Prostorno funkcionalne karakteristike i principi

projektovanja gradskih hotela

Sadržaj
UVOD ........................................................................................................................................ 2

1. TRENDOVI NA TURISTIČKOM TRŽIŠTU OD ZNAČAJA ZA HOTELIJERSTVO ...... 3

1.1. Urbani turizam ................................................................................................................ 4

1.2. Hotelski proizvod ............................................................................................................ 8

1.3. Perspektive razvoja turizma i hotelijerstva na međunarodnom nivou .......................... 10

2. PROJEKTOVANJE HOTELA I HOTELSKO POSLOVANJE ....................................... 12

2.1. Vrste i kategorizacija hotela.......................................................................................... 12

2.2. Izbor lokacije hotela ...................................................................................................... 14

2.3. Značaj lokacije za izgradnju hotela............................................................................... 15

2.4. Značaj lokacije za gradske hotele ................................................................................. 19

ZAKLJUČAK .......................................................................................................................... 23

LITERATURA ........................................................................................................................ 24

1
UVOD

Globalizacija i brz razvoj informacionih i telekomunikacionih tehnologija, kao i

unapređenje saobraćaja i infrastrukture, glavni su faktori koji su uticali na brz razvoj turizma
u 21.veku. U skladu sa rastom značaja sektora usluga u nacionalnim privredama, turizam je
prerastao u privrednu aktivnost čiji je doprinos u nacionalnom bruto društvenom proizvodu
sve veći.

Brz rast turizma je uslovio i intenzivnu konkurenciju. Sa druge strane, izuzetno

promenljiva turistička tražnja stvara dodatni pritisak i povećava rizike za sve organizacije
koje su uključene u kreiranje turističkog proizvoda. Hotelska preduzeća su veoma važan deo
turističkog proizvoda, doprinose atraktivnosti i konkurentnosti destinacija, ali i njihovom
razvoju kroz podsticanje investicija, podršku rasta lokalne privrede i stvaranje novih radnih
mesta.

Hotelska preduzeća su se brzo razvijala u poslednje dve decenije – globalizacija je

omogućila uklanjanje ekonomskih, političkih i trgovinskih barijera između država, a razvoj
saobraćaja je ubrzao uključivanje mnogih egzotičnih i udaljenih destinacija među turističke
destinacije. Kako bi pratili svoje goste po svetu, hoteli su počeli da se šire izvan nacionalnih
granica, i danas je najveći broj raspoloživih smeštajnih kapaciteta u vlasništvu
transnacionalnih i globalnih hotelskih lanaca.

Pored neizvesnosti i rastuće konkurencije, hotelska preduzeća se takmiče i sa rastućim

uticajem online putničkih agencija, promenama u zahtevima potrošača, i sve većim brojem
zakona koji se odnose na bezbednost i kvalitet hotelskih usluga. Hotelski proizvod je rezultat
visokih ulaganja u izgradnju materijalnih komponenti, koje su u manjoj ili većoj meri
nepromenljive na kratak rok. Hoteli imaju visoke fiksne troškove poslovanja, i u velikoj meri
zavise od kvaliteta okruženja.

Hotelski lanci se uspešno nose sa rastućim izazovima u poslovanju, zahvaljujući

prisustvu u više regiona i korišćenju ekonomije obima. Manji hoteli, sa druge strane, moraju
da se oslone na različite elemente hotelskog proizvoda da izgrade i zadrže konkurentsku
prednost. Lokacija je značajan izvor konkurentske prednosti hotela – potrošači koji idu na
odmor na moru biraće one hotele koji su bliži plaži, poslovni turisti će preferirati hotele u
blizini kongresnih centara, dok će se mladi odlučiti za hotel koji odgovara njihovom budžetu
a u blizini je centra grada. U svakom od navedenih slučajeva, turisti kada donose odluku o

2
izboru hotela najveću pažnju obraćaju upravo lokaciji hotela, a zatim ostalim elementima
ponude. Stoga, lokacija hotela je značajan izvor konkurentske prednosti hotela.

1. TRENDOVI NA TURISTIČKOM TRŽIŠTU OD ZNAČAJA ZA

HOTELIJERSTVO

Turističko tržište se može definisati kao “skup odnosa ponude i tražnje u sferi usluga i
dobara koji služe za podmirenje turističkih potreba na određenom prostoru, odnosno skup
odnosa ponude i tražnje koji nastaje pod uticajem turističkih kretanja”.1 U zavisnosti od
potreba, motiva ali i drugih faktora kao što su raspoloživi dohodak ili slobodno vreme turista,
formira se turistička tražnja. Turističke destinacije čine različite komponenate koje zajedno
obezbeđuju zadovoljavanje turističke potrebe. Ove komponente su atrakcije, usluge i objekti,
dostupnost, ljudski resursi, imidž i karakter i cena.2

Najznačajniji trendovi koji oblikuju turističku tražnju i ponudu na globalnom nivou

su:3

 rast broja turista – očekuje se da će na globalnom nivou doći do porasta

broja turista za 7% na godišnjem nivou,

 gotovo polovina turista je zabrinuta zbog terorističkih napada, zdravstvenih

problema i drugih bezbednosnih problema. Tako je na primer Španija
zabeležila rast od 10% u 2016.godini, dok su tradicionalno popularne
turističke destinacije poput Francuske i Turske, upravo zbog bezbednosnih
problema, zabeležile pad broja turista.

 rast ekonomije deljenja, odnosno online platformi poput AirBnB,

 “milenijalci” (ljudi rođeni od ranih osamdesetih godina 20. veka do početka

21. veka) su najveći tržišni segment, intenzivno koriste tehnologiju i
preferiraju autentična iskustva, često vezana za kulturno nasleđe.

 broj turista koji biraju tradicionalne letnje destinacije stagnira, a sve više
ljudi se odlučuje za “gradski odmor”,

1
Popesku, J. (2013) Marketing u turizmu i ugostiteljstvu, Beograd: Univerzitet Singidunum, str. 9.
2
Popesku, J. (2016). Menadžment turističke destinacije. Beograd: Univerzitet Singidunum, str. 38.
3
ITB BERLIN (2016). ITB WORLD TRAVEL TRENDS REPORT 2016-2017. Preuzeto 28. 11, 2017., sa
http://www.itb-berlin.de/media/itb/itb_dl_all/itb_presse_all/World_Travel_Trends_Report_2016_2017.pdf

3
  trajanje putovanja je kraće, a turisti uglavnom koriste avionski prevoz.

S obzirom na sve brži trend urbanizacije, razvoj low-cost avionskih kompanija i sve
kvalitetniju saobraćajnu infrastukturu, naročito u Evropi, očekuje se rast broja turista koji se
odlučuju za kraće boravke u gradovima.4

Slika 1: Trend rasta međunarodnih putovanja

Izvor: UNWTO, 2011, Tourism Towards 2030 / Global Overview, Preuzeto 28. novembra,
2017., sa http://www.e-unwto.org/doi/book/10.18111/9789284414024

Motivi turista za putovanja sve više variraju, što uslovljava ponudu sve većeg broja
turističkih proizvoda. Kao odgovor na ovako raznolike zahteve potrošača, razvijaju se
različiti oblici selektivnih vrsta turizma, među kojima je jedan od najznačajnijih city break ili
gradski odmor.

1.1. Urbani turizam

Kao posledica snažnog rasta gradskog stanovništva krajem 20. veka došlo je do
nastajanja megagradova i velikih urbanih aglomeracija, sa više miliona stanovnika i visokom
gustinom naseljenosti. To je podstaklo razvoj urbanog turizma, koji podrazumeva putovanja
sa posetom velikim ili manjim gradovima iz različitih razloga − razgledanje, kupovina, poseta
rodbini ili prijateljima, poslovni razlozi, kultura, provod i zabava i slično. Tek od kraja

4
UNWTO (2016). UNWTO Tourism Highlights 2016 edition. Preuzeto 28. novembra, 2017., sa:
http://mkt.unwto.org/publication/unwto-tourism-highlights-2016-edition

4
sedamdesetih godina turističke posete velikim gradovima dobile su masovniji karakter.5
Urbani turizam uključuje sledeće aktivnosti:6

 razgledanje (istorijski spomenici, arheologija, arhitektura),

 poseta muzejima i galerijama,

 odlazak u pozorišta, na koncerte i plesne zabave,

 poseta iz obrazovnih razloga,

 šoping,

 festivali i događaji,

 konferencije i poslovni sastanci,

 poseta restoranima, kafeterijama, barovima i noćnim klubovima,

 poseta prijateljima i rođacima.

