Giới thiệu hệ thống tiêu chuẩn

thẩm định giá tài sản (mới)

Nguyễn Duy Thiện
Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá
BỘ TÀI CHÍNH
 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài
sản (tiếp)
I. Cơ sở Pháp lý
II. Cơ sở thực tiễn
III. Nguyên tắc xây dựng
IV. Thông tư 158/2014/TT-BTC:
1. Tiêu chuẩn số 01: Đạo đức nghề nghiệp
2. Tiêu chuẩn số 02: Cơ sở giá trị thị trường
3. Tiêu chuẩn số 03: Cơ sở giá trị Phi thị trường
4. Tiêu chuẩn số 04: các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG
V. Thông tư 28/2015/TT-BT ngày 6/3/2015:
1. Tiêu chuẩn số 05: Báo cáo thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá,
chứng thư TĐG
2. Tiêu chuẩn số 06: Quy trình thẩm định giá
3. Tiêu chuẩn số 07: Phân loại tài sản phục vụ TĐG
 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá

VI. Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015

• Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08: tiếp cận từ thị trường
• Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09: tiếp cận từ chi phí
• Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10: tiếp cận từ thu nhập
VII. Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016
• Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11: Thẩm định giá bất động sản
viii.Thông tư 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014
• Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10: Thẩm định giá tài sản vô hình
 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (mới)

I. Cơ sở pháp lý
- 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá mới được ban hành căn cứ vào Luật
Giá
- Từ 1/1/2013 Luật Giá được Quốc hội thông qua (4 mục, 18 Điều về
Thẩm định giá)
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về
thẩm định giá (3 chương 34 điều)
 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP
ngày 06/8/2013 của Chính phủ

Điều 6.
1. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các
tiêu chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành
nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi
phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản;
phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo
kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá
tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
2. Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động
thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam
 II. Cơ sở thực tiễn
• Tiêu chuẩn thẩm định giá được Xây dựng trên nền của
hệ thống 11 TCTĐG cũ (căn cứ Pháp lệnh giá 2002) bổ
sung, cập nhật mới
Việt Nam đã hội nhập sâu rộng hơn vào kinh tế khu vực
ASEAN, WTO. Nghiệp vụ, kiến thức thẩm định giá tài
sản quốc tế và khu vực đã phổ cập hơn trước.

• Thông tin về tài sản, phương pháp thẩm định giá phổ
biến qua mạng internet
 III. Nguyên tắc xây dựng

• Kế thừa các nội dung còn phù hợp tại các Tiêu
chuẩn thẩm định giá trước đây;
• Sửa đổi những nội dung chưa phù hợp
• Bổ sung các hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn dễ
dàng vận dụng vào thực tiễn.
• Phù hợp Luật Giá, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP
ngày 06/8/2013 và Thông tư số 38/2014/TT-BTC
ngày 28/3/2014 của Bộ
• Tuân thủ quy định của Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật.
 Hệ thống TCTĐG tài sản của Việt nam
• TC số 01: Đạo đức nghề nghiệp (√)
• TC số 02: Giá trị thị trường (√)
• TC số 03: Giá trị phi thị trường (√)
• TC số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá (TT
158/2015/TT-BTC) (√)
• TC số 05: Báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG, hồ sơ TĐG (√)
• TC số 06: Quy trình thẩm định giá tài sản (√)
• TC số 07: Phân loại tài sản phục vụ hoạt động TĐG (TT 28/2015/TT-BTC
ngày 6/3/2015) (√)
• TC số 08: Cách tiếp cận từ thị trường (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 09: Cách tiếp cận từ chi phí (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập (TT126/2015/TT-BTC)
• TC số 11: Thẩm định giá bất động sản (TT 145/TT-BTC)
• TC số 13: Thẩm định giá tài sản vô hình (√) TT 06/2014/TT-BTC ngày
7/1/2014
• TC số 12: Thẩm định giá trị doanh nghiệp (dự thảo)
• Thông tư kiểm soát chất lượng hoạt động TĐG tài sản (dự thảo)
 Giới thiêu Thông tư số 158/2014/TT-BTC

• TC số 01: Đạo đức nghề nghiệp

• TC số 02: Giá trị thị trường
• TC số 03: Giá trị phi thị trường
• TC số 04: Những nguyên lý kinh tế cơ bản
chi phối hoạt động thẩm định giá
TC số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG
tài sản

