平均地權條例實施之後，建商專注開工施工去化庫存，減

少推案，新屋市場價量呈現鈍化，剛性需求轉向中古屋

精英團隊 成就夢想 112 年 01 月 11 日

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回顧
打炒房央行，內政部、財政部三面發功

央行第一波打炒房措施 109.12.8 生效
央行第二波打炒房措施 110.3.19 生效
央行第三波打炒房措施 110.9.24 生效
央行第四波打炒房措施 110.12.17 生效
央行 111.03.17 升息 1 碼

財政部實施房地合一稅 2.0 、 111.07.01 實施

實價登錄門牌既預售屋成交行情揭露 110.7.1 實施

預售屋與新建成屋限制換約轉讓 (111.01.10) 三讀通過

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前言說明
關鍵字 : 賺差價、禁止紅單轉讓、房地合一稅 2.0 、無力繳款

前言說明
賺差價、買氣熱銷醞釀出市場需求量增的氣氛，熱銷氣氛促消費者願意加價消費，因為唯恐越晚買、越
可能買到更高的價格，而預售屋因為自備款較少的情況下，就能拿到 ( 處置權 ) ，加上房價看漲的氣氛
助力，更多人將預售屋轉售賺差價當成投資賺錢機會，於是大量的預售屋快速被成交， 109 年至 111 年
(36 個月 ) 屋齡 0 年的房屋成交 35824 件 ( 每月成交 995 次 ) ， ( 部分件數是因為禁止紅單再轉讓而繼續
履約的件數 ) ，但是市場預售屋轉售的廣告件數 (112/01/11) 比房網搜尋結果為 887 件 ( 排除重複廣
告 ) ，亦即預售屋再廣告的件數僅 2.4% ，新聞媒體披露的預售屋廣告銷售件數 2798 件 (7.8%) 。

房地合一稅 2.0 已經有效抑制預售屋短期再轉售，再限制預售屋新建成屋換約轉讓，預售屋將回到實際

自用型市場，而非自用型買預售屋的消費者再將物件轉售的時機點會落在幾時呢 ? 持有滿 2 年房地合一
稅為獲利 35% ，可能較有驅動出售的意願，或者、預售繳款期啟動，無力繳款的消費者較可能再出售物
件。

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預售屋成交量創新高
109 年至 111 年成交 35824 件預售屋 ( 年成交 11941
件)

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預售屋的誘因

比起新成屋，為何預售屋更受歡迎？
1. 付款較輕鬆
買預售屋跟成屋最大的區別，就是付款方式會較為輕鬆，「訂簽開」的費用約佔總價的
10 ％，後續再繳交工程款與頭期款等即可，讓民眾圓夢築巢的門檻降低，不至於像成屋
一樣，得立即付出約 3 成的自備款。

2. 有投資賺差價的空間
預售屋為多數投資客的最愛，便宜以及可客變為最大要點，「預售屋比成屋便宜些，有
些預售時間來得及可以客變，相對的投資客也會買預售屋等到成屋好後再轉賣」

https://www.storm.mg/lifestyle/3932760
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 這次修法五大重點如下：
定義 :
11 日電詢地政局 : 新建成屋 : 取得使用執照，但尚未辦理第一次登記 ( 未
取得權狀 ) 的房屋
( 官方定義，仍待官方正式定義後說明 )
這次修法五大重點如下：
一、限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽
約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶
（棟）處罰 50 萬至 300 萬元。

二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉
售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰 100 萬至 5,000 萬元。

三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中
提充一定比率金額作為獎金。

四、建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」 2 類；其中「需
經內政部許可」，於取得後並將受取得後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於 30 日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰 3 萬至 15 萬元。

此外，這次修法也配合修正地方政府地價評議委員會組成成員，除刪除地方民意代表及其他公正人士外，並明定專家學者與民間團體代表的
委員比例不得少於 1 ／ 2 ，以強化該委員會的專業功能。

