ESCUELA DE

POSGRADO EN
NEGOCIOS

Valoración IRSA CP S.A. (ex APSA S.A.)

Fecha Valuación: Dic.14 Precio: ARS 58 Fecha Target: Jun.15 Target: ARS 77.3

Integrantes del Equipo:

•Analía Jerez

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INDICE

1. Presentación de la Compañía
2. Contexto Macro
3. Contexto Micro
4. Riesgos
5. Valoración y Fundamentos
6. Target vs. Real

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RESUMEN

IRSA Propiedades Comerciales S.A. (ex Alto Palermo S.A.)

 Actividad Principal:Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes
urbanos propios o arrendados.

 Web Site: www.irsacp.com.ar

 2012 Ventas: 1,367,437 (miles de AR$ a Jun12)

 2013 Ventas: 1,637,411 (miles de AR$ a Jun13)
 2014 Ventas: 2,113,014 (miles de AR$ a Jun14)
 2015 Ventas: 2,758,081 (miles de AR$ a Jun15)
 Capitalización Bursátil: 114.672.786 (miles de AR$ a Jun15)
 Acciones en Circulación: 1,260,140,508
 Empleados: 973

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LA EMPRESA

IRSA Propiedades Comerciales S.A. (ex Alto Palermo S.A.) es una compañía
argentina de bienes raíces cuyo principal objetivo comercial está centrado en la
tenencia, desarrollo, administración, adquisición y construcción de centros comerciales
productivos.

IRSA Propiedades Comerciales es uno de los propietarios y administradores de

centros comerciales más importantes de Argentina en términos de área bruta locativa
y cantidad de centros comerciales. Actualmente poseen y operan doce centros
comerciales de Argentina, ocho de los cuales están ubicados en el área metropolitana
de Buenos Aires y cuatro de ellos se encuentran en las provincias de Córdoba,
Mendoza, Salta y Santa Fe.

Asimismo, después de haber mantenido durante casi dos décadas los negocios de
centros comerciales y de administración de inmuebles separados, el accionista
principal decidió unificar ambas operaciones bajo una nueva empresa con el nombre
de IRSA Propiedades Comerciales. La compañía adquirió de su controlante IRSA una
cartera de 5 edificios de oficinas constituyéndose como la compañía líder de real
estate comercial en Argentina.

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CONTEXTO MACRO

CONTEXTO INTERNACIONAL

La actividad económica mundial creció un 3,4% en 2014 y se espera que el

crecimiento global sea de 3,5% para 2015 y 3,8% para 2016. En lo que respecta a las
economías desarrolladas se estima que crezcan a valores levemente superiores al 2%
en 2015-2016, impulsadas por el crecimiento de Estados Unidos del 3,1% y de un
1,5% de la zona Euro.

Las economías emergentes y en desarrollo muestran un crecimiento similar al del año

pasado: se prevé una expansión del 4,3% y 4,7% para fines del 2015 y 2016. La
recuperación en las economías desarrolladas debería generar un impacto positivo en
el comercio, aunque este impacto se vería disminuido por menores precios de los
commodities.

La posibilidad de una normalización de la política monetaria en Estados Unidos podría

acarrear ciertas vulnerabilidades para las economías emergentes y en desarrollo
debido a la reversión de los flujos financieros, lo que puede resultar en la revisión de
determinadas políticas.

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CONTEXTO MACRO

CONTEXTO LOCAL

Las proyecciones de crecimiento de Argentina se corrigieron nuevamente a la baja con

respecto a las del año pasado. El FMI redujo su proyección de 2014 a un 0,5%,
proyectando una leve contracción para el 2015 del 0,3%. Esta corrección respondió́
principalmente al deterioro de las condiciones de financiamiento externo.

El consumo continúa como el principal impulsor de la actividad económica, las ventas

en shoppings y supermercados a mayo del 2015 en comparación con igual período del
año anterior crecieron al 33,3% y 26,1% respectivamente.

Según el INDEC, la tasa de desocupación se ubicó en 6,9% de la población

económicamente activa, aumentando levemente 0,3 puntos porcentuales
interanualmente en diciembre. A su vez, los salarios nominales aumentaron un 31,5%
en el mismo período.

La actividad industrial del primer semestre de 2015 presenta una disminución del 1,3%
en términos desestacionalizados con respecto al mismo período del año anterior.

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CONTEXTO MICRO

El Índice de Confianza del Consumidor (ICC), que mide las expectativas de

adquisiciones y que es elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas de la
Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella se elevó un 30,9% en junio
de 2015 en relación al mismo mes de 2014.

En base a los datos disponibles del Instituto Nacional de Estadistica y Censos

(“INDEC”), las ventas a precios corrientes -sin desestacionalidad- alcanzaron en junio
de 2015 un monto total de 3.669 millones de pesos, lo que representó un incremento
de 26,5% frente a igual mes de 2014.

En relación al mercado de oficinas, según Colliers International, el inventario de

oficinas A+ y A de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se mantuvo estable en el
segundo trimestre de 2015. En cuanto a la tasa de vacancia, se registra un leve
descenso al pasar de 8,1% en el primer trimestre del año a 7,4% durante el segundo.

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RIESGOS

RIESGOS MACROECONOMICOS

• Volatilidad del crecimiento económico argentino

• Inflación

• Acceso limitado al crédito internacional

• Fluctuaciones del tipo de cambio

• Política salarial

RIESGOS DEL NEGOCIO

• Riesgos operativos

• Pérdida de un gran numero de locatarios

• Futuras adquisiciones podrían no ser rentables

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VALUACION Y FUNDAMENTOS

Para la proyección el horizonte fue de 2015- 2021, asumiendo un crecimiento

constante para estimar el valor terminal. De acuerdo con nuestras proyecciones, el
precio de la acción al cierre del año 2015 se estima alrededor de ARS 77.28.

Adicionalmente el cálculo de la tasa WACC se ha realizado considerando un Ke de

acuerdo al método CAPM y Kd en función al costo ponderado de la deuda de la
compañía según el último balance.

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TARGET VS. REAL

TARGET ARS 77.28

REAL ARS 91

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 ESCUELA DE
POSGRADO EN
NEGOCIOS

¡MUCHAS
GRACIAS!

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