1

CUPRINS
Introducere__________________________________________________2
Capitolul I.Analiza pie(ei imobiliare5
1.1. Analiza general a pietei imobiliare5
1.2. Analiza segmentului de piat la care se reIer obiectivul
investitional13
1.3. Argumentarea necesittii realizrii proiectului investitional
respectiv15
Capitolul II. Concep(ia yi echipa proiectului de dezvoltare a
Imobilului18
2.1. Descrierea cerintelor arhitecturale si tehnice18
2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului25
Capitolul III. Structura finan(rii29
3.1. Descrierea surselor de Iinantare posibile29
3.2. Analiza oIertelor creditelor bancare31
3.3. Argumentarea selectrii structurii Iinantrii si determinarea costului
capitalului36
Capitolul IV.Evaluarea proiectului39
4.1. Aprecierea datelor initiale39
4.2. Determinarea indicatorilor eIicientei economice50
4.3. Analiza rezultatelor cptate53
Concluzii57
Bibliografie58



2



Introducere
n ntreaga lume o importan din ce n ce mai mare o reprezinta noile
programe legate de evaluarea eIicienei economice a proiectului de
dezvoltare a unui imobil dat,ceea ce presupune a dezvolta activitatea
comercial printr-un plan de aciune structurat si a mobiliza ntreaga echip
pentru a reui n aciunile ntreprinse.
Ideea de aIacere trebuie sa Iie viabil i realizabil.
Motivarea lucrrii este de a inva s construim proiecte de aIacere care
se pot pune n practic,care ar Iunciona dac ntr-adevar am investit bani i
energie n el.
Scopul principal al proiectului este prezentarea unui proiect de investiii
si evaluarea acestuia. Proiectul mai are ca scop prezentarea avantajelor i
dezavantajelor unei investitii posibile, prezentare a tuturor pailor ce
trebuie urmai i analizai de ctre un investitor ct i creterea
semniIicativ a ciIrei de aIacerea companiei si a proIiturilor din vnzarea sau
arendarea produselor Iabricate.
Proiectul prezentat are anse reale de reuit,deoarece aa cum vom
demonstra n continuare, exist o cerere stabil pentru serviciile pe care le
vom oIeri in zona respective i n aIara ei. Poziia geograIic a imobilului
deasemenea va contribui la un Ilux permanent de consumatori, inind cont de
Iaptul c Iirma este amplasat ntr-un sector rezidenial al or.Streni.

n urma unor analize de pia observm c tema dateste Ioarte actual
i rezultatul obinut va ajuta la dezvoltarea activitii de
antreprenoriat.Conducerea unei Iirme este o mare mplinire proIesional dar n


3

acelai timp i ocazie zilnic de provocri. Dorina oricrui anteprenor este
de a-i Iace aIacerea s creasc. ntr-un mediu economic n continu
schimbare, un plan strategic este esenial, nu numai pentru a asigura o
crestere continu a companiei, dar i pentru a supravieui n situaii de
criz, cum este cea cu care economia mondial se conIrunt n prezent.
Obiectul investigaiei este o hala industrial care are ca obiect de
activitate producerea i comercializarea buteliilor.
Obiectivul principal Iiind s patrund pe piaa i s se mentin,pentu ca
mai apoi s se extinddeschiznd noi secii de producere att pe teritoriu ct
i n alte regiuni ale rii. Pune primul plan de desIurarea activitii
sale-clientul i satisIacerea ntr-o cit mai mare masura a dorinelor i
nevoilor sale.
Structural lucrarea este alcatuit din 4 capitole.
Capitolul I - ,Analiza pietei imobiliare cuprinde analiza general a
pietei imobiliare, criteriile generale de segmentare a pietei bunurilor imobile si
s-a eIectuat analiz a pietei imobilului cu destinatie special si s-a argumentat
necesitatea realizarii proiectului investitional respectiv n localitatea dat.
Capitolul II - ,Conceptia si echipa proiectului de dezvoltare a
imobilului cuprinde cerinele arhitecturale si tehnico- tehnologice privind
obiectul investitional examinat si rezultatele studiului pietei privind
componenta echipei de proiect.
Capitolul III - ,Structura Iinatrii prezint inIormatia privind sursele
posibile de Iinantare a proiectului, oIertele de creditare, precum si
argumentarea structurii Iinanciare selectate pentru a Ii aplicat n cadrul
proiectului respectiv.
Capitolul IV - ,Evaluarea proiecului cuprinde 3 compartimente:


4

1) Aprecierea datelor iniiale n care vor Ii determinate consecutiv:
cheltuielile investiionale; venitul brut potenial; proIitul impozabil;
impozitul pe venit; proIitul net; uzura mijloacelor Iixe; marimea Iluxului net
de numerar. Toi indicatorii mentionai vor Ii apreciai pentru o perioada
de prognoza de 10 ani.
2) Determinarea indicatorilor eIicienei economice i anume:
valoarea net actualizat total, termenul actualizat de recuperare a
investiiilor; indicile de proIitabilitate i rata intern de rentabilitate.
3) Analiza rezultatelor obinute va cuprinde analiza corespunderii
rezultatelor cptate condiiilor de acceptabilitate a proiectului investiional
conIorm Iiecrui criteriu de eIicien.
n concluzie snt analizate rezultatele obtinute privind eIicienta
proiectului elaborat, acceptabilitatea acestuia i posibilitatea realizrii acestui
proiect investiional la etapa actual de dezvoltare a economiei de pia i a
pieei imobiliare.













3


Capitolul I.Analiza pie(ei imobiliare
1.1. Analiza general a pie(ei imobiliare
Termenul de pia este unul din cel mai des ntlnit n economia oricrei
ri. Se vorbeste despre piat liber, economie de piat, piat de capital, piat
Iinanciar, piat imobiliar. Pentru a explica mai bine acest termen se Iolosesc
cele mai diverse noiuni. Piata este o structur complex care oIer cadrul
schimbului de mrIuri si servicii.
Piaa imobiliar reprezint interaciunea ntre oIerta de proprietai
imobiliare i cererea pentru aceste produse, iar economia de pia se
caracterizeaza printr-un schimb generalizat de bunuri economice.
Tranzaciile de pia sunt mijlocite de instrumente monetare, motiv pentru
care economia de pia este prin natura sa economie monetara.|2|
Piata imobiliar deIineste totalitatea de bunuri imobile si a drepturilor
asupra acestora, care Iac obiectul actului de vnzare-cumprare. Notiunea de
piat imobiliar nglobeaz si un ansamblu de institutii si proceduri, care au
drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii si vnztorii unei mrIi
speciale, diIerite drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piata imobiliar este un
set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de
proprietate si interesele legate de aceasta, se stabilesc preturile si se
repartizeaz spatiul ntre diIerite variante concurente de gestionare a
pmntului |5,p.9|.
n scopul eIecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a
aplicrii corecte a metodelor de avaluare, evidenei corecte i inregistrrii
bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasiIicare a bunurilor
imobiliare.


6

Cel mai Irecvent este utilizat clasiIicarea bunurilor imobile dupa
destinaia Iunctional:
O unuri imobiliare cu destinaie locativa;
O unuri imobiliare cu destinaie comercial;
O unuri imobiliare cu destinaie industrial;
O oturi de pmnt Ir construcii
O unuri imobile specializate.


Figura 1 Segmentele pietii imobiliare
Sursa|Elaborat de autor|
Pe piata imobiliar se realizeaz interrelatia ntre cererea si oIerta tuturor
cumprtorilor si vnztorilor, prezenti momentan n acelasi spatiu si se
derulez tranzactii cu bunuri imobile.


7

Se consider c pe o piat imobiliar ce Iunctionez eIicient, are loc o
coordonare permanenta intre cerere si oIerta. Concret se pune problema
identiIicrii numrului de proprietti imobiliare vacante sau a deIicitului.
O piat imobiliar este considerat 'bun n cazul n care numarul
spaiilor libere este ~0. Se poate considera c Iiecare persoan poate preIera
existenta pe piat a unui numr de bunuri imobile disponibile, pentru ca s
poat Iunctiona corespunztor.
Proprietarii imobilelor vor Ii avantajati n cazul n care va exista un
deIicit pe piat, deoarece pot beneIicia n conditii mai avantajoase la vnzri
sau nchirieri.
O alt modalitate de analiz a pietei imobiliare se realizeaz pe baza
ratei de neocupare a spatiilor imobiliare #
no
), deIinit ca pondere a spatiilor
libere, ce pot Ii oIerite spre vnzare sau nchiriere n totalul spatiilor
disponibile pe piat. #ata de neocupare este un indicator la care se Iace
reIerire n analizele privind piata imobiliar. Dinamica ei este urmrit pe
segmente ale pietei imobiliare ce vizeaz spatiile de oIicii, spatiile de locuit,
spatiile comerciale si terenurile.
Acest indicator depinde de situatia economiei, de nivelul chiriilor sau de
tipul de piat pentru care se determin. Teoretic vorbind, exist un anumit
nivel al ratei de neocupare, care se consider, normal, astIel nct piata s
Iunctioneze corespunztor.
O piat imobiliara trebuie s asigure dezvoltarea sau contractarea
spatiilor pentru a satisIace conditiile dintr-un mediu economic n schimbare.
Situaia existent pe piaa imobiliar poate Ii caracterizat ca o
conIruntare ntre vnztori i cumprtori. Muli vnztori nu sunt nc
pregtii s accepte schimbarea pe piaa i care ncearc s-i vnd bunul


