HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA

Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

STANDARDIZACIJA ODREIVANJA
KOEFICIJENATA ZA OBRAUN
KORISNIH POVRINA I KORISNIH
VRIJEDNOSTI POVRINA
verzija 1.02 rujan 2014
Dokument usvojen kroz Pravilnik za
provedbu Uredbe o procjeni vrijednosti
nekretnina Prilog A Koeficijenti
korisne vrijednosti povrina

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA

Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije
STANDARDIZACIJA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I
KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA
- PRIJEDLOG -

SADRAJ
SAETAK ....................................................................................................................... 3
UVOD ............................................................................................................................. 4
KRONOLOGIJA - OSNOVE ZA IZRADU PRIJEDLOGA .............................................. 5
PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA ..................................... 7
PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA ............. 9
Stambeni prostori ..................................................................... 9
Poslovni prostori .................................................................... 11
ZAKLJUAK ............................................................................................................... 13
POZIV NA JAVNU RASPRAVU I DAVANJE SUGESTIJA I MILJENJA ................... 14

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

SAETAK:
Cilj ovog dokumenta je standardizacija naina izrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti
povrina
To podrazumijeva
- primjenu jedinstvenih koeficijenata korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina kroz jedinstvenu
tablicu koeficijenata
- jednostavnost i jednoznanost u primjeni
- standardizacija cijelog postupka - ujednaavanje dobivenih rezultata (bez obzira tko izrauje elaborat
etairanja i izraun povrina rezultati bi trebali biti isti u velikoj veini sluajeva barem u 95 % - 98 %
sluajeva)

NAVEDENI DOKUMENT IZRAEN JE NA OSNOVU:

-

Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
Standarda obrauna korisnih povrina - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
Nacrta - NAPUTKA ZA UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG
DIJELA NEKRETNINE - mr.sc. Vladimir Krtali, 2007
Vaeoj praksi u struci

RAZLOZI I OSNOVE IZRADE OVOG DOKUMENTA:

Na osnovu gore navedenih dokumenata razraene su razne varijante i podvarijante uobiajenih i manje
uobiajenih sluajeva.
Postojei dosad koriteni koeficijenti korisnih vrijednosti povrina su dodatno razraeni i obraeni razni sluajevi
kombinacije situacija (npr. kombinacije raznih posebnih prostora)
Predloeni su novi koeficijenti koji "finije", odn. preciznije vrednuju razliite visine pojedinih vrsta prostora.
Sukladno novim standardima ivljenja i koritenja poviene su svijetle visine stambenih i poslovnih prostora.
Takoer, uvaene su sugestije sudionika 2. Kongresa sudskih vjetaka s meunarodnim ueem odranog 05 i
06. oujka u Opatiji vezane uz definiranje raspodjela kategorija visina pojedinih vrsta prostora.
Zakljuno, veina sudionika kongresa (Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije) zakljuila je da je nuno
definirati jedinstveni nain izrade etanih elaborata, odreivanja korisnih vrijednosti i korisnih povrina za to je
uvjet utvrditi jedinstvene koeficijente obrauna pojedinih vrsta prostora.
Konani cilj izrade ovog dokumenta je utvrivanje jedinstvenog standarda obrauna korisnih povrina,
korisnih vrijednosti povrina i sadraja Elaborata etairanja - koji bi primjenjivala na jedinstveni nain
struna javnost - na isti nain u cijeloj Republici Hrvatskoj.
Time se uvodi red u dosad neureeno podruje koje je pokrivalo vie raznih djelatnosti, struka i podruja
ljudskog djelovanja, a koristi su neupitno viestruke.

