一、前言 P1-2

Content 目录
面对新阶段、新特征，房地产政策“托而不举”趋势明确。在行业
研究主持：中指研究院
下行周期中，核心城市与核心区域市场表现出较强韧性，房地产市
中国房地产指数系统 场有支撑的背后是经济水平和人口吸附力的进一步加强。

在新的发展阶段，企业更需要优选城市优选板块，把握结构性机会。
数据支持：中指数据 CREIS

主要研究成员： 二、方法体系和评价结果 P3-8

莫天全 黄瑜 曹晶晶 陈文静 方法体系 P3-4

孟新增 郑俊彤 郭昕昱 汪勇 2 大维度、12 个方面，
近 50 项具体指标构建城市投资吸引力模型；
297 个地级以上城市全样本评价。
张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦

张凯 赵丽一 李汶沄 薛建行

评价结果 P5-7
胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 北京、上海、深圳、广州继续位列投资吸引力前四名。
杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优
张文静 黄雪 荣伍刚
势明显，市场需求旺盛，位列 5-10 位，其中西安人口快速流入，经
济保持较快增长，跻身前 10 位。

特征分析 P8
一线城市综合实力优势突出，阶段性人口流出不改中长期投资潜力；
1.5 线和二线城市政策持续加持，住房需求仍有较大释放空间，投
资吸引力排名靠前。

三、核心要素分析 P9-41

人口 P10-18
2022 年全国人口总量现 1962 年以来首次负增长，我国城镇化率提
升幅度进一步缩小，出生率创 1949 年以来新低，人口发展进入关
键转折期。长三角、长江中游城市群人口集聚效应进一步增强，核

中指研究院
地址：北京市丰台区郭公庄中街 20 号院 A 座
邮编：100070
电话：010-56319088
传真：010-56319191
心二线城市人口持续流入，为城市带来新的购房需求。珠三角、粤
闽浙沿海地区部分城市出生率居全国前列，人口内生增长动能依然
较强；中西部部分地区城镇化水平仍较低，省会城市对周边城镇的
人口虹吸效应有望进一步显现。基本面强劲的一二线以及优势地区
的三四线城市人才集聚能力更强，未来城市发展活力提升，房地产
市场的发展空间较大。

本报告由北京中指数新渝科技发展有限公司提供
技术服务支持和咨询支持
产业经济 P19-32
党的二十大报告指出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双
循环相互促进的新发展格局”，同时将高质量发展的重要性提升到
了前所未有的高度，明确提出“高质量发展是全面建设社会主义现
代化国家的首要任务”。建设现代化产业体系，是推动高质量发展
的重要着力点，其中，新一代信息技术、人工智能、生物技术、新
能源等新兴产业成为了我国产业发展中新的增长引擎。新兴产业具
备先发优势的地区，未来经济发展内生动能将更强，东部地区新经
济企业数量众多，为未来地区经济发展提供了重要支撑。核心一二
线城市产业基础雄厚，创新投入高，也在进一步强化城市的资源集
聚效应。但近两年伴随着房地产市场的深度调整，部分地方财政收
入承压，大规模的地方政府债务或成为不少城市未来发展的阻力点，
房地产开发投资潜力也将被弱化。
交通 P33-36
疫情后，我国交通运力逐渐恢复，铁路、民航旅客运输量均出现明
显增长，但整体来看，仍未恢复到疫情前水平。在构建国内国际双
循环、扩大内需战略下，交通网络仍是我国提高全要素生产率、实
现高质量发展的重要推动力，加快建设交通强国的顶层设计已进一
步落位，未来高铁、民航等的投资力度也将继续加大，随着交通网
络的加快完善，城市群、都市圈的资源集聚能力有望得到进一步强
化。
房地产市场 P37-42
2022 年，全国房地产市场深度调整，土地市场表现低迷。2023 年
以来，全国市场整体处于温和修复阶段，但土地市场整体仍较为低
迷，其中热点城市销售市场企稳修复预期较强，土地市场明显升温，
随着核心一二线城市拿地难度增加，部分基本面较好的三四线城市
土地市场亦出现好转态势，短期来看，优势地区优质地块仍将是企
业投资聚焦点，各城市销售市场恢复节奏是企业投资拿地的重要依
据。近两年地方国资拿地开工入市率低，一定程度或制约部分城市
新房供应量，进而进一步影响新房销售市场。值得关注的是，地方
国资拿地项目入市缓慢，代建市场迎来发展机遇，也给房企代建提
供了更大空间。
四、聚焦核心城市群主流城市，稳健穿越周
期 P43-63
长三角城市群 P45-48
依托强大的产业基础和区域协调程度持续深化，疫情后长三角区域
经济步入快速恢复阶段，产业融合程度持续深化，长期发展潜力保
持全国前列，城市基本面向好带动房地产市场基本面预期好转。长
三角凭借强大的产业基础，人口持续流入，房地产市场发展潜力突
出。
珠三角城市群 P49-52
疫情对珠三角城市群造成了不可忽视的影响，外贸受阻、人口外流、
消费降级等因素导致经济受到严重冲击，房地产市场进入深度调整。
珠三角凭借其坚实的经济基础，城市群发展呈现一定韧性，叠加规
划利好，制造业迎来新的升级，进一步增强产业韧性和活力，有利
于吸引投资和人口回流，同时也有利于提升城市潜力。
京津冀城市群 P53-56
近些年北京非首都功能疏解扎实推进，河北、天津承接北京产业转
移，京津冀协同发展取得新进展。但人口继续大规模外流，房地产
市场表现整体偏弱，不同城市市场差异仍较为明显，北京市场表现
相对平稳。
成渝城市群 P57-59
成渝地区经济总体实力、交通一体化、区域协同已取得阶段性成效，
党的二十大又将推动成渝地区双城经济圈建设写入报告，区域定位
进一步提升。人口整体处于净流入状态，成渝双核地位持续强化，
中长期房地产市场发展潜力较大，但短期重庆市场仍承压，市场企
稳仍需要时间。
长江中游城市群 P60-63
区域协调发展已历经 8 年，长江中游城市群逐渐向全国高质量发展
的重要增长极迈进。2023 年，武汉、长沙、合肥、南昌四市同 12
个观察市签署合作事项协同发展，有利于进一步提升国家长江中游
城市群战略地位。中长期来看，核心城市人口导入能力较强，房地
产市场发展空间仍在。
五、结语 P64
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

一、前言
2023 年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”规划承上启下之年。回顾“十四五”前半程，我国经
济经受了国内外多重超预期因素冲击，持续面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济发展正从中高速增长进入高
质量发展阶段。就房地产行业而言，近两年，在长期转型和周期波动交织下，市场持续震荡调整，市场格局、需求特征以及
企业发展模式也正经历重塑。

二十大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
度。”尽管近两年在行业下行背景下，政府多次进行逆周期调节，优化调控政策，但“房住不炒”始终是政策坚守底线。二
十大报告中再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持
的房地产行业定位。同时，我国居民住房需求已逐步从“有没有”进入到“好不好”阶段，未来房地产市场的高质量发展将
围绕保民生、提品质展开，一方面政府补位加快住房保障体系建设，推进租购并举住房制度，另一方面，完善住房市场体系，
为居民改善居住环境、提升居住空间品质提供支持。

从中长期来看，2022 年，全国人口总量为 14.12 亿，比上年末减少 85 万人，自 1962 年以来首次出现下降，常住人口

城镇化率达到 65.2%。全年出生人口 956 万人，出生率为 6.77‰，创 1949 年以来新低。伴随着中长期人口规模的回落，
新房总量也必然迎来下降，同时叠加近两年行业政策及宏观形势变化，房地产市场迎来明显调整。

2022 年，在多重因素影响下，全国商品房销售面积同比下降 24.3%，为近二十年最大降幅，房企经营压力加大，部分

企业流动性风险加剧，目前企业风险尚未完成出清；地方国资拿地占比大幅提升，托底土地市场，但今年投资能力已明显减
弱；全国多个项目出现业主集体“断供”现象，“保交楼”成为企业首要任务。

面对行业剧烈调整，2022 年，中央在坚持“房住不炒”基础上，强调要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、
保民生、保稳定各项工作，有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展
模式平稳过渡。可以说，2022 年需求端政策全年持续优化，在四季度供给端政策迎来转折点，中央再次定调支柱行业，带
动房地产行业进入政策宽松阶段，面对新阶段、新特征，房地产政策“托而不举”趋势明确。

在行业下行周期中，我们看到，核心城市与核心区域市场表现出较强韧性，房地产市场有支撑的背后是区域经济水平和
人口吸附力优势进一步加强，2022 年多数核心二线城市和城市群强三线城市人口规模仍保持增长，长沙、杭州、合肥、西
安等城市常住人口增量超 10 万，优势区域、城市仍保持较强人口吸引力，这也对城市房地产市场发展提供了有效支撑。

同时，城市内部不同区域房地产市场分化态势亦更加明显，即使是在核心一二线城市，核心区与郊区的市场分化行情亦
在加剧，部分郊区新房项目库存高企，区域产业活力不足，购房需求支撑度偏弱，房地产市场表现活跃度不足；而核心区在
产业、人口、配套资源集聚效应下，购房需求较充足，新房库存明显不足。在“分化”态势愈加明显的当下，房企投资也更
加聚焦优势地区、优势板块，2023 年以来，核心一二线城市优质地块土拍热度明显升温，房企对优质地块的参拍积极性高，
部分地块参拍企业数据量、竞拍轮次创下历史新高，但随着核心一二线城市优质地块拿地难度越来越大，企业调整投资策略
的必要性明显提升，选择哪些区域才能降低资金回笼的不确定性？

1
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

人口规模和质量决定住房需求空间，人口结构决定住房需求结构，核心城市人口集聚能力突出，年轻
人口规模大，人才优势明显，刚性和改善性住房需求旺盛

人口规模和人口质量直接决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，人口规模大且人口持续增加意味着城市具备
更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着居民购买力强劲，对住房的购买能力高，且对住房品质的要求
也更高。受宏观经济及疫情反复影响，2022 年不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化，但高能级城市虹吸效应仍较为
明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。从数据上来看，2022 年，二线及东部
优势三四线城市人口保持增长，且一二线以及珠三角三四线城市人口年轻化优势明显，刚性和改善性住房需求仍有较大释放
空间。

另外，城市的产业基础是吸纳和吸引人口的根本要素，交通在畅通国内大循环中也发挥着重要的作用，推动着人口、产
业要素快速流动。近年来国家持续推进科技创新，促进产业优化升级，新兴产业快速增长，新动能支撑作用进一步增强，部
分区域、部分城市经济迎来新的发展动能。东部地区新经济企业数量众多，为未来地区经济发展提供了重要支撑。核心一二
线城市产业基础雄厚，创新投入高，也在进一步强化城市的资源集聚效应。

核心城市群和都市圈进入快速发展通道，优势地区依托强大的产业基础，疫情后经济企稳恢复的节奏
更快，区域房地产市场韧性更加突出

随着我国区域协调发展战略的稳步推进，核心城市群与都市圈发展机会进一步增加。2022 年 10 月，党的二十大报告
中，在促进区域协调发展部分提出要“推动西部大开发形成新格局，……，鼓励东部地区加快推进现代化。……。推进京
津冀协同发展、长江经济带发展、长三角一体化发展，推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新
区，推动成渝地区双城经济圈建设。……。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载
体的城镇化建设”。从发展阶段来看，当前，长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先，在经济、人口、产业等方面
均表现出极高的活力和发展潜力。成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队，正以区域核心都市圈为重要抓手，加速推进
同城化进程，以此构建核心城市带动周边城市的协调发展格局。

2022 年，长三角、珠三角受疫情影响较为严重，经济、产业受到较大冲击，疫情后长三角城市群经济步入快速恢复阶
段，城市基本面向好有望带动房地产预期好转；珠三角城市群经济修复也在加快，就业人口有望回流，房地产市场存在恢
复预期。京津冀人口大规模外流，导致房地产市场表现整体偏弱，北京市场保持稳定。成渝城市群和长江中游城市群核心
城市资源集聚优势较强，但不同城市房地产行情分化态势愈发明显。值得关注的是，近两年伴随着房地产市场的深度调
整，部分地方财政收入承压，大规模的地方政府债务或成为不少城市未来发展的阻力点。

对于房地产企业来说，全国新房市场规模整体处在收缩通道，但不同地区结构性机会仍较大，针对不同需求的住房空
间仍在。在新的发展阶段，企业更需要优选城市优选板块，在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会，并不断提升
产品力与服务力，契合不同地区的住房需求。核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出，优势
产业也为城市房地产市场提供了更强支撑，房地产开发投资潜力较大。

2
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

二、方法体系和评价结果

1、方法体系
中指研究院自 2003 年起开始进行城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国 297 个地级以上城市1，积累了丰富的研究
经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力专项研究成果。

2023 年，我们继续通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市发展环境及房地产行业运行的新特
点，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量数据的深入分析与
总结，构建形成了包括 2 大维度、12 个方面，近 50 项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，
对全国 31 个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的 297 个地级以上城市进行投资吸引力评价。

相互影响
规模 相互影响
销售投资比
效益 经济实力 供求关系
财政 决定就业机会 土地去化周期
供求关系决定价格

城市房地产开发投资吸引力
结构
研发 产业创新 人均销售面积
需求满足度
×
资本 决定城市活力及潜能
量 价 市场空间影响房价
人均住房面积
吸引
人口 房产最终消费者
收入 流入
财富水平 人口基础 市场容量 增值潜能
储蓄
决定购买力水平 房价收入比
影响 价格支撑
规模 流入 影响 地价房价比
环境 收入支撑利润空间
规划利好
教育 资源环境
医疗 反映城市宜居性
城市群 交通 重大活动 房价及涨幅
市场规模
机场 市场热度 投资增速

投资 面积 金额 市场热度影响预期 溢价率
高铁 交通通达
地铁 影响生产要素流动效率

评价的逻辑：
够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。同时，
我们围绕市场容量和增值潜能两大维度对城市房地产
经济韧性强弱，能否提供更多的就业岗位，居民收入能否提
投资潜力进行研判。
升，城市环境是否宜居等均是影响人口迁移的重要因素，因
人口因子是决定房地产市场容量的关键因素，在全国人 此城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素都将通过影
口总量下降及城镇化放缓后，人口流动也迎来深刻变化，各 响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。近两年随着
地人口竞争愈发激烈，庞大的人口基础及源源不断的人口流 房地产市场的深度调整，土地市场表现低迷，地方政府财政
入仍是各地住房市场保持稳定的“压舱石”，因此，是否能 收入承压，一方面引发城市财政支出受限，进而导致城市建

1 本报告研究范围指所有“地级及以上城市”，不包括自治州、盟等地级行政区。

3
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

设放缓，同时地方债务问题也侧面反映出城市发展的潜在风 对于市场增值潜能的判断，我们认为供求关系仍是决定
险，因此在本期报告中，为更加全面地反映城市实力，我们 房价变化最关键的要素之一；而需求满足度影响的是市场未
加入了“地方政府负债率”指标；同时随着全球经济增长放 来的增长空间，间接影响城市房价行情；房价最终由城市购
缓，外部环境的复杂多变，出口承压，因此本期报告中增加 买力决定，因而价格支撑力是影响未来房价水平的基础因子；
“外贸依存度”用于反映城市经济的短期压力；另外，
“500 市场热度反映的是购房者以及房企对城市未来的预期，他们
强企业数量”增加了代表未来产业的新经济 500 强企业数 也是推动房价变化的重要因素。
量。
此外，近几年城市群、都市圈等国家战略的持续推进，
城市的房地产市场规模，主要通过开发投资、销售面积、 都市圈及城市群顶层设计不断落地，相关规划利好继续为重
销售金额等指标进行评判，考虑到近几年受政策、新冠肺炎 点地区发展提供支撑，因此，规划利好也被纳入我们的评价
疫情等因素影响，部分城市销售面积波动较大，本报告延续 体系。
利用近三年年均商品房销售面积来对市场容量进行分析。

图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系

城市房地产开发投资吸引力

市场容量 增值潜能

财富 环境 交通 规 市场 供求 需求满 房价 市场
人口基础 经济实力 产业与创新
水平 及配套 通达性 划 规模 关系 足度 支撑 热度

常 常 大 小 常 常 常 人 近
GDP

人 全 固 人 地 外 第 发 金 机 高 轨 建 城 房 商 商 土 人 人 房 地 房 近 土
500
R&D

上 城 人 空 普 每 每
住 住 学 学 住 住 住 口 均 社 定 均 方 贸 三 明 融 市 镇 均 气 通 千 千 场 铁 道 成 市 地 三 品 品 地 均 均 价 价 价 三 地
人 人 在 在 人 人 人 出 年
GDP

总 会 资 公 政 依 产 专 机 公 强 居 储 质 高 人 人 客 通 交 区 群 产 房 房 去 住 商 收 房 及 年 平
口 口 校 校 口 口 口 生 经 商
消 产
/

量 共 府 存 业 费 利 构 司 企 民 蓄 量 等 床 执 运 车 通 路 高 开 销 销 化 房 品 入 价 涨 房 均
规 增 生 生 密 城 占 率 费 投 财 负 度 增 授 本 数 人 存 学 位 业 吞 列 运 网 发 品 售 售 周 建 房 比 比 幅 地 溢
及 支 业 铁 房
模 量 人 人 度 镇 全 增 品 资 政 债 加 权 外 量 数 均 款 校 数 （ 吐 次 营 密 投 额 投 期 筑 销 产 价
/

数 数 化 省 出 重 年
速 零 额 收 率 值 数 币 量 可 余 数 助 量 里 度 资 资 面 售 开 率
率 比 占 大 均
售 增 入 占 量 各 支 额 量 理 程 额 比 积 面 发
重 比 活 销
总 速 比 项 配 ） 积 投
动 售
额 存 收 医 面 资
及 款 入 师 等 积 额
增 余 数 规 及 平
速 额 划 平 均
利 均 增
好 增 速
速

数据处理 数学模型 数据来源

由于各指标的度量单位、数量级不 权重的确定结合了主观和客观赋 各城市数据主要来自：中指数据

同，因此需对数据进行标准化处理，本 权法，客观赋权包括因子分析和熵值法。 CREIS、国家及各省市统计局、中国城
次研究主要采用极差标准化方法，得到 市统计年鉴、中国城市建设统计年鉴、
因子分析法是用少数新变量解释
各指标的标准化得分： 原变量方差的多元统计方法，在本次研 wind、各城市国民经济和社会发展统计
究中，我们根据各因子的贡献度（累计 公报与统计年鉴、中国民用航空局、中
若𝑥𝑖𝑗 为正向指标，则
贡献度超过 85%）及因子载荷矩阵确定 国城市轨道交通协会等。
各指标权重。
𝑥𝑖𝑗 − min(𝑥𝑖𝑗 ) 范围涵盖全国 31 个省、直辖市、自
y𝑖𝑗 = × 100 熵值法是用来判断某个指标离散
max(𝑥𝑖𝑗 ) − min(𝑥𝑖𝑗 )
程度的数学方法，离散程度越大，该指 治区，297 个地级以上城市。多数指标

若𝑥𝑖𝑗 为逆向指标，则 标对综合评价的影响越大。 时间跨度包括 2005-2022 年连续 18 年

的历史数据。
根据各城市不同指标的标准化得
max(𝑥𝑖𝑗 ) −𝑥𝑖𝑗 分及权重，最终加权得到城市房地产开
y𝑖𝑗 = × 100
max(𝑥𝑖𝑗 ) − min(𝑥𝑖𝑗 ) 发投资吸引力得分。

4
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

2、评价结果
根据行业惯例，一二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级市，三线城市通
常指一二线之外的所有地级市。但为了更好的体现不同城市房地产发展水平的真实差异，我们延续近几年对城市的划分标
准：以近三年（2020-2022 年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，将 297 个地级以上城市
细分为七个级别，具体如下：
销售额 GDP 常住人口
城市
(亿元) (亿元) (万人)

1 线城市（4）
上海 北京 >3900 >40000 >2100
深圳 广州 2700-3700 >28000 1700-1900

1.5 线城市（8）
重庆 天津 南京 苏州 杭州 成都 武汉 西安 2000-4500 12000-20000 900-1700

2 线城市（19）
合肥 宁波 无锡 温州 青岛 济南 郑州 长沙 厦门 福州
800-2200 5000-13000 500-1200
昆明 贵阳 石家庄 沈阳 大连 哈尔滨 长春 佛山 东莞

2.5 线城市（26）
惠州 中山 珠海 常州 徐州 扬州 南通 烟台 威海 潍坊 嘉兴
绍兴 台州 金华 泉州 廊坊 唐山 南昌 南宁 太原 兰州 呼和浩特 300-1600 3000-10000 400-1000
海口 三亚 银川 乌鲁木齐

3 线城市（59）
江门 汕头 肇庆 湛江 清远 镇江 泰州 盐城 淮安 宿迁 连云港
菏泽 淄博 济宁 德州 泰安 东营 临沂 湖州 舟山 新乡 驻马店
商丘 南阳 周口 洛阳 信阳 绵阳 泸州 南充 宜宾 襄阳 宜昌
200-1000 2000-6000 200-900
漳州 莆田 三明 株洲 芜湖 阜阳 滁州 安庆 宣城 宿州 马鞍山
保定 秦皇岛 张家口 承德 邯郸 沧州 赣州 曲靖 西宁 包头 鄂尔多斯
遵义 柳州 桂林 北海

3.5 线城市（72）
茂名 韶关 阳江 聊城 日照 滨州 枣庄 丽水 衢州 开封 平顶山
安阳 许昌 自贡 德阳 达州 遂宁 乐山 内江 眉山 广安 资阳
黄冈 黄石 孝感 十堰 荆门 荆州 咸宁 龙岩 南平 宁德 岳阳
郴州 湘潭 常德 怀化 永州 益阳 娄底 衡阳 亳州 黄山 淮南 100-500 1000-3500 200-700
蚌埠 铜陵 六安 邢台 衡水 榆林 宝鸡 汉中 渭南 咸阳 抚州
宜春 上饶 九江 锦州 营口 鞍山 玉溪 钦州 防城港 玉林 呼伦贝尔
赤峰 通辽 大庆 绥化 吉林 齐齐哈尔

4 线城市（109）
河源 梅州 汕尾 潮州 云浮 揭阳 三门峡 焦作 濮阳 漯河 鹤壁
攀枝花 雅安 广元 巴中 随州 鄂州 张家界 邵阳 池州 淮北 延安
铜川 安康 商洛 鹰潭 萍乡 景德镇 新余 吉安 抚顺 盘锦 本溪
辽阳 阜新 葫芦岛 铁岭 丹东 朝阳 昭通 丽江 普洱 保山 临沧
崇左 河池 百色 贺州 来宾 梧州 贵港 长治 晋城 晋中 阳泉
<200 <2000 <500
朔州 临汾 忻州 吕梁 大同 运城 六盘水 毕节 安顺 铜仁 巴彦淖尔
乌兰察布 乌海 七台河 黑河 鸡西 伊春 鹤岗 佳木斯 双鸭山 牡丹江 吐鲁番
克拉玛依 哈密 白山 四平 辽源 通化 白城 松原 嘉峪关 金昌 天水
酒泉 定西 陇南 白银 平凉 庆阳 张掖 武威 儋州 三沙 石嘴山
吴忠 固原 中卫 海东 日喀则 拉萨 昌都 山南 林芝 那曲

5
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

表：2023 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强

排名 城市 省(区、市) 排名 城市 省(区、市) 排名 城市 省(区、市) 排名 城市 省(区、市)