8

imobil cu preurile de ieri. Din pcate acest lucru nu este posibil.
Acum,pentru a Iace o tranzacie, vnztorul este nevoits cedeze n pre. Se
atest o cretere a oIertei destul de rapid. n ceea ce privete evaluarile
eIectuate de participanii pieii, a Iost observat o varietate de opinii,
probabil ca urmare a diIeritor metode de comportament a vnztorilor i
cumprtorilor. Cel mai Irecvent tip - poziia de 'ateptare. Vnztorii nu
cred pn la sIrit n scderea preurilor iar cumprtorii ateapta cnd
acest proces va lua amploare.
Preturile la constructii au sczut cu 21 n perioada ianuarie-mai, iar
volumul lucrrilor de constructie s-a redus cu 40, n trei luni, spune Pavel
Caba, presedintele Federatiei Patronatului din Constructii ,Condrumat", care
reuneste companiile nationale din constructii, drumuri si productoare de
materiale de constructii. Potrivit estimrilor Agentiei imobiliare ,Nika
Imobil", preturile s-au redus n acest an cu 18. ,Cererea la imobilul locativ a
czut pn la 30-35 la sut din oIert si e Iiresc ca n aceste conditii preturile
s scad", este de prere Petru Oleinic, directorul general al Agentiei
imobiliare ,Nika Imobil". a o reducere de 16.6 arat si ursa imobiliar
,ara, potrivit creia cererea pe piata imobilului locativ s-a redus cu 60-65.
|18|
ns exist si o alt parte a monedei. Potrivit expertilor ,ara nu este
exclus c o parte dintre constructori va Ii impus ,s nghete temporar
proiectele iar aceasta va duce nemijlocit la reducerea oIerte. |9|
Un criteriu important al segmentrii pietei imobiliare se centreaz pe
/estinatia functional a bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor
imobiliare, piata imobiliar poate Ii divizat n urmtoarele segmente:
O !iata terenurilor Ir constructii include terenurile libere, precum si
terenurile cu destinatie agricol psuni, plantatii de vie, livezi, etc);


9

O !iata imobiliar locativ cuprinde case de locuit individuale, apartamente
n blocuri de locuit cu multe etaje, etc.;
O !iata imobiliar in/ustrial - constituit din unitti de producere din diIerite
ramuri ale economiei nationale. De regul bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care unesc cldirile de productie,
cldirile administrative si alte constructii auxiliare;
O !iata bunurilor imobiliare comerciale - include oIicii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitate pentru activitatea de comert cu amnuntulsau en-
gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante si alte bunuri
imobiliare cu destinatie comercial;
O !iata bunurilor imobiliare speciali:ate, cum ar Ii: cldirea aerogrii, podurile,
cldirile cultelor, teatre si alte constructii care dup dtil si utilizare snt unice
|5, p.32|.
Exist si alte criterii de segmentare a pietei imobiliare:
O amplasarea geograIic,
O tipul tranzactiilor imobiliare,
O tipul investitiilor n proprietatea imobiliar
O etc.
Segmentarea pietei imobiliare permite eIectuarea unei analize proIunde
a impactului Iactorilor de piat asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie
la determinarea exact a situatiei pe piat si prognozarea tendintelor de
dezvoltare a pietei.
Pentru a eIectua o analiza cit mai eIicienta a pietei imobiliare, este
necesar de a analiza Iiecare segment al ei.


10

1. Piaja terenurilor:
Piata terenurilor cu destinatie neagricol rmne a Ii cea mai putin
transparent. Pn nu de mult, a existat o metod de rspndit de a achizitiona
terenul. Era suIicient de a lua lotul n chirie, de a ncepe constructia, iar
ulterior pmntul era privatizat la pretul normativ. ns, primria a ncetat
licitatiile de dare n arend, iar n aceste circumstante, vnztorii privati
reprezint unica surs de pe piat. Acestia mentin preturile si nu le coboar
indiIerent despre discutiile despre criz.
n cazul loturilor mici pentru case individuale, oIerta este evident mai
mic dect cererea. Preturile medii la un ar de teren constituiau de la 1500
pn la 5000 euro n Iunctie de apropierea de Chisinu, nivelul dezvoltrii
inIrastructurii si grad de prestigiu al acestuia.
2. Piaja imobilului comercial:
n prima jumtate a anului 2011 n segmentul imobilului comercial nu
au intervenit schimbri semniIicative. Principalul motiv const n Iaptul c n
timpul crizei imobilul comercial s-a mentinut la un nivel destul de nalt n
ceea ce priveste ratele de nchiriere si un timp ndelungat a rmas cel mai
solicitat sector al imobilelor comerciale.
In dependent de supraIata obiectului cele mai solicitate sunt
supraIetele de la 100 la 250 de metri ptrati.Cel mai putin sunt prezentate
ncperile cu o supraIat de mai mult de 50 de metri ptrati.
n prima jumtate a anului 2011 pretul mediu al oIertei n general pe
municipiu la imobilele comerciale a constituit 1000-1100 euro per m.p. Cel
mai redus pret la obiecte imobiliare l-a constituit 600 Euro per m.p. a cel mai
nalt pret poate Ii procurat un obiect pe bd. SteIan cel Mare pentru 6500 Euro
per m.p.


11

a Iinele primei jumtti a anului 2011 rata medie lunar de nchiriere a
imobilelor comerciale a constituit 12-14 Euro per m.p. Cel mai mic prag a
constituit 6 Euro per m.p. ns cele mai scumpe sunt zonele aglomerate de pe
bd. SteIan cel Mare unde ratele variaz n intervalul dintre 60 - 100 Euro/m.p.
|16|

3. Piata imobilului locativ
n prima jumtate a anului 2011 piata locuintelor primare a evoluat
dup un scenariu similar cu cel al anului 2010. Vnzarea apartamentelor se
produce cu ritmuri nu att de rapide. Companiile de constructii sunt dispuse
examineze o gam larg de programe cu discount, precum si conditii diIerite
de plat n rate. Cu toate acestea, ncearc s-si mentin obligatiile lor de baz
privind introducerea n exploatare a locuintelor primare.
Principalele tendinte pe piat care au determinat atmosIera general pe
piata locuintelor primare au devenit actiunile companiilor de constructii de a-
si conIirma viabilitatea si reputatia n acest segment. Aceste msuri ntreprinse
vizeaz n primul rnd ntoarcerea ncrederii potentialilor comprtori Iat de
proiectele sale investitionale n constructie. Aceast tendint a aprut dup ce,
din pcate, pe piata noastr au nceput s apar din ce n ce mai des
cumprtori de locuinte primare nselati.
Un indicator Ioarte important astzi l constituie Iaptul c cei mai
importanti juctori de pe piata de creditare pentru cumprarea locuintelor
sectorul bancar si organizatiile private de creditare posed capital Iinanciar
excesiv, care devine disponibil potentialilor comprtori.
n ceea ce priveste politica de preturi pe piata imobiliar primar, ar
trebui remarcat Iaptul c pretul mediu per un metru ptrat oscileaz n jurul
valorii de 500-600 de euro, n Iunctie de Iactorii principali care inIluenteaz


12

Iormarea preturilor. Acest lucru Iace piata imobiliar primar mai atractiv n
comparatie cu piata imobiliar secundar. Ins Iactorul principal care reduce
vnzrile rmne problema supraIetelor mari ale apartamentelor. Iar acele
solutii noi care au Iost ntreprinse de ctre beneIiciarii constructiilor de
reducere a supraIetei locuintelor se aIl n curs de constructie si apartamente
predate n exploatare practic lipsesc pe piat.
Pe de alt parte, locuinte achizitionate de concettenii nostri n perioada
de pn la criz nu sunt exploatate, potrivit diverselor estimri, pn la 30.
Acest lucru, indirect, sau poate si n mod direct aIecteaz piata imobiliar
primar. Cauza este c aceste locuinte, achizitionate n anul 2006, 2007, 2008,
si neexploatate, creeaz un potential de scoatere pe piata liber a metrilor ,n
plus". Cu toate acestea, avnd n vedere teama permanent pentru situatia
economic a trii, instabilitatea politic, scderea preturilor n trile vecine,
ndeamn proprietarii s realizeze locuintele sale la pretul, cu care au Iost
initial achizitionate, iar acesta constituie n mediu 500-550 euro/m, ceea ce
creeaz concurent pentru actualii beneIiciari de constructii.

4. Piata imobilului industrial
Piata bunurilor imobile industriale a luat amploare odata cu privatizarea
intreprinderilor la inceputul anilor `90. Totusi numarul tranzactiilor pe acest
segment al pietii este mic in comparatie cu piata imobilului locativ. Pina in
prezent acest segment al pietii a avut o tendinta de crestere. Odata cu
declansarea crizei Iinanciare atit pe plan mondial cit si national a Iost
inregistrata o stagnare a pietii imobiliare, atit locativa cit si nelocativa. Insa in
legatura cu situlatia de criza creata la momentul actual observam o scadere
considerabila a capacitatii de cumparare a populatiei si respectiv stagnarea
procesului de productie Iapt ce determina cererea scazuta Iata de imobilul


13

industrial. Pe piata imobilelor industiale predomina contractele de arenda si nu
cele de vinzare-cumparare ca pe piata imobilului locativ.|12|
Datele 'Moldbuilding arat c preturile unui metru ptrat n ncperile
de depozit variaz ntre 100 si 450 de euro, n timp ce n cazul ncperilor
destinate productiei, pretul ajunge pn la 10000 euro pe m
2
.