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

UVOD:
Dosadanja praksa u Republici Hrvatskoj pokazuje veliku razliitost u izraunu povrina i Elaborata etairanja to
proizlazi iz nerazumijevanja i nepoznavanja osnovnih pojmova kao to su KORISNE POVRINE I KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRINA..
Pri izraunu korisnih vrijednosti povrina postoji ogromna razlika u primjeni koeficijenata i moe se rei da svaki
vjetak ili projektant ima svoj nain izrade Elaborata. Praksa je pokazala da se za praktiki iste graevine
izgraene u razliitim dijelovima Republike Hrvatske izrauju esto potpuno razliiti etani elaborati, a ak i ako
se izrauju na jedinstveni nain, tumaenja nadlenih opinskih, gradskih i dravnih slubenika uzrokuju potpuno
razliiti nain upisa tih nekretnina u zemljine knjige. Situacija je mnogo puta dovedena do paradoksa pa se vrlo
esto se vjetaci i projektanti moraju prilagoavati raznim pogledima i eljama pojedinih referenata i njihovim
shvaanjima kako bi to trebalo izgledati. Zato? Zato jer u svemu gdje ne postoji jedinstveni standard ostavlja se
mogunost proizvoljnog tumaenja svakog pojedinca.
Nerijetko se od nas, strunih osoba koji izraujemo takve elaborate zahtijeva da inimo svjesne greke u
izraunu jer se proizvoljno tumae vaei propisi koji zbog svoje nepreciznosti i omoguavanja slobodnog
tumaenja izazivaju ovakav kaos u ovom podruju.
Dovoljno je pogledati u baze stanova npr. Ministarstva branitelja ili Ministarstva graditeljstva koji su kroz razne
programe izgradnje stanova za stradalnike domovinskog rata u posljednih 15-ak godina izgradili vie tisua
stanova gdje su evidentne velike razlike u nainu upisa u zemljinim knjigama praktiki jednakih stanova i zgrada
ali na razliitim dijelovima nae drave. Takav nesreeni sustav izazavao je vie puta velike probleme kad su
pojedinci usporeivali upise vlasnitva praktiki istih stanova ali sa razliitih dijelova Republike Hrvatske i pri tom
se pokazalo da se za isti stan od npr. 60 m2 s predvrtom od 30 m2 npr u gruntovnici u Vukovaru upisuje ukupna
korisna povrina stana od 65,00 m2, a npr u Umagu za isti stan upisana je korisna povrina od 90 m2. Kod
takvih sluajeva najgore su prolazili (i prolaze) strune slube nadlenih ministarstava koje moraju troiti iznimno
veliku energiju u objanjavanju korsinicima tih stanova da zapravo svi imaju iste stanove. Pri tome treba
napomenuti da je uope neupitno da su takvi postupci nadlenih gruntovnica apsolutno nelegalni i pogreni koje
su takve sluajeve proputali ne iz namjere ve iz nepostojanja jedinstvenog standarda i pravilnika o nainu
obrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina. Drugiu problem je kod odreivanja poreznih osnoviva
Ministartsva financija koje imaju potpuno pogrene podtake prilikom rezrezivanja poreza na promet, a uskoro i
poreza na imovinu.
Ovim prijedlogom uvela bi se jasna pravila i standard ponaanja od samog poetka - postupka izrade elaborata
etairanja koji bi se takoer standardizirao te bi konano sve dravne institucije poele jednako tumaiti i
primjenjivati jedinstvena pravila kao i ostali sudionici u tom procesu (poev od inenjera koji izrauju elaborata
etairanja, nadlenih referenata koji izdaju Potvrde elaborata u nadlenom tijelu graditeljstva, te na kraju upisu
nekretnine u zemljine knjige) - na podruju cijele Republike Hrvatske.
Za sve navedeno prvi i osnovni korak je svakako standardizacija naina odreivanja jedinstvenih
koeficijenata za obraun korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina.
Napomena: U daljnjem tekstu e se umjesto pojmova: Plan etairanja, Plan posebnih dijelova nekretnine,
Etani elaborat i drugih pojmova koristiti radi jednostavnosti pojam Elaborat etairanja)