Veliki broj turista obilazi velike gradove kao dodatno putovanje, pored odlaska na
godišnji odmor. Gradovi se odlikuju visokim stepenom koncentracije različitih objekata i
usluga koji služe turistima ili dnevnim posetiocima, ali i lokalnom stanovništvu. Ovo je
istovremeno i prednost velikih gradova, pošto manji gradovi nemaju toliko atrakcija i usluga,
za ponudu dovoljno raznovrsnog turističkog proizvoda. Posebno privlačna je mogućnost
kombinacije aktivnosti - na primer, poslovni putnici mogu iskoristiti priliku za kulturnu turu.
Raznovrsnost turističke ponude u gradovima utiče na potencijalne turiste kod izbora
destinacije, ali i na dužinu boravka i obim turističke potrošnje.7

Glavni gradovi su centri koje u najvećem broju slučajeva karakterišu sve odlike jedne
zemlje, pa predstavljaju deo njenog turističkog i kulturnog bogatstva. Turistička ponuda
velikih gradova umnogome se razlikuje od boravišnog turizma. Specifičnost gradskog
turizma ogleda se u relativno ravnomernom godišnjem toku broja turista a turistička ponuda
gradskih centara je manje podložna uticaju sezonskih, a delom i klimatskih faktora, jer se za
boravak turista preko cele godine mogu ostvariti odgovarajući sadržaji. Gradska turistička
kretanja se pored masovnosti odlikuju i prilično kratkim boravcima (1-3 dana). Turisti dolaze

5
Rabotić, B. (2013) SELEKTIVNI OBLICI TURIZMA, Visoka turistička škola strukovnih studija, Beograd,
str.163.
6
Smith, M., MacLeod, N., Hart Robertson, M. (2010) Key Koncepts in Tourism Studies, London: Sage
Publications Ltd, str. 178.
7
Rabotić, B. (2013) SELEKTIVNI OBLICI TURIZMA, Visoka turistička škola strukovnih studija, Beograd,
str.164.

5
da bi razgledali i upoznali grad, a to ne zahteva puno vremena. Međutim, u gradovima se
stalno uvode novi sadržaji namenjeni turistima, ali i lokalnom stanovništvu, kako bi se
produžio njihov boravak. Ovo se uglavnom odnosi na organizovanje raznih kulturno-
umetničkih priredbi i događaja, koji u većoj ili manjoj meri mogu produžiti turistički
boravak.
Ključni resursi koji obezbeđuju turistički doživljaj su istorijsko jezgro ili kvart, obala
mora, reke ili jezera, kongresni centar i izložbe, festivali i manifestacije, posebni turistički
kvartovi, zaposleni u turizmu i lokalni stanovnici, trgovine i ugostiteljski sadržaji.8 Gradovi
sa bogatim nasleđem i istorijskom patinom imaju posebnu privlačnost u turizmu. Kongresni
centri i izložbe su jedan od glavnih proizvoda urbanog turizma. U nekim gradovima čak i do
40% posetilaca koji su ostvarili jedno noćenje došlo je iz poslovnih razloga.9 Kongresi su
važan segment urbanog turizma, koji funkcioniše tokom cele godine, a učesnici ostvaruju
potrošnju iznad prosečne. Festivali, razne priredbe i događaji značajno unapređuju turistički
promet. Mnogi gradovi privlače turiste tako što kreiraju posebne turističke zone ili „kvartove
za razonodu“ gde je lociran niz tipičnih lokalnih atrakcija kao što su muzeji, galerije,
restorani, trgovine i slično i koji imaju i određeni prostorni, socijalni, kulturni ili ekonomski
identitet.

Pod pojmom city break podrazumeva se kratko turističko putovanje, obično 3-4 dana,
u jedan grad, bez noćenja na nekoj drugoj destinaciji. Broj ovog tipa putovanja stalno
povećava, čemu doprinosi i razvoj niskobudžetnih avio kompanija koje nude jeftine letova do
najpopularnijih destinacija. Jedna od najčešćih aktivnosti urbanih turista je razgledanje
grada, njegovih pojedinih atrakcija, muzeja i galerija.

Poslovni turizam podrazumeva aktivnosti lica koja, iz poslovnih razloga, putuju van
mesta svog stalnog boravka. Poslovni turizam je važan deo turističke industrije gradova. Pod
poslovnim putovanjima u svetskim razmerama podrazumevaju se kongresi, konferencije,
izložbe i podsticajna putovanja. Stoga se za ova putovanja koristi akronim „M.I.C.E.“:
Meetings – sastanci, Incentives – podsticajna putovanja, Conferences, congresses,
conventions – konferencije, kongresi, konvencije, Exibitions – izložbe. Značajnu ulogu igraju
i sajmovi, privredne izložbe i slične manifestacije.

8
Rabotić, B. (2013) SELEKTIVNI OBLICI TURIZMA, Visoka turistička škola strukovnih studija, Beograd,
str.168.
9
Rabotić, B. (2013) SELEKTIVNI OBLICI TURIZMA, Visoka turistička škola strukovnih studija, Beograd,
str.169.

6
 Neki od glavnih trendova u gradskom turizmu sa strane potražnje:10

- 35% svih međunarodnih putovanja Europljana ostvaruje se u urbanom turizmu,

što predstavlja rast po godišnjoj stopi od 4% u zadnjih 10 godina;
- urbani turizam ima tržišno učešće od 18% i ima rastući trend među preferencijama
turista,
- Ljudi idu na odmor nekoliko puta godišnje, i često biraju destinacije urbanog
turizma jer im gradske sredine predstavljaju poznato i ugodno okruženje
- Evidentan je trend skraćivanja a povećavanja učestalosti odmora, što pruža
mogućnost kraćih boravaka koji kombinuju kulturne interese, šoping,
manifestacije i dr.

Glavni tržišni trendovi sa strane ponude su:11

- Strateški izbori mnogih gradova i regiona koje za cilj imaju ekonomski prosperitet
je razvijanje turističkog proizvoda baziranog na njihovom istorijskom ili
kulturnom nasleđu, manifestacijama i atrakcijama.
- Razvoj avio i železničkog prevoza zajedno sa sve nižim cenama prevoza su jedan
od glavnih pokretača rasta urbanog turizma
- Pošto gradovi nisu više središta industrijske aktivnosti, turizam se izdvaja kao
glavni faktor socioekonomskog oporavka gradova;
- Često gradovi mogu upotpuniti boravak turista u suburbanim regionima,
omogućujući turistima kulturna događanja te šoping kao dodatnu vrednost odmoru
u tradicionalnim destinacijama;
- Urbani turizam ima rastuću ulogu u lokalnim i regionalnim planovima, naročito sa
aspekta regionalnog razvoja i zaposlenosti;
- Urbani turizam zahteva veću ulogu državnih institucija jer uključuje velika javna
ulaganja u infrastrukturu.
-

10
Evropska komisija (2000) Towards quality urban tourism, Integrated quality management for urban
destination, Brisel, str. 22.
11
Evropska komisija (2000) Towards quality urban tourism, Integrated quality management for urban
destination, Brisel, str. 23-25.

