PASURIT E PALUAJTSHME SI

MJET DIVERSIFIKIMI
Pse t zgjidhni pasurit e paluajtshme n
portofolin tuaj? Avantazhet dhe ecuria e
tyre n krahasim me titujt financiar

REPUBLIKA E SHQIPRIS
UNIVERSITETI I TIRANS
FAKULTETI I EKONOMIS
PROGRAMI MASTER

Alket Zeneli
Finance Specialist, MSc. in Finance
alket.zeneli@live.com

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Prmbajtje
1

Hyrje..........................................................................................................1

Portofoli dhe Diversifikimi..........................................................................2

2.1

Risku dhe Kthimi..................................................................................3

2.2

Teoria Moderne e Portofolit...................................................................3

Diversifikimi Nprmjet Pasurive t Paluajtshme.......................................5

3.1

Arsyet e Prfshirjes s Pasurive t Paluajtshme n Portofol.................5

3.2

Diversifikimi Brenda Aseteve t Pasurive t Paluajtshme....................6

Prkufizimi i REITs dhe Funksionimi i Tyre..................................................8

4.1

Investimi Direkt n Pasuri t Paluajtshme apo Nprmjet REITs..........9

Nj Portofol n Tregun Real......................................................................11

Perfundime dhe Rekomandime................................................................13

Referencat................................................................................................14

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

1 HYRJE
Toka dhe pronsia ndaj saj kan lindur qysh me hapat e para t zhvillimit t
kulturs njrzore, ky fakt vihet re tek dokumenti i par pr aktin e shitjes s
toks q lexohet n Bibl. Me vitet q kalojn sbashku me zhvillimin e
kulturs njrzore sht zhvilluar edhe rndsia dhe vlera toks / pronsis
dhe kuptimi i pasuris ose zotrimit t saj kan arritur n at nivel q sot
jan themeli i kapitalizimit.
Pronsia prcakton bazat e krijimit t kapitalit, prandaj prve shfrytzimit
fizik t saj nevojitet edhe shfrytzimi ekonomik i cili arrihet vetm nprmjet
regjistrimit juridik t pronsis mbi at pasuri t paluajtshme. Sipas
legjislacionit shqiptar pronsia prcaktohet sipas pikpamjes se pronsia
sht e drejta pr ta gzuar dhe disponuar lirisht sendin, brenda kufijve t
caktuar nga ligji, duke i dhn t drejta / tagrat pronarit q n prgjithsi
prfaqsohen nga:
1. E drejta e gzimit, disponimit dhe posedimit t sendit.
2. E drejta mbi hapsirn, siprfaqen dhe nntokn.
3. E drejta e marrjes s frutave, e heqjes s rrnjve dhe prerjes s
degve q hyjn n pronn e tjetrit.
4. E drejta e prdorimit t rrjedhave tuijt dhe burimeve publike.
5. E drejta e vendosjes s kufijve midis pronave.
Lidhja midis nj sistemi zyrtar dhe t ligjshm t pasurive t palujatshme
dhe krijimit t mirqnie s nj vendi, bhet edhe m irndsishm n rastin
e Shqipris po t kuptojm se prve posedimit fizik t aseteve, mund t
gjenerohet pasuri dhe mirqnie, pasi aktivete e tyre trsisht jasht
sistemeve ligjore ose n rastin m t mir jan regjistruar me cene, duke
krijuar problem serioze pr t ardhmen.
Pikrisht institucioni i regjistrimit t pasurive t paluajtshme sht ai q
duhet t mbshtes funksionimin me sukses t ekonomis s tregut n
Shqipri. N Rep.Shqipris, sipas ligjit toka ndahet n:
1. Toka bujqsore t zena me bimt e arave, pemishte, vreshta, ullishte
kudo q ndodhen.
2. Toka t zna me pyje, kullota e livadhe.
3. Tokajo bujqsore.

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

2 PORTOFOLI DHE DIVERSIFIKIMI

Individt investojn pasurit e tyre pr t prfituar nga t ardhurat e
gjeneruar nga ky investim, kto t ardhura mund t shfaqen n forma t
ndryshme por gjithmon kan nj lidhje t llogjikshme midis rrezikut (riskut) t
ndrrmar nga ky investim dhe kthimit prej investimit.