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

KRONOLOGIJA
Hrvatsko drutvo sudskih vjetaka organiziranjem 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU
2004.godine imalo je za cilj pojasniti izradu Plana posebnih dijelova zgrada vjetacima odnosno strunim
osobama koje mogu izraivati iste, a nadlenim tijelima omoguiti laku kontrolu, izdavanje potvrda na spomenuti
dokument i sudovima provedbu u zemljine knjige.
Svi su lanovi HDSV-a bili pozvani da se aktivno ukljue u rad savjetovanja svojim predavanjima, pisanim
prilozima ili elaboratima, s opisom vlastitih iskustava i nainom rjeavanja predmetne problematike.
Tom prilikom je prezentirano 15 radova poevi od komentara Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima do
izlaganja primjera Projekta etairanja jednog stambenog objekta.
Savjetovanje je bilo podijeljeno u tri dijela :
u prvom dijelu izlagali su predstavnici Ministarstva pravosua RH, upanijskog suda Zagreb,
Ministarstva zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva, Pravnog fakulteta Osijek,
u drugom dijelu izlagali su vjetaci (graevinari,geodeti i arhitekt),te predstavnici Gradskog
stambeno-komunalnog gospodarstva i Gradskog ureda za upravljanje imovinom
trei dio je bio rezerviran za pitanja i odgovore, za raspravu i konzultacije.
Nakon ovog 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU zakljueno je da radna skupina sudskih vjetaka
izradi radni predloak Naputka za izradu PLANA ETAIRANJA NEKRETNINE s ciljem uinkovitijeg obavljanja
poslova nadlenog tijela u postupku izdavanja predmetne POTVRDE, kao i standardizacije sastavljanja
ISPRAVE na temelju koje se obavlja uknjiba vlasnitva posebnog dijela nekretnine u zemljinu knjigu kao pravo
povezano s odreenim suvlasnikim dijelom nekretnine.
Takoer je zakljueno da treba nedvojbeno razjasniti pojmove, primjerice:
uporabna cjelina,
korisna povrina,
ocjena korisne vrijednosti,
korisna vrijednost posebnog dijela nekretnine, i
korisna vrijednost cijele nekretnine.
I na savjetovanju VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojeg je 24. veljae 2006. organizirao
NOVI-INFORMATOR je istaknuto:
Posebno mjesto u postupku vlasnitva posebnog dijela nekretnine ima etani elaborat. Dosadanja praksa je
pokazala da kod izrade etanih elaborata nema ujednaenosti, to je posljedica manjkave regulative. Stoga je
potrebno izmijeniti i nadopuniti ZV na nain da se jasno definira tko je ovlaten te elaborate izraivati i na koji
nain te da se propiu jedinstveni normativi za izraun korisne povrine posebnog dijela nekretnine..
.. Naime, oito je da e samo kvalitetna izmjena i dopuna propisa zaustaviti razliita postupanja u praksi i
omoguiti svim sudionicima u postupku uspostave vlasnitva posebnog dijela nekretnine (suvlasnicima, upravnim
tijelima, zemljinoknjinim sudovima, izraivaima Plana etairanja nekretnine) ujednaeno postupanje...
Sukladno zakljuku PRVOG STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU PROBLEMI U PRAKSI, Hrvatsko
drutvo sudskih vjetaka objavilo je na svojim WEB stranicama Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA
UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE izraenog
po autoru mr.sc.Vladimiru Krtaliu, d.i.g. i dostavilo Ministarstvu pravosua na oitovanje.
U ovom radu predstavljen je Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA SASTAVLJANJE ISPRAVE U POSTUPKU
USPOSTAVE VLASNITVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojim je obuhvaen niz primjedbi i prijedloga
sudionika seminara USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA (POSTUPAK ETAIRANJA) odranih u: Zagrebu,
Osijeku, Rijeci, Dubrovniku i Zadru koje je organizirao Graevinski fakultet Sveuilita u Zagrebu i Institut
graevinarstva Hrvatske u sklopu projekta strunog usavravanja u graditeljstvu.

