PRIRU»NIK ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM U JEDINICAMA

LOKALNE I PODRU»NE (REGIONALNE) SAMOUPRAVE

 NASLOV:
PriruËnik za upravljanje imovinom u jedinicama
lokalne i podruËne (regionalne) samouprave

AUTORI:
Hrvoje BertoviÊ
Olga Kaganova, CRE
John Rutledge, CRE

PRIDONIJELI:
Lori Bishop
Krzysztof Chmura
Maris Mikelsons

NAKLADNICI:
The Urban Insititute Zagreb
Savez Udruge gradova i Udruge opÊina Republike Hrvatske

ZA NAKLADNIKE:
Maris Mikelsons i Irena Bakal

PRIJEVOD S ENGLESKOG:
Samir MemiÊ
Igor Miπkulin
Natalija ©imunoviÊ

LEKTURA:
Irena DrpiÊ

GRAFI»KA PRIPRAVA:
Krunoslav VilËek

TISAK:
Mis 85, Zagreb

NAKLADA:
1000 primjeraka

CIP - Katalogizacija u publikaciji

Nacionalna i sveuËiliπna knjiænica - Zagreb
UDK 352/353.073.515(497.5)(035)
BERTOVIΔ, Hrvoje
PriruËnik za upravljanje imovinom u jedinicama lokalne i podruËne
(regionalne) samouprave / Hrvoje BertoviÊ, Olga Kaganova, John
Rutledge ; pridonijeli Lori Bishop, Krzysztof Chmura, Maris Mikelsons ;
<prijevod s engleskog Samir MemiÊ, Igor Miπkulin, Natalija
©imunoviÊ>. - Zagreb : The Urban Institute : Savez Udruge gradova
i udruge opÊina Republike Hrvatske, 2004.
ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute)
1. Kaganova, Olga 2. Rutledge, John I. Lokalna samouprava --
Upravljanje imovinom -- Hrvatska
441119012

ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute)

 PRIRU»NIK ZA
UPRAVLJANJE IMOVINOM
U JEDINICAMA LOKALNE I PODRU»NE
(REGIONALNE) SAMOUPRAVE

AUTORI:
Hrvoje BertoviÊ
Olga Kaganova, CRE
John Rutledge, CRE

PRIDONIJELI:
Lori Bishop
Krzysztof Chmura
Maris Mikelsons

PRIPREMLJENO ZA

Projekt reforme lokalne samouprave

AmeriËka agencija za meunarodni razvoj

THE URBAN INSTITUTE

SAVEZ UDRUGE GRADOVA

I UDRUGE OPΔINA
REPUBLIKE HRVATSKE

Zagreb, 2004
ZAHVALE

Projekt reforme lokalne samouprave zahvaljuje Gradu Varaædinu, gra-

donaËelnicima Zlatku Horvatu i dr.sc. Ivanu »ehoku, predsjednicama
Gradskog vijeÊa Dubravki BiberdæiÊ i Dubravki Kanoti, kao i Jerki Kezele
i Marijanu BakuliÊu, proËelnicima upravnih odjela, te Katarini Conar
Brod, struËnoj suradnici za imovinu, na njihovoj otvorenoj suradnji,
izvanrednom doprinosu i primjerima postignuÊa upravljanja imovinom
koji su ukljuËeni u ovaj priruËnik. Posebno bismo zahvalili Bojanu
Lukmanu, struËnom suradniku za poslovne prostore, Ëija je predanost,
sposobnost i neposredna suradnja omoguÊila implementaciju Modela
upravljanja imovinom u Gradu Varaædinu, a time i izradu ovog priruËni-
ka.

4
PREDGOVOR
Projekt reforme lokalne samouprave (PRLS) je projekt tehniËke pomoÊi s dva
cilja: izgraivanje upravljaËke sposobnosti lokalnih samouprava i pruæanje sa-
vjeta Vladi Republike Hrvatske glede pitanja reforme lokalne samouprave.
Projekt provodi The Urban Institute, neprofitna istraæivaËka i savjetodavna orga-
nizacija iz Washingtona, a financira ga AmeriËka organizacija za meunarodni
razvoj (USAID). Direktor PRLS-a je Maris Mikelsons, a zamjenik direktora
Krzysztof Chmura.
U posljednjih nekoliko godina projekt je razvio pet modela upravljanja u skladu
s potrebama lokalnih samouprava za boljim upravljanjem njihovim resursima.
Svaki od pet modela implementiran je u razliËitim mjestima u zemlji i svaka je
od implementacija raena u bliskoj suradnji s partnerima u lokalnim samoupra-
vama, s prvenstvenim naglaskom na institucionalizaciji modela.
Ovaj je priruËnik izraen da bi pomogao korisniku u boljem razumijevanju meto-
dologije modela upravljanja imovinom i sluæi kao osnova za djelotvornu i uËin-
kovitu primjenu novih tehnika upravljanja koje je izradio PRLS u suradnji s
lokalnim samoupravama u Hrvatskoj. PRLS Êe nastaviti usavrπavati i aæurirati
model upravljanja podacima dobivenim iz novih “nauËenih lekcija” te kroz pot-
puniju primjenu metodologija upravljanja.

Slijedi kratak opis svakoga od pet modela upravljanja.

UPRAVLJANJE IMOVINOM Ovaj model uvodi novi sustavni pristup
poveÊanju uËinkovite uporabe imovine koja je u vlasniπtvu ili na raspolaganju
lokalnih samouprava. Prvi je korak izrada sveobuhvatne inventure svih jedinica
imovine, Ëemu slijedi ocjena svake jedinice imovine radi utvrivanja namjene
najbolje za lokalnu samoupravu. Nakon zavrπetka ovih koraka, model razmatra
druga pitanja u upravljanju imovinom uvoenjem metodologija vezanih za
procjenu imovine, analizu direktnih i indirektnih subvencija, uvoenje opera-
tivnih izvjeπÊa za svaku jedinicu imovine itd. Upotrebom multidisciplinarnog
pristupa upravljanju imovinom model rezultira poboljπanjima u lokalnim finan-
cijama i pruæanju usluga te omoguÊuje lokalni gospodarski razvoj.
SUDJELOVANJE GRA–ANA Ovaj model poboljπava sudjelovanje
graana u procesu donoπenja odluka lokalne samouprave kao sredstvo za bolje
koriπtenje resursa. Model lokalnim samoupravama predstavlja sustavni pristup
uËinkovitoj komunikaciji s graanima te promociji graanskih inicijativa. Model
predlaæe dva naËina implementacije - integralni pristup i pristup brzih rezultata.

5
Predloæeni alati, meu ostalima, ukljuËuju izdavanje biltena u lokalnoj zajednici,
savjetodavna tijela graana, javni informacijski centar, izradu proraËuna u
malom te provoenje ankete o zadovoljstvu graana lokalnom samoupravom.
Za svaki od alata naveden je primjer, meu kojima su mnogi nastali u sklopu veÊ
provedenih inicijativa u Hrvatskoj.
GOSPODARSKI RAZVOJ Ovaj model razmatra lokalni gospodarski
razvoj iz perspektive zajednice - zajedniËkim osmiπljavanjem i voenjem za zaje-
dniËkom vizijom gospodarskih potencijala zajednice - i kako da ga lokalna samo-
uprava, vodeÊi poslovni ljudi i vodeÊi ljudi civilne zajednice postignu. Model
takoer razmatra mobilizaciju javnih i privatnih resursa za pruæanje potpore toj
viziji te promiπlja kako stvoriti povoljnu poslovnu klimu koja potiËe lokalne po-
duzetnike na otvaranje novih poduzeÊa i proπirenje postojeÊih i koja je privlaË-
na vanjskim investitorima. Kroz ovaj proces izraen je strateπki plan gospo-
darskog razvoja. Na kraju, model predlaæe osnivanje lokalnog tijela koje bi bilo
odgovorno za nadgledanje implementacije plana i koje Êe razmatrati pitanja
sposobnosti vezanih uz regulativno okruæenje za postizanje ciljeva plana. Ovaj
je model vaæan alat za poboljπanje sposobnosti lokalne samouprave u upravl-
janju lokalnim gospodarskim razvojem.
UPRAVLJANJE FINANCIJAMA Ovaj model daje prikaz sustava
upravljanja financijama koji poveÊava transparentnost i odgovornost ukupnog
upravljanja financijama, od donoπenja odluke do procjene izdataka. Model uvo-
di Ëetiri moderne upravljaËke prakse: (1) izrada transparentnog proraËuna, (2)
analiza kreditne sposobnosti radi boljeg pristupa kreditu, (3) sustavni pristup
planiranju kapitalnih projekata kroz viπegodiπnje razdoblje i (4) proraËun organi-
ziran oko programskih ciljeva te povezan s pokazateljima rezultata (programski
proraËun). Ovim Ëetirima praksama potporu pruæa primjena sveobuhvatnoga
softverskog programa (model financijske analize) koji je osmiπljen posebno za
uporabu lokalnih samouprava u Hrvatskoj te u skladu s postojeÊim pravnim
okvirom.
UPRAVLJANJE INFORMACIJAMA Ovaj model uvodi nov pristup
upravljanju informacijama i komunikaciji unutar lokalne samouprave te izmeu
graana i lokalne samouprave. Pristup se oslanja na sustavno ocjenjivanje
potreba za informacijama lokalne samouprave, Ëemu slijedi primjena modernih
alata za komunikaciju i razmjenu informacija kao πto je LAN (lokalna raËunalna
mreæa), elektroniËka poπta i odræavanje virtualnih konferencija. Najvaænije od
svega, model povezuje graane s lokalnom samoupravom elektroniËkim putem
radi omoguÊivanja pristupa informacijama o funkcijama (postupcima) lokalne
samouprave te radi komunikacije s duænosnicima lokalne samouprave, πtedeÊi
vrijeme i poveÊavajuÊi sudjelovanje graana u lokalnoj upravi.

6
POJMOVNIK
Amortizacija
Ovaj pojam ima dva znaËenja. U kontekstu raËuno-
vodstvene vrijednosti, to je godiπnji raËunovodstve-
ni troπak prema formuli, radi priznanja neizbjeæne
Ëinjenice da ulaganja (ali ne i zemljiπte) imaju ogra-
niËeno trajanje korisnog æivota i da Êe jednom po-
stati bezvrijedna. U fiziËkom smislu, to je bilo koji
gubitak vrijednosti, moæda zbog fiziËkog propadanja
ili nekorisnost zbog promjene korisnikovih zahtjeva.
Broker
Osoba koja obnaπa duænost posrednika izmeu kup-
ca i prodavatelja (ili vlasnika i zakupca) u pregovo-
rima o prodaji (ili zakupu), ili agent koji predstavlja
ili pomaæe jednoj od strana u pregovorima.
Centralna odgovornost
Proces dodjele potpune odgovornosti za imovinu
jednom odjelu (u ovom kontekstu, odjelu za uprav-
ljanje imovinom). Konkretne duænosti, kao πto su
upravljanje imovinom i procjena, taj odjel moæe po-
vjeriti drugim odjelima ili poduzeÊima, ali krajnju
odgovornost ima odjel. Ako se povjerene duænosti
ne obavljaju na zadovoljavajuÊoj razini cijene i kva-
litete, tada odjel za upravljanje imovinom moæe pre-
kinuti takav dogovor, te dodijeliti obavljanje te du-
ænosti drugom pruæatelju usluga.
Cijena vijeka trajanja
Ukupna cijena vlasniπtva, funkcioniranja i odræava-
nja jedinice nekretnine tijekom njezina vijeka upo-
rabe.
Diskontirani tijek novca (analiza)
Proces procjene danaπnje vrijednosti buduÊih peri-
odiËnih tijekova novca (neto sadaπnja vrijednost). Ti
tijekovi novca mogu ukljuËivati godiπnji neto opera-
tivni prihod i eventualnu gotovinu dobivenu od pro-
daje imovine. Umanjeni su za stopu zasnovanu na
træiπtu, koja odraæava prihode sliËnih imovina i vri-
jeme proteklo dok nisu dobiveni. Vrijednost
imovine danas jednaka je iznosu svih diskontiranih
buduÊih tijekova novca.
Efektivni bruto dohodak
Bruto potencijalni dohodak umanjen za dohodak
izgubljen zbog nekoriπtenja prostora. OpÊenito, ovo
je ukupan prihod koji se dobije od najma.
Fiksna imovina
Predmet monetarne vrijednosti koji je dugoroËne
naravi. Primjeri ukljuËuju nekretnine, opremu, kom-
ponente komunalnih sustava i ulice. Gotovina i po-
troπna roba kao πto su uredski materijal i gorivo
nisu fiksna imovina.
Formula trokuta
Formula koja sadræi prihod (P), stopu povrata (S) i
vrijednost (V). Ako su poznata dva od tih elemena-
ta, moæe se izraËunati treÊi.
S=P / V
P=S * V
V=P / S
Imovina
Predmet monetarne vrijednosti.
Sva prava i koristi povezani s vlasniπtvom imovine
ili vrste imovine.
Indikator neto prihoda
Neto operativni prihod podijeljen s efektivnim bruto
prihodom, obiËno prikazan u postotcima.
7
Indikator operativnog troπka
Operativni izdatak podijeljen s efektivnim bruto pri-
hodom, obiËno izraæen u postotcima.
Indirektne i direktne subvencije
Direktne subvencije jesu donacije gotovine prima-
telju. Indirektne su subvencije koristi dane u obliku
smanjenog najma, upotrebe prostora na lokaciji bo-
lje kvalitete od one kakva je primatelju potrebna, ili
druge negotovinske koristi.
Javno-privatno partnerstvo
©irok pojam koji se koristi za mnoge oblike ukljuËi-
vanja privatnog sektora u pruæanje usluga tradicio-
nalno povezivanih s javnim sektorom. Javno-priva-
tna partnerstva mogu biti u obliku ugovora o upra-
vljanju, najma, koncesija, postupka izgradnje, voe-
nja i transfera, izravne privatizacije ili sloæenijih po-
slova, primjerice onih koji ukljuËuju prodaju/povrat-
ni najam.
Jedinica nekretnine
(jedinica nepokretne imovine)
Posebna i odvojena imovina koja se sastoji od zem-
ljiπta i moguÊih fiziËkih dogradnji na njoj, ili u sluËa-
ju viπe vlasnika pojedinih prostora unutar jedne
zgrade, prostor unutar zgrade u vlasniπtvu jednog
vlasnika. Jedinica nekretnine moæe se sastojati od
jednog ili viπe prostora.
Kapitalna ulaganja
Dodaci jedinici nekretnine koji dodaju vrijednost
kroz proπirenje njezina gospodarskog æivota, pove-
Êanje potencijalnog prihoda od najma, smanjenje
operativnih troπkova, ili poboljπanje udobnosti za
korisnike. Primjeri ukljuËuju izmjenu krova, instala-
ciju komponenti koje Ëuvaju energiju kao πto je izo-
lacija ili poboljπana oprema za grijanje, te proπiren-
je prostora zgrade. Ne ukljuËuju gorivo, popravak
krova, liËenje i druge rutinske operacije odræavanja i
popravka.
8
Knjigovodstvena vrijednost nekretnine
Vrijednost evidentirana u bilanci (ili sliËnom raËuno-
vodstvenom/izvjeπtajnom dokumentu) vlasnika
imovine. Pravila i standardi za definiranje knjigo-
vodstvene vrijednosti razlikuju se za javni i privatni
sektor u veÊini zemalja, iako se posljednih godina te
dvije vrijednosti sve viπe pribliæavaju. U veÊini ze-
malja gdje uprave imaju bilance za evidentiranje
nekretnina, uobiËajeno je da se knjigovodstvena vri-
jednost definira kao nabavna cijena (tj. cijena u vri-
jeme izgradnje ili akvizicije) uveÊana za iznos kapi-
talnih ulaganja i umanjena za akumuliranu amorti-
zaciju. Meutim, trend u svijetu je, potaknut meu-
narodnim raËunovodstvenim organizacijama (IFAC)
i financijskim organizacijama (IMF) koje se veÊ
implementira u nekim zemljama, da se nekretnina-
ma odredi vrijednost na osnovi njihove træiπne vri-
jednosti.
Nadmetanje zatvorenim ponudama
Postupak odabira kupca, stanara ili prodavatelja po-
zivanjem svih zainteresiranih stranaka da daju
anonimnu ponudu u zatvorenoj omotnici, u predvi-
enom roku. Ponude se zatim otvaraju u prisutnosti
ponuaËa, kako bi oni mogli vidjeti da se ugovornu
stranu odabire iskljuËivo na temelju ponude a ne
drugih Ëimbenika kao πto je korupcija. Javnost se
moæe pozvati u svojstvu promatraËa.
Najam
Isplata novca od strane najmoprimca vlasniku
jedinice nekretnine za iskljuËivo pravo upotrebe
konkretnog prostora.
Nepokretna imovina/nekretnina
FiziËko zemljiπte i trajna ulaganja kao πto su zgrade
i prometnice i zakonska prava koja k tome ukljuËuju
prava na koriπtenje i prodaju ili daljnje raspolaga-
nje. U SAD-u se vrπi precizna podjela na nepokret-
nu imovinu kao fiziËku imovinu i nepokretnu imovi-
nu kao zakonska prava povezana uz fiziËku imovinu.
Neto operativni prihod
Prihodi od funkcioniranja jedinice nekretnine (obi-
Ëno najam) umanjeni za troπkove vezane uz funk-
cioniranje. Izdaci za kapitalna ulaganja i otplatu hi-
poteke ne uzimaju se u obzir pri kalkulaciji neto
operativnog prihoda.
Netradicionalna uloga uprave
Proπirene funkcije koje obavlja javna uprava, kao
πto su poticanje lokalnog gospodarskog razvitka,
ostvarenje javnih prihoda iz alternativnih izvora,
omoguÊavanje stanovanja ili zabava. Neke od tih
funkcija izvrπava ili bi mogao izvrπiti privatni sektor.
Odræavanje i popravci
Odræavanje jedinice nekretnine u stanju potrebnom
za obavljenje njezine funkcije i odræavanje njezine
vrijednosti zamjenom potroπenih ili oπteÊenih kom-
ponenti. Odræavanje i popravci ne poveÊavaju knji-
govodstvenu vrijednost, veÊ sprjeËavaju propada-
nje. Ovaj proces ne bi trebalo zabunom zamijeniti s
upravljanjem imovinom.
Operativni izvjeπtaj
RaËunovodstveni izvjeπtaj koji prikazuje sve prihode
i izdatke povezane s funkcioniranjem jedinice ne-
kretnine i podijeljen u kategorije transakcija kao πto
su prihod od najma, odræavanje i popravci, struja i
porezi. Operativni izvjeπtaj trebao bi ukljuËivati kat-
egorije potrebne za toËno prikazivanje financijskih
rezultata funkcioniranja imovine. Operativni izvje-
πtaj prikazuje neto operativni prihod.
Osnovna funkcija
Za nekretninu, to je upotreba koja je esencijalna za
obavljanje srediπnje uloge vlasnika. Primjeri uklju-
Ëuju gradsku vijeÊnicu koja ima osnovnu funkciju za
grad i uËionice koje imaju osnovnu funkciju za
πkolu.
Portfelj nekretnine
Jedinice nekretnina u vlasniπtvu ili kontrolirane od
strane tijela kao πto je jedinica lokalne samouprave.
Portfelj se moæe sastojati od jedinica nekretnina ili
podskupina kao πto su socijalni stanovi, svih nekret-
nina za ostvarenje prihoda, ili samo imovine po-
godne za koriπtenje kao trgovine. Takva podskupina
takoer moæe biti zemljopisno definirana, npr.
unutar srediπnjeg dijela grada. Podskupina kao
portfelj moæe biti definirana na naËin da zadovolja-
va konkretne potrebe ukljuËujuÊi financijsku analizu.
Povrat
OpÊenito, povrat neËega pravom vlasniku ili pravna
aktivnost kojoj je cilj uzrokovati povrat prethodnog
stanja. U bivπim socijalistiËkim zemljama, povrat se
Ëesto povezuje s povratom prava vlasniπtva vlas-
nicima nekretnina kojima su nekretnine naciona-
lizirane (ili neki oblik kompenzacije).
PrikupljaËi najma
Agent (predstavnik) vlasnika nekretnine koji, u ime
vlasnika, prima najam od najmoprimca i prosljeuje
ga vlasniku. PrikupljaË najma moæe poduzeti
aktivnosti u provoenju naplate ili deloæirati najmo-
primca koji ne plati najam u roku.
Pristup kapitalizacije prihoda
(pri procjeni imovine)
Proces dobivanja indikacije vrijednosti (a) proc-
jenom tijeka novca i njegovom podjelom sa stopom
povrata zasnovanom na træiπtu ili (b) dobivanjem
neto sadaπnje vrijednosti procijenjenih buduÊih
tijekova novca od prihoda i eventualne prodaje imo-
vine koriπtenjem diskontne stope zasnovane na
træiπtu (vidi diskontirani tijek novca). Ovo je jedan od
triju pristupa koji mogu biti korisni za procjenu
træiπne vrijednosti, druga su dva pristup usporedbe
prodaja i pristup troπka.
9
Pristup troπka (pri procjeni imovine)
Proces dobivanja indikacije vrijednosti procjenom
trenutne cijene izgradnje objekta, umanjene za aku-
muliranu amortizaciju, uz dodavanje træiπne vrije-
dnosti zemljiπta. Ovo je jedan od triju pristupa koji
mogu biti korisni za procjenu træiπne vrijednosti,
druga su dva pristup komparativne prodaje i prist-
up kapitalizacije prihoda.
Pristup usporedbe prodaja
(pri procjeni imovine)
Postupak odreivanja vrijednosti usporeivanjem
jedinice imovine koja se procjenjuje (“predmetna
imovina”) sa sliËnim jedinicama imovine za koje su
dostupni svjeæi podaci, te prilagodba za razlike iz-
meu predmetne imovine i jedinice imovine s koji-
ma se usporeuje. To je jedan od triju pristupa koji
mogu biti korisni pri utvrivanju træiπne vrijednosti,
a druga su dva pristup troπka i pristup kapitalizacije
prihoda.
Procjena
Miπljenje o træiπnoj vrijednosti. Procjena ne znaËi
odreivanje ili fiksiranje vrijednosti, veÊ je to pro-
cjena bez stvarne prodaje. “Procjena” se takoer
odnosi na proces procjene.
Procjenitelj
Osoba koja priprema procjene. Iako svatko moæe
napraviti procjenu, profesionalni procjenitelj ima
iskustvo i obrazovanje potrebno za proces procjene
vrijednosti i nema osobnog interesa u svezi s imo-
vinom koju procjenjuje ili s rezultatima procesa
procjene.
Prostor
Prostor kao πto je stan, prostor u kojem se nalazi
trgovina unutar koriπtene imovine ili prostor pogo-
dan da se njime koristi jedan korisnik. Jedinica
nekretnine moæe ukljuËivati jedan ili viπe prostora.
10
RaËunovodstvo na razini jedinice imovine
Evidencija svih prihoda i izdataka koji su povezani ili
pripisani jedinici imovine.
Raspolaganje
Prodaja, povrat, donacija ili drugi transfer svih pra-
va na imovinu drugom vlasniku.
Socijalni stanar
Korisnik stambenog prostora koji je zbog svog soci-
jalnog statusa ili dobi dobio privilegiju koriπtenja
stana po najamnini koja je niæa od one koja bi bila
plaÊena na træiπtu.
Socijalna uloga
Upotreba nekretnine koja se smatra korisnom za
zajednicu, ali ne i kljuËnom za osnovnu djelatnost
vlasnika. Primjer su za to stanovi dani u najam sta-
rijim graanima slabijeg imovinskog statusa za cije-
nu niæu od one koja se moæe postiÊi na træiπtu.
Stjecanje
Kupovina ili preuzimanje imovine od drugog vlasni-
ka, uz preuzimanje svih prava bivπeg vlasnika.
Studija izvedivosti
Analiza koja usporeuje cijene s koristima potenci-
jalnog ulaganja i/ili koja ispituje hoÊe li biti zadovo-
ljeni ciljevi investitora.
Tijek novca
Za potrebe ovog priruËnika, periodiËni prihod
povezan s vlasniπtvom ili kontrolom jedinice nekret-
nine. NovËani tijek u tom kontekstu ne ukljuËuje
dobiti od poslovanja u imovini. ObiËno je tijek
novca pozitivan, ali moæe biti negativan, primjerice
u sluËaju imovine koja se ne koristi, koja je
odreena za socijalne funkcije, ili imovine koja se
koristi za osnovne funkcije kao πto je gradska vijeÊ-
nica. Neto operativni prihod moæe se razlikovati od
tijeka novca do razine otplata hipoteke i drugih tran-
sakcija povezanih s jedinicom imovine ali koje ne
rezultiraju njezinim funkcioniranjem.
Tradicionalna uloga uprave
Obavljanje onih osnovnih funkcija od strane uprave
koje ne mogu obavljati sami graani. Neke su od tih
funkcija nacionalna obrana, policija i vatrogastvo,
autoceste i prometne usluge, javno zdravstvo i sud-
stvo.
Træiπna vrijednost (1)
Najvjerojatnija cijena koju Êe ostvariti specificiran
interes za nekretninu prema svima od slijedeÊih
uvjeta:
1. Prodaja se obavlja na konkretan datum.
2. Postoji otvoreno i kompetitivno træiπte za procije-
njenu imovinu.
3. Kupac i prodavatelj ponaπaju se racionalno i
struËno.
4. Na cijenu ne utjeËe nevaljani poticaj.
5. Motivacija je kupca i prodavatelja na uobiËajenoj
razini.
6. Obje se strane zalaæu za ono πto smatraju da je
njihov najbolji interes.
7. Marketinπki su napori bili adekvatni, te je omo-
guÊeno razumno vrijeme za utjecaj otvorenog
træiπta.
8. Isplata je izvrπena u gotovini ili prema uvjetima
sukladnih financijskih ugovora.
(1) RjeËnik procjene nekretnina, TreÊe izdanje, Appraisal Institute, SAD.
Ova se definicija upotrebljava u SAD-u i Kanadi, te se donekle razlikuje od definicije International Valuation Standards Committee’s (IVSC) i
definicije drugih zemalja (kao pojam takoer moæe varirati u nekim zemljama). Meutim, sve kljuËne komponente te definicije uobiËajene su
za zemlje s razvijenim i rastuÊim træiπtima.
9. Cijena predstavlja uobiËajeno promiπljanje o
prodavanoj imovini, na koju ne utjeËu posebno
ni kreativno financiranje ni prodajne koncesije
onih koji su povezani s prodajom.
Oprema zemljiπta i graevine
OpÊenit pojam koji opisuje sve relativno trajne
dodatke zemljiπtu. Primjeri ukljuËuju zgrade, asfalti-
ran parking, prikljuËke u komunalne sustave (kao
πto su voda, kanalizacija i struja) i ograde.
Namjena
Koriπtenje nekretnine te prednosti i obveze pove-
zane s njim. Konkretnije, posebne vrste koriπtenja,
kao πto su stambena, uredska, obrtniËka itd.
Upravitelj imovinom
Agent (predstavnik) vlasnika imovine, koji je, kroz
strateπko planiranje, odgovoran za postizanje
najveÊe moguÊe vrijednosti imovine za vijeka tra-
janja vlasniπtva. Aktivnosti ukljuËuju financijsku
analizu, analizu funkcioniranja imovine, odluke gle-
de kapitalnih ulaganja, te nadgledanje rezultata
upravitelja jedinice imovine.
Upravitelj nekretnine
Osoba ili poduzeÊe koja poduzima korake u skladu s
uputama vlasnika imovine pri ispunjavanju funkcije
upravljanja nekretninom.
Upravitelj portfelja
Agent (predstavnik) vlasnika imovine koji je, kroz
strateπko planiranje i financijsku analizu, odgovoran
za postizanje najveÊe moguÊe vrijednosti portfelja
11
za vijeka trajanja vlasniπtva. Aktivnosti ukljuËuju
preporuke i odluke (unutar djelokruga delegirane
odgovornosti) glede cijelog portfelja, ukljuËujuÊi
odreivanje finacijskih i drugih (moæda socijalnih)
ciljeva, toleranciju rizika i alokaciju kapitala izmeu
vrsta i prostornih lokacija imovine. Ova uloga obu-
hvaÊa upravljanje jedinicama imovine i upravljanje
imovinom ali razmatra πire ciljeve i strategiju, a ne
detalje individualne imovine.

Upravljanje imovinom
Proces odræavanja i stvaranja vrijednosti kroz naj-
veÊe moguÊe poveÊanje prihoda, kontrolu izdataka,
upravljanje rizicima, udovoljavanje regulatornih
zahtjeva i osiguranje prikladnog fiziËkog odræavanja
imovine. Ovu funkciju ne bi trebali zabunom za-
mijeniti s odræavanjem i popravcima.

Viπestruka (mijeπana) namjena

Kombinacija razliËitih ali kompatibilnih namjena
razliËitih prostora unutar jedinice nekretnine. Pri-
mjer je zgrada s trgovinama u prizemlju i stanovima
ili uredima na katu.

Vrednovanje
Procjena

Biljeπka: RjeËnik procjene nekretnina, koji je izdao Institut za procjene (The Appraisal Institute), opπiran
je prikaz terminologije vezane za imovinu. Institut za procjene izvrstan je izvor tehniËke lite-
rature o temi procjene nekretnina te potiËemo Ëitatelje na koriπtenje njegovim izvorima.
Pogledajte njegovu web-stranicu www.appraisalinstitute.org.

12
SADRÆAJ
I. UVOD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
I.1. Ciljevi i sadræaj priruËnika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
I.2. Pojmovi i termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
I.3. Pregled - upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljama . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
I.4. PRLS-ov model upravljanja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

II. AKTIVNOSTI ZA U»INKOVITO UPRAVLJANJE IMOVINOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

II.1. aktivnost: Uvoenje novoga sustava obrade podataka za svaku jedinicu imovine posebno . 24
II.2. aktivnost: Tranzicijska pitanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
II.3. aktivnost: Klasifikacija imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
II.4. aktivnost: Procjena nekretnina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
II.5. aktivnost: Operativni izvjeπtaji za imovinu i portfelje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
II.6. aktivnost: Intenzivna financijska analiza portfelja, imovine i projekata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
II.7. aktivnost: Deregulacija poslovnih zakupa i poboljπanja cijena zakupa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
II.8. aktivnost: Kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih subvencija u vezi s nekretninama,
koje dobivaju zakupci i korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . 61
II.9. aktivnost: Izvjeπtavanje o imovini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
II.10. aktivnost: Konsolidiranje upravljanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
II.11. aktivnost: Sveobuhvatni plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

III. SLIJEDEΔI KORACI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

III.1. UkljuËenje lokalne samouprave u poduzeÊa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
III.2. Javno-privatna partnerstva povezana s imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

DODATAK 1 - VodiË za inventuru imovine lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

DODATAK 2 - Godiπnji izvjeπtaj o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

13
POPIS PRIKAZA
Prikaz II.1.1. Odgoeno odræavanje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
POPIS PRIMJERA PRAKTI»NE PRIMJENE
PraktiËna primjena I.1.1.
PraktiËna primjena I.2.1.
PraktiËna primjena I.2.2.
PraktiËna primjena I.2.3.
PraktiËna primjena I.4.1.
PraktiËna primjena II.1.1.
PraktiËna primjena II.1.2.
PraktiËna primjena II.2.1.
PraktiËna primjena II.3.1.
PraktiËna primjena II.3.2.
PraktiËna primjena II.3.3.
PraktiËna primjena II.4.1.
PraktiËna primjena II.4.2.
PraktiËna primjena II.5.1.
PraktiËna primjena II.6.1.
PraktiËna primjena II.7.1.
PraktiËna primjena II.8.1.
PraktiËna primjena II.8.2.
PraktiËna primjena II.8.3.
PraktiËna primjena II.9.1.
14
Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj situaciji . . . . . . . . . 16
Uloga upravitelja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Alternativne odluke o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Usluge za pruæanje potpore uËinkovitom upravljanju imovinom . . . . . . . . . 19
Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varaædin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Problemi popisa imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Pitanja popisa imovine u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Investicijska strategija u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Postupak klasifikacije u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Prepoznavanje imovine za iznajmljivanje u Varaædinu koja daje
slabe rezultate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolaæe ili je viπak . . 35
Praksa procjene u Hrvatskoj (1. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Praksa procjene u Hrvatskoj (2. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Nadgledanje financijske uËinkovitosti u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . 46
Financijska analiza imovine u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Deregulacija poslovnih zakupa prostora u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . 59
Indirektne subvencije u Hrvatskoj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Indirektne subvencije u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Upravljanje imovinom namijenjenom nevladinim
organizacijama u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Izvjeπtavanje o imovini u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
I. UVOD
I.1. Ciljevi i sadræaj priruËnika
Ovaj priruËnik je dokument za diseminaciju Modela upravljanja imovinom
PRLS-a u lokalne samouprave u Republici Hrvatskoj. On sadræi i usklauje te-
oretske i praktiËne teme u akcijski usmjeren dokument s tri glavne svrhe.
PriruËnik bi trebao posluæiti kao vodiË za predstavnike, duænosnike i sluæbenike
u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj, za poboljπanje upravljanja imovinom.
PriruËnik bi takoer trebao biti korisna referentna knjiga za konzultante koji
podræavaju lokalne samouprave u unapreenju njihovih postupaka u upravlja-
nju imovinom. KonaËno, trebao bi posluæiti i kao sredstvo koje stanovnici
lokalnih samouprava koriste da bi sudjelovali u upravljanju imovinom i opÊoj
dobrobiti svojih lokalnih samouprava.
Upravljanje imovinom je sloæena i multidisciplinarna tema. Lokalne samo-
uprave u Hrvatskoj zapoπljavaju velik broj kvalificiranih inæenjera, ekonomista,
raËunovoa i pravnika. Istodobno se koriste uslugama velikih mreæa vanjskih
struËnjaka poput upravitelja nekretninama, procjenitelja, odvjetnika, itd. Svi oni
veÊ imaju brojne vjeπtine potrebne za dobro upravljanje imovinom. Cilj ovog
priruËnika nije struËna edukacija u navedenim disciplinama, jer bi na takav naËin
on pokrivao preveliko podruËje. Cilj je predloæiti sustavan pristup, radi inte-
gracije napora tih struËnjaka i njihovih profesionalnih vjeπtina, znanja i iskustva.
Taj je zadatak vrlo vaæan, s obzirom na raznolikost prakse koja se trenutno pri-
mjenjuje u Hrvatskoj.
PriruËnik prezentira naËelne razloge za poboljπanja upravljanja imovinom u
vlasniπtvu lokalnih samouprava u Hrvatskoj, te razmatra sadræaj portfelja imo-
vine. Takoer sadræi skup preporuka za sustavan pristup uËinkovitom uprav-
ljanju imovinom.
Model i metode prezentirane u ovom priruËniku zasnovani su na dobrim meu-
narodnim praksama, koje su saæeli i stavili u opÊeniti oblik struËnjaci Urban
Instituta na zahtjev Svjetske banke, nakon Ëega su testirani u projektima u zem-
ljama s novonastalim træiπtima u Europi i Aziji, kao i u PRLS-ovim pilot grado-
vima u Republici Hrvatskoj.