2.1 RISKU

DHE

KTHIMI

Rreziku i prgjithshm i do investimi prbhet nga dy pjes: Rreziku i tregut

(risku sistematik) dhe rrezik specifik. Rreziku i tregut ndikohet nga faktort
q shkaktojn ndryshime n ekonomi, risqe t tilla si inflacioni, ndryshimet e
normave t interesit, papunsia, rritja ekonomike, normat e taksave t
korporatave, dhe buxhetore dhe t deficiteve tregtare. Rreziku specifik, nga
ana tjetr, ndikohet nga faktor t veant pr do investim t pasurive t
paluajtshme t tilla si vendndodhja, qiramarrsit, cilsin e ndrtess dhe
kshtu me radh. Ndrsa rrezikut i tregut nuk mund t jet i shmangshm,
rrezik specifik mund t jet. Kshtu, duke kombinuar asetet me kthimet q
nuk jan n korrelacion n mnyr t prkryer, nj investitor mund t ul
ekspozimin ndaj rrezikut t portofolit specifik dhe kshtu t gjeneroj nj
marrdhnie t prmirsuar risk / kthim1 (shih figurn 1).
Figura 1

Diversifikimi prkufizohet si nj mnyr pr t gjeneruar kthime t ngjashme,

por me nj ekspozim t reduktuar ndaj rrezikut. Seiler, Webb dhe Myer
prcaktojn diversifikimin si heqjen e plot t rrezikut specifik duke ulur
1 Hishamuddin, 2006. Chapter 9, Page-138.

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

luhatjet e kthimit t nj portofoli m t madhe se ajo e tregut dhe kjo do t

shprblej pr sa i prket primit t rrezikut (Seiler MJ, 1999).
2.2

TEORIA MODERNE

PORTOFOLIT

Teoria Moderne e Portfolit (TMP) sht nj model investim q prshkruan se

si nj investitor racional mund t prdori diversifikimin pr t prfituar nj
portofol optimal. Teoria supozon mbi hipotezn e efikasitetit t tregut, dmth
se tregu sht i prbr nga investitort racionale q konkurrojn pr fitim
kapital. Thaler (1999) e prkufizon investitorin racional si investitor q (1)
merr vendime sipas aksioms s teoris s shrbimeve t pritur dhe (2) q
bn parashikime t paanshme rreth t ardhmes (Thaler, 1999).
Teoria e Moderne e Portofolit dhe Diversifikimit u prezantua nga Harry
Markowitz n vitin 1952 dhe sugjeron se investitort bazojn vendimet e tyre
n alokimin e aseteve mbi rrezikun e karakteristikave t kthimit dhe bashk
lvizja e kthimit t aseteve. Duke kombinuar lloje t ndryshme t aseteve, t
tilla si aksione, obligacione dhe pasuri t paluajtshme n nj portofol, nj
individ mund t krijoj prfitime t diversifikimit dhe pr t arritur nj rrezik
sa m t ult duhet q t gjitha vezt t mos jen vn n t njjtn shport
(Markowitz, 1952).
Ekzistojn portofole t panumrta, secili i prbr nga nj przierje t
ndryshme t aseteve duke kontribuar n portofolet me kombinime t
ndryshme rrezik dhe kthim. Ndr t gjitha portofolet e mundur, m t mirt
jan quajtur portofolet efikase. Markowitz (1952) e prkufizon kto
Portofolet Efikase si portofolet q prfshijn kthimin m t lart pritur pr
nj nivel t caktuar e rrezikut. M tej, ai deklaron se investitort zgjedhin n
mesin e ktyre portofoleve efikas dhe zgjidhni ai q mishron rrezikun e tyre
individuale dhe preferencat kthimit. Kufiri efikas (Fronti Efient) prbhet prej
ktyre portofoleve t ndryshme efikase dhe e ka prejardhjen nga
maksimizimi i kthimit pr t gjitha nivelet e rrezikut, i matur si devijim
standard, ose duke minimizuar rrezikun pr t gjitha kthimet e mundshme
(shih figurn 2).

