市场周刊

银行信贷与我国房价互动关系研究
———基于 ＶＡＲ 模型检验的证据

刘亚玮
（ 南京财经大学，江苏　 南京　 ２１００２３）
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摘　 要：目前，房地产行业是我国的支柱产业，在我国的经济中担任着关键角色，但是近些年房价的不断上涨导致房地产市
场剧烈波动。 由于房地产市场资金来源较为有限，银行信贷是重要的来源，二者的互动关系研究就使得通过银行信贷政策来稳
定房价成为可能。 文章构建 ＶＡＲ 时间序列模型，并进行协整检验和格兰杰因果检验，得出房价与银行信贷规模之间存在长期的
正向关系，且两者之间的互动关系在近 ２０ 年内没有发生本质性的改变。
关键词：房价；银行信贷；ＶＡＲ 模型
中图分类号：Ｆ８３２．４＋Ｆ２９９．３　 　 　 　 　 文献标识码：Ａ　 　 　 　 　 文章编号：１００８－４４２８（２０２２）２８－０１４４－０４

Ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｎ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒａｃｔｉｖｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｂａｎｋ ｃｒｅｄｉｔ ａｎｄ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ ｉｎ Ｃｈｉｎａ
—Ｅｖｉｄｅｎｃｅ ｂａｓｅｄ ｏｎ ＶＡＲ ｍｏｄｅｌ ｔｅｓｔ

Ｌｉｕ Ｙａｗｅｉ
（ Ｎａｎｊｉｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ＆ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｎａｎｊｉｎｇ，Ｊｉａｎｇｓｕ，２１００２３）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｔ ｐｒｅｓｅｎｔ，ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｓ ａ ｐｉｌｌａｒ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ａｎｄ ｐｌａｙｓ ａ ｋｅｙ ｒｏｌｅ ｉｎ Ｃｈｉｎａ'ｓ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｇｒｏｗｔｈ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，
ｔｈｅ ｃｏｎｔｉｎｕｏｕｓ ｒｉｓｅ ｏｆ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅｓ ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒｓ ｈａｓ ｌｅｄ ｔｏ ｓｅｖｅｒｅ ｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｓ ｉｎ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．Ｄｕｅ ｔｏ ｔｈｅ ｌｉｍｉｔｅｄ ｓｏｕｒｃｅ ｏｆ ｆｕｎｄｓ
ｉｎ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，ｂａｎｋ ｃｒｅｄｉｔ ｉｓ ｏｎｅ ｏｆ ｔｈｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｓｏｕｒｃｅｓ．Ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｎ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒａｃｔｉｖｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｔｗｏ ｍａｋｅｓ ｉｔ