15
 PraktiËna primjena I.1.1.
Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj stvarnosti
U ovom se priruËniku razmatraju preporuke za poboljπanje uËinkovitosti upravljanja imovinom. Æelimo
potaknuti Ëitatelja da prema ciljevima strateπkog upravljanja imovinom prilagodi ove preporuke lokalnoj
situaciji na najbolji moguÊi naËin. UnatoË opÊim preporukama koje mogu biti korisne svim upraviteljima
imovinom, ne postoji jasno odreena formula. Uspjeh u upravljanju imovinom ovisi u potpunosti o sposo-
bnosti tima za upravljanje imovinom da implementira preporuke na naËin koji je za njega najbolji.

Na primjer, Grad Varaædin kontrolira nekoliko stotina “jedinica imovine”. “Jedinica imovine” trebala bi biti
ona jedinica kojom se moæe uËinkovito upravljati na naËin koji omoguÊuje prikupljanje relevantnih i korisnih
podataka o financijskim rezultatima.

Jedna od “jedinica imovine” Grada Varaædina ukljuËuje prostor iznajmljen trima prodavaonicama na malo.
Jesu li to tri jedinice imovine ili jedna jedinica u kojoj su tri zakupca? Upravitelji imovinom na Zapadu
odabrali bi ovo drugo, pri Ëemu bi odræavali zasebne podatke o zakupcu, ali bi konsolidirali sve financijske
informacije. To pojednostavnjuje administrativni proces za portfelj.

Meutim, takoer je moguÊe tretirati ovu situaciju kao da se radi o trima jedinicama imovine. Upravitelj
imovinom mora biti fleksibilan u naËinu razmiπljanja radi postizanja ciljeva upravljanja imovinom pod nji-
hovim upravljanjem. (2)

I.2. Pojmovi i termini

UPRAVLJANJE IMOVINOM - POVIJESNI RAZVOJ
Upravljanje imovinom je aktivnost koja se razvila tijekom vremena u gospodarstvima sa slobodnim
træiπtem i koja je nastala u privatnom sektoru. Na poËetku su se vlasnici komercijalne imovine koristili
uslugama prikupljaËa zakupa koji su zakupninu prikupljali od zakupaca i predavali je vlasniku. Za tu su
uslugu prikupljaËi zakupnina dobivali proviziju u postotku od zakupa. Neki prikupljaËi zakupnina shvatili su
kako bi za svoje klijente (vlasnike imovine) mogli poveÊati prihod tako πto Êe poboljπati imovinu, radeÊi na
sniæavanju tekuÊih troπkova i pregovarajuÊi oko poviπenja zakupnina. To su bili prvi upravitelji nekretnina-
ma. Neki upravitelji nekretninama zatim su shvatili kako bi mogli joπ poveÊati dobit svojih klijenata, kad bi
razmiπljali πire. Izradili su planove za kapitalna ulaganja, kako bi se poboljπala produktivnost imovine, πire
su sagledavali potencijalnu namjenu imovine, razmiπljali o financijskoj strukturi vlasniπtva nad imovinom,
koristeÊi se hipotekarnim zaduæivanjem pa Ëak i ukljuËujuÊi partnere kao ograniËene ulagaËe, te na druge
naËine dalje poboljπavali financijske rezultate imovine svojih klijenata. Oni su postali upravitelji imovinom.
U novije doba, neki su upravitelji imovinom nauËili raditi s cjelokupnom imovinom pojedinoga klijenta, s
namjerom da se smanji rizik a poveÊa profitabilnost. To moæe znaËiti prodaju neke imovine odreene vrste
(npr. ureda) i kupnju druge imovine (npr. trgovina), ili prodaju u podruËju gdje su oni vlasnici brojne
imovine te kupovinu druge imovine gdje su vlasnici tek nekoliko nekretnina. Oni su postali upravitelji port-
felja. Te su se promjene dogaale tijekom desetljeÊa i nisu bile jednostavne.

(2) Autori æele potaknuti lokalne samouprave da prilagode model i metode opisane u ovom priruËniku svojim potrebama i lokalnoj situaciji. Nije
uvijek svaka aktivnost prikladna za svaku situaciju. Kreativnost, fleksibilnost te temeljita i detaljna analiza kljuËni su da bi vam ovaj priruËnik
posluæio.

16
 PraktiËna primjena I.2.1.
Uloga upravitelja imovinom
Svaka imovina ima potencijal za stvaranje gospodarskih koristi. Te su koristi raspodijeljene izmeu tijela
koja imaju prava koriπtenja ili upravljanja imovinom. Koristi mogu biti poveÊane radi koristi za sva tijela, ili
mogu biti ograniËene kroz loπe upravljanje ili regulatorna ograniËenja. Vlasnik moæe odabrati uporabu
imovine na naËin koji ne donosi potpunu korist, primjerice dræeÊi je praznom ili davanjem u zakup neprof-
itabilnom poduzeÊu koje ne moæe plaÊati maksimalni zakup. Naravno, druπtvo (kroz svoj pravni sustav) moæe
odluËiti nametnuti propise koji ograniËavaju uporabu imovine na onu koja je manja od njezine najviπe i
najbolje namjene. Zemljiπte moæe biti upotrijebljeno za tvornicu, ali druπtvo moæe odluËiti zadræati ga kao
park.

Posao je upravitelja imovinom osigurati potpunu uporabu imovine unutar pravnih i gospodarskih ograniËen-
ja, te osigurati da vlasnik ima onoliko koristi koliko to træiπte omoguÊava. Prema ugovoru o zakupu zasno-
vanom na træiπtu, zakupoprimac bi trebao plaÊati najveÊi iznos zakupa koji se moæe postiÊi na træiπtu. Time
Êe se imovina dodijeliti najuËinkovitijem zakupcu prostora. Meutim, zakup ne smije biti toliko visok da zaku-
pac bude neprofitabilan. Zakupac mora biti uspjeπan kako bi nastavio plaÊati zakup.

Upravitelj imovinom ispunjava svoju kljuËnu ulogu u kapitalistiËkom sustavu, na naËin da maksimalno
poveÊava korist od imovine. Vaænost te uloge nikad ne bi smjela biti podcijenjena.

U posljednjih 20 godina, lokalne samouprave u raznim zemljama poËele su mijenjati svoje pristupe uprav-
ljanju portfeljima s imovinom u javnom vlasniπtvu i aktivno primjenjivati metode razraene u privatnom
sektoru. Lokalne samouprave u Hrvatskoj poËinju s tim istim procesom; konkretno, kao vlasnici komerci-
jalne imovine, one su u fazi “prikupljaËa zakupnine” te brzo moraju prijeÊi u fazu upravljanja imovinom,
kako bi zadræale potencijalni prihod svojih portfelja.

NEKRETNINE I JEDINICA NEKRETNINE

Srediπnji je termin u ovom dokumentu nekretnina. Iznimno je vaæno razjasniti naËin na koji se shvaÊa taj
termin. Za svrhe upravljanja imovinom, razumljiv je jer je uobiËajen unutar sektora nekretnina. Konkretno,
nekretnina (u nekim zemljama - nepokretna imovina) definira se kao posebna jedinica u Dræavnom kata-
stru ili drugom sustavu koji biljeæi stanje, koja je konaËno priznata i odijeljena od susjednih nekretnina i ima
konkretnog vlasnika (u naπem sluËaju - lokalnu jedinicu). Kao fiziËki, materijalni objekt, tipiËna nekretnina
u veÊini je zemalja zemljiπna Ëestica zajedno sa svime πto je trajno postavljeno na njoj (zgrade, konstrukci-
je, infrastruktura, drveÊe, itd.). Nekretnina moæe sadræavati viπe od jedne zgrade ili konstrukcije (na primjer,
πkola se kao nekretnina moæe sastojati od graevinskog zemljiπta s glavnom πkolskom zgradom i poseb-
nom zgradom sportskog objekta). »esto se nekretnina lokalne samouprave sastoji od dijela zgrade, na
primjer prizemlja ili podruma u zgradi s viπe katova (standardni je termin za ovu vrstu nekretnina prostor).
Nekretnina takoer moæe biti i prazna zemljiπna Ëestica, bez ikakvih graevina.
S druge strane, nekretnina je generiËki termin kada se raspravlja o samom pojmu ili odreenoj skupini
jedinica nekretnina. Engleski izrazi za nekretninu: real estate i real property sinonimi su, iako se tradi-
cionalna uporaba tih dvaju termina malo razlikuje: real estate rabi se za naglaπavanje fiziËkog, materijalnog
smisla toga termina, dok real property ima pravnu konotaciju.

17
AKTIVA
Kad se opÊinska ili gradska nekretnina gleda s raËunovodstvene strane, ona je aktiva, i kao takva se vodi u
bilanci nekog tijela, te ima vlasnika, πto moæe biti grad ili neka gradska agencija (ili druga razina vlasti). Taj
je vlasnik u konaËnici odgovoran za imovinu. On moæe prenijeti neke oblike te odgovornosti za imovinu na
nekog zastupnika, ali tog zastupnika mora dræati odgovornim za rezultate te imovine.

Meunarodna iskustva
Vlasniπtvo nad imovinom
Katkad se Ëini da “nitko nije vlasnik” odreene imovine. Meutim, sva je imovina u vlasniπtvu neke fiziËke
ili pravne osobe. U mnogim zapadnim sustavima, imovina koju su napustili privatni vlasnici dolazi pod kon-
trolu dræave. Imovina se obiËno zadræava neko odreeno vrijeme do kojeg ju moæe zatraæiti pretpostavljeni
vlasnik. Ta osoba mora dokazati vlasniπtvo, sliËno kao u procesu povrata imovine. Nakon isteka vremena
zadræavanja imovine, dræava moæe prodati imovinu. Ako porezi i druge naknade vezane uz imovinu nisu
plaÊeni, tijelo kojemu ti porezi ili naknade nisu plaÊeni moæe kroz pravni proces nametnuti financijski teret
na jedinicu imovine (ukljuËujuÊi i dobivanje vlasniπtva nad imovinom u nekim zemljama).

UPRAVLJANJE NEPOKRETNOM IMOVINOM

NASUPROT UPRAVLJANJU NEKRETNINAMA
U suvremenoj nekretnini, upravljanje imovinom definira se kao proces odluËivanja i provedbe odluka u
vezi sa stjecanjem, koriπtenjem ili raspolaganjem nekretninama. Taj proces obiËno ukljuËuje skupinu
objekata (u ovom kontekstu nazvanu portfeljem imovine) i moæe ukljuËivati redistribuciju namjene i zaku-
paca izmeu objekata u portfelju.
Evo tipiËnoga primjera upravljanja nepokretnom imovinom iz opÊinske prakse: neka opÊina u vlasniπtvu
ima dva odvojena objekta koja zauzimaju opÊinski djeËji vrtiÊi, ali oba se objekta koriste tek u 50% svoga
kapaciteta; opÊina se odluËuje na spajanje dvaju djeËjih vrtiÊa u jednu od tih dviju zgrada i na prodaju
ispraænjene zgrade privatnom sektoru.

PraktiËna primjena I.2.2.

Alternativne odluke o upravljanju imovinom
Postoje li alternative? Solucija spajanja dvaju djeËjih vrtiÊa moæda nije prihvatljiva ako su lokacije udaljene
jedna od druge i roditelji æele da im djeca budu blizu ili ne mogu osigurati dodatni prijevoz. Evo nekih drugih
moguÊnosti:

• Dati u zakup viπak prostora komercijalnim zakupcima.

• Ponuditi viπak prostora nevladinim organizacijama u zamjenu za drugi prostor koji moæe
biti dan u zakup komercijalnim zakupcima.

• Pretvoriti viπak prostora u dom za starije osobe koje bi mogle pomagati u djeËjem vrtiÊu.

Moæete li se sjetiti drugih opcija ili moguÊnosti?

18
Upravljanje nekretninama podrazumijeva svakodnevne poslove i odræavanje odreene nekretnine. ObiËno
zadaci upravljanja nekretninama ukljuËuju ËiπÊenje, odræavanje, male popravke, ureivanje okoliπa i osi-
guranje. U sluËaju komercijalne nekretnine, upravitelji imovinom odgovorni su i za rad sa zakupcima: nji-
hovo pronalaæenje, potpisivanje ugovora o zakupu, pruæanje dogovorenih usluga i naplaÊivanje zakupnine.
Na zapadu je praksa da upravitelji imovinom ne pruæaju izravno usluge ËiπÊenja, odræavanja i sl. veÊ priku-
pljaju ponude od samostalnih izvoaËa koji su specijalizirani za takve poslove. Onaj tko ponudi najbolju
cijenu za uslugu uz odreenu razinu kvalitete dobiva ugovor za pruæanje tih usluga. Ugovor se moæe ras-
kinuti u bilo kojem trenutku zbog neispunjavanja ugovorenih obveza. Rok ugovora moæe biti ograniËen npr.
na godinu dana tako da izvoaËi budu motivirani i dobro rade kako bi im πansa za produæenje ugovora bila
veÊa. Za portfelj, taj natjeËajni postupak osigurava najkvalitetniju uslugu po najniæoj cijeni.
Vaæno je da se upravljanje razlikuje od odræavanja i popravaka. Upravljanje imovinom proces je kojim se
osigurava da imovina proizvodi optimalne kratkoroËne i dugoroËne rezultate ukljuËujuÊi tijek novca i po-
veÊanje vrijednosti. Upravljanje nije liËenje, mijenjanje razbijenih prozora i popravak oπteÊenoga krova.
Ako upravitelj imovinom obavlja i te zadatke odræavanja, vlasnik se s pravom moæe pitati radi li taj
upravitelj svoj posao na najbolji naËin uz niske troπkove ili samo nastoji ostvariti dodatni prihod.

PraktiËna primjena I.2.3.

Usluge za pruæanje potpore uËinkovitom upravljanju imovinom
Upraviteljima imovinom potrebne su usluge upravitelja nekretnina, a njima je zauzvrat potrebna potpora
raznolikih pruæatelja usluga, kao πto su izvoaËi radova na ureenju, tvtrke za pruæanje usluga odræavanja
te popravaka. U tranzicijskim gospodarstvima, sve te sluæbe i usluge nisu dostupne ili ne zadovoljavaju
potrebe upravitelja imovinom. Upravitelji imovinom i upravitelji nekretninama moæda bi trebali pomoÊi
uspostavi novih sluæbi i usluga, primjerice, pruæanjem paæljivo izraenih ali jednostavnih uvjeta za pruæanje
usluga, te kroz pruæanje edukacije kako bi oni koji æele uspostaviti nove sluæbe i usluge postali struËni u
voenju svojih poduzeÊa. Vlasnicima tih novih poduzeÊa za pruæanje usluga moæda Êe biti potreban mentor.
©to moraju znati novi vlasnici poduzeÊa za pruæanje usluga?

• Dobra komunikacija s njihovim klijentom - upraviteljom imovinom ili upraviteljom

nekretninama

• Sposobnost reagiranja

• Dobra kvaliteta rada

• Poπtenje i iskrenost

• Racionalno upravljanje financijama

Moæete li se sjetiti drugih?

Vaæno je da mentor ostane neovisan o poduzeÊu za pruæanje usluga radi izbjegavanja sukoba interesa.

19
I.3. Pregled - Upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljama
Lokalne samouprave u Hrvatskoj, kao i u drugim zemljama u tranziciji, posjeduju velik broj razliËitih nekret-
nina. Zbog toga postoje mnoge moguÊnosti za poboljπanje upravljanja imovinom lokalnih samouprava. Tri
pitanja posebno naglaπavaju potrebu za djelotvornom praksom u upravljanju imovinom:
Zbog decentralizacije koja je u tijeku, lokalne samouprave imaju zadatak pruæati sve veÊi broj usluga uz
ograniËena financijska sredstva.
• Imovina lokalnih samouprava Ëesto je vrlo velika u usporedbi s prihodima i izdacima godiπnjega pro-
raËuna. To znaËi da bi se prihodi mogli znatno poveÊati. S druge strane, niski troπkovi upozoravaju na
potrebu za veÊim sredstvima za odræavanje.
• Lokalne samouprave obiËno imaju mnogo veÊu slobodu izbora u upravljanju svojom imovinom, nego
u upravljanju svojim drugim prihodima. Dalje, poveÊanje lokalnih poreza i naknada politiËki je osjetljiv
proces dok je poboljπanje financijskog stanja lokalne samouprave, kroz bolje upravljanje imovinom,
mnogo manje politiËki zahtjevno i riziËno.
Stanje u vezi s imovinom, i u Hrvatskoj i u drugim zemljama u tranziciji, ima sljedeÊa glavna obiljeæja:
• Brz povrat imovine mnoge je gradove i opÊine uËinio najveÊim vlasnicima imovine.
• Veliki portfelji nekretnina prenose se iz direktnoga vlasniπtva gradova i opÊina u vlasniπtvo poduzeÊa u
vlasniπtvu grada ili opÊine.
• Fiskalna destimulacija ne potiËe daljnju privatizaciju.
• Veliki portfelji socijalne imovine ili one koja se odnosi na imovinu za obavljanje osnovnih usluga, Ëesto
s negativnim pritjecanjem novca, prenose se na lokalne samouprave.
• Neke su jedinice imovine nekorisne, s nultom ili negativnom preostalom vrijednosti.
• Nekretnine obiËno predstavljaju viπe od 80% ukupne vrijednosti imovine lokalne samouprave.
• VeÊina lokalnih samouprava nema popis fiziËke imovine, a joπ manje realnu vrijednost te imovine i
podatke o financijskim rezultatima.
• Nekretnine u javnome vlasniπtvu jedan su od najslabije iskoriπtenih lokalnih resursa.
• Preduvjet dobro osmiπljenoga financijskog upravljanja grada ili opÊine jest jasno razumijevanje imo-
vine i obveza.
• Potrebno je utvrditi odgovarajuÊe standarde u raËunovodstvu i izvjeπtavanju o javnoj imovini.
Osim toga, tranzicijski procesi prijenosa prava i povrata vlasniπtva uzrokuju brze i velike promjene u sadræa-
ju i veliËini portfelja, πto takoer, barem djelomiËno objaπnjava zaπto lokalnim samoupravama nedostaje
toËan popis imovine i zaπto zaostaju u usvajanju znanja, vjeπtina i sposobnosti u upravljanju imovinom.
I upravljanje portfeljima i upravljanje imovinom zahtijeva toËne podatke o imovini. Za odluke o prodaji,
zadræavanju, izdacima kapitalnih sredstava za veÊe rekonstrukcije, o cijeni najma i financijskim alternativa-
ma zahtijevaju pouzdane informacije. Nepotpune financijske informacije o imovini, nepostojanje podataka
o træiπtu (u vezi s konkurentnim cijenama najma i kupoprodajnim vrijednostima), kao i podaci o izdacima
koji nisu u potpunosti razvrstani po nekretninama sprijeËit Êe djelotvorno upravljanje imovinom i na kraju
rezultirati nemoguÊnoπÊu portfelja da udovolje financijskim i socijalnim potrebama i oËekivanjima stanov-
niπtva komu ta imovina pripada.
ProsjeËni dohodak od portfelja imovine za zakup iznosi 8% od bruto prihoda lokalnih samouprava u
Hrvatskoj. To je Ëetvrti najveÊi izvor bruto prihoda, nakon poreza na dohodak, lokalnih poreza i naknada te

20
poreza na poduzeÊa. Razlike su izmeu lokalnih samouprava velike, kako u apsolutnim tako i u relativnim
iznosima. Prihodi od imovine kreÊu se od 1,3 do 25,2 posto bruto prihoda lokalnih samouprava u Hrvatskoj.
No nekretnine stvaraju tekuÊe izdatke kao i kapitalne rashode, a sve dok neto financijski rezultati nisu poz-
nati, lokalne samouprave nemaju osnovu za procjenu stvaraju li nekretnine - Ëak i one koje ostvaruju doho-
dak - neto financijski dobitak ili gubitak. Potreba za potpunom slikom o tome kako nekretnine utjeËu na
financijsku situaciju u lokalnoj samoupravi jedan je od glavnih razloga za uvoenje suvremenog upravl-
janja imovinom.
MoguÊi rezultati trenutaËnoga stanja s imovinom lokalnih samouprava ukljuËuju i moguÊnosti i opasnosti
za lokalne samouprave. S jedne strane, tu su moguÊnosti za poboljπanje lokalnoga financijskog stanja i
pruæanja usluga, te omoguÊavanje lokalnoga gospodarskog razvitka. S druge strane, tu su i veliki rizici:
1. Lokalna samouprava moæe skrenuti svoju pozornost s pruæanja osnovnih usluga i posvetiti se uprav-
ljanju svojim najveÊim portfeljem imovine.
2. Lokalna samouprava moæe poËeti dominirati træiπtem najma nekretnina πto bi dovelo do poremeÊaja na
træiπtu i neravnopravne konkurencije s privatnim sektorom.
3. Lokalna samouprava moæe biti izloæena bilo stvarnoj bilo zamiπljenoj korupciji i, povezano s tim, nepo-
vjerenju u lokalne duænosnike odgovorne za portfelj.
RazliËita su miπljenja o tome bi li se lokalne samouprave trebale ukljuËiti i sudjelovati u gospodarskim
aktivnostima vezanim uz imovinu. Duænosnici bi mogli nastojati iskoristiti imovinu kako bi osigurali pruæa-
nje potrebnih usluga graanima ili za stvaranje dobiti radi financiranja lokalnog proraËuna. No zaposleni-
ci u javnim sluæbama Ëesto nisu dovoljno struËni ni motivirani da budu uspjeπni i djelotvorni u poslovima
s imovinom, a njihovo natjecanje s privatnim poduzeÊima moæe biti nepravedno.

Meunarodna iskustva
Pruæanje usluga: Javno nasuprot privatnog
U praktiËnom smislu, neke usluge moæe pruæiti vlada ili su one pod njezinom kontrolom. UkljuËuju obranu,
ceste i monetarni sustav. Druge funkcije mogu pruæati privatna tijela ili javna uprava. Koje su prednosti i
nedostaci usluga javne uprave, ako ih pruæa privatni sektor?

Kad govorimo o upravljanju imovinom od strane vlasti, u razvijenim je zemljama jasan trend prema privati-
zaciji mnogih jedinica imovine i/ili usluga vezanih za imovinu, koje su prije bile isporuËivane, u vlasniπtvu
javne uprave ili je njima ona upravljala. Ovaj trend pokriva πirok opseg jedinica imovine i usluga - od osi-
guranja uredskih zgrada za institucije javne uprave ili infrastrukturnih objekata do upravljanja javnim
parkovima, te je konzistentan na svim razinama javne uprave.

21
I.4. PRLS-ov Model upravljanja imovinom
Dobro pripremljen model za upravljanje imovinom lokalnih samouprava trebao bi pomoÊi lokalnim
samoupravama da pojasne i definiraju sadræaj svojih portfelja nekretnina, kao i da prate i nadziru njihove
funkcionalne i financijske rezultate. Lokalne samouprave bit Êe sposobne uËinkovito upravljati svojom
imovinom samo ako prihvate kljuËne elemente iz prakse upravljanja imovinom iz privatnog sektora:
• upravljanje, raËunovodstvo, izrada proraËuna i radovi zasnovani po jedinici imovine
• relevantne i redovito aæurirane baze podataka o fiziËkim, operativnim i financijskim znaËajkama ne-
kretnina
• godiπnji pregledi i izvjeπtavanje
• parametri privatnoga træiπta, ukljuËivπi træiπnu vrijednost svih prenosivih nekretnina
• standardi financijskih instrumenata i rezultata koji se primjenjuju na træiπtu nekretninama (primjerice
obraËuni povrata na ulaganja i kapitalizacija)
• uvoenje djelotvornog natjecanja za zakup, prodaju i nabavu usluga i materijala
• prodaja manjih nekretnina radi efikasnijeg upravljanja portfeljem.

Ako se primijeni na upravljanje imovinom lokalne samouprave, ova praksa zahtijeva pet glavnih mjera:
• OSNIVANJE ODJELA ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM Odgovornost bi trebala biti centralizirana ta-
ko da jedan odjel i pojedini duænosnici u tom odjelu budu odgovorni za rezultate procesa upravljanja
imovinom.
• FORMULIRANJE STRATE©KE ULOGE NEKRETNINA U OSTVARIVANJU CILJEVA LOKALNE
SAMOUPRAVE Taj proces treba provesti na lokalnoj razini uz detaljnu raspravu i konsenzus. Ciljevi
bi mogli ukljuËiti pruæanje obaveznih usluga πto je moguÊe efikasnije, ostvarivanje prihoda radi finan-
ciranja zadataka lokalne samouprave, poboljπanje kulturnoga æivota grada, boljega fiziËkog izgleda
grada, smanjivanje subvencija nevladinim organizacijama i socijalnim korisnicima imovine. Mogu se
odrediti i drugi ciljevi.
• PODJELA (KLASIFIKACIJA) NEKRETNINA U SKLADU S NJIHOVIM ODNOSOM PREMA ZADA-
CIMA LOKALNE SAMOUPRAVE Financijska politika, odgovornost i odluka lokalne samouprave o
“zadræavanju ili raspolaganju” u vezi s konkretnom nekretninom trebale bi se zasnivati na tome zaπto
je ta nekretnina potrebna i kako se koristi. »injenica da se neki objekt rabi za takve kljuËne zadaÊe kao
πto je prostor same lokalne samouprave ili za druπtvene zadaÊe kao πto je prikazivanje filmova utjecat
Êe na pristupe i odluke o upravljanju imovinom.
• IZRADA BAZE PODATAKA O IMOVINI Proces upravljanja imovinom oslanja se na toËne i podrob-
ne podatke. Neki od tih podataka, kao πto su adresa i fiziËke osobine, stalni su i rijetko se mijenjaju.
Ostali podaci, kao πto su financijski rezultati i zauzeÊe, stalno Êe se mijenjati.
• PROVEDBA PRAKSE UPRAVLJANJA IMOVINOM NA NA»IN UPRAVLJANJA PORTFELJIMA
Nakon πto se utvrde ciljevi i formira organizacija, mora se provesti cjelovita praksa upravljanja imo-
vinom. Upravitelji imovinom potpuno Êe se posvetiti ostvarivanju utvrenih ciljeva kroz praÊenje
dnevnih i mjeseËnih rezultata imovine kao i kroz planiranje i izvrπavanje dugoroËnih strategija. Veoma
je vaæno da odjel za upravljanje imovinom utvrdi ciljeve, planira ostvarenje tih ciljeva i prati njihovo os-
tvarivanje.

22
PRLS-ov Model upravljanja imovinom prema prijedlogu iz ovog priruËnika sastoji se od slijedeÊih aktivno-
sti (detaljan opis svake aktivnosti nalazi se u drugom poglavlju priruËnika):
1. uvoenje baze podataka/sustava inventure za svaku jedinicu imovine posebno
2. povrat imovine
3. klasifikacija imovine i formuliranje financijske politike u skladu s klasifikacijom.
4. procjena nekretnina
5. raËunovodstvo i financijsko planiranje za imovinu (operativni izvjeπtaji za jedinice imovine ili portfel-
je)
6. intenzivna financijska analiza projekata, imovine i portfelja
7. deregulacija poslovnoga zakupa i poboljπanje postupaka iznajmljivanja
8. kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih subvencija vezanih za nekretnine koje uæivaju zakupci i
korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne samouprave
9. izvjeπtavanje o imovini
10. konsolidiranje upravljanja
11. izrada sveobuhvatnog plana za upravljanje imovinom.

PraktiËna primjena I.4.1.

Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varaædin
PoËetkom 2001. godine, gradska uprava Varaædina zapoËela je implementaciju mnogih prethodno nave-
denih aktivnosti. Primjeri i rezultati inicijative u Varaædinu koriste se u priruËniku radi prikaza kako Model
upravljanja imovinom moæe funkcionirati u Hrvatskoj.

23
II. AKTIVNOSTI ZA U»INKOVITO
UPRAVLJANJE IMOVINOM
II.1. aktivnost: Uvoenje novoga sustava obrade podataka
za svaku jedinicu imovine posebno

PREPORUKE ZA PRIMJENU:
• ZapoËeti s prikupljanjem podataka u skladu s Dodatkom 1 “PriruËnik za inventuru imovine jedini-
ca lokalne uprave i samouprave “.
• ZapoËeti s imovinom i portfeljima koji daju najbolje i najloπije rezultate. To Êe najvjerojatnije biti
portfelj poslovnih objekata koji se daju u zakup, zatim drugi portfelji (primjerice stanovi za iznaj-
mljivanje, za potrebe grada, sportski objekti, itd.).
• UkljuËiti poseban dio o nekretninama koje nisu u vlasniπtvu ili pod kontrolom grada, ali ih on fi-
nancira (kao πto su kulturni objekti).
• Razviti ili preurediti postojeÊu raËunalnu bazu za odræavanje tih podataka.

Svrha je ovog poglavlja da se lokalnim samoupravama pomogne u prikupljanju osnovnih podataka koji su
potrebni za racionalno upravljanje imovinom.
Postoje Ëesti argumenti protiv ovakvih nastojanja prikupljanja podataka. Kao prvo, prikupljanje cjelovitog
i ispravnog popisa zahtijeva znaËajnu koliËinu vremena, πto dodatno optereÊuje ograniËene resurse lokalne
samouprave. Takoer se postavlja pitanje o tome koje jedinice imovine doista moraju biti popisane, a koje
(premda su neprijeporno vlasniπtvo jedinica lokalne samouprave) ne moraju. To se odnosi i na parkove i
ulice. Na kraju, moæe se ustvrditi da je sadaπnji sustav dovoljan, ako su njime zadovoljene javne potrebe.
Ipak, uspostavljanje ispravne baze podataka i popisa imovine lokalne samouprave iznimno je vaæan prvi
korak u uspostavi djelotvornog sustava upravljanja imovinom. Detaljna baza podataka omoguÊit Êe lo-
kalnoj samoupravi nadzor i analizu nekretnina i portfelja, kao i razvoj i primjenu strateπkog plana za uprav-
ljanje razliËitim vrstama imovine jedinice lokalne samouprave. Dodatni Ëimbenici koji podupiru popisiva-
nje jesu:
• kvalitetna briga o javnoj imovini zahtijeva prikupljanje podataka i kontrolu
• u nekim sluËajevima, zakonska obveza prikupljanja podataka
• preduvjet za izdavanje municipalnih obveznica
• unapreuje odgovornost lokalne samouprave i transparentnost u radu s njezinim nekretninama.
Ukratko, potpuni je popis imovine potreban za djelotvorno upravljanje imovinom te tako sa svoje strane
moæe nadoknaditi troπkove popisa, kroz bolje i intenzivnije koriπtenje imovine, smanjenje troπkova u vezi s
imovinom i poveÊanje prihoda.
Popis treba sadræati dvije razliËite vrste informacija. Kao prvo, on mora biti stvarni popis imovine. Kao
drugo, popis treba sadræavati financijske i raËunovodstvene podatke. Podrazdjeli popisa i raËunovodstveni
dijelovi trebali bi sadræavati:

24
POPIS IMOVINE
• identifikacija nekretnine
• veliËina
• opis
• trenutna namjena
• ograniËenja u namjeni
• moguÊa namjena
• tijelo koje upravlja nekretninom

KNJIGOVODSTVO
• popis korisnika
• postotak koriπtenja
• podaci o najmu
• prihodi/izdaci, redovito biljeæeni
• vrijednost i financijski tereti na pojedinoj nekretnini
Te bi se informacije trebale u pravilu odnositi na cijelu nekretninu, a ne na njezine pojedine dijelove.
(Dodatak 1 sadræi primjer formata popisa imovine).

