POJAM HIPOTEKE (204)

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik
ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja iz vrednosti nepokretnosti
koja je obezbeđena hipotekom, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih
poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Iz ove definicije proizilazi da je hipoteka stvarno pravo obezbeđenja koje imaoca
ovlašćuje na prvenstveno namirenje obezbeđenog potraživanja iz vrednosti založene
nepokretnosti.
Hipoteka nije potraživanje, jer u sebi ne sadrži zahtev za isplatu sume novca, već
sadrži ovlašćenje poverioca da proda opterećenu nepokretnost i deo dobijene cene
iskoristi kako bi namirio obezbeđeno potraživanje.
Založno pravo na nepokretnosti razlikuje se od ručne zaloge pre svega po tome što
dužnik ne predaje stvar u državinu poveriocu, već se hipoteka stiče upisom
poveriočevog prava u nadležni registar nepokretnosti. Hipotekovana nepokretnost
ostaje i dalje u državini dužnika, pa on može stvar upotrebljavati i pribirati plodove sa
nje i za vreme dok postoji založno pravo.
Hipoteka je redovan način zalaganja nepokretnosti, ali i pokretne stvari se mogu
hipotekovati. Za to je potrebno da se za pokretne stvari uvedu javni registri slicni
registru nepokretnosti. U našem pravu na ovaj način se zalažu brodovi i
vazduhoplovi; oni se ne predaju založnom poveriocu, nego ih dužnik zadržava u
svojoj državini.

PREDMET HIPOTEKE (205)

Predmet hipoteke može da bude:
1. Nepokretna stvar (svojina na zemljištu, građevinskom objektu i sl)
2. Deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi
3. Susvojinski udeo u nepokretnoj stvari
4. Poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine (stan, poslovne
prostorije, garaža...)
5. Pravo na semljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja,
a naročito pravo građenja
6. Objekat u izgradnji, kao i njegov posebni deo (stan, poslovne prostorije,
garaža itd), pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju u
skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata
U pogledu obima, hipoteka obuhvata:
- sve sastavne delove nepokretnosti, neodvojene plodove (ako nije suprotno
ugovoreno)
- pripatke, ali samo ako je tako određeno ugovorom o hipoteci
- sva naknadna poboljšanja i povećanja vrednosti opterećene nepokretnosti
Obezbediti se može svako potraživanje, novčano ili nenovčano, u domaćoj ili stranoj
valuti ( naravno, ono mora imati određenu novčanu vrednost).
ZH predviđa i mogućnost da obezbeđeno potraživanje bude buduće ili uslovno
(kreditna i kauciona hipoteka), što je jedno odstupanje od načela akcesornosti.

1
 VRSTE I STICANJE HIPOTEKE
→ Prema osnovu nastanka, ZH hipoteku deli na:
1) ugovornu hipoteku – nastaje na osnovu ugovora ili sudskog poravnanja
2) jednostranu hipoteku – nastaje na osnovu založne izjave
3) zakonsku hipoteku – nastaje na osnovu zakona
4) sudsku hipoteku – nastaje na osnov sudske odluke
UGOVORNA HIPOTEKA
Ugovor o hipoteci je uovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se
vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi
namirenja obezbeđenog potraživanja, na način propisan zakonom.
Ugovor o hipoteci može biti samostalan ili deo nekog drugog ugovora koji uređuje
obezbeđeno potraživanje (ugovor o zajmu, kreditu i dr.)
Forma ovog ugovora je pisana uz overu potpisa, odnosno u obliku
javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene(solemnizovane) isprave.
Ugovor o hipoteci može zaključiti vlasnik ili drugo za to ovlašćeno lice.
Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:
1) vlasnika nepokretnosti, odn. njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika
2) dužnika
3) poverioca

JEDNOSTRANA HIPOTEKA
Nastaje na osnovu založene izjave.
Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se
on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja
obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom.
Založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke po formi i sadržini odgovara
ugovoru o hipoteci (dakle, forma je pisana uz overu potpisa, odnosnu u obliku
javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave).
Založno pravo na nepokretnosti koje nastaje na osnovu izjave njenog vlasnika
obično je svojinsko založno pravo (svojinska hipoteka ili svojinski zemljišni dug),
a ako je hipoteka u korist poverioca traži se da on zahteva upis na osnovu
jednostrane izjave volje vlasnika nepokretnosti.

