HOTEL LINK 13-14, asopis za teoriju i praksu hotelijerstva,

Beograd, 2009, godina VI, str. 867-873

MOGUNOSTI PROJEKTNOG FINANSIRANJA HOTELA U
BEOGRADU

Dr. Dragan Barjaktarovi

Dr. Lidija Barjaktarovi

Univezitet Singidunum Beograd, Srbija

IZVOD
U Srbiji posle 2000. godine dolazi do postepenog oporavka ukupnih privrednih tokova,
to je uticalo i na stvaranje pozitivnijeg meunarodnog imida Srbije. Pozitivne
promene izazvale su poveanu tranju poslovnih ljudi i drugih posetilaca, pre svega za
Beogradom. Aktuelne meunarodne kampanje u Zapadnoj Evropi, promoviu Beograd
kao neotkrivenu turistiku destinaciju u kojoj gosti mogu dobro da se zabave i provedu.
Rastui trend dolazaka stranih gostiju je vie intenzivan nego to se mogao predvideti,
zato je Beograd budui grad Centralne i Istone Evrope prema Financial Times-u.
Meutim, da bi se zadovoljili zahtevi stranih turista Beogradu su potrebni hoteli srednje
vie kategorije usklaeni sa meunarodnim standardima i nie cene hotelskih soba.
Stoga je neophodna izgradnja dodatnih hotelskih kapaciteta, ali i renoviranje postojeih.
Banke, polako poinju da nude privrednim subjektima specijalno finansiranje za
izgradnju/kupovinu i rentiranje hotela. U poetnoj fazi se opredeljuju za finansiranje
hotela kojim e upravljati profesionalni i iskusni menadment.
Kljune rei: turizam, turistiko trite, hotel, specijalno firansiranje, operater, SPV preduzee osnovano za svrhu specijalnog projekta
ABSTRACT
In Serbia after 2000 started graduated improvement of all corporates flows, which had
imapct on creating more positive international image of Serbia. Positive changes had
effect on increased demand of business travellers and other tourist, for Belgrade.
Current international campaings in Western Europe, promote Belgrade as non-discover

tourist destination, in which guests can have good fun and entertaiment. Increasing
trend of forein tourist arrivels is more intensive, than it could be predicted, that is the
reason why Belgrade is future town of Central and Eastern Europe.
In order to meet requirements o foreign tourist, Belgrade needs mid-hight categorized
hotels with lower hotels rooms prices, which are in compalince with international
standards. It implies on construction of additional hotels capacities and refurbishement
of existing one. Banks, started slowly to offer specialized financing for
constructing/buying and renting of hotels. In the first stage, banks decided to finance
hotels wchich will be managed by professional and experienced management.

UVOD

Dugotrajno odsustvo Srbije sa meunarodnog turistikog trita, samim tim i Beograda

kao najznaajnije turistike destinacije, veoma negativno se odrazilo ne samo na
turizam ve i na ukupna privredna kretanja. Posle 2000. godine dolazi do postepenog
oporavka ukupnih privrednih tokova, to je uticalo i na stvaranje pozitivnijeg
meunarodnog imida Srbije. To ne zmai da i dalje ne treba da se radi na poboljanju
opteg utiska o Srbiji i Beogradu. Kampanja koja je poela krajem 2001. godine sa
ekonomskim, politikim i pravnim reformama se nastavila do dananjih dana. Trebalo
bi imati u vidu da su pozitivne promene izazvale poveanu tranju poslovnih ljudi i
drugih posetilaca, pre svega za Beogradom.
Beograd kao glavni grad i administrativno sedite Srbije, poznat je i kao politiki,
poslovni, nauni, akademski, kulturni, diplomatski i sportski centar zemlje. Pored toga,
Beograd raspolae istorijskim, kulturnim i prirodnim lepotama, koje mogu biti naa
znaajna konkurentska prednost. Trenutne meunarodne kampanje u Zapadnoj Evropi,
promoviu Beograd kao neotkrivenu turistiku destinaciju u kojoj gosti mogu dobro da
se zabave i provedu, istiui u prvi plan noni ivot na rekama. Meutim, da bi se
zadovoljili zahtevi stranih turista Beogradu su potrebni hoteli srednje vie kategorije
usklaeni sa meunarodnim standardima i nie cene hotelskih soba.
AKTUELNI TRENUTAK HOTELSKOG TRITA U BEOGRADU