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Figura 2

Kthimi
op set border

efficient frontier

cap market line

assets

Risk

N kndin e ult n t majt t grafikut t frontit t efiencs paraqitet rrezik

i ult dhe kthim i lart. Dkue lvizur prgjat kurbs s lakuar nga e majta n
t djatht prfitojm portofole efiente me kthim m t lart por edhe me risk
m t lart. Kthim n zonn e msiprme t frontit jan t pamundur pr t
arritur n kushtet aktuale, ndrsa zona nn kurb prbhet nga kufiri
joefikase prbr prej portofoleve joefikase, dmth portofolet q e kan t
pamundur pr t marr kthim m t lart pa rritur nivelin e rrezikut t
portofolitn disproporcion. Vija e drejt, tangent me frontin prfaqson nj
zgjatjes t teoris nga nxnsi i Markoitz, William Sharpe, i cili futi n
portofolet e veta edhe elementin pa risk i prfaqsuar nga bonot shtetrore
me nj kthim t mirprcaktuar dhe me nj risk shum pran zeros (pa risk).

3 DIVERSIFIKIMI NPRMJET PASURIVE T PALUAJTSHME

sht e njohur gjersisht se pasurit e palaujatshme duhet t prfshihen n
nj portofol t przier t aseteve sepse kan korrelacion t ult me klasat e
tjera t aseteve, potenciali pr t siguruar nj mbrojtje kundr inflacionit t
papritur, dhe kan kthim relativisht t parashikueshm (Seiler MJ, 1999). Nj
nga arsyet pr kt, sipas Geltner & Miller, sht se rreziku q investitort t
kujdesen m s shumti nuk sht devijimi standard i kthimit t nj aktivi me
kalimin e kohs, por korrelacioni i kthimit t aktivit me kthimin e aktiveve t
tjera. Pasurit e paluajtshme jan pra nj investim i mir pr tu prfshir n

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

nj portofol sidomos pr shkak t korrelacionit t ult me aktivet e tjera, t

tilla si aksione dhe obligacionet (Geltner, 2007).

3.1 ARSYET

PRFSHIRJES

PASURIVE

PALUAJTSHME

PORTOFOL
Tregu i pasurive t paluajtshme sht nj biznes ciklik i cili ka psuar vetm
tri rnie prgjat 30 viteve t fundit. Secila prej tyre ka krijuar mundsin e
prmirsimit dhe krijimit t produkteve q menaxhojn riskun. Ekzistojn
shum arsye pr t prfshir pasuri t paluajtshme n portofolin e aktiveve,
prfshir ktu:
a) Rritja e kthimit t shpresuar
Historia ka treguar q investimet n pasuri t paluajtshme, krahasuar me
klasat e tjera t aktiveve, sigurojn nj kthim konkurues. N periudha
afatgjata pritet q pasurit e paluajtshme t gjenerojn kthim m t ult se
aksionet publike por m t larta se obligacionet.
b) Inflacioni
Pasurit e paluajtshme kan nj mardhnie afatgjate me inflacionin. N
periudha afatgjata pasurit e paluajtshme ofrojn nj mbrojtje ndaj inflacionit
sepse t ardhurat e gjeneruara q rrjedhin nga pagesat periodike, rishikimi i
marrdhnieve kontraktuale t qiras, prshtaten me ndryshimet e kushteve
t tregut si rritja e niveleve t mimeve.
c) Gjenerimi i t ardhurave
Rreth 70% - 80% e totalit t kthimit nga pasurit kryesore t paluajtshme n
t vrtet rrjedhin nga t ardhurat rrjedhse (periodike) t krijuara nga
pagesat e qiras kontraktulae t lidhur me qeramarrsin.
d) Risk i ult
Pasurit e paluajtshme tregojn nj luhatshmri m t ult se dy klasat e
tjera t aktiveve, aksionet dhe obligacionet, pr dy arsye kryesore:
1) Nga nj prespektiv e investimeve, leasing-u dhe strukturat e
financimit t prdorura n investimet n pasuri t paluajtshme jan
afatgjata n natyr, t cilat prshtaten vetm me ndryshimet
graduale t tregut. Kshtuq gjenerojn nj model kthimi relativisht t
parashikueshm.
6

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

2) Tek pasurit e paluajtshme kthimet jan kryesisht t varura nga

vlersimet periodike t pasurive dhe pr kt arsye nuk paraqesin t
njjtin nivel t luhatshmris si kthim nga investimet e listuara n
burs.
3) Pr m tepr, asnj pasuri e paluajtshme nuk sht identike me nj
tjetr, kshtu q prcaktimi i vlers pr nj pasuri q nuk tretohet
(nuk ka transaksione) krkon vlersim t zvndsuesve perfekt.
e) Leva e lart operative
Investimet n pasuri t paluajtshme mund t blihet edhe n nivelet 80% t
levs operative. Leva operative llogaritet duke pjestuar vlern e kredis me
vlern e pasuris. Niveli i lart i levs operative rezulton n nj kthim m t
lart t investitorit me risk m t ult duke prdorur vetm nj pjes t vogl
t financave personale.

