BÀI TẬP

CHƯƠNG 5
VD:Tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán là một bất động sản nằm trên mặt tiền
đường Z tại thời điểm tháng 04/20XX có diện tích thửa đất 100m2 (4mx25m), hình dáng vuông
vức, nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; diện tích
sàn xây dựng 150m2. Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2. Tình trạng hao
mòn của các kết cấu chính như sau: móng 30%, tường 40%, sàn 35%, mái 45%. Tỷ lệ các kết
cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 30%, tường 10%, sàn 20%, mái 15%.
Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận cùng nằm trên
mặt tiền đường Z vừa giao dịch thành công như sau:

• Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 (3m x 20m), hình dáng tóp hậu, diện
tích sàn xây dựng 170m2, nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường
gạch, tầng trệt lát gạch ceramic, chất lượng còn lại nhà 85%, vừa được bán với giá
2.000.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự là 8.000.000 đồng/m2.
• Bất động sản 2 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m2 (5m x 18m), hình dáng vuông vức,
diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép,
nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 90%, vừa bán được với giá 2.500.000.000
đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 7.200.000 đồng/m2.
• Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 100m2 (5m x 20m), hình dáng tóp hậu, diện
tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái
ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95%, vừa được bán với
giá 2.967.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự là 8.500.000 đồng/m2.
Điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giá đất trên thị trường tại khu vực
lân cận về các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:
- Chiều rộng:
o Từ 3m đến 3,8m: 95%
o Trên 3,8m đến 4m: 100%
o Trên 4m đến 6m: 105%
- Quy mô diện tích:
o Từ 60m2 đến 90m2: 100%
o Trên 90m2 đến 100m2: 90%
- Hình dáng:
o Vuông vức: 100%
o Tóp hậu: 95%
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG:BĐS nằm trên mặt tiền đường Z
− Thời điểm TĐG:04/20XX
− Mục đích:mua bán
− PP: pp chi phí
− Đặc điểm: diện tích thửa đất 100m2 (4m x 25m), hình dáng vuông vức, nhà 2 tầng kết cấu
khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; diện tích sàn xây dựng
150m2.

14
 30%∗30%+40%∗10%+35%∗20%+45%∗15%
Tỷ lệ CLCL = 1- 30%+10%+20%+15%
= 64,33%
2. Đơn giá QSDĐ của các TSSS
a. TSSS1
− Giá trị CTXD = 170 ∗ 8 ∗ 85% = 1156 trđ
− Giá trị QSDĐ = 2000 − 1156 = 844 trđ
844
− Đơn giá QSDĐ = 60 = 14,07 trđ/m2
b. TSSS2
− Giá trị CTXD = 180 ∗ 7,2 ∗ 90% = 1166,4 trđ
− Giá trị QSDĐ = 2500 − 1166,4 = 1333,6 trđ
1333,6
− Đơn giá QSDĐ = = 14,82 trđ/m2
90
c. TSSS3
− Giá trị CTXD = 200 ∗ 8,5 ∗ 95% = 1615 trđ
− Giá trị QSDĐ = 2967 − 1615 = 1352 trđ
1352
− Đơn giá QSDĐ = 100
= 13,52 trđ/m2
3. Phân tích thông tin
a. Chiều rộng
− TSSS1 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100%−95%
= 5,26%
95%
− TSSS2 và TSSS3 lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
100%−105%
105%
= −4,76%
b. Diện tích
− TSSS1 và TSSS2 lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
90%−100%
= −10%
100%
− TSSS3 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
c. Hình dáng
− TSSS1 và TSSS3 kém lợi thế hơn TST Đ nên điều chỉnh tăng giá:
100% − 95%
= 5,26%
95%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
4. Bảng đc

STT Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3

A Đơn giá trước đc (trđ/m2) 14,07 14,82 13,52
B1 Chiều rộng (m) 4 3 5 5
Hệ số TQ 100% 95% 105% 105%
Tỷ lệ ĐC 5,26% -4,76% -4,76%
Mức ĐC (trđ/m2) 0,74 -0,71 -0,64
Giá sau ĐC1 (trđ/m2) 14,81 14,11 12,88
B2 Quy mô diện tích (m2) 100 60 90 100
Hệ số TQ 90% 100% 100% 90%
Tỷ lệ ĐC -10% -10%
Mức ĐC (trđ/m2) -1,41 -1,48
Giá sau ĐC2 (trđ/m2) 13,40 12,63 12,88
B3 Hình dáng vuông vức tóp hậu vuông vức tóp hậu
Hệ số TQ 100% 95% 100% 95%
Tỷ lệ ĐC 5,26% 5,26%
Mức ĐC (trđ/m2) 0,74 0,71
Giá sau ĐC3 (trđ/m2) 14,14 12,63 13,59

15
 C Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 14,14 12,63 13,59
GTTB của mức giá chỉ dẫn
C1 (trđ/m2) 13,45
Mức độ chênh lệch so với
C2 GTTB của các mức giá chỉ dẫn 5,12% -6,11% 0,99%
D1 Tổng giá trị đc gộp 2,89 2,19 1,35
D2 Tổng giá trị đc thuần 0,07 -2,19 0,07
D3 Biên độ đc 5,26%-10% 4,76%-10% 4,76%-5,26%
D4 Số lần đc (lần) 3 2 2
Đơn giá QSDĐ của TSTĐ
E 13,45
(trđ/m2)
5. Thống nhất giá trị mức giá chỉ dẫn
− Về nguyên tắc khống chế,theo mục C2, mức độ chênh lệch so với GTTB của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -6,11% đến 5,12%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
− Về thống nhất mức giá chỉ dẫn,các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên
giá thị trường của TSTĐ được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3
TSSS,bằng (14,14+12,63+13,59)/3=13,45trđ
6. Ước tính giá trị TSTĐG
− Giá trị QSDĐ = 13,45 ∗ 100 = 1345 trđ
− Giá trị CTXD = 150 ∗ 4,5 ∗ 64,33% = 434,23 trđ
− Giá trị TSTĐG = 1345 + 434,23 = 1779,23 trđ
7. Kết luận:Vậy giá trị tài sản cần TĐG là 1779,23 trđ (một tỷ bảy trăm bảy mươi chín triệu
hai trăm ba mươi nghìn đồng).
BT1: Bất động sản cần thẩm định giá nằm trên mặt tiền đường Z có thông tin như sau:

− Diện tích đất: 120m2 (6m x 20m), diện tích xây dựng: 96m2, nhà 1 trệt, 1 lầu.
− Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic. Nhà xây dựng
năm 2010. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
− Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2.
Tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên thu thập được các thông tin về tài sản so sánh như sau:
− Bất động sản 1: vừa được chuyển nhượng với giá 4.500 triệu đồng, có đặc điểm sau:
• Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu.
• Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.
• Nhà xây dựng năm 2005. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
• Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2
− Bất động sản 2: giá chào bán 4.550 triệu đồng,giá thương lượng: 4.200 triệu đồng
• Diện tích đất: 68m2 (4m x 17m), diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
• Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.
• Nhà xây dựng năm 2008. Tuổi thọ nhà: 50 năm
• Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4.300.000 đồng/m2
− Bất động sản 3: giá thương lượng 5.520 triệu đồng,giá thực bán: 5.370 triệu đồng
• Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây dựng 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
• Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic
• Nhà xây dựng năm 2006. Tuổi thọ nhà: 50 năm
• Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4.400.000 đồng/m2
Tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau:

