Standarde - ANEVAR 2014 PDF

ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR
'
'
AUTORIZATI DIN ROMANIA
'
Standardele de evaluare
ANEVAR
Bucurefti
2014
ANEVAI(
ASOCIAJIA NAJIONAU\ A
EVALUATORILOR AUTORIZAJI DIN ROMANIA

Str. Scar1atescu,nr. 7, 011158, sector 1,
Bucu~ti, Romania
Telefon: 021 315 65 05; 02131565 64
Fax:0213111340
ISBN 978-973-0-16798-6
ii
Cuvant inainte
Sunt onorat sa prefatez editia 2014 a Standardelor de evaluare

ANEVAR, a carer aplicare este obligatorie pentru evaluarea bunurilor,
in conformitate cu prevederile Ordonantel Guvernului nr. 24/2011
privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, cu modificarile i
cornpletarlla ulterioare.
Colectia de standarde ANEVAR editla 2014 a fest actualizata i
adaptata evolutiel profesiei de evaluator i cerlntelor pietel,
ANEVAR ii propune, prin standardele de evaluare pe care le
slaboreaza i le prornoveaza, sa tina pasul cu dinamica atat a
profesiei de evaluator, cat i a mediului economic in general i sa
anticipeze dlrectia de evolutle,
Actuala
colectle
de standarde incorporeaza
Standardele
Internationale de Evaluare (IVS} editia 2013, precum i alte standarde
i ghiduri metodologice de evaluare elaborate de catre ANEVAR,
strict necesare evaluarf bunurilor. Astfel, au fast adaugate trei
standarde: Evaluarea proprietafii imobiliare generatoare de afaceri
(SEV 232}, Verificarea evaluarii (SEV 400} i Estimarea valorii de
asigurare (SEV 450}, prin care se asigura astfel i compatibilitatea cu
Standardele Europene de Evaluare (EVS).
Totodata, au fest adauqate cinci Ghiduri metodologice de evaluare
noi, dupa cum urmeaza:
GME 600, GME 620 l}i GME 630 care completeaza cerintele
standardelor de evaluare IVS, prin preeizart adaptate realitatilor
economiei romanestl, strict necesare in efectuarea de evaluan
de intreprinderi, bunuri imobile l}i bunuri mobile;
GME 500 i GME 530 care se refera la determinarea valorii

impozabile a unei cladirl i la determinarea valorii pe termen lung
a unui bun imobil in cazul emiterii de obliga\iuni garantate cu
creante l}i care au fest elaborate la solicitarea reglementatorilor
din domeniu (Ministerul de Finante i Banca Nationals a
RomAniei) i vor fi puse in aplicare dupA ce autoritAtile
competente vor emite cerintele legale in acest sens.
iii
Standardele
din actuala colectle,
aprobate de catre conterlnta
Nationala aANEVAR prin hotararea nr. 3/5.04.2014, publicata in Monitorul
Oficial nr. 275/15.04.2014, vor intra in vigoare lncepand cu data de 1 iulie,
insa aplicarea anticipata a acestora este incurajata, cu exceptia GME 500

~i GME 530 ale caror data de intrare in vigoare depind de momentul emiterii
de catre autoritatile competente a csrlntelor legale in acest sens.
Avand in vedere ca, potrivit legii, Standardele de evaluare ANEVAR sunt
obligatorii pentru evaluarea bunurilor, inclusiv pentru evaluarea realizata in
cadrul activita\ii de expertlzajudlclara, ANEVAR i~i infelege foarte bine rolul
pe care ii are in a promova standarde de evaluare in pas cu cenntele
lnternationala, regionale 11i nationale i se va achita cu promptitudine i
profesionalism de aceasta responsabilitate.
Adrian Vascu
aprilie 2014
Pre~edinte ANEVAR
iv
Cuprins
Pag.
Standarde de evaluare
SEV 100- Cadrul general {IVS Cadrul general)
Standarde generale
SEV 101 - Termenii de referin1aai evaluaril (IVS 101)
19
SEV 102- lmplementare {IVS 102)
24
SEV 103 - Raportare (IVS 103)
27
Standarde referitoare la active

SEV 200 - intreprinderi lji participa\ii la intreprinderi (IVS 200)
31
SEV 210 - Active necorporale (IVS 210)
40
SEV 220 - Maljini, echipamente ~i lnstalatll (IVS 220)
50
SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)
57
SEV 232 - Evaluarea proprietatll imobiliare generatoare de afaceri
66
SEV 233- lnvestitia imobiliara tn curs de construire (IVS 233)
71
SEV 250 - lnstrumente financiare (IVS 250)
79
Aplicapi ale evaluarii

SEV 300- Evaluari pentru raportarea financiara (IVS 300)
92
SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare

pentru garantarea tmprumutului (IVS 310)
111
SEV 400 - Verificarea svaluarilor
120
SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare (EVS 4)
125
Ghiduri metodologice de avaluara
133
GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri
135
GME 520 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor
142
GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil
157
GME 600 - Evaluarea intreprinderii
165
GME 620 - Evaluarea maslnllor, echipamentelor
~i instala1iilor
182
GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile
202
Glosar IVS 2014
223
vi
STANDARDE DE EVALUARE
Standardele de evaluare ANEVAR incorporeazi Standardele lntemaiionale

de Evaluare (IVS), ediiia 2013, care includ urmitoarele standarde: IVS Cadrulgeneral, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS 210, IVS 220, IVS 230,
IVS 233, IVS 250, IVS 300 ti IVS 310.
International Valuation Standards Council, autorii ~i editorii nu-si asurna nicio
responsabilitate pentru pierderi cauzate oricarel persoane, care actioneaza sau se
abtine a acfiona, in baza materialului contlnut in aceasta publlcafle, indiferent daca
o astfel de pierdere este cauzata de neglijenta sau de o alta cauza.
Copyright 2013 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate
drepturile rezervate; Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania
(ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce Tn limba romana lntemational
Valuation Standards 2013 ~i de a edita acest document Tn cadrul culegerii
Standardele de Evaluare ANEVAR. Traducerea Tn limba rornana este copyright-ul
IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru precizia lnforrnatlllor connnute in textul republicat
sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation Standards 2013 este
eel publicat de IVSC in limba engleza, care poate fi obtinut de la IVSC, 1 King
Street, LONDON EC2V8AU,United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do
not accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from
acting in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by
negligence or otherwise.
Copyright 2013 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights
reserved, subject to permission having been granted to the Asociatia Nationals A
Evaluatorilor Autorizati Din Romania (ANEVAR) to translate the International
Valuation Standards 2013 into the Romanian language and reproduce that
document in translation within the ANEVAR Valuation Standards. The Romanian
translation is the copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained
in the text as republished or translated. The approved text of the International
Valuation Standards 2013 is that published by the IVSC in the English language
and copies may be obtained from the IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V BAU,
United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
STANDARD DE EVALUARE - SEV 100
Cadrul general (IVS Cadrul general)

Paragrafe
Con\inut
Evaluare !}i ratlonament
Agregarea
2-3
4-5
6-9
10-14
15-17
18-19
20-22
23-24
Tipul valorii
25-28
Valoarea de piata
Metode de aplicare
29-34
35
36--37
3~2
43-46
47
48-51
52-54
55
56--57
58-61
62-63
64
Date de intrare pentru evaluare
65-72
Obiectivitate
Competenta
Pret. cost ~i valoare
Plata
Activitatea pletel
Partlclpantll de pe piata
Factorii specifici entitatii
Costuri de tranzactlonare
Valoarea de investitie
Valoarea jusm
Valoarea specials
Valoarea sinergiei
lpoteze
Vanzari tortate
Abordari in evaluare
Abordarea prin piata
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
Standardala de avaluars ANEVAR
Cadrul general al IVS cuprinde definitiile, principiile ti conceptele

evaluirii general acceptate pe care se bazeazi Standardele
Internationale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui sa fie luat
in considerare ti aplicat in conformitate cu standardele individuale
ti aplicatiile evaluarii.
Evaluare ti rationament
1.
Aplicarea principiilor din aceste standarde la sltuatille specifice va

necesita exercitarea ra\ionamentului. Acest ra\ionament trebuie
sa fie aplicat in mod obiectiv i nu ar trebui sa fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua valoarea rezultata, Rationamentul va
fi exercitat avand in vedere scopul evaluarii, tipul valorii i orice
alte ipoteze aplicabile in evaluare.
Obiectivitate
2.
Activitatea de evaluare impune evaluatorului sa aplice

rationarnente lrnpartiale referitoare la credibilitatea care trebuie
atribuita diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a
ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare sa fie
credibila, este important ca acele ranonarnente sa fie privite din
optica apllcaril lor intr-un mediu care prornoveaza transparsnta i
minimizeaza influenta oricaror factori subiectivi asupra procesului.
3.
Atunci cand se apllca aceste standarde, se ateapta sa existe

deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura
gradul de obiectivitate necesar in procesul de evaluare, astfel
incat rezultatul sa fie privit ca fiind neparnnltor. Codul IVSC al
principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de
cadru adecvat pentru regulile de conduita deontologlca, in cazul
in care scopul evaluaril solicita ca evaluatorul sa aiba un anumit
statut sau sa se prezinte statutul acestuia, cerintele sunt
prezentate in standardul corespunzator, Elementele referitoare la
conduita i comportamentul etic sunt destinate organizatiilor
profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol in
reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.
Competenta
4.
Deoarece evaluarea sollcita exercitarea abilitatii i a

ra\ionamentului profesional, este esential ca evaluarile sa fie
efectuate de catre o persoana sau de o firma care poseoa
abilitatile tehnice adecvate, experienta i cunostinte despre
subiectul evaluaril, despre piata pe care acesta se
tranzactloneaza i despre scopul evaluarii.
2
SEV 100 Cadrul general
5.
Tn cazul evaluarilor complexe sau a unui nurnar mare de active, se

accepts ca evaluatorul sa solicite aslstenta din partea
speclallstllor in anumite aspecte ale angajamentului sau integral,
cu conditla ca acest lucru sa fie prezentat in termenii de referinta
ai evaluaril (a se vedea SEV 101 Termenii de referinfa ai
evaluari1).
Pret, cost f i valoare

6.
Pretul este suma de bani eeruta, oferita sau platita pentru un

activ. Din cauza capacitatilor financiare, a rnonvatillor sau
intereselor speciale ale unui anumit comparator sau vanzator,
pretul platit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribulta
activului de catre alte persoane.
7.
Costul este suma de

produce activul. Cand
costul lui devine un
deoarece pretul platit
pentru cumparator,
8.
Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
bani necesara pentru a achlzltlona sau

acel activ a fost achlzitionat sau produs,
fapt cert. Pretul este corelat cu costul
pentru un activ devine costul acestuia
(a) fie asupra celui mai probabil pret care trebuie achitat pentru
un activ, in cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor econ om ice rezultate din detinerea unui
activ.
0 valoare de schimb este un pret ipotetic, iar ipotezele pe baza

carora se estirneaza valoarea sunt determinate de scopul
avaluaril, 0 valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9.
Cuvantul ,,evaluare" (engl. ,,valuation") se poate referi atat la

valoarea estlmata (concluzia asupra valorii), cat ~i la
determinarea valorii estimate (actiunea de a evalua). Tn aceste
standarde, sensul acestui cuvant ar trebui sa rezulte clar din
contextul in care este folosit. Acolo unde exists riscul unei
confuzii sau este necesar sa se faca o distinctie clara intre cele
doua sensuri, se utillzeaza cuvinte suplimentare.
Piata
10.
0 piata este un mediu in care se tranzactioneaza bu nurile ~i

serviciile, intre cumparatori ~i vanzatori, printr-un mecanism al
pretulul, Conceptul de piata presupune
bunurile sau serviciile
se pot comercializa fara restrictii intre curnparatori ~i vanzatori.
ca
Fiecare parte va reactiona la raporturile dintre cerere fi oferta fi la

altl factori de stabilire a pretulul, precum fi la propria ei intelegere
a utilita\ii relative a bunurilor sau serviciilor fi la nevoile !li dorin\ele
individuale.
11.
Pentru a estima pretul eel mai probabil care ar fi platit pentru un

activ, este fundamentals intelegerea dimensiunii pietei pe care
acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prstul obtenabil va
depinde de numarul curnparatorilor 'i al vanzatorilor de pe o
anumita pia\a, la data evaluarii. Pentru a avea o influenta asupra
pretului, curnparatorf fi vanzatorii trebuie sa aiba acces la acea
pia\a. 0 piata poate fi definita pe baza unor criterii variate. Printre
acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se tranzactloneaza, de exemplu,
piata autovehiculelor este diferita de piata aurului;
(b) limitari ale dimensiunii retelei de dlstrfbutie, de exemplu, un
producator de bunuri ar putea sa nu detim1 infrastructura de
dlstrlbutle sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor
finali, iar utilizatorii finali ar putea sA nu solicite bunurile in
volumul la care acestea se produc de catre producator;
(c) geografic, de exemplu, piata bunurilor sau serviciilor similare
poate fi locala, regionala, natlonela sau intematlonala.
12.
Totusl, cu toate ca in orice moment o piata poate fi independenta

11i poate fi putln lntluentata de activitatea de pe alte piete, intr-o
anumita perioada de timp pletele se var influenta reciproc. De
exemplu, la o anumita data, pretul unui activ dintr-o tara poate fi
mai mare decAt eel care ar putea fi ob\inut pentru un activ identic
in alta tara, Daca sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate
de restrictiile legale de comercializare sau de politicile fiscale, in
timp, fumizorii ar majora oferta de marfa catre tara in care ar
putea obtine un pret mai ridicat !Ji ar diminua oferta catre tara in
care pretul este mai mic, ceea ce va conduce, in timp, la o
converqenta a preturilor,
13.
Daca din context nu rezulta in mod clar altceva, referintele la piata

din SEV vlzeaza plata pe care se schlmba in mod normal activul
sau datoria supuse evaluaril, la data evaluarii, !]i la care au acces
cei mai multi participan\i de pe piata. inclusiv proprietarul curent.
14.
Din cauza diferitelor lrnperfectlunt, pletele functioneaza rareori

perfect, cu un echilibru constant intre oferta fi cerere fii cu un
nivel constant de activitate. lrnperfecnunlle oblsnulte ale pletel se
refera la fluctuatll ale ofertei, la cresteri sau dlrninuarl bruste ale
cererii sau la asimetria informa\iilor de\inute de participan\ii de pe
4
pia13. Deoarece partlclpantil de pe piata reactioneaza la aceste

imperfec;tiuni este posibil, la un moment dat, ca o piata sa se
adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. 0
evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pret de
piata trebuie sa reflecte condltille de pe piata relevanta, existente
la data evaluarii, i nu un pret corectat sau atenuat, bazat pe o
presupusa refacere a echilibrului.
Activitatea pieJei
15.
Gradul de activitate pe orice piata va fluctua. Dei ar putea fi

posibil sa se identifice un nivel normal al activita1ii pletsl, pe o
perioada lunga de timp, pe multe piete vor exista perioade in care
activitatea este semnificativ mai intensa sau mai redusa fata de
nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai in
termeni relativi, de exemplu, piata este mai actlva sau mai putin
actlva fata de cum a fast aceasta la o data anterioara, Nu exista o
linie de dernarcatle clar definita intre o piata activa i o piata
inactiva.
16.
Cand cererea este mai mare decat oferta, se ateapta ca preturile

sa creasca, tlnzand astfel sa atraga intrarea pe piata a mai multor
vanzatori i, deci, o crssters a activitatii platel. Contrariul este
cazul cand cererea este mica i preturile scad. Totusl, existents
unor niveluri diferite ale activitatii pietel este mai degraba un
raspuns la modificarea preturilor decat o oauza a acesteia.
Tranzaetllle pot avea lac i au lac pe plete care, in mod curent,
sunt mai putin active decat este normal, dar exista i posibilitatea
ca potentialll curnparatori sa vizeze un pre] pentru care ar fi
dispUi Sa intre pe piata.
17.
Totusl, informatiile despre preturile de pe o piata inactiva pot fi o

dovada a valorii de piafa. Tntr-o parioada de scadsre a preturilor
este posibil sa se observe atat o diminuare a nivelurilor activitatii
pletel, cat i o crestere a vanzarilor care pot fi considerate ,,fortate"
(a se vedea paragrafele 52-54 urmatoare), Totusi, pe pietele in
declin exista vanzatori care nu acdoneaza sub constrangerea de a
vinde i, a nu tine cont de dovada preturilor realizate de astfel de
vanzatori ar insemna ignorarea rsalitafilor pietsi.
Participantii de pe piata
18.
Referintele din SEV la partlolpanfil de pe piata sunt facute la

ansamblul persoanelor, companiilor sau al altar entitati care sunt
implicate in tranzactllle curente sau care lntentloneaza sa intre
intr-o tranzaqie cu un anumit tip de activ. Hotararea de a
comercializa i orice puncte de vedere atribuite partlcipamilor de
5
pe piata sunt cele specifice acelor curnparatori i vanzatori, sau

cumparatorilor i vanzatorilor poten\iali, activi pe o pia\a la data
evaluarii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entita\i.
19.
in efectuarea unei evaluari bazate pe date de pia\a,

circumstan\ele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui
anumit cumparator potential nu sunt relevante, deoarece atat
vanzatorul hotarat, cat i curnparatorul hotarat sunt persoane sau
entitati ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe
piata. Aceste atribute sunt comentate in cadrul conceptual
referitor la valoarea de piafa (a se vedea paragrafele 30(d) i
30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricarui
element al valorii speciale sau a oricarul element al valorii care nu
ar fi disponibil majoritatii partlclpantilor de pe pia\S (a se vedea
paragrafele 30(a) i 30(f)).
Factorii specifici entitiJii

20.
Factorii care sunt specifici unui anumit cumparator sau vAnzator i

care nu sunt disponibili participan\ilor de pe pia\S sunt exclusl din
datele de intrare utilizate la o evaluare bazata pe informa\ii de
piata. Exemple de factori specifici entita\ii, care pot sa nu fie
disponibili majorita\ii participantilor de pe pia\a, sunt urmatorll:
a) valoarea suplimentara obtinuta din crearea unui portofoliu de
active similare;
b) sinergii unice dintre activ i alte active detinute de entitate;
c) drepturile sau restrictlile legale;
d) beneficiul fiscal din impozitare sau obliga\ia flscala;
e) o abilitate de a exploata un activ care este unlca numai pentru
acea entitate.
21.
Faptul ca astfel de factori sunt specifici entita\ii sau ca ar putea fi

disponibili i altora de pe plata, in general, se determina pe baza
unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ sa
nu se trenzactioneze in mod normal ca element de sine statator,
ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate
vor fi transferate participan\ilor de pe piata, odata cu transferul
grupului i deci, nu sunt specifice numai entita1ii.
22.
Daca obiectivul evaluarii este determinarea valorii pentru un

anumit proprietar, in evaluarea activului sunt reflecta\i factorii
specifici entita\ii. Situa\iile in care poate fi solicitata valoarea
pentru un anumit proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de investi\ii;
(b) verificarea performan\ei unui activ.
6
Agregarea
23.
Adesea, valoarea unui activ individual este dependenta de

combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaza un portofoliu
echilibrat de instrumente financiare;
(b) un portofoliu de proprletatl care se completeaza unele cu
celelalte, pentru a oferi curnparatorulul potential fie un prag
minim al performantel fie o prezenta in locatll strategice;
(c) un grup de utilaje dintr-o linie de productls sau programul
pentru calculator necesar pentru functlcnarea unei/unor
utilaje;
(d) retete !}i brevete de inventie care susnn un brand;
(e) teren, constructll 11i masinl, echipamente
interdependente utilizate intr-o intreprindere.
24.
lnstalatli
cand se cere o evaluare a activelor care sunt detlnute Tn

comblnatle cu alte active complementare sau conexe este
important sa se defineasca clar daca este vorba de un grup sau
portofoliu de active care va fl evaluat sau de active individuale. in
eel de al doilea caz, este, de asemenea, important sa se
stabileasca daca fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar presupunand ca celelalte active
sunt disponibile pentru un cumparator, sau
(b) ca un element individual, dar presupunand ca celelalte active
nu sunt disponibile pentru un cumparator,
Tipul valorii
25.
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de

cuantificare a unei valori.
26.
Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza

valoarea raportata, de exemplu, natura tranzactiel ipotetice, relatia
i rnotlvatla partilor !}i rnasura in care activul este expus pe piata.
Tipul adecvat al valorii va fi diferit in functle de scopul evaluarii.
Tipul valorii ar trebui sa fie in mod clar dlterentiat de:
(a) abordarea sau metoda utilizata pentru a oferi o indicatie
asupra valorii;
(b) tipul activului care este evaluat;
(c) starea efectiva sau ipotetloa a unui activ, la momentul
evaluaril:
7
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifica

ipotezele fundamentale in situatii specifice.
27.
Un tip al valorii poate fi inclus in una din cele trei categorii

principale:
(a) prima se refera la estimarea celui mai probabil pret care s-ar
obtine intr-un schimb ipotetic pe o piata libera i
concurentiala, in aceasta categorie se incadreaza valoarea
de piafa, asa cum este definita in aceste standarde;
(b) a doua lrnpllca estimarea beneficiilor pe care o persoana sau
o entitate le va obtine din datlnerea unui activ. Valoarea este
specltlca pentru acea persoana sau entitate i poate sa nu
aiba nicio relevanta pentru partlcipantll de pe piata. Tn
aceasta categorie se tncadrsaza valoarea de investifie !]i
valoarea speciala, asa cum sunt definite in aceste standarde;
(c) a treia se refera la estimarea pretulu: care ar fi convenit, in
mod rezonabil, intre doua parti specifice, pentru schimbul
unui activ. Dei s-ar putea ca paftile sa fie independente intre
ele i negocierea sa fie nepartinitoare, nu este necesar ca
activul sa fie expus pe piata, iar pretul convenit poate fi unul
care reflecta mai degraba avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprletafll pentru partile implicate decat cele de
pe plata, in ansamblul ei. Tn acsasta categorie se lncadrsaza
valoarea justa, asa cum este definita in aceste standarde.
28.
Evaluarile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite

printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot parea similare cu
tipurile valorii definite in aceste standarde, aplicarea lor poate
sollcita o abordare diferita de cea descrisa in SEV, cu exceppa
cazului cand, in documentul respectiv, se fac referiri fara echivoc
la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie sa fie interpretate :;;i
aplicate conform prevederilor din documentul sursa, Exemple de
tipuri ale valorii, care sunt definite in alte reglementari, sunt
diferitele baze de evaluare definite in Standardele Internationale
de Raportare Financiara (IFRS) !]i in alte standarde de
contabilitate.
Valoarea de piata
29.
Valoarea de piafa este suma estimata pentru care un activ sau o

datorie ar putea fi schlrnbatta) la data evaluarii, intre un
cumparator hotarat i un vanzator hotarat, intr-o tranzactie
neparfinitoare, dupa un marketing adecvat i in care paflile au
actlonat fiecare in cunostlnta de cauza, prudent i fara
constrangere.
8
30.
Deflnitia valorii de piata se apllca in conformitate cu urmatorul

cadru conceptual:
(a) ,,suma estimata" se refera la un pret exprimat in unitati
monetare,
platibile
pentru
activ,
intr-o
tranzacila
nepartinitoare de piata. Va/oarea de piafa este pretul eel mai
probabil care se poate obfine in mod rezonabil pe pia1fi, la
data evaluarii, in conformitate cu definltla valorii de piafa.
Acesta este eel mai bun pret obtenabil in mod rezonabil de
catre vanzator i eel mai avantajos pret obtenabil in mod
rezonabil de catre curnparator. Aceasta estimare exclude, in
mod explicit, un pret estimat, majorat sau rnicsorat de clauze
sau de situatii speciale, cum ar fi o flnantare atipica,
operatiunl de vanzare i de lease-back, contraprestatll sau
concesii speciale acordate de orice persoana asociata cu
vanzarea, precum i orice element al valorii specia/e;
(b) ,,un activ ar putea fi schimbat'' se refera la faptul ca valoarea
unui activ este mai degraba o suma de bani estlmata dec4t o
surna de bani predeterminata sau un pret efectiv curent de
vanzare, Este pretul dintr-o tranzacne care tntruneste toate
elementele continute in deflnltia valorii de piatB la data
evaluarii;
(c) ,,la data evaluarll" cere ca valoarea sa fie specifica unui
moment, adlca la o anumita data. Deoarece pietele i
condltllle de piata se pot modifica, valoarea estimata poate sa
fie incorscta sau necorespunzatoare pentru o alta data.
Marimea valorii va reflecta starea i clrcumstantele pietei, aa
cum sunt ele la data evaluarii, i nu cele aferente oricarei alte
date;
(d) ,,intre un curnparator hotarat" se refers la un curnparator care
este motivat, dar nu i obligat sa cumpere. Acest curnparator
nu este nici nerabdator, nici decis sa cumpere la orice pret,
De asemenea, acest curnparator este unul care
achlzltloneaza in conformitate mai degraba cu realitatile pietei
curente i cu asteptarile pletei curente decat cu cele ale unei
piete imaginare sau ipotetice, a carel existents nu poate fi
demonstrata sau anticipate. Ournparatorul ipotetic nu ar plati
un pret mai mare decat pretul cerut pe piata. Proprietarul
curent este inclus intre cei care forrnsaza .piata":
(e) ,,i un vanzator hotarat" nu este nici un vanzator nerabdator,
nici un vanzator fortat sa vAnda la orice pre], nici unul pregatit
pentru a vinde la un pre] care este considerat a fi nerezonabil
pe plata curenta. Vanzatorul hotarat este motivat sa vanda
9
activul, in condltlile plstel, la eel mai bun prst aceesibil pe

plata libera, dupa un marketing adecvat, oricare ar fi aeel
prst, Clroumstantele faptice ale proprietarului curent nu fac
parte din aceste conslderatil, deoareee vanzatorul hotarat
este un proprietar ipotetic;
(f)
,,intr-o tranzactle nepartlnltoare" se refera la o tranzactle care

are loc intre parti care nu au o relatie deosebita sau speelala,
de exemplu, intre compania mama i companiile sucursale
sau intre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul pretulul
sa nu fie caracteristic pentru piata, sau sa fie majorat prin
includerea unui element al valarii speciale. Tranzaetla la
valoarea de piafa se presupune
are loc intre parti fara o
legatura intre ele, fiecare ac\ionand in mod independent;
ca
ca
(g) ,,dupa un marketing adecvat" tnseamna

activul ar fi expus
pe piata in modul eel mai adecvat pentru a se efectua
eedarea lui la eel mai bun pret obtenabil in mod rezonabil, in
conformitate cu defini\ia valarii de piafa. Metoda de vanzare
este considerata a fi acea rnetoda prin care se obfine eel mai
bun pret pe piata la care vanzatorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia18 nu este o perloada fixa, ci va
varia in func\ie de tipul activului i de condi\iile pie\ei. Singurul
criteriu este aeela
trebuie sa fi existat suficient timp pentru
ca activul sa fie adus in atsntla unui numar adecvat de
partlclpenf de pe piata. Perioada de expunere este situata
inainte de data evaluarii;
ca
{h) ,,in care partile au actionat fiecare in cunotinta de cauza,