3.2 DIVERSIFIKIMI BRENDA ASETEVE

PASURIVE

PALUAJTSHME

Koncepti i diversifikimit brenda klass s aseteve t pasurive t paluajtshme

dhe si nj investitor mund t zvogloj rrezikun specifik m tej duke
diversifikuar n klas e aseteve2. Ky koncept i referohet mnyrave t
ndryshme t diversifikimit ndrmjet pasurive t paluajtshme, q rrjedhin nga
fakti se pasurit e paluajtshme ndryshojn nga madhsia (pamjet, metra
katror dhe vlera), llojin e prons, rajoni gjeografike / ekonomike, dhe afrsia
me nj zon metropolitane. Me kalimin e kohs, kjo njohje e konceptit sht
rritur dhe deprtimi i tij e bn t qart se sektori sht m i komplikuar se
kapitalit t vet (Seiler MJ, 1999).
Viezer (2000) ka krahasuar 13 (trembdhjet) strategjit brenda klass s
pasurive t paluajtshme n diversifikimit e portofolit. Diversifikimi ekonomik,
n baz t kategorive t punsimit, sht gjetur t jet superior ndaj
diversifikim gjeografik. Autori gjithashtu thekson se lloji i prons si
karakteristika m kritike n diversifikimin e pasurive t paluajtshme si sht
shpjeguar gati nj t tretn e dallimeve n kthimet e pasurive t
paluajtshme3. Llojet e pronave m t zakonshme jan zyra, tregti me
2 Seiler, Webb dhe Myer (1999).
3 Financial Asset Management Journal, Viezer, 2000.

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

pakic, pronat industriale dhe rezidenciale. Edhe pse rreziku n investimet e

pasurive t paluajtshme mund t reduktohet duke kombinuar disa pronat n
nj portofol, duhet t jet e qart se jo t gjitha rreziqet mund t shmangen.
Kaiser & Clayton (2008) e ka kategorizuar rreziqet e pasurive t paluajtshme
n rreziqet diversifikativ, rreziqet pjesrisht diversifikativ dhe rreziqet t
pandryshueshm. Rreziqet diversifikativ q mund t eliminohet jan rreziqet
n varsi t llojit t prons, rajonit gjeografike / ekonomik, si dhe rreziqe t
ndrmarrjes dhe rreziku i stilit. Rreziku stil i referohet rrezikut q lind kur
investitort zgjedh pr t diversifikuar n mes lloje t ndryshme t mjeteve,
t tilla si core apo oportuniste / vler e shtuar. Ky studim fokusohet n
mnyr eksplicite n investimet e drejtprdrejt t prons dhe pr kt arsye
nuk mbulon aspak rreziqet Logos, Marks, Ndrmarrjes apo Investitorit.
Rreziqet pjesrisht diversifikativ prfshijn ciklin e pasurive t paluajtshme,
ciklin e biznesit, rrezikut t inflacionit dhe rrezikun e norms s interesit
ndrsa rreziqet jo-diversifikativ prbhen nga rrezikut i ndrmarrjes dhe i
ciklit t tregut t kapitalit. Eichholtz & Hoesli (1995) argumentojn se
ekziston nj qasje me dy hapa pr alokimin e portofolit q:

S pari, prfshin vendimin e se sa duhet investuar n do klas e

aseteve; dhe
S dyti, vendimi se cila sht strategjia optimale brenda klas s
aseteve q, pjesrisht, prfshin menaxhimin efektiv t rrezikut prmes
diversifikimit brenda klass s aseteve.

