HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 105

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

ARKO ELJKO, predsjednik Uprave
Ing-ekspert d.o.o.



IZMJERE U STANOGRADNJI I STANDARDI


Izmjere u stanogradnji preteito se provode radi utvrivanja povrina stanova ili
zajednikih dijelova zgrade.

Obraun povrina vri se radi
- odreivanja prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl.,
- obrauna suvlasnikih udjela u zgradi,
- radi upisa u zemljine knjige i
- radi izrauna korisne vrijednosti posebnih dijelova i izrauna suvlasnikih
omjera.
- Obraun povrine stanova moe se obaviti
- iz projekta, nacrta ili
- se moe izvriti stvarna izmjera na licu mjesta.

Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00,
73/00, 114/01, 79/06, 141/06) kae:
- korisna se povrina u pravilu izraunava prema glavnom projektu koji je sastavni
dio graevinske dozvole ili koji je potvren po nadlenom tijelu; ali ako netko uini
vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna e se povrina
izraunati prema stvarnom stanju.

Zakon takoer definira i to je to korisna povrina u lanku 74. pa kae:
- korisna povrina je ukupna podna povrina stana ili druge samostalne prostorije,
umanjena za irinu zidova koji je prekidaju,

- prigodom izraunavanja korisne povrine nee se uzeti u obzir podrumske i
tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne
svrhe, kao ni stubita, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove
nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s
odredbama lanka 67. stavka 3. do 5. ovoga Zakona,

Reeno je ve da se izraun povrine vri prilikom utvrivanja korisne vrijednosti
stanova. Korisnu vrijednost utvruje sud u vanparninom postupku po stalnom
sudskom vjetaku i to na nain utvrenim Zakonom:
Korisne vrijednosti utvruje sud svojom odlukom donesenom u izvanparninom
postupku, po pravilima da se:
- korisna vrijednost stana ili druge prostorije izraunava iz korisne povrine stana ili
druge prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili
smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po
shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na
troak samo jednoga od suvlasnika,

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 106

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

Na temelju utvrene korisne povrine vjetak izraunava korisnu vrijednost stana ili
drugog posebnog dijela nekretnine, te u svom vjetvu izrauje i prijedlog za upis
posebnih suvlasnikih dijelova nekretnine u zemljinu knjigu. Takav prijedlog sadri
popis svih stanova, odnosno posebnih dijelova zgrade sa opisom, korisnom
povrinom i suvlasnikim udjelom koji je izraunat iz korisnih vrijednosti.

Dakle, Zakon je odredio da se za potrebe izrauna korisne vrijednosti stanova i
potrebe upisa posebnih dijelova nekretnine u zemljine knjige utvruje, odnosno
obraunava korisna povrina stanova. Ona se moe utvrditi iz projekta ili izmjerom
ako projekt nije vjerodostojan.

Obraun povrine stanova vri se i zbog potrebe utvrivanja suvlasnikih omjera radi
plaanja priuve zgrade kada nije izvreno etairanje, pa zakon u lanku 381. kae:
Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine udio vlasnika posebnoga
dijela nekretnine u trokovima upravljanja odredit e se na nain da visina udjela
odgovara udjelu korisne povrine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u
njegovu vlasnitvu, prema zbroju korisnih povrina svih stanova i drugih samostalnih
prostorija u nekretnini.

Meutim, to je sa sluajem kada je u pitanju odreivanje povrine radi davanja
prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl.? Da li je i tada nuno obraunavati korisnu
povrinu?
Odgovor je: Nije.

Republika Hrvatska prihvatila je 2002. godine meunarodnu normu ISO 9836 koju je
utvrdio meunarodni tehniki odbor i koja je usvojena 1992. godine. Ova norma ili
standard odnosi se na norme uinaka u graevini, na odreivanje i izraunavanje
povrinskih i prostornih pokazatelja. Kao i svaka norma, tako i ova nema uinak
zakona, odnosno njezina primjena nije obvezujua, ve ona daje preporuke, normira
odreeno podruje djelovanja.

Budui da se norma odnosi na norme uinaka u graevini, na odreivanje i
izraunavanje povrinskih pokazatelja, ona daje metode izrauna i popis pokazatelja
geometrijskog uinka. Glavne povrine jesu:
- ukupna podna povrina
- povrina izmeu zidova
- korisna povrina
- povrina konstrukcijskih elemenata
- pokrivena povrina

Vodoravne i okomite povrine mjere se prema stvarnim dimenzijama, a kose ravne
povrine mjere se prema njihovoj okomitoj projekciji prema vodoravnoj povrini.

