Recta acuy PERU | de Justicia reas yee earl A Ra Santee ia et TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. 99 | | -2019-SUNARP-TR-L Lima, 11 NOV. 2019 APELANTE : IRENE ISABEL GUEVARA HUAPAYA. TITULO ; N° 2583339 de 16/11/2018. RECURSO : H.T.D. N° 42623 de 4/9/2019. sla)2) REGISTRO : Predios de Lima 5 )*] ACTO (s) : Compraventa e independizacién SUMILLA TOLERANCIAS CATASTRALES REGISTRALES Son aplicables las tolerancias catastrales registrales, si existe discrepancia del area a independizar advertida de la comparacion de la escritura publica presentada y los documentos técnicos cuando la diferencia se encuentra dentro del rango de las tolerancias catastrales registrales contenida en la Directiva N° 001-2008-SNCP-CNC. 1 ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripoién de la compraventa e independizacin del lote 9 de la manzana 107-Este que forma parte del predio inscrito en la partida N° 49063803 del Registro de Predios de Lima, en mérito a los partes notariales de la escritura publica de compraventa de fecha 12/7/2013 otorgada ante Notario de Lima, César Humberto Bazan Naveda, por Negociacién Risso Limitada S.A. en liquidacién a favor de Maria Jesis Huapaya Bezada, Maria Concepcion Door Huapaya Vda. De Soriano, Irene Isabel Guevara Huapaya, Emilio Miguel Huapaya Merino y Alejandro Guillermo Huapaya Rojas con intervenci6n de Florentina Castillo Chumpitas. Al efecto se ha presentado la siguiente documentacion: -Parte notarial de la escritura publica de compraventa de 12/7/2013 -Memoria descriptiva -Plano perimétrico. -Plano de ubicacién y localizacién. Forma parte del titulo el Informe Técnico N° 30692-2018-Z.R. N° IX/OC de 14/12/2018 I, DECISION IMPUGNADA EI Registrador Publico del Registro de Predios de Lima, Manuel Edmundo Mejia Zamalloa, observ6 el titulo en los siguientes términos: “Acto: Compraventa con Independizacion Partida N° 49063803WV. vi. RESOLUCION No. 2.°\) -2019-SUNARP-TR-L Se solicita la inscripcién de una independizacién y compraventa del Lote N° 9 de la Mz, 107 - Este, en mérito al Parte Notarial de la Escritura Publica del 12/07/2013 otorgada ante el Notario de Lima, Dr. Cesar Bazan Naveda, de la cual se puede advertir que en su cléusula primera, se consigna que el inmueble a independizar y a transferirse posteriormente 302.48 M2; sin embargo, la documentaci6n técnica adjuntada (planos y memoria descriptiva) hace constar que el predio a independizar es de 302.47 m2. Sirvase subsanar conforme a la Ley del Notariado. Base legal.- Art. 20110 del Codigo Civil; Art. 310 y 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, Art. 48° dé la Ley del Notariado y sus modificaciones. Derechos Pendientes de Pago Sujeto a reingreso” FUNDAMENTOS DE LA APELACION La recurrente sustenta su recurso de apelacién, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos: -La discrepancia advertida es de una diferencia de un centimetro, la misma que se encuentra dentro de los rangos de tolerancia registral previsto por la Directiva 01-2008 de tolerancia catastral registral -Debe primar el contenido del plano visado conforme a lo previsto en el Reglamento de inscripciones del Registro de Predios. ANTECEDENTE REGISTRAL En el tomo 33 foja 19 que continua en la ficha N° 287028 y sigue en la partida electronica N° 49063803 de! Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio denominado Parte del Fundo Lince Urb. Risso- Lince. Su titular registral de dominio es Negociacién Risso Limitada PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal Pedro Alamo Hidalgo. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: - Si la discrepancia respecto a la descripcién de un predio (area) que obra en el titulo con aquella indicada en la documentacién técnica debe ser materia de observacién, cuando se encuentra dentro de las tolerancias catastrales registrales. ANALISIS: 1. En el ambito registral, la necesidad de la determinacién de los bienes y derechos que son objeto del trafico juridico est amparada en el principio registral de especialidad o determinacion, recogido por el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos." * Articulo IV del Reglamento General de los Registros Pablicos. Principio de Especialidad Por cada bien o persona juridica se abrira una partida registra independiente, en donde se extenders la primera inscripcién de aquéllas asi como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno (..).RESOLUCION No. 242 -2019-SUNARP-TR-L De este modo, es obligacién de! Registrador, al ejercer la funcién de calificacién registral, “confrontar la adecuacién de los titulos con los asientos de inscripcién de la partida registral en la que habré de practicarse la inscripcién, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de Ia legitimacién de aquéllos’, como lo sefala el literal a) del articulo 32 de! Reglamento General de los Registros Publicos. La confrontacién referida supone determinar con total certeza, en el caso de transferencia del derecho de propiedad respecto de un predio, cual es el predio objeto de transferencia y cual es la partida registral en la que obra inscrito. A partir de estos datos el Registrador efectuara la confrontacién del titulo con los asientos de la partida registral (propietario inscrito, obstéculos, en la partida, etc.). 