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

Najvei dio primjedbi, pitanja i prijedloga sudionika svih rasprava odnosio se na postupak i nain izrauna
korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine i korisne vrijednosti svih stanova i ostalih samostalnih prostorija
cijele nekretnine, odnosno na utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela sukladno st. 1. l. 68. ZV-a.
Dvojbe, pitanja i prijedlozi najveim dijelom su se odnosili na:
izraun korisnih povrina,
ocjenu korisne vrijednosti korisnih povrina,
izraun korisne vrijednosti pojedinih korisnih povrina,
izraun korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine,
izraun korisne vrijednosti cijele nekretnine, i
izraun udjela korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine prema korisnoj vrijednosti svih
stanova i ostalih samostalnih prostorija cijele nekretnine (odgovarajui suvlasniki dio).
Ocjena korisne vrijednosti korisnih povrina.
Razvojem trita nekretnina pozorno se prate svi parametri koji utjeu na njihovu vrijednost. Poseban utjecaj
imaju razne vrste korisnih povrina, njihova obraenost i lokacija posebnog dijela nekretnine unutar nekretnine.
Praktino, investitor pozorno odmjerava ocjene korisnih vrijednosti pojedinih korisnih povrina i na temelju njih
oblikuje obraunsku cijenu svakog posebnog dijela nekretnine. Stoga se u naputku daju okvirne ocjene korisnih
vrijednosti pojedinih korisnih povrina koje se koriste u utvrivanju korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine.
Javni naruitelji djelomino koriste koeficijente iz HRN U.C2.100, a mnogi su propisali vlastite koeficijente za
ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina.
Investitori privatnog prava koriste vlastite koeficijente za ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina sukladno
pravilima utvrivanja trine vrijednosti nekretnine.
Suvlasniki dio posebnog dijela nekretnine prosuuje se prema tome je li taj suvlasniki dio u odnosu prema
vlasnitvu cijele nekretnine jednak ili vei od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne
prostorije glede koje se trai uspostava vlasnitva posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i
ostalih prostorija te nekretnine.
Korisne vrijednosti utvruje sud svojom odlukom donesenom Izvanparninom postupku po pravilima ureenim
l. 74. st. 2.
Korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izraunava se iz korisne povrine stana ili druge
samostalne prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost
prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene,
poloaja, i sl., a nisu nastale na troak samo jednog od suvlasnika.
Na poveanje korisne vrijednosti stana ili druge samostalne prostorije u prvom redu utjeu sporedni dijelovi na
koje se protee vlasnitvo posebnog dijela nekretnine:
otvoreni balkoni,
terase,
podrumske i tavanske prostorije,
kuni vrtovi,
mjesta za ostavljanje najvie dva motorna vozila po jednom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA

Zakonodavstvo, pravilnici, praksa:
- Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
- Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
- Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir
Krtali, 2007
Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA POVRINA posebnog dijela zbroj:
- Ukupne neto povrine stana, poslovnog prostora ili javnog prostora koji je predvien za posebni dio
- Ukupne neto povrine svih pripadaka pripadaka tom posebnom dijelu

Predlae se da se izraun KORISNE POVRINE (KP) vri sa koeficijentom k=1,0

Razlog je to korisna povrina izraava punu (neto) povrinu posebnog dijela i njegovog pripadka bez obzira na
stupanj iskoritenosti i mogunosti koritenja te povrine (bez obzira na vrstu posebnog dijela stan, poslovni
prostor, skaldite ili pripadka vrt, spremite, parkiralite i dr.).
Predlagatelji smatraju da se sve povrine mogu iskoristiti na odreeni nain dokle god te povrine imaju
svod izmjerene visine iznad 0,3 m od poda (kosine ispod stubita, rampi ili u krovitima se mogu
iskoristiti za ostave - spremita). Sukladno tome koeficijent za prostore kojima je izmjerena visina svoda
ispod 0,3 m bi se uzimao s koeficijentom k = 0, 0.
Sama vrijednost povrina pojedinih prostora odreuje se kroz izraun VRIJEDNOSTI KORISNIH POVRINA
(koeficijenti korisnosti) koji je prikazan u narednim tablicama.
Tablica za izraun KORISNIH POVRINA:
POSEBNI DIO (stan ili poslovni prostor) ILI NJEGOVI PRIPADCI (spremita, garae i dr)
korisna povrina (sve povrine >0,3 m)
nekorisna povrina < 0,3 m

koeficijent

1,00
0,00

Razlikovanje posebnog dijela i njegovog pripadka (radi prikaza u etanom elaboratu):