prudent" presupune
atat cumparatorul hotarat, cat i
vanzatorul hotarat sunt informati, de o rnanlera rezonabila,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizarile
curente i cele poten\iale ale aeestuia, precum i despre
starea in care se afla piata la data evaluarii. Se mai
presupune ca fiecare parte utilizeaza aeele cunostinte in mod
prudent, pentru a cauta preful eel mai favorabil corespunzator
pozi\iei lor ocupate in tranzacne, Prudente se apraciaza prin
referire la situatia pletel de la data evaluarii i neluand in
considerare eventualele informatii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neaparat imprudent ca un vanzator sa
vanda activele pe o piata cu preturi in scadere, la un pret care
este mai mic decat preturile de piata anterioare. Tn astfel de
cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pletete care
inregistreaza modltlcari ale preturilor, curnparatorul sau
vanzatorul prudent va actiona in conformitate cu cele mai
bune informa\ii de piata. disponibile la data evaluarii:
ca
10
(i}
n!}i fara constrangere" stablleste faptul ca fiecare parte este

motivata sa faoa tranzacna, dar niciuna nu este nici fortata,
nici obligata in mod nejustificat sa o faca,
31.
Conceptul valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata

deschisa !}i concurentiala unde particlpantil actloneaza in mod
liber. Plata unui activ ar putea fi o piata internationala sau o piata
locala. Plata poate fi constltulta din numerosl cumparatori !}i
vanzatori sau poate fi o piata caracterizata printr-un numar limitat
de participanti de pe piata. Piata in care activul este expus pentru
vanzare este piata in care activul se schirnba in mod normal (a se
vedea paragrafele 15-19 anterioare}.
32.
Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a

acestuia. Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii
maximlzeaza potentialul !}i care este poslblla, permlsa legal !}i
fezablla financiar. Cea mai buna utilizare poate fi continuarea
utilizarii curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta
este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piata
ar lntentiona sa o dea unui activ, atunci cand stablleste prstul pe
care ar fi dispus sa ii ofere.
33.
Cea mai buna utilizare a unui activ, evaluat pe o baza de sine

statatoare, poate fi diferita de cea mai buna utilizare a acestuia,
cand activul face parte dintr-un grup, caz in care trebuie luata in
considerare contrloutla sa la valoarea totala a grupului.
34.
Deterrninarea celei mai bune utilizari presupune luarea in

considerare a urmatoarelor cennte:
a}
utilizarea sa fie poslblla prin prisma a ceea ce ar fi considerat

rezonabil de catre partlcipantil de pe piata:
b}
utilizarea sa fie perrnisa legal, fiind necesar sa se ia in

considerare orice restrictli in utilizarea activului, de exemplu,
specltlcatille din planul urbanistic;
c)
utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o

utilizare diferita, care este posiblla fizic !}i permlsa legal, va
genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piata.
mai mare decat profitul generat de utilizarea exlstenta, dupa
ce au fast luate in calcul costurile conversiei la acea utilizare.
Costuri de tranzaqionare
35.
Va/oarea de piafa este pretul estimat de tranzactionara a unui

activ, fara a include costurile vanzatorului generate de vanzare
sau costurile eumparatorulul generate de cumparars !}i fara a se
11
face o ajustare pentru oriee taxe platibile de oricare parte, ca efect

direct al tranzactlal,
Valoarea de investitie
36.
Valoarea de investifie este valoarea unui activ pentru proprietarul

aeestuia sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita
lnvestltie sau pentru anumite scopuri de exploatare.
37.
Aceasta este un tip al valorii specific entitatii. Dei valoarea unui

activ pentru proprietarul aeestuia poate fi egala cu suma de bani
care ar putea fi obtlnuta din vanzarea lui cAtre o alta parte, aeest
tip al valorii reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea
unui activ i, ca urmare, nu presupune in mod necesar un schimb
ipotetic. Valoarea de investifie reflects sltuatllle i obiectivele
financiare ale entitatii pentru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizata pentru cuantificarea performentel investitiei.
Diferenta dintre valoarea de investifie a unui activ i va/oarea Jui
de piafa reprezinta rnotlvatia pentru cumparatori sau pentru
vanzatori de a intra pe piata.
Valoarea justa
38.
Valoarea justa este pretul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii intre parti identificate, aflate in cunotinta de cauza
i hotarate, care reflecta interesele aeelor parti.
39.
Defini\ia valorii juste, prezentata in IFRS, este diferita de defini\ia

de mai sus. IVSB considera GA, in general, deflnitla valorii juste
din IFRS este coerenta cu definitia valorii de piafa. Definitia i
aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentata in SEV 300
Evaluari pentru raportarea financiara.
40.
Pentru alte scopuri decat eel de utilizare in situatii financiare,

valoarea justa poate fi diferita de valoarea de piafa. Valoarea justa
cere estimarea pretulul care este just pentru ambele parti
identificate, luand in considerare avantajele sau dezavantajele pe
care fiecare parte le va obtine din tranzactie, Aceasta, de obieei,
este aplicata in context judiciar. Pe de alta parte, valoarea de
piafa eere ca oriee avantaj, care nu ar fi obtenabil de catre
partlclpantli de pe piata. sa nu fie luat in considerare.
41.
Va/oarea justa este un concept mai larg decat valoarea de piafa.

Dei, in multe cazuri, pretul care este just pentru ambele parti va fi
egal cu eel obtenabil pe piata, vor fi situa\ii in care estimarea
valorii juste va presupune luarea in considerare a unor aspecte
care nu trebuie luate in considerare in estimarea valorii de piafa,
12
cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat in urma

cornblnaril drepturilor asupra proprieta1ii.
42.
Exemple de utilizare a valoriijuste sunt:

(a) determinarea unui pret care este just pentru particlpatia intr-o
intreprindere nacotata, deoarece pretul pentru doi detinaton
anurnltl poate fi just pentru acesua, dar diferit de pretul care
ar putea fi obunut pe piata;
(b) determinarea unui pre] care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului inchiriat,
fie pentru anularea datoriei aferente contractului de inchiriere.
Valoarea speciali
43.
Va/oarea speciala este o suma care reflecta caracteristicile

particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumparator special.
44.
Un cumparator special este un anumit eumparator pentru care un

anumit activ are va/oare speciala, datorita avantajelor rezultate din
deflnerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care
nu ar fi disponibile altor curnparaton de pe piata,
45.
Valoarea speciala poate apare cand un activ are caracteristici

care ii fac mai atractiv pentru un anumit cumparator decat pentru
alli cumparatori de pe piata. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui
activ. Va/oarea de piafa cere desconsiderarea oricarul element al
valorii speciale, deoarece se presupune ca in orice moment exista
un cumparator hotarat, i nu un anumit comparator hotarat.
46.
Cand valoarea speciala este identificata, aceasta ar trebui

raportata i diferentiata clar de va/oarea de piafa.
Valoarea sinergiei
47.
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat

prin combinarea a doua sau a mai multor active sau drepturi,
atunci cand valoarea rezultata in urma cornblnarii este mai mare
dscat suma valorilor individuale. Daca sinergiile se obtln numai de
catra un anumit comparator, atunci aceasta este un exemplu de
valoare speciala.
lpoteze
48.
Deseori este necesar ca, pe IAnga stabilirea tipului valorii, sa se

formuleze o lpoteza sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului in cadrul schimbului ipotetic, fie situatllle in care
13
se presupune ca activul se schimba. Astfel de ipoteze pot avea un

impact semnificativ asupra valorii.
49.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fara a se limita numai la

acestea, sunt:
ipoteza ca intreprinderea este transferatcl ca o entitate

completa aflata in exploatare;
ipoteza ca activele folosite intr-o intreprindere sunt transferate

separat de intreprindere, fie in mod individual, fie ca un grup;
ipoteza ca un activ evaluat individual este transferat tmpreuna

cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 ~i 24
anterioare );
ipoteza ca un pachet de actluni este transferat fie ca pachet, fie

in mod individual;
ipoteza ca o proprietate imoblliara ocupata de proprietar este

considerata ca fiind neocupata in cazul transferului ipotetic.
50.
Cand se stablleste o lpoteza prin care se presupun situa\ii care

difera de cele existente la data evalu~rii, ipoteza respectiva
devine o ipoteza speciala (a se vedea SEV 101 Termenii de
referinfa ai evaluari1). lpotezele speciale sunt utilizate adesea
pentru a descrie efectul unor rnodflcarl posibile ale valorii unui
activ. Acestea sunt desemnate ca fiind ,,speciale" pentru a sublinia
utilizatorului evaluaril faptul ca o concluzie asupra valorii este
condltlonata de o schimbare in sltuatiile curente, sau ca aceasta
reflects un punct de vedere care ar putea sa nu fie luat in
considerare, in general, de catre participan\ii de pe pia\cl, la data
svaluarll.
51.
lpotezele ~i ipotezele speciale trebuie scl fie rezonabile ~i sa fie

relevante in raport cu scopul pentru care este solicitata evaluarea.
Vanzari fortate
52.
Termenul ,,vanzare fortata" se utilizeaza deseori in sltuatille cand

un vanzcltor este constrans scl vAnda ~i, in ccnsecinta, nu are la
dlspozltle o perloada de marketing adecvata. Pretul care ar putea
fi ob\inut in aceste situa\ii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vanzatorului ~i de motivele pentru care nu poate
sa dlspuna de o perioada de marketing adecvata. De asemenea,
ar putea reflecta consecin\ele asupra vanzatorului cauzate de
imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila. Pretul obtenabil
intr-o vAnzare fortatcl nu poate fi estimat in mod realist, cu
excep\ia cazului cand se cunosc natura !?i motivul constrangerilor
14
asupra vanzatorului. Pretul pe care un vanzator ii va accepta in

cadrul unei vanzari fortate va reflecta mai degraba situatla lui
speclala decat pe cea a vanzatorulul ipotetic hotarat din definitia
valorii de piafa. Pretul obtenabil intr-o vanzare fortata are numai
intampl~Uoro legatura cu valoarea de piafa sau cu orice alte tipuri
ale valorii definite in acest standard. O ,,vanzare fortata" reprezlnta
o descriere a situatlel in care are loc schimbul !ji nu un tip al valorii
distinct.
53.
Daca se cere o lndlcatle asupra pretulul obtenabil intr-o vanzare

fortata, va fi necesar sa se identifice in mod clar motivele
constrangerii vanzatorului, inclusiv conssclntele imposibilita1ii de a
vinde in perioada specificata, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Daca la data evaluarii nu exlsta astfel de situatii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
54.
Vanzarile de pe o piata inactive sau in declin nu sunt in mod

automat ,,vanzari fortate", deoarece un vanzator ar putea spera la
un pret mai bun in cazul in care condi1iile de pia~ s-ar imbunata1i.
Cu exceptia cazului in care vanzatorul este obligat sa vanda pana
la o data limita, fapt care impiedica un marketing adecvat,
vanzatorul va fi un vanzator hotarat, conform deflnitlel valorii de
piafa (a se vedea paragrafele 17 ~i 30(e) anterioare).
Abordariin evaluare
55.
Pentru a ob1ine valoarea deflnita de tipu/ va/orii adecvat se pot

utiliza una sau mai multe abordari in evaluare (a se vedea
paragrafele 25-28 anterioare). Cele trei abordari descrise !]i
definite in acest Cadru general sunt abordarile principale utilizate
in evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale
pretulul de echilibru, anticiparii beneficiilor sau substitutiel. Atunci
cand nu exista suficiente date de intrare reale sau observabile
incat sa se poata obflne o concluzie eredlblla din aplicarea unei
singure metode, se rscomanda in mod special utilizarea a eel
pufln doua abordarl sau metode.
56.
Abordarea prin piafa ofera o lndlcatle asupra valorii prin

compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale
carer preturt se cunosc.
57.
Prima etapa a acestei abordari este obtlnerea preturilor activelor

identice sau similare care au fast tranzactionata recent pe piata.
Daca exista punne tranzactli recente, poate fi util sa se ia in
15
considerare !}i preturils activelor identice sau similare care sunt

listate sau oferite spre vanzare, cu condltla ca relsvanta acestor
lntorrnanl sa fie clar stabilita !}i analizata critic. Poate fi necesar ca
pretul alter tranzactli sa fie ajustat pentru a reflecta orice diferente
intre tranzacna reala i tipul valorii i orice ipoteze care urmeaza
sa fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaza. Pot exista i
diferente intre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale
activelor din alte tranzactil fats de cele ale activului evaluat.
58.
Abordarea prin venit ofera o indica\ie asupra valorii prin

convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o singura valoare
curenta a capitalului.
59.
Aceasta abordare ia in considerare venitul pe care un activ ii va

genera pe durata lui de viata utila i indica valoarea printr-un
proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea
venitului intr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate sa
derive dintr-un contract/din contracte sau sa nu fie de natura
contractuala, de exemplu, profitul anticipat i general fie din
utilizarea, fie din detinerea activului.
60.
Metodele incluse in abordarea prin venit sunt:
61.
capitalizarea venitului, in care unui venit reprezentativ dintr-o

singura pertoada i se apllca o rata cu toate riscurile incluse sau
o rata de capitalizare totala;
fluxul de numerar actualizat, in care unei serii de fluxuri de

numerar din perioadele viitoare i se aplica o rata de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezenta:
diferite modele de evaluare a optlunllor,
Abordarea prin venit poate fi aplicata la evaluarea datoriilor prin

luarea in considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul
unei datorii, pana la data stingerii acesteia.
Abordarea prin cost
62.
Abordarea prin cost ofera o indica\ie asupra valorii prin utilizarea

principiului economic conform caruia un curnoarator nu va plati
mai mult pentru un activ decat costul necesar ob\inerii unui activ
cu aceeasl utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.
63.
Aceasta abordare se bazeaza pe principiul conform carula preful,

pe care un eumparator de pe pia\a ii va platl pentru activul supus
evaluarll, nu va fi mai mare decat costul aferent curnpararf sau
16
construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evaluarll va

fi mai putln atractiv decat echivalentul care ar putea fi eumparat
sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. Tn acest caz,
poate fi necesar sa se aplice ajustari asupra costului activului
echivalent, in functle de tipul valorii solicitat.
Metode de aplicare
64.
Fiecare din aceste abordari principale in evaluare includ diferite

metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc
in mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate in
Standardele referitoare la active.
65.
Datele de intrare pentru evaluare se refera la datele !Ji la alte

lnformatil care se utilizeaza in oricare dintre abordarlle in evaluare
descrise in acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date ipotetice.
66.
Example de date de intrare reale sunt:
preturile obtinute pentru active similare sau identice;
fluxul de numerar realizat generat de activ;
67.
costul efectiv al activelor identice sau similare.
Exemple de date de intrare ipotetice sunt:

fluxurile de numerar estimate sau previzionate;
costul estimat al unui activ ipotetic;
atitudinea perceputa fata de rise a participan\ilor de pe piata.

68.
0 credibilitate mai mare poate fi acordata, in mod normal, datelor

de intrare reale; totulji, cand acestea sunt mai putin relevante, de
exemplu, cano informa\iile despre tranzaqiile reale sunt vechi,
cand fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru
fluxurile de numerar viitoare sau cand lnformatia despre costul
efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevanta mai
mare datelor de intrare ipotetice.
69.
Tn mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai

ridicat atunci cand exista multe date de intrare pentru evaluare.
Cand exista putine date de intrare, trebuie acordata o atentie
deosebita analizei ~i verificarii acestora.
70.
in cazul in care datele de intrare pentru evaluare contin lntormatil

despre o tranzacfle, ar trebui verificata cu atentie conformitatea
caracteristicilor tranzactiel respective cu cele ale tipului valorii
cerut.
17
71.
Natura ~i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie sa

reflecte tipul valorii, care, la randul lui depinde de scopul evaluaril,
De exemplu, pentru estimarea valorii de piafa pot fi utilizate
diferite abordari ~i metode, cu conditla sa se bazeze pe date
obtinute din piata. Abordarea prin piafa va utiliza, conform
definitiei, date de intrare obtlnute de pe piatll. Pentru a indica
va/oarea de piaftl, abordarea prin venit ar trebui sll fie aplicatll
prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate
de catre particlpantll de pe piata. Pentru a indica valoarea de
piafa utllizandu-se abordarea prin costar trebui determinat costul
i deprecierea aferente unui activ cu aceeasi utilitate, prin
intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe piata.
Disponibilitatea datelor ~i situatiile de pe piata activului evaluat vor
determina care metoda este cea mai relevantll i adecvata,
Fiecare abordare sau rnetoda ar trebui sa ofere o indicatie despre
valoarea de piafa daca se bazsaza pe date oferite de piata.
analizate in mod corespunzator.
72.
Tn general, abordarils i metodele de evaluare sunt acelsasi

pentru orice tipuri de svaluarl. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de
active lrnplloa surse diferite de date, care trebuie sa reflecte plata
pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, lnvestitla in
proprietatea imobiliara detinuta de o intreprindere va fi evaluata in
contextul pletel proprietafii imobiliare relevante pe care se
tranzactloneaza proprietatea imobiliara, in timp ce actiunlle emise
de aceeasl intreprindere vor fi evaluate in contextul pletel pe care
se tranzactoneeza acnunlle.
18
Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)

Continut
Paragrafe
Principiul general
Cerinte
Modificari ale termenilor de referinta ai evaluarii
Principiulgeneral
1.
Exista mai multe tipuri ~i nivele de servicii de evaluare ce pot fi

fumizate. Standardele Internationale de Evaluare sunt elaborate
pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluari, inclusiv pentru o
verificare a evaluarii, caz in care verificatorul ar putea sa nu fie
solicitat sa prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate
serviciile de evaluare, precum ~i munca depusa pentru
efectuarea lor trebuie sa fie adecvate pentru scopul desemnat.
Este important ca utilizatorul desemnat al evaluarf sa in\eleaga
serviciile ce vor fi fumizate ~i orice limitare asupra utilizarii
acestora, inainte de finalizarea evaluarii i de raportare.
Cerinte
2.
Termenii de referinta ai evaluarii vor fi stabllitl ~i contlrmaf in

scris, lneluzand aspectele redate in continuare. Cand se
stabilesc termenii de referinta ai evaluaril, pentru anumite clase
de active sau apllcatil pot exista varlatli de la acest standard sau
poate fi necesara luarea in considerare sau includerea unor
aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate in Standardele
referitoare la active sau in Aplicatii ale evaluaril. Tn urmatoarea
lista cu cennte, referinta la un evaluator include i pe cea
referitoare la un verificator al evaluarll, iar refermta la o evaluare
include i pe cea referitoare la verificarea evaluarii.
(a) ldentificareati competenta evaluatorului
0 declaratle care conflrma:
(i)
identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoana

fizica sau juridica;
19
(ii} faptul ca evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiva i

impartiala;
(iii} daca evaluatorul are orice legatura sau implicare
importanta cu subiectul svaluarll sau cu partea care a
comandat evaluarea;
(iv} faptul ca evaluatorul este competent sa efectueze
evaluarea. Daca evaluatorul are nevoie sa apeleze la
aslstenta substantials din partea altor speclelistl pentru
orice aspect al evaluarli trebuie convenita i consemnata
natura unei astfel de aslstente, precum i rnasura in care
evaluatorul s-a bazat pe aceasta.
(b) ldentificarea
desemnafi
clientului
1i
oriciror
alfi
utilizatori
cand se determina forma i continutul raportului de evaluare

este important sa se precizeze persoanele pentru care se
reallzeaza evaluarea, pentru a se asigura faptul ca aceasta
connne lnforrnatil adecvate necesltatilor lor.
Orice restrictle privind persoanele care se pot baza pe
evaluare trebuie convenita i consemnata in scris.
(c) Scopul evaluirii
Trebuie prezentat in mod clar scopul pentru care este
efectuata evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este ceruta
pentru garantarea imprumutului, pentru a oferi aslstenta la
transferul unor aetiunl sau pentru a oferi aslstenta in cadrul
unei emisiuni de actiuni. Scopul unei evaluarl va determina
tipul valorii.
Este important ca evaluarea sa nu fie utilizata in afara
contextului sau pentru alte scopuri decat eel prezentat.
(d) ldentificarea activului sau a datoriei supuse evaluirii
Poate fi nacesara o clarificare pentru a se face dlstlncfia intre
un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un
drept de foloslnta al acelui activ.
Daca evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaza in
comblnatle cu alte active, va fi necesar sa se clarifice daca
acele active se includ in evaluare, daca se exclud i se
presupune ca sunt disponibile sau daca se exclud i se
presupune ca nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).
20
SEV 101 Termenii de referinfa ai evaluarii
(e) Tipul valorii

Tipul valorii trebuie sa fie adecvat cu scopul evaluanl,
Trebuie citatA sursa definitiei oricarul tip al valorii utilizat sau
acesta trebuie sa fie explicat. Aceasta cerinta nu este
aplicablla in cazul verificarii evaluarii unde nu i se cere
verificatorului sa prezinte o concluzie asupra valorii sau nu
se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.
Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite i
comentate in SEV 100 Cadrul general, dar pot fi utilizate !Ji
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesara i precizarea
monedei in care se va raporta valoarea.
(f)
Data evaluirii
Data evaluarii poate fi diferita. de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigatiile urrneaza sa se
faca sau sa se finalizeze. Atunci cand este adecvat, aceste
date trebuie si:i fie rnentionate distinct.
(g) Documentarea necesari pentru elaborarea evaluirii

Termenii de referlnta ai evaluaril trebuie sa cuprinda
precizari privind orice llmltar! sau restrictil referitoare la
inspectia, documentarea i analizele necesare pentru scopul
evaluaril,
Daca nu exista informatii relevante, deoarece conditiile
evaluaril restrlctioneaza documentarea, in cazul in care
evaluarea este acceptata de catre evaluator, aceste restrlctll
i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate in
considerare ca urmare a restrlctillor vor fi incluse in termenii
de referinta ai evaluaril,
(h) Natura fi sursa informa\iilor pe care se va baza evaluarea
Trebuie convenite i consemnate in scris natura i sursa
oricaror lntorrnatli relevante pe care se va baza evaluarea,
precum !Ji documentarea necesara pentru orice verificari care
var fi intreprinse pe durata evaluarii.
(i)
lpoteze ti ipoteze speciale

Trebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale
care urmsaza sa fie luate in considerare pe durata rsallzarll
evaluaril !]i raportarll svaluarll.
lpotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, in mod
rezonabil, in contextul evaluarll, fara a fi in mod specific
documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dupa ce
21
au fast stabilite, trebuie acceptate pentru intelegerea evaluaril

sau altar servicii de evaluare furnizate.
O ipotez~ special~ este a ipoteza care presupune fie date
care difera de datele reale existente la data evaluarii, fie date
care nu ar fi presupuse de catre un participant tipic de pe
piata tntr-o tranzactie, la data evaluarii.
lpotezele speciale se utllizeaza deseari pentru a ilustra
efectul pe care ii are madificarea elrcumstantelor asupra
valarii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
faptul ca a cladlre, aflata in faza de praiect, ar fi finalizata
la data evaluarii;
faptul ca un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi in
vigaare la data evaluarii;
faptul ca un instrument financiar este evaluat utilizand a
curba a randamentelar diferita de curba care ar fi utlllzata
de un participant de pe piatA.
Se iau in considerare numai acele ipoteze ~i ipoteze speciale
care sunt rezonabile ~i relevante, avand in vedere scopul
pentru care este solicitaUJevaluarea.
(j) Restriqii de utilizare, difuzare sau publicare

Cand este necesara sau de dorit restrictionarea utilizarii
evaluarii sau a celor care pot sa se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi consemnat in scris. Daca se identifica elemente
care sunt susceptibile sa aiba impact asupra evaluarll ~i
acestea trebuie consemnate in scris.
(k) Declararea conformitatiievaluarii cu SEV
De~i. de regula, declararea contormltatil evaluaril cu SEV
este necesara, ar putea exista situatla in care scopul
evaluarll necesita a deviere de la SEV. Orice astfel de
deviere trebuie sa fie identificata lrnpreuna cu justificarea
acelei devieri. 0 deviere nu este justificata daca efectul
acesteia este a evaluare care induce in eraare.
(I)
Descrierea raportului
Trebuie convenita ~i consemnata in scris confirmarea farmei
raportului de evaluare care va fi fumizat. Se vor face referiri la
acele parti ale rapartului care ar putea sa fie excluse, conform
specificatiei din SEV 103 Raportare.
22
SEV 101 Termenii de referinfa ai evaluarii
Modificariale termenilorde referinta ai evaluarii

3.
Este posibil ca o parte din aspectele mentlonate anterior sA nu

poata fi precizate inainte de inceperea evaluaril, sau pot fi
necesare modltlcari ale termenilor de referinta ai evaluarii pe
parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile lnformatll
suplimentare sau poate aparaa un aspect care necesita
lnvestiqatll suplimentare. Termenii de referinta ai evaluaril pot fi
consemnatl intr-un document unic, emis la inceperea evaluarii
sau intr-o serie de documente intocmite pe parcursul evaluArii cu
condi1ia ca toate aspectele sA fie consemnate in scris inainte de
finalizarea evaluaril ~i de emiterea raportului de evaluare.
23
lmplementare (IVS 102)