7
 Značaj gradskog turizma proizilazi iz činjenice da su gradovi atraktivni za više različitih
tržišnih segmenata. Uticaj sezone je manji, a mogućnosti za razvoj su ogromne – gradovi
poseduju saobraćajnu i turističku infrastrukturu, kao i bogato kulturno istorijsko nasleđe, tako
da od povećanih prihoda od turizma koristi imaju ne samo privreda i gradske vlasti, već i
lokalno stanovništvo. Naime, kako bi unapredili konkurentnost grada kao turističke
destinacije, destinacijske menadžment organizacije ulažu u izgradnju i unapređenje
infrastrukture, organizaciju događaja, unapređenje uslova života i slično. Sa rastom
atraktivnosti grada kao turističke destinacije, raste i interes investitora, grade se novi hoteli,
ugostiteljski objekti, saobraćajnice i slično. Konačno, veći broj turista otvara mogućnosti za
stvaranje niza novih radnih mesta kako u turizmu, tako i u povezanim sektorima.

1.2. Hotelski proizvod

Hotelski proizvod je deo integralnog turističkog proizvoda, koji obuhvata atraktivnosti,

prevoz, smeštaj i okruženja.12 Hotelski proizvod predstavlja “zbir različitih pogodnosti,
dobara i usluga koje služe zadovoljavanju turističkih potreba kupaca za vreme njihovog
putovanja i boravka u odredištima”.13 Ključni elementi hotelskog proizvoda su lokacija,
sadržaji, usluga, imidž i cena.

Hotelski proizvod ima sledeće nivoe:14

 Osnovni proizvod odnosno usluga smeštaja i /ili ishrane

 Prateći proizvodi kao što su na primer kvalitet nameštaja ili hrane u hotelima
 Podržavajući proizvodi odnosno komponente koje dodaju vrednost osnovnom
proizvodu i diferenciraju hotel od konkurencije kao što je postojanje fitness centra
 Prošireni proizvod odnosno pristupačnost, tj. lokacija i radno vreme objekta,
atmosfera, interakcija između gostiju i zaposlenih i odnosi između gostiju.

Proizvod kojeg stvaraju i iznose na tržište hotelska preduzeća predstavlja svojevrsnu

kombinaciju proizvoda i uzajamno povezanih i uslovljenih usluga. Usluga smeštaja, kao
nematerijalna komponenta hotelskog proizvoda, opredeljena je brojnim materijalnim
elementima neophodnim za njenu realizaciju. Materijalne komponente hotela su sobe, zgrada,
ugostiteljski prostori i drugi sadržaji. Nematerijalne komponente uključuju način, brzinu i

12
Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet Singidunum, str. 27.
13
Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet Singidunum, str. 27.
14
Kotler, P., Bowen, J.T., Makens, J. (2014). Marketing for Hospitality and Tourism. Harlow: Pearson
Education Limited, str. 279.

8
kvalitet usluživanja, ljubaznost, izgled i odnos uslužnog osoblja prema gostu, kvalitet hrane i
pića, ambijent i atmosferu u objektu i slično. One čine jedinstvenu celinu sa materijalnim
elementima i odražavaju kvalitet hotelskog proizvoda.

Sadržaji hotela obuhvataju:15

- hotelsku infrastrukturu: hotel kao građevinski objekat namenjen za smeštaj i
boravak gostiju (oprema, uređaji i inventar koji stoje hotelskim gostima na
raspolaganju), oprema za tehničko i higijensko održavanje, procesna oprema
i usluge podrške; i
- radnu sredinu u kojoj borave i rade zaposleni (kuhinjski blok, magacini,
kotlarnica, radionice, perionice, sanitarno - higijenske prostorije, garderobe,
trpezarija i prostorije za zaposleno osoblje, kancelarije i dr.).
Sa stanovišta pružaoca hotelske usluge razlikuje se eksplicitna komponenta usluge,
odnosno utisak i ocenu pružaoca usluge o tome u kojoj je meri uspeo da zadovolji potrebe i
zahteve gostiju. Sa stanovišta gosta, radi se o implicitnoj komponenti usluge, tj. njegovom
utisku o usluzi koja mu je pružena i koja ne mora biti u skladu sa eksplicitnom komponentom
usluge. Eksplicitna komponenta usluge, između ostalog, podrazumeva: profesionalizam
zaposlenih (ljubaznost, predusretljivost, umešnost, odvažnost i sl.), ukus, miris i izgled hrane,
atmosferu u hotelu i njegov enetrijer. Implicitna komponenta odnosi se na utisak gosta o
komforu u hotelu, njegovom tretmanu i ukupnoj usluzi tokom boravka u hotelu, utisak o
mestu gde je hotel lociran u odnosu na ostale konkurente i slično.16

U stvaranju imidža hotela i percipiranju kvaliteta usluge, učestvuju i prostorna,

ekološka, estetska, ekonomska, etička, bezbednosna, ergonomska i druge dimenzije kvaliteta.
Estetska dimenzija je posebno značajna za ocenu kvaliteta hotelske usluge. Doživljaj gosta
ne vezuje se samo za konzumiranje hotelskog proizvoda, već i za bliže i šire okruženje,
kompoziciju estetskih i drugih odlika njegovih pojedinačnih komponenti. Uklapanje objekta
u ambijent okruženja, eksterijer, enterijer hotela, usklađenost pružanja usluga sa stilom
gradnje i slično, su elementi koji bitno utiču na kvalitet.17

15
Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet Singidunum, str. 27.
16
Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet Singidunum, str. 37.
17
Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet Singidunum, str. 41.

9
1.3. Perspektive razvoja turizma i hotelijerstva na međunarodnom nivou

Da bi hoteli kreirali vrednost, oni moraju dobro da poznaju svoje goste, od samog
početka izgradnje ili rekonstrukcije hotela, do najsitnijih detalja koji čine uslužno okruženje.
Praksa mnogih hotela je da imaju visoko standardizovane operativne procedure 18, ali
nezavisni mali hoteli, poput garni hotela, sa izraženom individualnošću, privlače ljude koji
često putuju jer im pružaju toplinu, oazu opuštanja, koja ne postoji u velikim hotelima.19
Poslovanje preduzeća u hotelijerstvu je pod veoma izraženim uticajem okruženja, a
konkurentska pozicija i uspeh preduzeća zavisi od brzine i efikasnog reagovanja na
tehnološke, marketinške i ostale promene.20

Takođe, za menadžere hotela važno je da dobro poznaju i ostale karakteristike

odabranog ciljnog segmenta, kako bi prilagodili ponudu. Na primer, više od polovine turista
iz Evrope ide na kraći put, najviše tri noćenja, a više od 80% ostaje na putu do nedelju dana.
Više od 10% su poslovni putnici, polovina putuje radi odmora i rekreacije a čak trećina u
posetu prijateljima i rodbini. Evropski turisti preferiraju iznajmljeni smeštaj, ali trećina
odseda u hotelima srednje kategorije. U proseku se najviše troši na smeštaj u hotelima.21
Najčešće se putuje automobilom, sopstvenim ili iznajmljenim. Broj poslovnih putovanja i
dužina boravka opada, prvenstveno usled manjeg budžeta za putovanja.22

Poznavanje potreba turista u budućnosti omogućava menadžerima hotela da planiraju

buduće poslovanje i proširenje ponude. Međutim, potrebno je poznavanje i drugih trendova
na hotelskom i turističkom tržištu. Na primer, jedan od najvećih hotelskih lanaca na svetu,
IHG, izdvaja sledeće trendove na turističkom tržištu kao značajne za buduće poslovanje:23

 rast značaja brenda hotela

 oporavak svetske privrede i ekonomski rast
 rast raspoloživog dohotka stanovništva
 rast broja ljudi srednje klase, naročito na tržištima u razvoju

18
Čerović, S. (2012). Upravljanje ljudskim resursima u hotelijerstvu. Univerzitet Singidunum: Beograd, str. 15
19
Čerović, S, Čomić, Đ. (2009)Projektovanje i izgradnja hotela, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.77
20
Spasić, V, Čerović, S. (2014). Ekonomsko-finansijska analiza poslovanja preduzeća u hotelijerstvu i turizmu.
Beograd: Univerzitet Singidunum.str.13
21
Eurostat, 2015. http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Tourism_statistics_-
_characteristics_of_tourism_trips#Most_tourism_trips_are_short.2C_up_to_three_overnight_stays
22
Eurostat, 2015. http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Tourism_statistics_-
_characteristics_of_tourism_trips#Most_tourism_trips_are_short.2C_up_to_three_overnight_stays
23
IHG, Industry and market trends, Preuzeto 29. 11. 2017., sa: https://www.ihgplc.com/en/about-us/industry-
and-market-trends

10
  rast broja starijih ljudi koji imaju sredstva i volju da putuju
 prelazak na putovanja koja zadovoljavaju više motiva
 rast broja putovanja u inostranstvo
 rastuća konkurencija u avio saobraćaju i pad cena avio karata
 smanjenje zakonskih ograničenja značajnih za turizam
 rast broja rezervacija putovanja putem mobilnih platformi
 korišćenje društvenih medija za istraživanje i deljenje iskustava sa putovanja
 personalizacija ponude turističkih organizacija
 rast učešća “milenijalaca” među turistima
 rast broja porodičnih putovanja
 spajanja poslovnih i “neposlovnih” putovanja
 rast značaja posrednika u turističkoj ponudi
 rast značaja ekonomije deljenja.