1 北京 北京 26 南昌 江西 51 芜湖 安徽 76 株洲 湖南
2 上海 上海 27 沈阳 辽宁 52 潍坊 山东 77 漳州 福建
3 深圳 广东 28 石家庄 河北 53 唐山 河北 78 宜昌 湖北
4 广州 广东 29 泉州 福建 54 扬州 江苏 79 丽水 浙江
5 杭州 浙江 30 常州 江苏 55 廊坊 河北 80 湛江 广东
6 成都 四川 31 昆明 云南 56 湖州 浙江 81 阜阳 安徽
7 南京 江苏 32 嘉兴 浙江 57 镇江 江苏 82 威海 山东
8 苏州 江苏 33 绍兴 浙江 58 临沂 山东 83 秦皇岛 河北
9 武汉 湖北 34 南宁 广西 59 洛阳 河南 84 包头 内蒙古
10 西安 陕西 35 惠州 广东 60 赣州 江西 85 淮安 江苏
11 长沙 湖南 36 海口 海南 61 呼和浩特 内蒙古 86 西宁 青海
12 重庆 重庆 37 南通 江苏 62 舟山 浙江 87 东营 山东
13 合肥 安徽 38 大连 辽宁 63 保定 河北 88 上饶 江西
14 宁波 浙江 39 贵阳 贵州 64 银川 宁夏 89 柳州 广西
15 青岛 山东 40 金华 浙江 65 江门 广东 90 连云港 江苏
16 济南 山东 41 三亚 海南 66 邯郸 河北 91 肇庆 广东
17 天津 天津 42 太原 山西 67 泰州 江苏 92 滁州 安徽
18 郑州 河南 43 台州 浙江 68 盐城 江苏 93 桂林 广西
19 佛山 广东 44 中山 广东 69 沧州 河北 94 岳阳 湖南
20 东莞 广东 45 徐州 江苏 70 济宁 山东 95 鄂尔多斯 内蒙古
21 无锡 江苏 46 哈尔滨 黑龙江 71 汕头 广东 96 南阳 河南
22 福州 福建 47 烟台 山东 72 淄博 山东 97 宜宾 四川
23 厦门 福建 48 兰州 甘肃 73 襄阳 湖北 98 衢州 浙江
24 珠海 广东 49 长春 吉林 74 绵阳 四川 99 遵义 贵州
25 温州 浙江 50 乌鲁木齐 新疆 75 马鞍山 安徽 100 三明 福建

数据来源：中指研究院测算

研究结果显示，2023 年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京
等 1.5 线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。具体城市来看，北上广深投资吸引力排名
保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，2022 年房地产销售额
仅次于上海，投资吸引力连续 6 年保持全国第五位；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市
场需求旺盛，位列 6-10 位，其中武汉疫情后人口增量回归常态，房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降两位至第
10 位。南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升 1 位；西安人口连续多年快
速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前 10 位；长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居
第 11-20 位，其中佛山、东莞受疫情影响较为严重，人口流出规模较大，房地产市场恢复节奏较慢，导致排名分别跌至 19、
20 位，青岛、济南房地产市场活跃度相对较好，叠加人口、产业支撑，市场保持一定活跃度，排名较上年分别跃升 2 位、
4 位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大，经济、居民收入恢复需要更长时间，投资吸引力排名下滑至第 18 位；惠
州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高，投资吸引力高于同级别其他城市。

6
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

图：2023 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况

1. 北京
17.天津

15.青岛
18.郑州
10.西安 16.济南

2.上海 5.杭州
9.武汉
6.成都 7.南京 8.苏州
13.合肥 14.宁波

12.重庆
11.长沙
1-50
51-100
0~0.5
101-150
0.5~51
151-20051~101 3.深圳
201-250101~151 4.广州
251-297151~201 19.佛山
20.东莞

数据来源：中指研究院绘制

东部沿海城市群房地产开发投资吸引力排名靠前，中西部核心城市投资吸引力表现分化。2023 年，东部沿海地区长三
角、珠三角、山东半岛城市群分别有 6、4、2 个城市位列全国投资吸引力前 20 名。东部沿海城市群地理位置优越，在进出
口、海洋经济等方面起步较早，现已具备成熟的产业基础，叠加政策端支持，人口集聚效应明显，经济规模和人口吸纳能力
全国领先。同时，这些地区的经济活力和消费能力也为房地产市场提供了强劲的需求支撑。中西部地区核心城市如成都、重
庆、武汉、西安、郑州等城市，是承接东部产业转移的重点地区，同时伴随着区域顶层设计持续落地，区域建设、产业优势
愈发明显，在区域内虹吸效应特别是对省内人口、资源的集聚效应突出。但各城市房地产市场表现分化严重，武汉、重庆、
郑州等城市房地产市场信心明显不足，市场销售调整明显，导致投资吸引力下降；而成都、西安则保持较强韧性。未来中西
部地区核心城市随着产业持续发展，高新技术产业、制造业转型升级等，人口稳定增长的态势或持续，中长期仍具备较大的
投资发展潜力。

7
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

3、特征分析
一线城市综合实力优势突出，阶段性人口流出不改中长期投资潜力；1.5 线和二线城市政策
持续加持，住房需求仍有释放空间

图：2022 年各线城市 GDP、常住人口及商品房销售额均值、增长情况

GDP均值（亿元） 平均增速 常住人口均值（万人） 平均增量 商品房销售额均值（亿元） 平均增速

0 10000 20000 30000 40000 0 1000 2000 3000 0 2000 4000 6000

1线 1.2% 1线 -6.9 1线 -14.8%

1.5线 2.6% 1.5线 6.3 1.5线 -29.4%

2线 2.9% 2线 3.8 2线 -30.0%

2.5线 2.5% 2.5线 1.4 2.5线 -31.1%

3线 4.0% 3线 -0.5 3线 -25.7%

3.5线 3.6% 3.5线 -1.2 3.5线 -26.8%

4线 3.4% 4线 -0.5 4线 -26.8%

数据来源：各城市统计局，中指数据 CREIS

一线城市综合实力强劲，置业需求充足，在疫情等多重因素影响下，人口出现阶段性外流，但规模优势支撑房地产市场
韧性强。北京、上海 2022 年 GDP 均达 4 万亿以上，规模优势突出；广州、深圳经济总量在 3 万亿左右，与北上保持一定
差距，受疫情影响，2022 年广深人口均由持续流入转为下降。2022 年，一线城市人口共流出 27.5 万人，人口阶段性流出
并未改变一线城市房地产市场韧性，一线城市商品房销售额下降幅度低于其他各线城市。随着疫情影响消退，一线城市经济
回暖速度加快，部分城市人口有望回流，对房地产市场的支撑作用或进一步提升，房地产销售市场亦有望逐渐企稳好转。

1.5 线及二线城市基本面良好，但部分城市受疫情影响，商品房销售规模降幅较大。1.5 线及二线城市在各自省内经济、

人口首位度较高，产业结构相对完备，科技创新带动新兴产业快速发展。1.5 线城市 GDP 平均增速为 2.9%，与全国增速基
本相当，其中，武汉、西安 GDP 增速均超 4%，2022 年两地固定资产投资增速均超 10%。二线城市中宁波、青岛、无锡、
长沙 GDP 规模超 1.3 万亿，其中青岛、宁波经济规模领先，作为重要港口城市，对外贸易发展活跃，同时制造业保持竞争
优势，技术创新和产业升级为城市发展注入新动能。值得注意的是，1.5 线及二线城市商品房销售额同比降幅均较大，部分
规模突出的城市受疫情影响，销售额同比降幅超 40%。

2.5 线城市作为地区内发展的重要极点，经济优势亦较为明显，人口保持一定集聚能力，也具备一定房地产开发投资潜
力。此类城市通常具有较好的经济基础和产业实力，吸引了一部分人口和资金流入，成为区域或省内的重要经济增长极，承
担着一部分产业转移和资源配置的任务。 房地产市场在经历 2022 年的调整后，
此类城市中多个城市城镇化仍具备发展空间，
也有望逐渐修复。

8
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

住房需求影响因素
当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，但市场运行的底层逻辑并
未发生根本性改变，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作
用更加明显。

人口是房地产市场的需求基础，总量和增量均直接影响住房需求空间，同时各个城市的人口年龄结构、人
才结构等的变化也对房地产的需求结构产生较大影响。因此，在房地产市场分化加剧的背景下，把握不同地区
人口总量和结构的变化，也就更有利于把握市场新的发展机会。

产业是吸纳和吸引人口的根本要素，城市的产业基础决定了城市就业机会的数量和质量，直接关系到居民
的收入水平和购买实力。近些年，新一轮的技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升
级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。

交通作为国内大循环的载体，连接了人口、产业等各类生产要素，在推动经济发展以及区域协调发展中发
挥着至关重要的作用。随着经济逐渐复苏，生产要素的流动回归常态，交通对优势地区的赋能或将更加突出。

人口

产业

交通

9
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

人口

人口规模和人口质量直接决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，直接影响着城市房地产开发投资的价值。人
口规模大且人口持续增加意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着居民购买力强劲，
对住房的购买能力高，且对住房品质的要求也更高。2022 年末，全国总人口出现 60 多年来首次下降，人口总量红利减
弱，人口流动成为不同城市人口变化的主导因素，受宏观经济及疫情反复影响，2022 年不同地区之间的人口流动趋势发
生新的变化，但高能级城市虹吸效应仍较为明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的
流向。

2022 年末全国总人口 14.1 亿人，比上年末减少 85 万人，是 1962 年以来首次出现负增长，我国城镇化率达到 65.2%，

比上年末提高 0.50 个百分点，提升幅度进一步缩小，出生率为 6.77‰，创 1949 年以来新低，人口发展进入关键转折期。
少子化、老龄化等人口结构问题也影响着住房产品特征的变化和住房方式转变。在此背景下，各地持续出台人才优惠及鼓励
生育政策，以期促进人口规模增加及人口结构优化，为城市经济和社会发展提供更多的人力资源和市场需求。2022 年，全
国多地将住房政策与人才、人口政策结合，加大对各类人才、人口的吸纳力度的同时，也促进了购房需求释放。

1) 人口流动趋势：二线及东部优势三四线城市人口保持增长，人口集聚优势明显

➢ 疫情导致广深 2022 年常住人口阶段性回落，长三角、长江中游多个核心城市人口明显增加

图：2022 年地级及以上城市常住人口总量及增量分布图

哈尔滨
长春

沈阳

北京 大连
天津
石家庄 京津冀&山东半岛
太原
济南
青岛
临沂
西安 郑州
成渝城市群 中原城市群

合肥 南京
成都 苏州
武汉 上海
重庆
杭州
宁波
南昌 长三角
长沙
贵阳 温州
长江中游
昆明
福州
泉州
图例
厦门
≤100
南宁 广州 东莞
100-300
300-500
深圳 500-800
800-1000
1000-2000
>2000

常住人口减少
常住人口增加

注：西安常住人口含西咸新区共管区，粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计。

10
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

表：2022 年一二线和三四线城市常住人口增量 TOP20

2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年
一二线城市 常住人口 人口增量 一二线城市 常住人口 人口增量 三四线城市 常住人口 人口增量
(万人) (万人) (万人) (万人) (万人) (万人)
深圳 1766 -2.0 呼和浩特 355 5.6 滁州 405 6.0
北京 2184 -4.3 太原 544 4.4 芜湖 373 5.9
广州 1873 -7.6 温州 968 3.4 嘉兴 555 3.5
上海 2476 -13.5 海口 294 3.2 鄂尔多斯 220 3.2
长沙 1042 18.4 兰州 442 3.1 马鞍山 219 2.9
杭州 1238 17.2 沈阳 915 2.9 泉州 888 2.9
合肥 963 16.9 福州 845 2.8 包头 274 2.3
西安 1300 12.3 厦门 531 2.8 茂名 624 1.9
贵阳 622 11.8 石家庄 1122 1.9 台州 668 1.7
南昌 654 10.1 银川 290 1.5 常州 537 1.7
昆明 860 9.8 乌鲁木齐 408 1.2 绍兴 535 1.6
武汉 1374 9.0 无锡 749 1.1 柳州 419 1.6
郑州 1283 8.6 三亚 107 1.0 绵阳 490 1.5
青岛 1034 8.5 重庆 3213 0.9 东营 221 1.4
成都 2127 7.6 西宁 248 0.4 宜宾 462 1.3
济南 942 7.5 天津 1363 -10.0 汕头 554 1.2
宁波 962 7.4 南通 774 1.1
南京 949 6.8 沧州 731 1.1
苏州 1291 6.4 珠海 248 1.1
南宁 889 5.9 桂林 496 1.0
注：大连、长春、哈尔滨、北海统计公报未公布或未公布常住人口数据。 数据来源：各城市统计局、统计年鉴

2022 年，长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。
珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，另外受疫情等因素影响，广州、深圳
人口均由增转降。

长三角城市群的核心优势在于其发达的经济基础、强大的创新能力、完善的基础设施以及城市间较强的产业协同性。上
海近些年人口老龄化问题突出，出生率下滑，叠加低端产业疏解、落户门槛较高，人口增速整体呈放缓态势，2022 年受疫
情影响，产业链和供应链受到冲击，部分产业外迁，人口流出明显，全年常住人口减少 13.5 万人。杭州数字经济产业发达，
创新创业环境和产业发展潜力使其保持较高的人口吸引力，人口增量连续四年位居全国前列。2022 年常住人口增加 17.2 万
人，增量居全国第二。合肥在沿海产业向中西部转移，先进制造业快速发展的加持下，就近就业人员增多，人口吸附能力居
全国第三位，2022 年常住人口增加 16.9 万人。另有长三角多个三四线城市人口增加，如滁州、芜湖、嘉兴等。

长江中游城市群承接沿海地区的产业转移，同时核心城市在中西部地区产业升级中承担创新带头角色，制造业、信息技
术和高端装备制造业等领域具有较高的竞争力和发展潜力。长沙工程机械、汽车、生物等支柱产业的高速发展，经济规模的
快速增长，为人口提供大量就业机会，吸引更多人口聚集，2022 年常住人口增加 18.4 万，居全国首位。南昌产业聚集效果
明显，产业发展规模的扩大和层次的提升吸引大量劳动年龄人口，叠加人才新政落地实施，城市功能不断改善，全年常住人
口增长超 10 万人，位列长江中游城市群第二。

11
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

珠三角、京津冀城市群人口整体呈现流出态势。去年珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大，短期内就业人数
减少，珠三角 9 市除珠海外，常住人口均下降，其中东莞、广州分别减少 10 万人、7.6 万人，深圳特区自设立以来首次人
口负增长，常住人口减少 2 万人。京津冀城市群人口持续缩减，2022 年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加，
北京、天津分别减少 4.3 万人、10 万人。

中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现，西安和贵阳常住人口增量超过 10 万，成都人口增加 7.6 万人，核心城市

凭借经济较快发展、更多的就业机会，持续强化对周边人口的吸引力。

➢ 一线及部分二线城市小学在校生规模大且增长较快，三四线城市多呈现下降态势
图：2022 年主要地区小学在校生规模热力图及 TOP30 城市近三年复合增速

8%
长沙
西安
武汉
6%
北京 成都
南宁 郑州
4% 天津 上海
深圳 广州
湛江
京津冀&山东半岛 泉州
2022年小
2% 商丘
邢台 苏州 学在校生人
中原城市群 数（万人）
阜阳毕节 周口 临沂
保定
0%
长三角 50 70 东莞 90 110 130 150
长江中游 石家庄 邯郸
成渝城市群 -2% 赣州
驻马店 菏泽
徐州
-4% 南阳

2019-2022年复合增速
-6%
注：重庆 2022 年在校小学生为 203 万，复合增速为-0.5%，未在图中展示。临沂、商丘等城市尚未公布 2022 年小学生数据，采用 2021 年
数据。 数据来源：各城市统计局

小学生在校生数量反映了地区的家庭稳定性和教育资源吸引力，也是评判城市未来人口潜力的重要标准，受人口基数影
响，小学在校生人数与城市梯队关系密切。 一线城市中，广州、深圳、北京 2022 年小学在校生规模均超 100 万，近三年
复合增速分别为 3.1%、2.9%和 4.9%，上海 2022 年小学在校生 92 万人，三年复合增速 3.4%，均保持较快增长。二线城
市来看，成都、郑州、西安、南宁、长沙、武汉、杭州、青岛、济南、合肥 2022 年小学在校生规模超 50 万，近三年复合
增速均高于 4%，这些城市在教育领域的投入和发展方面取得了显著成效，吸引了大量学生和家庭选择在这些城市接受基础
教育，为城市带来更多可持续的刚性及改善性住房需求。重庆、石家庄、温州、哈尔滨近三年复合增速均低于 0%。三四线
城市中临沂、邯郸、南阳小学在校生规模均超 100 万，但多呈现下降态势，仅少数城市如泉州、湛江小学在校生 3 年复合
增速保持增长。

➢ 城镇化空间：新型城镇化战略引领高质量发展，中部、西部部分地区城镇化仍有较大提升空间

2022 年末全国常住人口城镇化率为 65.22%，比上年末提高 0.50 个百分点。根据“十四五规划”

，2025 年我国常住人
口城镇化率将提高到 65%，目标的提前实现反映了我国城镇化进程的快速推进。当前，我国城镇化发展已进入中后期，城
镇化进程或将逐步减缓。

12
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

表：2022 年主要省份及其省会常住人口、城镇化水平
2022 年所在省 2022 年所在省
2022 年常住人 2022 年常住人 常住人口占全 省城镇化率增
城市 所属省份 份常住人口 常住人口城镇
口(万人) 口城镇化率 省比重 幅(个百分点)
(万人) 化率↓
上海 上海 2476 89.3% / / 89.3% /
北京 北京 2184 87.6% / / 87.6% /
天津 天津 1363 85.1% / / 85.1% /
广州 广东 1873 86.5% 14.8% 12657 74.8% 0.2
南京 江苏 949 87.0% 11.1% 8515 74.4% 0.5
沈阳 辽宁 915 85.0% 18.8% 6577 73.0% 0.2
重庆 重庆 3213 71.0% / / 71.0% /
杭州 浙江 1238 84.0% 21.8% 4197 73.4% 0.7
福州 福建 845 73.3% 20.2% 4188 70.1% 0.4
呼和浩特 内蒙古 355 79.8% 14.8% 2401 68.6% 0.4
银川 宁夏 290 81.7% 39.8% 728 66.3% 0.3
哈尔滨* 黑龙江 989 / 31.9% 3099 66.2% 0.5
武汉 湖北 1374 84.7% 23.5% 5844 64.7% 0.6
济南 山东 942 74.3% 9.3% 10163 64.5% 0.6
西安 陕西 1300 79.6% 32.9% 3956 64.0% 0.4
太原 山西 544 89.3% 15.6% 3481 64.0% 0.5
长春* 吉林 909 / 38.7% 2348 63.7% 0.4
南昌 江西 654 78.9% 14.4% 4528 62.1% 0.6
石家庄 河北 1122 71.4% 15.1% 7420 61.7% 0.5
海口 海南 294 82.7% 28.6% 1027 61.5% 0.5
西宁 青海 248 79.9% 41.7% 595 61.4% 0.4
长沙 湖南 1042 83.3% 15.8% 6604 60.3% 0.6
合肥 安徽 963 84.6% 15.7% 6127 60.2% 0.8
成都 四川 2127 79.9% 25.4% 8374 58.4% 0.5
乌鲁木齐 新疆 408 96.5% 15.8% 2587 57.9% 0.6
郑州 河南 1283 79.4% 13.0% 9872 57.1% 0.6
南宁 广西 889 70.4% 17.6% 5047 55.7% 0.6
贵阳 贵州 622 / 16.1% 3856 54.8% 0.5
兰州 甘肃 442 84.1% 17.7% 2492 54.2% 0.9
昆明 云南 860 81.1% 18.3% 4693 51.7% 0.7
拉萨* 西藏 87 / 23.8% 364 37.4% 0.8
注：*哈尔滨、长春常住人口为 2021 年数据、拉萨为 2020 年数据。灰色为全省人口超 6000 万且城镇化率低于 65%的省份
数据来源：各省市统计局、统计年鉴

从主要省份城镇化来看，广东、江苏、浙江、辽宁和福建常住人口城镇化率超 70%，在各省中居领先位置。河南、四
川、安徽、湖南、湖北、山东省常住人口规模超 6000 万，而城镇化率不足 65%，低于全国平均水平，未来城镇化仍有较大
空间，尤其是河南和四川省，常住人口超 8000 万，城镇化率不足 60%，未来下辖地市、县市人口向省会聚集过程中，也将
带来大量住房需求。

13
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

2) 人口结构变化：生育率下降及老龄化挑战来临，生育+引才政策助力城市住房需求释放

➢ 一二线以及珠三角三四线城市人口年轻化优势明显，刚性和改善性住房需求仍有较大释放空间

图：2020 年重点城市主要年龄段常住人口占比情况
20-34岁占比
40% 39%33% 20-34岁占比 全国整体占比
34%
31%29%
29%
30%

20%

10%
深 广 北 上 厦 三 郑 西 杭 武 苏 贵 海 合 南 太 昆 成 银 兰 南 乌 长 宁 呼 无 福 天 西 南 温 石 长 沈 济 北 青 重 哈 大 东 佛 泉 徐 阜 赣 保 邯 济 潍 周 临 菏 南
圳 州 京 海 门 亚 州 安 州 汉 州 阳 口 肥 京 原 明 都 川 州 昌 鲁 沙 波 和 锡 州 津 宁 宁 州 家 春 阳 南 海 岛 庆 尔 连 莞 山 州 州 阳 州 定 郸 宁 坊 口 沂 泽 阳
木 浩 庄 滨
齐 特
一线 二线 人口超800万的三四线

40%
35-49岁占比 35-49岁占比 全国整体占比
31%
28%
30% 27% 25% 27%
25%

20%

10%
深 广 北 上 厦 三 郑 西 杭 武 苏 贵 海 合 南 太 昆 成 银 兰 南 乌 长 宁 呼 无 福 天 西 南 温 石 长 沈 济 北 青 重 哈 大 东 佛 泉 徐 阜 赣 保 邯 济 潍 周 临 菏 南
圳 州 京 海 门 亚 州 安 州 汉 州 阳 口 肥 京 原 明 都 川 州 昌 鲁 沙 波 和 锡 州 津 宁 宁 州 家 春 阳 南 海 岛 庆 尔 连 莞 山 州 州 阳 州 定 郸 宁 坊 口 沂 泽 阳
木 浩 庄 滨
齐 特
一线 二线 人口超800万的三四线

65岁以上人口 65岁以上人口 全国整体占比

20% 16% 17% 17%
15% 16%15%
13%

10%

0%
深 广 北 上 厦 三 郑 西 杭 武 苏 贵 海 合 南 太 昆 成 银 兰 南 乌 长 宁 呼 无 福 天 西 南 温 石 长 沈 济 北 青 重 哈 大 东 佛 泉 徐 阜 赣 保 邯 济 潍 周 临 菏 南
圳 州 京 海 门 亚 州 安 州 汉 州 阳 口 肥 京 原 明 都 川 州 昌 鲁 沙 波 和 锡 州 津 宁 宁 州 家 春 阳 南 海 岛 庆 尔 连 莞 山 州 州 阳 州 定 郸 宁 坊 口 沂 泽 阳
木 浩 庄 滨
齐 特
一线 二线 人口超800万的三四线

数据来源：第七次人口普查数据

人口年龄结构是一个衡量城市竞争力和城市可持续发展能力的重要指标，也是判断各个城市住房需求特征的关键指标，
其中 20-34 岁年轻人口对衡量城市年轻化程度和刚需购房潜力至关重要。根据七普数据，一二线城市年轻人口占比普遍较
高，尤其是珠三角城市群，凭借产业优势和就业机会，对年轻人和创业者的吸引力较大，2020 年深圳 20-34 岁人口占比达
39%，居全国首位；其余年轻化程度较高城市如东莞、广州和佛山，分别占 34%、33%和 29%。相比之下，大连、哈尔滨
和重庆等在二线城市中年轻人口比例较低，20-34 岁人口仅占总人口的约 20%，低于全国平均水平。

35-49 岁人口是城市中的中青年人群，在经济、社会和家庭方面扮演着重要角色，是购买改善性住房的中坚力量。珠三
角城市群的中年人口比例仍然较高，其中东莞、中山、佛山和深圳分别占总人口的 31%、29%、28%和 27%，在地级市中
排名前四。粤闽浙沿海城市群中厦门、泉州以及宁波、乌鲁木齐等地 35-49 岁人口占比超 25%。

65 岁以上的人口群体方面，三四线城市一般具有较高的老年人口比例，本地年轻人口流出或老年人口的流入都加速了
人口老龄化进程。在一二线城市中，重庆、大连、上海和沈阳的 65 岁以上人口比例超过 15%，这些城市面临着较高的养老
需求，适老性住房存在较大空间。

人口结构与经济发展之间互相作用并互相影响，发达地区通常会吸引更多年轻人口迁入，拥有足够的年轻人和劳动力，
又能够为城市的经济发展提供源源不断的动力和活力。近几年，各地都在通过制定合理的生育鼓励和保障政策，并加强老
年人口的养老保障等措施，来提高城市的竞争力和可持续发展能力。未来，随着不同城市人口年龄结构呈现出新的特征，居
民住房产品需求也将随之发生改变，开发企业需考虑各地区的住房需求特征，进行有针对性的住房供给。