Ai gjithashtu pohon se kategorit m t zakonshme pr diversifikim pr

portofolet e pasurive t paluajtshme jan t llojit t prons dhe rajon
gjeografik. Arsyeja pr kt sht se kthimet mbi llojet e ndryshme t prons
jan prcaktohet nga faktor t ndryshm ekonomik q gjithashtu
ndryshojn sipas rajoneve n secilin lloj t prons. Kthimet n zyra, pr
shembull, jan t prcaktuara nga krkesa pr zyra, ndrsa kthimet mbi
pronat e shitjes me pakic dhe industriale prcaktohen nga shitjet me pakic
dhe t prodhimit.
Leimdorfer (1997) ka krijuar nj metod pr t paraqitur kategorizimin e
pasurive t paluajtshme, matrica e prqndrimit dhe specializimit, t
prdorura pr t matur prqendrimin gjeografik dhe specializimin ndr llojet
e pasuris pr t listuara vrtet kompanit e pasurive. Kompanit e prons
me nj shkall t lart t prqendrimit gjeografik jan e vendosur n ann e
djatht t matrics dhe kompanit e prons me nj shkall t lart t
specializim n mesin e llojeve t prons jan t vendosura n pjesn e

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

siprme t matrics. do Kompania sht e prfaqsuar nga nj rreth, me

nj madhsi proporcionale me vlern e portofolit t kompanis s prons
(shih figurn 3).
Figura 3

Matricat jan ndrtuar nga numrat e llogaritur nga indeksi i bazuar n

informacionet nga Leimdorfer & Partner t marra mga baza e t dhnave t
kompanive t prons t listuara. Prqendrimi dhe numrat e Indeksi t
specializimit jan n mes t 0 dhe 1, ku nj numr i lart tregon nj shkall
t lart t prqendrimit gjeografik, prkatsisht nj shkall e lart e
specializimit n mesin e Llojeve t prons. Shkalla e prqendrimit gjeografik
sht klasifikuar n baz t Afrsia dhe ngjashmris s qytetit t prons n
portofol, ndrsa shkalla e specializim n mesin e llojeve t prons sht
klasifikuar n baz t ngjashmris n lidhje me tregun dhe bazat e
menaxhimit4.

4 PRKUFIZIMI I REITS DHE FUNKSIONIMI I TYRE

Investimi n pasri t paluajtshme sht duke u br gjithnj e m shum nj
klas investimi e prhapur vitet e fundit, kjo dhe pr shkak t prhapjes dhe
suksesit t trusteve t investimit n pasuri t paluajtshme (Real Estate
Investment Trust, REIT).

4 (Leimdrfer & Partners, 1997).

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Trusti i investimeve n pasuri t paluajtshme sht nj korporat ose nj

trust q kombinon kapitalet e disa investitorve pr t bler ose financuar n
t gjitha format e pasuris s paluajtshme. Pr investimet e realziuara REIT
gjeneron t ardhura t cilat mund t jen t ardhura nga qeraja ose t
ardhura nga shitja e aktiveve ekzistuese. N vetvete REIT sht nj
kompnai, aksionet e pjess m t madhe t tyre tregtohen n burs. Pr
rrjedhoj, REITs vlersohen n t njjtn mnyr si vlersohen aksionet e
kompanive t kuotuara n burs, pra vlersohen me vlern aktuale t
flukseve t ardhshme. do investitor individual q dshiron t prfshihet n
kt struktur investimi, mjafton q t blej aksionet e REITS, mimi it
cilave sht prcaktuar nga mekanizmi i tregut.
Ndoshta karakteristika dalluese e REITs krahasuar me format e tjera t
investimit (kryesisht aksionet) sht se REITs jan t prjashtuara nga tatami
mbi t ardhurat e gjeneruara duke shmagur kshtu tatimin e dyfisht.
Entitetet mbi t cilat aplikohet nj politik e till njihen si entitete kalimtare
(pass through). sht mse e kuptueshme se ky trajtim preferencial n
lidhje me tatimet ka kostot e veta n lidhje me rregullat strikte q prmban
funksionimi i REITs:
1. Testi i Pronsis: Q nj kompani t klasifikohet REIT, duhet q 50%
e aksioneve t zotrohen nga jo m pak se 5 individ dhe kompania
duhet t ket s paku 100 aksioner.
2. Testi i Aktiveve: Nj kompani duhet t ket investuar t paktn 75%
t totalit t aktiveve n pasuri t paluajtshme, kolaterale dhe cash q
t konsiderohet REIT.
3. Testi i t Ardhurave: Njkohsisht, nj kompani q t klasifikohet si
REIT, duhet q 75% t t ardhurave t gjeneruara t ken si burim
primar pasurit e paluajtshme q kompania ka nn menaxhimin e saj.
4. Testi i Shprndarjes: T paktn 90% e rezultatit financiar iu
shprndahet detyrimisht aksionerve n formn e dividentit, n
mnyr t till q t ruaj statusin e saj si pass through. Vlen t
theksohet se fal zrit kryesor n bilanc pasurit e paluajtshme dhe
shpenzimeve t amortizimit t tyre rezultati neto i REITs sht mjaft
m i ult sesa gjendja reale sepse shpenzimet e amortizimit nuk jan
flukse dalse realisht ndaj ju rishtohen duke sjell nj rezultat neto
tepr m t lart dhe duke br t mundur shprndarjen e dividentve
edhe mbi 100% t rezultatit neto.

