1779 3525 1 SM

Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah
(Suatu Tinjauan terhadap Perjanjian Jual Beli dalam Konsep Hukum Barat dan Hukum Adat dalam Kerangka Hukum Tanah Nasional)
PERALIHAN HAK DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH

(Suatu Tinjauan terhadap Perjanjian Jual Beli dalam Konsep Hukum Barat
dan Hukum Adat dalam Kerangka Hukum Tanah Nasional)
Nur Hayati
Fakultas Hukum Universitas Esa Unggul
Jln. Arjuna Utara 9, Kebon Jeruk, Jakarta 1151
nhayati81@yahoo.com
Abstract
Ownership of land is the right one material that is important in human life. Along with the increasing
human population require soil as a space, then the ownership of the land had been developed, both in the
concept of ownership and the laws that govern them. A characteristic of a society, will affect the land law
in force in that community. In its development, land law in Indonesia is influenced by some legal
systems, the law of the land heritage Dutch colonial government, known as the Western legal, customary
land law is a heritage, as well as the National Land Law that was born from the authority of the
legislature, Indonesia after independence. In buying and selling land rights, there are two issues that can
be studied, the first transition How does the concept of land rights in terms of buying and selling by the
National Land Law? second, How Land registration function on the Sale and Purchase according to the
National Land Law? By doing normative approaches Library Research (Research Library) and descriptive
writing this using secondary data with primary legal materials in the form of legislation, secondary legal
materials such as books and scientific papers, as well as tertiary legal materials in the form of a
dictionary. Analysis was done using qualitative data analysis method that is both analytical perspective.
The conclusion after research is the concept of transitional land rights within the framework of the sale
and purchase according to the National Land Law is based on the principles of customary law "Bright
and Cash". Thus, the function of land registration in the Sale and Purchase according to the National
Land Law is not a condition of transfer of rights, but rather to strengthen and expand the evidence that
the transition of the land rights have occurred
Keywords: transfer of rights, sale and purchase, land rights
Abstrak
Kepemilikan atas tanah merupakan salah satu hak kebendaan yang cukup penting dalam
kehidupan manusia. Seiring dengan meningkatnya populasi manusia yang memerlukan tanah
sebagai ruang, maka kepemilikan atas tanah terus mengalami perkembangan, baik secara
konsep kepemilikan maupun hukum yang mengaturnya. Karakteristik suatu masyarakat, akan
mempengaruhi hukum tanah yang berlaku dalam masyarakat tersebut. Dalam perjalanannnya,
hukum tanah di Indonesia dipengaruhi oleh beberapa sistem hukum, yaitu hukum tanah
peninggalan pemerintah Kolonial Belanda, yang dikenal dengan hukum Barat, hukum tanah
adat yang merupakan warisan leluhur, serta Hukum Tanah Nasional yang lahir dari
kewenangan legislasi Negara Indonesia setelah merdeka. Dalam jual beli hak atas tanah,
terdapat dua permasalahan yang dapat di kaji, yaitu Bagaimanakah konsep peralihan hak atas
tanah dalam kerangka jual beli menurut Hukum Tanah Nasional? Serta Bagaimanakah fungsi
Pendaftaran tanah pada Jual Beli menurut Hukum Tanah Nasional? Dengan melakukan
pendekatan normatif yang bersifat Library Research (penelitian Kepustakaan) dan deskriptif,
penulisan ini menggunakan data sekunder dengan bahan hukum primer berupa peraturan
perundang-undangan, bahan hukum sekunder seperti buku-buku maupun karya ilmiah, serta
bahan hukum tersier berupa kamus. Analisa dilakukan dengan menggunakan metode analisa
data secara kualitatif yang bersifat perspektif analitis. Kesimpulan yangdiperoleh setelah
melakukan penelitian adalah konsep peralihan hak atas tanah dalam kerangka jual beli
menurut Hukum Tanah Nasional berlandaskan hukum adat yang menganut asas “Terang dan
Tunai”. Dengan demikian, Fungsi Pendaftaran tanah pada Jual Beli menurut Hukum Tanah
Nasional bukanlah merupakan syarat beralihnya hak, tetapi lebih kepada memperkuat dan
memperluas pembuktian bahwa peralihan hak atas tanah tersebut telah terjadi.
Kata Kunci: peralihan hak, jual beli, hak atas tanah

Lex Jurnalica Volume 13 Nomor 3, Desember 2016 278
Pendahuluan Pembuat Akta Tanah (PPAT), ataupun dalam