Paragrafe
Conti nut
Principiul general
2-5
6-8
Documentarea
Dosarul de lucru
Principiulgeneral
1.
Evaluarile, inclusiv verificarile evaluarilor, vor fi efectuate in

conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general,
care sunt adecvate scopului desemnat al evaluarll cerute !]i
condltlllor stabilite prin termenii de referinta ai svaluaril.
Documentarea
2.
Documentarea facuta pe durata unei evaluari trebuie sa fie

adecvata scopului evaluaril solicitate !Ji tipului valorii care se va
raporta.
Referintele la o evaluare cuprinse in acest standard sunt valabile
~i pentru o verificare a evaluarii.
3.
Var fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin lnspectii,

interviuri, calcule !Ji analize, intormatil suficiente pentru
fundamentarea adecvata a evaluaril. Pentru a determina volumul
de lnformatll este necesar un rationament profesional, astfel incat
lnforrnatllle ce urmeaza a fi obtinute sa fie adecvate scopului
evaluarii. Din motive de ordin practic, este normal sa se
stabileasca limitarile extinderii documentarii evaluatorului. Orice
astfel de limitari trebuie sa fie consemnate in termenii de referin~
ai evaluaril,
4.
Atunci cAnd o evaluare presupune ca evaluatorul sa se bazeze pe

informatii furnizate de terte parti, trebuie analizat daca informatiile
sunt credibile sau daca evaluatorul se poate baza pe ele fara a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. Tn situatiile in care
evaluatorul are motive sa se lndolasca de credibilitatea sau
24
SEV 102 lmplamantare
veridicitatea lntormatillor furnizate, fie acestea nu trebuie utilizate,

fie evaluatorul va informa clientul asupra rezervelor sale. Pentru a
analiza credibilitatea i veridicitatea lntormatlllor furnizate, trebuie
luate in considerare elemente cum ar fi:
scopul evaluclrii;
lrnportanta lntormatlel in formularea concluziei asupra valorii;
experlenta sursei de informa\ii legate} de problema respectivcl;
experienta evaluatorului legata de problema respectlva:
daca sursa lntormatiilor este independenta fie fata de subiectul
evaluarii, fie fata de clientul sau utilizatorul evaluaril;
masura in care informa\iile sunt disponibile public; ~i
limitarile obliga\iei de documentare, specificate in cadrul
termenilor de referinta ai evaluarii,
5.
Scopul evaluaril, tipul valorii, documentarea necesara pentru

evaluare ~i limltarile documentaril, precum ~i toate sursele de
lnformatii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate in
termenii de referinta ai evaluaril, a se vedea SEV 101 Termenii de
referinfa ai evaluarii. Daca pe durata unei evaluari devine clar ca
documentarea inclusa in termenii de referin1111 ai evaluanl nu va
conduce la obfinerea unei valori credibile sau daca informa\iile pe
care trebuie sA le furnizeze terte paf1i fie nu sunt disponibile, fie
sunt neadecvate, termenii de referin18 ai evaluarii trebuie revizui1i
in mod corespu nzator,
6.
Trebuie acordata o importanta deosebita selectarii abordarllor in

evaluare care trebuie sa fie relevante i adecvate. Principalele
abordari in evaluare sunt descrise in SEV 100 Cadrul general, iar
metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordari in
evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate in
comentariile din Standardele referitoare la active.
7.
Alegerea celei mai adecvate abordart sau metode depinde de

luarea in considerare a urrnatoarelor:
tipu/ valorii adoptat, determinat de scopul evaluarii:
disponibilitatea datelor de intrare ~i a lnformatlllor pentru
evaluare;
abordarile sau metodele utilizate de partlcipantll de pe piata
relevanta.
25
8.
Pentru a obflne o indicatie asupra valorii se pot utiliza mai multe
abordart sau metode de evaluare, mai ales atunci cano nu exists

suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca o
singura rnetoda sa conduca la obnnerea unei concluzii credibile.
cand se utilizeaza mai multe abordarl i metode, indlcatllle asupra
valorii obtlnute trebuie sa fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru
9.
Trebuie pastrat un dosar de lucru al activitstii desf8urate pe

parcursul evaluaril, pe o durata de timp rezonablla, avandu-se in
vedere cermtele legale sau de reglementare. in functle de cennte,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru concluzia flnala,
precum i o copie a oricarul raport preliminar sau final predat
clientului.
26
Raportare (IVS 103)

Paragrafe
Con\inut
Principiul general
1-3
Oontinutul raportului
4-5
Principiulgeneral
1.
Etapa finals a evaluaril consta in comunicarea rezultatelor catre

partea care a comandat evaluarea 11i catre orice alti utilizatori
oesemnati, Este esential ca raportul de evaluare sa comunice
lnformatlile necesare pentru o intelegere adecvata a evaluaril sau
a verificarii evaluarii. Un raport nu trebuie sa fie ambiguu sau sa
lnduca in eroare 11i va permite cititorului indreptatit o intelegere
clara a evaluarii sau a altar servicii furnizate.
2.
Pentru a asigura comparabilitatea, relevanta i credibilitatea,

raportul va prezenta o descriere clara ~i preclsa a termenilor de
referinta ai evaluaril, a scopului ~i utlllzarll desemnate a acesteia
11i va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau
conditiile !imitative importante care lnfluentsaza in mod direct
evaluarea.
3.
Acest standard se apllca tuturor rapoartelor de evaluare sau

rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificari a eva/uarii,
indiferent daca acestea sunt tiparite pe hartie sau sunt transmise
pe cale electronlca. Pentru anumite clase de active sau aplicatii
pot exista modificari fats de acest standard sau cerinte
suplimentare de raportare. Acestea se regasesc in Standardele
referitoare la active sau in cele cu Apllcatll ale evaluaril relevante.
Continutulraportului
4.
Scopul evaluaril, complexitatea activului supus evaluartl 11i

cerintele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare. Formatul raportului, precum ~i orice
excludere de la cerintele acestui standard trebuie sa fie
convenite in prealabil i consemnate in termenii de referinta ai
evaluaril,
27
5.
Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele

listate in cele ce urmeaza, Elementele de la literele (a) la (k) din
aceasta listcl contin aspectele care fac parte din termenii de
referin1Aai evaluarll (a se vedea SEV 101 Termenii de referint~ ai
evaluarit). Se recornanda ca in raport sa fie mentionatl termenii de
referinta ai evaluaril, Jn urmatoarea lista cu cerinte, referlnta la un
evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evaluaril,
iar referlnta la o evaluare include i pe cea referitoare la
verificarea evaluarii.
(a) ldentificarea ti competenta evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoana fizica sau juridica. Raportul
trebuie sa includa o declaratle prin care evaluatorul sa
confirme ca poate oferi o evaluare obiectiva i impartlala i ca
este competent sa efectueze evaluarea.
Raportul va include semnstura persoanei fizice sau juridice
responseblla pentru evaluare.
Daca evaluatorul a apelat la asisten1a substan1iala din partea
altor speclallsti, pentru orice aspect al evaluarli in raport
trebuie prezentata natura unei astfel de aslstente, precum i
rnasura in cares-a bazat pe aceasta aslstenta,
(b) ldentificarea
desemna\i
clientului
fi
a oriciror
al\i
utilizatori
Partea care a comandat evaluarea va fi identificata tmpreuna

cu orice alte parti care s-ar putea baza pe rezultatele
evaluarii {a se vedea i liters min continuare).
(c) Scopul evaluirii
Scopul evaluaril va ti prezentat in mod clar.
(d) ldentificarea activului sau a datoriei subiect al evaluirii
Poate ti nscesara o clarificare pentru a se face dlstlncna
intre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de
folosinta a acelui activ.
Daca evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaza
lmpreuna cu alte active, va fi necesar sa se clarifice daca
acele active se includ in evaluare, daca se exclud :;;i se
presupune ca sunt disponibile sau daca se exclud !}i se
presupune ca nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).
28
SEV 103 Raportare
(e) Tipul valorii

Acesta trebuie sa fie adecvat scopului evaluarfl. Trebuie
citata sursa definitiei orlcarul tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie sa fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii
sunt definite i comentate in SEV 100 Cadrul general.
Aceasta certnta nu este apllcabila in cazul verificarii evaluarii
atunci cand nu i se cere verificatorului sa prezinte o
concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu
asupra tipului valorii utilizat.
(f) Data evaluirii
Data evaluarii poate fi diferita de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigatiile urmeaza sa se
faca sau sa se finalizeze. Atunci cand este cazul, aceste
date trebuie sa fie rnentionate in mod distinct in raport.
Acsasta cerinta nu se apllca in cazul verificarii unei evaluari
cu excep\ia cazului in care verificatorului i se sollclta sa faca
comentarii referitoare la data evaluarii utilizata in evaluarea
supusa verificarii.
(g) Documentarea necesari pentru efectuarea evaluirii
Trebuie sa fie prezentate in raport atat documentarea
necesara pentru efectuarea evaluarli, cat i limitarile
documentarii respective consemnate fn termenii de
referinta ai evaluaril,
(h) Natura fi sursa informatiilor utilizate pe care s-a bazat
evaluarea
Trebuie prezentate natura i sursa oricaror informatii
relevante pe care se bazeaza evaluarea i amploarea
oricaror etape parcurse pentru verificarea acelor informatii. Tn
sltuatia in care lntormatllle furnizate de client sau de o terta
parte nu au fost verificate de catre evaluator, acest fapt
trebuie precizat in mod clar lji trebuie facuta referire, dupa
caz, la orice confirmare furnizata de partea respectiva cu
privire la acele informant.
(i)
lpoteze fi ipoteze speciale

Trebuie precizate in mod clar toate ipotezele i ipotezele
speciale adoptate.
0) Restriqii de utilizare, difuzare sau publicare

Cand este necesar sau de dorit resfrictlonarea utillzaril
evaluaril sau a celor care pot sa se bazeze pe aceasta,
restrtcnonarea trebuie precizata.
29
(k) Declararea conformitiJiievaluariicu SEV

Dei declararea conformitatii evaluaril cu SEV este de regula
necesara, ar putea exista situalll in care scopul evaluaril
necesita o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie
sa fie identificata tmpreuna cu justificarea acelei devieri. O
deviere nu este justificata daca efectul acesteia este o
evaluare care induce in eroare.
(I)
Abordarea in evaluare f i raJionamentul

Pentru a se intelege rezultatul evaluaril in contextul acesteia,
raportul va face trimitere la abordarea sau la abordarile
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate ~i la
ratlonarnentele principale care au condus la concluziile
evaluarll,
Tn cazul unui raport de verificare a evaluarii trebuie prezentate
concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus
verificarii, inclusiv rationamentele pe care se bazeaza aceste
concluzii.
Aceasta certnta nu se apuca daccl s-a convenit in mod
special i s-a consemnat in termenii de referinta ai verificclrii
evaluarll ca va fi prezentat un raport fara explicatil sau fara
alte informatii de fundamentare.
(m) Valoarea sau valorileobJinute

Aceasta/acestea va/vor ti prezentate in moneda convenita.
Aceasta cerinta nu se aplica in cazul unei verificari a
evaluarii, daca verificatorului nu i se sollclta sa furnizeze
propria concluzie asupra valorii.
(n) Data raportuluide evaluare
Trebuie sa fie lnclusa data la care este emis raportul. Aceasta
data poate fi diferita de data evaluarii (a se vedea punctul (f)
anterior).
30

....
lntreprinderi i partlclpatll la
intreprinderi (IVS 200)
Paragrafe
CERINTE
2-3
Termenii de referinta ai evaluarii

lmplementare
Raportare
4
5
COMENTARll
C1
C2-C4
C5-C7
C8-C12
C13-C14
C15-C21
C22-C30
Definitii
Tntreprinderi
Drepturi de proprietate
lntormatll despre intreprindere
Abordart in evaluare
CERINTE
1.
Principiile continute in Standardele generale se apllca la

evaluarile de intreprinderi ~i participa\ii la capitalul acesteia. Acest
standard include doar rnodlflcarlle, cerintele suplimentare sau
exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a
Standardelor generale pentru evaluarile care cad sub lncldenta
acestui standard.
Termenii de referinti ai evaluirii (SEV 101)
2.
Pentru a se conforma cu csrlnta din SEV 101, paragraful 2{d), de

a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, va trebui sa fie
identificata partlclpatia la capitalul intreprinderii evaluate. Aceasta
va include elemente, cum ar fi: specificarea statutului juridic al
intreprinderii, daca este o intreprindere in ansamblul ei sau o
31
partlelpatle la capitalul acesteia, daca include toate activele sau

datoriile sau numai o parte din acestea lji clasa sau clasele de
actluni implicate.
3.
Exemple tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui

sa fie precizate pentru a se conforma cu SEV 101, paragraful 2(i),
atunci cand se evalueaza o intreprindere sau o partlclpatie la
aceasta, sunt:
in cazul unui drept partial, o ipoteza care sa clarifice daca

proprietarul sau proprietarii dreptului ramas/drepturilor ramase
lntentloneaza sa vanda sau sale detina in continuare;
daca anumite active sau datorii ale intreprinderii urmeaza sa
nu fie luate in considerare.
lmplementare (SEV 102)

4.
Daca evaluarea se face pentru o partlolpatie la capital care da

dreptul la lichidarea activelor intreprinderii, se va avea in vedere
daca valoarea totala a activelor, care se vand in mod individual in
procesul de lichidare, depaete valoarea totala a activelor
determinata pe ipoteza continuarll activitl1i1ii.
Raportare (SEV 103)
5.
Nu exista cerlnte suplimentare pentru intreprindere i participatii la

capitalul acesteia, altele decat cele contlnuts de referintele
adecvate asupra aspectelor mendonate in termenii de referinta ai
evaluarii, in conforrnitate cu paragrafele 2 i 3, anterioare.
32
SEV 200 Evaluarea intreprinderii
COMENTARll
Definitii
C1. Tn contextul acestor Comentarii se apllca urmatoarela defini1ii:
(a) Valoarea intreprinderii - valoarea totala a capitalurilor
proprii ale unei intreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purtatoare de dobanzl, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a
platl acele datorii;
(b) Valoarea capitalurilor proprii - valoarea unei intreprinderi
pentru to\i proprietarii ei.
intreprinderi
C2.
0 intreprindere este o activitate cornerclala, lndustriala, de servicii

sau de investitii. 0 evaluare a unei intreprinderi poate sa cuprinda
fie intreaga activitate a unei entita\i, fie o parte a activitatii
acesteia. Este important sa se faca deosebirea dintre valoarea
unei entita\i de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor
individuale ale acelei entita\i. Daca scopul evaluarll solicita
evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i
datorii sunt separabile de intreprindere i pot fi transferate in mod
independent, acele active sau datorii ar trebui sa se evalueze
separat i nu prin alocarea valorii totale a intreprinderii. Tnainte de
a efectua o evaluare a unei intreprinderi este important sa se
stabileasca daca evaluarea se face pentru intreaga entitate,
pentru ac\iuni sau pentru o particlpatie la capitalul entita\ii, pentru
o activitate speclflca a entita\ii sau pentru active sau datorii
specifice.
C3.
Evaluarile de intreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,

respectiv pentru achizitii, fuziuni i vanzari de intreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolventa i pentru raportare
financiara.
C4. Tn functie de contextul i scopul svaluaril i de natura intreprinderii

sau a partlclpatiel la capitalul intreprinderii supuse evaluarii, pot fi
luate in considerare aspectele prezentate in continuare.
Drepturi de proprietate
C5.
Drepturile, privilegiile sau condltille care sunt atasate unei

participa\ii, indiferent de forma juridica a intreprinderii/societa\ii
comerciale, solicita o anallza atenta in activitatea de evaluare. Tn
mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente
legale, cum ar fi: clauzele de asociere, clauzele din actul
33
constitutiv al intreprinderii, contractul de asociere, statute,

contracte de parteneriat i acorduri intre proprietari. Drepturile
asupra proprieta\ii pot fi parti sociale sau actlunl, participa\ii la
capitalul unei intreprinderi sau intreprinderea in ansamblul ei. in
anumite situatii poate fi necesar i sa se distinga dreptul de
proprietate de dreptul de folosinta. Trebuie sa se faca cu atentie
distinctla intre drepturile i obllqatille aferente partlclpatlel la
capital i cele care pot fi continute intr-un acord intre proprietarii
exlstentl,
C6.
Documentele pot connne restric\ii asupra transferului participa\iei

la capitalul intreprinderii i pot contine prevederi referitoare la tipul
valorii care trebuie sa fie adoptat in cazul transferului participatlei.
De exemplu, documentele pot stipula faptul ca participa\ia la
capitalul intreprinderii ar trebui sa fie evaluata ca o fractiuna pro
rata din intregul capital emis in actlunl, indiferent daca este o
partlclpatie cu drept de control sau una minoritara. Tn fiecare caz,
este necesar si:i fie luate in considerare, inca. de la inceputul
evaluaril, drepturile aferente partlcipatiel evaluate i drepturile
atasate oricarei alte clase de partlcipatll,
C7.
0 particlpatle fara drept de control poate avea o valoare mai mica

decat o particlpatie care asigura dreptul de control. 0 participatie
rnaloritara nu este neaparat i o partlclpetle cu drept de control.
Dreptul de vat i alte drepturi atasate partlclpatlel la capital vor fi
determinate de cadrul legal in care entitatea functioneaza.
Deseori exista diferite clase de capital investit in intreprindere,
fiecare fiind purtatoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, intr-un
astfel de caz, este posibil ca o partlclpatie minoritara sa asigure
totusi controlul sau un drept de veto asupra anumitor masun,
lnformaliidespre intreprindere
CB.
Evaluarea unei intreprinderi sau a unei partlclpafll la aceasta se

bazeaza frecvent pe lnformatille primite de la manageri,
reprezentantl ai managerilor sau de la alti experti. Ar trebui sa se
acorde o atentie deosebita preclzaril informatiilor care sunt demne
de incredere i a celor care trebuie sa fie verificate, precum ~i a
amplorii verificarii necesare pe parcursul evaluaril, atunci cand se
stabilesc termenii de referinta ai evaluarii, a se vedea SEV 101
Termenii de referinfa ai evaluarii, paragraful 2(g).
C9.
Dei, la o anumita data, valoarea reflects beneficiile anticipate ale

detinerii viitoare, istoricul unei intreprinderi este util deoarece
poate oferi o orientare pentru a11teptarile viitoare.
34
C10. Pentru evaluarea intreprinderii este esentiala cunoastsrea

tendlntelor economice relevante din domeniul de activitate.
Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica guvernamentala, ratele
de schimb valutar, inflatla, ratele dobanzil ~i activitatea pietel, pot
afecta in mod diferit intreprinderile care functloneaza in diferite
sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei particlpatll la intreprindere este relevanta numai in
contextul pozltiel financiare a intreprinderii, la un moment dat.
Este important sa se in\eleaga natura activelor fi datoriilor
intreprinderii 'i sa se determine atat elementele care sunt
necesare pentru a fi utilizate in procesul de generare a venitului,
cat 'i cele care sunt excedentare pentru intreprindere, la data
evaluarii.
C12. Tntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt inregistrate
in bilantul contabil. Astfel de active pot fi brevete de lnventis,
marcl comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how 'i baze
de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezlduala,
dupa ce au fost luate in considerare toate activele corporale 'i
activele necorporale identificabile. Evaluarea activelor necorporale
este prezentata in SEV 210 Active necorporale.
Abordiri in evaluare
C13. Pentru evaluarea unei intreprinderi sau unei partlclpatil la capitalul
Tntreprinderii pot fi aplicate abordarlle prin piata 'i prin venit,
descrise Tn SEV 100 Cadrul general. Tn mod normal, nu poate fi
apllcata abordarea prin cost, cu exceptla Tntreprinderilor aflate Tn
stadiul incipient sau recent infiintate, cand profitul 'i/sau fluxul de
numerar nu pot fi determinate in mod credibil liii daca exists
lnformatii de piata adecvate despre activele entitatii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de intreprinderi, de exemplu, o
intreprindere de investi\ii sau de tip holding, poate fi obtinuta
printr-o insumare a valorii activelor ~i datoriilor. Aceasta este
numita uneori ,,abordarea prin activul net" sau ,,abordarea prin
active". Aceasta nu este o abordare propriu-zlsa in evaluare,
deoarece valorile activelor l}i datoriilor individuale se obtin din
aplicarea uneia sau mai multor abordari principale in evaluare
descrise in SEV 100 Cadrul general, inainte de a fi insumate.
Abordarea prin piatl
C15. Abordarea prin piata compara intreprinderea
intreprinderi, participa\ii la capital 'i actlunl similare,
tranzactionate pe piata, precum ~i cu orice tranzacfll
actiunl ale acelelasl intreprinderi. 0 lndicatle asupra
35
subiect cu
care au fost
relevante cu
valorii poate
proveni ~i din tranzactllle sau ofertele anterioare aferente oricarei

componente a intreprinderii.
C16. Trei din cele mai uzuale surse de date utilizate in abordarea prin
piafa sunt pietele de capital pe care se tranzactioneaza
participa\iile la capitalurile unor intreprinderi similare, plata
achlzitlllor de intreprinderi pe care se cumpara ~i se vand
intreprinderi in ansamblul lor, precum ~i tranzacnlle anterioare sau
ofertele de tranzactll de actiunl ale intreprinderii subiect.
C17. Tn abordarea prin piafa trebuie sa existe o baza crediblla pentru

cornparatll cu intreprinderi similare. Aceste intreprinderi similare
ar trebui sa faccl parte din acelasl domeniu de activitate cu
intreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influen1at
de aceleasl variabile economice. Pentru a constitui o baza
rezonablla pentru comparatle, factorii care trebuie sa fie luaf in
considerare sunt urmatorii:
asemanarea cu intreprinderea subiect in ceea ce prive~te

caracteristicile calitative !}i cantitative ale intreprinderii;
volumul datelor despre intreprinderi similare ~i posibilitatea

veriflcarii acestora;
daca
pretul
intreprinderii
similare
reflecta
tranzactie
neparnnltoare,
C18. Ar trebui sa se faca o anallza comparativa a asernanarilor ~i
diferen\elor calitative !}i cantitative dintre intreprinderile similare ~i
intreprinderea subiect.
C19. in urma analizei intreprinderilor cotate la bursa sau a tranzac\iilor

efective se calouleaza ratele de evaluare, care, de obicei,
reprezinta pretul impartit la unele forme de venit sau la activele
nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie sa fie
luate in considerare urmatoarele aspecte:
(a) rata trebuie sa ofere lntorrnatll semnificative despre valoarea
intreprinderii;
(b) ar putea fi necesare ajustari pentru a
adecvata pentru intreprinderea subiect.
sunt cele pentru diferentele de rise
caracterizeaza intreprinderile similare
intreprinderii subiect;
face ca rata sa fie

Exemple de ajustari
i de ateptari ce
fata de cele ale
(c) pot fi necesare ajustari pentru diferentele intre partlcipatla

subiect i participa\iile la alte intreprinderi, referitoare la
puterea de control, la vandabilitate sau la manmea
participa\iei.
36
C20. Analitii pietei utilizeaza in mod frecvent .uzantele" de evaluare

(bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practica n. t.),
ca fiind o procedura prescurtata a abordarii prin piafa. Totusl, ar
trebui sa nu se atribuie o irnportanta semnificativa indlcatlllor
asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzante, cu
excep\ia cazului in care se poate dovedi ca vAnzatorii i
cumparatorii le acorda o mare credibilitate. Acolo unde este cazul,
ar trebui sa se faca o verificare lncruclsata, utilizAnd eel putln inca
o alta rnstoda.
C21. Pre\urile de pia\a ale aqiunilor cotate tranzac\ionate sau ale
partilor sociale, preturile de aohizltle ale partlclpatlllor la capitalul
intreprinderii sau ale intreprinderilor din acelasl domeniu de
afaceri se utilizeaza deseori ca o verificare rszonablla a concluziei
privind valoarea rezultata dintr-o alta abordare.
C22. in abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utillzeaza
diferite metode Aceste metode sunt metoda capltallzarll fluxului
de numerar sau a beneficiilor i metoda fluxului de numerar
actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definitii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se
calculeaza inainte de impozitare sau dupa impozitare, acestea din
urma fiind utilizate mai des. Ratele de capitalizare sau de
actualizare aplicate trebuie sa fie adecvate cu defini\ia venitului
sau fluxului de numerar utilizat.
C24. Abordarea prin venit impllca i estimarea unei rate de capitalizare,
atunci cand se capitalizeaza venitul sau fluxul de numerar i a
unei rate de actualizare, cand se actuallzeaza fluxul de numerar.
in estimarea ratei adecvate se iau in considerare factori, cum ar fi:
nivelul ratelor dobanzll, ratele rentabilitatii asteptats de
partlclpantil de pe piata pentru investitii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii avute in vedere.
C25. Tn cadrul metodelor care utilizeaza actualizarea, cresterea
asteptata poate fi luata in considerare, in mod explicit, Tn venitul
sau in fluxul de numerar previzionat. Tn cadrul metodelor de
capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, eresterea preconizata
este reflectata in mod normal in rata de capitalizare. CAnd fluxul
de numerar previzionat se exprlrna in termeni nominali, trebuie sa
se utilizeze o rata de actualizare care ia in considerare ateptarile
asupra modlflcarilor viitoare ale preturilor generate de inflatie sau
deflatle, Cand fluxul de numerar previzionat se exprima in termeni
37
reali, trebuie utilizata o rata de actualizare care nu ia in

considerare asteptarlle asupra rnoditlcarilor viitoare ale preturilor
generate de infla1ie sau defla1ie.1
C26. Valoarea intreprinderii se obfine, in mod tipic, prin capitalizarea
profiturilor sau a fluxurilor de numerar cu o rata de capitalizare sau
prin aplicarea unei rate de actualizare determinate inainte de
luarea in considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de
capitalizare sau rata de actualizare aplicata este costul mediu
ponderat al capitalului aferent unei ponderi adecvate a creditelor i
a capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea totals a
capitalurilor proprii, din valoarea intreprinderii se scade valoarea
de piafa a datoriilor purtatoare de dobanzl, O alta cale de
determinare in mod direct a valorii capitalurilor proprii este prin
cuantificarea fluxului de numerar disponibil pentru proprietari.
cand se calculeaza valoarea intreprinderii sau valoarea
capitalurilor proprii, trebuie sa fie avute in vedere i activele in
surplus, adica activele din afara exploatarii.
C27. in abordarea prin venit, situatiile financiare istorice ale unei entitati
de afaceri se utilizeaza deseori ca un reper pentru estimarea
venitului sau a fluxului de numerar viitor al intreprinderii.
ldentificarea tendintelor anterioare, prin intermediul analizei
ratelor, poate oferi lnformafllle necesare pentru estimarea riscului
inerent activita1ii de exploatare a intreprinderii, in contextul
domeniului de activitate i al previziunilor perforrnantel viitoare.
C28. Pentru a reflecta diferentele dintre fluxurile de numerar realizate in
trecut i cele care ar fi posibil de obtlnut de un comparator al
partlelpatlel evaluate, la data evaluarii, pot fi necesare ajustari.
Example sunt urmatoarele:
(a) corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi
reprezentative, in mod rezonabil, pentru continuarea activita1ii
de exploatare preconizata;
(b) prezentarea datelor financiare ale intreprinderii subiect i ale
intreprinderilor comparabile pe o baza cosrenta:
(c) corectarea preturllor tranzaqiilor partlnitoare, la cote de pia~;
(d) corectarea cheltuielilor cu personalul sau a elementelor
inchiriate sau contractate de la par\ile afiliate, in scopul
reflectarii preturilor sau a ratelor de piata;
(e) reflectarea impactului evenimentelor aleatoare asupra
elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Example de
1
Pentru mai multe informatii a se vedea indrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC, IE 1 Fluxul
de numerar actualizat. Bucurefti: IROVAL, 2012.
38
elemente tntamplatoare sunt: pierderile cauzate de greve, de

faza initials/de demarare a activitatii unei intreprinderi i de
fenomenele meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar
previzionate trebuie sa reflecte orice venituri sau cheltuieli
ocazionale, care pot fi anticipate in mod rezonabil, iar
evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare
care pot avea loc i in viitor;
(f) corectarea arnortlzarii raportate i a bazei de impozitare la o
estimare comparabila cu cea rezultata conform regimului de
amortizare utilizat in intreprinderile similare;
(g) corectarea valorii contabile a stocurilor astfel incAt sa fie
cornparablla cu valoarea contabila a acestora din
intreprinderile similare, dar ale caror conturi pot fi tlnute pe o
aim baza decat cea utilizata in intreprinderea subiect sau
pentru a reflecta cu precizie mai mare realitatea economics.
Ajustarile aplicate valorii stocurilor pot sa fie diferite cand se
are in vedere contul de profit i pierdere fata de cele care au
in vedere bilantul contabil. De exemplu, metoda primul
intrat-primul ieit de evaluare a stocurilor poate sa reflecte cu
precizie mai mare valoarea stocurilor atunci cand se
elaboreaza un bilant contabil la va/oarea de piafa. Cand
analizarn contul de profit i pierdere, metoda ultimul
intrat-primul ieit de evaluare a stocurilor poate sa reflecte cu
precizie mai mare nivelul venitului in perioadele de inflatie
sau de deflatle,
C29. Cand se foloseste o abordare prin venit, ar putea fi necesar sa se
faca ajustari i ale valorii rezultate, pentru a reflecta aspectele
care nu au fost incorporate in previziunile fluxului de numerar sau
in rata de actualizare adoptata, Exemple pot fi ajustarile pentru
vandabilitatea partlclpanel supuse evaluarf sau pentru pozitia de
drept de control sau pentru lipsa dreptului de control asupra
intreprinderii, aferente participa\iei la capital supuse evaluarii.
C30. Deseori, intreprinderile mici i mijlocii se tranzactionaaza mai
degraba sub forma unei vanzari de active dacat sub forma unui
transfer de participa\ii la capitalurile proprii. in astfel de cazuri se
oblsnuleste sa se excluda elemente cum ar fi: creantele, datoriile
i fondul de rulment, iar valoarea activelor sa se determine prin
aplicarea unui multiplu al valorii adecvat asupra profitului inainte
de dobanzl, de impozitul pe profit i de amortizarea mijloacelor
fixe. Ar trebui acordata atentie pentru a se asigura ca multiplul
utilizat se bazeaza pe analiza altar vanzari de active similare.
39
Active necorporale1 (IVS 210)

Paragrafe
Conti nut
CERINTE
Termenii de referin18ai evaluaril
1
2-4
5
6
lmplementare
Raportare
COMENTARll
Principalele tipuri de active necorporale
C1-C10
Fondul comercial
C11-C13
Caracteristicile activelor necorporale
C14-C15
C16-C17
C18-C21
C22-C23
Metoda evitarll pla\ii redeven\ei

Metoda profiturilor suplimentare
C24-C27
Metoda beneficiilor economice excedentare
C31-C34
C28-C30
Beneficiul fiscal din amortizare
C35
Abordarea prin cost
C36-C38
Abordari multiple
lnforma\ii suplimentare
C39
C40
CERINTE
1.
Principiile con\inute in Standardele generale se aplica la

evaluarea active/or necorpora/e. Acest standard include doar
modificarile, cerlntele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evaluarile care cad sub incidents acestui standard.
Tn IFRS tennenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizAri necorporale.
40
SEV 210 Active necorparale

2.
Pentru conformitatea cu cerin\ele SEV 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului sau datoriei supuse evaluaril, activul
necorporal trebuie sa fie definit in mod clar in ceea ce prlveste
tipul acestuia i drepturile legale sau interesele asupra acelui
activ. Principalele tipuri de active necorpora/e i caracteristicile
specifice ale acestora sunt prezentate in paragrafele C1-C13 din
Comentariile la acest standard.
3.
Termenii de referin1a ai evaluaril ar trebui sa con1ina identificarea

orlcaror active contribuitoare i sa arate daca acestea sunt sau
nu sunt incluse in evaluare. Un activ contribuitor este acela care
se utillzeaza in ccmblnatie cu activul subiect pentru a genera
fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Daca activele
contribuitoare nu sunt incluse in evaluare, este necesar sa se
clarifice daca activul necorporal trebuie sa fie evaluat in ipoteza
ca activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumparator
sau in ipoteza ca acestea nu sunt disponibile, respectiv ca activul
subiect se evalueaza pe o baza de sine statatoara,
4.
Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la

evaluarea active/or necorpora/e i care, conform SEV 101,
paragraful 2(i), sunt cerute a fi rnentionate, pot fi ipotezele ca un
brevet de inventle a fost acordat, cand acesta nu exista la data
evaluarii sau ca un produs concurent a intrat sau a fost seas de
pe piafa.
5.
Nu exista cennte suplimentare pentru activele necorpora/e.