2. La identificacién del predio se verifica a partir de su descripcién, la misma que debe constar en el titulo traslativo dado que es requisito sustancial del contrato de compraventa determinar el bien cuando se trata de un bien existente, descripcién que se confronta con la que consta en la partida registral, Para identificar al predio objeto de transferencia lo usual es consignar su ubicacién. Asi, tratandose de predios urbanos, el predio quedard identificado si se indica la calle y numeracién o lote, manzana y urbanizacién, ademas de precisar el distrito y provincia en que se ubica. El predio también quedara identificado si en el titulo se indica la partida registral en la que obra inscrito, siempre que se trate de predios independizados. 3. En lo que respecta a la indicacién de la partida registral, si bien este dato puede omitirse en el titulo, por regia general debe consignarse en la solicitud de inscripcién, tal como lo dispone el articulo 12 del Reglamento General de los Registros Publicos. La norma afiade que este requisito puede omitirse por razones justificadas, con autorizacién del funcionario encargado del Diario, Para describir al predio también puede consignarse su rea, linderos y medidas perimétricas. Sin embargo, estos datos por si solos no identificaran plenamente al predi ndo emplearse de manera complementaria. Igualmente, en ocasiones se consignan en el titulo de transferencia datos relatives al modo en que el transferente adquirié la propiedad, datos que también se pueden emplear de manera complementaria para la identificacién del predio. 4. Ahora bien, en ocasiones existen discrepancias entre la descripcién del bien en el titulo, y la descripcion del bien en la partida registral. Sobre la materia, el Tribunal Registral aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 9 de junio de 2005: IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA “La discrepancia en cuanto a la identificacién de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripcién, sera objeto deRESOLUCION No.) 4 |? -2019-SUNARP-TR-L observacién siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificacién del mismo.” Este precedente encontré sustento en las Resoluciones N° 507-2001- ORLC/TR del 14/11/2001, 464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, 305-2000- ORLC/TR del 28/9/2000 y 45-2002-ORLC/TR del 24/1/2002. Mediante el indicado criterio de observancia obligatoria se establecié una pauta a seguir en la labor de verificar la adecuacién del titulo con la partida registral, concordante con la obligacién de las instancias registrales de Asimismo, en el CIX Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 28 y 29 de agosto de 2013 se aprobé el acuerdo plenario que sefiala: PRECISION DE PRECEDENTE APROBADO EN X PLENO. IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA “La discrepancia en cuanto al area, linderos o medidas perimétricas del predio objeto de transferencia materia de solicitud de inscripcién, no seré objeto de observacién, siempre que existan otros elementos suficientes que permitan su identificacién. Cuando los unicos elementos de identificacion del inmueble que aparecen en el titulo sean el rea, linderos y medidas perimétricas, y estos discrepen con los que consten en la partida registral, deberan aplicarse los rangos de tolerancia _establecidos reglamentariamente para determinar si requieren ser rectificados conforme a los procedimientos vigentes”. Conforme a dichos criterios, no se exigird que la descripcién del bien objeto de la transferencia contenida en el titulo sea idéntica a la inscrita, sino que dentro de los margenes de razonabilidad y en el marco de la discrecionalidad de la funcién registral, el Registrador puede concluir que los elementos proporcionados en el titulo son suficientes para determinar que se trata del mismo predio 5. En el caso materia de andlisis se tiene que de la lectura de la escritura publica de compraventa de fecha 12/7/2013 otorgada ante Notario de Lima, César Humberto Bazan Naveda, por Negociacién Risso Limitada S.A. en liquidacion a favor de Maria Jess Huapaya Bezada, Maria Concepcion Door Huapaya Vda. De Soriano, Irene Isabel Guevara Huapaya, Emilio Miguel Huapaya Merino y Alejandro Guillermo Huapaya Rojas con intervencién de Florentina Castillo Chumpitas, se ha indicado en la clausula primera que el predio materia de venta es un lote signado con el N° 9 de la manzana 107-Este, el mismo que tiene un area de 302.48 m2, encerrado dentro de los siguientes linderos y medidas perimétricas: Por el frente, con la Av, Paseo de la Republica con 13,04 m.l; por la derecha, con el lote 8-B con 23.36 m.l; por la izquierda, con el lote 10 con 23.75 ml y por el fondo, con los lotes 2, 3-A, 3-B y 3-C con 13.21 ml Mientras que de la memoria descriptiva y planos anexados consta que el lote 9 de la manzana 107 de la Urbanizacién Risso tiene un area de 302.47 m2, encerrado dentro de los siguientes linderos y medidas perimétricas: Por el frente, con la Av. Paseo de la Repiiblica con 13.03 m.