都市再生期末簡報

江德偉 林天瀚 周知言

 議題分配
劃定都市更新地
區及單元探討

歷史建築物再利用
帶動更新地區發展

建築「轉用」在孔廟
歷史街區上再發展的
方式研究
劃定都市更新地區及單元探討
都計100
江德偉
都市更新地區及單元優先選定順序
•  有下列各款情形之一者，直轄市、 •  經劃定應實施更新之地區，其土
縣 (市) 主管機關得優先劃定為更 地及合法建築物所有權人得就主
新地區︰ 管機關劃 定之更新單元，或依所
•  一、建築物窳陋且非防火構造或鄰 定更新單元劃定基準自行劃定更
棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。 新單元。
•  二、建築物因年代久遠有傾頹或朽
壞之虞、建築物排列不良或道路彎 •  未經劃定應實施更新之地區，土
曲狹小，足以妨害公共交通或公共 地及合法建築物所有權人為促進
安全。 其土地再 開發利用或改善居住環
•  三、建築物未符合都市應有之機能。 境，得依主管機關所定更新單元
•  四、建築物未能與重大建設配合。 劃定基準，自行劃定更新單元，
•  五、具有歷史、文化、藝術、紀念 依前條規定，申請實施該地區之
價值，亟須辦理保存維護。 都市更新事業。
•  六、居住環境惡劣，足以妨害公共
衛生或社會治安。
 都市更新劃定順序考量
•  以往進行更新地區實施優先順序評估時，大多著重在
選出實質環境最寙陋之地區，但過去失敗的更新經驗
也說明由公部門力量來剷除寙陋地區或進行重建並無
法帶來都市經濟社會在復甦之全面效益，因此優先選
定都市更新地區及單元對公部門而言可選出對都市產
生有立即效益的地區，對私部門而言地區潛在開發的
價值及投資可行性的考量。因此優先選定都市更新地
區及單元應考環境對都市更新急迫性及優先發展潛力。
對本議題的探討將對具有歷史建物更新地區及單元評
估之相關研究法令、檢討比較過去評估方式之優缺點。
更新地區劃設評估指標
•  過去更新地須優先順序評估方式在評估過程中、
受到相當程度之主觀評斷影響，因此評選結果
之代表性也有所限制，但選定的評估方式因充
分的反應出當地建屋情況、街廓實際環境以及
區位條件甚至房價有關。必須更進一步衡量是
否有足夠的歷史建物特色，以及附近的街道巷
弄是否有保存價值。
更新地區劃設評估方法種類
•  疊圖法
符合評估指標所列之環境條件越多者，優先劃定為都
市更新地區。
•  罰分法
依據更新指標進行評估罰分並劃分等級，累計罰分越
高者，評定為環境寙陋程度嚴重之優先更新地區
•  排序法
將各地區再評估指標所得之評點加以總計，以乘積排
序後決定更新地區優先順序
•  序位評估法
不以數字做為評估，將評估準則排列次序，劃分重要
等及以及評估各方案對準則達到的程度。
更新地區劃設評估方法種類
•  特徵價格法
對地區周遭建屋的實質狀況及周遭住宅的
現況做為評估指標，以及區位環境及條
件對地價房價的影響，來評定是否應當
劃設為都市更新地區。
 更新地區劃定之建議
•  指標權重是影響是影響更新地區優先順序的重要因素，
因較不客觀，必須仰賴各地方政府自行決定權重之效
果。
•  罰分法和疊圖法雖能以單一指標的方式呈現，壘加性
也無法也無法適當表是真正寙陋持度，而罰分等級必
須是不同城市環境水準而有所不同，並不能客觀統一。
•  序位評估法對於不可衡量的評估準則較有意義，結果
能表示出更新準則對更新目標之相對重要性與權重
 更新地區劃定之建議
•  特徵價格法在政策上較是用於研擬分期分區發
展計畫、公共建設與環境改善方案、審核私部
門更新事業、以及決定獎勵優惠程度之依據，
較可確定公共財能有效率利用。是一個能引導
民間投資都市更新的方法。
 更新地區劃定之建議
•  未來都市更新計畫將走向私部門主導、公部門配合
的合作方式，如果僅由實質環境的寙陋程度做為決
定更新順序的依據，雖能達到改善居住環境的公共
利益目的，卻也忽略了地區是否具有吸引民間投資
的可行性及地區在發展潛力的價值。因為建物為土
地利用直接創造的價值，應以實質環境與區位條件
所形成的價值做為劃定都市更新地區客觀的評估方
式。
歷史建築物再利用
帶動更新地區發展
以台中火車站為例
都計100
林天瀚
一、文獻內容
傅朝卿老師提出之釋義分別為「活
用」、「再生」 、「再利用」等三
大面向。歷史空間若是想要「再生」，
必須經由某種「活用」之行動，以
「再利用」來達成。