U RH nema propisa ili odredbe koja se glavna povrina mora nuditi prilikom
kupoprodaje ili koja se glavna povrina mora prikazivati prilikom reklamiranja stanova
ili slinih prostora.

Neke zemlje, npr. Kanada imaju utvrene standarde za jednoobraznu kalkulaciju
povrine za novosagraene stanove. Ti se standardi odnose na situacije kada se
HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 107

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

prikaz povrina upotrebljava u reklamnim materijalima, brourama i slinom. Kada se
spominje povrina u tiskanim materijalima, tada se mora iskljuivo koristiti taj utvreni
standard.

Kod nas se kod reklamiranja, oglaavanja, prezentiranja i kod kupoprodaje mogu
koristiti povrine po volji. Kupac i prodavatelj nisu ogranieni da kupuju ili prodaju
stan po:
- korisnoj povrini
- neto korisnoj povrini
- ukupnoj podnoj povrini
- povrini izmeu zidova
- povrini konstrukcijskih elemenata
- pokrivenoj povrini
- ili bilo kojoj povrini koju obje strane izaberu.

U RH je jo uvijek prisutan i obraun neto korisne povrine koji je utvren
hrvatskom normom HRN U.C2.100 koja je povuena nakon usvajanja hrvatske
norme HRN ISO 9836:2002.
Tako je uredbom o obraunu zatiene najamnine obvezno primjenjivati obraun
neto korisne povrine:

Na temelju lanka 7. stavka 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, br.
91/96 i 48/98) Vlada Republike Hrvatske je na sjednici odranoj 30. rujna 2005.
godine donijela
UREDBU
O IZMJENAMA I DOPUNAMA UREDBE O UVJETIMA I MJERILIMA ZA
UTVRIVANJE ZATIENE NAJAMNINE
lanak 1.
U Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrivanje zatiene najamnine (Narodne
novine, broj 40/97) u lanku 3. rijei: graevinska vrijednost etalonskog objekta po
m2 (kn/m2) zamjenjuje se rijeima etalonska cijena graenja.
lanak 2.
U lanku 4. stavak 1. mijenja se i glasi:
Neto korisna povrina stana (P) za koji se utvruje najamnina u skladu s
odredbama ove Uredbe, odreuje se primjenom lanka 19. Pravilnika minimalnih
tehnikih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa drutveno poticane
stanogradnje (Narodne novine, broj 106/2004).
U stavcima 2. i 3. rijei korisna povrina u odgovarajuem padeu zamjenjuju se
rijeima neto korisna povrina.
lanak 3.
lanak 5. mijenja se i glasi:
Etalonska cijena graenja (Ce) jest cijena utvrena sukladno Zakonu o drutveno
poticanoj stanogradnji..
lanak 4.
U lanku 7. rijei korisnoj povrini i korisna povrina zamjenjuju se rijeima
neto korisna povrina u odgovarajuem padeu.
lanak 5.
U lanku 14. rijei korisna povrina zamjenjuju se rijeima neto korisna
povrina u odgovarajuem padeu.
HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 108

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

lanak 6.
Prilog III. Tablica za izraun neto korisne povrine stana mijenja se i glasi:


PRILOG III.
NETO KORISNA POVRINA STANA
Red.
br.
Naziv prostorije
Koeficijent
za obraun
povrine
Poblia
oznaka
Duina irina Povrina
1 2 3 4 5 6 7
1. I soba 1,0
2. II sobe 1,0
3. III sobe 1,0
4. IV sobe 1,0
5. V soba 1,0
6.
7.
8.
9.
10. Kuhinja 1,0
11. Blagovaonica 1,0
12. Izba 1,0
13. Kupaonica 1,0
14. Nunik 1,0
15. Predsoblje 1,0
16. Hodnik 1,0
17. Predprostor 1,0
18. Loa 0,75
19. Pokrivena terasa 0,50
20. Balkon, otvorena
terasa, ravni
prohodni krov i
trijem
0,25
21. UKUPNA POVRINA U m
2


HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 109
Iz gornjeg se moe zakljuiti da se i danas jo uvijek obraun povrina vri koristei i
standard U.C2.100 koji je kao hrvatska norma bio preuzet iz JUS-a, iako je ta norma
stavljena izvan uporabe.