U periodu od 2000. do 2003. godine u Beogradu je zabeleen znaajan rast u odnosu na

poslednje godine prologa veka, kako u u broju dolazaka gostiju, tako i u realizovanim
noenjima. Rast je bio posebno izraen u segmentu inostrane tranje u itavom periodu
od 2000. godine do danas. U periodu od 2003. do 2005. godine dolazi do osetnog
smanjenja broja gostiju (kao rezultat politike situacije u zemlji), ali broj noenja skoro
ostaje isti. Situacija se tokom 2006. godine popravila u zemlji, to rezultira rastom od
4% u broju dolazaka gostiju, odnosno rastom od 1,3% u broju noenja u Beogradu.
Raspoloivi podaci za 2008. godinu pokazuju lagani pad u poreenju sa 2007. godinom,
to je povezano sa politikim deavanjima u zemlji. Prosena godinja popunjenost
hotelskih kapaciteta u Beogradu u 2005. godini iznosila je 38,7%.
Tabela br. 1: Dolasci i noenja gostiju u Beogradu u periodu od 2000. do 2007. godine
(u 000)
Godina
Dolasci

2000
797

2001
738

2002
758

2003
703

2004
640

2005
577

2006
610

2007
723

Noenja

1.220

1.210

1.350

1.200

1.210

1.150

1.365

1.351

Izvor:web site Turistike organizacije Beograda (podaci iz februara 2008.godine)

Karakteristike hotelske tranje u Beogradu su:

- Beograd uestvuje sa 33,5% u ukupnom broju turista koji posete Srbiju i sa 20,5% u
ukupnom broju ostvarenih noenja.
- Domai gosti su uvek bili dominantniji u broju u odnosu na strane goste. U 2003.
godini domai gosti su uestvovali u ukupnom broju noenja sa 58,3%, a ostatak tranje
(41,7%) su predstavljali strani gosti. U strukturi stranih gostiju, pored posetilaca sa
prostora bive Jugoslavije, preovlauju posetioci iz Nemake, Italije, Velike Britanije,
Rusije i Amerike. Odnos gostiju se godinje menja, ali ne znaajnije. I u 2006. godini
domai gosti jo uvek uestvuju sa oko 58% u ukupnoj tranji, a strani gosti sa 42%
turistike tranje (od ega su na prvom mestu Slovenci, zatim slede Italijani, Nemci i
Hrvati).
- Tranja ima svoje bolje i loije periode u toku godine, zbog izaene sezonalnosti:
najvea je u periodu od aprila do juna i od septembra do decembra, a vrlo je niska
tokom leta. Meutim, i tokom leta broj poslovnih gostiju je znajan. Posebno je
izraena slaba popunjenost hotela tokom vikenda. Ovo odslikava optu karakteristiku
beogradskog turistikog trita kao poslovno orjentisane turistike destinacije. Takoe,
pretpostavljamo da e se ovo postepeno menjati vie balansiranoj strukturi koja e
rezultirati smanjenjem sezonalnog uticaja.

- Profil gostiju u Beogradu ukazuje trend dominacije poslovnih ljudi (sastanci,

inicijative, konfencije, izlobe, itd.), to je dobro i tokom stabilnih i nestabilnih (svetska
ekonomska kriza) vremena. Bez obzira na trokove putovanja i hotelskog smetaja,
domae firme u stranom vlasnitvu, ipak bolje posluju (nisu oputene i preputene same
sebi) kada ih poseuju (u cilju kontrole i praenja ostvarenog poslovanja) njihovi
vlasnici i menaderi iz inostranstva.
- Uvaavajui resursne mogunosti grada, u poreenju sa drugim glavnim gradovima u
Centralnoj i Istonoj Evropi (Prag, Bratislava i Varava), Beograd ima malu turistiku
tranju, ali jo uvek veu od Bratislave, Sofije i Zagreba. Ova situacija e se promeniti u
naredne dve godine, kao rezultat strategijskih akcija izvedenih od strane Republikog
Ministarstve ekonomije i regionalnog razvoja (Ministarstva turizma, trgovine i usluga) u
ijem sastavu su i poslovi iz oblasti turizma. Fokus je na jo veem privlaenju
poslovnih ljudi.
Tabela br. 2: Projekcije zvaninog rasta turistike tranje
Vladine projekcije do
2015. godine
Dolasci
Noenja