14
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

➢ 珠三角、粤闽浙沿海地区部分城市出生率居全国前列，多地多孩政策持续加码应对人口下降

图：2022 年地级及以上城市常住人口及出生率
18
人口少，出生率高 深圳 人口多，出生率高

亳州
16
巴中

防城港 14 贵阳
汕头
固原 赣州
中卫 昆明
蚌埠 湛江
12
东莞
佛山 广州
益阳
昭通
银川 芜湖 永州 茂名
珠海海口 10 宿州 邢台
西宁 邯郸合肥
周口 石家庄
嘉峪关 惠州 沧州商丘 西安 武汉
济南
济宁 长沙 成都
厦门 泉州 郑州
8 太原 洛阳 福州
南宁潍坊 杭州苏州 2022年常住人口（万人）
金华唐山 南阳
​ 上饶
​
南京 温州 天津
0 呼和浩特 500 无锡 1000 1500 2000 北京 2500
6 宁波
乌鲁木齐
沈阳
淮安
扬州 南通 上海
镇江 宜昌泰州
舟山 丹东 盐城
4
运城
抚顺
黑河
伊春 潮州
2

人口少，出生率低 2022年出生率（‰） 人口多，出生率低

0
注：重庆 2022 年常住人口为 3213 万，人口出生率为 5.98‰，未在图中展示。苏州、济南等城市尚未公布 2022 年出生率数据，采用 2021
年数据；广州、东莞、长沙等城市未公布常住人口出生率，用户籍人口出生率代替。
数据来源：各省市统计局

近年来，我国出生人口持续下降，出生率屡创历史新低，人口老龄化和少子化已成为当前人口发展的基本特征。2022
年我国出生人口仅为 956 万人，相应的出生率为 6.77‰，较 2021 年下降 0.75 个千分点，出生人口规模进一步减少，自然
增长率转为负值。为应对少子化问题，中央在 2021 年继续放宽计划生育政策，允许符合条件的夫妇生育三个子女，但实施
效果不如预期。近年来，生育及养育各项成本增加，以及社会观念和家庭价值观念的转变等都是导致少子化的重要原因。

与 2021 年相比，大部分城市的出生率呈下降趋势，仅有广安、珠海和资阳等少数城市的出生率高于上一年。通常，人
口规模大且出生率高的城市往往伴随着更多的改善性住房需求，这类城市主要集中在珠三角、粤闽浙沿海地区、中西部核心
城市等。例如，深圳、广州和东莞等城市由于年轻人口比例较高，人口出生率在全国处于领先地位。而部分二线城市如成都、
武汉和杭州等，由于近几年人口保持流入，其出生率也略高于全国平均水平。此外，部分城市人口规模较小但出生率较高，
这类城市包括亳州、固原和中卫等，主要分布在宁夏沿黄和中原等地区，高出生率城市人口内在增长潜力较大，改善性住房
需求具备一定支撑性。

2022 年 7 月，国家卫健委等 17 部门发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》

，强调住房政策向多
子女家庭倾斜，各地积极落实中央战略部署，多孩家庭住房扶持政策频出。据中指监测，2022 年有超 60 城出台多孩家庭住
房扶持政策，如无锡、杭州、武汉等城市增加 1 套多孩家庭购房套数，福州、温州、宁波等城市提高了多孩家庭的公积金贷
款额度，哈尔滨、济南等城市对多孩家庭发放购房补贴。将住房政策与人口政策相结合，有利于减轻多孩家庭的住房压力，
在促进生育意愿的同时，也有利于推动购房需求释放。

15
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

表：2022-2023 年代表城市多孩家庭住房支持政策
政策类型 城市 发布时间 具体内容
放宽购房
合肥 2022.04 有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭，可购买第 3 套住房。
资格
放松限售
苏州 2022.05 家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。
条件
优先摇号 二孩及以上家庭购买商品住房、28 周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对
西安 2022.05
资格 待。（刚需家庭具有优先摇号资格）
提高公积 在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款额度满足首
金贷款/租 青岛 2022.12 付款比例要求的前提下，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮 20%确定。
房额度 在我市缴存住房公积金，无自有住房且租赁住房的多子女家庭，按照实际房租支出提取住房公积金。
在配租公租房时，对于符合住房保障条件且有未成年子女的家庭，可以优先配租，可根据未成年子女
住房保障 沈阳 2023.02
数量在户型选择等方面给予适当照顾。
具有哈市户籍、符合生育政策，在 2021 年 10 月 29 日以后生育第二或第三胎的家庭在 9 区购买首套
或第二套新建商品住房，凭网签备案《商品房买卖合同》、本人身份证明、购房交款票据、《不动产
购房补贴 哈尔滨 2022.07
权证书》、户口簿和出生医学证明等，分别给予 1.5 万元、2 万元的一次性购房补贴，补贴资金由市
财政承担。
资料来源：中指研究院综合整理

➢ 高等教育资源集中于一二线城市，高质量人才推动城市经济发展和房地产市场正向循环

人才是城市发展的核心驱动力，其知识、技能和创造力的贡献对经济发展至关重要，人才的高购买力也为房地产市场持
续注入活力。人才的聚集可以促进产业集聚和企业投资，推动地区经济可持续发展，高素质人才往往有更高的收入和更高的
消费需求，这也会带动房地产市场的发展。2010-2020 年，我国大专及以上学历人口占常住人口比例由 8.9%提升至 15.4%，
高等教育普及率显著提高，人口素质得到明显提升。

表：2022 年普通高等学校在校生人数 TOP30 城市

2020年大专及以 2022年普通高等 2022年普通高等 2020年大专及以 2022年普通高等 2022年普通高等
序号 城市 上学历占常住人 学校在校生人数 学校毕业生人数 序号 城市 上学历占常住人 学校在校生人数 学校毕业生人数
口比例 (万人) (万人) 口比例 (万人) (万人)

1 广州 27.3% 149 36 16 北京 42.0% 60 15

2 郑州 29.0% 133 37 17 天津 26.9% 59 16
3 武汉 33.9% 114 27* 18 上海 33.9% 55 14
4 重庆 15.4% 107 29 19 太原 30.9% 52 14
5 成都 25.6% 104 23* 20 杭州 29.3% 50 14*
6 西安 31.5% 84 22 21 长春 22.2% 50* 15
7 南京 35.2% 78 20* 22 沈阳 27.5% 46 11
8 南昌 25.0% 76 20 23 贵阳 23.4% 44* 11*
9 长沙 27.5% 76 19* 24 福州 18.6% 41 9*
10 昆明 24.2% 75* / 25 兰州 28.6% 41* 11*
11 济南 25.9% 67 17 26 青岛 22.6% 41 11
12 合肥 26.4% 66 18 27 大连 23.6% 34 9
13 石家庄 20.1% 65 18 28 苏州 22.5% 29 8
14 哈尔滨 20.5% 63* 18* 29 烟台 16.6% 28 8
15 南宁 18.8% 62* / 30 桂林 13.1% 28 8

注：统计口径为本专科，标*为 2021 年数据，2020 年大专及以上学历数据来源七普。 数据来源：各城市统计局、统计年鉴

高等教育资源主要集中在一二线城市，这些城市拥有较多的人才储备，为当地经济和房地产需求提供了重要支撑。广
州、郑州、武汉、重庆和成都等城市 2022 年普通高等教育学校在校生超过百万人，毕业生超过 20 万人，人才储备丰富。

16
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

人才及高校毕业生通常具有较高的收入和购买力，他们的购房需求是房地产市场的重要组成部分。吸引和留住人才仍是各个
城市竞争的焦点，近几年多地推出了吸引人才政策，包括提供购房补贴、提供良好的就业创业环境、放宽人才落户资格等。

北京高学历人口占比全国领先，上海、南京、武汉、西安、太原大专及以上学历占比超 30%。根据七普数据，不同城
市受教育水平分化严重，北京大专以上学历的比例占到常住人口的 42%左右，位居全国首位。上海教育资源丰富，人才虹
吸能力强，受过高等教育人口占 34%。南京、武汉高校众多，且对人才吸纳能力较强，年轻人口持续流入，大专及以上学历
人口超 1/3，这些城市的高素质人才储备对城市的发展具有积极影响。相比之下，重庆、石家庄、哈尔滨、南宁等省会城市
高质量教育资源相对缺乏，叠加高收入就业机会有限，高素质人才比例相对较低。

图：2020 年信息技术及科学研究行业人口比例 TOP20

近年来，高新技术的发展对于推动产业结构转型升级的
北京 5.2% 3.7%
重要性逐步凸显。根据七普数据，选取信息传输软件和信息
杭州 3.9% 2.1%

上海 3.5% 2.1% 技术服务业、科学研究和技术服务业从业人口占比来衡量各

深圳 4.0% 1.6% 地高新技术产业发展情况。
南京 3.2% 2.1%

广州 3.0% 1.7% 在信息技术发展水平方面，北京、上海集聚大量数据中

厦门 3.0% 1.5%
心和科技企业，具有相对较高的信息技术产业发展水平，信
武汉 2.2% 1.8%

成都 2.5% 1.5% 息技术行业人口比例超过 3.5%。杭州互联网行业发达，高

西安 2.1% 1.7%
新技术产业持续为城市发展创造新动能，吸引了大量的信息
合肥 2.0% 1.5%

克拉玛依 1.1% 2.3% 技术人才，七普数据显示信息技术行业从业人口比例占到

珠海 1.9% 1.3% 3.9%。
长沙 1.7% 1.4%

乌鲁木齐 1.5% 1.7% 科学研究和技术服务业方面，根据七普数据，北京、杭

福州 1.9% 1.0%
州、上海及南京的科研技术行业人口比例超 2%，城市在科
济南 1.5% 1.3%

苏州 1.6% 1.3% 技创新方面能力较强。核心城市的产业创新能力将带动产业

天津 1.3% 1.6%
持续升级，城市经济结构有望持续优化，对人才的集聚能力
郑州 1.5% 1.3%
有望进一步提升。
信息传输软件和信息技术服务业人口比例
科学研究和技术服务业人口比例

数据来源：第七次人口普查数据

3) 核心城市人均住房面积较低，珠三角新房市场仍有提升空间

经过 20 年多年的快速发展，我国居民基本住房需求已得到满足，根据人口普查数据，2020 年我国家庭户人均住房建
筑面积提升至 41.76 平米，但不同区域和城市之间仍存在结构性矛盾。一线城市人均住房面积普遍偏低，其中深圳仅人均
22 平方米，广州、上海、北京均低于 35 平方米。从区域来看，东北地区人均住房建筑面积普遍较低，如沈阳、长春低于 40
平方米；中原、成渝城市群一般处于 40-50 平方米之间；而长江中游、粤闽浙沿海地区人均住房建筑面积较大，普遍高于 40
平方米，部分城市如莆田、上饶、衢州达 60 平方米以上。珠三角地区人均住房建筑面积普遍较低，东莞、珠海的人均住房
面积仅 28、31 平方米，其余城市亦低于 40 平方米，未来新房仍有较大增长空间。

17
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

图：2020 年全国地级以上城市及部分一二线城市家庭户人均住房建筑面积（平方米）
深圳 21.5
厦门 28.7
广州 30.2
上海 32.3
哈尔滨
海口 32.8
长春
三亚 33.9
大连 34.2 沈阳

长春 34.8
北京
大连
北京 34.9 天津
石家庄 京津冀&山东半岛
青岛 34.9 太原
济南
中原城市群 青岛
哈尔滨 35.2
临沂
郑州
兰州 35.4 西安

天津 35.5
成渝城市群 合肥南京 苏州
上海
乌鲁木齐 35.7 成都 武汉 长三角
重庆 杭州 宁波
太原 35.7 南昌
长沙 温州
呼和浩特 36.0 贵阳 长江中游 福州
沈阳 36.1 昆明 泉州
厦门
图例
合肥 36.9 南宁
广州
东莞
深圳 ≤30㎡
银川 38.8 30-40㎡
40-50㎡
宁波 39.2 >50㎡

图：2020 年重点城市家庭住房类型占比

购房家庭比例 租房家庭比例 自建、继承等其他住房来源比例

100% 6%
10% 13% 12%
20% 17% 22% 24% 21% 22% 21% 22% 20%
28% 29%
35% 32% 33% 34%
80% 40% 41% 39% 40% 40%
46%
10% 52% 53% 54%
39% 57%
16% 19% 22% 67%
35% 19% 30%
60% 40% 14%
22% 47%
56% 77% 12% 12% 19% 16% 15%
23% 65%
41% 75%
23%
6%
40% 10% 20%
10%
68% 25%
60% 60% 56% 10%
51% 53% 49% 52%
45% 48% 47% 46% 46% 45% 45% 44%
20% 43%
38% 37% 37% 33% 33%
33% 31%
27% 24% 20%
22%
17% 14%
0%
上 北 广 深 沈 天 南 无 武 苏 济 重 合 成 长 青 西 杭 福 佛 宁 厦 南 扬 廊 绍 芜 赣 泉 东
海 京 州 圳 阳 津 京 锡 汉 州 南 庆 肥 都 沙 岛 安 州 州 山 波 门 昌 州 坊 兴 湖 州 州 莞
一线城市 二线城市 三四线城市

数据来源：第七次人口普查数据

年轻人口集聚的城市购房比例相对较低，租房需求大，未来存在较大刚需释放空间。根据七普数据，2020 年一线城市
以及厦门、杭州、东莞、佛山等城市租房比例高，这些城市外来人口较多，且房价偏高，导致租房人口多；沈阳、天津、南
京等二线城市拥有较高的购房比例。租房比例较高的地区，未来这部分租房人口有望逐步转向购房，为当地首置需求提供支
撑，同时也为长租市场提供发展机会。

2022 年我国人口进入负增长阶段，出生率持续降低，城市间对人口的竞争更加激烈。长三角、长江中游城市群人口
集聚效应进一步增强，核心二线城市人口持续流入，为城市带来新的购房需求。珠三角、粤闽浙沿海地区部分城市出生
率居全国前列，人口内生增长动能依然较强；中西部部分地区城镇化水平仍较低，省会城市对周边城镇的人口虹吸效应
有望进一步显现。从需求结构上看，核心一二线城市年轻人口普遍较多，刚需和改善需求相对旺盛；对人才集聚能力更
强的城市，未来城市发展活力提升，也将进一步促进人口流入，形成正向循环，这些城市更多地为基本面强劲的一二线
以及优势地区的三四线城市，未来房地产市场的发展空间较大。

18
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

产业经济
当前，世界经济增长乏力，单边主义、保护主义抬头，加剧全球经贸的不确定性。我国经济外部环境复杂严峻，国
内产业转型升级仍处在攻坚期，党的二十大报告指出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发
展格局”
，同时将高质量发展的重要性提升到了前所未有的高度，明确提出“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家
的首要任务”。建设现代化产业体系，是推动高质量发展的重要着力点，其中，新一代信息技术、人工智能、生物技术、
新能源等新兴产业作为了我国产业发展中新的增长引擎。在新的发展格局下，加快构建现代化产业体系，加快传统产业
和中小企业数字化转型或将助力优势地区迎来新的发展机遇。

2022 年，在国内疫情反复、国际环境动荡等多重超预期因素冲击下，我国经济运行面临较大下行压力，宏观政策持续
发力推动经济企稳回升，全年经济总量达 121 万亿元，同比增长 3.0%，在国际主要经济体中保持较快增速。2023 年是全
面贯彻落实党的二十大精神开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键时刻，外部环境仍复杂严峻、世界经济陷入
滞涨风险上升，国内经济恢复基础尚不牢固，但我国经济韧性强、潜力大、活力足、长期向好的基本面没有改变，近年来国
家持续推进科技创新，促进产业优化升级，新兴产业快速增长，新动能支撑作用进一步增强，部分区域、部分城市经济迎来
新的发展动能。

1) 经济水平：2022 年 GDP 超万亿城市数量仍为 24 个，长三角、珠三角地区经济保持优势

➢ 2022 年 GDP 万亿城市数量仍为 24 个，广州、杭州等城市受疫情冲击较大，位次较上年下降

图：2022 年各城市 GDP 及增速

数据来源：各地统计局

2022 年，我国 GDP 万亿城市数量与上年一致，仍为 24 个。2022 年，我国共有 110 个城市经济总量在 3000 亿元以
上，较 2021 年增加 5 个；其中，24 个城市 GDP 超万亿，数量与 2021 年持平，经济总量占全国的比重为 38.0%，较 2021
年小幅下降。具体来看，上海、北京、深圳经济总量保持前三位；广州受疫情等多重因素影响，2022 年 GDP 仅增长 1%，

19
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

位列全国第 5，被重庆超越，这两个城市 GDP 均在 2.9 万亿左右；武汉疫情后经济逐渐恢复，GDP 再度超过杭州，位列全

国第 8，武汉、杭州 GDP 均近 1.9 万亿；东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响，名次较 2021 年下降 2 位，但仍
保持在万亿 GDP 之上。另外，2022 年常州、烟台 GDP 均达 9500 亿元以上，即将迈上万亿台阶。

从增速来看，2022 年全国多数城市受疫情冲击，经济增速出现明显回落，仅个别城市增速超 10%。2022 年，我国经

济面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，全年 GDP 增速为 3%。城市层面，受疫情影响，多数城市 GDP
增速较 2021 年出现回落，其中，全国仅 2 个城市 GDP 实现两位数增长，金昌以 13.5%的 GDP 增速居全国之首，较高的
增速主要依赖于其较低基数及重工业的快速发展，其规模以上工业增加值增长超 25%；宁德以 10.7%的 GDP 增幅位列第 2
位，锂电池新能源、新能源汽车、不锈钢新材料、铜材料四大主导产业快速发展，带动其经济快速增长。在万亿以上的城市
中，部分城市受疫情影响经济增速出现明显放缓，如上海 2022 年 GDP 下降 0.2%，北京、广州、天津、郑州等城市 GDP
增幅均在 1%左右。2023 年初，疫情形势好转叠加防控政策放开，经济运行开局良好，一季度我国 GDP 增长 4.5%，经济
呈现恢复态势，其中西安、深圳等城市实现较快增长，增幅均超 6%。但当前国际环境仍较为复杂，世界经济增长趋缓态势
明显，不稳定、不确定性因素较多，我国需求不足对经济的制约仍较为明显，经济回升基础尚不稳固。

表：重点城市 GDP 增速变化及经济发展要点

2022 GDP 增速（%） 2022 GDP 增速（%）

城市 GDP 2023Q1 经济发展要点 城市 GDP 2023Q1 经济发展要点
（亿元） 2022 2023Q1 （亿元） 2022 2023Q1
疫情防控平稳转段，经济运行平稳开局。一季度
经济持续向好，实现开门红。规上工业增加值同
工业战略性新兴产业中，新能源、新能源汽车和
上海 44653 -0.2 3.0 天津 16311 1.0 5.5 比增长 3.1%；战略性新兴产业增加值同比增长
高端装备制造业产值同比分别增长 50.1%、
7.0%，快于规模以上工业 3.9 个百分点。
42.4%和 15.1%。
经济呈现稳步恢复、回升向好态势，实现良好开
服务业总体向好，经济实现良好开局。 信息传输、
局。化学原料、烟草制品、电气机械、汽车制造
北京 41611 0.7 3.1 软件和信息技术服务业实现增加值同比增长 宁波 15704 3.5 4.5
等 4 个行业增加值分别增长 20.5%、13.5%、
12%，金融业实现增加值同比增长 6.1%。
11.0%、10.6%。
市场预期明显改善，经济运行开局良好。规模以
经济总体回升向好，实现良好开局。规模以上工
上工业增加值同比增长 4.5%；一季度社会消费
深圳 32388 3.3 6.5 青岛 14921 3.9 4.8 业增加值同比增长 4.8%，高技术制造业增加值
品零售总额同比增长 11.8%；贸易出口同比增长
同比增长 16.2%。
23.8%。
生产需求企稳回升，经济运行开局良好。一 经济运行实现良好开局。规模以上工业增加值
季度，全市规模以上工业增加值同比增长 同比增长 6.1%，医药制造、专用设备等行业表
重庆 29129 2.6 4.7 无锡 14851 3.0 4.9
6.0%，主要支柱产业中，材料产业同比增长 现亮眼，工业生产持续恢复，重点行业有力支
15.2%，对规上工业增长的贡献达 56.0%。 撑。
经济运行稳中提质，工业生产承压恢复。一
季度规上工业增加值同比下降 5.8%，3 月工
经济运行回升向好。规上工业增加值同比增长
广州 28839 1.0 1.8 业生产加快改善，部分生产领域出现增长点，长沙 13966 4.5 4.1
6.5%；出口总额同比增长 47.1%。
新能源汽车产业延续较好增势，工业产值同
比增长 71.1%。
经济加速回暖，实现良好开局。规模以上工业增
经济运行总体呈现稳步恢复、逐步向好的发展 加值同比增长 8.4%，全市高技术制造业增加值、
苏州 23958 2.0 1.9 态势。高技术产业占比提高，占规模以上工业产 郑州 12935 1.0 6.0 工业战略性新兴产业增加值、六大主导产业增
值的比重为 36.8%，同比提高 1.9 个百分点。 加值、高新技术产业增加值分别增长 16.2%、
15.5%、11.3%、10.8%。
一季度经济企稳回升、开局良好。规上工业增加
值同比增长 4.9%；五大先进制造业增长 5.8%， 经济恢复节奏较慢。规上工业增加值同比下降
成都 20818 2.8 5.3 福州 12308 4.4 1.7
电子信息产业增长 8.0%，医药健康产业增长 8.8%，社零总额同比增长 3.7%。
7.9%。
经济运行总体平稳，呈现持续回升向好态势。规 经济持续健康发展，一季度顺利取得“开门红”。
武汉 18866 4.0 4.5 上工业增加值同比增长 2.1%；医药制造业、电 济南 12028 3.1 4.9 规上工业增加值同比增长 12%；汽车制造业、
气机械和器材制造业实现两位数增长。 通用设备制造业、黑金属冶炼加工业、医药制造

20
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

2022 GDP 增速（%） 2022 GDP 增速（%）

城市 GDP 2023Q1 经济发展要点 城市 GDP 2023Q1 经济发展要点
（亿元） 2022 2023Q1 （亿元） 2022 2023Q1
业等六大重点行业均实现增加值同比增长，合
计增长 16.2%。
经济平稳开局、恢复向好。受上年高基数影响， 经济运行实现良好开局。规上工业增加值同比
规上工业增加值同比下降 2.1%；电气机械和器 增长 2.7%，光伏及新能源、汽车及零部件产业
杭州 18753 1.5 4.6 合肥 12013 3.5 4.8
材制造业、仪器仪表制造业增加值分别增长 持 续 高 速 增 长 ， 增 加 值 分 别 增 长 123% 、
31.2%、27.2%。 101.9%。
经济呈现良好态势。高技术制造业工业总产值增 经济加快恢复,呈现良好态势。规上工业增加值
长 10.3%，服务业增加值同比增长 5.6%，较去 同 比 增 长 11.6% ； 汽 车 制 造 业 总 产 值 增 长
南京 16908 2.1 5.2 西安 11487 4.4 7.6
年全年加快 3.4 个百分点，对全市经济增长的贡 37.5%，电气机械和器材制造业总产值增长
献率达到 71.3%。 12.0%。
数据来源：中指研究院综合整理

➢ 外贸依存度较高的城市在外部需求减弱影响下，未来经济发展或面临挑战

图：2022 年 GDP 超千亿且外贸依存度超 50%的城市外贸依存度及出口依存度情况

注：外贸依存度=进出口贸易总额/GDP；出口依存度=出口总额/GDP 数据来源：各地统计局

外贸对经济发展具备重要的带动作用，但 2022 年来，地缘政治局势动荡不安，世界经济下行风险加大，产业链在全球

各国进行重新分配，我国作为外贸进出口大国，稳外贸压力不断增加。受外部环境影响，未来外贸依存度较高的城市经济发
展或面临较大挑战。

2022 年，在 GDP 超 1000 亿元的城市中共 22 个城市外贸依存度超 50%，其中崇左、舟山、东莞、金华、厦门、深圳、

苏州 7 个城市，外贸依存度超过 100%，经济对外贸的依赖程度较高，当外部环境出现调整变化时，进出口对这些城市经济
增长的支撑亦可能出现较大波动。特别是出口依存度高的城市，崇左、舟山、东莞、金华等城市，出口依存度超 50%。当前
世界经济增速出现放缓趋势，同时地缘政治风险仍在，对我国外贸增长形成压力，部分外贸依存度较高的城市，或将面临出
口下滑乃至制造业下滑的风险。