Raportare (SEV 103)
6.
Nu exists cerints suplimentare pentru activele necorpora/e fata

de referin\ele continute in termenii de referinta ai evaluaril,
conform paragrafelor 2-4.
41
COMENTARll
Principalele tipuri de active necorporale
C1.
Un activ necorporal este un activ nemonetar care se manifests

prin proprietatile lui economice. El nu are substanta fizica, dar
acorda drepturi !]i beneficii economice proprietarului acestuia.
C2.
Evaluarile de active necorporale sunt solicitate pentru diverse

scopuri, lncluzand achlzftll, fuziuni !]i vanzari de intreprinderi sau
pllf'\i de intreprinderi, cumparari fi vAnzllri de active necorporale,
raportari catre autoritatlle fiscale, litigii fi proceduri de insolventa
fi pentru raportarea financlara.
C3.
Un activ necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. Un

activ necorporal este identificabil daca:
(a) fie este separabil, adica poate fi separat sau desprins de

entitate 'i vandut, transferat, cesionat printr-un contract de
llcenta, inchiriat sau schimbat, fie individual, fie impreuna cu
un alt contract, cu un activ identificabil sau cu o datorie
identificabila
aferent(a),
indiferent
daca
entitatea
lntentioneaza sau nu sa faca acest lucru, fie
(b) decurge din drepturi contractuale sau de alts nature legals,

indiferent daca acele drepturi sunt transferabile
separabile de entitate sau de alte drepturi 'i obligatii.
sau
C4.
Orice activ necorpora/ neidentificabil, asociat cu o intreprindere

sau cu un grup de active, este numit fond comercial.
CS.
Principalele clase de active necorporale sunt urmatoarele:
C6.
legate de marketing;
legate de client sau de fumizor;
de natura tehnologica;
de natura artlstlca,
in cadrul flscarel
necontractuale.
clase, activele
pot fi
contractuale
sau
C7. Activele necorpora/e legate de marketing sunt utilizate, in primul

.-And, pentru marketingul sau promovarea produselor sau
serviciilor. Exemple sunt rnarcile comerciale, brandurile, designul
comercial unic, numele domeniului de internet 'i acordurile de
neconeurenta,
42
CB. Activele necorporale legate de client sau de fumizor provin din

relatiile cu sau din lnformatllle despre cllenti sau furnizori.
Exemple sunt contractele de prestari de servicii sau de achizitii,
contractele de licenta sau de redeventa, registrele de comenzi,
contractele de munca ~i relatiile cu cllentii,
C9.
Activele necorporale de natura tehnoloqica provin din drepturile

contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetata,
tehnologia nebrevetata, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau retetele,
C10. Active/a necorpora/e de nanira artistica provin din dreptul la

beneficii, cum ar fi: redeventele din lucrari artistice, ca de
exemplu, piese de teatru, carti, filme i rnuzica i din protectia
dreptului de autor necontractual.
Fondul comercial
C11. Fondul comercial reprezinta orice beneficiu economic viitor
provenit dintr-o intreprindere, dintr-o perticlpetle la capitalul unei
intreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile. Ar trebui retinut ca se folosesc definitii diferite ale
fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare
financiara sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca
acestea sa fie reflectate cand evaluarlle se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii reflectate in fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate in urma unei
combinari de intreprinderi, de exemplu, o reducere a
cheltuielilor de exploatare sau economii de scara, care nu sunt
reflectate in valoarea altor active;
oportunltatile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe
diferite piete;
capitalul organizational, de exemplu, beneficiile rezultate dintro retea de afaceri pusa la pu net.
C13. Tntr-o acceptlune generala, valoarea fondului comercial este
valoarea rezlduala ramasa dupa ce din valoarea unei
intreprinderi
au fost scazute valorile tuturor activelor
identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu
datoriile existente sau cu cele potentlale,
43
Caracteristicile activelor necorporale

C14. Activele necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici, cum ar fi: dreptul de proprietate asupra lor, functia
indeplinitll, pozlna pe piatll i descrierea lor. Aceste caracteristici
diferentiaza. activele necorporale tntre ele. Caracteristicile care le
dlterentiaza sunt ilustrate in exemplele urmatoare:
marcile produselor de patiserie se pot diferentia prin gustul

diferit, prin sursa diferitll a ingredientelor i prin calitatea
diferita;
programele pentru calculator se diferentiaza, in mod uzual,
prin referire la specificatiile lor de functionare.
C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeasl
claea, au cateva caracteristici comune, ele vor avea i
caracteristici diferite care vor varia in funetle de tipul activului
necorporal.
C16. Pentru evaluarea active/or necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordarl principale in evaluare, descrise in SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a active/or necorporale impun o
estimare a duratei de viata utilll rllmasa. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perloada determlnata, limitata fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de viata specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durata de viata nedeterminata. Estimarea
duratei de viata utila ramasa presupune luarea in considerare a
factorilor juridici, tehnologici, functlonali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de lnventie pentru un
medicament poate avea o durata de viata legala ramasa de cinci
ani pana la expirarea protsctlel legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipata mai mare, se
preconizeaza sa fie introdus pe piata peste trei ani. 0 astfel de
sltuatte poate face ca durata de viata utila ramasa a primului
produs sa fie estimata la numai trei ani.
C18. Prin abordarea prin piafa, valoarea unui activ necorporal se
determina prin referinta la activitatea de pe piata. de exemplu, la
cererile sau la ofertele care irnpllca active identice sau similare.
C19. Natura eterogena a active/or necorporale sernnltlca faptul ca
rareori este posibil sa se gaseasca dovezi de piata despre
44
tranzactil cu active identice. Daca exista dovezi de piata.

singurele dovezi disponibile se refera, de obicei, la active similare
~i nu la unele identice. Ca o alternaflva sau ca un instrument
suplimentar, comparatia cu preturile tranzactlllor relevante cu
active identice sau similare, obtinute in urma analizei vanzarilor,
poate furniza dovezi despre ratele de evaluare, de exemplu, ar fi
posibil sa se determine o rata tlplca pret I profit net sau o rata a
rentabllltafll pentru o clasa de active necorpora/e similare.
C20. Tn cazul in care exista dovezi fie despre preturi, fie despre ratele
de evaluare, deseori va fi necesar sa se faca ajustari ale
acestora pentru a se reflecta diferentele dintre activul subiect ~i
activele implicate in tranzactll,
C21. Aceste ajustari sunt necesare pentru a reflecta drferentierea
caracteristicilor activului necorporal subiect de cele ale activelor
implicate in tranzactll, Astfel de ajustari pot fi determinate mai
degraba la nivel calitativ decat la nivel cantitativ. Situa\iile in care
sunt necesare ajustari calitative sunt incluse in exemplele
urmatoare :
brandul supus evaluaril poate fi considerata ca asigura o

pozltle mai dornlnanta pe piata decat cele implicate in
tranzactii;
un brevet de inventie pentru un medicament, care este

evaluat, poate avea o eficacitate mai mare ~i mai putine
contraindlcatll decat ale celor implicate in tranzactli,
Abordareaprin venit
C22. in abordarea prin venit, valoarea unui activ necorpora/ se
determlna prin referinta la valoarea actualizata a venitului, a
fluxurilor de numerar sau a economiilor de cheltuieli generate de
activul necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse in
abordarea prin venit, utilizate in evaluarea activelor necorporale,
sunt:
metoda evitarii platii rsdeventel, rnentionata uneori ca metoda

economisirii redeven\ei;
metoda profiturilor suplimentare, rnentlonata uneori ca metoda

venitului suplimentar;
metoda beneficiilor economice excedentare.
C23. Fiecare dintre aceste metode implica convertirea fluxurilor de

numerar previzionate intr-o lndlcatie asupra valorii, utillzanc fie
tehnicile actuallzaril fluxului de numerar, fie, in cazuri simple,
45
aplicarea unui factor de capitalizare asupra unui flux de numerar

reprezentativ dintr-o singura perioada.
Metoda evitarii platii redeventei
C24. Tn cadrul metodei evitarii platii redsventel (engl. Relief from
Royalty Method), valoarea unui activ necorporal se determina
prin referin\;li la valoarea unor pllli1i ipotetice ale redeventel, care
ar fi evitate ca urmare a detinerii proprietatii asupra activului, in
comparatie cu obtinerea unei llcente pentru activul necorporal, de
la o terta parte. Platile ipotetice ale redeventel, pe durata de viata
a activului necorpora/, sunt ajustate pentru impozitul plaflbll i
sunt actualizate la valoarea prezenta, de la data evaluarii. Tn
unele cazuri, platile rsdeventel pot sa ineluda o sums
supllrnentara, platita initial, fata de sumele periodice calculate pe
baza unui procentaj din cifra de afaceri sau din alti indicatori
financiari.
C25. Pentru a obtine o rata a redeventei ipotetice pot fi utilizate doua
metode. Prima rnetoda se bazsaza pe ratele de piata ale
redeventelor din tranzactille comparabile sau similare. 0 condltie
prealabili:i pentru aceasta rnetoda este exlstenta unor active
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor
contracte de licenta nepartinltoare, in mod regulat. A doua
metoda se bazeaza pe o divizare a profiturilor care ar fi platite
ipotetic intr-o tranzactie nepartinltoare, de catre un ucennat
hotarat, unui llcentlator hotarat, pentru drepturile de foloslnta a
activului necorporal subiect.
C26. Tn metoda evitarii platii redeventel sunt luate in considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare redate in continuare:
proleetille indicatorilor financiari, cum ar fi: cifra de afaceri la
care ar fi aplleata rata redeventel, pe durata de viata a
activului necorporal, lrnpreuna cu o estimare a duratei de viata
a activului necorparal;
cota la care economia de impozit ar putea fi obtlnuta pentru
platlle ipotetice de redeventa:
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi
suportate de un llcenflat in utilizarea activului;
o ratll de actualizare sau o rata de capitalizare adecvate
pentru a converti platile ipotetice de redeventa aferente
activului, intr-o valoare actualizata a acestora.
Tn cazul in care este posibil sa se utilizeze ambele metode pentru
obtlnerea ratei redeventei, este uzual sa se aplice oricare dintre
acestea ca un instrument de verificarea a celeilalte.
46
C27. Adesea, ratele redeventelor aferente activelor similare pot sa

difere in mod semnificativ pe piata. Ca urmare, este prudent ca
rata redeventei folosita ca data de intrare sa se compare cu
marja bruta din exploatare pe care un operator tipic poate sa o
ceara din cifra de afaceri generata de utilizarea activului.
Metoda profiturilorsuplimentare
C28. Metoda profiturilor suplimentare (engl. Premium Profits Method)
presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar
previzionate, care ar putea fi obfinute de o intreprindere care
utilizeaza activul necorporal, cu cele care ar fi obtinute de o
intreprindere care nu utlllzeaza acel activ necorporal. Deseori
aceasta metoda se utilizeaza atunci cand ratele redeventelor de
piata nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dupa ce s-a stabilit diferenta intre profiturile care vor fi generate,
se apllca o rata de actualizare adecvata pentru a converti
profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar
suplimentare periodice previzionate in valoarea lor actualizata
sau se aplica un multiplu/factor de capitalizare pentru a capitaliza
profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizata atat pentru
evaluarea active/or necorpora/e a carer utilizare va diminua
cheltuielile, cat l}i a celor a carer utilizare va genera profituri sau
fluxuri de numerar suplimentare.
Metoda beneficiiloreconomice excedentare
C31. Metoda beneficiilor economice excedentare (engl. Excess
Earnings Method) determina valoarea unui activ necorporal ca
fiind valoarea actualizata a fluxurilor de numerar atribuibile
activului necorporal subiect, dupa scaderea fluxurilor de numerar
care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda beneficiilor
economice excedentare se utllizeaza in special pentru evaluarea
contractelor cu ellenfll, a relatlilor cu cllentii l}i a proiectelor de
cercetare ~i dezvoltare nefinalizate.
C32. Metoda beneficiilor economice excedentare poate fi aplicata fie
prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singura
pertoada, numita ,,metoda beneficiilor economice excedentare
dintr-o singura perioada", fie prin utilizarea fluxurilor de numerar
previzionate pe mai multe perioade, numita ,,metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice". Aceasta a doua rnatoda
se utilizeaza mai des, deoarece activele necorpora/e genereaza,
in mod obisnult, beneficii monetare pe o penoada de timp
extinsa.
47
C33. Metoda beneficiilor economice excedentare presupune alocarea

fluxurilor de numerar preconizate la nivelul celei mai mici unitati
de afacere sau celui mai mic grup de active al intreprinderii, flux
care include toate veniturile obtenabile din detlnerea activului
subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contnbutia la
fluxurile de numerar atribuita activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaza prin
calcularea unui profit aferent costului de oportunitate, numit ~i
profit economic (engl. economic rent), cerut de activele
contribuitoare i apoi scaderea acestuia din fluxul de numerar
total. Pentru a ajunge la o valoare credlbila a activului subiect.
poate fi oportun sa se faca i o deducere suplimentara pentru a
reflecta orice valoare suplimentara atribulta faptului ca toate
activele se utillzeaza tmpreuna, ca o entitate care ii continua
activitatea. De obicei, aceasta valoare suplimentara este reflecta
de fluxurile de numerar suplimentare care sunt atribuibile unui
activ reprezentat de forta de munca instrulta, care nu ar fi
disponibile pentru un cumparator al unui activ individual.
Beneficiulfiscal din amortizare
C35. Jn multe legislatii fiscale, amortizarea unui activ necorporal poate
fi tratata ca o chsltulala dsductlblla pentru calcularea profitului
impozabil. Acest ,,beneficiu fiscal din amortizare" poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cand se utillzeaza
abordarea prin venit va fi necesar sa se ia in considerare
impactul oricarul beneficiu fiscal disponibil pentru cumparatori ~i
sa se aplice o ajustare adecvata fluxurilor de numerar.
Abordarea prin cost
C36. Abordarea prin cost este utilizata in special in cazul active/or
necorpora/e generate intern, care nu au fluxuri identificabile de
venit. in abordarea prin cost se estlrneaza costul de inlocuire fie
al unui activ similar, fie al unui activ cu potential de servicii similar
sau cu utilitate slrnllera.
C37. Exemple de active necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmatoarele:
un program pentru calculator generat intern, deoarece pretul
unui program cu aceeasl capacitate de servicii sau simllara
poate fi obtinut uneori de pe piata;
paginile de internet, in rnasura in care este posibil sa se
estimeze costul de construire a paginii de internet;
48
forta de rnunca instrulta, prin determinarea costului de formare

i instruire a fortel de rnunca,
C38. Datele de intrare pentru evaluare, care sunt necesare pentru

aplicarea abordarii prin cost, sunt urmatoarele:
costul necesar generarii sau cumpararil unui activ identic;
costul necesar generarii sau cumpararii unui activ cu aceeast

utilitate sau capacitate de servicii;
orice aiustarl aplicate asupra costului necesar generarii sau

cumpararii, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale
activului subiect, cum ar fi deprecierea economica sau cea
functionala:
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.
Abordiri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorpora/e, deseori
exista o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordarl i
metode pentru a obtine valoarea, decat in cazul altor clase de
active.
lnforma\ii suplimentare
C40. lnformatll suplimentare i tndrumart pot fi gasite in indrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea active/or necorpora/e. 2
IVSC (2012). IE 3 Evatuarea activetor necorporate. Bucur&fti: IROVAL.
49
Matini, echipamente ti lnstalatll'

(IVS 220)
ConJinut
Paragrafe
CERINTE
2-4

lmplementare
Raportare
5
6
COMENTARll
Mal}ini, echipamente l}i lnstalafll
Active necorporale
Scheme de finan\are
Vanzare fortata
C1-C2
C3
C4-C5
C6-C7
C8-C12
CERINJE
1.
Principiile continute in Standardele generale se aplica la

evaluarlle masinllor, echipamentelor l}i instalatiilor. Acest
standard include doar modificarile, cerintele suplimentare sau
exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor
generale pentru evaluarile care cad sub lneidenta acestui
standard.
Termenii de referinJa ai evaluarii (SEV 101)
2.
Pentru respectarea cerintel din SEV 101, paragraful 2(d),

referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se
evalueaza, trebuie luata in considerare rnasura in care rnaslna,
echipamentul sau instaletla este atal}at(a) la alte active sau este
integrat(a) cu acestea. De exemplu:
Conform IAS 16, mainile, echipamentele l}i instalatiile sunt incl use in clasa imobilizari lor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliara (terenul l}i construcjiile}.
50
SEV 220 Maini, echipamente i instalafii
activele pot fi fixate in mod permanent de teren !}i nu pot fi

lndepartate fsra demolarea substantials fie a activului, fie a
constructiel sau structurii in care acesta este incorporat;
un utilaj individual poate fi integrat intr-o linie de productie,

unde functlonarea lui este dependents de alte active.
Tn astfel de cazuri, va fi necesar ss se defineasca in mod clar ce

se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate
orice ipoteze sau ipoteze speciale necesare care se refera la
disponibilitatea oricaror active complementare, a se vedea
paragraful 4 urmator,
3.
Mainile, echipamentele !}i lnstalatllle destinate sa fumizeze

diferite servicii sau utilita1i unei oonstructll, sunt adesea integrate
in constructle lji, odata instalate, nu pot fi separate de aceasta.
in mod normal, aceste elemente var fi incluse in proprietatea
imobiliara. Astfel de exemple se refers la instalatllle pentru
furnizarea de energie electrica, gaz, csldura, aer condltionat sau
pentru ventila\ie i la echipamente, cum ar fi lifturile. Daca scopul
evaluaril solicita ca aceste elemente sa fie evaluate separat,
termenii de referin\a ai evaluarf var contine o precizare privind
efectul firesc al includerii valorii acestora in valoarea proprietafii
imobiliare i faptul ca este posibil ss nu poata fi valorificate
separat. Tn sltuana in care se fac evaluarl diferite ale proprietafii
imobiliare i a maslnllor, echipamentelor i lnstalatillor aflate in
aceeasl locatle, este necesara acordarea unei atentii deosebite
pentru a se evita fie omisiuni, fie duble inregistrari.
4.
Din cauza naturii diverse i a gradului diferit de transportabilitate

al multor rnaslnl, echipamente i instala1ii, in mod normal, var fi
necesare ipoteze suplimentare pentru a descrie starea sau
sltuatllle in care sunt evaluate aceste active. Pentru conformarea
la prevederile SEV 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie
luate in considerare i precizate in termenii de referinta ai
evaluaril, Example de ipoteze, care pot fi adecvate in diferite
sltuatll, sunt:
aceea in care rnaslnile, echipamentele i lnstalatiile se

evalueaza ca un intreg, instalate/pe amplasament i ca parte
a intreprinderii care ii continua activitatea normala de
exploatare;
aceea in care rnaslnue, echipamentele i instalatiile se

evalueaza ca un intreg, instalate/pe amplasament, dar in
ipoteza ca intreprinderea este inchisa;
51
Standardele de evaluare ANEVAR
aceea in care rnasinlle, echipamentele i instalatille se

evalueaza ca elemente separate ce urmeaza sa fie scoase de
pe locatla lor permanenta (dezinstalate).
Jn anumite sltuatil, ar putea fi adecvata folosirea mai multor

ipoteze, de exemplu, pentru a arata efectul inchiderii unei
intreprinderi sau al incetarii operatillor tehnologice asupra valorii
rnaslnllor, echipamentelor i instalatiilor.
5.
Nu exlsta cerlnte suplimentare pentru rnaslnl, echipamente i

instalatii.
Raportare (SEV 103)
6.
Jn plus fata de cerintele minimale din SEV 103 Raportare, un

raport de evaluare a maslnllor, echipamentelor i lnstalatlllor va
include referinte corespunzatoare aspectelor incluse in termenii
de referinta ai evaluarii, in conformitate cu paragrafele 2-4
anterioare. De asemenea, raportul va include un comentariu
privind efectul asupra valorii raportate a oricaror active corporale
sau necorpora/e excluse din evaluare, de exemplu, un program
pentru calculator aferent unui lnstalatll sau dreptul de ocupare in
continuare a terenului pe care este amplasat activul.
52
COMENTARll
Matini, echipamenteti instalatii
C1.
Mainile, echipamentele i instalatille reprezinta active corporale

care sunt de1inute de o entitate pentru a fi utilizate in produc1ia
de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate
tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative i care se
preconizeaza sa fie utilizate pe o perioada de timp. Nu sunt
clasificate ca rnasinl, echipamente sau instalafil urmatoarele
tipuri de active:
proprietatea imobiliara;
resursele minerale sau naturale;
materiile prime i materiale;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantatli, animale etc.);
bunurile mobile, cum ar fi operele de arta, bijuteriile sau
coleC1iile.
C2.
in mod normal, o evaluare a masinllor, echipamentelor i

lnstalatlilcr va impune luarea in considerare a mai multor factori
care se refera la activul in sine, la mediul lor i la poten1ialul lor
economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luati in
considerare sunt:
Factori legati de activ:
specifica\ia tehnlca a activului;
durata de via~ fizica ramasa;
starea activului, inclusiv istoricul privind intre\inerea sa;
caca
activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent,

costul de demontare i de mutare;
orice pierdere potentlala a unui activ complementar, de

exemplu, durata de exploatare a unui utilaj poate fi diminuata
din cauza duratei contractului de inchiriere a consfructiel in
care este localizat.
Factori legati de mediu:
localizarea fata de sursa de materie prima i de plata
produsului. De asemenea, adecvarea localizarli poate avea o
durata limitata, de exemplu, daca materiile prime sunt !imitate
sau daca cererea este tranzitorie;
53
impactul oricarel legislatii privind mediul sau alte aspecte, care

fie restrlctioneaza utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
functlonare sau de demontare.
Factori legati de potentlalul economic:
rentabilitatea efectiva sau cea potentlala a activului, pe baza

cornpararil cheltuielilor de exploatare cu beneficiile efective
sau cu cele potentlale:
cererea pentru produsul realizat prin utilizarea maslnilor,

echipamentelor ~i lnstalatlllor, in legatura cu factorii macro ~i
micro economici care ar putea influenta cererea;
posibilitatea ca activului sa i se atribuie o utilizare mai buna

decst utilizarea sa curenta.
Active necorporale
C3. Activele necorporale nu fac parte din categoria rnaslnllor,
echipamentelor f}i instala\iilor. Totusl, un activ necorporal poate
avea efect asupra valorii rnaslnllor, echipamentelor f}i lnstalatlilor,
De exemplu, valoarea modelelor i rnatritelor este deseori legata
nemijlocit de drepturile de proprietate intelectuala asociate.
Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile f}i
brevetele de inventie sunt alte exemple de active necorporale
care pot avea un impact asupra valorii rnaslnllor, echipamentelor
f}i instala\iilor, aceasta depinzand de includerea sau neincluderea
lor in evaluare. Tn astfel de cazuri, evaluarea va presupune
luarea in considerare a active/or necorporale i a impactului
acestora asupra valorii rnaslnllor, echipamentelor f}i instalatiilor.
Scheme de finantare
C4.
0 maf}ina, un echipament sau o instalatie poate fi subiectul unei

scheme de flnantare, Ca urmare, activul nu poate sa fie vandut
fara ca creditorul sau locatorul sa primeasca orice sold aferent
schemei de flnantare. Aceasta plata poate sau nu poate sa
depaseasca valoarea negrevata de sarcini a elementului. Tn
functle de scopul evaluaril, poate fi adecvat sa se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie sa
se prezinte separat de cea a activelor negrevate de sarcini.
C5.
Mainile, echipamentele i lnstalatille care sunt detinute in cadrul

contractelor de leasing operational, se afla in proprietatea tertelor
parti f}i, deci, nu sunt incluse in evaluarea activelor locatarului.
Totusl, astfel de active trebuie inregistrate, deoarece prezenta lor
poate avea impact asupra valorii activelor detlnute in proprietate
de catre locatar f}i utilizate tmpreuna.
54
Vlnzare forJati
C6.
Activele de natura rnaslnilor, echipamentelor i instala\iilor pot fi

susceptibile de condi\iile vanzarii fortate, a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 53-55. Un exemplu uzual este cazul
cand activele trebuie sa fie demontate dintr-o proprietate
imobiliara, intr-un interval de timp care nu permite desfaurarea
unui marketing adecvat, deoarece contractul de inchiriere a
proprietatii imobiliare a expirat.
C7.
lmpactul unor astfel de sltuatii asupra valorii, trebuie luat in

considerare cu atentie. Pentru a recomanda valoarea care ar
putea fi realizata, va fi necesar sa se ia in considerare orice
alternativa a vanzarii de pe locatia curenta, cum ar fi posibilitatea
practlca ~i costul mutarii elementului la o alta locatie in vederea
cedarii, in limita timpului disponibil.
Abordariin evaluare
C8.
Pentru evaluarea maslnllor, echipamentelor i instala\iilor pot fi

aplicate cele trei abordari principale in evaluare, descrise in SEV
100 Cadrul general.
C9.
Pentru clasele de rnaslnl, echipamente i lnstalatll care sunt

omogene, de exemplu, autovehicule i anumite tipuri de
echipamente de birou sau utilaje industriale, in mod obisnult,
este utilizata abordarea prin piafa, deoarece exista date
suficiente privind vanzarile recente ale unor active similare.
Totusl, multe tipuri de rnaslni, echipamente !Ji lnstalatil sunt
specializate !Ji nu exista intormatll disponibile privind vanzarile
unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordarii
prin venit, fie a abordarii prin cost.
C10. Abordarea prin venit poate fi utilizata pentru evaluarea maslnilor,

echipamentelor i instala\iilor atunci cAnd pot fi identificate
fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de active
complementare, de exemplu, daca un grup de active formeaza o
linie de fabricatle i rsallzeaza un produs vandabil.2 Totui, unele
fluxuri de numerar pot fi atribuite active/or necorporale i poate fi
dificila separarea lor de cele atribuite rnaslnllor, echipamentelor i
lnstalatlllor, Jn mod normal, utilizarea abordarii prin venit nu este
practice pentru multe maini, echipamente i instala\ii individuale.
C11. Jn general, abordarea prin cost se aplica in evaluarea rnaslnllor,
echipamentelor i instala\iilor, in special in cazul celor individuale
2
Detalii suplimentare sunt con~nute Tn Tndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul
IROVAL, 2012.
de numerar actualizat. Bucu~i:
55
care sunt specializate. Aceasta se realizeaza prin calcularea

costului de inlocuire net3 al activului. Se estimeaza costul unui
inlocuitor al activului subiect din optica unui participant pe piata.
Costul de inlocuire este costul de obfinere a unui activ inlocuitor
cu o utilitate echivalenta; costul poate fi fie al unui echivalent
modern cu aceeasl functlonalttate, fie costul de obnnere a unei
replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua variants este
adecvata in cazul in care costul unei replici va fi mai mic decat
costul unui echivalent modern sau in cazul in care utilitatea
activului subiect poate fi oferita numai de o replica a acestuia ~i
nu de un echivalent modern.
C12. Dupa stabilirea costului activului substitut, se fac apoi deduceri
pentru a reflecta deprecierea fizica, functlonela ~i economica a
activului subiect, cand acesta se cornpara cu un activ inlocuitor
care ar putea fi achlzltlonat la costul de inlocuire.
Detalii suplimentare sunt con\inute Tn Tndrumarulpentru evaluare elaborat de IVSC: IE 2