U 2016.godini su najvažniji indikatori performansi hotela zabeležili rast – zauzetost

soba, prohodi po sobi, prosečne dnevne cene. Prognozira se dalji rast u 2017. godini kao i rast
prihoda od 4.3 %, što pokazuje da je hotelski sektor izuzetno otporan na povećanu
konkurenciju na tržištu. Negativna uticaj na turistička kretanja imaju Brexit, teroristički
napadi, očekivani rast cena avionskog saobraćaja, pandemije poput Zika virusa, tehnologija,
sajber napadi koji ugrožavaju baze hotela i bezbednost podataka, ali i standardi kvaliteta koji
se odnose na uslugu i naročito na ishranu u hotelima. Na primer, kako se sve veći broj
ugostiteljskih objekata okreće sve popularnijoj organskoj hrani, oni se suočavaju sa većim
rizicima u pogledu bezbednosti hrane.24

Tehnologija, naročito napredna komunikaciona i internet tehnologija, značajno menja

način poslovanja hotela, kao i njihove komunikacije sa gostima, poslovnim partnerima i
saradnicima u kanalima snabdevanja. Nove tehnologije omogućavaju hotelima, kako
hotelskim lancima, tako i nezavisnim malim hotelima da prilagođavaju ponudu prema tražnji,
i tako ostvaruju maksimalan prihod po raspoloživim sobama, ali i da efikasno upravljaju
popunjenošću kapaciteta. Turisti koriste nove tehnologije za niz aktivnosti u procesu
donošenja odluke o kupovini, počevši od pretraživanja informacija, kupovine, deljenja
mišljenja i iskustava. Imajući u vidu da mlađe generacije koriste društvene mreže kao

24
Deloitte (2017). Travel and Hospitality Industry Outlook 2017 An analysis of travel disruptors Preuzeto 29.
11. 2017., sa https://www2.deloitte.com/us/en/pages/consumer-business/articles/travel-hospitality-industry-
outlook.html

11
dominatan vid komunikacije, upravljanje prisustvom hotela na platformama kakve su
Instagram ili Snapchat postaje sve važniji vid motivacije putnika. Društvene mreže poput
Facebooka su dragocen izvor informacija o potencijalnim i sadašnjim gostima hotela.

2. PROJEKTOVANJE HOTELA I HOTELSKO POSLOVANJE

Hotelski objekat se sastoji od više samostalnih jedinica određenih za različite svrhe.

Osnovna jedinica u hotelu je soba. Hotel se sastoji od samostalnih i odvojenih soba,
raspoređenih po sportovima, a društvene, restoranske i druge prostorije su odvojene i čine
posebne celine koje su međusobno povezane. Broj i vrsta tih jedinica zavise od veličine, tipa i
kategorije hotela. Hotelska odeljenja se obično svrstavaju u tri trakta:25
1. hotelski (smeštajni trakt),
2. ugostiteljski trakt i
3. ekonomsko-tehnički trakt.

2.1. Vrste i kategorizacija hotela

Vrsta i kategorija hotela određuju sadržaje i opremljenost objekta, i bitna su

komponenta kvaliteta hotelskog proizvoda.26 Postoje razne podele hotelskih objekata, a
najčešće su zasnovane na sledećim grupama kriterijuma:

 fizičkim karakteristikama objekta,

 tržišnoj nameni,

 vrsti usluga i načinu na koji se one pružaju,

 vremenu poslovanja.

Sa aspekta lokacije, važna je veličina objekta, pa se hoteli dele na male, srednje i

velike. Pored toga, postoji i podela hotelskih objekata prema njihovim građevinskim
karakteristikama u kojoj se prema tipu gradnje razlikuju objekti po:27

 horizontali (tzv. niska gradnja, rasuta na širem prostoru),

 vertikali (gradnja u visinu, najčešće diktirana nedostatkom prostora) i

25
Čerović, S, Čomić, Đ. (2009). Projektovanje i izgradnja hotela, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.74.
26
Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd, str. 167.
27
Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.173

12
  posebni (uklapanje objekta u datu konfiguraciju terena u cilju njegovog maksimalnog
iskorišćavanja, uključujući i atraktivnost).

Hoteli se mogu podeliti i na klasične i garni hotele. Garni hotel je hotelski objekat koji
pruža usluge smeštaja kao i drugi hotelski objekti ali usluga ishrane uključuje samo
doručak.28 Ideja iza ovakve usluge jeste da savremeni putnici, naročito oni koji dolaze na
vikend putovnja ili kraće obilaske, ne žele da budu opterećeni obavezom da se vraćaju u hotel
na obroke, već preferiraju slobodu kretanja i korišćenja vremena. Usluga garni hotela
odgovara i poslovnim gostima koji u toku dana mogu imati poslovne sastanke i druge
obaveze, ili kulturnim turistima koji će dan provesti u obilasku ili u muzeju.

Izbor vrste objekta određuje kategoriju hotela, odnosno izbor usluga koje će hotel
pružati. Na primer, hoteli visoke kategorije zahtevaju veći prostor s obzirom da je potreban
veći broj dopunskih sadržaja u odnosu na hotele niže kategorije koji će pružati samo uslugu
smeštaja. Kategorizacijom se utvrđuju opšti minimalni uslovi za sve ugostiteljske objekte
koje svi objekti moraju da ispunjavaju a odnose se na:

 izgradnju (građevinski, urbanistički, tehnički i sanitarni uslovi)

 opremljenost i uređenost (čistoća, prostorije za goste i zaposlene, prostorije za
pripremanje i posluživanje hrane i za čuvanje namirnica i materijala, sanitarije,
grejanje i provetravanje i sl.)
 usluživanje (stručnost i ljubaznost, potrebno znanje stranih jezika, mesta i oprema za
usluživanje gostiju i rukovanje tom opremom itd.).

Posebni minimalni uslovi odnose se samo na objekte koji se kategorizuju i detaljnije

određuju kriterijume izgradnje i opremanja prostorija u objektu. Kategorizacijom se takođe
utvrđuju obavezni i izborni (fakultativni) elementi. Obavezni elementi najčešće obuhvataju
tehničke elemente, tj. opremljenost i uređenost, i usluge. Poeni za uređenost i opremljenost
objekta u vodećim evropskim zemljama čine u proseku između 50% i 55% ukupnog broja
poena, oni za usluge između 35% i 40%, dok su ostalo poeni za položaj i izgled objekta.
Standardi postavljeni klasifikacijom i kategorizacijom direktno određuju kvalitet usluga čime
se obezbeđuje i zaštita potrošača i povećava stepen njihove informisanosti o ponudi hotela.29

28
Kosar, LJ.,& Svorcan, N., (2008). Poslovanje recepcije i hotelskog domaćinstva. Beograd: Visoka
hotelijerska škola,str.117
29
Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.178

13
2.2. Izbor lokacije hotela

S obzirom na značaj lokacije, realizacija projekta hotela počinje odabirom adekatnog

prostora za izgradnju hotela, ukoliko se radi o novom hotelu. Od odabrane lokacije odnosno
raspoloživog prostora i ostalih uslova okruženja, prirodnih i zakonskih ograničenja, i
ambijenta. Hoteli se uglavnom grade na nekim od sledećih prostora:

 ruralni predeli (obično su to hoteli u turističkim mestima prvenstveno namenjeni

odmoru),
 predgrađa i predeli u blizini puteva,
 urbani predeli.

