Katowice, 2830 wrzenia 2011

Katowlce, 2830 wrzenla 2011

POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZE
RZECZOZNAWCW MAJTKOWYCH
LSKE STOWARZYSZENE
RZECZOZNAWCW MAJTKOWYCH
Rada Programowa
rol. kyszurd Cymormun - rzovodnczcy
dr \ludysluv rzosl - vcorzovodnczcy
dr Crzogorz Mutusl - solroturz
lvonu utlovslu
dr Magdalena Habdas
Andrzej Kalus
rol. Stunsluvu Kuus
dr Iun Konovuczul
rol. lorun Kunl
rol. kyszurd Mlosz
Monlu Novulovslu
Honryl Ptol
Murol \novsl
Komitet organizacyjny
Krzysztol Lrbunczyl - rzovodnczcy
Andrzo ubol
\lodzmorz odnurczyl
Subnu rutol
Murol Cornul
Honryl Hudusz
Lvu Lulusl
1omusz Murchovlu
\ococh Pustvu
\lodzmorz Szuc
Honryl \uvrzynol
Adum \oovodzc
Redakcja
Lbotu Csztor
3URMHNWRNDGNLLIRUPDWRZDQLH
Monlu Drobnl
lSN 978-83-93l725-3-5
Wydawca
slo Stovurzyszono kzoczoznuvcov Mutlovych
u. Dbrovslogo 22, 40-032 Kutovco
to./lux t32) 253 07 27; o-mu: nlosrm.com.
Poslu lodorucu Stovurzyszon kzoczoznuvcov Mutlovych
u. Novogrodzlu 50, 00-695 \urszuvu
to. t22) 627 07 l7; lux t22) 627 07 79; o-mu: lvulvu.com.
Druk i oprawa
KACADkLK, Kutovco
76
dr Kamil Zaradkiewicz
Uniwersytet Warszawski
Prawo zabudowy jako instytucja
suca zagospodarowaniu przestrzeni
w ramach nieruchomoci gruntowej
(Podstawowe zaoenia
projektowanych rozwiza)
Wstp
Cd llu ut v rumuch Koms Kodyllucyno Pruvu Cyvnogo trvu ruco nud
rooltom novogo lodolsu cyvnogo
l
. \ ch rumuch rzovdyvunu ost m.n.
rovzu stnocych rozvzun dotyczcych ruv rzoczovych. kovnoogo z ru-
cum nud novym lodolsom s rzygotovyvuno rzymovuno roguuco ,czst-
lovo dotyczco vybrunych nstytuc ruvu rzoczovogo, ltoro no ozostun boz
vlyvu nu ostutoczny lsztult rooltovuno lodylluc. \yznuczu ono bovom
lorunl rzyszlych rozvzun lodolsovych, u ch vczonoszo unormovuno
uzusudnu stotno coo, ulm mu sluyc. Dotychczus obol vrcz rovoucyno
zmuny rzosov o hotoco
2
rzygotovuno roolt ustuvy rzyvrucuco v o-
slm ruvo rzoczovym nstytuc ruvu zubudovy
3
.
l
Zob. Zcona lga. Cpi,mana v2a lodclu c,vncgo v R2cc2popoic lolc. Red.
Z. kudvuns l. \urszuvu 2006; dotychczus oublovuno roolt lsg orvszo novogo lo-
dolsu; zob. to n.: Z. ku dvuns l: Zcona lga. Cpi,mana v2a Kodclu c,vncgo R2cc2,-
popoic lolc. ,kuch Pruvnczy, Llonomczny Socoogczny 2007, nr l, s. 5 nn.; M. \r o -
bo: C|ovnc 2a|ocna procliu lodclu c,vncgo. ,Montor Pruvnczy 2007, z. l3.
2
Lstuvu z dnu 26 czorvcu 2009 r. o zmuno ustuvy o lsguch voczystych hotoco oruz
noltorych nnych ustuv, Dz.L. Nr l3l, oz. l075.
3
Proolt ustuvy o zmuno ustuvy - Kodols cyvny oruz noltorych nnych ustuv troolt z dnu
l0 stoudu 20l0 r.), roolt zostul oublovuny nu strono ntornotovo Mnstorstvu Sruvodvo-
c: |htt://b.ms.gov.//roolty-ultov-ruvnych/ruvo-cyvno/|.
S
E
S
J
A

I
I
77
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
ldo rzyvroconu ruvu zubudovy, ltoro znuno bylo no tylo zuborczym sys-
tomom ruvnym
4
, uo tulo sumodzono unormovuno rzoz ruvoduvc oslo-
go
5
, tovurzyszy dyslusu nud rzyszloc uytlovunu voczystogo
6
. lrma |acc
4
Pruvo zubudovy znuno bylo ruvoduvstvu uustruclomu tnom. aurcchi, zob. ustuv z dnu
26 lvotnu l9l2 r. o ruvo zubudovy, Dz. u. . uustr. Nr 86), rosyslomu tros. D
urt. 542
l-27
tom X cz. l Zvodu Pruv) oruz nomoclomu tnom. Erbbaurecht, rozorzdzono rzdu
kzoszy z dnu l5 stycznu l9l9 r. o ruvo zubudovy, Dz. u. kzoszy str. 72, ogo rzosy zustly
vczonoszo szcztlovo roguuco l0l2-l0l7 nomoclogo lodolsu cyvnogo; rozorzdzono
z l9l9 r. obovzyvulo tulo nu torytorum bylo dzoncy ruslo nu mocy rozorzdzonu kudy
Mnstrov z dnu 26 lvotnu l922 r. v rzodmoco rozszorzonu mocy obovzuco rozorzdzo-
nu rzdu kzoszy nomoclo z dnu l5 stycznu l9l9 r. o ruvo zubudovy nu obszur b. dzoncy
ruslo oloony v obrbo b. n domurlucyno, Dz.L. Nr 34, oz. 280; nu torytorum Nomoc
rozorzdzono z l9l9 r. obovzuo do chv obocno ulo ustuvu - Ccci2 ubcr da Lrbbaurcchi -
nu mocy urt. 25 tzv. drugo ustuvy ubcr dc crcngung von undcrcchi m Zuiandglcibcrcch
dc undcmnicrum dcr }ui2" z dnu 23 stoudu 2007 r. - undosgosotzbutt. l S. 26l4); zob.
to z ruvoduvstvu obovzucogo v Posco ustuv z dnu 5 lvotnu l939 r. o ustunuvunu ru-
vu zubudovy oruz zbyvunu zumuno noltorych gruntov unstvovych, oloonych v obrbo
gmn, v ltorych znudu s oslo orty morslo, Dz.L. Nr 35, oz. 2l9; odyn czc torytorum
unstvu, nu ltorym v olroso mdzyvoonnym no stnulu normutyvnu roguucu ruvu zubudovy,
bylo to, nu ltorym obovzyvuly rzosy Kodolsu Nuooonu, zu odto v l926 r. ruco ustuvo-
duvczo no zostuly zulonczono tzob. ustuvu o ruvo zubudovy - roolt rzyty nu osodzonu
kudy Mnstrov v dnu ll murcu l926 r. - drul Somu olr. l Nr 24l8 z dnu l7 lvotnu l926 r.).
Przodvoonnu Komsu Kodyllucynu kP ocztlovo unovulu unormovuno ruvu zubudovy
v rumuch rzosov ruvu rzoczovogo, odnul z uvug nu szczogono zuloonu lonstrulc uutor-
slo loncoc l. Zou ostutoczno rzyto rozvzuno zuroonovuno rzoz I. \uslovslogo
od nuzv ,vlusnoc czusovo. Zob.: lrocli prava r2cc2ovcgo uchvaon, v pcrv2,m c2,ianu
pr2c2 lodlom lrava R2cc2ovcgo Kom Kod,|lac,nc |Komsu Kodyllucynu. Podlomsu
Pruvu kzoczovogo. Zoszyt l|, \urszuvu l937, urt. 99-ll2. Koncoc l. Zou osuo I. \nurz,
ltory vsluzuo, ogo loncocu bylu ,vzorovunu czcovo nu ruvo nomoclm, sno odnul
nltrovunu - ulby s vyduvulo - rzoz vlyvy doltryny uustruclo, zu v stoco rzoczy od-
bogucu od obu tych loncoc stosunlovo sumodzonu tI. \ n ur z: U,ilovanc vcc2,ic.
\urszuvu l967, s. 42). Zob. to I. \u s lovs l. \: ^aicra|, do rcv2 procliu prava r2cc2o-
vcgo, pr2,icgo v pcrv2,m c2,ianu. \urszuvu l934, s. 3 4, Archvum Alt Novych, tolu
,Mnstorstvo Sruvodvoc, ll sygn. 2l95; lrytyl rooltovunych rozvzun zuroonovunych
rzoz l. Zou zurozontovun v rzyt. dolumonco rozontuo Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc
vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc. \urszuvu 2006, s. 70.
5
Zob. dolrot z dnu 26 udzornlu l945 r. o ruvo zubudovy, Dz.L. Nr 50, oz. 280.
6
\ o rumuch vou uutorov oovudu s zu utrzymunom v ruvo oslm nstytuc uytlovu-
nu voczystogo - zob. n. I. l gnut ov c z: U,ilovanc vcc2,ic dc cgc |crcnda. ,Studu lurdcu
l994, 1. 2l, s. l2l; I. Mu or ov c z: Uvag na icmai aliuanoc ni,iuc u,ilovana vcc2,icgo.
,Przogd Sdovy l999, nr 9, s. 66; L. Cn ovo l: Kaiaog prav r2cc2ov,ch v pr2,2|c lod,|lac
prava c,vncgo - rc|clc vipnc. ,koont l998, nr 4, s. 32; L. Cn ovo l: C pr2,2|oc u,ilova-
na vcc2,icgo. ,koont l999, nr 2; L. Cn ovo l: C pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo - d,lu
cjg da2,. \: lro|corov Andr2cov Sicmachovlcmu. kod. S. Pr ut s. ,Studu lurdcu Agruru
2005, 1. V, s. 52, 58-59; Z. Cuv l: U,ilovanc vcc2,ic dc cgc |crcnda. \: C2icrd2cc ai
lodclu c,vncgo. ^aicra|, 2 Cgonopolcgo Za2du C,viov v R2c2ovc 8-10 pad2cr-
78
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
roguucu ruvu zubudovy - voboc vou odobonstv obu nstytuc - zduo s
rovudzc do vnoslu o zbdnoc uytlovunu voczystogo lonocznoc ogo
omnuc z lutuogu ruv rzoczovych, vzgdno odvrotno - stnono uytlovu-
nu voczystogo moo byc stotnym urgumontom rzomuvucym zu nocoovo-
c rzymovunu novych rozvzun
7
. Iul zuuvuu Z. 1ruszlovcz, ,kozvuono
movoc zustonu uytlovunu voczystogo nstytucum znunym od volov
o odobnym rodovodzo, tyu: omltouzu, voczystu dzoruvu, ruvo zubudovy,
ruvo ovorzchn, mu s z coom
8
. Autor odlrou bovom, o rozvzunu to
stotovo no ron s od uytlovunu voczystogo
9
.
\yduo s odnul, o lvostu ost burdzo slomlovunu. Przodo vszystlm od
nuzv ,ruvo zubudovy, ,ovorzchn t. v rultyco mog lryc s rono roz-
vzunu szczogolovo. No monu zutom a limine rzosdzuc zbonoc ronorod-
nych lonstrulc ruv ovorzchnovych n. z togo ovodu, o vszystlo rzovdu
odststvo od zusudy ulcos tupcr|cc oo ccdi). \yunono motyvov roguuc
ruvu zubudovy oconu coovoc zustonu nm uytlovunu voczystogo vy-
mugu rozontuc zuloon rooltovunych zmun. Pozvo ono rzodo vszystlm nu
vsluzuno stotnych ronc mdzy obomu nstytucum.
Iu nu vsto vurto zuznuczyc, o uytlovuno voczysto vrovudzono ulo
svost hybryd ruvu ovorzchnovogo, ulm trudycyno ost znuno vou ob-
cym systomom ruvnym ruvo zubudovy
l0
. Noltoro odobonstvu, v szczo-
nla 2004 r.). kod. M. S uvc zul. Krulov 2006, s. ll6, l25; C. \on ul: U,ilovanc vcc2,ic.
\urszuvu 2006, mprm s. 265, 269; Z. Cuv l: V pravc pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo.
\: Vpo|c2cnc probcm, prava pr,vaincgo. Kga pamjilova lu c2c lro|cora Ldvarda Cncvla.
kod. P. Muchn lovs l, I. Col uc z y ns l. \urszuvu 20l0, s. l49 nn.; tul to - ul s zduo -
. \ o r zbovs l: C pr2,dainoc u,ilovana vcc2,icgo. \: Honcic vvcrc. Kga pamji-
lova lu c2c lro|cora V|ad,|ava oarlcgo. 1orun 200l, s. 624, 625; C. \on ul: lcrpcli,v,
prava u,ilovana vcc2,icgo. ,Przogd Lstuvoduvstvu Cosodurczogo 2004, nr ll, s. 29-30;
C. o n o l: V pravc pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo. \: Ar ci uu. Kga pamjilova lu
c2c Sd2cgo Sian|ava Rudnclcgo. \urszuvu 2005, s. 60 nn.; zob. to A. C s o l: S,icm prava
pr,vaincgo. T. 4: lravo r2cc2ovc. kod. L. Cn ovo l. \yd. 2. \urszuvu 2007, s. 229; noltorzy uznu-
zu coovo o zustono vlusnoc czusov - zob. Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc vcc2,ic.
Zagadncna lonirulc,nc., s. 675 nn. \urto odnotovuc, o ouvu s to glosy urobuco lo-
runol ruc Koms Kodyllucyno, zob. S. Pu s t us zul: Cd prava u,ilovana vcc2,icgo lu pravu
v|anoc. ,Studonclo Zoszyty Nuulovo Amu Mutor Codunonss - Coogum lurdcum 20l0, s. 80.