Posebni dio:
- Svi zatvoreni prostori stana ili poslovnog prostora, bez obzira na namjenu, a koji su cjelina za sebe tj u
sve prostore se moe pristupiti bez da se koriste zajedniki prostori graevine.
Pripadak:
- Balkoni, loe, terase, verande, zeleni vrtovi i dr. vanjski prostori na koje se moe direktno pristupiti iz
zatvorenog posebnog dijela.
- Svi prostori kojima se ne moe pristupiti direktno iz posebnog dijela ve se istima mora pristupiti preko
zajednikih dijelova objekta (spremita, spremita izvan objekta, garae, garae na parceli, parkirna
mjesta, terase, vrtovi, izdvojeni izlozi poslovnih prostora i dr.).
- Pripadci izvan glavnog objekta moraju biti na istoj parceli kao i posebni dio (tj. ista graevinska i
uporabna dozvola) kako bi mogli biti pridrueni tom posebnom dijelu.
- Pripadak ne moe biti prostor u koji se ne moe pristupiti sa zajednikih dijelova tj. ako se do tog
prostora moe pristupiti samo preko drugog posebnog dijela.

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

Zajedniki dijelovi:
- Zajednikim dijelom se smatraju sve povrine parcele koje su nune za pristup objektu i funkcionalnost
objekta (a nisu pridruene posebnim dijelovima kroz parkiralita i vrtove i terase) tj. sve kolne povrine,
hortikulturne povrine, nedodijeljeni vrtovi, pjeaki pristupi, vanjska stubita, djeja igralita, ulazna
stubita, nedodijeljena parkiralina mjesta, vatrogasni putevi i druge vanjske povrine ako su na
graevnoj estici.
- Zajednikim dijelom se smatraju svi dijelovi objekta koji su nuni za funkcionalnost objekta i
omoguavanje pristupa pojedinim posebnim dijelovima i pripadcima u objektu.
Korisna povrina se koristi za:
- Pri upisu posebnih dijelova u zemljine knjige kako bi se utvrdila ukupna povrina posebnog dijela i
njegovih pripadaka bez obzira na njegov izgled, karakteristike i vrijednost. (npr. ...Stan u prizemlju
oznake S1 koji se sastoji od hodnika, kupaonice, sobe i kuhinje korisne povrine 41,5 m2 i pripadaka:
balkona povrine 2,5 m2 i spremita u podrumu oznake SP1 povrine 4,2 m2; sveukupne korisne
povrine 48,2 m2....) Napominjemo da se korisne povrine ne koriste za izraun vlasnikih udjela
u graevini, jer se za to koriste korisne vrijednosti povrina.
- Kao podloga za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA u elaboratu etairanja.
- Podloga za izradu kupoprodajnih ugovora (za precizno definiranje povrina posebnog dijela i njegovih
pripadaka.
- Za druge namjene gdje je nuno da se znaju tone korisne (neto) povrine posebnog dijela i njegovih
pripadaka
- ......
Nain izrauna korisne povrine
U izraun korisnih povrina ulaze:
- Povrina svih podova u prostorijama - od zida do zida, ukoliko imaju svod vii od 30 cm
- Sve povrine elemenata stana ili poslovnog prostora koji su nii od 100 cm, npr. kade, obzid cijevi
odvodnje iza vodokotlia i sl.
- Povrine loa i balkona od zida do zida ili od zida do parapetnog zida loe ako ima zidanu parapetnu
ogradu.
- Povrine loa i balkona od zida do ruba ili od ruba do ruba ako imaju laganu prozranu ogradu
- Kose povrine kao npr. rampe, ukljuivo stubita unutar posebnog dijela se obraunavaju po tlocrtnoj
projekciji bez obrauna koeficijenata.
- Sve nie u zidovima koje su u punoj visini od poda do stropa, bez obzira na njihovu dubinu (nekad je bila
granica 16 cm ipak miljenja smo da se svaki takav prostor moe iskoristiti).
U izraun korisnih povrina ne ulaze:
- Prolazi kroz zidove (vrata) bez obzira na debljinu zidova (nekad se obraunavala granica dubine od 16
cm, sve preko te dubine se obraunavalo u povrinu)
- Nie koje nisu od poda do stropa (npr. nia u vanjskom zidu ispod prozora)
- Obzidi vii od 100 cm (npr. obzid za podbukni vodokotli h=120-140cm)
- Povrine iji je svod nii od 30 cm

