B

B GIO
GIO DC
DC V
V O
O TO
TO
TRNG
I
HC
KINH
T
TP.
H
TRNG I HC KINH T TP. H CH
CH MINH
MINH







NGUYN
NGUYN VN
VN THANH
THANH

XY
XY DNG
DNG CHIN
CHIN LC
LC KINH
KINH DOANH
DOANH
BT
BT NG
NG SN
SN CA
CA BITEXCOLAND
BITEXCOLAND

LUN
LUN VN
VN THC
THC S
S KINH
KINH T
T
Chuyn
Chuyn ngnh:
ngnh: QUN
QUN TR
TR KINH
KINH DOANH
DOANH
M
M s:
s: 60.34.05
60.34.05
Ngi
Ngi hng
hng dn
dn khoa
khoa hc:
hc:
TS.
TS. NG
NG NGC
NGC I
I

THNH PH H CH MINH - 2008

THNH PH H CH MINH - 2008

LI NI U

1. S cn thit ca lun vn
Vit Nam gia nhp T chc Thng mi th gii (WTO), trong xu
th ton cu ha nh hin nay, cc doanh nghip ang ng trc nhng c
hi ln xy dng, pht trin ln mt tm cao mi v cng phi i mt vi
nhng nguy c tim n to ln. tn ti v pht trin, cc doanh nghip cn
phi xy dng cho mnh nhng nh hng, chin lc kinh doanh ph hp
trn c s nghin cu, phn tch mi trng kinh doanh bn ngoi, mi trng
bn trong ca mnh c th tn dng cc c hi, gim thiu cc nguy c t
mi trng kinh doanh, cng nh pht huy cc im mnh v hn ch cc
im yu ca doanh nghip.
Xut pht t thc tin , vic xy dng chin lc kinh doanh l ht
sc cn thit i vi mi doanh nghip. N gip cho doanh nghip c nh
hng, mc tiu kinh doanh r rng, hng cc b phn, c nhn n mc tiu
chung ca doanh nghip, trnh tnh trng cc b, phn tn ngun lc s lm
suy yu doanh nghip. Mi trng kinh doanh ngy nay thay i rt nhanh
chng, cnh tranh ton cu i hi doanh nghip phi lun ch ng, sng to
thch nghi vi s thay i .
Bt ng sn l mt lnh vc kinh doanh rt c th, i hi nhng iu
kin c bit nh ngun ti chnh vng mnh, kh nng huy ng vn, mi
quan h tt vi cc c quan chc nng qun l chuyn ngnh, nh hng
cng nh l tm nhn di hn ca lnh o doanh nghip. Hot ng kinh
doanh bt ng sn mang tnh chu k, nn ri ro rt ln, tuy nhin i km vi
ri ro ln chnh l li nhun rt hp dn do lnh vc kinh doanh ny ngy
cng thu ht cc doanh nghip tham gia. Vit Nam ni chung v thnh ph H
Ch Minh ni ring ang trn pht trin nhanh, nhu cu v cc sn phm bt
ng sn nh nh , cao c vn phng, trung tm thng mi, khch sn... rt
ln, y chnh l c hi v cng l thch thc ln ca cc doanh nghip kinh
doanh bt ng sn.
2. Mc ch nghin cu
H thng ha c s l lun v chin lc lm tin phn tch cc
yu t nh hng n hot ng ca cng ty, xy dng chin lc.
Phn tch cc yu t nh hng n mi trng hot ng kinh doanh
bt ng sn, hot ng sn xut kinh doanh ca cng ty t kt hp vi
nh hng, mc tiu ca BitexcoLand xy dng chin lc kinh doanh bt
ng sn ca BitexcoLand.

3. i tng v phm vi nghin cu

Cng ty TNHH Sn xut Kinh doanh Xut nhp khu Bnh Minh l mt
cng ty hot ng kinh doanh a ngnh ngh, trong mng kinh doanh bt
ng sn c thnh lp v hot ng ch yu ti thnh ph H Ch Minh
(BitexcoLand). Do ni dung nghin cu c i su, tc gi xin tp
trung phn tch mi trng kinh doanh ch yu ca BitexcoLand l mi
trng kinh doanh thnh ph H Ch Minh t xy dng chin lc kinh
doanh bt ng sn ca BitexcoLand n nm 2020.
4. Phng php nghin cu
Phng php nghin cu ti bn: cc thng tin c thu thp t sch,
bo, tp ch, cc s liu thng k ca Cc thng k thnh ph H Ch Minh,
cc thng tin, s liu thng k t cc cng ty t vn v kinh doanh bt ng
sn. Ngun thng tin ni b l cc bng cn i k ton, bo co kt qu hot
ng sn xut kinh doanh, bo co ti chnh nm 2005 - 2007.
Ngoi ra lun vn cn s dng phng php phn tch tng hp,
phng php so snh, phng php chuyn gia phn tch tnh hnh hot
ng sn xut kinh doanh ca cng ty.
5. B cc lun vn
Lun vn c kt cu nh sau:
Li m u
Chng 1: C s l lun v chin lc
Chng 2: Phn tch mi trng kinh doanh ca BitexcoLand
Chng 3: Xy dng chin lc kinh doanh bt ng sn ca BitexcoLand
Kt lun.

CHNG 1: C S L LUN V CHIN LC

1.1.

Khi nim chin lc:

Chin lc l mt chng trnh hnh ng tng qut t c mc

tiu c th. Ni n chin lc ca mt t chc no ngi ta thng ngh
ngay n vic t chc phi xc nh mc tiu mun t ti l g, cch thc
thc hin ra sao v phi m bo cho n nhng ngun lc no.
Afred Chandler nh ngha: Chin lc bao hm vic n nh cc mc
tiu c bn di hn ca mt t chc, ng thi la chn cch thc hoc tin
trnh hnh ng v phn b cc ti nguyn thit yu thc hin cc mc tiu
.
Theo James B. Quinh: Chin lc l mt dng thc hoc mt k hoch
phi hp cc mc tiu chnh, cc chnh sch v cc trnh t hnh ng thnh
mt tng th kt dnh li vi nhau.
Cn theo Ferd R, David trong tc phm Khi lun v qun tr chin
lc: Chin lc l nhng phng tin t ti nhng mc tiu di hn. Chin
lc kinh doanh c th gm c s pht trin v a l, a dng ha hot ng,
s hu ha, pht trin sn phm, thm nhp th trng, ct gim chi tiu, thanh
l v lin doanh.
Chin lc cn c hiu l mt tp hp nhng mc tiu v cc chnh
sch cng nh k hoch ch yu t c cc mc tiu , n cho thy
doanh nghip ang hoc s thc hin cc hot ng kinh doanh g, v doanh
nghip s hoc s thuc vo lnh vc kinh doanh no.
1.2.

Vai tr ca chin lc:

Vai tr hoch nh: Chin lc kinh doanh gip doanh nghip thy r
mc ch v hng i ca mnh. N ch ra cho nh qun tr bit l phi xem
xt v xc nh xem t chc i theo hng no v lc no s t c kt qu
mong mun.
Vai tr d bo: Trong mt mi trng lun lun bin ng, cc c hi
cng nh nguy c lun lun xut hin. Qu trnh hoch nh chin lc gip
cho nh qun tr phn tch mi trng v a ra nhng d bo nhm a ra
cc chin lc hp l. Nh nh qun tr c kh nng nm bt tt hn cc c
hi, tn dng c cc c hi v gim bt cc nguy c lin quan n mi
trng.
Vai tr iu khin: Chin lc kinh doanh gip nh qun tr s dng v
phn b cc ngun lc hin c mt cch ti u cng nh phi hp mt cch
hiu qu cc chc nng trong t chc nhm t c mc tiu chung ra.

1.3.

Phn loi chin lc

1.3.1 Phn loi theo cp qun l:

Da theo cp qun l chin lc m chin lc c chia thnh ba
nhm sau y:
Chin lc cp cng ty
Chin lc cp cng ty xc nh v vch r mc ch, cc mc tiu ca
cng ty, xc nh cc hot ng kinh doanh m cng ty theo ui, to ra cc
chnh sch v cc k hoch c bn t c mc tiu ca cng ty, phn
phi ngun lc gia cc hot ng kinh doanh. Chin lc cng ty c p
dng cho ton b doanh nghip.
Chin lc cp kinh doanh
Chin lc cp kinh doanh c hoch nh nhm xc nh vic la
chn sn phm hoc dng c th th trng cho hot ng kinh doanh ring
trong ni b cng ty. Trong chin lc cp kinh doanh, ngi ta phi xc nh
cch thc mi n v kinh doanh phi hon thnh ng gp vo hon thnh
mc tiu cp cng ty.
Chin lc cp chc nng
Trong chin lc cp chc nng ngi ta tp trung vo vic h tr chin
lc cng ty v tp trung vo nhng lnh vc tc nghip, nhng lnh vc kinh
doanh.
1.3.2 Phn loi chin lc theo chc nng:
Cn c vo chc nng m chin lc c th c chia thnh nhng nhm sau:
Nhm chin lc kt hp
Trong nhm chin lc ny c chin lc kt hp v pha trc, kt hp v
pha sau v kt hp theo chiu ngang.
- Kt hp v pha trc: doanh nghip thc hin tng quyn kim
sot hoc quyn s hu i vi cc nh phn phi hoc bn l.
- Kt hp v phi sau: doanh nghip thc hin tng quyn s hu hoc
kim sot i vi cc nh cung cp. iu ny s cho php doanh nghip n
nh trong vic cung cp, kim sot c chi ph u vo.
- Kt hp theo chiu ngang: doanh nghip mun kim sot cc i th
cnh tranh. Chin lc ny cho php tp trung ti nguyn, m rng phm vi
hot ng v lm tng kh nng cnh tranh ca doanh nghip.
Nhm chin lc chuyn su
Trong nhm ny c cc chin lc nh chin lc thm nhp th trng, chin
lc pht trin th trng v chin lc pht trin sn phm

- Chin lc thm nhp th trng: lm tng th phn cho cc sn phm

hoc dch v hin c trong th trng hin ti ca doanh nghip.
- Chin lc pht trin th trng: a vo nhng khu vc a l mi
cc sn phm hoc dch v hin c ca doanh nghip.
- Chin lc pht trin sn phm: a vo th trng hin ti cc sn
phm hoc dch v tng t sn phm hin c ca doanh nghip nhng
c ci tin sa i.
Nhm chin lc m rng hot ng
Cc chin lc m rng hot ng bao gm chin lc a dng ha hot ng
ng tm, a dng ha hot ng theo chiu ngang v a dng ha hot ng
hot ng hn hp.
- a dng ha hot ng ng tm: a vo th trng hin hu nhng
sn phm hc dch v mi c lin quan n cc sn phm hin thi.
- a dng ha hot ng theo chiu ngang: a vo th trng hin hu
cho nhm khch hng hin ti nhng sn phm hoc dch v mi, khng lin
quan n cc sn phm ang c.
- a dng ha hot ng hn hp: a vo th trng hin hu ti
nhng sn phm hoc dch v mi, khng lin quan n cc sn phm ang
c.
Nhm chin lc khc
Ngoi cc chin lc nu trn, trong thc t cn c mt s chin lc
khc m doanh nghip c th p dng nh chin lc lin doanh, thu hp hot
ng, t b hot ng, thanh l, v.v.
- Chin lc lin doanh: khi mt hay nhiu doanh nghip lin kt vi
nhau theo ui mt mc tiu no .
- Chin lc thu hp hot ng: khi doanh nghip cn phi c cu li,
tin hnh tt b mt s sn phm hoc lnh vc hot ng nhm cu vn li v
th ca doanh nghip.
- Chin lc thanh l: l vic bn i ti sn ca doanh nghip. Doanh
nghip chp nhn tht bi v c gng cu vt ti a nhng g c th.
1.4.

Quy trnh xy dng chin lc

1.4.1. S mng v mc tiu ca doanh nghip

S mng l mt pht biu c tnh cht lu di v mc ch. N phn bit
doanh nghip ny vi nhng doanh nghip khc. Nhng tuyn b nhu vy
cng c th gi l pht biu ca mt doanh nghip v trit l kinh doanh,
nhng nguyn tc kinh doanh, nhng s tin tng ca cng ty . Tt c nhng
iu xc nh khu vc kinh doanh ca doanh nghip, c th l loi sn
phm, dch v c bn, nhng nhm khch hng c bn, nhu cu th trng,

lnh vc k thut hoc l s phi hp nhng lnh vc ny. S mng cha ng

tng qut thnh tch mong c tuyn b vi bn ngoi cng ty nh l mt hnh
nh cng khai m doanh nghip mong c.
Bn s mng ca cng ty cn c trin khai v pht ha thnh nhng
mc tiu c th. Mc tiu c nh ngha l nhng thnh qu hoc kt qu
m nh qun tr mun t c trong tng lai cho t chc mnh.
1.4.2. Phn tch v nh gi mi trng bn ngoi
Phn tch mi trng bn ngoi tp trung vo vic nhn din v nh
gi cc xu hng cng s kin vt qu kh nng kim sot ca cng ty,
chng hn nh mc tng trng kinh t ca quc gia, vic cnh tranh nc
ngoi, bng n cng ngh thng tin s cho thy nhng c hi v cc mi
nguy c quan trng m mt t chc gp phi cc nh qun l c th son
tho chin lc nhm tn dng nhng c hi v trnh hay lm gim i nh
hng ca cc mi e da . Mi trng bn ngoi bao gm mi trng v
m v mi trng vi m.
1.4.2.1. Mi trng v m
Vic phn tch mi trng v m gip doanh nghip tr li cho cu hi:
Doanh nghip ang i din vi nhng g?
Yu t kinh t
Cc yu t kinh t c nh hng trc tip i vi sc thu ht tim nng
ca cc chin lc khc nhau. Cc nh hng ca cc yu t kinh t nh: tng
trng kinh t, t l lm pht, chu k kinh t, s tng gim li sut, gi c
phiu, xu hng v gi tr ca ng la M, h thng thu v mc thu;
v.v
Yu t lut php v chnh tr
Cc yu t lut php v chnh tr c nh hng ngy cng ln n hot
ng ca cc doanh nghip. Yu t lut php bao gm cc th ch, chnh sch,
quy ch, nh ch, lut l, ch i ng, th tc, qui nh, ca Nh nc.
Ti mt s nc cng phi k n mc n nh chnh tr hay tnh bn vng
ca chnh ph. Lut l v cc c quan nh nc cng vi cc nhm p lc u
c vai tr iu tit cc hot ng kinh doanh.
Yu t x hi
Tt c cc doanh nghip phi phn tch mt di rng nhng yu t x
hi n nh nhng c hi, e da tim tng. Cc yu t x hi bao gm cc
yu t nh vai tr n gii, p lc nhn khu, phong cch sng, o c, truyn
thng, tp qun, t l tng dn s, s dch chuyn dn s, trnh dn tr
v.v Nhng thay i v a l, nhn khu, vn ha v x hi c nh hng
quan trng n hu nh tt c cc quyt nh v sn phm, dch v, th trng
v ngi tiu th.

Nhng yu t t nhin
Nhng doanh nghip kinh doanh t lu nhn ra nhng tc ng ca
hon cnh thin nhin vo quyt nh kinh doanh ca h. Phn tch cc yu t
t nhin bao gm vic xem xt n cc vn v nhim mi trng, ngun
nng lng ngy cng khan him, ti nguyn thin nhin, khong sn c
khai thc ba bi, cht lng mi trng t nhin c nguy c xung cp,
v.v Ngoi ra, nh qun tr phi lu cc trng hp bt kh khng trong
thin nhin nh thin tai, bo lt, dch ha d tr cc bin php i ph
trong qu trnh hot ng sn xut kinh doanh ca mnh.
Yu t cng ngh v k thut
i vi doanh nghip, cc yu t cng ngh hoc lin quan n cng
ngh nh R&D, bn quyn cng ngh, khuynh hng t ng ha, chuyn
giao cng ngh, u c th va l vn hi, va l mi e da m chng
phi c xem xt ng mc trong vic son tho chin lc. V s thay i
cng ngh nhanh cng c ngha thu ngn chu k sng hay vng i ca sn
phm lin h. Nhng cng ngh mi cng em li nhng qui trnh cng ngh
mi gip gim chi ph ng k trong gi thnh sn phm. Tin b k thut c
th to ra nhng u th cnh tranh mi, mnh m hn cc u th hin c.
Yu t quc t
Xu th ton cu ha, hi nhp kinh t quc t v t do ha thng mi
ang l vn ni bt ca kinh t th gii hin nay. Cc lut l v qui nh
thng nht ca cc thnh vin ca Cng ng chung Chu Au, ngn hng th
gii, T chc thng mi th gii (WTO), cc hip nh t do thng mi khu
vc v th gii, cc hi ngh thng nh v kinh t gp phn vo s
ph thuc ln nhau gia cc quc gia trn ton cu v nhng th trng chung
ton cu ang xut hin, t ra cc tiu chun quc t v cht lng sn phm,
tiu chun v vn nhim mi trng, cc lut chng c quyn, chng
bn ph gi Cc chin lc gia cn phi tn dng c nhng li th m xu
th ton cu ha v hi nhp kinh t quc t mang li, ng thi hn ch
nhng ri ro t mi trng quc t, l s cnh tranh khc lit ca cc i
th nc ngoi, vi sn phm c gi c cnh tranh v cht lng hn v.v
1.4.2.2. Mi trng vi m
y l mi trng tc nghip ca cng ty. Michael Porter (thuc trng
Qun Tr Kinh Doanh Harvard) a ra m hnh 5 tc lc to thnh bi cnh
cnh tranh trong ngnh kinh doanh nh sau:

Hnh 1-1: M hnh nm tc lc cnh tranh ca Michael Porter

i th
tim nng
Nguy c t i th
cnh tranh mi
CC I TH
CNH TRANH
Nh cung
cp

Ngi Mua
Cnh tranh
trong ngnh

Kh nng thng lng

ca nh cung cp

Nguy c t sn
phm thay th

Kh nng mc c ca
Ngi Mua

Sn phm
thay th

i th cnh tranh tim nng

i th cnh tranh tim nng bao gm cc cng ty mi tham gia vo
ngnh, kh nng cnh tranh hin ti ca h cn yu, nhng rt c tim nng v
vn c kh nng cnh tranh trong tng lai. i th cnh tranh tim nng c
th lm gim li nhun ca doanh nghip do h a vo khai thc cc nng
lc sn xut mi, vi mong mun ginh c th phn v cc ngun lc cn
thit. Do , khi xy dng chin lc nh qun tr cn xem xt n nguy c do
s gia nhp ngnh ca nhng i th mi c tim nng.
i th cnh tranh hin ti
Tc lc th hai trong nm tc lc cnh tranh theo m hnh ca Michael
Porter l cc i th cnh tranh vn c v th vng vng trn th trng
trong cng mt ngnh ngh kinh doanh. Mc cnh tranh cng cao, gi cnh
tranh cng gim ko theo li nhun gim. C ba nhn t quan trng to thnh
mc cnh tranh gia cc cng ty hot ng trong cng ngnh kinh doanh,
l:
- C cu cnh tranh;

10

- Tnh hnh nhu cu th trng;

- Cc ro cn ra khi ngng ca cc doanh nghip. Phn quan trng
ca vic kim sot cc yu t bn ngoi l phi nhn din c tt c
cc i th cnh tranh v xc nh c u th, khuyt im, kh
nng, vn hi, mi e da, mc tiu v chin lc ca h.
Khch hng
Tc lc th ba trong nm tc lc theo m hnh ca Michael Porter l
kh nng mc c ca khch hng. Thng thng, khch hng yu cu gim gi
hoc yu cu cht lng hng ha phi tt hn, i km vi dch v hon ho.
iu ny khin cho chi ph hot ng tng thm to nguy c v gi cnh tranh.
Nh Cung cp
Tc lc th t l kh nng mc c ca nh cung cp. Nh cung cp
khng ch cung ng nguyn vt liu, trang thit b, sc lao ng m c nhng
cng ty t vn, cung ng dch v qung co, vn chuyn,.. ni chung l cung
cp cc u vo ca qu trnh sn xut kinh doanh. trnh c s mc c
hoc sc p ca nh cung cp cng ty nn xy dng mi quan h i bn cng
c li hoc d tr cc ngun cung cp a dng khc nhau.
Sn phm thay th
Tc lc cui cng trong nm tc lc cnh tranh theo m hnh ca
Michael Porter l sc cnh tranh ca nhng sn phm thay th. Sn phm thay
th l nhng sn phm ca cc i th cnh tranh trong cng ngnh hoc cc
ngnh hot ng kinh doanh cng c chc nng p ng nhu cu tiu dng
ging nhau ca khch hng. hn ch sc p quan trng ca nguy c ny,
cng ty cn phi xem xt ht sc cn thn khuynh hng gi c v d bo ca
cc sn phm thay th trong tng lai.
Ngoi nm tc lc cnh tranh trong m hnh nm tc lc ca Michael
Porter ni trn, trong qu trnh phn tch mi trng vi m, doanh nghip cng
cn phi ht sc quan tm n mt s yu t khc nh: nh phn phi, c
ng, cng ng, lin on lao ng, xc nh nhng c hi v nguy c
n hot ng kinh doanh ca cng ty.
Ma trn nh gi cc yu t mi trng bn ngoi (EFE)
Ma trn EFE cho php cc nh qun tr chin lc tm tt v nh gi
cc thng tin kinh t, x hi, vn ha, nhn khu, a l, chnh tr, php lut,
cng ngh v cnh tranh v.v bng cch phn loi tm quan trng v cho
im t 0,0 n 1,0 cho mi yu t. T , cc nh qun tr chin lc c th
nhn din c nhng c hi v mi e da t bn ngoi tc ng n cng
ty. Tin trnh xy dng mt ma trn EFE:

11

Hnh 1-2: Tin trnh xy dng ma trn EFE

Lp danh
mc cc
yu t
bn
ngoi

Xc nh
mc
quan
trng ca
cc yu
t

Phn loi
cc yu
t t 1
n 4

Tnh
im
tng yu
t

(1)

(2)

(3)

(4)

Cng
im cc
yu t
trn danh
mc
(5)

Ma trn hnh nh cnh tranh

Trong tt c cc s kin v xu hng mi trng c th nh hng n
v tr chin lc ca mt cng ty, nh hng cnh tranh thng c xem l
quan trng nht. Ma trn hnh nh cnh tranh nhn din nhng nh cnh tranh
ch yu cng nhng u th v khuyt im c bit ca h.
1.4.3. Phn tch v nh gi mi trng bn trong
Phn tch mi trng bn trong ca cng ty l vic nhn nh v nh
gi cc im mnh v cc im yu trong quan h vi cc chin lc cp b
phn chc nng ca cng ty, bao gm qun tr, marketing, ti chnh, k ton,
sn xut, nhn lc, nghin cu v pht trin (R&D), v cc h thng thng tin.
Xy dng cc chin lc mt phn nhm ci thin cc im yu ca cng ty,
bin n thnh im mnh, v nu c th th tr thnh kh nng c bit ca
cng ty.
1.4.3.1. Ngun nhn lc
Nhn lc l ngun ti nguyn quan trng nht ca mt t chc. Qun tr
ngun nhn lc c th hiu mt cch khi qut bao gm cc cng tc tuyn
m, sp xp, o to v iu ng nhn s. Mc tiu ca qun tr chin lc
v ngun nhn lc l pht trin mt k hoch nhn s ph hp vi nhng yu
cu chin lc ca cng ty, c ngn hn ln di hn.
1.4.3.2. Ti chnh
iu kin ti chnh thng c xem l phng php nh gi v tr
cnh tranh tt nht ca cng ty v l iu kin thu ht nht i vi cc nh u
t. hnh thnh hiu qu cc chin lc cn xc nh nhng im mnh v
yu v ti chnh ca t chc. Cc yu t ti chnh thng lm thay i cc
chin lc hin ti v vic thc hin cc k hoch. Cc chc nng ca ti
chnh bao gm: Kh nng huy ng vn; Qun tr ri ro ti chnh; Kh nng
sinh li.
1.4.3.3. Hot ng Qun tr
Hot ng qun tr c nm chc nng c bn sau:

12

Hoch nh bao gm tt c cc hot ng qun tr lin quan n vic

chun b cho tng lai. Cc nhim v c th l d on, thit lp mc tiu,
ra cc chin lc, pht trin cc chnh sch, hnh thnh cc mc ch.
T chc bao gm tt c cc hot ng qun tr to ra c cu ca mi
quan h gia quyn hn v trch nhim. Nhng cng vic c th l thit k t
chc, chuyn mn ha cng vic, chi tit ha cng vic, thng nht mnh
lnh, phi hp sp xp, thit k cng vic, v phn tch cng vic.
ng vin gm nhng n lc nhm nh hng hot ng ca con
ngi, c th l lnh o, cc nhm lm vic chung, thay i cch hot ng,
y quyn, nng cao cht lng cng vic, thay i t chc, tinh thn nhn vin
v qun l
Nhn s, hot ng nhn s tp trung vo qun l c nhn hay qun l
ngun nhn lc, bao gm tuyn dng, qun l tin lng, phc li nhn vin,
an ton cho nhn vin, c hi lm vic cng bng, quan h vi lin on lao
ng, chnh sch k lut, th tc phn i, cng tc qun chng.
Kim sot lin quan n tt c cc hot ng qun l nhm m bo cho
kt qu thc t ph hp, nht qun vi kt qu c hoch nh, nh kim
tra cht lng, kim sot ti chnh, bn hng, tn kho, phn tch nhng thay
i, ...
Ma trn nh gi mi trng bn trong (IFE)
Ma trn nh gi cc yu t bn trong cho php cc nh chin lc tm
tt v nh gi nhng mt mnh v yu quan trng ca cc b phn kinh
doanh chc nng, v n cng cung cp c s xc nh v nh gi mi
quan h gia cc b phn ny. Tin trnh xy dng mt ma trn IFE cng bao
gm 5 bc:
Hnh 1-3: Tin trnh xy dng ma trn IFE
Lit k
yu t
mi
trng
bn trong
(1)

Xc nh
mc
quan
trng ca
cc yu
t

Phn loi
cc yu
t t 1
n 4

Tnh
im
tng yu
t

(2)

(3)

(4)

Cng
im cc
yu t
trn danh
mc
(5)

1.4.4. Ma trn SWOT:

Ma trn im mnh im yu, c hi nguy c l mt cng c kt
hp quan trng c th gip cho cc nh qun tr pht trin cc loi chin lc
sau: Cc chin lc SO s dng nhng im mnh bn trong t chc tn
dng nhng c hi bn ngoi. Cc chin lc WO nhm ci thin nhng im

13

yu bn trong bng cch tn dng nhng c hi bn ngoi. Cc chin lc ST

s dng cc im mnh ca t chc trnh hay lm gim i nh hng ca
nhng e da t bn ngoi. Cc chin lc WT l nhng chin lc phng th
nhm lm gim i nhng im yu bn trong v trnh nhng mi e da t
mi trng bn ngoi. S kt hp cc yu t quan trng bn trong v bn
ngoi l nhim v kh khn nht ca vic pht trin mt ma trn SWOT, n
i hi phi c s phn on tt, v s khng c mt kt hp tt nht.
Qu trnh xy dng chin lc l mt qu trnh bao gm vic phn tch
cc yu t mi trng bn trong v bn ngoi doanh nghip trn c s s
mng v mc tiu kinh doanh c ra ca doanh nghip son tho v
chn la cc chin lc thch hp. xy dng cc chin lc cn nh gi
xem doanh nghip c thc hin nhng bin php ng n hay khng, v
nhng hot ng hin ti ca doanh nghip c th c thc hin mt cch
hiu qu hn hay khng. S nh gi li thng xuyn cc chin lc s gip
cho cc nh qun tr chin lc trnh c s t mn, ch quan. Cc mc tiu
v chin lc cn c thng xuyn quan tm, pht trin v kt hp sao cho
hon thnh c s mng ca doanh nghip vi hiu qu cao nht.