10

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

4.1 INVESTIMI DIREKT

PASURI

PALUAJTSHME

APO

NPRMJET

REITS
REITs jan themeluar rreth viteve 60 pr t eleminuar paknaqsit e
investitorve duke qn t penalizuar nga fakti i mos akreditimit pr t
operuar me pasurit e paluajtshme deri n at moment, por suksei i vrtet i
tyre erdhi pas Aktit Tatimor t vitit 1986, i cili iu dha dy element kryesor plus,
(1) kufizime n madhsin e njohjes s shpenzimeve t interest pr efekt t
llogaritjes s tatimit si dhe prcaktoi jetn e dobishme t aktiveve dhe (2)
heqjen e kufizimit n vetm zotrimin e pasuive t paluajtshme por ato
mund edhe t menaxhonin pasurit e paluajtshme.
REITs besohet t ken nj t ardhme sepse investitort e vegjl n pasuri t
paluajtshme ju ofrohen tri cilsi themeltare dhe t rndsishme:
Likuiditeti: Kan transformuar pasurit e paluajtshme n mjete likuide
duke u kanalizuar nprmjet tyre si kompnai t listuara n burs.
Siguria: Pasurit e paluajtshme jan par gjithmon si shum t
sigurta nga ana e investitorve pr shkak t jetgjatsis s tyre t
lart, forms fizike t prekshme dhe aktive me mundsi potenciale pr
krijimin e t ardhurave.
Performanca: REITs kan nj treg konkurues prsa i prket
performancs duke u vendosur n pozicionin midis obligacioneve dhe
aksioneve pr nga kthimi.

Krkuesit e investimeve optimale kan krijuar nj grup tepr t madh t

dhnash n lidhje me ecurit e REITs dhe investimit direkt n pasurit e
paluajtshme kto dekadat e fundit, nse do prqndroheshmin ntre pikat
madhore t konkluduara nga gjith ky informacion:

REITs kan nj kthim mesatar m t lart sesa investimet direkte n

pasuri t paluajtshme, me luhatshmri tepr m t lart.
Diferencat n kthim dhe luhatshmri mund t rikonsilohen duke
rregulluar nprmjet mekanizmave t mimit dhe procesit t
shkmbimit t tyre, likuiditeti, leva financiare dhe tarifat e investimit
q tregojn se REITs jan n kuptimin e plot investime n real
estate.
Pr shkak t procesit t ndryshm t vlersimit t mimit dhe levs
financiare, kthimet e REITs dhe investimit direkt n pasuri t
paluajtshme nuk jan plotsisht t korreluara duk ofruar kshtu
diversifikim t portofolit t investimit i cili i prfshin t dyja llojet e
investimit.

11

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Diferenca thelbsore midis tyre sht mnyra sesi vlersohen dhe

shkkmbehen, REITs jan n kuptimin e mirfillt tituj me vler t cilt
tregtohen dhe u vendosen mime n mnyr t vazhdueshme dhe t
pandrprer n at treg q ne njohim me emrin bursa. Ashtu si aksionet,
obligacionet dhe letrat e tjera me vler REITs jan n kuotim dhe rivlersim
t vazhdueshm dhe kto shifra jan reflekti i performancs s tyre dhe vet
pasurive t paluajtshme q prfaqsojn ose kan t prfshira n portofolet e
veta. Pr t vlersuar dhe ndjekur ecurin e vlersimit dhe performancs s
pasurive t paluajtshme investitort mbshteten tek nj component NCREIF,
i cili prfaqson indeksin e e performancs s pasurive t paluajtshme.
Figura 4

Nj element pr tu vlersuar jan edhe kostot, pr t hyr ne tregjet e

pasurive t paluajtshme nevojiten fonde investime n madhsi t
konsiderueshme dhe REITs e fraksionojn kt vler duke bler aksionet e saj
dhe kjo e fundit zotron pasurit e paluajtshme n portofolin e vet.
Gjithashtu koha e transaksionit prputhet me at t do transaksioni tjetr
n burs, madje krahasuar me disa tituj financiar, t cilt kan kosto
transaksioni mbi 100 pik baz pr transaksion, sht edhe m e
leverdisshme sepse kostot e transaksionit pr njsi jan nga 50 75 pik
baz5.

