers van het Kadaster. Er behoeft dan – kort verwoord - vanwege een
opvolgende verkrijging binnen 6 maanden (art. 13 Wet Belastingen van Rechtsverkeer)
door Eduard geen belasting te worden betaald over het gedeelte van de koopsom
waarover Jean een kleine 6 maanden geleden al belasting heeft betaald.
De notarisklerk stelt de beide heren tijdens de bespreking van de koopovereenkomst op
de hoogte van dit feit. Jean berekent voor zichzelf dat het fiscale voordeel van Eduard
ongeveer € 20.000,- zal bedragen.
Jean vraagt een korte pauze om overleg te plegen met Eduard.
In een gesprek onder vier ogen in een andere kamer van het notariskantoor stelt Jean ten
opzichte van Eduard dat hij mee wil werken aan deze leveringsdatum. Op voorstel van
Jean spreken ze af dat het fiscale voordeel zal toekomen aan Eduard, met dien verstande
dat Eduard “onder de tafel door“ € 10.000,- aan Jean zal betalen, terwijl het passeren van
de leveringsakte vervolgens dient plaats te vinden uiterlijk op 17 augustus 2023.

2
 3

Overeenkomstig hun afspraak wordt nog dezelfde dag het koopcontract in drievoud
opgesteld, ondertekend en aan zowel Jean als Eduard ter hand gesteld. Over het “zwart”
betalen van Eduard aan Jean doen beiden er het zwijgen toe.

Op woensdag 16 augustus worden Jean en Eduard ontvangen door kandidaat-notaris

Stikkelbroek, die wegens vakantie van notaris Poppe de akten zal passeren. De
leveringsakte wordt door Stikkelbroek voor de ondertekening grondig besproken.
Een bijzonder aandachtspunt voor Stikkelbroek is de bedenktijd. Dit in verband met het
feit dat deze nog niet is verstreken sinds het ondertekenen en ter hand stellen van de
koopovereenkomst.
Stikkelbroek vertelt tegen Jean en Eduard dat er een juridisch probleem zou kunnen
ontstaat indien de woning wordt geleverd voordat de bedenktijd is verstreken.
Stikkelbroek vervolgt dat hij er de parlementaire geschiedenis bij art. 7:2 BW erop heeft
nageslagen. Daaruit blijkt volgens hem dat de minister zich op het standpunt heeft gesteld
dat in een dergelijke situatie zou kunnen worden aangenomen dat afstand is gedaan van
de bevoegdheid tot ontbinding ex art. 7:2 lid 2 BW. Er zou zelfs sprake kunnen zijn van
rechtsverwerking volgens de minister.
Na deze kennisgeving wordt door Eduard aangegeven dat hij er – meer principieel
gesproken - niet van houdt om zijn rechten prijs te geven, maar dat het in deze situatie
kennelijk niet anders kan. Omdat hij het huis op korte termijn wil verkrijgen is hij bereid
een beroep op de bedenktijd te laten vervallen.

Vervolgens is er nog een ander aspect dat Stikkelbroek onder de aandacht brengt.
De koper, de heer Sybrandy, heeft het verzoek gedaan een kadastraal onderzoek
achterwege te laten door het notariskantoor, kennelijk om kosten te besparen. Gezien de
gang van zaken tot nu toe is de behandelend klerk daar blijkbaar impliciet mee akkoord
gegaan. Stikkelbroek vertelt echter dat een notaris verplicht is een dergelijk onderzoek uit
te voeren, en biedt zijn verontschuldigingen aan voor de gang van zaken. Vanwege deze
verplichting heeft Stikkelbroek het Kadaster opdracht gegeven kadastraal onderzoek uit
te voeren. Daaruit is gebleken dat er een kettingbeding bestaat dat op straffe van
verbeurte van een boete van ‘twintigduizend euro’, aan iedere opvolgende eigenaar de
verplichting oplegt tot jaarlijks, door een ter zake kundig bedrijf uit te voeren, onderhoud
van de knotwilgen ter oost-, zuid- en westzijde van het perceel aan beide zijden, alsmede
het uitbaggeren van de sloot. Dit geldt ook behoeve van de eigenaars van de
buurpercelen. Dit hangt waarschijnlijk samen met de aldaar gebouwde
seniorenwoningen, die veelal door mensen op hoge leeftijd worden bewoond.
In principe moet dit kettingbeding door de verkoper aan de koper worden opgelegd. Dit
beding kan alsnog in de leveringsakte worden opgelegd en worden aangenomen. Nu
echter bij de totstandkoming van de overeenkomst dit beding niet aan de orde is geweest
en het daarvan ook geen deel uitmaakt, is koper niet verplicht dit kettingbeding te
accepteren. Indien de koper dit niet doet, zal de verkoper de genoemde boete
verschuldigd zijn, zo besluit Stikkelbroek zijn betoog.

Op verzoek van Eduard volgt een schorsing van de bijeenkomst. Jean erkent dat hem het
kettingbeding geheel was ontschoten, hij had hier helemaal niet meer aan gedacht en hij

3
 4

vraagt Eduard om de verplichtingen uit het kettingbeding toch te willen aannemen.

Eduard rekent uit dat er ongeveer 100 meter aan coniferen op de grensafscheiding staat,
dus 200 meter als je beide kanten moet onderhouden en dan ook nog ieder jaar! Eduard
had er juist op gehoopt dat – in overleg met de buren – zij het onderhoud voor hun
rekening hadden kunnen nemen.
Na de nodige verwijten richting Jean komen Eduard en Jean overeen dat Eduard tekent
voor de verplichtingen uit het kettingbeding onder de voorwaarde dat hij aan Jean niet
meer (de hiervoor genoemde) € 10.000,- hoeft te betalen.