14

CHNG 2: PHN TCH MI TRNG KINH DOANH

CA BITEXCOLAND
2.1. Gii thiu
2.1.1. Cng ty Bitexco (Bitexco Group of Company):
Tn cng ty
: CNG TY TNHH SN XUT KINH DOANH
XUT NHP KHU BNH MINH (Binh Minh import export production and
trade Company Limited).
Tn cng ty vit tt

: BITEXCO Co.,Ltd

a ch tr s chnh
: Km 2, ph Quang Trung, phng Quang Trung,
thnh ph Thi Bnh, tnh Thi Bnh.
Vn iu l

: 661.732.620.000 ng.

Cng ty TNHH Sn xut Kinh doanh Xut nhp khu Bnh Minh c thnh
lp ngy 12/01/1993 tin thn l hp tc x sn xut Rng ng, vi cc
ngnh ngh kinh doanh sau y:
Bng 2-1: Ngnh ngh kinh doanh.
STT

TN NGNH

M
NGNH

1
2
3
4
5
6
7

1311,1321

13

Dt vi; Sn xut ch thu, ch khu;

Sn xut v hon thin khn bng cc loi;
Hon thin cc sn phm dt (ty, nhum...)
Sn xut cc sn phm t nha t plastic;
Sn xut in, thy in;
Sn xut nc khong, nc gii kht c gas;
Kinh doanh sn phm vt t thit b, nguyn liu, ha cht
ngnh dt;
Ch bin, bo qun tht v sn phm t tht;
Ch bin, bo qun thy sn v sn phm t thy sn
Ch bin, bo qun rau qu;
Dch v v my bay;
Xy dng cc cng trnh dn dng, cng nghip, giao
thng v c s h tng;
i l kinh doanh xng, du, kh gas ha lng;

14
15
16
17

Bn bun, bn l ung, ru bia;

Vn ti hnh ha bng xe ti lin tnh v ni tnh;
Bn bun, bn l phng tin vn ti;
X l nn mng cng trnh;

8
9
10
11
12

1313
2220
3510

1010
1010
1030
5223
4100,4730,
4290
4661,4730,
4711
4663,4711
4933
4511

15

18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45

u t kinh doanh dch v phc v cho: gio dc o to,

th thao, du lch, vn phng, nh v khch sn;
Lp d n u t, qun l d n u t;
San lp mt bng;
Thit k quy hoch tng mt bng, kin trc, ni ngoi tht
i vi cng trnh xy dng dn dng v cng nghip;
Bn bun, bn l vt liu xy dng, ng kim, thit b
cp nc, thit b nhit v ph tng thay th;
Bn bun, bn l thit b dng c h thng in;
Xy dng kinh doanh h tng khu th;
Bn bun, bn l thit b iu ha nhit , thit b v sinh;
Bn bun, bn l st thp, ng thp, kim loi mu;
Bn bun, bn l g cc loi;
Bn bun, bn l sn, gng, knh;
Hot ng cc cu lc b th dc thm m, th hnh;
Dch v tm qut, xng hi, xoa bp, m lng, vt l tr
liu, dch v tm, xng hi;
u t xy dng php trin nh , vn phng bn v
cho thu;
Hot ng cc i l du lch, kinh doanh du lch l hnh
ni a v quc t;
Khai thc v thu gom than cng, than non;
Khai thc du th, kh t t nhin;
Khai thc qung st, qung kim loi khc khng cha st;

4312
7110, 7410
4663, 4752
4659, 4759
6810
4663, 4752
4662
4663, 4752
4663, 4759
9312
9610

7911

0510, 0520
0610, 0620
0710,0721,
0722
Khai thc qung uranlum, qung thorrium;
0721
Khai thc qung kim loi qu him
0730
Khai thc , ct, si, t st;
0810
Hot ng dch v h tr khai thc du th v kh t nhin; 0910
Hot ng dch v h tr khai thc m v qung khc;
0990
Kinh doanh bt ng sn, quyn s dng t thuc ch s 6810
hu, ch s dng hoc i thu;
Qun l bt ng sn, t vn v cung cp dch v qun l
bt ng sn;
u t, t vn u t trong nc v nc ngoi, t vn s
dng cc ngun ti chnh
Dch v y thc u t, y thc xut nhp khu
Gim st thi cng xy dng cng trnh sn dng v cng
7120
nghip

16

2.1.2. BitexcoLand:
c thnh lp thng 1/2001, y l chi nhnh ca Cng ty TNHH Sn
xut Kinh doanh Xut nhp khu Bnh Minh ti thnh ph H Ch Minh,
chuyn hot ng trong lnh vc u t kinh doanh bt ng sn nh u t
xy dng cn h cao cp, cao c vn phng, khch sn, trung tm thng mi.
Tr s

: 19-25 Nguyn Hu, Qun 1, TP. H Ch Minh.

Mc tiu
: To mt li sng mi cho ngi Vit. Thng hoa phong cch
chuyn nghip v lnh mnh vi i tc.
Tm nhn : To gi tr thng hiu nh cao ca s nhn thc. Mt cng
ty Vit Nam i tin phong trong lnh vc bt ng sn.
2.2.

Phn tch mi trng bn ngoi

Phm vi hot ng ch yu ca BitexcoLand l thnh ph H Ch

Minh v nghin cu, phn tch c i su vo vn , tc gi xin c tp
trung phn tch mi trung kinh bn ngoi l mi trung kinh doanh ch yu
ca BitexcoLand ti thnh ph H Ch Minh.
Vic phn tch nh gi mi trng bn ngoi ca BitexcoLand s cho
thy c nhng c hi v nguy c m cng ty c th gp phi t mi trng
kinh doanh. T c cc chin lc thch hp hn ch nguy c v tn dng
ti a cc c hi cho s pht trin ca cng ty. Mi trng bn ngoi gm c
mi trng v m v mi trng vi m.
2.2.1. Mi trng v m:
2.2.1.1. Mi trng kinh t:
1. Tng thu nhp quc ni (GDP):
Trong 3 nm qua, mc tng trng GDP ca thnh ph H Ch Minh
cao mc 10 - 12%/ nm. Nm 2005, tr gi GDP ca thnh ph H Ch
Minh t 165,29 ngn t ng, tng gn 12% so vi cng k nm 2004. Mc
tng trng ny vn cao bt chp dch cm gia cm, hn hn ko di v gi
tiu dng tng.
Nm 2006, GDP ca thnh ph H Ch Minh t 190,56 ngn t ng
tng ng 5,1 t USD, tng 12,2% so vi cng k nm 2005. Nm 2007,
GDP ca thnh ph H Ch Minh tng 12,6%, t 228,79 ngn t ng y l
mc cao nht trong 10 nm qua.
Nm 2008, thnh ph H Ch Minh d kin t mc tng trng GDP
t 12,7% n 13%, thnh ph H Ch Minh hng n pht trin bn vng v
gi vng n nh chnh tr x hi, huy ng ti a v s dng hiu qu cc
ngun vn u t cho pht trin kinh t x hi.

17

Hnh 2-2: Gi tr GDP ca thnh ph H Ch Minh qua cc nm.

n v tnh: ngn t ng

Ngun: Nim gim thng k thnh ph H Ch Minh 2007.

2. C cu Kinh t:
C cu kinh t ca Thnh ph H Ch Minh ang dn tng t l ca
ngnh dch v so vi ngnh cng nghip v nng nghip. Cui nm 2005,
cng nghip v xy dng c mc tng cao nht l 14,5 % so vi cng k 2004
trong khi t l tng trng trong ngnh dch v l 12,5 % v nng, lm, ng
nghip l 1,5 %.
Nm 2006, cc ngnh thng mi v dch v ng gp 50,3%, l
ngun thu ln nht cho GDP ca thnh ph. Bt chp s tng trng thp ca
cc ngnh cng nghip trong su thng u nm 2006 do nh hng t lut v
chng bn ph gi, cc ngnh thng mi v dch v li gt hi c nhiu
thnh cng v t mc tng trng 10,5%, t l cao nht trong vng su nm
qua.
Nm 2007, ngnh nng lm thy sn chim 1,3% GDP ca thnh ph
H Ch Minh, ngnh cng nghip, xy dng chim 46,4% v lnh vc dch v
chim 52,3%.
Trong K hoch 5 nm ca thnh ph H Ch Minh giai on 2006 2010, c cu kinh t ca thnh ph s i theo hng dch v gi vng nhp
vi cc thnh ph pht trin khc trn th gii.

18

Hnh 2-3: C cu kinh t thnh ph H Ch Minh nm 2007

Ngun: Nim gim thng k thnh ph H Ch Minh 2007.

3. Thu nhp bnh qun trn u ngi:
Thu nhp bnh qun trn u ngi ca Vit Nam tng mnh t 287
USD nm 1995 ln 835 USD nm 2007. Thu nhp bnh qun trn u ngi
ca thnh ph H Ch Minh nm 2007 l 2.500 USD, cao gp 3 ln so vi
mc bnh qun ca c nc l 835 USD.
Theo kt qu kho st ca Cng ty AC Nielsen, t l phn trm cc h
gia nh c thu nhp hn 3 triu ng/thng (khong 200 USD) cc khu vc
th tng t 36% nm 2002 ln 68% nm 2005. Do , mc chi tiu ca
ngi dn cng tng ln.
Su nm trc, nm 2002, t l cc h gia nh thu nhp hn 1 triu
ng/thng (100 USD) l 11,9% v con s ny gi y l 40%. Vi mc thu
nhp v tiu chun sng c ci thin, nhu cu v tiu dng cng tng ng
k nhng khng tng theo mc tng ng. Do , vic hiu r nhu cu ca
ngi tiu dng v vic xc nh tng phn khc th trng s gip cho cc
doanh nghip nh hng kinh doanh ph hp.
4. Sc mua ca Ngi tiu dng
Trong nhng nm gn y, trin vng ca ngnh bn l Vit Nam ni
chung, thnh ph H Ch Minh ni ring tr nn ngy cng lc quan v sc
mua ca ngi tiu dng trong nc tng ln mnh m. Nm nm trc, cc
trung tm mua sm hin i thng c hu ht ngi dn nhn nhn l ni
ch phc v cho nhng ngi Vit c thu nhp cao v khch nc ngoi. Nhn
thc ny dn thay i, c bit l thnh ph H Ch Minh, trung tm
thng mi ln nht ca Vit Nam, ni m thi quen mua sm ti cc trung

19

tm thng mi hin i hoc cc siu th khng cn xa l na, thm ch c

nhng b ni tr bnh thng cng quen vi vic la chn hng lot sn
phm cht lng cao c xut x r rng v gi c c nh.
Thnh ph H Ch Minh c coi l th trng tim nng nht ca
ngnh bn l ti chu . Mc d sc mua cn thp do mc thu nhp cha cao,
nhng ngi tiu dng Vit Nam b 70% thu nhp ca mnh cho mua sm,
cao hn nhiu so vi Singapore (57%), Malaysia (59%) v Thi Lan (68%).
Theo B Thng Mi, tng doanh thu bn l hng ho v doanh thu
dch v nm 2007 l 167,93 ngn t ng, tng 20,5% so vi nm 2006 l
131,97 ngn t ng. Trong lnh vc phn phi bn l xut hin, nhiu nh
phn phi trong nc kinh doanh tt nh Saigon Coop, Satra, Ph Thi v
Intimex.
Nhiu nh u t nc ngoi ang tm c hi thu li nhun t th
trng bn l ang ln ca ca thnh ph H Ch Minh. Th trng ny ang
c tip sc bi s tng trng kinh t mnh m vo khong 10% - 12%
trong nhng nm qua v lng khch du lch quc t t 2,7 triu lt ngi
trong nm 2007 tng 14,8% so vi nm 2006. Chnh sch m ca ca Vit
Nam trong th trng bn s, bn l v th trng hng tiu dng y tim
nng hp dn nhiu nh kinh doanh bn l quc t nh Tesco ca Anh,
Carrefour ca Php v Wal Mart ca M, h ang tm phng n thm
nhp th trng Vit Nam.
5. Li sut
Nu gi tiu dng nm 2003 tng 12,3%, 2004 tng 9,5%, th nm 2005
gi tiu dng tng 8,2%, t l ny va thp hn nm trc va thp hn tc t
tng trng kinh t. S d t c kt qu ny, ch yu do Nh nc thc
hin chnh sch ti chnh-tin t thn trng, linh hot, nh trong nm 2005
Nh nc thi hnh chnh sch tht cht tin t, chng lm pht thng qua
iu chnh tng li sut (khong 9%/nm) nhng khng nh hng qu
nng n tng trng kinh t. Chnh ph c gng iu ha kinh t v m v
th trng v gi c thng qua vic iu tit quan h cung-cu hng ha thit
yu, kim sot gi nhng mt hng c quyn kinh doanh hoc c th phn
khng ch vi chnh sch chp nhn lm pht cao tng trng, tc
tng trng t 8.43% cao nht trong vng 9 nm qua. Tuy nhin, gi tiu
dng vt qua mc tiu kim sot lm pht ca Quc hi mc 6.5%.
Nm 2007, ch s gi tiu dng tng 12,63%, cao nht trong 10 nm va
qua. Trong gi lng thc, thc phm tng cao nht 18,92 %, nh v vt
liu xy dng tng 17,92 %, phng tin i li v bu in tng hn 7%.
Mc d tnh hnh tin t, tn dng trong qu I/2008 c mt s din bin
khng thun li nhng th trng c xu hng n nh. Cc t chc tn
dng c bn khc phc c tnh trng mt cn i vn kh dng tm thi,
c vn cho d tr bt buc v mua tn phiu Ngn hng Nh nc. Mt

20

bng li sut c kim sot mc hp l: Li sut trn th trng lin

ngn hng ph bin t 8%-10%/nm; li sut huy ng VN ca cc t chc
tn dng ph bin mc 1%/thng, li sut cho vay VN ngn hn khong
11%-13%/nm, li sut cho vay VN trung v di hn mc 14%-16%/nm;
li sut huy ng USD c iu chnh tng t 0,11%-1,29%/nm (hin li
sut huy ng USD cao nht mc 6,15%/nm), li sut cho vay USD t bin
ng.
 C hi:
- Nn kinh t Vit Nam ni chung, c bit l thnh ph H Ch Minh
ang trn tng trng cao. Thu nhp v mc sng ca ngi dn ngy cng
tng cao ko theo l nhu cu v nh , cn h cao cp, nhu cu mua sm ti
cc trung tm thng mi hin i, sang trng tng nhanh.
 Nguy c:
- Tnh hnh lm pht tng cao, th trng ti chnh tin t, ngn hng c
nhiu bin ng, gy kh khn trong vic huy ng vn.
2.2.1.2. Mi trng chnh tr php lut:
Trong xu th hi nhp v p ng yu cu ca vic gia nhp T chc
thng mi Th gii (WTO), Quc hi Vit Nam thng qua hng lot o
lut quan trng nhm ci thin hn na mi trng kinh doanh, thu ht u t
v cho ph hp vi cc cam kt quc t nh Lut u t, Lut u thu, Lut
s hu tr tu, Lut sa i b sung mt s iu ca Lut thu GTGT v Lut
thu tiu th c bit, Lut cc cng c chuyn nhng, Lut giao dch in t
v c nhng lut c mi quan h cht ch vi mi trng kinh doanh nh
Lut phng chng tham nhng, Lut bo v mi trng, Lut thc hnh tit
kim, chng lng ph
Th trng bt ng sn l mt th trng c bit, hng ha bt ng
sn c gi tr ln v nh hng trc tip n i sng kinh t - x hi. Trong
nhng nm gn y, th trng bt ng sn nc ta, c bit l th trng
nh t c bc pht trin ng k, gp phn quan trng vo vic thc y
kinh t - x hi ca t nc. Lin tc hng lot cc o lut lin quan n
lnh vc kinh doanh bt ng sn c ban hnh nh: Lut t ai, Lut Xy
dng, Lut nh , Lut kinh doanh bt ng sn, ... cng nh rt nhiu Ngh
nh, Thng t hng dn, vn bn c Chnh ph, cc B xy dng v
ban hnh nhm tng bc c th ho, hng dn cc doanh nghip kinh doanh
bt ng sn. Quan trng nht l Lut kinh doanh bt ng sn c Quc hi
thng qua ngy 26/09/2006 v c hiu lc t ngy 01/01/2007. Lut ny quy
nh v hot ng kinh doanh bt ng sn; quyn v ngha v ca cc t
chc, c nhn kinh doanh bt ng sn; cc hnh vi b cm v x l vi phm
trong lnh vc kinh doanh bt ng sn. Lut kinh doanh bt ng sn quy
nh c th v kinh doanh nh, cng trnh xy dng nh: quy nh r v quyn
v ngha v ca ch u t d n, khu th mi, d n khu nh , d n h

21

tng k thut khu cng nghip; quy nh v mua bn, cho thu, thu mua nh,
cng trnh xy dng. C quy nh mi v mua bn nh, cng trnh xy dng
c hnh thnh trong tng lai. Theo ti thi im k hp ng, nh, cng
trnh xy dng cha c hnh thnh hoc ang c hnh thnh theo h s
d n, thit k bn v thi cng v tin c th. Vi quy nh ny tho g
phn ln kh khn ca cc ch u t khu nh , so vi trc y phi xy
dng hon chnh nh mi c tin hnh mua bn dn n phi c vn b ra
rt ln u t xy dng, ng thi ri ro rt cao nu xy dng xong nh m
khng c ngi mua.
Mt quy nh mi to iu kin tng kh nng giao dch, l hnh thc
thu mua nh, cng trnh xy dng dng thu mua sau khi tr ht tin thu
mua theo hp ng thu mua. Lut cng quy nh cc hnh thc u t to lp
qu t c h tng chuyn nhng, cho thu; quyn v ngha v ca cc
bn. ng thi, lut cng quy nh v hot ng kinh doanh bt ng sn
gm: mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, sn giao dch bt ng sn
v cc dch v bt ng sn khc. V hp ng kinh doanh bt ng sn, hp
ng kinh doanh dch v bt ng sn lut quy nh phi lp thnh vn bn;
vic cng chng, chng thc hp ng kinh doanh bt ng sn do cc bn
tha thun, tr trng hp php lut c quy nh khc; vic k kt hp ng
phi tun theo cc quy nh ca lut ny, b lut Dn s v cc quy nh khc
c lin quan.
V nh cho Vit Kiu, Ngh nh 81 nm 2001 quy nh 4 trng hp
c mua nh trong nc gm: ngi v u t lu di ti Vit Nam; ngi
c cng ng gp vi t nc; nh vn ha, nh khoa hc v Vit kiu hi
hng v sinh sng n nh ti Vit Nam.
Lut Nh nm 2006 cho php Vit kiu c tr ti Vit Nam t 6 thng
tr ln c quyn s hu mt cn nh. Ngh nh 90 hng dn thi hnh Lut
Nh c hiu lc ngy 01/07/2006 c Vit kiu hn hoan cho n v
thng thong hn khi cho php: ngoi nhu cu mua , bn i tng trn
cn c nhn tng, cho, i, nhn tha k nh nh ngi Vit Nam trong
nc, khng hn ch s lng nh c s hu. Nhng Vit kiu v Vit
Nam c tr t 6 thng tr ln cng c mua mt cn nh ring l hoc cn
h. Tuy nhin cho n nay vn cha c vn bn, thng t hng dn c th
no v vic s hu nh ca Vit Kiu gy nhiu kh khn vng mc khi VIt
kiu mua nh v s hu nh .
Bn cnh mt tch cc, hot ng v qun l th trng bt ng sn
nc ta bc l nhiu mt hn ch nh: th trng bt ng sn pht trin
cn t pht, thiu lnh mnh, giao dch ngm vn chim t l ln; tnh trng
u c nh t, kch cu o nng gi bt ng sn lm cho th trng
nng, lnh tht thng. H thng php lut v bt ng sn ni chung v
kinh doanh bt ng sn ni ring tuy c nhng cn tn mn, cha y

22

v khng thng nht, cha p ng c nhu cu thc t. C ch, chnh sch

qun l v hot ng kinh doanh bt ng sn cha r rng, cha mnh.
V chnh tr, Vit Nam hin nay c bu chn l nc an ton nht v
u t ti Chu , v l mt trong s cc quc gia c nn chnh tr n nh
trn th gii.
Nhng iu kin thun li ca mi trng chnh tr php lut mang li
c hi cho cng ty, l to ra mi trng kinh doanh thng thong v cnh
tranh lnh mnh, bnh ng gia cc doanh nghip v cc nh u t mnh
dn u t sn xut kinh doanh ti Vit Nam. Tuy nhin, bn cnh cn c
nhng nguy c, mt s tn ti cn phi c Quc hi bn sa nh h thng
php lut cha ng b v cn nhiu thay i lm cho cc nh u t cha yn
tm khi u t vo Vit Nam.
 C hi:
- Vit Nam l mt quc gia c tnh hnh chnh tr rt n nh, to iu
kin thun li thu ht vn u t vo Vit Nam.
- Mt s chnh sch v giao dch, quyn s hu bt ng sn c ci
thin lm cho th trng bt ng sn lnh mnh hn.
 Nguy c:
- Cc chnh sch, php l cha ng b, c bit trong trong qun l
xy dng cng nh cc vn bn quy phm php lut v t ai cn rt nhiu
bt cp, chng cho nhau gy kh khn cho doanh nghip khi trin khai thc
hin d n.
2.2.1.3. Mi trng dn s lao ng:
Thnh ph H Ch Minh l thnh ph ln nht Vit Nam vi din tch
khong 2.100 km2 v dn s 6,65 triu ngi nm 2007 chim khong 7,8%
dn s Vit Nam. Mt dn s ca thnh ph l 2.735 ngi/ km2, mt trong
nhng t l cao nht ch sau H Ni. Vit Nam l mt trong nhng nc c
dn s tr nht trong cc quc gia chu vi tui bnh qun l 25,9 v
nhm tui t 15 n 64 chim khong 67,1% tng dn s. Tuy nhin, v lu
di, Vit Nam cng s gp qu trnh gi ha do hin tng gim sinh v tui
th bnh qun tng ln. Khuynh hng ny c kh nng rt ng i vi thnh
ph H Ch Minh v thnh ph nm vng min ng Nam B, ni c t sut
sinh thp nht nc nhng li c mc thu nhp bnh qun u ngi cao nht
nc.
Dn s thnh ph H Ch Minh ch yu b nh hng bi tro lu x
hi, vi t l di dn c hc t tnh thnh khc n cao nht (16,74
ngi/1000). Cc kt qu ca mt nghin cu do Vin Kinh t thnh ph tin
hnh cho thy khong 30% dn s ca thnh ph l ngi n t cc tnh
khc. V vn ny, y ban nhn dn thnh ph ang c chng trnh ti c

23

cu dn c cng nh tng cng kim sot s tng trng dn s nhm mc

ch gi dn s n nh.
Theo mt bo co gn y ca Ngn hng Pht trin Chu , thnh ph
H Ch Minh c t l tng dn s bnh qun l 2,4%/nm trong hn 15 nm
qua v vi t l ny, dn s thnh ph H Ch Minh d kin s t ngng 7,2
triu ngi vo nm 2020.
Hnh 2-5: Dn s thnh ph H Ch Minh.
n v tnh: ngi.