1.2. Analiza segmentului de pia( la care se refer obiectivul
investi(ional
Dezvoltarea continua a industriei constructiilor, a sectorului imobiliar si
investitiile n toate sectoarele economice sunt toate premise pentru o
dezvoltare proportionala a pietei halelor industriale. Fie ca vorbim de investitii
noi sau de relocarea Iabricilor la periIeria oraselor - potrivit noului ,trend' n
vederea obtinerii de terenuri pentru constructia de spatii industriale un lucru
este cert: ritmul constructiei de hale industriale este sustinut, lucru conIirmat
si de companiile producatoare de materiale de constructii speciIice sau de
constructori.
n perioada ianuarie - martie 2011ntreprinderile industriale de toate
Iormele de proprietate au Iabricat productie n valoare de 5932,3 mil. lei Ln
preturi curente ) total pe industrie, inclusiv ntreprinderile individuale),
nregistrnd o crestere a volumului productiei industriale de 8,5 Ln preturi
comparabile) Iat de perioada respectiv a anului precedent. n luna martie
curent n raport cu martie 2010 acest indice a marcat o crestere de 3,7 .
Majorarearitmului de crestere a productiei industriale a Iost determinat
de cresterea productiei n ntreprinderile din industria extractiv cu 26,5 ,
industria prelucrtoare cu 12,6 .


14

Este de mentionat, c industria extractiv, dup un declin dezastruos de
circa 40 a productiei n ianuarie-martie 2010, ncepnd cu luna octombrie
2010 a nceput a da semne pozitive n cresterea productiei comparativ cu anul
precedent. Cresterea economic n curs din sectorul constructiilor s-a reIlectat
moderat si n evolutia industriei extractive, care Iurnizeaz o bun parte din
productia sa direct sectorului de constructii si indirect, prin intermediul
industriei materialelor de constructie.
Ce se reIer la sectorul energetic aici putem relata, c dinamic de
dezvoltare nu prezint o imagine Iavorabil n ianuarie-martie 2011. Spre
deosebire de cresterea general din industrie, volumul productiei si distributiei
de energie electric si termic a sczut cu 3,7 Iat de ianuarie-martie 2010,
inclusiv productia si distributia energiei electrice - cu 3,8, iar aprovizionarea
cu aburi si ap cald cu 4,7, respectiv.
Analiznd evolutia ritmului de crestere a volumelor de productie pe
total industrie putem mentiona c, n anul 2010 situatia n sector s-a ameliorat
Iat de anul 2009. AstIel, volumul productiei s-a majorat n industria
prelucrtoare cu 8,0 , industria extractiv cu 5,6 si n sectorul
energetic cu 1,0 .
Pe parcursul primului trimestru al anului 2011 se pstreaz tendinta de
crestere a volumelor de productie si n industria prelucrtoare nealimentar.
#at de crestere Iiind asigurat ndeosebi de majorarea de 1,6 ori a volumului
productiei industriei metalurgice, comparativ cu reducerea de 32,3
nregistrat n ianuarie-martie 2010, de circa 1,7 ori la productia de aparatur
si instrumente medicale, de precizie si optice n ianuarie-martie 2010 - o
scdere de 2,4 ori), de 1,6 ori productia de mobilier si alte activitti
industriale, cu 49,3 - productia altor produse din minerale nemetaliIere, cu


13

40,2 - productia de masini si aparate electrice, cu 40 - Iabricarea de masini
si echipamente etc.
n acelasi timp, a avut loc reduceri a volumului de productie la
ntreprinderile cu urmtoarele activitti: Iabricarea produselor Iinite din metal,
exclusiv productia de masini si utilaje cu 1,7; Iabricarea produselor textile
cu 4,6 ; Iabricarea hrtiei si cartonului cu 4,1 etc |16|
Evolutia indicilor lunari ai preturilor productiei industriale (%)

Fig.2 Evolutia in/icilor lunari ai preturilor pro/uctiei in/ustriale)

1.3. Argumentarea necesit(ii realizrii proiectului investi(ional
respectiv
iroul National de Statistica noteaz c Productia industrial n ianuarie-
august 2011 a crescut cu 10 la sut Iat de aceeasi perioad a anului trecut.
Totodat, volumul productiei industriale, raportat la aceeasi lun din anul
trecut, s-a majorat cu 19,4, anunt iroul National de Statistic printr-un
comunicat de pres.



16

Cresterea productiei industriale, comparativ cu ianuarie-august 2010, a
Iost determinat de majorarea volumului de productie n industria extractiv
cu 16,7 si n cea prelucrtoare cu 12,0.
Industria alimentar si a buturilor n ansamblu a nregistrat o crestere a
volumului de productie cu 2,7, n special, la: productia, prelucrarea si
conservarea crnii si a produselor din carne cu 11,0; Iabricarea buturilor
cu 4,9; Iabricarea produselor lactate cu 1,8; Iabricarea produselor de
morrit cu 1,3 etc.
Cele mai nalte cresteri s-au nregistrat n urmtoarele domenii: productia
de aparatur si instrumente medicale, de precizie, optice cu 45,8, urmat
de Iabricarea de masini si echipamente cu 39,4 si de cea de productie de
masini si aparate electrice cu 33,9. Productia produselor din minerale
nemetaliIere a crescut cu 20; Iabricarea produselor textile 16,3;
Iabricarea hrtiei si cartonului 14,5; Iabricarea produselor de tutun
12,6; edituri, poligraIie si reproducerea materialelor inIormative 9,5.
Fabricarea articolelor de mbrcminte a nregistrat un indice de 9,1, iar cea
de productie de piei, de articole din piele si Iabricarea ncltmintei de
prelucrare a lemnului si Iabricare a articolelor din lemn si industria chimic nu
depseste indicele de 12.
De aici putem deduce Iaptul ca producerea articolelor din mase
plasticbuteliilor) va obtine un success considerabil luind in considerare si alti
Iactori ca de exemplu pozitia geograIica,concurenta populatia antrenata in
cimpul muncii,pontentialii client etc. Analizind toate sectoarele tarii am ajuns
la concluzia ca construirea halei industriale se va eIectua pe teritoriul
raionului Straseni,la periIeriile acestuia. #aionul Strasenieste situat in partea
centrala a #epublicii Moldova, in zona Codrilor.


17

Centrul rezidential este or. Straseni, Populatia orselului numra la
ultimul recensmnt din 20048 18.311 de locuitori.
Am ales intemeierea firmei in or.Straseni din mai multe motive cum
sint:
- Pozitie geograIica Iavorabila
- Sector productiv subdezvoltat
- Un loc de Irunte ocup industria vinicola
- Patrimoniu cultural si istoric important.
- 60 din populatie antrenata eIectiv in campul muncii.
- Ponderea inalta a sectorului privat in activitatea economica.
- Vama de importanta nationala

Un motiv destul de insemnat este Iaptul ca concurenta este mica in
regiunea data si vom avea mari sanse de dezvoltare din punct de vedere
economic si industrial. Concurentii se aIl la distante mari de zonele care vor
beneIicia de produsele si serviciile oIerite, ele Iiind amplasate mai ales n
centrele raionale nvecinate . Se prevede a avea un numar mare de clienti atit
de pe teritoriul raional, teritoriul tarii cit si de peste hotarele ei.In toate
sectoarele economiei raionului Straseni sunt inregistrati cca 23 mii agenti
economici.Sectoarele prioritare sunt agricultura si industria prelucratoare.
Viile constituie cca 15 din totalul terenurilor agricole, dublu Iata de rata
medie pe tara.
In raion Iunctioneaza reprezentantele si Iilialele a 5 banci comerciale
cum ar Moldova Agroindbank,anca de economii a Moldovei , Victoriaank,
Mobiasaca, Procreditbanc, Moldincondbanc.


18

Capitolul II. Concep(ia yi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului
2.1. Descrierea cerin(elor arhitecturale yi tehnice
Constructiile snt destinate pentru a creea conditii optime pentru
adpostirea si desIsurarea activittii vietii tinnd seama de conditiile naturale
impuse de natur sau mediul nconjurtor n mijlocul cruia se amplaseaz.
Factorii principali care determin conceptia, alctuirea si modul de
executie ale constructiilor snt n general urmtorii: omul, activitatea omului
si mediul.
n Iunctie de destinatia Iiecrei constructii snt stabilite prin normative
anumite cerinte tehnice, arhitecturale, sanitaro-igienice si altele n
corespundere cu particularittile constructiei.
Cerinte arhitecturale
Condijiile de ordin arhitectural-esteticasigur constructiilor un aspect
plcut, cu o plastic si o compozitie arhitectonic corespunztoare.
Cradul de ocupare a ternului depinde de:
- Suprafata incintei- reprezinta supraIata delimitate a teritoriului,
ternului sau platIormei,necesare amplasarii halei.
- Suprafata construita supraIata cladirilor, supraIata constructiilor
ingineresti si special,supraIata utilajelor, dotari si constructii
tehnologice, de depozitare, instalatii si transport,etc.amplasarea de
obicei in aer liber) -reprezinta suma supraIetelor ocupate deIinitive cu
cladiri,constructii ingineresti si special,cu unul sau mai multe niveluri.
Calculul se eIetueaza considerind perimetrul exterior, construit la sol,
in priectie orizontala.