Hukum Indonesia yang lahir dari suatu perjanjian jual beli diatas kertas segel
pengaruh hukum yang telah tumbuh (bermeterai) ataupun bahkan hanya berupa
sebelumnya, baik berupa hukum barat, hukum kwitansi saja.
Islam, maupun hukum adat, merupakan suatu Dari sisi regulasi, sekalipun hukum tanah
akulturasi yang mengkombinasikan sistem – nasional mengadopsi sistem hukum adat, telah
sistem hukum yang ada. Dalam bidang agraria, diatur secara tegas dan nyata dalam Peraturan
setelah berlakunya Undang Undang Nomor 5 Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok – Pendaftaran Tanah, bahwa jual beli atas objek
Pokok Agraria ( undang – undang ini disebut tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat yang
juga Undang–Undang Pokok Agraria) telah berwenang dalam hal ini adalah Pejabat
terjadi unifikasi hukum dalam bidang Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pertanahan. Terkait dengan hal tersebut di atas,
Dalam prinsip–prinsip pokok yang terdapat dua permasalahan yang dapat dikaji,
dijadikan dasar peletakan hukum, Undang– yaitu:
Undang Pokok Agraria mendasarkan konsep a. Bagaimanakah konsep peralihan hak atas
pemikiran pada hukum Adat yang berlaku di tanah dalam kerangka jual beli menurut
Indonesia. Dalam beberapa hal, tentu saja Hukum Tanah Nasional?
menimbulkan perbedaan penerapan dengan b. Bagaimanakah fungsi Pendaftaran tanah
konsep hukum yang mendasarkan konsep pada Jual Beli menurut Hukum Tanah
pemikiran pada Hukum Barat. Dalam hal jual Nasional?
beli tanah, misalnya,Hukum Adat menganut Metode penulisan dilakukan pende-
asas “terang dan tunai”. Terang berarti katan normatif yang bersifat Library Research
perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan (penelitian Kepustakaan) dan deskriptif,
di hadapan pemimpin adat (pejabat) yang penulisan ini menggunakan data sekunder
menangani masalah pertanahan (atau tetua dengan bahan hukum primer berupa peraturan
adat) sedangkan tunai, berarti peralihan hak perundang-undangan, bahan hukum sekunder
dari penjual kepada pembeli berlangsung seperti buku-buku maupun karya ilmiah, serta
secara seketika itu juga, pada saat terjadi bahan hukum tersier berupa kamus. Analisa
pembayaran dari pembeli kepada penjual. Hal dilakukan dengan menggunakan metode
ini berbeda dengan jual beli tanah dalam analisa data secara kualitatif yang bersifat
konsep hukum barat. Hukum barat membagi perspektif analitis.
atas dua perbuatan hukum, yaitu perbuatan
hukum perjanjian jual beli, dimana penjual dan Pembahasan
pembeli saling berjanji untuk melakukan jual Jual Beli Menurut KUH Perdata
beli yang tunduk pada ketentuan Buku III KUH Jual beli sebagaimana yang diatur
Perdata Tentang Perikatan dan levering, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
dimana terjadi perbuatan hukum penyerahan masuk kedalam bagian buku Ketiga mengenai
hak kebendaan dari Penjual kepada Perikatan. Sekalipun Buku Ketiga Kitab
pembeliyang tunduk pada ketentuan buku II Undang-Undang Hukum Perdata memper-
KUH Perdata Tentang Benda. Untuk objek gunakan kata Perikatan namun tidak ada satu
Tanah, maka levering dilakukan dengan Balik pasalpun yang menguraikan apa sebenarnya
Nama pada pejabat terkait. yang dimaksud dengan Perikatan.
Perbedaan praktek jual beli tanah telah (Setiawan,1987)
terjadi pada masyarakat Indonesia sejak zaman Beberapa ahli mendifinisikan tentang
kolonial. Untuk masyarakat adat, yang tidak perikatan, antara lain:
menganut hukum tertulis, maka peralihan hak 1. Subekti yang memberikan pengertian bahwa
atas tanah pun dilakukan dengan mengadopsi perikatan adalah hubungan hukum antara
konsep hukum adat. Dengan demikian, dua orang atau lebih dimana pihak yang
Peralihan atas tanah (hak atas tanah) dalam satu berhak menuntut sesuatu dari pihak
prakeknya dilaksanakan dengan berbagai cara, yang lain dan memberi hak pada satu pihak
diantaranya dilaksanakan dihadapan Pejabat untuk menuntut sesuatu dari pihak lainnya
dan lainnya diwajibkan memenuhi tuntutan Kewajiban Para Pihak, hal-hal yang
itu; berhubungan dengan perjanjian jual beli pada
2. Setiawan menyatakan bahwa perikatan dasarnya meliputi kewajiban pihak penjual
adalah suatu hubungan hukum yang maupun pihak pembeli.
bersifat harta kekayaan antara dua orang
atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu Kewajiban Penjual
berhak dan pihak lain memiliki kewajiban Tentang kewajiban penjual ini,
atas suatu prestasi; pengaturannya dimulai dari Pasal 1427
3. Satrio merumuskan perikatan sebagai KUHPerdata yaitu: “Jika pada saat penjualan
hubungan dalam hukum kekayaan dimana barang yang dijual sama sekali telah musnah
disatu pihak ada hak dan dilain pihak ada maka pembelian adalah batal”. Memang
kewajiban; (Khairandy, 2013) ketentuan penafsiran yang merugikan penjual
Berdasarkan ketentuan Pasal 1233 ini seolah-olah dengan pembeli ketentuan
KUHPerdata menyebutkan bahwa perikatan umum. Penjual yang dibebani kewajiban untuk
dapat lahir dari perjanjian atau dari undang- menyerahkan barang ditinjau dari segi
undang. Perikatan yang lahir dari perjanjian ketentuan umum hukum perjanjian adalah
dibedakan atas perikatan yang lahir dari berkedudukan sebagai pihak debitur. Akan
undang-undang saja dan perikatan yang lahir tetapi, barangkali rasionya terletak pada
karena perbuatan manusia (Pasal 1352 hakekat jual beli itu sendiri. Umumnya pada
KUHPerdata), kemudian Perikatan yang lahir jual beli, pihak penjual selamanya yang
karena perbuatan manusia dibedakan atas mempunyai kedudukan lebih kuat dibanding
perbuatan manusia menurut hukum dan dengan kedudukan pembeli yang lebih lemah.
perbuatan melawan hukum (Pasal 1353 Jadi penafsiran yang membebankan kerugian
KUHPerdata). Perjanjian menurut pasal 1313 pada penjual tentang pengertian persetujuan
KUHPerdata adalah perbuatan dengan mana yang kurang jelas atau yang mengandung
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya pengertian kembar, tidak bertentangan dengan
terhadap satu orang lain atau lebih. Sedangkan ketertiban umum (openbare-orde). Jika pasal 1473
Perjanjian Jual beli diatur dalam Pasal 1457 KUHPerdata tidak menyebut apa-apa yang
KUH Perdata yang berbunyi “Jual beli adalah menjadi kewajiban pihak penjual, kewajiban itu
suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu baru dapat dijumpai pada pasal berikutnya,
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu yakni Pasal 1473 KUHPerdata pada pokoknya
kebendaan, dan pihak yang lain untuk kewajiban penjual menurut pasal tersebut
membayar harga yang telah dijanjikan”. terdiri dari dua, yakni:
Selanjutnya Pasal 1458 yang berbunyi a. Kewajiban penjual untuk menyerahkan
“Jual beli itu di anggap telah terjadi antara barang yang dijual kepada pembeli,
kedua belah pihak, seketika setelah orang- b. Kewajiban penjual memberi pertanggungan
orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan atau jaminan (vrijwaring), bahwa barang
tersebut dan harganya, meskipun kebendaan yang dijual tidak mempunyai sangkutan
itu belum diserahkan maupun harganya belum apapun, baik yang berupa tuntutan maupun
dibayar”, unsur-unsur pokok (esensial) dalam pembedaan.
perjanjian jual beli berdasarkan Pasal 1458
KUHPerdata adalah setelah orang-orang Kewajiban Pembeli
tersebut sepakat tentang benda dan harganya Adapun kewajiban pembeli adalah
meskipun kebendaan tersebut belum Kewajiban membayar harga (Pasal 1513
diserahkan maupun harganya belum dibayar. KUHPerdata) yang berbunyi “Kewajiban
Berdasarkan asas konsensualisme tersebut, utama si pembeli ialah membayar harga
ditegaskan bahwa perjanjian lahir dan pembelian, pada waktu dan tempat
mengikat cukup dengan kata sepakat saja dan sebagaimana ditetapkan menurut persetujuan”.
sudah dilahirkan pada saat detik tercapainya Kewajiban membayar harga merupakan
konsensus sebagaimana dimaksudkan dalam kewajiban yang paling utama bagi pihak
pasal tersebutn sehingga bukan pada detik pembeli. Pembeli harus menyelesaikan
sebelumnya maupun sesudahnya. pelunasan harga bersamaan dengan