Stoga, razlikuju se i resort, konvencionalni, bed and breakfast, aerodromske, gradski

(u centru) i drugi hoteli, a unutar svake vrste ističe za nju tipičan kvalitet gradiran od
luksuznih do ekonomskih i budget objekata.30

Za svaki od navedenih tipova, kriterijumi za izbor optimalne lokacije su različiti. Na

primer, lokacija hotela u gradovima treba da bude što bliže glavnim atrakcijama grada, ili u
blizini puteva, aerodoroma i drugih komercijalnih i administrativnih tačaka. Takođe, poželjna
je blizina parking prostora, dok bučne zone i ulice treba izbegavati. Za hotele na obali mora je
glavni kriterijum blizina plaže, dok će za hotele u banjama biti presudna blizina izvora,
odnosno prirodno okruženje, lep pogled i udaljenost od puteva i drugih izvora zagađenosti.
Prilikom izbora lokacije potrebno je uzeti u obzir i razvoj konkretne destinacije, tj. užeg
turističkog područja ili regiona.

Lokacija hotela je važan faktor njegove atraktivnosti za goste, što se dalje odražava na
obim prometa i cene usluga hotela, odnosno na efektivnost i rentabilnost investicije.
Najvažniji faktori za izbor lokacije hotelskih i drugih objekata su:31

1.opšti fizički karakter

 raspoloživost zemljišta
 uređenost zemljišta
2.faktori pristupačnosti
 razvijenost sabraćajne infrastrukture i saobraćajnih sredstava
 udaljenost
 mogućnost parkiranja

30
Walker, J. (2006) Introduction to Hospitality. New Jersey: Pearson-Prentice Hall, .str. 137.
31
Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.193

14
3.tip lokacije
4.tržišni faktor (tržište i konkurencija)
5.demografsko - socijalni faktor i radna snaga
6.troškovi.

2.3. Značaj lokacije za izgradnju hotela

Lokacija hotela je važan deo hotelskog proizvoda i predstavlja preduslov uspešnosti

poslovanja svakog hotela. Optimalna lokacija je ona koja predstavlja najbolju od svih
raspoloživih lokacija za hotel. Optimalna lokacija „obezbeđuje maksimalne efekte hotelu uz
pretpostavku da istovremeno svojoj sredini osigurava najveće moguće eksterne efekte“.32
Maksimalni efekti podrazumevaju lokaciju koja će obezbediti maksimalan ukupan prihod,
profit, popunjenost kapaciteta i slično, uz minimalne negativne efekte, odnosno najniže
ukupne troškove, utrošeno vreme i energiju.

Lokacija je jedan od najznačajnijih komponenti hotelskog proizvoda i u velikoj meri

određuje ne samo način gradnje i viziju hotelskog preduzeća, već i celokupnu poslovnu i
marketing strategiju hotela. Od lokacije hotela će zavisiti i ciljno tržište, broj i izbor
zaposlenih, pristup dobavljačima i način snabdevanja, broj dodatnih sadržaja, arhitektura i
cene. Ocena i izbor lokacije utiče na poslovanje i profitabilnost hotela, a kada se jednom
izgradi, lokaciju je gotovo nemoguće promeniti.33 Iz tog razloga investitori posvećuju veliku
pažnju izboru optimalne lokacije.

Prilikom izgradnje hotela, investitori uzimaju u obzir veličinu tržišta i karakteristike

destinacije, konkurenciju, pristupačnost lokacije, pristup dobavljačima i radnicima, ali i
olakšice i podsticaje koje nude lokalne vlasti. Takodje, karakteristike tržišta su veoma bitne
sa aspekta optimalne lokacije hotela, i imaju uticaj na profitabilnost.34 “Lokacija je ključna
determinanta arhitektonskog oblikovanja hotela, a uže i šire okruženje utiču na izbor stila
gradnje, materijala, gabarita, boja, itd”.35

Lokacija ima jak uticaj na percepciju potrošača o kvalitetu usluga, pa je jedan od

najznačajnijih faktora koji utiču na odluku potrošača da izaberu hotel, ili ga preporuče svojim

32
Čerović, S, Čomić, Đ. (2009). Projektovanje i izgradnja hotela, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.31.
33
Yang, Y., Tang, J., Luo, H., Law, R. (2015) Hotel location evaluation: A combination of machine learning
tools and web GIS. International Journal of Hospitality Management, 47: 14-24
34
Lado-Sestayo, R., Otero-González, L., Vivel-Búa, M., Martorell-Cunill, O. (2016) Impact of location on
profitability in the Spanish hotel sector. Tourism Management, 52: 405-415
35
Čomić, Đ. (2015) Arhitektura kao faktor kvaliteta hotelskog proizvoda. u: SITCON2015 - Faktori,
konkurentnosti turističkih preduzeća, Beograd, Zbornik radova, str. 115-121

15
poznanicima.36 Na primer, luksuzni gradski hoteli su najčešće u samom centru grada, dok su
hoteli koji nude niži kvalitet usluge i niže cene uglavnom u predgrađima, što znači da lokacija
utiče i na prihode hotela.37 Na osnovu lokacije hotela, gosti formiraju očekivanja o cenama i
kvalietetu usluga, što se kasnije odražava i na njihovo zadovoljstvo boravkom u hotelu.

Lokacija hotela igra jednu od ključnih uloga u uspostavljanju uslova za efikasnije i

efektivnije kreiranje hotelskog proizvoda. Geografija lokacije može biti posmatrana i
analizirana na makro nivou i mikro nivou. Makrolokacija obuhvata izbor zemlje ili regiona u
kojima će se izgraditi objekti. Faktori koje je neophodno analizirati su: opšte stanje i
karakteristike zemlje odnosno mesta gde se objekat otvara, privredni rast, ukupni dohodak i
dohodak po stanovniku, privredna struktura, privredna stabilnost, raspoloživost resursa,
infrastrukturna opremljenost, broj potrošača i njihova sklonost i motivisanost za obavljanje
kupovina proizvoda određenog porekla, mogućnosti za ulazak investitora, politička i druga
rizičnost zemlje, sudstvo, kriminal.38

Na mikro nivou vrši se izbor konkretnih lokacija za izgradnju objekata, u određenim

opštinama i gradovima. Izbor mikrolokacije bazira se na istraživanju urbanih tokova,
trendova i promena u prostornom ispoljavanju tražnje u posmatranoj oblasti. Značaj
mikrolokacije uslovljen je brojem, potrebama i zahtevima platežno sposobnih potrošača,
promenama u odnosima ruralnog i urbanog stanovništva, te kretanjem troškova prometa,
posebno rente i gradskog građevinskog zemljišta.

Izbor lokacije hotela zavisi i od faktora vezanih za osobenosti turističkog tržišta, kao
što su uticaj sezone, pristupačnost, mogućnost snabdevanja, raspoloživost radne snage,
blizina drugih hotela, odnosno drugih smeštajnih i restoranskih objekata. Posebno treba
obratiti pažnju na:39 Œ

 razvijenost tržišta i udaljenost potrošača;

 ciljne grupe (segmente) potrošača i njihove preferencije;

 blizinu konkurencije;

36
Alsaqre, O., Mohamed, B., Jaafar, M. (2010) A study of effect of factors in the physical environment of hotels
on customers perceptions of service quality and loyalty. u: Proceedings of Regional Conference on Tourism
Research - RCTR 2010. 3-14, December 2010, Social Transformation Platform, University Saint Malaysia,
Penang, Malaysia, str. 254-26
37
Yang, Y., Luo, H., Law, R. (2014) Theoretical, empirical, and operational models in hotel location research.
International Journal of Hospitality Management, 36: 209-220
38
Stanković, J., Čavić, B., (2013) Trgovina i drugi kanali marketinga, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.
239
39
Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd, str.194

16
  vrstu, kategoriju i veličinu objekta;
 razvijenost i blizinu tržišta dobavljača;
 razvijenost i blizinu tržišta radne snage (ljudskih resursa);
 atraktivnost, pristupačnost i uređenost prostora;
 razvijenost ukupnih turističkih sadržaja određene destinacije;
 ciljeve rasta i razvoja preduzeća kome pripada konkretan objekat.