→ U pogledu mogućnosti realizacije, hipoteka se može podeliti na

1) one koje su neposredno izvršive i one koje to nisu
2) hipoteke koje su izvršive vansudski i one koje se mogu samo sudski
realizovati
*ZH ne sadrži izričito ovu podelu, već samo posebno reguliše izvršnu vansudsku hipoteku.

2
IZVRŠNA VANSUDSKA HIPOTEKA
Pored hipoteke na objektu u izgradnji, predstavlja značajnu novost koja je uneta u
srpsko hipotekarno pravo novim ZH.
Reč je o hipoteci koja se zasniva na ugovoru o hipoteci koji sadrži sastojke određene
zakonom, koja je neposredno izvršiva i to vansudski, privatnom prodajom bez
obraćanja sudu.
Izvršna isprava treba da bude zaključena ili data u formi javnobeležničkog zapisa.
Hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave, upisuje
se u registre nepokretnosti kao ''izvršna vansudska hipoteka'', a vansudski postupak
namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama ZH.
Svrha uvođenja izvršne vansudske hipoteke u ZH je ubrzanje postupka realizacije
hipoteke, koji je pre donošenja ZH predugo trajao.

ZAJEDNIČKA (SIMULTANA) HIPOTEKA (206)

Najčešće se za obezbeđenje jednog potraživanja osniva hipoteka na jednoj
nepokretnosti. Međutim, moguće je konstituisati hipoteku za isto potraživanje na više
nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima.
Zajednička hipoteka se ustanovljava u slučaju kada je vrednost jedne nepokretnosti
manja od iznosa potraživanja ili kada hipotekarni poverilac nastoji da postigne što
veću sigurnost.
Zajednička hipoteka se upisuje u registar nepokretnosti tako što se jedan zemljišno-
knižni uložak označava kao glavni, a ostali zemljišno-knjižni ulošci označavaju se
kao sporedni.
Hipotekarni poverilac može potraživanje da naplati iz bilo koje nepokretnost. On se
može naplatiti iz jedne, više ili svih nepokretnosti

-Hipoteka na susvojini i zajedničkoj svojini-

Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela
zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na
idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika
Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj
nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.
Pri namirenju ovakvih hipoteka, ostali suvlasnici, odnsno zajedničari imaju pravo
preče kupovine.

3
 HIPOTEKA I POTRAŽIVANJE (207)
Kao i svaki založni poverilac, hipotekarni poverilac ima dve vrste prava:
1) pravo potraživanja prema dužniku
2) založno pravo na hipotekovanoj nepokretnosti
Hipotekarni poverilac se nalazi u obligacionom odnosu sa dužnikom i u tom pogledu
njegov položaj se ni u čemu ne razlikuje od položaja ostalih (običnih) poverilaca.
Kao i oni i hipotekarni poverilac ima pravo da zahteva od dužnika da ispuni obavezu,
a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se namiri iz dužnikove imovinske
mase,odnosno iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari.
Za razliku od običnih (hirografernih) poverilaca koji se mogu naplatiti samo iz
dužnikove imovinske mase, hipotekarni poverilac može naplatiti svoje potraživanje i
iz hipotekovane nepokretnosti.
Na pasivnoj strani kod hipoteke najčešće postoji samo jedno lice. Ono je dužnik u
obligacionom odnosu i istovremeno sopstvenik hipotekovane nepokretnosti.
Međutim, događa se i da je jedno lice dužnik u obligacionom odnosu, a neko drugo
lice pristaje da se hipoteka konstituiše na njegovoj nepokretnosti.

4
 PRAVA I OBAVEZE
PRAVA VLASNIKA NEPOKRETNOSTI (209)
Vlasnik i posle nastanska hipoteke ima pravo da hipotekovanu nepokretnost:
1) drži
2) upotrebljava prema uobičajnoj nameni
3) pribira plodove koje ona daje
4) da je otuđi i prenese pravo na pribavioca, ali otuđenje ne menja ništa u
dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju
OBAVEZE VLASNIKA NEPOKRETNOSTI
1) vlasnik hipotekovane nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet
hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba i dr.) bez
pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez
opravdanog razloga.
2) Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin,
odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima
umanjio vrednost nepokretnosti
3) Vlasnik mora osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre
zaključenja ugovora o hipoteci
4) Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je
da sarađuje sa poveriocem u slučaju namirenja (postupka prodaje)

PRAVA I OBAVEZE POVERIOCA (208)