19

- Suprafata aferenta retelelor /e alimentare cu apa, gaz, electricitate,
canalizare, etc.-reprezinta suma supraIetelor de retele exterioare
avind Iunctii tehnologice.
- Suprafata aferenta cla/irilor /e transport- reprezinta suma
supraIetelor de drumuri, cai Ierate, trotuare, parcari, inclusive
lucrarile ingineresti aIerenta acestora respective
poduri,taluzuri,ramble, etc.
- Suprafata /e protectie si siguranta- reprezinta suma supraIetelor
determinate de distantele obligatorii intre constructii, retele si
instalatii.
Suprafata ocupata - reprezinta suma celor de mai sus.
Forma halelor industriale in plan si elevatie.
Alegere Iormei halelor depinde in primul rind de procesul tehnologic pe
care il adapostesc.a alegerea in plan halelor trebuie de avut in vedere si ca
marimea perimetrului lor depinde direct de aceasta Iorma. Halele cu
perimetrul cel mai mic la aceiasi supraIata construita au Iorma patrata.
Stabilirea dimensiunilor in plan a halelor industriale trebuie corelata insa si cu
solutionarea lor in elevatie.in Iunctie de latimea in spatiu necesar desIasurarii
procesului tehnologic, halele pot rezulta cu o deschidere sau cu mai multe
deschideri.Alegerea numarului de deschideri si marimea acestora se Iace in
Iunctie de speciIicul Iazelor component ale procesului tehnologic sau pe baza
unor criteria economici.
Halele au forme simple in plan: dreptunghi, ,U,T,E,H sau contur inchis,
in Iunctie de succesiunea operatiilor industriale care se desIasoare in interior.
Forma dreptunghiulara este cea mai simpla si se utilizeaza atunci cind
operatiile se desIasoara in serie, de-a lungul halei.Dezavantajul acestei Iorme


20

este ca rezulta pereti longitudinali cu supraIata mare raportata la metru patrat
de supraIata utila ahalei.
- Formele un L si U sint utilizate atunci cind Iluxul proceselor de
productie necesita o lungime mai mare decit a ternului disponibil
pentru constructia halei.
- Forma in T este utilizata atunci cind in interior trebuie sa se
desIasoare doua Iluxuri de productie in acelas timp,sau cind o parte a
halei trebuie sa adaposteasca utilaje grele de ridicat.
- Forma in H si E este Iolosita pentru realizarea unor spatii de
depozitare in apropierea liniei tehnologice,sau pentru adapostirea mai
multor Iluxuri tehnologice care trebiue sa se desIasoare concomitant.
- Forma patrata(contur inchis) se utilizeaza atunci cind nu este
necesara izilarea unor Iluxuri tehnologice Iata de altele care se
desIasoara simultan.
Cerinte fata de inaltimea halei depinde de:
- Inaltimea utilafului se considera cea reala dar minim 2300 mm.
- Gabaritul necesar transportului se compune din gabaritul mijloacelor
de transport si a pieselor si nu trebuie sa depaseasca 3500 mm.
- spatiile /e siguranta necesare se intelege distanta care trebuie sa
ramina intre partea superiara a utilajului si partea inIerioara a piesepor
transportate,cel putin 300-400mm
- metalul si materialele utilizate in constructii industriale.Proprietatile
speciIic ale metalelor sunt urmatoarele:
Conductabilitate pentru caldura si electricitate
Opacitatea aproape totala


21

uciu caracteristic
Maleabilitatea si ductilitate
In domeniul constructiilor industriale, structurile metalice au cea mai
larga aplicabilitate,in toate tarile lumii.Halele industriale care adpostesc
diverse procese tehnologice au Iorme simple si inaltime redusa,in mod
obisnuit realizindu-se cu un singur nivel..Pe linga rolul de de adaposti
oamenii,masinilor,instalatiilor si materialelor, halele mai au si rolul de
asustine diverse utilaje si instalatii care Iunctioneaza in interior,asa cum sint
podurile rulante.
Caracteristicile constructiilor industriale cu structura metalica:
Marimea /eschi/erilor-distanta transversal dintre stilpii de sustinere
Marimea traveelor-distanta longitudinal dintre stilpii de sustinere.
Cerinte tehnice
Fiecare constructie sau element de constructie trebuie s satisIac un
ansamblu de conditii tehnice sau cerinte tehnico-economice principale, care
privesc durabilitatea, rezistenta la Ioc si conditii de rezistent, Iizice,
arhitectonice, economico-organizatorice.
- Durabilitatea- adic durata de Iunctionare normal a principalelor
elemente de constructie, Ir pierderea calittilor necesare de
exploatare. Durabilitatea se reIer la: rezistenta la nghet-dezghet a
materialelor si elementelor de constructie; rezistenta la umiditate;
rezistenta la actiunea biologic a microorganismelor si rezistenta la
coroziune.
- Rezistenja la focreprezint capacitatea constructiei de a rezista la


22

solicitrile termice si mecanice produse n timpul si din cauza
incendiilor. Din punctul de vedere al rezistentei la Ioc, elementele de
constructie depind direct de materialele din care se execut si se
caracterizeaz prin gradul de combustibilitate si limita de rezistent la
Ioc.
- Combustibilitateaunui material sau element de constructie reprezint
capacitatea acestuia de a se aprinde si de a arde n continuare,
contribuind la cresterea cantittii de cldur dezvoltat de un
incendiu.
- Limita de rezistenta la foc a unui element de constructie este perioada
de timp n ore) n care acesta desi supus actiunii temperaturilor
nalte, si pstreaz stabilitatea si se poate opune propagrii
incendiilor.
- Condijiile prin care se asigur rezistenja yi stabilitateaconstructiilor
sub actiunea solicitrilor se reIer la capacitatea portant,
deIormatiile, Iisurarea si oboseala elementelor de rezistent. n aIara
acestora trebuie respectate si conditiile de exploatare speciIice Iiecrei
constructii uzur, soc etc.).
- Condijiile economico-organizatoriceprivesc n special costul
constructiilor, modul de executare si posibilittile de industrializare a
constructiilor, materialele Iolosite, etc.
- Iluminatul constructiilor industriale
Dimensiunile cladirilor industriale sunt de obicei mari, iar cerintele
iluminarii diIerite,se Iace o deIerentiere a iluminatului industrial in: iluminat
general si iluminatul local.De obicei intreprinderile inductriale lucreaza in 2
sau 3 schimburi si deci sint necesare ambele cai de iluminare.


23

Cerintele iluminatului natural
Antensitatea iluminariisa Iie suIiciente.incaperile sa Iie prevazute cu Ierestre
si luminatoare.
Iluminarea sa aiba continuitate in spatiu si uniIorme in timp.
a se evite fenomenul /e 'orbire precum si existent unor umbre prea
intense.Pentru indeplinirea acestor conditii se Iolosesc Ierestre opace sau
colorat,precum si a meselor plastic.
Pardoselile industriale
Pardoselile industriale,ca element de inchidere a spatiilor tehnologice la
partea inIerioara,trebuie sa raspunda Iavorabil unui numar mare de cerinte
Iunctionale,speciIic diIeritelor procese tehnologice.
Cerintele impuse pardoselilor pot Ii impartite in 2 categorii:
Cerinte privind asigurarea unor conditii corespunzatoare de munca,care
cer ca pardoselile sa Iie:
- Cal/e-pentru a proteja muncitorii de Irig la picioare.
- Elastic-pentru evitarea obosirii rapide
- nsonore-reducerea zgomotului provocat de circulatia sau caderea unor
obiecte.
- A/erente-pentru evitarea lunecatiei in timpul circulatiei
- Cu aspect si colorit placut
Cerinte impuse de natura proceselor tehnologice,care cer ca pardoselile sa
aiba:
Re:istenta mecanica mare-in Iunctie de greutatea utilajelor si pieselor;


24

Durabilitate mare-in raport cu Irecventa solicitarilor;
Suprafata continua si nete/e-pentru a Iavoriza circulatia;
U:ura re/usa-in verederea reparatiei repetate;
Elasticitate-pentru a proteja obiectele care cad;
Re:istenta la agentii chimici-cu care vin in contact;
Re:istenta la foc-pentru a evita pericolul de incendii;
Sa permita o intretinere usoara-care poate Ii asigurata Iara eIIort de catre
muncitori;
Sa poata sa fie reparate usor si repe/e-pentru a nu intrerupe procesul
tehnologic timp indelungat.

Condijiile fizice yi igienice de exploataresunt legate de Iactorii Iizici exteriori
sau interiori ai ncperilor temperatura, viteza si umiditatea aerului, variatiile
de temperatur, lumin etc.). Aceste conditii sunt importante pentru realizarea
conIortului termic, Ionic, de iluminare, de ventilatie etc.) si al igienei n
cldiri.

23

Caracteristica tehnic a obiectului
Tabelul 1
Denumirea
constructiei
Elemente de
constructie
Caracteristica

Hal industrial

Fundatia
Peretii
Acoperis
Pardoseala
Goluri: usi
Finisaj int.
ext.
Piatra bruta
Piatra de
calcar
Foi ondulate
de azbociment
Cimentuita
Din lemn
Tencuire,
varuire



2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului
Adoptnd o viziune simpliIicatoare a procesului de implementare a unui
proiect de investitii, putem spune ca relatia dintre proprietarul proiectului
viiorul beneIiciar) si antreprenorul-Iurnizor de bunuri si servicii pentru
investitii se poate asimila cu un simplu act de vanzare cumprare.
ns, n practic problemele sunt mult mai complexe, mai ales n cazul
proiectelor de amploare si de mare complexitate tehnic cnd beneIiciarul de
proiect este pus n situatia de a intra n relatii contractuale cu mai multi
Iurnizori specializati pentru executia anumitor prti de proiect pentru care au
caliIicarea necesar. AstIel pentru realizarea unui proiect este antrenat echipa
de proiect care joac un rol important n realizarea acestuia.