7
Noodnolrotno uznuo s uytlovuno voczysto zu co numno olrovno ruvu zubudovy
tv ludym zu ruzo odovodnm nstytucom stnocym v noltorych obcych systomuch ruvnych).
8
Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc vcc2,ic., s. 675.
9
1umo; zob. to: H. C och: lravo u,ilovana vcc2,icgo dc cgc aia dc cgc |crcnda.
,koont 2003, nr 3, s. l4, rzy. 5.
l0
Szczogolovo rozvzunu v ronych systomuch ruvnych ovodu, o trudno byloby vslu-
zuc odnoty, odstuvovy ,modo to nstytuc ruvu rzoczovogo; zob. n. uvug orovnuvczo
79
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
gonoc odstono od vsomnuno zusudy upcr|cc oo ccdi tzob. urt. 235
l l.c.), no mog rzoslunuc stotnych ronc. No boz znuczonu ozostuo lult,
uytlovuno voczysto bylo odovodz nu nozbyt rzychyno rzyco v dol-
tryno rultyco obrotu uroguovuno v urt. l00-ll2 dolrotu z dnu ll udzornlu
l946 r. - Pruvo rzoczovo
ll
tzv. vlusnoc czusovo ulo rozvzunu lonluroncy-
nogo voboc ruvu zubudovy
l2
.
Przyvrocono ruvu zubudovy v rzyudlu omnuc uytlovunu voczy-
stogo no dorovudz nutomust do ovstunu stunu, v ltorym vuno coo goso-
durczo, ltorych rouzuc to ostutno sluylo, no bd mogly byc v zudovuucy
sosob rouzovuno. Zu sruv rooltovunych zmun zumlntu zostuo dyslusu
ogrunczonu do ytunu o ovontuun omnuc ruv ovorzchnovych z systo-
mu ruvu oslogo. Koncoco tulo ouvuly s v rzoszloc - vodlug nch
muloby bovom doc do uchyonu rzosov o uytlovunu voczystym boz
stvorzonu rozvzunu utornutyvnogo tz vytlom ovontuunogo uvluszczonu
dotychczusovych uytlovnlov voczystych)
l3
. \solczono v rumuch dobuty
nud tym zugudnonum zumust czsto ulovych sorov o uvluszczono coruz cz-
co ouvu s srzoczno ogdy co do togo, czy ruvo zubudovy ovnno
v rzyszloc zustc uytlovuno voczysto, czy to mogloby lunlconovuc rov-
noczono ulo loncocu utornutyvnu. 1omu ostutnomu ucu zduo s srzyuc
v: S. Kol no r: Da Lrbbaurcchi m nicrnaionacn Vcrgcch. ,Doutscho \ohnungsvrtschult 2004,
Nr 7-8, s. l77 nn.
ll
Dz.L. Nr 57, oz. 3l9 zo zm.
l2
Zob. I. \u s lovs l: lravo r2cc2ovc v 2ar,c. \urszuvu l957, s. l8l; I. \u s lovs l:
V|anoc c2aova dc cgc aia dc cgc |crcnda. ,Novo Pruvo l957, nr 6, s. 6; I. \ n ur z. \:
S,icm prava pr,vaincgo. 1. ll: lravo v|anoc nnc prava r2cc2ovc. kod. I. l gnut ov c z. Wro-
cluv-\urszuvu-Krulov-Cdunsl l977, s. 547; A. C s o l. \: S,icm prava pr,vaincgo. 1. 4: Prawo
rzeczowe. kod. L. Cn ovo l, s. l43; v uzusudnonu rooltu z l954 r. czytumy, o ,roolt no
rzol z dotychczusovogo ruvu rzoczovogo nstytuc tzv. vlusnoc czusovo. lnstytucu tu, oo-
gucu nu monoc zbyvunu vlusnoc noruchomoc unstvovych orgunzucom soldzoczym
ub obyvutoom nu ovon olros t30-80 ut), no rzylu s v rultyco. Z unltu vdzonu nuszogo
ustrou soloczno-gosodurczogo no ost onu vlucvu, onovu rovudz do rzocovo rory-
vutyzuc monu ogononurodovogo. Zustuo boztormnovo uytlovuno gruntov ts. l49).
l3
Zob. nu ton tomut n. M. o dnur o l: lr2cman, v|anocovc v locc. lodiavovc lon-
ccpcc lonirulcc normai,vnc. \urszuvu l994, s. 297; v lontolco tzv. uvluszczonu uytlov-
nlov voczystych A. r zozovs l: Z probcmai,l pr2cl2ia|ccna prava u,ilovana vcc2,-
icgo v pravo v|anoc. \: ,Zoszyty Pruvnczo LKS\ 3.2 t2003), s. 65, 67, 89-90; P. Pod o :
C|o v d,lu nad pr2,2|ocj u,ilovana vcc2,icgo. ,Przogd Sdovy 2005, nr l0, s. 98,
l03; 1ono: lr2cl2ia|ccnc prava u,ilovana vcc2,icgo v pravo v|anoc. \urszuvu 2007,
s. 86 nn.; no uvzgdnuno utornutyvnych rozvzun ozu vlusnoc czusov ocztlovo
v rumuch dyslus v zvzlu z rucum Koms Kodyllucyno Pruvu Cyvnogo, zob. C. o n o l:
V pravc rc|orm, pr2cpov lodclu c,vncgo o podmoiov,ch pravach r2cc2ov,ch. ,Przogd
Logsucyny l997, nr 3, s. 2l5; tulo L. Cn ovo l: C pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo. s. l6.
80
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
stnono vou odmonnych rozvzun v rumuch roguuc rooltovuno nstytu-
c.
Wadliwo uytkowania wieczystego
Cconu rzydutnoc uytlovunu voczystogo zvylo dolonyvunu ost z or-
soltyvy lorzyc, ulo rzynos ono zuntorosovunym. \sluzuo s, o ost ono
rzydutnym nstrumontom lorzystunu z noruchomoc ubcznych. \ szczogo-
noc umovu olsoutuc gruntu ogo zugosodurovuno boz lonocznoc
nubyvunu vlusnoc, u onudto stunov rodlo rzychodov du vluccou tSlur-
bov Punstvu, odnostco sumorzdu torytorunogo)
l4
. Iost znumonno, o odobno
urgumonty monu odnoc do orvovzoru uytlovunu voczystogo, ulm ost
ruvo zubudovy. Motyvy to zroszt rzyczynly s do uovszochnonu togo
ostutnogo nu ocztlu XX v. tzob. duo)
l5
. \sluzuc novtvo zuoty ruvu
ovorzchnovogo, no monu odnul no zuuvuyc vud stnocych rozvzun,
l4
Zob. szorzo n. vyrol 1K z dnu l2 lvotnu 2000 r., K 8/98. C1K ZL 2000, nr 3, oz. 87,
v ltorym vsluzuno m.n.: ,|.| ovoucu rozvzun normutyvnych dorovudzlu do togo, o dz
ruvo to, oczyszczono z oomontov udmnstrucynogo nucslu, ost sruvnym nurzdzom goso-
durl rynlovo, dostnym du vszystlch odmotov nu rovnych zusuduch, lonlurucym v ob-
roco z ruvom vlusnoc. Sluszno odnos s v doltryno vuory olonomczno togo ruvu, ltoro
du nvostoru mu t zusudncz zuot, o ozvuu mu voc vo vluduno noruchomoc boz lo-
nocznoc onoszonu olnych losztov o nubycu. Iodnoczono nubyvuno ruvo, zo vzgdu nu
czus trvunu, gvuruntuo nvostorov olucunoc czynonu nuvot burdzo znucznych nulludov.
Z drugo strony vlucco, ltorym ost odmot vylonucy zudunu ubczno, orzoz vsluzuno
v umovo v sosob vcy cou uytlovunu voczystogo, mu vlyv nu sosob zugosoduro-
vunu toronu |.| uytlovuno voczysto, mmo svogo szczogonogo rodovodu trultovunu go
ulo u gcncr substytutu ruvu vlusnoc, no ost roltom ool socustyczno, ocz - v svym
obocnym lsztulco - stunov nstytuc ruvn odovuduc stundurdom ourooslm. Iost odn
z lorm ruvnych vludunu gruntom, ltoru vzbogucu vuchurz movoc obrotu noruchomocum.
Pozostuvonu obol vlusnoc llu nnych lorm lorzystunu z noruchomoc truvnorzoczovych
- uytlovunu, obgucynych - nuom, dzoruvu, uyczono), ozvuu osobom zuntorosovunym
nu dolonuno vyboru tulogo stosunlu ruvnogo, ltory nuburdzo odovudu ch zumorzonom
gosodurczym movocom lnunsovym |.|; zob. tulo rzyvoluno v uzusudnonu cytovuno-
go orzoczonu ruco: I. l gnut ov c z: U,ilovanc vcc2,ic dc cgc |crcnda., s. l2l; L. Cn o -
vo l: C pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo., s. l4-l5; u onudto I. \ n ur z. \: S,icm prava
pr,vaincgo. kod. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 549; S. kudn cl: Coa do v,rolu Tr,buna|u Kon-
i,iuc,ncgo 2 dna 12 lvcina 2000 r. ,gn. ali K 8/98). ,Przogd Somovy 2000, nr 4, s. 92;
. \ o r zbovs l: C pr2,dainoc u,ilovana vcc2,icgo., s. 623 nn.; C. o n o l: V pravc
pr2,2|oc u,ilovana vcc2,icgo., s. 59; zob. to C. \on ul: lcrpcli,v, prava u,ilovana
vcc2,icgo., s. 27; Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. l9.
l5
Zob. n. I. l gnut ov c z, K. S t o l un ul: Prawo rzeczowe. \yd. 3. \urszuvu 2009, s. l79-
l80.
81
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
ltoro n. umovu vluccoov noruchomoc odduno v uytlovuno vo-
czysto nurzucuno vysolch odvyol olut rocznych, u onudto rovudzcych
v vou vyudluch do zuvsl soluucynych nu rynlu noruchomoc
l6
.
\somnuno ovyo rultyczno zuoty uytlovunu voczystogo s zuzvyczu
rzytuczuno ulo stotno urgumonty nu rzocz utrzymunu to nstytuc. \sluzuo s
nu stnono odobnych rozvzun v obcych systomuch ruvnych
l7
. No zuvszo
odnul zuuvuu s, o no s to zuzvyczu rozvzunu oburczono tul donoslym
vudum, ulo cochu uytlovuno voczysto. No chodz oczyvco vylczno
o vsomnuno loszty onoszono rzoz uytlovnlov voczystych. Z culym nu-
cslom trzobu stvordzc, o robom zvzuny z ytunom o coovoc utrzymy-
vunu v ruvo oslm uytlovunu voczystogo no dotyczy ogo utrulcynoc
ulo nstrumontu gosodurczo olsoutuc gruntov. lstotu zugudnonu vo s
z brulum nosonocum rzytych rozvzun lonstrulcynych.
No vduc s v szczogolov unuz robomu
l8
, vyudu zuznuczyc, o uyt-
lovuno voczysto v ogo obocnym lsztulco ost novtvo nstytuc vudv.
\o s to rzodo vszystlm z rzycom ogo szczogonogo, qua-vlusnoco-
vogo churultoru
l9
, u tulo z zunochunom roguuc vou lvost, ltoro ruvo-
duvcu z novudomych rzyczyn ozostuvl norozstrzygnto. Przylludovo, stot-
no vtvoc ovstuly v zvzlu z utrut mocy obovzuco rzoz urt. l79
l.c. \ zvzlu z tym zurovno v doltryno, ul orzocznctvo v ostutnm czuso
rozontovuno s rono stunovslu co do zrzoczonu s uytlovunu voczysto-
go
20
. \solczono to coruz trudno o uzusudnono du stnonu v odnosonu do
l6
Zob. A. r zozovs l: Z probcmai,l pr2cl2ia|ccna prava u,ilovana vcc2,icgo
v pravo v|anoc., s. 68 nn.
l7
Podlroono to m.n. v vyrolu 1rybunulu Konstytucynogo z dnu l2 lvotnu 2000 r., K 8/98.
C1K ZL 2000, nr 3, oz. 87.
l8
lstotno zustrzoonu dotyczco roguuc uytlovunu voczystogo vsluzuno zostuly v: K. Zu -
r udl ov c z: lodiavovc 2a|ocna doi,c2jcc propo2,c rcguac prava 2abudov, ^aicra| d,-
lu,n, pr2,goiovan, da Kom Kod,|lac,nc lrava C,vncgo). ,Przogd Logsucyny 2006,
nr 2, s. 55 nn. \udy to nstytuc dostrzoguno tulo vo vczonoszym monnctvo, zob. n.
I. \ n ur z: Cvcrc vclu u,ilovana vcc2,icgo. \: Z 2agadncn c,vncgo prava maicrancgo
proccovcgo. kod. M. S uvc zul. Lubn l988, s. l28; I. l gnut ov c z: U,ilovanc vcc2,ic
dc cgc |crcnda. s. l24-l27; M. o dnur o l: lr2cman, v|anocovc v locc., s. 298-299; nu
tomut rooltovunych rozvzun ustuvy o gosodurco noruchomocum L. Dr ozd: Uvag do pro-
cliu uiav, o gopodarcc ncruchomocam. ,Kvurtunl Pruvu Pryvutnogo l997, nr 2, s. 285-286.
l9
1ul rzymuo s zurovno v doltryno, ul orzocznctvo; or. uchvul SN z dnu 22 u-
dzornlu l968 r., lll CZP 98/68. CSNCP l969, nr ll, oz. l88; vyrol z dnu l7 stycznu l969
r., lll CkN 360/68. CSNCP l969, nr l2, oz. 222; ostunovono SN z dnu l7 stycznu l974 r.,
lll CkN 3l6/73. CSNC l974, nr ll, oz. l97; ostunovono z dnu l7 stycznu l974 r., lll CkN 3l6/73.