1) Ako je tako ugovoreno ili ako je u pitanju izvršna vansudska hipoteka,
hipotekarni poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti radi kontrole
održavanja ili iz drugih opravdanih razloga.
Posebna pažnja posvećena je situaciji kada je treće lice neposredni
držalac opterećene nepokretnosti – tada obaveza omogućavanja pristupa
postoji ako se neposredni držalac saglasio s izvršnom vansudskom
hipotekom (ako je saglasnost sadržana u ugovoru ili ispavi), u protivnom
pristup nije moguć bez saglasnosti neposrednog držaoca.
2) Poverilac ima pravo na dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti
ako je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika ili neposrednog držaoca,
vrednost predmeta hipoteke smanjena.
Ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, smanjenje vrednosti utvrđuje
sudski veštak na zahtev poverioca, koji tad može da se naplati iz
vrednosti opterećene nepokretnosti u potpunosti i pre dospelosti
3) Poverilac može da zahteva i sudsku zabranu određenog ponašanja ako
je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili ako
zbog ponašanja koje namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja
vrednosti nepokretnosti.
Tada sud može dozvoliti poveriocu da preduzme potrebne mere i da mu,
po zahtevu, dosudi troškove koji uživaju zakonsku privilegiju jer su
obezbeđeni hipotekom najvišeg ranga na opterećenoj nepokretnosti.
Izuzetno, ako je tako ugovoreno ili je u pitanju izvršna vansudska hipoteka,

5
 poverilac može preduzeti mere i bez sudskog odobrenja, ako su okolnosti
takve da ne trpe odlaganje.
Poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu
za učinjene troškove.

PRENOS POJEDINIH PRAVA I OBAVEZA (210)

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora između
poverioca i lica kome se potraživanje ustupa
Ovakav ugovor mora biti u pisanoj formi sa sudski overenim potpisima, njime se
prenosi hipoteka na lice kome se potraživanje ustupa, a proizvodi pravno dejstvo
prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti (što znači da je upis
deklarativan i ima publicitetnu funkciju).

NADHIPOTEKA (211)
Među pravima koja mogu biti predmet hipoteke nalazi se i sama hipoteka (pravo
hipoteke na hipoteci).
Nadhipoteka za predmet ima potraživanje koje hipotekarni poverilac ima prema
hipotekarnom dužniku, a ne samu hipoteku..
Potraživanje obezbeđeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora između
hipotekarnog poverioca i nadhipotekarnog poverioca.
Ovaj ugovor:

 zaključuje se u istoj formi u kojoj je zključen ugovor o hipoteci ( forma je

pisana uz overu potpisa, dakle u obliku javnobeležničkog zapisa ili
javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave )
 sadrži izričitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac
može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti
 proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kada mu stigne pismeno
obaveštenje o zalaganju potraživanja, od kada dužnik obavezu može ispuniti
samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu
 proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar
nepokretnosti.
Nadhipotekarni poverilac dobija obezbeđenje koje se u prvom redu sastoji u
potraživanju hipotekarnog poverioca prema hipotekarnom dužniku, a u drugom redu
uz to potraživanje ide i hipoteka kao akcesorno pravo.
S obzirom da je reč o zemljišno-knjižnom pravu, potrebno je, kao i kod ostalih takvih
prava da se nadhipoteka upiše u registar nepokretnosti.
Za razliku od podzaložnog prava, hipotekarni poverilac može konstituisati hipoteku
na svojoj hipoteci bez pristanka hipotekarnog dužnika, ali samo do visine
potraživanja obezbeđenog hipotekom.
Ukoliko iznos potraživanja nadhipotekarnog poverioca prelazi visinu potraživanja
obezbeđenog hipotekom, nadhipotekarni poverilac će moći da se eventualno namiri

6
iz imovinske mase hipotekarnog poverioca ( a ne iz vrednosti koja se dobije javnom
prodajom hipotekovane nepokretnosti).

NAMIRENJE
Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje
potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili
državini se ona nalazi u tom trenutku.
ZH je pored sudskog i administrativnog namirenja, po prvi put omogućio i vansudsko
namirenje.
Sudsko namirenje vrši se primenom ZIP (odnosno Zakona o stečajnom postupku
ako se namirenje vrši u okviru tog postupka).
Administrativno namirenje dozvoljeno je u slučaju naplate poreza.
Vansudsko namirenje vrši se u posebnom postupku koji detaljno propisuje ZH.
Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri:
1) najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine
dužnika
2) istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove
imovine
3) najpre iz dužnikove imovine, pa potom iz vrednosti hipotekovane
nepokretnosti
Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i
posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja, ali u ovom slučaju kamata i druga
povremena davanja se ne mogu namiriti iz predmeta hipoteke.