Pesimistiki scenario

Optimistiki scenario

2.635.700
3.953. 500

3.166.800
4.750.200

Izvor: Serbia Real Estate Market Projections, prepared by Wolf&McGill, Belgrade, March 2008.,
str.68

Iz priloene tabele se vide dugorone projekcije Vlade, od pesimistikog do

optimistikog scenarija, na osnovu analize budue tranje, ekonomskog rasta i razvoja u
hotelskoj industriji u Beogradu, i trenda zemalja Centralne i Istone Evrope. Prema
predvianjima iz 2003. godine, se oekuje da e do 2010. godine tranja dostii 1,3
miliona noenja po pesimistikom scenariju, odnosno 1,6 milionao noenja prema
optimistikom scenariju. Oigledno je da se pesimistiki scenario dostigao i prestigao sa
1,6 miliona noenja u 2006. godini. Takoe, rastui trend je vie intenzivan nego to se
mogao predvideti pesimistikim scenarijom, zato je Beograd budui grad Centralne i
Istone Evrope prema Financial Times-u.
- Glavni generator trita tranje za hotelskim uslugama je poslovna aktivnost. U
poslednjih pet godina je meunarodni interes za razvoj biznisa u Srbiji porastao i danas
aktivnost mnogih stranih kompanija ili njihovih predstavnitava na teritoriji Beograda
privlai sve vie poslovnih posetilaca. U susret rastuoj tranji, Beogradu je savetovano
da popravi trenutnu situaciju u hotelskoj industriji razmatranjem novih investicionih
mogunosti.

Hotelska ponuda u Beogradu

Danas je Beograd posebno interesantan za investicije zbog toga to etiri hotela vie
kategorije dre 17,86% beogradskog trita hotela (Hyatt, dva Best Western hotela i
Holidy Inn), dok u drugim gradovima Centralne i Istone Evrope hoteli viih kategorija
dre oko 5% trinog uea. Bilo bi dobro ako bi u naredne dve do tri godine Beograd
dostigao Zagreb sa brojem hotela sa pet zvezdica.
Beograd je po ponudi ispred drugih gradova u Srbiji, ali istovremeno iza veine glavnih
gradova Centralne i Istone Evrope, to govori da se regionalno hotelsko trite moe
dostii, ali se mnogo stvari mora popraviti.
U Beogradu posluje 48 hotela (sa 3.624 raspoloive sobe), od ega su: 1
-

3 hotela sa pet zvezdica (dre 6,25% hotelskog trita),

11 hotela sa etiri zvezdice (dre 22,92% hotelskog trita),
17 hotela sa tri zvezdice (dre 35,42% hotelskog trita),
15 hotela sa dve zvezdice (dre 31,25% hotelskog trita),
2 hotela sa jednom zvezdicom (dre 4,17% hotelskog trita).

Hoteli su kategorizovani starom metodologijom koja nije usklaena sa savremenim

meunarodnim standardima (vaei Pravilnik je donet pre vie od 15. godina - 1994.
godine). Dominiraju hoteli sa dve i tri zvezdice (36,67%). Tokom 2007. godine Beograd
je dobio dva nova hotela sa etiri zvezdice koji su znaajno obogatili hotelsku ponudu
(Holiday Inn i IN hotel ), dok je nekoliko hotela zatvoreno zbog renoviranja kako bi
dostigli veu kategoriju standarda.
Hotel Hyatt Regency je jedini u skladu sa meunarodnim standardom hotela sa pet
zvezdica. Hotel Intercontinental je izgubio pet zvezdica i zvaninu licencu 2005. godine
zbog loeg menadmenta, i sada posluje pod nazivom Hotel Continental (privatizovan
od strane Delta Real Estate/deo Delta holdinga. Hotel je prodat za 148,8 miliona evra,
to predstavlja najveu cenu koja je postignuta prodajom nekog naeg hotela).
Izmeu ostalih beogradskih hotela, dva su vrlo znaajna zbog pripadnosti Best Western
lancu: Hotel M i Hotel umadija (rekonstruisan 2004. godine). Oba su usaglaena sa
meunarodnim standardom hotela sa etiri zvezdice i orjentisana na poslovne turiste
(goste) i sportske timove, sa godinjom popunjenou kapaciteta od 60% do 80%
(prema zvaninim podacima za 2006. godinu).