16
Yêu cầu: Hãy xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá cho mục đích chuyển nhượng tại thời
điểm tháng 6/20XX. (thay XX là năm hiện tại để tính toán) Chú ý: Làm tròn số lẻ với 2 chữ số thập
phân (ví dụ: 4,136% làm tròn 4,14%; 5,732 trđ làm tròn 5,73 trđ).
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG:BĐS nằm trên mặt tiền đường Z
− Thời điểm TĐG:6/20XX
− Mục đích: chuyển nhượng
− PP: pp chi phí
− Đặc điểm: diện tích đất 120m2 (6m x 20m), diện tích xây dựng 96 m2, nhà 1 trệt, 1 lầu; kết
cấu khung bê tông cốt thép; sàn,mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; Nhà xây dựng
năm 2010, tuổi thọ nhà :50 năm.
▪ Diện tích sàn xd = 96 * 2 = 192 m2
2023−2010
▪ Tỷ lệ CLCL = 1 - 50
= 74%
2. Đơn giá QSDĐ của các TSSS
a. TSSS1
− DT sàn XD = 63 * 4 = 252 m2
2023−2005
− Tỷ lệ CLCL = 1- 50
= 64%
− Giá trị CTXD = 252 ∗ 4,5 ∗ 64% = 725,76 trđ
− Giá trị QSDĐ = 4500 − 725,76 = 3774,24 trđ
3774,24
− Đơn giá QSDĐ = 70
= 53,92 trđ/m2
b. TSSS2
− DT sàn XD = 60 * 3 = 180 m2
2023−2008
− Tỷ lệ CLCL = 1- = 70%
50
− Giá trị CTXD = 180 ∗ 4,3 ∗ 70% = 541,8 trđ
− Giá trị QSDĐ = 4200 − 541,8 = 3658,2 trđ
3658,2
− Đơn giá QSDĐ = = 53,8 trđ/m2
68
c. TSSS3
− DT sàn XD = 72 * 3 = 216 m2
2023−2006
− Tỷ lệ CLCL = 1- = 66%
50

17
 − Giá trị CTXD = 216 ∗ 4,4 ∗ 66% = 627,26trđ
− Giá trị QSDĐ = 5370 − 627,26 = 4742,74 trđ
4742,74
− Đơn giá QSDĐ = 90
= 52,7 trđ/m2
3. Phân tích thông tin
a. Chiều rộng
− TSSS3 tương đồng với TSTĐ nên không đc.
− TSSS1 và TSSS2 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
105%−95%
95%
= 10,53%
b. Quy mô diện tích
− TSSS1 và TSSS2 lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
95%−97%
97%
= −2,06%
− TSSS3 lợi thế hơn TSTĐ nên đc tăng giá:
95%−100%
100%
= −5%
c. Chiều dài
− TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100% − 95%
= 5,26%
95%
− TSSS1 và TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
4. Bảng đc

STT Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3

A Đơn giá trước đc (trđ/m2) 53,92 53,80 52,70
B1 Chiều rộng (m) 6 3,5 4 6
Hệ số TQ 105% 95% 95% 105%
Tỷ lệ ĐC 10,53% 10,53%
Mức ĐC (trđ/m2) 5,68 5,66
Giá sau ĐC1 (trđ/m2) 59,59 59,46 52,70
B2 Quy mô diện tích (m2) 120 70 68 90
Hệ số TQ 95% 97% 97% 100%
Tỷ lệ ĐC -2,06% -2,06% -5%
Mức ĐC (trđ/m2) -1,11 -1,11 -2,63
Giá sau ĐC2 (trđ/m2) 58,48 58,35 50,06
B3 Chiều dài (m) 20 20 17 15
Hệ số TQ 100% 100% 100% 95%
Tỷ lệ ĐC 5,26%
Mức ĐC (trđ/m2) 2,77
Giá sau ĐC3 (trđ/m2) 58,48 58,35 52,84
C Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 58,48 58,35 52,84
GTTB của mức giá chỉ dẫn
C1 (trđ/m2) 56,56
Mức độ chênh lệch so với
C2 GTTB của các MGCD 3,40% 3,17% -6,58%
D1 Tổng giá trị đc gộp 6,79 6,77 5,41
D2 Tổng giá trị đc thuần 4,56 4,55 0,14
D3 Biên độ đc 2,06%-10,53% 2,06%-10,53% 5%-5,26%
D4 Số lần đc (lần) 2 2 2
Đơn giá QSDĐ của TSTĐ
E (trđ/m2) 56,56
5. Thống nhất giá trị mức giá chỉ dẫn

18
− Về nguyên tắc khống chế,theo mục C2, mức độ chênh lệch so với GTTB của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -6,58% đến 3,40%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
− Về thống nhất mức giá chỉ dẫn,các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên
giá thị trường của TSTĐ được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3
TSSS,bằng (58,48+58,35+52,84)/3=56,56trđ
6. Ước tính giá trị TSTĐG
− Giá trị QSDĐ = 56,56 ∗ 120 =6786,72 trđ
− Giá trị CTXD = 192 ∗ 4,5 ∗ 74% = 639,36 trđ
− Giá trị TSTĐG = 6786,72+639,36 = 7426,08 trđ
7. Kết luận: Vậy giá trị tài sản cần TĐG là 7426,08 trđ (bảy tỷ bốn trăm hai mươi sáu triệu
không trăm linh tám nghìn đồng).
BT3: Tháng 2/20XX (thế XX là năm hiện tại để tính toán), cần thẩm định giá một bất động sản nằm
ở mặt tiền đường Y có diện tích 170 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8,6m, chiều rộng mặt sau
8,4m; chiều dài 20m), diện tích xây dựng 100m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà hợp lệ. Công trình nhà cấp 2, gồm một trệt, 1,5 lầu, được xây dựng năm 2000, có tuổi
đời kinh tế 50 năm. Đơn giá chi phí xây dựng mới được xác định như sau: Chi phí trực tiếp 2.500.000
đ/m2, chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng bằng [25% x (chi
phí trực tiếp + chi phí gián tiếp)].
Khảo sát thị trường tại khu vực thẩm định giá, thẩm định viên thu thập được 03 tài sản so sánh như
sau:

− Bất động sản 1: nằm ở mặt tiền đường, chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, có diện tích đất 80m2
(chiều rộng 4m; chiều dài 20m). Nhà có diện tích sàn xây dựng 220m2, khung sàn bê tông cốt
thép mái tôn, nền lát gạch men. Nhà được xây dựng năm 2003, trong thời gian sử dụng có sửa
chữa làm tuổi đời hiệu quả của tài sản giảm 2 năm so với tuổi đời thực tế, tuổi đời kinh tế của
nhà là 40 năm. Giá thương lượng 3.900 triệu đồng.
− Bất động sản 2: nằm ở hẻm 8m, pháp lý đầy đủ, có diện tích đất 177m2 (chiều rộng mặt tiền
6,2m; chiều rộng mặt sau là 5,6m; chiều dài 30m). Nhà có diện tích sàn xây dựng 200m2, khung
sàn bê tông cốt thép, tường đôi, mái ngói, nền lát đá granite. Nhà được xây dựng năm 2014. Tuổi
đời kinh tế là 50 năm. Được bán với giá 7.050 triệu đồng.
− Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường, pháp lý đầy đủ có diện tích đất 88m2 (chiều rộng tiếp
giáp mặt hẻm 4,4m chiều dài 20m). Nhà có diện tích sàn xây dựng 206m2 khung sàn bê tông cốt
thép, mái ngói, nền lát gạch men. Nhà được xây dựng năm 2009, do bảo dưỡng không tốt nên
tuổi đời hiệu quả cao hơn 3 năm so với tuổi đời thực tế, tuổi đời kinh tế của nhà là 30 năm. Vừa
được thế chấp ở ngân hàng và vay được 3.890 triệu đồng, tỷ lệ thế chấp là 80%.
Thông tin thu thập được như sau:
− Đơn giá xây dựng mới:
• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền đá granite: 6 triệu đồng/m2
• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền gạch men: 4,5 triệu đồng/m2
• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái tôn, nền gạch men: 3,7 triệu đồng/m2
− Thông tin tương quan thị trường về đơn giá quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
✓ Chiều rộng lô đất:
• Từ 3,8 – 4m: 100%;
• Trên 4m – 6m: 105%;
• Trên 6m – 12m: 110%;
✓ Quy mô diện tích:
• Từ 60 m2 – 100m2: 100%;
• Trên 100m2 – 200m2: 95%;
✓ Hình dáng:
• Vuông vức: 100%;
• Tóp hậu: 95%

19
 ✓ Vị trí: Hẻm 8m giá đất bằng 80% giá đất mặt tiền
✓ Chi phí hoàn thiện pháp lý của tài sản so sánh 1 là 440.000.000 đồng
Yêu cầu: Ước tính giá trị tài sản cho mục đích mua bán tại thời điểm tháng 2/20XX. Hãy cho
biết phương pháp áp dụng, giải thích lý do tại sao chọn phương pháp đó.
Biết rằng chi phí xây dựng mới trên m2 được tính theo công thức Chi phí xây dựng mới =
Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp + Lợi nhuận nhà thầu.
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG:BĐS nằm trên mặt tiền đường Y
− Thời điểm TĐG:2/20XX
− Mục đích: mua bán
− PP: pp chi phí
− Đặc điểm: diện tích 170 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8,6m, chiều rộng mặt sau 8,4m;
chiều dài 20m), diện tích xây dựng 100m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà hợp lệ. Công trình nhà cấp 2, gồm một trệt, 1,5 lầu, được xây dựng năm 2000,
có tuổi đời kinh tế 50 năm.
▪ Đơn giá xd mới = 2,5 + 40% * 2,5 + 25% * (2,5+ 40% * 2,5) = 4,375 trđ/m2
▪ Diện tích sàn xd = 100 * 2,5 = 250 m2
2023−2000
▪ Tỷ lệ CLCL = 1 - 50
= 54%
2. Đơn giá QSDĐ của các TSSS
a. TSSS1
2023−2003−2
− Tỷ lệ CLCL = 1- = 55%
40
− Giá trị CTXD = 220 ∗ 3,7 ∗ 55% = 447,7 trđ
− Giá trị QSDĐ = (3900 + 440) − 447,7 = 3892,3trđ
3892,3
− Đơn giá QSDĐ = 80 = 48,65 trđ/m2
b. TSSS2
− Tỷ lệ CLCL =1-20% = 80%
− Giá trị CTXD = 200 ∗ 6 ∗ 80% = 960 trđ
− Giá trị QSDĐ = 7050 − 960 = 6090 trđ
6090
− Đơn giá QSDĐ = 177 = 34,41 trđ/m2
c. TSSS3
2023−2009+3
− Tỷ lệ CLCL = 1- 30
= 43,33%
− Giá trị CTXD = 206 ∗ 4,5 ∗ 43,33% = 401,67 trđ
3890
− Giá trị QSDĐ = 80% − 401,67 = 4460,83 trđ
4460,83
− Đơn giá QSDĐ = 88
= 50,69 trđ/m2
3. Phân tích thông tin
a. Chiều rộng
− TSSS1 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
110% − 100%
= 10%
100%
− TSSS2 và TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
110%−105%
= 4,76%
105%
b. Quy mô diện tích
− TSSS1 và TSSS3 lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
95%−100%
100%
= −5%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không đc.
c. Hình dáng

20
 − TSSS1 và TSSS3 lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh giảm giá:
95% − 100%
= −5%
100%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
d. Vị trí
− TSSS2 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100% − 80%
= 25%
80%
− TSSS1 và TSSS3 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
4. Bảng đc

STT Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3

A Đơn giá trước đc (trđ/m2) 48,65 34,41 50,69
B1 Chiều rộng lô đât (m) 8,5 4 5,9 4,4
Hệ số TQ 110% 100% 105% 105%
Tỷ lệ ĐC 10,00% 4,76% 4,76%
Mức ĐC (trđ/m2) 4,87 1,64 2,41
Giá sau ĐC1 (trđ/m2) 53,52 36,05 53,11
B2 Quy mô diện tích (m2) 170 80 177 88
Hệ số TQ 95% 100% 95% 100%
Tỷ lệ ĐC -5% -5%
Mức ĐC (trđ/m2) -2,43 -2,53
Giá sau ĐC2 (trđ/m2) 51,09 36,05 50,57
B3 Hình dáng tóp hậu vuông vức tóp hậu vuông vức
Hệ số TQ 95% 100% 95% 100%
Tỷ lệ ĐC -5% -5%
Mức ĐC (trđ/m2) -2,43 -2,53
Giá sau ĐC3 (trđ/m2) 48,65 36,05 48,04
B4 Vị trí mặt tiền mặt tiền hẽm mặt tiền
Hệ số TQ 100% 100% 80% 100%
Tỷ lệ ĐC 25%
Mức ĐC (trđ/m2) 8,60
Giá sau ĐC4 (trđ/m2) 44,65
C Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 48,65 44,65 48,04
GTTB của mức giá chỉ dẫn
C1 (trđ/m2) 47,11
Mức độ chênh lệch so với
C2 GTTB của các MGCD 3,27% -5,23% 1,96%
D1 Tổng giá trị đc gộp 9,73 10,24 7,48
D2 Tổng giá trị đc thuần 0,00 10,24 -2,66
D3 Biên độ đc 5%-10% 4,76%-25% 4,76%-5%
D4 Số lần đc (lần) 3 2 3
Đơn giá QSDĐ của TSTĐ
E (trđ/m2) 47,11

5. Thống nhất giá trị mức giá chỉ dẫn

− Về nguyên tắc khống chế,theo mục C2, mức độ chênh lệch so với GTTB của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -5,23% đến 3,27%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
− Về thống nhất mức giá chỉ dẫn,các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên
giá thị trường của TSTĐ được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3
TSSS,bằng (48,65+44.65+48,04)/3=47,11trđ
6. Ước tính giá trị TSTĐG