penyerahan barang. Jual-beli tidak akan ada persetujuan pembelian. Sekalipun penyerahan
artinya tanpa pembayaran harga. Itulah barang belum terjadi, penjual menuntut
sebabnya Pasal 1513 KUHPerdata sebagai pasal pembayaran harga seandainya barang tersebut
yang menentukan kewajiban pembeli musnah (Pasal 1460 KUHPerdata).
dicantumkan sebagai pasal pertama, yang Dari ketentuan pasal 1460 KUHPerdata,
mengatur kewajiban pembeli membayar harga jual-beli mengenai barang tertentu, sekejap
barang yang dibeli. Oleh karena itu, sangat setelah penjualan berlangsung, risiko
beralasan sekali menganggap pembeli yang berpindah kepada pembeli. Seandainya barang
menolak melakukan pembayaran, berarti telah yang hendak di levering lenyap, pembeli tetap
melakukan “Perbuatan Melawan Hukum” wajib membayar. Hanya saja ketentuan Pasal
(onrechtmatig). 1460 KUHPerdata di atas adalah hukum yang
Tempat Pembayaran Tempat dan saat mengatur bukan hukum yang memaksa
pembayaran pada prinsipnya bersamaan karenanya ketentuan tersebut dapat dike-
dengan tempat dan saat penyerahan barang. sampingkan oleh persetujuan.
Inilah prinsip umum mengenai tempat dan saat Sebenarnya adalah lebih memenuhi
pembayaran. Tentu tempat dan saat logika bahwa dalam perjanjian timbal balik
pembayaran yang utama harus dilakukan di seperti pada jual beli apabila salah satu prestasi
tempat dan saat yang telah ditentukan dalam gugur dengan sendirinya prestasi yang lainpun
persetujuan. Jika tempat dan saat pembayaran harus gugur. Dengan demikian lebih masuk
tidak ditentukan dalam perjanjian, barulah akal jika barang yang dijual musnah sebelum
dipedomani prinsip umum di atas. Yakni diserahkan pada pembeli gugurlah kewajiban
pembeli wajib malakukan pembayaran di pembeli untuk membayar harga. Adalah lebih
tempat dan saat dilakukan penyerahan barang. baik untuk menentukan risiko dalam jual beli
Atas dasar aturan yang diuraikan, maka barang tersebut tetap berada pada pihak
dapat dilihat: penjual selama barang belum diserahkan pada
a. Pembayaran barang harus dilakukan di pembeli. Paling tidak risiko kemusnahan
tempat tinggal pembeli. Hal ini sesuai barang tidak menyebabkan pembeli harus
dengan ketentuan, bahwa penyerahan atas membayar harga. Kurang baik rasanya jika
barang dilakukan di tempat tinggal / pembeli dibebani membayar harga barang yang
kediaman pembeli; musnah. Bagaimana dapat diterima akal jika
b. Pembayaran barang-barang tertentu tetap ada kewajiban membayar sesuatu yang
dilakukan di tempat dimana barang tertentu telah musnah nilainya.
tadi terletak ataupun di tempat penjual. Hal Apalagi jika ketentuan Pasal 1460
ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1429 KUHPerdata tersebut dihubungkan dengan
KUHPerdata, yang menentukan penyerahan Pasal 1237 KUHPerdata yang menentukan
atas barang-barang tertentu harus dilakukan sejak terjadinya perjanjian, barang yang hendak
di tempat dimana barang tertentu terletak diserahkan menjadi keuntungan bagi pihak
ataupun di tempat kediaman penjualan. kreditur. Jika debitur melakukan kealpaan,
Sesuatu hal yang barangkali dikejar oleh debitur harus menanggung kealpaan tersebut
ketentuan Pasal 1514 KUHPerdata, yang terhitung sejak debitur melakukan kealpaan
pembayaran harus dilakukan di tempat tersebut. Akan tetapi oleh karena Pasal 1460
penyerahan barang, bertujuan agar pem- KUHPerdata merupakan lex spesialis, ketentuan
bayaran dan penyerahan barang yang dibeli, Pasal 1237 KUHPerdata sebagai lex generalis
terjadi bersamaan dalam waktu yang sama, dengan sendirinya tersingkir. Namun demikian
sehingga pembayaran dan penyerahan barang diyakini, Pasal 1460 KUHPerdata itu sendiri
terjadi serentak pada tempat dan saat yang belum dapat memberi jawaban atas semua
sama. keadaan. Terutama atas persoalan jika barang
yang menjadi objek jual beli tadi benar-benar
Risiko Dalam Perjanjian Jual-Beli tidak dapat diserahkan bukan karena
Objek jual-beli terdiri dari barang barangnya musnah. Misal, barangnya tidak
tertentu Jika objek jual-beli terdiri dari barang dapat diserahkan atas alasan impossibilitas
tertentu, risiko atas barang berada pada pihak objektif umpamanya karena adanya larangan
pembeli terhitung sejak saat terjadinya pemerintah menjual barang tersebut atau
karena barang itu dicabut (onteigening) oleh benda yang menjadi obyek perjanjian dengan
pemerintah. Apakah dalam peristiwa-peristiwa tujuan untuk mengalihkan hak milik dari
seperti ini pembeli masih tetap diwajibkan benda tersebut.
membayar harga? Kalau dalam hal-hal seperti Penyerahan barang dalam jual beli
inipun pembeli tetap wajib membayar harga, merupakan tindakan pemindahan barang yang
benar-benarlah Pasal 1460 KUHPerdata dijual kedalam kekuasaan dan pemilikan
merupakan ketentuan undang-undang yang pembeli. Jika pada penyerahan barang tadi
paling merugikan bagi pembeli barang tertentu. diperlukan penyerahan yuridis (Juridische
Objek jual beli terdiri dari barang yang Levering) disamping penyerahan nyata (Eitel Jke
dijual dengan timbangan bilangan atau ukuran, Levering) agar pemilikan pembeli menjadi
risiko atas barang tetap berada di pihak penjual sempurna pembeli harus menyelesaikan
sampai pada saat barang itu ditimbang, diukur penyerahan tersebut (Pasal 1475 KUHPerdata).
atau dihitung (Pasal 1416 KUHPerdata) akan Misalnya penjualan rumah atau tanah, penjual
tetapi jika barang telah dijual dengan menyerahkan kepada pembeli baik secara
tumpukan atau onggokan barang-barang nyata maupun secara yuridis dengan jalan
menjadi risiko pembeli meskipun barang- melakukan akta jual beli untuk proses balik
barang itu belum ditimbang, diukur atau nama (overschijving) dari nama penjual kepada
dihitung (Pasal 1462 KUHPerdata). nama pembeli umumnya terdapat pada
Memperhatikan ketentuan Pasal 1461 penyerahan benda-benda tidak bergerak.
KUHPerdata, risiko beli atas barang-barang Lain halnya dengan benda-benda
nyata tetap berada pada pihak penjual sampai bergerak, penyerahannya sudah cukup
saat barang-barang itu ditimbang, diukur atau sempurna dengan penyerahan nyata saja (pasal
dihitung. Dengan syarat jika barang nyata tadi 612 KUHPerdata). Mengenai ongkos
dijual tidak dengan tumpukan. Apabila penyerahan barang yang dijual diatur dalam
barangnya dijual dengan tumpukan/onggokan, Pasal 1874 KUHPerdata yang berbunyi “Biaya
barang menjadi risiko pembeli sekalipun belum penyerahan dipikul oleh si penjual, sedangkan
dilakukan penimbangan, pengukuran atau biaya pengambilan dipikul oleh si pembeli jika
perkiraan. tidak telah diperjanjikan sebelumnya”. Namun
Namun demikian yang memberikan demikian kedua belah pihak dapat mengatur