Izvor: Web site Turistike organizacije Beograda (podaci iz juna 2007. godine).

Hotel Balkan, posle rekonstrukcije je dobio etiri zvezdice i ima veoma povoljnu trinu
poziciju, kao popularan hotel kod poslovnih gostiju, sa godinjom popunjenou 75% (u
2006. godini).
Hotel Jugoslavija je prodat pre tri godine (novi vlasnik je Hypo Alpe- Adria
Consulting) i jo uvek eka renoviranje. Najava menadmenta o ulasku ovog hotela u
poznatu meunarodnu grupaciju Kempinski je ohrabrujua. Hotel Metropol je prodat
Greekotel-u, i trenutno je zatvoren zbog renoviranja i bie ponovo otvoren kao hotel sa
pet zvezdica.
Hotel Moskva se oekuje da e biti renoviran u narednom periodu i biti kategorizovan u
hotel sa pet zvezdica. Hoteli Splendid i Prag su u fazi renoviranja.
Najvei broj kvalitetnijih hotela u starom delu Beograda nalazi se u uem gradskom
jezgru (Astorija, Prag, Palas, Majestic, Moskva, Balkan, Metropol, Slavija Lux,
Excelsior, Union, Rex, Admiral, Rojal, Splendid ...), odnosno centralnoj poslovnoj
oblasti, to im daje dobru poziciju sa fokusom na poslovne goste.
Novi Beograd, zahvaljujui izuzetnom tempu razvoja koji ga ini znaajnim
privrednim i poslovnim centrom Centralne i Jugoistone Evrope, postaje vaan
potencijal za greenfiled investicije. Zapravo, tu su i locirani nai najpoznatiji hoteli
(Hyatt, Holiday Inn i IN hotel). Tu postoji i veliki interes za izgradnju novih hotela na
potezu prema aerodromu.
Broj raspoloivih soba sa brojem poznatih hotelskih lanaca u Beogradu u poreenju sa
drugim gradovima u Centralnoj i Istonoj Evropi, pokazuje da Beograd zaostaje za
Pragom, Varavom i Budimpetom. Ne oekuje se da e ih Beograd dostii preko noi,
ali bi trebalo u naredne tri godini da dostigne nivo Bukureta i Sofije, kao najaktuelnijih
gradova za uspostavljanje svetskih hotelskih lanaca.
Tabela br. 3: Ukupan broj hotelskih soba i populacije u glavnim gradovima Centralne i
Istone Evrope u 2008. godini
Grad

Prag

Budimpeta

Varava

Bukuret

Beograd

Zagreb

Uk.br.
hotelskih
soba
Populacija

19.000

14.000

8.000

6.000

4.000

3.500

Bratisla
va
3.000

1.162.000

1.775.000

2.354.000

450.000

1:61

1:126

1.676.0
00
1:419

780.000

Racio

1.700.00
0
1:212

1:223

1:150

1:392

Izvor: Serbia Real Estate Market Projections, prepared by Wolf&McGill, Belgrade, March 2008.,
str. 74