21
 − Giá trị QSDĐ = 47,11 ∗ 170 =8008,7 trđ
− Giá trị CTXD = 250 ∗ 4,375 ∗ 54% = 590,63 trđ
− Giá trị TSTĐG = 8008,7 + 590,63 = 8599,33 trđ
7. Kết luận: Vậy giá trị tài sản cần TĐG là 8599,33 trđ (tám tỷ năm trăm chín mươi chín
triệu ba trăm ba mươi nghìn đồng).
BT5: Hãy thẩm định giá bất động sản trên mặt tiền đường Z cho mục đích chuyển nhượng vào tháng
09/20XX (thế XX là năm hiện tại để tính toán)
− Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m),
− Diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt
thép, nền lát gạch ceramic.
Khảo sát hiện trạng nhà tại thời điểm thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính như sau:
móng khung cột 20%, tường 15%, nền sàn 18%, kết cấu đỡ mái 15%, mái 18%.
− Tỷ trọng các kết cấu chính trong căn nhà: móng khung cột 10%, tường 18%, nền sàn 13%, kết
cấu đỡ mái 7%, mái 16%.
− Chi phí xây dựng 1m2 nhà mới tương tự như sau: • Chi phí trực tiếp: 3 triệu đồng/m2 • Chi phí
gián tiếp: bằng 50% chi phí trực tiếp • Lợi nhuận nhà thầu: bằng 20% tổng chi phí.
Biết: đơn giá xây dựng 1m2 sàn = chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp + lợi nhuận nhà thầu.
Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên đường Z thu thập được trên thị trường vào tháng
09/20XX như sau:

− Bất động sản 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.220 triệu đồng, có đặc điểm sau:
• Nằm ở hẻm 820 đường Z
o Diện tích đất: 80m2 (4m x 20m),
o Diện tích xây dựng: 50m2, nhà 1 trệt, 3 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt
thép, nền gạch ceramic.
o Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ kinh tế là 40 năm. Năm 2005 có sửa chữa lớn làm tuổi
đời hiệu quả giảm 4 năm.
o Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 5 triệu đồng/m2
− Bất động sản 2: giá chào bán 980 triệu đồng, giá thương lượng: 950 triệu đồng
o Mặt tiền đường Z
o Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m),
o Diện tích xây dựng: 55m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt
thép, nền gạch ceramic.
o Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ kinh tế: 50 năm
o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,6 triệu đồng/m2
− Bất động sản 3: giá chào bán 1.300 triệu đồng, thương lượng chủ nhà đồng ý giảm 5%
o Nằm ở hẻm 220 đường Z
o Diện tích đất: 100m2 (4m x 25m),
o Diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép,
nền gạch ceramic,
o Nhà xây dựng năm 2006. Tuổi thọ kinh tế: 55 năm. Do điều kiện bảo dưỡng không tốt làm
tuổi đời hiệu quả của nhà tăng thêm 3 năm.
o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,8 triệu đồng/m2.
Theo điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được mối tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất
trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, vị trí và diện tích đất như sau:
− Vị trí:

22
• Tài sản nằm trong hẻm 820 có đơn giá bằng 80% đơn giá tài sản ở mặt tiền.
• Tài sản nằm trong hẻm 220 có đơn giá bằng 90% đơn giá tài sản ở hẻm 820.
− Chiều rộng:
• Dưới 4m: 90%
• Từ 4m trở lên : 100%
− Quy mô diện tích:
• Từ 60m2 đến dưới 80m2: 100%
• Từ 80m2 đến 100m2: 95%
GIẢI:
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG:BĐS nằm trên mặt tiền đường Z
− Thời điểm TĐG:09/20XX
− Mục đích: chuyển nhượng
− PP: pp chi phí
− Đặc điểm: Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m); Diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.
▪ Đơn giá xd mới = 3+ 50% * 3 + 20% * (3+50% * 3) = 5,4 trđ/m2
▪ Diện tích sàn xd = 60 * 3 = 180 m2
20%∗10%+15%∗18%+18%∗13%+15%∗7%+18%∗16%
▪ Tỷ lệ CLCL = 1 - 10%+18%+13%+7%+16%
= 82,86%
2. Đơn giá QSDĐ của các TSSS
a. TSSS1
− DTSXD = 50*4 = 200 m2
2023−2000−4
− Tỷ lệ CLCL = 1- 40
= 52,5%
− Giá trị CTXD = 200 ∗ 5 ∗ 52,5% = 525 trđ
− Giá trị QSDĐ = 1220 − 525 = 695 trđ
695
− Đơn giá QSDĐ = 80
= 8,69 trđ/m2
b. TSSS2
− DTSXD = 55*2,5= 137,5 m2
2023−2004
− Tỷ lệ CLCL = 1- 50
= 62%
− Giá trị CTXD = 200 ∗ 5 ∗ 52,5% = 392,15 trđ
− Giá trị QSDĐ = 950 − 392,15 = 557,85 trđ
557,85
− Đơn giá QSDĐ = 64,6
= 8,64 trđ/m2
c. TSSS3
− DTSXD = 64*3 = 192 m2
2023−2006+3
− Tỷ lệ CLCL = 1- 55
= 63,64%
− Giá trị CTXD = 192 ∗ 4,8 ∗ 63,64% = 586,51 trđ
− Giá trị QSDĐ = (1300 − 1300 ∗ 5%) − 586,51 = 648,49 trđ
648,49
− Đơn giá QSDĐ = 100
= 6,48 trđ/m2
3. Phân tích thông tin
a. Chiều rộng
− TSSS2 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100% − 90%
= 11,11%
90%
− TSSS1 và TSSS3 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.

23
 b. Quy mô diện tích
− TSSS1 và TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100%−95%
95%
= 5,26%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
c. Vị trí
− TSSS1 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100%−80%
80%
= 25%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
− TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100%−72%
72%
= 38,89%
4. Bảng đc

STT Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3

A Đơn giá trước đc (trđ/m2) 8,69 8,64 6,48
B1 Chiều rộng (m) 4 4 3,8 4
Hệ số TQ 100% 100% 90% 100%
Tỷ lệ ĐC 11,11%
Mức ĐC (trđ/m2) 0,96
Giá sau ĐC1 (trđ/m2) 8,69 9,59 6,48
B2 Quy mô diện tích (m2) 60 80 64,6 100
Hệ số TQ 100% 95% 100% 95%
Tỷ lệ ĐC 5,26% 5,26%
Mức ĐC (trđ/m2) 0,46 0,34
Giá sau ĐC2 (trđ/m2) 9,14 9,59 6,83
B3 Vị trí mặt tiền hẻm 820 mặt tiền hẻm 220
Hệ số TQ 100% 80% 100% 72%
Tỷ lệ ĐC 25% 38,89%
Mức ĐC (trđ/m2) 2,17 2,52
Giá sau ĐC3 (trđ/m2) 11,32 9,59 9,35
C Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 11,32 9,59 9,35
GTTB của mức giá chỉ dẫn
C1 (trđ/m2) 10,09
Mức độ chênh lệch so với
C2 GTTB của các MGCD 12,19% -4,87% -7,32%
D1 Tổng giá trị đc gộp 2,63 0,96 2,86
D2 Tổng giá trị đc thuần 2,63 0,96 2,86
D3 Biên độ đc 5,26%-25% 11,11% 5,26%-38,89%
D4 Số lần đc (lần) 2 1 2
Đơn giá QSDĐ của TSTĐ
E (trđ/m2) 10,09
5. Thống nhất giá trị mức giá chỉ dẫn
− Về nguyên tắc khống chế,theo mục C2, mức độ chênh lệch so với GTTB của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -7,32% đến 12,19%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
− Về thống nhất mức giá chỉ dẫn,các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên
giá thị trường của TSTĐ được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3
TSSS,bằng (11,32+9,59+9,35)/3=10,09trđ
6. Ước tính giá trị TSTĐG
− Giá trị QSDĐ = 10,09 ∗ 60 = 605,4 trđ
− Giá trị CTXD = 180 ∗ 5,4 ∗ 82,86% = 805,4trđ