Neophodno je prilikom izbora lokacije posvetiti pažnju državnim i lokalnim

propisima o upotrebi zemljišta i izgradnji. Zbog toga, po izradi investiciono-tehničke
dokumentacije, investitor organa opštinske uprave nadležnog za poslove urbanizma traži
potvrdu ili saglasnost za izgradnju, kojom se potvrđuje usaglašenost projekta sa urbanističkim
planom i lokacijom, kao i sa postojećim urbanističko-tehničkim uslovima.

Prilikom izbora lokacije hotela na prvom mestu se vodi računa o uređenosti prostora
odnosno postojanju prostornih i generalnih i detaljnih urbanističkih planova, izgrađenost
komunalne infrastrukture, kao i sve normativne uslove kojima se određuju odnosi i razvoj na
datoj teritoriji. Ovi uslovi se direktno održavaju na investicione troškove i određuju ostale
obaveze kojih preduzeće mora da se pridržava pri gradnji i u funkcionisanju objekta.
Prostornim i generalnim i detaljnim urbanističkim planovima utvrđuje se prostorni tok u
planiranju i organizovanju svih aktivnosti na određenoj teritoriji. Takođe, postoje razna
zakonska ograničenja u izgradnji koja zavise od tipa zemljišta (stambena, poslovna,
industrijska itd.). U pojedinim gradovima postoje planovi zoniranja koji utiču na tip i cenu
izgradnje. Visoki troškovi građevinskog zemljišta na elitnim lokacijama uticaće i na cenu
hotelskog proizvoda.

Razvijenost tržišta i udaljenost potrošača podrazumeva prethodnu analizu i

segmentaciju tržišta i odabir ciljnog tržišnog segmenta. Takođe, ovo zahteva i poznavanje
trendova turističkih kretanja, preference turista u pogledu transporta, cena smeštaja i
turističkog sadržaja. Lociranost hotela na nekom od područja koje se nalazi na takvim
glavnim pravcima usmeravanja tražnje i koje je razvijeno, afirmisano i perspektivno, mnogo
je povoljnija lokacija od hotela koji se gradi na prostoru koji je neafirmisan na turističkom
tržištu. Ciljne grupe potrošača i njihove preferencije bitno utiču na lokaciju objekta i njegove
ostale odlike.

Blizina konkurencije je povezana sa razvijenošću tržišta. Razvijenost i blizina tržišta

dobavljača je izuzetno značajan faktor lokacije jer utiče na nabavku i odražava se na troškove

17
poslovanja kroz politiku zaliha i organizaciju i funkcionisanje snabdevanja. Razvijenost i
blizina tržišta radne snage je najvažniji elemenat uslužnog programa hotelskog preduzeća u
turizmu zbog izrazite interpersonalnost hotelskih usluga i od presudnog je značaja za ukupan
kvalitet hotelske usluge. Atraktivnost obuhvata širok spektar prirodnih, antropogenih,
privrednih i drugih odlika neke destinacije. Blizina atrakcija pogoduju razvoju hotela.
Takođe, razvijenost ukupnih turističkih sadržaja određene destinacije može da utiče na izbor
lokacije, jer utiče i na obim turističke tražnje.

Veličina zemljišta na kojoj će se hotel graditi može predstavljati ograničavajući

faktor, naročito ako se ima u vidu da se hotelski proizvod veoma brzo razvija, i da će možda
u budućnosti biti dodati ili proširivani odabrani kapaciteti hotela. Zbog toga je neophodno da
se prilikom izbora lokacije vodi računa o misiji i viziji hotela, odnosno da lokacija bude u
saglasnosti sa planiranim razvojem hotela.

Kako bi se odabrana lokacija iskoristila na najbolji mogući način, arhitekte i dizajneri

treba da sarađuju sa investitorima i menadžerima hotela, kako bi se smanjile udaljenosti
između soba i ostalih prostorija namenjenih gostima unutar hotela, ali i udaljenosti između
pomoćnih prostorija, a uz smanjenje troškova izgradnje i prostora koji se ne može prodati. Da
bi investitor ostvario profit, tim projektanta mora maksimizirati procenat površine spratova
namenjenih sobama za goste i minimizirati količinu uslužnog i prometnog prostora
(predvorje servisnog lifta, mesto odlaganja krevetnine i sl.). Zahtevi bezbednosti i zaštita od
požara takođe su važan faktor izgradnje.

Prostor oko hotela mora da bude dovoljan i uređen ne samo iz estetskih razloga već i
da bi se zgrada učinila vidljivom, da bi se vizuelno izdvojila od ostalih zgrada, odnosno od
puteva i buke, kao i da bi se hotel bolje uklopio u okolinu. Tačke ulaza u hotel ili motel
moraju biti definisane, pogodne za pristup, slobodne od ometanja i prilagođene nameni.
Treba obezbediti sledeće prilaze:

- Gosti: dolazak privatnim kolima, taksi vozilima, javnim prevozom ili

pešice. Svima treba obezbediti odgovarajući prihvat.

- Osoblje: ulaz sa sigurnosnom kontrolom.

- Isporuka roba: posebni ulazi moraju biti obezbeđeni za snabdevanje

prehrambenim proizvodima i drugom robom (veš, nameštaj, održavanje).

18
 Veći hoteli treba da imaju prostor za konferencijske sale, spa i fitness centar, garažu i
slično. Takođe, u neposrednom okruženju hotela izvan gradksih sredina često je potrebno
predvideti prostor za spoljašnje bazene, sportske terene, marine i slično.

S obzirom na značaj osvetljenja u hotelima, arhitekte treba da iskoriste mogućnosti

odabrane lokacije da što veći broj prostorija u hotelu bude osvetljen prirodnom svetlošću.
Neophodno je ispuniti i sve zakonske uslove koji se odnose na bezbednost objekata – na
primer, hotele ne treba graditi na zemljištu na kojem postoji rizik od poplava, u blizini
mostova ili drugih objekata koji su od značaja za organizaciju odbrane u vanrednim
situacijama i slično. Sve građevine, naročito hoteli, podležu brojnim propisima koji se
protežu od propisa za zaštitu od požara i propisa za očuvanje zdravlja i bezbednosti.

2.4. Značaj lokacije za gradske hotele

Lokacija hotela je jedini atribut hotela koji se ne može menjati, pa je veoma važno da
bude pažljivo planiran i integrisan u strateške planove hotela. Lokacija hotela ima značajan
uticaj na potrošače – može podstaći njihovu potrebu za putovanjem ili njihovu potrošnju u
hotelu. Takođe, lokacija hotela određuje i cenu hotelskih usluga, način snabdevanja i pristup
ljudskim resursima, pa čak i životni vek hotela.40

Lokacija je skup atributa čiji uticaj zavisi od destinacije, vrste hotela i ciljnog segmenta.
Na primer, za gradski hotel će blizina puteva biti prednost, dok će za hotele u banjama to biti
mana. Lokacija je izvor konkurentnosti za gradske hotele - prema jednom istraživanju, više
od petine turista će izabrati hotel na lokaciji koja je na manje od 500 m od glavnih atrakcija u
destinaciji.41

Iskustvo gostiju bazirano na četiri osnovna faktora: okruženje, pristupačnost, koristi i

podsticaji.42 Da bi hoteli kreirali vrednost, oni moraju dobro da poznaju svoje goste, od
samog početka izgradnje ili rekonstrukcije hotela, do najsitnijih detalja koji čine uslužno
okruženje. Na primer, poslovni gosti će ceniti blizinu kongresnih centara i sajmova, puteva,
aerodroma i mogućnost parkinga. Individualni gosti će razmatrati hotele na osnovu blizine
kulturnih sadržaja, šoping zona, restorana i kafića i sličnih sadržaja. Porodice će tražiti mirno
okruženje, bez buke. Stoga je ciljno tržište veoma važan faktor odabira lokacije.