PraktiËna primjena II.1.1.

Problemi popisa imovine
Prilikom primjene ovog modela u Varaædinu, uoËene su dvije vrste problema u vezi s popisom imovine. U
prvome redu, baze su podataka nepotpune i netoËne. To je ozbiljan problem i zahtijeva dugoroËan, disci-
pliniran i organiziran postupak izrade i odræavanja baze podataka. Osim toga, razliËiti odjeli unutar lokalne
samouprave mogu imati dobru evidenciju imovine, ali ne postoji srediπnje mjesto ili tijelo koje obrauje te
podatke. To bi se pitanje moglo lako rijeπiti izradom jedinstvene baze podataka, dostupne svim odjelima, i
prikladnim komunikacijskim kanalima za razmjenu informacija.

TrenutaËno veÊina lokalnih samouprava ne prati neke kategorije podataka na razini pojedinaËnih jedinica
imovine. Situacija je posebno sloæena s izdacima i prihodima. Posebice, izdaci za svaku pojedinaËnu nekret-
ninu ne mogu se uvijek pronaÊi, uglavnom zato πto tradicionalno knjigovodstvo i izrada proraËuna lokalnih
samouprava nisu usmjereni prema tom zadatku. Na primjer, Ëest je sluËaj da nekoliko tijela unutar ili Ëak
izvan lokalne samouprave (primjerice komunalni odjel, “nadleæni” odjeli, “socijalni” stanari i upravitelji pri-
vatnom imovinom) primaju pauπalna sredstva iz lokalnoga proraËuna za pokrivanje raznih stavaka tekuÊih
troπkova i troπkova odræavanja raznih skupina jedinica imovine. Kao rezultat, tekuÊi izdaci i izdaci odræa-
vanja za neku konkretnu jedinicu imovine mogu plaÊati razliËita tijela, a istodobno neka od tih tijela moæda

25
ne prate na koje konkretne jedinice imovine troπe svoja sredstva. S prihodovne strane ima sluËajeva kada
“socijalni” stanari (na primjer sportski klubovi koji se koriste stadionom u vlasniπtvu lokalne samouprave)
ostvaruju prihode od jedinice imovine dok vlasnik nema nikakvih podataka o tom prihodu i nastavlja sub-
vencionirati klubove kroz financiranje odræavanja stadiona. U mnogim se sluËajevima podaci o prihodu na
osnovi jedinice imovine mogu dobiti, ali to zahtijeva veliki napor. (3)
Vaæno je da vlasnik imovine prati ukupne prihode i izdatke povezane sa svakom jedinicom imovine.
Upravitelj imovinom (u nekim sluËajevima to moæe biti i stanar) koji djeluje u ime vlasnika (lokalne samo-
uprave) moæe prikupljati sve prihode i plaÊati sve izdatke (ukljuËujuÊi naknade za upravljanje imovinom,
kada je upravitelj posebno unajmljena organizacija). Ugovor s tom organizacijom trebao bi regulirati hoÊe
li upravitelj zatim prebaciti neto dobit (novËani tijek) vlasniku ili zadræati neki dio te dobiti kao subvenciju
(πto se moæe dogoditi ako imovinom upravlja “socijalni” korisnik). No u svakom sluËaju, upravitelj (ili koris-
nik koji upravlja nekretninom) vodit Êe kompletno knjigovodstvo o svim transakcijama za odreeno raz-
doblje. S tim Êe knjigovodstvom vlasnik imati potpune podatke o rezultatima te jedinice imovine. Vlasnik
moæe dodati i druge izdatke vezane za tu jedinicu imovine, koje ne plaÊa upravitelj, a podaci bi se o toj
transakciji trebali spojiti s informacijama sadræanim u izvjeπÊu upravitelja imovinom.
Ako je za neke vrste imovine u zakupu uobiËajeno da korisnici plaÊaju sve izdatke te da plaÊaju i neto zakup-
ninu vlasniku, vlasniku Êe biti manje vaæno da ima sve podatke o izdacima jedinice imovine. Na primjer, na
nekim je zapadnim træiπtima uobiËajeno da se industrijski objekti korisnicima daju u zakup po “neto
zakupu” uz uvjet da korisnik plati sve poreze, osiguranje, popravke, ureenje okoliπa i ostale izdatke.
Vlasnik mora biti siguran da se porezni troπkovi i troπkovi osiguranja plaÊaju te da se jedinica imovine
dobro odræava, ali stvarne izdatke za te radove ne biljeæi vlasnik.
Na kompetitivnom træiπtu zakupac imovine plaÊa odreeni iznos za koriπtenje (πto ukljuËuje sve troπkove).
Financijski nije vaæno isplaÊuje li se bruto zakupnina vlasniku, pa vlasnik plaÊa troπkove jedinice imovine,
ili se plaÊa neto zakupnina pa sve troπkove plaÊa zakupac. Ukupni je troπak za zakupca (i neto prihod za
vlasnika) jednak. Moæda bi ipak bilo bolje da zakupac preuzme odgovornost za plaÊanje tih troπkova tako
da sam ugovara poslove i nadgleda ih jer se on i nalazi u jedinici imovine. Osim toga, zakupac bi i sam
mogao obavljati neke poslove po niæoj cijeni od one koju bi vlasnik platio izvoaËu.
Vaæno je pratiti i razliku izmeu potrebnih tekuÊih troπkova i stvarnih troπkova (ta se razlika prati na go-
diπnjoj razini). Ako se stvarni tekuÊi troπkovi i troπkovi odræavanja pokaæu niæima nego πto je potrebno i
takva se nedovoljna ulaganja akumuliraju, doÊi Êe do propadanja i uniπtavanja imovine. Znanje o aku-
muliranom odgoenom odræavanju vrlo je vaæno za razumijevanje opÊe situacije s imovinom lokalne
samouprave. Uspjeπno upravljanje imovinom omoguÊit Êe visokokvalitetno odræavanje pojedine jedinice
imovine, tako da akumulirana vrijednost nekretnine ne pada. U sluËaju imovine za iznajmljivanje, to Êe
pomoÊi kako bi se privukli potencijalni korisnici, te Êe se poveÊati moguÊnost brzog iznajmljivanja jedinice
imovine po povoljnoj cijeni i na korist vlasnika. Popravci i zamjene trebaju se provoditi s obzirom na
troπkove vijeka trajanja, a ne prema poËetnoj cijeni imovine. Ako se pak, kroz praÊenje odgoenog odræa-
vanja, pokaæe da se ono akumulira, upravitelj imovinom u lokalnoj samoupravi treba znati da Êe to neiz-
bjeæno dovesti do smanjenja vrijednosti imovine. Takve situacije treba izbjegavati πto je viπe moguÊe.
Nakupljanje odgoenog odræavanja trebalo bi potaknuti neke radikalne odluke, kao πto su rijeπiti se jedini-
ca imovine koje lokalna samouprava ne moæe adekvatno odræavati, smanjivanje subvencija korisnicima u
vezi s imovinom, revizija prioriteta lokalnoga proraËuna itd.

(3) Zbog Ëinjenice da opÊi proraËun i knjigovodstvo nisu dovoljno prilagoeni djelotvornom financijskom upravljanju u vezi s velikim portfelji-
ma imovine u vlasniπtvu lokalnih samouprava, potreba za odreivanjem uloga upravitelja imovinom i nekretninama posebno je hitna.

26
 Prikaz II.1.1.
Odgoeno odræavanje
potrebno odræavanje (popravci)

- stvarno odræavanje

= odgoeno odræavanje

Odgoeno odræavanje uzrokuje:

• opasnost od preuranjenog propadanja i gubitka vrijednosti

• nevoljkost moguÊih stanara da sklope ugovor o zakupu i plaÊaju visoku zakupninu

• pad vrijednosti imovine.

Vaæan dio posla upravitelja imovine jesu redoviti pregledi imovine radi nadgledanja njezina odræavanja.
Premda se nedovoljna ulaganja mogu prepoznati kroz financijske pokazatelje, pravi test je pregled imovine.
Pregled se treba usmjeriti na elemente koji su bili podloæni promjenama od prethodnog pregleda, kao πto
su krov i mehaniËki sustavi. ©to se tiËe drugih aspekata upravljanja imovinom, vaæno je kritiËko razmiπlja-
nje, kako bi odræavanje bilo potaknuto praktiËnim potrebama, a ne nevaænim formulama.
Najvaænije pitanje koje si neka lokalna samouprava treba postaviti jest Ëemu sluæe svi ti detaljni podaci? Na
osnovi gornje rasprave, jednostavni i vrlo opÊeniti odgovori jesu:
• MoguÊnost analize potrebe i iznosa izdataka.
• PoveÊanje neto prihoda od najma i tijeka novca kroz duæe razdoblje.
• Pronalaæenje jedinice imovine ili skupine jedinica imovine s trenutaËno nepovoljnim financijskim rezul-
tatima, te odabir korektivnih mjera.

Vaæno praktiËno pitanje za mnoge jedinice lokalne samouprave jest od Ëega poËeti primjenjivati novi su-
stav prikupljanja i obrade podataka. Premda veÊina jedinica lokalne samouprave ima raznolike portfelje,
najracionalnijim se Ëini poËeti s veÊim jedinicama imovine koje donose prihod (od iznajmljivanja). (4)

(4) TehniËka pitanja baze podataka sama za sebe ne obrauju se u ovom vodiËu. VodiË ne obuhvaÊa ni pokretnu imovinu lokalne samouprave,
npr. vozila. U idealnim uvjetima, podaci prikupljeni prema gore navedenim prijedlozima u buduÊnosti Êe biti dio veÊeg popisa imovine
jedinice lokalne samouprave (kako pokretne, tako i nepokretne).

27
 PraktiËna primjena II.1.2.
Pitanja popisa imovine u Gradu Varaædinu
Postupak primjene popisa imovine moæe se Ëiniti velikim i neugodnim zadatkom, pogotovo uzevπi u obzir ko-
liËinu podataka koje treba prikupiti o svakoj jedinici imovine, broju jedinica imovine i nepostojanju srediπnjeg
izvora podataka. Osobe nadleæne za ovaj posao veÊ su zaokupljene svojim postojeÊim zadacima, a ovo je
za njih dodatni posao.

U jesen 2001. godine Grad Varaædin je dovrπio popisivanje oko 230 jedinica poslovne imovine (ukljuËujuÊi
140 jedinica koje su u postupku povrata). U godinu dana evidentirano je viπe od 740 jedinica imovine.
Jednostavan postupak prikupljanja tih podataka doveo je do vaænih spoznaja o trenutaËno slabom koriπte-
nju nekih jedinica imovine, o imovini koja stvara slabe prihode, o davanju atraktivnih prostora na koriπtenje
nevladinim organizacijama koje plaÊaju malu zakupninu ili ju uopÊe ne plaÊaju, a rijetko koriste prostor, te
o drugim okolnostima koje pruæaju brze i relativno lake moguÊnosti za poveÊavanje financijskih uËinaka
portfelja. Daljnja analiza otkrit Êe dodatne moguÊnosti unapreivanja.

KljuË je uspjeha posvetiti se poslu popisivanja imovine i postizanju napretka, a ne ostvarivanju savrπenstva.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Kako biste organizirali i klasificirali portfelj u svojoj zajednici?
Koji su vam podaci potrebni o svakoj jedinici imovine?
Gdje Êete pronaÊi te podatke?
Kako moæete najuËinkovitije prikupiti i zabiljeæiti te podatke?
©to oËekujete nauËiti postupkom prikupljanja tih informacija?

28
II.2. aktivnost: Tranzicijska pitanja

PREPORUKE ZA PRIMJENU:
• Pripremiti popise imovine za povrat - odrediti i posebno popisati imovinu za povrat i drugu imo-
vinu tamo gdje prava vlasniπtva lokalne sampourave nisu jasna.
• Izraditi i odobriti strategiju koja Êe racionalno smanjiti daljnja ulaganja lokalne samouopave u
imovinu koja joj nije u vlasniπtvu niti je pod njezinim nadzorom.
• Godiπnje pregledati i odobriti proraËunske izdatke za iduÊu godinu u vezi s takvom imovinom,
pojedinaËno po jedinicama imovine.
• Osigurati usklaenost izmeu imovinskih prava i bilance (drugim rijeËima, osigurati da se popis
imovine u zapisima upravljanja imovinom i popis imovine u bilanci podudaraju).

U Hrvatskoj je u tijeku nekoliko tranzicijskih procesa koji zahtijevaju pozornost lokalne samouprave. Kao
prvo, u vertikalnoj strukturi vlasniπtvo se na imovini dijeli izmeu srediπnje dræavne uprave i regionalnih i
lokalnih samouprava. Nadalje, horizontalno gledano, u okviru teritorijalne reforme s poËetka devedesetih,
formirane su mnoge nove jedinice lokalne samouprave. Jedna je od posljedica toga potreba konsolidira-
nja bilanci novoformiranih jedinica lokalne samouprave. Posebno treba istaknuti potrebu rjeπavanja pita-
nja vlasniπtva. Na kraju, procesom povrata imovine vraÊaju se vlasniËka prava onim vlasnicima koji su ih
izgubili nacionalizacijom ili konfiskacijom.
Potrebno je rijeπiti praktiËna pitanja u vezi s povratom imovine. Ako imovina koju treba vratiti ne stvara
dohodak, moæda bi lokalna samouprava trebala poduzeti mjere za ubrzavanje procesa povrata. KljuËno je
pitanje u upravljanju imovinom æeli li lokalna samouprava ulagati - i koliko - u odræavanje i popravak nekret-
nina koje Êe vjerojatno vratiti ili kojih Êe se na drugi naËin rijeπiti iz svojih portfelja. To se posebno odnosi
na sljedeÊe: æeli li lokalna samouprava jednako ulagati u svoju vlastitu imovinu i u imovinu za povrat ili Êe,
umjesto toga, dati odreenu prednost svojoj vlastitoj imovini? Ista se pitanja mogu primijeniti i na druge
jedinice imovine koje lokalna samouprava nema u svom vlasniπtvu, ali ih financijski podupire (kao πto je
imovina samostalnih kulturnih institucija): bi li lokalna samouprava trebala ulagati u nju jednako kao i u
svoju vlastitu imovinu?

PraktiËna primjena II.2.1.

Investicijska strategija u Gradu Varaædinu
Grad Varaædin je identificirao pribliæno 140 jedinica imovine koje su u razliËitim stadijima postupka povrata.
Kao rezultat, donesene su strateπke odluke da se ne izvrπavaju kapitalna ulaganja u te jedinice imovine, te
da se paæljivo nadgledaju i kontroliraju tekuÊi troπkovi.

ProraËun je svake jedinice lokalne samouprave ograniËen te je potrebno napraviti izbor. LogiËno je da Êe
prioritet dobiti jedinice imovine koje Êe u doglednoj buduÊnosti ostati u vlasniπtvu grada, ili one koje Êe se
prodati i za koje Êe prodajna cijena biti znatno i oËigledno uveÊana ako se uËine odreeni popravci. No

29
duænosnici mogu s odgovornoπÊu tvrditi da Êe zajednica imati koristi od vraÊene imovine koja se predaje
u izvrsnom stanju, uz oËekivanje da Êe se dobro odræavanje i dalje nastaviti. Propadanje kulturnih dobara
moæe se i loπe odraziti na izgled grada, bez obzira na vlasniπtvo nad tom imovinom. Lokalne prilike odred-
it Êe rezultate tog procesa odluËivanja, ali bi naglasak trebao biti na usmjeravanju ograniËenih sredstava
prema onim nekretninama od kojih Êe grad imati izravne koristi, a ne prema onima od kojih je korist
neizravna i nemjerljiva. U svakom sluËaju, treba provesti paæljivu financijsku analizu kako bi se odredila
financijska korist svih vaænih izdataka.
Ta pitanja nisu Ëisto financijske prirode - ona se izravno odnose na cjelokupnu politiku lokalne samouprave.
No, onima koji donose odluke potrebne su objektivne informacije kako bi mogli donijeti dobre odluke.
Zbog toga bi bilo korisno da u bazu podataka o imovini lokalne samouprave ukljuËe i oznaËe imovinu koja
Êe biti vraÊena. Lokalna samouprava mora pratiti i sve svoje izdatke za imovinu koja nije u njezinu vlas-
niπtvu ili pod njezinom kontrolom. Za one koji u gradu odluËuju, podaci o izdacima i prihodima u vezi s tim
skupinama imovine mogu dati koristan uvid.
I financijski su podaci kljuËni kada se razmiπlja o ulaganjima; posebno je koristan djelomiËni proces
pripreme i izrade proraËuna. To ukljuËuje analizu promjena u dohotku i/ili troπkovima. Ta Êe se analiza do-
biti samo kada nastane neki troπak te kada se ove promjene usporede s iznosom toga troπka. Na primjer,
ulaganje u sustav grijanja moæe opravdati viπu najamninu (prihod) radi veÊe udobnosti za korisnike i niæih
troπkova zbog efikasnijeg sustava. Ili, u sluËaju da se takvo ulaganje u sustav grijanja razmatra za objekt
kojim se koristi samouprava, oËekivana uπteda od niæih tekuÊih troπkova mogla bi vrlo lako vratiti investi-
ciju kroz nekoliko godina, πto ponovno opravdava ulaganje. Takoer je moguÊe da se poveÊaju i izdaci i
prihodi. Ako se prihodi poveÊaju viπe nego izdaci, poveÊat Êe se tijek novca, πto je drugi naËin na koji se
moæe opravdati investicija.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Koji su izazovi i prepreke u tranzicijskom procesu, u odnosu na vlasniπtvo i upravljanje imovinom?
Na koji su naËin jedinice lokalne samouprave ukljuËene u tranzicijske procese i kako utjeËu na njih?
Koja su sredstva za rjeπavanje tranzicijskih pitanja dostupna jedinicama lokalne samouprave?
Koju vrstu podataka trebaju donositelji odluka kako bi o tranzicijskim pitanjima donosili kvalitetne
odluke?

30
II.3. aktivnost: Klasifikacija imovine

PREPORUKE ZA PRIMJENU:
• Izraditi nacrt klasifikacije sve imovine, podijeljene u tri skupine: obveznu, diskrecijsku i onu koja
stvara dohodak (prihod).
• Formulirati naËela i ciljeve za svaku skupinu imovine.
• Uvesti standarde za “potroπnju imovine” za one subjekte kojima lokalna samouprava daje pot-
poru.
• Na sjednici VijeÊa jedinice lokalne samouprave potvrditi klasifikaciju i financijska naËela/ciljeve
kao dio Cjelovitog plana upravljanja imovinom.

SADRÆAJ PORTFELJA NEPOKRETNE IMOVINE U HRVATSKOJ

Zakon o lokalnoj i podruËnoj (regionalnoj) samoupravi odreuje razliËite funkcije lokalne samouprave.
Portfelji imovine trebaju sadræavati jedinice imovine kako bi ispunili funkcije uprave koje navodi spomenu-
ti Zakon. Zbog toga su sadræaji portfelja u Hrvatskoj raznoliki i Ëesto sadræe mnoge od navedenih kom-
ponenti:
• zemljiπte (za javne namjene, prazno i prikladno za gradnju, poljoprivredu, itd.)
• stambene prostore (socijalni stanovi, træiπni stanovi, itd.)
• poslovne zgrade i prostore za potrebe uprave u potpunosti ili djelomiËno
• nestambene (poslovne) prostore za zakup
• sportske objekte
• vrtiÊe
• kulturne objekte (muzeji, knjiænice, kazaliπta, kina i dr.)
• gradske sajmove i trænice
• elektriËnu infrastrukturu/javnu rasvjetu
• nekretnine za industriju i skladiπtenje/distribuciju
• poduzeÊa: komunalna poduzeÊa (opskrba plinom, voda, kanalizacija), poduzeÊa za osnovne komunalne
usluge (groblja, ureenje okoliπa, ËiπÊenje), poslovna poduzeÊa i sl.
• ostalu imovinu.

KLASIFIKACIJA IMOVINE: OBVEZNA, DISKRECIJSKA I IMOVINA

ZA OSTVARENJE PRIHODA (VI©AK IMOVINE)
Prije rasprave o klasifikaciji imovine vaæno je joπ jednom vratiti se na neke od osnovnih pojmova. Uloge i
ciljevi jedinica lokalne samouprave kao vlasnika nekretnina mogle bi se podijeliti u kategoriju tradicional-
nih i netradicionalnih. Tradicionalna uloga uprave ukljuËuje ponudu odgovarajuÊeg broja jedinica imovine
za javna dobra i usluge po najniæoj cijeni, u usporedbi s alternativnim, izvedivim dogovorima, ukljuËujuÊi i
pruæatelje usluga iz privatnog sektora. Netradicionalna uloga uprave ukljuËuje podrπku lokalnom gospo-

31
darskom razvoju i ostvarivanje prihoda za samoupravu iz alternativnih izvora. Iako je shvaÊanje tradi-
cionalne i netradicionalne uloge u Hrvatskoj moæda obrnuto, ipak je vaæno imati na umu ovu razliku kada
se provodi klasifikacija.
U privatnome sektoru cilj je vlasnika u pravilu usmjeren na poveÊanje vrijednosti imovine. Povrat na ula-
ganje optimizira se u odnosu na rizike (politiËke, gospodarske i transakcijske). OpÊi je trend u razvijenim
zemljama taj da lokalne samouprave usvajaju koncepte i metode upravljanja imovinom koje primjenjuje
privatni sektor.
Kao πto je veÊ spomenuto, jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj sada su odgovorne za πiroki krug
funkcija. Kako bi se te funkcije moglo uspjeπno obavljati, lokalne samouprave trebaju svoja naËela postu-
panja uskladiti s tri globalna trenda u odnosu prema imovini:
1. transformirati se od onih koji izravno osiguravaju nekretnine za sve usluge u one koji omoguÊuju pri-
vatnom sektoru da osigura nekretnine;
2. promijeniti stav prema svojim nekretninama kao javnim dobrima te ih umjesto toga poËeti smatrati pro-
duktivnim resursom;
3. usvojiti praksu usmjerenu prema djelotvornosti upravljanja koja je nastala i koja je testirana u privat-
nom sektoru.
Funkcije lokalne samouprave sada ukljuËuju upravljanje stanovima, prostorno i urbanistiËko planiranje,
komunalne usluge, brigu o djeci, socijalnu skrb, primarnu zdravstvenu zaπtitu, primarno obrazovanje, kul-
turu, tjelesnu kulturu i sport, zaπtitu potroπaËa, zaπtitu i unapreivanje okoliπa te vatrogastvo i civilnu za-
πtitu. Prema tim funkcijama, imovina potrebna za ispunjavanje tih funkcija moæe se podijeliti u tri skupine:
1. obvezna imovina - odgovornost lokalne samouprave odreena zakonom
2. diskrecijska imovina - dobrovoljno podræana iz druπtvenih, politiËkih ili drugih razloga
3. viπak imovine ili imovina za ostvarenje prihoda.

PraktiËna primjena II.3.1.

Postupak klasifikacije u Gradu Varaædinu
Administrativni odjeli u Varaædinu izradili su privremenu klasifikaciju i prezentirali ju Gradskom vijeÊu i
Poglavarstvu u veljaËi 2002. godine. U skladu s raspravom koja je uslijedila, klasifikacija je revidirana i
odluke vezane za upravljanje imovinom sada se donose u skladu s realnim ciljevima za nabavu, upotrebu i
raspolaganje imovinom iz portfelja Grada.

32
UVO–ENJE STANDARDA “POTRO©NJE IMOVINE” ZA ONE SUBJEKTE
KOJIMA LOKALNA SAMOUPRAVA DAJE POTPORU
Lokalne samouprave pruæaju kako obveznu, tako i dobrovoljnu podrπku razliËitim organizacijama. Zakoni
pojedine funkcije jedinica lokalne samouprave jasno definiraju kao iskljuËive ili podijeljene, i u skladu s
time takoer odreuju objekte koji su obvezni za jedinice lokalne samouprave. Ti objekti ukljuËuju djeËje
vrtiÊe, socijalne stanove, vodovodnu i kanalizacijsku infrastrukturu, groblja, sportske objekte, kazaliπta,
muzeje, knjiænice, parkove, te neke druge.
No, glavno pitanje koje nije rijeπeno zakonom jest koliko objekata podupire lokalna samouprava. Dok
Zakon o lokalnoj i podruËnoj (regionalnoj) samoupravi navodi zadaÊe lokalnih samouprava, konkretne
norme potroπnje imovine definiraju se kroz akte. No, lokalnim samoupravama daje se pravo da same
postave te norme. Lokalna samouprava ima pravo samostalno donositi bitne odluke i uvoditi neke norme
“potroπnje imovine” koju ta lokalna samouprava financira iz svoga proraËuna. Na primjer, treba li finan-
cirati sve sportske objekte? To je posebno vaæna prilika za lokalne samouprave da utvrde norme u skladu
sa spremnoπÊu i moguÊnostima svojih graana da plaÊaju za te usluge.

FORMULIRANJE FINANCIJSKIH NA»ELA

I CILJEVA ZA SVAKU SKUPINU IMOVINE
UËinak imovine za obvezne zadaÊe trebao bi se optimizirati:
1. poveÊanjem djelotvorne namjene objekata, postavljanjem zahtjeva da odjeli lokalne samouprave
opravdaju potraænju za tim prostorom
2. svoenjem tekuÊih troπkova na najmanju moguÊu mjeru
3. smjeπtajem ureda i usluga lokalne samouprave u funkcionalnim, a ne atraktivnim podruËjima, te u
skromnijim zgradama i objektima
4. poznavanjem najviπe i najbolje namjene imovine i izradom cost-benefit analize, kako bi se opravdala
namjena odreene imovine za potrebe lokalne samouprave.

UËinak imovine za diskrecijske zadaÊe trebao bi se optimizirati:

1. analizom stvarnih troπkova kako bi se olakπalo donoπenje najboljih odluka
2. stvaranjem programskih alternativa radi πto veÊeg smanjenja direktnih i indirektnih subvencija u vezi s
imovinom (vidi i poglavlje o 8. aktivnosti). Posebno je korisno razmotriti sljedeÊe mjere:
• postiÊi da korisnici ili njihovi sponzori sami odræavaju imovinu
• poticati korisnike ili sponzore da daju u zakup nekoriπtene dijelove prostora ili podruËja drugim
komercijalnim ili neprofitnim pravnim osobama te toËno izvjeπtavati vlasnika o ostvarenim neto pri-
hodima i u skladu s tim prilagoditi subvencije
• uspostaviti jasne ugovorne odnose s korisnicima koji ugovaraju meusobne obveze za odræavanje
imovine i raspodjelu troπkova i prihoda
• pratiti namjenu i koriπtenje kako bi se osiguralo da neiskoriπten prostor bude dodijeljen ozbiljnijim
korisnicima
• urediti da viπe skupina korisnika dijeli objekt.

33
Lokalne samouprave mogu imati previπe imovine namijenjene za obavljanje obveznih zadaÊa. Na primjer,
gradski uredi moæda ne zauzimanju sav raspoloæivi prostor u zgradama u vlasniπtvu grada za ovu svrhu ili
je moæda prostor neprimjereno i nepotrebno zauzet. Zbog toga se viπak prostora moæe smatrati diskreci-
jskim ili prostorom koji stvara prihod.
Viπak imovine nije potreban za osnovne ili diskrecijske zadaÊe, ali sluæi kao izvor prihoda lokalnoj samo-
upravi. Optimalno bi bilo:
1. dati nekretnine u zakup uz najviπu i najbolju namjenu radi stvaranja tekuÊih prihoda
2. povremeno ocjeniti rezultate ostvarenja prihoda kod tih nekretnina pomoÊu alternativnih investicijskih
kriterija
3. provoditi selektivna kapitalna ulaganja radi poveÊanja prihoda
4. prodati nekretnine koje ne daju dovoljno dobre rezultate, kako bi se ostvarili jednokratni prihodi
5. smanjiti troπkove odræavanja i obveze na imovini ako se ona ne moæe dati u zakup niti prodati.

PraktiËna primjena II.3.2.

Prepoznavanje imovine za zakup u Varaædinu, koja daje slabe rezultate
Nakon πto su u Varaædinu upravitelji imovine identificirali sve jedinice imovine koje podlijeæu povratu i
dovrπili klasifikaciju imovine, prepoznali su oko 70 jedinica imovine za zakup koje su trenutno u vlasniπtvu
grada kao imovina koja bi trebala stvarati prihod. Zatim su vrijednost svake od spomenutih jedinica imovine
usporedili s prihodom koji je proizvela. Brzo je utvreno da mnoge jedinice imovineimaju prihod koji je znat-
no ispod praga od 5%, πto znaËi da je træiπte imovini dalo veÊu vrijednost od one koja je odreena kapita-
lizacijom prihoda.

U tom sluËaju, upravitelj imovinom mora prvo analizirati jedinicu imovine kako bi utvrdio moæe li se prihod
znaËajno uveÊati, kako to sugerira viπa træiπna vrijednost. Ako to nije moguÊe, jedinicu imovine treba pro-
dati, jer se dobit od prodaje moæe reinvestirati s viπim prihodom od onog koji proizlazi iz vlasniπtva jedinice
imovine. Za provoenje ove analize traba napraviti procjenu vrijednosti i trebaju biti dostupni podaci o pri-
hodu i troπkovima. Rezultati analize mogu biti dobri samo ako su takvi i procjene i podaci koji se koriste za
njihovo dobivanje.

U Varaædinu je ovom analizom dobiveno mnogo rezultata. Dva su primjera poboljπanja postupaka koji se
primjenjuju na davanje u zakup i uvoenje javnog natjeËaja za podzakup sportskih objekata.

34
 PraktiËna primjena II.3.3.
Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolaæe ili je viπak
Tijekom prve polovice 2003. godine Grad Varaædin je prodao zemljiπta (svako izmeu 500 i 800 kvadratnih
metara) za samostalne stambene objekte programa druπtveno poticane stanogradnje i za poslovne objek-
te. Ta je kapitalna transakcija iznosila oko 11.851.100 kn, ili oko 8,7% gradskoga godiπnjeg proraËuna.
OËekuje se da Êe iz istog izvora do kraja 2003. godine biti prikupljeno joπ 6.000.000 kn. Prodaja navedenih
jedinica imovine ne samo da je pojednostavila gradski portfelj, nego je i omoguÊila pozitivne odnose s pri-
vatnim osobama koje tako mogu ostvariti svoje stambene potrebe.

Reklasifikacija imovine s povijesnom vrijednoπÊu

Grad je reklasificirao povijesnu palaËu vrijednu oko tri milijuna kuna kao viπak imovine i dat Êe ju u zakup
na træiπtu. PoËetna godiπnja zakupnina bit Êe 500.000 kn, uz obvezu buduÊeg zakupoprimca da izvede odgo-
varajuÊa kapitalna ulaganja. To je idealan primjer kako lokalna samouprava moæe na kreativan naËin doÊi
do dodatnog prihoda, u skladu s lokalnim kontekstom i sredstvima.

USVAJANJE KLASIFIKACIJE I FINANCIJSKIH NA»ELA/CILJEVA

NA VIJEΔU LOKALNE SAMOUPRAVE, KAO DIO STRATE©KOG
PLANA ZA UPRAVLJANJEM IMOVINOM
Prema zakonskom okviru koji je sada na snazi, nije potrebno podnositi takvu klasifikaciju, niti odluke o
upravljanju nekretninama, vijeÊu lokalne samouprave na usvajanje. No, to je pitanje od najviπe strateπke
vaænosti za svaku lokalnu samoupravu, pitanje koje Êe i kratkoroËno i dugoroËno utjecati na njezine gra-
ane. Zbog toga bi bilo dobro da se ta klasifikacija izradi i podnese vijeÊu lokalne samouprave na raspravu
i usvajanje.
Takoer se preporuËuje duænosnicima lokalne samouprave naglasiti vaænost uËinkovitog upravljanja ne-
kretninama. To je pogotovo vaæno kako bi se pravilna metodologija i tehnike primijenile na odluËivanje na
najviπoj politiËkoj razini jedinica lokalne samouprave.