Ngun: Nin gim thng k thnh ph H Ch Minh nm 2007.

 C hi:
- Thnh ph H Ch Minh l thnh ph ng dn nht nc, y l mt
th trng y tim nng v nh , cn h v cc c s vt cht, dch v.
2.2.1.4. Mi trng vn ha x hi:
Thnh ph H Ch Minh l thnh ph tr trung v hin i mi 310
tui, nhng cha ng trong n nhiu gi tr vn ha nhn vn, lch s c
kt tinh v thng hoa t s giao lu ca nhiu nn vn ha khc nhau trn nn
tng bn sc vn ha dn tc. Do nh hng ca qu trnh hnh thnh v pht
trin, thnh ph H Ch Minh l ni hi t nhiu dng chy vn ha: c nn
vn ha mang du n ca ngi Vit Nam, Hoa, Chm, Kh me, n..., ri tr
thnh mt trong nhng trung tm ca c nc n nhn nhng nh hng ca
vn ha Php, M qua cc giai on thng trm ca t nc. Cng l s hi
t tinh hoa ca nhiu ngun vn ha nhng thnh ph H Ch Minh va mang
trong mnh gam mu a sc hin i hng ngoi, li va knh o, gn gi
c nhng du tch xa trong tng gc ph, tng mi nh v trong np sinh
hot ca ngi dn.

24

Cng vi s pht trin ca nn kinh t, li sng ngi dn thnh ph H

Ch Minh c nhng bin i. Mt gia nh ln bao gm nhiu th h sng
chung vi nhau dn dn c bin i v thay th bng mu gia nh ht
nhn. M hnh gia nh mi ny trung bnh ch c cha m v con ci, ang c
xu hng ny cng gia tng cc khu vc th ln. Cc cp v chng tr,
cc c nhn v nhu cu hc tp v cng vic ang c khuynh hng sng tch
ring v c lp vi gia nh. Vi li sng v quan nim sng nh vy s lm
cho nhu cu v cn h, chung c tng ln nhanh chng.
Ln sng di c ca ngi dn t nng thn ra thnh th sinh sng ngy
cng nhiu, cc thnh ph ln nh thnh ph H Chi Minh khng cn cch
no khc l pht trin cc khu dn c mi, cc khu th kiu nh chng nh,
tng chng tng gii quyt vn ny. Cc to nh chung c cao tng xut
hin ngy cng nhiu v l nim m c ca nhng ngi dn nhp c, c
bit l cc gia nh tr.
 C hi:
- Mi trng vn ha, li sng c nhng bin i ln dn n nhu cu
nh c bit l cn h chung c tng ln.
2.2.1.5. Mi trng cng ngh:
Vi xu hng hi nhp kinh t quc t v chuyn giao cng ngh gia
cc nc trn th gii, Vit Nam tranh th c hi tip thu v ng dng
cc cng ngh mi v xy dng vo cc cng trnh xy dng, rt ngn thi
gian thi cng, tng cht lng, cng nh l gim gi thnh xy dng. Hng
lot cng ngh xy dng mi v ang c p dng ti Vit Nam nh:
phng php thi cng top-down gip gim thi gian thi cng; cc phng
php thi cng tng hm, tng vy, mng cc, cng ngh b tng t dm;
cng ngh chng n mn kt cu thp; cng ngh xy dng sn nhanh
khng cn ct pha, gim thi gian thi cng, tng kh nng chu ti; cng ngh
xy dng nh s dng tm panel 3D tng, sn, trn, cu thang tit kim thi
gian thi cng; cng ngh thang my 2 tng gip tng khi lng vn chuyn;
Cng nh vic ng dng cng ngh tin hc vo vic iu hnh qun l thi
cng, thit k, vn hnh, bo tr, bo hnh gip gim chi ph, gim s lng
nhn cng,...
Cng vi s pht trin kinh t, ngun vn u t nc ngoi tng dn
trong t trng u t chung nn c nhng thay i nhn thc v cht lng
cng trnh. iu ny l tc nhn tch cc trong vic nng cao trnh qun l
cng nh chuyn mn ca ngnh xy dng nc ta, gp phn hi nhp vi cc
nc trong khu vc.
 C hi:
- ng dng cng ngh mi trong xy dng, qun l d n, rt ngn thi
gian thi cng, gim chi ph.

25

2.2.1.6. Hi nhp thnh ph H Ch Minh

u t nc ngoi trc tip (FDI)
n cui thng 6 nm 2006, thnh ph H Ch Minh thu ht c
lng vn FDI ln nht v c xp v tr cao nht v thu ht vn FDI ti Vit
Nam, theo sau l H Ni, Bnh Dng, ng Nai, B Ra Vng Tu. Ngun
vn FDI ch yu tp trung vo cc lnh vc cng nghip, bt ng sn, xy
dng v thng mi - dch v.
Theo thng k ca S K hoch v u t thnh ph H Ch Minh,
trong nm 2006, thnh ph thu ht c 288 d n u t mi vi tng s
vn l 2.287 triu USD. Hu ht cc d n FDI ti thnh ph H Ch Minh
c ng k di hnh thc 100% vn u t nc ngoi chim 83% tng s
d n FDI ng k.
Nm 2007, tng vn u t nc ngoi trc tip ti thnh ph H Ch
Minh t 2.824 triu USD vi 493 d n. Kinh doanh bt ng sn v xy
dng c 294 d n chim 59,63 % l hai lnh vc hp dn u t nht ti thnh
ph H Ch Minh trong nm 2007. Hn Quc, Singapore v Nht Bn l
nhng nh u t FDI ln nht trong nm 2007 ti thnh ph H Ch Minh.
Ngun vn H tr Pht trin (ODA)
Vit Nam l mt trong nhng quc gia nhn c ngun vn ODA ln
trong nhng nm gn y. Tng s tin ti tr trong giai on 1993 - 2004 l
khong 4,2 t USD. Nm 2005, thnh ph H Ch Minh c 14 d n ODA
ang c thc hin vi tng vn l 1,6 t USD. Cc d n s dng vn ODA
ch yu tp trung vo c s h tng nh D n i l ngTy v D n X
l nc thi Knh Nhiu LcTh Ngh.
Su thng u nm 2006, theo B K hoch v u t, ngun vn ODA
c gii ngn vo khong 720 triu USD, chim 41% k hoch hng nm.
Trong s , 618 triu USD c t cc khon vay u i v 102 triu USD cn
li l vn khng hon li. Ngun cp vn ch yu n t ba nh ti tr chnh
l Ngn hng Th gii (WB), Ngn hng Pht trin chu (ADB) v Nht
bn.
Du lch
Nm v tr min ng Nam B, thnh ph H Ch Minh tng c
gi l Hn ngc Vin ng v l mt trung tm quan trng v kinh t, vn
ha, du lch, khoa hc v cng ngh ca Vit Nam. D rt tr v hin i,
nhng thnh ph H Ch Minh vn l mt a danh ca nhng gi tr nhn
vn, vn ha v lch s c kt tinh t s giao thoa ca nhiu nn vn ha
truyn thng mang m bn sc dn tc. Nhng gi tr ny c tm thy
nhng cng trnh kin trc c nh Bn Nh Rng, cc tng i k nim, Nh
ht ln, Bu in Trung tm v c h thng nh th v cha chin c knh.
Thnh ph H Ch Minh l ni tp trung nhiu nn vn ha a dng ca cc

26

dn tc khc nhau nh ngi Vit, ngi Chm, ngi Hoa, ngi n, vi

hng chc l hi vn ha din ra hng nm.
C khong 1,8 triu lt khch nc ngoi n Thnh ph trong nm
2005, mc d th gii ang b nn khng b v cm gia cm honh hnh. Sau
s kin khng b ngy 11/09/2001 ti M, Vit Nam c tha nhn l quc
gia an ton nht trong khu vc chu Thi Bnh Dng nh s n nh v
chnh tr v kinh t.
Theo s liu ca S Du lch, lng khch quc t n thnh ph H Ch
Minh trong nm 2006 l 2,3 triu lt khch, tng 27% so vi cng k 2005,
ch yu n t M, i Loan, Nht Bn, Hn Quc, c, Trung Quc, Canada,
Php, Singapore v Anh. Nm 2007, ngnh du lch thnh ph H Ch Minh
tip n 2,7 triu lt khch du lch quc t.
Theo bo co ca Hi ng Du lch v L hnh Th gii (WTTC), Vit
Nam s tr thnh mt trong mi quc gia c tc pht trin ngnh du lch
cao nht th gii. Bo co d on mc tng trng ca ngnh du lch Vit
Nam s t 10 - 15% mi nm.
Hnh 2-4: Lt khch du lch quc t n TP. H Ch Minh
n v tnh: triu lt khch

Ngun: S Du lch thnh ph H Ch Minh.

 C hi:
- Qu trnh hi nhp kinh t quc t, gia nhp WTO ca Vit Nam mang
li cho cng ty nhng c hi tip cn vi nhng cng ngh v thit k, thi
cng xy dng, qun l d n mi.

27

- Ln sng u t nc ngoi trc tip tng mnh trong thi gian gn

y ko theo nhu cu v vn phng, cng nh t ai lm nh xng tng
cao.
- Lng khch du lch n thnh ph H Ch Minh tng u trong
nhng nm va qua v c d bo tng trong cc nm ti em n s gia
tng v nhu cu khch sn cao cp lu tr, cc trung tm mua sm ln tm
c quc t.
 Nguy c:
- Qu trnh hi nhp quc t cng dn n s cnh tranh gay gt n t
cc tp on kinh doanh bt ng sn ln trn th gii ang xm nhp vo th
trng Vit Nam.
2.2.2. Mi trng vi m
2.2.2.1. Th trng bt ng sn:
Th trng bt ng sn c th c chia thnh 4 nhm ln nh sau:
Th trng nh , cn h; Th trng vn phng cho thu; Th trng trung
tm thng mi; Th trng khch sn. V mt trong nhng c im quan
trng nht l th trng bt ng sn c tnh cht chu k rt r rt.
1. Th trng nh , cn h:
Thnh ph H Ch Minh l trung tm kinh t, vn ha, khoa hc v k
thut ca c nc. Vi nn kinh t pht trin, ng vai tr quan trng trong
nn kinh t quc gia, thnh ph H Ch Minh thu ht rt nhiu ngi di c t
cc vng khc n lm vic, sinh sng v hc tp. Hin nay, thnh ph H Ch
Minh c dn s 6,65 triu ngi v khong 2,5 triu ngi nhp c sng v
lm vic trn c s ng k tm tr di hn. Dn s gia tng nhanh chng
lm bng n th trng nh ti thnh ph H Ch Minh trong nhng nm gn
y. iu tra ca CBRE thng 8 nm 2007 cho thy rng ngun cung cp nh
ti thnh ph H Ch Minh, bao gm c nhng khu dn c c v mi pht
trin hin ang c xy dng, gn nh khng p ng c nhu cu thc t
ca a s ngi dn thnh ph.
T nm 2001 - 2003, th trng nh t thnh ph H Ch Minh tng
mnh do tng nhanh v s lng giao dch bt ng sn, c bit l cc khu
quy hoch mi thuc cc qun 2, qun7, qun 9, Bnh Chnh v Tn Bnh.
Cc giao dch ha hn nht thi im ny l mua bn nhng khu t hoc l
t thuc nhng khu dn c c quy hoch c ph duyt. Tuy nhin, cc
hot ng mua bn ch yu ch l vic chuyn nhng quyn s dng cc l
t, trong khi nhng cng trnh xy dng mi cung cp thm din tch nh
vn cn hn ch. Giai on 2001 - 2003 l thi k c nhiu giao dch bt ng
sn nht, gi t tng mnh do cc hot ng u c ca nhng nh u t ch
yu chuyn nhng kim li, trong khi th trng vn khng c thm din
tch nh mi.

28

u nm 2004, vic p dng Lut t ai 2003 nghim cm vic

chuyn nhng cc l t c quy hoch, th trng nh t thnh ph H
Ch Minh bt u pht trin vi nhiu d n cn h cao tng, hin ang c
xy dng hu ht cc qun. Cc bo co v nhng chng trnh nh ti
thnh ph H Ch Minh ca S Xy Dng c tnh rng cho n nm 2004,
thnh ph H Ch Minh c din tch c ng 64.957.000 m2. Vi tng dn s 6
triu ngi, din tch nh tnh trn u ngi l 10,3 m2/ngi, vn cn thp
hn tiu chun do S Xy dng t ra l 12 m2/ngi (2004 - 2005) v thp
hn nhiu so vi mc trung bnh ca cc quc gia khc.
T cui nm 2004, khi Ngh nh 181 c ban hnh, th trng bt
ng sn thnh ph H Ch Minh ri vo trng thi ng bng, c bit l
i vi cc giao dch nh t ti cc qun ngoi , ni ang din ra qu trnh
th ha, nh qun 2, qun 9, qun 12, Bnh Chnh v Nh B. Tuy vy,
tnh trng ng bng ny nh hng n cc l t c quy hoch do
cc quy nh ca Lut t ai 2003 v Ngh nh 181. Tuy nhin, th trng
cn h, vn phng v nh cho thu ti thnh ph H Ch Minh tng rt
nhanh cho n cui nm 2004, vi vic khi cng nhiu d n vo cui nm
2004 v u nm 2005. Nhng d n ny bao gm c cc khu cn h cao cp
trung tm thnh ph vi gi bn t 2.000 USD n 2.500 USD/m2 v cc
khu cn h bnh dn cc qun Tn Ph, Tn Bnh v Bnh Chnh vi gi bn
t 400 USD n 800 USD/m2.
Th trng cn h chung c l th trng bt ng sn pht trin nht
thnh ph H Ch Minh. Cn c theo iu tra ca CBRE, hin ti c khong
86 d n xy dng khu chung c ang c tin hnh hoc xong giai on
chun b v sn sng c xy dng hu ht cc qun huyn ca Thnh ph.
Th trng cn h cao cp c s h tr ti chnh ca cc ngn hng di
hnh thc cho vay tr gp trong 10-15 nm. Ngi mua nh c th c h tr
n 70% tng tr gi cn h. S h tr ca cc ngn hng thng mi cng
nh s quan tm ca ngi mua nh i vi th trng cn h chung c s lm
cho th trng ny pht trin nhanh trong tng lai. Cc d n c chia thnh
nhiu nhm, tp trung vo cc i tng khch hng khc nhau. D kin nm
2009, khi hon thnh v a vo s dng, cc d n ny s cung cp hn
32.000 n v nh cho th trng Thnh ph H Ch Minh.
2006

2007

2008

2009

Tng cng

S
cn
h

D
n

S
cn
h

D
n

S cn
h

D
n

S
cn
h

D
n

S
cn
h

D
n

5.569

25

8.310

35

12.862

26

6.107

32.848

91

Ngun: CB Richard Ellis

29

Lin tc trong nhiu nm qua, cu chuyn t ai lun l thi s nng

vi ngi dn cng nh vi cc nh hoch nh chnh sch. Dng nh c
mt nghch l kh gii thch. Mi y nht, vo giai on cui nm 2007 l
mt t st nng ca th trng bt ng sn c bit l cc cn h cao cp v
nn t cc qun ngoi thnh, cc d n ang thc hin sau mt t ng
bng di t nm 2004. Gi ca cc cn h cao cp, nn t tng t 200
300%, v c tnh trng ngui dn mun mua cn h phi xp hng t 4 gi
sng, t cc mt khon tin kh ln c sut bc thm mua cn h. C
nhiu nguyn nhn l gii cho t st ny. Theo chu k ca th trng bt
ng sn, sau mt thi gian di ng bng t nm 2004 th th trng nng
tr li. Thm vo rt nhiu nh u t chng khon nhn thy th trng
chng khon bo ha nn rt li nhun t u t chng khon chuyn
sang u t bt ng sn.
Hin nay, thng 6/2008 vi cc chnh sch ca Nh nc nhm mc
tiu quan trng l gim lm pht, bnh n nn kinh t trong nc tht cht
th trng ti chnh. Ko theo l tht cht cc khon cho vay u t bt
ng sn, li sut tng cao lm cho th trung bt ng sn lnh tr li, gi cc
cn h v nn t gim khong 30% n 50% so vi lc th trng cao
im. c rt nhiu nh u t chp nhn bn l thu hi vn tr n.
2. Th trng vn phng cho thu
Theo kt qu nghin cu v vn phng cho thu trn th gii trong nm
2008 (Office Space Across the World 2008) do Tp on T vn bt ng sn
Cushman & Wakefield (M) thc hin, Vit Nam hin ang gi v tr th 5 ti
chu - Thi Bnh Dng v th 17 trn th gii trong bng xp hng cc
quc gia c gi vn phng cho thu t nht. Vi nhng iu kin kinh t
vng mnh v u t nc ngoi khng ngng tng trng, nhu cu thu vn
phng hin nay b xa cung. Gi thu ti cc trung tm thng mi tng n
40% trong nm va qua, gi trung bnh l hn 68 USD/m2/thng do s thiu
ht ngun cung cc vn phng hng u v vn phng hng A.
Trong bn bo co ca Cushman & Wakefield so snh chi ph s hu
vn phng ti 203 thnh ph ln thuc 58 nc trn th gii. Trong c mt
s thnh ph mi c mt trong danh sch ny ln u nh Kiev (Ukraine) v
tr th 16 v thnh ph H Ch Minh (Vit Nam) v tr 17. Nu ng nh d
bo gi vn phng cho thu trong thi gian ti s t khong 100 USD/m2
thnh ph H Ch Minh s nm cng nhm vi Hng Kng, Tokyo v London
trong Top 10 cc thnh ph c gi vn phng cho thu t nht th gii.
Hin London vn tip tc duy tr v tr s 1, l thnh ph c chi ph s hu vn
phng t nht th gii vi gi 280 USD/m2/thng ti khu vc cao cp thuc
cui pha Ty London, tng 30% nu tnh theo bng Anh. Gi ngi v th 2 l
Hng Kng vi gi 213 USD/m2/thng, tng 40% nu tnh theo la Hng
Kng. 79% trong s 203 thnh ph trong bng thng k cho thy gi cho thu
tng ln, 20% gi nguyn v ch c 1% l gim, trong khi , con s gim

30

ca nm ngoi l 6%. Tnh trn ton cu, gi cho thu tng ln 14% trong nm
2007, nhiu hn 4% so vi nm 2006 (nm 2006 tng 10%).
Bng 2-6: Bng xp hng cc ni c gi cho thu vn phng t nht th gii.
Stt

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Xp
hng
nm
2008
1
3
2
5
7
4
17
10
6
9
25
8
13
16
14
Khng
c
Khng
c

Thnh ph

Nc

V tr

Tng chi
ph s hu
m2/nm

London
Hong Kong
Tokyo
Mumbai
Moscow
Paris
Singapore
Dubai
Dublin
New York
Oslo
Milan
Zurich
Madrid

UK
China
Japan
India
Russia
France
Singapore
UAE
Ireland
USA
Norway
Italy
Switzerland
Spain

2,277
1,745
1,536
1,214
1,160
1,035
954
921
823
733
727
703
653
651

Stockholm

Sweden

Cui pha Ty
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Qun 2 v 4
Trung tm
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Khu TTTM
Birger
Jarlsgatan

Tng chi ph
s hu
USD/feet
vung/nm
311.58
238.58
210.12
166.04
158.72
141.57
130.48
126.01
112.54
100.28
99.42
96.14
89.25
89.02

598

81.93

Kyiv

Ukraine

Khu TTTM

572

78.22

554

75.81

551

75.29

542
541

74.12
73.98

Vietnam
Ho Chi Minh City

18
19
20

15
19
11

Khu TTTM
Luxembourg

Luxembourg City
Sydney
Seoul

Australia
South Korea

Khu TTTM
Khu TTTM
Gangnam

Bng xp hng ny xp hng cc thnh ph c chi ph s hu vn phng t nht ti mi

nc c thng k. Gi cho thu (chim phn ln chi ph s hu) c tnh da vo c s
gi thc ni b.

Cng vi tc tng trng kinh t v th ha nhanh, v s c rt

nhiu ta nh vn phng cho thu na c xy dng ti thnh ph H Ch
Minh, mang li nt vn minh v hin i cho thnh ph. Tnh n qu 2/2006,
thnh ph c 64 ta nh vn phng hng trung v hng cao cp vi din
tch thun cho thu l 330.437 m2. Hu ht nhng ta nh ny u tp trung ti
Qun 1, trung tm hnh chnh ca thnh ph v cng sut cho thu ca nhiu
cao c lun t gn 100%.
Tuy nhin, y vn l con s nh b so vi nhu cu hin nay. p ng
tnh hnh , hng lot cng trnh ln sp a vo s dng nh Saigon
Happiness SquareVP Tower, Gemadept, d n ca Bitexco cao c Financial
Tower 68 tng, cao nht nc, Vietcombank Tower do Bn Thnh Tourist v
Ngn hng Ngoi thng Vit Nam phi hp xy dng, Vitek Building ca
Cng ty in t Vitek, Cng ty May Si Gn 3 phi hp vi Saigon Co-op

31

xy thm mt cao c trung tm thng mi trn ng Nguyn Th Minh

Khai, qun 3.
Theo s liu mi nht ca Cng ty CBRE, trong nm 2008, thnh ph
H Ch Minh s c khong 191.000 m2 mt bng vn phng mi. T l trng
ca vn phng cho thu hng A v B thnh ph H Ch Minh l rt hn ch,
d t nay n cui nm, mt s d n vn phng cho thu hng B c th s i
vo hot ng nh ta nh Quc Cng, thp Alpha (qun 3), ta nh Him
Lam v thp Empire (qun 1). D on, tng s cung vn phng cho thu
thnh ph H Ch Minh nm 2009 l 296.043 m2 v nm 2010 l 273.146 m2.
Bng 2-7: Gi thu ti cc cao c vn phng (Thng 6/2008).
Tn cao c

Xp
loi

a ch

Din
tch
(m2)

Cng Gi thu
sut USD/m2
%

Diamond Plaza

34 L Dun, qun 1

14.381

97

80 ++

Saigon Center

65 L Li, qun 1

10.846

98

50 ++

Metropolitan
Tower

235 ng Khi, qun 1

15.200

90

70 ++

Saigon Tower

29 L Dun, qun 1

12.000

92

70 ++

Sun Wah Tower

115 Nguyn Hu, qun 1

20.800

90

70 ++

Petro Tower

L Dun, qun 1

98

100 **

Central Plaza

17 L Dun, qun 1

5.540

90

Harbour View
Tower

35 Nguyn Hu, qun 1

8.000

98

45 ++

Me Linh Point

2 Ng c K, qun 1

14.400

98

45 ++

Riverside Office
Building

2A-4A Tn c Thng, qun 1

10.000

99

40 ++

Saigon Trade
Center

37 Tn c Thng, qun 1

33.546

90

35 ++

Bitexco Office
Building

19-25 Nguyn Hu, qun 1

6.228

100

50 ++

The Landmark

5B Tn c Thng, qun 1

8.000

98

40 ++

Citiview

12 Mc nh Chi, qun 1

1.208

95

28 ++

IBC Building

1A CT M Linh, qun 1

1.574

97

25 ++

Han Nam Office

65 Nguyn Du, qun 1

5.100

95

25 ++

Ngun: Phng Kinh doanh BitexcoLand.