pengertian khusus jual beli menurut Hukum lain, diluar ketentuan yang disebut diatas
Perdata adalah bahwa penyerahan barang yang karena Pasal 1476 KUHPerdata itu sendiri ada
menjadi objek jual beli bisa dilakukan menegaskan ketentuan pembayaran ongkos
kemudian (tidak seketika itu juga) hal ini penyerahan yang dimaksud Pasal 1476
sebagaimana diatur dalam Pasal 1459 KUHPerdata tadi berlaku, sepanjang para
KUHPerdata yang menyatakan bahwa hak pihak penjual dan pembeli tidak
milik atas barang yang dijual tidaklah memperjanjikan lain. Jika para pihak tidak
berpindah kepada si pembeli, selama menentukan tempat penyerahan dalam
penyerahannya belum dilakukan dan persetujuan jual beli maka penyerahan
penyerahan benda yang menjadi objek jual beli dilakukan ditempat terletak barang yang dijual
diatur lebih lanjut dalam Pasal 612, 613 dan 616 pada saat persetujuan jual beli terlaksana.
KUHPerdata tentang kebendaan, hak ini Ketentuan ini terutama jika barang yang yang
berkaitan dengan pembedaaan perpindahan dijual terdiri dari benda tertentu (bepaalde zaak).
hak oleh karena sifat bendanya apakah Bagi jual beli barang-barang diluar barang-
termasuk benda bergerak atau tidak bergerak. barang tertentu, penyerahan dilakukan
Perjanjian jual beli saja tidak lantas menurut ketentuan Pasal 1393 ayat (2)
menyebabkan beralihnya hak milik atas barang KUHPerdata, penyerahan dilakukan ditempat
dari tangan penjual ke tangan pembeli sebelum tinggal kreditur, dalam hal ini ditempat
dilakukan penyerahan (levering). Pada pembeli dan penjual.
hakekatnya perjanjian jual beli itu dilakukan Adapun barang yang diserahkan harus
dalam dua tahap yaitu tahap kesepakatan dalam keadaan sebagaimana adanya pada saat
kedua belah pihak mengenai barang dan harga persetujuan dilakukan. Serta mulai saat
yang ditandai dengan kata sepakat (Jual beli) terjadinya penjualan segala hasil dan buah
dan yang kedua, tahap penyerahan (levering) yang timbul dari barang menjadi kepunyaan
pembeli (Pasal 1481 KUHPerdata). Berarti sejak dilakukan dengan membuat sebuah akta
terjadinya persetujuan jual beli, pembeli berhak otentik atau dibawah tangan, dengan mana
atas segala hasil dan buah yang dihasilkan hak-hak atas kebendaan itu dilimpahkan
barang sekalipun barang belum diserahkan kepada orang lain.
kepada pembeli. Hal ini erat sekali Berdasarkan ketentuan tersebut di atas
hubungannya yang dijual itu berupa suatu maka jual beli (menurut KUHPerdata) yang
barang yang sudah ditentukan, maka barang berkaitan dengan tanah adalah suatu perjanjian
ini sejak saat pembeli adalah atas tanggung si yang dimana salah satu pihak mengikatkan
pembeli meskipun penyerahannya belum dirinya untuk menyerahkan tanah dan pihak
dilakukan dan si penjual berhak menuntut lainnya untuk membayar harga-harga yang
harganya. Atas pembebanan risiko yang telah ditentukan. Pada saat kedua pihak itu
demikian, tentu pantas untuk mensejajar- telah mencapai kata sepakat, maka jual beli
kannya dengan kemungkinan keuntungan telah dianggap terjadi walaupun tanah (hak
yang akan diperoleh dari benda tersebut sejak miliknya) belum diserahkan atau harganya
persetujuan jual beli diadakan adalah pantas belum dibayar. Akan tetapi sekalipun jual beli
menjadi hak pembeli sekalipun barangnya itu telah dianggap terjadi, namun Hak Atas
belum diserahkan. Kesimpulan tentang Tanah itu belum berpindah kepada pembeli.
penyerahan barang dalam suatu perjanjian Untuk pemindahan hak itu masih diperlukan
sebagaimana diatur dalam kitab undang- suatu perbuatan hukum yang berupa
undang hukum perdata adalah sebagai berikut: penyerahan yang caranya ditetapkan dengan
a. Barang tidak tetap (bergerak) suatu peraturan lain lagi.
Berdasarkan Pasal 612 KUHPerdata, untuk
barang bergerak penyerahan cukup dengan Jual Beli Menurut Ketentuan Hukum
penyerahan kekuasaan atas barang itu. Dari Adat
ketentuan ini, dapat dimungkinkan Bila ada kehendak yang disengaja dan
menyerahkan kunci saja (simbolik) kalau disepakati atas sebidang tanah Hak Milik,
yang dijual adalah barang-barang yang maka didalamnya ada pengalihan hak atas
disimpan dalam gudang dan apabila tanah tersebut. Bila pengalihan tersebut
barangnya sudah berada dalam kekuasaan si dipaksakan oleh kewenangan dan kekuasaan
pembeli, penyerahan cukup dilakukan Negara maka disebut dengan pencabutan hak
dengan suatu pernyataan saja. dan inipun harus menempuh persyaratan sebab
b. Barang tetap (tidak bergerak) terjadinya pemutusan hubungan hukum
Berdasarkan Pasal 616 KUHPerdata, kepemilikan hak atas tanah.(Yamin dan Rahim)
penyerahan atau penunjukkan akan Jual beli khususnya dengan objek tanah
kebendaan tak bergerak dilakukan dengan dalam Hukum Adat memberikan pengertian
pengumuman akan akta yang bersangkutan bahwa jual beli tanah bukan perbuatan hukum
dengan cara seperti ditentukan dalam Pasal yang merupakan perjanjian obligatur namun
620. Kemudian Pasal 620 KUHPerdata berupa pemindahan hak dengan pembayaran
menyatakan bahwa dengan memindahkan tunai artinya harga yang disetujui bersama
ketentuan-ketentuan termuat dalam tiga dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli
pasal yang lalu, pengumuman termaksud yang bersangkutan.
diatas dilakukan dengan memudahkan Dalam Hukum Adat tidak dikenal
sebuah salinan otentik yang lengkap dari adanya pengertian penyerahan secara yuridis
akta otentik atau keputusan yang sebagai pemenuhan kewajiban hukum Penjual
bersangkutan ke kantor penyimpanan karena justru apa yang disebut dengan jual beli
hipotik, yang mana dalam lingkungannya tanah adalah penyerahan hak atas tanah yang
barang-barang tak bergerak yang harus dijual kepeda Pembeli yang pada saat yang
diserahkan berada, dan dengan sama membayar penuh kepada Penjual harga
membukukannya dalam register. yang telah disetujui bersama.
c. Barang tak bertubuh (cessie) Peralihan hak atas tanah melalui jual
Berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata, yaitu beli mengandung pengertian yaitu perbuatan
penyerahan akan piutang-piutang atas nama hukum pemindahan hak selama-lamanya dari
dan kebendaan tak bertubuh lainnya si penjual kepada si pembeli dan pembayaran
harga baik selurunya maupun sebagian dari sertipikat yang diserahkan tidak sesuai
pembeli dilakukan dengan syarat terang dan dengan daftar yang ada di Kantor
tunai. Syarat terang berarti bahwa perjanjian Pertanahan;
jual beli tersebut harus dilakukan dihadapan b. Mengenai bidang tanah yang belum
pejabat Adat yang berwenang dan disaksikan didaftar, kepadanya tidak disampaikan;
oleh dua orang saksi. Syarat tunai berarti c. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud
adanya dua perbuatan yang dilakukan secara dalam Pasal 24 ayat (1) atau Surat
bersamaan yaitu pemindahan hak dari si Keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang
penjual kepada si pembeli dan pembayaran menyatakan bahwa yang bersangkutan
harga baik sebagian maupun seluruhnya dari menguasai bidang tanah tersebut
pembeli kepada penjual. Pembayaran harga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 dan
jual beli bisa dibayarkan seluruhnya maupun Surat Keterangan yang menyatakan bahwa
sebagian. bidang tanah yang bersangkutan belum
Konsekuensi dari syarat terang dan bersertipikat dari Kantor Pertanahan atau
tunai mengakibatkan jual beli tanah tidak dapat untuk tanah terletak di jauh dari kedudukan
dibatalkan karena jual beli tanah bukan Kantor Pertanahan dari pemagang hak yang
merupakan suatu perjanjian melainkan bersangkutan dengan dikuatkan oleh kepala
perbuatan hukum pemindahan penguasaan desa/Kelurahan;
yuridis atas tanahnya yang terjadi secara d. Salah satu atau para pihak yang akan
langsung dan riil. Apabila baru dibayar melakukan perbuatan hukum yang
sebagian harganya tidak mempengaruhi bersangkutan atau salah satu saksi
selesainya perbuatan jual beli karena telah sebagaimana dimaksud Pasal 38 tidak
memenuhi syarat tunai, sedangkan terhadap berhak atau tidak memenuhi syarat untuk
sisa harganya yang belum dibayar dianggap bertindak demikian; atau
sebagai utang-piutang diluar perbuatan hukum e. Salah satu pihak atau para pihak bertindak
jual beli tanah. atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang
pada hakekatnya bersikan perbuatan hukum
Jual Beli Menurut Ketentuan Hukum pemindahan hak;
Tanah Nasional f. Untuk perbuatan hukum yang dilakukan
Jual beli tanah dalam hukum Tanah belum diperoleh izin pejabat atau instansi
Nasional melandaskan pada Hukum Adat. yang berwenang, apabila izin tersebut
Peralihan hak atas tanah menurut ketentuan diperlukan menurut peraturan perundang-
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 undangan yang berlaku; atau
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP No. g. Objek perbuatan hukum yang bersangkutan
24 Tahun 1997) dapat dilakukan dengan sedang dalam sengketa mengenai data fisik
perbuatan hukum seperti jual beli, tukar dan atau data yuridisnya; atau
menukar, hibah, pemasukan kedalam h. Tidak dipenuhinya syarat lain atau
perusahaan dan perbuatan hukum lainnya dilanggar larangan yang ditentukan dalam
yang dibuktikan dengan pembuatan akta yang peraturan perundang-undangan yang
dibuat dihadapan pejabat pembuat Akta Tanah bersangkutan.
(PPAT). Sebagai ketentuan formalnya atau i. Penolakan untuk membuat akta tersebut
mengenai bentuk, isi dan cara pembuatan akta diberitahukan secara tertulis kepada pihak-
peralihan hak atas tanah diatur dalam pihak yang bersangkutan disertai
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan alasannnya;
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Untuk memperoleh bukti yang kuat dan
Nomor 1 tahun 2006 dan Peraturan Menteri luas daya pembuktiannya, perbuatan hukum
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. peralihan hak harus didaftarkan ke Kantor
Dalam ketentuan Pasal 39 PP Nomor 24 Pertanahan untuk dicatatkan pada buku tanah
Tahun 1997 disebutkan bahwa PPAT menolak dan sertifikat yang bersangkutan. Dengan
membuat akta jika: dicatatkan peralihan hak pada sertipikatnya,
a. Mengenai bidang tanah yang sudah diperoleh surat tanda bukti yang kuat. Pasal 37
terdaftar kepadanya tidak disampaikan ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 yang
sertipikat asli hak yang bersangkutan atau menetapkan : peralihan hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tanah adalah serangkaian kegiatan yang
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam dilakukan oleh Negara atau Pemerintah
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan secara terus-menerus dan teratur berupa
hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui keterangan atau data tertentu yang ada di
lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan wilayah-wilayah tertentu, pengolahan,
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang penyimpanan dan penyajiannya bagi
berwenang menurut ketentuan peraturan kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan
perundang-undangan yang berlaku. jaminan kepastian hukum dibidang
Pendaftaran tanah berasal dari kata pertanahan termasuk penerbitan tanda bukti
Cadastre yaitu suatu istilah teknis untuk record dan pemeliharaannya. (Boedi, 2005)
(rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai dan Dari pengertian diatas dapat diketahui
kemilikan atau lain-lain atas hak) terhadap bahwa pendaftaran tanah mengandung unsur-
suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari unsur sebagai berikut :
bahasa latin capistrum yang bararti register a. Dilakukan secara terus-menerus
atau capita atau unit yang diperbuat untuk Terus-menerus dimaksudkan apabila
pajak tanah Romawi (Capotatio Terrena). (A.P. sekali tanah itu didaftar maka setiap terjadi
Parlindungan, Pendaftaran dan Konversi Hak- perubahan atas tanah maupun subjeknya
hak Atas Tanah Menurut UUPA, Alumni, harus diikuti dengan pendaftaran tanah.
Bandung, Hal. 2.). Sementara itu, menurut Boedi Harsono berpendapat bahwa kata
Pasal 19 ayat (1)Undang-Undang Pokok “terus-menerus” menunjuk kepada
Agraria “Untuk menjamin kepastian hukum pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai
oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah
diseluruh wilayah Republik Indonesia terkumpul dan tersedia selalu harus
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur disesuaikan dengan perubahan-perubahan
dengan Peraturan Pemerintah”. yang kemudian hingga tetap sesuai
Kemudian lebih lanjut diatur dalam dengan keadaan yang terakhir.
Pasal 19 ayat (2) UUPA yang menyatakan b. Pengumpulan Data Tanah
bahwa pendaftaran tanah meliputi: Data yang dikumpulkan pada dasarnya
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan meliputi 2 (dua) macam yaitu :
atas tanah. a) Data Fisik, yaitu data mengenai letak
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan tanahnya, batas-batas tanahnya dan
peralihan hak-hak tersebut. luasnya berapa serta bangunan dan
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak tanaman diatasnya.
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang b) Data Yuridis, yaitu mengenai nama hak
kuat. atas tanah, siapa yang menjadi
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun pemegang hak tersebut serta peralihan
1997 memberi pengertian pendaftaran tanah dan pembebanannya jika ada.