35
 Meunarodno iskustvo
PoveËavanje vrijednosti imovine: javno ili privatno vlasniπtvo
Jedan je cijenjeni zapadni poslovni savjetnik primijetio da bi ulagatelj trebao biti vlasnikom imovine samo
ako joj je sposoban dodati vrijednost. Ako to drugi investitor moæe Ëiniti bolje, odnosno platiti viπu cijenu za
spomenutu jedinicu imovine, onda bi je on i trebao imati u vlasniπtvu.

U zapadnim sustavima naËelno se smatra da su privatne tvrtke koje pokreÊe motiv profita sposobnije u
uveÊavanju vrijednosti nego πto su to javni i neprofitni sektor. Iz tog se razloga jedinice imovine i usluge
procjenjuju radi privatizacije. Pronaeni su naËini za privatizaciju socijalnih, pa Ëak i vojnih stanova, za
upravljanje i odræavanje obvezne imovine i funkcija kao πto su gradska vijeÊnica, popravak cesta, skuplja-
nje otpada, vodovodni sustav i zatvorski sustav.

Kvalitetnom se i pametnom privatizacijom imovina uËinkovitije iskoriπtava, a usluge se izvode uz niæe

troπkove.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Koje su lokalne usluge i funkcije propisane dræavnim zakonima i drugim propisima?
Kako se te zahtjeve moæe zadovoljiti uz najmanje troπkove, a da pritom budu ispunjene lokalne
potrebe?
Koji su prioriteti upravljanja imovinom za svaku od skupina imovine?
Zaπto je odluka o klasifikaciji pojedine jedinice imovine podloæna raspravi?

36
II.4. aktivnost: Procjena nekretnina

PREPORUKE ZA PRIMJENU:
• Odrediti sve nekretnine koje su prenosive (ili su to barem potencijalno); obaviti procjenu njihove
træiπne vrijednosti.
• ZapoËeti sustavnu procjenu poËevπi od pokusnih procjena nekoliko jedinica imovine, koje se
doimaju potencijalno najunosnijima ili, suprotno tome, najproblematniËnijima i najskupljima za
lokalne samoupave.
• Prije bilo kakve prodaje imovine lokalne samouprave naruËiti njezinu neovisnu procjenu.
• Upravitelje imovinom osposobiti za struËnu procjenu tako da budu “educirani klijenti” za profe-
sionalne procjenitelje.
• Pripremiti se za procjenu troπkova vijeka trajanja neprenosive imovine.
• Pripremiti se za procjenu poslovnih interesa lokalne samouprave u razliËitim poduzeÊima.

ODRE–IVANJE ODGOVARAJU»IH VRIJEDNOSTI ZA RAZNE

NEKRETNINE U VLASNI©TVU LOKALNE SAMOUPRAVE
KljuËno poËetno pitanje za upravitelje imovinom jest koju vrstu vrijednosti trebaju znati. OpÊenito postoje
dvije skupine imovina. Prva (najveÊa) ukljuËuje one jedinice imovine koje se mogu prenijeti (prodati) barem
potencijalno; imovina u vlasniπtvu lokalne samouprave veÊinom pripada ovoj skupini, primjerice gradska
vijeÊnica i druge zgrade i objekti u vlasniπtvu lokalne samouprave. Za tu je imovinu poznavanje træiπne vri-
jednosti imovine kljuË praÊenja i kontrole rezultata. Kao dio procesa upravljanja imovinom, financijski se
rezultati svake pojedine jedinice imovine ocjenjuju prema njezinoj træiπnoj vrijednosti.
Za imovinu lokalne samouprave koja nije prenosiva prema bilo kakvim racionalnim pretpostavkama (kao
πto su mostovi i druga sliËna infrastruktura), suvremeni je pristup za procjenu takozvana cijena vijeka tra-
janja, koja se sastoji od cijene izgradnje i troπkova odræavanja i popravaka imovine za vrijeme njezina vije-
ka trajanja.
Vaæno je shvatiti da raËunovodstvena (knjigovodstvena) vrijednost nekretnine ima ograniËeno znaËenje u
procesu donoπenja racionalnih odluka u upravljanju imovinom. Tradicionalno se raËunovodstvene vrijed-
nosti izraËunavaju kao povijesni troπak kupnje ili graenja, umanjeno za amortizaciju koja se izraËunava
prema forumuli. Naprednija raËunovodstvena praksa mogla bi ukljuËiti i povremenu prilagodbu poËetnih
troπkova izgradnje inflaciji. U svakom sluËaju, raËunovodstvena vrijednost imovine, u pravilu nije povezana
s trenutaËnom træiπnom vrijednosti osim ako nije tek nedavno plaÊena. RaËunovodstvena vrijednost ne
predstavlja ni cijenu vijeka trajanja.
Sadaπnja se praksa u ocjeni vrijednosti zasniva na trima metodama procjene ili pristupa za procjenu træiπne
vrijednosti, od kojih se svaki rabi onoliko koliko su dostupni valjani i bitni podaci:
1. Pristup troπka, utemeljen na procjenama zamjenskog troπka. Ovaj pristup træiπnoj vrijednosti zem-
ljiπta dodaje procjenu troπkova graenja (ukljuËujuÊi arhitektonske i ostale “meke” troπkove). Kod
tog se pristupa Ëesto odreuje gornja granica vrijednosti jer Êe, ako drugi pristupi pokaæu viπu vri-
jedost, biti razvijeno viπe jedinica imovine po niæim cijenama, dok se ne ostvari ravnoteæa.

37
 2. Pristup usporedbe prodaja. Njime se jednostavno odgovara na pitanje “Kakvu su prodajnu cijenu
postigle sliËne jedinice imovine kad su bile ponuene na træiπtu?”
3. Pristup kapitalizacije dohotka. U svom najjednostavnijem obliku, ovaj se pristup koristi formulom vri-
jednost = tijek novca / oËekivana stopa povrata.

Svaki je od tih pristupa ipak samo - pristup. Procjena je ocjena vrijednosti, ne utvrivanje, a temelji se na
svim bitnim podacima. Procjena koja se temelji na viπe pristupa vrijednosti vjerodostojnija je nego procje-
na koja se temelji samo na jednome pristupu.
Vaæno je zapamtiti da je procjena samo procjena vrijednosti. Vrijednost se odreuje na træiπtu, kada kupci
i prodavatelji dogovaraju konkretnu transakciju.
RazliËite vrste imovine mogu zahtijevati naglasak na samo jednom ili dva pristupa. Slijede neki od primjera
kojima se procjenitelj moæe voditi prilikom odreivanja najboljeg pristupa:
• Neiznajmljeni stanovi i kuÊe: vjerojatno je najbolji pristup usporedbe prodaja. Pristup troπka mogao bi
takoer biti koristan, ali bi se kod starijih jedinica imovine moglo dogoditi da zahtijeva prevelike pri-
lagodbe da bi amortizcija bila od pomoÊi.
• Zakup poslovnih prostora: pristup kapitalizacije dohotka i pristup usporedbe prodaja. I ovdje bi pristup
troπka bio pogodan samo za novije jedinice imovine.
• Neizgraeno zemljiπte: pristup usporedbe prodaja jedini je praktiËni pristup jer nema prihoda kojeg bi
se moglo kapitalizirati, niti ikakve graevine.

Najvaænije metodoloπko pitanje u vezi s procjenom imovine lokalne samouprave jest uvoenje u propise i
praksu lokalne samouprave pojma træiπne vrijednosti imovine, onako kako je taj pojam shvaÊen u meu-
narodnoj praksi i unutar privatnoga sektora u Hrvatskoj. Problem je u tome πto se neke lokalne samo-
uprave sada koriste nestandardnim definicijama, πto rezultira podcjenjivanjem vrijednosti koja je sadræana
u nekretninama lokalne samouprave te time ometa sposobnost grada da ispravno sudi o stanju svog
udjela.

PROFESIONALNE USLUGE
Politika unapreivanja i koriπtenja profesionalne struËnosti za procjenu imovine lokalne samouprave moæe
se sastojati od nekoliko elemenata. Prvo, lokalna samouprava treba osposobiti zaposlenike u lokalnoj
samoupravi u upravljanju imovinom za osnove procjene imovine (i procjene nekretnina i poslovne pro-
cjene) kako bi u lokalnoj samoupravi bili “educirani klijenti” za procjeniteljske usluge. Osim toga, upravitelji
imovinom trebali bi pravilno pretpostaviti koja je vrijednost imovine kojom upravljaju, radi provoenja pre-
liminarne analize. Drugo, kada se ukljuËe profesionalni procjenitelji, oni bi se trebali zapoπljavati samo na
osnovi natjeËaja; na temelju pretkvalifikacijskih postupaka bit Êe lakπe odabrati najkvalificiranije profesio-
nalce za sudjelovanje u tim natjeËajima. I na kraju, dvojica ili trojica procjenitelja za procjenu raznih nekre-
tnina iste vrste bolje Êe usporediti kvalitetu izvjeπÊa o procjeni i procijenjenim vrijednostima.

38
 PraktiËna primjena II.4.1.
Praksa procjene u Hrvatskoj (1. dio)
Sudski su vjeπtaci zakonski ovlaπteni za procjenu imovine u Hrvatskoj. UnatoË opÊoj tendenciji da se pro-
cjena imovine temelji na zamjenskoj cijeni (pristup troπka), mnogi sudski vjeπtaci upoznati su i koriste se
ostalim suvremenim metodama procjene imovine.

Osim toga, u Hrvatskoj postoji i Udruga procjenitelja Ëiji su Ëlanovi kvalificirani za procjenu i nekretnina i po-
duzeÊa. Oni su usmjereni na metode kapitalizacije dohotka u procjeni imovine i poduzeÊa.

No, u pravne je svrhe procjena sudskih vjeπtaka jedino prihvatljivo rjeπenje. Istodobno, ako je procjena po-
trebna radi praÊenja rezultata imovine, a ne zbog pravnih transakcija, kvalifikacija procjenitelja vaænija je od
njegova imenovanja na sudu.

ODRE–IVANJE PRIORITETA ME–U IMOVINOM KOJA SE PROCJENJUJE

Procjena imovine u dræavnom vlasniπtvu zbog odreenih je osobina teæak zadatak u sklopu upravljanja
imovinom. To se posebno odnosi na sljedeÊe:
1. nema sva javna imovina træiπni potencijal ili usporedive prodaje u privatnom sektoru
2. brojna imovina ima socijalnu vrijednost koju je teπko koliËinski odrediti
3. vrijednost javne imovine ovisi o klasifikaciji i ograniËenjima
4. standardi za procjenu javne imovine teπko se uvode i odræavaju
5. procjena je skup proces, posebno kada sudski vjeπtaci izrauju dobro dokumentirane izvjeπtaje o pro-
cjeni; zato je i troπak za poreznog obveznika popriliËan.

S obzirom na visoke troπkove, za procjenu je potrebno donijeti racionalne odluke o postupcima. Vaæno je
dobiti procjenu u sluËaju koji ukljuËuje pravni postupak, gdje se nekretnina koristi kao jamstvo, i pri raspo-
laganju imovinom bez otvorenog natjeËaja. U drugim sluËajevima, cijena procjene moæe biti viπa od oËeki-
vanih koristi, pa bi prije no πto se krene s procjenom, struËni upravitelji imovinom trebali naËiniti prelimi-
narnu analizu (koja moæe ukljuËivati i dobro utemeljene pretpostavke o vrijednosti imovine kojom uprav-
ljaju), kako bi se odredilo kojoj je imovini najhitnije potrebna procjena. Ovo je primjer potrebe inteligentnog
i kretivnog pristupa upravitelja imovine.
Izraz procjenitelj odnosi se na struËnjake koji su prouËavali postupak procjene i koji su se pokazali sposo-
bnim za procjenu imovine. Ostali, kao πto su trgovci nekretninama, mogu biti manje kvalificirani u procjeni,
ali mogu imati iskustva u transakcijama s nekretninama, koje sluæe kao osnova za razumijevanje vrijednosti
imovine. Te osobe mogu biti dovoljno kvalificirane za odreivanje vrijednosti imovine manje vaænosti, uz
uvjet da upravitelj imovinom uËini sve πto je potrebno, kako bi se osigurao i zaπtitio od pristranosti i suko-
ba interesa. Na primjer, od trgovca nekretninama ne bi se trebalo traæiti da procijeni vrijednost neke nekret-
nine, a onda da je i proda. Investitor moæe imati iskustva s vrijednostima, ali od njega ne treba traæiti da
procjeni neku nekretninu koju bi nakon toga htio kupiti.
Terminologija lako moæe odvratiti pozornost. Daju li “procjenitelji” “procjene”, a trgovci nekretninama ili
drugi koji nisu kvalificirani kao procjenitelji daju “ocjene”? »ak i unutar engleskog govornog podruËja po-
stoje tradicionalne razlike u terminologiji. U SAD-u se rabi termin “appraisers”, a u Velikoj Britaniji “va-

39
luers”. Za sada takva razlika moæda ne bi bila produktivna. Vaæno je pitanje odrediti prikladno kvalificira-
nog pojedinca za svaki zadatak, sve ovisno o vaænosti i cijeni.
Odjel koji je odgovoran za upravljanje imovinom trebao bi usvojiti strategiju u vezi s procjenom, potreb-
nim kvalifikacijama procjenitelja i posebnim situacijama kada je procjena potrebna.
Takva bi se strategija mogla sastojati od slijedeÊih elemenata:
• Svakoj jedinici imovine trebalo bi utvrditi vrijednost, bilo prema onome πto utvrdi kvalificirani procje-
nitelj, drugi samostalni pojedinac koji ima iskustva s takvom imovinom ili upravitelj imovinom.
• Nuæan je zakljuËak træiπna vrijednost, ne zamjenska cijena.
• Prioritet za izradu procjena trebao bi se staviti na veÊe nekretnine i na one koje se razmatraju za proda-
ju. Ostale nekretnine u portfelju potrebno je procijeniti ili im utvrditi vrijednost u iduÊe dvije ili tri godine.
PojedinaËne stambene jedinice, male napuπtene parcele i druga imovina za koju se smatra da joj je vri-
jednost manja, mogle bi dobiti niæi prioritet za procjenu ili ocjenu, ali upravitelj imovinom moæe i odmah
utvrditi preliminarnu vrijednost na osnovi iskustva.
• Procjenitelja i druge osobe koje daju ocjene birat Êe se prema vaænosti nekretnine u porfelju, vaænosti
ocjene (npr. prodaja je vaænija od jednostavnog Ëuvanja potpunog zapisa o vrijednostima imovine), te
prema cijeni izrade procjene. U nekim sluËajevima pravi trgovac nekretninama ili neka druga osoba,
koja je upoznata s vrijednosti imovine, moæe se ukljuËiti umjesto potpuno kvalificiranog procjenitelja,
ali takva osoba ne smije imati niti trenutne niti buduÊe interese u svezi s imovinom, koji bi utjecali na
nepristranost njezina suda o vrijednosti.
• Upravitelj imovinom mora godiπnje pregledati svaku procjenu. Ako se stanje s imovinom ili stanje na
træiπtu znaËajno promijenilo, potrebno je naËiniti novu procjenu, πto moæe obaviti ili procjenitelj ili dru-
ga dovoljno kvalificirana osobe.
• Za svaku je nekretninu potrebno naËiniti novu procjenu najmanje svakih pet godina.
• U cilju objektivnosti, isti procjenitelj ne bi smio stalno procjenjivati istu nekretninu. No jedan procjenitelj
moæe iduÊih godina dobiti druge nekretnine za procjenu. Isto tako, isti procjenitelj ne bi smio stalno
procjenjivati sve nekretnine u portfelju.
• Procjenitelji, koji su tek dobili zadatak, ne bi smjeli dobiti analizu prethodnih procjenitelja na pregled,
veÊ bi od njih trebalo traæiti da naËine svoju vlastitu analizu kako bi ostali objektivni. Ipak, sve relevantne
Ëinjenice o imovini, koje su poznate upravitelju, trebalo bi dati procjenitelju. To ukljuËuje arhitektonske
i graevinske nacrte, podatke o prihodima i izdacima, informacije o fiziËkom stanju i nedostacima, te
sliËne obavijesti.
• Samostalan procjenitelj ili neki drugi struËnjak s iskustvom træiπne procjene trebao bi provesti procjenu
prije bilo kakve znaËajne financijske transakcije, kao πto su prodaja, veÊi najam, veÊe kapitalno ulaganje
ili financiranje (hipotekarni zajam), te u sluËaju pravnog postupka.
• Neke nekretnine mogu imati tako nisku vrijednost, da bi troπak sluæbene procjene bio u nesrazmjeru s
njezinom vrijednosti, a moæda bi bio i veÊi od njezine vrijednosti. Upravitelj imovinom mora realno
odluËiti u odreivanju one velike imovine za koju je samostalna procjena potrebna i one koja je manje
vaæna, a za koju bi ocjenu mogao interno pripremiti netko od zaposlenika koji rade na upravljanju imovi-
nom.
• Moæe biti korisno naruËiti i samostalnu procjenu ili drugu samostalnu ocjenu primjerka malih nekretni-
na, ako portfelj ukljuËuje viπe sliËnih malih nekretnina koje pojedinaËno ne bi opravdale troπak. Procjena
toga primjerka vodit Êe upravitelja imovinom u ocjeni vrijednosti drugih sliËnih nekretnina.

40
• Cilj bi trebao biti da se izbjegne sklonost upravitelja imovinom prema nerealno viskoj ocjeni vrijednos-
ti njegova portfelja kako bi se to dobro odrazilo na njih same i na njihovu osobnu vaænost.

Kojeg biste procjenitelja odabrali?

(Malo humora)
Potrebna vam je objektivna i neovisna procjena jedinice imovine i pozivate troje kandidata da vam izloæe
svoje kvalifikacije i opiπu svoje metode procjene.

Prvi vam kandidat ulazi u ured. Pitate ga o njegovu iskustvu i metodologiji. Nakon πto je opisao svoje isku-
stvo, kaæe da bi izveo graevinsku studiju kako bi utvrdio troπak izgradnje takve graevine.

Druga kandidatkinja na isto pitanje odgovara kako bi provela istraæivanje o prodaji sliËnih jedinica imovine,
analizirala tijek novca i utvrdila troπak zamjene. Tada bi upotrijebila svoju najbolju procjenu kako bi utvrdila
vrijednost jedinice imovine koja je u pitanju.

TreÊi kandidat, kad Ëuje pitanje, zatvara vrata vaπeg ureda, ogleda se oko sebe kako bi se uvjerio da u pro-
storiji nema nikoga drugog i onda tiho πapÊe: “Koju biste vrijednost æeljeli?”

PraktiËni koraci prema træiπnoj procjeni nekretnina lokalne samouprave jesu:

• Izrada posebne baze podataka o prodaji imovine lokalne samouprave, koja bi omoguÊavala prikuplja-
nje podrobnih podataka o prodanoj imovini lokalne samouprave. Ta baza podataka treba sadræavati
adresu, veliËinu, namjenu, fiziËke osobine i stanje, datum prodaje, cijenu, troπkove prodaje i okolnosti
prodaje za svaku prodanu jedinicu imovine.
• Priprema sveobuhvatnog pristupa procesu procjene (posebno odluËivanju o tome koja imovina mora
prva biti procijenjena, koliko se Ëesto mora obavljati ponovna procjena itd.).
• PoËetak sustavnoga prikupljanja proraËunskih sredstava za plaÊanje procjene imovine u vlasniπtvu
lokalne samouprave.

41
 PraktiËna primjena II.4.2.
Praksa procjene u Hrvatskoj (2. dio)
U zemljama koje prolaze kroz reformu, praksa je procjene uvelike pod utjecajem troπkova zamjene. U plan-
skom gospodarstvu ne postoji træiπte koje bi bilo podloga procjenjivanju vrijednosti jedinice imovine. Pristup
troπka zamjene se, meutim, stalno primjenjuje. Sredstava uvijek nedostaje. U nedostatku podataka o pro-
daji, cijena se novoga graenja koristi kao zamjena za træiπnu vrijednost.

Kaæe se da “u Americi postoji dvije stotine godina podataka na kojima se moæe temeljiti procjena, a ovdje,
u gospodarstvima koja su u tranziciji, samo nekoliko nedavnih prodaja”. Ali i procjenitelji u razvijenim gospo-
darstvima oslanjaju se samo na podatke iz najsvjeæijih prodaja. Stari su podaci vrlo malo korisni. Mnogi
procjenitelji, u gospodarstvima koja se reformiraju, kaæu da koriste tradicionalne pristupe procjene vrije-
dnosti, ali se naposljetku gotovo uvijek oslanjaju na pristup troπka zamjene.

Vaæno je prepoznati ovu tendenciju primjene pristupa troπkova zamjene, a zanemarivnja pristupa usporedbe
prodaja i pristupa kapitalizacije dohotka. Oni koji sklapaju ugovore o procjeni trebaju biti potpuno svjesni
potrebe razmatranja svih triju pristupa i zahtijevati od svojih procjenitelja da se tim tehnikama koriste na
primjeren naËin.

PRIMJER PROCJENE VRIJEDNOSTI JEDINICE IMOVINE

Evo nekih podataka:
Grad u vlasniπtvu ima zgradu sa zemljiπtem, koja se koristila kao vrtiÊ, ali je nedavno zatvoren jer ga je
polazilo premalo djece. Ovo su detalji o toj jedinici imovine:
Povrπina zemljiπta: 500 m2
Povrπina zgrade: 2200 m2

Informacije o drugim prodajama zemljiπta prikupljene na træiπtu:

Parcela Povrπina (m2) Prodajna cijena Usporedba
A 1.500 2.250.000 kn Bolje
B 3.000 3.000.000 kn SliËno
C 2.500 2.000.000 kn Loπije

Troπak izgradnje (prema graevinarima) 4.500 kn/m2

OËekivani vijek trajanja nove zgrade 50 godina
Efektivni vijek zgrade 10 godina

42
PRISTUP TRO©KA
©to znamo do sada? Vrijednost zemljiπta moæe se utvrditi izraËunavanjem cijena drugog zemljiπta po kva-
dratnome metru, kako slijedi:
Parcela kn/m2
A 1.500
B 1.000
C 800

KoristeÊi se gore prikazanim usporedbama (bolje, sliËno, loπije), neovisna procjena vrijednosti zemljiπta
mogla bi biti 1.000 kn/m2 ili 2.200.000 kn za parcelu od 2.200 m2.
Troπak zamjene 500 m2 zgrade (4.500 kn/m2) iznosi 2.250.000 kn. Zgrada je stara deset godina. Pretpostavi
li se da je æivotni vijek zgrade 50 godina, mora se oduzeti faktor amortizacije od dvadeset posto (450.000
kn) (deset godina podijeljeno s pedest godina = dvadeset posto). Tako proizlazi da je vrijednost zgrade
1.800.000 kn.

Tako pristup troπka pokazuje:

Zemljiπte 2.200.000 kn
Zgrada 1.800.000 kn
Ukupno 4.000.000 kn

DODATNE »INJENICE:
Ovo su podaci o sliËnim jedinicama imovine (s obzirom na dopuπtenu upotrebu, lokaciju i stanje) koje su
nedavno prodane:

Imovina VeliËina Neto prihod Prodajna cijena

zgrade kn/m2
II 400 1.200 4.000.000
II 300 1.350 3.520.000
III 600 1.150 5.100.000

Druge Ëinjenice
Stopa neiskoriπtene imovine na træiπtu 5%
Dostupnost zemljiπta Slaba
Stopa profita na britanske dræavne obveznice 4,2%
Cijena Ëokolade u Zürichu 60 eura / kg

43
PRISTUP USPOREDBE PRODAJE
Radi jednostavnosti, zamislimo da su ove jedinice imovine doista sliËne i da im ne trebaju poboljπanja u
pogledu kvalitete, lokacije itd. Ovdje su cijene za m2 jedinica imovine:
I 10.000 kn/m2
II 11.733 kn/m2
III 8.500 kn/m2

Na temelju ovih podataka razumno je izvesti zakljuËak da je vrijednost spomenute jedinice imovine (one
Ëija se vrijednost procjenjuje) 10.000 kn/m2, ili 5.000.000 kn prema prodajnom komparativnom pristupu.

PRISTUP KAPITALIZACIJE DOHOTKA

Trebamo utvrditi træiπno utemeljenu stopu kapitalizacije. Evo πto nam je poznato na temelju prethodno
prikupljenih podataka.

Jedinica imovine Prihod Vrijednost %

koja se usporeuje kn/m2 kn/m2 povrata
I 1.200 10.000 12,0%
II 1.350 11.733 11,5%
III 1.150 8.500 13,5%
Moæemo zakljuËiti da je povrat na træiπtu 12.5% (0,125).

S obzirom na to da imovina nije u zakupu, trebamo procijeniti prihod koji bi ostvarivala na taj naËin. Prihodi
drugih jedinica imovine, s kojima ju se moæe usporediti, upozoravaju na pretpostavljeni prihod od 1.200
kn/m2, ili 600.000 kn za zgradu od 500 m2.
KoristeÊi se formulom vrijednost = prihod / stopa kapitalizacije, dolazimo do toga da je 600.000 kn podije-
ljeno s 0,125 tj. vrijednost odreena pristupom kapitalizacije dohotka, jednaka 4.800.000 kn.
Evo saæetka pristupa:
Pristup troπka 4.000.000 kn
Pristup usporedbe prodaja 5.000.000 kn
Pristup kapitalizacije dohotka 4.800.000 kn

Sada to postaje pitanje prosudbe, a ne formula. Iskusni Êe procjenitelj pogledati ove podatke i doÊi do pro-
cjene vrijednosti, πto u ovom primjeru moæe biti 4.800.000 kn.
©to smo uËinili s podacima o britanskim dræavnim obveznicama i cijeni Ëokolade? Niπta! Prilikom svake
procjene nailazimo na niz podataka. No, neki su od njih jednostavno nevaæni i treba ih zanemariti. Dobrom
Êemo prosudbom razluËiti koje podatke iskoristiti, a koje odbaciti.

44
U ovome je primjeru vrijednost procijenjena pristupom troπka bila znatno manja od one dobivene drugim
dvama pristupima. Moæda smo podcijenili vrijednost zemljiπta ili troπkova graenja ili precijenili visinu
amortizacije. Moæda usporeivane jedinice imovine zapravo nisu bile usporedive. Za donoπenje konaËne
odluke, od procjenitelja se uvijek zahtijeva mnogo razmiπljanja.
Opseæne informacije o procjeni dostupne su iz niza izvora. Posebice Institut za procjenjivanje (The
Appraisal Institute) nudi niz knjiga i drugih referentnih materijala na razliËitim jezicima, dostupnih putem
njihove web-stranice http://www.appraisalinstitute.org ili na broj telefona 001-312-335-4100. Na meunar-
odnoj razini, TEGoVA (Europska grupa udruæenja procjenitelja - The European Group of Valuers’ Associ-
ations) i IVSC (Meunarodna vijeÊa za standarde procjenjivanja - International Valuation Standard Coun-
cils) predstavljaju najistaknutije meunarodne djelatnosti usmjerene na uvoenje ujednaËenih i meu-
narodno prihvaÊenih standarda u procjeniteljskoj praksi. Viπe se o njihovim aktivnostima moæe naÊi na
www.tegova.org i www.ivsc.org.
Kasnije, kad procjeniteljska profesija u Hrvatskoj postane zrelija i usklaena s meunarodno prihvaÊenim
standardima procjenitelja, odabir procjenitelja za najozbiljnije sluËajeve trebao bi biti u vezi s kvalifikacija-
ma procjenitelja, koje jamËe njihovo postupanje u skladu s navedenim standardima.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto su vaæne informacije o vrijednosti imovine?
Tko procjenjuje vrijednost? Tko odreuje vrijednost?
Koja je razlika izmeu knjigovodstvene i træiπne vrijednosti, i zaπto je ta razlika vaæna?
Koja su tri pristupa procjeni vrijednosti, te koji su vaæniji za razliËite vrste imovine?
Koje su informacije potrebne za pripremu procjene?
U kojim je okolnostima potrebna profesionalna, neovisna procjena? Kada je, naprotiv, prikladno da
vrijednost utvrdi osoblje zaduæeno za upravljanje imovinom?
Neovisne su procjene skupe, a sredstva su ograniËena. Kako se odreuju prioriteti?
Predloæite dobru strategiju odabira procjenitelja.

45
II.5. aktivnost: Operativni izvjeπtaji za imovinu i portfelje

PREPORUKE ZA PRIMJENU:
• Sustavno upotrebljavati operativne izvjeπtaje za svu imovinu (i prostore).
• U operativne izvjeπtaje treba ukljuËiti sve bitne prihode i izdatke za svaku jedinicu imovine uz, πto
je posebno vaæno, troπkove upravljanja.
• Treba upotrebljavati raËunalne aplikacije za upravljanje imovinom, i to posebno one aplikacije
koje se mogu nabaviti u Hrvatskoj i za koje se moæe dobiti podrπka u privatnim organizacijama
za upravljanje imovinom i njihovim podruænicama.
• Za portfelje homogenih jedinica imovine (kao πto su javne povrπine za iznajmljivanje), treba
uvesti izvjeπtaje o prihodu na razini portfelja.
• Pripremiti godiπnji proraËun ili financijski plan za svaku jedinicu imovine, te provoditi redovitu
usporedbu i analizu stvarnih i planiranih uËinaka imovine.

Svrha je operativnih izvjeπÊa ocijeniti financijske rezultate pojedine imovine i odrediti problematiËne je-
dinice imovine radi korektivnih mjera.
Problem je u mnogim lokalnim samoupravama u Hrvatskoj taj πto se podaci o financijskim rezultatima
rijetko prikupljaju na osnovi pojedinaËne imovine. Umjesto toga, podaci se prikupljaju i prezentiraju zbroj-
no, πto je prikladno za opÊe raËunovodstvene svrhe, ali ne i za djelotvorno upravljanje imovinom. Zbog
toga je za lokalnu samoupravu bitno uvesti i stalno koristiti obrazac za operativne izvjeπtaje.

PraktiËna primjena II.5.1.

Nadgledanje financijske uËinkovitosti u Gradu Varaædinu
Grad Varaædin je propisao voenje raËunovodstva imovine za stanove, sportske objekte i poslovne prostore,
a uvodi ih i za druge vrste imovine. Planovi su za upravljanje imovinom institucionalizirani i sadræe aktivno-
sti i financijske podatke za svaku jedinicu imovine. Osim toga, praksa je zakupa unaprijeena paæljivijim nad-
zorom, smanjivanjem neiskoriπtenosti nekretnina, te boljim natjeËajnim postupcima. Ti i drugi koraci doveli
su do 25% porasta neto prihoda od zakupa poslovnih prostorija, s Ëetiri na oko pet milijuna kuna. Uz to,
troπkovi vezani za upravljanje stambenim portfeljem smanjeni su za oko 100,000 kn.

U svrhu upravljanja imovinom, tipiËni Êe se operativni izvjeπtaji sastojati od saæetog pregleda prihoda i
izdataka. Vaæno je biti prilagodljiv u oblikovanju izvjeπtaja, dodavati ili brisati skupine prihoda i izdataka
prema potrebi. Korisno je napraviti izvjeπtaj tako da se stvarni rezultati mogu usporediti stavku po stavku
s proraËunom i s rezultatima iz prethodne godine. TipiËan izvjeπtaj sadræi najmanje dva stupca s podaci-
ma: (a) rezultate tekuÊega mjeseca i (b) kumulativne rezultate za godinu na dan. Dalje u tekstu slijedi pri-
mjer takva izvjeπtaja. U tom jednostavnom obliku, on ne ukljuËuje usporedbe koje smo prethodno spome-
nuli u tekstu, ali takve usporedbe zahtijevaju samo jednostavno dodavanje stupaca s tim podacima.

