十大关键变化 盘点 2021 年住房租赁市场

去年受到疫情的冲击，住房租赁市场热度迅速下降，今年在疫情有效防控下，租赁市场
回归传统周期，住房租赁市场热度上升，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，那么租赁
市场还呈现怎样的特征呢？本文基于贝壳平台租赁成交情况，从租金水平、成交周期、房源
特征等方面盘点今年租赁市场的十大突出特征。

租金比疫情前仍下跌 9%
全国重点 40 城租金水平同比微涨，
今年租赁市场保持活跃， 但相比于疫情前仍下跌 9%。
有赖于有效的疫情防控，虽然部分区域疫情反弹，但对租赁市场的影响限于短期局部范围。
今年租赁市场回归传统周期，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，市场活跃度持续提升，
7、8 月达全年市场热度高峰，尤其是今年高校毕业生数量达到 909 万人，毕业季租赁市场
旺季比往年更旺。从租金水平来看，今年全国重点 40 城平均月租金为 38.8 元/平米，同比
微涨 1.3%，相比于 2019 年仍下跌 8.8%，相较于成交量，租金变化具有显著的滞后性，并且
随着全国租赁市场供需矛盾趋于缓和，短期内租金水平难以回到疫情前水平。
1
图 2021 年 1-11 月贝壳平台全国重点 40 城 租赁成交量走势

来源：贝壳研究院

图 2018-2021 年贝壳平台全国重点 40 城租金指数走势

来源：贝壳研究院

1
全国重点 40 城：一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、
东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳；其他二线城市：合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、
太原、贵阳、中山、兰州、惠州；三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖，其中城市能级的分类依据 2021 年第一财经·新一线城市研究所发布的
《2021 城市商业魅力排行榜》
超 6 成城市租金低于疫情前
城市间租金水平分化，超 8 成城市租金同比微涨，仍有超 6 成城市租金低于疫情前水
平，有 7 个城市租金水平创三年最低。今年全国重点 40 城中，东莞、南昌、太原、廊坊、
沈阳、郑州及呼和浩特市等 7 个城市租金水平同比继续下跌，其余 33 个城市租金同比微涨
或基本持平。相比于 2019 年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、
厦门、无锡、芜湖、徐州及兰州等 14 个城市租金持平或微涨外，其余 26 个城市租金仍下
跌。多数城市租金仍低于疫情前，其原因除了租金变化的滞后性外，各地均在逐步增加租赁
房源的供给，供需矛盾逐步趋于缓和，因此租金水平不具备大幅上涨的动力。
图 2021 年重点 40 城租赁市场成交量及租金水平情况

注：角度大小表示 2021 年成交热度的高低，半径长短表示 2021 年租赁成交租金水平的高低，红色为租金近三年最低的城市，紫色为租金同比微涨但租金低于 2019 年的城

市，蓝色为租金水平相比于 2019 年微涨的城市

来源：贝壳研究院

房客源成交周期仍高于疫情前
房客源成交周期居高，尤其是客源成交周期同比仍持平，租赁市场向买方市场转变。根
据贝壳研究院数据，2021 年全国重点 40 城房源成交周期为 50.1 天，同比缩短 2.4 天，相比
于 2019 年延长 9.9 天，客源成交周期为 9.7 天，同比基本持平，相比于 2019 年延长 1.9 天。
去年由于受到疫情冲击，租赁市场低温运行，房客源成交周期走高，均达到近 4 年最高，今
年租赁市场活跃，带动房源成交周期同比下降，然而客源成交周期居高不下。究其原因，主
要是租客在租房的选择上更为慎重，租客会对租赁房源的区位、社区以及品质等进行多方位
的对比，此前长租公寓爆雷事件也强化了租客的风险意识，拉长了租客的决策周期。
图 2018-2021 年贝壳平台全国重点 40 城租赁房客源成交周期（天）

来源：贝壳研究院
租客租住时间或超 10 年
一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过 10 年，一线城市趋
势更为显著。由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策，城市居民购房计划推迟，
根据贝壳研究院数据，今年一线城市平均购房年龄在 36-38 岁，相比于 2018 年推迟 2-3 年，
大部分新一线城市平均购房年龄为 33-36 岁，相比于 2018 年最高推迟 3 年。我国自 2010 年
以来，每年有超过 600 万的高校毕业生，多数毕业生会以租房的方式解决居住问题，由此可
见，高校毕业生群体进入租赁市场后，很多人在租赁市场停留的时间或超过 10 年，一线城
市平均购房年龄更高，租客停留在租赁市场的时间更长。
图 2018-2021 年贝壳平台一线及新一线城市平均购房年龄

来源：贝壳研究院

家庭型租赁需求释放
全国重点 40 城大户型成交占比增加 3 个百分点，由于购房计划延迟，家庭型租赁群体
增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。根据贝壳研究
院数据，全国成交户型两室占比仍为最高，但三室及以上户型占比相比于 2019 年增加 3 个
百分点，一线城市、新一线城市及其他二线城市三室及以上户型占比均呈现增加趋势，其中
其他二线城市增加超过 3 个百分点，很多城市三室平均每月的套均租金下跌，因此在可支付
能力允许的情况下，家庭型租客会转向大户型租住改善居住环境。
图 2019-2021 年重点 40 城租赁成交户型分布