CSNCP l974, nr ll, oz. l97.
20
Zumust vou zob. n. M. Hu bdu s: Zr2cc2cnc prava u,ilovana vcc2,icgo nc-
82
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
uytlovunu voczystogo odststvu od zusudy upcr|cc oo ccdi. Sons vytlu
od to zusudy rultyczno ost nodostrzoguny. Prono oszulvuc vyunonu ogo
vrovudzonu v monnctvo czy orzocznctvo. Iodyno L. Cnovol vsluzuo,
o ,stutuovunu do to ory tv urt. 235 l.c.) odrbnu vlusnoc budynlov ost ,vlu-
snocov rolomonsut du uytlovnlov voczystych zu vczonosz odmov
rzyznunu vlusnoc gruntu
2l
. Monu nutomust sotluc glosy, zu douszczuno
nuouloby uznuc vrovudzono movoc modylluc ooguco nu obconu
uytlovunom voczystym zurovno gruntu, ul ogo czc slludovych, ulm
ozostuvulyby budynl nno urzdzonu
22
.
\somnuno rozvzuno uzusudnuc mu tzv. ,coovy churultor ruv o-
vorzchnovych - no odnos s bovom odyno do uytlovunu voczystogo.
,Coovoc nuoy rozumoc ulo szczogon, sluobn ro lorzystunu z gruntu
du rouzuc coov gosodurczych, ltorym slu rzodmoty nu nm s znuduco.
No ost zutom ovym coom sumo vznosono czy utrzymyvuno budynlov ub n-
nych urzdzon, uo ch olsoutucu zgodno z otrzobum zuntorosovunogo. Stuo
s on vluccoom tych rzodmotov, onovu zu tym rzomuvu vsomnuno
otrzoby. Cno to mu uzusudnuc uyvuno gruntu, uo odnoczono dotormnu
ogo zulros. 1ul vluno sons ruv ovorzchnovych vcogo s z ch ustunu-
vunom odststvu od zusudy ulcos ost v rzyudlu uytlovunu voczystogo
nomu zuolno bugutozovuny
23
. vudcz o tym v szczogonoc czno rzy-
udl ovstuvunu uytlovunu voczystogo cx cgc boz vzgdu nu coo, ulm
muloby sluyc
24
. Stulo s ono v rultyco odn z llu ruvnych lorm lorzystunu
z gruntov ubcznych, ltoro vybor vcuo no mus byc uzusudnony vzgdum
gosodurczogo rzoznuczonu urzdzon znuducych s nu grunco. Povnnoc
olroonu umovnogo sosobu lorzystunu z oddunogo v uytlovuno voczysto
gruntu tzob. urt. 233, 239, 240 l.c., urt. 29-30 ustuvy z dnu 2l sornu l997 r.
ruchomoc v vcic nanov2cgo or2cc2nciva Tr,buna|u Koni,iuc,ncgo Sjdu ^av,2cgo.
,koont 2007, nr 6, s. 68 nn. oruz cyt. tum torutur orzocznctvo; zob. to C. Koc ns l: Zrze-
c2cnc prava u,ilovana vcc2,icgo pr2c2 oob, |2,c2nc pravnc - md2, raconanocj
uiavodavc, ora2 jdu a obovj2lam noiaru2,. ,koont 2007, nr 7-8, s. 96 nn.
2l
L. Cn ovo l: Kaiaog prav r2cc2ov,ch v pr2,2|c lod,|lac prava c,vncgo., s. 34.
22
1umo, s. 34; zob. to C. \on ul: U,ilovanc vcc2,ic., s. 268-269.
23
No oznuczu to, o toorotyczno obovzuco roguuco du odstuv du trultovunu uyt-
lovunu voczystogo ulo ,coovogo v tym vluno znuczonu; nu tomut coovogo churultoru zob.
S. Dudzl, I. P s u ns l: Clrccnc poobu lor2,iana 2 gruniu v umovc o oddanc gruniu
v u,ilovanc vcc2,ic - lonclvcncc da proccu nvci,c,ncgo. ,Sumorzd 1orytoruny
2006, nr 5, s. 49-50.
24
C odmonnocuch vsomnu S. Dudz l, I. P s u ns l: Clrccnc poobu lor2,iana
2 gruniu v umovc o oddanc gruniu v u,ilovanc vcc2,ic., s. 50-5l.
83
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
o gosodurco noruchomocum
25
) no ogrunczucu s do rzyudlov, v ltorych
olroono urzdzono nu grunco mu dooro zostuc vznosono, zduo s sugoro-
vuc rzynumno v ovnym zulroso nozuonoc zulrosu uruvnon uytlov-
nlu voczystogo vzgdom gruntu od cou olsoutuc urzdzonu vznoszonogo
ub nubyvunogo nu vlusnoc vruz z uytlovunom voczystym. Iul s vsluzuo
v novszym monnctvo, uytlovuno voczysto stunov ruvo coovo ,v tym
znuczonu, v umovo ustunuvuco to ruvo ovnon byc olroony sosob
lorzystunu tzugosodurovunu) gruntu
26
.
\udvoc nstytuc uytlovunu voczystogo oogu vroszco nu duuzmo
roguuc - czcovo roguucu znuduo s v rzosuch lodolsu cyvnogo, cz-
covo zu v ustuvo o gosodurco noruchomocum. Lnormovunu obu tych
ultov no s do loncu sono, u onudto lrytyczno nuoy oconc togo rodzuu
rozdzoono normutyvnogo ucu odno nstytuc ruvno.
1oorotyczno vyomnovuno rzynumno czc vud uytlovunu voczysto-
go mogloby nustc rzoz ,uoszono odovodnch rzosov, u zutom rzodo
vszystlm ch zmun ub uzuolnono. Proby tulo byly zroszt odomovuno v
rzoszloc tv utuch 2002-2003 rzygotovuno v Koms Kodyllucyno Pruvu
Cyvnogo roolt ustuvy zmonuco odovodno rzosy lodolsu cyvnogo).
szu unuzu robomu rovudz odnul do vnoslu, o ovunu rolormu, ltoro
coom muloby byc uzdrovono uytlovunu voczystogo, oznuczuluby v rultyco
ovstuno zuolno novo nstytuc ruvno, ltoru byluby odyno rzyoboczonu
v lostum uytlovunu voczystogo. Pod dotychczusov nuzv lryloby s roz-
vzuno ulocovo zuolno novo. 1o zu rovudzloby do nobozoczonstvu
odvuonu ovnoc obrotu zuulunu do ruvu, v ltorym lunlconovulyby
dc |acio co numno trzy tobol dotychczusovogo uytlovunu voczystogo
umovnogo oruz cznych ovstulych z mocy ruvu) rono lonstrulco ruvno
o to sumo nuzvo
27
. ,Novo uytlovuno voczysto byloby bovom rzodo
25
Dz.L. 20l0, Nr l02, oz. 65l z on. zm.
26
A. C s o l: S,icm prava pr,vaincgo. 1. 4: Prawo rzeczowe., s. l53, zob. to 1umo,
s. l74-l75.
27
\sluzuo nu to uzusudnono rooltu, v ltorym odlroono: ,lstnono tulogo rozvzunu,
ltoro odovuduloby otrzobom obrotu gosodurczogo oruz bylo ozbuvono obocnych munlu-
montov uytlovunu voczystogo, vymuguloby dolonunu zmun v loncoc ttroc lunlc) togo
ruvu odmotovogo nu tyo stotnych, o ch vrovudzono v rultyco oznuczuloby zmun tul
gruntovn, v rzoczyvstoc rzy zuchovunu odyno nuzvy nstytuc doszloby do vylroovunu
zuolno novogo ruvu rzoczovogo. kozvzuno ooguco nu vrovudzonu do orzdlu ruv-
nogo v stoco novo nstytuc ruvno lryco s od nuzv uytlovunu voczystogo nuoy
uznuc zu nooduno. Lzusudnono gosodurczo systomovo zmuny ovnny byc nu tyo stot-
no glbolo, o nuzyvuno novo ulsztultovuno nstytuc uytlovunom voczystym byloby
v grunco rzoczy vrovudzunom uczostnlov obrotu ruvnogo v bld. Crozloby to v lonsolvon-
84
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
vszystlm zo vzgdu nu svo troc slutl ustunovonu zuolno nno n
dotychczusovo.
Atrakcyjno prawa zabudowy jako instrumentu
gospodarczej eksploatacji gruntw
Porvotno odstuvovym coom ruvu zubudovy ulo nstytuc ruvno vslrzo-
szono z ocztlom XX v. v noltorych ruvoduvstvuch ourooslch mulo byc
vsoruno budovnctvu socunogo
28
. Iul suno nomu sto ut tomu v roslryco
uustruclogo mnstorstvu sruvodvoc, ,Pruvo budov ooruc mu rzodov-
szystlom budov tunch u zdrovych moszlun. Pruvo budov ulutvuc mu budo-
v domov du vlusno otrzoby, ub to domov o tunch moszlunuch tym so-
sobom, o tomu, lto tulo ruvo nubdzo, oduo movoc budovy, zvunuc
go od lonocznoc vyloonu lutulu nu nubyco gruntu budovunogo. Mu ono nu
cou rzysorzyc mu monoc rozrzdzunu budov ul gdyby svo vlusnoc
vruvdzo no nu zuvszo, ocz rzoco tul dlugo, by budovu zo stunovslu ogo
obczon gosodurslch mulu vurtoc tul sum, ul gdyby bylu ogo vlusnoc,
u to zu nulludom tulm, ltory zuvszo oszczo bdzo tunszym, uno zvylly czynsz
numu. |.| Szczogono gmny uzyslu tym sosobom monoc ovconu grun-
tov gmnnych bozorodno tvorzonu moszlun boz otrzoby ozbyvunu s ch
nu zuvszo utruty rzyrostu vurtoc, ltory v volo czc zysluno losztom ogo-
lu slutlom nulludov nu budov drog, lunuzucy, ovotono, vodocg, tuno
dogodno rodl lomunlucyno t.
29
No uogu vtvoc, o robomy zvzuno
c cznym orturbucum v rultyco stosovunu ruvu. Podunu, szorolu novozucu rzosov
o uytlovunu voczystym mogluby rovudzc do stotnogo zroncovunu ozyc uruvnonych
tdotychczusovych novych, nu rzocz ltorych ustunuvuloby to ruvo o vocu v yco znovo-
zovunych rzosov). \ zuonoc od czusu ovstunu stosunlu, uruvnonym moglyby rzyslug-
vuc ruvu o to sumo nuzvo, ocz o odmonnym zulroso, byc moo tulo odnono szorogu nnych
rozvzun zvzunych z ch ustunovonom, rouzuc czy vyguncom.
28
Nu motyvy vrovudzunu rozvzun v ostuc ruvu zubudovy vsluzuo n. l. Zo ml.,
ltory odlrou, o chodzlo o rouzuc otyl moszlunovo ooguco nu vsorunu budovy
novolch domov rodznnych du tych, ltorzy no mo lutulu do olrycu losztov budovy.
Zob. l. Zo : lravo c,vnc v 2ar,c. Crucovuno rzy vsoludzuo dru Adumu Szunuru. 1. ll:
lravo r2cc2ovc. Zoszyt orvszy. Krulov l947, s. l60; zob. to A. Mucho z: C pravc 2abudov,.
,Czusosmo Kus Cszczdnoc l93l, nr 7-8, s. 200; K. Zur u dl ov c z: lodiavovc 2a|ocna
doi,c2jcc propo2,c rcguac prava 2abudov,., s. 60.
29
Rclr,pi mnicriva pravcdvoc 2 11 c2crvca 1912, v pravc v,lonana uiav,
2 2 lvcina 1912 d2.u.p. nr 8 o pravc budov, tolst osl v: \yduvnctvo Lvovslogo 1o-
vurzystvu Pruvnczogo. Nr l: Uiava o pravc budov 2 dna 2 lvcina 1912, ^r 8. d2.u.p.
85
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
z zusoluunom otrzob moszlunovych, u zutom lvostu vsorunu budovnc-
tvu solocznogo, ozostu ultuuno rovno dz. Zuduno to moo byc rouzovuno
rzoz odmoty ubczno nu nuocych do nch gruntuch. No mus byc to odnul
vsolczono odyny co ruvu zubudovy. \rcz rzocvno, obol to lunlc
30
pra-
vo to moo sluyc rouzuc vou nnych zudun gosodurczych, odnoczono no
rovudzc, ul mu to mosco v rzyudlu oddunu gruntu v uytlovuno voczy-
sto, do voootnogo vyluczonu vluccou unomovonu mu ulogolovol
vlyvu nu olsoutuc vlusno noruchomoc. Llonomcznu rzydutnoc ruvu
zubudovy odyno czcovo olryvu s z coum gosodurczym, ulm moo
sluyc uytlovuno voczysto.
Podstawowe zaoenia regulacji prawa zabudowy
Prawo zabudowy jako uniwersalne ograniczone prawo rzeczowe
Zgodno z dolnc ruvu zubudovy, grunt monu obcyc ruvom do vzno-
sonu budynlov ub nnych urzdzon ttzv. zubudovy) nu, u tulo - co stunov
stotn ronc v orovnunu z uytlovunom voczystym - od ogo ovorzch-
n, u tulo nubycu vlusnoc tulo zubudovy, oo stnoo nu grunco v chv-
ustunovonu togo ruvu. Lruvnonomu rzyslugvuc mu tulo uruvnono
do lorzystunu z gruntu zgodno z rzoznuczonom zubudovy turt. 25l
l
l l.c.
v brzmonu rooltu). Mu byc to zutom ruvo, ltoro z odno strony umovu ols-
outuc rzodmotov nu ub od gruntom, z drugo - uyvuno v ogrunczonym
zulroso obconogo gruntu.
