INTERNACIONALNI-UNIVERZITET U NOVOM PAZARU

PRAVNI FAKULTET
SMER PRAVO UNUTRAŠNJIH POSLOVA

Predmet: Stvarno pravo

SEMINARSKI RAD
HIPOTEKA

Student Profesor
Mihajlovic Nebojsa Mile Ilić
2-1123/09

U Nišu, oktobar 2010 god.

1
SADRŽAJ

1. UVOD........................……………………………………………………......................3
2. HIPOTEKA....................................................................................................................4
2.1. Pojam hipoteke..................................................................................................4
2.2. Predmet hipoteke..............................................................................................4
2.3. Nastanak i vrste hipoteka..................................................................................5
2.3.1. Ugovorna hipoteka.............................................................................5
2.3.2. Jednostrana hipoteka..........................................................................7
2.3.3. Zakonska hipoteka.............................................................................7
2.4. Posebni oblici hipoteke.....................................................................................7
2.5. Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti............................................................8
2.6. Prava poverioca.................................................................................................8
2.7. Prenos pojedinih prava......................................................................................9
2.8. Namirenje..........................................................................................................9
2.9. Prestanak hipoteke..........................................................................................10
2.10. Zasnivanje nove hipoteke.............................................................................11

3.CENTRALNA EVIDENCIJA....................................................................................13
3.1. Upis hipoteke..................................................................................................13

4.ZAKLJUČAK...............................................................................................................14
LITERATURA…………………………………………………………………………15

2
1. UVOD
Pored stvarnih prava na sopstvenoj (pravo svojine, susvojine, zajedničke svojine i etažne
svojine) postoje i stvarna prava na tuđoj stvari.
U stvarna prava na tuđoj stvari spadaju pravo službenosti, založno pravo, pravo
građenja, realni tereti i susedska prava

“Založno pravo je stvarno pravo na tuđoj stvari na osnovu koga poverilac može
naplatiti svoje potraživanje iz vrednosti založene stvari (ako dužnik ne ispuni obavezu o
dospelosti) pre ostalih poverilaca . “1
Založno pravo predstavlja sredstvo realnog obezbeđenja tražbine. Njegova bitna
karakteristika proizilazi iz cilja zbog koga se založno pravo priznaje titularima, a to je
obezbeđenje nekog drugog prava.
Založno pravo nastalo je još u najranijem periodu razvoja prava. U početku
poveriocu je za izvršenje potraživanja stajala na raspolaganju samo dužnikova
ličnost.Kasnije je poverilac mogao da se za punovažnu i dospelu obavezu namiri iz
dužnikove imovine.
Založno pravo je akcesorne prirode jer je zavisno od potraživanja koje
obezbeđuje. Zbog toga ono ne može biti glavno, već samo sporedno. Založnom pravu
prethodi potraživanje poverioca prema dužniku, a založno pravo je usmereno ka stvari
koja služi za obezbeđenje potraživanja. Ono obezbeđuje založnom poveriocu namirenje
iz založene stvari, čak i onda kada se obični (hirograferni) poverioci ne mogu naplatiti
delimično ili u potpunosti.
Pravna priroda založnog prava u pravnoj teoriji je sporna. Jedni smatraju da je to
stvarno pravo, drugi da je obligaciono pravo. Neki smatraju da je samo založno pravo na
stvari stvarno pravo, dok je založno pravo na pravima - posebno potraživanjima,
obligaciono.
Što se tiče vrste založnog prava, založno pravo se deli na založno pravo na
pokretnim stvarima (pignus) i založno pravo na nepokretnim stvarima (hipoteka).Založno
pravo na pokretnim stvarima naziva se ručna zaloga i nastaje predajom založene stvari
poveriocu u državinu, dok se založno pravo na nepokretnosti stiče upisom u javne knjige,
a nepokretnost ostaje u državini dužnika.

1
Dr Obren Stanković i dr Miodrag Orlić, Stvarno pravo, Beograd

3
2. HIPOTEKA

2.1. Pojam hipoteke

Hipoteka je stvarno pravo na tuđoj nepokretnoj stvari koja ovlašćuje

hipotekarnog poverioca da radi naplate tražbine proda hipotekovanu nepokretnost
posredstvom suda i iz dobijene vrednosti naplati svoje potraživanje pre običnih i pre
hipotekarnih poverioca sa kasnijim rangom.