21
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

➢ 新经济 500 强中民营企业占比超八成，北上深企业数量稳居第一梯队

民营经济是我国经济发展不可或缺的力量，也是创新就业的主要领域、技术创新的重要主体、国家税收的重要来源。目
前，我国民营经济贡献了 50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就
业，90%以上的企业数量。

在 2022 年疫情冲击后，民营企业信心受到较大冲击，投资意愿转弱，民间固定资产投资增速由 2022 年初的 11.4%持

续下降至 12 月的 0.9%。进入 2023 年，民间固定投资增速仍未见好转，1-5 月，民间固定资产投资增速转负 0.1%，反映出
当前民营企业投资再生产意愿尚未出现明显改善。从工业企业利润来看，当前工业企业盈利能力仍有待修复，盈利能力的不
足，拖累民企投资意愿修复。2023 年针对民营企业的扶持政策有望持续跟进，若政策端持续发力，民营企业信心或逐渐好
转，民营经济活跃的地区，经济发展动能也将进一步强化。

根据中国企业评价协会联合北京大学国家发展研究院和中指研究院发布的“中国新经济企业 500 强”研究成果，2022

年中国新经济 500 强企业中，民营企业数量为 407 家，占比超八成，为新经济的创新高地。北上深三城企业数量稳居第一
梯队，聚集新经济 500 强企业最多，合计数量达到 216 家，比例高达 43.2%。与中国企业 500 强相比，新经济 500 强在重
点城市分布集中度更加突出，尤其在一线城市，新经济 500 强数量更多；而中国企业 500 强的城市分布相对更加均衡。无
论是新经济 500 强，还是中国企业 500 强，北京企业数量都是遥遥领先，远超其他城市。

从区域上看，东部地区数量优势明显，东部地区企业整体经济实力强、科技水平高，新经济 500 强企业数量也占据明

显优势。东部地区企业数量为 422 家，占到总数的 84.4%，中部地区企业和西部地区企业分别为 37 家和 34 家，占比分别
为 7.4%和 6.8%，东北企业数量最少，仅有 7 家，占 1.4%。

图：新经济 500 强与中国企业 500 强企业城市分布对比

数据来源：中国企业评价协会联合，中国企业联合会，中指研究院，中指数据 CREIS

22
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

➢ 一线和核心二线城市资金吸纳能力强，金融机构存款余额普遍超 3 万亿元

金融机构各项存款余额代表了城市吸纳资金的能力，城市基本面越好，吸纳资金能力越强。

2022 年，金融机构各项存款余额 TOP20 基本为一线及核心二线城市，其中北京金融机构各项存款余额超 21 万亿元，

居全国首位，集聚资金的能力最强；上海、深圳存款余额也超 10 万亿元，广州、杭州、成都超 5 万亿元；三四线城市中佛
山、东莞分别位居第 19 和 20 位，资金体量亦较大。从增速上看，TOP20 城市存款余额增速均较高，超半数城市超 10%，
其中东莞、佛山、苏州超 15%。

从存贷比来看，武汉、郑州等城市，存贷比高于 100%，信贷或存在一定过度扩张的风险；成都、南京、杭州等城市，
存贷比在 75%-100%之间，这些城市居民、企业贷款活动较为频繁，更具活力；而北京、上海、深圳等城市，存贷比低于
70%，资金支持城市发展的动能依然较强。

表：2022 年金融机构人民币/本外币各项贷款存款余额 TOP20

2022年金融机构各项存款余额 2022年金融机构各项贷款余额
城市 同比增速 2022年金融机构存贷比
(亿元) (亿元)
北京 218629 9.5% 97820 44.7%
上海 192293 9.4% 103139 53.6%
深圳 123401 9.7% 83423 67.6%
广州 80495 7.4% 68919 85.6%
杭州 69592 14.0% 62306 89.5%
成都 51923 11.3% 51825 99.8%
南京 48373 11.1% 48201 99.6%
重庆 48218 8.9% 49366 102.4%
苏州 44501 15.2% 45247 101.7%
天津 40488 12.8% 42495 105.0%
武汉 35754 5.9% 44384 124.1%
西安 31763 11.4% 32247 101.5%
宁波 31303 15.0% 32986 105.4%
郑州 29032 10.5% 34337 118.3%
长沙 27883 10.0% 29853 107.1%
济南 25941 10.7% 26112 100.7%
青岛 24993 11.7% 26783 107.2%
无锡 24439 14.5% 19880 81.3%
佛山 23788 15.4% 18235 76.7%
东莞 23514 15.7% 16780 71.4%
注：存贷比=各项贷款余额/各项存款余额，上海、杭州、武汉、长沙、无锡为本外币口径，其余城市均为人民币口径。
数据来源：各地统计局，中指研究院整理

2) 财政实力：经济基础强的地区财政实力强，西南城市债务压力较大

通常，地方一般公共预算收入和政府性基金预算收入是地方政府的主要财源，其中，地方一般公共预算收入是最主要也
是最直接反映城市财政实力和产业发展水平的指标。政府性基金预算收入的主要构成项是土地出让收入，而土地出让收入会
受到房地产行业周期影响，具有不稳定性，土地出让收入与一般公共预算收入比值越高，表明该地区土地财政依赖度越高，
财政收入可能存在的波动性也就越大。

近几年，我国房地产市场下行压力加大，导致各地卖地收入大幅下降，给地方财政带来较大压力，地方政府债务问题愈
加凸显。2023 年 1-4 月，全国土地出让收入持续缩减，仅部分热点城市土拍情绪回暖，多地卖地收入仍延续下滑态势。

23
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

➢ 2022 年一般公共预算收入破千亿城市为 17 个，杭州、嘉兴、苏州等长三角城市财政收入质量较

高，杭州、苏州、深圳、上海等长三角、珠三角城市财政自给率高

上海、北京、深圳财政收入保持在全国前列，但多数城市一般公共预算收入较上年减少。2022 年，一般公共预算收入
超 500 亿元的城市共 37 个，其中破千亿的城市共 17 个，受疫情影响，多数城市一般公共预算收入较 2021 年有所减少。
分城市来看，上海一般公共预算收入达 7608 亿元，同比下降 2.1%，财政实力突出；北京、深圳一般公共预算收入在 4000
亿元以上，均处于第一梯队。杭州、苏州、重庆、广州等 14 个城市在 1000-3000 亿元之间。在一般公共预算收入超 500 亿
元的城市中，仅杭州、成都、长沙、合肥、厦门、鄂尔多斯、石家庄、泉州 8 个城市呈正增长，其余多数城市受疫情、大规
模留抵退税等因素影响，出现一定下降。鄂尔多斯作为煤炭的重要产地，在能源价格大涨的背景下，一般公共预算收入同比
增长超 50%。

图：2022 年一般公共预算收入超 500 亿元的城市及税收收入占比

数据来源：各地统计局

上海、杭州、嘉兴、苏州等长三角城市税收收入较 2021 年均有所下降，但税收占比保持较高水平。从财政收入的构成

来看，税收占比高反映出地方财政的发展质量高、营商环境较好、财政收支稳健。2022 年，为更好支持企业发展，全国范
围大力推行减税降费政策，多数城市税收收入较 2021 年明显下降，其中北京税收收入较 2021 年减少超 1600 亿元，税收
占一般公共预算收入的比重降至 62.1%；杭州、嘉兴税收占一般公共预算收入比例超 85%，上海、苏州、宁波、武汉、无
锡等城市税收收入占比亦高于 80%，财政收入质量较高。

24
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

图：一般公共预算收入超 500 亿且财政自给率超 80%的城市 财政自给率是指一般公共预算收入和一般公共预算支

出的比值，可以反映地方政府对于中央转移支付及债务的依
赖程度，是评价地方政府财政健康状况的重要指标。

长三角、珠三角等地区城市财政自给率较高。2022 年，
一般公共预算收入超 500 亿且财政自给率超 80%的城市共
10 个，受疫情影响，较 2021 年减少 6 个。其中，杭州、苏
州财政自给率在 90%以上，东莞、南京、无锡、上海、深圳
市财政自给率亦在 80%-90%之间，这些城市主要分布于长
三角、珠三角等经济发达地区，财政收入稳健，地方财政造
血能力较强。值得注意的是，鄂尔多斯由于能源价格上涨，
数据来源：各地统计局
一般公共预算收入大幅增长，使得其 2022 年财政自给率提
升至 85%。部分西部和东北地区城市财政自给率较低，对
中央转移支付及债务的依赖度较高。

除一般公共预算收入之外，土地出让收入长期以来都是地方政府重要的预算外收入来源。土地财政依赖度是衡量地方财
政收入对土地出让收入依赖程度的重要指标，一般用土地出让收入与一般公共预算收入的比值来衡量。土地财政依赖度高的
城市，其财政收入受房地产市场的影响更大。

图：2010 年-2023 年 4 月全国土地出让收入

2021 年下半年以来，房地产市场持续下行，房企投资
拿地趋于谨慎，土地市场明显降温。根据财政部数据，2022
年，全国土地使用权出让收入为 6.7 万亿元，同比下降
23.2%，为 2016 年以来首次下降；2023 年以来，全国房地
产市场呈弱复苏态势，但房企投资意愿及投资能力仍较弱，
土地市场也延续低迷态势，1-4 月全国土地出让收入共 1.2
万亿元，同比下降 21.7%，土地出让收入与地方一般公共预
算本级收入的比值降至 0.3。土地出让收入的下滑，对地方
财政造成较大影响，尤其对于土地财政依赖度较高的城市，
数据来源：财政部 地方财政压力明显增大。

在全国房地产市场下行趋势下，房企投资普遍聚集于销售去化有保障的核心一二线城市，如杭州 2023 年 1-5 月全市各

类用地出让金达 817 亿元，其中住宅用地出让金超 720 亿元，均位居全国各城市之首，上海、广州、西安、北京、南京等
8 个城市各类用地出让金在 300-500 亿元之间，土地出让收入有一定改善。

➢ 地方债务：发达城市地方债余额规模高，但偿债能力同样较强，部分西南地区及东北地区城市偿债
压力较大

自 2020 年疫情冲击以来，扩大有效投资、促进经济平稳运行，增加地方政府专项债发债规模是实施积极财政政策的重
要手段，地方政府债务规模持续走高， 2023 年政府工作报告中再次重申“防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，
降低利息负担，遏制增量、化解存量。
”因此，衡量地方政府债务情况及其偿债能力，也是对城市发展潜力的重要参考标准。

25
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

其中，负债率、债务率为衡量地方负债水平的常用指标，其中负债率衡量经济规模对债务的承担能力，债务率更多反映地方
政府的偿债能力。

表：截至 2022 年末重点 30 城地方债务余额情况（单位：亿元）

城市 地方政府债务余额 债务余额同比 负债率 债务率

一般债务余额 专项债务余额
北京 10565 2349 8216 20.5% 25.4% 133.0%
重庆 10071 3180 6891 17.0% 34.6% 261.1%
天津 8646 / / 9.7% 53.0% 380.8%
上海 8539 / / 16.1% 19.1% 73.3%
武汉 6295 1845 4450 12.9% 33.4% 222.0%
广州 4656 920 3736 24.9% 16.1% 135.4%
成都 4641 1257 3383 14.8% 22.3% 120.0%
杭州 3682 1296 2386 9.3% 19.6% 65.1%
西安 3626 1008 2618 12.2% 31.6% 172.9%
青岛 3080 1020 2060 20.3% 20.6% /
南京 2988 1091 1897 3.4% 17.7% 95.8%
郑州 2927 1347 1580 16.9% 22.6% 177.2%
哈尔滨 2900 1640 1259 7.3% 52.8% 917.4%
宁波 2886 1263 1623 13.2% 18.4% 100.0%
长沙 2870 708 2162 12.3% 20.5% 126.6%
济南 2661 237 2424 25.6% 22.1% 171.9%
温州 2635 638 1997 23.9% 32.8% 152.3%
贵阳 2603 405 2198 4.2% 52.9% /
大连 2545 1533 1012 7.4% 30.2% 303.9%
长春 2320 787 1533 18.6% 34.4% 357.4%
昆明 2232 588 1643 3.8% 29.6% 342.6%
深圳 2083 127 1956 46.7% 6.4% /
石家庄 2031 736 1295 17.6% 28.6% 192.4%
沈阳 1908 98 927 5.9% 24.8% 224.2%
合肥 1903 408 1495 26.7% 15.8% 90.6%
无锡 1874 539 1335 16.6% 12.6% 82.9%
福州 1840 503 1337 15.8% 14.9% 139.8%
苏州 1772 695 1078 11.6% 7.4% 43.6%
厦门 1768 375 1393 24.0% 22.7% 93.7%
南昌 1482 498 984 7.7% 20.6% 208.0%
注：负债率=政府债务余额/GDP；债务率=政府债务余额/（一般公共预算收入+政府性基金收入） 数据来源：wind，各地财政局

部分西南、东北地区城市偿债压力较大，经济较发达的长三角、珠三角城市债务风险尚可。从债务余额上看，全国共 27
个城市（含直辖市）政府债务余额超 2000 亿元，除直辖市外，政府债务最高的城市为武汉，政府债务余额达 6295 亿元，
广州、成都两地政府债务余额超 4000 亿元。从债务增速来看，30 个重点城市中，深圳政府债务增速最高，2022 年，深圳
在债务风险可控的前提下，加大地方政府债券资金使用力度，拉动投资增长，2022 年深圳政府债务余额较 2021 年末增长
超 40%，青岛、济南、温州、合肥等城市政府债务余额同比增速也超 20%，增长较快。从负债率来看，经济发达的城市虽
债务规模较大，但普遍负债率较低，如深圳、苏州负债率不足 10%，北京、上海负债率低于 30%；而从债务率来看，部分
城市造血能力有限，财政收入相对偏弱，地方债务风险较高，如天津、哈尔滨、大连、长春、昆明，债务率均超 300%，其
中哈尔滨债务率超 900%。

26
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

3) 产业趋势：新能源、人工智能产业快速发展，合肥、西安等城市深度布局，先发优势凸显

➢ 核心一二线城市服务业发达，产业结构受内外部环境影响出现小幅调整

图：2022 年主要城市二产与三产增加值占比情况

数据来源：各地统计局

2022 年 23 个城市三产占比在 60%以上，三产主导的城市多为东部沿海城市及部分中西部发达城市。北京、上海作为

经济规模最大、GDP 均在 4 万亿以上的中心城市，其第三产业占比突出，北京第三产业占比达 83.8%、上海达 74.1%，2022
年，北京、上海受疫情影响均加大，一产、二产增加值均出现不同程度下降，尤其北京第二产业增加值下降超 10%，但第三
产业增加值均小幅增长，金融行业保持较好韧性，北京金融业增加值增长 6.4%、上海金融业增加值增长 5.2%。

二十大报告在“加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”这一章节中，指出建设现代化产业体系的方向，坚持把发
展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设“制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数
字中国”，巩固优势产业领先地位，推动战略性新兴产业融合集群发展，构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能
源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。

➢ 新能源汽车产业：出口成为外贸出口新的拉动点，但持续增长仍面临考验

2020 年 10 月，国务院印发《新能源汽车产业发展规划（2021—2035 年）
》，规划中指出“发展新能源汽车是我国从汽
车大国迈向汽车强国的必由之路”
，“我国坚持纯电驱动战略取向，新能源汽车产业发展取得了巨大成就，成为世界汽车产业
。经过近年来持续发展，2022 年，我国新能源汽车产销连续 8 年保持全球第一，成为全球最大的
发展转型的重要力量之一”
新能源汽车市场，根据中国汽车工业协会数据，2022 年，我国新能源汽车产销分别达到 705.8 万辆和 688.7 万辆，同比分
别增长 96.9%和 93.4%。

2022 年四季度以来，海外需求呈现衰退迹象，我国外贸出口压力较大，但汽车出口仍表现出较强韧性。2023 年 3、4

月，我国货物出口逆势上行，其中新能源汽车的出口拉动作用明显。

27
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

图：2017 年-2023 年 4 月我国汽车与新能源汽车出口情况 2021 年以来，我国汽车出口增速始终保持较高水平，

根据中国汽车工业协会数据，2023 年一季度，我国已成为
世界第一大汽车出口国，1-4 月，汽车出口约 137 万辆，同
比增长 89.2%；而新能源汽车出口增速则保持更高水平，自
2021 年来，保持在 100%以上，1-4 月，新能源汽车出口
34.8 万辆，同比增长约 170%。

2023 年 4 月 25 日，国务院发布《推动外贸规模优结
构的意见》
，提出“培育汽车出口优势”
，在金融端、国际营
销服务端为车企提供支持；2023 年 4 月 28 日，中央政治
局会议中，提出“要巩固和扩大新能源汽车发展优势”，预
数据来源：中国汽车工业协会
计后续仍将保持较大政策支持力度，新能源汽车出口的高增
速有望保持。

新能源汽车产业具有资金密集、技术密集、产业链要求高等特征，目前新能源汽车整车生产、零配件产业等产业链主要
分布在长三角、珠三角、北京以及武汉、重庆等中西部产业基础较好、上下游产业链、物流运输完善的城市。

表：我国主要新能源汽车品牌城市布局情况
分类 典型品牌 布局城市
比亚迪是全球唯一同时掌握新能源汽车电池、电机、电控及充电配套、整车等核心技术的车企，2022 年
新能源汽车（含插混）销量达 186.3 万辆。
比亚迪 目前在全国有十大生产基地，分别布局在深圳、西安、长沙、常州、江西抚州、济南、合肥、郑州、广
传统车企 东深汕等地，其中，西安为比亚迪的北方总部基地，规划年产能 90 万辆，且西安生产基地的四期扩建
计划于 2023 年 6 月投产。2023 年，预计郑州、襄阳、深汕等地生产基地陆续投产。
上汽通用五菱 2022 年纯电动车销量超 60 万辆，卫冕国内纯电动市场排名第一。
上汽通用五菱
上汽通用五菱的生产基地主要分布在广西柳州、青岛、重庆等城市。
蔚来汽车将生产工厂布局在合肥，2022 年合肥第二工厂投产，产能达 100 万辆；2023 年，蔚来计划于
蔚来
安徽滁州设立第三工厂。

小鹏汽车总部位于广州，目前有三家工厂，分别位于肇庆、广州、武汉，当前肇庆、广州工厂已投产，
小鹏
造车新势力 武汉工厂预计于 2023 年 10 月投产，合计产能约 42 万辆。

理想汽车目前共有两家工厂：分别位于常州、北京，其中常州工厂年产能 10 万辆；北京工厂，预计 2023

理想
年末投产，一期将实现 10 万辆年产能；第三工厂或落地重庆。

特斯拉超级工厂位于上海，2022 年交付量达 71 万辆，占特斯拉总产能约 54%。据传，特斯拉将于上

国外品牌 特斯拉
海进一步扩产，并将储能超级工厂落地上海。
资料来源：中指研究院综合整理

28
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

图：2022 年新能源汽车产量前 8 城市 具体城市来看，西安得益于比亚迪的深度布局，2022 年

西安新能源汽车产量超过上海，成为全国新能源汽车产量第
一的城市，总产量达到了 101.5 万辆，同比增长 277.7%；
2022 年上海新能源汽车产量达 99 万辆，总生产量保持高
位，特斯拉将在上海对超级工厂再度进行扩产，预计扩建后，
年产能或进一步提升，同时，特斯拉储能超级工厂于 2023
年 4 月落地于上海临港新片区，为上海新能源产业链带来新
的发展机遇。

当前，全球汽车行业出现由油转电的历史拐点，提前布
局、引入相应企业，将为城市发展带来巨大的发展机会，部
分抓住了新能源车风口的城市，比如西安、深圳等城市，新
能源汽车产业的发展，为经济增长注入新的动力。
数据来源：各地统计局
➢ 人工智能产业：新一轮产业变革的核心驱动之一，北京、上海、杭州等地将作为试验区率先开展人
工智能产业创新发展工作

2022 年 11 月 30 日，OpenAI 发布 ChatGPT，其超越预期的使用体验及完善的功能，引起市场高度关注，一时间多个

互联网企业纷纷推出相关人工智能产品，以人工智能为代表的数字化技术赛道，无疑是当前市场热点之一。

此前，我国在人工智能方向已经出台相关规划，为抢抓人工智能发展的重大战略机遇，构筑我国人工智能发展的先发优
势，加快建设创新型国家和世界科技强国，2017 年 7 月，国务院发布《新一代人工智能发展规划》
，提出“三步走”的战略
目标，为后续人工智能领域发展指明方向：第一步，到 2020 年人工智能总体技术和应用与世界先进水平同步，人工智能产
业成为新的重要经济增长点，人工智能技术应用成为改善民生的新途径，有力支撑进入创新型国家行列和实现全面建成小康
社会的奋斗目标；第二步，到 2025 年人工智能基础理论实现重大突破，部分技术与应用达到世界领先水平，人工智能成为
带动我国产业升级和经济转型的主要动力，智能社会建设取得积极进展；第三步，到 2030 年人工智能理论、技术与应用总
体达到世界领先水平，成为世界主要人工智能创新中心，智能经济、智能社会取得明显成效，为跻身创新型国家前列和经济
强国奠定重要基础。

同年 11 月，科技部宣布成立新一代人工智能发展规划推进办公室，由科技部、发改委、财政部等 15 个部门构成，负责
推进新一代人工智能发展规划和重大科技项目的组织实施。并自 2017 年，科技部陆续确立 3 批共计 15 家企业成为“国家
新一代人工智能开放创新平台”，这些头部企业在建设自动驾驶、城市大脑、医疗影像、智能语音等领域，发挥各自优势并
借助国家政策资源倾斜，将人工智能技术在各个场景中落地。

表：国家新一代人工智能开放创新平台
确立时间 企业 企业总部所在地 平台内容
百度 北京 自动驾驶国家新一代人工智能开放创新平台
阿里云 杭州 城市大脑国家新一代人工智能开放创新平台
2017 年 11 月
腾讯 深圳 医疗影像国家新一代人工智能开放创新平台
科大讯飞 合肥 智能语音国家新一代人工智能开放创新平台
2018 年 9 月 商汤集团 上海 智能视觉国家新一代人工智能开放创新平台

29
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

确立时间 企业 企业总部所在地 平台内容

依图网络 上海 视觉计算国家新一代人工智能开放创新平台
明略科技 北京 营销智能国家新一代人工智能开放创新平台
华为 深圳 基础软硬件国家新一代人工智能开放创新平台
中国平安 深圳 普惠金融国家新一代人工智能开放创新平台
海康威视 杭州 视频感知国家新一代人工智能开放创新平台
2019 年 8 月
京东 北京 智能供应链国家新一代人工智能开放创新平台
旷视科技 北京 图像感知国家新一代人工智能开放创新平台
360 北京 安全大脑国家新一代人工智能开放创新平台
好未来 北京 智慧教育国家新一代人工智能开放创新平台
小米 北京 智能家居国家新一代人工智能开放创新平台

数据来源：科技部

2019 年 9 月，科技部印发《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》
，计划到 2023 年，布局建设 20 个左
右试验区，在总体布局方面，提出“服务支撑国家区域发展战略。重点围绕京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾
区建设、长三角区域一体化发展等重大区域发展战略进行布局，兼顾东中西部及东北地区协同发展，推动人工智能成为区域
”2019 年以来，先后 18 个城市获批成为国家新一代人工智能创新发展试验区，在政策、资源等方向
发展的重要引领力量。
获得中央部门的倾斜支持。