再利用定義
藉由創造一種新的使用機能， 或者是藉由重新組構（reconfiguration）
一棟建築，以便其原有機能得以一種滿足新需求之新形式重新延續一棟
建築或構造物之舉。

歷史建築物再利用內涵
以史實性與現代性兼顧再循環其生命週期， 並強化其以本身條件或機能，
得到經濟上之存活能力。
一、文獻內容
歷史建築物再利用的基礎是建立在成本
角度上，考量「歷史建築」所具有的美
感是獨特的，認為開發成本上是低廉的，
「再利用」其實就是在這樣的成本基礎
上，提升了「歷史建築」的現實價值。

歷史建築再利用方案非僅限於文化、展示、觀
光等層面，在保存既有建築與文化價值的原則
下，再利用同時也可以作為商業、社會福利、
地方核心等考量，以滿足個人、群體之實質或
情感需求，故再利用機能分別為：社區中心、
體驗型空間設施、文化設施、教育設施、商業
與觀光使用、辦公空間、其他等七類。
二、再利用辦理流程
台灣公部門歷史建築物再利用流程 相關法令
文化資產保存法及施行細則

目前台灣歷史建築物再利用的過程
中，目的是以提昇歷史建築之使用
效益，減少空間的閒置性為主。但
比較缺乏歷史性與文化性的考量

再利用計畫流程

再利用計畫中，強調歷史空間經營的
重要性，以免未來再利用執行時對於
因為經濟因素而無法營運造成歷史建
築再利用之破壞，進而引起歷史建築
之二次傷害。
三、案例-台中火車站
背景 更新效益分析
台中火車站位於精華舊市區 •  改善車站地區都市景觀
內，鐵道阻隔造成前後站發 •  車站地區之交通獲得改善
展與景觀不協調，後站地區 •  車站附近土地增值
窳陋違建及昏暗窄巷，與前 •  車站地區土地充分利用
站新興大樓、車水馬龍的街 •  增加稅收及就業機會
道相差甚多。另配合重大建 •  消除鐵道隔閡問題與違建
設計畫的發展，是為台中火
車站辦理都市更新的時機。

車站建築保存價值
•  台中火車站為市定二級古蹟
•  位於舊市區優越的位置
•  建築立面元素豐富，具有自明性
•  可藉由整修，帶動周邊發展
•  成為一個觀光景點
三、案例-台中火車站
更新事業遭遇課題 更新事業對策

1. 更新範圍不明確 1. 都市計畫配合方面
2. 歷史建築物保存後 •  擬定特定區計畫方式辦理
•  以鐵路用地為規劃範圍，
價值認知不清，恐 公共設施多目標使用
遭第二次破壞 •  都市計畫變更辦理
3. 缺發整體大眾運輸 2. 實質環境改善方面
規劃，交通紊亂 •  交通運輸改善
•  開放空間系統加強與改善
4. 更新所屬相關單位 •  都市景觀塑造
複雜 3. 計畫執行方面
5. 更新經費不足 •  聯合開發方式進行
4. 相關法令配合方面
•  訂定重點區位管制
•  檢討土地使用分區
•  擬定都市設計準則
•  相關獎勵
三、案例-台中火車站
更新與保存規劃目標 推動更新事業策略