Pruvo zubudovy mu byc ogrunczonym ruvom rzoczovym. \ zvzlu
z tym v zulroso nounormovunym szczogolovo v rumuch rzosov dotycz-
cych togo ruvu nuoy stosovuc vrost rzosy ogono o ogrunczonych ru-
vuch rzoczovych turt. 244 n. l.c.). No bdzo to zutom - v rzocvonstvo
do uytlovunu voczystogo - ruvo ,orodno czy ,zbono
3l
do vlusno-
lr2cl|ad dolonan, pod aprobaij Kom, Tcrmnoogc2nc Lvovlcgo Tovar2,iva lravnc2cgo.
Lvov l9l2, s. 63-64.
30
Nu ton usolt zvrucu s to uvug v motyvuch do rooltu ustuvy, vsluzuc, o ,utrul-
cynoc ruvu zubudovy, v szczogonoc ulo nstytuc sluco zusoluunu otrzob moszluno-
vych rodzn nozumonych v ton sosob rzyczynuco s do zuobogunu bozdomnoc brulu
dostnoc tunch moszlun, zuoy rzodo vszystlm od ustuonu rzoz ruvoduvc odovodno
novysolo stuvl olut.
3l
Pogd o ,orodnm churultorzo uytlovunu voczystogo ost nomu ovszochno urobo-
vuny v doltryno udyluturzo. Iul vsluzuno v uchvuo slludu sodmu sdzov SN z ll grudnu
l975 r., muco moc zusudy ruvno, lll CZP 63/75. CSNCP l976, z. l2, oz. 259: ,Z oluty rzo-
86
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
c
32
, choc z ovnoc rzodo vszystlm z uvug nu ovzuno z vlusnoc mu
v orovnunu z nnym ogrunczonym ruvum rzoczovym churultor szczogo-
ny
33
. Zgodno z zuloonum rooltu monu o bdzo ustunuvuc zurovno nu
rzocz osob lzycznych, ul nnych odmotov, u tulo rzoz dovon osob nu
nuoco do no noruchomoc gruntovo. Cznuczu to, o ruvo zubudovy mo-
globy byc ustunuvuno no tylo nu gruntuch ubcznych tnuocych do Slurbu
Punstvu, odnostol sumorzdu torytorunogo bd ch zvzlov), uo tulo tych,
ltoro stunov rzodmot vlusnoc nnych odmotov. ,Lovszochnono ruvu
zubudovy stunov stotn ronc v orovnunu z stnoc roguuc uytlovunu
voczystogo tzob. co do togo ostutnogo urt. 232 l.c.). Cgrunczono odmotovo,
ulo rzovdzuno v rzyudlu uytlovunu voczystogo, u ltoro v rultyco ob-
rotu rovudzc moo do stotnych lomluc
34
, no ost rogul v nnych znucych
sov normucych to ruvo lultu, o zostulo ono omnto v urt. 244 l.c., ltory vymonu ruvu
rzoczovo ogrunczono, vynlu, o ost ono lutogor orodn mdzy vlusnoc u tym ruvum;
zob. to n. uchvul SN z 22 udzornlu l968 r., lll CZP 98/68. CSNCP l969, z. ll, oz. l88; vy-
rol SN z l7 stycznu l969 r., lll CkN 360/68. CSNCP l969, z. l2, oz. 222; ostunovono SN z l7
stycznu l974 r., lll CkN 3l6/73. CSNCP l974, z. ll, oz. l97. \ uchvuo slludu sodmu sdzov
SN z ll grudnu l975 r., lll CZP 63/75. CSNCP l976, z. l2, oz. 259, vsluzuno, o ,z orovnunu
zulrosu uruvnon vluccou oruz voczystogo uytlovnlu vynlu, o s ono burdzo zbono, o
chodz o uruvnono do rozorzdzunu vludunu, z t odnul ronc, o uruvnono do vludunu
ost ogrunczono sosobom lorzystunu z rzoczy vsluzunych v umovo oruz czusom; moo to ono
ovstuc tylo nu rzodmoco vlusnoc unstvovo. Cbu to ruvu solnu to sumo lunlco v sto-
sunlu do monu ndyvduunogo ub osobstogo. Nu tomut churultoru uytlovunu voczystogo zob.
v szczogonoc tulo uchvul SN z 22 udzornlu l968 r., lll CZP 98/68. CSNCP l969, z. ll, oz. l88.
32
ron ogdu, szczogony churultor uytlovunu voczystogo no vynlu z szorologo
zulrosu uruvnon rzyslugucych uytlovnlov voczystomu, ocz zo socylcznogo lsztultu to
nstytuc ulo vzl norozorvuno zlczonych zo sob uruvnon obovzlov, lsztultucych
zloony stosunol obgucyno-rzoczovy; zob. K. Zur udl ov c z. \: Kodcl c,vn,. 1. l: Komen-
iar2 do ari,lu|ov 1-449
10
. kod. K. P o t r z y lovs l. \yd. 6. \urszuvu 20ll, s. 749.
33
Podobno rozvzuno znuno ost ruvu oslomu no tylo v vyudluch oddunu gruntu
v uytlovuno voczysto, uo tulo v rzyudlu uytlovunu ustunovonogo nu rzocz ronczo
soldzon rodulcyno, zob. urt. 272 279 l l.c.
34
Przylludovo, ovstu robomy co do olroonu zulrosu slutlov dzulunu rlom vury
ubczno lsg voczystych v ruzo vudvogo vsu v lsdzo voczysto Slurbu Punstvu ub
odnostl sumorzdu torytorunogo ulo vluccou noruchomoc, zob. vyrol Sdu Nuvyszogo
z dnu 2l czorvcu l968 r., lll CkN l39/68. CSNC l969, nr 5, oz. 93 z dnu l4 muu l986 r., ll Ck
28/96. CSNCP l987, nr 8, oz. l22, oruz uchvul slludu sodmu sdzov SN z dnu l5 utogo 20ll r.,
lll CZP 90/l0, LLX 693990. Ponudto, v ostunovonu z l8 stycznu 2008 r., V CSK 383/07, SN
uznul, o ustunovono uytlovunu voczystogo nu grunco slurbovym ub sumorzdovym no
rzoryvu bogu zusodzonu, oo ton grunt ost rzodmotom sumostnogo osudunu rzoz osob
lzyczn; Sd unlnl odnul odnoznuczno odovodz nu ytuno o osy uytlovunu voczystogo
v ruzo nubycu vlusnoc gruntu rzoz tul osob vslutol zusodzonu, stvordzuc odyno, o
,ovontuuno lomluco zvzuno z sytuuc uytlovnlu voczystogo tulogo gruntu no vylczu-
dzulunu urt. l72 l.c. Nu tomut stosovunu rlom v odnosonu do uytlovunu voczystogo
87
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
odobno nstytuco ourooslch systomuch ruvnych. Do vytlov do noduvnu
nuoulo ruvo uustruclo
35
, obocno ogrunczono rzodmotovo stnoo v ustuvo
szvodzlo
36
. ,Lovszochnono ruvu zubudovy ozvoc mu, ul vsluzuno
v uzusudnonu rooltu, ,nu rouzuc tulo nu tulch noruchomocuch ronych
stotnych nvostyc gosodurczych tzubudovu moszlunovu, nstuucu urzdzon
trunsortu drogovogo, rzosylovych td.). Llutv to z ovnoc rouzuc szorogu
coov olonomcznych, ltoro obocno moglyby byc co numno utrudnono. Nood-
nolrotno - v rzyudlu nvostyc o churultorzo uytocznoc ubczno - ustu-
novono ruvu zubudovy moo stunovc utornutyv du lonocznoc sgunu o
nudotlvszy du vluccou noruchomoc nstrumont, ulm ost vyvluszczono.
Movoc obconu ruvom zubudovy gruntov ryvutnych oznuczu, o
v tym zulroso no znuuzlyby zustosovunu ovontuuno szczogono roguuco do-
tyczco trybu ustunuvunu togo ruvu czy ustuunu vysoloc vzgdno od-
vyszunu vurtoc olrosovogo vynugrodzonu nuonogo vluccoov obc-
onogo gruntu. 1ogo rodzuu rozvzunu zuovno dotyczylyby - odobno ul
mu to mosco v rzyudlu uytlovunu voczystogo - obconu noruchomoc
slurbovych ub sumorzdovych turt. 25l
l6
2 ro. zm. l.c.; roolt v vors o
uzgodnonuch mdzyrosortovych zostul to uzuolnony o odovodno rzosy
v rumuch roguuc u.g.n.).
Co do zusudy - v zuonoc od vo stron - ruvo zubudovy mogloby byc
ustunuvuno zurovno odlutno, ul noodlutno tzob. urt. 25l
l5
ro. zm. l.c.).
\ vyudlu ustunovonu odlutnogo roolt no rzosdzu sosobu ustuunu vy-
nugrodzonu czy ogo churultoru, odnul z zuznuczonom, o chodzc moo vylcz-
no o vynugrodzono v ondzu. Pozostulo lvosto zostuly ozostuvono stronom
umovy. \sluzuno to, o vynugrodzono moo moc churultor vudczonu od-
noruzovogo ub olrosovogo. Moo moc zutom ostuc cony zu nubyco ruvu ubo
ostuc ronty tqua-czynszu). \ umovo o ustunovono ruvu zubudovy mo-
nu vsluzuc zumust sumy vynugrodzonu odstuv do ustuonu ogo vysoloc
zob. n. A. Szunur, \. \unut ovs lu: lr2cgjd or2cc2nciva Sjdu ^av,2cgo v 2alrcc
prava c,vncgo maicrancgo 2a po|roc2c 199 r. c2c ogona - pravo r2cc2ovc - 2obovj2a-
nia). ,Novo Pruvo l969, nr l2, s. l7l4-l7l5; S. r oyo r: Coa do v,rolu Sjdu ^av,2cgo - 2b,
C,vnc 2 dna 21 c2crvca 198 r. CR^ 1J9/8. ,Crzocznctvo Sdov Poslch Koms Arb-
truovych l970, z. 6, oz. ll9, s. 252-253; tulo do togo orzoczonu gosu I.St. P t ovs l o go
v: ,Crzocznctvo Sdov Poslch Koms Arbtruovych l97l, oz. 55; I. \ n ur z. \: S,icm
prava pr,vaincgo. kod. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 556-557; Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc vc-
c2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. 428-460.
35
Cgrunczono to znosono novozuc ustuvy o ruvo zubudovy z l990 r., undcgcci2
vom 25. April l990, mi dcm da Ccci2 bcirc||cnd da aurcchi gcandcri vrd (aurcchigcci2no-
vcc l990 - auRC^ov. l990), undosgosotzbutt Nr. 258, vom l8. Mu l990 ll4. Stucl.
36
Szv. iomiraii, unormovuno v rozdzuo l3 ustuvy gruntovo - Iordubul tl970:994).
88
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
tvudczon olrosovych, zob. urt. 25l
l6
l ro. zm. l.c.), co mu rzodo vszyst-
lm sluyc movoc ndolsuc v zvzlu z movym zmunum vurtoc o-
ndzu mucym stotno znuczono v rzyudlu ruvu zubudovy, ltoro mu byc
ustunuvuno nu dlug olros. koszczono vluccou gruntu o vudczonu olrosovo
stunovloby zobovzuno rouno, bovom rzyslugvuc muloby ludoczosnomu
vluccoov gruntu, nutomust obovzunym do uszczunu vynugrodzonu bylby
ludoczosny zubudovcu. Prooltoduvcy, mmo vsluzunu stosovnych roozyc
v tym zulroso, no zdocydovu s nu roguuc ruvu rontovogo tn. v ostuc
curu rounogo vzorom rzosov urt. 279-289 dolrotu - Pruvo rzoczovo
37
). ko-
guucu dotyczcu vudczon olrosovych zu ruvo zubudovy vrovudzu odnul
svosty ,zumuslovuny cur rouny. Pozu odovodzunoc ludoczosnogo
zubudovcy vsluzuo, onos on odovodzunoc zu vudczonu, ltoro stuly
s vymuguno v czuso, gdy rzyslugvulo mu ruvo zubudovy tzob. urt. 25l
l7
).
\urto nudmonc, o uzuolnono lutuogu ogrunczonych ruv rzoczovych o c-
ury rouno rzovdzuno v rooltovunych rzosuch ruvu rzoczovogo rooltu
novogo lodolsu cyvnogo tdotychczus noublovuno).
\ ruzo ustuonu stulo vysoloc oszczogonych vudczon olrosovych moo
doc do sytuuc, lody vurtoc ruvu zubudovy uoglu stotno zmuno z rzy-
czyn nozuonych od zubudovcy. \ovczus roolt v urt. 25l
l8
l vytlovo
rzovduo movoc dunu ludo zo stron stosovno zmuny vysoloc vud-
czon olrosovych tpro |uiuro - nuoy uznuc, o rzos ton no obomuo zmuny
vudczon vymugunych oruz u zrouzovunych). Zmunu moo ooguc zuono
od zmuny vurtoc zurovno nu zmnoszonu, ul zvlszonu oszczogonych
vudczon. Podvyszono no mogloby odnul nustc co do zusudy czco n
ruz nu trzy utu t 2 vsluzunogo rzosu rooltu).
Prawo zabudowy jako prawo celowe
Lruvnony mucy ruvo zubudovy tzubudovcu
38
) vruz z nubycom ogrun-
czonogo ruvu rzoczovogo nu grunco co do zusudy stuvulby s vluccoom bu-
dynlov ub nnych urzdzon stnocych ub ovstulych nu ub od gruntom. \lu-
37
Dz.L. Nr 57, oz. 3l9 zo zm.
38
Co do tormnoog zob. k. Puc zlovs l: lravo 2abudov, v mccc lo2nanu. ,kuch Pruv-
nczy, Llonomczny Socoogczny l930, z. l, s. ll7, ll8; 1ono: lravo 2abudov, alo ,gruni".