表：国家新一代人工智能创新发展试验区入选城市及发展目标
时间 省份 城市 政策 主要目标
通过实施应用场景“十百千”工程，建设“10+”综合展现北京城市魅力和重要创新成果的
《北京市加快新场景
特色示范性场景，复制和推广“100+”城市管理与服务典型新应用，壮大“1000+”具有爆
2019.2 北京 北京 建设培育数字经济新
发潜力的高成长性企业，为企业创新发展提供更大市场空间，培育形成高效协同、智能融合
生态行动方案》
的数字经济发展新生态，将北京建设成为全国领先的数字经济发展高地。
《关于建设人工智能
到 2021 年，全力打响上海人工智能“一流创新生态”标志性品牌。提升支撑创新能力，打
2019.6 上海 上海 上海高地 构建一流创
造十家创新龙头企业，百家创新标杆企业，形成重点产业千亿产值规模。
新生态的行动方案》
《 天 津 市 建 设 国 家 新 到 2024 年，人工智能试验区建设取得显著阶段性成效，综合支撑力、产业聚集力、创新创
天津 天津 一 代 人 工 智 能 创 新 发 业活力大幅提升，成为引领全市人工智能产业发展的核心载体，在智慧城市、自主算力引
展试验区行动计划》 擎、智慧港口、车联网应用等重点领域走在全国前列。
《 深 圳 市 数 字 经 济 产 到 2023 年，我市数字经济产业位居全国大中城市前列，数字产业化和产业数字化水平大幅
广东 深圳
业创新发展实施方案》提升，成为推动我市经济社会高质量发展的核心引擎之一。
《杭州市建设国家新
2019.10 到 2023 年，杭州人工智能总体技术与产业发展水平全国领先，建设国家新一代人工智能创
浙江 杭州 一代人工智能创新发
新发展试验区取得显著成效，支撑引领杭州进一步壮大数字经济、实现高质量发展。
展试验区行动方案》
到 2023 年，合肥建设国家新一代人工智能创新发展试验区取得显著成效，在智能语音、
《合肥市加快推进新
智能视觉、认知智能、类脑智能、量子智能等领域实现重点突破，形成开放协同的人工智能
安徽 合肥 一代人工智能产业发
科技创新体系，人工智能产业发展水平位居全国第一方阵，支撑数字经济进一步发展壮大，
展若干政策》
实现经济高质量发展。
《 德 清 县 创 建 国 家 新 到 2022 年，建成具有全国先进水平的智能生态城，全面建成全国首个新一代人工智能应用
2019.11 浙江 德清 一 代 人 工 智 能 创 新 发 县，使德清成为全国人工智能应用引领发展的标杆。人工智能核心产业规模年增速达到 10%
展试验区实施方案》 以上，带动规上高新技术产业增加值超过 200 亿元。
到 2022 年，人工智能新型基础设施保障体系和政策支撑体系基本建成，人工智能应用示
《重庆市建设国家新
范取得显著成效，人工智能技术创新和产业发展进入全国第一方阵。培育人工智能高新技
重庆 重庆 一代人工智能创新发
术企业 500 家以上，人工智能核心产业规模超过 500 亿元，带动相关产业规模超过 2000
展试验区实施方案》
2020.3 亿。
《 成 都 建 设 国 家 新 一 2022 年，试验区成为独具特色的创新研发策源地、包容开放的新技术新业态试验场、活力
四川 成都 代 人 工 智 能 创 新 发 展 迸发的人工智能产业发展高地。人工智能核心产业规模突破 500 亿元，关联产业规模突破
试验区实施方案》 5000 亿元，实质性推进人工智能领域关键核心部件和关键软件在试验区的应用落地。

30
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

时间 省份 城市 政策 主要目标
《 西 安 市 建 设 国 家 新 到 2022 年，实现人工智能总体发展水平全国领先，人工智能企业超过 300 家，其中领军企
陕西 西安 一 代 人 工 智 能 创 新 发 业 10 家以上。打造 5-7 个产业聚集区，人工智能产业规模超过 200 亿元，相关产业规模突
展试验区行动方案》 破 1000 亿元，产业核心竞争力不断增强。
《济南国家新一代人
未来几年，建成 10 家以上创新载体，培育 10 家龙头企业，打造 3 个重点产业集群，人工
山东 济南 工 智 能 创 新 发 展 试 验
智能核心产业规模突破 200 亿元，带动相关产业规模达到 2000 亿元等细化指标。
区建设若干政策》
到 2022 年，广州试验区内人工智能与数字经济规模初步形成，软件和信息技术服务业营业
《广州人工智能与数
收入规模超 600 亿元，产业数字化渗透率不断提升。高新技术企业新增 2100 家，培育一批
广东 广州 字 经 济 试 验 区 产 业 导
有技术和人才竞争力的数字经济领军企业，重点企业超过 1000 家，新增人工智能与数字经
则》
2020.9 济类型企业超过 500 家，区域数字经济示范引领作用不断增强。
《 武 汉 国 家 新 一 代 人 力争 2023 年，人工智能核心产业规模达 500 亿，带动相关产业规模超过 5000 亿，人工智
湖北 武汉 工 智 能 创 新 发 展 试 验 能核心领域取得重大突破、人工智能产业进入全国第一方阵、建成全国领先的人工智能创
区建设若干政策》 新资源集聚区、打造全国先行先试和应用示范样板。
《 苏 州 市 建 设 国 家 新 到 2023 年，力争全市人工智能核心产业规模超过 300 亿元，带动相关产业规模超过 2000
江苏 苏州 一 代 人 工 智 能 创 新 发 亿元，集聚人工智能企业超 1000 家，形成应用示范企业 170 家，培育超亿级企业 10 家、
展试验区实施方案》 超 10 亿级企业 5 家。
2021.3
《 长 沙 建 设 国 家 新 一 到 2023 年，实现人工智能总体发展水平全国领先，培育 10 家以上人工智能领军企业，人
湖南 长沙 代 人 工 智 能 创 新 发 展 工智能核心及相关产业规模达到 1000 亿元，人工智能领域高新技术企业达到 1000 家以
试验区三年计划》 上。
《郑州国家新一代人
到 2025 年，建设 10 个有较强辐射带动力的人工智能创新创业基地（园区），培育 30 家人
河南 郑州 工 智 能 创 新 发 展 试 验
工智能创新标杆企业，人工智能核心产业和相关产业规模分别超过 300 亿元和 2000 亿元。
区建设实施方案》
《 沈 阳 市 建 设 国 家 新 到 2025 年，人工智能核心产业产值达到 90 亿元，相关产业产值达到 1000 亿元；城市运
2021.11 辽宁 沈阳 一 代 人 工 智 能 创 新 发 行智能化基本实现，新型智慧城市建设进入国内前列；体制改革先行先试取得明显成效，适
展试验区实施方案》 应人工智能的政策体系基本形成。
《 哈 尔 滨 市 建 设 国 家 到 2023 年,人工智能核心产业达到 100 亿元,人工智能相关产业突破 600 亿元,聚集企业超
黑龙江 哈尔滨 新 一 代 人 工 智 能 创 新 过 2000 家；到 2025 年,人工智能核心产业达到 150 亿元, 人工智能相关产业突破 1000 亿
发展试验区若干政策》元,聚集企业超过 3000 家。
数据来源：各地政府网，中指研究院综合整理

上表所列的 18 个试验区分布在 16 个省市中，其中，浙江、广东分别占据两席，体现出两省在全国人工智能产业布局

中的重要地位，同时值得关注的是，德清为入选城市中唯一的县级市，2022 年，德清县高新技术产业增加值达 182.4 亿元，
占全部工业增加值的 52.4%，德清近年来在数字经济、地理信息等新兴产业发展较好，后续进一步推进人工智能技术的研发
和成果转化动能强。同时，在试验区的不断扩容下，中西部地区、东北地区不断有城市入选，如西安、重庆、成都、武汉等
城市，在新一轮人工智能产业发展浪潮中，中西部核心城市也有望借此实现城市产业升级。

2022 年 8 月，科技部发布《支持建设新一代人工智能示范应用场景的通知》
，首批支持建设十个示范应用场景：智慧农
场、智能港口、智能矿山、智能工厂、智慧家居、智能教育、自动驾驶、智能诊疗、智慧法院、智能供应链。以前述国家新
一代人工智能创新发展试验区为主要依托，充分发挥国家新一代人工智能开放创新平台企业作用，遴选一批支持建设的示范
应用场景，加快推动人工智能应用，培育新的经济增长点。

➢ 北京、上海、深圳研发投入全国领先，成都、郑州等中西部核心城市研发投入增速较高，绵阳研发
投入强度突出，为科技创新提供支撑

高质量发展是当前我国发展的主题，二十大报告提出“加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”，科技创新是助力
产业转型升级的核心驱动力。研发投入规模和强度是反映城市科技创新投入的重要指标，研发投入规模通常用研究与试验发
展（R&D）经费支出来衡量，研发投入强度则通过 R&D 经费支出在当期 GDP 中的比重来衡量。

31
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

图：2021 年主要城市 R&D 经费支出情况 北京、上海、深圳研发投入规模领先全国。2021 年，

全国共 36 个城市 R&D 经费支出规模在 150 亿元以上，较
2020 年增加 4 个城市，合计研发支出占全国比重约 64%。
其中，北京、上海、深圳 R&D 经费支出合计占全国比重达
21.9%；广州、苏州、杭州、成都等 11 个城市 R&D 经费支
出均在 500 亿元以上。2021 年，郑州、成都、杭州等城市
R&D 经费支出同比增速均在 10%以上。

北京、深圳、上海等城市研发投入强度继续保持领先优
势，中西部绵阳、西安研发投入强度大。其中，绵阳、北京、
深圳、西安、上海 5 个城市，研发创新投入强度高于 4%。
北京作为我国科技创新中心，建设国际科技创新中心为其十
四五规划的重要方向，北京研发投入长期处于全国领先水平；
深圳作为粤港澳大湾区创新高地，近年来诞生了大批科技创
新企业，企业创新能力突出，2021 年全市研发投入强度保
持在 5.5%的高水平。上海坐拥大量高新技术企业，创新资
源集聚水平在全国领先，研发创新投入强度为 4.2%。绵阳
军工单位数量众多，是党中央、国务院批准建设的唯一的科
注：其中无锡、常州、苏州、福州为规上企业 R&D 经费支出，南
技城，其研究创新投入持续处于全国前列，2021 年研发投
京、重庆最新公布数据为 2020 年 R&D 经费支出
入强度为 7.2%。
数据来源：中国城市统计年鉴

2023 年一季度我国经济运行开局良好，但当下全球经济增速预期出现明显回落，外部不确定性加大，我国外贸面临
较大压力，扩大国内需求，转型提升传统产业，培育壮大新兴产业，将是未来重点发展方向。新兴产业具备先发优势的
地区，未来经济发展内生动能将更强，东部地区新经济企业数量众多，为未来地区经济发展提供了重要支撑。核心一二
线城市产业基础雄厚，创新投入高，也在进一步强化城市的资源集聚效应。但值得关注的是，近两年伴随着房地产市场
的深度调整，部分地方财政收入承压，大规模的地方政府债务或成为不少城市未来发展的阻力点，房地产开发投资潜力
也将被弱化。

32
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

交通
疫情三年对我国各项生产要素流动均带来了深刻影响。2022 年末以来，疫情影响逐渐消退，我国交通网逐渐恢复
正常运行，高铁、民航客流量较去年均有明显增长，但仍不及 2019 年同期水平，随着经济稳定复苏，预计交通运力也
将保持恢复态势。
交通网络在“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”
“加快建设全国统一大市场”
中的地位不言而喻。党的二十大报告强调要加快建设交通强国，加快推动交通运输结构调整优化，优化基础设施布局、
结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。2023 年 3 月，
《加快建设交通强国五年行动计划（2023—2027 年）》
印发，意味着交通网络的建设和完善进入快速发展阶段，其在畅通国内外双循环、扩大内需中的作用将得到进一步释放。
受益于交通网络的高质量发展，城市群、都市圈的资源集聚能力也有望得到进一步强化。

2022 年 12 月，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）
》（以下简称《扩内需纲要》）
，提
出加快交通基础设施、国家铁路网、航空网络等建设，构建多层级、一体化综合交通枢纽体系。2023 年 3 月，交通运输部、
国家铁路局等五部门联合印发《加快建设交通强国五年行动计划（2023—2027 年）
》（简称《交通强国五年行动计划》
），明
确了未来五年加快建设交通强国的思路目标和行动任务：致力构建安全、便捷、高效、绿色、经济的现代化综合交通运输体
系，实现交通运输质的有效提升和量的合理增长。

1) 交通强国顶层设计进一步落位，城市群、都市圈交通网络有望加快完善

《扩内需纲要》提出要“加快交通基础设施建设”，完善以铁路为主干、以公路为基础、水运民航比较优势充分发挥的
国家综合立体交通网，推进“6 轴 7 廊 8 通道”主骨架建设，增强区域间、城市群间、省际间交通运输联系。加快国家铁路
网建设，贯通“八纵八横”高速铁路主通道，有序推进区域连接线建设，加快普速铁路建设和既有铁路改造升级。支持重点
城市群率先建成城际铁路网，推进重点都市圈市域（郊）铁路和城市轨道交通发展，并与干线铁路融合发展。加快建设国际
和区域枢纽机场，积极推进支线机场和通用机场建设，推动打造京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝世界级机场群。提升
水运综合优势，在津冀沿海、长三角、粤港澳大湾区推动构建世界级港口群，支持建设国际航运中心，加快长江等内河高等
级航道网建设。

同时，《交通强国五年行动计划》在十大行动之一“现代化综合交通基础设施建设行动”中提出，要以“联网、补网、
强链”为重点，优化完善综合立体交通网布局，加快建设国家综合立体交通网主骨架；加快建设京津冀、长三角、粤港澳大
湾区、成渝地区双城经济圈等国际性综合交通枢纽集群，建设一批综合客运枢纽，支持一批城市加强综合货运枢纽及集疏运
体系项目建设，推进一批交通基础设施重大工程建设，努力构建现代化综合交通基础设施体系。十大行动之三“交通运输服
务乡镇振兴和区域协调发展行动”中提出，要建设城市群、都市圈一体化交通网，实现京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成
渝、长江中游等重点城市群主要城市间 2 小时通达。推进都市圈交通运输一体化发展，积极打造 1 小时“门到门”通勤圈。
重点城市圈中心城区轨道交通以合理制式适当向周边城市（镇）延伸。

表：
《交通强国五年行动计划》中关于各区域协调发展的相关表述
城市群 规划内容
加快建设“轨道上的京津冀”，加强北京城市副中心与中心城区、廊坊北三县交通基础设施互联互通；高标准、高质量建设
京津冀
雄安新区综合交通运输体系，持续完善对外骨干交通路网。

33
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

城市群 规划内容
长三角 推动长三角地区交通运输更高质量一体化发展，共建“轨道上的长三角”和辐射全球的航运枢纽。
推进粤港澳大湾区交通建设，建成深中通道、莲花山等跨江跨海重大工程，加快广湛高铁、高速公路繁忙路段扩容改造等工
粤港澳
程实施。
成渝 构建成渝地区一体化交通运输体系，着力打造 1 小时交通网。
资料来源：《加快建设交通强国五年行动计划（2023—2027 年）
》，中指研究院综合整理

根据交通运输部数据，截至 2022 年末，全国综合交通运输网络总里程超 600 万公里，总规模居世界前列。二十大报告

中提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”
，进一步强调“加快建设交通强国”
，充分
体现了交通运输在国家发展中的重要作用。
《交通强国五年行动计划》的印发，意味着我国加快建设交通强国的顶层设计进
一步落地。预计未来五年，交通运输将步入加快建设新阶段，城市群、都市圈之间交通一体化取得高质量发展。

2) 高铁、民航建设投资力度持续加大，引导人口、资源要素良性流动

➢ 2022 年 13 条高铁线路开通运营，南沿江城际铁路、贵南高铁有望 2023 年 8 月通车

表：2022 年开通运营的高速铁路
高铁线路 线路名称 起止站点 途经城市 涉及城市群
杭绍台高铁 杭台高铁 绍兴北-温岭 杭州、绍兴、温州 长三角
贵阳环线 贵阳环线城际小碧-白云段 小碧-白云北 / 黔中
黄黄高铁 阜黄高铁 黄冈东-黄梅东 黄冈、黄梅 /
郑渝高铁 郑渝高铁襄万段 襄阳东-万州北 郑州、许昌、南阳、襄阳、重庆 中原、成渝
济郑高铁 济郑高铁濮郑段 濮阳东-郑州东 郑州、新乡、濮阳、聊城、济南 中原、山东半岛
常益长高铁 渝厦高铁益长段 益阳南-长沙西 常德、益阳南、宁乡西、长沙西 长江中游
湖杭高铁 合杭高铁湖杭段 湖州-杭州西 湖州、杭州 长三角
南凭高铁 南凭高铁南崇段 南宁-崇左南 南宁、崇左 北部湾
弥蒙高铁 弥蒙高铁 弥勒-红河 弥勒、蒙自 /
银兰客运专线 银兰高铁中兰段 中卫南-树屏 银川、兰州 兰西
济莱高铁 济莱高铁 济南东-钢城 历城区、莱芜区 山东半岛
京唐城际铁路 京唐城际铁路 燕郊-唐山 北京、廊坊北三县、天津、唐山 京津冀
京滨城际铁路 京滨城际铁路宝坻北辰段 北京-天津北辰 北京、天津、廊坊北三县 京津冀
资料来源：中指研究院综合整理

2022 年，根据中指监测，我国新开通运营 13 条高线铁路，主要涉及京津冀、长三角、山东半岛、长江中游、中原等城

市群，其中 8 条设计时速达 350 公里，4 条设计时速 250 公里，1 条设计时速 200 公里。京津冀城市群中，京唐城际、京
滨城际（至北辰段）均于 2022 年 12 月开通，使北京、天津、廊坊北三县、唐山交通联系更为密切，北京至唐山仅需 1 小
时。中原、成渝及长江中游城市群中，郑渝高铁襄万段的建成开通预示郑渝高铁全线贯通，推动中原城市群、成渝地区双城
经济圈联系更加紧密，郑州至重庆 4.5 小时便可直达；常益长高铁是我国＂八纵八横＂高铁网中厦门至重庆、呼和浩特至南
宁两条大通道的重要组成部分，助力长江中游、成渝城市群建设发展。长三角城市群中，杭绍台高铁、湖杭高铁的开通，杭
州同周边地级市交通协同进一步加强，同时湖杭高铁的正式运营，标志着被誉为“华东第二通道”的商合杭高铁全线贯通，
长三角一体化发展迈上新的台阶。

2023 年，成自宜高铁、贵南高铁、南沿江城际即将实现开通运营，均为我国“八纵八横”重要组成部分。成自宜高铁
是“京昆通道”的重要组成部分，线路将成都、自贡市和宜宾市连接起来，在 2022 年底已进入全面铺轨阶段，2023 年有望
实现通车；贵南高铁是广西壮族自治区首条设计时速 350 公里的高铁，也是“包海通道”的重要组成部分，线路连接广西和
贵州，预计 2023 年 8 月底开通运营。南沿江城际铁路连接京沪通道和沿江通道，长三角城市群核心区域城际轨道交通网的

34
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

骨干线路，起于南京南站，止于太仓站后可利用沪苏通铁路进入上海枢纽，预计 2023 年 8 月底通车。项目建成运营后，将

有力推动沿线句容、金坛、江阴、张家港、常熟等城市加快融入长三角一小时高铁圈，有效拉近苏南地区与上海、南京距离，
对促进江苏南沿江地区经济社会发展具有重要意义。

2022 年，虽然疫情对经济社会影响较大，但我国铁路建设依然保持较高发展水平。根据国家铁路局披露，到 2022 年

底，全国铁路营业里程达到 15.5 万公里，其中高铁 4.2 万公里，超预期完成建设任务。2023 年 1-4 月，全国铁路完成固定
资产投资 1674 亿元，同比增长 6.3%，较 2019 年同期增长 3.1%。同时，随着疫情影响逐渐消退及经济复苏，铁路客流恢
复明显。根据交通运输部数据显示，2023 年 1-4 月，我国铁路运输旅客累计发送量 11.18 亿人，同比增长 111.9%，已恢复
至 2019 年同期的 96.5%。五一期间，全国铁路共发送旅客 9088.1 万人次，较 2019 年同期增长 25.0%，创下五一小长假
铁路客流量最大纪录。

➢ 2023 年以来民航业逐渐恢复，“双循环”新发展格局下航空运输重要性愈加突出

2022 年，疫情反复、经济下行、国际形势严峻等因素对民航运输业造成较大影响，据中国民航局统计，2022 年，民航

旅客运输量 2.52 亿人次，同比下降 42.9%。2023 年以来，随着疫情、油价和汇率环境逐渐改善，民航运输生产整体向好，
航空客运需求快速恢复，国内客运规模恢复至疫情前八成。2023 年 1-4 月，民航旅客运输量 1.79 亿人次，同比增长 112.9%，
旅客运输规模相当于 2019 年同期的 83.7%，较 2022 年四季度大幅提升 51.0 个百分点；五一期间，民航旅客运输量约 941.2
万人次，比 2022 年“五一”假期日均数 31.0 万人次增长 508.0%，预计后续民航将继续保持稳步恢复态势。

图：京广大通道空域结构调整示意图
根据全国民航工作会议，2022 年，民航加快 100 项
重大基础设施项目前期工作和建设，新建迁建 8 个机场，
亚洲最大的专业货运机场——鄂州机场建成投入运行，南
北空中动脉京广大通道全线贯通。我国运输机场总数已达
到 254 个，完成《
“十四五”民用航空发展规划》建设数
量计划 94.1%。

同时《
“十四五”民用航空发展规划》提到，
“2023-2025
年是民航发展增长期和释放期。在第二阶段，重点要扩大国
内市场、恢复国际市场，提高对外开放水平，加快提升容量
规模和质量效率等，全方位推进民航高质量发展。
”

资料来源：民航局空管局

民航局表示，2023 年，民航将继续加大基础设施建设力度，加快推进厦门、呼和浩特等新机场建设，支持首都机场
“提质增效”项目，同时成都、重庆、昆明和西安均正在加快航空枢纽的扩张。在当前构建以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进的新发展格局下，中国航空产业发展长期而稳定的政策环境较为明确，民航业在经济发展中的作用将愈
加突出。

35
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

➢ 城市轨道交通在城市发展中发挥重要作用，地铁沿线物业价值凸显

随着核心城市人口持续导入及交通拥堵问题愈发突出，轨道交通对于人们出行及缓解城市交通压力显得愈发重要。2022
年，交通运输部公布 36 个中心城市公共交通客运总量 405.6 亿人次，其中轨道交通客运量 185.9 亿人次，占比 45.8%，较
2021 年提高 2.4 个百分点。北京、上海、广州、深圳、杭州、南昌、武汉、南宁、成都、南京 10 个城市轨道交通客运量占
公共交通比例均超 50%。其中广州、深圳、杭州轨道交通客运量占公共交通比例占比均超六成，上海超七成。

图：2022 年中国城市轨道交通运营里程（公里）
规划建设线路总长度 运营线路长度
1400

1200

1000

800

600

400

200

0
上北成广深杭武重南青西天郑苏大沈长宁合昆南南长佛无福厦兰金济哈贵石徐嘉常温台呼绍芜洛南东黄乌南太淮宜株文天珠三
海京都州圳州汉庆京岛安津州州连阳沙波肥明昌宁春山锡州门州华南尔阳家州兴州州州和兴湖阳通莞石鲁平原安宾洲山水海亚
滨 庄 浩 木 州
特 齐
数据来源：《城市轨道交通 2022 年度统计和分析报告》

截至 2022 年末，共有 55 个城市开通城轨交通运营线路 308 条，运营线路总长度 10287.4 公里，城市轨道交通规模持

续扩大，在公共交通中发挥骨干作用更加明显。累计来看，上海、北京运营规模在全国遥遥领先；成都、深圳、广州、杭州、
武汉运营线路长度超过 500 公里；重庆、南京超 400 公里，西安、天津、郑州、苏州、大连、沈阳、长沙均在 200 公里以
上。值得关注的是，近期深圳、杭州、成都等部分城市地铁修建规划取消，意味着地铁规划审批严格，效益以及资源的合理
利用被放到了更高的位置。2023 年以来，重点城市供地结构除了向核心区倾斜外，亦较大程度地向地铁周边侧重，提高地
铁资源正外部性，如北京、上海、杭州、长沙、合肥等地多宗地块临近地铁，而房企对这类地块普遍具有较高关注度。

疫情后，我国交通运力逐渐恢复，铁路、民航旅客运输量均出现明显增长，但整体来看，仍未恢复到疫情前水平。
在构建国内国际双循环、扩大内需战略下，交通网络仍是我国提高全要素生产率、实现高质量发展的重要推动力，加快
建设交通强国的顶层设计已进一步落位，未来高铁、民航等的投资力度也将进一步加大，随着交通网络的加快完善，城
市群、都市圈的资源集聚能力有望得到进一步强化。北京、上海、杭州、南京等都市圈核心城市继续加强同周边城市联
系，促进人口、资源要素流动；重庆、西安、昆明、成都等中西部城市不断增强外地特别是省内人口导入能力，也将提
升承接东部产业转移的能力。