Abordarea prin cost a active/or corporale. Bucure~ti:IROVAL, 2012.
56
Drepturi asupra proprletatll imobiliare

(IVS 230)
Paragrafe
Contlnut
1
2-4
CERINTE
Termenii de referin\a ai evaluanl
lmplementare
Raportare
5
6
COMENTARll
Tipuri de drepturi asupra proprietatll imobiliare
lerarhia drepturilor
Chiria
Abordarea prin cost
C1-C3
C4-C7
C8-C11
C12
C13-C15
C16-C21
C22-C24
CERINTE
1.
Principiile continute in Standardele generale se aplica la

evaluarea drepturilor asupra proprietafii imobiliare. Acest standard
include dear modificari, cerin1e suplimentare sau exemple
specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale
pentru evaluarile care cad sub lncidenta acestui standard.
2.
Pentru respectarea cerintei din SEV 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului care se evalueaza, trebuie incluse
urmatoarele considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietafii imobiliare care se
evalueaza:
identificarea orlcarul drept absolut sau subordonat care
influen1eazadreptul care se evalueaza.
57
3.
4.
Pentru respectarea cerintelor din SEV 101, paragrafele 2(g) ~i

2(h), de prezentare a docurnentarll necesare pentru elaborarea
avaluaril, a naturii ~i sursei lnformatillor utilizate, trebuie incluse
urmatoarele considerente:
dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra

proprietafii imobiliare ~i a orlcaror drepturi asociate relevante;
amploarea oricarel inspectll:
responsabilitatea
pentru informatiile despre supretata
amplasamentului ~i despre orice supratete ale constructiei:
responsabilitatea pentru confirmarea specifica1iilor ~i starii

orlcarel constructll:
documentarea necesara
adecvarea serviciilor;
existents orlcaror informa\ii privind starea solului ~i a funda\iei;
responsabilitatea pentru identificarea

tnconjurator, reale sau potentlale:
autorlzafllla sau restrictille legale referitoare la utilizarea

proprieta\ii imobiliare ~i a oricaror construc\ii.
privind
natura,
specifica\iile
riscurilor
~i
de mediu
Exemple tipice de ipoteze speciale, care ar putea fi necesar sa fie

convenite ~i confirmate pentru conformarea cu cerinta SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
aparitia unei modificari fizice specificate, de exemplu, o

construc\ie propusa este evaluata ca ~i cum ar fi finalizata la
data evaluarii;
aparitia unei modifitari In statutul legal al cladirii, de exemplu, o

cladlra vacanta ar fi fost inchiriata sau ca o cladire inchiriata a
deven it vacanta la data evaluarii.

5.
Nu exists cerlnte suplimentare pentru drepturile asupra proprietafii

imobiliare.
Raportare (SEV 103)
6.
Nu exista cerlnte suplimentare in cazul drepturilor asupra

proprietafii imobiliare, in afara includerii referintelor relevante
referitoare la aspectele prezentate in termenii de referintB ai
evaluaril, in conformitate cu paragrafele 2-4 anterioare.
58
SEV 230 Drepturi asupra proprietafii imobiliare
COMENTARll
Tipuri de drepturi asupra proprietiJii imobiliare
C1.
Un drept asupra proprietafii imobiliare confers titularului dreptul

de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren i
constructll, Exista trei tipuri de baza ale dreptului asupra
proprietafll imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra orlcarel supratete de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune
de teren i de orice constructli existente pe acesta, in mod
perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate i ingradiri
stabilite prin lege;
(b) un drept subordonat care contera titularului dreptul exclusiv
de a poseda l}i de a folosi o anumita suprafata de teren sau
de cladlre, pentru o anumita perloada, de exemplu, conform
clauzelor unui contract de inchiriere;
(c) un drept de folosinta a terenului sau constructlllor, fara un
drept exclusiv de a poseda i de a folosi, de exemplu, un
drept de trecere pe teren sau de a-I folosi numai pentru o
anumita activitate.
C2.
Drepturile asupra proprietatii imobiliare pot fi detinute in comun,

caz in care mai multi titulari ii pot partaja, sau individual, cand
fiecare titular detine o anurnlta cota-parte.
C3.
Dei in diferite tari se utilizeaza diferite cuvinte i termeni pentru a

descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietafii imobiliare,
conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv
asupra proprletatil pentru o perioada limitata de timp sau de drept
neexclusiv asupra proprietatii pentru un anumit scop sunt comune
celor mai multe jurisdici,ii. Caracteristica terenului i a
construci,iilor de a fi imobile semnltlca faptul ca intr-o franzacue
este transferat dreptul deflnut de o parte !Ji nu in mod efectiv,
terenul i construci,iile. Deci, valoarea se ataseaza mai degraba
dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului i
construcftlor.
lerarhia drepturilor
C4.
Diferitele tipuri de drepturi asupra proprietafii imobiliare nu se

exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi afectat de
unul sau mai multe drepturi subordonate. Titularul dreptului
absolut de proprietate poate acorda un drept de inchiriere asupra
59
unei parti sau asupra intregii sale proprietatl. Drepturile de

inchiriere acordate direct de catre titularul dreptului absolut de
proprietate sunt drepturi de ,,inchiriere initiala". Daca nu este
interzis prin clauzele contractului de inchiriere, titularul dreptului
de inchiriere ini\iala poate inchiria o parte sau intreaga proprietate
unei terte paf\i, dreptul rezultat fiind numit drept de subinchiriere.
Durata dreptului de subinchiriere va fi intotdeauna mai scurta
decal durata inchirierii inltlale, din care provine, chiar !Ji cu o
singura zi.
C5. Aceste drepturi asupra proprietatil imobiliare vor avea propriile lor
caracteristici, a!Ja cum se prezinta in exemplele urmatoare:
dei un drept absolut de proprietate acorda un drept integral de

proprietate in mod perpetuu, el poate fi afectat de unele
drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include
inchirierea, restrlctll impuse de proprietarul anterior sau
restrictii impuse prin contract;
un drept de inchiriere va fi acordat pentru o anumita perloada,

la sfa!litul carela proprietatea revine titularului dreptului absolut
de proprietate, drept din care a provenit. Contractul de
inchiriere va include in mod normal obligatiile chlrlasului, de
exemplu, plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate
impune condi1ii sau restriqii, cum ar fi modalitatea de folosinta
a proprietatll sau modalitatea de transferare a dreptului catre o
terta parte;
un drept de folosinta poate fi deflnut in mod perpetuu sau pe o

psrloada determinata. Dreptul poate fi condltionat de
efectuarea platilor sau de respectarea anumitor conditii de
catre locatar.
C6.
De aceea, cand se evalueaza un drept asupra proprietafii

imobiliare este necesar sa se identifice natura drepturilor detinute
de titularul acelui drept i sa se aiba in vedere orice limitari sau
sarcini impuse de exlstenta altor drepturi asupra aceleiai
proprletatl, Tn mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi
individuale asupra aceleiasl proprietati va fi diferita de valoarea
dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
C7.
Drepturile asupra proprietatii imobiliare sunt definite prin

oonstltutle i adesea sunt reglementate prin legislatia nationala
sau prin reglementari ale admlnlstratiel locale. Tnainte de a face o
evaluare a unui drept asupra proprietafii imobiliare este esentlal
sa se cunoasca cadrul legal relevant care afecteaza dreptul supus
evaluarii,
60
Chiria
CB. Cand se evalueaza fie un drept de proprietate afectat de
locadune, fie un drept creat de contractul de inchiriere, este
necesar sa se ia in considerare chiria contractuala, iar in cazul in
care aceasta este neobisnulta, chiria de piafa.
C9.
Chiria de piafa este suma estlrnata pentru care un drept asupra

proprietatll imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un
locator hotarat l}i un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere
adecvate, intr-o tranzactle neparflnitoare, dupa un marketing
adecvat l}i in care paf\ile au actlonat fiecare in cunol}tinta de
cauza, prudent l}i fara constrangere.
C10. Comentariile prezentate pentru defini\ia slrnllara a valorii de piafa

din SEV 100 Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la
interpretarea dsflnltlel chiriei de piafa. in particular, suma estimata
exclude o chirie majorata sau rnicsorata de clauze, contrapresta\ii
sau facilitati speciale. ,,Clauzele de inchiriere adecvate" sunt
clauzele care ar fi convenite in mod uzual pe piata tipului de
proprietate imobiliara, la data evaluarii, intre partlclpentil de pe
piata. Marimea chiriei de piafa ar trebui sa fie prezentata numai in
corela\ie cu clauzele principale de inchiriere care au fost asumate.
C11. Chiria contractuala reprezinta chiria care se conformeaza
clauzelor unui anumit contract efectiv de inchiriere. Aceasta poate
fi fixa sau variablla pe durata contractului de inchiriere. Frscventa
pla1ii chiriei l}i baza calcularil variatillor acesteia sunt stipulate in
contractul de inchiriere l}i trebuie sa fie identificate !ji lntelese
pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum
~i obligatiile locatarului.
C12. Toate cele trei abordclri principale in evaluare, descrise in SEV
100 Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept
asupra proprietafii imobiliare.
Abordarea prin piati
C13. Drepturile asupra proprietatii imobiliare nu sunt omogene. Chiar
daca terenul l}i construefllle, de care este atasat dreptul asupra
proprietatil imobiliare supus evaluarll, au caracteristici fizice
identice cu ale altora care se tranzactioneaza pe pia\a, localizarea
va fi diferita. in pofida acestor deosebiri, abordarea prin piafa se
aplica, in mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietafii imobiliare.
61
C14. Pentru a putea compara subiectul evaluaril cu pretul altor drepturi

asupra proprietafii imobiliare, care au fost recent tranzactionate
sau care pot fi disponibile pe piata. este normal sa se adopte un
criteriu de cornparatie adecvat. Criteriile de comparatle, care se
utillzeaza frecvent, rezulta din analiza preturilor de vanzere prin
calcularea pretului pe metru patrat pentru o cladire sau a pretului
pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea
preturllor, atunci cand exists suficienta omogenitate intre
caracteristicile fizice ale proprietatllor, sunt prejul pe camera sau
pretul pe unitatea de productie, de exemplu, in cazul produotiel
agricole. Un criteriu de comparade este util numai atunci cand
este selectat in mod judicios i este aplicat proprietafll subiect i
propnetatllor comparabile in fiecare anallza, Tn masura in care
este posibil, orice criteriu de cornparatle utilizat ar trebui sa fie eel
care se utllizeaza in mod obisnult de catre partlclpantil de pe piata
relevanta.
C15. Tn evaluare, increderea care poate fi acordata lntormatlel despre
pretul oricarel comparabile se determina prin comparatia
diferitelor caracteristici ale proprletatil imobiliare i ale tranzactlai
din care au rezultat datele despre pre], cu cele ale proprletanl
evaluate. Trebuie luate in considerare diferentele dintre
urmatoarele elemente:
dreptul care ofera dovada despre pret i dreptul asupra

proprletatii supus evaluarii;
localizarile respective;
calitatea terenului sau varste i specificatiile constructillor;
utilizarea perrnlsa sau zonarea pentru fiecare proprietate

lrnoblliara:
situatiile in care a fost determinat prstul i tipul valorii solicitat;
data efectivll a dovezii despre pret i data evaluarii solicitata.
Abordareaprin venit
C16. Sub denumirea generica de abordare prin venit sunt utilizate
diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avand ca o
caraeteristloa comuna faptul ca valoarea se bazsaza pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea
fi generat de catrs un titular al dreptului. Tn cazul unei investifii
imobiliare, acel venit ar putea fi sub forms de chirie; in cazul unei
cladiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumata/ipotetica
(sau chirie evitata), determinate pe baza costului care ar fi
62
suportat de proprietar pentru a inchiria un spatlu echivalent. Tn

cazul in care o cladire este specializata numai pentru un anumit
tip de activitate cornerclala, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potential, provenit din activitatea
cornerclala, care ar reveni proprietarului acelei cladlri, Utilizarea
potentlalulul comercial al proprietatil imobiliare, pentru a indica
valoarea acesteia, este cunoscuta sub denumirea uzuala de
,,metoda profiturilor".
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este
probabil sa ramana constant, poate fi capitalizat prin aplicarea
unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezinta
cStigul sau ,,randamentul" pe care un investitor 1-ar astepta sau
ciltigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar astepta sa
reflecte valoarea banilor in timp, precum i riscurile i
recornpensarile proprietarului. Aceasta metoda, cunoscuta sub
denumirea uzuala de metoda randamentului cu toate riscurile
incluse (engl. all risks yield method), este rapida i sirnpla, dar
utilizarea ei nu este eredlblla in sltuatia ca, in perioadele viitoare,
venitul se ateapta sa se modifice intr-o masura mai mare decat
se asteapta in general pe piata sau in cazul in care este necesara
o analiza mai sofisticatA a riscului.
C18. in astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difera in mod semnificativ, dar au
drept caractertsnca de baza faptul ca venitul net, dintr-o perioada
viitoare definita, se aduce la valoarea actualizata prin utilizarea
unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele
individualizate, reprezinta valoarea capitalului. Ca i in cazul
metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de
actualizare aferenta unui model al fluxului de numerar actualizat
se va baza pe valoarea banilor in timp, precum i pe riscurile i
recompensl1\rile proprietarului, atasate fluxului de numerar in
cauza,
C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi
determinate de obiectivul evaluarii. Daca obiectivul este de a
stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potential, in baza criteriilor de lnvestlfll proprii ale
acestora, rata utilizata poate reflecta rata rentabllitatil ceruta de
acestla sau costul mediu ponderat al capitalului. Daca scopul este
estimarea valorii de piafa, rata se va obtine din examinarea
rentabilitatilor implicite derivate din preturjle platlte pentru
drepturile asupra proprietatii imobiliare tranzacnonate pe piata
intre pertlclpantii de pe piata.
63
C20. Rata de actualizare adecvata ar trebui sa fie determinata in urma

analizei ratelor implicite in tranzaqiile de piata. cano acest lucru
nu este posibil, se poate construi o rata de actualizare adecvata,
plecand de la o rata tiplca ,,fara rise" a rentabilitatii, corectata
pentru riscurile i oportunita\ile adi\ionale specifiee unui anumit
drept asupra proprietafii imobiliare.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvata vor

depinde i de faptul daca datele de intrare utilizate pentru venit
sau pentru fluxurile de numerar se exprima in niveluri curente
(termeni reali) sau daca previziunile au fost fi:icute cu includerea
infla\iei sau deflatiei viitoare preconizate.1
Abordarea prin cost
C22. Aeeasta abordare este aplicata, in general, pentru evaluarea

drepturilor asupra proprietafii imobiliare prin metoda costului de
inlocuire net2 {dupa dedueerea deprecierii n. t.). Ea se utillzsaza
cand fie nu exlsta nicio dovada despre preturile de tranzactionare
pentru proprieta1i imobiliare similare, fie nu exista niciun flux de
venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului. Aceasta abordare se utllizeaza, in principal, pentru
evaluarea proprietatii imobiliare specializate, adica a proprietatii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piata, cu
excepna cazului in care se vinde intreprinderea sau entitatea din
care face parte.
C23. Prima etapa sollolta calcularea unui cost de inlocuire. Tn mod

normal, acesta reprezinta costul de inlocuire a proprieta1ii
imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluarii. 0 exceptie
este cazul in care ar fi necesar ca o proprietate imobiliara
echivalenta sa fie o replica a proprietatii imobiliare subiect, pentru
a fumiza aceeasl utilitate unui participant de pe piata. caz in care
costul de inlocuire ar fi mai degraba eel de reproducere sau de
reconstruire a cladirii subiect, decat eel de inlocuire cu un
echivalent modern. Costul de inlocuire este necesar sa reflecte i
toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finantare care ar fi suportate de un participant de pe piata pentru
produeerea unui activ echivalent.
1
2
Detalii suplimentare sunt continute Tn Tndrumarul elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul de numersr

actualizat. Bucu~ti: IROVAL, 2012.
Detalii suplimentare sunt continute Tn Tndrumarul elaborat de IVSC: IE 2 Abordarea prin cost a
active/or corporsle. Bucureljti: I ROVAL, 2012.
64
C24. Costul echivalentului modern se corecteaza apoi pentru a fi

reflectata deprecierea. Scopul ajustarii pentru depreciere este
acela de a estima cu cat ar fi mai putin valoroasa proprietatea
imobiliara subiect, pentru un potential comparator, fata de
echivalentul sau modern. Deprecierea ia in considerare starea
fizica, utilitatea functionala ~i economlca a proprieta\ii imobiliare
subiect, in compara\ie cu echivalentul sau modem.
65
Evaluarea proprietatiiimobiliare
generatoare de afaceri
Conti nut
lntroducere
Arie de aplicabilitate
Definitll
Relatia cu standardele de contabilitate
lnstructlunl de aplicare
Paragrafe
1-3
4
5
6-14
lntroducere
1.
Proprieta\ile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt

proprietatlle individuale, precum hoteluri, statii de benzlna,
restaurante, care, in mod uzual, se tranzactloneaza pe piata ca
fiind entitati in functiune, Aceste proprletatl includ nu numai teren
~i constructil, ci ~i alte active imobilizate (mobilier, instala\ii ~i
echipamente), ca ~i o cornponenta a afacerii formata din active
necorporale, incluzand fondul comercial transferabil.
Acest SEV ofera o orientare atAt pentru evaluarea PIGA-urilor in
intregul lor, ca active opera\ionale, cat ~i pentru alocarea valorii
PIGA pe principalele sale componente. Valorile componentelor
sunt cerute in vederea detsrminarll arnortizarll ~i pentru scopuri
fiscale. Acest SEV trebuie citit in corelatie cu SEV-urile
mentionate la paragraful 4.
3.
Anumite concepte utilizate in evaluarea intreprinderilor, altele
decat PIGA (vezi SEV 200 Tntreprinderi i participafii la

intreprinden), trebuie sa fie distinse de cele folosite exclusiv in
evaluarea proprietatilor imobiliare generatoare de afaceri (a se
vedea ~i paragrafele 11 ~i 12 b).
Acest SEV este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor.
Pentru o aprofundare a aplicarii principiilor de evaluare, trebuie
avute in vedere urmatoarels standarde:
66
SEV 232 Evaluarea proprietafii imobiliare generatoare de afaceri
SEV 200 Tntreprinderii participafii la intreprinderi,

SEV 210 Active necorpora/e,
SEV 220 Maini, echipamente i instalafii,
SEV 230 Drepturi asupra proprietafii imobiliare,
SEV 233 lnvestifia imobiliara in curs de construire,
SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietafii imobiliare pentru
garantarea Tmprumutului.
Definitii
Capitalizare. Convertirea, la o anumita data, a venitului net sau unei
serii de lncasart nete, curente sau estimate pe o anumita perioada, in
valoarea echivalenta a capitalului.
Flux de numerar actualizat (DCF). 0 tshnlca de modelare financlara
bazata pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat,
aferent unei proprietatl imobiliare sau intreprinderi. Cele mai utilizate
apllcanl ale analizei DCF sunt rata intema a rentabilitatii (RIR) i
valoarea neta actualizata (VNA).
Fond comercial (Goodwill)
a) Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi
identificate in mod individual i recunoscute in mod separat.
b) Fond comercial personal. Valoarea determinata de profitul obtinut
peste ateptarile plstel, care va disparea dupa vanzarea proprietatii
imobiliare generatoare de afaceri, lmpreuna cu acei factori financiari
specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica
de amortizare, costurile imprumuturilor i capitalul investit in afacere.
c) Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial i reputatiel, al clientelei, locanel,
produselor i al altar factori similari, care genereaza beneficii
economice. Este specific proprletatilor imobiliare generatoare de
afaceri i va fi transferal noului proprietar prin vanzerea proprletatii.
Operator de eficienfa rezonabila sau management de competenfii
medie. Un concept legat de piata, prin care un cumparator potential, i
astfel evaluatorul, estimeaza nivelul mentenabil al activitalii i
profitabilitatea viitoare ce poate fi realizata de un operator competent al
afacerii, care actioneaza intr-o manlera eficienta. Conceptul are in
vedere mai degraba potentialul comercial, decat activitatea in scop
comercial realizata de catre proprietarul curent, exeluzandu-se astfel
fondul comercial personal.
67
Proprietate imobiliara generatoare de afaceri. Anumite tipuri de

proprletatl imobiliare care sunt concepute pentru un tip specific de
afacere l}i care se tranzactioneaza pe piata in func;tie de potentialul lor
de activitate cu scop comercial.
Relatia cu standardele de contabilitate
5.
Conform Standardelor lntemafionale de Raportare Financiara

(IFRS-uri), ca i in cazul altor tipuri de proprie~1i imobiliare, o
PIGA poate fi inregistrata in bilant fie la cost, fie la valoarea justa
(vezi SEV 300 Evaluari pentru raportarea financiara). Pentru
calcularea arnortlzanl, ar putea fi necesara alocarea valorii unei
PIGA pe diferitele sale componente.
lnstrucliuni de aplicare
6.
Acest SEV descrie acea categorie de proprietate imobiliara pe

care o denurneste PIGA ~i explica modalitatea de evaluare a
PIGA-urilor, in concordanta cu SEV 100 Cadrul general.
7.
in
8.
PIGA-urile sunt considerate activitati comerciale individuale (in

sine) l}i, in mod curent, se evalueaza pe baza profitului lor
poten1ial inainte de dobanda, de impozit i de amortizare
(EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de
eficien1a rezonablla i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie
prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA.
9.
Evaluarile de PIGA sunt de regula bazate pe ipotezele continuita1ii

activita1ii de catre un operator de eficienta rezonabila, care
beneficiaza de llcentele existente, de toate mijloacele fixe i
obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment
adecvat. Valoarea proprietatii, care include l}i fondul comercial
transferabil, rezulta dintr-un nivel mentenabil estimat al activitatii
comerciale. Daca evaluarea ceruta se bazsaza pe orice alta
lpoteza, evaluatorul trebuie sa prezinte o astfel de ipoteza in mod
explicit. Deoarece nivelul curent al perforrnantelor afacerii poate fi
punctul de plecare in estimarea nivelului rezonabil i mentenabil
al activita1ii, ar trebui facute ajus~ri adecvate pentru veniturile i
cheltuielile atipice, astfel incat sa se reflecte activitatea comerclala
a unui operator de eflclenta rezonablla,
evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gasi ca fiind relevante

instructiunl din standardele de evaluare citate in paragraful 4
anterior. Daca evaluarea se face in scopul intocmirii sltuatiilor
financiare, evaluatorul va face referire la SEV 300 Evaluari pentru
raportarea financiarii.
68
SEV 232 Evaluarea proprietafii imobiliare generatoare de afaceri
10.
Profitul suplimentar, general peste ateptarile pietei i care poate

fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o
baza de comparatie pentru proprietati diferite i cu management
diferit, in evaluarea unei PIGA nu var fi luate in considerare
sltuatille particulare, cum ar fi: impozitul platit, regimul de
amortizare, costul capitalului imprumutat i capitalul investit in
afacere.
11.
Chiar oaca tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate in

mod frecvent pentru evaluarea unor intreprinderi
(cu
amendamentul ca evaluarea PIGA nu tine seama de taxele
fiscale, de regimul de amortizare, de costul capitalului imprumutat
i de capitalul investit in afacere), evaluarea PIGA se bazeaza pe
alte date de intrare, fata de cele care fundamenteaza, in mod
uzual, evaluarea unei intreprinderi.
12.
Se poate solicita ca valoarea rezultata sa se aloce pe diferitele

active componente ale PIGA, in vederea raportarii financiare, a
stabilirii impozitului pe proprietatea imobiliara sau, cand se cere,
in scopul garantarii imprumutului proprietatii.
a) De regula, componentele valorii unei PIGA sunt:
teren;
construcpe/consnucnt,
rnaslnl, echipamente i lnstalatil, inclusiv programe pentru
calculator;
stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea
necesara):
active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil;
orice licenta sau aviz de functlonare necesar derularii
afacerii.
b) Tn evaluarea capitalului propriu al intreprinderii, elemente
precum fondul de rulment i creditele sunt avute in vedere, dar
capitalul propriu nu este evaluat in cazul PIGA-urilor. Totusi
PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri.
c) 0 estimare a valorilor individuale ale componentelor poate
astfel proveni numai dintr-o alocare, cu exceptla cazului cand
exista dovezi directe de piata. disponibile pentru una sau mai
multe din aceste componente, pentru a izola valoarea
componentei din intreaga valoare a PIGA.
13.
Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de

regula pentru o utilizare specifics. Modificarile condltillor de piata.
69
datorate structurii domeniului, concurentel locale sau altor cauze,

pot avea un impact important asupra valorii PIGA.
14.
Trebuie sa se faca deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA

i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cand procedeaza la
evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui sa aiba cunostinte
suficiente despre specificul segmentului de piata, pentru a fi
capabil sa judece capacitatea de a genera o activitate cornerclala
realizablla de un operator de eficienta rezonablla, precum i
cunosnnte despre valoarea lndlvlduala a flecaror elemente
componente individuale ale PIGA.
70
lnvestitia imobiliarain curs de