++: gi thu cha bao gm ph dch v t 5-7 USD/m2/thng, thu VAT 10%, chi ph in.

32
**: y l dng service office, vn phng bao gm y trang thit b vn phng nh:
my tnh, in thoi, my fax, bn gh, tip tn,... Thng thng dng vn phng ny dnh
cho cc cng ty, tp on nc ngoi vo Vit Nam lm d n trong thi gian ngn s
dng.

Theo bng gi thu ti cc cao c ta c th thy hin nay vn phng loi

A c gi t 50 USD - 80 USD++/m2 /thng tng t 15% 20% so vi thi
im cui nm 2007. Trng hp ca Diamond Plaza gi cao nht l do y
ch yu l cho vn phng i din thu nn din tch thu nh v din tch
dnh cho hnh lang, li i chung ln. Bitexco Office Building mc d c
xp hng B v din tch sn nh, khng c tng hm xe nhng nh v tr
p ngay khu trung tm v trang thit b cao cp hin i nn gi thu t 50
USD ++/m2/thng. Gi thu cao c vn phng hng B nm trong khong 30
USD 45 USD ++/m2 /thng v hng C di 30 ++ USD/1 m2/thng.
S thiu ht cc cao c hng u, ta nh vn phng hng A v B ti cc
khu vc trung tm thng mi ti thnh ph H Ch Minh trong thi gian qua
khin cc ch ta nh tng gi cho thu vn phng mt cch chng mt.
Chnh iu ny lm hot ng cho thu km si ng, nhng ngi i thu
tr hon cc quyt nh m rng kinh doanh v cc cng ty mi c mt trn th
trng vn ang ra sc tm kim vn phng nhng ta nh hng thp hn,
khu vc xa trung tm hn vi gi r hn. Do tm l ngn ngi ca ngi i
thu, gi cho thu cc vn phng hng u khng nn vt qu 75
USD/m2/thng trong nm 2008 v 2009. Tuy nhin, c th gi s vt con s
ny v ngi i thu trong iu kin bt buc vn phi chp nhn mc gi phi
l , nhng ch trong thi gian ngn.
Ngoi ra, ngun cung mi v vn phng tt c cc hng s tng ln
nhanh chng t nm 2009 gip gi cho thu vn phng gim nhit, lc gi
cho thu s tr nn hp l trong iu kin th trng cung v cu cn bng
hn. D bo n 2010, thnh ph H Ch Minh cn thm khong 910.000 m2
vn phng na mi p ng c nhu cu.
Xu hng u t cao c vn phng ang thc s l mt xu hng mi
i vi cc nh u t bt ng sn v gi cho thu vn phng s tip tc tng
do ngun cung ng cn chnh lch qu nhiu so vi nhu cu, ch khi no
ngun cung ng t n 1,5 triu m2 sn th lc th trng ny mi i vo
n nh c, m t c nh vy th mt 3 n 5 nm na. ng trc
tnh hnh v nhu cu pht trin, cc nh u t bt ng sn cng rt nhanh
nhy nhm n cc d n cao c cho thu nh mt s chuyn hng u t
mi thay v cn h nh trc y. Nhng th tc hnh chnh php l trin
khai cc d n cao c vn phng cng khng gp nhiu kh khn nh cc d
n cn h v khu n b gii ta,...
3. Th trng Trung tm thng mi
Trong nhng nm gn y, trin vng ngnh bn l Vit Nam tr
nn ngy cng lc quan, v sc mua ca dn c trong nc tng ln mnh

33

m. Nm nm trc, cc trung tm mua sm hin i thng c hu ht dn

c nhn nhn nh l ni dnh ring cho nhng ngi Vit Nam c thu nhp
cao hoc ngi nc ngoi. Quan nim ny dn thay i, c bit l
Thnh ph H Ch Minh, trung tm thng mi ln nht Vit Nam, ni m
thi quen mua sm ti cc trung tm mua sm hin i hoc siu th khng cn
xa l thm ch i vi nhng ngi ni tr bnh thng quen vi vic la
chn nhiu loi sn phm cht lng cao c tn tui vi mc gi c
nim yt.
Hng t vn M A.T. Kearney va cng b bo co thng nin v ch
s pht trin mng kinh doanh bn l (GRDI) trn ton cu, theo Vit Nam
son ngi v s mt ca n trong nm 2008, tr thnh im n hp dn
nht vi cc nh u t, k l Nga, Trung Quc, Ai Cp, Morocco v rp
Xt. Nm ngoi, Vit Nam ch xp th 4 trong s nhng th trng bn l
"hot" nht th gii. Theo cc chuyn gia ca A.T. Kearney, Vit Nam t
c bc tin n tng trong nm nay l nh kinh t tng trng mnh, th
ch chnh sch ang ci tin theo hng thn thin vi nh u t nc ngoi
v c bit l nhu cu ca ngi tiu dng v nhng m hnh bn l hin i.
Theo A.T. Kearney, quy m th trng bn l Vit Nam cn nh, song
vn rt hp dn bi p lc cnh tranh cha ln, trong khi tc tng trng
kinh t t trn di 8%. Bn cnh , ngi tiu dng Vit Nam thuc hng
tr nht chu v ngy cng mnh tay chi tiu. Cc tp on bn l ln ca
nc ngoi nh Metro ca c, Casino ca Php, Parkson... u c mt
Vit Nam. Mt tp on bn l ca Canada cng cng b k hoch khai
trng chui ca hng tin li mang tn Circle K Vit Nam. Chuyn gia ca
A.T. Kearney c tnh quy m th trng bn l Vit Nam vo khong 20 t
USD. Song theo s liu cng b trong nc, doanh s bn l nm nay s tng
khong 20,5% ln 975 nghn t ng, tng ng 54,3 t USD. A.T.
Kearney bt u cng b GRDI t nm 2001, trong nh gi v hp dn
ca th trng bn l nhng nn kinh t mi ni, da trn 25 yu t khch
nhau, bao gm c ri ro kinh t, chnh tr, mc hp dn cng nh bo ha
ca th trng bn l.
L gii vic Vit Nam c xp th hng cao v hp dn cc hng bn
l nh trn, cc chuyn gia a ra mt s nguyn nhn ch yu:
- Tuy GDP u ngi, mc thu nhp bnh qun u ngi Vit Nam
cn thuc loi thp so vi nhu cu tiu dng ca dn c, nhng
chnh khong cch chnh lch ny l ch trng rt hp dn cc
hng bn l trn th gii nhm ng, v y l th trng y tim
nng hn hn nhng th trng tuy c thu nhp cao nhng tng
i bo ha.

34

- Nhu cu ca dn c tng ln khng ch v s lng, m c v chng

loi, mu m, cht lng hng ha, nht l nhng loi hng ha mi
l, cht lng cao nh hng in t, cng ngh thng tin, t, xe
my,... Mt b phn cn c thu nhp tng nhanh hn, trong c
mt b phn rt sng hng ngoi, c bit l hng hiu ca nhng
hng ni ting, nc pht trin.
- Dn s Vit Nam kh ng, ln n 85 triu ngi, ng th 13 trn
th gii. Ring thnh ph H Ch Minh c t l dn c ng nht,
hn 8 triu ngi. Quy m dn s ng cng vi nhu cu ang tng
ln lm cho dung lng th trng ln ln. Khch quc t n thm
Vit Nam ngy mt nhiu cho cc nhu cu, lm n, tham quan, gii
tr, mua sm,...
- Phong cch bn hng, qung co tip th Vit Nam c ci
thin nhiu so vi trc. Tuy nhin vn cn nhiu khuyt im: ni
thch, bn hng thiu v sinh, hng nhi, hng gi cn ph bin, quy
m bn bun nh l, ri rc, thiu nhng doanh nghip bn l
chuyn nghip. Do vy phong cch bn hng chuyn nghip, quy m
tp trung cng cc tin ch phc v ti a nhu cu ca ngi tiu
dng ca cc hng nc ngoi chc chn s c yu thch.
- Vit Nam gia nhp WTO, ang m ca, hi nhp su rng hn
vi quc t theo l trnh cam kt, theo cc hng ro thu quan
v bo h Chnh ph s khng cn na, ko theo gi c hng nhp
khu vo Vit Nam s rt cnh tranh.
- Sc cnh tranh yu ca cc doanh nghip bn l trong nc, khng
ch vn u t, m cn l kinh nghim, kh nng qun l, phong
cch bn hng, to c hi cho cc nh u t nc ngoi chim u
th.
Nm 2004 nh du s xut hin mt s d n khu phc hp thng
mi, dch v, cn h ti cc thnh ph ln nh thnh ph H Ch Minh. Mt
khu phc hp thng mi ty din tch thng c chia thnh nhiu khu vc
vi cc ngnh ngh kinh doanh khc nhau nh nh hng, khch sn, h bi,
cn h vn phng cho thu, dch v thng mi, qung co, thu i ngoi t...
S ra i ngy cng nhiu trung tm thng mi nh du xu hng
chuyn sang u t vo lnh vc bt ng sn nhm a dng ha hot ng
kinh doanh ca nhiu nh u t nc ngoi v doanh nghip trong nc. Hn
na cc nh u t nhn thy mc sng ca ngi dn th ngy cng tng
nhng qu thi gian ca h ngy cng thu hp, v th ngi tiu dng thch
n mua sm ti cc khu thng mi ni c mt bng rng ri, hng ha
phong ph, d dng chn la vi gi c khng qu xa vi vi kh nng tiu
dng ca ngi dn. Khng ch th, m hnh ny c u im l tp trung cao,
nhiu mt hng, ngi mua c th chn la nhiu loi hng ha ti mt ni.
Theo kho st ca cng ty CBRE, hin nay ch c khong 25% h gia nh
mua sm ti cc trung tm thng mi. Tuy nhin nhu cu ny ngy cng tng

35

mnh, bng chng l s lng cc trung tm thng mi tng nhng s ngi

vo mua sm cc trung tm thng mi khng h gim.
Hin ti thnh ph H Ch Minh c 19 trung tm thng mi v bn l.
Ln nht trong s Saigon Tourist Department Store vi din tch 17.000
m2, k n l Tax Plaza, Saigon Center, Diamond Plaza, Andong Plaza, Hng
Vng Plaza ... vi din tch cho thu khong 105.000 m2, gi cho thu bnh
qun l 40 USD/thng/m2 v u cho thu kn ch.
Trc nhng tim nng to ln v th trng bn l ca Vit Nam nh
trn, cc tp on bn l nc ngoi cng ang ro rit tm cch thm nhp
vo Vit Nam v cc cng ty ny cn c mt bng kinh doanh trng by v
bn sn phm. Nh tp on Parkson Malaysia thu li Saigon Tourist
Department, Hng Vng Plaza trang tr li thnh trung tm mua sm hin
i. Parkson cng by t hy vng m thm nhiu trung tm thng mi khc,
hay nh tp on Dairy Farm cng by t nh thit lp h thng siu th
v bn l ca mnh.
Khng ch cc tp on bn l nc ngoi c nhu cu v thu trung tm
thng mi, ngay c cc doanh nghip trong nc cng nhn thy nhng li
ch v tnh hiu qu v thu mt bng ti cc trung tm thng mi by bn
qung b sn phm ca mnh.
Mt s d n c Trung tm thng mi ang c khi cng xy dng
hin nay: The Manor giai on 2, Saigon Pearls, Time Square, Saigon
Paragon, Kinh Do Department Store, Kumho Plaza.... s mang li cho th
trng gp i din tch trung tm thng mi cho thu trong thi gian ti. Do
vy, c th thy th trng bn l v trung tm thng mi ti thnh ph H
Ch Minh ni ring s ngy cng si ng v trin vng trong thi gian sp
ti.

36

Bng 2-7: Mt s d n Trung tm thng mi ti TP. H Ch Minh c

hon thnh trong thi gian ti.
STT

Tn d n

Qun

Din tch cho

thu (m2)

Thi im
hon thnh

Time Square

9.000

2010

Satra

104.000

2012

Financial Tower

16.000

2010

Saigon M&C Tower

1.459

The Manor II

Bnh Thnh

2.600

2010

Saigon Pearl

Bnh Thnh

40.000

2009

Kinh do Department

Tan a Department

4.000

2009

Binh Phu

15.000

10

Saigon Paragon

7.984

2010

Ngun: Phng Kinh doanh BitexcoLand

4. Th trng Khch sn
Ngnh cng nghip du lch thnh ph H Ch Minh ang c s tng
trng kh quan, k c gia tng s lng khch du lch quc t n y. Trong
nm 2008, Thnh ph t mc tiu s khch du lch quc t l 3,4 triu lt
v 3,5 triu lt khch trong nc. t c mc tiu , Thnh ph H
Ch Minh ang c k hoch thc y th trng truyn thng, tm kim th
trng mi, a dng ha sn phm du lch v nng cao cht lng sn phm.
Vi tng ny, thnh ph a ra cc chnh sch to iu kin cho s
pht trin du lch thnh ph.
Tnh n ht nm 2007, thnh ph H Ch Minh c 1.514 khch sn v
c s lu tr, vi khong 27.924 phng. Trong phn on th trng khch
sn t ba n nm sao ca thnh ph H Ch Minh c 8.935 phng, chim
khong 32% th phn khch sn. Gi nh t l ny duy tr n nh mc 32%
cho n nm 2010, th Thnh ph s cn thm khong 2.000 phng i vi
phn on th trng ny.

37

Bng 2-8: Thng k s lng khch sn v c s lu tr TP. H Ch Minh.

2004
S khch sn v c s
lu tr

2005

2006

2007

1.304

1.400

1.432

1.514

24.310

24.726

26.284

27.924

S khch phc v
(ngn lt)

2.721

2.840

3.301

3.350

Doanh thu (t ng)

1.333

1.856

2.377

3.090

S phng

Ngun: Nim gim thng k thnh ph H Ch Minh nm 2007.

Vi lng khch du lch quc t v trong nc n thnh ph H Ch
Minh tng lin tc trong nhng nm va qua, c bit l lng khch du lch
quc t vi yu cu du lch, ngh dng, lm n, tm hiu th trng khi n
thnh ph H Ch Minh c nhu cu cc phng dng trung v cao cp tng
lin tc. M trong 2 nm va qua n ht nm 2008 khng c thm d n
khch sn tiu chun 5 sao no c xy dng. Mt phn v tiu chun khch
sn 5 sao i hi din tch t ln, tng mc u t cao v phi c thng
hiu qun l v khai thc. Hin nay thnh ph H Ch Minh cc khch
sn 5 sao u l ca cc tp on khch sn ni ting trn th gii nh: New
World, Sheraton, Equatorial, Caravelle, Park Hyatt...
Nh vy ta c th thy s thiu ht phng t tiu chun quc t trong
phn on th trng khch sn ba n nm sao trong 4 nm ti y. Theo
thng co bo ch, thnh ph H Ch Minh ngh thu ht thm u t xy
mi khch sn, trong khch sn 3 n 5 sao s c khuyn khch v xem
y l mt gii php tng kh nng cung cp phng t tiu chun quc t
cho khch du lch. Tuy nhin, vi vic m rng v pht trin mi cc khch
sn cao tng, s to ra mt lng ng k phng khch sn sang trng cho
Thnh ph n nm 2010, lm tng s cnh tranh gia cc khch sn.
 C hi:
- Nhu cu v cc sn phm bt ng sn, c bit l dng sn phm bt
ng sn cao cp thnh ph H Ch Minh trong thi gian ti rt ln.
 Nguy c:
- Hot ng kinh doanh bt ng sn c tnh cht chu k.
2.2.2.2.

Khch hng

Sn phm bt ng sn ca BitexcoLand c th chia lm 2 loi chnh l

sn phm bt ng sn bn cho cc khch hng nh: cn h cao cp v sn
phm bt ng sn cho khch hng thu nh: cao c vn phng, mt bng

38

trung tm thng mi, khch sn. Qua ta thy BitexcoLand c hai nhm
khch hng chnh
Khch hng mua cc cn h cao cp: nhm khch hng ny l cc v
chng tr c thu nhp cao, tr thc ang lm vic ti cc cng ty, tp on
nc ngoi; Cc doanh nghip tr c khuynh hng sng trong cc khu dn c
cao cp, c bo v, an ninh nghim ngt vi h tng k thut v cc tin ch
cng cng hon chnh c qun l bi cc cng ty qun l bt ng sn hng
u trn th gii to thnh mt cng ng dn c cao cp; Mt s nh u t
trong nc c iu kin mua cc cn h cao cp ca BitexcoLand cho
ngi nc ngoi sinh sng v lm vic ti Vit Nam thu; Vit kiu iu
kin mua cn h ti Vit Nam cng l nhm khch hng ln ca cng ty.
Khch hng thu vn phng: nhm khch hng ny l cc tp on a
quc gia, cc cng ty ln trong v ngoi nc thu lm tr s, chi nhnh
hot ng, vi yu cu mi trng lm vic chuyn nghip, trang thit b hin
i, cao cp, sang trng, an ninh c qun l bi cc tp on qun l khai
thc d n ni ting.
Khch hng thu trung tm thng mi, dch v, mt bng bn l: y l
cc cng ty thng mi trong v ngoi nc, cc nh phn phi cc sn phm
tiu dng cao cp; Cc dch v nh ngn hng, chm sc sc kho, n ung,
gii tr, ...
Khch hng ca sn phm khch sn l lng khch quc t, trong nc
n thnh ph H Ch Minh cng tc, du lch, lm n, ngh dng c nhu cu
v khch sn cao cp, sang trng, khng nh ng cp ca mnh.
2.2.2.3. Nh cung cp
1. Qu t
y l yu t u vo rt quan trng i vi cc cng ty kinh doanh bt
ng sn v i vi BitexcoLand cng khng l ngoi l. C nhiu cch
dnh c qu t trin khai d n:
Mua li qu t ca cc doanh nghip c c y ban nhn
dn thnh ph giao t, cho thu t nhng thiu ngun vn, kinh nghim
trin khai thc hin d n. BitexcoLand s thng lng mua li ton b qu
t thc hin d n ca mnh. Cch ny BitexcoLand p dng thc
hin d n The Manor giai on 1 v The Manor giai on 2. Qu t ny
c BitexcoLand chuyn nhng li ca Cng ty Pht trin nh Ch Ln.
Trng hp doanh nghip c giao t, thu t, xin c d n
u t, sau ku gi mt doanh nghip khc hp tc v ngun vn thc hin,
cng ngh qun l, khai thc sau phn chia li nhun thu c theo t l.
BitexcoLand thng khng s dng phng php ny v s gp kh khn
trong vic qun l, phn chia li nhun, trong khi BitexcoLand c ngun
lc cng nh kinh nghim trin khai thc hin d n mt cch c lp.

39

Hin nay, thnh ph H Ch Minh ang c ch trng u t xy dng

cc cng trnh ln chnh trang th ti cc khu t vng ca thnh ph.
Cc khu t ny c v tr t a, thun li v mt giao thng, v tr trung tm
nhng cc cng trnh hin hu ti khu t xung cp trm trng, khng
c quy hoch bi bn gy mt m quan thnh ph. Bng mi quan h, kinh
nghim, uy tn ca mnh, BitexcoLand c giao lm ch u t ca d n
Financial Tower v 3 khu t vng l: T gic Bn Thnh, T gic M
Lng, Khu t v tr Bnh vin Si Gn hin hu. Thc hin theo cch ny
BitexcoLand s phi phi hp vi Ban bi thng gii phng mt bng ca d
n thc hin cng tc bi thng gii phng mt bng. Chi ph c th thp
hn khi chuyn nhung li qu t ca mt doanh nghip khc, nhng thi
gian ko di hn rt nhiu v ri ro cao hn. BitexcoLand hin ang tp trung
vo thc hin cc d n theo phng php ny, vi v tr vng thm vo
l quy m cng trnh tm c quc t, cc cng trnh ny l cc im nhn v
kin trc ca thnh ph cng nh nh du c tn tui ca thng hiu
BitexcoLand.
2. Nh t vn
Vi mc tiu pht trin cc d n mt cch chuyn nghip, m bo
cht lng, ng nt kin trc hin i hi ha vi vn ha truyn thng, p
ng c cc yu cu v cng nng s dng. Bitexco v ang tin hnh xy
dng mi quan h hp tc chin lc lu di vi cc nh qun l v t vn
nc ngoi c trnh chuyn mn cao. Mt s n v t vn m Bitexco hin
v ang hp tc:
WOOD + ZAPATA Inc., (M)
L cng ty thit k kin trc quc t chu trch nhim chnh v hnh
dng, gii php kin trc cho d n Financial Tower ca Bitexco. c thnh
lp nm 1996, WOOD + ZAPATA cung cp nhiu dch v nh thit k
kin trc, thit k k thut, thit k ni tht, thit k quy hoch v dch v
qun l xy dng. Vn phng chnh ca cng ty t ti New York, Boston,
M v Thn Hi, vi i ng kin trx s v cn b chuyn nghip thc s
p ng c tt c nhng yu cu v qun l chuyn nghip cho nhiu d n.
Cng ty WOOD + ZAPATA thc hin thnh cng mt s d n ni
ting trn th gii nh: Cng trnh Sn vn ng Chicago Bears, cng trnh 15
phng ch tiu chun quc t ti sn bay quc t Miami, cng trnh phc hi
v xy dng mi hai cm thnh ph ti Khu t gii Php thnh ph Thng
Hi. Cng ty WOOD + ZAPATA c s nh gi rt cao v chuyn mn bi
cc tp ch ni ting th gii nh New York Times, Architectural Digest, GA,
Architectural Record.
AREP (Php)
L cng ty thit k kin trc ni ting ca Php chu trch nhim thc
hin gii php thit k bn trong to nh. y l mt cng ty c thnh lp t

40

nm 1997, c rt nhiu kinh nghim v uy tn trong vic t vn thit k tng

th cc gii php v quy hoch, kin trc th ca Php. Cc lnh vc AREP
c th mnh l thit k quy hoch th, cao c vn phng, cc nh ga tu
in ngm, gii php v phi hp a phng tin, ci to d n,...
AREP c hn 240 nhn vin l cc nh hoch nh, thit k, kin trc
s, m thut, k s chuyn v rt nhiu lnh vc c th trong quy hoch kin
trc nh cng ngh xy dng, kin trc th, thit k sn vn,... m bo
nng lc t vn v cung cp cc gii php tng th cho mi yu cu cao nht
ca khch hng. Mt s cng trnh ni ting trn th gii do AREP thc hin:
Cng trnh nh ga xe la ti thnh ph Wuhang, Trung Quc vi din tch hn
70.000 m2, cng trnh Gare de Shanghai Sud, Trung Quc, cng trnh Tianjjin
Centre Financier, Trung Quc,...
NBBJ (M)
NBBJ l mt cng ty thit k a quc gia chuyn v cc cng trnh v
thng hiu c tnh sng to vi rt nhiu d n tri u cc thnh ph
Seattle, San Francisco, Los Angeles, Columbus, New York, London, Bc
Kinh v Thng Hi. Hin nay, NBBJ c gii chuyn mn nh gi l
ng th 2 ti M v nm trong s 5 cng ty hng u th gii v lnh vc
thit k kin trc.
Cc d n ca NBBJ khng theo mt khun kh nht nh no v quy
m, ngn sch hay mc phc tp. Tiu ch ca cng ty l c tnh ha bng
cch lin tc nhn mnh vo nhng thit k hon ho t tiu chun cao cho
khch hng ca mnh. Trong hn 50 nm qua, NBBJ v ang thit lp nn
nhng cng ng, cao c, sn phm, tnh ng nht v thng hiu v nhng
kinh nghim s ha nhm nng cao cht lng cuc sng vi phng php
tip cn c tnh hp tc, a phng din i vi mi d n. Tm nhn ca
nhng nh sng lp NBBJ l bng chng ngy nay trong mi hot ng ca
h: tng lo ln khi lm vic cht ch vi khc hng v mang n nhng
phi cnh a dng cho mt vn thit k.
Mt s d n do NBBJ thc hin nh: The Sail Marina Bay, Singapore,
CEC, Asia, Cng trnh sn vn ng Paul Brown, Ohio, M, Cng trnh Khu
gii tr Miller, Wisconsin, M, Cng trnh khu cn h cao cp ti thnh ph
Jersey, New Jersey, M.
RTKL (M)
c thnh lp nm 1946, RTKL l cng ty hng u ca M, ni ting
trn th gii v lnh vc hoch nh, thit k kin trc, thi cng cc d n xy
dng dn dng, thit k v hoch nh pht trin cc cm th, thnh ph
hin i, cc khu phc hp cao cp, trung tm thng mi v cc cng trnh
c th khc nh Trung tm th thao, Khu nghin cu khoa hc k thut,...