36
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

房地产市场
2022 年，受疫情反复、多地新房项目出现“断供潮”等超预期因素影响，居民购房信心明显减弱，全国房地产市场进
入深度调整期，全年商品房销售面积、销售额同比均超 20%，除个别城市外，全国多地房地产普遍呈现下行态势。与此同
时，企业投资更趋谨慎，土地市场表现低迷，全国 300 城住宅用地出让金同比降幅超 30%，其中多地地方国资托底土地市
场，拿地规模占比较高，民企拿地能力下降，代表企业拿地销售比不足 10%。另外，企业拿地更加聚焦，优势地区的优质
地块成为企业竞拍聚焦点，热点城市土地情绪相对较好，二线、三四线城市土地出让金同比均大幅下降。
进入 2023 年，疫情形势好转叠加前期积压的购房需求集中入市，2-3 月，房地产市场出现修复态势，特别是热点城市，
在政策效果逐渐显现以及城市本身周期性修复带动下，市场出现“小阳春”行情。但伴随着积压需求逐步释放完成，市场持
续修复动能不足，特别是基本面较弱的城市，市场调整压力明显加大，4-5 月房地产市场活跃度环比持续回落。在全国房地
产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，核心一二线城市土拍市场明显升
温，在“摇号”土拍规则下，这些城市优质地块拿地难度不断上升，部分三四线城市土地热度亦有提升。

图：2020 年以来 GDP 单季同比增速及全国商品房销售面积累计和单月同比增速

18.3% 20%
GDP单季同比

7.9% 10%
6.5%
4.9% 4.9% 4.0% 4.8% 3.9% 4.5%
2.9%
0.4%
0%
20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1

120%
商品房销售面积累计增速 商品房销售面积单月同比增速
上海等地疫情反 疫情防控政策优化，
100%
“三道红线”出台 土地“两集中” 复，多地封城 各地疫情集中爆发
企业风险暴露 多地新房出现业
80%
主“断供潮”
60%

40%

20%
-0.9%
0%
-3.0%
-20% 银行“两集中”管理

-40%

-60%

数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS

2022 年房地产市场深度调整，2023 年市场进入缓慢修复期。2022 年我国经济下行压力明显加大，居民收入预期下滑，

叠加房价下跌预期强、购房者对期房烂尾的担忧明显提升等因素，全国房地产市场连续多月大幅下行，年底，疫情防控政策
优化，房地产市场调整压力进一步加大。2023 年房地产进入缓慢修复阶段，1-5 月，全国商品房销售面积同比下降 0.9%，
销售额同比增长 8.4%，均较 2022 年全年降幅好转；但供给端修复节奏更慢，房地产开发投资额同比下降 7.2%，降幅仍较
大。

表：2023 年 1-5 月全国住宅用地土地出让金 TOP20 及同比（市本级）

土地出让金（亿元） 同比
城市
2023 年 1-5 月 2022 年 2021 年 2023 年 1-5 月 2022 年 2021 年
杭州 721 1914 2701 -13% -29% 20%

37
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

土地出让金（亿元） 同比
城市
2023 年 1-5 月 2022 年 2021 年 2023 年 1-5 月 2022 年 2021 年
上海 519 2840 2825 1074% 1% 22%
西安 400 1001 925 1184% 8% 10%
广州 342 1221 1981 0% -38% -3%
南京 336 1308 2016 76% -35% 7%
成都 311 1268 1426 -26% -11% 26%
北京 300 1615 2120 -57% -24% 22%
苏州 238 944 1344 2% -30% 21%
合肥 224 715 633 15% 13% 70%
宁波 148 776 742 -71% 5% -42%
天津 136 316 1033 261% -69% 12%
温州 131 342 574 177% -41% -4%
长沙 118 491 709 -30% -31% 26%
青岛 106 440 558 260% -21% -13%
厦门 102 612 794 -71% -23% 34%
石家庄 101 147 231 376% -36% -33%
佛山 96 312 864 -13% -64% -32%
无锡 93 813 911 -11% -11% 24%
台州 82 235 183 -15% 28% -20%
深圳 72 736 982 -63% -25% 23%
数据来源：中指数据 CREIS

2022 年多城市土地缩量明显，2023 年热点城市土拍热度升温。2022 年，受房地产行业环境影响，土地市场表现低迷，

多数城市住宅用地出让金大幅下滑，仅上海、西安、合肥、宁波等少数城市实现增长，其中，上海住宅用地出让金超 2800
亿，居全国之首，杭州、北京出让金超 1500 亿元，位居其后。2023 年 1-5 月，全国住宅用地出让金集中在热点城市，TOP20
城市中，18 城为一二线城市，杭州居首位，住宅用地出让金达 721 亿元，上海位居第二位超 500 亿，西安、南京、广州、
成都、北京均在 300 亿元以上，三四线城市佛山、台州位居前 20。从增速上看，2023 年 1-5 月，住宅用地出让金同比增长
的城市增多，但多数城市出让金继续下降。

从土拍热度上看，不同城市分化行情加剧，2023 年以来，北京、杭州、上海等城市均有多宗地块达到竞价上限，地价
达上限的比例超 50%，5 月 23 日，杭州第四批次集中供地收官，挂牌的 9 宗宅地，最终 6 宗封顶、2 宗溢价、1 宗底价成
交，平均溢价率达 9.43%，企业参拍热度高。而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。综合来看，当前确定
性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。而随着核心一二线城市优质地块拿
地难度不断上升，部分三四线城市土地热度亦有提升，如 5 月 25 日，徐州成功出让 2 宗地块，其中一宗触顶摇号；5 月 5
日，台州一宗地块经 66 轮竞价、溢价 20.4%成功出让。

38
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

1) 市场概况：仅少数城市投资保持增长态势，热点一二线城市投资规模较大

图：2022 年主要城市房地产开发投资额及同比增速
20%
邢台
深圳
10%
温州 长沙 成都 杭州
邯郸
丽水 湖州 绍兴 西安
宁波 南京
台州 北京
厦门 合肥0% 上海
0 绵阳
六安 1000
泉州 2000 3000 4000 5000 6000
阜阳 济南 武汉 广州
保定 苏州
商丘 东莞 -10%
信阳 常州 无锡 青岛
福州
佛山
莆田 惠州南通
镇江 -20% 郑州
重庆
天津 2022年房地产开发投资额(亿元)
昆明
贵阳 -30%
湛江

-40%

2022年同比增速
-50%
数据来源：中指数据 CREIS

从房地产开发投资情况来看，一二线城市房地产开发投资额规模优势明显，但部分城市受疫情等多因素影响，2022 年
投资额降幅较大。2022 年，一线及热点二线城市房地产开发投资保持较大规模，上海、北京、杭州、成都等 8 个城市房地
产开发投资额超 3000 亿元，较上年减少 1 个，其中，上海、北京投资额排在前两位，超 4000 亿元，重庆投资额由上年第
二降至第四；南京、苏州、西安等城市房地产开发投资额保持在 2000 亿元以上。投资增速方面，2022 年大多数城市房地
产开发投资额同比下降，仅少数部分城市同比增长。在房地产开发投资额超 2000 亿元的城市中，超半数城市投资额同比增
长，头部城市表现相对更好，其中深圳增长 13.3%，增速最高，且为唯一一个增速超 10%的城市；长沙、杭州、成都、西
安增速在 5%以上，而重庆、郑州、天津受疫情反复、多个期房项目交付压力大、库存高企等因素影响，房企开发投资力度
明显减弱，投资额同比降幅均超 15%，另有，上海、广州、武汉、苏州等城市投资额下降。

权益规划建图：2022 年主要城市商品房销售面积及同比增速
10%

漳州
0%
上饶 上海
0 500 1000 1500 青岛 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
德州 赣州泉州
济宁
-10% 西安 苏州 2022年商品房销售面积(万平方米)
烟台
盐城
惠州 福州 郑州
聊城
-20%
德阳 济南 临沂 广州
合肥 成都
贵阳无锡
沧州 -30% 徐州 重庆
潍坊 佛山
天津 南昌
肇庆湖州 长沙
大连 杭州
连云港-40% 南通
永州

邢台-50%

2022年同比增速
-60%
数据来源：各地统计局，中指数据 CREIS

2022 年绝大多数城市商品房销售面积同比下降，上海、北京等城市市场韧性相对较好。2022 年，全国商品房销售面积

13.6 亿平方米，同比下降 24.3%。其中 29 个城市商品房销售面积超过 1000 万平方米，较 2021 年减少 18 个城市，重庆、

39
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

成都、武汉、郑州、苏州成交面积在 2000 万平方米以上。从增速上看，全国范围内，除永州、漳州等个别城市商品房销售

面积同比增长外，绝大多数城市销售面积同比下降，其中上海、北京、苏州等城市市场存在较强韧性，同比降幅相对较小；
重庆、成都、武汉、郑州、杭州、长沙、天津等城市受疫情反复、高温限电、高基数等因素影响，商品房销售面积同比降幅
较大。

图：2023 年 1-5 月重点城市商品住宅销售面积同比

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%
南上南惠天扬济廊莆淄泰东郑泉唐厦江杭宿常石广南武宁保黄北佛西长重中汕肇福泸合泰珠成南徐舟深沈九青绍常苏南昆大柳银淮菏芜西
通海昌州津州南坊田博安莞州州山门门州州熟家州宁汉波定石京山安沙庆山头庆州州肥州海都充州山圳阳江岛兴州州京明连州川北泽湖宁
-20% 庄

-40%

-60%
数据来源：各地房管局，中指数据 CREIS

2023 年以来，基本面较好的城市市场修复节奏和预期相对更好。2023 年 1-5 月，根据中指数据，重点 100 城商品住

宅销售面积同比增长超 20%（2022 年为下降 36%）
，100 城中，同比增长的城市数量接近 70%，除部分因低基数效应导致
销售规模明显提升的城市外，多个一二线城市以及长三角、珠三角等热点区域的三四线城市市场情绪修复相对较好，市场保
持一定活跃度，究其原因，一方面，基本面较好的城市经历前期一年多时间的深度调整后，市场进入自发的修复周期；另一
方面，房地产政策环境较为宽松，多个城市优化放松调控政策，也为市场释放更多向好预期，基本面较好的城市政策效果逐
渐显现。除此之外，部分城市新房供给增加，也一定程度带动了住房需求释放，如上海、杭州等城市。

图：代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近 6 个月月均销售面积计算）对比
40 截至2022年12月出清周期 截至2023年5月出清周期

35

30

25

月 20 18个月
15

10

0
杭 合 上 长 西 成 佛 南 苏 武 扬 宁 厦 温 广 济 北 无 天 惠 镇 深 青 沈 福 常
州 肥 海 沙 安 都 山 京 州 汉 州 波 门 州 州 南 京 锡 津 州 江 圳 岛 阳 州 州

数据来源：中指数据 CREIS

短期库存出清周期反映城市供求关系，也影响着购房者置业预期和市场活跃度，进而影响房企投资拿地的意愿。根据中

40
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

指数据，截至 2022 年 12 月，杭州、上海、合肥短期库存出清周期均低于 8 个月，库存明显不足，市场新增供应的节奏将

直接影响着需求的释放节奏，若供给端持续改善，短期新房市场成交规模仍有支撑；而福州、常州、沈阳等城市出清周期均
在 20 个月以上，短期库存去化压力较大。2023 年以来，随着市场情绪的短期好转，多数代表城市库存出清周期缩短，广
州、无锡等城市出清周期缩减至 18 个月以内，新房市场库存去化压力有所减弱，这对于市场情绪或产生一定正向引导。

2) 供给潜力：近两年地方国资托底土地市场，但获取地块开工入市率偏低，或制约新房供
应速度

根据中指监测，2021-2022 年，22 个重点城市(市本级)“两集中”涉宅用地累计推出 3985 宗（剔除纯保障房、租赁住

，成交 3317 宗。若按正常开发节奏，2021 年成交的地块，截至目前已陆续入市形成市场供应，但近
房、征收安置房用地）
两年房地产市场持续调整，地方国资平台托底拿地成为常态，且 2022 年 22 城地方国资平台拿地金额逐批走高，叠加销售
表现低迷，项目整体开发入市节奏较慢。

表：22 城 2021 年及 2022 年不同企业两集中项目开工情况（市本级）

2021 年 2022 年
企业类型
成交宅地宗数 开工项目数量 开工率 成交宅地宗数 开工项目数量 开工率
央国企 556 431 77.5% 369 156 42.3%
混合所有制 102 97 95.1% 44 34 77.3%
地方国资 420 163 38.8% 812 58 7.1%
民企 885 602 68.0% 339 114 33.6%
合计 1851 1210 65.4% 1466 327 22.3%
注：计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。剔除纯安置房、租赁住房、保障房等用地（下同）。
数据来源：各地规自局，中指数据 CREIS

截至 2022 年末，2021 年 22 城“两集中”成交地块约 65%已开工，地方国资开工率远低于平均水平。据统计，2021

年 22 城成交地块共开工 1210 宗，开工率约 65%，2022 年成交地块开工率约 22%，而地方国资拿地开工率明显弱于央国
企、民企，其中，2021 年央国企、民企拿地开工率均在七成左右，地方国资开工率不足四成；2022 年央国企、民企拿地开
工率均超 30%，而地方国资开工率不足 10%。
图：2022 年 22 城涉宅用地开工情况（市本级，截至 2022 年末）
已动工未竣工宅地宗数 未动工宅地宗数 开工率
140 80%
70%
120
60%
100
50%
80 40%

60 30%
平均开工率：22%
20%
40
10%
20
0%
0 -10%
厦门 杭州 北京 长春 合肥 重庆 上海 福州 苏州 宁波 青岛 成都 南京 长沙 天津 深圳 广州 济南 武汉 沈阳 无锡 郑州
数据来源：各地规自局，中指数据 CREIS

受市场调整影响，近两年房企普遍采取“以销定产”策略，销售端表现直接影响项目推盘力度及开工进度。另外，地方
国资托底地块较多也导致部分城市项目开工率较低。各城市中，核心城市如北京、上海、厦门、合肥、杭州、深圳等城市市

41
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

场情绪较好，2021 年成交地块开工率均在八成左右；而武汉、福州、济南、郑州等城市，开工率均低于 60%。2022 年 22

城平均开工率 22%，其中仅厦门、杭州、北京成交地块开工率过五成。

表：22 城 2021 及 2022 年不同企业两集中项目入市情况（按获取预售证计算，市本级）

2021 年 2022 年
企业类型
成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率
央国企 556 380 68.3% 369 214 58.0%
混合所有制 102 90 88.2% 44 35 79.5%
地方国资 420 117 27.9% 812 76 9.4%
民企 885 512 57.9% 339 145 42.8%
合计 1851 1010 54.6% 1466 425 29.0%
数据来源：中指数据 CREIS

从获取预售证情况来看， 截至 2023 年 5 月末，

根据中指数据， 2021 年成交地块已入市项目 1010 个，
整体入市率 54.6%。
2021 年二批次集中供地以来，由于市场持续下行，房企投资意愿不足，地方国资拿地更多出于市场托底的目的，部分企业
开发经验及开发意愿不足，2021 年获取的地块入市率不足三成。2022 年地方国资拿地力度逐批增加，拿地宗数及拿地金额
占比在五成左右，但更多土地处于未开发状态，截至 2023 年 5 月末，2022 年获取项目入市率仅 9.4%。

图：2022 年 22 城集中供地入市情况（市本级）
成交宅地宗数 入市项目数量 入市率
180 100%
160
80%
140
120 60%
100
40%
80 平均入市率：29%

60 20%
40
0%
20
0 -20%
北京 厦门 杭州 合肥 重庆 上海 深圳 长春 南京 宁波 苏州 广州 长沙 青岛 天津 福州 成都 济南 武汉 无锡 沈阳 郑州
数据来源：中指数据 CREIS

22 城中半数城市 2021 年成交地块入市率超五成，北京、合肥、上海、杭州等城市推盘积极性相对较高。但整体来看，

多数城市市场调整压力较大，如福州、武汉、长春等地入市率在 40%左右。2022 年 22 城整体平均入市率约三成，销售端
尚未企稳及地方国资占比过高仍是项目入市节奏较慢的重要原因。

2022 年，全国房地产市场深度调整，土地市场表现低迷。2023 年以来，全国市场整体处于温和修复阶段，但土地

市场整体仍较为低迷，其中热点城市销售市场企稳修复预期较强，土地市场明显升温，随着核心一二线城市拿地难度增
加，部分基本面较好的三四线城市土地市场亦出现好转态势，短期来看，优势地区优质地块仍将是企业投资聚焦点，各
城市销售市场恢复节奏是企业投资拿地的重要依据。近两年地方国资拿地开工入市率低，一定程度或制约部分城市新房
供应量，进而进一步影响新房销售市场。值得关注的是，地方国资拿地项目入市缓慢，代建市场迎来发展机遇，也给房
企代建提供了更大空间。

42
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

四、聚焦核心城市群主流城市，稳健穿越周期
随着我国区域协调发展战略的稳步推进，核心城市群与都市圈发展机会进一步提升。近几年，房地产市场的区域分化日
益明显，优势区域因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业绩“压舱石”
。

2022 年 10 月，党的二十大报告中，在促进区域协调发展部分提出要“推动西部大开发形成新格局，推动东北全面振兴
取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。……。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、长三
角一体化发展，推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区，推动成渝地区双城经济圈建设。……
推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以
县城为重要载体的城镇化建设。”

与此同时，2022 年，长江中游、北部湾、关中平原城市群发展“十四五”实施方案陆续均获得国务院批复，2023 年，
《2023 年长三角一体化工作要点的通知》
、《成渝地区双城经济圈国土空间规划（2021—2035 年）
》（征求意见稿）先后发
布，
《厦漳泉都市圈发展规划》编制工作持续推进，沈阳都市圈正式获批，城市群和都市圈的发展已经步入快速发展通道。

从发展阶段来看，当前，长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先，在经济、人口、产业等方面均表现出极高的活
力和发展潜力。成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队，正以区域核心都市圈为重要抓手，加速推进同城化进程，以此构
建核心城市带动周边城市的协调发展格局。此外，山东半岛、粤闽浙沿海和中原等城市群也表现出强劲的发展势头，在经济
实力、产业布局、区域发展战略等方面都具备一定优势和特色，为周边地区的发展提供了引领支撑。

区域优势凸显，五大城市群人口占全国比重达 42%，GDP 占比超五成

表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模2
城市 2022 人均 2022 房地产 2022 房地 2022 商品 2022 商品
面积 2022GDP 2022GDP 地均 GDP
城市群 数量 常住人口 GDP 开发投资额 产开发投资 房销售面积 房销售金
(万 km²) (万亿) 平均增速 (万/ km²)
(个) (亿人) (万元) (亿元) 额同比增速 (万 m²) 额(亿元)
长三角 27 22.6 25.1 3.5% 1.77 14.2 11080 31821 -4.6% 21138 35868

珠三角 9 5.5 10.5 2.0% 0.78 13.4 19049 12793 -17.5% 7179 13165
京津冀 13 21.9 10.0 3.4% 1.07 9.3 4567 11113 -3.7% 6648 9097
长江中游 28 34.3 11.1 4.6% 1.24 8.9 3237 10995 -9.0% 15662 12253

成渝 16 24.0 8.0 3.1% 1.03 7.7 3329 10431 -13.6% 14116 11108

全国 963.4 121.0 3.0% 14.1 8.6 / 132895 -10.0% 135837 133308

五大城市群占比 11% 53% / 42% / / 58% / 48% 61%
山东半岛 16 15.8 8.7 4.0% 1.02 8.6 5519 9227 -0.5% 11703 10050
粤闽浙沿海 16 21.6 6.9 3.9% 0.73 9.5 3222 7285 -14.8% 8663 8552
中原 25 23.9 7.9 4.0% 1.32 6.0 3294 9466 -10.2% 14618 8515
八大城市群占比 18% 73% / 63% / / 78% / 73% 81%

数据来源：各城市统计局，中指数据 CREIS

2粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计；为避免重复计算，中原城市群未统计与京津

冀、山东半岛城市群重叠的城市；长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城
市群面积、GDP 和人口等指标均按地级市全市计算。

43
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

2022 年，主要城市群经济人口规模及发展水平优势明显，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）
在土地面积仅占 11%的情况下，经济规模在全国中占比达 53%，常住人口数量占比 42%。经济与人口的高度集中也为住房
市场发展带来巨大优势。2022 年五大城市群商品房销售面积占比为 48%，销售金额占比达 61%，房地产开发投资额由 2021
年的 56%提至 58%。

从经济方面来看，长三角、珠三角人均效益最高，人均 GDP 超 13 万元。长三角 GDP 规模最突出，达 25 万亿元，远

超其城市群。五大核心城市群 GDP 平均增速普遍高于 3%，仅珠三角受疫情影响较大，区域内各城市 GDP 平均增速仅为
2%。

从人口方面来看，长三角、京津冀、长江中游、成渝城市群汇集较多人口，常住人口均超 1 亿人。长三角人口增长动能
强劲，2022 年人口增量约 67 万人。受产业结构调整、疫情等因素影响，珠三角、京津冀人口外流均超 30 万人。中西部地
区人口总量增长动能弱化，但核心城市人口虹吸能力仍较强。

从房地产方面来看，受行业下行影响，重点城市群开发投资均有所收缩，其中珠三角、成渝下降幅度超全国整体水平；
长三角、京津冀地区房地产开发投资降幅相对有限。五大城市群商品房销售面积及销售额均有不同程度下降，但作为我国最
具发展活力和潜力的区域，房地产市场仍具备发展潜力。

五大城市群外，山东半岛、粤闽浙沿海以及中原城市群拥有良好的发展基础，区域整体规划能级较高，同样是未来发展
的重点区域。

44
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

依托强大的产业基础，区域房地产市场韧性较强；
长三角城市群 疫情后长三角城市群经济步入快速恢复阶段，城市
基本面向好有望带动房地产预期好转

2022 年，长三角城市群受疫情冲击较大，企业生产经营和居民生活出行都受到波及，整体经济发展
有所放缓。今年以来，长三角各地全力拼经济，同时 2023 年也是“长三角一体化发展”上升为国家战略
的第五年，各地紧扣“一体化”和“高质量”两个关键，加强城市间优势互补和上下游协同发展，预计长
三角作为全国经济重要增长极的地位将更加巩固。从房地产市场情况来看，长三角地区凭借强大的产业基
础，持续吸引人口流入，在行业下行周期，较强的城市基本面也为房地产市场的平稳恢复奠定基础，尤其
是城市群内核心一二线以及强三线城市已成为房企重要战略布局区域。

图：2023 年长三角城市群房地产开发投资吸引力排名

上海是长三角城市群的发展龙头，也是我国经济中心，产业资源雄厚，尽管 2022 年受疫情影响，导致 GDP 增速转负，

但其人口规模突出，购房需求旺盛，投资吸引力仍位居区域内首位，全国第二。杭州经济活跃度高、人口吸引力突出，虽近
期阿里巴巴优化裁员，但杭州产业发展仍长期看好，投资吸引力位居区域第二位。南京城市基本面较好，近年来经济保持较
快发展，投资吸引力位居区域第三位。2022 年苏州 GDP2.4 万亿，位列全国第 6 位，在长三角城市群中仅次于上海，上半
年受上海疫情外溢影响较大，但产业实力强劲，投资吸引力位居区域第四位；合肥近几年大力发展新能源汽车等新兴产业，
人口吸纳能力较强，城市投资潜力逐渐提升，投资吸引力位居城市群第五位。

长三角三省一市 GDP 总量占全国比重保持在 24%，经济实力强劲

图：2022 年长三角城市群各城市 GDP 总量及增长率

44653 2022年GDP(左) GDP增长率(右)

45000 12%

40000
10%
35000
8%
30000
23958 6%
25000
亿
元 18753
20000 4%
16908
14851 15704
15000 12013
11380 2%
9550
10000 7105 7080 6402 8030 7351
6739 6041
5017 5562
3850 4502 3610 0%
5000 1951 2767 2521 1914
1210 1079
0 -2%
上 苏 南 无 南 常 扬 盐 泰 镇 杭 宁 温 绍 嘉 台 金 湖 舟 合 芜 滁 安 马 宣 铜 池
海 州 京 锡 通 州 州 城 州 江 州 波 州 兴 兴 州 华 州 山 肥 湖 州 庆 鞍 城 陵 州
山
江苏 浙江 安徽
数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