24
 − Giá trị TSTĐG = 605,4 + 805,4 = 1410,8 trđ
7. Kết luận: Vậy giá trị tài sản cần TĐG là 1410,8 trđ (một tỷ bốn trăm mười triệu tám trăm
nghìn đồng).
BT2: Hãy thẩm định giá bất động sản nằm ở mặt tiền số 70 đường ZZ, mặt chính giáp mặt tiền
đường, mặt bên giáp hẻm 4m, có diện tích đất 64m2 (4m x 16m). Nhà cấp 3 có 2 tầng kết cấu khung
bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; diện tích sàn xây dựng là 150m2, tỷ lệ hao
mòn của công trình xây dựng tại thời điểm thẩm định theo đánh giá của thẩm định viên là 40%.
Thời điểm thẩm định vào tháng 01/20XX (thế XX là năm hiện tại để thực hiện) Qua khảo sát thu
thập được thông tin thị trường như sau:

− Bất động sản 1: nằm tại địa chỉ 78/9 đường ZZ vừa được bán với giá 5.922.800.000 đồng, có diện
tích đất 53,2m2 (3,8m x 14m). Nhà cấp 3, một trệt một lầu, diện tích sàn xây dựng là 106,4m2, được
xây dựng năm 2008, cách tài sản thẩm định 30m về phía trong hẻm 4m.
− Bất động sản 2: địa chỉ 21/11 đường ZZ nằm trong hẻm 4m được rao bán vào thời điểm thẩm định
với giá 7.920.000.000 đồng, có diện tích đất 60,9m2 (4,2m x 14,5m). Nhà cấp 2, mới xây dựng cách
thời điểm thẩm định 2 năm, gồm một trệt hai lầu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng là 182,7m2,
cách tài sản thẩm định khoảng 300m, giá thương lượng giảm 5%.
− Bất động sản 3: địa chỉ 37 ZZ được rao bán vào thời điểm thẩm định giá với giá 11.125.000.000
đồng, có diện tích đất 68,4m2 (3,8m x 18m). Nhà cấp 2, xây dựng năm 2006 gồm một trệt một lầu,
mật độ xây dựng là 100%, cách tài sản thẩm định giá khoảng 250m, giá thương lượng giảm 10%.
Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng và tỷ lệ tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất như sau:

− Cấp nhà:

− Tương quan về vị trí:

o Mặt tiền : 100%
o Mặt tiền + hẻm : 105%
o Hai mặt tiền : 135%
o Trong hẻm 4m : 90%
− Tương quan về chiều rộng:
• Trên 6m:105%
• Từ 4m – 6m:100%
• Dưới 4m :95%
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG: BĐS nằm ở mặt tiền số 70 đường ZZ
− Thời điểm TĐG:01/20XX
− PP TĐG: pp chi phí
− Đặc điểm:

25
 • Mặt chính giáp mặt tiền đường, mặt bên giáp hẻm 4m, có diện tích đất 64m2 (4m x 16m).
• Nhà cấp 3 có 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic;
• Diện tích sàn xây dựng là 150m2;
• Tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng tại thời điểm thẩm định giá là 40%.
→ Tỷ lệ CLCL = 1 – 40% = 60%

• Đơn giá xd mới = 6,8 trđ/m2

2. Đơn giá QSDĐ của các TSSS
a. TSSS1
2023−2008
− Tỷ lệ CLCL = 1- 50
= 70%
− Giá trị CTXD = 106,4 ∗ 6,8 ∗ 70% = 506,46 trđ
− Giá trị QSDĐ = 5922,8 – 506,46 = 5416,34 trđ
5416,34
− Đơn giá QSDĐ = 53,2
= 101,81 trđ/m2
b. TSSS2
2023−2021
− Tỷ lệ CLCL = 1- 70
= 97,14%
− Giá trị CTXD = 182,7 ∗ 7,5 ∗ 97,14% = 1331,06 trđ
− Giá trị QSDĐ = (7920 − 5% ∗ 7920) − 1331,06 = 6192,94 trđ
6192,94
− Đơn giá QSDĐ = 60,9
= 101,69 trđ/m2
c. TSSS3
2023−2006
− Tỷ lệ CLCL = 1- 70
= 75,71%
− Giá trị CTXD = 68,4 ∗ 2 ∗ 7,5 ∗ 75,71% = 776,78trđ
− Giá trị QSDĐ = (11125-10%*11125) – 776,78 = 9235,72 trđ
9235,72
− Đơn giá QSDĐ = 68,4
= 135,03 trđ/m2
3. Phân tích thông tin
c. Chiều rộng
− TSSS1 và TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
100% − 95%
= 5,26%
95%
− TSSS2 tương đồng với TSTĐ nên không điều chỉnh.
d. Vị trí
− TSSS1 và TSSS2 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
105%−90%
90%
=16,67%
− TSSS3 kém lợi thế hơn TSTĐ nên điều chỉnh tăng giá:
105%−100%
100%
= 5%
4. Bảng đc

STT Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3

A Đơn giá trước đc (trđ/m2) 101,81 101,69 135,03
B1 Chiều rộng (m) 4 3,8 4,2 3,8
Hệ số TQ 100% 95% 100% 95%
Tỷ lệ ĐC 5,26% 5,26%
Mức ĐC (trđ/m2) 5,36 7,11
Giá sau ĐC1 (trđ/m2) 107,17 101,69 142,13
mặt trong hẻm
B2 Vị trí tiền+hẻm trong hẻm 4m 4m mặt tiền
Hệ số TQ 105% 90% 90% 100%
Tỷ lệ ĐC 16,67% 16,67% 5%
Mức ĐC (trđ/m2) 16,97 16,95 6,75