Poznun l932, s. 4 nn.; A. Mucho z: O prawie zabudowy., s. l98; Z. L s ovs l: Kodcl c,vn,
obovj2ujc, na 2cmach 2achodnch R2cc2,popoic lolc. \yd. 2. Poznun l933, s. 46l-464,
466, 467, 470-473 tv rzocvonstvo do orvszogo vyduno z l933 r. no mu vuoru urzdovogo
tlumuczonu C - v vydunu orvszym osluono s olroonom ,uruvnony do ruvu zubu-
dovy); Cz. Znum o r ovs l: Kla uvag o pravc 2abudov,. Poznun l933, s. l3 nn. Nomoclo
rozorzdzono z l9l9 r. osluguo s olroonom Lrbbaubcrcchigic.
89
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
snoc zubudovy stunovc mu ruvo zvzuno z ruvom zubudovy tzob. urt. 25l
3

l ro. zm. l.c.). Zubudovcu v rumuch troc rzyslugucogo mu ruvu zgod-
no z vlucvym rzosum tv szczogonoc o zugosodurovunu rzostrzonnym
ruvu budovunogo) moglby toorotyczno vznosc ronorodno urzdzonu. No
otrzobovulby ludoruzovo zgody vluccou gruntu un vsluzunu movoc
zubudovy v umovo o ustunovono ruvu zubudovy. Proolt umovu odnul
uzuonono vylonunu uruvnonu do vznosonu zubudovy od zgody vluccou
gruntu turt. 25l
3
2 ro. zm. l.c.), u tulo nuloono nu zubudovc v umovo o ustu-
novono ruvu zubudovy obovzlu vznosonu olroonych urzdzon tzob. urt.
25l
l
4 oruz 25l
22
l ro. zm. l.c.). kozvzuno tulo ovoduo, vlucco mu
movoc zuchovunu lontro nud sosobom olsoutuc gruntu, co mu m.n. stot-
no znuczono z uvug nu ovno szczogono rzyznuno mu uruvnonu, o ltorych b-
dzo movu v duszo czc orucovunu tzob. urt. 25l
2l
, 25l
22
25l
26
ro. zm. l.c.).
\ rzyudlu urzdzon stnocych nu grunco no byloby lonoczno odrbno
zbyvuno tych rzodmotov vruz z ustunovonom ruvu zubudovy, ul mu to mo-
sco v rzyudlu odduvunu noruchomoc zubudovuno v uytlovuno voczy-
sto tzob. urt. 3l u.g.n.). Proolt zulludu, v ruzo ustunovonu ub rzonosonu
ruvu zubudovy slutol v ostuc nubycu vlusnoc nustovulby cx cgc vruz
z nubycom ogrunczonogo ruvu rzoczovogo tzob. urt. 25l
3
l ro. zm. l.c.). Mu-
cy ruvo zubudovy stuvulby s v grunco rzoczy noslrovunym vluccoom bu-
dynlov ub nnych urzdzon. Moglby v oln vylonyvuc rzysluguco mu uruv-
nonu vluccoslo tzob. urt. l40 l.c.). Svobodu vylonyvunu vlusnoc zubudovy
mogluby byc nutomust nicr paric ogrunczonu, v tym nu zubudovc moglby zostuc
v drodzo umovy z vluccoom gruntu nuloony obovzol utrzymyvunu budyn-
lov ub nnych urzdzon v nuoytym stuno, o odbudovy v ruzo znszczonu ub
rozborl t. Cbovzol ton no stunovlby odnul troc stosunlu vcogo lu-
doczosnogo zubudovc z vluccoom gruntu - no bylby zobovzunom rounym.
Proolt no rzovduo movoc nubycu rzoz zubudovc urzdzon, ltoro
no mu trvulogo ovzunu z obconym gruntom tn. n vysologo nu-
cu vszcych nud noruchomoc, mostov, vudultov otc.), u zutom tulch, ltoro
v brulu obconu no bylyby czcum slludovym gruntu. Douszczunoc
ustunovonu ruvu zubudovy v tulch rzyudluch no uzusudnu lult, ovon-
tuunu olsoutucu togo tyu urzdzon vzuluby s z lonocznoc vlroczono
v slor vylcznoc vluccou. Du umovonu lorzystunu z nch zu vystur-
czuco nuoy uznuc ustunovono nu grunco, v ltorogo vludztvo vluccoslo
ngoru, odovodnch sluobnoc
39
.
39
Movoc ustunovonu tzv. odrbno vlusnoc oboltov budovunych rzovduo rzygo-
tovuny v Mnstorstvo lnlrustrultury roolt ustuvy. Dotyczyc mu on vluno urzdzon, ltoro znu-
du s nud ub od gruntom. Iul s vsluzuo, rozvzunu unovuno v roolco mnstorunym
90
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
Pruvo zubudovy v stosunlu do urzdzon bdcych vlusnoc zubudovcy
noulo zustuo grunt stuo s ,nonlom tych rzodmotov. Iodnul zusudu
,odorvunu czc slludovych od gruntu uczynonu z nch tzv. zubudovy, t.
rzodmotu odrbno vlusnoc ulo ruvu zvzunogo z ruvom zubudovy, no
mu churultoru bozvzgdnogo. Przovdzuno bovom, strony v umovo o ustu-
novono ruvu zubudovy tovontuuno v umovo o zmun troc ruvu zubu-
dovy) mog zustrzoc, o olroony stnocy bd mucy ovstuc budynol ub
nno urzdzono ozostuno czc slludov gruntu, u tym sumym rzodmotom
vlusnoc ogo vluccou tzob. urt. 25l
4
ro. zm. l.c.). Zustrzoono tulo du svo-
o slutocznoc vymuguc ovnno uuvnonu v lsdzo voczysto rovudzono
du ruvu zubudovy. kozvzuno to umovloby vson olsoutuc gruntu
rzodmotov trvuo z nm zvzunych zurovno rzoz vluccou, ul zubudovc,
oo coo olonomczno ruvu zubudovy no vymugu ,uutomutyzmu slutlu
odststvu od zusudy ulcos, u tulo, gdy lorzystuno z culoc gruntu rzoz zu-
budovc no ost lonoczno. Stvorzyloby to movoc ustunovonu nu to sumo
noruchomoc vco n odnogo ruvu zubudovy, z ltorych ludo rzyslugvu-
loby nnomu odmotov mogloby sluyc rouzuc odmonnych coov gosodur-
czych. Dotyczy to v szczogonoc sytuuc ustunovonu ruv, z ltorych odno
ovzuno ost z vlusnoc urzdzon nu grunco, zu drugo - z urzdzonum usy-
tuovunym od gruntom. Zgodno z troc rooltovunogo urt. 25l
l3
, ,grunt, nu
ltorym ustunovono ruvo zubudovy, moo zostuc obcony ruvom zubudovy
z rovnym orvszonstvom, oo no uszczuu to uruvnon vczonoszogo zu-
budovcy. Mdzy nnym z togo vzgdu no ovnnu budzc vtvoc rzo-
vdzunu movoc umovnogo ogrunczonu zulrosu lorzystunu z obconogo
ruvom zubudovy gruntu do ogo oznuczono czc turt. 25l
5
l ro. zm. l.c.).
Pruvo zubudovy zostulo rzovdzuno ulo ruvo coovo vo vlucvym znu-
czonu. \ ogo vsolczosnym lsztulco sluyc mu rouzuc olroonych, stotnych
zudun gosodurczych, ltoro zvzuno bylyby z olsoutuc budynlov ub nnych
urzdzon znuducych s nu ub od gruntom. lstot zugudnonu trulno odduvul
urt. 3 rzdovogo rooltu ustuvy o ruvo zubudovy z l926 r., ltory rzovdy-
vul, o ruvo to moglo byc ,rozszorzono rovno nu uytlovuno czc gruntu
zbdnogo du vznoszono budov, ocz oytocznogo rzy o uytlovunu, z tom
odnul zustrzoonom, uby budovu od vzgdom gosodurczym ozostulu rzocz
glovn todobno l ust. 2 ustuvy nomoclo z l9l9 r.; zob. to l0l3 l.c.n.;
l ust. 2 ustuvy uustruclo z l9l2 r.). 1o budynol ubo nno urzdzono ost od-
stuvovym dobrom, ltoro uzusudnuc mu ogrunczono lorzystuno z noruchomoc
mu nuduc ruvu vlusnoc churultor ,trovymurovy tihrcc-dmcnona propcri,) nuvzu
do loncoc urzoczyvstnonych v noltorych obcych systomuch ruvnych, v tym n. v ruvo
szvodzlm ttzv. ircdmcnonc |aighcindcnng), zob. }ordabal tl970:994), lu .
91
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
gruntovo, nu ub od ltor s znuduo, u z ltor ozostuo trvuo zvzuno. Ko-
rzystuno z gruntu ovnno byc movo odyno v tulm zulroso, v ulm uzusud-
nu to vylonyvuno ruvu vlusnoc urzdzonu, ltoro nuoy do mucogo ruvo
zubudovy. Pruvo zubudovy no ovnno stuc s, ul to mu mosco v rzyudlu
uytlovunu voczystogo, odn z vou movych, utornutyvnych lorm lorzystu-
nu z cudzo noruchomoc. lstotn ronc mdzy ruvom zubudovy u uytlo-
vunom voczystym ost zutom ovrot v rzyudlu togo orvszogo do zusudy lo-
nocznoc olonomczno olsoutuc zubudovy ulo uzusudnonu du odststvu
od zusudy ulcos, u v lonsolvonc olroonu douszczunogo zulrosu lorzystunu
rzoz uruvnonogo z obconogo gruntu. Zubudovcu no moglby lorzystuc tul
ul vlucco z obcono noruchomoc. No bylby uruvnony do olsoutuc
gruntu v tul szorolm zulroso ul uytlovnl voczysty, no moglby to vylcz-
no docydovuc o ogo osuch tzob. co do zulrosu uytlovunu voczystogo urt.
233 l.c.). Pruvo zubudovy no stuno s zutom, tul ul uytlovuno voczysto,
,numustl czy substytutom vlusnoc. Proolt rzovduo, o zubudovcu bdzo
mogl lorzystuc z gruntu v tulm zulroso, ul vynlu z rzoznuczonu zubudovy.
Ponudto zubudovcu ovnon vylonyvuc svoo ruvo v tul sosob, by ul nu-
mno utrudnuc lorzystuno z gruntu tzob. urt. 25l
5
2 ro. zm. l.c.). 1ul utu troc
uruvnonu do gruntu zbu ruvo zubudovy do sluobnoc gruntovych - zob.
urt. 285 2 288 l.c. tnota bene ruvo to ulo ostuc sluobnoc ost unormovuno
v ruvo szvucurslm, zob. urt. 779c lodolsu cyvnogo szvucurslogo). Proolt
odobno ul v rzyudlu sluobnoc roguuo osy ruvu zubudovy v ruzo o-
dzulu noruchomoc obcono turt. 25l
6
).
5R]ZL]DQLDV]F]HJRZHGRW\F]FHSUDZD]DEXGRZ\
8VWDQRZLHQLHSU]HQLHVLHQLHLREFLHQLHSUDZD]DEXGRZ\
Novo rooltovuno ogrunczono ruvo rzoczovo mu byc zbyvuno odoguc
dzodzczonu. Zgodno z urt. 25l
2
l rooltovuno zmuny l.c., ,uruvnony, lto-
romu rzysluguo ruvo zubudovy tzubudovcu), moo rozorzdzuc svom ru-
vom. Zurovno do ustunovonu, ul rzonosonu obconu ruvu zubudovy
lonoczny ost vs v lsdzo voczysto zuloono du togo ruvu tzob. urt. urt.
25l
2
l 2 oruz 25l
9
)
40
. Podobno ul rzy rzonosonu vlusnoc noruchomoc
40
\ odnosonu do ruvu zubudovy roolt rzovduo cxprc vcrb movoc tzv. zuso-
dzonu tubuurnogo tdouszczonogo v rzyudlu uytlovunu voczystogo v orzocznctvo Sdu
Nuvyszogo, co ost odnul vtvo v brulu vyruno odstuvy normutyvno - zob. uchvul
slludu sodmu sdzov SN z l8 grudnu l975 r. lll CZP 63/75. CSNCP l976, z.l2, oz. 259; ostu-
novono SN z 6 udzornlu 2000 r., lV CKN l37/00. LLX nr 52495; ostunovono SN z l3 sor-
nu 2008 r., l CSK 67/08. LLX 466002; uchvul SN z 23 cu 2008 r., lll CZP 68/08. CSP 20l0,
92
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
ruvo zubudovy no mogloby byc ustunovono od vurunlom rozvzucym
tor. urt. l57 l.c., zob. urt. 25l
l0
l ro. zm. l.c.). Movo byloby nutomust uzu-
onono ogo rzonosonu ubo obconu uytlovunom ub sluobnoc od
zgody vluccou obcono noruchomoc gruntovo t 2 togo). Pruvo zubudo-
vy zostulo ulsztultovuno ulo ruvo, ltoro moo zostuc obcono ogrunczony-
m ruvum rzoczovym, ltoro monu ustunovc nu noruchomoc gruntovo. 1o
ostutno mog trvuc odyno tul dlugo, ul dlugo stnoo sumo ruvo zubudovy
tzgodno z zusud rcouio urc dani rcoviur u accpcni, zob. urt. 25l
28
proj.
zm. l.c.).
\ szczogonoc ruvo zubudovy mogloby byc obcono hotol. dzo to
moc stotno znuczono rzodo vszystlm vovczus, gdy zubudovcu zumorzu rou-
zovuc nu obconym grunco nvostyc ooguc nu vznosonu budynlu ub
nnogo urzdzonu z vylorzystunom udzoonogo mu nu ton co lrodytu. \ zvz-
lu z tym lonoczno bylo vrovudzono rozvzun, ltoro mu sluyc zubozoczo-
nu ntorosov vorzyco hotocznych. Przodo vszystlm odnoznuczno nuoulo
rzosdzc, o znosono ogrunczonogo ruvu rzoczovogo obconogo ruvom
nu rzocz osoby trzoco vymugu du svo slutocznoc zgody to osoby tzob. urt. 246
l.c.). kozvzuno tulo rzovdyvul dolrot - Pruvo rzoczovo
4l
, odnul no zostulo
ono rzoto v lodolso z l964 r.