41

B my t chc ton cng ty c b tr phn vng v c cu thin v

kinh nghim chuyn mn thc t hn l theo nhng nguyn tc thng thng.
Chnh v vy i vi mi d n thc hin, khch hng ca RTKL thc s cm
thy hi lng v lun c m bo bng kh nng kinh nghim v ngun lc
tt nht ti RTKL. Vi s hp tc tt p nh th, li ch ca cc khch hng
n vi RTKL thc s c c t chnh s chia s kin thc, tm nhn, th
trng cng nh cc dch v ca RTKL.
Mt s d n tiu biu ca RTKL trong thi gian va qua: To thp cao
c vn phng 755 ti Los Angeles (M), to nh phc hp trung tm thng
mi cn h cao cp ti Shenzen (Trung Quc), to nh trung tm phc hp
Salford Quays, Manchester (Anh),...
TURNER CONSTRUCTION (M)
Turner c thnh lp nm 1902 bi ng Henry C. Turner ti M. Qua
hn 100 nm hot ng v pht trin, Turner khng nh c v tr dn
u trong cng nghip xy dng khng ch ti M m cn trn phm vi ton
th gii. Vi phng chm mang n nhng dch v v qun tr xy dng v
xy dng tt nht, hiu qu nht cho cc nh ph trin bt ng sn hng u,
cc vin nghin cu v cc cng ty, tp on trn phm vi ton th gii
nhng ngi mun khng nh gi tr ca s sng to, cn c v mang n
nhng gii php tt nht c th cho tng d n ring bit.
Vi doanh s trong lnh vc xy dng ca nm 2007 t khong 8 t
USD, Turner thc s khng nh c v th hng u ca mnh trong ngnh
cng nghip xy dng hin nay. Turner duy tr mng li vn phng v i
ng nhn vin trn phm vi ton cu vi hn 5.000 nhn vin lm vic cho
hn 1.500 d n mi nm. Cc dch v m Turner hin nay ang cung cp: t
vn qun l giai on tin xy dng, lp k hoch qun tr xy dng, qun l
v iu hnh d n, qun l v iu hnh xy dng, thit k v thi cng xy
dng,...
Ngoi ra tham gia vo cc d n bt ng sn ca BitexcoLand cn c
hng lot cc nh t vn chuyn nghip khc nh:
-

Kin trc: Cerami Associates, H Thiu Tr Associates,...

Kt cu: Leslie E. Robertson Associates, Pimentel Associates
C in: LFE Engineering SDN BHD, Jaros, Baum & Bolles (M)
a cht cng trnh: Shannon & Wilson Consultant, Chapman
Ducibeua Associates,...
- Qun l bt ng sn: Tp on Shangrila (Singapore), Marriod
(Nht), CDL (Singapore), Dinning Associates (Anh), Collier
International (USA), Cushman & Wakefield (USA) .

42

3. Ngn hng
c trng ca ngnh kinh doanh bt ng sn l t l s dng vn vay
rt ln tin hnh thc hin d n, sau khi c ngun thu s hon tr li
cc khon vay ny. Mt s cng ty c phn th c th s dng vn t pht
hnh c phiu hoc tri phiu trin khai thc hin d n. Trong khi
BitexcoLand vi m hnh l cng ty TNHH, ch yu s dng vn vay ngn
hng thc hin d n. Vic ny c li ch l cng ty hon ton ch ng
trong cng tc iu hnh qun l cng ty. Tuy nhin cng i hi cng ty c
mi quan h tn dng tt vi cc t chc tn dng. Cc d n do BitexcoLand
thc hin u l d n nhm A, vi tng mc u t t vi chc n vi trm
triu USD i hi phi c s hp vn ca nhiu ngn hng mi cho
BitexcoLand vay. BitexcoLand v ang xy dng mi quan h hp tc
chin lc vi cc ngn hng ln trong nc nh Ngn hng u t pht trin
Vit Nam (BIDV), Ngn hng thng mi c phn ngoi thng Vit Nam
(Vietcombank), Ngn hng cng thng Vit Nam (VietinBank).
2.2.2.4. Phn tch i th tim nng
Theo Ngh nh s 153/2007/N-CP quy nh chi tit v hng dn thi
hnh Lut Kinh doanh bt ng sn th thnh lp doanh nghip kinh doanh
bt ng sn th vn php nh ti thiu phi l 6 t ng. Ngh nh cng quy
nh i vi d n khu th mi, d n h tng k thut khu cng nghip,
ch u t d n phi c vn u t thuc s hu khng thp hn 20% tng
mc u t ca d n c ph duyt. i vi d n nh th khng thp
hn 15% tng mc u t ca d n c quy m s dng t di 20 ha, khng
thp hn 20% tng mc u t ca d n c quy m s dng t t 20 ha tr
ln c ph duyt. Thng thng khi mt doanh nghip hot ng vng
vng trn lnh vc ca mnh s s dng li nhun thu c t cc lnh vc
hot ng chnh chuyn sang u t vo bt ng sn. cng l xu hng
pht trin chung ca cc cng ty kinh doanh bt ng sn Vit Nam hin
nay. V c th ca lnh vc kinh doanh bt ng sn l giai on ban u xin
ch trng, lp d n cho n khi bt u khi cng xy dng d n tn rt
nhiu chi ph ban u. Trong giai on ny cc doanh nghip s s dng li
nhun t cc hot ng chnh ca mnh b qua. Ty theo d n m giai
on ny c th ko di t 3 n 5 nm. Sau s dng ngun thu t d n
bt ng sn hon li.
Ngoi ra kinh doanh bt ng sn i hi doanh nghip phi c mi
quan h rt tt vi ngn hng v a s cc d n kinh doanh bt ng sn u
s dng vn vay. Nh vy c th thy ngn hng ch cho vay kinh doanh
bt ng sn cho cc doanh nghip c quan h tn dng tt vi mnh t
trc.
Cc i th tim nng ca BitexcoLand v lnh vc kinh doanh bt
ng sn chnh l cc Tp on, tng cng ty ln mnh Vit Nam, hin ang

43

kinh doanh trn nhiu lnh vc nhn thy li nhun rt ln t kinh doanh bt
ng sn nn nhy sang lnh vc ny.
Mt khc, cc tp on kinh doanh bt ng sn hng u trn th gii
nh: Sama Dubai, Capitalland, Kepple Land, Gamuda,... ang nhm n Vit
Nam nh l mt im n u t quan trng trong chin lc pht trin kinh
doanh ca mnh. y l cc i th canh tranh rt mnh v cc tp on ny c
ti chnh rt mnh, kinh nghim qun l, trin khai d n, cng ngh, k thut
thit k, thi cng,...Thng thng cc tp on ny s hp tc vi mt n v
kinh doanh bt ng trong nc thc hin mt hoc hai d n u tin, v
i theo cc tp on ny l mt lot cc cng ty chuyn v t vn thit k, thi
cng, qun l d n xm nhp vo th trng.
2.2.2.5. i th cnh tranh
Ngy 15/11/2007, Bo in t VietNamNet kt hp vi Cng ty C
phn Bo co nh gi Vit Nam (Vietnam Report) ln u tin cng b bng
xp hng Top 500 doanh nghip ln nht Vit Nam v doanh thu (VNR500)
theo m hnh ca Fortune 500. Trong c 06 doanh nghip kinh doanh bt
ng sn c lt vo bng xp hng trn. Qua c th phn no khng nh
tn tui ca cc doanh nghip ny trn th trng bt ng sn thnh ph H
Ch Minh.
Bng 2-7: Xp hng cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn thuc danh
sch VRN 500-500 doanh nghip ln nht Vit Nam.
Stt

Xp hng
trong
VNR500

Tn doanh nghip

Loi hnh

40

Cng ty lin doanh Ph M Hng

Lin doanh

122

Cng ty C phn Vincom

C phn

238

Cng ty C phn u t Cng nghip Tn

To

C phn

257

Cng ty C phn u t Kinh doanh Nh

C phn

419

Cng ty Lin doanh TNHH KCN Vit Nam

Singapore

Lin doanh

Cng ty Lin doanh Ph M Hng

c thnh lp ngy 19/5/1993 l lin doanh gia Cng ty Pht Trin
Cng Nghip Tn Thun (IPC - Vit Nam) v Tp on Central Trading &
Development (CT&D - i Loan). IPC: i din cho y ban nhn dn thnh
ph h Ch Minh, gp 30% vn qua quyn s dng t v ngun nhn lc cho

44

s pht trin Th Mi Ph M Hng. CT&D: L mt trong nhng nh u

t nc ngoi ln nht v thnh cng nht ti Vit Nam vi s vn u t trn
650 triu USD trong 3 cng trnh tm c: Th Mi Ph M Hng, Khu
Ch Xut Tn Thun v Nh My in Hip Phc. CT&D gp 70% vn
trong cng trnh th mi Ph M Hng.
Cng ty lin doanh Ph M Hng pht trin 750 ha trong 5 cm pht
trin: Trung tm th mi Ph M Hng (Khu A - 409ha), Lng i Hc
(Khu B - 95ha), Trung tm K Thut Cao (Khu C- 46ha), Trung tm Lu
Thng Hng Ha I & II (Khu E & Khu D - 115ha v 85ha), nm trong Khu
th Nam Si Gn, qun 7, thnh ph H Ch Minh. Cng ty xy dng i l
Nguyn Vn Linh di 17.8 km, l gii 120m, 10 ln xe v xy dng th Ph
M Hng xoay quanh tuyn ng, gp phn vo chng trnh gin dn t
ni thnh ca thnh ph H Ch Minh.
Cng ty C phn u t Vincom (Vincom JSC)
c chnh thc thnh lp vo ngy 23/11/2004. y chnh l n v
ch qun u t v qun l Vincom City Towers vi tng s vn u t trn
600 t ng. Sau hn 2 nm hot ng, Cng ty tr thnh mt trong nhng
doanh nghip Vit Nam uy tn nht trn th trng. c bit, vo cui thng
11/ 2006, Trung tm Thng mi Vincom vinh d l 1 trong s 22 siu th,
trung tm thng mi ti Th c xp hng t tiu chun ca B Thng
mi.
Ti thnh ph H Ch minh, y ban nhn dn thnh ph chp thun
v ch trng chn Cng ty C phn u t Vincom lm ch u t cm
cng trnh Khu vn phng v thng mi dch v cao cp, qun 1 ti khu t
s 66-68-70 L Thnh Tn, hm u xe ti Cng vin Chi Lng v Trung tm
Thng mi Eden do p ng c mc tiu, yu cu u t cm cng trnh
nu trn.
Cng ty C phn Khu cng nghip Tn To (ITACO)
Tin thn l Cng ty TNHH u t - Xy dng - Kinh doanh C s h
tng Khu Cng Nghip tp trung Tn To, ch u t Khu cng nghip Tn
To. Tng din tch theo quy hoch ca Khu cng nghip Tn To l 443,25
ha, trong Khu Hin hu 181 ha. Hin nay, Khu cng nghip Tn To vn l
khu cng nghip dn u v s lng nh my i vo hot ng ti thnh ph
H Ch Minh 204 nh u t trong nc vi tng vn ng k hn 5.309 t
ng, v 34 nh u t nc ngoi vi tng vn trn 140 triu USD; trong
c 184 doanh nghip i vo sn xut, kinh doanh, to vic lm cho hn
20.000 lao ng.
Trong sut 10 nm qua, Tn To tp trung vo thnh ph H Ch
Minh, ni c xc nh l trung tm cng nghip hng u ca c nc. Nay
thnh ph H Ch Minh v ang chuyn hng tr thnh trung tm ti
chnh v cng ngh k thut cao. ITA Group cng phi chuyn mnh, chuyn

45

hng u t sang cc a phng khc ang c iu kin v nhu cu pht

trin cho ph hp vi tnh hnh mi.
Cng ty C phn u t v Kinh doanh Nh
L doanh nghip Nh nc c xp hng loi 1. c thnh lp t
nm 1992, c phn ha nm 2000. Trong 15 nm qua, Cng ty xy dng
trn 4825 cn h cc khu dn c nh T Hin Thnh (Qun 10), Vn
Thnh (Qun Bnh Thnh), Bnh Thi (Qun 11), Qun 2, Qun G Vp v.v...
Thi cng xy dng nhiu cng trnh nh , khch sn, vn phng t cht
lng cao thnh ph H Ch Minh, Vng Tu, Cn Th, Pleiku...c
thng 9 huy chng vng cht lng cao ngnh xy dng Vit Nam. Hng
nm cng ty c giao nhim v xy dng c 300 n 500 cn h phc
v chng trnh gii ta nh trn v ven knh rch v cc khu lp xp ca
thnh ph H Ch Minh.
Cng ty TNHH Vn Pht Hng
c thnh lp 09/09/1999, vi nhng d n tip ni nhau, cng ty
dn hnh thnh mt nn tng vn ho, nhn lc, ti lc, kinh nghim,.tr
thnh nh u t a c chuyn nghip. Thng 10/2006 chuyn thnh Cng ty
C Phn Vn Pht Hng vi vn iu l 200,8 t ng.
Cng ty C phn Vn Pht Hng c bit n l mt thng hiu pht
trin a c c ting tm nh vo thit k u vit, d n cht lng cao v mi
trng sng c tm c quc t. Cng ty c s tin cy ca cng ng v
cung cp mt mi trng sng lnh mnh, tt p, v thc hin c nhng
li ch ln lao cho nhiu gia nh. Trong 5 nm ti cng ty tp trung vo: Pht
trin v tr Cng ty vo nhm 5 Cng ty a c hng u ca Vit Nam; Pht
trin cc d n c qui m ln trn 100 ha, tp trung ti thnh ph H Ch
Minh v cc th trng im trong c nc; M rng u t qua lnh vc ti
chnh v gio dc o to; Pht trin h thng chi nhnh hot ng kinh doanh
bt ng sn v dch v.
Cc cng ty trn u l cc cng ty kinh doanh bt ng sn ln v rt
ni ting ti Vit Nam v hu ht u hot ng chnh ti thnh ph H Ch
Minh. Mi cng ty u c th mnh ring ca mnh, i vo phn tch sn
phm cng nh th trng chnh ca cc cng ty trn ta thy Cng ty C phn
Khu cng nghip Tn To, Cng ty Lin doanh TNHH Khu cng nghip Vit
Nam Singapore hot ng chnh l kinh doanh h tng khu cng nghip.
Cng ty Lin doanh Ph M Hng u t pht trin khu th mi Ph M
Hng ti Khu Nam thnh ph H Ch Minh, gm nhiu sn phm bt ng
sn nh: cn h, nh bit th, trung tm mua sm, cao c vn phng,... Cng
ty C phn u t v Kinh doanh Nh, Cng ty TNHH thng mi Him Lam
chuyn v thc hin cc d n phn l bn nn t. Cng ty TNHH Vn Pht
Hng chuyn thc hin cc dch v mi gii, i l phn phi cc sn phm
cn h v nn t ca cc ch u t bt ng sn khc.

46

Cng ty C phn u t Vincom mc d mi c thnh lp nm 2004,

nhng y c th coi l i th cnh tranh chnh ca BitexcoLand trong giai
on hin nay. Vi tim lc ti chnh vng mnh, Vincom c hng u t v
sn phm bt ng sn tng t nh BitexcoLand l tp trung u t thc hin
cc d n Khu Trung tm (qun 1) thnh ph H Ch Minh, xy dng cc
khu phc hp ti chnh, thng mi, dch v, vn phng cho thu, cn h
cao cp, khch sn 5 sao trn cc khu t vng. Li th l cng ty c phn
ln sn giao dch chng khon nn Vincom c th huy ng ngun vn
trin khai thc hin d n c thun li, hoc pht hnh cc loi tri phiu.
c bit trong iu kin nh nc ang sit cht cc khon vay bt ng sn
nh hin nay, cc cng ty bt ng sn khc hu nh ang co cm li v khng
c vn trin khai thc hin d n th Vincom vn c ngun ti chnh mnh
trin khai cc d n ca mnh.
Vic lp ma trn hnh nh cnh tranh c xy dng trn c s bao gm
cc yu t bn ngoi tc ng n i th cnh tranh v cc yu t bn trong
ca i th cnh tranh c nh hng n mt mnh, mt yu ca i th cnh
tranh. Ma trn hnh nh cnh tranh c thnh lp trn c s kin ca phng
Kinh doanh kt hp vi s phn tch nh gi ca tc gi:
Bng 2-8: Ma trn hnh nh cnh tranh
Stt

Cc yu t thnh cng

Mc
quan
trng

BitexcoLand

Vincom

Hng

im
quan
trng

Hng

im
quan
trng

Cht lng sn phm

0,15

0,60

0,60

Sn phm a dng

0,10

0,40

0,20

Kh nng ti chnh

0,20

0,60

0,80

Quan h vi cc c quan
chc nng

0,20

0,80

0,60

Ngun nhn lc

0,15

0,45

0,30

o to hun luyn

0,05

0,10

0,15

B my t chc

0,10

0,30

0,30

Trang thit b lm vic

0,05

0,20

0,15

Tng cng

1,00

3,45

3,10

47

Nhn xt: Qua phn tch ma trn hnh nh cnh tranh ta thy Vincom c
3,10 im thp hn BitexcoLand c 3,45 im. Vincom c th mnh v ti
chnh thc hin d n, BitexcoLand c th mnh v cc mi quan h vi c
quan chc nng cng nh s a dng cc sn phm bt ng sn, v cht
lng sn phm c hai u c nh gi ngang nhau.
2.2.2.6. Sn phm thay th
Bt ng sn l mt sn phm c bit, c nhng c trng ring, l kt
hp ca nhiu loi sn phm ca nhiu ngnh khc nhau. y l mt sn phm
rt phc tp, c mt khng hai, khng c mt sn phm bt ng sn no
ging sn phm khc. Mt phn v trong thnh phn chnh cu to nn bt
ng sn chnh l t ai, m t ai l mt loi hng ha c bit v c tnh
khc bit. t ai v tr khc nhau th khc nhau v gi tr v khng bao gi
c mt v tr khc tng t vy c. Tip c c mt sn phm bt
ng sn i hi s kt hp mt cch hon ho cc sn phm t cc ngnh
khc v phi c mt loi sn phm qun l qu trnh kt hp ny l qun l
d n. Sn phm bt ng sn khng c sn phm thay th nn p lc cnh
tranh t sn phm thay th khng tn ti.
2.2.2.7. Ma trn nh gi mi trng bn ngoi:
T nhng phn tch, tng hp nu trn, tc gi lp danh mc cc yu t
c vai tr quyt nh ti s thnh cng ca BitexcoLand, kt hp tham kho
kin ca cc Trng phng ban Bitexcoland, cc chuyn gia trong ngnh.
Bng 2-8: Ma trn nh gi mi trng bn ngoi ca BitexcoLand.
STT

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11

CC YU T BN NGOI

MC
QUAN
TRNG

PHN
LOI

TNG
IM

GDP tng
Thu nhp bnh qun u ngi tng
Sc mua ca ngi tiu dng tng
Gia tng khch du lch
Li sut, th trng ti chnh
Mi trng chnh tr, php lut n nh
Vit Nam gia nhp WTO
u t nc ngoi trc tip
Th tc php l trin khai d n
Tnh hnh lm pht
Kinh doanh bt ng sn c tnh cht
chu k

0,10
0,20
0,15
0,05
0,10
0,05
0,05
0,10
0,10
0,05
0,05

3
4
3
3
1
3
3
3
2
2
3

0,30
0,80
0,45
0,15
0,10
0,15
0,15
0,30
0,20
0,10
0,15

Tng cng

2,85

Nhn xt: Cc mc phn loi trn cho thy cch thc m trong cc
chin lc ca BitexcoLand ng ph vi mi nhn t, vi mc 4 l phn ng

48

tt nht, 3 v 2 l mc gn trung bnh, 1 l km. Nh vy tng s im quan

trng l 2,85 cho ta thy cc chin lc BitexcoLand vn dng c hi hin c
cng nh ti thiu ha nhng nguy c c th c mi e da bn ngoi mc
trn trung bnh. Qua ma trn vi mc phn loi l 4, 3 cng ty vn dng tt
c hi l nn kinh t Vit Nam ang trn tng trng mnh ko theo l
s gia tng GDP, thu nhp bnh qun u ngi v sc mua ca ngi tiu
dng tng. Nhng cn ch n th tc php l trin khai cc d n, cc th
tc ny thay i lin tc, cng ty cn phi theo di v lin tc cp nht cc th
tc mi thc hin cho ng rt ngn thi gian trin khai thc hin d n.
Li sut th trng lin tc tng trong thi gian gn y gy rt nhiu kh
khn cho cng ty trong vic huy ng vn thc hin d n. V vy
BitexcoLand cn phi nghin cu mt s knh huy ng vn khc v c
nhng chin lc ph hp em li u th cnh tranh cho Bitexcoland trong
tng lai.
Tng hp nhng c hi v nguy c nh hng n hot ng kinh
doanh ca BitexcoLand:
C hi:
Vit Nam l mt quc gia c tnh hnh chnh tr rt n nh, to iu
kin thun li thu ht vn u t vo Vit Nam.
Nn kinh t thnh ph H Ch Minh ang trn tng trng cao. Thu
nhp v mc sng ca ngi dn ngy cng tng cao ko theo l nhu
cu v nh , cn h cao cp, nhu cu mua sm ti cc trung tm thng
mi hin i, sang trng tng nhanh.
Thnh ph H Ch Minh l thnh ph ng dn nht nc, y l mt
th trng y tim nng v nh , cn h v cc c s vt cht, dch v.
Nhu cu v cc sn phm bt ng sn, c bit l dng sn phm bt
ng sn cao cp trong thi gian ti l rt ln.
Mi trng vn ha, li sng c nhng bin i ln dn n nhu cu
nh c bit l cn h chung c tng ln.
Ln sng u t nc ngoi trc tip tng mnh trong thi gian gn y
ko theo nhu cu v vn phng, cng nh t ai lm nh xng
tng cao.
Lng khch du lch n thnh ph H Ch Minh tng u trong nhng
nm va qua v c d bo tng trong cc nm ti mang n s gia
tng v nhu cu khch sn cao cp lu tr, cc trung tm mua sm
ln tm c quc t.
Qu trnh hi nhp quc t ca Vit Nam mang li cho cng ty nhng
c hi tip cn vi nhng cng ngh v thit k, thi cng xy dng,
qun l d n mi, rt ngn thi gian thi cng, gim chi ph.

49

Mt s chnh sch v giao dch, quyn s hu bt ng sn c ci

thin lm cho th trng bt ng sn lnh mnh hn.
Nguy c:
Qu trnh hi nhp quc t cng dn n s cnh tranh gay gt n t
cc tp on kinh doanh bt ng sn ln trn th gii ang xm nhp
vo th trng Vit Nam.
Cc chnh sch, php l cha ng b, c bit trong trong qun l xy
dng cng nh cc vn bn quy phm php lut v t ai cn rt nhiu
bt cp, chng cho nhau gy kh khn cho doanh nghip khi trin khai
thc hin d n.
Tnh hnh lm pht tng cao, th trng ti chnh tin t, ngn hng c
nhiu bin ng, gy kh khn trong vic huy ng vn
Hot ng kinh doanh bt ng sn c tnh cht chu k.

50

2.3.