45
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

2022 年，长三角三省一市 GDP 总量占全国 24.1%，其中 27 个核心城市 GDP 总量达 25.1 万亿，占全国总量 20.7%，
经济规模在各城市群中名列前位。2022 年，长三角城市群中 8 个城市 GDP 破万亿。其中，上海经济规模居全国首位，GDP
近 4.5 万亿；苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通经济规模均在万亿以上，经济实力强劲。从各省来看，江苏省 GDP
迈上 12 万亿新台阶，城市 GDP 均值超 9500 亿元，经济基本面良好。2022 年苏州 GDP 近 2.4 万亿，苏州持续以数字赋
能实体经济发展，2022 年数字经济核心产业增加值占 GDP 的 15.8%，同时在 2022 年新增全球“灯塔工厂”一家（“灯塔
工厂”为数字化制造全球化示范标杆，代表世界数字化制造的最高水平），现累计拥有 6 家，数量位列全国第一；南京 GDP
位列江苏省第二位，重点服务业、制造业维持增长态势，连续三年 GDP 位居全国前十。浙江省各城市 GDP 均值突破 7000
亿元，2022 年杭州、宁波经济稳步发展，保持省内前两位，其中宁波 GDP 突破 1.5 万亿；2022 年温州出口实现较快增长，
同比增长 22.9%，同时民营企业发达，规上工业增加值破千亿，2022 年 GDP 总量超 8000 亿元。安徽省各城市经济发展均
衡程度较弱，仅合肥 GDP 突破万亿，其余城市 GDP 均不足 5000 亿元，合肥全力打造具有国际影响力的“新能源汽车之
都”，2022 年合肥汽车制造业增加值增长 29.2%，从产量上看，规模以上新能源汽车增长 37.2%，发展速度较快。

长三角多数城市常住人口保持增长，2022 年杭州、合肥增长 17 万左右，上海人口回落明显

图：2022 年长三角城市群各城市常住人口数量及增量

数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

2022 年，上海受疫情影响常住人口阶段性减少 13.5 万，其他多数城市人口保持增长，杭州、合肥增长最多。从人口规

模来看，上海人口为 2476 万，为长三角最多；苏州、杭州人口规模均在 1000 万以上；温州、宁波、合肥、南京人口在 900-
1000 万之间，另有南通、无锡、金华等 8 个城市人口在 500-800 万之间。

从人口增量上看，2022 年长三角城市群常住人口增加约 67 万人，杭州、合肥保持较强人口吸引力。上海 2022 年常住

人口减少 13.5 万人，受疫情影响人口下降明显；杭州人口增加 17.2 万人，位居全国各城市第二位，仅次于长沙，位于长三
角城市群人口增长第一位；合肥 2022 年常住人口增量达 16.9 万人，居全国第三，合肥新兴产业迅速发展，人才引进力度
大，对外地人口的吸纳能力较强；宁波、南京、苏州等城市 2022 年常住人口增量在 6-7 万人，保持较好的人口竞争力。

46
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

2022 年受疫情影响房地产市场调整幅度较大，但核心城市市场韧性突出，2023 年以来核心

城市市场企稳修复，土拍升温，全年上海、杭州、苏州等市场仍有支撑

图：2022 年和 2023 年 1-5 月长三角城市群重点城市商品住宅销售面积及同比变化

2022年销售面积(左) 同比(右) 2023年1-5月销售面积(左) 同比(右)
1500 100% 1500 100%

1200 60% 1200 60%

万 900 20% 万 900 20%

平 平
方 方
米 600 -20% 米 600 -20%

300 -60% 300 -60%

0 -100% 0 -100%
上 杭 苏 南 宁 温 合 镇 无 盐 南 扬 芜 绍 舟 泰 铜 池 上 杭 温 宁 南 苏 合 镇 无 南 扬 盐 绍 芜 泰 舟 池 铜
海 州 州 京 波 州 肥 江 锡 城 通 州 湖 兴 山 州 陵 州 海 州 州 波 京 州 肥 江 锡 通 州 城 兴 湖 州 山 州 陵

数据来源：中指数据 CREIS

2022 年，长三角城市群受疫情影响较为严重，房地产市场下行压力加大，全年来看，重点城市商品住宅销售面积同比
均出现下降，苏州市场在政策端持续优化带动下，成交规模相对稳定，商品住宅销售面积同比下降约 5%，而多数城市同比
降幅超 30%，降幅较大。2023 年以来，长三角城市群房地产市场整体呈现修复态势，根据中指数据，1-5 月，重点城市商
品住宅销售面积同比增长超 20%，其中，上海、温州、南通等城市在较低基数下同比增幅超 90%，而南京、苏州、绍兴等
地市场情绪仍未明显修复，新房销售面积延续下降趋势。

图：2016 年至 2023 年 5 月长三角城市群重点城市商品住宅月度销售面积及同比走势

上海 销售面积(左) 杭州 销售面积(左)
同比(右） 同比(右）
300 销售面积移动平均线同比(6个月，右） 200% 销售面积移动平均线同比(6个月，右）
300 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150
方 50%
方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
16/5

19/9

23/1
16/1

16/9
17/1
17/5
17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5

20/1
20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9

23/5

19/1

19/9

20/5

21/1
16/1
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1
18/5
18/9

19/5

20/1

20/9

21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5

苏州 销售面积(左) 南京 销售面积(左)
同比(右） 同比(右）
300 销售面积移动平均线同比(6个月，右） 200% 300 销售面积移动平均线同比(6个月，右） 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150 50%
方 方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
16/1

16/9
16/5

17/1
17/5
17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5

20/1

20/9

21/5

22/1

22/9
16/1
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5
19/9

20/5

21/1

21/9

22/5

23/1
23/5

47
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

宁波 销售面积(左) 合肥 销售面积(左)
同比(右） 同比(右）
300 销售面积移动平均线同比(6个月，右） 200% 300 销售面积移动平均线同比(6个月，右） 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150 50%
方 方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%

16/1
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5
18/9

22/5
16/1
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1
18/5

19/1
19/5
19/9
20/1
20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1

22/9
23/1
23/5
注：以上数据为房管局网签口径，部分时期受项目集中网签影响波动较大，南京不含溧水、高淳。
数据来源：中指数据 CREIS

今年以来上海、杭州市场出现逐步修复态势，苏州、南京、宁波、合肥等城市市场仍处于底部盘整阶段。2023 年以来，
杭州、南京等城市持续优化需求端政策，同时，政府加大优质地块供应比重，持续优化土拍规则，提高房企参拍积极性，核
心城市在销售预期转好带动下，土拍不断升温，如杭州、合肥、上海等城市多宗土地达到竞价上限，达到地价上限的土地占
比均超 60%，而无锡 1-5 月成交的 11 宗土地均为底价成交，上海 2023 年 1-5 月土拍共成交 19 宗，其中 15 宗达地价上
限，4 宗则底价成交。
表：长三角重点城市 2023 年 1-5 月土拍成交情况
2023 年 1-5 月 流拍撤牌
成交规划 竞价达 地价达
城市 成交 成交溢 底价成 底价地 流拍 撤牌 流拍撤
建筑面积 上限地 上限成
宗数 价率 交宗数 块占比 宗数 宗数 牌率
(万㎡) 块宗数 交占比
杭州 49 404 9.5% 31 63% 10 20% 0 0 0%
南京 23 193 8.3% 7 30% 11 48% 0 1 4%
宁波 21 165 9.6% 10 48% 10 48% 3 0 13%
无锡 11 65 0.0% 0 0% 11 100% 0 0 0%
苏州 20 117 8.1% 6 30% 8 40% 0 7 26%
合肥 20 219 13.0% 13 65% 4 20% 1 0 5%
上海 19 199 7.3% 15 79% 4 21% 0 0 0%
注：苏州因系统故障 7 宗土地暂停出让。
数据来源：中指数据 CREIS

中长期来看，长三角城市群经济基本面在全国各城市群中保持领先地位，杭州、合肥等城市在产业、交通等优势作用下，
人口持续净流入，房地产市场长期发展仍存较大机会。短期来看，多数城市市场整体仍处底部修复期，但随着政策持续优化
以及供给端不断放量，叠加土拍市场热度较高带动市场情绪好转，上海、杭州、苏州等热点城市市场有望进一步恢复，但当
前三四线城市政策已处在较为宽松的状态，进一步调整优化空间较小，三四线城市市场调整压力仍较大。

48
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

珠三角城市群经济修复加快，就业人口有望回流，

珠三角城市群 房地产市场存在恢复预期，但区域复苏节奏有赖于
广深市场恢复速度

2022 年，疫情对珠三角城市群造成了不可忽视的影响，外贸受阻、人口外流、消费降级等因素导致
经济受到较大冲击，房地产市场持续深度调整。今年以来，随着疫情影响消退，经济恢复逐步向好，珠三
角部分城市房地产市场活跃度有所回升。2023 年 6 月，《广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意
见》出台，强调“对标世界一流谋划珠三角地区产业高端化发展”，珠三角凭借其坚实经济基础，叠加规划
利好，2023 年制造业迎来新的升级，百亿级项目密集落位，进一步增强产业韧性和活力，吸引投资和人
口回流的同时，也有望进一步提升城市发展潜力。

图：2023 年珠三角 9 城市房地产开发投资吸引力排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9

深圳 广州 佛山 东莞 珠海 惠州 中山 江门 肇庆

深圳、广州作为珠三角双核城市，在经济实力、人口规模、国内外影响力等方面均位居国内领先地位，近年来政府加大
引才力度，人才集聚能力持续加强，投资吸引力保持在城市群前列。佛山、东莞拥有完善的产业链条和成熟的制造技术，随
着制造体系持续升级，发展潜力进一步释放，投资吸引力分别位于区域内第三、四位，但受制于外贸压力、人口流出等因素
影响，投资吸引力在全国的排名有所下滑。珠海旅游资源丰富，智能家电、装备制造、精细化工等产业加速布局，持续发力
建设全国性综合交通枢纽，人均 GDP 仅次于深圳，投资吸引力位居城市群第五位。

疫情影响下珠三角经济增长面临挑战，2023 年经济逐渐企稳恢复，产业转型持续加速

图：2022 年珠三角城市群各城市 GDP 总量及增长率 图：2022 年珠三角城市群各城市发明专利授权量（单位：件）

数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

受疫情影响珠三角多地经济增速低于全国，但呈现一定发展韧性。2022 年，珠三角九市 GDP 总量达 10.5 万亿元，占广

东省比重超 80%。受疫情影响，多数城市增速低于全国整体水平，仅惠州、深圳、江门高于 3%。深圳以建设全球领先的重要的

49
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

先进制造业中心为核心抓手，2022 年经济规模达 3.2 万亿。广州 GDP 紧随其后，达到 28839 亿元，但与深圳差距有所拉大。

佛山、东莞经济规模均超万亿，2022 年经济受疫情影响较大，增速相对较低，在各行业几乎都受到较大冲击的情况下，制造业
发挥了对经济的重要支撑作用。惠州过去 4 年工业投资保持年均 33.8%的高增长，产业基础不断夯实，经济总体态势展现出较
强的发展韧性和增长后劲，2022 年 GDP 实现增长 4.2%，经济规模首次突破 5000 亿。2023 年一季度珠三角各地经济逐渐企稳
恢复，一季度深圳 GDP 名义增速超 10%，惠州、珠海、中山、江门均超 5%。

珠三角科技创新能力排名全国前列，2022 年珠三角九市专利授权量达 75.3 万件，占全国近两成，其中广州、深圳专利授权

量分别在 27.6 万件、14.7 万件，发明授权量在 5.2 万件、2.8 万件，科技创新发展水平显著领先。城市群内其他城市创新成效
也颇为显著，佛山、东莞专利授权量均在 10 万件左右，发明授权量超 8000 件。

“制造业当家”，近年来，珠三角城市群从“制造”向“智造”逐步过渡。2023 年，广东省先后发布《关于新时代广东高质
量发展的若干意见》和《关于高质量建设制造强省的意见》
，要求“对标世界一流谋划珠三角地区产业高端化发展”
。2022 年珠
三角城市群继续破除“低端锁定”
，向价值链的高附加值方向发展，深圳出台《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未
，培育发展以先进制造业为主体的 20 个战略性新兴产业集群，前瞻布局 8 大未来产业，战略性新兴产业引领作
来产业的意见》
用更加突出。广州实施先进制造业强市战略，加快构建现代化产业体系，着力推动“3+5+X”战略性新兴产业成链集群发展。东
莞强化“科技创新+先进制造”的动力支撑，大力发展新的产业支柱，2022 年新型显示、新能源装备、生物制药等行业增加值分
别增长 9.2%、9.6%、11.3%。佛山推动现代服务业同先进制造业、现代农业深度融合，全力打造制造业数字化转型示范城市。

除珠海外，2022 年珠三角各城市人口规模均减少，2023 年有望实现人口回流

图：2022 年珠三角 9 城常住人口规模及增量(万人)
2022 年疫情影响下，珠三角人口规模首现减少，仅珠海
常住人口数量 常住人口增量
广州 1873 广州 -7.6 增加 1.1 万人。珠三角地区外来人口众多，疫情对制造业和外
深圳 1766 深圳 -2.0 贸形成较大冲击，停工、收入减少等问题导致务工人员大量流
东莞 1044 东莞 -10.0 出或返乡。其中东莞常住人口减少 10 万人，广州、佛山减少
佛山 955 佛山 -6.0
超 5 万人；
珠海人口是常住人口在珠三角内唯一增加的城市。
惠州 605 惠州 -1.6

江门 482 江门 -1.3 随着疫情影响减弱，珠三角地区凭借发达的经济基础、丰

中山 443 中山 -3.6 富的就业机会、优质的教育资源，地域竞争优势较为明显，有

肇庆 413 肇庆 -0.1 望吸引人才和劳动力回流。
珠海 248
珠海 1.1

数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

50
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

市场深度调整后逐渐修复，区域复苏节奏有赖于广深市场恢复速度

图：2022 年和 2023 年 1-5 月珠三角城市群各城市商品住宅销售面积及同比变化

2022年销售面积（左） 同比（右）
1000 100% 2023年1-5月销售面积（左） 同比（右）
1000 100%

60%
60%
750 750

20% 20%
万 万
平 平
方 500 方500
米 米
-20% -20%

250 250
-60% -60%

0 -100% 0 -100%
佛 广 惠 江 中 肇 深 东 珠 广 惠 佛 江 肇 中 东 深 珠
山 州 州 门 山 庆 圳 莞 海 州 州 山 门 庆 山 莞 圳 海

数据来源：中指数据 CREIS

2022 年，珠三角整体房地产市场低位运行，购房信心明显不足，2023 年以来市场略有修复。2022 年，珠三角 9 城商

品住宅销售面积同比降幅普遍在 20%以上，其中，深圳、东莞、佛山、肇庆下跌近 30%，广州、惠州降幅超三成，珠海降
幅 60%。为提振市场信心，珠三角三四线城市大幅放松调控政策，东莞、佛山、惠州、江门全面取消限购，政策放松短期内
带动销售有所回升，但购房者对未来楼市信心不足、房价下跌预期较强等，导致购房观望情绪浓厚。2023 年以来，珠三角
市场整体有所修复，根据中指数据，1-5 月，除深圳外，各城市商品住宅销售面积同比均增长，其中惠州受低基数影响，增
幅超八成；江门、东莞同比增幅超四成，佛山、肇庆、中山增幅较小，市场修复节奏较慢。

图：2016 年至 2023 年 5 月珠三角城市群重点城市商品住宅月度销售面积及同比走势

广州 销售面积(左) 同比(右) 6个月移动同比(右) 深圳 销售面积(左) 同比(右) 6个月移动同比(右)

300 200% 300 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 平 150 50%
50% 方
方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
16/1
16/5
16/9
17/1

17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5

20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1

22/9
23/1
23/5
17/5

19/9
20/1

22/5
16/1
16/5
16/9
17/1

17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5

20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1

22/9
23/1
23/5
17/5

19/9
20/1

22/5

51
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

东莞 销售面积(左) 同比(右) 6个月移动同比(右) 佛山 销售面积(左) 同比(右) 6个月移动同比(右)

300 200% 300 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150 50%
方 方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
16/1
16/5
16/9
17/1

17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5

20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1

22/9
23/1
23/5

16/1
16/5
16/9
17/1

17/9
18/1
18/5
18/9
19/1
19/5

20/5
20/9
21/1
21/5
21/9
22/1

22/9
23/1
23/5
17/5

19/9
20/1

22/5

17/5

19/9
20/1

22/5
数据来源：中指数据 CREIS

具体来看，2022 年，中央及各地政策优化力度持续加大，深圳、广州、东莞、佛山等城市市场调整后逐步筑底。2023
年年初，多数城市积压需求集中释放，市场销售有所改善，但 4 月以来市场持续性不足，各城市商品住宅销售面积环比普遍
下降，成交规模仍处在近两年相对低位，市场修复节奏缓慢。当前，佛山、东莞等三四线城市限制性政策基本已放开，广州、
深圳“一区一策”有望逐渐进入实质性落地阶段，预计整体仍以渐进式微调为主，随着核心城市房地产调控政策的不断优化，
市场情绪有望继续改善，从而带动珠三角整体市场预期好转。

整体来看，当前疫情影响已逐步消退，珠三角城市群凭借其产业优势，人口有望回流，珠三角房地产市场整体仍有空间。
短期来看，各城市市场企稳恢复仍存一定压力，未来随着政策的持续优化以及经济稳步向好，核心城市市场情绪有望好转，
从而带动区域整体恢复。

52
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

京津冀人口继续大规模外流，房地产市场表现整体

京津冀城市群 偏弱，北京市场保持稳定，天津实现弱复苏，河北三
四线城市市场仍承压

近些年北京非首都功能疏解扎实推进，河北、天津承接北京产业转移，京津冀协同发展取得新进展，
2022 年，京津冀经济总量首破 10 万亿元。2023 年习近平总书记在深入推进京津冀协同发展座谈会上强
调“努力使京津冀成为中国式现代化建设的先行区、示范区”，雄安新区建设也全面提速，未来京津冀城
市群的发展有望迈上新台阶。但值得关注的是，近几年受疫情、产业结构调整等因素影响，京津冀人口外
流严重，房地产市场向上发展动能整体偏弱，环京地区受北京市场带动的效应愈发弱化，市场整体处于底
部盘整期，仅北京房地产市场相对平稳，天津市场呈现弱复苏态势，但更多河北三四线城市市场压力仍较
大。

图：2023 年京津冀城市群房地产开发投资吸引力排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

成都
北京 天津
武汉 石家庄
重庆 唐山
西安 廊坊
郑州 保定
长沙 邯郸
昆明 南昌
沧州 秦皇岛
南宁 张家口
贵阳

北京作为北方经济中心，人才、产业聚集效应持续显现，投资吸引力常年居全国首位；天津近些年持续稳步推进产业转
型升级，经济韧性渐显，尽管人口外流趋势尚未改变，但经济及人口规模效应仍为房地产发展提供支撑，投资吸引力位居城
市群第二位；石家庄生物医药等产业快速发展，2022 年 GDP 增幅位居全国前列，人口保持增长，投资吸引力位居区域第
三位。

京津冀 GDP 突破 10 万亿元，京津经济规模优势明显，石家庄优势产业助力经济快速发展

图：2022 年京津冀各城市 GDP 及增长率

41611 2022年GDP（左） GDP增长率（右） 基准线

8%
40000

35000 6%

30000
4%
25000
亿 2%
元 20000 16311
15000 0%
8901
10000 7101
4388 4346 3880 3565 -2%
5000 2547 1910 1801 1780 1775
0 -4%
北 天 唐 石 沧 邯 保 廊 邢 秦 衡 承 张
京 津 山 家 州 郸 定 坊 台 皇 水 德 家
庄 岛 口
数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

53
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

2022 年，京津冀城市群经济规模突破 10 万亿元，京津经济规模合计占比 58.0%。其中北京 GDP4.2 万亿元，天津 1.6

万亿元，仍是城市群经济领头羊。而天津 GDP 增速虽然仍在低位，但近些年产业转型升级取得一定效果，2023 年一季度，
天津 GDP 增速达 5.5%，高于全国平均水平 1 个百分点，新能源汽车等新产业发展势头良好。河北省经济规模达 4.2 万亿
元，其中唐山 GDP 近 9000 亿元，为省内最高水平；石家庄 GDP 突破 7000 亿元，与唐山的经济差距进一步缩小，生物医
药、新一代电子信息等战略性新兴产业加快发展，经济增速居城市群首位；沧州、邯郸、保定、廊坊经济体量相对稳定，保
持 4000 亿元左右水平，均位列全国百强之内，其中廊坊受疫情影响较大，经济增速为河北省最低位；其余城市经济规模相
对较低，均低于 3000 亿元。

近年来京津冀持续推动产业要素有序流动，北京非首都功能疏解扎实推进。根据北京统计局数据显示，
“2014 年以来，
累计退出一般制造和污染企业近 3000 家，疏解提升区域性专业市场和物流中心近 1000 个。2022 年，河北承接京、津转入
基本单位 4395 个，2014 年以来累计转入 4.39 万个，其中近八成为北京转入。
”2023 年 5 月，习近平总书记前往河北考察，
在深入推进京津冀协同发展座谈会上强调要“努力使京津冀成为中国式现代化建设的先行区、示范区。”同月，工信部会同
，明确要求“到 2025 年，
国家发展改革委、科技部等有关部门以及京津冀三地政府共同编制《京津冀产业协同发展实施方案》
京津冀产业分工定位更加清晰，产业链创新链深度融合，产业协同发展水平显著提升”
。

与此同时，雄安新区建设全面提速，北京积极服务支持第二批启动疏解的在京央企总部及二、三级子公司或创新业务板
块等向雄安新区转移。天津提出“十项行动▪推动京津冀协同发展走深走实方案”
，表示将承接北京疏解摆在首位，深化“通
武廊”改革试验，深化与河北省对接合作，倾力服务雄安新区建设。河北省亦在强调将从不同方向打造联通京津的经济廊道，
强化协同创新和产业协作，继续优化黄骅港、秦皇岛港、唐山港功能布局，打造全国对外开放高地，同时研究制定支持石家
庄生物医药、新一代电子信息产业发展等政策实施，推动京津冀协同发展不断迈上新台阶。

2022 年京津冀城市人口普遍继续下滑，天津人口下降 10 万人，石家庄人口小幅增长

图：2022 年京津冀各市常住人口数量及增量
2022年常住人口增量

5.0 1.9 0.9 1.1

0.0
万
人 -5.0 -2.5
-4.3 -5.1 -4.3 -3.6
-10.0 -6.2
-10.0 -8.6
-15.0
2022年常住人口数量
2500
2184
2000

1500 1363
万 1122
人 928 914
1000 771 731 703
550
407 310
500

0
北京 天津 石家庄 邯郸 保定 唐山 沧州 邢台 廊坊 张家口 秦皇岛
注：保定不含定州、雄安新区；石家庄含辛集；衡水、承德官方暂未公布 2022 年常住人口变化情况。
数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

2022 年，京津冀城市群常住人口约 1.1 亿人，较 2021 年减少 40 余万人。北京在非首都功能持续疏解和产业高质量发

54
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

展影响下，常住人口连续 6 年下降，2022 年常住人口较上年减少 4.3 万人，北京加大科技创新及科技创新服务人才引进力

度，仍是北方城市高端人才聚集地。天津受产业转型升级、经济缓慢修复等因素影响，2022 年人口继续减少 10 万人，为城
市群人口减少最多的城市。河北省内仅石家庄、唐山、沧州 2022 年常住人口有所增长，其中石家庄受益于经济快速发展，
优势产业带动人口流入，叠加人才政策持续发力，常住人口增长接近 2 万人；邯郸、邢台、廊坊、张家口、秦皇岛等城市经
济基础仍较薄弱，人口增长动力不足。

京津冀房地产市场仍处调整期，除北京外，各城市市场信心修复尚需时间

图：2022 年和 2023 年 1-5 月京津冀城市群重点城市商品住宅销售面积及同比变化

2022年销售面积（左） 同比 2023年1-5月销售面积（左） 同比
1000 100% 1000 300%

75% 250%

750 50% 750 200%

25% 150%
万 万
平500 0% 平 500 100%
方 方
米 米
-25% 50%

250 -50% 250 0%

-75% -50%

0 -100% 0 -100%
北 天 石 唐 廊 沧 保 香 固 北 天 石 唐 廊 沧 保 香 固
京 津 家 山 坊 州 定 河 安 京 津 家 山 坊 州 定 河 安
庄 庄
注：廊坊数据仅含市区；沧州为 2023 年 1-4 月数据。 数据来源：中指数据 CREIS