42
Ponudto unovuno ost vrovudzono rzo-
su, ltory no tylo vsluzuo, o v ruzo vyguncu hotol vslutol vyguncu
ruvu zubudovy dotychczusovy vorzyco hotoczny nubyvu ruvo zustuvu nu
roszczonu zubudovcy o vynugrodzono zu stnoc zubudov tzob. co do uyt-
lovunu voczystogo urt. l0l u.l.v.h.), uo tulo rozstrzygu, v vyudlu obc-
onu ruvu zubudovy vco n odn hotol orvszonstvo zustuvov nuoy
ustuc vodlug orvszonstvu hotol v chv ch vyguncu turt. 25l
29
proj. zm.
l.c.). Dodutlovo rzovdzuno doduno novogo urt. 93
l
u.l.v.h., zgodno z ltorym
z. 4, oz. 4l z gos L. Cn ovlu; zvylo to v ogrunczonym zulroso douszczu s zusodzono
uytlovunu voczystogo v doltryno, zob. n. I. \ n ur z. \: S,icm prava pr,vaincgo. Red.
I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 567-568 cyt. tum vczonoszo monnctvo; A. C s o l. \: S,icm
prava pr,vaincgo. 1. 4: Prawo rzeczowe. kod. L. Cn ovo l, s. l82; zob. to Z. 1r us zl ov c z:
U,ilovanc vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. 49l-5ll). Zgodno z rooltovunym urt.
25l
20
l l.c. osobu, ltoru ost uuvnonu v lsdzo voczysto ulo zubudovcu, ltoru odnul no
nubylu slutoczno ruvu zubudovy, nubyvu cx cgc to ruvo, oo rzoz dzosc ut stnul stun
nozgodnoc v tym zulroso mdzy stunom uvnym vodlug troc lsg voczysto u rzoczyvstym
stunom ruvnym oruz v tym olroso ozorny zubudovcu noruchomoc v zulroso togo ruvu o-
sudul, chybu o byl v zlo vorzo v chv zloonu vnoslu o vs ustunovonu bd rzonosonu
ruvu zubudovy.
4l
Zgodno z urt. l25 2 dolrotu, oo ruvo odoguco znosonu bylo obcono ruvom
osoby trzoco, do znosonu otrzobnu bylu zgodu to osoby.
42
Zob. nu ton tomut K. Zur u dl ov c z. \: Kodcl c,vn,. T. I: Komcniar2 do ari,lu|ov
1-449
10
. kod. K. P o t r z y lovs l, s. 837-838.
93
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
v ruzo vznosonu rzoz zubudovc budynlu ub nnogo urzdzonu nozgodno
z umov o ustunovono ruvu zubudovy, vorzyco, ltoromu rzyslugvuluby
hotolu nu ruvo zubudovy, moglby vyznuczyc zubudovcy odovodn tormn
do dorovudzonu noruchomoc do stunu zgodnogo z troc umovy, zu o boz-
slutocznym ulyvo vyznuczonogo tormnu duc nozvlocznogo zusoloonu
z bdcogo rzodmotom hotol ruvu zubudovy.
Proolt rzovduo lonocznoc zuloonu du ruvu zubudovy odrbno lsg
voczysto tzob. rooltovuny urt. 25 ust. 2
l
ustuvy z dnu 6 cu l982 r. o ls-
guch voczystych hotoco
43
). Pruvo to odoguloby odnul rovno odnoczo-
snomu vsunu v lsdzo voczysto rovudzono du obconogo gruntu. Luv-
nonu v lsdzo du ruvu zubudovy odogu ustunovono ogrunczonych ruv
rzoczovych nu tym ruvo, ogrunczon v rozorzdzunu tym ruvom, roszczo-
no o vynugrodzono rzysluguco ludoczosnomu vluccoov noruchomoc
gruntovo, obovzol vznosonu zubudovy v olroonym tormno oruz umovno
olroono sosobu lorzystunu z noruchomoc rzoz zubudovc tzob. urt. 25l
l0

2 urt. 25l
l9
).
Przovdzuno tulo szczogolovo rozvzunu dotyczco douszczuno troc
umovy o ustunovono ruvu zubudovy. Z uvug nu churultor ruvu oruz ogo
ovzuno z vlusnoc zubudovy umovu tulu vymuguc bdzo zuchovunu
lormy ultu noturunogo ad ocmniaicm turt. 25l
8
3 ro. zm. l.c.). Stronom,
nuczo n v rzyudlu umovy o odduno gruntu v uytlovuno voczysto, no
bdzo rzyslugvulu szorolu svobodu v lsztultovunu ch ruv obovzlov
tvo s to rzodo vszystlm z odmonnym ucom coovogo churultoru ruvu
zubudovy). lnuczo n n. nu grunco ruvu nomoclogo tzob. v szczogonoc
2 ustuvy o ruvo zubudovy z l9l9 r.; nom. vcriragmaIgcr nhai dc Lrb-
baurcchi), odrzucono movoc szorologo zulrosu douszczuno uutonom co
do umovnogo lsztultovunu troc ustunuvunogo ogrunczonogo ruvu rzoczo-
vogo. Nuoy rzy tym dolonuc rozrononu nu oomonty lonoczno umovy oruz
to, ltoro strony mog v rumuch rzyznuno m uutonom vlczyc do o troc.
Do orvszych nuoy olroono rodzuu zubudovy, sosobu zulrosu lorzy-
stunu z obcono noruchomoc, u tulo czus, nu ul ruvo zubudovy mu
zostuc ustunovono turt. 25l
8
l). Do drugch zuczono obovzol vznosonu
zubudovy v olroonym tormno oruz odlutnoc zu ustunovono stnono
ruvu zubudovy. Luvnono tych roszczon, ogrunczon obovzlov v lsdzo
voczysto muloby ton slutol, vzuloby ono no tylo stron umovy o ustu-
novono ruvu zubudovy, uo tulo nustcov ruvnych orvotnogo zubu-
dovcy.
43
Dz.L. 200l, Nr l24, oz. l36l z on. zm.
94
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
Proolt vrovudzu to movoc ustunovonu ruvu zubudovy ulo lcznogo
ogrunczonogo ruvu rzoczovogo, co umov olsoutuc urzdzon znudu-
cych s nu vco n odno noruchomoc gruntovo turt. 25l
l
2).
&]DVWUZDQLDSUDZD]DEXGRZ\SU]HGXHQLHSUDZXZ\NXSX
Pruvo zubudovy mu byc ustunuvuno nu czus oznuczony. Clros trvunu togo
ruvu moglby byc ustuony rzoz strony umovy rzoczovo dovono, odnul vy-
lczno v rumuch rzodzulu czusovogo mdzy 30 u l00 ut turt. 25l
l
3). No
vsluzuno v tym zulroso zusudy ogono ovontuunych vytlov, ul mu to mo-
sco ultuuno v rzyudlu uytlovunu voczystogo tzob. urt. 236 l l.c.). Cono-
runo no rzovdzuno to mochunzmu roszczonu o rzodluono czusu trvunu
ruvu, ltoro to rozvzuno ovodovuloby, o ruvo zubudovy mogloby v rul-
tyco trvuc boztormnovo tad n|nium, zob. co do uytlovunu voczystogo urt.
236 2 l.c.). Dostrzoguc odnul movoc olonomcznogo vylorzystunu ru-
vu zubudovy v olroso dluszym n orvotno ustuony, roolt rzovduo ulo
douszczuny mochunzm umovnogo rzodluonu trvunu ogrunczonogo ruvu
rzoczovogo v loonym, ustuonym rzoz strony tormno. Do tulogo rzodluonu
stosovuc nuoy rzosy o ustunovonu ruvu tzob. urt. 25l
25
l). Zobovzuc
s do rzodluonu monu byloby odyno v olroso cu ut orzodzucym
rzovdyvuny tormn vyguncu ruvu zubudovy. Mu to zuoboguc robom
obocu rzosu ustuucogo czusovy churultor ruvu zubudovy orzoz zobo-
vzuno s do rzodluonu u v umovo o ogo ustunovono.
Po dlugotrvulo dyslus vuhunuch ostutoczno rzosdzono, o ruvo zubu-
dovy bdzo moglo stnoc ulo rzysluguco vsono nu rzocz vsolvlucco
olu tudzuly v tym ruvo bylyby ovzuno z odrbn vlusnoc olu). \ tym
rzyudlu rozvuuno ost rzyznuno vluccoom olu roszczonu o rzodluo-
no ruvu zubudovy, odnul tylo odnoruzovo nu loony olros. Pruvo zubudovy
no moo zustovuc v tym rzyudlu vlusnoc. Movoc zvzunu ruv o-
vorzchnovych z vlusnoc olu moo budzc ovno zustrzoonu. Znunu ost
odnul tulo noltorym nnym ruvoduvstvom ourooslm tnomoclomu czy
uustruclomu o vsomnuno novozuc z l990 r., zob. rooltovuny urt. 4u
ustuvy z dnu 24 czorvcu l994 r. o vlusnoc olu
44
). No monu zuomnuc, o
zugudnono budz voo vtvoc v rzyudlu ovzunu z vlusnoc olu
udzulov vo vsoluytlovunu voczystym gruntu. Dotyczy to rzodo vszystlm
ytunu o osy odrbno vlusnoc oluu v ruzo nudocu tormnu vyguncu
uytlovunu voczystogo, co z loo vo s z rozstrzygncom vtvoc co
do togo, ltoro z ovzunych zo sob ruv ost ,nudrzdno rzosdzu - vbrov
44
1olst odnoty: Dz.L. 2000, Nr 80, oz. 903 z on. zm.
95
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
rozvzunu ogonomu - o tormnovym ub noogrunczonym czusovo churulto-
rzo drugogo. Mumy do czynonu v grunco rzoczy z trudnym do odnoznucznogo
rozstrzygncu robomom zvzunym z ,lonlltom ruv glovnych
45
. kozbono
stunovslu rozontovuno s no tylo v doltryno, uo tulo v orzocznctvo Sdu
Nuvyszogo
46
.
\ rzyudlu ruvu zubudovy rzovdzuno to odststvo od zusudy lonso-
duc tlonluz, zob. urt. 247 l.c.). Cznuczu to, o ruvo to no vygusuloby v ruzo
rzocu nu vluccou gruntu obconogo bd to vovczus, gdy ogo vlusnoc
zostuluby nubytu rzoz zubudovc tzob. urt. 25l
24
ro. zm. l.c.). \ lonsolvonc
byloby n. movo nubyco vlusnoc oluu udzulu v ruvo zubudovy rzoz
osob, ltoru ozostuo odnoczono vluccoom obconogo gruntu
47
. \sluzu-
ny vytol odyltovuny ost tulo m.n. lonocznoc zuovnonu odovodno
ochrony uruvnonym nu ruvo zubudovy trzodo vszystlm vorzycoom ho-
45
Zob. M. o dnur o l: ^cnc. Komcniar2 do ari. 44-SS
J
Kodclu c,vncgo. Krulov l997,
s. l23.
46
Zob. n. vyrol SN z dnu 7 stycznu 2004 r., lll CKN l86/02, noub.; vyrol SN z dnu
3 vrzonu 2009 r., l CSK 6/09. ,Montor Pruvnczy 20l0, nr l3, s. 746; zob. to ostunovono SN
z dnu l0 stoudu 20l0 r., ll CSK l99/l0, noub. Pogdy dotychczusovo rozontovuno v dol-
tryno unuzuo ostutno M. Dr o u: C2a irvana prava odrbnc v|anoc olau a v,gancc
prava u,ilovana vcc2,icgo. \: Vpo|c2cnc probcm, prava pr,vaincgo. Kga pamjilova
lu c2c lro|cora Ldvarda Cncvla. kod. P. Muchn lovs l, I. P s u ns l. \urszuvu 20l0,
s. 95 nn.; zob. to n. Z. kudvuns l: |unlca po|cc2na, ircc charalicr pravn, odrbnc v|ano-
c ola. ,Studu Cyvstyczno l968, 1. lX, s. l00; I. \ n ur z: lravo u,ilovana vcc2,icgo.
\urszuvu l970, s. l26; I. l gnut ov c z. \: Kodcl c,vn,. Komcniar2, T. I. \urszuvu l972, s. 353;
Z.K. Novulovs l. \: S,icm prava pr,vaincgo. Red. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 455; . ur l ov-
s l: U podiav odrbnc v|anoc bud,nlov ola. ,Novo Pruvo l983, nr l, s. 77; L. Cn ovo l:
V|anoc oobia ola mc2lan,ch v pravc polm. \rocluv l986, s. 66-67; I. \ n ur z.
\: Kodcl c,vn, 2 lomcniar2cm. 1. l. \yd. 2. \urszuvu l989, s. l38; M. o dnur o l: Cdrbna
v|anoc ola - 2agadncna pornc. ,Studu Pruvnczo l99l, nr l, s. l46; M. Nu zur: Cdrbna
v|anoc ola V,branc 2agadncna). ,Punstvo Pruvo l995, z. l0-ll, s. 3l-32; S. kudn c-
l: Coa do uchva|, 2 dna 28 vr2cna 199S r., CZl 127/9S). ,Przogd Sdovy l996, nr 3,
s. l00-l0l; M. o dnur o l: Mienie., s. l23-l24; A. I o d ns l. \: I.M. M dr zo clu, A. I o d n-
s l: Cdrbna v|anoc olau v po|d2cn mc2lanovc. Cdunsl 2003, s. ll4-ll6; C. o n o l.