1. 建立交通運輸為主，文 1. 成立專案小組
化活動為輔的地區特色 2. 進行建築物再利用之初期
2. 保存再利用，發揮歷史 評估
性建築保存價值 3. 以活動宣導車站保存再利
3. 融合新舊建築語彙，反 用之效益
映地區特色 4. 擬定特定區計畫辦理，並
4. 站前廣場可作為文化活 配合都市設計規範車站地
動之聯結點 區發展
5. 整合大眾運輸 5. 訂定獎勵及補助制度
•  容積移轉至更新範圍內
•  政府補助或公益團體捐贈
6. 擬定分期分區發展
7. 成立管理維護單位
三、案例-台中火車站
結論

1)  配合相關計畫執行，可
帶動舊市區再發展
2)  充分利用歷史建築特色，
建立地區特色，帶動觀
觀人潮
5)  藉更新後改善交通、開
放空間品質、塑造友善
轉運空間
6)  獎勵與補助為更新地帶
來開發誘因，使計畫能
夠執行
四、資料來源

王志華　歷史建築再利用方案優先順序評比之研究－以台中放送局為例　2005

蔣永輝　藉歷史建築再利用帶動更新地區發展之研究　1995
建築「轉用」在孔廟
歷史街區上再發展
方式研究
都計100
周知言
 一、文獻回顧
•  轉用(Conversion)是根據變換原來的用途，生出新利用價
值的行為（曾憲嫻，2009）。
•  在日本，大部份研究雖然只討論建築內部空間使用性質之
轉換，但部份區域也提出空間之轉用，即調查區域內具轉
用潛力之空間，並依使用者需求轉換潛力空間之使用性
質，以達到活化街區之效果。
 二、 國內再發展趨勢
•  (1). 以觀光文化為主的轉用
其計畫目標為：均衡城鄉文化發展，創造多元文化空間、
提供民眾就近參與藝文活動的機會。
•  (2). 縣市合併，推動文化觀光
台南市近年來都市發展政策皆重視文化觀光之推動，並希
望能實現「文化、科技、生態三元合一之國際智慧型新都
市」之願景，重新賦予府城這一座臺灣歷史古都新生命。
而在民國98年6月29日通過台南縣市合併升格後，更提出
「將帶動台灣總體經濟、文化與觀光的發展」，欲將台南
府城塑造為「台灣新京都」。
 三、國外案例分析
•  (1). 東京千代田區造街轉用計畫（曾憲嫻，2009）
東京千代田區是將轉用的手段放在造街政策及住宅居住計
畫。在造街政策方面，由於區內閒置之小規模辦公大樓變
多，便希望轉用成學生公寓，讓學住之間的距離不要太
遠，也因為年輕人的進入，地方被注入新的能量，老街因
此被活化。
 三、國外案例分析
•  (1). 東京千代田區造街轉用計畫（曾憲嫻，2009）
千代田首先於既存的造街制度中加入「租賃住宅」項目，
找學生來規劃地域的活動和地緣的社群組織活動，並作地
域活動的可能性調查；在促進定居政策方面，千代田區辦
公大樓轉為住宅之轉用可運用「千代田區住宅轉用助成制
度」，此制度針對指定法人管理的優良轉用住宅給予補
助，並針對高齡者及有小孩的家庭給予支援。區內首先調
查閒置空間，並實施模範轉用的案例，經由成功之模範案
例啟發其他大樓或地主的轉用意識。千代田區造街公社於
2003 年 3 月指出利用區內分散於各處且持續增加之中小
型大樓空屋，串聯空屋形成網絡，促使地域產業活性化並
再生街區，即形成所謂「SOHO 型造街」。
 三、國外案例分析
•  (2). 東京都心地區更新- 汐留 （ 何芳子、丁致成 ，2006）
總面積30.7公頃的汐留更新地區，座落於東京都港區，臨
接東海道幹線，緊鄰濱離宮恩賜庭園，並面臨東京灣的南
北狹長地段，為原國鐵汐留貨物車站舊址土地。此舊新橋
站係西元1872年日本最早開通的鐵路區段（新橋到橫濱）
的起點，可說是開啟日本經濟、文化及都巿發展的重要據
點。隨著經濟繁榮及都巿空間結構的改變，汐留貨運站功
能角色日益衰微，終於在西元1986年廢站，其擁有的土地
資源提供了更新都巿機能的契機。
 三、國外案例分析
•  (2). 東京都心地區更新- 汐留 （ 何芳子、丁致成 ，2006）
•  汐留在更新事業的最引人注目的其中歷史保存項目，原本西元1872年
興建的舊新橋停車場車站站體於關東大地震時焚毀。在本案推動時，
乃依照原先的建築式樣於原址重新復建，以懷念日本鐵道歷史的重要
發源地。
 三、國外案例分析
•  (2). 東京都心地區更新- 汐留 （ 何芳子、丁致成 ，2006）
事實上汐留在都市更新上仍有許多爭論點，如部分人士指責「國鐵清
算事業團」並未掌握時機合理出售汐留土地，以達有效償還債務之目
標，反而任其閒置數年後，方將國民共同財產合法但廉價售出 ；造成
泡沫經濟時期地價暴漲現象，故部分人士認為汐留、品川、丸之內、
大手町、有樂町等都心地區，大量興建辦公大樓，將加速過份集中的
效應，增加空屋率；自然環境的惡化，依東京都環境局的環境影響評
估報告書， 建築群間在日照與壓迫感方面，均對附近住民造成負面影
響。
 四、 以轉用角度促成孔廟文化園區再發展