• Giữ các nội dung cốt lõi của TC cũ: a) Độc lập; b)
Chính trực; c) Khách quan; d) Bảo mật; đ) Công
khai, minh bạch; e) Năng lực chuyên môn và tính
thận trọng; g) Tư cách nghề nghiệp; h) Tuân thủ
tiêu chuẩn chuyên môn.
• Trật tự trình bày lô-gic hơn.
Các điểm mới bổ sung:
• Chính trực: Thẩm định viên phải trung thực về trình độ, kinh
nghiệm và năng lực chuyên môn; phải bảo đảm bản than và
các trợ lý, nhân viên dưới quyền tuân thủ nghiêm túc các
quy định của pháp luật về thẩm định giá và hệ thống TCTĐG
tài sản.
 Các điểm mới bổ sung:

• Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: DN thẩm định

giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo ĐK cho TĐV
tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ chuyên môn ,
ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật để TĐV đáp ứng các yêu
cầu công việc thẩm định giá, bảo đảm cung cấp dịch vụ
TĐG tốt nhất cho khách hàng.
• Tư cách nghề nghiệp: DN TĐG và TĐV có quyền tham
gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước
• Khoản 12: Những nội dung về quy tắc đạo đức này phải
được cụ thể hóa và thể hiện trong quá trình xây dựng quy
trình và kiểm soát chất lượng hoạt động trhẩm định giá
 TC số 02: giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định
giá tài sản
• Rút gọn hơn so với hướng dẫn trước (4 điểm so
với 10 điểm nội dung TC cũ)
• Khái niệm giá trị thị trường: Giá trị thị trường là
mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên
tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng
và không bị ép buộc.
 TC số 02: giá trị thị trường (tiếp)

• Bổ sung khái niệm:

a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không
gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá
trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác
định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức
mua trên thị trường.
b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh
toán và có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có
thể được trên thị trường.
c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và
có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể
được trên thị trường.
 TC số 02: giá trị thị trường (tiếp)
• Bổ sung các khái niệm
d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các
bên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao
dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để
khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản
sau quá trình tiếp thị thích hợp.
Cụ thể hóa các mối quan hệ đặc biệt: quan hệ gia đình ruột thịt; quan
hệ gia đình trực tiếp, quan hệ công ty...
đ) Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc là
khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân
nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông
tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định
bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc
nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán
hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.
 Bình luận

Tiêu chuẩn mới ban hành chưa thể hiện được các
nội dung:
• Hoạt động thẩm định giá gắn liền với: Điều tra
thống kê, chọn mẫu, ước lượng
• Giá số đông người mua, số đông người bán chấp
nhận
• Giá có tần xuất xuất hiện lớn nhất trên thị
trường (tài sản so sánh)
 TC số 03: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho
thẩm định giá tài sản
Rút gọn hơn so với hướng dẫn trước (3 điểm so với 7 điểm nội
dung TC cũ)
Khái niệm:
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời
điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị phổ biến
(của tài sản tương tự) thị trường; mà căn cứ (chủ yếu) vào đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những
lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với
một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện
hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và
các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị
trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác,
 TC số 03: Giá trị phi thị trường (tiếp)

Bỏ các nội dung:

• Thế nào là giá trị phi thị trường (ước tính dựa trên
những căn cứ khác với giá trị thị trường)
• Các bước TĐV tiến hành để không xảy ra nhầm lẫn với
giá trị thị trường (xác định rõ: đối tượng, mục đích,
quyền lợi ích, cơ sở giá trị, hạn chế số liệu…)
• Giá trị bảo hiểm:
• Giá trị DN >>> đưa vào tiêu chuẩn sẽ ban hành
• Giá trị thanh lý: là giá trị thị trường
• Bình luận: Thiếu ví dụ minh họa
 TC số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động
thẩm định giá
Nhận xét:
• Về cơ bản giữ nguyên như hướng dẫn trước đây (11)
 Nguyên tắc sử dụng, khai thác tài sản tốt nhất, tối ưu
 Nguyên tắc cung – cầu
 Nguyên tắc thay đổi
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc cân bằng
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
 Nguyên tắc đóng góp
 Nguyên tắc phù hợp
 Nguyên tắc cạnh tranh
 Nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lai
• Nhược: thiếu ví dụ minh họa
 Tiêu chuẩn số 05, 06, 07
(Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015)

• Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá

• Tiêu chuẩn số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá,
Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá
• Tiêu chẩn số 07: Phân loại tài sản trong thẩm định giá
 Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá
Nhận xét chung:
• Cụ thể hóa 6 bước tại Điều 30 Luật giá
 Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ
sở thẩm định giá.
 Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
 Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
 Bước 4. Phân tích thông tin.
 Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
 Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư
thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị

• Các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài

sản
• Khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả.
• Mục đích, thời điểm thẩm định giá.
• Cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào:
Mục đích thẩm định giá
Đặc điểm pháp lý
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
Đặc điểm thị trường của tài sản
 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

 Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công
việc.
 Xác định cách thức tiến hành thẩm định giá.
 Xác định dữ liệu cần thiết, các tài liệu cần thu thập về
thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo
nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
 Xây dựng tiến độ, thời hạn thực hiện, trình tự thu thập,
phân tích dữ liệu
 Xây dựng, phân công nhân lực
 Xác định nội dung thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
 Bước 3: thu thập thông tin, khảo sát thực tế

Xác định các yếu tố chủ yếu tác động lớn nhất đến giá trị của
tài sản thẩm định giá, phù hợp với phương pháp thẩm định
giá lựa chọn, từ đó thu thập thông tin, khảo sát thực tế
Nguồn thu nhập thông tin:
Đối với máy, thiết bị
Đối với bất động sản
Đối với doanh nghiệp
Đối với tài sản tài chính
Khảo sát thực tế:
•Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát, ký biên bản khảo sát
hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản
thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản
so sánh). Chụp ảnh, đo vẽ toàn cảnh và chi tiết tài sản.
 Bước 4: Phân tích thông tin

• Phân tích thông tin đặc điểm pháp lý, kinh tế -

kỹ thuật của tài sản
• Phân tích thông tin về thị trường tài sản:
 Cung
 Cầu
• Phân tích thông tin việc sử dụng, khai thác tài
sản tốt nhất, tối ưu:
 Hợp pháp
 Khả thi tự nhiên
 Khả thi tài chính
 Bước 5: Xác định cách tiếp cận,
phương pháp thẩm định giá
Căn cứ vào:
Mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản, thị trường tài
sản, mức độ sẵn có các thông tin, dữ liệu, hướng dẫn
của BTC về cách tiếp cận
Điểm mới: Thẩm định viên phải:
• Áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối
với một tài sản.
• Đánh giá và nêu rõ phương pháp thẩm định giá chính,
phương pháp thẩm định giá bổ trợ, đối chiếu,
• Phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về mức
giá chỉ dẫn.
TC số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư
thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

• Nhận xét chung: hướng dẫn rõ hơn ba nội dung: Báo

cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định
giá, Hồ sơ thẩm định giá
Điểm mới: Bổ sung các phụ lục 1: thông tin về đặc điểm
tài sản TĐG
• Phụ lục 2: tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật
của tài sản TĐG
• Phụ lục 3: Mẫu Báo cáo kết quả TĐG (áp dụng cho DN
TĐG): 10 nội dung
• Phụ lục 4: Mẫu Báo cáo kết quả TĐG (áp dụng cho Chi
nhánh DN TĐG): 10 nội dung
• Phụ lục 5: Mẫu chứng thư TĐG: 12 nội dung
 TC số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá
(tiếp)
- Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định
giá: là thời điểm ban hành.
- Thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định
giá: tùy theo đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật
của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý,
thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và
mục đích thẩm định giá
- Tối đa không quá 6 tháng từ thời điểm có hiệu
lực.
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường

Thuật ngữ:
• Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản
thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt
hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
• Tài sản tương tự: cùng loại, tương đồng (gần giống) với tài sản thẩm
định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật như nguyên lý
cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
TT 205/2010/TT-BTC trị giá tính thuế HQ:
Hàng hoá giống hệt: Là những hàng hoá giống nhau về mọi phương diện:
• Đặc điểm vật chất: (bề mặt sản phẩm, vật liệu cấu thành, phương pháp chế
tạo, chức năng, mục đích sử dụng, tính chất cơ, lý, hoá…)
• Chất lượng sản phẩm;
• Danh tiếng của nhãn hiệu sản phẩm;
• Sản xuất bởi cùng một nhà sản xuất, ở cùng một nước.
• Những hàng hoá có những khác biệt bề ngoài không đáng kể như màu sắc,
kích cỡ, kiểu dáng mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của hàng hoá thì
được coi là hàng hoá giống hệt.
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
Hàng hoá tương tự: Là những hàng hoá mặc dù không giống nhau
về mọi phương diện nhưng có các đặc trưng cơ bản giống nhau, bao
gồm:
•Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương
pháp chế tạo;
•Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;
•Chất lượng sản phẩm tương đương nhau;
•Có thể hoán đổi cho nhau trong giao dịch thương mại, tức là người
mua chấp nhận thay thế hàng hoá này cho hàng hoá kia;
•Được sản xuất ở cùng một nước, bởi cùng một nhà sản xuất hoặc nhà
sản xuất khác được uỷ quyền.
Tài sản so sánh là tài sản tương tự; đã hoặc đang giao dịch; địa điểm
gần nhất; thời điểm gần nhất; tối đa không quá 01 năm về trước
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản so sánh; cơ sở tiếp cận thị trường.
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