46
PRIMJER OPERATIVNOG IZVJE©TAJA

Prihodi
Bruto potencijalni prihod (1).............................. 1.000
Minus - gubici zbog neiskoriπtenosti (2) .......... 50
Bruto efektivni prihod......................................... 950 BILJE©KE
(1) Bruto efektivni dohodak ukljuËuje stvarnu
TekuÊi troπkovi (3) zakupninu i druge dodatne iznose prihoda
koji bi se prikupili ako bi se dali u zakup
Popravci................................................................ 100 neiskoriπteni prostori. Taj se dohodak
Grijanje ................................................................. 60 moæe dalje podijeliti na dvije vrste dohot-
ka kao πto su zakupnine, prihodi od stro-
Struja..................................................................... 50 jeva za igre na sreÊu, naplatu za kopiranje,
itd. Ako je zakupnina umjetno niska da bi
Voda...................................................................... 20 se dala subvencija zakupcu, ta se subven-
cija moæe takoer ukljuËiti kao dodatak
Odvoz otpada....................................................... 20
iznosu koji je doista prikupljen.
Osiguranje............................................................ 30 (2) Iznos zakupnine koji je izgubljen zbog ne-
Porezi .................................................................... 50 iskoriπtenosti i gubitaka u naplati, kao i
subvencije u obliku smanjenja zakupnine
Komunalna naknada........................................... 30 ukljuËene u gornji bruto potencijalni do-
hodak.
Naknada za upravljanje imovinom ................... 50
(3) Kategorije pod ovim nazivom trebalo bi
Ostalo (4) .............................................................. 10 promijeniti tako da ukljuËuju druge vrste
troπkova. Neke od navedenih ne moraju
biti nuæne i mogu se izbrisati.
Ukupni tekuÊi troπkovi ........................................ 420
(4) Ostali su troπkovi oni koji ne pripadaju ni
Neto efektivni prihod .......................................... 530 pod jedan od drugih opisanih troπkova, ali
su premali kako bi opravdali svoj opis
prema stavkama.
Troπkovi financiranja
(5) Ova bi kategorija mogla ukljuËiti odree-
Hipotekarna kamata............................................ 90 ne raËunovodstvene, pravne i druge nak-
nade koje nastaju kao rezultat zahtjeva
Dodatni troπkovi vlasnika, ali nisu nuæne za uspjeπan rad
imovine.
Procjena................................................................ 10
(6) Za otplatu hipotekarne glavnice potrebna
Ostalo (5) .............................................................. 5 je gotovina, ali donosi prihod vlasniku
smanjenjem neotplaÊenog duga na imo-
vini. S druge strane, otplate kamate, iako
Ukupno dodatno ................................................. 15 je i za njih potrebna gotovina, ne umanju-
ju dug pa tako ni ne donose prihod vlas-
niku. Dug je rezultat okolnosti u kojima se
Neto prihod.......................................................... 425
nalazi vlasnik. Sama imovina moæe jedna-
Minus otplate hipotekarne glavnice (6)............ 100 ko raditi i s dugom, i bez njega.

(7) Tijek novca je iznos gotovine, pozitivan ili

Dobit (7)................................................................ 325 negativan, koji vlasnik prima kao rezultat
zadræavanja investicije.

47
Radi jednostavnosti, u gornjem primjeru izvjeπÊa amortizacija se ne raËuna kao troπak. To je obraËun za
dugoroËno opadanje vrijednosti fiziËke imovine koja neÊe trajati zauvijek. Zemljiπte se ne amortizira, ali se
zgrade i oprema amortiziraju, rasporeujuÊi poËetnu cijenu za æivotnoga vijeka. Gotov se novac ulaæe u
trenutku kada se imovina kupuje ili kada se izvode poboljπanja. Zbog toga nema troπka novca (osim za
popravke). Nije ispravno amortizirati troπak za novi krov, na primjer, u godini kada je postavljen, jer Êe on
trajati mnogo godina. Amortizacija rasporeuje obraËun za taj troπak za vijeka trajanja. Ali nema troπka u
novcu svake godine, pa se amortizacija koja se oduzima da bi se dobio neto dohodak ponovno zbraja neto
dohotku kako bi se dobio tijek novca. Ponovno, gore navedeni primjer ne pokazuje tu pojedinost. Treba li
ga i kako ukljuËiti ovisi o raËunovodstvenim standardima javnog (vladinog) sektora usvojenima u dræavi.
No, teorija ostaje vaæna za svrhu financijske analize.
Za jedinice imovine koje ne stvaraju dohodak, tijek novca uvijek Êe biti negativan, ali je ipak vaæno znati ko-
liki je, radi usporedbe s drugom imovinom, posebno imovinom iste vrste. Na primjer, troπkovi odræavanja
poslovne zgrade u zakupu mogu biti sliËni troπkovima odræavanja gradske vijeÊnice. UsporeujuÊi detaljne
tekuÊe troπkove bilo bi moguÊe utvrditi troπkove koji se mogu smanjiti.
Za lokalne samouprave neto tekuÊi dohodak predstavlja relevantnu mjeru financijskih rezultata imovine.
OËekuje se da Êe se stavkama prihoda i izdataka priloæiti podroban prikaz transakcija.
Od najveÊe je vaænosti da zaposlenici u lokalnoj samoupravi izrade takve izvjeπtaje za svu imovinu kojom
sami upravljaju. Ako je upravljanje imovinom povjereno vanjskim upraviteljima nekretninama, od njih Êe
se traæiti operativni izvjeπtaji. Upravitelji nekretninama mogu veÊ biti potpuno sposobni podnijeti odgo-
varajuÊe izvjeπtaje, ali to ne Ëine zbog izostanka interesa vlasnika imovine ili zbog nedovoljnoga razumije-
vanja moguÊnosti njihovih sustava. U Hrvatskoj je dostupno nekoliko dobrih programskih paketa kojima
se moæe ostvariti cilj rasporeivanja i odræavanja podataka. Naravno, svaki ovisi o preciznom unosu
podataka. Savjetuje se da u sluËaju nabave programa to bude neki od onih koji se u zemlji veÊ koriste, kako
bi bile dostupne edukacija za koriπtenje i podrπka.
Osim mjeseËnih izvjeπtaja, potrebno je priloæiti i kumulativne izvjeπtaje za godinu do datuma aktualnog
izvjeπtaja za svaku pojedinu nekretninu. Vaæno je da upravitelji imovinom imaju pregled duæeg razdoblja
jer je to kljuËno za trendove praÊenja koriπtenja i ocjenu rezultata imovine.

48
VJEÆBA: UPOTREBA PODATAKA OPERATIVNIH IZVJE©TAJA
Upravljate s nekoliko sliËnih zgrada koje se koriste za istu svrhu. Iz operativnih izvjeπtaja i drugih izvora
podataka dostupne su vam sljedeÊe informacije.

Broj Povrπina Troπak

zgrade zgrade m2 grijanja kn
1 450 5250
2 175 2150
3 380 4510
4 410 4980
5 525 6180
6 325 7480
7 220 2680
8 350 4240

Koji se zakljuËci mogu izvesti na temelju ovih podataka?

Moæete li prepoznati neku priliku za poboljπanje? Ako moæete, koje biste korake poduzeli kako biste ju
osvarili?
(Prijedlog: poËnite s izraËunavanjem cijene grijanja po m2)

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto je vaæno imati operativne izvjeπtaje? Zaπto su korisni?
©to se moæe dogoditi da operativni izvjeπtaji budu zbunjujuÊi ili neprecizni?
Zaπto je vaæno izraivati operativne izvjeπtaje o jedinicama imovine koje ne proizvode prihode, kao
πto su gradska vijeÊnica ili djeËji vrtiÊi?
Na koji se naËin operativni izvjeπtaji koriste u procesu pripreme procjene vrijednosti imovine?
Zaπto je vaæno da jedan odjel ima punu odgovornost za raËunovodstvene poslove vezane za
imovinu?

49
II.6. aktivnost: Intenzivna financijska analiza portfelja,
imovine i projekata

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Osposobiti zaposlene u tijelima lokalne samouprave, koji se bave upravljanjem imovinom, za ko-
riπtenje analize diskontiranoga novËanog tijeka.
• Prije nego πto financijski podaci o pojedinaËnim jedinicama imovine postanu dostupni, potreb-
no je provesti analizu godiπnjih rezultata u vezi s prihodom, izdacima i neto prihodom (gubicima)
na temelju skupnih podataka (na razini portfelja).
• U najveÊoj moguÊoj mjeri razmotrite portfelje homogenih imovina (odvojite subvencioniranu i
nesubvencioniranu imovinu).
• U analizirane podatke ukljuËite sve relevantne prihode i izdatke za svaki portfelj (posebno tro-
πkove upravljanja).

Kao πto je raspravljeno u 3. aktivnosti, imovinski su portfelji lokalnih samouprava vrlo razliËiti po svojem
sadræaju, veliËini i znaËaju. Oni sadræe zemljiπta, stambenu imovinu, uredske zgrade i prostorije za vladinu
i djelomiËno vladinu upotrebu, nerezidentne (poslovne) zakupnine, sportske i kulturne prostorije, djeËje
vrtiÊe, zelene trænice, infrastrukturu rasvjete, industrijske i skladiπne/distribucijske nekretnine i razliËita
poduzeÊa.
Takoer, lokalne samouprave poduzimaju projekte od kojih veÊina ukljuËuje razvoj neke vrste nekretnina.
U nekim je sluËajevima do 70% proraËuna lokalnih samouprava namijenjeno za izdatke vezane za razvoj i
odræavanje nekretnina. Samo je po sebi jasno da tolika raznovrsnost portfelja i projekata mora biti paæljivo
praÊena i nadzirana, kako bi se ostvarile odgovarajuÊe koristi, te kako bi se izbjegli financijski gubici i
propadanje imovine. Primarna sredstva za ostvarenje æeljenih ciljeva upravljanja jesu da se provede studi-
ja izvedivosti koja bi mogla ukljuËiti analizu oËekivanih financijskih posljedica za lokalnu samoupravu prije
ukljuËenja u neki posao, investiciju ili graevinski projekt.
MoguÊe je doÊi do struËne literature koja opisuje sadræaj studija izvedivosti u detalje. Oblici tih studija mo-
gu varirati, ovisno o karakteru projekta.
Uvoenjem raËunovodstva na razini imovine i relevantnoga financijskog izvjeπtavanja o imovini (za pita-
nja izvjeπtavanja vidi 9. aktivnost i Dodatak 2), lokalna Êe samouprava konsolidirati osnovne podatke o pri-
hodima i izdacima za svaku jedinicu imovine (trenutno je taj podatak rasprπen unutar lokalnih proraËun-
skih izvjeπtaja i ne moæe biti od tamo izluËen na djelotvoran i pouzdan naËin). Grad Êe tada imati koristi od
spoznaje koliki je neto prihod (tijek gotovine) od imovine. Imovina koja ne stvara prihode, ali je izloæena
izdacima, imat Êe izvjeπÊa koji pokazuju detalje “gubitka” kojem je izloæena ili koje subvencionira lokalna
samouprava.
Na primjer, funkcioniranje zgrade koja je rabljena kao gradska vijeÊnica rezultira negativnim tijekom
gotovine. Tomu je tako iz razloga πto bilo kakvi sluËajni prihodi nisu dovoljni za plaÊanje operativnih
troπkova zgrade. KonaËno, grad je izloæen troπku funkcioniranja zgrade. To bi se pojavilo na imovinskom
financijskom izvjeπtaju (vidi 9. aktivnost i Dodatak 2) kao jedini troπak (negativni tijek gotovine iz funkcioni-
ranja gradske vijeÊnice). Detalji funkcioniranja zgrade pojavit Êe se na operativnom izvjeπtaju za imovinu.
To omoguÊuje podroban izvjeπtaj i analizu svih troπkova funkcioniranja gradske vijeÊnice na jednome
mjestu, umjesto ukljuËivanja razliËitih transakcija u opÊi proraËun, gdje se ne mogu lako identificirati kao
primijenjeni na tu zgradu.

50
Vaæno je razumjeti da su prihodi i izdaci povezani. Unutar sadaπnje prakse, opÊe proraËunsko izvjeπtavanje
nije orijentirano prema imovini. Ono pokazuje izdatke u jednom dijelu gradskoga proraËuna i prihode u
drugom dijelu, πto moæe navesti na krivi put. Na primjer, ista bi imovina mogla biti u zakupu na dva razliËi-
ta naËina. Mogla bi se dati u “neto zakup” u kojem zakupac plaÊa manju zakupninu, ali takoer plaÊa sve
operativne troπkove ukljuËujuÊi popravke. Ili bi se mogla dati u “bruto zakup” pod kojim zakupac plaÊa viπu
zakupninu, ali ne i troπkove. Troπkove bi platio grad.
Krajnji je (neto) rezultat u svakom sluËaju jednak za obje strane. U prvom sluËaju, grad prima niæu zakup-
ninu, ali nema troπkova, a zakupac plaÊa niæu zakupninu i sve troπkove. U drugom sluËaju, grad prima viπu
najamninu, ali takoer plaÊa troπkove, dok zakupac plaÊa viπu najamninu, ali nije izloæen nikakvim troπkovi-
ma. Grad bi mogao “smanjiti troπkove” uporabom oblika neto zakupa, ali bi i zakupnine bile niæe ili bi
mogao “poveÊati zakupnine” s bruto zakupom, ali takoer snositi poveÊane troπkove.

ALATI ZA ANALIZU IMOVINE KOJA STVARA PRIHODE (VI©AK IMOVINE)

Imovina koja stvara prihode (viπak) trebala bi se tretirati kao investicijska imovina i kao takva analizirati u
odnosu na ostale izvedive investicije. Prikrivena je logika veoma jednostavna i jasna: gradu ova imovina
nije potrebna za njegove funkcije, pa ako zadræi neku konkretnu imovinu, ta bi imovina trebala ostvariti
povrate investicije koji bi bili konkurentni - nakon ukljuËenja Ëimbenika rizika - u odnosu na druge raspo-
loæivie investicije (bankovni depoziti, dræavne obveznice itd.). Ako imovina ne ostvaruje dovoljne povrate,
njezine financijske rezultate treba temeljito ispitati da bi se vidjelo kako bi se oni mogli poboljπati. Ako
poboljπanje ne rezultira u veÊim povratima, vlasnik bi trebao razmotriti prodaju imovine i reinvestiranje pri-
hoda u drugu vrstu investicije.
Postoje dva osnovna alata za analizu imovine koja stvara prihod.

1. ALAT
Najjednostavniji je zasnovan na “formuli trokuta” za jednogodiπnju analizu:
R = I / V, (1)
gdje je R = stopa kapitalizacije, I = prihod, V = vrijednost

Koncept je da svaka od ovih triju znaËajki moæe biti izraËunata ako su druge dvije poznate. ToËnije, stopa
kapitalizacije (jednostavna stopa povrata) R moæe biti izraËunata ako su poznati (procijenjeni) godiπnji pri-
hod i vrijednost imovine. R (stopa kapitalizacije) moæe se rabiti kao gruba procjena investicijskih rezultata
za jednu godinu. KljuË je za ispravno koriπtenje te grube procjene taj da se razumije da bi I (prihod) trebao
biti neto operativni prihod. InaËica ove formule trokuta koriπtena je u 4. aktivnosti u pristupu kapitalizaciji
dohotka pri pripremi procjene.
Neto operativni prihod ili neto tijek novca (vidi 5. aktivnost) apsolutno je neophodna osnovna karakteristi-
ka za bilo koju imovinu koja stvara prihod jer stavlja zajedno prihode i troπkove, te pokazuje ostvaruje li
imovina neto prihod ili neto gubitak. Kao πto je raspravljeno u 5. aktivnosti, neto je operativni prihod obiËno
izveden iz operativnog izvjeπtaja koji uzima u obzir sve prihode i troπkove.

51
 VJEÆBA: 1. ALAT ZA ANALIZU REZULTATA
Vidi primjer operativnog izvjeπtaja prikazanog u 5. aktivnosti. U tom izvjeπÊu, neto operativni prihod
prikazan je kao 530. Za potrebe ovog primjera pretpostavimo da træiπna vrijednost imovine iznosi
15.000. (Brojke sluæe samo kao ilustracija. Mogle bi predstavljati tisuÊe - ili neki drugi red veliËine -
kuna, na primjer.).
U ovom primjeru, godiπnja je stopa kapitalizacije 3,5% (530/15.000), dok je kamata na bankovne
depozite 3-7%. Stoga ta hipotetska imovina stvara povrat koji je meu niæima u odnosu na druge
potencijalne investicije - bankovni depozit koji je moæda povezan s niæim rizikom. Stoga investicija u
ovaj stan nije atraktivna jer daje manje povrate na vrijednost te je povezana s veÊim rizicima nego
alternativa ulaganja istog iznosa od 15.000 - na bankovni depozit i akumuliranje kamatnoga prihoda.
U navedenom primjeru takoer postoji plaÊanje kamate na hipoteku u iznosu od 90 i otplata
glavnice 100, kao i reæijski troπkovi 15, smanjujuÊi tijek gotovine na 325. Ovo upozorava na to da pro-
daja imovine po træiπnoj cijeni ne bi ostvarila prihod od 15.000, nego neki iznos manji od onoga koji
odraæava jamstvo hipoteke, koji bi otplatio ili preuzeo kupac u vrijeme prodaje.
Ako je kamata 90 i saldo glavnice hipoteke 900, tada je udio 15.000 manje 900, ili 14.100. Tijek je
gotovine 325 ili 2,3% vrijednosti imovine (325/14.100).

©to se moæe uËiniti kada upravitelj imovine vidi pokazatelje da imovina ne ostvaruje zadovoljavajuÊe
povrate? Najprije bi trebao pomno ispitati Ëitav lanac upravljanja imovinom kako bi utvrdio postoje li
previene prilike za poboljπanje financijskih rezultata. Posebice da se:
POVEΔAJU PRIHODI kroz:
• poveÊanje najamnine na træiπnu razinu
• smanjenje vremena kad je prostor prazan
• poveÊanje stope prikupljanja

SMANJE IZDACI kroz:

• πtednju na odræavanju i popravcima bez smanjivanja vrijednosti imovine
• smanjenje komunalnih troπkova
• minimaliziranje troπkova upravljanja
• reviziju normi za doprinose u rezervnim/zamjenskim fondovima.

Valja primijetiti da je R u ovisnosti o V kao i o I. Ako je procjena vrijednosti previsoka, tada Êe R biti preniska.
Izgledat Êe da je tijek novca prenizak u odnosu na vrijednost koja moæe biti u potpunosti prihvatljiva ako se
koristi niæa, toËnija vrijednost. Isto tako, ako je vrijednost prikazana prenisko, R Êe biti privlaËnija nego πto
je to opravdano. Stoga je vaæno imati objektivne podatke o vrijednosti imovine.

52
Takoer, upravitelj imovine trebao bi imati podatak o operativnom izvjeπtaju koji prati financijske rezultate
imovine u vremenu na redovnoj osnovi (godiπnje, mjeseËno ili oboje, ovisno o vrsti imovine). Posjedo-
vanje operativnih izvjeπtaja na redovnoj osnovi omoguÊava upravitelju imovine da prati tijek gotovine u
vremenu, πto omoguÊuje sveobuhvatnu i pouËnu analizu financijskih rezultata imovine.

2. ALAT
Operativni izvjeπtaji za svaku imovinu omoguÊavaju upraviteljima imovine da se koriste jednostavnim
indikatorima za usporedbu jedne imovine s drugom unutar iste kategorije i da identificiraju imovine koje
daju bolje ili loπije financijske rezultate od drugih. »esto je koriπten indikator:
Indikator operativnog troπka = ukupni operativni troπkovi / efektivni bruto prihod
ili dodatno na to
Indikator neto prihoda = neto operativni prihod / efektivni bruto prihod
Takoer su vrlo korisne usporedbe linijskih stavki prihoda i troπka “po kvadratnom metru” (vidi II.6.1.
gore). Ti omjeri mogu biti unutar razliËitih opsega za razliËite vrste imovine (na primjer, za stambene i
poslovne zakupe).

ANALIZA DISKONTIRANOGA NOV»ANOG TIJEKA

Joπ je sveobuhvatnija tehnika za analiziranje prihoda nekretnine ili investicijskih projekata Analiza diskon-
tiranoga novËanog tijeka. U biti, ova tehnika omoguÊava procjenu træiπne vrijednosti imovine ili projekta
zasnovanog na dohodcima i troπkovima koji nastaju u odreenome vremenskome razdoblju. Ovo je oso-
bito korisno kada postoji potreba za odlukama o financijski smislenom izboru izmeu dviju ili viπe moguÊih
upotreba iste imovine ili izmeu alternativnih investicijskih projekata.
Diskontirani novËani tijek zasnovan je na premisi da novac viπe vrijedi danas nego ako treba Ëekati da ga
se primi kasnije. Jednostavno reËeno, biste li radije dobili milijun kuna danas ili za godinu dana? Jasno,
bolje je dobiti ga danas i investirati radi povrata tijekom godine. Tako buduÊi dohodak vrijedi manje nego
sadaπnji dohodak. Kupovina imovine danas (ili odluka da se ne proda i zaprimi njezina vrijednost danas)
omoguÊava vlasniku da primi ostvareni tijek gotovine i eventualno dobit od prodaje. Diskontirani je
novËani tijek danaπnja vrijednost buduÊega tijeka prihoda od koriπtenja imovine i eventualne prodaje
imovine. Iznos smanjenja, postotak, trebao bi odraæavati stope povrata na investicijskom træiπtu. VeÊa
stopa smanjenja znaËi da buduÊi dohodci vrijede manje danas, dok manja stopa smanjenja rezultira u
veÊoj vrijednosti danas. Isto tako, danaπnja vrijednost prihoda, koji Êe se ostvariti kasnije u buduÊnosti,
manja je nego vrijednost istih iznosa prihoda dobivenih ranije.
Financijska analiza u velikoj mjeri ovisi o uporabi tehnika diskontiranoga novËanog tijeka. ObiËno se koristi
za konverziju svih novËanih tijekova u neto sadaπnje vrijednosti uporabom stope smanjenja radi izjed-
naËavanja svih opcija. MoguÊe je saznati neto sadaπnju vrijednost jednog iznosa koji Êe biti zaprimljen ili
plaÊen u neko buduÊe vrijeme, i saznati neto sadaπnju vrijednost tijeka sredstava, bilo jednakih ili ne,
zaprimljenih kroz niz isplata.
Iako ovaj priruËnik ne pruæa sustavne upute glede uporabe diskontiranoga novËanog tijeka, u nastavku
navodimo neke primjere koji ilustriraju uporabu te tehnike u upravljanju imovinom.

53
1. PRIMJER
Grad posjeduje neizgraeni i nekoriπteni komad zemljiπta i æeli ga prodati. PoduzeÊe nudi da ga kupi i
prezentira dva alternativna prijedloga. Platit Êe milijun kuna gradu odmah, ili Êe platiti buduÊe operativne
troπkove za dræanje parcele nekoriπtenom (tako da grad nema troπkova) i kupiti imovinu za deset godina za
2 milijuna kuna. Miπljenje je gradskih duænosnika da je cijena kapitala 10%. Koji bi prijedlog grad trebao
prihvatiti?
Odgovor:
2 milijuna za deset godina, diskontirano za 10% je 771.087 danas, ili manje od jednog miliju-
na ponuenog u gotovini danas. Uzevπi u obzir ove pretpostavke, ponuda je u gotovini od 1
milijuna kuna bolja.

PRIMJER 1A
Uzmite isti primjer uz jednu izmjenu. Grad koristi zemljiπte za parkiraliπte, pri Ëemu stvara neto prihod od
50.000 godiπnje. Kupac nudi da plati 50.000 kuna godiπnje gradu u deset godina, a onda Êe kupiti imovinu
za 2 milijuna kuna. Koji bi prijedlog grad trebao prihvatiti?
Odgovor:
Iznos 771.087 neto sadaπnje vrijednosti od 2 milijuna diskontiranih 10 godina pri 10% ostaje,
ali moramo dodati neto sadaπnju vrijednost od 50.000 godiπnje. Neto je sadaπnja vrijednost
toga tijeka gotovine 307.228. Ukupan zbroj neto sadaπnje vrijednosti cijene kasnije prodaje i
tijeka gotovine u godinama u kojima se intervenira stoga je 1.078.315, πto je viπe od jednog
milijuna koliko je ponueno danas.

2. PRIMJER
Analiziraju se dvije jedinice imovine. OËekuje se da Êe obje biti prodane za 10 godina za istu cijenu. U tih
Êe deset godina obje ostvariti isti iznos dohotka od zakupa, ali u razliËito vrijeme. Koja je imovina vrjedni-
ja danas?

Neto dohodak (kn)

God. Imovina 1 Imovina 2
1 100.000 500.000
2 100.000 500.000
3 100.000 500.000
4 100.000 500.000
5 100.000 500.000
6 500.000 100.000
7 500.000 100.000
8 500.000 100.000
9 500.000 100.000
10 500.000 100.000

54
 Odgovor:
Imovina 1 ima veÊi tijek gotovine kasnije u vremenskom razdoblju od deset godina, dok imo-
vina 2 ima veÊi tijek gotovine ranije, iako obje imaju ukupan tijek gotovine od 3 milijuna kuna.
Uvijek je bolje dobiti novac ranije nego kasnije. Razlika u vrijednosti ovisi o koriπtenoj diskont-
noj stopi, ali u svakom sluËaju imovina 1 vrijedit Êe manje zbog vremena primitka veÊih
iznosa.

3. PRIMJER
Grad posjeduje imovinu (zemljiπte sa zgradom) koja nije u upotrebi i koju je potrebno obnoviti. Dobio je
dvije ponude:
• Jedno poduzeÊe predlaæe da zakupi imovinu na 25 godina uz godiπnji zakup od 1.020.000 kuna, uz uvjet
da se na imovini izvrπe neka ulaganja radi djelotvornije i lakπe upotrebe. PoduzeÊe nudi zajam za ula-
ganja na imovini. Ono procjenjuje da je troπak poboljπanja 8 milijuna kuna koje Êe uzajmiti gradu uz
kamatnu stopu od 12% uz otplatu na 25 godina.
• Drugo poduzeÊe ponudilo je da kupi imovinu u sadaπnjem, troπnom stanju za 1.000.000 kuna.
Koja je ponuda bolja za grad? Zaπto?

Odgovor:
Prema ponudi prvog poduzeÊa, otplata je hipoteke 1.020.000 kuna godiπnje, πto je jednako
cijeni zakupa. Stoga grad neÊe imati prihode u gotovini u slijedeÊih 25 godina. Nakon 25 go-
dina, vrijednost ulaganja bit Êe umanjena za 25 godina uporabe i propadanja. »ak i ako imo-
vina zadræi znaËajnu vrijednost ulaganja, proÊi Êe 25 godina dok novi zakup ili prodaja
imovine stvori vrijednost, a neto je sadaπnja vrijednost bilo Ëega za 25 godina ograniËena. Uz
ove informacije, potrebno je uzeti pretpostavke za daljnju analizu.
Uzmimo sada vrlo optimistiËne pretpostavke za prvu ponudu: da Êe imovina za 25 godina vri-
jediti 9.000.000 kuna. Ovo se zasniva na pretpostavci da u sadaπnjem stanju imovina danas
vrijedi milijun kuna i da se ta vrijednost neÊe mijenjati u 25 godina, te da Êe poboljπanja od 8
milijuna u potpunosti zadræati svoju vrijednost bez propadanja stanja i deprecijacije u 25 go-
dina. Dalje, pretpostavimo da grad zahtijeva povrat od 15%. Ne pretpostavlja se bilo kakva
inflacija. Uz ove pretpostavke, treba li grad odmah prodati imovinu ili je treba dati u zakup na
25 godina kao πto je opisano?
Neto sadaπnja vrijednost od 9 milijuna kuna za 25 godina diskontirana pri stopi od 15% je
273.399 kuna, manje od jednog milijuna ponuenog za sadaπnje stanje. Ponuda je od 1 mili-
juna u gotovini bolja.

55
4. PRIMJER
Imovina je procijenjena na 20.000 kuna i stvara godiπnji neto dohodak od 6.000 kuna. Je li ovo dobra in-
vesticija?

Odgovor:
To je 30%! To je vrlo dobro. Ali jesu li svi troπkovi dræanja imovine uzeti u obzir? Funkci-
oniranje odjela za upravljanje imovinom stvara troπkove i svaku imovinu treba nadgledati.
Ako je, primjerice, troπak upravljanja imovinom (nadgledanja) po jedinici imovine 5.000 kuna,
to postaje loπe ulaganje. Moramo gledati dalje od samog povrata imovine.

5. PRIMJER
Koji su elementi kamatne stope?

Odgovor:
Stopa povrata bez rizika (najsigurnije moguÊe ulaganje)
Inflacija
Porezni troπak
Kreditni rizik
Operativni rizik
Drugi rizici (monetarni, itd.)
Moæda i neπto drugo!

Uz neto sadaπnju vrijednost i diskontirani tijek gotovine, postoje drugi alati (kao πto su amortizacija i in-
terna stopa povrata) koji su korisni za financijsku analizu ulaganja u nekretnine. RuËni je izraËun moguÊ, ali
nepraktiËan, a jeftini financijski kalkulatori posvuda su dostupni. VeÊina ih ima odliËne priruËnike za
uporabu, koji ne samo da vas uËe o koracima za izraËun, veÊ i temeljito objaπnjavaju uporabu tih izraËuna.
»itatelja se potiËe da postane struËan u uporabi tih alata.

PraktiËna primjena II.6.1.

Financijska analiza imovine u Gradu Varaædinu
Osoblje za upravljanje imovinom Grada Varaædina nauËilo je upotrebu alata za financijsku analizu te se
njima koristi za prostore za poslovni zakup, stambeno iznajmljivanje i sportske objekte. Edukacija o finan-
cijskoj analizi zasnivala se na stvarnim primjerima koji ukljuËuju obnovu bivπe vojarne, predloæenu akvizici-
ju prostora u dræavnom vlasniπtvu i drugih situacija.

56
II.7. aktivnost: Deregulacija poslovnih zakupa
i poboljπanja cijena zakupa

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Pregledati i ponovno razmotriti uredbu lokalne samouprave kojom se regulira koriπtenje za-
kupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave.
• Poboljπati postupke nadmetanja i standardni ugovor kako bi se osigurali bolji træiπni potencijal i
profitabilnost zakupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave.
• Revidirati upravljanje zakupljenom poslovnom i stambenom imovinom kako bi se sustavno
poboljπala opÊa uËinkovitost (osobito radi moguÊnosti praÊenja financijskih rezultata kompletne
iznajmljene imovine i portfelja, poveÊanja stopa naplate, smanjenja troπkova upravljanja, itd.).
• Izloæiti otvorenoj konkurenciji portfelj stambenih zajmova i potaknuti banke na sudjelovanje.

DEREGULACIJA
Sadaπnju politiku i praksu zakupa poslovnih prostora u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj treba uskla-
diti s uobiËajenim pristupima u zemljama s razvijenim træiπnim gospodarstvima. Konkretno, taj sektor u
lokalnim samoupravama u Hrvatskoj izgleda prekomjerno reguliran, s uglavnom negativnim posljedicama
za gospodarstvo lokalne samouprave. Prekomjerna se regulacija dogaa na nekoliko naËina.
Lokalne samouprave definiraju vrstu upotrebe imovine u previπe detalja. Stoga, kad je imovina ponuena
na natjeËaj, ona ima svoju dopuπtenu upotrebu propisanu preusko kao “trgovine” ili “ugostiteljska radnja”
ili “ured”, itd. U gradovima s træiπnim gospodarstvom, odluke treba li otvoriti trgovinu, ugostiteljski pros-
tor, bilo kakvu drugu svakodnevnu ili specijaliziranu uslugu ili Ëak ured na nekoj konkretnoj lokaciji ostav-
ljene su privatnim poduzetnicima koji pruæaju sve te usluge i meusobno se natjeËu za dobivanje prostorija
na konkretnim lokacijama, zasnovanim na signalima potraænje. UrbanistiËki planovi postavljaju opÊenita
ograniËenja upotrebe, ali unutar tih ograniËenja nalazi se πiroka fleksibilnost koja omoguÊava, na primjer,
prodaju odjeÊe, restoran, elektroniËki servis ili frizerski salon u prostoru “trgovine”. Mnogo je puta u svi-
jetu dokazano da prodavaËi u privatnom sektoru imaju bolji osjeÊaj πto bi ljudi mogli trebati na konkretnoj
lokaciji, nego πto bi bilo koja samouprava mogla imati. Kad samouprava odluËi kako bi se trebala upotre-
bljavati jedinica nekretnine, time stvara umjetne prostorne okvire koji iskrivljuju træiπta.
U lokalnim su samoupravama u Hrvatskoj iskrivljenja koja rezultiraju iz takvih “planskih alokacija” nekret-
nina znaËajna. Takoer, bilo kakva dodatna ograniËenja nametnuta na koriπtenje imovine smanjuju poten-
cijalni prihod a s time i vrijednost imovine, do Ëega vlasnik moæe doÊi kroz zakup ili prodaju imovine. Dalje,
ta ograniËenja gravitiraju prema poveÊanju vremena kada je prostor prazan i vode propadanju stanja i
izgleda imovine i okolnog podruËja.

POBOLJ©ANJA PRAKSE NAJMA

KritiËna podruËja poboljπanja rezultata upravljanja imovinom od strane lokalnih samouprava u Hrvatskoj
ukljuËuju poboljπanje postupaka davanja u zakup i ugovora, poveÊanje stope ubiranja zakupnine i sma-
njenje operativnih troπkova i troπkova upravljanja. Kapitalni izdaci za poboljπanje energijske efikasnosti, na
primjer, mogu smanjiti operativne izdatke ili poveÊati zakupninu koju su korisnici voljni platiti, ili oboje.

