2017 年房地产行业研究报告

报告显示，中国房地产百强企业市场集中度加速提升，百强企业占市场份
额首次超过 40%。同时，规模效应开始显现，盈利能力加速分化，行业资源向大规
模企业集聚，“强者恒强、快者愈快”的定律在行业中的作用更加显著。

同时，由于土地成本走高等原因，百强房企净利润率持续走低，净利润增
长率仍明显低于企业营收增长率。

2017 年房地产市场进入新一轮的休整期，将面临更加复杂的环境和严格
的监管。报告认为，在调控作用下热点城市市场的量价将逐步回调，“分化”延续，
行业洗牌加速;同时，特色小镇、长租公寓等新兴蓝海市场的发展机遇不断显现。
在此背景下，房产企业同时面对可能被淘汰的窘境和新的投资机遇，特别是 2017
年房企销售将开启“5000 亿”时代，行业集中度进一步提升，迈向寡头垄断竞争。
另一方面，竞争加剧，“大鱼吃小鱼”成为常态，行业格局面临又一轮洗牌。

2017 中国房产百强企业“前三甲为：恒大、万科、碧桂园，三家房企年
销售额也同时突破 3000 亿。

”TOP10”的房企销售额均值达 2185.7 亿元，为百强企业均值的 4.6 倍，

同比增长率均值达 56.8%，市场份额提升至 18.6%，行业集中度提升。另一方面，
企业净利润率因规模差异呈现出递减趋势，前 10 企业、11-30 企业、31-50 企业、
51-100 企业的净利润率分别为 13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

2016 年百强企业销售规模也再度扩大，销售总额、销售面积分别达
48027.1 亿元、40251.7 万平方米，同比增长 52.5%和 39.4%。受益于规模和品牌效
应的扩大，百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅 17.7、16.9
个百分点，行业领先优势进一步彰显。

房企开发的热点方面，一二线城市仍是百强企业拼杀的高地，2016 年百
强企业中前 50 位企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达 83.9%;受重点二
线城市市场成交热度上升的影响，来自二线城市的销售额占比最高，达 56.9%，二
线城市对百强企业的业绩贡献愈发凸显。从 2016 年新增土地储备的城市来看，百
强企业在杭州、南京、上海、苏州、天津等销售成交额涨幅较高的城市明显加大了
土地投资力度。

此外，越来越多的传统房地产企业开始探索多元发展，延伸产业链。“互
联网+”逐渐渗透全产业链，大数据营销、社区 O2O、房地产众筹等房地产各环节
创新纷纷亮相，更新了客户的购买和居住体验。

百强企业第四的保利地产的负责人称，“保利地产开拓了房地产投资咨询、
中介和互联网金融的综合服务模式，为高净值人群提供有效的资产管理服务。”可
见，房产和金融、互联网的融合在新时期越来越普遍，房地产的金融属性或许越来
越深刻，也反过来推动房价的剧烈变化。

展望 2017，自去年 7 月中央严控资产泡沫后，房产业调控政策不断出台，
对融资渠道的限制也扩大至私募资管，2017 年房企将面临资金和销售方面的双方
监管。部分大笔投融资扩张的企业，尤其对于在热点城市投资集中的部分房企，将
面临较大流动性压力和债务风险。面临多方面的压力，或许百强房企将进一步“增
收不增利”，徘徊中进入“薄利多销”的时代。

2017 年两会聚焦房地产税：开征能抑制收入分
配不合理
今年两会，楼市是关注度最高的话题之一。3 月 15 日，国务院召开的记
者会上，有媒体表示，网民投票排在第一位的民生问题就是“房屋产权 70 年到期
后怎么办”?的回答也非常明确：国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律
抓紧研究提出议案，“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易”。

楼市的另一个热点话题就是房地产税。十二届全国人大五次会议举行的首
场新闻发布会上，全国人大新闻发言人傅莹曾经明确表示，今年没有把房地产税草
案提请会审议的安排。

“加快房地产税立法并适时推进改革，是在党的十八届三中全会提出的改
革任务中列出来的，所以本届人大会把制定房地产税法列入了 5 年立法规划。”她
表示，“当然这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问
题的讨论是比较多的。”

全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继在向十二届全国人
大五次会议提交的《关于标本兼治综合施策，促进房地产市场健康发展的建议》中
写道，房价过快上涨会制约经济发展，加剧社会矛盾，而且有违公平正义。

“少数人投机性炒作推高了房价，增加了中低收入家庭负担，影响到居民
的储蓄和消费。大量资金沉淀在房地产，也会造成实体经济贫血，加剧民企融资难、
融资贵。”他表示，“房地产开发暴利让企业无心于研发投入，弱化了创新动力。
高房价、高地价还会驱使房地产过度杠杆化，加大了金融风险。”

其次，房价过快上涨使得拥有大量房产的居民财富自动增加，而没有房地
产的居民即使拼命工作工资增长也难以跟上房价上涨，加重了收入分配的不合理，
也封死了不同社会阶层上下流动的渠道。

“我国城镇人均住房面积超过 30 平方米，达到了中高收入国家水平，但
结构很不合理，高收入家庭一般拥有多套房包括高档住宅，而中低收入家庭大多数
只有一套房甚至无房。”董祚继说。

全国人大代表、民盟湖南省委副主委何寄华也向记者表示，房价非理性暴
涨会导致金融风险积聚，抑制刚性需求和居民消费，进一步拉大贫富悬殊。