Upisi u zemljinim knjigama, ugovori i drugi dokumenti imaju upisane povrine koje
su obraunate prema HRN U.C2.100 i prema HRN ISO 9836, ali i na druge naine.

Takoer kod obrauna povrina prema normi HRN ISO 9836 koritene su razliite
glavne povrine, te su u raznim dokumentima upotrebljene povrine koje su utvrene
kao ukupna podna povrina, povrina izmeu zidova, korisna povrina, povrina
konstrukcijskih elemenata ili pokrivena povrina.

Najvei je problem u tome to se obino nije nigdje naznailo koji nain obrauna
povrine je koriten, odnosno koja norma ili koja glavna povrina ukoliko je koriten
ISO standard.


IZRAUN POVRINA

Povrine podova u stanovima i slinim prostorijama uobiajeno su pravokutnici ili
neki drugi uobiajeni geometrijski likovi. Slijedi prikaz izrauna povrina za
uobiajene podne povrine koje predstavljaju pravokutnik, trokut ili trapez:


pravokutnik

Pravokutnik je etverokut i geometrijski lik, vrsta paralelograma s etiri prava kuta.
Dvije nasuprotne stranice su uvijek jednake duljine, kao i dijagonale.
Duljina duih stranica se definira kao duljina cijelog pravokutnika, a duljina kraih kao
irina pravokutnika.
Dijagonala



Opseg



Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 110
Kvadrat
Poseban oblik pravokutnika kojemu su sve stranice jednake duljine zove se kvadrat.
Sve 4 stranice su mu jednake duljine, nasuprotne stranice su mu paralelne, a
dijagonale su mu jednake te se prepolavljaju i sijeku pod pravim kutem.
Dijagonala



Opseg



Povrina




trapez

Trapez je etverokut kome su dvije suprotne stranice paralelne. Nazivamo ih
osnovicama, a druge dvije su bone stranice. Duina koja spaja sredine bonih
stranica naziva se srednja linija trapeza.
Opseg



Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 111
trokut
Ako su u ravnini nacrtane tri razlliite toke A, B, C koje ne pripadaju istom pravcu
one odreuju geometrijski lik koji nazivamo trokut. Trokut ABC je dio ravnine omeen
duinama AB, BC, i CA, ukljuujui i sve toke tih duina. Toke ABC su vrhovi, a
duine AB, BC i CA su stranice trokuta. Svaki trokut ima i tri unutarnja kuta.
Trokuti se razlikuju:
1. s obzirom na vrste unutarnjih kuteva, a dijele na pravokutane, tupokutane,
iljastokutane trokute
2. s obzirom na duljine stranica, a dijele se na raznostraniane,
jednakostraniane i jednakokraane trokute.


RAZNOSTRANIAN TROKUT

ima sve tri stranice razliitih duljina.
Opseg trokuta



Povrina trokuta

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 112





PRAVOKUTAN TROKUT

Stranice pravokutnog trokuta koje zatvaraju pravi kut nazivaju se katete. Stranica
koja je nasuprot pravom kutu naziva se hipotenuza.
Posebna svojstva: sredite opisane krunice je u polovitu hipotenuze, ortocentar se
nalazi u vrhu kod pravog kuta.



Opseg trokuta



Povrina trokuta




JEDNAKOSTRANIAN TROKUT

je trokut kojemu su sve tri stranice jednake duljine.

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 113
Posebna svojstva: sredite opisane krunice, sredite upisane krunice, teite i
ortocentar se podudaraju.
Opseg trokuta



Visina



Povrina




JEDNAKOKRAAN TROKUT

je trokut kojemu su dvije stranice jednake duljine.
Posebna svojstva: visina u jednakokranom trokutu dijeli trokut na dva pravokutna
trokuta, sredite opisane krunice, sredite upisane krunice, teite i ortocentar se
nalaze na pravcu koji je okomit na osnovicu.
Opseg



Povrina

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 114

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

METRIKI SISTEM

U RH je prihvaen metriki sistem mjera. U praksi je od 100% prihvaen osim u
obraunavanju povrine zemlje gdje se ponekad koriste jo i neke stare obraunske
jedinice. U Velikoj Britaniji i nekim njezinim bivim kolonijama zadran je imperijalni
sistem mjernih jedinica.