Beograd ima najvei racio izmeu pomenutih indikatora, to znai da Beograd ima
jednu hotelsku sobu na svakih 419 graana. Tokom 2005. i 2006. godine je bilo izmeu
1.150.000 i 1.365.000 noenja u Beogradu i taj broj u poreenju sa raspoloivim
sobama ukazuje na dramatian nedostatak ponude. Hotelska indrustrija je direktno
zavisna od nivoa ekonomskog razvoja zemlje, i po tom osnovu permanentnog prometa
poslovnih gostiju i turista. Svi rezultati u hotelskoj industriji su pod uticajem
ekonomskog razvoja zemlje.
Saobraajna infrastruktura je vrlo vana. est od deset truista koji dou u Srbiju
avionom i slete na Beogradski aerodrom korste hotelsku uslugu. Ovo je osnovni
indikator potencijala razvoja hotelskog trita.
Beogradski aerodrom je ospsluio 2,2 miliona putnika u 2006. godini (19% rast u
odnosu na 2004. godinu), dok u Pragu aerodrom opsluuje preko 10 miliona putnika.
Beogradsko trite je prvo poslovna destinacija i stoga panja budueg razvoja hotelske
industrije je gradnja poslovnih hotela srednje kategorije. Ova vrsta hotela ima esto
visok nivo popunjenosti i niske operativne trokove.
Drugo poreenje potencijala beogradske hotelske industrije, moe biti uinjeno izmeu
Beograda i drugih glavnih gradova Centralne i Istone Evrope, poreenjem prosene
godinje cene soba. Beogradske hotelske sobe su bile meu jeftinijim tokom 2004.
godine. Drugi gradovi (u prvom redu Budimpeta i Prag) su imali opadajui trend cena
hotelskih soba u prethodne dve godine, kao rezultat poveanja ponude hotelskih soba i
poboljanja hotelske usluge. Danas je cena hotelskih soba u Beogradu meu srednjim
cenama hotelskih soba u glavnim gradovima Centralne i Istone Evrope. U isto vreme
kvalitet sobne usluge je ostao isti, nije bilo znaajnog unapreenja i podizanja ponude, i
jedini razlog za promenu odnosno rast cena hotelskih soba je tranja. To je uticalo na
poveanje cena hotelskih soba bez pravog unapreenja usluge. Ovaj trend bi trebalo da
se u nardene dve do tri godine promeni kao rezultat poveanja tranje gostiju za
meunarodnim standardom usluge odnosno otvaranjem novih hotela svetski poznatih
lanaca srednje klase.

MOGUNOSTI PROJEKTNOG (SPECIJALNOG) FINANSIRANJA

HOTELA

U skladu sa Bazelskim pravilima specijalno finansiranje privrednih subjekata

podrazumeva da se kredit odobrava preduzeu osnovanom samo za svrhu specifinog
projekta. Preduzee osnovano za specifini projekta ima malu ili nikakvu materijalnu
imovinu, odnosno aktivnost, te zato ima malu mogunost ili kapacitet za otplatu kredita.
Izvor otplate kredita su prihodi iz budueg projekta predmeta kreditiranja.
Specijalno finansiranje privrednih subjekata se deli na:
1.

Projektno finansiranje koje ukljuuje finansiranje elektrana, rudnika, procesne

industrije, naftnih izvora, telekomunikacija, medija i tehnologije.
2. Projektno finansiranje - IPRE (Income Producing Real Estate) namena kredita je
izgradnja/kupovina:
Hotela,
Kancelarijskog i poslovnog prostora,
Stambenih zgrada,
Hipermarketa i trnih centara,
Logistikih centara,
Kompleksa bioskopskih dvorana,
Tehnolokih parkova.
Kod nas za ovu vrstu specijalnog finansiranja u praksi odomaio izraz projektno
finansiranje.
3.

Finansiranje objekta finansiranje kupovine pokrentnosti, koji su od znaaja za

turistiku ponudu kao to su:
Avioni, brodovi,
Vozovi,
Vozni park,
Sateliti.
4. Robno finansiranje obuhvata finansiranje zaliha, rezervi robe u trgovinskoj
razmeni (nafta, metali, itarice i sl.).
Opti principi finansiranja kod specijalnog finansiranja privrednih subjekata, koji se
odnose i na izgradnju/kupovinu i rentiranje hotela, su:
-

Plasmani se odobravaju privrednim subjektima koji su registrovani kao pravna

lica. Preporuuje s da budu novoosnovana domaa preduzea osnovana za svrhu

specijalnog projekta (SPV Special Purpose Vehicle).
U sluaju kreditiranja gradnje hotela, SPV - korisnik kredita e biti vlasnik lokacije na
kojoj e se graditi hotel ili hotela koji je ve izgraen po odgovarajuim hotelskim
standardima. Ukoliko se radi o hotelu koji e biti tek izgraen, a iji e zakupac biti
svetski poznati operater, sastavni deo Ugovora o saradnji (izmeu zakupodavca vlasnika hotela SPV, i zakupca svetski poznatog operatera ili domaeg lanca
hotela/operatera) jeste i Ugovor o tehnikoj pomoi. On sadri elemente koji se odnose