26
 Giá sau ĐC2 (trđ/m2) 124,14 118,64 148,88
C Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 124,14 118,64 148,88
GTTB của mức giá chỉ dẫn
C1 (trđ/m2) 130,55
Mức độ chênh lệch so với
C2 GTTB của các MGCD -4,91% -9,13% 14,04%
D1 Tổng giá trị đc gộp 22,33 16,95 13,86
D2 Tổng giá trị đc thuần 22,33 16,95 13,86
D3 Biên độ đc 5,26%-16,67% 16,67% 5%-5,26%
D4 Số lần đc (lần) 2 1 2
Đơn giá QSDĐ của TSTĐ
E (trđ/m2) 130,55
5. Thống nhất giá trị mức giá chỉ dẫn
− Về nguyên tắc khống chế,theo mục C2, mức độ chênh lệch so với GTTB của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -9,13% đến 14,04 %, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
− Về thống nhất mức giá chỉ dẫn,các mức giá có khả năng giao dịch thành công là như nhau nên
giá thị trường của TSTĐ được ước tính bằng bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3
TSSS,bằng
(124,14+118,64+148,88)/3=130,55 trđ
6. Ước tính giá trị TSTĐG
− Giá trị QSDĐ = 130,55 ∗ 64 = 8355,2 trđ
− Giá trị CTXD = 150 ∗ 6,8 ∗ 60% = 612 trđ
− Giá trị TSTĐG = 8355,2 + 612 = 8967,2 trđ
7. Kết luận: Vậy giá trị tài sản cần TĐG là 8967,2 trđ (tám tỷ chín trăm sáu mươi bảy triệu
hai trăm nghìn đồng).
CHƯƠNG 6
VD:Giả sử cần xác định giá trị quyền thuê một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000
m2. Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (gồm
thuế GTGT). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ
đồng/năm. Thuế suất thuế GTGT là 10%. Thời hạn cho thuê còn 4 năm nữa. Tỷ suất chiết khấu đối với
tài sản tương tự là 12%/năm.
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− TSTĐG : cửa hàng thương mại
− Mục đích: cho thuê
− PP TĐG: pp dòng tiền chiết khấu
− Đặc điểm TSTĐG:
o Diện tích sàn xây dựng 2.000 m2.
o Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn xây dựng.
o Giá cho thuê 1,1 trđ/m2/tháng (gồm thuế GTGT).
2. Ước tính thu nhập thuần hàng năm
− DT có thể cho thuê = 2000 * 80% = 1600 m2
1,1∗12
− Thu nhập tiềm năng = = 12 trđ/năm
1+10%
− Thu nhập thực tế = 12 * 1600 = 19,2 tỷ đồng/năm
− Tổng CP tạo ra thu nhập = 3 + 1 = 4 tỷ đồng/năm
− Thu nhập thuần = 19,2 – 4 = 15,2 tỷ đồng/năm
3. Ước tính giá trị cửa hàng thương mại
15,2 15,2 15,2 15,2
V = (1+12%) + (1+12%)2 + (1+12%)3 + (1+12%)4 = 46,17 tỷ đồng

27
BT1: Xác định giá trị của một lô đất có diện tích 1.000 m2 biết rằng hiện tại bất động sản đang cho thuê
với hợp đồng thời hạn 5 năm. Giá thuê năm đầu tiên là 100.000 đồng/m2/năm. Giá thuê mỗi năm tăng
10%.Từ năm thứ 6 trở đi, dự kiến tài sản có thể cho thuê tạo ra thu nhập ổn định là 160 triệu đồng/năm.
Thuế suất thuế TNCN là 10%. Tỷ suất vốn hóa của giai đoạn từ năm thứ 6 trở đi ước tính là 9%. Tỷ suất
chiết khấu giai đoạn từ năm thứ 1 – 5 ước tính là 12%.
GIẢI
1.Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG: một lô đất có diện tích 1.000 m2 đang cho thuê.
− PP TĐG: pp thu nhập vì TSTĐG có khả năng tạo ra thu nhập.
− Đặc điểm:
o DT:1000 m2
o BĐS: cho thuê thời hạn 5 năm
o Đơn giá thuê:
▪ Năm 1: 100.000 đồng/m2/năm, giá thuê mỗi năm tăng 10%.
▪ Năm thứ 6 trở đi, thu nhập ổn định là 160 triệu đồng/năm.
▪ Thuế suất thuế TNCN là 10%.
▪ Tỷ suất vốn hóa của giai đoạn từ năm thứ 6 trở đi ước tính là 9%.
▪ Tỷ suất chiết khấu giai đoạn từ năm thứ 1 – 5 ước tính là 12%.
2. Xác định dòng thu nhập thuần của BĐS
− Năm 1 = 1000*100000 = 100 trđ/năm = 100*(1-10%) = 90 trđ/năm
− Năm 2 = 90*(1+10%) = 99 trđ/năm
− Năm 3 = 99*(1+10%) = 108,9 trđ/năm
− Năm 4 = 108,9*(1+10%) = 119,79 trđ/năm
− Năm 5 = 119,79*(1+10%) = 131,77 trđ/năm
− Năm 6 = 160*(1-10%) = 144 trđ/năm
3. Giá trị cuối kỳ (năm 5)
144
V 5= 9%
= 1600 trđ

4. Giá trị TSTĐG

90 99 108,9 119,79 131,77+1600
V = (1+12%) + (1+12%)2 + (1+12%)3 + (1+12%)4 + (1+12%)5
= 1295,57 trđ

5. Kết luận
Vậy giá trị của lô đất này là 1295,57 triệu đồng ( một tỷ hai trăm chín mươi lăm triệu năm
trăm bảy mươi nghìn đồng)
BT2: Yêu cầu: Ước tính giá trị của một cửa hàng thương mại với các thông tin sau:

• Diện tích sàn xây dựng : 4.200 m2

• Diện tích có thể cho thuê : 85% diện tích sàn xây dựng
• Giá thuê hiện tại: 0,3 triệu đồng/ m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
• Chi phí lương, bảo trì, bảo dưỡng hiện tại: 2.000 triệu đồng/năm
• Chi phí quản lý hiện tại : 1.650 triệu đồng
• Các thông số dự báo thu thập được từ thị trường như sau: Giá thuê tăng 10%/năm trong 5 năm
đầu. Năm thứ 6 giá thuê tăng 8%/năm so với năm 5 và ổn định các năm sau. Chi phí tăng
10%/năm trong 5 năm đầu. Năm thứ 6 chi phí tăng 8% so với năm 5 và ổn định các năm sau.
• Thuế suất thuế GTGT: 10%
• Tỷ suất chiết khấu: 10% cho 5 năm đầu và 8% từ năm 6 trở đi.

GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG

28
 − Đối tượng TĐG: cửa hàng thương mại
− PP TĐG: pp dòng tiền chiết khấu vì tài sản tạo ra thu nhập chia làm 2 giai đoạn:
o Giai đoạn từ năm 1 đến năm thứ 5
o Giai đoạn sau năm thứ 5
− Đặc điểm:
▪ Diện tích sàn xây dựng : 4.200 m2
▪ Diện tích có thể cho thuê : 85% diện tích sàn xây dựng
▪ Chi phí lương, bảo trì, bảo dưỡng hiện tại: 2.000 triệu đồng/năm
▪ Chi phí quản lý hiện tại : 1.650 triệu đồng
▪ Giá thuê:
o Giá thuê hiện tại: 0,3 triệu đồng/ m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)
o Giá thuê tăng 10%/năm trong 5 năm đầu.
o Năm thứ 6 giá thuê tăng 8%/năm so với năm 5 và ổn định các năm sau.
o Chi phí tăng 10%/năm trong 5 năm đầu.
o Năm thứ 6 chi phí tăng 8% so với năm 5 và ổn định các năm sau.
o Thuế suất thuế GTGT: 10%
o Tỷ suất chiết khấu: 10% cho 5 năm đầu và 8% từ năm 6 trở đi.
2. Thu nhập thực tế của cửa hàng thương mại qua các năm
− DT có thể cho thuê = 85% * 4200 = 3570 m2
0,3∗12∗3570
− Thu nhập thực tế = 1+10%
= 11683,64 trđ
• Thu nhập thực tế năm 1 = 11683,64 * (1+10%) = 12852 trđ
• Thu nhập thực tế năm 2 = 11683,64 * (1+10%)2 = 14137,20 trđ
• Thu nhập thực tế năm 3 = 11683,64 * (1+10%)3 = 15550,92 trđ
• Thu nhập thực tế năm 4 = 11683,64 * (1+10%)4 = 17106,02 trđ
• Thu nhập thực tế năm 5 = 11683,64 * (1+10%)5 = 18816,62 trđ
• Thu nhập thực tế năm 6 = 18816,62 * (1+8%) = 20321,95 trđ
3. Chi phí của cửa hàng thương mại qua các năm
− Tổng CP hiện tại = 2000 + 1650 = 3650 trđ
• CP năm 1 = 3650 * (1+10%) = 4015 trđ
• CP năm 2 = 3650 * (1+10%)2 = 4416,5 trđ
• CP năm 3 = 3650 * (1+10%)3 = 4858,15 trđ
• CP năm 4 = 3650 * (1+10%)4 = 5343,97 trđ
• CP năm 5 = 3650 * (1+10%)5 = 5878,36 trđ
• CP năm 6 = 5878,36 * (1+8%) = 6348,63 trđ
4. Thu nhập thuần của cửa hàng thương mại qua các năm
• Thu nhập thuần năm 1 = 12852 – 4015 = 8837 trđ
• Thu nhập thuần năm 2 = 14137,2 – 4416,5 = 9720,7 trđ
• Thu nhập thuần năm 3 = 15550,92 – 4858,15 = 10692,77 trđ
• Thu nhập thuần năm 4 = 17106,02 – 5343,97 = 11762,05 trđ
• Thu nhập thuần năm 5 = 18816,62 - 5878,36 = 12938,26 trđ
• Thu nhập thuần năm 6 = 20321,95 – 6348,63 = 13973,32 trđ
5. Giá trị cuối kỳ (năm 5) của CHTM
13973,32
V 5= 8% = 174666,5 trđ
6. Giá trị TSTĐG
8837 9720,7 10692,77 11762,05 12938,26+174666,5
V = (1+10%) + (1+10%)2 + (1+10%)3 + (1+10%)4 + (1+10%)5
= 148622,34 trđ

7. Kết luận: Vậy giá trị của lô đất này là 148622,34 triệu đồng ( một trăm bốn mươi tám tỷ
sáu trăm hai mươi hai triệu ba trăm bốn mươi nghìn đồng)
BT3: Ước lượng giá trị của 1 tòa nhà văn phòng với các thông tin sau:

29
 1 Diện tích lô đất (m2) 1200
2 Tỉ lệ xây dựng (%) 40%
3 Tầng cao được phép xây (tầng) 11
4 Tỉ lệ diện tích hữu dụng (có thể cho thuê) (%) 85%
5 Đơn giá cho thuê trên thị trường dự kiến (gồm thuế
GTGT)
5.1 - Tầng trệt (đồng/m2/tháng) 400.000
5.2 - Từ lầu 1 đến lầu 5 (%/tầng trệt) 80%
5.3 - Từ lầu 6 đến lầu 10 (%/tầng trệt) 70%
6 Tỉ lệ thất thu do không cho thuê hết mặt bằng 10%
(%/doanhthu/năm)
7 Chi phí điện, nước, máy lạnh,… (%/thu nhập thực 10%
tế)
8 Chi phí quản lý (%/thu nhập thực tế) 10%
9 Thuế suất thuế GTGT 10%
10 Tỷ suất vốn hóa 12%

GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG: tòa nhà văn phòng
− PP TĐG: pp thu nhập vì TSTĐG có khả năng tạo ra thu nhập
− Đặc điểm:
• DT lô đất : 1200 m2
• TLXD: 40%
• Tầng cao: 11 tầng
• Tỷ lệ có thể cho thuê: 85%
2. Ước tính thu nhập thuần
− DT có thể cho thuê = 1200*40% * 85% = 408 m2
− Thu nhập tiềm năng của tòa nhà văn phòng:
• Tầng trệt = 400.000 * 12*408 = 1958,4 trđ
• Từ lầu 1 đến lầu 5 = 400.000*80%*12*408*5 = 7833,6 trđ
• Từ lầu 6 đến lầu 10 = 400.000*70%*12*408*5 = 6854,4 trđ
➔ Tổng thu nhập tiềm năng = 16646,4 trđ
16646,4
− Thu nhập thực tế = 1+10% * (1-10%) = 13619,78 trđ
− Tổng CP hoạt động = 10% * 13619,78 + 10% * 13619,78 = 2723,96 trđ
− Thu nhập thuần = 13619,78 – 2723,96 = 10895,82 trđ
3. Giá trị của tòa nhà văn phòng
10895,82
V= 12%
= 90798,5 triệu đồng

4. Kết luận: Vậy giá trị của tòa nhà văn phòng này là 90798,5 triệu đồng
(chín mươi tỷ bảy trăm chín mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).
BT5: Hãy thẩm định giá bất động sản là một chung cư gồm 30 phòng, trong đó: 15 phòng loại 1 được
cho thuê với giá 4 triệu đồng/phòng/tháng, 15 phòng loại 2 được cho thuê với giá 3 triệu
đồng/phòng/tháng.
Qua điều tra thị trường khu vực lân cận, có các thông tin sau:
Có 3 chung cư tương tự với chung cư nói trên với số lượng phòng và số khách thuê như sau:

30
Cũng từ 3 chung cư nói trên, thẩm định viên thu thập được thông tin về chi phí vận hành, duy tu, bảo
dưỡng và tổng thu nhập thực tế 1 năm như sau:

Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa là 5,15%. Tỷ suất vốn hóa của loại chung cư nói trên là 20%.
GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG: chung cư
− Mục đích : cho thuê
− Cơ sở TĐG:cơ sở GTTT
− PP TĐG: pp thu nhập vì TSTĐG có khả năng tạo ra thu nhập
− Đặc điểm: 15 phòng loại 1 được cho thuê với giá 4 triệu đồng/phòng/tháng, 15 phòng loại 2
được cho thuê với giá 3 triệu đồng/phòng/tháng.
2. Xác định tổng thu nhập tiềm năng
− Thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng loại I = 15 * 4 * 12 = 720 trđ
− Thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng loại II = 15 * 3 * 12 = 540 trđ
− Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 1260 trđ
3. Xác định tổng thu nhập thực tế
34−31
− Tỷ lệ phòng trống của chung cư A = 34 = 8,82%
30−27
− Tỷ lệ phòng trống của chung cư B = = 10%
30
28−25
− Tỷ lệ phòng trống của chung cư C = 28 = 10,71%
8,82%+10%+10,71%
➔ Tỷ lệ phòng trống trên thị trường = 3
= 9,84%
1260 1260
➔ Vậy tổng thu nhập thực tế từ chung cư = − * (9,84% + 5,15% ) = 973,75 triệu đồng.
1+10% 1+10%
4. Xác định thu nhập thuần
435,6
− Tỷ lệ CPHĐ của chung cư A = 1210
= 36%
374,5
− Tỷ lệ CPHĐ của chung cư B = 1070 = 35%
340
− Tỷ lệ CPHĐ của chung cư C = 1000 = 34%
36%+35%+34%
− Tỷ lệ CPHĐ bình quân = 3
= 35%
➔ CPHĐ của chung cư = 973,75 * 35% = 340,81 triệu đồng
− Vậy thu nhập thuần từ chung cư = 973,75 – 340,81 = 632,94 triệu đồng
5. Giá trị của chung cư
632,94
V= = 3164,7 triệu đồng
20%