Reč hipoteka je grčkog porekla i predstavlja kovanicu reči: „hypo“ – ispod, pod i
„tithemi“ – staviti, podložiti, čiji je zajednički smisao „staviti stvar pod nečiju vlast“.
Srpski građanski zkonik je zalogu na nepokretni stvarima nazvao još i intabulacija,
baštinska ili miljačka zaloga.

Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje

pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do
nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok
otplate). A za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od
iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.

2.2. Predmet hipoteke

Predmet hipoteke je nepokretna stvar. Pojedini smatraju da i određene pokretne

stvari mogu biti predmet hipoteke, kao na primer brodovi, vazduhoplovi…)

Hipoteka se odnosi na celu nepokretnost, na njene polodove dok su neodvojeni

kao i na druge njene sastavne delove i pripadke. Predmet hipoteke može biti :
 zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šumsko zemljište i šume)
 građevinski objekti (zgrade, stanovi, zgrade za odmor, poslovne prostorije
i garaže).

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više

nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima. U slučaju da se
dug ne isplati po dospeću, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom
izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti. Ovakva hipoteka se naziva zajednička
hipoteka.
Predmet hipoteke može biti i sama hipoteka. Tada nastaje hipoteka na hipoteci
(nadhipoteka).

4
 Predme hipoteke ne mogu biti stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu.
Predmet hipoteke ne mogu biti ni lične službenosti, ni stvarne službenosti, niti pravo
preče kupovine.

Što se tiče domašaja hipoteka obuhvata nepokretnost i to:

 sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od

nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;
 pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini
trećih lica;
 sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle
zasnivanja hipoteke.

Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje

izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom. То potraživanje obuhvata
glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate. Deo potraživanja koji nije obezbeđen
hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine. . Potraživanje mora da
bude u potpunosti određeno - iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospeća rata, itd, tako
da sve to treba da sadrži Ugovor o kreditu.

2.3. Nastanak i vrste hipoteka

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti.

2.3.1.Ugovorna hipoteka (nastaje Ugovorom o hipotece)

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se

vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac
naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan
zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga
proizilazi. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje
potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu

ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu
nepokretnosti. Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo
raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u
izgradnji.

5
Ugovor o hipoteci mora da sadrži:

 ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište

poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
 bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku
na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);
 precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti
plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu
plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim
elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu
plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena,
rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost,
ako rok nije određen;
 podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i
dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz Zakona o hipoteci;
 podatke o stvarima iz Zakona koje hipoteka obuhvata.

Ugovor ne sme da sadrži odredbe koje daju ovlašćenje poveriocu da, ako dug ne
bude isplaćen o dospelosti:
 proda nepokretnost suprotno odredbama zakona;
 po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prisvoji on ili treće lice.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da

upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet
hipoteke.Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi
predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev vlasnika nepokretnosti, odnosno

njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika, dužnika ipoverioca.

Upis ugovorne hipoteke na objektu u izgradnji vrši se na sledeći način:

Na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u
izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom
objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.Ako je investitor prodao
kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni
poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno
posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje
na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti. Ako
objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze
prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka. Objektom u izgradnji,
na osnovu Zakona o hipoteci , smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni
deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na
objektu u izgradnji. Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome
je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim
unutrašnjim odnosima.

6
 2.3.2.Jednostrana hipoteka (nastaje založnom izjavom)

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave. Založna izjava je isprava

sačinjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude
isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te
nepokretnosti, na način propisan zakonom. Založna izjava po formi i sadržini odgovara
ugovoru o hipoteci. Upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili
poverioca.