Giao dịch phổ biến: công khai, từ 3 tài sản trở lên.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất
hiện với tần suất nhiều nhất trong giao dịch
(chuyển nhượng, đấu giá QSD) của các thửa đất
có cùng MĐSD, tại 1 khu vực, trong 1 khoảng thời
gian (NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: quy định về giá đất)
• Các yếu tố so sánh ; Đơn vị so sánh chuẩn; Tổng
giá trị điều chỉnh thuần ; Tổng giá trị điều chỉnh
gộp; Mức giá chỉ dẫn
 Các tiêu chí lựa chọn tài sản so sánh
Ví dụ: Tài sản so sánh (là BĐS) phải đáp ứng các tiêu chí :
(Nguồn: Nguyễn Thế Phượng-”TĐG BĐS”)
 Cùng kích thước thửa đất (diện tích, chu vi)
 Cùng loại nhà, hạng nhà, thiết kế kiến trúc, bản vẽ xây
dựng, hạng mục công trình.
 Cùng tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, mức độ
hao mòn tích lũy
 Cùng khu vực (lân cận)
 Cùng cảnh quan
 Giá bán xấp xỉ nhau
 Thời gian mua,bán gần nhau (không quá 02 năm về
trước tính đến thời điểm TĐG)
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
• Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định
trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều
chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh
a)Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị
so sánh chuẩn của Tài sản so sánh
b)Căn cứ điều chỉnh: chênh lệch các yếu tố so sánh
c)Hình thức điều chỉnh: theo số tiền tuyệt đối, hoặc theo
tỷ lệ %
 Trật tự điều chỉnh (rule of thumb)
Ví dụ đối với BĐS: Chênh lệch về:
 Lợi ích thu được từ quyền tài sản
 Điều kiện thanh toán
 Tính chất và điều kiện giao dịch
 Chi phí bỏ ra ngay khi mua
 Giá TSSS từ khi giao dịch đến khi thẩm định
 Địa điểm
 Đặc điểm tự nhiên của tài sản
 Những đặc điểm kinh tế của tài sản
 Quy hoạch
 Tài sản bán kèm
 Điều kiện thanh toán (tiếp)

Ví dụ 2: Tài sản thẩm định giá là căn hộ thanh toán trả góp 15
năm, với lãi suất phổ biến thị trường 10%/năm. TS so sánh là căn hộ
tương tự, giá giao dịch 800 triệu đ; chủ đầu tư (bên bán) hỗ trợ bên
mua một khoản vay 640 triệu đ trả góp 15 năm; lãi suất 8%/năm.
Lãi + gốc phải trả hàng năm của món vay 640 triệu, lãi suất 8%, 15
năm:  
 0.08 
640     75 trieu đ / nam
1  1 
 1  0.0815 

Số tiền trên tính theo lãi suất thị trường 10%/năm, 15 năm:
 
 0 .1 
75     569trieu đ
1  1 
 1.1 
15

Mức giá chỉ dẫn của căn hộ so sánh:

[800 tr.đ – 640 tr.đ] + 590 tr. đ = 729 tr.đ
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

• Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn. Khi thực hiện điều chỉnh giá
theo tỷ lệ phần trăm, mức giá của tài sản thẩm định giá được lấy là
100%.
• Khi điều chỉnh giá theo một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố
so sánh còn lại (coi như giống nhau).
• Tài sản so sánh kém lợi thế hơn TS cần thẩm định thì điều chỉnh
tăng giá TSSS.
• Tài sản so sánh vượt trội hơn TS cần thẩm định thì điều chỉnh giảm
giá.
• Độ lớn điều chỉnh phải được chứng minh từ các chứng cứ trên thị
trường.
• Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương đồng) với tài sản thẩm
định giá thì không điều chỉnh.
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
d) Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: điều kiện thanh
toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi,
gara (BĐS), thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo,
vận hành... (máy, thiết bị).
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với
chênh lệch các yếu tố so sánh tương đối, mang tính ước
lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ
tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc
trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).
- Thẩm định viên về giá căn cứ vào thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh
để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
 Phương thức điều chỉnh

Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch lợi ích thu được
từ quyền tài sản
Ví dụ 1: TS so sánh là căn hộ chung cư tương tự, tầng 1, diện tích
80m2, đang được cho thuê ổn định theo giá hợp đồng, cho thu
nhập ròng 200,000đ/m2/tháng. Giá thuê thị trường phổ biến khu
vực căn hộ tương tự, tầng 1 cho thu nhập ròng
250,000đ/m2/tháng. Tỷ suất vốn hóa phổ biến đối với hoạt động
cho thuê khu vực là 10%.
(Nguồn: như trên)
• Giá trị căn hộ theo giá hợp đồng: V=I/R