ｐｏｓｓｉｂｌｅ ｔｏ ｓｔａｂｉｌｉｚｅ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅｓ ｔｈｒｏｕｇｈ ｂａｎｋ ｃｒｅｄｉｔ ｐｏｌｉｃｙ．Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｓ ＶＡＲ ｔｉｍｅ ｓｅｒｉｅｓ ｍｏｄｅｌ，ａｎｄ ｃａｒｒｉｅｓ ｏｕｔ ｃｏｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ ｔｅｓｔ
ａｎｄ Ｇｒａｎｇｅｒ ｃａｕｓａｌｉｔｙ ｔｅｓｔ．Ｉｔ ｉｓ ｃｏｎｃｌｕｄｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｅｒｅ ｉｓ ａ ｌｏｎｇ－ｔｅｒｍ ｐｏｓｉｔｉｖｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ ａｎｄ ｂａｎｋ ｃｒｅｄｉｔ ｓｃａｌｅ，ａｎｄ ｔｈｅ
ｉｎｔｅｒａｃｔｉｖｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅｍ ｈａｓ ｎｏｔ ｃｈａｎｇｅｄ ｓｕｂｓｔａｎｔｉａｌｌｙ ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ２０ ｙｅａｒｓ．
Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ；ｂａｎｋ ｃｒｅｄｉｔ；ＶＡＲ ｍｏｄｅｌ
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一、 引言 房价上涨的具体原因，及时采取应对措施，从而使得
随着我国经济的高质量发展，人们对住房的需 房地产行业平稳发展。 而近些年，我国房价不断上
求也不断增加，房地产行业得到快速发展，并成为我 涨，这与银行信贷有很大的关系。 房地产行业在其
国支柱型产业。 自 ２００１ 年以后，房地产对 ＧＤＰ 的 发展过程中所需资本都依托于银行信贷。 开发商开
贡献率一直在 １０％ 以上，而从 １９９８ 年到 ２０１８ 年我 发地皮时需要银行信贷支持，在项目开发完成后，购
国商品房的均价已由 ２０６３ 元 ／ 平方米一路飙升至 房者购买时也会向银行贷款或按揭。 对中国人来
８７３７ 元 ／ 平方米。 一般情况下，对个人资产来说，房 说，拥有一套自己的住宅是刚性需求，即使没有钱，
地产在资产中占比最重，一旦房价发生波动，会对市 人们也需要买房子，因此房地产需求不断增加，但土
场稳定性以及信贷规模产生重大影响。 与此同时， 地是有限的，且房地产建设周期很长，导致房价不断
房价呈现出周期波动的趋势，一旦房价发生大变动， 飙升，且银行信贷也不断扩张。 房地产行业在我国
可能会引起经济周期随之剧烈波动，因此需要找出 占有重要的经济地位，因此为了促进我国经济平稳

作者简介：刘亚玮，男，江苏泰州人，南京财经大学硕士研究生，研究方向：生产性服务业。
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发展，必须稳定房价，使房地产行业健康有序发展， 体角度进行分析，判断房价与银行信贷之间的理论
警惕房地产泡沫的产生。 作为房地产发展的重要影 机制。
响因素，必须使银行信贷规范化，明确两者之间的关 三、 互动机制
系，确保房地产经济平稳发展。 （ 一） 银行信贷对房价的影响
二、 文献综述 １． 从房地产行业供给端分析
梳理现有文献发现，部分国外学者认为银行信 房地产行业的供给端就是房地产开发商，而房
贷与房价互为因果关系，Ｇｏｏｄｈａｒｔ 和 Ｈｏｆｍａｎｎ 选取 地产开发项目大概可以分为三个阶段，前期主要是
部分工业国家的截面数据，构建了房价与银行信贷 为了获取土地并且进行初步开发，中期则是房地产
规模之间 的 脉 冲 响 应， 发 现 二 者 存 在 长 期 双 向 关 建设阶段，后期需要对建设好的房地产进行售卖。
系 ［１］
。 部分国外学者则认为房价与银行信贷之间 对房地产企业来说，只有获得了银行的贷款支持才
仅存在单向引导关系，Ｇｅｒｌａｃｈ 和 Ｐｅｎｇ 通过研究香 能更快地拿地，才有接下来的房产项目的开发。 第