57
POBOLJ©ANJE PROCEDURA DAVANJA U ZAKUP I UGOVORA
Grad ima ovlasti da odredi ograniËenja i uvjete upotrebe imovine, kao i s tim povezanih transakcija. Teæe
je dati sposobnost donoπenja odluke korisnicima i kupcima. Meutim, to se mora uËiniti koliko god je
moguÊe. Druπtvo, zasigurno, ima interese koji moraju biti zaπtiÊeni kroz ograniËenja i druga sredstva. Ali
prekomjerna Êe regulacija i ograniËenja odbiti one koji bi moæda produktivnije koristili imovinu i koji stoga
mogu platiti veÊu cijenu ili zakup. Vaæno je revidirati obrasce i postupke zakupa, prodaje, ograniËenja
uporabe i drugo vezano uz privatnu uporabu gradske imovine, te nastojati eliminirati one zahtjeve koji nisu
neophodni za javni interes, tako da gospodarska korist od gradske imovine moæe biti najveÊa moguÊa.
Za poveÊanje efikasnosti prakse davanja u zakup lokalnih samouprava, takoer bi bilo korisno uËiniti neke
promjene u standardnim ugovorima o zakupu poslovnih prostora i procedura davanja u zakup.
1. Trenutno, mnogi korisnici u prostorima lokalnih samouprava imaju pravo na automatski neograniËen
broj produæenja zakupa na dodatnih pet godina. Za ne-stambenu je imovinu uobiËajeniji pristup taj da
ako zakupac æeli produæiti zakup, treba pismeno obavijestiti vlasnika najmanje 3 mjeseca prije isteka
zakupa. Vlasnik i zakupac tada pregovaraju o novom zakupu prije isteka roka zakupa.
2. Mogao bi se uvesti sistem prilagoavanja zakupnine u trenutku produæenja ugovora. Zakupac ne bi bio
u moguÊnosti zaposjesti prostor beskonaËno bez plaÊanja poveÊane zakupnine kada træiπne cijene
znaËajno porastu. UobiËajen je dogovor u komercijalnim zakupima taj da se u trenutku produæenja zaku-
pa za novi rok revidirana zakupnina dovodi na træiπnu razinu (obiËno do 95% fer træiπne zakupnine kako
bi se stvorio poticaj za zakupca da ostane u prostorima te radi prepoznavanja vaænosti neprekinuta
dotoka novca za vlasnika kroz kontinuirano zakupljen prostor). Drugi je pristup taj da se poveÊa zakup-
nina u proporciji s inflacijskim indeksom. Broj opcija obnavljanja (mjeseËnih ili godiπnjih rokova) trebao
bi biti ograniËen.
3. Mnogi sadaπnji ugovori ne zahtijevaju od vlasnika da obavijeste zakupca unaprijed da Êe se zakupnina
povisiti (zakupac Êe o tome saznati s odreska o plaÊanju). Standardna praksa u veÊini zemalja zahtijeva
da se zakupac obavijesti o poveÊanju najmanje 30 dana unaprijed. Takoer, metode i moguÊa uËe-
stalost poveÊanja zakupnine obiËno su opisane u samom ugovoru o zakupu.
4. Lokalne bi samouprave trebale dati rok od najmanje 20 do 30 dana od izdavanja oglasa za raspoloæive
prostore do krajnjega roka za prijave. KraÊi vremenski razmaci izmeu izdavanja oglasa i krajnjeg roka
nisu primjereni da bi dopustili dovoljno razmatranje od strane potencijalnih zakupaca.
5. Postoje tri vaæna pravila koja se smatraju standardima u industriji nekretnina za provoenje ove vrste
javne ponude ili natjeËaja (poznate kao “ponude u zatvorenim omotnicama”):
• Uvjeti ponude trebali bi biti jasno izreËeni. Trebali bi opisivati prostore, uvjete zakupa na godinu ili
na mjesece, stranu odgovornu za funkcioniranje i kapitalne troπkove, ukljuËujuÊi pripremu prostora
za useljenje i druge relevantne Ëimbenike.
• Sve bi ponude trebalo dræati u zatvorenim omotnicama do vremena otvaranja.
• Ponude treba otvoriti i proËitati u prisutnosti svih sudionika u nadmetanju, kojima je stalo da dou
na otvaranje ponuda i saznaju o ponuenim cijenama (iako se formalna obavijest pobjedniku moæe
poslati kasnije).

58
 Meunarodna iskustva
Neka kljuËna gospodarska naËela vezana uz zakup/prodaju nekretnine
1. Vlasnik koji traæi kupca ili zakupca nekretnine mora uËiniti sve na smanjenju nesigurnosti (rizika) i
ograniËenja koja bi ograniËila moguÊnosti i poveÊala premiju rizika za kupca ili zakupca. Uz sma-
njenu nesigurnost i ograniËenja, kupac moæe platiti veÊu cijenu a zakupac veÊu zakupninu, Ëime se
gospodarska vrijednost imovine maksimalno poveÊava.

2. Prava kreditora i vlasnika moraju biti zaπtiÊena. Ako je stambeno iznajmljivanje vaæno, osobito za
mlade obitelji koje nemaju moguÊnosti stjecanja vlasniπtva nad vlastitim domom, tada treba
potaknuti investitore da osiguraju kapital za to stanovanje. KljuËni je poticaj zaπtita njihovih prava
na prikupljanje najamnine ili deloæaciju najmoprimaca i iznajmljivanje drugom. Ako je financiranje
hipotekom vaæno za pruæanje pomoÊi obiteljima da steknu mjesto stanovanja, tada treba kreditore
potaknuti na to da omoguÊe te kredite, na naËin da ih se uvjeri kako mogu zaplijeniti kolateral radi
zaπtite njihove investicije. Ako je neπto vaæno za druπtvo, tada prava onih koji su to omoguÊili mora-
ju biti zaπtiÊena.

POVEΔANJE STOPE PRIKUPLJANJA NAJAMNINE

Prema standardima komercijalnog træiπta, stopa prikupljanja najamnina lokalnih samouprava trebala bi biti
poboljπana u veÊini sluËajeva. Upravitelji imovinom lokalnih samouprava trebali bi istraæiti razloge za nisku
stopu prikupljanja i poduzeti radnje za odstranjivanje tih razloga i poveÊanje prikupljanja. Moraju se
poduzeti postupci radi provoenja odredbi najma, ukljuËujuÊi deloæaciju najmoprimaca koji ne plaÊaju na-
jamninu.

PraktiËna primjena II.7.1.

Deregulacija zakupa poslovnih prostora u Gradu Varaædinu
U gradu Varaædinu, πirom definicijom dopuπtenih uporaba imovine i poveÊanjem transparentnosti postupka
natjecanja za zakup prostora, prihodi su od zakupa poslovnih prostora uvelike poveÊani. Dalje, poboljπana
stopa prikupljanja zakupnine i prakse koriπtenja hipoteke proizvele su veÊe prihode i omoguÊile viπu stopu
prikupljanja zakupnina, te su smanjile prekrπaje.

59
SMANJENJE OPERATIVNIH TRO©KOVA
Dræanje pod kontrolom i temeljito praÊenje ukupnih operativnih troπkova povezanih sa svom imovinom
lokalnih samouprava trebalo bi biti meu kljuËnim zadacima upravitelja imovinom lokalnih samouprava.
U mnogim sluËajevima, ukupni troπkovi za funkcioniranje imovinskog portfelja nisu poznati, djelomice iz
razloga πto je sama funkcija podijeljena izmeu nekoliko upravljaËkih tijela. Privatne tvrtke za upravljanje
nekretninama obiËno osiguravaju djelomiËne usluge upravljanja za imovinske portfelje. Bolju Êe se uslugu
i manje troπkovea postiÊi tako da se od firmi upravitelja zahtijeva da se natjeËu za ugovore o upravljanju.
Nije vjerojatno da Êe doÊi do optimalnih rezultata ako firma za upravljanje imovinom takoer pruæa usluge
odræavanja i druge usluge.
U sluËaju upravljanja i servisiranja kreditnih portfelja (osobito kredita za privatizaciju stanovanja), hrvatske
se banke mogu natjecati da dobiju taj posao, a pobijediti na natjeËaju treba ona banka koja nudi najniæu
cijenu usluge za propisani skup funkcija.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto je vaæan transparentan sustav natjecanja?
Na koji naËin ograniËenja uporabe imovine ograniËavaju potencijalnu zakupninu?
Zaπto je vaæno zaπtititi prava kreditora i vlasnika?
Koje su svrhe regulatornih ograniËenja πto se tiËe uporabe imovine?

60
II.8. aktivnost: Kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih
subvencija u vezi s nekretninama, koje dobivaju
zakupci i korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne
samouprave

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Pratiti cijene najma u privatnom sektoru radi procjene indirektnih subvencija najamnina koje pri-
maju korisnici prostora lokalne samouprave.
• Odrediti koje su nekretnine povezane s razliËitim vrstama potpore lokalne samouprave (kao πto
je najam ispod træiπne vrijednosti, subvencije korisnicima za tekuÊe izdatke ili izravno plaÊanje
tekuÊih izdataka od strane lokalne samouprave, itd.).
• Pratiti i procijeniti iznos tih subvencija za svaku nekretninu i svaki portfelj imovine, poËevπi od
nekretnina kojima se koriste nevladine organizacije, redovnog poslovnog zakupa, sportskih
objekata i objekata kulture.

Kada se imovina daje u zakup za najpoæeljniju namjenu prema potraænji na træiπtu (ovisno, naravno, o
πiroko definiranim ograniËenjima ureenja prostora), tada stvara najviπi dohodak i vrijednost za vlasnika.
Ako neki poduzetnik uspjeπno odredi potraænju za odreenim dobrima ili uslugama na konkretnoj lokaciji,
to Êe uistinu dovesti do veÊe prodaje i dobiti za tog poduzetnika. Ta Êe dobit pomoÊi u plaÊanju viπe najam-
nine. Tako Êe najbolja namjena imovine osigurati najviπu najamninu i vrijednost za vlasnika. Naravno,
pogreπke se Ëine i poslovi propadaju. Ali ovaj proces dugoroËno vodi do najboljega osiguravanja dobara i
usluga za zajednicu i najboljih financijskih rezultata. Te su pogreπke i propusti potrebni kako bi træiπte najd-
jelotvornije funkcioniralo.

PraktiËna primjena II.8.1.

Indirektne subvencije u Hrvatskoj
Sadaπnja je praksa u Hrvatskoj takva da lokalne samouprave Ëesto predodreuju koji se zakupci mogu nat-
jecati za odreenu imovinu ili prostor u zakupu, te se u skladu s tim odreuju poËetne cijene. Na primjer,
podruËje se moæe podijeliti na zone po cijenama, a unutar svake zone poËetne se cijene dalje razlikuju (i to
u velikoj mjeri) ovisno o vrsti dopuπtene namjene i o vrsti ili pravnom statusu zakupca. Na primjer, privatni
lijeËnik moæe dobiti prostor po niæoj cijeni najma nego brijaË. Takoer, ako netko vodi privatnu umjetniËku
galeriju moæe se natjecati za prostor lokalne samouprave s poËetnom zakupninom do dvadeset puta viπom
nego u sluËaju da je ista aktivnost - umjetniËka galerija - registrirana kao javna ustanova. Kao rezultat, ve-
Êina zakupaca plaÊa manje no πto bi plaÊala za usporedivu imovinu na privatnom træiπtu zakupa ili da se ta
ista imovina daje u zakup bez tih umjetnih ograniËenja namjene i zakupaca. Kao rezultat toga, lokalna
samouprava propuπta potencijalni dohodak koji bi mogla zaraditi zakupom prostora po træiπnim cijenama.
Dalje, kontrola cijene i umjetna razlika cijena zakupa stvara gospodarske poremeÊaje zbog toga πto pred-
stavlja nejednake kompetitivne prednosti korisnicima koji plaÊaju zakupninu po niæoj cijeni od træiπne. Zaπto
se na primjer umjetniËka galerija natjeËe na træiπtu prema tako uistinu neravnopravnim uvjetima, da mora
plaÊati viπi zakup nego galerija koja je registrirana kao javna ustanova?

61
Dohodak koji lokalna samouprava propuπta time πto iznajmljuje imovinu ispod træiπne cijene predstavlja
indirektne subvencije u vezi s imovinom koju stanari od lokalne samouprave dobivaju za te prostore.
Ukupan iznos propuπtenoga dohotka teπko je procijeniti bez posebnog praÊenja. Miπljenje je struËnjaka da,
u nekim praktiËnim sluËajevima, prosjeËna cijena najma (i godiπnjeg dohotka najma) za imovinu lokalne
samouprave moæe biti dvostruko viπa nego πto je to trenutno sluËaj.
Zamjetan je primjer indirektnih subvencija za najam - primjer neprofitnih organizacija. Njima se daju broj-
ni prostori znatne povrπine, smjeπteni u najatraktivnijim i najskupljim zonama koje pokrivaju povijesna ili
poslovna srediπta. U nekim sluËajevima, neprofitne organizacije plaÊaju simboliËnu zakupninu koja moæe
biti desetak puta niæa od træiπne, te indirektne subvencije za njih na godinu mogu biti 360 kuna po Ëetvor-
nome metru i viπe.

PraktiËna primjena II.8.2.

Indirektne subvencije u Varaædinu
Grad Varaædin identificirao je, kao πto je prikazano, indirektne godiπnje subvencije nevladinim organizacija-
ma u iznosu od oko 500,000 kuna.

50.000.00

40.000.00

30.000.00

20.000.00

10.000.00

0.00
Trenutni mjeseËni Potencijalni mjeseËni
prihodi od najma prihodi od najma

Odluka o tome bi li indirektne subvencije za najam (i kojeg iznosa) trebalo osigurati korisnicima poslovnih
prostora lokalne samouprave potpuno je politiËke naravi. No oni koji donose odluke trebali bi biti dobro
informirani o troπkovima subvencija, a pruæanje informacija trebala bi biti odgovornost upravitelja imovi-
nom lokalne samouprave. Za svaki prostor posebno, upravitelji imovinom trebali bi barem znati procije-
njeni træiπni najam; zatim se iznos subvencije moæe procijeniti za svaki prostor kao:

Indirektna subvencija najma = (Træiπna najamnina) - (Stvarni najam)

62
ObraËun koji pokazuje veliËinu subvencije koju primaju subvencionirane organizacije zbog smanjenoga
najma potrebno je pratiti pomoÊu sljedeÊe tablice.

PROCIJENJENE INDIREKTNE SUBVENCIJE STANARIMA SOCIJALNOG NAJMA

Stanari Adresa Povrπina Stvarni Træiπni Razlika =
(m2) najam najam indirektna
subvencija
1
2
3
4
UKUPNO

Ako se smanjenje tih subvencija odredi kao cilj, naËin je na koji se to moæe postiÊi jasan: prostori sa sub-
vencioniranim najmom trebali bi biti oni gdje su træiπne najamnine najniæe; drugim rijeËima, najskromniji
prostori (i u smislu kvalitete i mjesta). Subvencionirani prostori ne bi trebali biti smjeπteni u posebno atrak-
tivnim podruËjima.
Sve u svemu, postojeÊa politika i praksa mogle bi se poboljπati na tri naËina:
• Djelotvornija namjena prostora od strane lokalne samouprave, maloprodaje i ostalih poduzeÊa i nepro-
fitnih organizacija mogla bi znatno smanjiti troπkove i/ili poveÊati prihode od najma za lokalnu
samoupravu.
• ProraËun lokalne samouprave, i kao rezultat, stanovniπtvo lokalne samouprave mogli bi ostvariti
znatne godiπnje prihode, uklanjanjem nepotrebnih ograniËenja namjene imovine i dodatne znatne sub-
vencije koje su ukljuËene u cijene najma.
• Subvencije stanarima treba bitno racionalizirati.

PraktiËna primjena II.8.3.

Upravljanje imovinom namijenjenom nevladinim organizacijama u
Varaædinu
Varaædin je izradio planove za premjeπtanje nevladinih organizacija iz prvorazrednih prostora u obnovljene
objekte bivπe vojne kasarne. Njihova je uporaba prostora dodatno racionalizirana na naËin da, tamo gdje je
moguÊe, nevladine organizacije dijele prostor (koristeÊi se istim prostorom, ali u razliËite dane). Takoer se
revidira praksa davanja u najam, radi pruæanja viπe direktnih subvencija i manje indirektnih subvencija.
Kombiniranjem ovih mjera oËekuje se poveÊanje prihoda od 500,000 kuna godiπnje, kao i poveÊanje broja
nevladinih organizacija koje se koriste gradskim prostorima, za oko 20 nevladinih organizacija.

Analiziraju se i subvencije sportskim klubovima, a ugovori s njima velikim se dijelom revidiraju.

63
Uz nadolazeÊe znatno smanjenje portfelja najma lokalnih samouprava, ukidanje nepotrebnih propisa i izna-
jmljivanje preostalih prostora po træiπnim cijenama pomoglo bi lokalnim samoupravama da nadoknade
gubitke prihoda od najma, nastale zbog povrata imovine.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Koja praksa lokalne samouprave smanjuje potencijalne prihode od najma imovine?
Na koji naËin ta praksa moæe biti promijenjena radi smanjenja indirektnih subvencija i poveÊanja pri-
hoda?
Na koji bi naËin grad trebao odluËiti koje institucije zasluæuju indirektne subvencije?
Zaπto je dobra upravljaËka praksa vaæna za upravljanje nevladinim organizacijama?
Koja privatna poduzeÊa (ako uopÊe takva postoje) zasluæuju indirektnu potporu u obliku smanjenog
iznosa zakupa?
Na koji naËin ograniËenje namjene pomaæe favoriziranom zakupcu, te πteti drugim potencijalnim
korisnicima?

64
II.9. aktivnost: Izvjeπtavanje o imovini

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Uvesti i testirati oblik godiπnjeg izvjeπtaja o imovini lokalne samouprave.

Lokalnim samoupravama i njihovim stanovnicima potrebne su potpune i jezgrovite informacije o imovini

koju lokalna samouprava posjeduje i podupire. GradonaËelnicima, vijeÊima i stanovnicima ne moraju
nuæno biti potrebne detaljne informacije o svakoj jedinici imovine. No, trebali bi imati jasan, saæet pregled,
koji bi pokazao glavne portfelje imovine, odnosne prihode, izdatke i glavne institucije koje su u to
ukljuËene. Razina informiranosti trebala bi biti dovoljna da se javnosti prikaæe kvaliteta upravljanja tom
imovinom, da se ne bi posumnjalo u korupciju u raspodjeli imovine lokalne samouprave i u drugim finan-
cijskim i nefinancijskim aspektima.
Gradovi nisu uskladili standardni oblik izvjeπtavanja, te bi i oni koji pripremaju izvjeπÊa i oni koji ih prima-
ju trebali ili prihvatiti oblik i sadræaj ili se dogovoriti o odgovarajuÊim promjenama. Izvjeπtaj bi trebao pruæi-
ti dovoljno informacija kako bi se zadovoljile potrebe graana, ali osoblje odjela za upravljanje imovinom
ne bi trebalo biti optereÊeno nepotrebnim prezentiranjem detaljnih informacija.

PraktiËna primjena II.9.1.

Izvjeπtavanje o imovini u Varaædinu
Krajem 2002. godine, Grad Varaædin je usvojio format za izvjeπtavanje πto ga je osmislio PRLS, koji imple-
mentira Urban Institute, te ga rabi za prezentaciju teme upravljanja imovinom Gradskoj upravi i vijeÊu. Na
osnovi tog izvjeπtaja, Gradska uprava i VijeÊe imaju pregled svih nekretnina u Gradu Varaædinu, kao i rele-
vantnih, upravljaËkih odluka koje se odnose na upravljanje nekretninama, u sadræajnom i cjelovitom obliku.

Do mjere do koje su dobra i usluge, ukljuËujuÊi rad, utroπeni na imovinu u vlasniπtvu grada u zamjenu za
druga dobra ili usluge, kao πto je besplatan ili smanjeni najam, nuæno je odrediti vrijednost tih razmije-
njenih dobara ili usluga, kako bi se potpuno ocijenio troπak vlasniπtva nad imovinom i troπak njezina odræa-
vanja.
Izvjeπtaj se moæe podijeliti na opisni dio, dio koji sadræi saæetak, te dio koji sadræi detalje. Opisni dio daje
pregled financijskih rezultata imovine kojom se upravlja i gospodarskog okruæenja u kojem se tom imovi-
nom upravlja. Saæetak daje podatke o portfeljima sliËne imovine, kao πto su nekretnine kojima se koristi
lokalna samouprava (npr. gradska vijeÊnica), vrste viπka imovine, socijalni stanovi itd. Detaljni dio ukljuËu-
je izvjeπtaj o pojedinaËnim jednicama imovine, uz fiziËke i financijske podatke.
Ako se jedinice imovine iznajmljuju privatnim korisnicima po træiπnim cijenama najma, nije vaæno znati
detalje o njihovu odræavanju, osim informacija koje su nuæne kako bi se osiguralo da se poπtuju uvjeti
najma.
Ako pak korisnik prima subvenciju, on bi trebao dati potpune i podrobne financijske informacije, ukljuËu-
juÊi i troπkove nastale u vezi s njihovim odræavanjem imovine, kao i to koje je prihode korisnik ostvario iz
svih izvora.

65
2. dodatak sadræi primjer kako bi trebao izgledati izvjeπtaj o imovini. UbuduÊe, takav izvjeπtaj moæe postati
dio cjelokupnoga financijskog izvjeπtavanja u lokalnoj samoupravi, a trebao bi se smatrati sastavnim
dijelom konsolidiranog sustava izvjeπtavanja. Taj bi dokument trebao biti lako dostupan graanima.

Meunarodna iskustava
Izvjeπtaj o upravljanju imovinom
Postoji naËelno pravilo u izvjeπtavanju. Ono glasi:

Izvjeπtaj treba pruæiti sve informacije, ali samo one koje su potrebne osobama kojima se izvjeπtaj daje.

Cilj nije izraditi izvjeπtaj, osobito opπiran. Cilj je osobama koje donose odluke omoguÊiti dobru informiranost,
radi donoπenja dobrih odluka i radi omoguÊavanja drugim kljuËnim tijelima, kao πto su graani, da budu si-
gurni kako su te odluke donesene na inteligentan i poπten naËin. Ako se nepotrebno pruæaju prekomjerne
informacije, ili vaæne informacije nisu ukljuËene, trebalo bi modificirati izvjeπtaj. Ne postoji drugo pravilo i ne
postoji magiËna formula za savrπen izvjeπtaj.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto je izvjeπtavanje neophodno?
Komu bi izvjeπtaj trebao biti upuÊen, ili tko bi trebao imati pristup izvjeπtaju?
Koje su informacije potrebne?
Koja praktiËna ograniËenja treba postaviti glede koliËine informacija o kojima se izvjeπtava? Koja je
potrebna razina detalja?
Koje se vrste informacija s vremenom mijenjaju? Koje informacije ostaju nepromijenjene?

66
II.10. aktivnost: Konsolidiranje upravljanja

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Centralizirati upravljanje svim nekretninama u jednom odjelu ili uredu.
• Koristiti se u najveÊoj moguÊoj mjeri postojeÊim uslugama (kao πto je raËunovodstvo) koje pru-
æaju ostali odjeli lokalne samouprave, kako bi se izbjeglo udvostruËavanje usluga.
• Odrediti sve komponente upravljanja imovinom i nekretninama, gdje bi kompetitivno ustupanje
privatnom sektoru rezultiralo veÊom uËinkovitoπÊu, te zapoËeti sa sustavnim koriπtenjem vanj-
skih dobavljaËa koji se biraju natjeËajem.
• Uvesti financijske poticaje za osoblje koje se bavi upravljanjem imovinom.

Upravljanje imovinom uz rijetke je iznimke podijeljeno izmeu nekoliko upravnih tijela (upravnog odjela za
komunalne djelatnosti, upravnog odjela za gospodarstvo, upravnog odjela za πport, privatnih poduzeÊa te
javnih ustanova i organizacija), ali niti jedno nema potpunu sliku situacije. Upravljanje imovinom u lokal-
nim samoupravama u Hrvatskoj moæe se organizacijski poboljπati najmanje na dva naËina.
Prvi je organizirati srediπnji ured za upravljanje imovinom, koji bi bio odgovoran za izradu i primjenu strate-
gije, programa i konkretnih aktivnosti u vezi s vlasniπtvom nad imovinom lokalne samouprave. Jedna je
od rutinskih obveza tog odjela, a ujedno i najvaænija, organiziranje prikupljanja svih informacija potrebnih
za racionalno upravljanje imovinom, ukljuËujuÊi financijske informacije o imovini i portfeljima. Dalje, odjel
bi trebao izraivati planove za poboljπanje financijskog stanja pojedinaËne imovine i portfelja, te pripremati
redovita izvjeπÊa o vlasniπtvu nad imovinom lokalne samouprave i njezinim rezultatima.
Drugi je naËin racionalno koriπtenje vanjskih dobavljaËa. Ustupanje odreenog broja zadataka u vezi s
upravljanjem imovinom drugim organizacijama uobiËajena je praksa u drugim zemljama. To bi moglo
ukljuËivati cjelovite zadatke, primjerice upravljanje nekretninom i njezino odræavanje na razini konkretnih
objekata (npr. odvojeni sportski objekt) ili Ëitavih portfelja ( npr. portfelj stambene imovine), ili samo speci-
jalizirane funkcije (raËunovodstvo itd.). Najvaænije je da je svako ustupanje poslova transparentno i stvarno
konkurentno, uz potpunu odgovornost izvoaËa i prodavatelja za njegove rezultate.
Vaænost centraliziranja odgovornosti ne moæe se previπe naglasiti. Jedan odjel i njegovo osoblje moraju
biti izravno i potpuno odgovorni za imovinu, te Êe se smatrati odgovornima za sve aspekte financijskih re-
zultata imovine, te za oËuvanje i poveÊanje vrijednosti te imovine. Moraju biti ovlaπteni za ustupanje raznih
nuænih zadataka drugima i za provedbu uvjeta ugovora s dobavljaËima, pa ako se zadatak ne obavi na zado-
voljavajuÊi naËin prema racionalnoj dogovorenoj cijeni, ugovor se moæe raskinuti, te se uzima novi izvoaË.
Centralizirana je kontrola vaæna i za komunikaciju. Na primjer, problem s prikupljanjem najamnine moæe
biti povezan s nedostatnim odræavanjem i popravcima imovine. Zakupac moæda ne plaÊa zakup jer mu
prokiπnjava krov. Upravitelj mora biti sposoban izvrπiti prisilnu naplatu, ali i popravak krova.
Skupina od troje ili Ëetvero visokostruËnih upravitelja imovinom uz pomoÊ administrativnog ili uredskog
osoblja trebala bi uspjeπno voditi portfelj s oko 225 nekretnina. Odgovornosti bi ukljuËivale poslovanje s
poduzeÊem za upravljanje nekretninama, nadgledanje rada tog poduzeÊa, provjeravanje i usvajanje
godiπnjih proraËuna koje ono priprema za pojedinaËne nekretnine, praÊenje odræavanja, izradu planova
kapitalnih ulaganja, davanje preporuka za prodaju viπka imovine i izvrπavanje odobrenih prodaja, pregled
mjeseËnih izvjeπtaja o prihodu za pojedinaËne nekretnine, s tim da se osigura da organizacija za upravljanje
nekretninama djelotvorno naplaÊuje svu zakupninu i druge aktivnosti s tim u vezi. Gornja bi se granica

67
ovlasti trebala odrediti tako da se navede iznos u kunama u sklopu kojega odjel moæe odluËivati u vezi s
kapitalnim transakcijama, a takoer i onaj iznad kojeg je potrebno traæiti odobrenje od poglavarstva
lokalne samouprave.
Taj bi se ured trebao maksimalno koristiti postojeÊim uslugama lokalne samouprave i privatnog sektora.
Npr. odjel za gospodarstvo, financije i javne prihode i odjel za komunalnu djelatnost i dalje bi pruæali odre-
ene usluge prema naputcima i pod nadzorom odjela za upravljanje imovinom. Samostalne izvoaËe treba
zadræati za upravljanje imovinom, za procjene, trgovanje nekretninama i za druge usluge.
Osoblje lokalne samouprave moæe zadræati odgovornost za upravljanje nekim nekretninama kao πto su
gradska vijeÊnica, vrtiÊi i socijalni stanovi. No, mnogi gradovi i druge razine vlasti otkrili su da je korisno
prepustiti upravljanje i tom imovinom samostalnim poduzeÊima za upravljanje nekretninama, prije svega
kako bi se osiguralo dobro upravljanje uz niske troπkove.
Privatno poduzeÊe za upravljanje imovinom trebalo bi takoer zadræati samostalne izvoaËe za radove kao
πto su popravci i ureenje zemljiπta, umjesto da ih izvode njihovi vlastiti zaposlenici. Ako se ova praksa
pravilno uvede, pridonijet Êe smanjenju troπkova i boljoj usluzi.
Odjel za upravljanje imovinom bio bi odgovoran za Ëuvanje svih podataka o pojedinoj nekretnini u vlas-
niπtvu ili pod nadzorom lokalne samouprave. Jednom bi godiπnje u saæetom obliku izvjeπtavao lokalno
vijeÊe o stanju i rezultatima pojedinaËne nekretnine.
Bilo bi korisno pregledati saæetak odgovornosti upravitelja imovinom i upravitelja nekretninama:

UPRAVITELJ IMOVINOM
• Potpuni pregled imovine
• »uvanje zapisa o svakoj nekretnini
• Odabir i nadzor poduzeÊa za upravljanje nekretninama (upravitelj nekretninama)
• Pregled financijskih rezultata svake nekretnine
• PraÊenje mjeseËnih transakcija novca od upravitelja nekretninom
• NaruËivanje i pregled procjena (i dokumentiranje ocjena upravitelja imovinom vrijednosti manjih
nekretnina)
• Planiranje i izvrπavanje kapitalnih projekata
• Odobravanje cijena zakupa i sudjelovanje u pregovorima oko veÊih zakupa
• Davanje preporuka za prodaju ili zadræavanje imovine
• Osiguranje da je svaka nekretnina pravilno osigurana
• Provjeravanje jesu li plaÊeni porezi
• Godiπnji formalni pregled pojedinaËne imovine
• Ocjena rezultata rada poduzeÊa za upravljanje nekretninama
• Povremene inspekcije (najmanje jednom godiπnje) kako bi se provjerilo odræava li se imovina priklad-
no
• Ostali zadaci prema potrebi kako bi se osigurali optimalni rezultati imovine i saËuvala njezina vrijednost

68
UPRAVITELJ NEKRETNINAMA
(PRIVATNO PODUZEΔE ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM)
• Djeluje kao predstavnik vlasnika u nadgledanju svakodnevnoga rada objekta, potpuno lojalan vlasniku
• Pronalazi zakupce za prostor
• Pomaæe upravitelju imovinom u pregovorima oko velikih zakupa
• Potpisuje zakupe za manje zakupoprimce prema odobrenom obrascu za zakup i cijeni zakupa
• Prikuplja najamnine
• PlaÊa troπkove iz prikupljenih najamnina ili iz sredstava koje osigurava upravitelj imovinom
• Prebacuje neto tijek novca vlasniku (odjelu za upravljanje imovinom) svaki mjesec
• Ugovara nuæne usluge koje pruæaju samostalni izvoaËi, primjerice liËioci, stolari, krovopokrivaËi i dru-
gi, te osigurava dobru kvalitetu njihova rada
• Priprema mjeseËna i godiπnja financijska izvjeπÊa za pojedinaËne nekretnine
• Predlaæe godiπnje proraËune upravitelju imovinom na usvajanje
• Provodi redovite inspekcije kako bi se osiguralo dobro odræavanje
• Drugi zadaci prema uputama upravitelja imovinom

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto je vaæno konsolidiranje upravljanja imovinom unutar lokalne samouprave?
Koje su kljuËne razlike izmeu upravitelja imovinom i upravitelja nekretninama?
Prisjetite se razlike izmeu odræavanja i upravljanja.

69
II.11. aktivnost: Sveobuhvatni plan

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Izraditi cjeloviti plan upravljanja imovinom, ukljuËivπi prioritete zadataka.
• Dobiti odobrenje za Sveobuhvatni plan od vijeÊa lokalne samouprave.
• Osigurati provedbu Sveobuhvatnog plana prema utvrenom rasporedu.

Jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj mogle bi imati koristi od primjene meunarodnog iskustva koje
je pokazalo da je sveobuhvatni plan upravljanja imovinom snaæno sredstvo za unapreenje poslovanja u
upravljanju imovinom. Sveobuhvatni plan omoguÊuje izradu i provedbu dugoroËne politike i opravdava
mjere poduzete u vezi s njom.
Sveobuhvatni plan trebao bi dati odgovore na vaæna pitanja smjernica kao πto su:
• Koliko bi imovine jedinica lokalne samouprave trebala imati u vlasniπtvu ili financirati da bi mogla obav-
ljati svoje obvezne funkcije i pomagati socijalne programe?
• Kako uspostaviti ravnoteæu izmeu socijalnih ciljeva vlasniπtva nad imovinom s financijskom situacijom
u lokalnoj samoupravi? Osobito, koliko bi velike trebale biti direktne ili indirektne subvencije raznim za-
kupcima, koje su vezane uz imovinu?
• Kakva bi trebala biti politika u odnosu na viπak nekretnina u vlasniπtvu lokalnih samouprava?
• U kojim bi se situacijama lokalne samouprave trebale angaæirati u privrednim poduzeÊima? Koliko
smiju investirati u poslove? Koliki rizik mogu podnijeti u gospodarskim aktivnostima? Bi li se poduzeÊe
u vlasniπtvu lokalne samouprave trebalo natjecati s privatnim institucijama u istom podruËju rada?