yaitu dalam Pasal 1 ayat (1) yang berbunyi: c. Tujuan Tertentu
“Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan Pendaftaran tanah diadakan untuk
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menjamin kepastian hukum (legal cadaster)
menerus, berkesinambungan dan teratur yang dan kepastian hak atas tanah sebagaimana
meliputi pengumpulan, pengolahan, tercantum dalam ketentuan Pasal 19
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan UUPA. Hal tersebut berbeda dengan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta pendaftaran tanah sebelum UUPA yang
dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan bertujuan untuk penarikan pajak (fiscal
satuan-satuan rumah susun, termasuk cadaster).
pemberian surat tanda bukti hanya bagi Objek pendaftaran tanah menurut
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi:
dan hak milik atas satuan rumah susun, serta a) Bidang-bidang tanah yang dipunyai
hak-hak tertentu yang membebaninya”. dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Pengertian pendaftaran tanah di atas sejalan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ;
dengan definisi pendaftaran tanah yang b) Tanah Hak Pengelolaan ;
diberikan oleh Boedi Harsono, pendaftaran c) Tanah Wakaf ;
d) Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ; a. Pengumuman mengenai subjek yang
e) Hak Tanggungan ; menjadi pemegang hak yang dikenal sebagai
Pendaftaran tanah harus berdasarkan asas publisitas dengan maksud agar
asas-asas pendaftaran yang ada. Asas tersebut
masyarakat luas dapat mengetahui tentang
adalah asas sederhana, aman, terjangkau,
subjek dan objek atas suatu bidang tanah.
mutakhir, dan terbuka. Dalam penjelasan
PP No. 24 Tahun 1997 diketahui Adapun implementasinya atas asas
keterangan dari kelima asas tersebut yaitu : publisitas ini adalah dengan mengadakan
a. Asas sederhana dalam pendaftaran tanah pendaftaran hak.
dimaksudkan ketentuan- ketentuan b. Penetapan mengenai letak, batas-batas dan
pokoknya maupun prosedurnya dengan luas bidang-bidang tanah yang dipunyai
mudah dapat dipahami oleh semua pihak seseorang atas sesuatu hak atas tanah,
yang berkepentingan terutama para
dikenal dengan asas specialitas dan
pemegang hak atas tanah.
b. Asas aman dimaksudkan untuk implementasinya adalah dengan
menunjukkan bahwa pendaftaran tanah mengadakan Kadaster.
perlu diselenggarakan secara teliti dan Tujuan pendaftaran tanah sesuai
cermat sehingga hasilnya dapat memberi- dengan Pasal 3 Peraturan Pemerintah
kan jaminan hukum sesuai tujuan Nomor 24 Tahun 1997 adalah sebagai berikut:
pendaftaran tanah itu sendiri. a) Untuk memberikan kepastian hukum
c. Asas terjangkau dimaksudkan keterjang- kepada pemegang hak suatu bidang tanah
kauan bagi pihak-pihak yang memerlukan satuan rumah susun, hak-hak lain-lain yang
khususnya dengan memperhatikan terdaftar, agar dengan mudah dapat
kebutuhan dan kemampuan golongan membuktikan dirinya sebagai pemegang
ekonomi lemah. Pelayanan yang hak yang bersangkutan.
diberikan dalam rangka penyelenggaraan b) Untuk menyediakan informasi kepada
pendaftaran tanah harus bisa pihak-pihak yang berkepentingan dalam hal
terjangkau oleh para pihak yang ini termasuk Pemerintah agar dengan
memerlukan. mudah dapat memperoleh data yang
d. Asas mutakhir dimaksudkan kelengkapan diperlukan dalam mengadakan perbuatan
yang memadai dalam pelaksanaannya dan hokum bidang-bidang tanah dan satuan-
kesinambungan dalam pemeliharaan satuan rumah susun yang terdaftar.
datanya. Data yang tersedia harus c) Untuk terselenggaranya tertib administrasi
menunjukkan keadaan yang mutakhir. pertanahan.
Untuk itu perlu diikuti kewajiban Menurut Boedi Harsono ada 2 (dua)
mendaftarkan dan pencatatan perubahan- macam sistem pendaftaran tanah di Indonesia,
perubahan yang terjadi dikemudian hari. yaitu system pendaftaran akta (“Registration of
e. Asas Terbuka dimaksudkan masyarakat Deeds”) dan sistem pendaftaran hak
dapat memperoleh keterangan mengenai (“Registration of Titles”, title dalam arti hak).
data pendaftaran tanah yang benar setiap Dalam sistem pendaftaran akta maupun
saat pendaftaran hak, akta merupakan sumber data
Tujuan pendaftaran tanah adalah yuridis. Akta itulah yang akan didaftar oleh
menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas Pejabat Pendaftaran Tanah. Dalam sistem
tanah. Kepastian Hukum tersebut meluputi pendaftaran akta (Registration of Deeds), tiap
orang atau badan hukum yang menjadi kali ada perubahan wajib dibuatkan akta
pemegang hak, letak, batas-batas serta luas yang baru sebagai buktinya dan data yuridis
bidang tanah. Sehubungan dengan pemberian yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta
kepastian hukum hak-hak atas tanah baik yang bersangkutan.
mengenai subjek maupun objeknya maka Cacat hukum pada suatu akta bisa
pemerintah mengharuskan dilakukannya mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum
pengumuman mengenai hak-hak atas tanah yang dibuktikan dengan akta yang dibuat
yang meliputi: kemudian. Dalam sistem pendaftaran hak
(Registration of Titles), akta dalam sistem
pendaftaran hak berfungsi sebagai sumber sehingga harus ada register atau buku tanah
data yuridis untuk mendaftarkan hak yang sebagai penyimpanan dan penyajian data
diberikan dalam buku tanah. Jika terjadi yuridis dan sertipikat. Pemegang haklah
perubahan tidak dibuatkan hak yang baru yang membuat orang menjadi pemegang
melainkan dilakukan pencatatannya dalam hak atas tanah yang bersangkutan, bukan
ruang mutasi yang disediakan pada buku perbuatan hokum pemindahan hak yang
tanah yang bersangkutan. dilakukan (“Title By Registration”, “The
Sebelum dilakukan pendaftaran haknya Register is Everything”).
dan pencatatan perubahannya, oleh Pejabat Dalam sistem publikasi positif orang
Pendaftaran Tanah (PPT) dilakukan pengujian yang dengan itikad baik dan dengan
kebenaran data yang dimuat dalam akta yang pembayaran (“The Purchaser In Good Faith
bersangkutan, hal ini membuktikan bahwa and For Value”) memperoleh hak dari orang
PPT dalam sistem pendaftaran hak bersifat yang namanya terdaftar sebagai pemegang
aktif. Perbedaan lain-lain dari kedua sistem hak dalam register, memperoleh apa yang
tersebut adalah dalam hal kegiatan disebut “indefeasible title” (hak yang tidak
pemeliharaan data. Kegiatan pemeliharaan dapat diganggu gugat) dengan didaftar
data adalah kegiatan penyajian atau namanya sebagai pemegang hak dalam
penyimpanan baik data fisik maupun data register. Sehingga bila terjadi bahwa
yuridis yang disesuaikan dengan keadaan pemegang haknya bukan yang sebenarnya,