|; por la derecha entrando, con el lote 8-B con 23.36 m.|; por la izquierda entrando, con elRESOLUCION No.) 4\7 -2019-SUNARP-TR-L lote 10 con 23.77 m.l y por el fondo, con los lotes 2, 3-A, 3-B y 3-C con 13.21 mil. 6. Del contraste entre el contenido de la escritura publica de compraventa y la documentacién técnica se determina la discrepancia en el area. En aquella se sefiala que el lote tiene 302.48 m2, en tanto que en esta el lote tiene 302.47 m2., lo cual ha sido materia de la observacién. Esto es que la discrepancia no es entre la descripcién del predio que obra en el titulo y la descripcién que aparece en la partida registral. 7. Ahora bien, la Resolucién N° 03-2008-SNCP-CNC del 28/8/2008? aprobé la Directiva N° 01-2008-SNCPICNC referida a las “Tolerancias Catastrales — Registrales”, cuya finalidad es establecer los rangos de tolerancias en las mediciones de areas de los predios urbanos y rurales, efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la geomatica, a fin de hacer un catastro preciso y ordenado para la inscripcién de los actos que producen modificaciones fisicas de los predios asi como actos de transferencia y gravamen en el Registro de Predios. El numeral 4 de esta Directiva sefiala que es de aplicacién obligatoria para todas las Entidades Generadoras de Catastro y toda persona natural o juridica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales 1) y 8) del articulo 3 del Reglamento de la Ley N° 28294, aprobado por Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, asi como para los Registradores Publicos y de las Areas de Catastro del Registro de Predios de la Sunarp. De acuerdo con el numeral 5 de la referida directiva, esta se aplica en todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las Entidades Generadoras de Catastro y por el Registro de Predios en los siguientes casos "Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su correspondiente habilitacién urbana. Caso. 2: Cuando Ia informacién grafica catastral no coincida con la informacién grafica registral y/o titulo de predio. Caso 3: Cuando en el titulo de modificacién fisica del predio, transferencia de dominio 0 gravamen, se describa al predio de manera diferente a la partida registral 0 a sus antecedentes registrales." (El resaltado es nuestro) Asimismo, el literal a) del numeral 7 de la mencionada norma sefiala que los rangos de tolerancias catastrales - registrales son los siguientes: NATURALEZA URBANA NATURALEZA RURAL Rango de area (m2) | Tolerancia (%) Rango de érea (Ha) | Tolerancia (%) ‘Menores de 200 25 Menores de 1 75 de 200 a 1000 2.0 deias 63 Mayores a 1000 1.0 Mayores a5 30 Cabe sefialar que la tolerancia catastral-registral también es aplicable cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o perimetro del predio, siempre que e! area no exceda los rangos establecidos en el literal a) anteriormente glosado, (literal e) de! numeral 7) * Publcada en el dario ofeal El Peruano el 29/8/2008RESOLUCION No. 99\ -2019-SUNARP-TR-L 8. El efecto registral de la tolerancia esta previsto en el literal c) del numeral 7 de la Directiva n° 01-2008-SNCPICNC, al precisar que cuando las diferencias de areas estén dentro del rango de tolerancias establecidas en dicha directiva, no da mérito para extender el asiento de rectificacion en la partida registral. Asimismo, cuando las mediciones de areas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la citada Directiva, deberan ser rectificadas conforme a los procedimientos vigentes. Por tanto, seguin las reglas establecidas en la directiva bajo comentario, si se esta dentro de los rangos de tolerancias establecidos en esta norma, el titulo debe inscribirse sin que se rectifique area, linderos y medidas perimétricas. Por el contrario, si se exceden los rangos de tolerancia, previamente deberd seguirse el procedimiento de rectificacién conforme a la normativa vigente. 9. En el presente caso, la discrepancia de Areas debe ser evaluada y verificada por el registrador teniendo en cuenta los rangos de tolerancias catastrales — registrales establecidos en la Directiva n° 01-2008- SNCPICNC, a efectos de determinar si esta constituye un obstaculo para la inscripcién rogada Asi, considerando que se trata de un predio de naturaleza urbana se tiene lo siguiente: 7 Areaen -2019-SUNARP-TR-L presentarse la constancia negativa de catastro emitida por la Municipalidad Distrital de Lince; defecto que debe ser subsanado por el administrado. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION REVOCAR la observaci6n formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento, y SENALAR que adolece del defecto indicado en el tiltimo considerando de la presente resolucién. ACVATIERRA VALDIVIA la Primera Sala re JANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA Vocal del Tribunal Registral