$200,000đ / m 2 / tháng 12  80m 2

V  1,920,000,000
0.1
• Vốn hóa chênh lệch thu nhập 01 năm:
250,000đ  200,000đ  80m 2 12  480,000,000
0 .1

Theo Giáo trình TĐg BĐS-Nguyễn Thế Phương

 Chênh lệch về lợi ích thu được từ quyền tài sản (tiếp)

• Mức giá chỉ dẫn của căn hộ so sánh:

1,980,000,000 đ + 480,000,000 đ = 2,400,000,000đ
Ví dụ 2: Tài sản thẩm định giá là nhà ở tại Hà Nội, đã được cấp sổ đỏ.
TS so sánh là nhà ở có diện tích 50m2, chưa sổ đỏ, đủ điều kiện xét cấp
sổ đỏ, không phải nộp tiền sử dụng đất. Giá giao dịch 50 triệu đ/m2.
Chi phí cấp sổ đỏ:
- Tiền sử dụng đất: 0 đ.
- Lệ phí trước bạ: 50m2 *5% * 30.000.000đ = 7.500.000 đ
(30.000.000 đồng/m2 là đơn giá đất của bất động sản A do UBND TP. Hà
Nội quy định có hiệu lực tại thời điểm thẩm định giá).
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 3.000.000 đ
- Lệ phí địa chính: 100.000 đ
- Tổng: 7.500.000+ 3.000.000+ 100.000=10.600.000 đồng.
 Chênh lệch về lợi ích thu được từ quyền tài sản (tiếp)

Mức giá chỉ dẫn BĐS so sánh: cộng 10.600.000đ.

Ví dụ 3: Tài sản thẩm định giá là cửa hàng thương mại. TS
so sánh là cửa hàng thương mại tương tự, đang cho thuê
03 năm. Thu nhập ròng theo giá hợp đồng là 900 triêu
đ/năm. Thời hạn thuê còn lại theo hợp đồng 03 năm. Giá
giao dịch: 9,75 tỷ đ. Thu nhập ròng theo giá thuê phổ
biến thị trường 1000 triệu đ/năm. Tỷ suất CK 10%
(nguồn: như trên)
Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch giá thuê:
 1 
1 
 1  0.1 
3
1000  900   246.68 trieu đ
 0.1 
 

Mức giá chỉ dẫn của TSSS: 9.75 tỷ đ + 0.247 tỷ đ

 Phương thức điều chỉnh (tiếp)

Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch điều kiện

thanh toán
Ví dụ 1: Tài sản thẩm định giá là BĐS thanh toán ngay
100% khi mua. TS so sánh là BĐS tương tự, thanh toán
ngay 100 triệu đ; trả góp hàng năm 65.75 triệu đ trong 15
năm liên tục. Lãi suất 10%/năm
(nguồn: như trên)
Giá TS so sánh sau điều chỉnh theo ĐK thanh toán:
 
 0.1 
65.75     100  600 trieu đ
1  1 
 1  0.115 
 Chênh lệch về tính chất và điều kiện giao dịch

Nếu cơ sở giá trị là giá trị thị trường thì các giao
dịch của tài sản so sánh phải là giao dịch giữa bên
mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự
nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản
như nhau; không bị sức ép từ bên ngoài.
Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa
vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần
phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản
khác đáp ứng yêu cầu giao dịch độc lập.
 Chênh lệch về chi phí bỏ ra ngay sau khi mua

Nếu TSSS phát sinh chi phí này thì phải

cộng vào mức giá giao dịch thành công.
Các loại chi phí phát sinh ngay khi mua:
•Chi phí sửa chữa công trình
•Chi phí phá bỏ phần xây dựng không
tương thích hoặc không phù hợp với quy
định của nhà nước
• Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trường
(Nguồn: như trên)
 Phương thức điều chỉnh (tiếp)

Điều chỉnh giá TS so sánh theo giá thị trường thay đổi từ khi
giao dịch TS so sánh đến khi thẩm định giá
Áp dụng công thức “lãi suất cộng dồn”, quy đổi PV
về FV

+ 25% -15%

2 năm 1 năm Thẩm định giá

trước trước
 Phương thức điều chỉnh (tiếp)

• Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch về địa

điểm, vị trí, môi trường với TS cần thẩm định giá
• Địa điểm: khoảng cách đến các công trình tiện ích: chợ,
siêu thị, nơi làm việc, công viên, cây xăng, trạm xe buýt,
• Môi trường: rác thải sinh hoạt, công nghiệp, ô nhiễm
tiếng ồn, khói bụi, an ninh
• Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch về hình
dáng thửa đất:
• Lấy thửa đất hình chữ nhật, hình vuông làm chuẩn; quy
đổi các hình dáng khác về hình chuẩn
• Hướng thửa đất: Tâm linh, phong thủy
 Phương thức điều chỉnh (tiếp)
Điều chỉnh giá TS so sánh theo chênh lệch hệ số sử dụng đất của
công trình
•Ví dụ: tài sản cần thẩm định giá là căn nhà 01 tầng, diện tích
xây dựng 70m2 ; diện tích thửa đất 100m2 ; hệ số sử dụng đất
70%.
• Tài sản so sánh là căn nhà 01 tầng, tương tự, diện tích xây
dựng 100m2 ; diện tích thửa đất 110m2 ; hệ số sử dụng đất 91%.
Giá bán 6 tỷ đ

BĐS Th/định giá BĐS so sánh

HSSD đất của công trình là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện
tích thửa đất có công trình
 Chênh lệch Hệ số sử dụng đất

Điều chỉnh giá bán của BĐS so sánh: lấy thửa đất
cần định giá làm chuẩn, để bảo đảm hệ số sử dụng
đất của BĐS so sánh là 70% thì diện tích cần có của
BĐS so sánh là:
110 m2 : 0.70 = 157 m2 .
Diện tích tăng thêm của BĐS so sánh so với hiện có
là: 157 m2 – 110m2 = 47 m2
Giá đất phổ biến tại khu vực là 60tr. đ/m2
47m2 x 60 tr./m2 = 2,820 tỷ đ
 Chênh lệch hệ số sử dụng đất (tiếp)

•Hệ số điều chỉnh giá của BĐS so sánh:

(2,820/6,000)x 100% = 40.3%
Mức giá 6 tỷ đ của BĐS so sánh được điều chỉnh GIẢM
40.3% hay 0,597 lần:
6 tỷ đ x 0,597 = 3,582 tỷ đ
 Phương thức điều chỉnh (tiếp)

Điều chỉnh giá TS so sánh theo đặc điểm tài sản trên
đất
• Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận
quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp
vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm
mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh
giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem
xét, điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
 Phương thức điều chỉnh

Điều chỉnh giá TS so sánh theo đặc điểm kinh tế

• Bao gồm những thuộc tính của BĐS (đầu tư) có
tác động đến thu nhập vận hành ròng (NOI):
- Chi phí vận hành
- Chất lượng quản lý
- Sự hòa hợp của chủ nhà
- Giảm giá tiền thuê
- Thời hạn thuê .
Điều chỉnh giá BĐS so sánh theo tài sản bán kèm
(điều hòa, tủ lạnh…)
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
đ) Kỹ thuật ước tính độ lớn điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối :
Khi chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa được bằng tiền:
chi phí pháp lý, ĐK thanh tóan, sân vườn, ga ra… Ví dụ:
(nguồn: như trên)
TSSS1: giá bán 900 tr.; kém TS TĐG về nội thất, tương ứng 10
tr.đ
TSSS2: giá bán 930 tr.; hơn TS TĐG về sân vườn, tương ứng 20
tr.đ
TSSS3: giá bán 800 tr.; kém TS TĐG về sổ đỏ, tương ứng 100 tr.đ
Từ đó:
•Mức giá chỉ dẫn của TSSS 1: 900 tr. + 10 tr
•Mức giá chỉ dẫn của TSSS 2: 930 tr. – 20 tr.
•Mức giá chỉ dẫn của TSSS 3: 800 tr. + 100 tr.
 Ước tính độ lớn điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm

Áp dụng khi chênh lệch các yếu tố so sánh không thể

lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, vị trí,
hạ tầng.
Ví dụ: lô đất cần TĐG nằm ở ngõ rộng 8 m
Lô so sánh 1: ngõ rộng 4 m; giá bán 10 tr./m2
Lô so sánh 2: ngõ rộng 12 m; giá bán 15 tr./m2
Tương quan qua điều tra thị trường: ngõ 8 m = 100%;
ngõ 4 m = 80%; ngõ 12 m = 120%
100%  80%
Tỷ lệ điều chỉnh lô 1: 80% 100%  25% (tăng 25%)
Tỷ lệ điều chỉnh lô 2: 100%  120% 100%   16.67% (giảm 16.7%)
120%
Chênh lệch giá tài sản so sánh là kết quả tác động
đồng thời của tổng hợp nhiều yếu tố khó lượng
hóa
Thẩm định viên cần ước tính tỷ trọng ảnh hưởng của các
yếu tố cơ bản tác động đến giá tài sản thẩm định giá làm
căn cứ xác định mức điều chỉnh trên cơ sở các thông tin có
được trên thị trường. Tỷ lệ, mức độ ảnh hưởng đến giá của
từng yếu tố so sánh khác nhau, là không giống nhau.
 Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
Trật tự điều chỉnh: theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh
theo tỷ lệ phần trăm sau.
Phân tích mối liên hệ giữa các yếu tố so sánh và phương thức
tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá, để quyết định về
trật tự điều chỉnh của các yếu tố so sánh và trường hợp phải
điều chỉnh liên hoàn.
Điều chỉnh liên hoàn:
• BĐS: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch,
các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao
dịch, vị trí của bất động sản, các đặc điểm khác của bất động sản (vị
trí, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, …).
• Máy móc, thiết bị: năm sản xuất, chất lượng còn lại,…
• Xem Phụ lục 03.
Yếu tố so sánh BĐS so sánh 1
(đơn vị tr.đ)
Mức giá giao dịch 1.000
I. Nhóm yếu tố giao dịch
Chênh lệch về lợi ích từ quyền tài sản (ví dụ sổ đỏ, -100
giá thuê…)
Mức giá sau điều chỉnh 900
Chênh lệch về tài chính (trả góp, trả ngay…) +150
Mức giá sau điều chỉnh 1.050
Chênh lệch về ĐK thị trường (giá giao dịch thay đổi) -10% (-105)

Mức giá sau điều chỉnh 945

II. Nhóm yếu tố đặc điểm BĐS
Chênh lệch về nội thất +55
Mức giá sau điều chỉnh 1.000
Chênh lệch về vị trí -15% (-150)
Mức giá sau điều chỉnh 850
Chênh lệch về hình dáng thửa đất +8.5% (+72)
Mức giá chỉ dẫn sau cùng 920 (làm tròn)
 Nguyên tắc khống chế

• Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá

của tài sản so sánh (giá trước điều chỉnh)
với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (giá
sau điều chỉnh) không quá cao và không
phù hợp với các chứng cứ thị trường.
• Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch
giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá
trung bình của các mức giá chỉ dẫn không
quá 15%.
 Bảng điều chỉnh
Yếu tố so sánh Đơn vị TSSS1
A Giá trước điều chỉnh
B Giá quy về đơn vị so sánh chuẩn
C Điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh
C1 Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh 1
C2 Yếu tố so sánh 2….
D Mức giá chỉ dẫn
E Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Tổng mức điều chỉnh thuần/ròng
Số lần điều chỉnh
Biên độ điều chỉnh
Tổng mức điều chỉnh gộp
F Mức giá chỉ dẫn
 Thống nhất các mức giá chỉ dẫn về mức giá cuối cùng

Phương án 01
Khi xác định giá trị của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần
bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình với từng mức
giá chỉ dẫn (dòng D ) không quá 10%.
Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những
tiêu chí theo thứ tự ưu tiên sau để quyết định quyền
số/trọng số gán cho từng mức giá chỉ dẫn để tính ra
giá ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
- Tổng giá trị điều chỉnh ròng là nhỏ nhất
- Tần suất điều chỉnh (số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh
cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một
yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất.
 Thống nhất các mức giá chỉ dẫn về mức giá cuối cùng

Phương án 02
Khi xác định giá trị của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần bảo đảm
chênh lệch giữa mức giá trung bình với từng mức giá chỉ dẫn (dòng D)
không quá 10%.
Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những tiêu chí theo
thứ tự ưu tiên sau để quyết định quyền số/trọng số gán cho
từng mức giá chỉ dẫn để tính ra giá ước tính cuối cùng cho tài
sản cần thẩm định:
- Chất lượng thông tin của các tài sản so sánh.
- Tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất
- Tần suất điều chỉnh (số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh
cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một
yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất.
 Ví dụ: bài tập tình huống (Dự thảo TCTĐG 08)

• Cần thẩm định một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất
năm 2012, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m,
chất lượng còn lại: 85%.
Thông tin về các tài sản so sánh:
• TSSS1 : sản xuất: 2012; công suất 10m3/ giờ; độ cao cột
nước đẩy 15m; chất lượng mới 100%; giá bán
14.000.000 đ/ cái.
• TSSS2: sản xuất: 2012; công suất 10m3/giờ; độ cao cột
nước đẩy 12m; chất lượng còn lại 85%; giá bán
12.000.000 đ/cái.
• TSSS3 : sản xuất: 2014; công suất 10m3/giờ, độ cao cột
nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán
17.200.000 đ/cái. Trường hợp mua từ 10 chiếc trở lên
được trả sau 50% sau 01 năm.
 Ví dụ: bài tập tình huống