Osobito je vaæno u Sveobuhvatnom planu prikazati kako upravljanje imovine lokalne samouprave podra-
zumijeva mnogo veÊi broj problema od onih kojima su se razni upravni odjeli lokalne samouprave done-
davna bavili. Upravljanje imovinom nije samo osiguranje operativnog odræavanja i popravak municipalnih
nekretnina, nego i donoπenje gospodarski i socijalno opravdanih odluka o njihovoj preraspodjeli, prena-
mjeni i prodaji. Plan bi trebao razmotriti i neka kompleksna pitanja o poslovnim aktivnostima lokalne
samouprave i njezinu stupanju u vlasniπtvo nad raznim poduzeÊima. Neke Êe se odluke odnositi na naËin
koriπtenja razliËitih posebnih jedinica imovine (za obvezne funkcije, za dobrovoljno subvencionirane dru-
πtvene funkcije i stvaranje dohotka kroz “koriπtenje na najpovoljniji moguÊi naËin”).

Sveobuhvatni plan treba imati nekoliko glavnih dijelova:

1. Formuliranje ciljeva i naËela upravljanja imovinom lokalne samouprave.
2. Odreivanje kompletnog inventara i knjigovodstva cjelokupne imovine u svrhu upravljanja imovi-
nom.
3. Klasifikacija svih stavaka s naslova nekretnina u tri funkcionalne skupine (obvezna, diskrecijska i
skupina za stvaranje prihoda, prema definiciji u 3. aktivnosti) te formuliranje financijskih ciljeva i
strategije upravljanja svakom skupinom.

70
 4. Odrediti koje propise lokalne samouprave treba donekle izmijeniti radi poboljπanja upravljanja
imovinom, te preporuËiti te promjene (npr. liberalizacija uredbe lokalne samouprave o zakupu
poslovnih prostora).
5. Popis konkretnih mjera za skupine imovine i za pojedinaËnu imovinu, kad god je to potrebno (npr.
promjena zakupca ili upravitelja, intenziviranje koriπtenja, prodaja, itd.).
6. Ako je potrebno, predlaganje organizacijske promjene u upravljanju imovinom.
7. Realan mehanizam i rokovi provedbe Sveobuhvatnog plana upravljanja imovinom lokalne samo-
uprave, koji bi odraæavao prioritete te lokalne samouprave.

Nakon izrade i usvajanja Sveobuhvatnog plana, lokalna bi samouprava trebala povremeno provjeravati
njegovo ostvarivanje radi mjerenja napretka, osiguravanja njegove stalne dosljednosti i eventualnog aæuri-
ranja.
No, izrada i usvajanje Sveobuhvatnog plana nisu razlog zbog kojeg bi se odgodio poËetak provedbe dobre
prakse u upravljanju imovinom. Podaci se mogu prikupljati i organizirati, a smislene odluke u upravljanju
imovinom mogu se donositi u kontekstu postojeÊih zakona i propisa.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA:

Zaπto je vaæan Sveobuhvatni plan?
Kojim se pitanjima treba baviti Sveobuhvatni plan?
Zaπto je potrebna povremena provjera Sveobuhvatnog plana?
Koje aktivnosti se mogu izvesti prije pripreme Sveobuhvatnog plana?
S kojim odlukama treba priËekati do pripreme Sveobuhvatnog plana?

71
III. SLIJEDEΔI KORACI
Ovaj se priruËnik bavi razliËitim pitanjima koja Ëine prvi korak u reformi upravaljanja imovinom u
hrvatskom kontekstu. Ipak postoje neki drugi vaæni zadaci koji se takoer ubrajaju u podruËje upravljanja
imovinom o kojima nismo bili u moguÊnosti raspravljati u ovom priruËniku. »ini se korisnim barem nabro-
jiti najvaænije meu njima i navesti preporuke za poboljπanja.

III.1. UkljuËenje lokalne samouprave u poduzeÊa

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• PoveÊati pozornost prema odnosu izmeu lokalne samouprave i komunalnih poduzeÊa. Cilj je
tog ispitivanja i poboljπanja osigurati da lokalna samouprava omoguÊi dovoljan nadzor nad
komunalnim operacijama, ukljuËujuÊi kvalitetu usluge za potroπaËe, tehniËku, financijsku i
upravljaËku uËinkovitost, odgovornost komunalnog upravljanja i ulaganje u odræavanje,
popravke i rast.
• Reducirati sudjelovanje u vlasniπtvu svih poduzeÊa koja nisu komunalna radi odvajanja lokalne
samouprave od poslovnih aktivnosti i s time povezanih rizika. To se odvajanje moæe nastaviti u
dva smjera:
1. u potpunosti prodati poslovne udjele, ili
2. u sluËajevima kada lokalna samouprava mora zadræati vlasniπtvo nad imovinom predanom
takvim poduzeÊima, reorganizirati odnose odvajanjem vlasniπtva nad (javnom) imovinom i
njegovom (privatnom) upravom na bazi ugovora, osobito kroz novu generaciju javno-pri-
vatnog partnerstva (vidi nastavak teksta).

Lokalne su samouprave ukljuËene u velik broj poslovnih poduzeÊa u Hrvatskoj. To varira u rasponu od kon-
trole vlasniËkih dionica u zajedniËkim dioniËkim druπtvima, u πto su pretvorena lokalna komunalna
poduzeÊa (kao πto su voda / kanalizacija, grijanje, plin) do toga da su lokalne samouprave jedini vlasnici ili
partneri u poslovnim poduzeÊima razliËitih vrsta - od ËiπÊenja ulica do industrijske proizvodnje, tiskanja i
emitiranja.
»ini se da je postojanje neke vrste kontrole nad lokalnim komunalnim uslugama imperativ u lokalnim
samoupravama u Hrvatskoj, praktiËno i politiËki. Meutim, vlasniπtvo ne mora biti jedini naËin da se ispuni
ova potreba. U svakom sluËaju, pitanja povezana s lokalnim komunalnim uslugama Ëine posebno podruË-
je unutar upravljanja imovinom lokalne samouprave i treba im pristupati na taj naËin.
Dok prepoznajemo da Êe u hrvatskom kontekstu lokalne samouprave ostati povezane s lokalnim komu-
nalnim poduzeÊima, povezanost lokalnih samouprava s drugim vrstama poduzeÊa u veÊini sluËajeva nije
dovoljno opravdana. Vlasniπtvo lokalne samouprave nad poslovnim poduzeÊima posljedica je razliËitih
uvjeta - preostale inercije od nasljeenog stanja, æelje da se zaπtite ili stvore radna mjesta, pritiska interes-
nih grurpa bliskih gradskoj upravi, bavljenja privatnim interesima Ëlanova gradske uprave itd. Bez obzira
na to koji su razlozi, postoje jaki temelji protiv takve vrste povezanosti, πto je temeljeno i na meunarod-
nom i na hrvatskom iskustvu, ukljuËujuÊi sljedeÊe:

72
• ukljuËenje u poslovna poduzeÊa nije funkcija lokalne samouprave
• lokalne samouprave nisu uËinkoviti poslovni subjekti ili vlasnici
• previπe je opasnosti povezano s posjedovanjem ili voenjem poduzeÊa.
Povezanost lokalne samouprave s poduzeÊima izlaæe javne financije i imovinu financijskim, poslovnim i
gospodarskim rizicima, a rijetko se ostvaruje povrat koji opravdava takve opasnosti. ©toviπe, poslovna
poduzeÊa Ëesto stvaraju redovne gubitke lokalnom proraËunu i imovini.

III.2. Javno-privatna partnerstva povezana s imovinom

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU:
• Identificirati imovinu kojoj bi koristilo javno-privatno partnerstvo (JPP).
• Osmisliti, isplanirati i pokrenuti jedan ili nekoliko pilot projekata javno-privatnog partnerstva,
svaki u obliku relevantnom za odreenu imovinu.

Trend πirom svijeta u vezi s rjeπavanjem potreba lokalne samouprave za ulaganje, izgradnju i funkcioni-
ranje imovine i infrastrukture za javnu upotrebu povezan je s novom generacijom javno-privatnih partner-
stava. Za tu je generaciju “JPP” krovni termin koji se koristi za mnoge obike povezanosti privatnog sekto-
ra s pruæanjem klasiËnih usluga javnog sektora. Javno-privatna partnerstva mogu imati oblik ugovora o
upravljanju, zakupu, koncesiji, konceptu “izgradnja-voenje-prijenos”, izravnoj privatizaciji ili sloæenijim
poslovima, na primjer onima koji ukljuËuju prodaju i nakon toga ponovno davanje u zakup istih prostora.
Upotreba je ove nove generacije javno-privatnih partnerstava u porastu, s osobito visokom stopom u zeml-
jama koje pristupaju u EU, s tim da su i zemlje Ëlanice i EU kao cjelina Ëinili sustavna nastojanja za
uvoenje, promoviranje i poboljπanje takvih javno-privatnih partnerstava. Samo je u Velikoj Britaniji pot-
pisano 570 sporazuma, a pregovaralo se o joπ 70 do svibnja 2003.(5) Druga najveÊa grupa javno-privatnih
partnerstava bila je ona s lokalnim samoupravama.

(5) Citirano iz Wale Shonibare, “The Emergence of the PPP Superleague”, Konferencija “PPP in the EU Accession Countries”, svibanj 2003.
Budimpeπta, Maarska.

73
 Meunarodno iskustvo
Koncept izgradnja-voenje-prijenos u Velikoj Britaniji
Izgradnja-voenje-prijenos oblik je javno-privatnog partnerstva gdje nekretnine ili infrastrukturu za javnu
upotrebu (kao πto su zgrade lokalne samouprave, javne bolnice ili ceste) pruæa privatni sektor. Razlika je od
klasiËne nabave u tome πto je privatni sektor ukljuËen u velikoj mjeri - za financiranje, izgradnju i upravlja-
nje imovinom. Cijenu Êe projekta u konaËnici platiti javni sektor (osim gdje postoje vanjski izvori prihoda, na
primjer od cestarina). Meutim, rjeπenja koja proizlaze iz izgradnje-voenja-prijenosa imaju brojne pred-
nosti za javni sektor:

- ugrauju se snaæne olakπice za zavrπavanje kapitalnih projekata na vrijeme i prema proraËunu;

- financijske stope i cijena projekta za javni sektor fiksirane su na poËetni dan tako da se sve opas-
nosti povezane s kaπnjenjem prebacuju na privatni sektor;

- obiËno se cijena æivotnog vijeka imovine umanjuje za 10 - 20% jer se uraËunava u poËetnu izradu;

- kvaliteta je odræavanja bolja jer su nuæni troπkovi ugraeni u poËetni ugovor i ne mogu ih osporiti
politiËari ako se prioriteti rashoda izmijene; to πtiti imovinu od zanemarivanja.

Biljeπka: Iz izvjeπtaja “L110 bn invest in success” London First

i intervjua s gosp. Peterom Headom

Bit je ovih javno-privatnih partnerstava u tome da lokalna samouprava i privatni sektor uspostavljaju du-
goroËno partnerstvo za izgradnju ili obnovu i zatim u upravljanju imovinom, πto se koristi u javne svrhe (i,
u mnogim sluËajevima, u vlasniπtvu lokalne samouprave). Privatni sektor moæe biti duboko ukljuËen kroz
cijeli æivotni vijek imovine, ukljuËujuÊi financiranje, dizajn, izgradnju i upravljanje. KljuËne prednosti takvih
javno-privatnih partnerstva ukljuËuju:
• moguÊnost da privatno financiranje zamijeni javno financiranje na mnogim projektima
• premjeπtanje rizika s javnog sektora na privatni sektor
• brzo, uËinkovito i ekonomiËno dovrπavanje projekata
• djelotvornost koja je rezultat integriranja projektiranja, izgradnje, voenja i odræavanja (ukljuËujuÊi
cijenu æivotnog vijeka)
• prijenos vjeπtina od privatnog sektora
• veÊu pouzdanost
• moguÊnost obraËuna javnih bilanci.

74
 Meunarodno iskustvo
Iskustvo Velike Britanije u javno-privatnom razvoju: Projekt PRIME
Odjel za druπtvenu sigurnost prenio je 1998. veÊinu svoje javne imovine privatnoj tvrtci Trillium kao dio
dvadesetogodiπnjeg ugovora. Zauzvrat je Trillium platio Odjelu 250 milijuna funti i potpunu uslugu pruæanja
smjeπtaja za period od dvadeset godina po procijenjenoj cijeni (u sadaπnjoj vrijednosti cijene) od 2 milijarde
funti. Odjel Êe platiti samo za raspoloæivi prostor i usluge koje odgovaraju standardima navedenim u ugo-
voru. Oni mogu osloboditi bez naknade do 35% posjeda tijekom trajanja ugovora, ukljuËujuÊi 10% posjeda
πto je bio viπak na poËetku. Odjel je takoer pregovarao o pravima na podjelu profita ili uπteda koje
proizvede Trillium.

Predvia se da Êe ugovor donijeti uπtedu od 560 milijuna funti u javni proraËun, πto je oko 22% u razdoblju
od 20 godina.

Trillium je preuzeo znaËajan komercijalni rizik u prihvaÊanju niskih fiksnih cijena za kapitalni rashod i usluge
upravljanja prostorom.

Odjel je bio uspjeπan u pridræavanju izvornog petnaestomjeseËnog rasporeda; meutim poteπkoÊe su pos-
tojale u dostavljanju informacija o mjerenjima i stanju nekretnine ponuaËima.

Revizijski izvjeπtaj o projektu konkretno je preporuËio da:

• Trillium se treba pridræavati ugovornih obaveza, ali i odjel i Trillium moraju biti fleksibilni prema trgovin-
skim promjenama tijekom trajanja ugovora s obzirom na promjenjive uvjete.

Izvjeπtaj preporuËa da odjeli koji se bave sliËnim ugovorima trebaju:

• Ustrajati u prikupljanju kompletnih podataka o vlastitim nekretninama prije pokretanja nabave, smanjiti
troπkove i vrijeme nabave za ponuaËe, i time ohrabriti konkurenciju.

• Urediti da ponuaËi udruæe sredstva za zajedniËku anketu stanja i mjerenje objekta kako bi se smanjili
troπkovi natjeËaja i osiguralo da ponuaËi rade prema zajedniËkim pretpostavkama.

• Paæljivo razmotriti najbolji naËin zaπtite vrijednosti imovine prenesene na privatni sektor, imajuÊi na umu
da kapitalni primici plaÊeni unaprijed mogu poveÊati troπkove takvih ugovora koje snose porezni
obveznici. Odjeli trebaju dopustiti ponuaËima da predloæe najbolji naËin uravnoteæenja sigurnosti
imovine i vrijednosti za novac.

Struktura odgovornosti lokalne samouprave u Hrvatskoj upozorava na to da koriπtenje ovakvih vrsta javno-
privatnih partnerstava moæe biti korisno rjeπenje za velik broj situacija. Neke od njih, kao πto su ugovori s
privatnim tvrtkama za upravljanje odreenim postojeÊim nekretninama ili portfeljima, obradili smo u
prethodnim poglavljima - premda nismo upotrebljavali pojam javno-privatnog partnerstva. Meutim, neki
hrvatski gradovi mogu biti u prilici za iskuπavanje rada u naprednijim javno-privatnim partnerstvima. Ovaj
se pristup moæe uvesti poglavito za rekonstrukciju imovine koju je lokalna samouprava obavezna imati,
premda je njezino koriπtenje komercijalne prirode ili ima moguÊnost stvaranja prihoda (kao πto su poljo-
privredne trænice). Javno-privatna partnerstva mogu se koristiti i za obnovu zgrada lokalne samouprave,
obnovu i upravljanje sportskim objektima i izgradnju i upravljanje infrastrukturom.

75
DODATAK 1
VodiË za inventuru imovine lokalne samouprave

TABLICA 1:
Inventar jedinica nekretnina jedinice lokalne samouprave

Stanje na dan:

Kad. br. Inventurni Trenutno Adresa Vrsta Povrπina Povrπina Stanje Razina Subjekt gdje Subjekt od- Broj Funkcionalna Status
broj koriπtenje jedinice u m2 zemljiπta zgrade ili koriπtenja je imovina govoran za zakupaca uloga povrata
jedinica nekretnine u m2 prostorija jedinice zabiljeæena upravljanje i
imovine nekretnine u bilanci odræavanje
nekretnine

Stupac 1 Stupac 2 Stupac 3 Stupac 4 Stupac 5 Stupac 6 Stupac 7 Stupac 8 Stupac 9 Stupac 10 Stupac 11 Stupac 12 Stupac 13 Stupac 13a
Upute za popunjavanje Tablice 1
TABLICA 1 TREBA DATI POPIS JEDINICA NEKRETNINA KOJE TRENUTNO
POSJEDUJE ILI IMA U VLASNI©TVU LOKALNA SAMOUPRAVA.

STUPAC 1:
Unijeti katastarski broj, ako postoji, dodijeljen jedinici nekretnine u tom stupcu.

STUPAC 2:
Unijeti inventurni broj koji je lokalna samouprava dodijelila jedinici nekretnine. Inventurni broj treba biti
stalno dodijeljen nekretnini i ne smije ga se koristiti niti za jednu drugu jedinicu imovine. Ako je nekretni-
na prodana, dodijeljeni se broj viπe ne bi smio koristiti.

STUPAC 3:
Unijeti trenutno ili planirano koriπtenje jedinice nekretnine upotrebljavajuÊi jednu od slijedeÊih klasifikacija:
PojedinaËno koriπtenje: kada je cijela nekretnina u najmu ili je koriπtena za jednu funkciju (naprimjer, grad-
ska vijeÊnica, knjiænica, ured ili stanovi), unesite pojedinaËno koriπtenje ili funkciju. Izaberite iz sljedeÊeg:
• javna/lokalna samouprava/uprava
• djeËji vrtiÊ
• sportski objekt
• stambeni - odvojeno za jednu obitelj
• stambeni - za viπe obitelji (stanovi)
• trgovina/usluge/restoran
• ured
• proizvodnja/skladiπte/distribucija
• parkiranje
• slobodno gradsko zemljiπte
• poljoprivreda
• drugo.

Viπestruko (kombinirano) koriπtenje: kada je nekretnina u zakupu od strane viπe vrsta zakupaca ili se koristi
za viπe funkcija, unesite vrste koriπtenja.
Primjer bi kombinirane upotrebe bio taj da se gradska vijeÊnica koristi jednim dijelom za lokalnu samo-
upravu, a drugi se dio daje u zakup u komercijalne svrhe. U ovom primjeru, unos bi trebao biti: “Kombi-
nirano: Gradska vijeÊnica i komercijalno”.

77
STUPAC 4:
Unesite adresu, ako postoji. Ako ne postoji adresa, unesite kratak opis koji opisuje lokaciju nekretnine.

STUPAC 5:
Unesite vrstu nekretnine sa sljedeÊeg popisa:
(1) Kompleks zgrada
(2) PojedinaËna zgrada
(3) PojedinaËna zgrada s pomoÊnim strukturama nekretnine (npr. spremiπta)
(4) Prostorije, (koriπtenje kada je lokalna samouprava vlasnik samo dijela zgrade)
(5) Slobodno zemljiπte (nema zgrada ili stalnih graevina)
(6) Drugo (specificirati).

STUPAC 6:
Unijeti ukupnu povrπinu (u kvadratnim metrima) glavnih funkcionalnih struktura. Na primjer, ako nekret-
nina ukljuËuje πkolsku zgradu, odvojenu sportsku zgradu ili objekt i malo skladiπte, unesite samo iznos za
πkolsku zgradu i podruËje sportskog objekta.

STUPAC 7:
Unijeti povrπinu zemljiπta za ovu parcelu u kvadratnim metrima.

STUPAC 8:
Unijeti stanje zgrada ili objekata. Unesite stanje kako slijedi:
(1) Izvrsno: nova zgrada ili objekt ili gotovo nov objekt koji zahtijeva samo periodiËno odræavanje.
(2) Dobro: zgrada ili objekt koji zahtijeva odreeno restaurirajuÊe odræavanje.
(3) ZadovoljavajuÊe: zgrada zahtijeva znaËajnije odræavanje u svrhu nastavka poslovanja.
(4) Loπe: zgrada ili objekt zahtijeva znaËajnije periodiËno obnavljanje u svrhu nastavka poslovanja.
(5) Nije moguÊe poslovati: zgrada ili objekt u tako je loπem fiziËkom stanju da je nesigurno ili nepraktiËno
koristiti ga.

STUPAC 9:
Unijeti razinu koriπtenja zgrade, objekta ili zemljiπta. Na primjer, ako je zemljiπte u zakupu za poljoprivredu,
a samo tri-Ëetvrtine obraeno, unesite 75%.
Ako je zgrada bivπa πkolska zgrada u kojoj se polovica koristi za sportske aktivnosti, a polovica za glazbu,
a doπlo je do promjene lokacije za sportske aktivnosti, unesite 50%. Kada ste u nedoumici o tome πto uni-
jeti, odredite omjer trenutaËnog koriπtenja ukupne povrπine u kvadratnim metrima. Premda u naπem pri-
mjeru πkole, ako je povrπina 6.000 kvadratnih metara, a koristi se 4.000 kvadratnih metara, unesite posto-
tak kao omjer 4:6 ili 67%.

78
STUPAC 10:
Unesite ime i pravni status (npr. sama opÊina, opÊinska proraËunska organizacija, opÊinsko poduzeÊe, za-
jedniËko dioniËko druπtvo ili drugo) pravnog subjekta gdje je nekretnina zapisana u bilansi ili drugim
knjigovodstvenim izvjeπtajima. Ako se nekretnina ne nalazi u knjigovodstvu, unesite ime subjekta koji je
kontrolira.

STUPAC 11:
Unesite ime strane koja je primarno odgovorna za upravljanje nekretninom.

STUPAC 12:
Unesite broj zakupnika. U nekim sluËajevima broj zakupnika moæe biti nejasan. Na primjer u gradskoj se
vijeÊnici mogu nalaziti lokalna samouprava, dva pomoÊna odjela i Ëetiri komercijalna zakupnika. U ovoj
situaciji, ako dva pomoÊna odjela imaju svoje vlastite proraËune, postojalo bi sedam zakupnika. Ako
pomoÊni odjeli nemaju neovisne proraËune, postojalo bi samo pet zakupnika buduÊi da bi se odjeli sma-
trali dijelom lokalne samouprave. Prema drugom primjeru, knjiænica daje u zakup dio knjiænice za kopiran-
je i kompjutorske usluge, meutim ne postoji odvojen zakup. U tom sluËaju samo je jedan zakupnik.

STUPAC 13:
U ovaj stupac unesite funkcionalnu upotrebnu kategoriju. Klasifikacija je temeljena na planu upravljanja
imovinom lokalne samouprave i predstavljena je u tri funkcionalne upotrebe: (A) nekretnine koje se koriste
za obavezne funkcije bitne za lokalnu samoupravu; (B) nekretnine koje se koriste za funkcije lokalne
samouprave koje nisu obavezne kao πto su druπtvene, kulturne ili sportske funkcije, (C) nekretnine koje su
u posjedu i koriste se za funkcije koje nisu u domeni lokalne samouprave (npr. nekretnine koje generiraju
profit).

STUPAC 13A:
Unijeti kod koji pokazuje stanje povrata jedinice nekretnine. Na primjer, ovakvi kodovi mogu ukljuËiti grupe
kao πto su:
1. potvreno vlasniπtvo lokalne samouprave
2. potvreno vlasniπtvo javne institucije
3. zahtjevi za povratom koji su arhivirani i u razmatranju
4. zahtjevi su moguÊi, ali joπ nisu arhivirani
5. povrat potvren od strane suda
6. drugo.
Kodovi moraju obuhvaÊati najtipiËnije sluËajeve i moraju ih odrediti pravnici lokalne samouprave.

79
TABLICA 2: Tablica procjene nekretnine

Za godinu:

Inventurni broj PoËetna Amortizirana Datum procjene Procijenjena Ime Financijski teret
knjigovodstvena knjigovodstvena ili kupovine træiπna procjenitelja na nekretnini
vrijednost vrijednost nekretnine vrijednost u 000 kuna

u 000 kuna u 000 kuna u 000 kuna

Stupac 2 Stupac 14 Stupac 15 Stupac 16 Stupac 17 Stupac 18 Stupac 18a

80
Upute za popunjavanje Tablice 2

STUPAC 2
Unesite inventurni broj upotrebljen u Tablici 1.

STUPAC 14
Unesite izvornu cijenu kupovine ili izgradnje koju je iznio trenutni vlasnik. Tu svotu ne treba umanjivati za
amortizaciju.

STUPAC 15
Subjekt koji vodi raËunovodstvo za nekretninu treba odrediti amortiziranu vrijednost, ako postoji, da se
unese u ovaj stupac. Osnova za amortizaciju u tablicu treba biti ukljuËena kao biljeπka. Na primjer, ako
Ministarstvo financija odreuje stopu amortizacije za odreenu nekretninu, Ëimbenik amortizacije treba biti
naveden u biljeπci.

STUPAC 16
Unesite datum procjene nekretnine, ako postoji. Ako nije obavljena procjena, upiπite to.

STUPAC 17
Unesite procijenjenu træiπnu vrijednost ako postoji. Ako je procijenjena træiπna vrijednost nepoznata (npr.
procjena nije izvrπena), upiπite da je nepoznata.

STUPAC 18
Unesite ime neovisnog procjenitelja ili internog upravitelja imovinom predviajuÊi træiπnu vrijednost
imovine.

STUPAC 18A
Unesite iznos financijskih tereta, ako postoji, povezan s tom jedinicom nekretnine. NajuobiËajenije je da je
to kredit osiguran jedinicom nekretnine.

81
DODATAK 2
GODI©NJI IZVJE©TAJ O UPRAVLJANJU IMOVINOM

VodiË o sadræaju i strukturi izvjeπtaja

UVOD
Ne postoje Ëvrsta i brza pravila o tome kako bi godiπnji izvjeπtaj trebao biti strukturiran i koje informacije
on treba sadræavati. Vaæno je prepoznati da izvjeπtaji trebaju odgovarati potrebama onih za koje se izvjeπtaj
priprema. Ako se identificiraju dodatne kategorije imovine ili ako su dodatne informacije korisne u uprav-
ljanju imovinom i njezinu nadzoru od strane viπih razina uprave, tada oblik izvjeπtaja i njegov sadræaj treba
izmijeniti. Isto tako, informacije ukljuËene u izvjeπtaj mogu biti od male koristi onima koji se koriste
izvjeπtajem, i moæe biti prikladno izostaviti ih iz buduÊih izvjeπtaja.
U poËetku Êe postojati tendencija za obuhvaÊanjem πto viπe informacija. Oni koji zahtijevaju te informaci-
je trebaju ozbiljno razmotriti hoÊe li te informacije pridonijeti poboljπanju upravljanja imovinom ili je to pi-
tanje znatiæelje, za prezentiranje kojih Êe se utroπiti resursi, a bez znaËajnih koristi.
Izvjeπtaj moæe biti koncepcijski opisan s tri razine detalja:
• Uvodni opisni pregled
• Saæeti pregled na razini portfelja
• Detaljan pregled na razini imovine.

SADRÆAJ IZVJE©TAJA
A. UVODNI OPISNI PREGLED
Ovaj dio moæe sadræavati:
• ZnaËajne promjene i poboljπanja u upravljanju imovinom: nabrojite sve bitne regulatorne i upravne
promjene koje su se dogodile tijekom godine (kao πto je usvajanje nove Odluke o upravljanju imovi-
nom lokalne samouprave i promjena u upravljanju prikupljanja najamnina od poslovnih i stambenih
najmoprimaca, itd).
• Dinamiku portfelja tijekom godine: pruæiti opÊenite opisne komentare o povratima, kupovinama, raspo-
laganjima (privatizacija, prodaja, otuenje) i novim projektima izgradnje (zapoËetim i zavrπenim) tije-
kom godine.
• Træiπne i gospodarske uvjete povezane s imovinom lokalne samouprave.
• Ukupnu uËinkovitost koriπtenja imovine lokalne samouprave. Ovo je sloæena tema i moæe biti potrebno
nekoliko godina iskustva da se razradi korisna analiza svakog portfelja i da se ta analiza odraæava u
Godiπnjem izvjeπtaju (neka razmiπljanja o analizi rezultata imovine predstavljena su u Dodacima 5 i 6).
Ponovno je cilj imati kratki opisni komentar s viπe detalja kasnije u izvjeπtaju.
• Pitanja koja zahtijevaju pozornost lokalne samouprave ili vijeÊa lokalne samouprave.

82
B. SAÆETI PREGLED NA RAZINI PORTFELJA
Svrha je ovog dijela analizirati svaki portfelj sliËne imovine.
Imovinu treba klasificirati prema vlasniπtvu (jasno, nejasno), a zatim prema njezinoj ulozi u ispunjavanju
odgovornosti lokalne samouprave, kao πto je navedeno u Aktivnosti 3, tj. obavezno, diskrecijsko (socijalno)
i na imovinu koja generira prihod. One tada mogu biti podijeljene prema funkcionalnoj upotrebi. SlijedeÊi
popis moæe sluæiti kao poËetni popis portfelja, podloæan reviziji ako se na temelju iskustva pokaæe nuænim
ili poæeljnim:
OBVEZNO
• Upravna imovina (gradska vijeÊnica, itd.)
• Socijalno stanovanje
• DjeËji vrtiÊi
• Sportski objekti
• Trænice
• Druga (mjeπovita) imovina

DISKRECIJSKO
• Druπtveno stanovanje
• DjeËji vrtiÊi
• Sportski objekti
• Kulturni objekti

IMOVINA KOJA GENERIRA PRIHOD

• Uredski prostori
• Maloprodaja
• Industrijska/proizvodna
• Stambena
• Raspoloæivo zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)
Potrebno je ukljuËiti poseban dio o poslovnim udjelima lokalne samouprave (poduzeÊima). (6)

Biljeπka o Identificiranju i klasificiranju imovine:

• Klasificirajte po adresi, a ne po zakupcu ili korisniku prostora. Svaka imovina moæe imati viπe zakupaca
u odvojenim prostorijama unutar imovine.
Saæeti se pregled na razini portfelja nadovezuje i saæima informacije o detaljnom pregledu na razini
imovine koji je opisan u nastavku teksta. On ukljuËuje:

(6) Detalji izvjeπtavanja o poslovnim udjelima nisu predstavljeni u ovom vodiËu.

83
• KljuËne karakteristike svakog portfelja imovine, ukljuËujuÊi broj nekretnina, neto prihod i financijski tijek
svakog portfelja, kao i vrijednost portfelja. Svaki “portfelj” treba biti skup sliËnih imovina kao πto su
imovina koju koristi lokalna samouprava (tj. gradska vijeÊnica), vrste imovine koja generira prihod, soci-
jalno stanovanje itd. kao πto je prethodno navedeno.
• Ukupni neto prihod i financijski tijek prikupljen od svih nekretnina lokalne samouprave kroz cijelu go-
dinu.
• Analizu rezultata ulaganja nekretnina koje generiraju prihod. Ta bi se analiza trebala odnositi na ukup-
ni financijski tijek i vrijednost svakog portfelja sliËnih nekretnina ove klase, u svrhu pomoÊi u odreiva-
nju koristi od njihova zadræavanja i pomoÊi u identificiranju onih koje zahtijevaju dodatne aktivnosti.
• Analizu ukupnih subvencija pruæenih NVO-ima i drugim zakupcima socijalne imovine u obliku sma-
njenog najma ili slobodnog koriπtenja ili dodatne gotovine ili subvencije u naravi namijenjene za pokri-
vanje troπkova imovine primatelja.
• Analiza troπkova odræavanja portfelja socijalnog stanovanja, ukljuËujuÊi negativni financijski tijek i pro-
cjenu vrijednosti ovog portfelja ako moæe biti prodan na privatnom træiπtu za nesubvencionirano pri-
vatno stanovanje.
• Kapitalne transakcije kao πto su nabava, prodaja ili znaËajna poboljπanja imovine. O ovim jednokratnim
transakcijama koje imaju dugoroËni utjecaj treba izvjeπtavati odvojeno od operativnih rezultata za svaku
pojedinu godinu. Navedite na tablici sve dispozicije, kupovinu i financijske transakcije koje su se poja-
vile s informacijama kako slijedi za svaku transakciju (primjer tablice prikazan u Dodatku 1):

Broj nekretnine
Adresa
Vrsta nekretnine (ured, maloprodaja, mjeπovito koriπtenje, stan, slobodno zemljiπte, itd.)
Vrsta transakcije (prodaja, povrat, prijenos imovine sudskim nalogom, nabava, itd.)
Neto prihodi ako su raspoloæivi (ukupno umanjeno za troπkove transakcije i podmirena dugovanja)
Ukupni troπkovi ako su postignuti
Zaduæenja
Komentari koji ukljuËuju razloge za transakcije
Pokazati ukupne neto prihode i ukupne rashode za ove transakcije.