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

NAIN OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Zakonodavstvo, pravilnici, praksa:
- Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,
129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 )
- Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002
- Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir
Krtali, 2007
Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA VRIJEDNOST POVRINA (KVP)
posebnog dijela umnoak:
- KORISNIH POVRINA pojedinih prostorija (stanova, poslovnih prostora, loa i dr) posebnih dijelova i
njihovih pripadaka (spremita, parkiralita i dr) (KP) i
- Odgovarajuih koeficijenata za pojedine prostore (vrijednost koeficijenta ovisi o karakteristikama i
namjeni prostora) (k)

KVP (m2) = KP (m2) x k

NAPOMENA VEZANA UZ PRIMIJENJENE KOEFICIJENTE UZ RAZLIITE VISINE PROSTORA:
U odnosu na dosadanju praksu, predlae se nova donja granica svijetle visine stambenog prostora gdje se
smatra k=1,0 za svijetlu visinu prostora od minimalno h = 2,40 m sukladno vaeim modernim standardima i
aktualnoj europskoj regulativi.
Takoer, predloeni su novi koeficijenti za razliite svijetle visine prostora, opet sukladno uoenoj praksi na tritu
i modernim standardima ivljenja.
TO JE IZMIJENJENO U OVOM DOKUMENTU (rujan 2014. - ver. 1.02) U ODNOSU NA PRETHODNU
VERZIJU PRIJEDLOGA KOEFICIJENATA IZ 2010.g. (ver. 1.01)
U ovoj verziji 1.02 prijedloga koeficijenata korigirane su pojedine brojke - jer se pokazala takva potreba radi
prilagoavanja s vaeom praksom i veim brojem sluajeva naih kolega.
Konkretno, u ovoj verziji 1.02. izmijenjeni su koeficijenti obrauna korisnih vrijednosti povrina parkiralinih
mjesta na otvorenom i u garaama, te su djelomino korigirane svijetle visine poslovnih prostora kao i
napravljene neke druge manje izmjene.
Za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA definiraju se sljedei koeficijenti:

A) STAMBENI PROSTORI
obuhvaeni su stambeni prostori (s pripadcima) u stambenim i stambeno-poslovnim graevinama

STAMBENI PROSTOR
visina >2,4 m, <5,0 m
visina >2,0 m < 2,4 m
visina >1,0 m < 2,0 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >5,0 m
Galerija u stanu (prostor otvoren prema ostatku stana)

koeficijent

1,00
0,90
0,75
0,30
1,50
0,75

Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0 <2,4 m ve postojei koeficijent
mnoi se s k=0,75, a za h>2,0 <2,4 s koef. k=0,90
ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent
mnoi se s k=0,30
SPREMITA (zidani zidovi - pregrade)
visina >2,2 m, <4,0 m
visina >1,0 m < 2,2 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >4,0 m
Odnosi se na vrsto zidane pregrade izmeu spremita (beton, opeka, siporex, gipskartonski zid i dr.)
SPREMITA (prozrane pregrade - drvo i metal)
visina >2,2 m, <4,0 m
visina >1,0 m < 2,2 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >4,0 m
Odnosi se na prozrane i prozirne pregrade izmeu spremita (drvene letve, metalno pletivo, jednostruki lim i dr.)
TERASE, PREDVRTOVI, BALKONI, LOGGIE
terasa u objektu, spojena na stan, nenatkrivena
terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na stan, ali koja nije graevinski dio
konstrukcije zgrade
predvrt izvan objekta, spojen na stan, ograen vrtnom ogradom, nenatkriven, zelena povrina (travnjak,
hortikultura)
balkon, nenatkriven, spojen na stan
balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na stan
balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na stan

koeficijent

0,50
0,35
0,15
0,75
koeficijent

0,35
0,20
0,10
0,50
koeficijent

0,25
0,20
0,10
0,25
0,50
0,35
0,75

loggia*
*Napomena:
Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine
Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva:
Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore
definiranim koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina
PARKIRALINO - GARANA MJESTA
parking mjesto na otvorenoj povrini
parking mjesto na vanjskoj otvorenoj povrini natkriveno drvenom ili metalnom nadstrenicom
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima
parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima
Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,2 m

koeficijent

0,20
0,30
0,50
0,50
0,60
0,70

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata:

Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,2 m ve postojei koeficijent mnoi se s
k=0,75
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s
k=0,30
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i
utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s
vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