Thông tin điều tra thị trường:

- Giá máy bơm sản xuất năm 2012 bằng 80% giá máy sản
xuất năm 2014 cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá
máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;
- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy
cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng
100%.
- Lãi suất cho vay phổ biến là 8%/năm.
 Ví dụ: bài tập tình huống

LỜI GiẢI: TrẬT tự điều chỉnh:

1/ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối:
- Điều chỉnh điều kiện thanh toán như sau:
Giá trị hiện tại của khoản tiền trả sau 01 năm (đối với máy
bơm nước năm 2014) là:
(17.200.000 đồng ÷ 2) ÷ (0,08 + 1) = 7.963.000 đồng
Mức giá của tài sản so sánh là máy bơm nước năm 2014
sau khi điều chỉnh điều kiện thanh toán là:
(17.200.000 đồng ÷ 2) + 7.963.000 đồng = 16.563.000
đồng
2/ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
 Ví dụ: bài tập tình huống

2/ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm

Yếu tố so TS thẩm định TSSS1 TSSS2 TSSS3

sánh giá
Giá bán Cần ước tính 14.000.000đ 12.000.000đ 17.200.000đ

Năm SX 2012 2012 2012 2014

Chất lượng còn 85% 100% 85% 100%

lại
Độ cao cột 15m 15m 12m 15m
nước đẩy
Công suất 10m3/giờ 10m3/giờ 10m3/giờ 10m3/giờ
 Ví dụ: bài tập tình huống
2/ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
•Giá máy bơm sản xuất năm 2012 bằng 80% giá máy sản
xuất năm 2014 cùng đặc tính kỹ thuật, do đó, cần điều
chỉnh các yếu tố kỹ thuật trước; lấy kết quả đã điều chỉnh
các yếu tố kỹ thuật để điều chỉnh yếu tố năm sản xuất.
•Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy
cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng
100%, do đó lấy kết quả đã điều chỉnh các yếu tố kỹ thuật
và năm sản xuất để điều chỉnh yếu tố chất lượng c òn lại.
•Tỷ trọng tác động vào giá bán của máy bơm đối với các
yếu tố so sánh độ cao cột nước, năm sản xuất và chất
lượng còn lại lần lượt là: 30%, 20% và 35% (các yếu tố
khác là 15%)
 Ví dụ: bài tập tình huống

2/ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm

•TSSS2: tỷ lệ điều chỉnh theo độ cao cột nước:
(15m-12m)/12m * 100% * 30% = 25% * 30%
= + 7,5%
•TSSS3: tỷ lệ điều chỉnh theo năm sản xuất:
(80% - 100%) / 100% * 100% * 20% = (-20% ) * 20%
= - 4%
•TSSS1: tỷ lệ điều chỉnh theo chất lượng còn lại:
(85% - 100%) / 100% * 100% * 35% = - 5,25 %
•TSSS3: tỷ lệ điều chỉnh chất lượng còn lại:
(85% - 100%) / 100% * 100% * 35% = - 5,25 %
TT Yếu tố so sánh TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ
trọng
A Giá ? 14.000.000 12.000.000 17.200.000
C1 ĐK thanh toán
% điều chỉnh -3,7%
Mức 0 0 -637,000
Giá sau điều chỉnh 16.563.000
C2 Độ cao cột nước 15m 15m 12m 15m 30%
% điều chỉnh 0 7,5% 0
Mức 900,000
Giá sau điều chỉnh 14.000.000 12.900.000 16.563.000
C3 Năm sản xuất 2012 2012 2012 2014 20%
% điều chỉnh 0 0 0 -4,0%
Mức 662.000
Giá sau điều chỉnh 14.000.000 12.900.000 15.900.000
TT Yếu tố so sánh TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ trọng
C4 Chất lượng 85% 100% 85% 100% 35%
% điều chỉnh -5,25% 0 -5,25%
Mức - 735.000 834.000
Giá sau điều chỉnh 13.265.000 12.900.000 15.065.000

D Mức giá chỉ dẫn 13.265.000 12.900.000 15.065.000

D1 Giá trị trung bình 13.744.000

D2 (Xi - X) -3,48% -6,14% 9,62%

E Thống nhất
mức giá chỉ dẫn
Tổng điều chỉnh 735.000 900.000 2.134.000
thuần
Số lần điều chỉnh 1 1 3

Biên độ điều 5,25% 7,25% 3,75%-5,25%

chỉnh
Tổng điều chỉnh -756.000 622.000 -1.220.000
gộp
F Giá ước tính của TS thẩm định