40
Lockyer, T. (2006) The International Hotel Industry: Sustainable Management, London, Routledge, str. 12
41
McKercher, B., & Lau, G., (2010) Methodological considerations when mapping tourist movements in a
destination. Tourism Analysis, 14(4), 443–454
42
Bonnie, K., Jeffery, B., Seunghyun, K., Jaemin, C. (2009) Identifying The Dimensions of The Guests Hotel
Experience. Cornell Hospitality Quarterly, 44-55

19
 Slika 2: Faktori koji utiču na izbor hotela u različitim kategorijama
Izvor: http://www.hospitalitynet.org/news/4045264.html
Lokacija je izvor diferencijalne prednosti za hotele. Na primer, hoteli sa pogledom na
Central Park u Njujorku su konkurentniji od hotela udaljenih svega blok od Parka. Moteli
koji su locirani pored autoputeva mogu naplaivati veću cenu smeštaja u odnosu na motele
koji su svega kilometar dalje. Ova prednost je podložna promenama- novi autoput, pruga ili
aerodrom, nove izgrađene atrakcije i slično, mogu preusmeriti prilivi turista ka drugim
hotelima.43

Menadžeri i vlasnici hotela moraju pažljivo da upravljaju lokacijom hotela jer ona
može biti izvor diferencijalne prednosti, osnov za izgradnju brenda, ali predstavlja i sastavni
deo imovine hotela, čija se vrednost menja u skladu sa razvojem okruženja.44 Konačno,
lokacija hotela utiče na kvalitet prirodnog okruženja – na primer, veći broj gostiju znači i
veće zagađenje, gužvu u saobraćaju i veću potrošnju energenata i vode. Takođe, lokacija
hotela ima i vizuelni uticaj na goste, odnosno lokalno stanovništvo.

S obzirom da je lokacija nepromenljiva na kratak rok, ona se mora uzeti u obzir pri
strateškom planiranju, kao i u marketing strategiji. Na primer, hoteli smešteni u samom
centru grada ili na samoj obali mora biće u mogućnosti da formiraju više cene hotelskog
proizvoda, samo zahvaljujui povoljnosti lokacije.

Takođe, od lokacije će zavisiti kvalitet snabdevanja – hoteli u zabačenim i udaljenim

predelima imaće poteškoća da obezbede osoblje i sveže namirnice za restoran, a imaće i veće

43
Kotler, P., Bowen, J.T., Makens, J. (2014) Marketing for Hospitality and Tourism. Pearson Education
Limited, Harlow, str. 265
44
Lockyer, T. (2006) The International Hotel Industry: Sustainable Management, London, Routledge, str. 12

20
troškove transporta. Potencijalni gosti hotela takođe razmatraju sopstvene troškove prevoza
od hotela do glavnih atrakcija destinacije kada donose odluku o rezervaciji smeštaja, pa
udaljeni hoteli često nisu konkurentni bez obzira na viši nivo usluge ili nižu cenu.

Specifičnost izgradnje gradskih hotela proističe iz njihove lokacije – ovi hoteli su često
locirani u centrima velikih gradova, imaju ograničeni prostor za dodatne sadržaj (na primer,
veoma je teško obezbediti parking za goste u hotelima u strogom centru grada), a kvalitet
usluge zavisi od pozicije hotela u odnosu na atrakcije u gradu, kongresne centre, šoping zone,
aerodrome i drugo.

Projektovanje i izgradnja gradskih hotela zahtevaju dobro poznavanje turističkog

tržišta. Zgrade hotela moraju biti izgledom prilagođene lokaciji i a prostorno proceni tražnje
za smeštajem. Takođe, mora se ostvariti ravnoteža između hotelskih soba i javnih objekata,
pri čemu je potrebno poštovati set državnih propisa o upotrebi zemljišta, kao i građenja na
određenom mestu.

Arhitektonski dizajn gradskih hotela često je uslovljen propisima koji se odnose na

zaštitu kulturnog nasleđa ili estetskog izgleda određenog dela grada. Sa druge strane,
eksterijer utiče na to kako će korisnici percipirati hotel. Stoga je važno napraviti ravnotežu
između broja soba, funkcionalnosti, pristupa, propisa i zahteva koji se odnose na planiranje
prostora u gradovima, troškova zemljišta i drugih troškova koji mogu biti veoma visoki u
centru gradova, i estestkog izgleda fasade koja mora efikasno preneti viziju i misiju hotela.
Na primer, hoteli sa tri ili četiri zvezdice obično su smešteni na periferiji ili u blizini
železničke ili autobuske stanice, i apeluju na turiste koji cene vrednost za novac. Ovakvi
hoteli će fokus staviti na vidljivost, funkcionalnost, energetsku održivost, dostupnost i lakoću
održavanja. Sa druge strane, hoteli u centru grada često su uslovljeni strogim zahtevima
gradskih vlasti o izgledu fasade koja ne sme da remeti opšti utisak i atmosferu gradskog
jezgra.

Gradski hoteli treba da budu smešteni tako da gostima budu blizu saobraćajnice,
sredstva javnog saobraćaja ili važne znamenitosti. Ukoliko je to moguće, sobe treba da
gledaju na znamenitosti ili gradsku panoramu. Prostorno planiranje deli zemljište na
građevinske parcele onako kako to odgovara građevinskim potrebama i urbanističkim
planovima. U osnovne zakonske regulative koje treba poštovati ubrajaju se propisi o
zoniranju i upotrebi zemljišta, standardi gradnje, zakoni o očuvanju istorijskih znamenitosti,

21
propisi o očuvanju životne sredine i društveni interesi. Hoteli takođe podležu brojnim
propisima za zaštitu od požara i za očuvanje zdravlja i bezbednosti gostiju i zaposlenih.

S obzirom da su gradski hoteli uglavnom okruženi ulicama i saobraćajnicama, prostor

ispred hotela najčešće nije moguće ukrasiti i istaći zelenilom. Stoga je veoma važno da se
ulaz u hotel jasno izdvaja vešto projektovanim osvetljenjem, stepenicama, veličinom ulaza ili
nastrešnice, bojama i materijalima koje su korišćeni u izgradnji.

Kako bi se gostima olakšao prilaz hotelu potrebno je postaviti signalizaciju i reklame

na svim pristupnim saobraćajnicama. Hotelski lobi je često moguće ostveljavati samo
veštačkim osvetljenjem, s obzirom na ograničeni prostor i gradnju objekta u visinu. U lobiju
treba koristiti svetle prirodne materijale koji vizuelno povećavaju prostor i koji omogućavaju
lako održavanje. Recepcija treba da omogući brz prijem i odjavu gostiju.

Enterijer hotela treba da bude usaglašen sa eksterijerom ali i sa potrebama ciljnog

tržišta. Na primer, gradski hoteli će fokus staviti na udobne krevete i dušeke dok će ormani
biti manji jer su gradski odmori obično kraći. Takođe, veoma je važno da broj i veličina
liftova odgovaraju broju soba.

Hodnici, stepeništa i odmorišta moraju biti jasno označeni, a brojevi soba vidljivi. Na
svakom spratu moraju se postaviti obaveštenja u vezi postupka u slučaju požara. Takođe,
veoma je važno da širina i visina hodnika i zajedničkih prostorija omogućava održavanje.

S obzirom da je buka najčešći problem gradskih hotela, budući da se nalaze u blizini

glavnih saobraćajnica, zvučna izolacija je veoma važna. Kada se radi o termalnoj izolaciji,
ona mora biti na visokom nivou kako bi se boje upravljalo troškovima hotela.

