文在寅上任時，提出了 25 次打房政策，比如收緊房貸(tighten household debt)、

限制高端房產貸款(limit luxury house loan)、提高房產稅(raise property tax)…..可

是房價在他的任期內反而是漲的最兇的
搭配韓國房價指數(South Korea House Price Index)

全租房 Jeonse
韓國 60%的房子都是以這種形式出租

全租房是甚麼?
正常月租、全租房現金流量圖
全租房: 免費住，但要繳押金，大約是房價的 50%~80%
比如 200 萬的房，押金 120 萬，到期(2 年)房東會把全部的錢還給租客

為何全租房模式如次受歡迎?(房東、房客、銀行)
房東：
 獲得一大筆現金，而不是按照每個月去催收月租
 可以提前套現房產本身的價值，獲得一大筆無息貸款（interest-free loan）
 僅需擁有一間房子的頭期款，買下第一間房，便能利用全租房的模式，持
續向銀行貸款，滾出後續的好幾棟房。

租客：
 便宜的房租，也不用擔心好房子房租會上漲
 短期貸款，不用背著沉重的房貸

銀行：
 需要業績
 短期貸款可以更快的回收資金

對租客來說租房期間完全不用繳房租(只需負擔管理費、水電瓦斯費)
全租房的模式能夠如此興盛，主要的原因在於南韓的低利率環境。
只要租客償還給銀行的利息，低於自己出去外面找月租房的房租，人們就會選
擇權租房的形式

全租房的風險
 過大的槓桿：房價漲時賺得越多
 利率風險
加息時，房客付貸款給銀行變的不划算了，出現【逆全租】現象
對房東來說：比如加息 3%，一個月多還 3000 塊，但如果你有幾千個房子呢?每
間房多 3000，且很多人都不租了，就會帶來毀滅性的打擊

升息：危機的開端
升息－房價下跌
南韓政府在過去一年多以來，總共升息了 3%，房貸利率翻倍飆至 7.55%，購屋
需求銳減，過高的貸款利息，也讓房東們低價求售房產，需求下跌供給又上升，
房價因而崩跌，2022 年底的首爾公寓交易價格跌了 22%，是自從金融危機以來
最大的跌幅，房地產泡沫瓦解，終結了南韓房市只漲不跌的傳奇。

金先生
擁有 1139 套房
2022 年 10 月被警方發現死亡，原因並未透漏
類似的全租房炒房客破產的破產，跑路的跑路
全租房客的押金因此岌岌可危
好多人自殺
2022 年發生了 2,000 多起全租房保證金併吞案，總金額高達 7,000 多億韓元。
然而，不少租客是拿出畢生的所有積蓄甚至貸款租房，保證金無法收回對全租
房的民眾來說，也是瞬間積蓄全無，南韓也因此發生了多起租客及房東因破產
而生的憾事。

1. 名詞解釋
 槓桿：舉債投資於高風險的事業或活動
 泡沫：資產價格持續不合理地上漲，而商品本身卻無法供應相對應的價值
 降息：降低資金成本，增加流動在市場上的錢，刺激通貨膨脹，通常發生
在經濟衰退時
 升息：提高資金成本，減少流動在市場上的錢，抑制通貨膨脹，通常發生
在經濟過熱時

2. 背景
疫情後低利率，借貸成本低
請大家先記住這件事，因為就是如此低利率的環境，才醞釀了泡沫的生成
3. 全租房是什麼？
4. 為何全租房模式如次受歡迎？
 房東
 房客
 銀行
5. 全租房的風險
6. 升息：泡沫的破裂
7. 金先生的故事