1
'
construire
(IVS 233)
Paragrafe
Continut
CERINTE
2-3
Termenii de referinta ai evaluarll

lmplementare
Raportare
4
5
COMENTARll
lnvestitia imobiliara
Cerinte speciale pentru raportarea flnanciara
Cerinte speciale in cazul evaluarilor pentru
garantarea imprumutului
C1-C3
C4-C10
C11
C12
C13
CERINTE
1.
Principiile continute in Standardele generale ~i in SEV 230

Drepturi asupra propriet~fii imobiliare se aplicA la evaluarea
investifiei imobi/iare in curs de construire. Acest standard include
doar rnodflcarile, cerintele suplimentare sau exemplele specifice
evaluarile care cad sub incidents acestui standard.
Terrnenii de referintaai evaluarii(SEV 101)
2.
Pentru conformarea la cerintele de declarare a documentarii

necesare ~i a naturii ~i sursei informatiilor, in conformitate cu
SEV 101 paragrafele 2(g) ~i respectiv (h), se vor cementa
urmatoarele aspecte:
sursa lnforrnatlilor despre constructia aflata in faza de proiect,
de exemplu, identificarea planurilor ~i specltlcatlllor care vor fi
utilizate pentru a indica valoarea proiectului finalizat;
Expresia .rn curs de construire" este echivalenta cu expresia .rn curs de executie" din IFRS.
71
sursa informa\iilor despre costurile de construire fi alte costuri

necesare pentru finalizarea proiectului.
3.
Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care trebuie sa fie

convenite fi confirmate pentru a indeplini certntela din SEV 101,
paragraful 2{i), sunt:
consfructla va fi finallzata in conformitate cu planurile fi
specifica\iile identificate;
toate condltille preliminare pentru inchirierile convenite aferente
consfructlei finalizate, ar fi indeplinite sau respectate.
4.
Nu exlsta cerinte suplimentare pentru investifia imobiliara in curs

de construire.
Raportare (SEV 103)
5.
Un raport de evaluare a unei investi(ii imobiliare in curs de

construire va include, in plus fata de cerin\ele minime prezentate
in SEV 103 Raportare !]i SEV 230 Drepturi asupra proprietafii
imobiliare, mennunl adecvate referitoare la situatiile incluse Tn
termenii de referlnta ai evaluarii, in conformitate cu paragrafele 2
i 3 anterioare. De asemenea, raportul va include comentarii
referitoare la unele probleme, daca acestea sunt relevante pentru
scopul evaluaril, respectiv:
o specificare a faptului ca proiectul este in curs de construire;
o descriere a proiectului;
o descriere a stadiului procesului de construire, a costului
estimat necesar pentru finalizarea proiectului fi sursa acestei
estimari;
identificarea lji, daca este posibil, cuantificarea riscurilor
ramase asociate proiectului, facandu-se dlstinctie intre riscurile
aferente generarii venitului din inchiriere !Ji riscurile de
construire;
o descriere a rnodalltatll in care aceste riscuri au fast reflectate
in evaluare;
datele relevante de intrare pentru evaluare fi ipotezele
asumate pentru a determina aceste date de intrare;
un rezumat al situa\iei contractelor principale in vigoare, daca
este relevant.
72
SEV 233 lnvestifia imobiliara in curs de construire
COMENTARll
lnvestitiaimobiliari
C1.
lnvesti(ia imobiliara este o proprietate lmoblllara, respectiv un

teren sau o consfructle, ori o parte a unei constructil sau ambele,
detinuta de proprietar mai degraba pentru a obtine venituri din
chirii sau pentru cresterea valorii capitalului sau ambele, decat
pentru:
(a) a fi utilizata pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau in scopuri administrative, sau pentru
(b) a fi vanduta pe parcursul desfaurarii normale a actlvltatll,
C2.
Proprietarul poate detine un drept absolut sau subordonat asupra

investifiei imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra
proprietatll imobiliare i a principiilor de evaluare a acestora, a se
vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietafii imobiliare. Acest
standard se refera la sltuatia in care o investi(ie imobiliara se afla
in curs de construire /a data evaluarii.
C3.
Evaluarile investifiei imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru

diverse scopuri, incluzand:
achlzltll, fuziuni i vanzAri de intreprinderi sau parti de
intreprinderi;
garantarea imprumutului;
litigii;
raportare flnanclara.
C4. Acest standard furnizeaza principiile care trebuie urmate in

estimarea valorii de piafa a investifiei imobiliare in curs de
construire. Va/oarea de piafa este comentata amanuntit in SEV
100 Cadrul general, insa, pe scurt, scopul este acela de a se
estima pretul care ar putea fi platit i incasat intr-un schimb
ipotetic pe plata, a unei proprietatl imobiliare nefinalizate, la data
evaluarii.
CS.
Tn praotlca, intre partlclpanfil de pe piata se transfera putlne

lnvestltil imobiliare nefinalizate, cu exceptia cazurilor cand
reprezinta fie o parte a unui transfer al entita\ii detinatoare, ori
vanzatorul se afla fie in lnsolventa, fie se confrunta cu insolventa
i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i in
sltuatla, putln probablla, in care exista dovada transferului altei
investifii imobiliare nefinalizate, la o data apropiata de data
evaluarii, aproape sigur ca stadiile lucrarilor de construire vor fi
73
diferite, chiar daca, din anumite puncte de vedere, proprietatile

imobiliare ar fi similare.
C6. in ebsenta datelor directe privind van~rile comparabile, valoarea
trebuie estimata prin utilizarea unei sau a mai multor abordarl in
evaluare bazate pe pia1a. Aceste abordart pot sa utilizeze
intormatll dintr-o varietate de surse, lncluzand:
dovezi privind vanzarile de proprietatl imobiliare comparabile,

aflate in locatil diferite sau in starl diferite, cu ajustari efectuate
pentru a cuantifica aceste diterente:
dovezi privind vanzarile de proprietati imobiliare comparabile,

tranzactlonate in condltll economice diferite, cu ajustari
efectuate pentru a cuantifica aceste diferen1e;
previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea

venitului fundamentate pe date de piata comparabile
referitoare la costurile de construire, clauzele contractelor de
inchiriere, cheltuielile de exploatare, ipotezele privind
cresterea, ratele de actualizare ~i de capitalizare ~i alte date
de intrare relevante.
C7.
Valoarea de piafa a unei investifii imobiliare nefinalizate va

reflecta asteptarila partlcipanfilor de pe piata asupra valorii
proprietatll imobiliare finalizate, din care se deduc costurile
necesare flnallzaril proiectului ~i ajustclrile adecvate pentru profit ~i
rise. Evaluarea ~i toate ipotezele relevante utilizate in evaluare ar
trebui sa reflecte condltilla de pia1a de la data evalu~rii.
CB.
Nu este adecvat sa se estimeze valoarea de piafa a unei investifii

imobiliare nefinalizate luand in considerare numai planul
proiectului sau studiul de fezabilitate realizat la inceputul
proiectului. Odata ce executia proiectului a inceput, acesta nu mai
este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece
datele de intrare pentru evaluare vor fi cele istorice. Din acest
motiv, o abordare bazata pe estimarea procentajului in care a fost
executat proiectul, inainte de data evaluarii, este putln probabil sa
fie relevanta pentru determinarea valorii de piafa curente.
C9.
Daccl intervalul de timp necesar, de la data evalu~rii pAna la data

flnalizarll noii investifii imobiliare, este astfel incAt fluxurile de
numerar previzionate vor apare dupa o penoada de timp ~i daccl
valoarea banilor in timp ar avea o influenta semnificativa, atunci
va fi mai adecvat sa se utilizeze metoda fluxului de numerar
actualizat, care reflects. esalonarea probablla in timp a acelor
fluxuri de numerar.
74
C10. 0 evaluare a unei investifii imobiliare in curs de construire poate fi

facuta fie prin utilizarea unui model al fluxului de numerar nominal,
fie a unui model al fluxului de numerar real2 Tn oricare dintre
aceste modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei
speciale ca proprietatea imobiliara ar fi flnallzata, din care sunt
efectuate, apoi, deduceri adecvate pentru a estima valoarea
proprietatll imobiliare aflata in stadiul ei curent de construire. Cel
mai adecvat dintre aceste modele va fi eel care, la data evaluarii,
predomina pe plata tipului respectiv de proprietate imobiliara.
Datele de intrare pentru evaluare utilizate intr-un model nu ar
trebui sa se utilizeze in celalalt model, iar raportul ar trebui sa
precizeze clar care abordare a fast adoptata.
Date de intrarepentruevaluare
C11. Datele de intrare exacte utilizate pentru evaluare vor fi diferite in
functle de abordarea in evaluare utlllzata, dar, in mod uzual, var
include pe cele prezentate in aceasta secnune, De asemenea,
datele de intrare var fi diferite funcne de utilizarea pentru fluxul de
numerar exprimat in termeni nominali sau pentru eel exprimat in
terrneni reali, a se vedea paragraful C10 anterior. Date de intrare
tipice sunt:
(a) Proprietatea lrnoblliara finalizata
Valoarea proprietatii imobiliare finalizate se poate baza pe
valorile curente in cazul ipotezei speciale ca, la data evaluilrii,
ar fi deja finalizata sau pe baza valorii prospective a
proprietatii imobiliare finalizate, adlca valoarea preconizata a
proprietiltii imobiliare de la data <:And se anticipeazA cA va fi
finalizata. 0 atentls deosebita trebuie acordata asigurarii
faptului cil rata de actualizare utilizata este corelata cu
abordarea in evaluare ~i cu ipotezele utilizate.
(b) inchiriere
Daca trebuie sa fie identifica\i chiria~ii proprietafll imobiliare
finalizate, va trebui sa fie facuta o alocare pentru timpul ~i
costurile care ar perrnite atingerea unui grad de ocupare
stabilizat, de exemplu, perioada necesara pentru a atinge
grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile din
aceasta perloada pot include onorarii, cheltuieli de marketing,
stimulente, intretinere l}i alte cheltuieli nerecuperabile pentru
servicii. Dact!i exists contracte de inchiriere in vigoare, care
2
Pentru infonnatii suplimentare !Ji indrumari vezi indrumarul de evaluare elaborat de IVSC: IE 1
Fluxul de numerar actualizat. Bucurevti: IROVAL, 2012.
75
sunt condltionate de proiect sau de o parte relevanta care

trebuie finalizata, acestea ar trebui prezentate in evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul orlcaret lucrari executate inainte de data evaluarii
va fi reflectat in valoare, dar nu va determina acea valoare. in
mod similar, platile anterioare din cadrul contractului de lucrarl
curente, efectuate inainte de data evaluarii, nu sunt relevante
pentru valoarea curenta. Dimpotriva, sumele rarnase de plata
in cadrul oricarul contract de lucrari legat de proiect, in vigoare
la data evalui!lrii, reprezinta deseori cea mai buna dovada a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrarii.
Totusi, daca exlsta un rise important ca acel contract sa nu
poata fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a
insolventel uneia dintre parti, este mai adecvat sa se
determine costul aferent angajarii unui nou contractor care sa
finalizeze lucrarea rarnasa. Daca nu exista in vigoare un
contract cu pret fix, atunci poate fi mai adecvat sa se utilizeze
costul previzionat, de exemplu, pretul care reflecta a~teptarile
rezonabile ale particlpantilor de pe piata la data evaluarii,
privind costurile de la datele cand sunt susceptibile a fi
suportate.
(d) Costurile finantarii
Acestea reprezinta costul finantarii proiectului in perioada
cuprlnsa intre data obtlnerf creditului ~i data estimata a
rambursaril acestuia. Avand in vedere faptul ca creditorul
poate percepe riscurile din cursul fazei de construire ca fiind
substantial diferite fata de cele de dupa finalizarea
constructiel, costul finantarii ar trebui luat in considerare
separat pentru fiecare perioada, Chiar daca entitatea i~i
autoflnanteaza proiectul, ar trebui folosite rate ale dobAnzii
adecvate in contextul pletel, pentru a reflecta ratele dobanzil
care ar putea fi obtinute pe piata de un curnparator tipic al
proprietatil imobiliare, la data evaluarii.
(e) Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice ~i
profesionale, pe care le-ar putea efectua in mod rezonabil un
curnparator pentru finalizarea constructlel ~i pentru inchirierea
investifiei imobiliare. Cu excepna cazului in care exlsta
contracte de inchiriere in vigoare, va trebui sa se ia in
considerare ~i costurile rezonabile de marketing. Totusl, ar
trebui ignorate orice costuri care ar putea fi suportate intr-un
transfer efectiv al proprietatil imobiliare, la data evaluarii.
76
(f) Profitul i riscul cumparatorilor

Ar trebui facuta o alocare pentru profitul care ar fi asteptat de
caire un curnparator de pe pia1B pentru investitia imobiliarfJ
nefinalizata. Acesta ar trebui sa reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i cu realizarea venitului
anticipat sau a valorii anticipate a capitalului, la data evaluarii.
Profitul curnparatorulul poate fi exprimat fie ca un profit tinta,
fie ca o surna globals, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui sa fie identificate i
estimate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construire nefinalizat, var include rnodiflcerile costurilor de
construire, ale costurilor finan\arii i ale programului de
construire. Riscurile suplimentare, asociate cu investifia
imobiliara in curs de construire, includ fluctuatilla valorii
proiectului finalizat intre data inceperii i data flnalizarii,
precum i perioada de timp care va fi necesara pentru a
contracta chiriasi i a asigura un venit stabilizat. Riscurile
asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliara dupa
finalizarea acesteia, ar trebui sa fie identificate f}i evaluate
separat de riscurile asociate finalizarii construcnel, Daca
datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i
costurile curente, atunci riscul de modificare a acestora, intre
data evaluarii i data estimatcl a finalizclrii, trebuie scl fie luat in
considerare. Daca datele de intrare pentru evaluare se
bazeaza pe valorile i pe costurile prospective, ar trebuie luat
in considerare riscul ca aceste previziuni sa nu fie conforme
cu realitatea.
Daca pentru obtlnerea valorii se utilizeaza metoda fluxului de
numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata minima a
rentabilltatil care ar fi ceruta pe pia\8 de catre un curnparator
tipic.
Profitul anticipat de entitate la inceputul proiectului de
dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea panlclpatiel
sale la proiect, dupa ce a inceput edificarea constructiei,
Valoarea ar trebui scl reflecte acele riscuri ramase la data
evaluarii i discontul sau profitul pe care un cumparator al
proiectului nefinalizat ii asteapta pentru a finaliza cu succes
proiectul.
(g) Alte conslderatil
in sltuatiile in care s-a produs o schimbare pe pia1cl fa1B de
data la care a fast conceput initial, proiectul in curs de
77
construire poate sa nu mai reprezinte cea mai buna utilizare a

terenului. Tn aceste cazuri, costurile pentru finalizarea
proiectului propus initial pot fi nerelevante, deoarece un
eurnparator de pe piata fie ar demola orice constructli
nefinalizate, fie le-ar adapta pentru un alt proiect. Tn aceste
cazuri, valoarea investifiei imobiliare in curs de construire ar
trebui si:J reflecte valoarea curenta a altui proiect, precum i
costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect.
Cerinte speciale pentru raportarea financiari
C12. Situatiile financiare se elaborsaza, in mod normal, pe ipoteza

contlnuitatll activita1ii entita1ii, a se vedea SEV 300 Evaluari pentru
raportarea financiara, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat
sa se presupuna ca orice contracte, de exemplu, pentru
construirea sau pentru inchirierea proprietatll imobiliare dupa
finalizarea acesteia, ar trece in sarcina curnparatorulul, intr-un
schimb ipotetic, chiar daca acele contracte pot sa nu fie incheiate
intr-un schimb efectiv. 0 exceptle ar fi daca, la data evaluarii, ar
exista o dovada a unui rise mai mare decAt eel normal, din partea
unei parti contractante, de a nu-sl indeplini obligatiile.
Cerinte speciale in
imprumutului
cazul evalulrilor
pentru garantarea
C13. Ar;;a cum se arati:J in SEV 310 Evalu~ri ale drepturilor asupra
proprietafii imobiliare pentru garantarea imprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea imprumutului este valoarea de piafa.
Totusi, in luarea in considerare ca garan\ie a valorii oricarel
propriatati imobiliare in curs de construire, trebuie sa se tina cont
de faptul ca multe contracte se pot anula sau pot fi lovite de
nulitate, in sltuetla in care una dintre parti devine subiectul
procedurilor formale de insolven1i:J. De aceea, poate fi neadecvat
sa se asume ipoteza ca un curnparator al unui proiect nefinalizat
poate avea beneficiul din contractele de construire existente i din
orice garan\ii asociate. Tn mod similar, ar trebui manifestata
prudents in a presupune ca beneficiul oricarul acord de inchiriere
incheiat de debitor, in calitate de locator, ar fi transferabil catre un
cumparator,
78
lnstrumente financiare {IVS 250)

Paragrafe
Conti nut
CERINTE
'
2-3
4
5-6

lmplementare
Raportare
COMENTARll
C1-C4
C5-C8
C9-C10
C11-C12
C13-C15
C16-C19
C20-C22
C23-C25
C26-C29
C30
C31
C32-C36
lntroducere
Pietele instrumentelor financiare
Riscul de credit
Riscul propriu de credit
Lichiditatea ~i activitatea pietei
Date de intrare in evaluare
Abordarea prin cost
Indruman suplimentare
Control intern
CERINTE
1.
Principiile connnute in Standardele generale se aplica la

evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar
modfflcarile, cerlntele suplimentare sau exemplele specifice
evaluarile care cad sub lncidenta acestui standard.
Termenii de referintl ai evaluarii (SEV 101)
2.
in
cazul in care evaluarile se fac de catre entitatea detinatoare

pentru a fi utilizate de catre investitori externi, autorita1i de
79
reglementare sau alte entitati. in scopul conformaril la cerlnta din

SEV 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea i
competentele evaluatorului, se va face referire la controlul intern
existent, a se vedea Comentarii, paragrafele urmatoare,
C31-C35.
3.
Tn scopul conformarli cu cerlnta din SEV 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului sau datoriei care este evaluat/a, trebuie
prezentate urmatoarele:
a. clasa sau clasele instrumentului care se evalueaza:
b. daca se evalueaza un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un intreg portofoliu de active.
4.
Nu exists cerinte suplimentare pentru instrumentele financiare.

Raportare (SEV 103)
5.
Tn scopul conformarll cu cerlnta din SEV 103, paragraful 5 (I), de

a prezenta abordarea in evaluare i rationamentul aplicat, trebuie
avut in vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta
va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se
vor furniza suficiente lnformatil, pentru a permite utilizatorilor sa
in\eleaga natura flecaret clase de instrument care este evaluat i
factorii principali care influenteaza valorile. Se vor evita
informatlile care nu permit utilizatorilor sa in\eleaga natura
activului sau care ascund factorii principali care lnfluenteaza
valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie
avute in vedere urmatoarele:
Semnificatie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente in
cornparatle cu valoarea totala a activelor sau datoriilor entitatii
detlnatoare sau a portofoliului care este evaluat.
lncertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative,
la data evaluarii, din cauza naturii
instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau
anomaliilor pletel, Trebuie prezentate cauza i natura flecarel
incertitudini semnificative.
80
SEV 250 lnstrumente financiare
Complexitate
in mod normal, pentru instrumente complexe este adecvata o
descriere mai detaliata a naturii instrumentului ~i a factorilor
care lnfluenteaza valoarea.
Comparabilitate
lnstrumentele care prezinta un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricarel alte referiri la valoare este mai mare daca
reflecta cerintele utilizatorilor in funetie de schimbarea
conditlllor de piata. de!ji, pentru a fi semnificativa, lnformatia
prezentata ar trebui sa permita comparatla cu perioadele
anterioare.
Active suport
Daca fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, tntormatiile privind factorii
care lnfluenteaza valoarea curenta a acestor active vor
permite utilizatorilor sa in1eleaga valoarea raportata a
instrumentului.
6.
Daca instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea

intr-un raport financiar intocmit in conformitate cu IFRS-urile,
IFRS 7 impune un grad specific de transparenta, in functie de
clasificarea instrumentului in ierarhia datelor de intrare pentru
evaluare, a se vedea SEV 300 Evaluari pentru raportarea
financiara.
81
COMENTARll
lntroducere
C1.
Un instrument financiar reprezinta un contract care genereaza

drepturi sau obligatii intre anumite parti de a incasa sau plati
numerar sau alta contraprestatle financiara sau un instrument de
capitaluri proprii. Contractul poate impune ca incasarea sau plata
sa fie facuta la sau inaintea unei anumite date sau sa fie
deolansata de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care ereeaza un interes
rezidual in activele unei entitati dupa deducerea tuturor datoriilor
acesteia.
C2.
Evaluarile instrumentelor financiare sunt solicitate

diferite scopuri care includ, dar nu se llrnlteaza la:
pentru
achlzlnl, fuziuni i vanzari de intreprinderi

intreprinderi;
sau parti de
raportare flnanciara;
cerints impuse de reglementari, in particular cerinte de

solvabil itate bancara;
proceduri inteme de rise i conformare;
stabilirea valorii activului net a fondurilor societatilor de

asigurare;
determinarea valorii i rnasurarsa performantel fondurilor de

lnvestlnl,
C3.
lnstrumentele financiare pot fi, in sens larg, clasificate in

,,instrumente de numerar", care includ credite, depozite, actiunl i
obliga\iuni, sau ,,instrumente derivate", al caror catig rezulta din
unul sau mai multe active suport.
C4.
Pentru identificarea i evaluarea informa\iilor de piata relevante,

care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare,
este necesara in\elegerea depllna a instrumentului care este
evaluat. Astfel de informa\ii includ pretun din tranzactil recente cu
acelasl instrument sau cu unul similar, cotafll de la brokeri sau
servicii consensuale de determinare a pretului, indici sau alte
date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba
adecvata a ratei dobanzll sau volatilitatea pretului,
Pietele instrumentelorfinanciare
CS.
lnstrumentele lichide, precum o actiune a unei companii

importante, o obligatiune de stat sau un contract futures pentru o
82
rnarfa cunoscuta se tranzactioneaza pe burse de valori

importante !]i preturlle sunt disponibile in timp real, atat pentru
particlpantll pe o piata activa sau prin intermediul diferitelor
canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de
exemplu, contractele forward, opfiunile pe actiunl sau contractele
futures pe rnarfurt se tranzactioneaza, de asemenea, pe burse de
valori.
C6.
Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate

sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzactioneaza pe
bursele de valori ~i au grade de lichiditate diferite. Tranzactiile cu
astfel de instrumente se efectueaza pe piata denumita over the
counter (OTC).
C7.
De~i volumul pie\ei este de cateva ori mai mare pentru

instrumentele tranzactlonate pe plata OTC decat eel al
instrumentelor tranzactionate pe bursele de valori, volumul
tranzactlllor varlaza in mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale
sunt tranzactlonate zilnic, in volume importante, in timp ce alte
swap-uri nu se tranzactloneaza deice dupa vanzarea ini\iala, fie
deoarece tranzac\ionarea este interzisa prin contract, fie
deoarece nu exists pia\8 pentru acsasta clasa de instrumente.
CB.
Utilizarea unor tehnici de evaluare este mai solicltanta in cazul

instrumentelor tranzac\ionate pe pie\ele OTC sau pe bursele de
valori, in cazul in care acea piata a devenit inactiva. Astfel de
sltuatil constituie subiectul principal al acestui standard.
Riscul de credit
C9. intelegerea riscului de credit este un aspect important al

evaluaril unui instrument de datorie financiara. Printre factorii
comuni care trebuie luati in considerare la determinarea !ji
rnasurarsa riscului de credit se nurnara:
Riscul de contraparte
Capacitatea de plata a emitentului sau a girantilor impune
luarea in considerare nu numai a tranzacnllor istorice !}i a
profitabilitatii
entitatii
respective,
ci
l}i
considerarea
performan\ei !]i perspectivelor sectorului de activitate, in
general.1
Subordonare
in stabilirea riscului de neplata este esentiala determinarea
prioritatll unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate
IVSC fi-a propus sa elaboreze, pana la sfa!'itul anului 2013, un Tndrumar pentru evaluare,
avand ca tema coretjiile Tn evaluarea creditelor fi datoriilor.
83
in raport cu activele emitentului sau in ceea ce privete

fluxurile de numerar cu care se garanteaza instrumentul.
indatorare
Marimea creditului utilizat pentru finantarea activelor din care
rezulta c:Atigul unui instrument intluenteaza volatilitatea
catigului emitentului i poate lnfluenta riscul de credit.
Calitatea activelor cu care se garanteaza
Trebuie analizate activele cu care, in cazul incetarii platilor, va
fi despaqublt de\inatorul unui instrument. in particular, este
necesar sa se inteleaga daca despagubirea se face cu toate
activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu cat sunt
mai mari valoarea !]i calitatea activelor cu care o entitate este
despagubita, in cazul tncetaril platilor, cu atat este mai redus
riscul de credit al instrumentului.
Acorduri de compensare bilaterale
Tn cazul instrumentelor derivate, care sunt detinute intre
contrapartl, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de
compensare bilaterale, care limiteaza obliga\iile la valoarea
neta a tranzactlllor, respectiv daca una din parti devine
insolvabilil, cealalta parte are dreptul de a compensa sumele
datorate par\ii insolvabile, cu sume datorate din detinerea altor
instrumente.
Asigurarea contra incetarii pla\ii
Multe instrumente contln anumite forme de asigurare a
detinatorulul contra riscului de neplata, Asigurarea poate fi sub
forma garan\iei unei terte par\i, unui contract de asigurare,
unui credit default swap sau a mai multor active pentru
garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate plati.
De asemenea, riscul de neplata este redus daca
instrumentele subordonate suporta primele pierderile aferente
activelor suport i, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele
de rang superior. Daca asigurarea este sub forma unei
garan\ii, unui contract de asigurare sau unui credit default
swap, este necesar sa se identifice partea care fumizeaza
preteens i sa se determine solvabilitatea acestei parti.
Considerarea solvabllltatll tertel parti implica nu numai pozi\ia
curenta, ci i efectul posibil al altar garantii sau contracte de
asigurare asumate anterior. Daoa furnizorul unei garan\ii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul de neperformanta a acestora poate creste
semnificativ.
84
C10. in cazul entltstllor pentru care este disponibila doar o cantitate