Phn tch mi trng bn trong

Vic phn tch nh gi mi trng bn trong ca BitexcoLand nhm

tm ra cc im mnh v im yu ca cng ty, t c cc chin lc nhm
pht huy im mnh, li th cng nh khc phc im yu.
2.3.1. Nng lc ti chnh
BitexcoLand l cng ty TNHH 100% vn Vit Nam hot ng trong
lnh vc kinh doanh bt ng sn. Cng ty c mi quan h tn dng rt tt vi
cc t chc tn dng trong nc, c bit l cc ngn hng nh nc, v nhng
d n ca cng ty l nhng d n quy m rt ln do ch c cc ngn hng
nh nc hp li mi p ng cho cc khon vay ca cng ty. y l mt
trong nhng th mnh ca cng ty gip cng ty hon ton ch ng c
ngun vn v ch ng trong cng tc qun l kinh doanh, khng cn phi
huy ng vn c phn, hay huy ng vn t ngun lin doanh lin kt vi cc
i tc trong v ngoi nc.

51

Bng 2-9: Bng cn i k ton.

STT
Cc ch tiu
A TI SN
I
Ti sn ngn hn
Tin v cc khon tng
1
ng
Cc khon u t ti chnh
2
ngn hn
Cc khon phi thu ngn
3
hn
4
Hng tn kho
5
Ti sn ngn hn khc
II Ti sn di hn
1
Cc khan phi thu di hn
2
Ti sn c nh
3
Bt ng sn u t
Cc khon u t ti chnh
4
di hn
5
Ti sn di hn khc
B
NGUN VN
I
N phi tr
1
N ngn hn
1.1 Vay v n ngn hn
1.2 Phi tr ngi bn
1.3 Ngi mua tr tin trc
Thu v cc khon phi np
1.4 nh nnc
1.5 Phi tr ngi lao ng
1.6 Chi ph phi tr
Cc khan phi tr, phi
1.7 np ngn hn khc
2
N di hn
II
1
1.1
1.2
1.3
2

Ngun vn ch s hu
Vn ch s hu
Vn u t ca ch s hu
Chnh lch nh gi ti sn
Li nhun sau thu cha
phn phi
Ngun vn kinh ph v cc
qu khc

Nm 2005
Nm 2006
Nm 2007
973.266.511.396 1.248.732.825.096 2.176.541.516.541
778.846.028.263 1.016.884.942.811 1.061.902.113.409
30.026.538.997

15.637.267.137

159.378.766.440

24.197.315.916

84.743.414.843
630.843.315.829
33.232.758.595
194.420.483.133
0
107.131.903.131
0

74.643.619.504
156.270.338.121
873.703.016.925
597.988.383.205
28.703.723.329
148.264.625.644
231.847.882.286 1.114.639.403.133
0
0
30.994.123.680
581.924.981.349
108.663.810.703
273.744.829.280

81.744.549.832
88.303.770.000
251.930.476.481
5.544.030.171
3.886.177.903
7.039.116.023
973.266.511.396 1.248.732.825.096 2.176.541.516.541
899.423.258.874 1.080.911.029.556 1.803.739.478.048
619.523.354.456
748.619.807.729 1.114.647.415.259
55.215.226.820
279.816.278.226
142.949.111.127
70.506.402.679
85.791.072.183
108.010.326.264
484.510.272.159
334.160.817.087
719.722.837.913
4.523.658.419
475.324.388
512.992.907

41.133.903.351
644.180.876
5.311.291.352

39.572.608.074
1.209.677.938
93.164.837.743

3.779.477.085
279.899.904.419

1.762.264.655
332.291.221.827

10.018.016.201
689.092.062.790

73.843.252.522
73.997.476.450
32.274.310.000
39.575.406.088

167.821.795.541
170.813.647.795
130.512.310.000
39.575.406.088

372.802.038.493
376.617.096.350
330.866.310.000
39.575.406.088

2.147.760.362

725.931.707

6.175.380.262

-154.223.928

-2.991.852.254

-3.815.057.857

Ngun: Phng K ton BitexcoLand.

52

Bng 2-10: Bo co kt qu sn xut kinh doanh

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Ch tiu
Doanh thu bn hng v cung
cp dch v
Cc khon gim tr doanh
thu
Doanh thu thun v bn
hng v cung cp dch v
Ga vn hng bn
Li nhun gp v bn hng
v cung cp dch v
Doanh thu hot ng ti
chnh
Chi ph ti chnh
Chi ph bn hng
Chi ph qun l doanh
nghip
Li nhun thun t hot
ng kinh doanh
Thu nhp khc
Chi ph khc
Li nhun khc
Tng li nhun k ton
trc thu
Chi ph thu thu nhp doanh
nghip hin hnh
Chi ph thu thu nhp doanh
nghip hon li
Li nhun sau thu thu
nhp doanh nghip

Nm 2005

Nm 2006

Nm 2007

105.973.599.595 415.182.064.367
147.181.662

466.260.074.530

20.781.800

44.666.140.564

105.826.417.933 415.161.282.567
90.417.021.052 250.966.446.871

421.593.933.966
219.948.102.474

15.409.396.882 164.194.835.697

201.645.831.493

1.212.246.911
8.885.053.774
4.829.862.532

6.863.180.038
7.254.249.514
9.971.365.748

9.067.065.438
5.782.012.212
30.220.876.810

4.382.240.810

16.212.634.946

20.460.157.345

-1.475.513.324 137.619.765.527
6.370.627.972 16.325.793.873
3.252.733.575 16.528.784.689
3.117.894.397
-202.990.816

154.249.850.566
7.512.402.372
2.229.170.491
5.283.231.881

1.642.381.074 137.416.774.711

159.533.082.446

297.354.701

37.402.515.879

49.891.135.073

-5.807.501.182

1.345.026.373 100.014.258.833

115.449.448.556

Ngun: Phng K ton BitexcoLand.

53

Bng 2-11: Ch tiu nh gi hin trng ti chnh.

7
8
9
10
11
12
Stt
1

2
3

Cc ch tiu phn tch

T s chi ph ti chnh/Doanh
thuhng bn
T s chi ph bn hng/
Doanh thu hng bn
T s chi ph qun l/ Doanh
thu hng bn
T l li nhun sau thu/
Doanh thu
Li nhun/ Ga vn hng bn
Li nhun/ (Ga vn+ Chi ph
QL+TC+BH+Khc)

2005

Cc ch tiu
C cu ngun vn
N phi tr/ Tng ngun vn
Ngun vn ch s hu/ Tng
ngun vn
Sut sinh li ca vn ch s
hu/ ROE
Vn ch s hu/ Vn vay

2005

2006

2007

8,4%

1,7%

1,2%

5%

2%

6%

4%

4%

4%

1%
1%

24%
40%

25%
52%

1%

33%

41%

2006

2007

92%

87%

83%

8%

13%

17%

4%
10%

77%
21%

35%
40%

Ngun: Phng Ti chnh BitexcoLand.

Phn tch cc ch tiu trn ta thy ngun vn ch s hu tng ln p
ng c nhu cu ca cng ty, t sut sinh li tng cho thy cc d n
BitexcoLand u t hiu qu. T l vn ch s hu trn vn vay tng u qua
cc nm cho thy nng lc ti chnh ca BitexcoLand ngy cng c ci
thin.
Mt c im khc l ngnh kinh doanh bt ng sn i hi vn u t
rt ln, trong t l vn vay thng chim khong 30% n 80% tng mc
u t ca d n. Ngoi ra giai on trin khai thc hin d n thung ko di
t hai n ba nm, trong giai on ny hu nh khng c ngun thu, m cc
khon chi li rt ln. Nh vy i hi phi c b phn ti chnh qun l tt
ngun vn ln v cn i cc khon thu chi trong tng giai on, trnh tnh
trng thiu ht vn u t trong giai on trin khai thc hin d n, ri phi
qun l tt cc khon thu khi d n bc vo giai on trng thnh, lm sao
sinh li cao nht cho cng ty. gii quyt cc vn ny BitexcoLand
thu chuyn gia nc ngoi m nhim v thc t trong thi gian va qua
cng tc ny c thc hin rt tt.

54

Bng 2-12: C cu huy ng vn

STT

Khon mc

Vn phng

Khu thng
mi

15%

20%-35%

15%-35%

20%-35%

Khu cn h

Khch sn

Vn t c

Vn vay

30%-50%

65%-80%

65%-85%

65%-80%

Vn huy ng t cn h

35%-55%

0%

0%

0%

100%

100%

100%

100%

Tng cng

(Theo ngh nh 153 ca B xy dng ban hnh thng 10/2007 th t l vn ch s hu

phi c ti thiu l 15% tng mc u t d n).
Ngun: Phng Ti chnh BitexcoLand
Trong nhng nm va qua, BitexcoLand lun l n v hon thnh tt
cc ngha v ti chnh, thu i vi nh nc. Hng nm u thu n v kim
ton uy tn thc hin kim ton ton b hot ng ti chnh, k ton ca cng
ty. Cc bo co ti chnh ca cng ty r rng, minh bch, tnh hnh ti chnh
ca cng ty lnh mnh, lm c s bo co vi ngn hng thc hin cc
khon vay ln cho cc d n tip theo.
 im mnh:
- Ti chnh lnh mnh, hng nm u c kim ton quc t.
- Kh nng sinh li cao, nng lc ti chnh tt, ri ro ti chnh thp.
- Kh nng huy ng c ngun vn ln trin khai thc hin d n.
 im yu:
- Cha huy ng vn t nhiu ngun, knh khc nhau.
2.3.2. Qun tr ngun nhn lc
Hin nay BitexcoLand c hn 100 cn b cng nhn vin lm vic, a
s u c trnh i hc v trn i hc, c kinh nghim v lnh vc mnh
m nhim, phong cch lm vic chuyn nghip, lun c cc i tc nh
gi cao. BitexcoLand khng c chnh sch tuyn dng lao ng ph thng, m
thng qua mt cng ty khc hoc nh thu ph chuyn lo cng tc ny.
BitexcoLand ng vai tr l ch u t do mi vic hu nh u thu t
vn, nh thu thc hin, cn b cng nhin vin cng ty chu trch nhim kim
tra, gim st vic thc hin. Cng ty cng tuyn dng mt s chuyn gia nc
ngoi thng qua cc cng ty sn u ngi ti nc ngoi, v trong nuc cha
c nhn lc p ng cho yu cu ca cng vic. Cc chuyn gia nc ngoi
nm gi cc v tr ch cht ti cng ty, l u tu xy dng tc phong lm vic
chuyn nghip. Ngoi ra BitexcoLand cng ang lin tc b sung lc lng
nhn s c trnh cao tham gia qun l v tng cng kh nng cnh tranh
trn th trng, p ng nhng thch thc mi ca thi i v ph hp vi quy
m vn u t.

55

BitexcoLand ang u t ln vo h thng thng tin qun l, theo

cng ty s s dng nhng h thng c cng ngh hin i (Web-based) ca
nhng hng pht trin phn mm tng th v qun l khai thc bt ng sn c
danh ting trn th trng quc t.
Ti BitexcoLand cn b cng nhn vin ca cng ty c trang b y
trang thit b lm vic hin i, c hng cc ch an ton, bo him
x hi, bo him y t y theo quy nh ca php lut v theo quy ch ni
b ca cng ty. Hng nm cng ty u c chng trnh vui chi ngh mt vo
dp h cn b cng nhn vin c dp th gin giao lu vi nhau, vi gia
nh ng nghip sau nhng ngy lm vic cng thng mt mi.
Tuy nhin cng ty cha c k hoch, chnh sch xy dng pht trin
ngun nhn lc di hn. C th chnh sch tuyn dng ca cng ty hin nay
thiu v tr no th tuyn nhn vin c trnh chuyn mn ph hp vi v tr
, hon ton khng c chnh sch o to nng cao trnh nhn vin c
th m nhim cc cng vic cao hn. Cng nh khng c chnh sch o to
hay gi i nc ngoi o to thay th cc chuyn vin ngi nc ngoi
hin ang lm vic ti cng ty.
 im mnh:
- Ngun nhn lc cng ty c trnh cao, kinh nghim.
- Trang thit b lm vic hin i, cao cp, ng dng cng ngh thng
tin vo cng vic qun l.
 im yu:
- Khng c chnh sch o to, pht trin trnh ngun nhn lc, thay
th cc chuyn gia nc ngoi.
2.3.3. Marketing
Hin nay trong c cu t chc ca BitexcoLand cha c b phn
Marketing, ch c b phn Kinh doanh. Ngoi hot ng chnh l tip th cho
thu, bn, qun l cc sn phm bt ng sn th cn chu trch nhim mt s
cng vic ca b phn Marketing. y l mt iu thiu xt ln m cng ty
phi khc phc trong thi gian ti. Hin nay cng tc nghin cu th trng
bt ng sn hu nh khng c, m tnh hnh v th trng c bit ch yu
qua bo ch, cc nghin cu ca cc cng ty t vn c cng b rng ri. Cc
s liu ny thng th tnh chnh xc khng cao, thng tin theo mc ch ca
t chc mun a tin. Cng tc chm sc khch hnh b b ng, cha c b
phn ph trch vn ny. Trc y do cu v bt ng sn rt ln, u c
nn vic bn cc sn phm bt ng sn rt d dng dn n tm l li, hon
ton khng c cng tc chm sc khch hng. Vic ny dn n hu qu l
c mt s tranh chp, khiu kin pht sinh do khch hng khng hi lng cung
cch phc v, m nhng vn ny ch yu c gii quyt bng lut s, ta
n. Bn cnh vic t chc cc s kin, xy dng thng hiu, vic qung

56

co, ... c thc hin cha tht s chuyn nghip, cha xng tm l mt
trong nhng cng ty bt ng sn hng u ti thnh ph H Ch Minh.
 im yu:
- Cha c b phn Marketing thc hin cng tc nghin cu th
trng, chm sc khch hng.
2.3.4. Cht lng sn phm
y l mt trong nhng th mnh ca BitexcoLand. Vi phng chm
to phong cch mi cho li sng ngi Vit Nam, thng hoa trong cm xc,
tt c cc sn phm bt ng sn ca BitexcoLand u mang tnh quc t, tm
c th gii, cht lng c bo m l hng u ti Vit Nam. Vn phng do
BitexcoLand thc hin lun l vn phng hng A, thit k biu tung cho Vit
Nam; Trung tm thung mi, cn h u l dng cao cp tm c quc t t
tiu chun; Khch sn u l khch sn 5 sao, 6 sao theo tiu chun quc t.
lm c iu ny BitexcoLand thu cc n v t vn thit k, thi
cng, qun l d n, qun l bt ng sn hng u trn th gii vi chi ph rt
cao. Lun p dng cc cng ngh, k thut mi nhm mang li cht lng sn
phm cao nht. Mt s d n ca BitexcoLand thc hin nh Bitexco
Office Building, The Manor, Financial Tower u l cc sn phm bt ng
sn cao cp, cht lng hng u ti Vit Nam to c uy tn i vi
khch hng.
Hin nay cng ty ang xy dng h thng qun l cht lng theo tiu
chun ISO 9001. Vic ny ht sc cn thit m bo cho hot ng ca
cng ty c c i vo n np, cht lng sn phm bt ng sn c n
nh v t cht lng nh mong mun.
 im mnh:
- Sn phm bt ng sn ca BitexcoLand t cht lng cao cp tht
s, c khch hng nh gi cao, l kiu mu cho cc cng ty bt ng sn
khc.
2.3.5. Sn xut v vn hnh
B my t chc
Cng ty TNHH Sn xut Kinh doanh Xut nhp khu Bnh Minh
(Bitexco) l mt n v kinh t hch ton c lp v ti chnh, c t cch php
nhn, c con du ring theo mu quy nh ca Nh nc v c m ti khon
ti ngn hng. Cng ty t chu trch nhim v kt qu hot ng kinh doanh
ca mnh, m bo hot ng c li tng tch ly, m rng kinh doanh, bo
ton vn v thc hin cc ngha v ti chnh ca Nh nc.
B my t chc iu hnh hot ng kinh doanh ca cng ty bt u t
hi ng Qun tr cng ty, ni hoch nh mi chin lc ca cng ty, a ra
nhng quyt nh quan trng v nh hng pht trin v u t ca cng ty.

57

Hi ng qun tr cn c trn s tn nhim ca cc Thnh vin b nhim

Ban Gim c. Ban Gim c bao gm Tng Gim c cng ty ngi i
din theo php lut ca cng ty iu hnh mi hot ng kinh doanh chung
ca cng ty, chu trch nhim trc Hi ng qun tr v vic thc hin cc
quyn v ngha v ca mnh. Di Tng Giam c l cc Ph Tng Gim c
v cc Gim c ph trch cc mng kinh doanh ca cng ty. Ngoi ra B
my tham mu gip vic cho Ban Gim c cn c: Ban Ti chnh, Ban u
t, Ban t chc i ngoi v Ban kim sot.
Cc ban tham mu c nhim v t vn v mt chin lc cho B my
iu hnh chnh v gim st ton b hot ng kinh doanh ca cc n v
thnh vin.
BitexcoLand
y l chi nhnh ca Cng ty TNHH Sn xut Kinh doanh Xut nhp
khu Bnh Minh ti thnh ph H Ch Minh, c phn theo ngnh dc
chuyn kinh doanh, u t bt ng sn. Hot ng ca BitexcoLand hon
ton c lp vi cc ngnh khc, c lp v mt ti chnh.
Ban gim c ca BitexcoLand iu hnh mi hot ng ca cng ty v
chu trch nhim trc Ban Tng Gim c ca Bitexco. Tng thnh vin ca
Ban Gim c c phn cng phn nhim c th, chu trch nhim v lnh
vc mnh c phn cng. Cc phng ban c phn chia da theo yu cu
thc t ca cng vic, cc trng phng ban b phn c giao quyn iu
hnh b phn mnh ph trch, vai tr, trch nhim ca cp qun l c nng
cao, hiu qu qun l c ci thin v tng cng. BitexcoLand ban hnh
cc quy ch v hot ng ni b ph hp vi iu kin hot ng ca cng ty
v ph hp vi yu cu ca ngnh kinh doanh bt ng sn.
C cu b my t chc ca BitexcoLand cha hon thin, cha c
phng Marketing, cc cng vic Marketing do phng Kinh doanh ph trch,
cha p ng c yu cu cng vic thc t pht sinh.

58

Hnh 2- 13: S t chc BitexcoLand.

BAN TNG GIM C

BAN GIM C
BITEXCOLAND

Phng
Pht
trin
d n

Phng
Qun
l Xy
dng

Ban
Qun
l ta
nh

Phng
Kinh
doanh

Phng
Kinh
t K
hoch

Trung
tm
Fitness
Center

Phng
Ti
chnh

Phng
K
ton

B phn
hnh
chnh
nhn s

Phng
Hnh
chnh
Nhn
s

Phng
Php
l

B phn
Cng
ngh
thng
tin

 im yu:
- C cu t chc cha hon thin, cha p ng c yu cu cng
vic.
2.3.6. Nng lc lnh o v qun l
Hot ng kinh doanh
Trong lnh vc kinh doanh bt ng sn, nm 2000 sau khi nghin cu
tnh hnh u t bt ng sn ti th trng Vit Nam ni chung v ti thnh
ph H Ch Minh ni ring, BitexcoLand quyt nh u t v pht trin
nhng d n nh cao tng p ng nhu cu v nh v vn phng ti thnh
ph H Ch Minh.
C th, BitexcoLand mua li 100% d n Cao c vn phng ti 1925 Nguyn Hu, qun 1, thnh ph H Ch Minh t Cng ty Lin doanh SSI,
lin doanh gia Vit Nam v Singapore tip tc u t. D n hon thnh
v i vo hot ng c hiu qu t nm 2003 vi tn gi Bitexco Office

59

Building. Cng sut cho thu hin nay t 100%, tng doanh thu t thng
8/2003 n n ht 2004 t 1,6 triu USD v hin nay t 2,4 triu USD
/nm. Bitexco Office Building 19-25 Nguyn Hu, qun 1:

Loi hnh
Din tch
Tng din tch sn s dng
S tng
Thi gian thi cng

: Cao c vn phng
: 397m2
: 5.692m2
: 20 tng
: 2000-2003

Nm 2001 BitexcoLand tin hnh u t xy dng d n Trung tm

thng mi cn h cao cp The Manor giai on 1 ti 91 Nguyn Hu Cnh,
phng 22, qun Bnh Thnh vi tng vn u t 45 triu USD, cng trnh
hon tt a vo s dng thng 2 nm 2006, doanh s bn n ht thng 2
nm 2006 trn 49 triu USD, trong s tin t cc t khch hng mua cn
h trn 35 triu USD v d kin t 83 triu USD cho ton d n. The Manor
& The Manor Officetel, 91 Nguyn Hu Cnh, qun Bnh Thnh, The Manor
(giai on 1):

Loi hnh
Din tch
Tng din tch sn s dng
S tng
Thi gian thi cng

: Chung c cao cp
: 7.377m2
: 76.567m2; 462 cn h
: 2 tng hm v 29 tng
: 2003-2005

Nm 2006 BitexcoLand tin hnh khi cng xy dng d n The

Manor giai on 2, d kin s hon thnh vo nm 2009. y l d n c
nh gi c quy m ln v kin trc c o, c th coi l in hnh cho loi
hnh cn h cao cp ti thnh ph H Ch Minh. n nay cc d n ny ang
c trin khai rt thun li v ha hn mang li hiu qu rt ln v mt kinh
t v x hi. The Manor Officetel (giai on 2):
Loi hnh
phng lm vic.
Din tch
Tng din tch sn s dng
S tng
Thi gian thi cng

: Chung c cao cp kt hp vi vn
: 5.767m2
: 68.725m2; 448 cn h & vn phng
: 3 tng hm v 25 tng
: 2006-2009

D n Trung tm thng mi Dch v ti chnh (Financial Tower) ti

45-47 Ng c K, qun 1 c khi cng xy dng vo u nm 2007 n
nay hon thnh phn mng. Cho n thi im ny y l d n cao nht
Vit Nam vi 68 tng v 3 tng hm, hnh bp sen, cng trnh l biu tng
cho s pht trin kinh t ca Vit Nam.
Loi hnh
Din tch

: Cao c vn phng
: 5.678,9 m2

60

Tng din tch sn s dng

S tng
tng), cao 269 m.
Thi gian thi cng

: 117.667m2;
: 3 tng hm v 65 tng (khi 7
: 2006-2010

Ngoi cc d n nu trn, BitexcoLand c chp thun ch trng

lm ch u t ca ba khu t vng ti trung tm thnh ph H Ch Minh l
Khu t gic Bn Thnh, Khu t gic M Lng v Khu t ti v tr bnh vin
Si Gn hin hu. y l cc d n vi quy m ln (d n nhm A), tm c
th gii vi tng mc u t thp nht cho mt d n l 250 triu USD. Hin
ny BitexcoLand ang phi hp cng cc ban ngnh thc hin cng tc bi
thng gii phng mt bng v thi tuyn phng n kin trc cho cc d n.
D n t gic Bn Thnh:
Gii hn bi cc tuyn ng : Phm Ng Lo, Ph c Chnh, L
Th Hng Gm, Calmettte, phng Nguyn Thi Bnh, qun 1.
Din tch
: 8.560 m2
Cng nng
: Cao c vn phng, thng mi, dch
v v cn h .
Quy m
: 3 tng hm, 50 - 55 tng (khi 7
tng)
Thi gian thc hin
: 2008-2011
D n t gic M Lng:
Gii hn bi cc tuyn ng : Nguyn Tri, Cng Qunh, Nguyn
C Trinh, Trn nh Xu, phng Nguyn C Trinh, qun 1.
Din tch
: khong 8,2 ha
Chc nng
: Khu phc hp vn phng, cn h,
thng mi, gii tr, gio dc.
Quy m
: Ti a 40 tng.
Thi gian thc hin
: 2008- 2018
D n khch sn 6 sao:

a im
Din tch
Cng nng
Quy m
Thi gian thc hin

: 125 L Li, qun 1, TP. H Ch Minh.

: 5.400 m2
: Khch sn 6 sao tiu chun quc t.
: 40-45 tng.
: 2010-2014.

C th ni BitexcoLand hin ang l cng ty kinh doanh bt ng sn

ln nht ti thnh ph H Ch Minh vi hng lot d n, qu t c giao.
iu ny gip cho BitexcoLand tn dng c li th kinh t nh quy m,
quy m hot, t chc b my c vn dng ti u, gip gim chi ph qun l
tng kh nng cnh tranh ca BitexcoLand.