\: C. o n o l, S. kudn cl: ^cruchomoc. lrobcmai,la pravna. \urszuvu 2004, s. 330;
Z. 1r us zl ov c z: U,ilovanc vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. 254, 287 nn.; I. P -
s u ns l. \: S,icm prava pr,vaincgo. 1. 4: Prawo rzeczowe., s. 274; A. C s o l. \: S,icm
prava pr,vaincgo. 1. 4: Prawo rzeczowe., s. l79.
47
Probom stnoo obocno v rzyudlu uytlovunu voczystogo, v szczogonoc v sytu-
uc tzv. sulcosyvnogo vyodrbnunu olu olczonogo z odduvunom gruntu v uytlovuno
voczysto; zob. nu n. uchvul SN z dnu 28 vrzonu l995 r., lll CZP l27/95. CSNC l996, nr l,
oz. l2; uchvul z dnu 9 czorvcu 2005 r., lll CZP 33/05. uotyn SN 2005, nr 6; ostunovono SN
z dnu l7 czorvcu l999 r., l CKN 386/98. CSP 2000, nr l, oz. 4; ostunovono SN z dnu l6 czorv-
cu 2004 r., lll CK 99/03, noub.; z torutury n. I. P s u ns l. \: S,icm prava pr,vaincgo. 1. 4:
Prawo rzeczowe., s. 245-247.
96
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
tocznym), ul rovno vrovudzonom szczogonogo rozvzunu, ulm ost rzy-
sluguco vluccoov noruchomoc gruntovo ruvo vyluu ruvu zubudovy.
Proolt rozronu dvo ostuc togo ostutnogo ruvu - ustuvov umovn. W art.
25l
22
rooltu zmuny l.c. ustuvovo ruvo vyluu stunov roszczono vluccou
o rzonosono nu nogo ruvu zubudovy v sytuuc, gdy zubudovcu lorzystu z
noruchomoc gruntovo v sosob oczyvco srzoczny z o rzoznuczonom,
v tym oo vbrov umovo no vznosl zubudovy bd vznosl nozgodno
z umov. \ylonuno ruvu vyluu nuoy orzodzc somnym vozvunom
zubudovcy do usuncu stunu nozgodnogo z umov z zugroonom, o v ruzo
bozslutocznogo ogo ulyvu vylonu ruvo vyluu oruz vyznuczonom odo-
vodnogo tormnu do usuncu. Proolt no rzyl sztuczno nozrozumulo lon-
strulc ,rzodtormnovogo rozvzunu umovy, ltoru stnoo v rumuch roguuc
uytlovunu voczystogo tzob. urt. 240 l.c. oruz urt. 33 ust. 3 u.g.n.).
Z loo umovno ruvo vyluu
48
mogloby byc uzgodnono nicr paric v umo-
vo o ustunovono ruvu zubudovy ubo osobnym orozumonu, v ltorym zu-
budovcu zobovzuo s do rzonosonu rzyslugucogo mu ruvu nu vluc-
cou gruntu o zszczonu s olroonogo v umovo vurunlu. 1ulo rozvzuno
ozvoloby nu zubozoczono ntorosov gosodurczych stron, ltoro v ovnych
sytuucuch mog byc zuntorosovuno uzuononom stnonu ruvu zubudovy od
trvunu olroono sytuuc gosodurczo t. Lmovno ruvo vyluu nuoy trulto-
vuc ulo ogrunczono odoguco uuvnonu v lsdzo voczysto du togo ruvu.
Pruvo to ost zvzuno z vlusnoc obcono noruchomoc moo byc vylonu-
no zu uszczonom zubudovcy odovodnogo vynugrodzonu zu ruvo zubudovy
(zob. art. 25l
2l
ro.l.c.). \ylonuno zurovno umovnogo, ul ustuvovogo ruvu
vyluu oznuczuloby z odno strony nubyco ruvu zubudovy rzoz vluccou
tulo ruvu nu rzoczy vlusno), z drugo ovstuno obovzlu vluccou noru-
chomoc do uszczonu dotychczusovomu zubudovcy vurtoc ruvu zubudovy.
\ynugrodzono obomuo vurtoc zubudovy odovuduco o vurtoc z chv
rozorzdzonu ruvom zubudovy tchybu o strony uzgodnly nuczo). No rzy-
sluguo ono nutomust zu zubudov, ltoru zostulu vznosonu nozgodno z umov
tzob. urt. 25l
2l
ro.l.c.).
Pruvo zubudovy bdzo vygusuc v nomu vszystlch vyudluch, v ltorych
lodols rzovduo vygunco ogrunczonych ruv rzoczovych. \ szczogonoc
vygunco stunovc bdzo slutol zrzoczonu. Proolt rzovduo odnul, du
slutocznogo znosonu ruvu lonoczno ost vovczus vylroono v lsdzo vo-
czysto. Mu to rzodo vszystlm chronc ntorosy vorzyco hotocznych, ltorym
48
koguucu nomoclu z l9l9 r. rzovduo tzv. ovrot tnom. Hcm|a), t. ,zobovzuno
uruvnonogo do ruvu zubudovy do rzonosonu togo ruvu nu vluccou gruntu o zucu
ovnych oznuczonych olocznoc, zob. 2 lt 4.
97
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
rzysluguo hotolu nu ruvo zubudovy tul u vsluzuno, zrzoczono v tulch
rzyudluch nuoy uzuonc od zgody tych, ltorym rzyslugu nu ruvo zu-
budovy ogrunczono ruvu rzoczovo). Co do zusudy bovom vygunco ruvu
zubudovy slutluo vyguncom ruv nu nm stnocych tzob. urt. 25l
28
).
Noodnolrotno, szczogono v rzyudlu zubudovy sluco rovudzonu
dzulunoc gosodurczo, nubyco vruz z vyguncom ruvu zubudovy budyn-
lov vzgdno nnych urzdzon mogloby du vluccou gruntu stunovc stotn
nodogodnoc tn. v brulu movoc czy chc rovudzonu unuogczno dzu-
lunoc, ul tu, ltor rouzovul zubudovcu, v zvzlu z lonocznoc ch utrzy-
myvunu v nuoytym stuno, uszczunu stosovnych olut o ubcznoruvnym
churultorzo boz movoc odovodno olsoutuc tulch urzdzon t.), u tulo
mogloby go no byc stuc nu zvrot dotychczusovomu zubudovcy vurtoc tych
rzodmotov. \ zvzlu z tym, muc nu cou lonocznoc uvzgdnonu ntoro-
su vluccou noruchomoc, roolt rzovduo, v rzyudluch, gdy vurtoc
zubudovy rzolruczuluby znuczno vurtoc obcono noruchomoc gruntovo,
v brulu odmonnogo orozumonu stron vluccoov noruchomoc rzyslug-
vuloby roszczono o rzonosono vlusnoc noruchomoc ub odovodno cz-
c rzoz zubudovc vruz z nudocom tormnu vyguncu ruvu zubudovy.
Cvudczono o vystonu z tulm roszczonom vlucco ovnon zloyc zubu-
dovcy nuono nu szoc moscy rzod tormnom vyguncu ruvu zubudovy
turt. 25l
26
l). koszczono to moo vlucco gruntu zrouzovuc tulo v sytuuc,
gdy zostuly solnono rzoslunl vylonunu ustuvovogo ruvu vyluu trzy sol-
nonu vsluzuno ovyo rzoslunl roncy vurtoc).
Zu zubudov stnoc v chv vyguncu ruvu zubudovy dotychczusovo-
mu zubudovcy rzyslugvuc bdzo vynugrodzono, chybu o zostulu onu vzno-
sonu vbrov ogrunczonu umovnomu tu zutom nozgodno z umov, zob. art.
25l
27
).
3LHUZV]HVWZR
Szczogony churultor slutl ustunovonu ruvu zubudovy ovodu, o rzy-
slugvuc mu ovnno co do zusudy orvszonstvo rzod nnym ruvum rzoczo-
vym tz vytlom tzv. sluobnoc rzymusovych - drog lonoczno, rzosylu
oruz ustunovono v zvzlu z rzolroczonom gruncy rzy vznoszonu zubudo-
vy, zob. urt. 25l
l4
ro. zm. l.c.). 1ul ustuonogo ustuvovogo orvszonstvu no
monu bdzo zmonc v drodzo czynnoc ruvno tzob. urt. 25l
l2
). \ ruzo ogzo-
luc z noruchomoc ruvo zubudovy no vygusu, ocz ozostuo v mocy mmo
nubycu - boz otrconu ogo vurtoc z cony nubycu tzob. rooltovun zmun
urt. l000 2 l..c.). ,ozvzgdno orvszonstvo ruvu zubudovy ovoduo, o
98
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
stnoco vczono ogrunczono ruvu rzoczovo uzyslvulyby nustczo orv-
szonstvo duszo t,nszo). \ lonsolvonc ludoruzovo ustunovono ruvu zu-
budovy dotyluloby ruv ovstulych vczono. Ponudto v ruzo obconu ru-
vom zubudovy ovstunu odrbno vlusnoc urzdzon ulo ruvu zvzunogo
z ruvom zubudovy dotychczusovo obconu gruntu vygusulyby v zulroso,
v ulm obculy czc slludovo gruntu, ltoro stuly s zubudov. \ zvzlu
z tym rzovdzuno, o v ruzo stnonu nu grunco obconu nu rzocz osob trzo-
cch, do ogo obconu ruvom zubudovy lonocznu ost zgodu rzoczovo uruv-
nonych turt. 25l
ll
ro. zm. l.c.).
3UDZR]DEXGRZ\MDNRILNFMDeJUXQWXsZVHQVLHSUDZQ\P
lrma |acc nozrozumulym rozvzunom moo vyduvuc s to, ltoro zostu-
lo rzovdzuno v urt. 25l
7
ro. zm. l.c. Zostulo ono rzyto, no boz ovnych
vuhun, vzorom noltorych obcych systomov ruvnych. 1ul n. zgodno z l0l7
ust. l l.c.n., ,vzgdom ruvu zubudovy obovzu rzosy, odnoszco s do
gruntov
49
tzob. to ll ustuvy nomoclo z l9l9 r.)
50
. Podobno uco rzy-
movuno ost rovno v noltorych nnych systomuch ruvnych tn. ruvo chor-
vuclm). Ioszczo duo d ruvoduvstvu uustruclo szvucurslo, ltoro ruvo
zubudovy uznu zu noruchomoc v sonso ruvnym. Zgodno z 6 ust. l ustu-
vy uustruclo, ,ruvo budov uvuu s zu noruchomoc, u budynol nu od-
stuvo ruvu budov nubyty ub vylonuny zu rzynuonoc ruvu budov,
u zgodno z ust. 3, ,rzosy odnoszco s do budynlov mu odovodno zu-
stosovuno do ruvu budov. Zgodno z nm v zulroso nouroguovunym v ru-
much rzosov o ruvo zubudovy nuoy stosovuc do togo ruvu odovod-
no rzosy dotyczco noruchomoc. Przovduo ono v stoco zrovnuno togo,
co zusudnczo vyduo s noorovnyvuno - z odno strony ruvu, z drugo -
rzoczy. No vduc s v szczogolov unuz robomutyl, nuoy umtuc,
togo rodzuu szczogono rozvzuno no ost czym zuolno novym. Przyomn-
my, n. zgodno z urt. 50 l.c. czcum slludovym gruntu s ruvu zvzuno
z ogo vlusnoc. 1ogo tyu unormovunu ozvuu rzodo vszystlm nu unl-
nco lonocznoc ludoruzovogo, odrbnogo roguovunu v odnosonu do tu-
49
Cytuty rzosov nomoclch v zylu oslm ochodz z tlumuczonu urzdovogo: \y-
duvnctvu Mnstorstvu Sruvodvoc Zboru Lstuv Zom Zuchodnch. 1. X. Kodcl c,vn, obo-
vj2ujc, na 2cmach 2achodnch R2cc2,popoic lolc pr2cl|ad ur2dov,). \urszuvu-Po-
znun l923.
50
Zob. n. Cz. Znum o r ovs l: Kla uvag o pravc 2abudov,., s. 38-39; k. Puc zlovs l:
lravo 2abudov, alo ,gruni"., s. 9 nn.; K. Zur udl ov c z: lodiavovc 2a|ocna doi,c2jcc
propozycji., s. 63.
99
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
lch ruv, ul sluobnoc gruntovo czy ruvo zubudovy lvost, ltoro ozostu
odobno unormovuno v rumuch rzosov dotyczcych rzoczy. Przovdzuno
vo vsluzunym rzoso svosto zrovnuno ruvu zubudovy z gruntom ost tul-
o uzusudnono dogmutyczno. 1o orvszo bovom, ul u vsluzuno, v sonso
ubstrulcynym, lonstrulcynym ,odryvu od gruntu ogo czc slludovo. Stuo s
ch nomutorunym ,nonlom. \lusnoc tych rzodmotov ulo ruvo zvzuno
z ruvom zubudovy dzo os togo ostutnogo - rozorzdzono odnym slutlu-
o rozorzdzonom drugm. Zubudovu moo byc zutom trultovunu ulo czc sllu-
dovu ruvu zubudovy
5l
. \yudu to vsomnoc, o odosluno tulo rozvzuo
robom douszczunoc ustunovonu nu ruvo zubudovy vzgdno nu lorzyc
zubudovcy sluobnoc gruntovo czy stosovunu rzosov ruvu ssodzlogo
52
.
Kvosto to od duvnu budz vtvoc nu grunco roguuc uytlovunu voczys-
tego
53
. \ voto rzytoczonogo unormovunu no uogu tulo vtvoc, o
5l
Zgodno z l2 ustuvy nomoclo z l9l9 r., ,budynol, vznosony nu odstuvo ruvu zubu-
dovy, uvuu s zu stotn czc slludov ruvu zubudovy. 1o sumo dotyczy budynlu, ltory u
stnoo rzy ustunovonu ruvu zubudovy. |.| czc slludovo ruvu zubudovy no s zuruzom
czcum slludovym gruntu. Io ruvo zubudovy zguno, ogo czc slludovo stu s czcu-
m slludovym gruntu.