-Naknadni ugovor-
To je poseban ugovor između hipotekarnog poverioca i vlasnika nepokretnosti,
zaključen po dospelosti obezbeđenog potraživanja, a forma je pisana uz overu
potpisa.
Ovim ugovorom može da se ugovori:
1) delimičan ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava
na predmetu hipoteke na poverioca, umesto ispunjenja duga
2) svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti
Naknadni ugovor je moguće zaključiti samo u slučaju da na predmetu hipoteke
postoji jedan upisani hipotekarni poverilac.

-Lična subrogacija-
Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik, ono stupa na mesto hipotekarnog
poverioca prema dužniku i trećim licima.

7
 VANSUDSKI POSTUPAK NAMIRENJA
Vansudski se može realizovati samo izvrsna vansudska hipoteka.
Ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz izvršne isprave
poslaće opomenu u pismenoj formi, čime se pokreće postupak vansudskog
namirenja.

*podsetnik*
IZVRŠNA VANSUDSKA HIPOTEKA

Pored hipoteke na objektu u izgradnji, predstavlja značajnu novost koja je uneta u srpsko
hipotekarno pravo novim ZH.

Reč je o hipoteci koja se zasniva na ugovoru o hipoteci koji sadrži sastojke određene
zakonom, koja je neposredno izvršiva i to vansudski, privatnom prodajom bez obraćanja
sudu.

Izvršna isprava treba da bude zaključena ili data u formi javnobeležničkog zapisa.

Hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave, upisuje se u
registre nepokretnosti kao ''izvršna vansudska hipoteka'', a vansudski postupak
namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama ZH.

Svrha uvođenja izvršne vansudske hipoteke u ZH je ubrzanje postupka realizacije

hipoteke, koje je pre donošenja ZH predugo trajao.

Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik tj. vlasnik
nepokretnosti(ako su različita lica) ne isplati dug, poverilac će dužniku tj. vlasniku
nepokretnosti ( i ostalim hipotekarnim poveriocima) uputiti opomenu o prodaji
nepokretnosti.
Po isteku roka od 30 dana, hipotekarni poverilac će poslati registru nepokretnosti
zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u njegovu korist, zajedno sa:
1) kopijom opomene o prodaji nepokretnosti
2) kopijom ugovora o hipoteci
3) izjavom da dužnik do tog dana nije ispunio dug
4) dokazima da su prva opomena i opomena o prodaji poslate dužniku tj.
vlasniku nepokretnosti
Registar nepokretnosti će u roku od 7 dana od dana prijema zahteva za zabeležbu,
izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist hipotekarnog poverioca.
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:
1) izričito ovlašćenje hipotekarnom poveriocu, da u svoje ime, proda
opterećenu nepokretnost po pravosnažnosti rešenja ( ali ne i pre nego što
istekne 30 dana od dana donošenja rešenja)
2) zabranu otuđenja za vlasnika.

8
Rok za žalbu protiv ovog rešenja je 15 dana, a toliki rok je ostavljen
durugostepenom organu reši po žalbi. Nadležni organ ( Republički geodetski zavod)
mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.
Žalba će biti uvažena ako dužnik uz žalbu dostavi pismene dokaze da:
1) potraživanje ne postoji
2) hipoteka ne postoji
3) potraživanje nije dospelo za naplatu; ili
4) da je dug isplaćen.
Drugostepeno rešenje konačno je i izvršno i protiv njega nije dozvoljena tužba ili
pravni lek.
Iz ovoga se vidi da ove odredbe štite interes hipotekarnog poverioca, stavljajući
vlasnika hipotekovane nepokretnosti u krajnje podređen položaj.
Dužnik tj. vlasnik nepokretnosti može u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene
o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim
predstavnikom.
Nepostizanje nekog sporazuma na sastanku ne sprečava poverioca da nastavi sa
postupkom prodaje.
-Pravo prodaje-
Vansudskoj prodaji se može pristupiti kada istekne 30 dana od pravnosnažnosti
rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje. Ona se vrši putem aukcije ili neposredne
pogodbe.
Prodaja neposrednom pogodbom do momenta oglašavanja aukcijske prodaje,
moguća je po ceni koja ne može biti niža od 90% od procenta vrednosti
nepokretnosti ( koju je procenio sudski veštak vršenjem tržišne vrednosti
nepokretnosti).
Poverilac je dužan da održi prvu aukcijsku prodaju u roku od 6 meseci od dana
konačnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje.
U slučaju da nepokretnost na prvoj javnoj aukciji ostane neprodata, poverilac može
nastaviti prodaju neposrednom pogodbom, ali po ceni ne nižoj od 60% od
procenjene vrednosti, ili zakazati drugu aukcijsku prodaju koja se mora održati
najkasnije u roku od 120 dana od dana okončanja neuspešne aukcije.
Ako u roku od 18 meseci od dana konačnosti rešenja ozabeležbi hipotekarne
prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata u vansudskom postupku
namirenja, registar nepokretnosti će doneti rešenje o brisanju zabeležbe po
službenoj dužnosti.
Početna cena na prvoj aukciji ne može biti niža od 75% ,a na drugoj aukciji ne može
biti niža od 60% procenjene vrednosti.