61

Ban Gim c cng ty c nng lc qun l, to iu kin thun li

cn b nhn vin ch ng trong cng vic, pht huy c ti a kh nng ca
mnh. c bit Ban Gim c BitexcoLand c tm nhn chin lc v kinh
doanh bt ng sn, nm bt rt tt thi c cng nh c tm nhn xa v s
pht trin ca th trng bt ng sn a ra cc nh hng ng n v i
tin phong trong lnh vc kinh doanh bt ng sn.
Lnh vc kinh doanh bt ng sn l mt lnh vc kinh doanh ht sc
nhy cm, ngoi cc yu cu v ti chnh, kh nng iu hnh qun l doanh
nghip th mt yu cu khng th thit chnh l quan h i ngoi vi cc
c quan chc nng nh nc. iu ny uc Ban Gim c BitexcoLand ht
sc ch trng v t ln hng u. C th thy c iu ny khi thnh ph
H Ch Minh c khong 10 khu t vng th ch ring BitexcoLand cho ti
thi im ny c giao lm ch u t chnh thc 3 khu.
 im mnh:
- Quan h vi cc c quan ban ngnh nh nc, i tc rt tt.
- Ban Gim c cng ty c nng lc qun l, c tm nhn chin lc.
2.3.7. Ma trn nh gi mi trng bn trong
Ma trn nh gi mi trng bn trong c tc gi lp t nhng phn
tch, tng hp nu trn, kt hp tham kho kin ca cc Trng phng ban,
b phn Bitexcoland.
Bng 2-14: Ma trn nh gi cc yu t bn trong ca BitexcoLand.
STT

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10

CC YU T BN TRONG

C cu b my t chc
Ngun nhn lc trnh cao
Cht lng sn phm cao cp
Kh nng ti chnh ca cng ty
Uy tn sn phm ca cng ty
Hot ng Marketing yu km
Tinh thn lm vic ca nhn vin
ng dng cng ngh hin i
Quan h tt vi cc i tc
Nng lc qun l, tm nhn chin lc
Tng cng

MC
QUAN
TRNG

PHN
LOI

TNG
IM

0,05
0,10
0,10
0,15
0,20
0,10
0,05
0,10
0,05
0,10

2
3
4
2
3
1
3
4
3
3

0,10
0,30
0,40
0,30
0,60
0,10
0,15
0,40
0,15
0,30

1,00

2,80

Nhn xt: Vi tng s im l 2,80 c nh gi mc trung bnh.

Qua phn tch mi trng bn trong nh trn ta thy th mnh ca
BitexcoLand thang im 4 l ng dng cng ngh hin i, to ra c
nhng sn phm bt ng sn cht lng cao cp, Ban Gim c c nng lc

62

qun l v tm nhn chin lc. Tuy nhin BitexcoLand vn cn mt s im

yu cn phi c gii php, cn h tr nh hot ng Marketing, kh nng huy
ng ti chnh. ng thi cng c li b my t chc cng nh l quan tm
hn na n cng tc o to, xy dng ngun nhn lc v lu di cho cng
ty.
Vic xy dng ma trn nh gi cc yu t bn trong (IFE) da trn c
s phn tch nh gi cc im mnh v im yu quan trng bn trong cc b
phn chc nng ca BitexcoLand, nhm gip cc nh qun tr chin lc c
th xc nh c nng lc ca cng ty.
Tng hp cc im mnh v im yu ca BitexcoLand nh sau:
im mnh:
Trang thit b lm vic hin i, cao cp, ng dng cng ngh thng tin
vo cng vic qun l.
Ngun nhn lc cng ty c trnh cao, kinh nghim.
Ti chnh lnh mnh, hng nm u c kim ton quc t.
Kh nng sinh li cao, nng lc ti chnh tt, ri ro ti chnh thp.
Kh nng huy ng c ngun vn ln trin khai thc hin d n.
Quan h vi cc c quan ban ngnh nh nc, i tc rt tt.
Ban Gim c cng ty c nng lc qun l, c tm nhn chin lc.
Sn phm bt ng sn ca BitexcoLand t cht lng cao cp tht s,
c khch hng nh gi cao, l kiu mu cho cc cng ty khc.
im yu:
C cu t chc cha hon thin, cha p ng c yu cu cng vic
thc t pht sinh. Cha c b phn Marketing thc hin cng tc
nghin cu th trng, chm sc khch hng.
Khng c chnh sch o to, pht trin trnh ngun nhn lc, thay
th cc chuyn gia nc ngoi.
Kh nng huy ng vn t nhiu ngun, knh khc nhau trin khai
thc hin d n.
Mi trng kinh doanh ca doanh nghip lun thay i, nht l trong
bi cnh ton cu ha, hi nhp kinh t quc t nh hin nay. Do vic phn
tch v nh gi mi trng kinh doanh ca doanh nghip l rt cn thit
cc nh qun tr xy dng chin lc mt cch chnh xc v ph hp.
Trc khi xy dng chin lc cho BitexcoLand, tc gi tin hnh phn
tch mi trng kinh doanh bn ngoi cng ty nhm nhn din cc c hi cng
nh cc ri ro tc ng n chin lc kinh doanh hin ti ca BitexcoLand.
V phn tch mi trng bn trong nh tnh hnh hot ng kinh doanh, c cu
b my t chc, ti chnh,... nhm xc nh tt c cc im mnh v im yu
ca BitexcoLand, t lm c s cho qu trnh xy dng chin lc.

63

CHNG 3: XY DNG CHIN LC KINH DOANH

BT NG SN CA BITEXCOLAND
3.1. nh hng pht trin:
 To gi tr thng hiu mt cng ty Vit Nam i tin phong trong lnh
vc kinh doanh bt ng sn.
 Xy dng, pht trin ngun nhn lc ton din, chuyn nghip v chnh
sch i ng cng bng.
 Xy dng, pht trin mi quan h hp tc chin lc vi cc nh cung
cp trn c s i bn cng c li, hp tc pht trin.
 Tham gia tch cc v thnh cng vo qu trnh i mi, pht trin v hi
nhp ca t nc, cc sn phm thn thin, bo v mi trng, hng
n v p hon m, hi ha vi cng ng, gp phn ci to chnh
trang b mt th v to cc im nhn kin trc c sc.
3.2. Mc tiu ca BitexcoLand:
 L doanh nghip kinh doanh bt ng sn hng u ti thnh ph H
Ch Minh.
 To mt li sng mi cho ngi Vit trn t Vit.
 Xy dng v duy tr sn phm ca BitexcoLand l sn phm cao cp, n
nh cht lng.
 Tng cng xy dng pht trin ngun nhn lc c trnh chuyn
mn v kinh nghim qun l nhm tng bc thay th i ng qun l
v chuyn vin nc ngoi.
 Xy dng v thc hin cc chnh sch kinh doanh theo xu hng ton
cu ha.
3.3.

D bo nhu cu bt ng sn:

Cn c vo ngun cung v cu ca tng lnh vc bt ng sn, sau nm

2009, c th nhn nh r rng rng ngun cung khng th theo kp mc cu.
Lnh vc chung c s tip tc trn tng trng, cho d s tc ng ca cc
nh u t nc ngoi s c nh hng ti cc nh u t Vit Nam v
tng thit k, trang tr v phi cnh. Th trng s phn on hp hn v th
trng cao cp s tr nn hp dn hn i vi cc nh u t nc ngoi.
Nhng ngi trung lu ngy cng gia tng s l i tng khch hng chnh
trong lnh vc nh , cn ngn hng s phi cung cp cc khon cho vay ph
hp vi hnh thc th chp cung ng vn cho th trng ny. Nh th s
mang n s n nh v nh hng cho th trng chung c.

64

Th trng vn phng cho thu tp trung ch yu trong khu vc qun

trung tm thnh ph, chng ta thy cc khu vc phi tp trung cnh sn bay,
qun 3 v gn y nht l ti qun 7, vic ny s tip tc c thc hin, do
cc cng ty s tm kim cc nh cho thu r v hp l ha nhu cu ca h
trong khu vc qun trung tm thnh ph c bit nu cc v tr kinh doanh phi
tp trung ny cung cp cc dch v, mi trng lm vic v mi trng sng
hin i v tin b. Nh cho thu s vn tng gi cho ti khi ngun cung vt
cu.
Gia tnh hnh hin ti v ngun cung mi v vn phng hng A, chng
ta s thy cc cng ty quyt nh thu ngn hn v la chn hng C p
ng nhu cu m rng ca mnh. Tuy nhin, sau khi c ngun cung, chng
ta s thy tc ng bt thng ca cc cng ty hin ang thu vn phng hng
A s thu vn phng hng A mi, cc cng ty thu vn phng hng B s thu
cc vn phng hng A c hn v cc cng ty ang thu vn phng hng C s
thu vn phng hng B. Nhng cng ty chm chn s ch thu c vn phng
hng C c cht lng km. l nhng vn phng s sm chm dt hot
ng v phi thay i mc ch s dng hoc phi ph hy.
Lnh vc khch sn s tip tc thiu so vi ngun cung do nhu cu ngy
cng tng ca khch du lch v doanh nhn i cng tc kt hp du lch trong
nc. Phn ln cc khch sn hng 3, 4 v 5 sao u tp trung ti Qun 1 hoc
trong khu lin k. Gi cho thu v cng sut phng cho thu s tip tc tng.
Cc khch sn hng 5 v 4 sao l ph hp nht vi cc ta nh a nng
do chng c th cung cp mt mi trng thng mi trc tip, cc ta nh
mi ny cn l cc im nhn cho thnh ph.
Bn l s vn pht trin chm ti thnh ph H Ch Minh, n gin l v
khng c dung lng pht trin cho th trng ny, trng tm s l s pht
trin khu dn c v gn y l vn phng cho thu. S lng cc thng hiu
bn l quc t c mt ti Vit Nam v nhng cng ty khc d tnh gia nhp
th trng, song song vi s phc tp ca cc nh bn l trong nc to nn s
thiu ht v ngun cung.
Vi dn s dao ng khong 6 7 triu ngi th y l thin ng
bn l khi xem xt di gc nhn khu hc v tui trung bnh ca dn s.
Phn on th trng ny l ngi mua, ngi bn v ngi tiu dng. H c
hy vng, mc tiu v tham vng, h rt nng ng v c lin quan n nhm
trung lu ang gia tng. H ang ngy cng thng xuyn gn b vi th
gii thng qua Internet, cc knh TV v tinh, gio dc, cng ngh in thoi
di ng v i du lch nc ngoi.
Bn khu vc pht trin ln nht, hin ang c xy dng hoc ln k
hoch, s cung cp cho thnh ph tp qun mi v bn l m nhiu kh nng
khng th hon thnh nh d kin, do th trng s vn cn cht hp vi
nhu cu tip tc tng cao v gi c cng tng.

65

S pht trin ca nn kinh t i hi thnh ph phi gin rng mt

dn s cao nh hin nay, cch xa trung tm ng c v cht chi. Cc khu
th mi mang n cho thnh ph c hi th hin mnh v to ra mi trng
sng tt hn cho cc c dn, to ra vic lm v thc y tng trng kinh t.
3.3.1. Nhu cu nh ti thnh ph H Ch Minh 2010 2025:
Bng 3-1: D bo nhu cu Nh ti thnh ph H Ch Minh, 2010 2025.
Nm
Dn s mi

2010

2015

2020

2025

Tng cng

242.419 231.050 204.196 183.871

Kch tht gia nh Trung bnh

Nhu cu S n v Nh mi

80.806

77.017

68.065

61.290

861.536

287.178

Ngun: D bo ca EDAW Economics**

(**) EDAW l cng ty t vn hng u th gii v quy hoch kin trc, thit k th, t
vn lp k hoch pht trin trc thuc tp on AECOM, c tr s chnh ti San
Francisco, M. EDAW c thnh lp nm 1943, hin nay EDAW c hn 1.600 nhn vin
ang lm vic ti 34 chi nhnh trn khp th gii.

3.3.2. Nhu cu thu vn phng

Bng 3-2: D bo Khi ngnh Dch v ti TP. H Ch Minh, 2010 2025.

GDP t sn lng ca Khi ngnh dch

v (t ng)
GDP t Thu nhp Ngi lao ng ca
Khi ngnh dch v (t ng)
S Ngi lao ng trong Khi ngnh
dch v (ngn ngi)
T l vic lm trong vn phng

2010

2015

2020

2025

153.284

225.225

274.020

333.388

104,9

137,8

158,2

181,6

1.461

1.635

1.732

1.836

42,5%

46,9%

51,8%

57,2%

Ngun: D bo ca EDAW Economics

D bo c cn c vo nhng kt qu phn tch v cc gi nh chnh

sau y:
- Cc ngnh dch v gi tr gia tng: Tng thu nhp quc ni (GDP)
ca khi ngnh dch v tng bnh qun hng nm l 16,5% t
20002005. Vi tng trng kinh t cao v u t nc ngoi
trc tip ln, khi ngnh ny c d kin l s tip tc tng trng
mnh trong 5 nm ti vi mc 12%. Tuy nhin, s tng trng kinh
t ca khi ngnh dch v s ch mc trung bnh cho giai on
2011- 2015 (8%) v thp hn cho giai on 2016 - 2025 (4%) khi
nn kinh t s chng li mt s ngnh nht nh v khi iu kin
c s vt cht h tng hn ch sc tng;

66

- Vic lm trong khi ngnh dch v: Sc tng trng ln trong khi

ngnh dch v s ko theo nhiu c hi vic lm trong khi ny. Vo
nm 2025, s c 1,8 triu vic lm trong khi ngnh dch v;
- T l vic lm trong vn phng: S tng trng kinh t mnh s lm
tng nhanh s lng ngi lao ng lm vic trong vn phng, t
mc 38,5% nm 2005 ln 57,2% nm 2025. Mc tng ny gn lin
vi s tng trng mnh m ca khi ngnh dch v, l khi ngnh
c nhu cu vn phng ln nh cc ngnh dch v ti chnh v lut
php, thng mi v qun tr kinh doanh.
Vi hiu sut cho thu gn 100% vn phng cc hng A, B v C hiu
hu l khng p ng nhu cu th trng. Trong tng lai gn s lng vn
phng mi a vo hot ng cng khng nhiu.
Cn c vo cc d bo cho khi ngnh dch v, EDAW Economics d
bo nhu cu vn phng cho ba nhm vn phng l hng A, hng B/C v hng
Phi tiu chun. Vn phng hng Phi tiu chun l hng c th ca nhng
nc ang pht trin v c coi l vn phng thp hn hng B/C v mt cht
lng v thng khng c cc c quan thng k k n. N rt c ngha
nhng thnh ph ang pht trin, l nhng ca hiu mt tin ng ph v
nhng vn phng khng quy cch.
D bo nhu cu vn phng c cn c vo nhng phn tch v gi
nh chnh sau y:
- T l cc doanh nghip ngnh dch v s dng vn phng hng A:
Kt qu nghin cu th trng hin ti cho thy ch c 1,02% s
doanh nghip ngnh dch v s dng vn phng hng A v 3% s
dng vn phng hng B/C. B phn chim a s thnh ph H Ch
Minh l vn phng hng Phi tiu chun, di hng B/C (96%);
- Khi s tng trng kinh t v u t nc ngoi trc tip FDI tng
mnh, th t l doanh nghip s dng vn phng hng A, B, C cng
s tng ln ng k. Kt qu nghin cu th trng cho thy rt nhiu
cng ty a quc gia ang mun m rng hot ng kinh doanh ti
Vit Nam thnh ph H Ch Minh;
- Ngoi ra, cc cng ty trong nc cng ang trong qu trnh chuyn
bin ln v tng nhu cu tm kim vn phng c cht lng tt hn.
D bo nm 2025 cho thy khi ngnh dch v s s dng 36% vn
phng hng A, 45% hng B v 19% s dng hng Phi tiu chun.

67

Bng 3-3: D bo nhu cu vn phng ti thnh ph H Ch Minh, 2010-2025

2010

2015

1.461.000

1.635.000

1.732.000

1.836.000

42,50

46,90

51,80

57,20

14

23

36

24.837

107.354

206.350

378.069

18

18

18

18

447.066

1.932.374

3.714.309

6.805.244

Tng nhu cu din tch thun vn phng

hng A vi hiu sut thu 99% (m2)

451.582

1.951.893

3.751.827

6.873.984

Tng din tch gp vn phng hng A

vi t l dng chung 22% (m2)

550.930

2.381.309

4.577.229

8.386.260

21

30

45

49.674

161.031

269.153

472.586

15

15

15

15

745.110

2.415.467

4.037.292

7.088.796

Tng nhu cu din tch thun vn phng

hng B&C vi hiu sut thu 98% (m2)

760.316

2.464.763

4.119.686

7.233.465

Tng din tch gp vn phng hng

B&C vi t l dng chung 25% (m2)

950.395

3.080.953

5.149.607

9.041.832

88

65

47

19

546.414

498.430

421.673

199.536

15

15

15

15

8.196.210

7.476.446

6.325.091

2.993.047

8.363.480

7.629.027

6.454.174

3.054.130

9.199.828

8.391.929

7.099.592

3.359.543

Nhu cu vn phng hng A

S ngi lao ng trong Khi ngnh
dch v
T l ngi lao ng lm vic trong vn
phng (%)
T l doanh nghip s dng Vn phng
hng A (%)
Tng s Ngi lao ng trong Vn
phng hng A
Din tch Vn phng bnh qun cho 1
ngi lao ng ()
Nhu cu vn phng hng A (m2)

Nhu cu Vn phng hng B v C

T l doanh nghip s dng Vn phng
hng B&C (%)
Tng s Ngi lao ng trong Vn
phng hng B&C
Din tch Vn phng bnh qun cho 1
ngi lao ng (m2)
Nhu cu vn phng hng B&C (m2)

Nhu cu Vn phng hng Phi tiu

chun
T l doanh nghip s dng Vn phng
hng Phi tiu chun (%)
Tng s Ngi lao ng trong Vn
phng hng Phi tiu chun
Din tch Vn phng bnh qun cho 1
ngi lao ng (m2)
Nhu cu vn phng hng Phi tiu chun
(m2)
Tng nhu cu din tch thun vn phng
hng Phi tiu chun vi hiu sut thu
98% (m2)
Tng din tch gp vn phng hng Phi
tiu chun vi t l dng chung 10%
(m2)

2020

2025

68
Tng din tch thun Vn phng (m2)
2

Tng din tch gp Vn phng (m )

9.575.378 12.045.682 14.325.687 17.161.579

10.701.153 13.854.192 16.826.428 20.787.635
Ngun: D bo ca EDAW Economics.

D bo cho thy nhu cu vn phng hng A ti thnh ph H Ch Minh

nm 2025 s ln n 6,8 triu m2 din tch thun. Din tch thun ca hng
B&C v hng Phi tiu chun tng ng l 7,2 triu m2 v 3 triu m2. So snh
vi tiu chun th gii v tng din tch vn phng, d bo nhu cu vn phng
trn gn lin vi trin vng pht trin thnh ph H Ch Minh thnh mt trung
tm thng mi v dch v ca khu vc.
3.3.3. Nhu cu mt bng bn l
Nh trnh by tc tng trng ngnh dch v bn l trong 20 nm
ti vn cn rt ln. Lng khch du lch tng, dn s tng, cht lng sng
tng v nhiu nh bn l quc t tham gia th trng l nhng yu t chnh
m bo cho s tng trng ny. EDAW d bo ngnh dch v bn l bao
gm mua sm, n ung v gii tr s tng n 369 nghn t ng nm 2025 so
vi 44 nghn t ng nm 2005 v cn dng mt din tch mt bng bn l ln
n 1,7 triu m2 nm 2025.
Bng di y trnh by d bo chi tiu ca khch du lch v dn c chi
cho mua sm v n ung t 20052025. Nhng chi tiu ny bao gm n
ung, hng ha, qun o, gia dng v cc chi tiu tp ha khc. Theo s
pht trin bng n ca ngnh du lch v sc tng trng kinh t cao, tng mc
chi tiu cho mua sm v n ung d bo tng mnh mc 11%/nm trong
thi k 20052025.
Theo kt qu phn tch th trng tim nng, lng khch du lch quc
t s t 6,9 triu v khch du lch trong nc t 10,8 triu lt ngi vo
nm 2025. EDAW d bo an ton mc chi tiu ca khch du lch quc t s
tng vi t l 1,6% v mc chi tiu ca khch du lch trong nc, do s bng
n v kinh t, s tng nhanh hn l 4%/nm. Tng chi tiu mua sm v n
ung ca ton b khch du lch d bo l 40,7 nghn t ng nm 2025. Vi
th trng ni vng, mc chi tiu ca c dn bn a cho mua sm v n ung
d bo s tng mnh trong thi k ny, t 35,5 nghn t ng nm 2005 ln
298 nghn t ng nm 2025.
Vi th trng dch v gii tr v ngh ngi, mc tng trng d bo
cng rt an ton. Theo s liu kho st chi tiu ca khch du lch ti Vit Nam,
mc chi tiu cho gii tr v ngh ngi chim t l 6,7% v 3,3% tng ng cho
khch du lch quc t v khch du lch trong nc. Nm 2005, khch du lch
chi 923 t ng cho ngh ngi v gii tr v con s ny s tng n 7,5 nghn
t ng vo nm 2025. Vi th trng dn c bn a, doanh s t dch v gii
tr v ngh ngi khong 1,5 t ng nm 2005. Do tng trng kinh t nhanh
v thu nhp sau thu ngy cng tng, d bo c dn s chi tiu nhiu hn cho

69

gii tr v ngh ngi t mc bnh qun u ngi 282.000 ng nm 2005 ln

2,3 triu ng nm 2025. Tng doanh s d bo ca ngnh dch v gii tr v
ngh ngi t 29,9 nghn t ng nm 2025 so vi 2,4 nghn t ng nm
2005.
Bng 3-4: D bo nhu cu mt bng bn l ti TP. H Ch Minh, 2010-2025
2010
Tng chi tiu mua sm, n ung v
gii tr (t ng)
T l % chi cho mua sm
Tng doanh thu t trung tm mua
sm (t ng)
Ph thu cho mi m2 (triu ng)
T l % ph thu trn doanh thu
Doanh thu yu cu cho mi m2 mt
bng (triu ng)
Nhu cu din tch mt bng bn l
(m2)
Din tch thun mt bng vi hiu
sut cho thu 95% (m2)
Din tch gp mt bng vi t l
din tch s dng chung 25%(m2)

2015

2020

2025

81.381.849 140.146.718 229.885.485 369.117.751

30,6
40,9
45,2
49,9
24.902.846
12,9
16

57.320.008 103.908.239 184.189.758

17,2
21
25,5
17
18
18

81

101

117

142

309.251

565.842

891.829

1.299.479

325.527

595.623

938.767

1.367.873

406.909

744.529

1.173.459

1.709.841

Ngun: D bo ca EDAW Economics.

3.3.4. Nhu cu v khch sn:

Nhu cu v khch sn c d bo cn c vo s lng khch du lch
quc t v trong nc n thnh ph H Ch Minh v c trnh by trong cc
bng sau.
Cc phn tch v gi thuyt chnh ca d bo ny l:
- Thi gian lu tr trung bnh ca khch ti thnh ph H Ch Minh
gim trong k 20062025 do s gia tng s lng khch ngn ngy
n thm cc khu vc khc Nam B;
- S lt khch quc t n Vit Nam d bo t 7 triu lt ngi
vo nm 2025. S liu ny an ton hn so vi d bo ca chnh ph
nhng vn th hin c sc tng trng hng nm cao t thc t
lng khch hin nay ch l 1,75 triu lt.
- Thu nhp ca ngi dn tng, nn s lng khch du lch trong nc
n thnh ph H Ch Minh d bo cng s tng mnh.

70

S lt khch quc t
Thi gian trung bnh li TP. H
Ch Minh
Tng s ngy ca khch du lch quc
t
T l khch khch sn tiu chun
T l khch khc sn phi tiu
chun
T l khch Nh t nhn
S lt khc trong nc
Thi gian trung bnh li TP. H
Ch Minh
Tng s ngy ca khch du lch trong
nc
T l khch khch sn tiu chun
T l khch khc sn phi tiu
chun
T l khch Nh t nhn

2010
3.195.829

2015
4.695.721

2020
5.713.063

2025
6.950.815

3,2

2,9

2,6

2,3

10.110.717 13.428.612 14.768.222 16.241.468

48
50
52
55
40
12
5.500.000

38
12
7.360.241

2,4

2,3

36
33
12
12
8.954.858 10.894.954
2,2

13.076.113 16.641.174 19.254.251 22.277.647

13 %
18 %
23 %
28 %
49 %
38 %

46 %
36 %

43 %
34 %

39 %
33 %

Ngun: D bo ca EDAW Economics.