84
C. DETALJAN PREGLED NA RAZINI IMOVINE
U svrhu analize i izvjeπtavanja, imovinu treba razvrstati i prikazati po portfeljima kao πto slijedi:
1. JASNO VLASNI©TVO LOKALNE SAMOUPRAVE
• Upravna imovina (gradska vijeÊnica i sl.)
• Nekretnine za ulaganja (poslovne i stambene)
• Socijalno stanovanje
• DjeËji vrtiÊi
• Sportski objekti
• Kulturni objekti
• Trænice
• Druga (mjeπovita) imovina
• Slobodno zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)

2. NEJASNO/OSPORAVANO VLASNI©TVO ILI PREDMET NACIONALIZACIJE ILI POVRATA

• Upravna imovina (gradska vijeÊnica i sl.)
• Nekretnine za ulaganja (poslovne i stambene)
• Socijalno stanovanje
• DjeËji vrtiÊi
• Sportski objekti
• Kulturni objekti
• Trænice
• Druga (mjeπovita) imovina
• Slobodno zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)
Za svaku nekretninu prikaæite kljuËne informacije u tablici sa stupcima kako slijedi (primjer tablice u excelu
prikazan je u Dodatku 2):

Broj nekretnine
Adresa
Kategorija (obavezna, diskrecijska, profit)
Postotak zauzetosti (za imovinu koja se iznajmljuje)
Drugi pokazatelji uËinkovitosti (nije obavezno, i moæe biti specifiËno za portfelj)
Ukupni prihod
Ukupni troπkovi
Neto prihodi (gubitak)
Træiπna vrijednost
Povrat financijskod tijeka [Prihod podijeljen s vrijednoπÊu kao postotak (xx.x%)]
Kapitalni rashodi

85
Preporuka
• Zadræati
• Prodati
• Zadræati za povrat
• Zadræati za nacionalizaciju

Za svaku nekretninu (i za onu koja ima jasno vlasniπtvo i onu koja je predmet nacionalizacije ili povrata),
prikazati neto prihod, financijski tijek i træiπnu vrijednost. Ova Êe analiza pomoÊi pri odreivanju aktivnosti
potrebnih za poboljπanje rezultata svake nekretnine, a time i portfelja. Takve aktivnosti mogu ukljuËivati
konkretna fiziËka poboljπanja, izmijenjene najamnine ili prodaju.
Prikazati procjene uËinkovitosti upotrebe prostorija od strane NVO-a (na primjer koliko su sati na tjedan nji-
hovi uredi otvoreni). Procijeniti subvencije povezane s imovinom koje se pruæaju svakom NVO-u i drugim
zakupcima socijalne imovine u obliku smanjenog najma ili dodatne gotovine ili subvencija u naravi u cilju
pokrivanja troπkova imovine primatelja.
NaËiniti procjene propuπtenog prihoda za svaku nekretninu za koju je to moguÊe. To se osobito odnosi na
Portfelje imovine za ulaganja (poslovni i stambeni objekti koji se iznajmljuju), procijeniti propuπteni prihod
zbog najma ispod træiπne cijene. SliËnu analizu treba pripremiti za svaku nekretninu koriπtenu za socijalno
stanovanje. (Moæe biti korisno ukljuËiti tablicu koja se upotrebljava za ove procjene kao dodatak izvjeπtaju).
Razmotriti troπkove i rezultate povezane sa sportskim objektima, ako su takvi podaci raspoloæivi (vidi Bilje-
πke u Dodatku 6). Voditelj svakog sportskog objekta treba dostaviti ukupno raËunovodstvo za troπkove koji
se pojavljuju i prihode koje prima od svih aktivnosti, koji su povezani s tim objektom. Ova informacija treba
biti priloæena podacima koji izvjeπtavaju o direktnom prihodu i troπkovima koje je grad prikupio za dotiËnu
imovinu. BuduÊi da grad subvencionira voditelje takvih vrsta imovine, grad ima pravo dobiti ukupne finan-
cijske informacije koje se tiËu te imovine.

D. ZA SVAKU JEDINICU IMOVINE PRILOÆITI:

• StatiËki izvjeπtaj koji se odnosi na netransakcijske informacije (sadræaj je predloæen u Dodatku 3)
• Godiπnju operativnu izjavu (sadræaj predloæen u Dodatku 4)

E. PODUZEΔA U VLASNI©TVU LOKALNE SAMOUPRAVE

Osim nekretnina, lokalne samouprave posjeduju udjele u poslovnim poduzeÊima. Neka od tih poduzeÊa
sluæe iskljuËivo zahtjevima lokalne samouprave kao πto su izvrπavanje komunalnih usluga. Druga sluæe (ili
mogu sluæiti) i privatnim klijentima, a ostala nemaju nikakve izravne veze s pruæanjem gradskih usluga.
Ova poduzeÊa mogu imati vrijednost ovisno o dobiti koju generiraju ili vrijednosti imovine (kao πto su
motorna vozila i druga oprema) koju posjeduju. Njihova vrijednost moæe biti poveÊana uËinkovitim mar-
ketingom usluga koje pruæaju i uËinkovitim upravljanjem. Lokalna samouprava ima obavezu prema svojim
graanima maksimalno poveÊati ovu vrijednost. Na mnoge je naËine upravljanje ovom imovinom sliËno
upravljanju nekretninama. Prihodi se moraju poveÊati (u skladu s potrebom pruæanja javnih usluga), a
troπkovi se moraju kontrolirati.

86
Ako poduzeÊe takoer sluæi privatnim klijentima ili ima konkurenciju na privatnom træiπtu, uprava tog
poduzeÊa treba razmotriti koristi koje proizlaze iz privatizacije. Iskustva pokazuju da, kao opÊe pravilo, pri-
vatni vlasnici vode poduzeÊa uËinkovitije od zaposlenika lokalne samouprave. Nadalje, konkurencija lokal-
ne samouprave u odnosu na poduzeÊa koja su u vlasniπtvu njezinih graana moæe biti (ili se moæe Ëiniti)
nepravedna.
Svrha ovog priruËnika nije provesti detaljnu analizu takvih poduzeÊa. Meutim vaæno je ista pratiti, a upra-
va poduzeÊa mora iskoristiti svaku priliku da poveÊaju njihovu vrijednost. Godiπnji izvjeπtaj moæe sadræa-
vati sljedeÊe informacije:
• operativnu izjavu (po obliku sliËnu onoj za nekretnine)
• bilancu koja daje popis potraæivanja i dugovanja i njihovu vrijednost/iznose
• popis osoba u menadæmentu
• raspravu o aktivnostima
• raspravu o svim planiranim glavnim kapitalnim ulaganjima
• raspravu o moguÊnosti privatizacije
• procjenu træiπne cijene ako je privatizacija moguÊa.
Jednako kao s nekretninama, upravljanje poduzeÊem zahtijeva vaæne prosudbe i ne moæe se obavljati je-
dnostavno praÊenjem formula. Moraju se donositi teπke odluke, uz potrebno predvianje buduÊih trendo-
va. Rezultati mogu biti poveÊana uËinkovitost i bolja usluga za graane.

87
PRILOZI GODI©NJEM IZVJE©TAJU

PRILOG 1
UPRAVLJANJE IMOVINOM - TRANSAKCIJE POVEZANE S NEKRETNINAMA
(Tablica u excelu)

PRILOG 2
UPRAVLJANJE IMOVINOM - HOLDINZI ZA NEKRETNINE
(Tablica u excelu)

DODATAK 3
STATI»KI IZVJE©TAJ S NETRANSAKCIJSKIM INFORMACIJAMA
Popis koji slijedi odreuje podatke koji moraju biti ukljuËeni u ovaj izvjeπtaj; u stvarnosti podaci trebaju biti
prikazani u tablici ili u obliku baze podataka.
Datum pregleda
Broj nekretnine
Upravitelj nekretnine (osoba)

Adresa nekretnine
Ime ulice i broj
Grad
Regija

Vrsta imovine Primjeri

Stan DjeËji vrtiÊ
KuÊa Tvornica
Ured Sportski objekt
Skladiπte Viπestruka upotreba
Parkiraliπte Drugo
Slobodno zemljiπte Poljoprivredno
Maloprodajni prostor/usluæni (brijaËnica, postolar, optiËar, doktor, itd.)

88
Subjekt u Ëijoj se bilanci dræi imovina
Stanje povrata
Razlozi zadræavanja (npr. koriπtenje od strane lokalne samouprave, prihod, pravni zahtjevi ili drugo)
Kategorija funkcije (klasifikacija)

Upravitelj nekretnine
Ime poduzeÊa
Ime menadæera (osobe)
Adresa
Telefon
Faks
Email adresa

VeliËina zgrade (u kvadratnim metrima)

Povrπina zemljiπta (u kvadratnim metrima)
FiziËki opis (tekst; npr. zgrada od tri kata sadræi uredske prostore na gornjim katovima i
Ëetiri maloprodajna prostora u prizemlju.)

Raspored zakupaca
Prostor Zakupac Povrπina MjeseËna Istek U skladu Procijenjena razina
Broj Ime M2 Zakupnina Zakupa Da/ne koriπtenja od strane
zakupca (%)

Podaci o pregledu
Datum pregleda upravitelja imovinom
OpÊi uvjeti (tekst s fotografijama i ukupan popis)
Nuæni popravci i procjena troπkova

Potrebna kapitalna ulaganja

Opis nuænih ulaganja
Opravdanje (Pregled rezultata i dodatnih povrata koji bi bili proizvedeni i/ili posljedica u sluËa-
ju da se poboljπanja ne izvrπe)
Procijenjeni troπkovi
Predloæeni datum poËetka radova

89
Procjena ili neformalna ocjena vrijednosti (Odræati povijesne podatke)
Procijenjena vrijednost
Datum procjene
Ime procjenitelja
Svrha procjene (na primjer, radi aæuriranja podataka o træiπnoj vrijednosti, kao smjernica za pro-
daju, itd.)

Zaduæenja (dug)
PoËetni dug
Trenutni iznos duga
Kamatna stopa (%)
MjeseËni iznos otplate
Datum dospijeÊa
Komentari (Opis svih dodatnih vaænih informacija kao πto su promjenjive stope)

Informacije o osiguranju
Vrsta pokriÊa
Iznos pokriÊa
Istek
Agent
Ime
Adresa
Telefonski broj
OsiguravajuÊe druπtvo

Komunalna naknada (godiπnja i mjeseËna)

Izvrπio: Datum:
Upravitelj imovinom

Odobrio: Datum:
ProËelnik za upravljanje imovinom

90
DODATAK 4: GODI©NJA OPERATIVNA IZJAVA
Ovo je samo primjer. Neke stavke ne moraju biti navedene, a druge se mogu dodati prema potrebi. “Plan”
ili proraËun moæe se pripremiti mjeseËno, a stvarni rezultati za tekuÊu godinu mogu se usporediti s planom
za tekuÊu godinu (tj. od sijeËnja do odreenog mjeseca u tekuÊoj godini). Brojni su sustavi na raspolaganju
kako bi se proizveli izvjeπtaji ove vrste s ulazima koji proizlaze iz osnovnih transakcija. Primjerice plaÊanje
troπka ili depozita najma daje dnevne ulaze, a kumulativni se ulazi pojavljuju na izvjeπtaju kao πto je
objaπnjeno u nastavku.
Kapitalni izdatci za obnovu ili kapitalne popravke nisu dio Operativne izjave sami za sebe, ali trebaju biti
zabiljeæeni i praÊeni paralelno s operativnim troπkovima tako da mogu biti zabiljeæeni odmah nakon neto
prihoda.

ADRESA IMOVINE I DRUGI IDENTIFIKACIJSKI PODACI

Prihodi TekuÊi mjesec Ostvarenja u tekuÊoj godini do datuma Godiπnji plan
Najamnina
Rezerve (prikupljene od zakupca od kojeg menadæer plaÊa odreene troπkove kao πto je navedeno u
Najmu)
Parkiranje
Zakaπnjeli troπkovi
Naknade za antene na krovovima
Koncesijske naknade (npr. prodajni aparati)
Drugo/razno
Ukupni prihodi (Zbroj gornjih stavaka)

Troπkovi
Popravci na zgradi (tekuÊi mali popravci)
Popravci parkiraliπta
Oprema (æarulje, koπevi za smeÊe itd.)
Ureenje nasada
Plin/grijanje
ElektriËna struja
Voda
PazikuÊa/ËiπÊenje
Odvoz smeÊa/prijevoz
Osiguranje
Porezi/komunalne naknade
Troπkovi upravljanja
Pravne naknade (prikupljanje najamnine, deloæacije itd.)
Kamate na dugovanja imovine
Razno
Ukupni troπkovi (Zbroj gore navedenog)
Neto prihod (Ukupan prihod minus Ukupni troπkovi)
Kapitalni izdatci

91
DODATAK 5
POKAZATELJI
RazliËiti se pokazatelji mogu koristiti za mjerenje uËinkovitosti upravljanja portfeljem imovine i pojedinih
jedinica imovine unutar portfelja. S vremenom Êe upravitelji imovinom razviti dodatne mjere za nastavak
poboljπanja prakse upravljanja imovinom kao rezultat njihovih zapaæanja u vezi s rezultatima i sastavima
portfelja. Ove mjere koje je izraËunao upravitelj imovinom, ili su odreene prema njegovim uputama,
omoguÊit Êe uvid u rezultate imovine i predloæiti brojne moguÊnosti za njihovo poboljπanje.
Ove su mjere korisne jedino ako ih se shvati na odgovarajuÊi naËin. Upravitelj imovinom mora se koristiti
procjenama u objaπnjavanju rezultata izraËuna. Vrijeme u kojem se mjere provode moæda neÊe biti uobi-
Ëajeno, ali upravitelj imovinom mora razumjeti da imovina ima drugaËiji potencijal od onog koji se poja-
vljuje u danom trenutku.
Upravljanje je imovinom uloga koja zahtijeva iskustvo, procjenu i sposobnost analize i objaπnjenja im-
plikacija podataka. U suprotnom neÊe biti donesene odgovarajuÊe odluke.

POKAZATELJI ZA NEKRETNINE ZA ULAGANJA

Zauzetost
Zauzetost je mjera koriπtenja prostora (obiËno onog koji se daje u zakup). On ne mjeri koliko zakupac koristi
prostor, veÊ samo ima li zakupac pravo koristiti prostor pod zakupom. Izraæava se u postocima. Varijacija
toga jest raspoloæivost koja se raËuna na slijedeÊi naËin
Raspoloæivost = 100% - Zauzetost.
Upravitelji prostora koji su u zakupu mjere zauzetost na dva naËina.

1. naËin
Najjednostavniji je naËin jednostavan izraËun povrπine u postocima (kvadratnim metrima) portfelja koji je
u najmu. OdgovarajuÊa je mjera za stambene prostore postotak stanova koji su iznajmljeni.
Na primjer, jedinica imovine koja obuhvaÊa 300 kvadratnih metara, a dano je u zakup 270 metara zakupci-
ma, ima zauzetost od devedeset posto (90%). Takoer se moæe reÊi da je deset posto (10%) raspoloæivo.
Ako stambena zgrada ima deset stanova, a devet ih je iznajmljeno, tada je zauzeta devedeset posto.

2. naËin
Manje je uobiËajen naËin mjeriti zauzetost pomoÊu iznosa najma. Ovo odraæava Ëinjenicu da raspoloæivi
prostor u imovini koja ima moguÊnost generirati visoku najamninu predstavlja veÊi gubitak od raspo-
loæivog prostora u manje vrijednoj jedinici imovine. To zahtijeva procjenu potencijala za iznajmljivanje
raspoloæivog prostora kao i razmatranje stvarne najamnine koja je prikupljena za iznajmljenu imovinu.
Na primjer, ako se stvarna najamnina za imovinu prikuplja po stopi od 9,000 kuna mjeseËno, a procijenje-
na najamnina za slobodan prostor u imovini se procijeni na 1,000 kuna mjeseËno, procjenjuje se da imo-
vina ima potencijal za najam od 10,000 kuna mjeseËno, a zauzeta je devedeset posto (90%). Od ukupnog
potencijala najma od 10,000 kuna, prikuplja se 9,000 kuna.
Zauzetost (ili slobodan prostor) raËuna se za svaku imovinu ili portfelj imovine. Svaka imovina (pojedina
jedinica imovine) unutar portfelja imovine podloæna je ovom izraËunu, a zatim se iznajmljeni i ukupni

92
kvadratni metri (ili prikupljena i potencijalna najamnina) svih imovina zbrajaju zajedno za izraËun zauzetosti
portfelja.
Dodatne su mjere korisne. Za vrlo raznolik portfelj imovine treba izraËunati zauzetost svake jedinice
imovine. Tada Êe jedinice imovine biti zbrojene u portfelj prema vrsti imovine. Svi uredski prostori trebaju
biti ukljuËeni u izraËunavanje zauzetosti ureda, a svi stanovi ukljuËeni u izraËun zauzetosti stanova. Na isti
naËin zauzetost bi se izraËunala za maloprodajne prostore te za proizvodne i industrijske prostore itd.
KonaËno, treba izraËunati ukupnu zauzetost za sve prostore. Prihvatljivo je izvijestiti odvojeno o postotku
zauzetosti za stambene prostore i za poslovne prostore jer je uobiËajena praksa mjerenja zauzetosti stano-
va (broj jedinica), a ne povrπina stana i s time povezana poteπkoÊa u konsolidiranju poslovnih prostora
(kvadratni metri) i stanova (broj jedinica).
Zauzetost se raËuna od danog datuma. Mijenjat Êe se s vremenom kako zakupci potpisuju ugovore o
zakupu, a zatim odlaze nakon isteka ugovora ili kada njihovo poduzeÊe prestane raditi.

Povrat ulaganja
Ovaj izraËun jednostavno dijeli godiπnji neto operativni prihod po procijenjenoj vrijednosti imovine (træiπna
vrijednost). Vrijednost se zasniva na najveÊoj cijeni koju bi kupac platio za imovinu, a ne na cijeni da se ona
zamijeni. Namjera je mjeriti profitabilnost imovine, koja se moæe usporediti s drugim ulaganjima kao πto
su dionice.
“Neto prihod” Ëesto se naziva “financijskim tijekom”. Troπkovi kao πto je amortizacija ne ukljuËuju se u
povrat ulaganja jer to nisu stvarni financijski troπkovi.
Vaæno je prepoznati da neto prihod u danom razdoblju ne mora biti reprezentativan za eventualne rezul-
tate imovine. Primjerice imovina u loπem stanju i ona na kojoj se provodi obnavljanje da bi se napravila
pogodnom za koriπtenje ne mora imati prihod od iznajmljivanja, a moæe imati troπkove kao πto su vodna
naknada i cijena za potroπnju elektriËne energije. Gubici koji iz toga rezultiraju govore da je imovina bezvri-
jedna. “Povrat ulaganja” za takvu imovinu nije relevantan, osim ako se ne uzme u obzir potencijalni neto
prihod nakon dovrπetka obnavljanja.
Isto tako, prihod od cjelokupno iznajmljene imovine moæe biti varljivo visok. VeÊina imovine s vremenom
doæivljava probleme u vezi sa zauzetosti ili prikupljanjem najma, a nije realistiËno donositi odluke u vezi s
ulaganjem temeljeno na povratima koji ne moraju biti tipiËni za dulje razdoblje.
Ako je imovina optereÊena dugom, kao πto je hipoteka, tada je vaæno biti paæljiv u izraËunu povrata ula-
ganja. Ona se moæe izraËunati na dva naËina. Kao prvo, prihod prije odbijanja kamata na dug podijeljen s
vrijednoπÊu imovine jako je koristan u procjeni rezultata imovine. (Rezultati imovine ne mijenjaju se s
obzirom na financiranje. Najamnina i operativni troπkovi bit Êe jednaki sa ili bez duga.) Drugo, prihod nakon
oduzimanja troπkova kamata podijeljen s vrijednoπÊu udjela u imovini (vrijednost imovine umanjena za
iznos duga, a ne vrijednost same imovine) pokazuje rezultate ulaganja.
Na primjer, imovina od jednog milijuna kuna s 400.000 kuna duga ima vrijednost udjela od 600.000 kuna.
Ako se od imovine dobije 100.000 kuna prihoda prije troπkova kamata, povrat je imovine deset posto
(100.000/1.000.000). Ako je troπak kamate dvanaest posto od 400.000 duga, ili 48.000 kuna, tada je prihod
nakon kamate 100.000-48.000 ili 52.000 kuna. Povrat je udjela u imovini 52.000/600.000 ili 8,67 posto.
Isto kao kod izraËuna zauzetosti, povrat ulaganja moæe se izraËunati za svaku imovinu, za portfelje (ili “pot-
portfelje”) vrsta imovine, i konaËno za cjelokupni portfelj imovine.
Ova je analiza korisna jer pruæa moguÊnost za usporedbu pojedinaËnih imovina s cjelokupnim portfeljom.

93
Ako jedinica imovine ostvaruje povrat ispod prosjeka usporedive imovine u portfelju, tu jedinicu imovine
treba pregledati kako bi se utvrdilo postoje li operativni aspekti koji bi se mogli promijeniti u svrhu
poboljπanja rezultata. Ako se ne mogu napraviti poboljπanja, moæda imovinu treba prodati, a prihod uloæi-
ti u druge imovine.
Isto tako, imovinu koja daje iznadprosjeËne rezultate treba zadræati kao vaæan sastavni dio portfelja.
Imovina moæe ostvarivati i rezultate neodræive u duæem razdoblju, pa uzevπi u obzir njezinu odliËnu trenut-
nu poziciju, moæe biti kandidat za prodaju.

POKAZATELJI ZA SVE VRSTE IMOVINE

Gornji pokazatelji nisu relevantni za imovinu s upravnom namjenom i drugu imovinu koja ne donosi pri-
hod. Pretpostavlja se da ta imovina obavlja nuæne funkcije lokalne samouprave i druπtvene funkcije
umjesto financijskih prihoda. Ovdje upravitelj imovinom mora osigurati da je imovina uistinu potrebna za
zadatke lokalne samouprave i da se u potpunosti koristi. Ukoliko to nije sluËaj, utoliko mogu postojati pri-
like za iznajmljivanje dijelova imovine kako bi se dobio dodatni prihod i smanjilo optereÊenje gradskog pro-
raËuna.
Isto tako, namjera je socijalnog stanovanja odgovoriti na socijalne potrebe i ne proizvoditi visok financijs-
ki povrat. Za socijalno stanovanje i imovinu za upravnu namjenu, korisne su kao druge mjere, na prethod-
no prikazan naËin.

Operativna analiza
Odreeni omjeri mogu biti razraeni da bi se bolje razumjelo upravljanje zgradom. Oni su obiËno uteme-
ljeni na troπkovima (ili prihodima) po kvadratnom metru. Primjeri su:
• Troπkovi grijanja po kvadratnom metru
• Troπkovi vode po kvadratnom metru
• Troπkovi popravaka po kvadratnom metru
• Troπkovi elektriËne energije po kvadratnom metru
• Najam po kvadratnom metru
Ovi su omjeri korisni u usporeivanju imovine, u sluËaju da je imovina takvog karaktera da je usporediva.
Premda upravna i druga imovina ne mora donositi prihod i stoga nema mjerljivog povrata ulaganja, njezi-
ni operativni troπkovi podloæni su analizi i poboljπanju. Ovo je osobito istinito ako je imovina usporediva s
imovinom koja donosi prihode u portfelju. Upravni uredi mogu biti usporedivi s uredima u zakupu, koji
generiraju prihod, na primjer mogu se usporediti operativni troπkovi.
Isto tako, socijalno stanovanje ne mora davati træiπnu razinu najma, ali troπkovi ne bi trebali prelaziti troπko-
ve sliËne imovine, koji nisu subvencionirani.

Odgoeno odræavanje
Katkad se dogaa nedovoljno ulaganje u odræavanje imovine, a kada se to dogaa sustavno, rezultira pa-
dom kvalitete i vrijednosti. PraÊenje je odgoenog odræavanja vaæno, a neke se grube procjene mogu dobiti
usporeivanjem godiπnjih planiranih i stvarnih troπkova popravka zgrade (vidi Godiπnju operativnu izjavu).

94
Sastav portfelja
Upravitelji portfelja smatraju korisnim odrediti koliki relativni dio portfelja predstavlja svaku vrstu imovine.
(Vrsta imovine moæe ukljuËivati upravnu imovinu, viπak ureda, maloprodaju/trgovine, tvornice, træiπne
stanove, socijalne stanove i djeËje vrtiÊe). Da bi se to izraËunalo, vrijednost svake vrste imovine dijeli se s
ukupnom vrijednoπÊu svih imovina. Postotak koji se dobije kao rezultat moæe se prikazati grafiËki ili bro-
jËano.
Ova analiza pomaæe upraviteljima imovine i vlasnicima da razumiju sastav portfelja i otkriju rizike koji inaËe
nisu poznati upravitelju imovine. Ako se, na primjer, portfelj koncentrira na trgovine, novi shopping centar
moæe odvuÊi zakupce od imovine koja je u vlasniπtvu lokalne samouprave, uzrokujuÊi praænjenje prostora
lokalne samouprave i smanjenje financijskog tijeka.

RAZMJENA PODATAKA
Upravitelji imovinom u nekim zemljama ustvrdili su da je vrlo korisno razmjenjivati odreene podatke.
Primjerice upravitelji portfelja nekretnina u SAD-u osnovali su udrugu pod nazivom National Council of
Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). PoduzeÊa koja su Ëlanovi udruge s povjerenjem udruzi pod-
nose podatke o rezultatima ulaganja o svojoj imovini, a ona zatim konsolidira te podatke i prikazuje ih na
naËin koji dopuπta njezinim Ëlanovima i javnosti uvid u podatke o rezultatima ulaganja (prihoda) za velike
razrede imovine ovisno o vrsti, veliËini i lokaciji. (Ne pruæaju se podaci ako razred ukljuËuje manje od deset
imovina. Ovo ograniËenje ima namjeru zaπtititi povjerljivost podataka u vezi sa svakom imovinom.) Radi
se o podacima o oko 1.500 imovina koji ukljuËuju i podatke o prihodu i troπkovima kao i podatke o pro-
cjeni, tako da analitiËari mogu vidjeti i dobitak i zaradu u vrijednostima velikog uzorka imovine.
Druge organizacije, ukljuËujuÊi Institute of Real Estate Management and International Council of Shopping
Centers, prikupljaju, analiziraju i objavljuju podatke u vezi s najamninama i troπkovima razliËitih vrsta
imovine. Upravitelj imovine i drugi djelatnici povezani s nekretninama upotrebljavaju te podatke kao stan-
dard prema kojem se mjere rezultati vlastite imovine i pronalaze naËine za poboljπanje rezultata imovine,
koncentriranjem pozornosti na specifiËne aspekte upravljanja imovinom.
Hrvatski gradovi sa sliËnim imovinskim portfeljima i izazovima u upravljanju imovinom mogu utvrditi kako
je korisno da se udruæe i dijele podatke o imovini, tako da svatko od njih moæe uËiti od drugih, te se mogu
odrediti standardi prema kojima se mogu mjeriti rezultati pojedine imovine. Bilo bi osobito korisno kada
bi privatni vlasnici imovine takoer razmjenjivali podatke na taj naËin, tako da lokalna samouprava moæe
usporediti rezultate svoje imovine s imovinom koja je u vlasniπtvu privatnog sektora.

ZAKLJU»AK
Ovo su mjere koje upravitelji imovinom smatraju korisnim. Ako se proces upravljanja imovinom razvije,
sami Êe upravitelji imovinom pronaÊi dodatne naËine za mjerenje rezultata njihovih portfelja prema jedin-
stvenom sastavu tih portfelja.

95
DODATAK 6
SPORTSKI OBJEKTI
Mjerenje uËinkovitosti portfelja sportskih objekata znatno se razlikuje od portfelja imovine za prihod. Svrha
je pruæiti zajednici resurse za rekreaciju viπe nego ostvariti povrat ulaganja. Meutim, tu takoer postoje
pokazatelji, prikazani u nastavku.
Objekt ima vrijednost. Troπkovi su zamjene beznaËajni. Imovina ima vrijednost na træiπtu. Na natjeËaju bi
potencijalni kupci ponudili odreenu svotu temeljenu na njihovom potencijalnom koriπtenju imovine. To
moæe biti kontinuirano koriπtenje sportskog objekta, u kojem korisnici plaÊaju pravo pristupa, moæda kroz
mjeseËnu ili godiπnju Ëlanarinu. Vrijednost bi bila procijenjena kapitaliziranjem oËekivanog prihoda od zaku-
paca ili Ëlanova. Poboljπanja se mogu ukloniti, a zemljiπte koristiti u neku drugu svrhu, kao πto je stambena
izgradnja. U tom sluËaju, vrijednost Êe biti temeljena na vrijednosti zemljiπta umanjenoj za troπkove ruπenja.
Lokalna samouprava izlaæe se gubitku moguÊe cijene posjedovanjem imovine. To znaËi da lokalna samo-
uprava gubi prihod koji bi mogao dolaziti od alternativnog koriπtenja imovine ili alternativnog ulaganja
iznosa jednakog træiπnoj vrijednosti imovine. Na primjer, ako je vrijednost objekta jedan milijun kuna, a
najbolje je alternativno ulaganje obveznica ili bankovni raËun, koji bi donosio prihod od pet posto, tada je
propuπteni prihod 50.000 kuna.
Takoer, lokalna samouprava moæda daje direktne novËane subvencije klubu koji kontrolira objekt. Moæda
se izlaæe i direktnim troπkovima povezanim s objektom, πto je drugi oblik subvencija. Ti se direktni troπkovi
dodaju na moguÊu cijenu ili propuπteni prihod na vrijednost ulaganja. (Nabavna cijena imovine nije vaæna.
Jedina je znaËajna vrijednost ona koju su kupci na træiπtu spremni platiti za imovinu. Nabavna cijena ima
jedino povijesnu vaænost i nema znaËaj za ulaganje).
UKUPNI TRO©KOVI ZA LOKALNU SAMOUPRAVU OD USTUPANJA OBJEKTA = (PROPU©TENA
DOBIT) + (SVE IZRAVNE FINANCIJSKE SUBVENCIJE) + (IZRAVNI TRO©KOVI OBJEKTA I TRO-
©KOVI UPRAVLJANJA)
Lokalna samouprava treba oËekivati koristi od izlaganja ovim troπkovima. BuduÊi da prihod od ulaganja
nije cilj, moraju postojati druge koristi povezane s imovinom. U biti, te se koristi oËituju u obliku rekreaci-
jskih moguÊnosti zajednice. Premda neÊe svi sudjelovati u rekreaciji, neki stanovnici hoÊe. Lokalna samo-
uprava mora odrediti koliko Êe graana koristiti objekt. Tada Êe se odrediti cijena po korisniku.
Cilj treba biti smanjenje cijene po korisniku ili sudioniku. To se moæe postiÊi poveÊanjem broja korisnika
i/ili smanjenjem cijene posjedovanja ili funkcioniranja objekta.
Ako svaki graanin nema prihvatljivu priliku za koriπtenje objekta, tada treba preispitati vrijednost objekta
za zajednicu. Lokalna se samouprava treba oduprijeti tomu da objekt bude na raspolaganju samo nekolici-
ni vrhunskih sportaπa koji mogu konkurirati za ekipu, nego bi trebala osigurati moguÊnost koriπtenja za sve
graane, bez obzira na njihove atletske sposobnosti. Ako je cilj ograniËiti koriπtenje samo na one koji imaju
izuzetne sposobnosti (ili iskljuËivo ili za najprihvatljivije sate funkcioniranja), tada bi lokalna samouprava
trebala razmisliti o tome da zahtijeva od korisnika plaÊanje svih troπkova ukljuËujuÊi najamninu usporedi-
vu s povratom od alternativnih ulaganja.
Ako je objekt uistinu na raspolaganju svim graanima, tada treba kontrolirati troπkove u skladu s kvalitet-
nim upravljanjem, kako bi se prikupili prihodi od koncesija za prodavanje hrane i sl. i kako bi se πto je mo-
guÊe viπe promoviralo koriπtenje objekta.
BuduÊi da se analiziraju troπkovi po korisniku, moæe postati oËito da je cijena koriπtenja odreenih objeka-
ta viπa od cijene koriπtenja ostalih objekata. To moæe navesti na odluku o zatvaranju, prodaji, poboljπanju
ili djelovanju na drugi naËin, da se lokalnoj samoupravi poboljπaju koristi od posjedovanja imovine.

96