na to kako e i u kom roku bi trebalo hotel da bude izgraen (spoljanji izgled, izgled
soba, broj parking mesta, broj sala za sastanke, restoran, bar, itd.), opremljen (ukljuuje
od kojih dobavljaa bi trebalo ta nabaviti odnosno ta je korporativni standard
operatera, i vreme zamene nametaja odnosno renoviranja hotela) i odravan u skladu
sa odgovarajuim standardom vezanim za brend hotela koji e biti u njemu (npr.
najee prisutan lanac hotela u Centralnoj i Istonoj Evropi, srednje klase odnosno sa
dve i tri zvezdice po francuskim standardima, namenjen u prvom redu poslovnim
ljudima, je Accor grupa, u ijem sastavu se nalaze Accor, Novotel i Ibis). Takoe se
ovim ugovorom regulie i ko koje trokove snosi - obino najvei deo trokova snosi
zakupodavac. Sastavni deo Ugovora o tehnikoj pomoi jeste lista neophodne
dokumentacije koja se mora pribaviti za ostvarenje saradnje (razliite dozvole,
vlasnike listove, itd.). esto strani operateri ukljuuju nezavisni tim strunjaka da
dostavi miljenje u vezi lokacije hotela i obavljenih graevinskih radova (tokom i po
zavretku gradnje).
SPV e novoizgraeni (ili kupljeni) hotel izdavati poznatom svetskom operateru ili
domaem lancu hotela koji ima iskusan menadment u voenju hotela (u daljem tekstu
operater). Stoga je i Ugovor o buduem zakupu, sastavni deo Ugovora o poslovnoj
saradnji izmeu zakupca i zakupodavca. U praksi inicijalni ugovor o zakupu, SPV i
operater zakljuuju na 10 godina, sa naznakom mogueg produenja zakupa jo etiri
puta po 10 godina. Takoe, ugovorom o zakupu se reguliu i druga pitanja vezana za
otuenje imovine (hotela) ili druge podzakupce, zatim osiguranje objekta u toku i posle
zavrene gradnje i nain odravanja hotela.
Poto operater ue u posed hotela i pone da obavlja delatnost, SPV i operater
zakljuuju Ugovor o zakupu.
Bitno je naglasiti da se insistira na profesionalnom i iskusnom menadmentu koji e
upravljati hotelom, jer jedino on moe uspeno da vodi poslovanje novog hotela. To je
bitno i za banku i za SPV, jer su sigurni da e im se vratiti uloena novana sredstva.
- Primarni izvor otplate kredita je minimalno 50% novanog toka iz operacija
(budueg) projekta odnosno uposlenosti hotela.
U konkretnom sluaju Ugovor o zakupu izmeu SPV (zakupodavca) i operatera hotela
(zakupca) e biti osnov za izvor otplate kredita. Interesantno je da strani operateri
predviaju rentu koja se sastoji iz fiksnog i varijabilnog (zavisi od prometa u hotelu i
obraunava u proseku 20% na neto vrednost godinjeg prometa, s tim to je
zagarantovan minimalni iznos varijabilne rente) dela. Ugovorom o zakupu se moe
precizirati da e se mesena renta uplaivati direktno na namenski raun banke za
zatvaranje kredita.
Takoe, se u praksi deava da strani operateri ne polau depozit na namenski raun
banke kao obezbeenje jedne do tri mesene rente, ve nude korporativnu garanciju
zakupodavcu.
- Visina prihoda i izloenosti korisnika kredita nisu osnov za segmentaciju
klijenta u bilansu banke.
- U okviru bilansa banke mogua je migracija klijenta iz pod-klase
Corporate/Specijalno finansiranje u pod-klasu Corporate/Uopteni, na osnovu odluke
sektora za upravljanje rizicima.