2.3.3.Zakonska hipoteka ( nastaje na osnovu samog zakona)

U našem pravu postoji nekoliko slučajeva kada hipoteka nastaje na osnovu

zakona, jedan od njih je hipoteka koju ima organ uprave zadužen za poreze na
nepokretnosti za koju se porez duguje. Ono što je specifično za ovakve hipoteke je to što
one (za razliku od ostalih vrsta hipoteka) postoje i bez upisa u registre hipoteka - pa se
zato i ne upisuju. Ovakve hipoteke će imati prvenstvo u naplati (naplaćuju se pre ostalih
vrsta hipoteka);

2.3.4.Sudska hipoteka (nastaje na osnovu sudske odluke)

Uvek kada neko podnese zahtev za prinudno izvršenje, sud će staviti hipoteku na
nepokretnosti koje su predmet izvršnog postupka. Upis u registre kod ove hipoteke
takođe nije neophodan, jer će ona postojati i bez njega, ali se ipak upisuje zbog
publiciteta.

2.4. Posebni oblici hipoteke

 Sopstvenička (vlasnička, svojinska) hipoteka je hipoteka na sopstvenoj stvari.

Hipotekarni poverilac je ujedno i hipotekarni dužnik, tj. vlasnik hipotekovane
nepokretnosti.
 Antihreza je založno pravo na osnovu koga založni poverilac stiče ovlašćenje
da drži I koristi založenu stvar, uračunavajući vrednost plodova i koristi od
upotrebe stvari u iznosu potraživanja, a po dospelosti dužnikove obaveze ima
pravo namirenja preostalog iznosa potraživanja iz vrednosti založene stvari.
 Zajednička(simultana) hipoteka postoji kada se za obezbeđivanje jednog
potraživanja osniva hipoteka na više nepokretnosti. Uspostavlja se kada
vrednost jedne hipotekovane stvari nije dovoljna za obezbeđivanje
celokupnog potraživanja hipotekom.

7
2.5.Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti

Vlasnik i posle zasnivanja hipoteke ima pravo da:

 drži predmet hipoteke;
 upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;
 otuđi predmet hipoteke (npr. proda ili pokloni kuću koja je pod hipotekom) i
prenese pravo na pribavioca (npr. izda kuću u zakup ili je stavi pod novu
hipoteku), u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom
potraživanju, jer pribavilac može u registrima da vidi hipoteku (štaviše to je
njegova dužnost), te da sam odluči hoće li da prisvoji takvu nepokretnost;
 otuđi deo nepokretnosti. Ako vlasnik (uz saglasnost poverioca, naravno), izvrši
deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se, po
službenoj dužnosti, upisuje i na tim nepokretnostima,
 prenese dug na treće lice (naravno ako postoji lice koje želi da preuzme dug).

Što se tiče obaveza vlasnika nepokretnosti, vlasnik je dužan da čuva i održava

predmet hipoteke kao dobar domaćin. Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih
uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci. Vlasnik ne sme fizički menjati
predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene
saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.

2.6. Prava poverioca

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog

stepena sigurnosti ukoliko je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno
neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog radnji koje vlasnik
namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.
Ukoliko dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu
celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja. Smanjenje vrednosti
predmeta hipoteke utvrđuje sudski veštak, na zahtev poverioca.

Poverilac takođe ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, tj. neposrednom
držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako je zbog takvog ponašanja vrednost
predmeta hipoteke smanjena ili zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti
opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.U takvim slučajevima sud
može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje
vrednosti hipotekovane nepokretnosti ili hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne
trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je
hipoteka zasnovana u skladu sa zakonom ili ako je to izričito predviđeno u ugovoru o

8
hipoteci, odnosno u založnoj izjavi. Poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da
vlasnik plati naknadu za učinjene troškove.Potraživanje naknade za učinjene troškove na
osnovu ovog člana obezbeđuje se bez upisa i uživa prvenstvo u naplati u odnosu na sve
upisane terete.

2.7.Prenos pojedinih prava i obaveza

Potraživanje obezbeđeno hipotekom se ustupa na osnovu ugovora između

poverioca i lica kome se potraživanje ustupa. Taj ugovor se zaključuje u pismenoj formi,
sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa.
Ugovorom se prenosi hipoteka na lice kome se potraživanje ustupa, i takav ugovor
proizvodi dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.2

Ugovor kojim se prenosi samo hipoteka, bez prenosa potraživanja koje je njome
obezbeđeno, neće proizvoditi pravna dejstva, u skladu sa načelom akcesornosti koje je
jedno od osnovnih načela založnog prava.