5 Journal of Applaied Business.

12

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

5 NJ PORTOFOL N TREGUN REAL

Nse do t krijonim nj rast hipotetik duke u mbshtetur n t dhnat reale
t tregut t burss pr vitet 1997 deri m 2014, duke mos eleminuar faktin e
bulzave t tregut apo krizave ekonomike, do t kishim nj panorama mjaft t
qart t rndsis s investimit n pasuri t paluajtshme pavarsisht mnyrs
n REITs apo investim direkt.
Duke shqyrtuar performancn e REITs dhe investimit direkt n pasuri t
paluajtshme n periudha afatgjate vrejm se ato ofrojn nj performanc
tepr t lart n portofolet e investimit t kominuara me aksione,
obligacione dhe t dyja llojet e investimit n pasuri t paluajtshme (shih
figurn 4).
Figura 5

13

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

sht analizuar nj portofol tradicional me 60% aksione dhe 40% bono i cili
gjeneron nj kthim mesatar 6.71% n periudhn e mbulluar (1997 2014).
Me nj luhatshmri kthimi prej 6.21% dhe nj raport kthim t rregulluar me
riskun prej 1.08 (shpreh se portofoli gjeneron nj kthim prej 1.08 pik baz
pr do pik baze luhatshmrie).
HPR ratio rregulluar meriskun=

Kthimi Mesatar
6.71
=
=1.08 pik baz
Luhatshmria e Kthimeve 6.21

N qoft se 20% e portofolit, nga t dy grupet edhe aksione edhe bono,

investohet n pasuri t paluajtshme direkte do t shohim q kthimi mesatar i
portofolit t ri do t rrite n 6.80% dhe luhatshmria mesatare e kthimit do
t bjer n 5.46% dhe si rezultat i tyre do t kemi nj raport kthimi t
indeksuar me riskun n vlern e 1.24 pik baz. Nse ndryshojm srisht
shprndarjen e portofolit ton, duke investuar tashm 20% t tij n REITs
athere do t prfitojm nj portofol i cili do t kishte kthimin mestare 7.35%
dhe luhatshmrin e kthimieve n vlern e 5.62% dhe raporti kthimit mesatar
i indeksuar me riskun do t ishte 1.31 pik baz. Kjo tregon se investimet tek
REITs japin kthime dhe m t larta se dy portofolet pararends por edhe
kthim t regulluar pr njsi risku m t ult. Gjithashtu tregon q risku sht
disi m i lart sesa investimi direkt n pasuri t paluajtshme, kjo vjen si
rezultat e faktit q REITs jan titiuj me vler dhe kan edhe risqe t tjera
ndyshe nga pronat fizike. Mjafton t prmendim faktin q ato tregtohen n
burs dhe jan pjes e ksaj loje ku luhatjet spekullative nuk mungojn
tregon qart ekzistencn e nj niveli risku m t lart se investimi direkt n
pasuri t paluajtshme. Dhe nse do t kryenim nj rialokim t fundit t
fondeve t portofolit ton, 20% t fondeve t varijojn midis REITs dhe
investimit n pasuri t paluajtshme direkt, athere do t rezultonte nj
portofol me kthime mesatare t cilt do t ishin m favorizues se portofoli i
par dhe i dyt. Rezultatet e ktyre portofolve do luhaten midis dy
portofoleve t tjer n varsi t investimit n seciln parti, REITs apo pasuri e
paluajtshme direkt.