26

Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaz independent
pentru atingerea unui scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest
punct de vedere esentiala si conditioneaz succesul sau esecul proiectului.
De aceea este Ioarte important ca la etapa Iormrii echipei proiectului s
Iie analizate toate aspectele legate de capacittile si experienta Iiecruia din
cei implicati n cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot
genera mai trziu devieri ale proiectului de la cele planiIicate.
Proiectul care a Iost supus spre analiz va Ii realizat de ctre beneIiciarul
proiectului si o Iirma de constructii care va prelua executarea tuturor lucrrilor
pe parcursul desIsurrii proiectului.
Firma de constructii a Iost selectat n urma analizei Iirmelor din oras
care au n proIilul lor de activitate genul dat de lucrri. Au Iost analizate
urmtoarele Iirme de constructii:
Monolit S.A;
Glorinal S.#..
'asconsluxS.#..
MODCONINVEST" S.A

Selecjia firmei s-a bazat pe urmtoarele criterii de evaluare:
O #eputatia companiei;
O Experient n domeniul managementului constructiilor de tip industrial ;
O Experient de lucru n cadrul proiectelor similare;
O Posedarea licentei pentru executarea tipurilor necesare de lucrri;
O Analiza obiectelor daja construite de intreprindere;


27

O Analiza preturilor intreprinderii pentru realizarea obiectivului;
O Cei mai buni specialisti angajati;
O OIerirea unor consultante preinvestitionale ;
O Imaginea Iirmei pe piata ;
O Opiniile clientilor si partenerilor Iirmei ;
O #elatiile de parteneriat cu alte intreprinderi din ramura si cu bancile de
Iinantare ;
n Iinal s-a decis c pentru executare tuturor lucrrilor si pregtirea
pentru darea n exploatare a halei industriale s Iie antrenat S.A , Monolit
avind ca domeniu de specialitate constructii civile si industriale.
'Monolit este o companie privata inIiinta in 1948 care oIera servicii
complete de proiectare si executie a obiectivelor cu destinatie civila si
industriala.#ealizare impecabila a proiectelor cu posibilitatea executarii lor cu
echipe specializate, respectand graIicele de lucru si managementul calitatii.
eneIiciind de o experienta in proiecte industriale cu o varietate
deosebita, atat din punct de vedere al sistemului structural, al regimului de
inaltime, cat si al destinatiei locuinte individuale, imobile de locuinte, cladiri
de birouri, centre industriale, centre sportive, imobile cu destinatie speciala),
'Monolit oIera servicii complete de proiectare, executie si proiect
management. Serviciile complete de proiectare sunt puse la dispozitie
investitorilor care doresc realizarea de proiecte unicat sau posibilitatea de a
alege din cele peste 200 de proiecte tip.
n realizarea proiectului investitional pentru constructia halei industriale
vor Ii antrenati subiectii:


28

Investitorul-care va coordona activitatea de investitii la nivelul
titularilor, si la nivelul tuturor etapelor de realizare a proiectului.
Compania de Construcjii 'Monolit.Selectarea companiei date s-a
realizat n urma unei cercetri de marketing pe piata constructilor si-n
baza criteriilor de evaluare tehnic.
OIerind o gam diversiIicat de produse si servicii compania va prelua
executia tuturor ansamblurilor de lucrri din cadrul proiectului, avnd
libertatea n caz de necesitate de a ncheia subcontracte de executie cu agenti
specialzati pentru executia unor prti speciIice de proiect.
















29



Capitolul III. Structura finan(rii
3.1. Descrierea surselor de finan(are posibile
Activitatea de investitii necesita resurse Iinanciare a caror Iormare este
stimulata de mecanismele economiei de piata si de pirghiile Iinanciare, Iiscale
utilizate de catre stat.
n economia de piat, Iiecare agent economic si constituie Iondul pentru
investitii de sine stttor, tinznd s utilizeze ct mai eIicient sursele
respective.
Sursele de Iinatare pot Ii clasiIicate n diIerite moduri. Din punctul de
vedere al agentului economic, sursele de Iormare a resurselor investitionale
pot Ii clasiIicate n surse proprii, atrase si mprumutate. |4,p.24|
Sursele proprii de Iormare a resurselor investitionale includ:
O !arte /in profitul net cptat n urma activittii economice;
O Amortismentul acumulat, care serveste pentru Iinantarea nnoirii activelor
Iixe ajunse la limita duratei de Iunctionare la Iel si pentru necesittile de
dezvoltare modernizare;
O !olita /e asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea
propriettii;
O Investitii financiare de lunga durat, eIectuate anterior si termenul crora
expir n perioada dat;
O Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei prti din Iondurile Iixe;
O !arte /in activele circulante imobilizate n investitii.


30

Sursele atrase de Iormare a investitiilor includ:
O Emiterea i vLn:area /e actiuni se Ioloseste deseori pentru sporirea
capitalului Iirmei;
O Emitere certificatelor investitionale n cazul Iondurilor de investitii);
O Alocatii Ln fon/ulstatutar din partea altor investitori;
O Mifloace acor/ate /e ctre stat pentru investitii. Statula aloc Ionduri
pentru investitii n volume ct mai mici posibile asigurnd cu resurse doar
domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot Iace Iat
concurentei sau pe cele ce constituie monopolul statului.
Sursele mprumutate de Iormare a resurselor investitionale cuprind:
O mprumuturi bancare pe termen lung si mijlociu se Iolosesc n cazul
insuIicientei mijloacelor proprii ale Iirmei. n Iunctie de garantiile care stau
la baza lor, creditele pentru investitii pot Ii:
- mprumuturi bancare pe baza garantiilor materiale. Garantiile se reIer la
capitalul sau patrimonial Iirmei, n special la unele elemente ale activului
imobilizat, care ar putea Ii transIormate usor n lichiditti.
- Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace
circulante cu o convertire rapid n lichiditti.
- Credite de tip cash- Ilow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura
garantie o constituie studiul de Iezabilitate al aIacerii.
O Credite externe, care snt de mai multe categorii:
a) credite guvernamentale sau cu garantie guvernamental n spatele crora
st un stat;
b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci;


31

c) credite acordate de institutii internationale- aceste credite se acord pentru
obiectivele vitale din cadrul de restructurare, Ir garantii materiale;
O emisie /e obligatiuni- este o Iorm clasic de Iinantare a activittii
investitionale;
O Imprumut fiscal investitional acordat ntreprinderilor de ctre stat n
scopul stimulrii investitiilo reale n anumite sectoare ale economiei;
O Leasing investitional, un sistem special de Iinantare a investitiilor prin
intermediul cruia se inchiriaz utilaje si masini moderne, tehnic de
calcul, mijloace de transport si alte bunuri mobiliare si imobiliare de la
unittile specializate, n schimbul unei chirii.
n decizia de Iinantare, principala alegere se Iace ntre sursele proprii si
sursele mprumutate, criteriul acestei selectii Iiind costul procurrii
capitalului.
Din punctul de vedere al surselor proprii, nu prea exist multe
alternative, respectiv ori se recurge la autoIinantare, ori se aduc aporturi noi la
capitalul societtii. AutoIinantarea este ntr-adevar cea mai putin costisitoare
solutie, dar cel mai adesea este insuIicient, de aceea se apeleaz si la surse
externe.
Selectia si combinarea acestor surse nseamn decizia de Iinantare pe
termen lung, iar criteriul de optimizare l constituie valoarea actualizat net
ce rezult din Iiecare variant de Iinantare.
Asadar, companiile se pot Iinanta, toretic, alegnd dintre aceste
instrumente pe cele mai convenabile din punctul de vedere al costurilor,
rapidittii, eIicientei lor, ns de cele mai multe ori, n practica, ele nu au
posibilitatea de a opta, Iie din pricina situatiei societtii, Iie a birocratiei Ioarte
mari, a lipsei de timp pentru parcurgerea tuturor etapelor solicitate de


32

Iinantator, etc. Si atunci, decizia de Iinantare poate Ii mpovrtoare pentru
compania respectiv.

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare
OIerta de produse bancare pentru investitii este des ntlnit pe piata
bancar din #epublicii Moldova, aceasta mbrcnd diverse Iorme cum sunt:
creditul pentru investitii, creditul pe termen mediu, Iinantarea investitiilor prin
diverse programe de Iinantare inclusiv granturi) etc.
Pentru analiza comparativa a oIertei de credite bancare pentru investitii
au Iost utilizate inIormatii Iurnizate de urmtoarele bnci:
1) .C 'Jictoriabank` SA;
2) .C.Banca /e economii a Mol/ovei
3) .C ,Mol/in/conbank SA;
4) .C 'Mobiasbanca` S.A,
5) .C.MoldovaAgroinankS.A

n analiza dat s-au utilizat urmtoarele criterii de comparatie:
a) Documentatia necesar pentru obtinerea creditului;
b) Termenul creditului;
c) Suma maxim a creditului;
d) Garantiile necesare;
e) #ata dobnzii;


33

a) #eIeritor la documentajia necesar pentru objinerea creditului, au
rezultat urmtoarele:
#eiese c toate bncile prin documentatiile solicitate urmresc:
O analiz arentabilit(ii activittii desIsurate de solicitantul creditului
pentru investitii;
O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investitii pe baza planului de
aIaceri si a studiului de Iezabilitatea solicitat n acest sens;
O asigurare pentru capacitatea de plat, aceasta va trebui s Iac Iat la
rambursarea serviciului datoriei si la cheltuielile de Iunctionare pentru
activitatea desIsurat precum si cele aIerente proiectului de investitii, pe baza
Iluxului de ncasri si plti.
Desi am putea aprecia c documentatia solicitat de unele bnci este
rezultatul unei Ilexibilizri a relatiei banc client solicit 9categorii de
documente n raport cu 12 categorii de documente cum este cazul C
'Investprivatbank) totusi se poate aprecia c numrul mai mare de documente
solicitate este rezultatul unei bune asigurri mpotriva riscurilor bancare.
b) #eIeritor la durata de acordare:
Creditele pentru investitii sunt credite acordate pe termen mediu si lung
ntruct att durata de executie a investitiilor ct si posibilitatea de a produce
proIituri viitoare depsesc de regul un an. n urma analizei datelor oIerite de
ancile respective, s-a putut observa perioada de acordare este aceeasi,
diIerenta Iiind n Iaptul c unele bnci coreleaz durata de acordare a
creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de productie al
ntreprinderi, valorilor n mrIuri si materiale propuse n calitate de asigurare,
ceea ce ar nsemna o corelare a duratei creditului cu particularittile
proiectului de investitii.