港 ２０ 年间的相关数据，认为房价会影响银行信贷， 一，对中国居民来说，受根深蒂固的传统观念的影
而银行信贷不会影响房价 ［２］
。 此外，还有部分外国 响，每个人都希望能有一套自己的房产，因此买房对
学者就二者变动关系搭建了理论模型，Ｂａｌｄｉ 构建了 他们来说是一种刚性需求。 随着近些年我国房地产
与房地产相关的动态随机均衡模型，认为政府对银 市场的发展与成熟，有些人选择了房地产进行投资，
行信贷做出的政策调整可以显著地影响房价 ［３］
。 增强了房产的投资属性，进一步扩大了社会对房地
国内学者方面，李秀婷等构建了 ＶＡＲ 模型，测 产的需求。 第二，房地产投资的特殊性，使得卖方房
算房地产政策变动对房价产生的具体影响，并发现 地产企业对市场具有一定的垄断性，对价格有一定
信贷政策的变动通过对投资项目选择的影响，最终 的控制力度，当需求上升时，根据厂商利润最大化原
会对房价产生影响 ［４］
。 还有部分学者研究了二者 则，房地产开发商一定会制定一个较高的垄断价格，
之间的单向引导关系，况伟大通过 １０ 年数据研究发 抬升房价。 而且银行信贷的扩张意味着房地产企业
现，房价对银行信贷规模的影响远远大于经济增长 的杠杆更大，可以用较少的资金获得更多的银行贷
所带来的影响 ［５］ 。 蔡真和汪利娜将银行信贷看作 款，流动资金更多，负债能力也得到了提升，公司财
内生性变量，得出结论认为银行信贷的扩张会引起 务状况更好。 虽然房价的上涨可能带来更长的销售
房价的上涨 ［６］
。 胡逸飞对二者互动进行了机理分 周期，但是财务状况的转好以及流动资本的扩大，使
析和 ＶＡＲ 实证检验，结果表明贷款规模会显著影响 得房地产企业可以很好地应对房价上涨所带来的更
房价 ［７］
。 当然还有部分学者，就二者的互动关系进 长的销售周期。 我国房地产起步较晚，相关制度还
行了分析研究，南锦顺和沙挪娅进行 Ｇｒａｎｇｅｒ 因果 不完善，房地产行业存在一定的垄断行为，虽然政府
检验和多变量协整模型分析认为信贷政策对房地产 对房地产项目有限价政策，但在银行信贷规模扩大
投资影响重大，但这种影响存在一定的滞后效果 ［８］
。 的同时也意味着房地产开发商可以获得更多的垄断
无论是实施的信贷政策还是房地产行业发展进 资本。 第三，当信贷政策相对宽松时，银行会适度降
程，我国与其他国家均存在较大的差异，因此国内外 低其贷款利率，扩大信贷规模。 此时房地产企业拥
研究结果也有很大不同。 目前，我国研究大多数基 有更多的垄断资本用于房地产项目的开发，导致房
于宏观层面，即从全国的视角来研究房价与银行信 地产企业会去疯狂地开发土地，以获得更多的利润。
贷之间的关系。 从大部分研究结论来看，并没有形 然而我国的土地均是国家持有，土地资源相对稀缺，
成一致的结论，虽然有学者提出信贷政策实施对房 需求增加抬高了地价，使得房地产建造成本增加，增
地产的影响具有明显的滞后效应，但对滞后效应的 加的成本最终会转移到房价中，因此房价也会随之
具体时间并未给出明确的分析研究。 文章先对房地 上涨，但需要注意的是，最终反映到房价上还需要一
产的供求双方进行研究，并从企业与居民的微观主 段不短的时间，信贷规模对房价的影响存在一定的
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时滞性。
２． 从房地产行业需求端分析
现在房地产市场上绝大部分的购房者是通过公
积金贷款或商业贷款来买房，现在购买第一套房的
首付比例为 ２０％ ～ ３０％ ，剩下的大部分款项是通过
向银行贷款来支付，因此购房资金中银行贷款占了
很大的比重。 我国房地产经济在整个社会经济中具
有很高的地位，导致有些人会选择房产来进行资本
保值和投资。 当信贷政策宽松时，对购房者来说，利
率的减少使得贷款成本减少，也意味着可以更轻松
地获得住房贷款，因此市场上对房产的需求也会增
加；而对投机者来说，银行信贷政策宽松不仅意味着
银行贷款的获取变得简单，房地产行业的扩张会使
其对未来房价有更高的价值预期。
（ 二） 房价对银行信贷的影响
１． 企业角度
对房地产开发企业而言，较高的房价会提高企
业的供给意愿，加大房地产投资力度。 而房地产项
目的开发是一个加杠杆的行为，房地产商会进行商
业银行融资，以获取更多的资本，此时将会引起银行
信贷规模的扩张。 与此同时，对企业来说，房地产升