sebenarnya. Dalam sistem pendaftaran akta, maka ia tidak dapat menuntut perubahan
kegiatan pemeliharaan data tanah selalu pembatalan perbuatan hokum pemindahan
menimbulkan akibat adanya akta yang baru hak tersebut tetapi haknya sebatas
yang memuat perubahan-perubahan tersebut menuntut ganti kerugian kepada negara,
yang selanjutnya dijadikan surat tanda bukti. yang oleh Negara telah disediakan dana
Sedangkan dalam sistem pendaftaran hak khusus. Sistem publikasi positif ini
kegiatan pemeliharaan data tanah hanyalah memberikan perlindungan bagi pendaftar.
dicatat dalam buku tanah dan sertipikat yang Namun terdapat kelemahan dalam system
bersangkutan berdasarkan data yang dimuat ini, antara lain:
dalam akta perubahannya. 1) Peranan aktif pejabat balik nama tanah
Melalui uraian diatas dapat diambil akan memakan waktu lama ;
kesimpulan bahwa Indonesia menggunakan 2) Pemilik yang sebenarnya berhak atas
sistem pendaftaran hak sebagai sistem tanah akan kehilangan haknya oleh
pendaftaran tanahnya. Hal tersebut diketahui karena kepastian dari buku tanah itu
dari Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Pokok sendiri ;
Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yang berbunyi: 3) Wewenang pengadilan diletakkan dalam
a) Pengukuran, perpetaan dan pembukuan wewenang administrasi.
atas tanah ;
b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan b. Sistem publikasi negatif
peralihan hak-hak tersebut ; Dalam sistem publikasi negatif yang
c) Pemberian surat-surat tanda bukti yang terpenting bukanlah pendaftarannya,
berlaku sebagai alat pembuktian yang namun sahnya perbuatan hukum yang
kuat. dilakukan yang menentukan berpindahnya
Sementara itu, sistem publikasi adalah hak kepada pembeli. Dalam sistem ini
menjawab permasalahan sejauh mana data berlaku asas yang dikenal dengan Nemo
yang disajikan dalam sertipikat dilindungi Plus Juris. Asas ini berasal dari Hukum
kebenarannya dan bagaimana perlindungan Romawi yang lengkapnya “Nemo Plu In
hukumnya bagi pihak ketiga yang Alium Transffere Potest Quam Ipse Habet”.
mendapatkan hak atas tanah tersebut. Pada Orang tidak dapat menyerahkan atau
garis besarnya dikenal dua sistem publikasi memindahkan hak melebihi apa yang dia
yaitu: sendiri miliki. Maka data yang disajikan
a. Sistem publikasi positif dalam pendaftaran dengan sistem ini tidak
Sistem publikasi positif selalu boleh begitu saja dipercaya kebenarannya.
menggunakan sistem pendaftaran hak Negara tidak menjamin kebenaran data
yang disajikan walaupun sudah melakukan sebagai orang yang berhak. Jadi cara
pendaftaran, pembeli selalu masih pendaftaran yang diatur dalam peraturan
menghadapi kemungkinan gugatan dari ini tidaklah positif, tetapi negatif”.
orang yang dapat membuktikan bahwa
dialah pemegang hak yang sebenarnya. Jika Penutup
sistem pendaftarannya adalah sistem Dalam penulisan ini dapat ditarik
pendaftaran akta maka sistem publikasinya kesimpulan bahwa Merujuk pada pengaturan
selalu sistem publikasi negatif. Sistem yang dalam Hukum Tanah Nasional, maka peralihan
digunakan dalam Undang-Undang Pokok hak atas tanah dalam kerangka jual beli
Agraria dan Peraturan Pemerintah No. 24 menurut Hukum Tanah Nasional mengadopsi
Tahun 1997 adalah sistem publikasi negatif sistem hukum Adat, dimana menggunakan
yang mengandung unsure positif. asas “terang dan tunai” . Syarat terang berarti
Sistemnya bukanlah sistem negatif bahwa perjanjian jual beli tersebut harus
murni, karena dinyatakan dalam Pasal 19 dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang
ayat (2) huruf C UUPA bahwa pendaftaran dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat
tanah menghasilkan surat-surat tanda bukti tunai berarti adanya dua perbuatan yang
hak yang berlaku sebagai alat pembuktian dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan
yang kuat. Demikian juga dinyatakan hak dari si penjual kepada si pembeli dan
dalam Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2), pembayaran harga baik sebagian maupun
dan Pasal 38 ayat (2). Pernyataan tersebut seluruhnya dari pembeli kepada penjual.
mengandung arti, bahwa Pemerintah Pembayaran harga jual beli bisa dibayarkan
sebagai penyelenggara pendaftaran tanah seluruhnya maupun sebagian.
harus berusaha agar sejauh mungkin dapat Sementara itu, Fungsi Pendaftaran tanah
menyajikan data yang benar dalam buku pada Jual Beli menurut Hukum Tanah Nasional
tanah dan peta pendaftaran, hingga selama adalah untuk memperluasa dan memperkuat
tidak dapat dibuktikan sebaliknya. Data pembuktian bahwa telah terjadi peralihan hak
yang disajikan dalam buku tanah dan peta dari penjual dan pembeli. Dengan dilakukan
pendaftaran harus diterima sebagai data pendaftaran peralihan hak, maka menjadi bukti
yang benar baik dalam perbuatan hukum yang sempurna bahwa telah terjadi peralihan
sehari-hari maupun dalam berperkara di hak dari penjual kepada pembeli. Hal ini
pengadilan. Demikian juga data yang membawa konsekuensi, bahwa sekalipun
dimuat dalam sertipikat hak, sepanjang data belum dilakukan pendaftaran peralihan hak
tersebut sesuai dengan yang ada dalam pada kantor pertanahan, sepanjang telah
buku tanah dan peta pendaftaran tanah. dilakukan jual beli antara penjual dan pembeli,
Tetapi walaupun demikian sistem yang maka telah terjadi peralihan hak
digunakan juga bukan positif. Dalam sistem
positif, data yang disajikan dijamin Daftar Pustaka
kebenarannya. Bukan hanya berlaku sebagai Achmad Ali. (2002). Menguak Tabir Hukum
alat pembuktian yang kuat. Bahwa sistem (Suatu Kajian Filosofis Dan Sosiologis). cet.2.
publikasinya bukan sistem positif, ternyata Jakarta: PT Toko Gunung Agung.
diketahui juga dari apa yang dinyatakan
dalam penjelasan umum PP No. 10 Tahun Ali Achmad Ghomzah. (2004). Hukum Agraria
1961 tentang pendaftaran tanah. (Pertanahan Indonesia) jilid 2. Jakarta :
Pendaftaran tidak menghasilkan suat Prestasi Pustaka.
Indefeasible title (hak yang tidak dapat
diganggu gugat). Dinyatakan dalam A.P. Parlindungan. Pendaftaran dan Konversi
penjelasan umum C/7 bahwa: “Pembukuan Hak-hak Atas Tanah Menurut UUPA.
suatu hak dalam buku tanah atas nama Bandung : Alumni.
seseorang tidak mengakibatkan bahwa
orang yang sebenarnya tidak berhak atas Boedi Harsono. (2005). Hukum Agraria
tanah itu, akan kehilangan haknya; orang Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-
tersebut masih dapat mengugat hak dari Undang Pokok Agraria, Isi dan
orang yang terdaftar dalam buku tanah Pelaksanaannya. Jakarta : Djambatan.
Elsa Syarief. (2014). Pensertipikatan Tanah Bekas
Hak Eigendom. Jakarta : Kepustakaan
Populer Gramedia.
J Satrio. (1999). Hukum Perikatan, Perikatan Pada