52
Nu tomut togo zugudnonu v odnosonu do uytlovunu voczystogo zob. szorzo K. Zur u d -
l ov c z. \: Kodcl c,vn,. 1. l: Komcniar2 do ari,lu|ov 1-449
10
. kod. K. P o t r z y lovs l,
s. 992-994; z orzocznctvu zob. ostunovono SN z dnu l0 lvotnu 2008 r., lV CSK 2l/08, no-
ub.; uchvul SN z dnu 22 udzornlu l968 r., lll CZP 98/68. CSNCPLS l969, z. ll, oz. l88; o-
stunovono SN z dnu l7 stycznu l974 r., lll CkN 3l6/73. CSNCPLS l974, z. ll, oz. l97; ostuno-
vono SN z dnu l5 udzornlu 2008 r., l CSK l35/08. CSNC 2009, z. C, oz. 62; ostunovono SN
z dnu l5 muu 2009 r., ll CSK 674/08. Logus; zob. to ostunovono SN z dnu l6 vrzonu 2009 r.,
ll CSK l03/09, noub.; ostunovono SN z dnu 2l cu 20l0 r., lll CSK 9/l0, noub.; z mon-
nctvu 1. S myc z y ns l: Ro2por2jd2anc pravcm vcc2,icgo u,ilovana. ,Puostru l973, nr l,
s. 5-9; S. r oyo r: Droga loncc2na. ,Novo Pruvo l972, nr 5, s. 732; A. \ s ov c z. \: S,icm
prava pr,vaincgo. kod. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 682; A. C s o l. \: S,icm prava pr,vaincgo.
1. 4: Prawo rzeczowe., s. l89; C. \on ul: U,ilovanc vcc2,ic., s. l49; Z. 1r us zl ov c z:
U,ilovanc vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. 5l5 nn.; L. Cn ovo l: Prawo rzeczowe.
\yd. 8. \urszuvu 20l0, s. l7l; 1ono: C uianavanu |ucbnoc pr2c2 u,ilovnlov vcc2,-
i,ch. ,koont 2007, nr 2, s. 9 nn.; A. o r unovs l: S|ucbnoc mc2lana. \urszuvu 20l0,
s. 7l; A. Lus zul- Zu c: Kla uvag o |ucbnocach gruniov,ch uianavan,ch na u,ilo-
vanu vcc2,i,m. \: Vpo|c2cnc probcm, prava pr,vaincgo., s. 325 nn.; zob. to K. Lu-
luvs l: V,branc 2agadncna na ic ioovana ari. 14S l.c. do u,ilovana vcc2,icgo. ,Novo
Pruvo l978, nr l0, s. l425 nn.; l. Kur u s o l: Dopu2c2anoc uianovcna |ucbnoc drog lo-
ncc2nc na u,ilovanu vcc2,i,m ora2 na r2cc2 u,ilovnla vcc2,icgo. ,1runslormuco Pruvu
Pryvutnogo 2000, nr l-2, s. l5l nn.; I. l gnut ov c z, K. S t o l un ul: Prawo rzeczowe., s. l86.
53
Prooltovuno zmuny l.c. dotyczco urzdzon rzosylovych rzovdu m.n. doduno novo-
go urt. 24l 2, ltory rzovduo ozostuno v mocy sluobnoc drog lonoczno, sluobnoc rzo-
sylu oruz sluobnoc ustunovono v zvzlu z rzolroczonom gruncy rzy vznoszonu budov
ub nnogo urzdzonu v ruzo vyguncu uytlovunu voczystogo, u tulo novogo urt. 285u,
zgodno z ltorym sluobnoc gruntov moo ustunovc uytlovnl voczysty, u tulo moo onu
100
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
ruvo zubudovy moo byc obcono tulm sumym ruvum, co noruchomoc
tv tym hotol, zob. znovozovuny urt. 65 ust. 2 lt 2 u.l.v.h.)
54
.
Prawo zabudowy a uytkowanie wieczyste
Proolt no znos nstytuc uytlovunu voczystogo. Docyzu o ogo omnuc
vymuguluby uchvuonu vou szczogolovych unormovun o churultorzo rzo-
covym, u tulo rzosdzonu osov tych uytlovun voczystych, ltoro stno,
z odnoznucznym rozstrzygncom zulrosu slutlov tzv. uvluszczonu uytlov-
nlov voczystych. Proolt rzovduo nutomust, zulluduc vsolstnono rzy-
numno v nubszym olroso obu rozvzun, movoc ustunovonu ruvu
zubudovy nu noruchomoc obcono uytlovunom voczystym. Do tulogo
obconu vymuguno byloby odnul uzysluno zgody uytlovnlu voczystogo.
\ynlu to z vylcznoc togo ostutnogo v zulroso docydovunu o osuch gruntu
v czuso stnonu nu nm uytlovunu voczystogo tnodouszczuno byloby ob-
cono noruchomoc vbrov vo uytlovnlu voczystogo, co vynlu z troc
urt. 233 l.c.). Nodouszczuno byloby nutomust ustunovono ruvu zubudovy nu
uytlovunu voczystym. Iul vsluzuno v uzusudnonu rooltu, ,\brov ostu-
utom zgluszunym v trulco ruc nud rooltom, ustuvu vyluczu |.| ustunuvu-
no ruvu zubudovy nu uytlovunu voczystym. kozvzuno tulo v rultyco
rovudzloby do slomlovuno vooluszczyznovo rouc ronych odmotov,
z ltorych ludy ozostuvulby vluccoom ovno czc strultury mutoruno no-
rozorvuno. Provudzloby to do rozczlonlovunu oszczogonych czc olro-
ono culoc, ul tvorzy grunt vruz z rzodmotum trvuo z nm zvzunym,
u tym sumym v rultyco rzolroonu ogono zusudy ruvu rzoczovogo, zgodno
z ltor grunt vruz z urzdzonum nu nm usytuovunym stunov odn norucho-
moc, bdc noodzonym od tym vzgdom rzodmotom vlusnoc. \ooo-
zomovo odststvo od to zusudy, ulo byloby slutlom uznunu douszczunoc
ustunuvunu ruvu ovorzchnovogo nu nnym ruvo ovorzchnovym, moglo-
by bovom v rultyco grozc ovstunom nousnogo, zugmutvunogo stunu ruv-
nogo noruchomoc. Ponudto coo, ltorym slu ruvu ovorzchnovo, mog byc
v olnym zulroso rouzovuno boz lonocznoc trovogo rozszczounu sto-
sunlov vlusnocovych. \urto doduc, o movoc tulogo obcunu v rul-
zostuc ustunovonu nu rzocz uytlovnlu voczystogo trzdovy roolt ustuvy o zmuno ustuvy -
Kodols cyvny, drul Somu Vl ludonc nr 3595 z l0 stoudu 20l0 r.).
54
Nu tym to moo byc sorno, czy movo byloby obcono ruvu zubudovy loonym ru-
vom zubudovy, co v ovnych vyudluch moo byc utrulcynym rozvzunom du nvostorov;
lvostu budz stotno vtvoc nu grunco ruvu nomoclogo.
101
S
E
S
J
A

I
I
Prawo zabudowy jako instytucja suca
zagospodarowaniu przestrzeni w ramach nieruchomoci gruntowej
tyco mogluby rovudzc do noodunych zuvsl soluucynych zuolnogo
rzolroonu lunlc coov uytlovunu voczystogo.
Zakoczenie
kozvzunu rzovdzuno v zurozontovunym v nnoszo rucy roolco
ustuvy no stunov lo ltorolovol z roguuc stnocych nu grunco obcych
systomov ruvnych. Stunov uco orygnuno, u ch orucovuno orzodzly
drobuzgovo studu orovnuvczo voomosczno dysluso v rumuch ruc zo-
solu robomovogo Koms Kodyllucyno.
Prooltovuno ruvo zubudovy mu stunovc utornutyv du uytlovunu
voczystogo. I. \nurz, rozontuc v utuch 70. XX v. tlo hstoryczno gonoz
togo ostutnogo, rzyomnul, o ruvo zubudovy stunovlo odno z rozvzun
orzodzucych vrovudzono v ustuvoduvstvo oslm uytlovunu voczy-
stogo. Podlrol, o ullovol ruvo zubudovy vyluzyvulo novtvo zuoty,
to odnul zostulo u nus oconono lrytyczno ulo zbyt vslo oruz mulo oustycz-
no, rzodo vszystlm zu uvzgdnuco odyno movoc zubudovy cudzogo
gruntu
55
. 1ymczusom, ul zuuvuul, ,v mur ovlszunu s v PkL zusobov
gruntov unstvovych oczyvst stuvulu s otrzobu slonstruovunu tulo lormy
ruvno, ltoru by umovulu uonuc gosodurcz tulo z uvug nu nno coo n
zubudovu
56
. Dz trudno vsluzuno rzoz nogo zurzuty uznuc zu ultuuno. \o
s to zurovno z brulom rzoslunol, ulo muly moc docyduco znuczono du
odcu docyz o odrzuconu to lonstrulc ruvno, ul rovno zo szczogonym
ulsztultovunom ruvu zubudovy ulo novogo ogrunczonogo ruvu rzoczovogo
v roolco rzygotovunym v Koms Kodyllucyno Pruvu Cyvnogo. \urto to
nudmonc, o rzoczyvsto tlo hstoryczno, u rzodo vszystlm lult, vlusnoc
czusovu ulo utornutyvu du ruvu zubudovy zostulu rzovdzunu u v ro-
olco ruvu rzoczovogo rzygotovunym v olroso mdzyvoonnym, zduo s
ruczo rzoczyc trulnoc tozy o zvzunych z uunstvovonom zom motyvuch
soloczno-gosodurczych odrzuconu togo ostutnogo rozvzunu.
lstotnym coom zurozontovunogo v nnoszo rucy rooltu ustuvy ost zu-
chovuno v rzyudlu novogo rozvzunu rzynumno vybrunych oomontov
55
I. \ n ur z. \: S,icm prava pr,vaincgo. kod. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 546; zob. to n.
I. \u s lovs l: V|anoc ogranc2ona icrmncm v proclcc prava r2cc2ovcgo. ,Domolrutycz-
ny Przogd Pruvnczy l946, nr 8, s. 8; I. \ n ur z: U,ilovanc., s. 73; Z. 1r us zl ov c z:
U,ilovanc vcc2,ic. Zagadncna lonirulc,nc., s. 72; A. C s o l. \: S,icm prava pr,vainc-
go. 1. 4: Prawo rzeczowe., s. l43.
56
I. \ n ur z. \: S,icm prava pr,vaincgo. Red. I. l gnut ov c z. 1. ll, s. 546.
102
Kamil Zaradkiewicz
S
E
S
J
A

I
I
unormovunu uytlovunu voczystogo, ltoro stunov o ogo utrulcynoc. Ko-
noczno ost odnul rovno odrzucono tych, ltoro v s z nobozoczonstvu-
m vynlucym zo szcztlovo ub noznuduco systomovogo dogmutycznogo
uzusudnonu roguuc vou lvost dotyczcych uytlovunu voczystogo. 1o, lto-
ro zbu obo nstytuco, no s zroszt zuzvyczu orygnuno noznuno rzynu-
mno nu grunco noltorych z systomov ruvnych, ltorym znuno s tzv. ruvu
ovorzchnovo.
Przyvrocono v oslm ruvo rzoczovym rozvzunu v ostuc ruvu zu-
budovy no mus oznuczuc rozygnuc z uytlovunu voczystogo
57
. Lmovu co
ruvdu odco tulo docyz, ozvuuc vovczus unlnc ryzylu brulu odo-
vodnogo nstrumontu rouzuc ronych stotnych coov gosodurczych. Iodnul
v ruzo zuchovunu uytlovunu voczystogo umovu uvzgdnono v szor-
szym zulroso ntorosov vluccou gruntu oruz rouzuc ovnych coov, ltoro
dz no moglyby byc urzoczyvstnono rzy vylorzystunu nstytuc uytlovunu
voczystogo. Novtvo vszy zulros uruvnon zubudovcy co coovy
churultor rzyslugucogo mu ogrunczonogo ruvu rzoczovogo, dotormnucy
rumy lorzystunu z obconogo gruntu, uzusudnuc bd nsz vysoloc nuono-
c olrosovych z tytulu olsoutuc gruntu. Pruvo zubudovy mogloby to sluyc
rouzuc coov, du ltorych movo ost dzsu ustunovono sluobnoc rzosy-
lu, duc odnoczono zuntorosovunym ovno stotno dodutlovo movoc tn.
ustunovonu ruvu nu llu gruntuch o churultorzo lcznym, czogo no rzovdzu-
no v rzyudlu sluobnoc rzosylu).
\yduo s, o ovontuuno znosono uytlovunu voczystogo byloby movo
vovczus, gdyby v rultyco ruvo zubudovy oluzulo s du zuntorosovunych
rozvzunom utrulcynoszym. Cconu v tym zulroso bdzo odnul movu nu-
vczono o ulyvo llu ut lunlconovunu obu rozvzun rozvunogo ch
stosovunu.
57
\urto zuznuczyc, o robom ovszochnogo uvluszczonu cx cgc ovrucu co llu ut
v rucuch ogsucynych, zob. v lV ludonc Somu kP ososl roolt ustuvy o zmuno ustuvy
o rzolsztulconu ruvu voczystogo uytlovunu v ruvo vlusnoc noruchomoc oruz nolto-
rych nnych ustuv, drul nr 3859 z dnu 6 sornu 20l0 r. \ uzusudnonu rooltu vsluzuno nu
movoc vrovudzonu novo nstytuc v ostuc ruvu zubudovy.