34

C ' MoldovaAgroinank " SA include ca si avantaj la Iinantarea
proiectelor investitionale, Iaptul c eliberarea creditului poate Ii eIectuat n
transe pe masura necesittilor iar dobanda se va calcula de la suma creditului
eIectiv eliberat, iar graIicul de rambursare a creditului se va determina tinnd
cont de sezonalitatea aIacerii.
#eIeritor la valoarea creditului:. Din analiza datelor oIerite de bnci
reiese c toate bncile solicit companiilor participarea cu resurse proprii la
Iinantarea proiectului de investitii. Aceasta reprezint n Iapt o strategie a
tuturor bncilor pentru a Iace investitorii mai responsabili, prin utilizarea de
resurse proprii, n realizarea proiectelor de investitii.
n privinta garantiilor necesare, din analiza comparat a datelor rezult
c se accept garantii att reale cu cele dou Iorme, mobiliare si imobiliare)
ct si personale. Principiul de prudent bancar impune ca valoarea garantiei
s nu depseasc dublul valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca
este Iaptul c bncile si-au diversiIicat garantiile pentru a-si apropia serviciile
lor ctre nevoile de Iinantare ale companiilor. PortoIoliul de garantii al
oricrui client Iormat din garantii reale si personale) trebuie s asigure banca
mpotriva riscului de insolvabilitate al clientilor si.
#eIeritor la doband, datele Iurnizate de bnci sunt sintetizate n
tabelul de mai jos:







33

Tabelul 2
Compara(ie privind creditul pentru investi(ii utiliznd criteriul dobnzii

Institutia Iinanciar- creditar #ata dobnzii
1) .C 'Mobiasbanca` S.A,
26- n lei
2)
.C.MoldovaAgroinankS.A
13,25 -in valut
3) C 'Banca /e economii a
Mol/ovei S.A

26 -lei
17 - n valut
4) .C ,Mol/in/conbank SA;
27 - lei
18 - n valut
5) .C 'Jictoriabank` SA

17 - pentru Dolari SUA
17 - pentru Euro



Documente necesare pentru obtinerea creditului-ele diIera in dependent
cu sursa de Iinanatre,insa in linii generale sint prezentate mai jos:
1.Cererea /e cre/it
2.Certificat /e inregistrare a intreprin/erii si atribuire a co/ului fiscal.
3.Extras /in Registrul comercial /e stat.
4.Deci:ia organului competent Consiliul, Carmuirea, Adunarea Generala,
care permite conducatorului semnarea contractului de credit si a garantiei si a
contractului de gaj.


36

5.r/inul /e instituire in functie a con/ucatorului.
6.Darea /e seama financiara bilantul si anexele - Iormele nr. 2 si 4).
7.Fisa /e evi/enta a imprumutatorului.
8.!lanul /e afaceri a intreprin/erii argumentarea tehnico-economica a
proiectului), ce include urmatoarele compartimente:
expunerea sumara a intreprinderii;
productia si serviciile;
strategia de marketing;
planul de productie;
aspectulecologic.
9.!lanul financiar.
bilantul de prognosticare;
planul estimativ pe venit si cheltuieili;
Iluxul estimativ de mijloace banesti.
10.Contractele perfectate in ca/rul tran:actiei pentru eIectuarea careia se solicita
creditul destinatia creditului).
11.Descrierea asigurarii propuse lista bunurilor, materialelor propuse in gaj,
ipoteca, Iidejusiunea, garantii, depozite, amanetul bunurilor materiale).
12.Evaluarea gafului eIectuata de catre expertiza independenta.


37

13.Buletinul /e i/entitate al conducatorului si contabilului-seI ai intreprinderii
imprumutatorului copii).
14.Ancheta /ebitorului.
15.Statutul cu completari si mo/ificari copii). Contractul de constituire
copii).
16.Certificat /e salariu/ venituri lunare
17.Copia carnetului /e munca
18.Documentele /e proprietate la bunuri imobile ale solicitantului sau
sotului/sotiei,parintiloracestuia.
19.Bonul /e plata pentru teleIon sau energia electrica ce conIirma adresa
curenta

3.3. Argumentarea selectrii structurii finan(rii yi determinarea
costului capitalului
Avnd n vedere Iaptul c sursele proprii nu sunt suIiciente n vederea
Iinantrii proiectului de investitie prezentat este necesar apelarea la un
mprumut.
Analiznd oIertele bancare n baza urmtoarelor criterii: documentatia
necesar pentru obtinerea creditului, termenul creditului, suma maxim a
creditului, garantiile necesare, rata dobnzii, banca selectat a Iost
.C.MoldovaAgroinankS.A deoarece limita creditului se stabileste de
conIorm valorii activittii, pentru care se acord creditul, rentabilitatea
conIorm business-planului, argumentarea tehnico-economic activittii,
pentru care se acord creditul, lund n consideratie capacitatea beneIiciarului


38

de a rambursa credit si a achita rata dobnzii, deasemenea si istoria creditar a
clientului.
#ambursarea creditului si achitarea dobnzilor se va realiza prin
intermediul unor plti trimestriale egale rata dobnzii Iiind de 13,25.
Determinarea costului capitalului
#ata de actualizare utilizat n evaluarea proiectului de investitie este
reprezentat de costul mediu ponderat al capitalului antrenat n vederea
Iinantrii lui. a baza structurii de Iinatare a proiectului dat st solujia mixt,
deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media ponderat dintre rata
de rentabilitate a mijloacelor proprii si rata dobnzii la creditul bancar 3.1):
* *
cp cp ci ci
CC C W C W
3.1)
Unde : - costul capitalui, );
C
cp
costul capitalului propriu, );
W
cp
- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investitiei;
C
ci
costul capitalului mprumutat, );
W
ci
ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investitiei;
Costul capitalului mprumutatse situeaz la nivelul ratei dobnzii
aIerent creditului bancar, de 13,25 .
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12
solicitat de investitor de capital propriu. n stabilirea acestei rate s-au avut n
vedere cerintele de rentabilitate minime care trebuie ndeplinite de proiectul
de investitii.
Suma capitalui propriu C
p
) se determin ca diIerent dintre valoarea
total a investitiei I) si suma capitalului mprumutat C
i
) 3.2):
p i
C I C 524-400124 mii euro), .2)


39

Avndu-se n vedere aceste elemente poate Ii calculat costul mediu
ponderat al capitalului antrenat n Iinantarea proiectului analizat:
CC12124000/5240001500000/524000,01112,1715,18

Costul capitalului antrenat n realizarea proiectului dat va constitui
15,18



















40

CapitoIul IV.Evaluarea proiectului
4.1.Aprecierea datelor ini(iale
Nr

d/or
Indicatorul Valoarea
1 Investi(ii necesare
2 CM, euro/m
2
180
3 Utilaj, mii euro 200
4 SupraIata util, m
2
1800
5 Structura investi(iilor
6 Mijloace mprumutate,
mii euro
500
7 Costul capitalului,
8 Mijloace proprii 12
9 Condi(iile creditrii
10 Termenul, ani 5
11 #ambursarea
trimestriala n rate
egale, mii Euro
trim
12 Capacitate butelii/zi 1
an/360 zile
2000


41

13 Pretul ,euro/butelie

0,9
14 Utilizarea capacitatii in
primul an ,mii but/an
465
15 Mijloae Iixe pasive, 5
16 Mijloace Iixe active, 17
17 #entabilitatea medie
ramurala,
20
19 Taxa impozitului pe
venit,
15


Fundamentarea ansamblului de decizii speciIice activittilor
investitionale se sprijin pe un sistem de indicatori de eficienj. Fiecare
indicator cuantiIic o corelatie speciIic ntre anumiti parametrii de eIort si
eIect caracteriznd, deci, un aspect partial al eIicientei proiectului. O cerint a
mediului de aIaceri actual impune Iolosirea unui sistem ct mai complet al
indicatorilor de eIicient actualizati.
Pentru o corect evaluare a eIicientei economice a unui proiect, este
nevoie, n primul rnd, de identiIicarea complet si corect a tuturor
parametrilor de eIort si de eIect, apoi, n Iunctie de conditiile concrete, se
construiesc acele corelatii care au relevanta pentru Iactorii decizionali.
Analiza proiectulse eIectuiaz pe o perioad de 10 ani.
Algoritmul de calcul:
Jaloarea investijiei (I)


42

Jaloarea investitieiI) este expresia valoric a consumului de resurse
alocate pentru realizarea obiectivului propus sau, altIel spus, pretul pe care un
ntreprinzator este dispus s-l plteasc pentru a achizitiona un bun sau un
serviciu. n cazul proiectului dat valoarea investitiei reprezint suma costului
lucrrilor de constructii- montaj si valoarea utilajului 4.1). Costul total al
lucrrilor de constructii montaj se determin :
LCMLCM
1
S
ut
1801800324 (mii euro) 4.1)
Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de constructii montaj, euro);
1
LCM - Costul lucrrilor de constructii-montaj in mii euro/ m
2
;
S
ut
- SupraIata total util, m
2
;
SupraIata util se calculeaz ca produs dintre supraIata util pentru
numrul total 4.2):
utilaf
I LCM I
24 mii euro) 200mii euro)524 (mii euro) 4.2)
4.2)
Unde: I- Valoarea investitiei, mii euro);
CM - Costul total al lucrrilor de constructii montaj, euro);
utilaf
I - Investitii necesare pentru utilaj, mii euro);