Ti thnh ph H Ch Minh, nhu cu khch sn l 31.250 phng nm

2025, ch yu l do s tng trng lng khch n, vi gi thuyt t l thu
phng l 70% v 1,9 ngi/phng. Nhu cu s phng khch sn thnh ph
H Ch Minh cng tng theo s lng du khch n cc a im du lch khc
trong vng. Nh minh ha trong cc bng sau y, thnh ph h Ch Minh s
tng trng tr thnh mt trung tm thng mi, du lch, kinh doanh v gii tr
ca khu vc.
Bng 3-5: D bo nhu cu khch sn ti thnh ph H Ch Minh, 2010-2025
S khch li cc hng khch sn
S ngi trong mt phng
Hiu sut cho thu phng
S lng phng cc hng cn s
dng
S khch ti khch sn 3-5 sao
S ngi trong mt phng
Hiu sut cho thu phng
S lng phng 3-5 sao cn s dng

2010
2015
2020
2025
16.999.443 22.438.361 25.626.375 29.281.722
1,9
1,9
1,9
1,9
66
69
70
70
37.140
6.502.485
1,9
66
14.207

46.892
52.789
60.319
9.709.717 12.181.794 15.170.548
1,9
1,9
1,9
69
70
70
20.291
25.094
31.250

Ngun: D bo ca EDAW Economics.

71

3.4.

Xy dng chin lc

Sau khi phn tch v nh gi mi trng kinh doanh ca BitexcoLand,

chng ta xc nh c nhng c hi, nguy c, im mnh v im yu ca
cng ty. Kt hp vi nhng nh hng pht trin, mc tiu ca BitexcoLand
trong thi gian ti t xy dng Ma trn SWOT:
O: Nhng c hi

T: Nhng nguy c

1. Vit Nam l mt quc 1. Qu trnh hi nhp

gia c tnh hnh chnh tr quc t cng dn n s
rt n nh.
cnh tranh gay gt n
2. Nn kinh t thnh ph t cc tp on kinh
H Ch Minh ang trn doanh bt ng sn ln
tng trng cao. Thu trn th gii.

SWOT

nhp v mc sng ca 2. Cc chnh sch, php

ngi dn ngy cng l cha ng b.
tng.
3. Tnh hnh lm pht
3. Thnh ph H Ch tng cao, th trng ti
Minh l thnh ph ng chnh tin t, ngn hng
dn nht nc, y l c nhiu bin ng, gy
mt th trng y tim kh khn trong vic huy
nng v nh , cn h v ng vn
cc c s vt cht, dch 4. Hot ng kinh doanh
v, c bit l dng sn bt ng sn c tnh cht
phm bt ng sn cao chu k.
cp.
4. Mi trng vn ha,
li sng c nhng bin
i ln dn n nhu cu
nh c bit l cn h
chung c tng ln.
5. Ln sng u t nc
ngoi trc tip tng
mnh.
6. Lng khch du lch
n thnh ph H Ch
Minh tng u.
7. Cng ngh mi v
thit k, thi cng xy
dng, qun l d n.

72

8. Mt s chnh sch v
giao dch, quyn s hu
bt ng sn c ci
thin.
S: Nhng im mnh

Cc chin lc SO:

1. Trang thit b lm
vic hin i, cao cp,
ng dng cng ngh
thng tin vo cng vic
qun l.

S2,S5,S6,S7,S8
+
O2,O3,O4,O6: To ra
nhng sn phm bt
ng sn cao cp, sang
trng tp trung khu
2. Ngun nhn lc cng trung tm, khu t vng.
ty c trnh cao, kinh => Chin lc khc bit
ha sn phm.
nghim.
3. Ti chnh lnh mnh,
hng nm u c kim S2,S5,S6,S7
+
ton quc t.
O1,O4,O5,O7,O8: M
4. Kh nng sinh li cao, rng u t, thc hin
cc d n ti cc khu
nng lc ti chnh tt,
vc khc, cc tnh ln
ri ro ti chnh thp.
cn => Chin lc pht
5. Kh nng huy ng trin th trng.
c ngun vn ln
trin khai thc hin d
n.
6. Quan h vi cc c
quan ban ngnh nh
nc, i tc rt tt.
7. Ban Gim c cng ty
c nng lc qun l, c
tm nhn chin lc.
8. Sn phm bt ng
sn ca BitexcoLand
cht lng cao cp.

Cc chin lc ST:
S1,S2,S6,S7
+
T1,T2,T4: Thnh lp b
phn chuyn v qun l
bt ng sn=> Chin
lc hi nhp dc v
pha sau.
S1,S2,S7,S8
+
T1,T2,T3,T4: Gii thiu
nhng sn phm bt
ng sn mi, p ng
hn na cc nhu cu ca
khch hng => Chin
lc a dng ha kinh
doanh.

73

W: Nhng im yu

Cc chin lc WO:

W1,W2 + O2,O3,O7:
Xy dng hon chnh b
my t chc, cng c
cc b phn, o to
2. Khng c chnh sch ngun nhn lc=> Chin
o to, pht trin trnh lc nng cao nng lc
ngun nhn lc, thay cnh tranh.
th cc chuyn gia nc
ngoi.
1. C cu t chc cha
hon thin, cha p
ng c yu cu cng
vic thc t pht sinh.

Cc chin lc WT:
W1,W3 + T1,T3,T4:
Lin doanh, lin kt vi
cc i tc trong v
ngoi nc thc hin
d n => Chin lc
lin doanh lin kt.

3. Kh nng huy ng
vn t nhiu ngun,
knh khc nhau trin
khai thc hin d n.
Qua vic phn tch v kt hp cc yu t trong ma trn SWOT, nhm
cc chin lc c bn c xy dng cho BitexcoLand n nm 2020 l:
3.4.1. Chin lc khc bit ha sn phm
Pht huy im mnh cng nh tn dng c hi th trng bt ng sn
ang trn tng trng, nhu cu v bt ng sn cao cp ang rt ln.
BitexcoLand xy dng chin lc khc bit ha sn phm, to mt hng i
ring cho cc dng sn phm bt ng sn ca mnh. Thc hin chin lc
ny, BitexcoLand v s tip tc tp trung cc ngun lc ca mnh xy dng
cc sn phm bt ng sn cao cp, tin nghi, sang trng bc nht, v tr nm
ti cc khu vc trung tm, cc khu t vng ca thnh ph H Ch Minh to
ra mt phong cch sng mi cho ngi Vit nh khu hiu ca cng ty. Cn
h cao cp, vn phng hng A, khch sn 5 6 sao vi cc khu trung tm
thng mi cao cp tp trung vo p ng mi nhu cu khch hng. Kt hp
vi cc sn phm bt ng sn cao cp chnh l vic qun l, khai thc mt
cch chuyn nghip, c thc hin bi cc tp on qun l bt ng sn
hng u th gii.
3.4.2. Chin lc pht trin th trng
Trong thi gian ti, nu nh ch tp trung vo cc khu vc trung tm,
khu t vng thnh ph H Ch Minh th cc dn dn cng s ht t lm
cc d n. Cng nh s dng cc th mnh ca mnh BitexcoLand xy
dng chin lc pht trin th trng sang cc tnh ln cn thnh ph H Ch
Minh nh ng Nai, Bnh Dng, Vng Tu,... Cc tnh ny ang trn
pht trin rt nhanh, thu nhp ca ngi dn, sc mua ca ngi tiu dng
tng trng n nh trong nhng nm va qua, h c nhu cu v cc sn phm

74

bt ng sn cao cp, tin nghi. Tuy m rng th trng, nhng BitexcoLand

vn tp trung vo dng sn phm bt ng sn cao cp vn l th mnh gn
lin vi thng hiu BitexcoLand, cc d n ti cc khu trung tm ca cc tnh
trn. Tuy nhin khi thc hin chin lc ny BitexcoLand cn nghin cu k
lng thi quen tiu dng, phong tc tp qun ca khch hng ti cc a
phng a ra cc sn phm cao cp, tin nghi ph hp.
3.4.3. Chin lc nng cao nng lc cnh tranh
Chin lc ny nhm mc ch tn dng cc c hi hn ch im
yu ca BitexcoLand. Xy dng hon chnh c cu b my t chc, cc phng
ban chc nng, tuyn dng, o to ngun nhn lc, p ng yu cu pht
trin ngy cng ln mnh ca BitexcoLand. y mnh vic ng dng cng
ngh thng tin vo qun l, xy dng quy trnh qun l theo tiu chun quc
t.
3.4.4. Chin lc hi nhp dc v pha sau
Hin nay BitexcoLand phi thu cc cng ty qun l cc sn phm bt
ng sn ca mnh vi chi ph kh cao. Cc cng ty ny ch c 1-2 nhn s
ca mnh lm qun l, phn ln nhn vin u thu mn ti ch. Tn dng
th mnh ca mnh cng nh hn ch ri ro trong nhng lc th trng bt
ng sn ng bng BitexcoLand thnh lp cng ty qun l bt ng sn
qun l cc sn phm bt ng sn do BitexcoLand lm ch u t. Mt mt
gim p lc t nh cung cp, gim chi ph hot ng cho cng ty, tng li
nhun cng nh m bo c vic sn phm bt ng sn ca mnh c
qun l mt cch hiu qu.
3.4.5. Chin luc a dng ha kinh doanh
Thc hin chin lc ny bng cch a dng ha cc sn phm bt ng
sn ca mnh, BitexcoLand s a ra nhiu loi sn phm bt ng sn hn
na p ng c cc nhu cu ca khch hng. Sn phm cn h cao cp
trc y ch bn trc tip cho khch hng, nay s thm cc cn h cao cp
cho thu. Service office l dng vn phng c trang b y trang thit
b, my mc, bn gh cho thu vi gi cao hn.
3.4.6. Chin lc lin doanh lin kt
Hp tc, lin doanh vi cc i tc trong v ngoi nc thc hin
mt s d n bt ng sn. c bit l cc tp on ti chnh, kinh doanh bt
ng sn ni ting trn th gii nhm tranh th c kinh nghim qun l thc
hin d n, cng ngh cng nh ngun lc ti chnh mnh ca cc tp on
ny.

75

3.5. Gii php thc hin

3.5.1. Gii php v c cu b my t chc
Hon thin c cu b my t chc ca BitexcoLand thng qua vic xy
dng v p dng h thng qun l cht lng ISO 9001 trong cng ty. Nng
cao hiu qu qun l hn na trn c s phn cp, phn quyn hp l, to iu
kin cn b cng nhn vin pht huy c ht kh nng ca mnh. V c
th ca ngnh kinh doanh bt ng sn l thc hin cc th tc, cng vic vi
thi gian di v qua nhiu cng on khc nhau. Do cng ty cn xy dng
cc phong tro thi ua, sng to, ci tin rt ngn thi gian thc hin cc cng
vic nhng vn m bo c trnh t th tc, cht lng. Tng cng tch
ch ng cng nh s lin kt h tr cng vic gia cc b phn, phng ban.
Xy dng b phn nhn s trc thuc Phng Hnh chnh Nhn s
chuyn ph trch v cng tc tuyn dng, xy dng, o to v pht trin
ngun nhn lc mt cch bi bn chuyn nghip p ng c nhu cu
pht trin ca Bitexcoland .
Thnh lp Phng Marketing chu s qun l trc tip t Ban Gim c
cng ty thc hin cc cng vic, chc nng Marketing v chuyn Phng Kinh
doanh v ng chc nng kinh doanh ca mnh. Vi c cu mt Trng
phng, mt Ph phng v s lng nhn vin ty theo mc pht trin m
b tr cho ph hp. y l mt gii php rt thit thc v cn tin hnh ngay.
Thnh lp cng ty qun l bt ng sn hot ng c lp vi
BitexcoLand. Trong giai on trc mt cng ty qun l bt ng sn ny s
qun l cc bt ng sn do BitexcoLand lm ch u t. Vi li th v ngun
nhn lc cng nh c sn u ra, vic thnh lp cng ty qun l bt ng
sn l rt cn thit cho s pht trin ca BitexcoLand, gip cng ty gim c
chi ph, tng li nhun, cng nh m ra mt hng kinh doanh mi m trc
y lnh vc qun l bt ng sn ny b cc cng ty nc ngoi chim lnh
hon ton. V lu di khi cng ty ny pht trin th s m rng th trng
hot ng ra thc hin cc d n khc.
3.5.2. Gii php v Marketing
B phn Marketing cn phi hp vi b phn Pht trin d n nghin
cu th hiu, nhu cu ca khch hng a ra cc sn phm bt ng sn ph
hp. Hin nay vic nghin cu th trng bt ng sn c thc hin bi vi
cng ty nc ngoi c kinh nghim lu nm trong lnh vc ny nh CB
Richard Ellis (CBRE), Chesterton Petty, CliftonConey, ... BitexcoLand c th
hp tc, mua li cc kt qu nghin cu ny phc v cho yu cu ca mnh.
Trong thi gian va qua, vn nghin cu th trng hu nh l khng c do
Vit Nam ang trn tng trng nhanh, nhu cu bt ng sn tng nhanh
chng m ngun cung cha p ng c. V vy cc sn phm bt ng sn
lm ra n u bn ht n , khch hng khng c la chn no khc, mc
d c mt s vn cha p ng c ht nhu cu ca h. Nhng trong thi

76

gian ti, sau nm 2010 khi th trng bt ng sn tng i n nh th

vic nghin cu th trng, khch hng l rt quan trng. C c nhng
nghin cu tt v nhu cu ca khch hng to nn thun li rt ln cho b
phn khc nh thit k, qun l a ra cc sn phm ph hp vi nhu cu ca
khch hng. Trnh tnh trng sau khi thit k, xy dng ri phi iu chnh, b
sung, m cng tc ny tn rt nhiu thi gian v chi ph. Mt khc vic p
ng tt nhu cu khch hng s to nn gi tr sn phm, gi tr thng hiu
BitexcoLand gip cng ty gia tng li nhun ca mnh.
BitexcoLand vn tp trung vo dng sn phm bt ng sn cao cp, to
s trung thnh ca khch hng i vi sn phm. Cng nh l s khc bit i
vi sn phm ca cc i th cnh tranh khc.
Cng tc chm sc khch hng v dch v hu mi i vi khch hng
s dng cc sn phm bt ng sn ca BitexcoLand cn c ch trng. Lp
phiu theo di, thu thp y cc thng tin v khch hng, nh k hng qu,
hng thng t chc kho st mc hi lng ca khch hng i vi cc sn
phm v dch v do cng ty cung cp. Kp thi gii quyt nhng khiu ni,
nhng thc mc ca khch hng, p ng y cc nhu cu ca khch hng.
Lm tt cng tc ny chnh l vic nng cao gi tr ca BitexcoLand.
3.5.3. Gii php xy dng v pht trin thng hiu
Ngy nay gi tr thng hiu c ngha rt quan trng i vi s tn ti
v pht trin ca doanh nghip. BitexcoLand mi c thnh lp v i vo
hot ng gn 8 nm, y l khong thi gian qu t i hnh thnh v xy
dng c thng hiu trong lng khch hng. Tuy thi gian hot ng t,
nhng ngay t u BitexcoLand khng nh gi tr thng hiu nh cao
ca s nhn thc ca mnh. Ban Gim c cng ty c tm nhn v vic
xy dng v qun b thng hiu ca mnh nh thnh lp website
www.bitexcoland.com.vn , thc hin cc chng trnh PR qung b hnh nh
cng ty, ti tr cho cc s kin nh: tng nh tnh ngha, tnh thng, cc
chng trnh ca nhc vn ng ng h ngui ngho thnh ph H Ch Minh
v cc tnh vng su, vng xa. Tuy nhin trong giai on hi nhp kinh t
quc t nh hin nay th nh vy cha , ngy cng c nhiu cng ty tp
on bt ng sn trong nc v ngoi nc c thnh lp. Vi li th l
cng ty Vit Nam i tin phong trong lnh vc kinh doanh bt ng sn, trong
thi gian ti BitexcoLand cn pht trin thng hiu ca mnh hn na:
- Xy dng hnh nh BitexcoLand trn th trng bt ng sn bng
cch m bo cht lng cao cp tuyt i cho cc sn phm bt
ng sn do cng ty thc hin. m bo c tin xy dng, bn
giao sn phm ng hn cho khch hng, thanh ton ng hn v
y cho cc nh cung cp.
- Thng xuyn ci tin giao din v cp nht mi thng tin v hot
ng ca cng ty trn website. Cng vic ny s do b phn

77

Marketing m nhn, cc thng tin v bi vit cn cp nht ni dung

cc d n, cc s kin do cng ty thc hin, th hin c s pht
trin ngy cng ln mnh. Cng nh nim tin v ch ca
BitexcoLand hng v cng ng to mt li sng mi cho ngi
Vit.
- Xy dng mi quan h tt vi c quan bo i nhm gii quyt kp
thi cc phn nh, nhn thc, xuyn tc khng ng v cng ty.
3.5.4. Gii php ngun nhn lc
i vi lnh vc kinh doanh bt ng sn c bit vi vai tr ch u t
th ngun nhn lc ng vai tr rt quan trng trong vic hnh thnh gi tr
cng ty. Do bn cnh cc nhm gii php nu trn th BitexcoLand cn c
k hoch xy dng, o to pht trin ngun nhn lc m bo s pht
trin bn vng ca mnh.
Trc ht l cng tc tuyn dng, cng tc ny hin c BitexcoLand
thc hin kh tt. Cng ty xy dng h thng cc bn m t cng vic cho
cc v tr c th trong cc b phn, phng ban. Vic tuyn dng c thc
hin kh bi bn, chuyn nghip. Thng tin tuyn dng c ng rng ri
trn cc phng tin thng tin i chng, v c u tin cho cc ng vin do
cn b cng nhn vin trong cng ty gii thiu, c. Cc ng vin tri qua
cc vng phng vn v c tuyn dng minh bch r rng. Cc chuyn gia
nc ngoi c tuyn dng thng qua cc cng ty quc t chuyn cung cp
nhn s cao cp, m bo c cht lng.
Chnh sch o to v pht trin ngun nhn lc. i vi cc nh qun
l cn c cc chng trnh o to b sung cc k nng v qun l, c bit l
k nng qun l nhn s. i vi cn b cng nhn vin cn thng xuyn t
chc cc lp nng cao trnh chuyn mn, tm hiu cc cng ngh mi v
xy dng, thi cng, thit k, qun l d n, cng nh tham d cc hi tho
chuyn ngnh. Phi xy dng k hoch o to v pht trin ngun nhn lc
mt cch c th, r rng, to iu kin cho mi cc b cng nhn vin u c
th tham gia.
Tuyn dng v o to ngun nhn lc kh th cng tc o to, pht
trin cng nh to s gn b lu di, s ng gp ht mnh ca cn b cng
nhn vin cho cng ty li cng kh hn. Ngoi ch lng, tr cp ph hp
vi nng lc, kh nng ca cn b cng nhn vin th vic xy dng cc ch
u i, thng, khuyn khch ng vin l rt quan trng. Cc chnh sch
cn m bo cng bng, khen thng, khin trch, k lut ng ngi ng
vic. Bn cnh cn quan tm n i sng tinh thn ca cn b cng nhn
vin gip h thoi mi, t tin thc hin cng vic ca mnh nh hng nm t
chc cc chng trnh du lch d ngoi, ngy hi gia nh.
Bn cnh BitexcoLand cn xy dng mc tiu thay th qun l v
chuyn vin nc ngoi bng ngun nhn lc Vit Nam c trnh , kh nng.

78

Tuy nhin khng phi thay th ton b m cn duy tr mt t l ngun nhn

lc Vit Nam c th tip cn vi phong cch, kinh nghim qun l, lm vic
chuyn nghip, bi bn ca nc ngoi. Cng nh duy tr s cnh tranh
cng pht trin gia ngun nhn lc trong v ngoi nc.
3.5.5. Gii php v ti chnh
Xy dng k hoch s dng vn nh k hng qu, hng thng, hng
tun nhm qun l v s dng hiu qu cc dng vn.
Thc hin chnh sch kim sot v qun l chi ph hiu qu, nng cao
kh nng cnh tranh.
Linh hot trong vic huy ng cc ngun vn thc hin cc d n.
Cc d n bt ng sn do BitexcoLand thc hin u l cc d n nhm A do
tng mc u t rt ln. Nu nh trc y BitexcoLand ch s dng vn
ch s hu v ngun vn vay ngn hng thc hin d n th trong thi gian
ti cn nghin cu p dng thm cc knh huy ng vn khc nh pht hnh
tri phiu, pht hnh c phiu bt ng sn ca d n. Mt khc lin doanh,
hp tc vi cc tp on ti chnh quc t cng u t thc hin cc d n
ln.
S dng hiu qu ngun vn ng trc ca khch hng. Trin khai thc
hin d n nhanh chng, ng tin trnh tnh d n ko di pht sinh chi
ph rt ln, mc khc khi d n hon tt a vo khai thc th em li
ngun thu ng k.
3.6.

Kin ngh

 i vi Nh nc:
Cp nht v xy dng h thng cc tiu chun v xy dng, phng chy
cha chy cc cng trnh c quy m ln m cha tng c Vit Nam nh cc
cng trnh cao tng, hm u xe, tng hm,...
Cn xy dng hon chnh h thng cc vn bn quy phm pht lut v
qun l u t xy dng. Trnh tnh trng vn bn lut chng cho, khng r
rng gy kh khn cho cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn nh hin
nay.
Hin nay thc hin mt d n bt ng sn phi tri qua 33 th tc
v thng mt khong 3 nm hon tt cc th tc giy t ngy. Va qua B
Xy dng v B Ti nguyn Mi trng ra mt s gii php nhm gim
s th tc ny xung cn 8. Tuy nhin thc t trin khai cn c nhiu khc
bit so vi mong mun ca cc c quan qun l nh nc. Kin ngh cc B
ngnh cn mnh dn hn na, cng nh c cc gii php rt ngn s th tc,
thi gian gii quyt cc h s cc d n bt ng sn uc trin khai nhanh,
gim chi ph thc hin cng nh p ng c nhu cu ca th trng.

79

KT LUN

Chin lc kinh doanh xc nh nh hng pht trin, mc tiu c bn

trong di hn ca mt doanh nghip, ng thi la chn cch thc tin hnh
cng nh cc tin trnh thc hin v phn b cc ngun ti nguyn gii hn
ca doanh nghip thc hin cc mc tiu .
Xy dng chin lc kinh doanh bt ng sn ca Cng ty TNHH Sn
Xut Kinh doanh Xut nhp khu Bnh Minh (BitexcoLand), lun vn thc
hin phn tch, nh gi mt cch c th mi trng kinh doanh, th trng bt
ng sn thnh ph H Ch Minh, tnh hnh hot ng sn xut kinh doanh
ca cng ty trong thi gian va qua. Vi mc tiu tr thnh mt doanh nghip
Vit Nam hng u, i tin phong trong lnh vc kinh doanh bt ng sn, giai
on 2008-2020 c xc nh l giai on chuyn mnh quan trng cho s
pht trin bn vng ca BitexcoLand. Qua phng php phn tch Ma trn
SWOT, lun vn xy dng mt s chin lc pht trin v cc gii php
thc hin cc chin lc . C th l:
Chin lc khc bit ha sn phm;
Chin lc pht trin th trng;
Chin lc nng cao nng lc cnh tranh;
Chin lc hi nhp hc v pha sau;
Chin lc a dng ha kinh doanh;
Chin lc lin doanh lin kt.
Do mi trng kinh doanh bt ng sn lun thay i v mang tnh chu
k nn tt c cc chin lc v gii php thc hin chin lc cn c la
chn ph hp vi tnh hnh thc t ca BitexcoLand ti thi im .
Lun vn Xy dng chin lc kinh doanh bt ng sn ca
BitexcoLand n nm 2020 l mt thc tin khch quan v ht sc cn thit,
gp phn gip Ban Gim c BitexcoLand c mt cch nhn tng th, bao
qut, t duy ng n trong vic xy dng v la chn cc chin lc kinh
doanh ph hp. Cng nh a ra cc gii php thc hin cc chin lc ,
nng cao hn na kh nng cnh tranh ca BitexcoLand, xy dng thng
hiu, a cng ty pht trin ngy cng ln mnh, l cng ty Vit Nam i tin
phong trong lnh vc kinh doanh bt ng sn.