值意味着现有的项目在未来可以获得更大的价值，
其借贷能力会得到提升，追求利润最大化的企业往
往会通过银行信贷来增加房地产投资。 因此，房价
上涨会引起房地产开发企业对银行信贷的需求增
加，从而导致银行信贷规模发生扩张。
就非房地产开发企业而言，进行银行融资时往
往需要抵押物抵押，才能获取相对应价值的融资资
金。 若房价上涨，意味着以房地产作为抵押物时，企
业可以获得更多的银行贷款，因此企业更倾向于增
加银行贷款，从而增加对银行信贷的需求，使银行信
贷规模发生扩张。
由此可以看出，不管是从房地产开发企业角度
还是非房地产开发角度，房价的上涨都会导致银行
信贷规模的扩张。
２． 个人居民角度
个人居民可以分为已有个人住房的居民与尚未
拥有个人住房的居民，个体不同，其消费需求也存在
一定的差异。 根据弗里德曼的永久收入假说，一个
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前瞻性消费者的消费行为和消费水平是由他一生的
永久收入所决定的，而房价变动会使得消费者的永
久收入发生变动，进而消费者会调整自身消费来适
应收入波动。 对那些已经拥有个人房产的消费者来
说，当房价上涨时，他们的房产价值随之上升，代表
着他们的总资产价值也得到了提升。 而且房地产在
个人总资产中所占的比重很高，因此当房价上涨时，
会使消费者对自身资产有一个很乐观的价值预期，
此时他们的永久收入上升，他们会增加消费来适应
收入的增加。 当消费者消费能力提升后，对房地产
购买意愿将会增加，但由于房地产的高价值性，许多
消费者仍然会选择向银行贷款，扩大了银行信贷规
模。 综上所述，从我国已有个人住房的居民角度来
看，房价的上涨会促进银行信贷规模的扩张，但从尚
未拥有个人住房的居民角度来看，房价的上涨会抑
制其对银行信贷的需求。
四、 实证分析
（ 一） 数据
房价这个指标本文选取 “ 商品房销售总额 ／ 销
售总面积” 的值来表示，数据来源于国家统计局并
选取其中 ２０００ ～ ２０１９ 年的年度数据。 银行信贷可
以用中国境内房地产开发企业取得的银行贷款来表
示，数据来源于 Ｗｉｎｄ 数据库并选取其中 ２０００ ～ ２０１９
年的年度数据。
（ 二） ＶＡＲ 模型建立
初步建立如下模型：
ｙ ｔ ＝ Ф ０ ＋ｃｘ ｔ
其中，ｙ 为房价，ｘ 为银行信贷规模。
（ 三） Ｇｒａｎｇｅｒ（ 格兰杰） 因果关系检验
接下来对数据进行格兰杰因果检验，滞后期对最
终结果产生的影响至关重要。 为了使格兰杰因果检验
的结果显著，继续选取原数列进行检验。 根据检验结
果可以看出，只有在滞后期取 ２ 时，在 １０％ 的显著水平
下，银行信贷规模与房价互为格兰杰原因（表 １）。
表 １　 格兰杰因果检验结果
Ｆ 统计量 显著水平
滞后期 原假设 结论
１ ｙ 不是 ｘ 的格兰杰原因 ０．８１７１８ ０．３８０３ 接受
１ ｘ 不是 ｙ 的格兰杰原因 ８．３０５６５ ０．０１１４ 拒绝
２ ｙ 不是 ｘ 的格兰杰原因 ３．２８１５５ ０．０７３０ 拒绝
２ ｘ 不是 ｙ 的格兰杰原因 ４．３５９３３ ０．０３７７ 拒绝
３ ｙ 不是 ｘ 的格兰杰原因 １．９４２５０ ０．１９３３ 接受
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续表 抛售抵押的房产，对房地产市场造成剧烈的冲击，更
滞后期 原假设 Ｆ 统计量 显著水平 结论
加剧了房地产市场的动荡。 因此，银行需要建立完
３ ｘ 不是 ｙ 的格兰杰原因 ３．３１４５２ ０．０７０９ 拒绝
４ ｙ 不是 ｘ 的格兰杰原因 １．０５２２８ ０．４５４１ 接受 善的抵押物管理制度，比如可以在贷款合同中规定
４ ｘ 不是 ｙ 的格兰杰原因 ２．０７２２９ ０．２０２９ 接受
抵押物价值出现较大波动时的处理措施，一旦房价
５ ｙ 不是 ｘ 的格兰杰原因 １．０７３５１ ０．５０９５ 接受
５ ｘ 不是 ｙ 的格兰杰原因 ０．９７３５６ ０．５４４８ 接受 下滑，银行可以提前回收贷款以避免更大的损失，也
　 　 （ 四） 检验结果 避免了抛售房产对市场造成的影响。
由 ＶＡＲ 模型检验得出银行信贷规模对房价存 ３． 银行应建立完善的评级体系