Jenitul brut potenjial (JBP): Venitul brut potential se determin ca
produs dintre capacitatea butelii pe zi si 360 de zile4.4).
/ but :i
JB! C Z ! L L
, miieuro/an) 4.3)
Unde: JB!- venitul brut potential, mii euro);
/ but :i
C
-capacitatea buteliilor/zi
Z- numarul de zile intr-un an
P- pretul euro/butelie
VP 2000*360*0,9648 mii euro)


43

Dat Iiind Iaptul ca in primul an sunt utilizate doar 80 din capacitatea halei
industriale venitul brut potential va constitui
VP
I an
465/648 71,75
VP
2
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
3
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
4
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
5
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
6
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
7
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
8
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
9
2000*360*0,9648 mii euro)
VP
10
2000*360*0,9648 mii euro)
Amortizarea (A):Amortizarea se va determina prin metoda casrii
liniare. Metoda casrii linare const n deIalcri uniIorme pe toat durata
de Iunctionare a activului/pasivului si se determin ca produs dintre
valoarea uzurabil a Iondurilor Iixe si norma de amortizare
Amorti:area pentru partea pasiva fon/urilor reprezint 5 din valoarea
acesteea:
A
p
324*0.05 16,2 mii euro)
Amorti:area prtii active a fon/urilor reprezint 17 din valoarea
acesteea:
A
a
0.17*21035,7 mii euro)


44

Amorti:area total reprezint suma amortizrii prtii pasive si a celei
active:
AA
p
A
a
16,235,751,9 mii euro)
4. Rambursareai cre/itului. Suma creditului este de 400 mii euro, ea
este acordat pe o perioad de 5 ani cu rata dobnzii de 13,25 anual tab.3)

Tabelul 3
Anul Anul 0 Anul 1 Anul 2
Trimestrul I II III IV I II III IV
Suma
datoriei la
Iinele
anului,
mii euro)
400 380 360 340 320 300 280 260 240
Achitarea
sumei de
baza, mii
euro)

20 20 20 20 20 20 20 20
Dobnda,
mii euro)
13,2
5
12,58
75
11,925 11,2625 10,6 9,9375 9,275 8,6125
Spre
achitare la
Iinele
anului,
mii euro)

33,2
5
32,58 31,92 31,26 30,6 29,93 29,27 28,61
Spre
achitare
anual, mii
euo)

129,31 118,41


continuare


43

Anul 3 Anul 4
I II III IV I II III IV
220 200 180 160 140 120 100 80
20 20 20 20 20 20 20 20
7,95 7,2875 6,625 5,9625 5,3 4,63 3,975 3,3125
27,95 27,28 26,62 25,96 25,3 24,63 23,97 23,31
107,81 97,21







Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma
creditului si numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul 4.6):
S400 mii euro/2020 mii euro 4.6)
Dobnda se calculeaz ca 13,25 din suma restant la nceputul Iiecrui
trimestru :
D
1
0,125400/4 1,25 mii euro
D
2
0,12580/412,5875 mii euro
D

0,12560/411,925 mii euro

D
4
0,12540/411,2625 mii euro
D
5
0,12520/410,6 mii euro
Anul 5
I II III IV
60 40 20 0
20 20 20 20
2,65 1,9875 1,325 0,6625
22,65 21,98 21,32 20,66
86,61


46

D
6
0,12500/49,9375mii euro
D
7
0,125280/49,275 mii euro
D
8
0,125260/48,6125mii euro
D
9
0,125240/47,95 mii euro
D
10
0,125220/47,2875mii euro
D
11
0,125200/46,625 mii euro
D
12
0,125180/45,9625mii euro
D
1
0,125160/45,3mii euro
D
14
0,125140/44,63 mii euro
D
15
0,125120/43,975mii euro
D
16
0,125100/43,3125mii euro
D
17
0,12580/42,65 mii euro
D
18
0,12560/41,9875mii euro
D
19
0,12540/41,325 mii euro
D
20
0,12520/40,6625 mii euro
O Jenitul brut efectiv (JBE)-se determin ca diIerent dintre venitul brut
potential VP) si suma rambursrii creditului
cre/it
S ) 4.7):
cre/it
JBE JB! S 4.7)
Anul 1: JBE
1
465-129,31 5,69 mii euro),
Anul 2: JBE
2
648-118,41 529,59 mii euro),
Anul 3: JBE

648-107,81540,19 mii euro),

Anul 4: JBE
4
648-97,21550,79 mii euro),


47

Anul 5: JBE
5
648-86,61561,9 mii euro),
Anul 6: JBE
6
648 mii euro),
Anul 7: JBE
7
648 mii euro),
Anul 8: JBE
8
648 mii euro),
Anul 9: JBE
9
648 mii euro),
Anul 10: JBE
10
648 mii euro),
O Determinm venitul pn la impozitare JB), care reprezint cot parte
venitul brut eIectiv VE) 4.8), stiind c rentabilitatea medie ramural
constituie 20 :
P-VE*20, mii euro) 4.8)
Anul 1: JB
1
5,69 2067,18 mii euro),
Anul 2: JB
2
529,59 20105,918 mii euro),
Anul 3: JB

540,19 20108,08 mii euro),

Anul 4: JB
4
550,79 20 110,158mii euro),
Anul 5: JB
5
561,9 20112,278 mii euro),
Anul 6: JB
6
64820129,6 mii euro),
Anul 7: JB
7
64820129,6 mii euro),
Anul 8: JB
8
64820129,6 mii euro),
Anul 9: JB
9
64820129,6 mii euro),
Anul 10: JB
10
64820129,6 mii euro),

O Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 din proIitul brut V) 4.9):
b15*V , mii euro 4.9)



48

Anul 1: b
1
67,18 1510,07 mii euro),
Anul 2: b
2
105,918 1515,88mii euro),
Anul 3: b

108,08 1516,20 mii euro),

Anul 4: b
4
110,1581516,52 mii euro),
Anul 5: b
5
112,278 1516,84 mii euro),
Anul 6: b
6
129,6 1519,44 mii euro),
Anul 7: b
7
129,6 1519,44 mii euro),
Anul 8: b
8
129,6 1519,44 mii euro),
Anul 9: b
9
129,6 1519,44 mii euro),
Anul 10: b
10
129,6 1519,44 mii euro),
O Profitul net(PA): proIitul net anual se determin ca diIerent dintre proIitul
brut anual P
i
) si suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv
b
i
) 4.10):
i i i
! !B b , mii euro 4.10)
Anul 1: !
1
67,18-10,07 57,06 mii euro),
Anul 2: !
2
105,918 -15,8890,0 mii euro),
Anul 3: !

108,08 -16,20 91,8 mii euro),

Anul 4: !
4
110,158-16,52 9,6 mii euro),
Anul 5: !
5
112,278 -16,84 95,4 mii euro),
Anul 6: !
6
129,6 -19,44 110,16 mii euro),
Anul 7: !
7
129,6 -19,44 110,16 mii euro),
Anul 8: !
8
129,6 -19,44 110,16 mii euro),
Anul 9: !
9
129,6 -19,44 110,16 mii euro),
Anul 10: !
10
129,6 -19,44 110,16 mii euro),



49

O Cash flow"-ul (CF):Pentru anul i al unei perioade de exploatare 'cash-Ilow-
ul se determin ca suma dintre proIitul net pe anul n cauz PN
i
) si
amortismentul anual A
i
),4.11):
i i i
CF ! A , mii euro 4.11)
Anul 1: CF
1
57,06 51,9 108,96 mii euro),
Anul 2: CF
2
90,0 51,9 141,9 mii euro),
Anul 3: CF

91,8 51,914,7 mii euro),

Anul 4: CF
4
9,6 51,9 145,5 mii euro),
Anul 5: CF
5
95,4 51,9 147, mii euro),
Anul 6: CF
6
110,16 51,9 162,06 mii euro),
Anul 7: CF
7
110,16 51,9 162,06 mii euro),
Anul 8: CF
8
110,16 51,9 162,06 mii euro),
Anul 9: CF
9
110,16 51,9 162,06 mii euro),
Anul 10: CF
10
110,16 51,9 162,06 mii euro),
Pentru al 10-lea an, Iiind ultimul an de gestiune, se calculeaz 'cash-
Ilow-ul post prognoz CF
pp
)ca diIerent dintre valoarea investitiilor totale
I) si suma uzurii acumulate
1
n
i
i
A

), 4.12):
1
n
pp i
i
CF I A

, mii euro 4.12)

CF
pp
524 -1051,915 mii euro),
a suma 'cash-Ilow-ului pe ultimul an se adaug si 'cash-Ilowpost
prognoz CF
pp
):
CF
10
155,75 5160,75 mii euro)