Metrini sistem ili metriki sistem je naziv za decimalni sistem mjerenja, koji se
zvanino koristi u SI sistemu mjerenja. Metrini sistem se razvio nakon pada
francuske monarhije. Nacionalini savjet republike je 1795. ponitio dotada vrijedne
mjere koje su se u itavoj Francuskoj razlikovale. Stare mjere su zamijenjene
jedinicama metrikog sistema.

Poslije uvoenja metrinog sistema mjere, u Francuskoj je napravljen jedan tap
duine od jednog metra od spoja platine i iridijuma ije su kopije podijeljene po
cijelom svijetu kao standard. Za standardiziranje teine je napravljen jedan cilindar
od platine teine 1000g (1kg kao norma).

Na poetku se francuzi nisu htjeli pomiriti sa novim jedinicama koje su se tek 1840.
probile u itavoj republici. U Velikoj Britaniji metrini sistem je uveden tek 1864.
godine paralelno sa britanskim Imperial Units sistemom. 1866. metrini sistem je
uveden i u SAD, a u Njemaku tek 1870/71.

Metrini sistem je prenesen na elektricitet, magnetizam, temperaturu itd. i od 1921
vrijedi kao Internacionalni Sistem za mjeru (SI).


Jedinica duine
Metar je definiran kao desetmilionski dio duine razmaka izmeu pola i ekvatora.
Podjela metra podlijee decimalnom sistemu sa latinskim i grkim prefiksima.


Imperijalni sustav mjera

Imperijalni sustav mjera je sustav mjera koji je odreen prvi put 1824. godine
britanskom uredbom o teinama i mjerama. Unapreivan je sve do 1959. godine a
uveden je u uporabu u Ujedinjenom kraljevstvu i kolonijama, ukljuujui i Britansku
zajednicu naroda. Sustav jo ponegdje postoji (npr. Burma (ili Mjanma) i Liberija),
iako je velikom veinom zamijenjen metrikim sustavom jedinica.

Mjere za duljinu

Imperijalne mjere za duljinu donesene 1876, na Trafalgar Squareu, u Londonu.
1. srpnja 1959. nakon dogovora postignutog godinu dana ranije Britanski i Ameriki
yard su istoznano odreeni na 0,9144 m ili na tzv. meunarodni jard. Prije tog
nadnevka, najpreciznija usporedba imperijalnog jarda i metra je iznosila 0,914398416
m.
HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 115

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

Tablica usporedba daljinskih mjera
Mjera
Vrijednost
prema jardu
Metrika
vrijednost
Primjedbe
thou (tisuinka
palca)
1/36000 25,4 m
palac (jedinica) 1/36 2,54 cm
stopa 1/3 30,48 cm
yard 1 91,44 cm
Odreen kao tono 0,9144
metara 1956. Godine
furlong 220 ~201,2 m
milja 1760 ~1609 m
liga 5280 ~4828 m
Nigdje se vie ne upotrebljava
kao slubena jedinica.

Mjere za povrinu
Povrina
1 rod
(en:rood)
= 1
furlong
1 ipka
= 40
kvadratnih
ibaka
= 1/2560
kvadratna
milja
= 10,890
kvad.stopa
=
~0,1012
ha
=
~1012
m
1 aker
= 1
furlong
1 lanac
= 160
kvadratnih
ibaka
= 1/640
kvadratna
milja
= 43,560
kvad.stopa
=
~0,4047
ha
=
~4047
m


HRN U.C2.100

U RH se do prihvaanja HRN ISO 9836 za izraun povrina koristila norma HRN
U.C2.100 koja je nastala preuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO
standard ISO 9836:2002.

Izraun koeficijenata prema HRN U.C2.100.
Sve korisne povrine neke graevine se koeficijentima svode na jedininu povrinu
Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35
Gospodarski tavan v< 2 m k = 0,35
Stambeni tavan k = 1,00
Ostave i sl. sa neobraenim zidovima i plafonima k = 0,50
Zatvorene prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00
Terase k = 0,25
Balkoni k = 0,25
Loe otvorene s najvie 2 strane k = 0,75
Natkrivene terase i balkoni k = 0,50
Spremite izvana stana, garaa s obraenim zidovima
i podovima k = 0,75
Spremite izvan stana bez obraenih zidova i podova k = 0,50
HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 116

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00
Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50

Neto korisna povrina stana ili zgrade (NKP) je zbroj svih podnih povrina raunajui
od unutarnje ivice ulaznih vrata pomnoen odgovarajuim koeficijentom odreenim
HRN U.C2.100.