来源：贝壳研究院
北上津租赁房屋平均房龄超 20 年
上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高，一线城市租赁成交房龄在 21 年及以
上的房屋占比超过 4 成。根据贝壳研究院数据，今年全国重点 40 城中一线及新一线城市租
赁成交房屋的平均房龄为 18.2 年、11.8 年，一线城市高出新一线城市 6.4 年。全国重点 40
城中上海、北京、天津的租赁成交房屋的平均房龄位列前三，超过 20 年。按照租赁成交房
屋的房龄段来看，今年全国重点 40 城租赁成交中 6-10 年房龄的房屋占比最高，其次为 21
年及以上房龄的房屋；分不同城市能级来看，一线城市租赁成交中 21 年及以上房龄的房屋
占比最高，超过 4 成，新一线及其他二线城市租赁成交中 6-10 年房龄的房屋占比最高，接
近 3 成。
图 2021 年贝壳平台全国重点 40 城租赁成交的房屋的平均房龄分布（年）

来源：贝壳研究院

图 2021 年贝壳平台全国重点 40 城租赁房龄分布

来源：贝壳研究院

高房龄房屋套均月租金更稳
对比疫情前，各能级城市 16-20 年、21 年及以上房龄的租赁房屋套均月租金微涨，在
疫情冲击后，高房龄的房屋套均月租金表现更稳。高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善，
因此其套均月租金表现更稳。根据贝壳研究院数据，相比于 2019 年，全国重点 40 城 16-20
年房龄的租赁房屋套均月租金微涨外，其余房龄段房屋套均月租金均下跌。分各能级城市来
看，各能级城市 16-20 年、21 年及以上房龄的租赁房源租金微涨，其中一线城市随着房龄
段越高，租金降幅缩小或呈现微涨趋势，21 年及以上房龄的房屋微涨幅度最高。
 图 2019 和 2021 年不同房龄段套均月租金水平（元/套）

来源：贝壳研究院

小户型房屋套均月租金跌幅较小
对比疫情前，全国重点 40 城小户型套均月租金跌幅较小，一线、新一线城市小户型租
金跌幅在 1%-3%之间，其中一线城市一室跌幅最小。根据贝壳研究院数据，相比于 2019 年，
全国重点 40 城一室、两室的跌幅分别为 9.2%、9.5%，跌幅相对大户型较小。分各能级来看，
一线、新一线城市一室、两室套均月租金跌幅均小于大户型，在 1%-3%之间，其中新一线城
市一室下跌 1.6%，跌幅最小。从租客的需求来看，小户型仍然是受租客青睐的主力户型。
图 2019 和 2021 年不同户型套均月租金水平（元/套）

来源：贝壳研究院

地铁房套均月租金高出非地铁房超 30%
2
对比疫情前，全国重点 34 城 地铁房与非地铁房套均月租金差距微缩，地铁房套均月
租金仍高出非地铁房超 30%。根据贝壳研究院数据，相比于 2019 年，全国重点 34 城地铁房
和非地铁房套均月租金均下跌，地铁房比非地铁房套均月租金仍高出 33.3%。分各能级城市
来看，高能级城市地铁房价值更大，今年一线城市地铁房套均租金高非地铁房 30.0%，，新一
线及其他二线城市地铁房套均租金则分别高出非地铁房 16.2%、8.9%。

2
由于其他二线城市中惠州、廊坊、南通、芜湖、烟台、中山地铁房屋较少或尚未开通地铁，此处分析重点 40 城中的其余 34 个城市地铁房、非
地铁房套均租金数据
 图 2019 和 2021 年地铁房、非地铁房套均月租金水平（元/套）

来源：贝壳研究院

精装房套均月租金高出简装及毛坯房超 30%
对比疫情前，全国重点 40 城精装房与简装及毛坯房租金差距缩小，不过精装房高出毛
坯及简装房超 30%。根据贝壳研究院数据，相比于 2019 年，全国重点 40 城精装房与毛坯及
简装房套均月租金差距缩小，不过全国重点 40 城精装修房仍高出毛坯及简装房 30.9%。分
各能级城市来看，一线城市精装房与毛坯及简装房的套均月租金差距最大，精装房高出毛坯
及简装房达到 32.6%。
新一线及其他二线城市精装房套均租金则分别高出毛坯及简装房 25.5%、
26.3%。由此反映出，高能级城市租客对于精装房的价值认可更高。
图 2019 和 2021 年精装修房、毛坯或简装套均月租金水平（元/套）

来源：贝壳研究院

今年租赁市场整体呈现活跃态势，租金水平仍低于疫情前。与此同时，租赁市场不断向
“买方市场”转变，租客向品质化租住的趋势不变，地铁房、精装房将继续受到更多的青睐，
小户型租赁住房仍然是租客的主力户型，同时家庭化租赁需求的趋势不容忽视。未来随着城
镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活
跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市、省会城市租赁市
场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁
市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的
城市，租金将保持相对稳定。