limitata de informatii, poate fi necesara consultarea
informatiilor disponibile despre entitati cu caracteristici similare
de rise. Tn acest proces pot fi utilizati i indicii de credit
publicafi, Daca exista trenzaotll secundare cu instrumente de
datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a
fundamenta coreqiile corespunzatoare de rise. Trebuie luata
in considerare sensibilitatea variabila la riscul de credit al
diverselor instrumente de datorie, pentru a determina care
dintre sursele de date privind creditele furnizeaza lnforrnefla
cea mai relevanta. Corecna de rise sau marja de credit
aplioata au ca referinta suma pe care un participant de pe
pialA o va solicits pentru un anume instrument.
Riscul propriude credit
C11. Deoarece riscul de credit asociat unei datorii este important

pentru valoarea acesteia, exista opinia ca, la evaluarea de1inerii
emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este
relevant pentru valoarea acesteia, in cazul transferului acestei
datorii. in cazul in care este adecvat sa se presupuna transferul
unei datorii, indiferent de limitarile abilitatii contrapartllor de a o
transfera, de exemplu, in vederea respectarii cerintelor de
raportare financiara, exists mai multe surse potentlale pentru a
reflects riscul propriu de credit in evaluarea datoriilor. Acestea
includ curba randamentului pentru obligatiunile emitentului sau
alte instrumente de datorie emise de acesta i marjele de credit
default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent.
Totusl, in multe cazurl, emitentul unei datorii nu va avea
capacitatea de a o transfera, ci doar sa deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, in luarea in conslderane a corectillor pentru riscul

propriu de credit, este important sa se alba in vedere natura
garantiei pentru datoria care se evalueaza. O garantie care este
in mod legal separata de emitent reduce in mod normal riscul de
credit. Daca datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de
garantare, este posibil sa nu se faca o corecne semnificativa
pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este
asiqurata contra riscului de neplata, Totusl, garantia pentru una
din contrapartl nu este dlsponlblla pentru alte contraparn, Astfel,
dei unele datorii garantate pot sa nu fie subiectul unui rise de
85
credit semnificativ, exlstenta acelei garantii poate afecta riscul de

credit al altor datorii.2
LichiditateaJi activitateapietei
C13. lnstrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzactionate
normal, in mod regulat pe burse de valori in volume ridicate pana
la instrumente convenite intre doua parti care nu pot fi transferate
catre o terta parte. Aceasta diversitate de tipuri de instrumente
presupune luarea in considerare a lichiditatii unui instrument i
ca urmare, nivelul curent de activitate a pletel este important in
determinarea celei mai adecvate abordarl in evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pletel pot fi evldentlate in mod separat.
Lichiditatea unui activ este o masura a modului in care acesta
poate fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau
echivalent de numerar. Activitatea pietei este o masura a
volumului de tranzactll la un moment dat, i este o rnasura mai
degraba relativa i nu una absolute, a se vedea SEV 100 Cadrul
general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile
reduse de activitate ale pletel reprezinta provocarl in evaluare din
cauza lipsei datelor relevante de pia18, de exemplu, datele care
sunt fie curente la data evaluarii, sau care fac referire la un activ
suficient de asemanetor pentru a fi considerate credibile. Cu cat
lichiditatea sau activitatea pletel sunt mai reduse, cu atftt se iau
mai mult in considerare in abordarile in evaluare care utilizeaza
tehnici de corectare sau de acordare a unei importante diferite
datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzactil, pentru
a reflecta fie modificarile de pe piata, fie caracteristicile diferite
ale activului.
C16. Cu exceptia instrumentelor lichide care se tranzactloneaza pe o
bursa de valori, unde preturile curente sunt observabile i
accesibile tuturor partlclpantllor de pe pia18, datele de intrare
pentru evaluare pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate in general sunt cotatii ale dealerilor sau provin de
la servicii consensuale de determinare a preturilor,
C17. Dei nu prezinta aceeasl credibilitate precum dovada unei
tranzactll curente i relevante, daca astfel de informatii nu sunt
disponibile, atunci cotatllle dealerilor pot constitui urmatoarea cea
2
Tndrumari suplimentare despre riscul propriu de credit sunt continute Tn proiectul de Tndrumar
avand ca tema corec9ile in evaluarea creditului fi datoriei, men~onat anterior.
86
mai buna dovada asupra modului in care partlcipantli pe piatfi ar

evalua activul. Totusl, problemele asociate cu cotatilla dealerilor,
care pot afecta credibilitatea datelor de intrare pentru evaluare,
includ urmatoarele:
in mod normal, dealerii doresc sa fie formatori de piata ~i sa
emita cotatil de cumparare pentru cele mai cautate
instrumente, dar nu ~i pentru emisiunile mai putin lichide.
Deoarece lichiditatea se reduce adesea in timp, pot fi gasite
cu dificultate cotatil pentru instrumentele mai vechi;
interesul primar al dealerului este comercializarea ~i nu
sprijinirea evaluarii, tar ei au o motivatie redusa in a cerceta cu
atentie o cotatle fumizata pentru o evaluare, asa cum ar faceo pentru o cerere de vanzars sau de cumparare. Aceasta
poate avea consecinte asupra calitatii lnformatiei:
in cazul in care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exista un conflict de interese inerent;
dealerii au rnotlvatia de a furniza sfaturi cumperatonlor intr-o
rnanlera care prezlnta in mod favorabil detlnsrea,
C18. Serviciile consensuale de determinare a prsturilor opereaza prin
colectarea informatlllor de pret pentru un instrument de la mai
multi partlclpantl abonafl. Acestea reflecta un set de cotatil din
surse diferite, cu sau fara ajustare statistica pentru a reflecta
abaterile medii patratice sau distribu\ia cota\iilor.
C19. Serviciile consensuale de determinare a preturilor elimina
problema conflictului de interese asoclata cu un singur dealer.
Totu11i, acoperirea acestor servicii este la fel de limitata ca in
cazul cota\iilor unui singur dealer. Ca in cazul oricarul set de date
utilizat ca date de intrare pentru evaluare, intelegerea surselor i;i
a modului in care acestea sunt ajustate statistic de catre fumizor
sunt esentiale pentru a intelege lrnportanta care trebuie acordata
acestora in procesul de evaluare.
Abordariin evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacnonate pe
bursele de valori, sunt evaluate utillzand modele automate de
evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzac\iilor de
piata i;i produc evaluarl ale activului respectiv. Aceste modele au,
adesea, legatura cu platforme de tranzactlonare brevetate. Nu
este scopul acestor standarde sa examineze in detaliu astfel de
modele, desl, ca ~i in cazul altar modele sau tehnici de evaluare
semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context
pentru utilizarea lor 11i pentru raportarea rezultatelor.
87
C21. Fie ca sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare

utilizate pe pietele financiare au la baza abordarile prin piafa, prin
venit sau prin cost, descrise in SEV 100 Cadrul general. Acest
standard descrie cele mai utilizate metode i aspecte care
trebuie luate in considerare i datele de intrare necesare pentru
aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare,
este importanta asigurarea ca acesta este calibrat in mod regulat
cu informa\ii observabile din plata, Acesta asigura ca modelul
reflecta condi\iile curente de piata i identifica orice deficienta
potentials. Odata cu schimbarea condiflllor din piats. poate fi
necesara
schimbarea
modelului/modelelor
utilizate
sau
introducerea unor ajustsri suplimentare a valorilor. Aceste
ajustari pot fi facute pentru a se asigura ca rezultatul corespunde
in cea mai mare rnasura scopului evaluarll,
Abordarea prin piati
C23. in mod normal, cea mai buns lndlcatls privind valoarea de piafa a
unui instrument identic este un prst obtlnut de pe o platforms
bursiera recunoscuta la sau aproape de momentul sau data
evaluarll. Jn cazul in care nu au existat tranzactil recente i
relevante, cotatllle sau ofertele de pret pot fi, de asemenea,
relevante.
C24. Dei adesea nu este necesara nicio corecne a pretului daca
instrumentul este identic, lnforrnaua este suficient de recenta
pentru a fi relevanta i de\inerea este similara, sunt necesare
corectll daca aceste condltil nu sunt indeplinite. Exemple, privind
necesitatea introducerii unor ajustari sau a acordaril unei
lrnportante diferite preturnor din trenzacnl, sunt:
in cazul in care instrumentul de evaluat are caracteristici
diferite de cele pentru care sunt disponibile preturi:
exista dlferente in marimea sau volumul tranzactillor fats de

detlnersa evaluata;
daca tranzacfla nu a avut loc intre psrti neparflnltoare, caress

fi actionat independent;
momentul tranzactiel, care este eviden\iat la inchiderea

bursei.
C25. Un alt factor care poate crea o diferenta intre un pret de pe bursa
i instrumentele care sunt evaluate, poate apare daca, prin
transferul detlneril, rezulta fie crearea unei detineri de control, fie
posibilitatea schlmbaril controlului.
88

C26. Valoarea unui instrument financier poate fi determinata prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
exlstenta a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determina sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. Tn general, instrumentul
financiar are urmatoarele caracteristici:
esalonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care

entitatea se asteapta sa realizeze fluxurile de numerar din
detinerea instrumentului;
calcularea
instrument
cuponului,
calculeaza
suport sau
e!jalonarea !ji conditiile pentru fiecare optiune din contract, de

exemplu, de vanzare sau de cumparare, plata antlcipata,
optiunl de extindere sau optiuni de convertibilitate;
protejarea drepturilor paftilor la instrument, de exemplu,,

conditiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de
datorie, prioritatea sau subordonarea fata de alte instrumente
detinute.
fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un

de datorie, rata dobanzll apllcablla, respectiv rata
sau pentru un instrument derivat, modul cum se
fluxurile de numerar in conexiune cu instrumentul
cu indicele (sau indicii);
C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar sa

se stabileasca ca~tigul care va fi cerut din detinerea
instrumentului pentru a compensa riscurile din:
caracteristicile !ji condinlle instrumentului, de exemplu,
subordonarea;
riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea

contrapartil de a efectua platile la momentul scadentel;
lichiditatea !ji vandabilitatea instrumentului;
riscul de modificare a reglementarilor sau a cadrului juridic;
modul in care instrumentul este impozitat.
C28. Daca fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaza pe valori

contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare
impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea
ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de
actualizare trebuie sll fie adecvata fluxurilor de numerar, de
exemplu, daca fluxurile sunt determinate inainte de impozitare,
atunci rata de actualizare trebuie sa rezulte din analiza unor
instrumente, inainte de impozitare.
89
C29. Tn functie de scopul evaluaril, datele de intrare i ipotezele

modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale
partlclpentilor de pe piata. fie se vor baza pe ateptarile curente
sau tinta ale detinatorului. De exemplu, daca scopul evaluarii
este determinarea valorii de piafa, sau a valorii juste conform
deflnltlel IFRS, ipotezele trebuie sa reflecte pe cele ale
partlclpantllor de pe piata. Daca scopul este masurarea
perforrnantet unui activ fata de nivelul luat ca i referinta de
administrator, de exemplu, o rata intsrna a rentabllltatll tinta, este
adecvata utilizarea altor ipoteze.
Abordarea prin cost

C30. Principiul substltutlel, specific abordarii prin cost, se aplica la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei
reproducerii. Aceasta rnetoda ofera o indicatle privind valoarea
curenta a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea
sau ,,copierea" riscului i a fluxurilor de numerar intr-o
altemativa ipotetlca sau slntetlca, Aceasta alternativa se
bazeaza pe o cornbinatle de valori mobiliare 'i/sau instrumente
derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau
hedging-ul pozltiel la data evaluarii. Replicarea portofoliului se
utillzeaza adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea
unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de
exemplu, cereri estimate de despaquolre din asigurari sau
produse structurate), prin substituirea cu o replica a portofoliului
de active care se pot evalua mai UOr i, deci, riscul poate fi
controlat zilnic, mai eficient.
indrumari suplimentare
C31. IVSC sl-a propus sa elaboreze lndrumarl suplimentare in ceea ce
prlveste evaluarea diverselor tipuri de instrumente derivate, iar
primul proiect referitor la Evaluarea instrumentelor derivate de
capitaluri proprii a fost publlcata in iulie 2013, pentru comentarii.
lntorrnatll curente privind aceste proiecte se pot obtlne pe pagina
de internet www.ivsc.org
Control intern
C32. in cornparatie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare in clrculatie este foarte mare, dar nurnarul
partlclpantllor activi de pe piata este relativ redus. Natura i
volumul instrumentelor i frecventa evaluaril acestora inseamna
ca, adesea, evaluarea este realizata pe calculator, cu modele de
evaluare legate la platforme de tranzacdonare, Ca o conseclnta,
multe instrumente sunt evaluate de entitatea detinatoare, chiar
90
daca evaluarea este utilizata de parti exteme, de exemplu, de

investitori sau de autorita1i de reglementare. lncldenta evaluarilor
efectuate de experfll independentl ai unor terte parti este mai rara
decat in cazul altor clase de active.
C33. Evaluarea de catre entitatea detinatoare creeaza un rise
semnificativ in ceea ce privests gradul de obiectivitate al
evaluarilor. Daca evaluarile sunt destinate utilizatorilor extemi,
trebuie luate rnasuri pentru a se asigura ca exista un control
intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind
mdependenta evaluaril.
C34. Controlul intern se bazsaza pe proceduri interne de guvernanta
i control, al carer scop este cresterea increderii celor care se
bazeaza pe evaluare, in procesul de evaluare i de obtlnere a
concluziilor.
C35. Ca un principiu general, evaluarile produse de "front office" al
entitatii de intermediere i formare de piata. care trebuie incluse
in raportarile financiare sau pe care se va baza o terta parte,
trebuie sa fie verificate i aprobate de ,,back office". Autoritatea
finala pentru astfel de evaluarl trebuie sa fie separata i pe deplin
independenta de functiunlle de preluare a riscului. Modalitatile
practice de a realiza o separare a functlunllor variaza in funqie
de natura entitatii, de tipul instrumentului de evaluat i de
importanta valorii respectivei clase a instrumentului pentru
obiectivul general. Protocoale i controale adecvate trebuie
determinate atent, prin luarea in considerare a incertitudinilor
asupra obiectivitatii, care ar putea fi percepute de o terta parte
care utilizeaza evaluarea.
C36. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entita1ii;
un protocol pentru stabilirea frecventel i a metodelor de
calibrare i testare a modelelor de evaluare;
criterii pentru verificarea anumitor evaluari de catre diferiti
experti interni sau externi;
identificarea nivelurilor de referinta sau a evenimentelor care
impun o investigare mai atenta sau necesita1i de dublcl
aprobare;
identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare
semnificative care nu sunt observabile direct din piata, de
exemplu, prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de
audit.
91
Evaluari pentru raportarea flnanclara

(IVS 300)
Paragrafe
Conti nut
lntroducere
Definitii
CERINTE
Termenii de referinta ai evaluaril
lmplementare
Raportare
1
2-7
8
9-12
GHIO DE APLICARE
Valoarea justa
Agregarea
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste
Datorii
Deprecierea
Deprecierea: terenuri i construtjii
Deprecierea: rnaslnl, echipamente i instalatii
Deprecierea: componentizare
Contracte de leasing
Clasificarea contractelor de leasing
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
lnvesti\ia imobiliarfi in leasing
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract
de leasing
Alocarea pretulul de achizi\ie
Testarea deprecierii
Testarea deprecierii - valoarea recuperabilA
Testarea deprecierii - valoarea de utilizare
Testarea deprecierii - valoarea justa minus costurile
asociate vanzarii
92
G1-G2
G3
G4-G5
G6-G7
G8-G11
G12-G14
G15
G16-G17
G18-G19
G20-G23
G24-G28
G29-G32
G33-G37
G38-G40
G41-G42
G43
G44-G49
G50-G51
SEV 300 Evaluari pentru raportarea financiarfJ
INTRODUCERE
Evaluarile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, in cursul
elaborarll rapoartelor sau situatlllor financiare ale companiilor sau ale
altor entita\i. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru inregistrarea acesteia in situa\ia
pozltlel financiare, alocarea pretulul de achizltle al unei intreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing ~i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea in contul
de profit ~i pierdere.
Sectiunea Ghid de aplicare a acestei Apllcafll face referire la diferitele
cerinte ale Standardelor Internationale de Raportare Financiara (IFRSuri). De~i IFRS-urile sunt standardele de raportare financiara adoptate
pe scara larga la nivel global, se utilizeaza foarte des ~i standardele
nationale, Cu toate ca intr-un document international de indrumare nu
este cazul sa facem referire la standardele contabile nationale, multe
dintre aceste standarde nationale sunt similare sau se apropie de IFRSuri. De aceea, ghidul oferit in acest document poate fi relevant ~i pentru
svaluarlle care sunt utilizate in alte Standarde de Raportare Flnanciara,
decat IFRS-urile.
DEFINITll
Tn aceasta Aplicatle se folosesc definitiile urmatoare:
Standarde de Raportare Financiari: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea sltuatlllor periodice privind pozitia financiara
a unei entitc11i. Acestea se mai numesc ~i standarde de contabilitate.
Standarde Internationale de Raportare Financiari (IFRS-uri):
standardele ~i interpretarile adoptate de ccltre Consiliul pentru
Standarde Internationale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internationale de Raportare Financiara,
(b) Standardele Internationale de Contabilitate, ~i
(c) lnterpretarile elaborate de Comitetul pentru lnterpretarea
Standardelor lnterna\ionale de Raportare Financiara (IFRIC) sau de
fostul Comitet Permanent pentru lnterpretari (SIC).
Unitate de cont: nivelul la care un activ, care urmeaza sa fie evaluat,
este agregat sau dezagregat cu alte active.
93
CERINTE
1.
Evaluarile efectuate pentru a fi incluse intr-o sltuatle financiara vor

fi realizate astfel incat sa respecte cerintels Standardelor de
Raportare Financiara aplicabile. Se apllca ~i principiile eontnute
in Standardele generale (SEV 101, 102 !}i 103), cu excepna
cazului in care acestea sunt modificate in mod special de catre o
cerinta a standardului de contabilitate relevant sau a acestui
standard.
Termenii de referin\i ai evaluirii (SEV 101)
2.
Pentru a se conforma cerintsl SEV 101, paragraful 2(c), de a

preciza scopul evaluaril, termenii de referin18 ai evaluarii vor
include identificarea Standardelor de Raportare Financiara
aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este ceruta
evaluarea. Scopul contabil este reprezentat de utilizarea evaluarii
in sltuatille financiare, de exemplu, estimarea valorii contabile, o
alocare a pretulul de achlzltle in urma unei comblnan de
intreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de
leasing sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ.
3.
Tn plus fata de cerlnta de a identifica activul ce urmeaza sa fie

evaluat, conform SEV 101, paragraful 2(d), termenii de referinta ai
evaluaril vor include !1i precizarea modului in care acel activ este
utilizat sau clasificat de catre entitatea raportoare. Tratamentul
contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate
sa fie diferit, in functie de modul in care acestea sunt utilizate de o
entitate. De exemplu:
tratamentul proprietafi imobiliare de1inuta de o entitate poate fi
diferit, acesta depinz8nd de faptul daca este ocupata in scopul
reallzarii obiectului de activitate al entita\ii, este detinuta ca o
lnvestitie, este un surplus fata de cerinte sau, in cazul unei
companii de dezvoltare imobiliara, este tratata ca stoc
comercial;
instrumentele financiare, care sunt dstlnute in scopul de a se

ob\ine fluxuri de numerar contractuale, care connn numai
tncasarl de rate de rambursare a creditului ~i de dobanzl
aferente, pot fi tratate diferit fata de alte tipuri de instrumente;
activele necorporale dobandlte printr-o fuziune de intreprinderi

sau printr-o achlzltls a unei intreprinderi pot fi tratate in mod
diferit fats de activele similare deja detinute de o entitate.
Atunci cand un activ este utilizat tmprsuna cu alte active
identificabile separat, se va identifica ,,unitatea de cont".
94
Standardul de Raportare Financiara relevant poate indica modul

in care va fi stabilita unitatea de cont sau gradul de agregare
pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri cantabile.
Tn conforrnitate cu cerintele SEV 101, paragraful 2(e), se va
identifica in mod clar tipu/ valorii. Example de astfel de tipuri ale
valorii, cerute de standardele de contabilitate, includ valoarea
justa, valaarea reallzabila neta ~i valoarea recupereblla, Deflnitia
lor este contlnuta in standardul de contabilitate relevant.
4.
in confarrnitate cu cerintele SEV 101, paragraful 2(i), se declara

orice ipoteze care se iau in considerare. lpotezele adecvate var
varia in functls de modul in care un activ este de\inut sau
clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Flnanciara
prevad ca sltuatllle financiare se elaboreaza pe ipoteza
contlnuitatll activita\ii entita\ii, cu excep\ia cazului in care
managementul fie lntsntioneaza sa lichideze entitatea, fie sa
inceteze activitatea cornerclala, fie nu are alta alternative realista
decat acestea. Cu exceptla instrumentelor financiare, in mod
normal, se consldera ca fiind adecvata ipoteza conform carela
activul sau activele var continua sa fie utilizate ca parti ale
intreprinderii carela ii apartin. Aceasta lpoteza nu se apllca in
cazurile in care este clar ca exista fie inten\ia de a lichida entitatea
sau de a rsnunta la un anumit activ, fie ca exista o cerin\e de a se
lua in considerare suma care ar putea fi recuperate prin cedarea
sau din casarea activului.
5.
De asemenea, este necesar se se declare !Ji ipatezele care vor fi

facute pentru a defini unitatea de cont, de exemplu, daca activul
va fi evaluat pe a baza de sine stAtAtoare sau in comolnatle cu
alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant sa
continA preclzari referitaare la ipatezele sau la premisele evaluarii
care pot fi fecute.
6.
in mod oblsnult, nu este normal ca o valoare estimate in scopul

includerii acesteia intr-o situa\ie financiara se fie determinate pe
baza unei ipoteze speciale.
7.
Cand se iau in considerare restriqiile enuntate in SEV 101,

paragraful 20), se var avea in vedere urmatoarele:
(a) rnasura ~i forma oricaror referin\e cu privire la valoare, care ar
putea aparea in sltuatllle financiare publicate:
(b) masura in care evaluatorii au abligatia de a raspunde la
lntrebarlle privind evaluarea, ridicate de catre auditorul
entite\ii.
95
Referintele adecvate cu privire la aceste aspecte vor fi incluse in

termenii de referinta ai evaluaril.
8.
Nu exista cerinte suplimentare atunci cand se efectueaza evaluari

pentru raportarea financiara.
Raportare (SEV 103)
9.
in plus fata de cermtele minime ale SEV 103 Raportare, un raport

de evaluare pentru utilizarea intr-o sltuatle financiara va include
referintele adecvate la aspectele abordate in termenii de referinta
ai evaluarll, in conformitate cu paragrafele anterioare 2-7.
10.
De asemenea, raportul va cuprinde orice informatle pe care

entitatea raportoare este obligata sa o furnizeze conform
Standardelor de Raportare Financiara relevante. Example de
lnformatll referitoare la evaluarile la valoarea justa, a carer
prezentare este necesara, includ metodele ~i ipotezele
semnificative folosite in evaluare ~i rnasura in care determinarea
valorii s-a facut avand drept referinta preturile observabile sau
tranzactllle recente de pe piata. Unele standarde cer ~i lntormatii
despre sensibilitatea valorii fats de rnoditlcarile unor date de
intrare semnificative.
11.
Atunci cand efectul unei ipoteze asupra valorii este important,

efectul acelei ipoteze va fi precizat in raport.
12.
Pentru a se conforma cerintel de a preciza restrictiile privind

utilizarea, difuzarea sau publicarea conform SEV 103, paragraful
50), in raport vor fi rnentionate orice conditil referitoare la modul in
care raportul poate fi reprodus sau la modul in care se poate face
referire la acesta in situatiile financiare publicate ale entitatii.
96
GHIO DE APLICARE
Aceasta sectlune ofera informa\iile de fond privind cerin\ele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de catre
Consiliul pentru Standarde Internationale de Contabilitate (IASB). IRFSurile cuprind standarde i;i lnterpretari numerotate individual.
Standardele publicate initial, inainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internationale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Funda\iei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publlcatil ale IASB sunt facute pentru cele
emise la data la care aceasta Aplicatie a evaluaril a fast publioata.
IFRS-urile :;;i interpretarea lor se schimba pe parcursul timpului. in
consecinta, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a
nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a
inlocui referirile la IFRS-urile curente sau la lnterpretarlle publicate de
catre IASB sau de Funda\ia IFRS. Mai multe informa\ii cu privire la
IFRS-uri :;;i la alte publicafll asociate pot fi obtinute de pe website-ul
www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista speclallstll in evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori sa inteleaga anumite cerinte pentru evaluare ale
IFRS-urilor. Dei;i scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicaril, acesta nu impune nicio
cerinta obligatorie. Referirile la cerintele de contabilizare se supun
prevederilor I FRS-urilor relevante, iar in cazul exlstentei unui conflict
intre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile var prevala. Chiar
daca pot exista certnte similare in alte Standarde de Raportare
Flnanciara, IVSC nu face nicio aflrrnatle referitoare la relevanta acestui
ghid fata de aceste standarde.
Valoarea justi
G1. Valoarea justa reprezinta fie tipul valorii solicitat, fie o optiune
permlsa pentru multe tipuri de active sau datorii, in conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la va/oarea justa contlne
urrnatoarea defini\ie:
,,Valoarea justa este pretul care ar fi incasat pentru vanzarea unui
activ sau platlt pentru transferul unei datorii intr-o tranzactie
reglementata intre particlpantll de pe piata, la data evaluaril."
Aceasta definitie tnloculeste definitiile mai vechi care apar in
diverse IFRS-uri. Trebuie avut in vedere i faptul ca aceasta
definitie difera de cea care apare in SEV 100 Cadrul general i
1
IFRS Foundation.
97
care este utlllzata, de obicei, in alte scopuri, decat pentru