Hoteli u gradovima često imaju ograničene mogućnosti kada se radi o parkingu.

Ukoliko su, na primer, prostori za rekreaciju ili konferencijske udaljeni od smeštajnih
jedinica više od 5 do 10 minuta pešačenja, potrebno je obezbediti transfer za goste. Takođe,
potrebno je obezbediti mogućnost javnog ili privatnog parking u blizini hotela.

Hoteli koji nemaju prostor da organizuju rekreativne sadržaje ili konferencijske sale
treba da obezbede pristup istimu blizini. Takođe, garni hoteli u gradovima treba da budu u
blizini ugostiteljskih objekata.

22
ZAKLJUČAK

Hotelska industrija se brzo razvija u poslednje dve decenije, prateći rastući trend
turizma. Od sve većeg značaja je razvoj gradskog turizma, pa je poslednju deceniju obeležio
rast hotela u gradovima. S obzirom da je lokacija gradskih hotela dominantan faktor
konkurentnosti ali i poslovne strategije hotela, izbor lokacije je veoma važan za investitore.

Lokacija je sa druge strane ograničavajući faktor – u gradskim sredinama, raspoložive

površine za izgradnju ili proširivanje sadržaja hotela često su nedovoljne, a mora se voditi
računa i o brojnim građevinskim propisima, kao i o pristupačnosti lokacije za goste.
Istovremeno, hoteli moraju obezbediti stabilno snabdevanje, što je u urbanim sredinama često
problem, zbog saobraćajnih gužvi i uskih ulica u centru gradova.

Hoteli sa pet zvezdica u gradovima obično su locirani u strogom centru grada, što je
sastavni deo njihove ponude. Hoteli u centru gradova moraju da zadovolje brojne
građevinske propise, a njihova arhitektura mora da bude usklađena sa arhitekturom gradskog
jezgra. Ovi hoteli su najčešće ograničeni prostorno, pa se za proširenje sadržaja moraju
koristiti postojeće površine. Najčešće, prostor ispred hotela ne pruža mogućnost jasnog
označavanja, pa se više pažnje mora posvetiti samoj fasadi kako bi se hotel diferencirao od
okoline, a istovremeno zadovoljio estetske kriterijume i propise. Parking i fitness i wellness
sadržaji su veoma važni za hotele u centru grada, ali je njihova izgradnja često problematična
zbog ograničenog pristupa i raspoložive prateće infrastrukture.

Budget hoteli su smešteni na periferiji gradova, gde su niže cene zakupa zemljišta, i gde
se manje pažnje može posvetiti eksterijeru sa aspekta uklopljenosti u okolinu, ali se mora
voditi računa o pristupačnosti saobraćajnica. Ovi hoteli stavljaju fokus na funkcionalnost
hotelskih prostorija, i maksimalno iskorišćenje površine za smeštajne jedinice. Velika
prednost ovih hotela sa aspekta gostiju jeste lakoća pristupa, blizina aerodroma i drugih
oblika javnog prevoza i mogućnost parkinga.

23
LITERATURA

1. Alsaqre, O., Mohamed, B., Jaafar, M. (2010) A study of effect of factors in the
physical environment of hotels on customers perceptions of service quality and
loyalty. u: Proceedings of Regional Conference on Tourism Research - RCTR 2010.
3-14, December 2010, Social Transformation Platform, University Saint Malaysia,
Penang, Malaysia, str. 254-26
2. Barjaktarović, D. (2013).Upravljanje kvalitetom u hotelijerstvu. Beograd : Univerzitet
Singidunum .
3. Bonnie, K., Jeffery, B., Seunghyun, K., Jaemin, C. (2009) Identifying The
Dimensions of The Guests Hotel Experience. Cornell Hospitality Quarterly, 44-55
4. Čačić, K. (2013) Poslovanje hotelskih preduzeća, Univerzitet Singidunum, Beograd
5. Čerović, S, Čomić, Đ. (2009). Projektovanje i izgradnja hotela, Univerzitet
Singidunum, Beograd .
6. Čerović, S, Čomić, Đ. (2009)Projektovanje i izgradnja hotela, Univerzitet
Singidunum, Beograd
7. Čerović, S. (2012). Upravljanje ljudskim resursima u hotelijerstvu. Univerzitet
Singidunum: Beograd
8. Čomić, Đ. (2015) Arhitektura kao faktor kvaliteta hotelskog proizvoda. u:
SITCON2015 - Faktori, konkurentnosti turističkih preduzeća, Beograd, Zbornik
radova, str. 115-121
9. Deloitte (2017). Travel and Hospitality Industry Outlook 2017 An analysis of travel
disruptors Preuzeto 29. 11. 2017., sa
https://www2.deloitte.com/us/en/pages/consumer-business/articles/travel-hospitality-
industry-outlook.html
10. Eurostat, 2015. http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-
explained/index.php/Tourism_statistics_-
_characteristics_of_tourism_trips#Most_tourism_trips_are_short.2C_up_to_three_ov
ernight_stays
11. Evropska komisija (2000) Towards quality urban tourism, Integrated quality
management for urban destination, Brisel
12. IHG, Industry and market trends, Preuzeto 29. 11. 2017., sa:
https://www.ihgplc.com/en/about-us/industry-and-market-trends

24
13. ITB BERLIN (2016). ITB WORLD TRAVEL TRENDS REPORT 2016-2017.
Preuzeto 28. 11, 2017., sa http://www.itb-
berlin.de/media/itb/itb_dl_all/itb_presse_all/World_Travel_Trends_Report_2016_201
7.pdf
14. Kosar, LJ.,& Svorcan, N., (2008). Poslovanje recepcije i hotelskog domaćinstva.
Beograd: Visoka hotelijerska škola
15. Kotler, P., Bowen, J.T., Makens, J. (2014). Marketing for Hospitality and Tourism.
Harlow: Pearson Education Limited
16. Lado-Sestayo, R., Otero-González, L., Vivel-Búa, M., Martorell-Cunill, O. (2016)
Impact of location on profitability in the Spanish hotel sector. Tourism Management,
52: 405-415
17. Lockyer, T. (2006) The International Hotel Industry: Sustainable Management,
London, Routledge
18. McKercher, B., & Lau, G., (2010) Methodological considerations when mapping
tourist movements in a destination. Tourism Analysis, 14(4), 443–454
19. Popesku, J. (2013) Marketing u turizmu i ugostiteljstvu, Beograd: Univerzitet
Singidunum .
20. Popesku, J. (2016). Menadžment turističke destinacije. Beograd: Univerzitet
Singidunum
21. Rabotić, B. (2013) SELEKTIVNI OBLICI TURIZMA, Visoka turistička škola
strukovnih studija, Beograd .
22. Smith, M., MacLeod, N., Hart Robertson, M. (2010) Key Koncepts in Tourism
Studies, London: Sage Publications Ltd .
23. Spasić, V, Čerović, S. (2014). Ekonomsko-finansijska analiza poslovanja preduzeća u
hotelijerstvu i turizmu. Beograd: Univerzitet Singidunum.
24. Stanković, J., Čavić, B., (2013) Trgovina i drugi kanali marketinga, Univerzitet
Singidunum, Beograd, str. 239
25. UNWTO (2016). UNWTO Tourism Highlights 2016 edition. Preuzeto 28. novembra,
2017., sa: http://mkt.unwto.org/publication/unwto-tourism-highlights-2016-edition
26. Walker, J. (2006) Introduction to Hospitality. New Jersey: Pearson-Prentice Hall
27. Yang, Y., Luo, H., Law, R. (2014) Theoretical, empirical, and operational models in
hotel location research. International Journal of Hospitality Management, 36: 209-
220

25
28. Yang, Y., Tang, J., Luo, H., Law, R. (2015) Hotel location evaluation: A combination
of machine learning tools and web GIS. International Journal of Hospitality
Management, 47: 14-24

26