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 限制換約轉售
一、限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血
親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，
不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰 50
萬至 300 萬元。
二親等以內之親屬包括血親及姻親，因此國稅局特別舉例
說明符合二親等以內親屬關係之情形如下：一、祖父母、
外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶、孫
( 預售屋或新建成屋 ) 得民間定義 子女及其配偶、外孫子女及其配偶。
預售屋指的是變化，預先銷售的房屋，當建商取
得建築執照後，不論建案是否已動工，即可開始
銷售，因此稱為預售屋。
兄弟姐妹是自己的二親等旁系血親 非血親、是姻親
什麼是「新成屋」？ 新成屋指的是建案已經完工，
預售後的剩餘戶數；完工尚未售出的房屋；屋齡
2 年內，且沒人住過的房屋。
定義 :
11 日電詢地政局 : 新建成屋 : 取得使用執照，但尚未辦理第一次登記 ( 未
https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx? 取得權狀 ) 的房屋
Num=4965 ( 官方定義，仍待官方正式定義後說明 )

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「炒作」的定義
對於不動產界質疑「炒作」界定模糊，高層表示，修正草案將增列明確
定義。
一是透過網路、媒體、說明會等多元傳播方式，散布不實銷售價格、銷售量或將不合理開價誤導
為成交價等資訊。

二是利用親屬、員工、雇工等人頭來排隊、付定金或簽訂虛假預約單、買賣契約等虛偽手段，營
造熱銷假象。

三是透過網路、社群或特定場所，自行、利用人頭或揪團違規潛銷（如未取得建照即銷售）、未
經授權擅自銷售、仲介、提供換約轉售平台或協助換約轉售，或壟斷轉售牟利，連續買入或加價
轉售，藉機哄抬售價等。

行政院與民進黨團本周將再溝通，確認行政院版本，最快在下周四（ 14 日）行政院會拍板。

原文網址 : 炒房界定模糊 修法將明文定義 | 好房網 News https://news.housefun.com.tw/news/article/308651330643.html

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三讀通過後 7 問 (7-1)

《平均地權條例》修正草案何時上路？
此次《平均地權條例》修正草案並未明確指出何時上路，僅稱「此次修正條文的
施行日期，由行政院定之」。不過，內政部代理部長花敬群去年 12 月底曾表示，
希望《平均地權條例》修正草案三讀通過後，可以在 3 個月內完成子法並正式上
路，因此實施日期可能落在 4 月中旬。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814
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三讀通過後 7 問 (7-2)

《平均地權條例》修正草案相關法案，是否「溯及既往」？

目前該案母法並未說明將會溯及既往，但有一項附議是指，
民眾若以預售屋轉約，「除罰緩之外，還會再追繳不法所
得」。而花敬群其實也在 2021 年底說過，該案經三讀且
發布上路後，預售屋就不能轉售，且不會因為合約時間在
修法前完成，就獲得赦免，這意味著「預售屋禁止轉約」
可能會「溯及既往」，但仍要視未來內政部細則如何規定。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814
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三讀通過後 7 問 (7-3)

《平均地權條例 》修正草案三讀後，對「都更、危
老案」是否有影響？

花敬群曾在 1 月 7 日於臉書發文表示，建設公司參
與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平
均地權私法人購買住宅的限制，也不受 5 年內不得
出售的管制。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814

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三讀通過後 7 問 (7-4)

預售屋、新建成屋禁止轉約，其中新成屋如何認定？

目前母法並未明確定義什麼是「新成屋」，未來內政
部應還會核定細項條目，看是要從取得使照開始算，
或是其他日期。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814

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三讀通過後 7 問 (7-5)

《平均地權條例》修正草案對中古屋市場有無影響？

不動產仲介經紀業公會全聯會理事長張世芳指出，中古屋買氣主要仍受
升息影響，但該案還是會拉長消費者買房思考的時間，進而影響交易量。
整體而言，在雙北地區交易量約少 3 、 4 成，而在中南部地區則少 4 、 5
成。至於價格方面，北部原本房價基期就高，因此整體中古房價頂多修
正 5 ％。中南部則是因過去漲幅較快，因此有可能下修到 10 ％。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814

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三讀通過後 7 問 (7-6)
此法案三讀通過後，那些地區首當其衝？

關鍵字 : 高雄預售屋 1.8 萬戶

平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注，而過去 2 年預售市場熱絡的區域，可
能成一線重災區，尤其是重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域。根據信義房屋統計預
售實價登錄，房地合一 2.0 上路以來， 2021 年 9 至 12 月的預售市場交易出現單月萬件的熱
潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。