9
-Raspodela sredstava dobijenih vansudskom prodajom nepokretnosti-
Hipotekarni poverilac koji sprovodi prodaju hipotekovane nepokretnosti će u ugovoru
o njenoj prodaji, pored kupoprodajne cene, uneti i odredbu odn. prilog ugovoru kojim
se utvrđuje raspodela sredstava dobijenih od prodaje, po sledećem redosledu:
1) troškovi prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica
2) potraživanja hipotekarnih poverilaca prema redosledu upisa
3) iznos koji preostane od sredstava prodajom, anakon namirenja
hipotekarnih poverilaca, pripada dužniku, odnosno vlasniku hipotekovane
nepokretnosti, kada to nije isto lice

PRESTANAK HIPOTEKE
Opšta odredba ZH propisuje da hipoteka prestaje ispisom (brisanjem) iz registra
nepokretnosti u koji je bila upisana.
Ispis mogu da zahtevaju dužnik ili vlasnik nepokretnosti i hipotekarni poverila, ako
obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.
Kada ispis zahteva vlasnik nepokretnosti, potrebna mu je clausula extabulandi izdata
od hipotekarnog poverioca (ili pravosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje
prestanak potraživanja), koji je dužan da je izda kada potraživanje bude namireno u
celosti.
PRESTANAK HIPOTEKE USLED PRESTANKA POTRAŽIVANJA (212)
Potraživanje prestaje i brisanje hipoteke se može zahtevati u sledećim slučajevima:
1) ispunjenje obaveze, a sa ispunjenjem obaveze izjednačuju se i zamena
ispunjenja- kada se poverilac i dužnik sporazumeju da će poverilac primiti
nešto drugo umesto onoga što mu se duguje
2) prebijanje (kompenzacija)
3) otpuštanje (otpust) duga
4) prenov (novacija)
5) konfuzija (sjedinjenje subjeka u obligacionom odnosu- isto lice postane i
poverilac i dužnik)
6) nemogućnost ispunjenja
7) protek vremena i otkaz
8) smrt dužnika ili poverioca kod obaveza koje su nastale s obzirom na lične
osobine ugovornika ili s obzirom na lične sposobnosti dužnika
Ukoliko se dogodi slučaj personalne subrogacije hipoteka ne prestaje, već nastavlja
da obezbeđuje potraživanje lica koje je stupilo na mesto hipotekarnog poverioca.
Da bi hipoteka mogla da se izbriše potrebno je registru dostaviti dokaze da je
potraživanje namireno u potpunosti (priznanicu hipotekarnog poverioca u tom
smislu), a ako upis ne traži hipotekarni poverilac potrebna je i clausula intabulandi,
jer se ona uvek traži za upise na teret lica koje nije podnosilac zahteva za upis.