•  (1). 未來發展構想
文化園區之設置是為了要再發展或更新某一都市區域，以現有之珍貴
文化資產為籌碼，利用被創造之空間，結合藝術及文化吸引遊客前
往，以創造更大量消費、發展觀光，進而振興鄰近商業、提升房地產
價值，達到活化街區的效果。

基地與推動城市觀光關係示意圖（劉唯亭，2010）
 四、 以轉用角度促成孔廟文化園區再發展

•  (2). 促進轉用之獎勵政策
根本上來說若要推動區內轉用行為，須先有一成功之示範性案例讓其
他居民知道轉用可帶來經濟上之效益，才有可能誘發區內轉用行為之
發生，因此可藉擬定相關轉用計畫，利用分期分區開發方式，先成功
轉用公有地之閒置空間，再吸引區內閒置空間所有者願意轉用其閒置
建物。
目前政府所制定之政策不夠彈性，在減稅之優惠方面，由於中央政府
掌握較多稅制之權限，而地方政府之權限有限，故未來可加強中央及
地方上之合作；此外，可參考日本公團制度、可由政府及民間共同成
立開發公司或利用第三部門以積極促進地方發展。
 五、總結

•  在日本，轉用被拿來作為都市再生之手法，許多城市皆藉由鼓勵轉用
現象之產生，引導空間發展之方向，並成功促使閒置空間獲得新生、
為街區帶來活力；針對區域再生之經營管理，日本的作法多以政府與
民間企業合作之方式執行，為了使轉用計畫能持續運作，政府鼓勵法
人針對轉用之空間進行管理並予以補助，而與轉用相關之賃貸企業也
相繼成立。（劉唯亭，2010）
•  未來台灣在思考區域再發展之規劃上，可嘗試以「轉用」的方法，制
定相關政策允許及鼓勵轉用行為、擬定相關法令以保護區域特色及獎
勵轉用行為、並研究相關之經營管理策略，使「轉用」能真正落實在
區域發展計畫中，作為引導空間再發展之工具及復甦街區之方法。
 六、參考資料

•  1. 曾憲嫻，2009. 02，東京的建築轉用-以非住宅系轉住宅系者為例，建築師雜誌
•  2. 劉唯亭，2010，以「轉用」角度探討歷史街區空間再發展之可能性研究 —以台南市
民生綠園文化園區為例
•  3. 林肇志，2008，都市生活街區之研究─台灣都市舊都心實質環境之再結構
•  4. 呂偉婷，2007，從土地利用觀點探討都市更新困境之研究─以台南市民生綠園文化園
區為例
•  5. 何芳子、丁致成，2006，《2006日本都市再生密碼：都市更新的案例與制度》，台北
市：都市更新研發會。
簡報結束
暑假快樂