2.8.Namirenje

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri

svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili
državini se ona nalazi u tom trenutku. Regularno namirenje se sprovodi u skladu sa
Zakonom o izvršnom postupku, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih
potraživanja na nepokretnostima.

Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri:

najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;
istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine ili najpre iz
dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Postupak namirenja teče tako što poverilac najpre tuži dužnika. Rešenje koje sud
donese služi kao izvršna isprava. Na osnovu njega se pokreće izvršni postupak (čije se
pokretanje zabeležava se u registru hipoteka). Zatim se nepokretnost prodaje, po
berzanskoj ili tržišnoj ceni, po proceni veštaka i namiruju se sl. redom:troškovi
prodaje,eventualne zakonske hipoteke,ostale hipoteke (i to po onom redu po kom su
upisivane),kamate i druga povremena davanja (sem ako je potraživanje zastarelo).

2
Čl. 437, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima

9
 Eventualni ostatak se vraća vlasniku hipotekovane nepokretnosti.

Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti

i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja. U tom slučaju kamata i druga povremena
davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke, već samo glavnica duga.

Iako je pravilo da se neisplaćen dug namiruje sudskim putem u cilju poboljšanja

pravnog prometa i pojeftinjenja kredita, država je napravila ustupak (pre svega bankama)
u vidu vansudskog namirenja. Ovaj način namirenja detaljno uređuje Zakon o hipoteci.

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši
se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz
naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao
odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu
istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju.
Kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre
izdavanja odobrenja kupcu.

Što se tiče redosleda namirenja a kada je jedan predmet hipoteke založen

nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz
cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu
nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke.

2.9.Prestanak hipoteke

Hipoteka prestaje:
 prestankom potraživanja obezbeđenog hipotekom, i to ne samo
ispunjenjenjem obaveza nego i kompenzacijom, otpuštanjem duga, prenovom,
nemogućnošću ispunjenja ili smrću dužnika ili poverioca ako je ugovor
zaključen zbog ličnih osobina obe ugovorne strane ili dužnika. Protekom
vremena zastarelosti hipotekarni poverilac se može namiriti iz opterećene
stvari ako je njegovo pravo upisano u javnu knjigu;
 odricanjem hipotekarnog poverilaca od hipoteke (jednostrana izjava volje)
punovažno je ukoliko je dato u pismenoj izjavi kod nadležnog državnog
organa koji vodi javnu knjigu u koju je upisana hipoteka.
 Konfuzijom tj. sjedinjenjem, kada isto lice postane i poverilac i dužnik
(dužnik nasledi poverioca);
 konsolidacijom, kada se u istom licu sjedini svojstvo hipotekarnog poverioca i
vlasnika hipotekovane nepokretnosti.
 pripašću nepokretnosti opterećene hipotekom ( srušena kuća u
zemlljotresu….) Ukoliko se hipotekovana nepokretnost obnovi, uspostavlja se
ponovo hipoteka;
 kada se hipotekovana nepokretnost proda u izvršnom postupku. Hipotekarni
poverilac ima pravo prvenstvenog namirenja iz iznosa dobijenog prodajom.

10
 Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu
sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako
obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtev
vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Poverilac je dužan da dozvoli
brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno.

Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu

o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za
brisanje hipoteke.

2.10.Zasnivanje nove hipoteke

Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3

godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili,
radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja
obezbeđenog neispisanom hipotekom. Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu
sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne

proizvodi pravno dejstvo, osim ako se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a
naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu
korist zahtevati ispis određene hipoteke ili se u registar nepokretnosti upiše zabeležba
takve obaveze kod te hipoteke.

Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka ne mogu da se

protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke niti
da zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu

prvenstvenog reda za upis nove hipoteke do iznosa potraživanja obezbeđenog starom
hipotekom, na mestu koje je imala stara hipoteka u roku od tri godine od dana kada je
zabeležba bila dozvoljena.

U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava

prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava. Ovo se shodno
primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u
prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Nova hipoteka može, na zahtev vlasnika, da se upiše na mestu već upisane

hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već
upisanom hipotekom. U tom slučaju:
 upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana
od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke;
 ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana
nova hipoteka.