30

Tabelul 5
Valorile indicatorilor initiali
Indicatorul
Anul
1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5
Anul
6
Anul
7
Anul
8
Anul
9
Anul1
0
Venitul brut
potential,mii
euro 465 648 648 648 648 648 648 648 648 648
#ambursare
a
imprumutul
ui mii euro
129,
1 118,41 107,81 97,21 86,61 0 0 0 0 0
Venitul
dupa
rambursare,
mi euro
5,6
9 529,59 540,19 550,79 561,9 648 648 648 648 648
Venit pina
la
impozitare,
mii lei
67,1
8
105,91
8
108,0
8 110,158
112,27
8 129,6 129,6 129,6 129,6 129, 6
Impozitul pe
venit, mii
euro 10,07 15 ,88 16,20 16,52 16,84 19,44 19,44 19,44 19,44 19,44
ProIit net,
mii euro 57,06 90,0 91,8 9,6 95,4
110,1
6
110,1
6
110,1
6
110,1
6 110,16
Uzura, mii
euro 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9
NCF mii
euro
108,9
6 141,9 14,7 145,5 147,
162,0
6
162,0
6
162,0
6
162,0
6 162,06
NCF Total
mii euro 1497,72




31

4.2. Determinarea indicatorilor eficien(ei economice
Jaloarea net actualizat total (JAA1): caracterizeaz, n valoare
absolut, rapor tul de avantaj economic al proiectului de investitii , care
reprezint diIerenta dintre suma investitiilor necesare exprimate n valoare
actual I`) si valoarea total a 'cash-Ilow-ului total actualizat CFT`) 4.16)
1 1
' '
n m
i f
i f
JAT I CF



, 4,16);
'Cash- flow`- ul actuali:at total CFT ),4.17).
1
'
m
f
f
CFT CF

1
)
m
f f
f
!B A

, 4.17)
Etapele de calcul snt prezentate n tabelul 6:
Tabelul 6
Perioada examinat
CF, mii
euro)
CFpp,
mii
euro)
coeI. Disc
14,06
CF`, mii
euro)
CFT`, mii
euro)
Anul 0 1
744,0629
Anul 1 108,96 0,8767 95,5252
Anul2 141,93 0,7686 109,0873
Anul 3 143,73 0,6739 96,8596
Anul 4 145,53 0,5908 85,9791

Anul 5 147,33 0,5180 76,3169
Anul 6 162,06 0,4541 73,5914
Anul7 162,06 0,3981 64,5160
Anul8 162,06 0,3060 49,5903
Anul 9 162,06 0,2683 53,4806
Anul 10 162,06 5 0,2352 38,1165



32

JAT-52474,0629 219,0629 mii euro)
O Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net
actualizat total VNAT) si Iondurile de investitii I) care stau la baza
proiectului de investitii si genereaz acest volum de VNAT|4,81|:
*100
JAT
I!
I
, 4.19)
ConIorm calculelor din proiect:
219,0629
*100 41,8058
524
I!
Exprimat sub Iorm de coeIicient: I! 1219,0629 /5241,4180
O Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint rata- limit de actualizare,
pentru care se se anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investitii. AltIel
spus,#I# este acea rat de actualizare, care Iace ca toat durata proiectului
valoarea actual a veniturilor provenite din vnzarea produselor si s Iie
egal cu suma costurilor totale de investitii si de exploatare actualizate |4, 82|.
Analitic rata intern de rebtabilitate se determin dup Iormula:
min max min
)
)*
) )
JAT
RIR a a a
JAT JAT

, 4.20)
n calcule pentru a determina #I#, s-a calculat VNAT pentru ratele a
min
20
si a
max
25 tab. 7)
17, 45
20 25 20)* 20, 975
17, 45 72, 02
RIR

33


Tabelul 7

Perioada VNATa0) a 20 VNAT a20) a25 VNAT a25)
0 -524 1,00 -524 1,00 -524
1 108,96 0,833 90,7636 0,800 87,168
2 141,93 0,694 98,499 0,640 90,8352
3 143,73 0,579 83,2196 0,512 73,5897
4 145,53 0,482 70,1454 0,410 59,6673
5 147,33 0,402 59,2266 0,328 48,3242
6 162,06 0,335 54,2901 0,262 42,4597
7 162,06 0,279 45,2147 0,210 34,0326
8 162,06 0,233 37,7599 0,168 27,226
9 162,06 0,194 31,4396 0,134 21,716
10 162,06 0,162 26,2537 0,107 17,3404
VNATa20) 72,81 VNATa25) -21,64

O 1ermenul de recuperare a investijiilor (1):arat perioada de timp, din durata
de Iunctionare, n care eIortul investitional se recupereaz pe seama proIitului
obtinut. n abordare static se determin ca raport dintre valoarea investitiilor
I) si valoarea medie a cash-Ilow-ului CF ), 4.18):
I
T
CF
, 4.18)
T542/1497,72,62 ani) sau 3 ani, 7 luni 13 zile


34

Dac vom lua n consideratie Iactorul timp n determinarea termenului
de recuperare a investitiilor, atunci vom obtine urmtoarele rezultate conIorm
tabelului 8:
Tabelul 8
lndlcaLorul
lnvesLl(llle
(mll euro)
Cl
(mll euro)
Suma
resLanL la
flnele anulul
(mll euro)
erloada
(anl)
1ermenul de
recuperare
(anl)
Anul 0 324
3 anl 9 lunl
21 zlle
Anul1 955252 4284748 1
Anul2 109087J 3193873 1
Anul 3 968596 2223279 1
Anul 4 859791 1363488 1
Anul 3 76J169 602388 1
Anul 6 7J5914 1333 081
Anul 7 645160
Anul 8 49590J
Anul 9 5J4806
Anul 10 J81165
Sursa:completat de autor n urma calculelor eIectuate]

4.3. Analiza rezultatelor cptate
Evaluarea proiectului de investitie considerat s-a realizat pe baza
urmtoarelor criterii:


33

Jaloarea net actuali:at total JAT),
In/icele /e profitabilitate I!);
Rata intern /e rentabilitate RIR),
Termenul /e recuperare a investitiilor T).
Calculele eIectuate conIirm valorile corespunztoare ale indicatorilor
eIicientei proiectului tab. 9) si corespunderea lor conditiilor necesare.


Tabelul 9
Nr.
crt.
Denumirea
indicatorilor
Conditia
eIicientei
Valoarea
calculat
1 Jaloarea net
actuali:at total
JAT), mii euro
VNAT
_0
219,0629
2 In/icele /e
profitabilitate I!);
IP~1 1,418
3 Rata intern /e
rentabilitate RIR),
)
#I#~CC 20,975~15,18
4 Termenul /e
recuperare a
investitiei, ani
T
rec
10 ani 5,81 ani10
ani

Valoarea pozitiv semniIicativ a VNAT de 219,0629 mii euro) si cea
supraunitar a indicelui de proIitabilitate de 1,418 evidentiaz Iaptul c
proiectul de investitie analizat se dovedeste a Ii rentabil.
Valoarea estimat a ratei interne de rentabilitate de 20,975 este
superioar limitei minime acceptat de investitori 15,18 ).


36

Termenul de recuperare actualizat al investitiei evidentiaz Iaptul c
recuperarea valorii acesteia pe baza cash-Ilow-urilor actualizate se realizeaz
ntr-un interval de 5 ani si 9luni 21 zile.
Indicele de proIitabilitae constituie 1,418 indica ca la 1 leu investit
investitorul va capata 0,418 lei, ceea ce este in Iolosul acestuia.
Analiza eIectuat demonstreaz c proiectul dat poate s se realizeze ns
cu un nivel mai sczut al eIicientei n comparatie cu alte segmente de piat.
















37

Concluzii
Situatia din #epublic, si mai cu seama din or.Straseni reprezint
argumentul care sustine necesitatea constructiei unei hale industriale, care s
asigure desIsurarea procesului de productie la un nivel nalt, din punct de
vedere calitativ, si ntr-un mediu Iavorabil att pentru muncitori ct si pentru
clienti.
ucrarea dat s-a bazat pe studiul si argumentarea eIicientei investitiilor
pentru constructia unei hale industriale.Interpetarea rezultatelor obtinute
trebuie s se realizeze tinnd cont de caracteristicile segmentului de piat n
care se doreste a investi, si anume piata imobilelor cu destinatie industriala.
n baza calculelor eIectuate s-au obtinut urmtoarele valori:
O Jaloarea net actuali:at total JAT)-219,0629 mii euro),
O In/icele /e profitabilitate I!)- 1,418;
O Rata intern /e rentabilitate RIR)- 20,975,
O Termenul /e recuperare a investitiilor T)-5 ani, 9 luni si 21 :ile.
Indicatorii de eIicient determinati respect conditiile necesare, ns nu
vor asigura un grad mediu de eIicient.
n Iinal putem s concluzionm, c segmentul de piat spre care s-a
orientat proiectul investitional dat, necesit investitii n special din partea
statului, deoarece eIectele pe care le induce snt mai mult de ordin social.
AstIel din punct de vedere al agentilor economici, domeniul dat prezint
pentru investitii un nivel sczut de rentabilitate.



38

Bibliografie
1. Albu Svetlana, Capsz Valeriu, Albu Ion, ,EIicienta investitiilor:
curs universitar, Chisinu , 2005.
2. uzu Olga, Matcov Angela, ,Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie
si practic, Chisinu, 2003.
3. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015
4. Manole Ion, ,Managementul investitiilor: ucrri practice, Dacia,
2000.
5. Pestisanu C., ,Constructii, ucuresti, 1979
6. Usturoi iubov, Albu Svetlana, ,Development: dezvoltarea
imobilului, Chisinu, 2009.
7. Vasilescu Ion, ,Invstitii, ucuresti, 2000.
8. www.biblioteca.ase.ro
9. www.lara.md
10. www.casa-ta.md
11. http://www.imobilexpert.md
12. www.yp.md
13. www.construct.md
14. www.statistica.md
15. http://www.Ilux.md/articole/12424/
16. http://businessportal.md/ro/regions/view/id/40
17. http://economie.moldova.org/news/republica-moldova-incotro-se-
indreapta-piata-imobiliara-202395-rom.html



39