在强正向关系且通过 ＡＤＦ 单位根平稳性检验。 通 由于银行无法全面了解个人的还款能力，仅从
过一阶协整模型检验证明房价对银行信贷间存在较 征信报告上来判断其信用水平，缺乏真实性，一个人
强的正相关关系且通过单位根平稳性检验。 过去的信用等级无法完全代表未来的还款能力，从
五、 结论与政策建议 而造成了还款危机。 因此，银行应建立健全的个人
（ 一） 结论 信用评级体系，比如通过核实个人的收入和税单，来
文章先对国内外已有文献进行梳理，又通过房 了解个人真实的经济状况和收入水平。
地产行业的需求端以及供给端来分析，得出结论，银
行信贷规模的扩张会对房价产生一定的正向影响， 参考文献：

且这种影响存在时滞性。 最终得出结论：银行信贷
与房价之间存在一种长期的正向的互动机制，且二
者在过去的近 ２０ 年间一直存在长期稳定的关系，即
银行信贷规模的扩大会使得房价上涨，同样房价的
变动也会影响银行信贷的规模。
（ 二） 政策建议
１． 建立风险预警机制
宏观经济与房地产发展有着密切的联系，一方
面宏观经济剧烈波动会影响房地产供求，另一方面
房地产的发展状况也会影响宏观经济。 要建立一定
［１］ ＧＯＯＤＨＡＲＴ Ｃ，ＨＯＦＭＡＮＮ Ｂ．Ａｓｓｅｔ ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｃｏｎｄｕｃｔ
ｏｆ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｏｌｉｃｙ ［ Ｊ］ ． Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｒｅｖｉｅｗ， ２００７ （ ３） ：
７３９－７６４．
［２］ ＧＥＲＬＡＣＨ Ｓ，ＰＥＮＧ Ｗ Ｓ．Ｂａｎｋ ｌｅｎｃｉｎｇ ａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｐｒｉｃｅｓ
ｉｎ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ ［ Ｊ］ ． Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｂａｎｋｉｎｇ ａｎｄ Ｆｉｎａｎｃｅ， ２００５， ２９
（２） ：４６１－４８１．
［３］ ＢＡＬＤＩ Ｇ．Ｔｈｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ ａ ｃｅｎｔｒａｌ ｂａｎｋ ｒｅａｃｔｉｎｇ ｔｏ
ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ ｉｎｆｌａｔｉｏｎ［ Ｊ］ ．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，２０１４，２６
（ Ｃ） ：１１９－１２５．
［４］ 李秀婷，刘凡，吴迪． 基于 ＰＣＡ－ＶＡＲ 模型的房地产信贷
政策 调 控 效 应 分 析 ［ Ｊ］ ． 数 学 的 实 践 与 认 识， ２０１２ （ ４２ ） ：

的风险预警机制，在宏观经济出现低迷状态时，加强
对房地产经济的调控，以尽可能地降低宏观经济波
动带来的风险，从而避免房地产市场出现剧烈的变
动而导致整个产业的非良性发展。
２． 加大抵押物管理力度
现在社会上大部分个人或者是企业贷款时往往
会选择用房产来作为贷款抵押物，当房价下降时，银
行手中抵押品价格出现较大程度贬值。 当贷款人无
法及时归还银行贷款时，银行会选择在市场中低价
３１－４１．
［５］ 况伟大．房地产投资、房地产信贷与中国经济增长［ Ｊ］ ．经
济理论与经济管理，２０１１（１） ：５９－６８．
［６］ 蔡真，汪利娜，房价与信贷关系研究：兼论当前房价调控
政策的有效性［ Ｊ］ ．金融评论，２０１１（３） ：７５－９３．
［７］ 胡逸飞．银行信贷规模对商品房价格冲击实证研究［ Ｊ］ ．
黑龙江金融，２０１８（８） ：６２－６４．
［８］ 南锦顺，沙挪娅．基于协整理论的宏观调控政策对房地产
投资 的 影 响 分 析 ［ Ｊ ］ ． 产 业 与 科 技 论 坛， ２０１７， １６ （ ２０ ） ：
１０７－１０８．

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