Uiteindelijk passeert Stikkelbroek de leveringsakte inclusief het kettingbeding en een

verklaring omtrent de door hem naar voren gebrachte aspecten van de bedenktijd.
Stikkelbroek meent daarbij dat de notariële zorgvuldigheid het met zich brengt dat hij –
nu het Eduard toch om het even is of hij afstand van zijn recht op bedenktijd doet of niet
– Eduard ook nog expliciet afstand laat doen van zijn recht op bedenktijd voor de situatie
dat dit onverhoopt niet van rechtswege zou voortvloeien uit de levering zonder dat de
termijn van bedenktijd is verstreken. Op deze manier wenst Stikkelbroek ten opzichte van
alle betrokkenen de onaantastbaarheid van de levering zeker te stellen.

Omdat Eduard recent erfenissen heeft verkregen van zijn kort na elkaar overleden ouders,
kan hij de woning in principe voor twee derde uit eigen middelen betalen. Voor het
overige deel heeft Eduard een hypotheek verleend aan de Rabobank op de te leveren
woning.
Ondanks de zeer korte termijn waarop de overdracht moet plaatsvinden is de bank er toch
in geslaagd de gelden tijdig op de notariële kwaliteitsrekening te storten.
De hypotheekakte wordt aansluitend aan de leveringsakte gepasseerd.

Een dag later, op donderdag 17 augustus, krijgt Eduard een onaangename mededeling
van zijn werkgever, de Radboud Universiteit Nijmegen. Als gevolg van het feit dat er een
reorganisatie plaatsvindt (waarvan Eduard vanzelfsprekend op de hoogte was) in de
Faculteit der Letteren waarin Eduard werkzaam is, is die ochtend het definitieve besluit
genomen dat zijn functie is komen te vervallen. Dit betekent dat hij op korte termijn
gedwongen zal worden ontslagen. Een eventuele herplaatsing in een andere faculteit is
niet uitgesloten, maar dat zal dan zijn in een lagere functie waardoor Eduard er wat
betreft het salaris flink op achteruit zal gaan.
Dit alles heeft tot gevolg dat Eduard de hogere woonlasten van zijn nieuwe woning
financieel nauwelijks nog kan opbrengen, los van het feit dat hij geen vaste baan meer
heeft.

Op donderdag 17 augustus 2023 vinden vervolgens in kort tijdsbestek de volgende

gebeurtenissen plaats:
Eduard e-mailt en belt naar Jean en geeft aan dat hij de koopovereenkomst wil ontbinden
door middel van het inroepen van de bedenktijd als bedoeld in art. 7:2 lid 2 BW. Jean
weigert dit te aanvaarden, een beroep op de bedenktijd is zijns inziens niet meer
mogelijk. Vervolgens belt Eduard naar kandidaat-notaris Stikkelbroek van notariskantoor
Poppe. Stikkelbroek vertelt hem dat hij afstand heeft gedaan van zijn bedenktijd en dat de
koop en levering daarom onaantastbaar is. Eduard besluit daarop een advocaat in de arm

4
 5

te nemen. Eduard vordert een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst

rechtsgeldig is ontbonden, alsmede medewerking van Jean aan de (terug)levering van de
woning door Eduard aan hem, dit laatste al dan niet op de voet van het bepaalde in art.
3:300 BW. Jean voert verweer.

Opdracht

U bent advocaat van de heer Eduard Sybrandy (eiser) of van de heer Jean
Schreinemachers (gedaagde).

Basisliteratuur:

- Jac. Hijma, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands
Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel I. Koop en ruil, Deventer: Wolters
Kluwer;
- W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken (Monografieën
Privaatrecht, nr. 9), Deventer: Wolters Kluwer;
- A.A. van Velten, Koop van onroerende zaken (Monografieën BW nr. B65c),
Deventer: Kluwer;
- A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (Ars Notariatus
nr. 120), Deventer: Wolters Kluwer;
- C. Spierings, Afstand van recht (Monografieën BW nr. A6a), Deventer: Wolters
Kluwer;
- R.P.J.L. Tjittes & H. Boom, Rechtsverwerking en klachtplichten (Mon. BW nr.
A6b), Deventer: Wolters Kluwer;
- M.M. van Rossum, titel 7:1 BW in: S.E. Bartels (red.), Groene Serie Bijzondere
overeenkomsten, Deventer: Wolters Kluwer. De zeven hiervoor genoemde publicaties
zijn ook digitaal beschikbaar op Kluwernavigator, via de catalogus van de UB Leiden;
- C.G. Breeveld-De Voogd, Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een
woning, (dissertatie Leiden), Boom Juridische uitgevers, Den Haag. Dit boek is ook
digitaal beschikbaar op Leiden University Repository via de catalogus van de UB Leiden;
- H.W. Heyman en S.E. Bartels, Vastgoedtransacties, koop, Boom Juridische
Uitgevers, ’s-Gravenhage. Telkens de meest recente druk.

Deze literatuur is mede bedoeld om u een aanzet te geven tot verdere studie, u kunt
derhalve niet volstaan met het bestuderen hiervan. U dient zelf op zoek te gaan naar meer
literatuur (tijdschriftenartikelen!) alsmede naar jurisprudentie.