2022 年京津冀城市群商品住宅成交整体缩量明显，多数城市市场处深度调整期中，2023 年以来城市间分化加剧。2022

年北京商品住宅成交面积同比下降超两成；天津楼市情绪较低，高库存影响下，商品住宅成交规模同比降幅超四成；其他多
数城市市场持续承压，固安在低基数下，同比降幅较小。

2023 年 1-5 月，京津冀各城市商品住宅成交面积同比普遍增长，北京、天津成交面积较大，天津同比增幅近八成；石

家庄、唐山、沧州均迎来不同程度增长，其中石家庄同比增长近五成，固安因低基数原因同比增幅超 100%。但随着积压需
求释放完成，4、5 月多个城市商品住宅成交面积下降，其中 5 月唐山环比下降近四成，北京下降约三成，石家庄、保定低
基数下降幅在一成左右。

土地方面，销售市场表现决定土拍市场热度，城市及板块间分化明显。北京销售市场整体平稳，叠加土地推出地块较优
质，2023 年土拍热度较高，多宗土地触达地价上限，仅部分属性复杂、位置偏远地块底价成交。天津 2021 年下半年以来土
地市场情绪持续偏低，2022 年底价成交地块占比达 92%，2023 年以来在市场温和修复、土拍规则优化及政府加大核心供
地影响下，房企投资意愿有所提高，但区域间分化仍较明显，成交 13 宗地块中仅 1 宗地触达地价上限，11 宗底价成交。河
北省内城市房企投资意愿仍偏低，土地更多被本地房企以低溢价获取。

55
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

图：2016 年至 2023 年 5 月北京、天津商品住宅月度销售面积及同比走势

北京 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右） 天津 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右）

300 200% 300 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150 50%
方 方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
18/5

20/9

18/5

20/9
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5

16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5
数据来源：中指数据 CREIS

短期来看，各城市房地产市场调整压力增大，其中北京土拍市场热度高一定程度对购房情绪形成支撑，且调控政策亦存
在优化空间，若政策能及时优化调整，北京市场或保持一定活跃度；天津市场修复节奏相对较慢，短期土拍市场好转亦释放
积极信号，市场预期有望逐渐修复；河北多地人口吸附能力不足，叠加北京外溢购房需求有限，各城市购房客户以进城及城
市内生需求为主，市场企稳或需更长时间。

中长期来看，京津冀不同城市市场差异仍较为明显，北京凭借强大的城市基本面，持续吸引高端人才，也为房地产市场
的平稳发展奠定坚实基础，房地产市场长期向好；天津产业转型成效有待进一步显现，人口持续外流对房地产市场形成一定
制约，但人口规模较大，市场发展仍有空间；河北省内市场分化将进一步加剧，产业、人口基础较好的城市，房地产市场仍
有支撑，多数城市市场规模或整体处于缩量区间。

56
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

成都人口虹吸效应明显，房地产市场表现较好；重

成渝城市群 庆受产业结构调整及商品房库存偏高影响，房地产
市场企稳仍需时间

成渝双城经济圈已建设 3 年，成渝地区经济总体实力、交通一体化、区域协同取得了阶段性成效，经
济总体实力不断上升，协同创新能力稳步提高，人口集聚能力亦在增强。党的二十大又将推动成渝地区双
城经济圈建设写入报告，区域定位进一步提升。2023 年以来推动成渝地区双城经济圈建设的行动方案继
续落地，为区域发展提供更强大的内在动力。从房地产市场发展来看，近两年成都房地产市场整体韧性较
强，对整个城市群的支撑作用较大；而重庆受疫情影响严重，2022 年市场深度调整，短期市场缓慢修复，
中长期房地产市场仍有空间。

成渝城市群中，成都、重庆经济规模常年稳居前列。成都人口持续流入，2022 年人口增量为城市群首位，作为四川省
会、副省级市及成渝城市群核心城市，经济、产业、科技创新发展均在较高水平，其中“建圈强链”近些年亦不断调整完善，
进一步提高了城市人口导入能力，投资吸引力位于城市群首位。重庆 GDP 总量遥遥领先，同时是成渝双核经济圈高质量发
展的核心引擎之一，人口增量近年有所放缓，但市场空间仍在，投资吸引力位于城市群第二位。绵阳、宜宾位列城市群投资
吸引力三、四位，绵阳产业资源丰富，人口持续正增长，GDP 总量在城市群排名第三位；宜宾近些年产业结构不断升级，
城市经济活力进一步提高。

双城经济圈建设加快推进落实，周边城市辐射范围升级

成渝地区双城经济圈位于“一带一路”和长江经济带交汇处，是我国西部人口密集、产业基础较强的区域，在国家发展
大局中具有独特而重要的战略地位。自“十三五”以来，成渝地区发展提速。二十大报告指出要“推动成渝地区双城经济圈
，为区域未来发展明确定位。2023 年 3 月，重庆印发《重庆市推动成渝地区双城经济圈建设行动方案（2023—2027
建设”
年）
》，明确要实施主城都市区极核引领等 10 项行动，聚力形成更多具有重庆辨识度的标志性成果，打造具有全国影响力的
《推动成渝地区双城经济圈市场一体化建设 2023 年重点任务》印发，提出有序扩大成渝区域市场的影
科技创新基地。5 月，
响力和辐射力。5 月 13-14 日，成渝地区双城经济圈高质量发展论坛提出“中国经济重要增长极进入稳中加固、稳中提质、
稳中向好的高质量发展攻坚期”
。

同时，四川持续加强成渝同周边城市联系。2023 年 3 月，四川省联合重庆政府印发了《推动川南渝西地区融合发展总
体方案》
，其中提出“川南渝西地区包括四川省的自贡市、泸州市、内江市、宜宾市及重庆部分区域，是成渝地区除重庆成
，并指出，到 2025 年，川南渝西地区融合发展机制基本形
都双核外区位优势最明显、承载能力最强、产业基础最好的区域”
成。短期来看，成渝地区有着自身区位优势与人口、产业等发展基础，同时交通基础设施不断完善，在融入新发展格局、扩
大内需方面具备优势，成渝城市群协同发展有望获得更深度推进。

重庆、成都 GDP 规模远超其他城市，2022 年区域内多个三四线城市经济保持较快增长

2022 年，成渝城市群 GDP 总量 8.0 万亿元，成渝双城作为城市群经济动力引擎，GDP 合计 5.0 万亿元，占比达 62.6%，

其中重庆 GDP 超越广州居全国第四位，成都 GDP 首次突破 2 万亿元。其余城市经济梯度差异较大，经济发展水平较低，
除绵阳、宜宾外，GDP 总量均不足 3000 亿元。增速来看，成渝两地增速在 2.7%左右，绵阳、宜宾、泸州、遂宁、雅安增

57
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

速均在 4.0%以上，高于全国平均水平，其中绵阳、宜宾增速较明显，绵阳是四川工业强市，且电子信息产业发达，2022 年
工作报告中亦提到要大力发展先进材料、装备制造、能源化工、食品饮料等产业；宜宾旅游资源丰富，且白酒、汽车、智能
终端等产业不断升级，促进经济快速发展。

图：成渝城市群各城市 2022 年 GDP 总量及增长率

35000 2022年GDP(左) GDP增长率(右) 10.0%

29129
30000 7.5%

25000
20818 5.0%
20000
亿 2.5%
元
15000
0.0%
10000

5000 3627 3428 -2.5%

2817 2685 2602 2503 2309 1657 1638 1636 1614 1425 948 903
0 -5.0%
重 成 绵 宜 德 南 泸 达 乐 内 自 眉 遂 广 资 雅
庆 都 阳 宾 阳 充 州 州 山 江 贡 山 宁 安 阳 安

资料来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

2022 年人口增长普遍放缓，仅成都保持较强人口吸附力，常住人口增加 7.6 万

图：2022 年成渝城市群各城市常住人口数量及增量
2022年常住人口增量
15
10 7.6
万 5 0.9 1.5 1.3 0.4 0.2 0.2 0.2 0.2
人 0
-5 -1.3 -1.0 -1.5
4000 2022年常住人口数量
3213
3000
2127
万 2000
人
1000 555 490 462 426 346 315 296 277 245 143
0
重 成 南 绵 宜 泸 德 乐 眉 遂 自 雅
庆 都 充 阳 宾 州 阳 山 山 宁 贡 安
注：内江、广安、资阳、达州官方未公布 2022 年常住人口变化情况。 数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

成渝城市群人口增长放缓，成都虹吸效应持续。2022 年，成渝城市群常住人口总量达 1.03 亿人，与 2021 年基本持平。

具体来看，成都仍是成渝城市群人口聚集地，2022 年常住人口增加 7.6 万人，但与 2021 年人口增加 24.5 万人相比，人口
集聚效应有所减弱；重庆、绵阳、宜宾增量在 1 万人左右，而其余城市人口变动较小，遂宁、自贡、南充人口外流。

受经济发展不平衡、资源优势差异明显等因素影响，人口不断涌入成都、重庆城区，核心城市虹吸效应较强。短期来看，
在全国总人口减少的背景下，成渝城市群总人口下滑趋势或进一步显现，但核心城市在资源、产业方面优势明显，人口集聚
效应或将持续。

58
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

成都楼市韧性强，重庆楼市承压，市场修复仍需时间

图：2016 年至 2023 年 5 月成都、重庆商品住宅月度销售面积及同比走势

成都 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右） 重庆 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右）

300 100% 300 100%

75% 75%
250 250
50% 50%
200 200
25% 25%
万 万
平 150 0% 平 150 0%
方 方
米 米
-25% -25%
100 100
-50% -50%
50 50
-75% -75%

0 -100% 0 -100%
18/5

20/9

18/5

20/9
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5

16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5
注：重庆统计口径为重庆 9 区数据。 数据来源：中指数据 CREIS

2022 年，成渝双核楼市分化明显，成都市场韧性较强，2023 年市场有望维持高位。去年受到疫情、限电等多种因素扰

动，成都房地产市场运行节奏不稳，伴随政策优化调整及四季度房企冲刺业绩，市场供销恢复动能增强，2022 年成都商品
住宅销售面积同比下降两成，市场表现优于全国整体水平。2023 年以来，随着积压需求集中释放、政策显效，成都新房、
二手房回暖节奏较好，5 月，新房市场成交仍在相对高位。与此同时，成都核心地块竞拍热度较高，2023 年多宗地块竞拍
至地价上限，进一步提振市场信心。短期来看，2023 年，成都优质项目有放量空间，政策亦存在优化预期，市场成交有望
保持在高位。

重庆房地产市场信心明显不足，2022 年商品住宅成交面积同比下降 66.6%。2023 年以来，积压需求释放下，新房成交

规模小幅回升，5 月，市场热度有所回落，单月成交面积同比由正转负。短期来看，重庆市场信心仍不足，政策调整空间亦
有限，楼市面临调整压力。土拍方面，截至 5 月，2023 年合计成交 6 宗地，1 宗触顶，4 宗底价成交，土拍情绪相对低迷，
房企投资布局仍趋谨慎。
表：成渝重点城市 2023 年土拍成交及企业拿地金额占比情况（截至 5 月末）
2022 年 2023 年 1-5 月
城市 成交规 成交 地价上 底价成 流拍 成交规 成交 地价上 底价成 流拍
划建面 溢价率 限占比 交占比 撤牌率 划建面 溢价率 限占比 交占比 撤牌率
成都 1200 3% 11% 76% 8% 261 10% 44% 41% 3%
重庆 467 2% 11% 83% 0% 61 1% 17% 67% 0%
数据来源：中指数据 CREIS

整体来看，成渝地区双城经济圈已建设 3 年，在此期间，经济规模、城市间协同创新等均得到较好发展，人口整体处于
净流入状态，持续为房地产市场提供支撑。其中成都、重庆人口吸附力较强，双核地位持续强化，房地产市场发展潜力较大，
其中成都房地产市场中长期看好，重庆市场短期承压，中长期市场空间仍在。而周边城市中，产业存优势、人口吸引力尚可
的城市房地产市场有望触底企稳，但经济体量较小的城市，市场修复时间或更长。

59
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

长江中游城市群
核心城市资源集聚能力强，但短期房地产市场恢复
动力弱，市场企稳仍有赖于经济恢复及政策带动

自 2015 年《长江中游城市群发展规划》实施以来，长江中游城市群发展动能持续增强，2022 年《长

江中游城市群发展“十四五”实施方案》获批，进一步明确要打造全国高质量发展的重要增长极。2023 年，
武汉、长沙、合肥、南昌四省会签署了《长江中游城市群省会城市合作行动计划（2023－2025 年）》，强
化省会城市同周边市县协同作用，进一步提升长江中游城市群在国家区域战略格局中的地位。

武汉经济体量常年位居长江中游城市群第一，交通、产业资源丰富，疫情后人口回流明显，投资吸引力排城市群首位；
长沙工程机械、医药、新材料产业优势明显，人口吸附能力强，2022 年人口增量全国第一，投资吸引力排城市群第二；南
昌为城市群第三大核心城市，同时作为江西省会城市，经济远大于省内其他城市，人口导入仍保持一定竞争力，且随着强省
会战略的推进，城市地位也在持续提升，投资吸引力排名第三位。

核心城市发挥辐射带动作用，长江中游城市群战略地位提升

2022 年 2 月，
《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》获国务院批复同意，明确将打造长江经济带发展和中部地区
崛起的重要支撑、全国高质量发展的重要增长极、具有国际影响力的重要城市群。二十大报告亦提出“促进中部地区加快崛
起”，为推动长江中游城市群高质量发展注入强劲动力。近年来，武汉、长沙、南昌围绕打造全国重要增长极积极发挥带头
作用，同周边市县协同发展。

图：长江中游城市群发展规划图
召开，会上武汉、长沙、合肥、南昌四省会城市共同签署了
《长江中游城市群省会城市合作行动计划（2023－2025
年）》，其中提到，“要发挥四省会城市的引领作用，围绕共
谋协同发展、共建立体交通、共抓创新驱动、共推数字赋能、
共享优质服务、共筑有序市场、共促产业联动、共治生态环
境等八大领域开展重点合作”
，此次加强与合肥合作，实现
长江中游城市群进一步扩容，有利于提升长江中游城市群在
国家区域战略格局中的地位。

另外，四省会城市还与黄石、岳阳、安庆、九江、黄冈、
株洲、铜陵、抚州、咸宁、湘潭、六安、宜春十二个观察员
城市共同签署《长江中游城市群 2023 年重点合作事项》
，
这些城市或更能接收四市产业、交通、人口等辐射红利，促
进长江中游城市群纵深发展。

资料来源：《长江中游城市群发展规划》

2023 年 2 月，长江中游城市群省会城市第九届会商会

60
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

2022 年长江中游城市群多数城市 GDP 增速高于全国水平，长沙增速居全国万亿城市首位

图：2022 年长江中游城市群各城市 GDP 及增长率

2022年GDP(左) 2022年GDP增长率(右） 基准线

20000 18866 8%

16000 6%
13966

12000 4%
亿
元
8000 7204 2%

4000 0%

0 -2%
武 襄 宜 荆 孝 黄 荆 黄 咸 鄂 长 岳 常 衡 株 湘 益 娄 南 九 宜 上 吉 抚 新 鹰 萍 景
汉 阳 昌 州 感 冈 门 石 宁 州 沙 阳 德 阳 洲 潭 阳 底 昌 江 春 饶 安 州 余 潭 乡 德
镇
湖北 湖南 江西

数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

武汉、长沙经济规模突出，城市间梯度差异明显。武汉、长沙作为长江中游头部城市，2022 年，GDP 总量合计 3.3 万

亿元，占长江中游城市群的 30.0%，其中武汉 GDP 总量近 1.9 万亿元，常年位居城市群经济首位，但增速仅 4.0%，低于
城市群平均水平；长沙 GDP 约 1.4 万亿元，近年来，以工程机械为代表的一批先进制造业和以文创产业为代表的现代服务
业发展势头较好，2022 年在全国 GDP 过万亿元城市中增速第一。南昌 2022 年 GDP 突破 7000 亿元，增速为 4.1%。省会
城市同省内其余城市梯度明显，如襄阳、宜昌 GDP 在 5000~6000 亿之间，经济保持较快增长，但规模同武汉差距仍较大；
岳阳 GDP 为 4711 亿元，位居湖南第二位，同长沙相差 9000 余亿元。

另外，2022 年长江中游城市群超九成城市增速高于全国水平。襄阳、宜昌、荆州、孝感、黄石、岳阳、衡阳、宜春、
上饶增速均在 5%以上，疫情后长江中游城市群经济稳定向好发展。

2022 年长沙人口增量全国第一，核心城市人口继续流入，三四线城市人口增长乏力

长沙、武汉、南昌保持人口净流入，长沙虹吸效应进一步凸显，人口增加明显。2022 年，长江中游城市群常住人口较
2021 年增长 20.9 万人，三大核心城市长沙、武汉、南昌人口增量均位居全国 TOP10，其中长沙装备制造、文化、医药等
产业资源突出，在省内人口吸附能力强（省内其余城市常住人口均下降），叠加长沙加大人才引进力度，人口增加量居全国
首位。武汉常住人口达 1374 万人，稳居城市群第一位，疫情及经济复苏下，人口回流态势延续。南昌新增常住人口达 10.1
万人，增幅居全国第六位，一方面，2022 年江西实施强省会战略力度较大，南昌积极承接东部沿海发达地区一些大项目和
产业转移，增强人口流入；另一方面，南昌加大人才引进力度。而长江中游三四线城市人口吸引力偏弱，仅宜昌人口增加 1.0
万人，更多城市处于持平或下降状态。

61
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

图：2022 年长江中游城市群各城市常住人口及人口增量

2022年常住人口增量
30
18.4
20 9.0 10.1
万 10
人 0.2 0.5 1.0 0.4 0.1 0.2 0.1 0.3 0.1 0.1 0.1
0
-0.2 -0.6 -0.6 -0.1 -0.3 -0.1 0.0
-10 -2.6 -4.4 -2.5 -2.5 -1.2 -3.4 -3.7
2022年常住人口数量
1500 1374
1042
1000
万 658 654 644
人 579 528 514 521 502 497 456 442
419 392 387 379 376 358
500 262 255 244 270
107 181 162 120 116

0
武 黄 襄 荆 孝 宜 咸 荆 黄 鄂 长 衡 常 岳 株 益 娄 湘 南 上 宜 九 吉 抚 萍 景 新 鹰
汉 冈 阳 州 感 昌 宁 门 石 州 沙 阳 德 阳 洲 阳 底 潭 昌 饶 春 江 安 州 乡 德 余 潭
镇
湖北 湖南 江西
数据来源：各省市统计局，中指数据 CREIS

核心城市市场持续动力略显不足，宏观经济修复及政策端带动下市场有望温和企稳修复

2022 年，武汉等核心城市市场表现低迷，各地加快优化楼市政策，但多个超预期因素导致房地产市场修复不及预期。
2022 年，武汉、长沙销售面积同比降幅近五成，南昌同比下降近三成，岳阳、黄石、孝感等城市在低基数下，商品住宅成
交规模同比降幅低于核心城市。2023 年以来，在政策显效及经济好转预期下，购房需求得到释放，1-5 月，武汉商品住宅
成交同比增幅约三成，长沙同比增幅近两成，其余三四线城市也迎来不同程度增长，岳阳低基数下商品住宅成交同比增幅超
100%。

图：2016 年至 2022 年 5 月武汉、长沙和南昌商品住宅月度销售面积及同比走势

武汉 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右）

300 200%

250 150%

200 100%
万
平 150 50%
方
米
100 0%

50 -50%

0 -100%
17/9

18/1

18/5
16/5

16/9

17/1

17/5

18/9

19/1

19/5

19/9

20/1

20/5

20/9

21/1

21/5

21/9

22/1

22/5

22/9

23/1

23/5

62
 中国地级以上城市
2023 房地产开发投资吸引力研究

长沙 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右） 南昌 销售面积(左) 同比 6个月移动同比（右）

300 200% 300 200%

250 150% 250 150%

200 100% 200 100%

万 万
平 150 50% 平 150 50%
方 方
米 米
100 0% 100 0%

50 -50% 50 -50%

0 -100% 0 -100%
18/5

20/9
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5

18/5

20/9
16/5
16/9
17/1
17/5
17/9
18/1

18/9
19/1
19/5
19/9
20/1
20/5

21/1
21/5
21/9
22/1
22/5
22/9
23/1
23/5
数据来源：中指数据 CREIS

具体来看，武汉去年年末适时调整政策并推出线上房交会，带动年末翘尾行情，2023 年初武汉再次放松限购政策，释
放购房需求，但随着积压需求逐步释放，市场持续恢复动力略显不足，3-4 月成交规模处近一年月度低位，5 月在房交会带
动下，市场保持一定活跃度。长沙 2023 年在限购、限售端政策调整进一步发力，改善需求进一步释放，但相比于 2-3 月，
市场成交规模有所下降，4 月长沙发布 23 条稳经济措施，叠加调控政策仍有放松空间，市场预期或进一步修复。南昌市场
调整周期相对较长，2023 年以来虽然在购房补贴、公积金贷款等方面继续加大优化力度，但短期来看，市场“以价换量”
现象仍在，板块分化更加明显。

整体来看，经过多年区域协调发展，长江中游城市群逐渐向全国高质量发展的重要增长极迈进。2023 年，武汉、长沙、
合肥、南昌四市同 12 个观察市签署合作事项协同发展，有利于进一步提升国家长江中游城市群战略地位。中长期来看，核
心城市人口导入能力较强，房地产市场发展空间仍在，短期市场存调整压力，但在经济预期好转、政策继续发力等因素带动
下，市场有望缓慢企稳恢复。

63
 中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究 2023

五、结语
2022 年，美联储持续多次加息、国际地缘冲突不断，全球经济滞胀风险上升，我国经济运行所面临的外部环境不稳定
不确定性进一步加大。多地疫情散发，经济活动、供应链和消费需求均受到广泛冲击，对我国经济稳步恢复形成较大阻碍。
房地产作为国民经济的支柱产业，在 2022 年也经历了前所未有的挑战，在多重超预期因素影响下，市场销售规模大幅回落，
房企投资愈发谨慎。在此背景下，中央和地方积极出台支持政策，稳定房地产市场预期。2023 年以来随着疫情影响逐步消
退，热点城市房地产市场修复预期相对较好。

长三角城市群以其强大的产业基础为依托，在疫情的影响下经济仍保持活力，区域协调程度不断深化，人口持续增长。
京沪高铁二线规划补全，进一步提升长三角地区在全国经济中的影响力。2022 年房地产市场受疫情影响调整幅度较大，但
热点城市基本面良好，市场韧性较强，2023 年以来市场情绪逐步修复，土拍热度也带动房地产市场进一步企稳。

珠三角城市群受到疫情严重冲击，经济增速放缓、人口大规模外流，但城市群经济发展韧性凸显，产业升级进程加速，
有望迎来新的高质量发展阶段。
《广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》印发，珠三角地区产业高端化定位提升，
“制造业当家”
、对标世界一流城市群，中长期谋划发展。广深双核投资吸引力保持城市群前列，东莞、佛山制造体系持续
升级，发展潜力进一步释放。短期来看，随着政策持续优化、人口加速回流，核心城市市场情绪有望改善，销售或有所修复，
带动区域市场有序复苏。

京津冀城市群产业结构转型升级，各城市内生动能逐渐修复，但人口持续外流，导致房地产市场需求释放空间受限。北
京市场仍是驱动京津冀房地产市场的核心动能，销售市场整体平稳，政策尚存较大优化空间，市场预期有望逐渐修复。天津
人口持续外流对房地产市场形成一定制约，但产业和人口规模对市场形成支撑，其余城市市场企稳或需更长时间。

成渝双城经济圈建设三年来，建设行动方案持续落位，区域定位进一步提升，城市群内生动力逐步加强。但区域内房地
产市场分化明显，成都楼市保持较强韧性，政策仍存优化预期，市场成交有望保持在高位，城市投资吸引力强；重庆市场信
心不足，土拍情绪仍不乐观，短期市场承压，中长期市场空间仍在。

《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》印发，长江中游城市群战略地位不断提升，城市发展动能有望持续增强。
武汉、长沙、南昌三座核心城市发挥人口、产业、交通等优势，加强区域间合作联动。2022 年多个超预期因素导致房地产
市场修复不及预期，供需两端政策持续优化后，2023 年购房需求有望温和释放，核心城市房地产市场发展动能相对强劲。

总体而言，在区域加速分化的整体环境下，城市选择的重要性愈发突出，核心城市在疫情后房地产市场呈现出较好的复
苏势头，住房需求释放空间显现。当前房企投资更加聚焦一二线城市，但随着核心城市土拍热度升高，企业拿地难度也在不
断增加，企业在扩储及盈利要求下，应准确把握投资时点，及时调整布局城市，挖掘更多基本面较好、适合企业投资的城市
的必要性提升。

64