U povrinu se obraunavaju i sve povrine podova u niama prozora, radijatora,
ugraenog namjetaja i drugo. Uraunavaju se i povrine balkona, loa, terasa, koje
pripadaju stambenoj jedinici. U povrinu se ne uraunavaju nie vrata, pragovi, ija je
irina manja od 0,16 m, a za vee irine se obraunava razlika povrine iznad irine
0,16 m sa koeficijentom pripadajue prostorije.

Bruto razvijena povrina (BRP) je zbroj bruto povrina svih etaa jedne zgrade
obuhvaena vanjskim obujamnim zidovima ukljuujui i sve komunikacijske dijelove
kao to su stubita, liftovi, hodnici, ulazi, prolazi itd.

Obraun koficijenata uobiajen u praksi (Zavod za izgradnju Grada Zagreba)

Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35
Stambeni tavan sa krovnim kosinama
za svjetlu visinu do 1 m k = 0
do 2 m k = 0,75
> 2 m k = 1,00
Podrumi (ostave) k = 0,50
Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00
Terase k = 0,25
Balkoni k = 0,25
Loe otvorene s najvie 2 strane k = 0,75
Natkrivene terase i balkoni k = 0,50
Spremite izvana stana
s obraenim zidovima i podovima k = 0,75
Spremite izvan stana bez
obraenih zidova i podova k = 0,50
Parkiralino mjesto k = 0,60
Garaa individualna k = 0,75
Garaa skupna s vrstim
pregradama k = 0,75
Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00
Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50


HRN ISO 9836, GLAVNE POVRINE

POKRIVENA POVRINA (Covered area)
Pokrivena povrina je tlocrtna povrina pokrivena graevinom u gotovom stanju.
Utvruje se vertikalnom projekcijom vanjskih dimenzija graevine na tlu.


HGK Sektor za trgovinu, etrnaesti forum poslovanja nekretninama 117

arko eljko Izmjere u stanogradnji, Standardi

Ne ukljuuje se:
Dijelovi konstrukcije koji se ne projiciraju iznad tla
Sekundarne komponente, vanjska stubita, vanjske rampe, kupole, krovne
nadstrenice itd.
Sporedne zgrade, zimski vrtovi, staklenici i sl.


UKUPNA POVRINA PODA (Total floor area)
Ukupna povrina poda je ukupna povrina svih razina poda. To su katovi koji su u
cijelosti ili djelomino pod zemljom, iznad zemlje, mansarde, terase, skladini katovi,
katovi infrastrukturnih instalacija i drugo.
Razlikuju se:
Povrine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana
Povrine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput
uvuenih balkona
Povrine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploe, rukohvati) ali
nisu pokrivene, poput otvorenih balkona
Ukupne povrine poda dobivaju se pomou vanjskih dimenzija ogradnih elemenata,
na visini poda. Ukljuuju zavrnu obradu, oblogu, ograde.
Ukupna povrina poda izraunava se zasebno za svaku razinu poda.
Ukupna povrina poda se sastoji od:
Neto povrine poda i
Povrine koju zauzima konstrukcija


POVRINA IZMEU ZIDOVA (Intra-muros)
Povrina izmeu zidova je ukupna povrina poda umanjena za povrinu koju
zauzimaju vanjski zidovi. Utvruje se za svaku razinu poda zasebno.
Povrina izmeu zidova utvruje se oduzimanjem povrine koju zauzimaju vanjski
zidovi od ukupne povrine poda.


NETO POVRINA PODA (Useable area)
Neto povrina poda je povrina izmeu ogradnih elemenata. Utvruje se za svaku
razinu poda zasebno i dijeli se na:
Neto povrine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana
Neto povrine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput
uvuenih balkona
Neto povrine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploe,
rukohvati) ali nisu pokrivene, poput otvorenih balkona
Neto povrine poda se izraunavaju na osnovi istih dimenzija gotove graevine na
visini poda, iskljuujui obrube, pragove i sl.
U neto povrinu ne ulaze povrine poda konstrukcijskih elemenata, udubina prozora i
vrata, te nia.
Neto povrina se dijeli na:
Korisnu povrinu
Povrinu infrastrukturnih instalacija
Povrinu komunikacijskih puteva