11
 Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno
dejstvo ako se izbriše i nadhipoteka ilinadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se
upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova

hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara
nepokretnosti u kojima je upisana. Ovo se shodno primenjuje kad nova hipoteka treba da
stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

12
3. CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA (CEH)

Centralna evidencija hipoteka (CEH) je centralna jedinstvena javna baza podataka

u koju se unose hipoteke upisane u nadležni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i
prikupljanja informacija o hipotekama.

Baza podataka Centralne evidencija hipoteka formirana je u skladu sa Zakonom

o hipoteci i to preuzimanjem postojećih podataka iz katastra nepokretnosti i unosom
postojećih podataka dostavljenih iz zemljišnih i intabulacionih knjiga.

Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, radi pretraživanja ili

prikupljanja informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena katastra
nepokretnosti ili putem Interneta i van radnog vremena. Centralnu evidenciju hipoteka
vodi Republički geodetski zavod.

3.1. Upis hipoteke

Upis hipoteke se vrši u nadležni registar nepokretnosti a to su zemljišna knjiga ili

katastar nepokretnosti, a negde intabulaciona knjiga odnosno protokol pri opštinskom
sudu. Zahtev za upis hipoteke se podnosi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti
odnosno zemljišnoj knjizi ili nadležnom sudu. Hipoteka se ne upisuje u Centralnu
evidenciju hipoteka već predstavlja centralni registar svih upisanih hipoteka u registre.

Centralna evidencija hipoteka praktično sakuplja podatke iz pomenutih izvora u

jedinstvenu bazu podataka. Kao takva onda sadrži podatke koji služe samo za
pretraživanje evidencije, a podaci u nju se upisuju sa obrazaca ili preuzimanje iz lokanih
kancelarija Republičkog geodetskog zavoda.

Centralna evidencija hipoteka je javna evidencija. Svako ko ima pristup Internetu

može da pretražuje evidenciju Centralne evidencije hipoteke i da ima uvid u podatke o
nepokretnostima i hipotekama.

Registrovani korisnici mogu da dobiju uvid u detalje informacije o nosiocima

prava i dodatne informacije o hipotekama Registovani korisnici mogu biti samo pravna
lica. Korisnici koji su zaposleni u firmama ( banke, agencija za nekretnine, advokatske
kancelarije, organi državne uprave… ) koji će koristiti Centralnu evidenciju hipoteka u
obavljanju delatnosti, biće odmah registrovani po prijemu njihove prijave. Ostale firme
moraju u kratkom opisu da navedu za koje potrebe žele da koriste Centralnu evidenciju
hipoteka, posle toga biće im odobren pristup.

13
4.Zaključak

Vazeci zakoni u zemlji, koji ureduju ovu oblast, uskladeni su sa modernim

evropskim pravom i predstavljaju pogodan oslonac za koriscenje ovog instituta.

Njime se, sa jedne strane, obezbeduje sigurnost poverilaca, posebno kada su u

pitanju velike investicije i kreditiranje duznika, da svoja ulaganja mogu uplatiti iz
zalozene nepokretnosti duznika, a sa druge strane, opterecujuci svoju imovinu na ovaj
nacin,duznici mogu da pozajmljenim i ulozenim sredstvima uvecaju svoju imovinu i iz te
uvecane vrednosti izmure svoja dugovanja.

Zakon o zaloznom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar ide korak

dalje i daje jedno znacajno poboljsanje u odnosu na prethodna zakonska resenja, jer
predmet zaloge ostaje u drzavini duznika.

14
Literatura:

Prof. dr Ilija Babić, Osnovi imovinskog prava, Beograd

Dr Obren Stanković I dr Miodrag Orlić, Stvarno pravo, Beograd

Dr Radmila Kovačević Kuštrimović i dr Miroslav Lazić, Stvarno pravo, Niš

Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa (“Službeni list SFRJ”, broj 6/80 I 36/90,
“Službeni list SRJ”, broj 29/96 I “Službeni glasnik RS”, broj 115/05 – dr. zakon)

Zakon o hipoteci (Službeni glasnik RS, broj115/05)

15