14

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

6 PERFUNDIME DHE REKOMANDIME

Investimi n pasuri t paluajtshme sht nj trend rrits n tregjet globale
dhe kjo edhe fal faktit e t qnit nj mjet i prkryer n diversifikimin e
portofolit t investimit. Ekzistenca e nj pasurie fizike, reale mbi t ciln
implementohet investimi dhe t ardhurat e gjeneruara nga pasuria e
paluajtshme si periodike ashtu edhe kapitale favorizojn nj ecuri positive t
indeksit t kthimit dhe nj stabilitet t tyre t lart duke reduktuar ndjeshm
luhatshmrin e kthimeve dhe rrjedhimisht riskun e investimit. Elementt
favorizues si:

Kthimi Mesatar i Pritur mbi kthimin e obligaioneve dhe nn at t

aksioneve.
Risku i investimit i reduktuar pr shkak t ekzistencs s pasuris fizike
dhe natyrs s vet investimit n pasuri t paluajtshme.
Likuiditeti dhe alternative investuese n REITs lejon zgjerimin e bazs
s investitorve duke fraksionuar investimin fillestar dhe kostot e
hyrjes.
Shumllojshmria e investimeve, fraksionimi i pasurive t paluajtshme
sipas karakteristikave fizike, pozicionimit, natyrs s operimit, etj,
lejojn investime n kategori brenda kategoris s investimit n pasuri
t paluajtshme duke rritur diversifikimin edhe m tej.
Natyra e veant e investimit, vmendja e qeveris dhe kushtet
lehtsuese t barrave tatimer t dyfiishta kan ngjallur interes dhe
favorizuar investimin tek pasurit e paluajtshme.

Duhet investuar n pasuri t paluajtshme duke pasur qart parsysh se kush

sht kthimi q dshironi nga investimi juaj, vlersimet kapitale nuk mund t
krahasohen me luhatjet e shpejta t vlers s aksionit por mund t
balancojn rezultatet negative t tyre n portofolin e investitorit.

15

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Investimi n pasuri t paluajtshme nnkupton edhe diversifikimin brenda

klass, pra diversifikimin portofolit me investime n pasuri t paluajtshme
duke ndryshuar pozicionin gjeografik, natyrn e pasuris (retail, zyra,
apartamente), politikat urbanistike t ardhshme, etj.
Rndsia dhe vlera e ktij tregu / aseti krkon vmndje m t lart nga
institucionet mbikqyrse dhe qeveritare pr normalizimin dhe mos lejimi e
krijimit t situatave t pafavorshme t tregut t pasuris s paluajtshme
sepse efektet e tij prcillen n shkall t gjer n publikun dhe n nivele t
larta.
Nj portofol i mir diversifikuar krkon plotsimin me investime / tituj t
natyrave dhe karakteristikave nga m t ndryshme, kthimi pritur m i lart
se bonot dhe risku mjaft i ult krijojn nj element shum cilsor pr tu
implementuar n portofolin e investitorit.

7 REFERENCAT
Journal of Applaied Business, 8 November 2013.
Asset Management Services Lazard NET, www.LazardNet.com.
The Impact of Real Estate in portfolio diversification, June 2014, Steven
D. Burton.
www.bloomberg.com.
Drejtimi i Pasurive t Paluajtshme, 2014, Prof. Dr. Asoc. Dorina Kripa.
Artikuj akademik botuar nga Real Estate Institution Inc, Annual Plan
Report 2014.
Markoitz, H. (1959). Portfolio Selection: Efficient Diversification of
Investments, 1e. Ne York: John Wiley and Sons.
Leimdrfer. (2011). Property shares - property or shares? Stockholm:
Leimdrfer.
Kaiser R.W., C. J. (2008). Assessing and Managing Risk in Institutional
Real Estate Investing. Journal of Real Estate Portfolio Management,
287-306.
Hishamuddin, M. (2006). Modern Portfolio Theory: Is There Any
Opportunity for Real Estate Portfolio. Malaysian Journal Of Real Estate,
14-26.
Seiler M.J., W. J. (1999). Diversification Issues in Real Estate
Investment. Journal of Real Estate Literature, 163-179.
Viezer, T. W. (2000). Evaluating "Within Real Estate" Diversification
Strategies. Journal of Real Estate Portfolio Management.

16

PASURIT E PALUAJTSHME SI MJET DIVERSIFIKIMI | Alket Zeneli

Global Real Estate Strategy & Reaserch, fall 2014, TIAA CREF.
Ling, D., Returns, Volatility, and Information Transmission Dynamics in
Public and Private Real Estate Markets, NAREIT Real Estate Research
Conference, June 2013.
Anualy NCREIF Report and Data 2013.
Benefits of Active Management for Real Estate Investments, February
2015, W. Stevens Caroll, CBRE Inc.

17