31
 6. Kết luận : Vậy giá trị của chung cư là 3.164.700.000 đồng ( ba tỷ một trăm sáu mươi bốn
triệu bảy trăm nghìn đồng)
BT6: Thẩm định giá trị thị trường của 1 khách sạn 4 sao, 10 tầng, tọa lạc tại đường mặt tiền đường
Nguyễn Trãi, quận 5 vào cuối năm 2019. Thông tin về tài sản thẩm định giá như sau:
Khách sạn có tổng cộng 30 phòng ngủ, 1 phòng tổ chức hội nghị, 1 nhà hàng. Riêng phòng ngủ chia
làm 2 loại: loại 1 phòng ngủ là 15 phòng, loại 2 phòng ngủ 15 phòng.
Thông tin về đơn giá thuê phòng nghỉ tại khu vực thẩm định giá, tương ứng khách sạn 4 sao được
thu thập như sau:

Thông tin về giá thuê phòng hội nghị trên thị trường là 300 USD/ngày. Được biết xác suất không
có khách thuê phòng hội nghị trong năm là 40%.
Thông tin ước tính thu nhập thực tế từ hoạt động nhà hàng, phục vụ tại khách sạn thẩm định giá,
được sử dụng số liệu từ sổ sách kế toán 3 năm liền kề gần thời điểm thẩm định như sau:
Trong đó, năm 2015 nhà hàng ngưng sửa chữa lớn gần 9 tháng. Thông tin về tỷ lệ tổn thất do phòng

trống và khách không thanh toán nợ: Thị trường lân cận có 03 khách sạn tương tự có các tỷ lệ phòng
nghỉ có khách thuê, thống kê bình quân trong năm như sau:
Thông tin về các khoản mục chi phí hoạt động khối phòng nghỉ và hội nghị như sau: Chi phí duy tu,

vận hành sửa chữa: thị trường lân cận có 03 khách sạn tương tự có các tỷ lệ chi phí duy tu vận hành,
sửa chữa hàng tháng như sau:

32
Chi phí Quản lý: 5%/thu nhập thực tế. Chi phí Khấu hao công trình, máy thiết bị: 15%/thu nhập
tiềm năng; chi phí nguyên, nhiên liệu, nhân công phục vụ 25%/thu nhập thực tế.
Thu thập trên thị trường có 04 tài sản cùng đặc điểm khách sạn 4 sao, có cùng cách tính tổng thu
nhập hiệu quả (thu nhập thực tế), chi phí hoạt động, các điều khoản tài chính cụ thể như sau:
Được biết tỷ giá USD/VNĐ vào thời điểm thẩm định giá: 23.000, hãy ước tính giá trị khách sạn

theo giá thị trường làm cơ sở để mua bán?

GIẢI
1. Xác định thông tin TSTĐG
− Đối tượng TĐG: khách sạn 4 sao
− Mục đích:mua bán
− Cơ sở : cơ sở GTTT
− Thời điểm : năm 2023
− PP TĐG: pp thu nhập vì TSTĐG có khả năng tạo ra thu nhập
− Vị trí: mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Q5
− Đặc điểm: Khách sạn có tổng cộng 30 phòng ngủ, 1 phòng tổ chức hội nghị, 1 nhà hàng. Riêng
phòng ngủ chia làm 2 loại: loại 1 phòng ngủ là 15 phòng, loại 2 phòng ngủ 15 phòng.
2. Xác định tổng thu nhập tiềm năng
28+29+27
− Đơn giá thuê bình quân phòng loại 1 phòng ngủ = 3
=28 USD/p/ngày
35+34+36
− Đơn giá thuê bình quân phòng loại 1 phòng ngủ = 3
=35 USD/p/ngày
− Thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng loại 1 phòng ngủ = 15 * 28 * 365 = 153.300 USD
− Thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng loại 2 phòng ngủ = 15 * 35 * 365 = 191.625 USD
− Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng nghỉ = 344.925 USD
− Thu nhập tiềm năng từ cho thuê phòng hội nghị = 300 * 365 = 109.500 USD
3. Xác định tổng thu nhập thực tế
a. Khách sạn

33
 35−31
− Tỷ lệ phòng trống của TSSS4 = = 11,43%
35
32−28
− Tỷ lệ phòng trống của TSSS5 = 32 = 12,5%
30−26
− Tỷ lệ phòng trống của chung cư C = = 13,33%
30
11,43%+12,5%+13,33%
➔ Tỷ lệ phòng trống trên thị trường = 3
= 12,42%
344.925
Vậy tổng thu nhập thực tế từ khách sạn = 1+10% *(1-12,42%)= 274623,01 USD

b. Hội nghị
109.500
1+10%
*(1-40%) = 59727,27 USD

c. Nhà hàng
− Thu nhập thực tế bình quân từ nhà hàng trong 3 năm
15250+16400+16780
= 16143,33 USD
3
4. Xác định CPHĐ
a. Khách sạn và hội nghị
• CP duy tu,vận hành sửa chữa của KS:
300
− TSSS1: = 16,67%
1800
350
− TSSS2: = 16,67%
2100
280
− TSSS3: 1850
= 15,14%
16,67%+16,67%+15,14%
➔ Tỷ lệ CP duy tu, vận hành sửa chữa bình quân= 3
= 16,16%
• CP duy tu, vận hành sửa chữa của KS = 274623,01*16,16% = 44379,08 USD
• CP quản lý = 5% * (274623,01 + 59727,27) = 16717,51 USD
• CP khấu hao công trình, MTB= 15%*(344925 + 109500) = 68163,75USD
• CP nguyên,nhiên liệu,nhân công phục vụ = 25% * (274623,01 + 59727,27) = 83587,57 USD
➔ Tổng CPHĐ của KS và hội nghị = 212847,91 USD
b. Nhà hàng
− CPHĐ bình quân của NH trong 3 năm:
9500+10500+10700
3
= 10233,33 USD
5. Thu nhập thuần của TSTĐG
a. Khách sạn và hội nghị
274623,01 + 59727,27– 212847,91 = 121502,37 USD
b. Nhà hàng = 16143,33 – 10233,33 = 5910 USD
➔ Tổng TN thuần = 127412,37 USD
6. Tỷ suất vốn hóa
14500
− TSSS7: = 16,67%
87000
45000
− TSSS8: = 30%
150000
12400
− TSSS9: 76000 = 16,32%
10500
− TSSS10: 65000 = 16,15%
➔ Qua thông tin trên tôi thấy TSSS8 nằm ở Q3, còn TSTĐG, TSSS7,9,10 nằm ở Q5.Do đó tỷ suất
vốn hóa trên thị trường sẽ là bình quan tỷ suất vốn hóa của TSSS7,9,10 ( loại TSSS8 vì khác quận)
16,67%+16,32%+16,15%
= 16,38%
3
7. Giá trị của TSTĐG
127412,37
∗ 23000 = 17.890.625.820 đ
16,38%

34