10

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

STUBITA U STANOVIMA (DIO POSEBNOG DIJELA)

povrina stubita

koeficijent

1,00
0,30 - 1,50

prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita)

*Napomena:
Stubita u stanovima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrtnoj projekciji (ne za obje
etae).
Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

11

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

B) POSLOVNI PROSTORI
obuhvaeni su poslovni prostori (s pripadcima) u stambeno-poslovnim i poslovnim graevinama
I. POSLOVNI PROSTORI U STAMBENO-POSLOVNIM GRAEVINAMA

koeficijent

Poslovni prostori uredske namjene imaju isti koeficijent kao i trgovako-ugostiteljsko-javne namjene
visina >2,6 m, <5,0 m
visina >1,0 m < 2,6 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >5,0 m
Galerija u poslovnom prostoru (prostor otvoren prema ostatku poslovnog prostora)

1,00
0,75
0,30
1,50
0,75

Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0, <2,6 m ve postojei koeficijent mnoi se
s k=0,75
Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se
s k=0,30
Spremita poslovnih prostora obraunavaju se po istom modelu kao spremita stanova

II. POSLOVNI PROSTORI U POSLOVNIM GRAEVINAMA

koeficijent

NAPOMENA: U poslovnim objektima samo jedne namjene (npr. samo uredske ili samo skladine),
svi koeficijenti su k=1,0
U poslovnim objektima kombinirane namjene primjenjuju se nie navedeni koeficijenti:
II.a. UREDSKA NAMJENA
visina >2,6 m <5,0 m
visina >1,0 m <2,6 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >5,0 m

1,00
0,75
0,30
1,50

II.b. TRGOVAKO-UGOSTITELJSKA NAMJENA (ukljuivo sve komercijalne sadraje s javnim radom sa strankama)
visina >2,6 m <6,0 m
visina >1,0 m <2,6 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >6,0

1,50
1,00
0,50
2,00

II.c SKLADINA / SERVISNA / PROIZVODNA NAMJENA

visina >2,6 m <5,0 m
visina >1,0 m <2,6 m
visina >0,30 m <1,0 m
visina >5,0 m <8,0 m
visina >8,0 m
NAPOMENA:

0,50
0,35
0,15
0,75
1,00

U poslovnim graevinama kombiniranih sadraja - sanitarni vorovi i uredski prostori unutar skladino / proizvodno / servisne
namjene obraunavaju se s koeficijentima za uredske prostor

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

12

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIPADCI - odnose se na: I. stambeno-poslovne i II. Poslovne graevine

VANJSKI PROSTORI - TERASE, BALKONI, LOGGIE
terasa u objektu, spojena na poslovni prostor, nenatkrivena
terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na poslovni prostor, ali koja nije graevinski
dio konstrukcije zgrade
balkon, nenatkriven, spojen na poslovni prostor
balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na poslovni prostor
balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na poslovni prostor

koeficijent

0,25
0,20
0,25
0,50
0,35
0,75

loggia*
*Napomena:
Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan/poslovni prostor ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine
Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva:
Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore definiranim
koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina

PARKIRALINO - GARANA MJESTA, RADNO - MANIPULATIVNE POVRINE

parking mjesto na otvorenoj povrini
parking mjesto na vanjskoj otvorenoj povrini natkriveno drvenom ili metalnom nadstrenicom
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom
parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima
parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima
radne / manipulativne povrine ispred objekta - asfaltna/betonirana/oploena povrina (npr. ispred skladita)
Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,2 m

koeficijent

0,20
0,30
0,50
0,50
0,60
0,60
0,10

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata:

Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,2 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75
Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i
utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1
Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s
vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2

STUBITA U POSLOVNIM PROSTORIMA (DIO POSEBNOG DIJELA)

povrina stubita

koeficijent

1,00
0,30 - 1,50

prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita)

*Napomena:
Stubita u poslovnim prostorima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrtnoj projekciji
(ne za obje etae).
Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)

Korisna vrijednost povrine koristi se za:

- Izraun vlasnikih udjela u graevini pri upisu u zemljine knjige.
- Izraun zatiene najamnine
- Podlogu za procjenu vrijednosti stana ili poslovnog prostora.
- Druge namjene gdje je nuno odrediti korisne vrijednosti povrina posebnog dijela i njegovih pripadaka