Umumnya. Bandung. Bandung : Penerbit
Alumni.
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk

Wetboek). (2001). Diterjemahkan oleh R.
Subekti dan R. Tjitrosudibio. Cet.30.
Jakarta: Pradnya Paramita.
Mariam Darus Badrulzaman. (1983). KUH

Perdata-Buku III, Hukum Perikatan Dengan
Penjelasan. Bandung: Alumni.
Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,

Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung :
Mandar Maju.
R. Setiawan. (1987). Pokok-Pokok Hukum
Perikatan. Bandung: Binacipta.
Ridwan Khairandy. (2013). Hukum Kontrak

Indonesia Dalam Perspektif Perbandingan
(Bagian Pertama), Depok :FH UII Press.
Rosa Agustina. (2003). Perbuatan Melawan

Hukum. Jakarta: Pasca Sarjana Fakultas
Hukum Universitas Indonesia.
Soerjono Soekanto dan Purnadi Purbacaraka.

(1993). Sendi-Sendi Ilmu Hukum dan Tata
Hukum.cet.6. Bandung: Citra Aditya Bakti
Soerjono Soekantodan Sri Mamudji. (2003).

Penelitian Hukum Normatif. Cet. 6. Jakarta:
PT Rajagrafindo Persada.
Subekti. (1996). Pokok Pokok Hukum Perdata. Cet.

28. Jakarta: PT Intermasa.
_____ (2002). Hukum Perjanjian. Jakarta: PT
Intermasa.
Wirjono Prodjodikoro. (2000). Asas-Asas Hukum

Perjanjian. Bandung: Mandar Maju.

1779 3525 1 SM

Uploaded by

Document Information

Original Description:

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

1779 3525 1 SM

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah

PERALIHAN HAK DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH

Keywords: transfer of rights, sale and purchase, land rights

Kata Kunci: peralihan hak, jual beli, hak atas tanah

Pendahuluan Pembuat Akta Tanah (PPAT), ataupun dalam

Lex Jurnalica Volume 13 Nomor 3, Desember 2016 280

J Satrio. (1999). Hukum Perikatan, Perikatan Pada

Kitab Undang Undang Hukum Perdata (Burgerlijk

Mariam Darus Badrulzaman. (1983). KUH

Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis,

Ridwan Khairandy. (2013). Hukum Kontrak

Rosa Agustina. (2003). Perbuatan Melawan

Soerjono Soekanto dan Purnadi Purbacaraka.

Soerjono Soekantodan Sri Mamudji. (2003).

Subekti. (1996). Pokok Pokok Hukum Perdata. Cet.

Wirjono Prodjodikoro. (2000). Asas-Asas Hukum

Lex Jurnalica Volume 13 Nomor 3, Desember 2016 289

You might also like