10
PRESTANAK HIPOTEKE NEZAVISNO OD PRESTANKA POTRAŽIVANJA (213)
Kada je reč o slučajevima pretanka hipoteke nezavisno od prestanka obezbeđenog
potraživanja, radi se uobičajenim slučajevima
1) Potpuna propast nepokretnosti, pri čemu ZH za taj slučaj traži ispis koji
može da zahteva samo vlasnik propale nepokretnosti, a hipoteka se
automatski reuspostavlja obnovom nepokretnosti.
U slučaju delimične propasti hipoteka ostaje na preostalom delu.
Ako na mesto nepokretnosti stupi potraživanje naknade iz osiguranja ili se
isplati ta naknada, hipotekarni poverilac po samom zakonu stiče zalogu na
tom potraživanju, odnosno naknadi (realna subrogacija)
2) Eksproprijacija i slični slučajevi. ZH predviđa da zahtev za ispis podnosi
novi vlasnik, a hipotekarni poverilac, po mehanizmu realne subrogacije,
stiče zalogu na potraživanju naknade, odnosno isplaćenoj naknadi za
oduzetu nepokretnost, ili stiče hipoteku upisom na nepokretnosti koja je
data u zamenu za nepokretnost koja je oduzeta u opštem interesu
3) Sudska javna prodaja, pri čemu nije bitno da li je potraživanje namireno u
celosti ili ne, a po odredbama ZIP moguće je ugovoriti i da hipoteka
ostane.
4) Vansudska javna prodaja, hipoteka prestaje vansudskom prodajom
samo ako je poverilac namiren, bilo iz prodajne cene bilo na osnovu
naknadnog ugovora kojim je stekao svojinu na opterećenoj
nepokretnosti,a ako poverilac nije namiren hipoteka ostaje.
Ispis se vrši na zahtev kupca, vlasnika, dužnika ili poverioca.
(ovaj slučaj pretanka je nejasan i neposredno je suprotan odredbi raspodeli sredstava
dobijenih vansudskom prodajom)
5) Konsolidacija, kad (isključivi) vlasnik opterećene nepokretnosti postane
jednovremeno hipotekarni poverilac i tada se traži brisanje iz registra koje
mogu zahtevati i vlasnik nepokretnosti i dužnik i poverilac.
6) Odricanje od hipoteke- mora se učiniti u formi pisane izjave hipotekarnog
poverioca s overom potpisa, pri čemu ispis može da zahteva samo vlasnik
koji zahtevu prilaže izjavu o odricanju.
7) Amortizacija obezbeđenog potraživanja- hipoteka prestaje na osnovu
pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija u skladu sa
zakonom, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine.
Uslovi za amortizaciju su :
-da je prošlo 20 godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja,
-da upisani poverilac više ne postoji ili se ne može naći, kao ni njegov
univerzalni univerzalni ili singularni sukcesori,
-i da u proteklom roku upisani poverilac nije tražio niti primio isplatu ni
glavnog potraživanja ni kamata, niti su to tražila druga ovlašćena lica
upisana u registar

11
HIPOTEKA NA OBJEKTU U IZGRADNJI (Prof. Živković ovo pita kao zasebno pitanje)
Predmet hipoteke može da bude objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u
izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaže idr.) pod uslovom da je izdato
pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja
objekata.
Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja,
kao i investior i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji .
Za zasnivanje hipoteke na idealnom delu objekta u izgradnji u slučaju susvojine,
potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
U sučaju hipoteke na objektu u izgradnji, upis ugovorne hipoteke vrši se na sledeći
način:
1) Na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u
izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje
na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj
dužnosti
2) Ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo
objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis
hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po
upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom
objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.
Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze
prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka.
Objektom u izgradnji, u smislu ZH, smatra se i fizički završen objekat, odnosno
njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove
za upis hipoteke na objektu u izgradnji.
Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana
hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim
unutrašnjim odnosima.
-Namirenje-
Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se
ustupanjem prava građenja utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz
naknadu i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji
Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće
bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro
odobrenje za gradnju.
U ovom slučaju kupac po samom zakonu stupa u sva zakonom definisana prava i
obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

12
-RASPOLAGANJE NEISPISANOM HIPOTEKOM- (pitanje na ispitu kod prof. Živkovića)
U Austriji se naziva svojinska hipoteka bez obezbeđenog potraživanja.
Reč je o situaciji u kojoj vlasnik nepokretnosti opterećene hipotekom može, u roku
od 3 godine od dana kad je obezbeđeno potraživanje prestalo, ''preneti'' tu hipoteku
novom poveriocu ( ili starom ali za novi dug), odnosno tom hipotekom obezbediti
novo potraživanje, do iznosa koji je za tu hipoteku upisan.
Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadži dokaz da je potraživanje
prestalo (zapravo to su dokumenti koji bi inače bili potrebni za brisanje hipoteke).
Vlasnik nepokretnosti ne može se odreći ovog prava osim ako preuzme ugovornu
obavezu prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim
redom prvenstva da će raniju hipoteku brisati kad prestane obezbeđeno potraživanje
i ako je to zabeleženo u registru.
Docniji poverioci se mimo ovog izuzetka ne mogu protviti raspolaganju neispisanom
hipotekom i zadržavaju svoj prvenstveni red, čime se zapravo omogućava efekat
fiksnog ranga hipoteke.

13