Uvaavajui zahteve klijenata i iskustvo u okviru matine grupe, u ponudi domaih

banaka2 su sledei modeli specijalnog finansiranja hotela i turistikih objekata:
a)

Finansiranje izgradnje ili kupovine hotela koji je namenjen dalje rentiranju

poznatom operateru,
b) Finansiranje izgradnje turistikih objekata (u poznatim turistikim centrima;
koji ne spadaju u kategoriju hotela i gde se ne insistira na postojanju poznatog
operatera koji e voditi hotel).
Iznosi kredita zbog veliine i ozbiljnosti samih projekata mogu biti i do 80% od
ukupne vrednosti projekta, to je najei sluaj. Preporuka je da uee korisnika
kredita (SPV) bude 20% od vrednosti investicije kao znak spremnosti SPV-a da snosi
rizik investicije, a 80% od vrednosti investicije da kreditira banka.
Namena kredita u sluaju specijalnog finansiranja hotela kod banaka moe biti:
1) krediti namenjeni finansiranju izgradnje hotela koji e biti predmet rentiranja
na tritu.
- Iznos kredita: 70%-80% vrednosti projekta.
- Finansiranje gradnje hotela na lokaciji: gradska podruja veih gradova u
Srbiji, kao i podruja priznatih turistikih centara.
- Momenat finansiranja: nakon dobijanja prijave radova i uloenih 20-30% od
vrednosti investicije. Obavezno vlasnitvo nad zemljitem na kome se zida i
isplaene sve dabine prema komunalnim organima i Direkciji za graevinsko
zemljite.
- Putanje sredstava iz kredita: nakon zavrenih privremenih situacija overenih
od strane nadzornog organa.
- Nain otplate kredita: iz priliva od rentiranog hotela koji se nalaze na
namenskim raunima u Banci (kreditoru). Preduslov zakljuen Ugovor o
poslovnoj saradnji sa iskusnim operaterom, koji e voditi poslovanje hotela.
Sastavni deo Ugovora o poslovnoj saradnji je Ugovor o buduem zakupu (za
vreme gradnje hotela) odnosno Ugovor o zakupu (poto operater ue u posed
hotela).
2) za kupovinu zemljita - namenjen je privrednim subjektima za akviziciju zemljita
na kome se planira realizacija projekta izgradnje hotela u budunosti (Pre development loan).
- Maksimalni iznos kredita: Banka finansira do 50% vrednosti zemljita, shodno
proceni nezavisnog eksperta.
- Rok vraanja: do 2 godine.
- Posebni uslovi:

Prezentovani modeli proizvoda specijalnog finansiranja u radu su preuzeti iz Kataloga

proizvoda Erste bank a.d. Novi Sad.

a) Kupovina zemljita ne sme biti spekulativnog karaktera, ve je investitor u

obavezi da realizuje projekat za koji akvizira zemljite (u konkretnom sluaju
gradnja i rentiranje hotela).
b) Zabrana prodaje zemljita u periodu trajanja kredita.
c) Zakljuen Ugovor o poslovnoj saradnji sa iskusnim operaterom, koji e
voditi poslovanje budueg hotela na zemljitu koje je predmet kreditiranja.
Period korienja kredita kod Banke je usklaen sa dinamikom gradnje.
Dinamika otplate kredita kod Banke je usklaena sa dinamikom priliva od prodaje
odnosno rentiranja hotela.
Instrumenti obezbeenja kredita kod Banke su: zaloga na udelu korisnika kredita
(SPV), hipoteka na hotelu u izgradnji (zemljitu) koji je predmet kreditiranja, cediranje
na Banku svih potraivanja koj nastaju po osnovu rentiranja hotela, osiguranje hotela i
vinkulacija polise u korist banke; menice i ugovorna ovlaenja korisnika SPV-a.
Osnovne prednosti specijalnog finansiranja za privredne subjekte kod banke su:
-

Sigurna investicija za korisnika kredita, Banku i zakupca hotela,

Bra gradnja dovoljna koliina novca za izgradnju,
Akcenat je stavljen na analizu projekta, a ne privrednog subjekta,
Projekat otplauje sam sebe - SPV nita ne plaa Banci dok se hotel ne zavri,
a vraanje kredita po dobijanju upotrebne dozvole je od priliva ostvarenih
rentiranjem hotela koji je predmet kreditiranja;
- Projekat ne angauje dodatni kolateral SPV-a.
Banka finansira izgradnju hotela, pa je tako sutinski i vlasnik hotela.
Banka kao deo proizvoda projektnog finansiranja predlae klijentu - privrednom
subjektu Ugovor o poslovnoj saradnji. Osnov konkretnog posla su svi ostali Ugovori o
rentiranju (SPV i operater), koji su sastavni deo Ugovora o poslovnoj saradnji. Sredstva
od rente se uplauju na dinarski i devizni namenski depozitni raun SPV-a kod Banke.