另根據統計顯示， 2022 年預估全年住宅類預售量將超過 17 萬戶，挑戰 28 年以來新高，其中

前 11 月供給量大的區域為台中市 3.1 萬戶，其次是新北市 2.7 萬戶，桃園市 2.4 萬戶，台南
市與高雄市各 1.8 萬戶，台北市最少也有 1 萬戶。

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814
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三讀通過後 7 問 (7-7)

如果不得已需要將預售屋換約轉售，有可排除在外的特殊寬容條件嗎？

若擁有屋約者存在下列任 1 種情況，可報請縣政府排除在外：

買房簽約後受到強制執行
有重病需要長期療養
非自願失業
重大變故無力還貸款

https://news.ebc.net.tw/news/house/351814
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預售屋的價格是多少

高雄市預售屋的均價
觀察六都及新竹縣市 2021 年及 2022 年預售平均成交價， 2021 年已不見 1 字頭，到 2022 年
連 2 字頭也消失，六都中房價最低的台南市，去年預售平均房價 30.7 萬元，年增 24.1 ％，
增幅最高的高雄市年增 30.0 ％，預售平均每坪 32.4 萬元，台中市房價漲幅也高達 24.1 ％，
均價逼近每坪 40 萬元，桃園市去年均價 34.3 萬，年增 18.1 ％，新北市預售均價 49.3 萬元，
年增 13.6 ％，台北市雖然價格漲幅最小，僅 9.7 ％，但平均單價來到每坪 98.7 萬元，入手門
檻相當高，而前幾年房價漲勢猛烈的新竹縣市，去年平均 36.5 萬元，年增幅 10.8 ％，與南
二都相比價格成長幅度收斂許多。

原文網址 : 平均地權條例過關前 高雄預售狂增 3 成 | 好房網 News

https://news.housefun.com.tw/news/article/145959362314.html

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高雄市預售屋廣告量 2798 件
目前全台預售轉售廣告量近 2.3 萬間
東森新聞 2023 年 1 月 10 日 週二 上午 10:15

關鍵字 : 高雄預售屋轉售廣告量 (111/12 月為 2798 件 )

說明 : 高雄預售屋共成交 1.8 萬件 ( 成交均價 32 萬 ) ，再轉售廣告量 2798 件
(15.5%)

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預售屋價格飆升坡度
30 個月單價漲 17 萬

預售屋價格從
109 年 3 月單價約 20 萬到
111 年 9 月 37 萬，成長 17 萬
(85%)
成
單
交
價
量

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 高雄市 108 至 110 年實際建商餘屋 ( 市場沒有供過於求情況 )
第一次登記 ( 建商取得權狀 ) 、登記後再移轉 ( 再出售 )

108 109 110

年
年 年 年

十 十 十
一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十二 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十
月 一 二 一 十一月 合計
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
月 月 月

第一次登 277 110 143 115 116 160 108 132 139 129 225 123 156 122 137 134 161 112
571 638 558 521 785 619 572 584 873 751 781 983 654 2871 756 693 1150 40428
記 3 2 3 9 0 1 7 8 2 5 1 3 6 7 6 5 1 9

第一次登
記後再第 110 166 135 104 100 125 110 147 129 125
614 900 873 560 705 721 892 778 523 569 893 577 832 925 880 896 809 1188 989 409 943 743 732 809 1518 32817
一次買賣 0 0 9 9 2 7 0 2 0 0
移轉件數

餘屋量 7611

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新屋市場將呈現鈍化、中古屋市場穩定成長
結論
1. 預售屋大量再釋出的情況尚未出現
2. 禁止預售屋新建成屋換約轉售，預售屋將回到實際自用型市場
3. 預售屋價格快速飆升後的價格成為市場的錨定價格，房價有支撐點，尚未見預售屋價格
明顯下修的市況
4. 是否有繳款延遲需急售的情況，尚未見此跡象
5. 預售屋的價量是市場領頭羊指標，現況市場趨於保守 ( 建商減少新推案量，且減少採用
預售方式銷售 ) ，因此該指標形成鈍化狀態，預估 ~ 建商將會開工、專注施工建案，減
少再推新案，因此市場將處於 ( 去化庫存階段 ) ，新屋市場房屋價量將呈現停頓狀態
6. 剛性需求買方轉向中古屋，因此、中古屋市場將較為穩定成長

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共戰 共好
一起加油
fighting

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