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

13

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

ZAKLJUAK:
U dosadanjoj praksi primjenjivali su se mnogi razliiti naini izrauna KORISNIH VRIJEDNOSTI
POVRINA i moe se rei da svaki vjetak ili projektant ima svoj nain izrade izrauna a isto
tako i svaki referent i zemljini sud ima svoj nain po kojem trai da se izrauju Elaborati
etairanja.
Ovdje iskazanim koeficijentima pojednostavljuje se i standardizira postupak izrauna korisnih povrina i
korisnih vrijednosti povrina (kao i izrade cijelog Elaborata etairanja nekretnine) a koji bi bio obveza na
nacionalnoj razini.
Donoenjem Pravilnik za provedbu Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina se konano
definiraju jedinstveni koeficijenti za izraun korisnih vrijednosti povrina ime se u mnogoemu
ujednaava i standardizira nain izrade Elaborata etairanja.
Ovakva inicijativa izloena je od strane radne skupine HDSV-a jo na 2. kongresu sudskih vjetaka
odranom u Opatiji (05. i 06. oujka 2010) gdje je nakon izlaganja nazonim sudionicima kongresa
aklamacijom prihvaena i zakljueno je da ovu inicijativu treba razraditi i formirati u obliku prijedloga.
Prijedlog je konano dovren i doraena verzija je postavljena na WEB stranice HDSV-a

Iako jo tada nije bio slubeno ozvanien, poeli smo dobivati povratne informacije i potvrde sa
vie strana da se predloeni nain obrauna korisnih vrijednosti povrina poeo primjenjivati u
praksi od strane naih brojnih kolega sudskih vjetaka, projektantskih ureda, agencija za
promet nekretnina, strunih slubi raznih banaka, stambenih upravitelja i druge strune javnosti.
U protekle etiri godine ovaj dokument je proao brojne provjere i analize naih kolega kao i ire
strune javnosti. U tom razdoblju dobili smo brojne pohvale, prijedloge kao i manji broj
primjedbi, te smo neke od njih uvaili u ovoj dopunjenoj verziji gdje smo izmijenili manji broj
brojanih podataka vezanih uz iskazane koeficijente i visine prostora.
Konano je i Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureenja (MGIPU), uvidjevi njegovu
kvalitetu i opravdanost, slubeno usvojilo ovaj na dokument i ozvaniilo ga kroz Prilog A
Koeficijenti korisnih vrijednosti povrina Pravilnika za provedbu Uredbe o procjeni
vrijednosti nekretnina
(vidi link http://www.mgipu.hr/doc/Propisi/Pravilnik_metode_Tablice.pdf)

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

POZIV NA DORADU USVOJENOG NAINA OBRAUNA KOEFICIJENATA KROZ

JAVNU RASPRAVU, DAVANJE SUGESTIJA I MILJENJA
Pozivamo sve nae kolege, struno javnost kao i nae Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureenja
MGIPU da i dalje daju svoj aktivni doprinos kroz davanje prijedloga kako se ovaj nain obrauna
koeficijenata moe unaprijediti i doraditi. To e se najbolje provjeriti u praksi, tijekom njegove primjene.

Na kraju, elimo jo jednom istaknuti koje osnove su bile ideja vodilja izrade navedenog prijedloga
koeficijenata obrauna korisnih vrijednosti povrina:
-

standardizacija postupka
jednostavnost izrade
jednoznanost rezultata
objektivnost

Zahvaljujemo na suradnji i prijedlozima MGIPU-u, svim lanovima HDSV-a i naim kolegama radnih
struka koji su u proteklim godinama dali svoje primjedbe i komentare na ovaj dokument i pomogli u
izradi ovog prijedloga..

Radna skupina:

Krunoslav Komesar dipl.in.gra.,stalni sudski vjetak

Draen Kljaji dipl.in.gra., stalni sudski vjetak
mr.sc.Melita Bestvina, dipl.in.gra.,stalni sudski vjetak

Izvorni dokument nastao u oujku 2010.

Dopunjena verzija dokumenta izraena je u rujnu 2014

ODREIVANJE KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA verzija 1.02 09-2014

15