ZAKLJUAK

Dosadanja praksa u Srbiji je pokazala centrale domaih banaka ili strani investicioni
fondovi kreditirali SPV u Srbiji za gradnju i rentiranje hotela, obzirom da imaju mnogo
vie iskustva i razvijenije odgovarajue modele i eme da posao isprate do kraja u
kraim rokovima. Takoe, su im dostupniji jefitniji dugoroni izvori finansiranja, i
mogu da ponude specijalna finansiranja sa druim rokom otplate kredita 15 do 20
godina. Domae banke su se kod ovakvih poslova obino javljale kao agent stranih
banaka ili investicionih fondova (obino su: vrile poslove registracije kreditne linije,
putanja i vraanja kredita u skladu sa zakljuenim ugovorom o kreditu, realizovale

poslove uspostvaljanja hipoteke i preuzimanja sredstava obezbeenja domaih korisnika

kredita (SPV) za izgradnju/kupovinu i rentiranje hotela).
Srbija kao tranziciona zemlja ide putem razvoja ka trinoj privredi, to povlai za
sobom dalji razvoj bankarskog trita, ali i trita koje banke finansijski podravaju.
Moe se oekivati da e u narednom periodu domae banke poeti da prate gradnju i
rentiranje manjih hotela u Beogradu, srednje kategorije, koje e voditi iskusan domai
ili meunarodni menadment, i ije e poslovanje moi da otplati kredit u kraem
periodu 5 do 7 godina. Takoe, e pozitivna iskustva vezana za realizaciju projekta na
jednom hotelu sa konkretnim SPV, moi da iskoristi za buduu finansijsku podrku
gradnje i rentiranja novih manjih hotela.
Bez obzira na oekivane negativne efekte najnovije svetske ekonomske krize, trebalo bi
oekivati, obzirom na potencijale, da e banke pokazati vie interesovanja za
finansiranje hotelske industrije.
Takoe, ulaskom u EU e se stvoriti uslovi da Srbija doe do povoljnijih novanih
sredstava iz razliitih EU fondova u svrhu razvoja turizma u naoj zemlji, kako bi se sa
jedne strane zadovoljile potrebe stranih turista i uposlili svi raspoloivi kapaciteti zemlje
s druge strane.

LITERATURA
1.
2.

3.

4.
5.
6.
7.
8.
9.

Barjaktrovi, D., Prilagoavanje hotelske ponude Beograda savremenim

trendovima u hotelijerstvu, Zbornik radova Hotelska kua 2008.
Barjaktarovi, L., Projektno finansiranje u Srbiji, Singidunum revija asopis
za teoriju i praksu ekonomija, informacione tehnologije i menadment
Vol.5No.1/2008, Beograd
ai, K., Oekivane tendencije u hotelijerstvu Srbije, Singidunum revija
asopis za teoriju i praksu ekonomija, informacione tehnologije i menadment
Vol.5No.1/2008, Beograd
Kosar, Lj., Obim i struktura hotelijerstva Srbije u kontekstu budueg razvoja,
Zbronik radova Hotelska kua 2008.
Bazel II - Meunarodna saglasnost o merenju kapitala i standardima
kapitala, Udruenje banaka Srbije, Beograd, 2007
Erste group Group Real Estate Policy Investment, April 2008.
Erste group Residential Value Chain Concept Serbia, April 2008.
Katalog proizvoda sektora za poslove sa pravnim licima Erste bank a.d.
Beograd, usvojen 13.05.2008.
King Sturge Serbian Property Market Overview 2007

10. Serbia Real Estate Market Projections, prepared by Wolf&McGill, Belgrade,

March 2008.
11. Colliers - Belgrade Market Reserach Report, October 2007
12. Colliers Market Overview Residential Belgrade second half 2007
13. www.ecinst.org.yu (podaci iz 2008.godine)
14. www.tob.co.rs (podaci iz 2007.godine)
15. www.serbia-tourism.org (podaci iz 2007.godine)
16. www.zis.bg.gov.yu (podaci iz 2007. godine)