raportare financiara.
G2. Aceasta deflnitle i comentariul asociat din IFRS 13 indlca in mod
clar faptul ca valoarea justa, conform IFRS, este un concept diferit
de valoarea justa, asa cum este aceasta definita i comentata in
SEV 100 Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 ~i. in special
referirile la particlpantll de pe piata, la o tranzactie normala,
tranzaetie ce are loc pe piata principala sau pe cea mai
avantajoasa pia11} ~i pentru cea mai buna utilizare a unui activ,
arata clar faptul ca valoarea justa, conform IFRS-urilor, este
coerenta, in general, cu conceptul de valoare de piafa, asa cum
aceasta este definita lji comentata in SEV 100 Cadrul general.
Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de piafa, conform
SEV, lndeptlneete cerinta de evaluare la valoarea justa, conform
IFRS 13, supusa unor ipoteze specifice cerute de catre standardul
de contabilitate, cum ar fi stlpularile privind unitatea de cont sau
ignorarea restrictlllor de vanzare.
Ag regarea
G3. Valoarea justa, conform IFRS-urilor, se aplica ,,unitatii de cont"
pentru un activ sau o datorie, 88 cum se speelflca in stendardul
corespunzator, De obicei, unitatea de cont este activul sau datoria
lndlviduala, dar in anumite conditii, poate fi un grup de active
inrudite. IFRS 13 cere ca, in cazul activelor, sa se determine daca
valoarea maxima pentru partlcipantil de pe piata ar putea rezulta
din folosirea activului in comblnatie cu alte active i datorii, privite
ca un grup sau din utilizarea activului pe o baza de sine
statatoare. Aceasta cerinta, de a stabili modul in care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active potenflale
complementare, este conforms cu cerlntele SEV 101 Termenii de
referinta ai evaluarii ~i SEV 103 Raportare.
Datele de intrare pentru evaluare fi ierarhia valoriijuste
G4.
IFRS 13 include o ,,ierarhie a valorii juste" ca.re clasltica evaluarile

in functie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele
trei niveluri ale ierarhiei sunt urmatoarele:
datele de intrare de nivel 1 sunt ,,preturile cotate" (neajustate)

de pe pietele active pentru active sau datorii identice la care
entitatea are acces la data evaluarii":
datele de intrare de nivel 2 sunt ,,date de intrare diferite de

preturile cotate incluse la nivelul 1, care sunt observabile direct
sau indirect pentru activ sau datorie";
98
datele de intrare de nivel 3 sunt ,,date de intrare neobservabile

pentru activ sau datorie".2
Aceasta ierarhie apare l1i in IFRS 7 lnstrumente financiare:
informafii de fumizat.
G5.
IFRS 13 cere ca, in sltuatille financiare, sa fie indicat nivelul din

aceasta ierarhie al oricarul activ sau al oricarsl datorii evaluate la
valoarea justa. Exists cerinte de contabilizare suplimentare in
legatura cu evaluarile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, un raport de evaluare elaborat in scopul
utillzaril in situatille financiare, intocmit conform IFRS-urilor, este
adecvat sa includa informatll suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare
sa incadreze corect activele pe categorii, in cadrul acestei ierarhii.
Datorii
G6.
IFRS 13 prevede ca evaluarea unei datorii presupune faptul ca

aceasta este transferata unui participant de pe piata la data
evaluarii: nu se presupune a fi decontata cu cealalta parte sau
stinsa in alt mod. Atunci cand pentru datorie nu exista un pret de
pia\a observabil, valoarea sa trebuie estimata prin utilizarea
acelelasl metode pe care ar folosi-o csalalta parte in franzactie
pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea justa a
unei datorii reflecta riscul de neperformanta asociat cu datoria, dar
ii considera a fi acetasl, inainte ~i dupa presupusul transfer. Riscul
de neperformanta include efectul riscului de credit al entitatii.
G7. Tn IFRS 13 exists prevederi speciale referitoare la situatllle in care

nu exlsta un activ corespondent pentru o datorie, asa cum este
cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, in estimarea
valorii juste a unei datorii exista o cerinta de a ignora orice
restrictle contraetuala sau de alta natura privind posibilitatea unei
entitati de a transfera datoria respectiva.
Deprecierea
GB. IAS 16 include o cerinta pentru o entitate de a declara

amortizarea mijloacelor fi~e. in contextul raportaru financiare,
amortizarea este o eheltulala inregistrata in situatiile financiare
pentru a reflecta consumarea unui activ pe parcursul duratei de
viata utila a acestuia pentru o entitate. Exists o cerinta de a
amortiza separat componentele unui activ care au un cost
semnificativ in raport cu intregul. Pot fi grupate componentele
care au o durata de viata utila simllara ~i care se arnortizeaza intr2@
IFRS Foundation.
99
un mod similar. Tn cazul proprietatii imobiliare, de obicei, terenul

nu se amortizeaza. Deseori evaluarlle sunt solicitate pentru a se
calcula valoarea arnortlzablla.
G9. Termenul de depreciere este folosit cu intelesuri diferite in
evaluare l}i in raportarea financiara. Tn contextul evaluaril,
termenul depreciere, de obicei, este folosit pentru a face referire
la ajustarile aplicate costului de reconstruire sau costului de
inlocuire a activului, pentru a reflects deprecierea activului atunci
cand se utlllzeaza abordarea prin cost, astfel incat sa indice
valoarea activului atunci cand nu exlsta dovezi disponibile despre
vanzari efective. Tn contextul raportaril financiare, deprecierea
(amortizarea} se refera la cheltuiala inregistrata pentru a reflecta
alocarea sistematica a valorii amortizabile a unui activ, pe durata
lui de viata utila pentru entitate.
G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie facuta cu amortizarea,

este necesara determinarea ,,valorii amortizabile". Aceasta este
dlferenta, daca exis~ vreuna, intre ,,valoarea contablla" a activului
!}i ,,valoarea reziduala" a acestuia. Pentru a stabili ,,valoarea
rezlduala", trebuie sa se determine ,,durata de viata utila" a
activului. Ace!}ti termeni sunt definili in IAS 16, dupa cum
urmsaza:
valoarea arnortlzablla reprezinta costul unui activ sau o al~
valoare care lnloculeste costul, minus valoarea rezlduala a
activului;
valoarea contablla este valoarea la care un activ este
recunoscut dupa ce se deduc amortizarea cumulata !Ji
pierderile cumulate din depreciere;
valoarea reziduala reprezinta valoarea estimata pe care ar
obtine-o in prezent o entitate din cedarea unui activ, dupa
deducerea costurilor asociate csdaril, daca activul ar avea deja
vechimea !}i starea prevazute la sfAr!}itul duratei sale de via1a
utila;
durata de viata utila este (a} perioada in care un activ este
preconizat a fi disponibil pentru utilizare de catre o entitate, sau
(b} nurnarul de unitati de productie sau alte unitati similare pe
care entitatea preconizeaza sale ob1ina de la activ.
G11. Trebuie retlnut faptul
ca valoarea contablla poate avea ca baza fie
costul istoric, fie valoarea justs minus amortizarea cumulate !Ji

pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezlduala !ji durata
de viata utila trebuie sa fie revizuite eel putln la sfar!}itul fiscarul an
financiar.
100
Deprecierea: terenuri fi construqii

G12. IAS 16 reeunoaste ca, de obicei, terenul are o durata de viata utila
nelimitata, ceea ce inseamna ca ar trebui sa fie contabilizat
separat i sa nu se amortizeze. Primul pas in stabilirea valorii
amortizabile atribulbila unei proprietatl imobiliare sau unei parti a
unei proprietatl imobiliare, este, deci, stabilirea valorii
componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea
valorii terenului la data situatiei financiare relevante i apoi
scaderea acesteia din valoarea contablla a proprietatii imobiliare,
adlca terenul i construct;iile considerate impreuna, pentru a stabili
valoarea care poate fi atribuita constructillor. Aceasta este o
valoare teoretlca, intrucat ea nu s-ar putea realiza, avand in
vedere faptul ca nu pot fi vandute constructllle fara terenul pe care
acestea sunt situate.
G13. Dupa ce a fost stabililii valoarea teoretica pentru componenta
consnuctle, trebuie estimata valoarea reziduala a construct;iei.
Pentru a face acest lucru este necesar sa se estimeze durata de
viata utlla, Este important de retlnut faptul ca aceasta poate fi
diferita de durata de viata econornlca rarnasa, a~a cum aceasta ar
fi recunoscuta de un participant tipic de pe piata. Conform IAS 16,
durata de viata utila este specifica entitatii. Daca proprietatea
imobiliara nu ar fi dlsponlbila entitatii pentru intreaga sa durata de
viata sau daca entitatea decide ca respectiva oonstructie va fi in
scurt timp un surplus pentru cerin\ele sale, atunci aceasta
reprezinta durata de viata utila.
G14. Valoarea rezlduala este o valoare curenta, de la data sltuatlel
financiare, dar in ipoteza ca activul s-ar afla deja la finalul duratei
sale de viata utila i intr-o stare corespunzatoare acestei ipoteze.
Constructiile pot avea o durata de viata econornlca care
depaseste perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau
cerute de entitate i, de aceea, pot avea o valoare rezlduala
semnificativa.
Deprecierea: ma1ini, echipamente fi instalatii
G15. Durata de vlata utila a unei rnaslnl, a unui echipament sau a unei
lnstalafil este mai probabil sa coinclda cu durata lor de viata
econornlca i deci cotele de amortizare sunt mai mari decat in
cazul construotlllor, ceea ce inseamna ca duratele de viata
econornlca sunt mai scurte. Totusl, ar trebui luata in considerare
deosebirea existenta intre durata de viata utila pentru entitate i
durata de viata econornlca ramasa.
101
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cand valoarea contabila are la baza costul istoric trebuie sa
fie identificat costul curent al acelor componente care au atat un
cost semnificativ in raport cu intregul, cat i o durata de viata utila
care difera semnificativ.
G17. Atunci cand valoarea contabila are la baza valoarea justa a

elementului va fi necssara o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil sa se determine valoarea atribuibila
unei componente a elementului de natura maslnlior,
echipamentelor i instalatiilor, daca exista o piata actlva pentru
acele componente, in alte cazuri componentele nu vor fi
tranzactlonate in mod activ. Situatia din urma este valablla, de
obicei, pentru componentele unei constructii, de exemplu,
constructille sunt rareori vandute fara lnstalatllle mecanice i
electrice necesare pentru lncalzlre, iluminat i aerisire, iar
lnstalatllle incorporate nu pot fi va.ndute fara constructie. Atunci
cand valoarea componentelor individuale nu poate fi determinata
in mod credibil, valoarea atrlbulbila intregului este alocata pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul intregului
poate constitui o baza adecvata pentru o astfel de alocare.
Contractede leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi

incluse in situa1iile financiare fie ca leasing-uri operanonale, fie ca
leasing-uri financiare.3 Evaluarile pot fi cerute pentru a stabili cum
se claslflca un contract de leasing i, daca acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determine valoarea contablla a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite in IAS
17, astfel:
un leasing financier este operatiunea de leasing care transfera

in mare masura toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate sa fie transferat sau nu, in cele din urma;
un leasing operational este operatiunea de leasing care nu

intra in categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avand ca obiect proprietatea

imobiliara se apllca reguli speciale. Tn afara de investifiile
imobiliare, elementele teren i constructie ale unei proprietati
imobiliare trebuie sa fie considerate separat pentru clasificarea
3
IASB revizui~e Tn prezent tratamentul contabll al contractelor de leasing, iar propunerile initiale
implici schimbari majore, inclusiv eliminarea diferentei existente Tn prezent Tntre contractele de
leasing operational ii financier.
102
contractului fie ca un leasing financiar, fie ca un leasing

operational. Prevederile pentru investifiile imobiliare sunt descrise
in paragrafele G29-G32. IAS 17 nu se apllca pentru activele
biologice, asa cum acestea sunt definite in IAS 41.
Clasificarea contractelorde leasing
G20. Testul de clasificare depinde mai degraba de continutul
contractului decat de forma acestuia. De exemplu, un contract
intre doua parti, pentru utilizarea unui activ in schimbul unei plsti,
poate sa nu fie numit contract de leasing, dar daca sunt
indeplinite condltiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca
acest contract ss fie clasificat ca ~i contract de leasing.
G21. Tn IAS 17 se enurnera urmatoarele exemple de situatii care ar
putea indica existents unui leasing financiar, fie individual, fie in
comblnane. Acestea reprezinta doar exemple:
(a) contractul de leasing transfers locatarului titlul de proprietate
asupra activului pans la sfa~itul duratei contractului de
leasing;
(b) locatarul are optiunea de a curnpara activul la un pre] estimat
a fi suficient de mic fata de valoarea justa4 de la data la care
opfiunea devine exereltablla incat, la inceputul contractului de
leasing, exista certitudinea rezonablla ca opfiunea va fi
exercitata;
(c) durata contractului de leasing acopera, in cea mai mare
parte, durata de viata economics a activului, chiar daca titlul
de proprietate nu este transferat;
(d) la inceputul contractului de leasing, valoarea actualizata a
platilor minime de leasing este eel putln egalcl cu aproape
intreaga valoare justa a activului detlnut in leasing;
(e) activele detinute in leasing au un caracter atat de specializat,
incat numai locatarul le poate utiliza fara modificari majore;
(f)
daca locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile

locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate
de locatar;
(g) catigurile sau pierderile rezultate din variatia valorii juste a

valorii reziduale cad in sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a
4
A se vedea paragraful G33.
103
doua perioada, la o chirie care este substantial mai mica fata

de chiria de piata.5
G22. IAS 17 sublinlaza faptul ca aceste criterii enumerate sunt doar
example ~i indicii ~i nu sunt intotdeauna concludente. Daca din
alte caracteristici reiese clar ca leasingul nu transfers in mare
rnasura toate riscurile ~i beneficiile aferente dreptului de
proprietate, atunci leasingul este clasificat drept leasing
operational. De exemplu, acesta poate fi cazul cand proprietatea
asupra activului este transferata la sfa~itul contractului de
leasing, in schimbul unei plati variabile egale cu valoarea sa justa
la acel moment sau daca sxlsta ajustari regulate ale chiriei, la
nivelul chiriei de piata din acel moment sau prin indexare cu un
ind ice.
G23. Clasificarea leasingului se face la inceputul contractului de
leasing. Clasificarea presupune o estimare a rnasurll in care se
transfera beneficiile economice printr-un contract de leasing. Tn
multe cazuri, o apreciere calitativa a termenilor contractului de
leasing va indica rapid clasificarea corecta, fara a fi necesara
evaluarea diferitelor drepturi incluse in contractul de leasing.
Totusl, evaluarlle pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea
beneficiilor locatorului ~i respectiv ale locatarului, de exemplu, la
estimarea valorii reziduale la sfs~itul contractului, pentru a stabili
daca leasingul a acoperit o parte semnificativa din durata de viata
econornlca a activului.
Clasificarea contractelorde leasing imobiliar
G24. Atunci csnd un contract de leasing are ca obiect un teren ~i o
constructie sau mai multe construclll la un loc, IAS 17 impune ca
cele doua componente sa fie tratate separat in scopul clasltlcaril.
Daca componenta contractului de leasing atribuibila construcpel
este un leasing financiar, va fi necesar sa se faca o alocare a
chiriei initiale, luand drept criteriu valorile juste relative ale flecarel
componente, de la data inceperii contractului de leasing.
G25. in cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
constructille revin locatorului la sfA~itul contractului de leasing.
Deseori exlsta i prevederi care impun ca chiria sa fie reajustata
periodic pentru a reflecta modlfloarile intervenite in valoarea
proprieta\ii ~i frecvent o obligatie a locatarului de a inapoia
locatorului constructiile in stare buna, Acestea, de obicei, sunt
indicii asupra faptului
locatorul nu a transferat locatarului in
mare parte toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de
ca
5@
Fundatia IFRS.
104
proprietate asupra constructlllor sau terenului, atunci cand a

incheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de
leasing, care au ca obiect terenuri i oonstructll, sunt UOr
identificabile drept contracte de leasing operational.
G26. Contractele de leasing financiar, avand ca obiect terenuri ~i
constructll, se incheie atunci cand leasingul este folosit ca mijloc
de a flnanta o posibila achlzitie a proprietatll de catre locatar, de
exemplu, prin intermediul unei optlunl de cumparare a dreptului
locatorului, pentru o suma nomlnala, dupa ce au fost facute platile
chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt
clar structurate ca scheme de flnantare pot indeplini unele dintre
criteriile privind exlstenta unui leasing financiar, de exemplu,
atunci cand platile chiriei nu sustln valoarea proprietatll. Tn astfel
de cazuri, pentru a stabili clasificarea corecta este necesara o
analiza mai detaliata a valorii riscurilor ~i beneficiilor transferate
de la locator catre locatar.
G27. Atunci cand un contract de leasing are ca obiect o parcels de
teren i o cladlre construita pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
componenta este o sarclna care poate fi efectuata in mod credibil
atunci cand in localitate exista o piata actlva pentru terenuri
similare pentru dezvoltare. Tn alte situatii, de exemplu, atunci cand
contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o cladire cu mai
multe spatll de inchiriat, fara sa existe un teren identificabil
atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare crediblla este
lrnposlbfa. IAS 17 impune conditla ca, atunci cand nu se poate
realiza o alocare credibila, intregul leasing sa fie clasificat drept
leasing financiar, cu excep\ia cazului in care este clar ca ambele
componente fac obiectul unui contract de leasing opera\ional.
Daca este clar inca de la inceput ca ambele componente sunt
leasinguri operatlonale, efectuarea alocaril nu este necesara,
G28. Tn practlca, contractele de leasing avand ca obiect o parte dintr-o
cladire cu mai multe spatii de inchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operationale i intreaga proprietate va fi clasificata ca investifie
imobiliara de ccltre locator. in astfel de cazuri alocarea nu este
necesara. in cazurile in care componenta ch1idire face, in mod
clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren
este in majoritatea cazurilor identificabila. Se intampla rar ca o
cladlre sa indeplineasca criteriile pentru a fi clasificata ca leasing
operational i componenta teren sa nu poata fi clar identificata.
Totusl, daca exista un astfel de caz, nu trebuie sa fie realizata o
alocare intre teren i cladire pe baza unor criterii neconcludente.
105
Tn astfel de sltuatil, intreaga proprietatea imobiliara ce face

obiectul contractului de leasing ar trebui sa fie considerata ca fiind
leasing financiar.
lnvesti\ia imobiliari in leasing
G29. Conform IAS 17, nu este necesar sa se faca o alocare intre
componentele teren i constructil ale unei investifii imobiliare,
detinuta printr-un contract de leasing ~i contabilizata prin folosirea
modelului valorii juste.
G30. lnvestifia imobiliara este frecvent detlnuta de un investitor printrun contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe
termen lung avand ca obiect un teren pe care a realizat
constructll, care sunt apoi inchiriate ca o investi\ie. Deoarece, de
obicei, terenul nu se amortizeaza, un contract de leasing avand ca
obiect un teren poate parea corect clasificat ca un contract de
leasing operational !}i ca urmare, nu va fi inclus in sltuatla privind
pozltla flnsnclara. Totu~i. reeunoscand faptul ca multe investitii
imobiliare mari sunt detinute pe aceasta baza, IAS 40 prevede
la recunoasterea initials a unei investifii imobiliare, detinuta printrun contract de leasing, conform IAS 17 aceasta va fi considerate
ca u n leasing financiar.
ca
G31. Dei prevederile mai sus men\ionate arata ca de obicei nu exists

neclaritsti cu privire la clasificare i alocare in cazul investitiei
imobiliare, persists o potentials anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investifii imobiliare, detinuta printr-un
contract de leasing, reflecta dlfersnta dintre pla1ile efectuate
conform contractului de leasing initial !}i incasarile sau tncaserile
potentiale obtinute prin contractul sau contractele de
subinchiriere, a se vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietafii
imobiliare. Totui, IAS 17 prevede ca nu este adecvat ca datoriile
pentru activele in regim de leasing ss fie prezentate in situa\iile
financiare ca o deducere din valoarea activelor in sistem de
leasing.
G32. Pentru a se conforma acestei cennte, IAS 40 prevede ca atunci
cand valoarea justa a unei investifii imobiliare, detinute in temeiul
unui contract de leasing, este neta de orice plati care se
preconizeaza
vor fi efectuate, va fi neoesara readauqaree
oricarei datorii recunoscute aferente contractului de leasing pentru
a se ajunge la valoarea contabila a lnvestltiei imobiliare. Trebuie
men\ionat faptul ca aceasta este numai o ajustare contabna i nu
ar trebui sa fie reflectats sau anticipata in evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).
ca
106
Evaluarea activuluisau datorieidintr-uncontractde leasing

G33. Atunci cand un contract de leasing este identificat ca fiind un
leasing financiar, locatarii trebuie sa contabilizeze activul sau
datoria folosind ca baza fie valoarea justa a activului inchiriat, fie
valoarea actualizata a platilor minime de leasing, alegand-o pe
cea mai mica dintre acestea, fiecare fiind determinata la inceputul
contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se
apllca contractelor de leasing.
G34. Tn contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerata separat
de orice datorie creata de leasing. Atunci cand se contabilizeaza
dreptul locatarului intr-un leasing financiar, este necesar sa se
cuantifice valoarea activului prin estimarea valorii beneficiului pe
care un participant de pe piata l-ar ob\ine ca urmare a dreptului de
foloslnta a activului pe intreaga durata a contractului de leasing. Tn
cazul contractelor de leasing avand ca obiect proprletatl
imobiliare, allele dacat investifiile imobiliare, este important de
men\ionat faptul ca acestea nu coincid cu valoarea dreptului de
folosinta al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea
SEV 230 Drepturi asupra proprietafii imobiliare), avand in vedere
faptul ca aceasta din urma reflects atat datoria aferenta
leasingului, cat i valoarea activului.
G35. Platile minime de leasing sunt definite in IAS 17. Pe scurt, ele
reprezinta platile pe care locatarul trebuie sa le efectueze pe
durata contractului de leasing, sxcluzand orice chirie contingents,
costurile serviciilor i impozitele pe care locatorul le va plati.
Pla\ile minime de leasing includ orice valoare rezlduala garantata
pentru locator, de catre locatar. lntrucat chiriile contingente sunt
excluse din calculul platilor minime de leasing, iar platile trebuie
sa fie clar stabilite in cadrul contractului de leasing, de obicei,
evaluarile nu sunt necesare.
G36. IAS 17 prevede faptul ca valoarea actualizata a platilor minime de
leasing ar trebui caloulata folosind o rata de actualizare
echivalenta cu ,,rata implicita a dobanzll de leasing" sau, in lipsa
acesteia, ,,rata dobanzli marginale a locatarului". Pentru calcularea
ratei implicite a dobanzii de leasing, este necesara stabilirea
valorii juste a activului negrevat de sarcini, la data inceperii
contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfa~itul
leasingului.
G37. Cerintele privind amortizarea din IAS 16 se apllca i activelor in
sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8-G17.
107
Alocareapretuluide achizitie
G38. in urma unei cornblnan de intreprinderi, adica achizi1ia unei
particlpatll care asigura dreptul de control intr-una sau in mai
multe intreprinderi, IFRS 3 ii impune dobanditorului sa
contabilizeze tranzacna prin reeunoasterea activelor identificabile
separat dobandite ~i a datoriilor asumate la valoarea justa.
Conform IFRS 3, fondul comercial reprezinta diterenta dintre
pretul de aohlzltle platit pentru transferul intreprinderii i valoarea
justa a activelor nete identificabile achlziflonate,
G39. Activele corporale ale unei intreprinderi sunt, in general, usor de
identificat i pot fi evaluate separat. ldentificarea i evaluarea
separate a active/or necorporale identificabile poate provoca mai
multe dificultati, insa Comentariul la SEV 210 Active necorpora/e
contlne lndrumart relevante.
G40. IFRS 3 prezlnta exceptil fata de cele mennonate mai sus, privind
recunoasterea i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile
identificabile. Cerin1ele speciale se aplica datoriilor contingente,
impozitelor pe venit, beneficiilor angajatilor, activelor de
despagubire, drepturilor redobandite, recompenselor bazate pe
acordarea de actiunl ~i activelor detinute pentru a fi vandute,
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cAnd valoarea contablla a unui activ
depaseste valoarea ce poate fi recuperata fie prin continuarea
utllizaril sale, fie prin vanzarea activului. Conform IAS 36
Deprecierea active/or, o entitate trebuie sa reanalizeze diferitele
categorii de active, la data fiecarei situatii privind pozhla
financiara, pentru a stabili daca exista orice indiciu ca un activ ar
putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalata de o diminuare
a valorii unui activ, cauzata de modificari ale pietei sau
tehnologiei, de invechirea activului, de subperformanta activului in
comparatie cu beneficiul asteptat sau de o intentle de a intrerupe
sau de a restructura activitatea entita\ii. Anumite active (fondul
comercial ~i activele necorporale cu o durata de viata
nedeterminata sau care nu sunt inca disponibile pentru a fi
utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
G42. Daca se considera ca a sparut deprecierea, valoarea contablla a

activului, obtinuta fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare
anterloara, trebuie diminuata pana la nivelul ,,valorii recuperabile".
Aceasta este cea mai mare valoare dintre ,,valoarea de utilizare"
a activului l}i ,,valoarea sa justa minus costurile asociate vanzarii".
108
Testarea deprecierii- valoarea recuperabila

G43. Valoarea recuperaolla este cea mai mare valoare dintre valoarea
de utilizare ~i valoarea justa minus costurile asociate vanzarii. Nu
este intotdeauna necesar sa se determine ambele valori; daca
una dintre acestea depa~e~te valoarea contabila a activului,
activul nu este depreciat i nu mai este necesara estimarea
celeilalte valori.
Testarea deprecierii- valoarea de utilizare
G44. Valoarea de utilizare este definita de IAS 36 ca fiind valoarea
actualizata a fluxurilor de numerar viitoare preconizate sa se
obtina de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
0 unitate generatoare de numerar este eel mai mic grup
identificabil de active care genereaza intrari de numerar
independente intr-o mare masura de intrarile de numerar
generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specifica entitatii, intrucat aceasta
reflecta fluxurile de numerar pe care entitatea se asteapta se le
obtina din utilizarea in continuare a unui activ pe durata lui de
viata utila anticipata ~i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede ca la calculul valorii de utilizare a unui activ
trebuie sa se alba in vedere urmatoarels elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea
se asteapta sale obtina de la activul respectiv;
(b) preconlzarlle privind posibilele varlatll ale valorii sau ale
plasarll in timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea in timp a banilor, in functie de rata curenta a
dobanzll la plasamentele fara rise de pe piata;
(d) pretul suportaril incertitudinii inerente activului;
(e) al1i factori, cum ar fi absenta lichidita1ii, pe care partlclpantii
pe piata ar lua-o in calcul la estimarea valorii fluxurilor de
numerar viitoare pe care entitatea se a~teapta sa le obtina de
la activul respectiv. 6
G47. Fluxurile de numerar preconizate trebuie testate pentru a le
verifica rezonabilitatea, aslqurandu-se ca ipotezele care stau la
baza previziunilor facute de entitate sunt in concordanta cu
rezultatele efective anterioare, cu conditla ca efectele unor
evenimente sau situatll ulterioare, care nu au existat cand aceste
fluxuri efective de numerar au fost generate, sa justifice aceste
6@
Fundatia IFRS.
109
rezultate. Fluxurile de numerar se estimeaza pentru activul aflat in

situatla lui curenta i, de aceea, fluxurile de numerar preconizate
nu trebuie sa reflecte orice creteri ale acestora datorate oricaror
restructurarl sau rnodernlzarl ale activului, la care entitatea nus-a
angajat tnca,
G48. Rata de actualizare adecvata va reflecta rata rentabilitatii pe care
particlpantll de pe piata o cer pentru o investitie care ar genera
fluxuri de numerar egale ca marlrne, plasare in timp i profil de
rise cu cele pe care entitatea se asteapta sa le obtina din
utilizarea activului.
G49. IAS 36 prezinta considerente detaliate pentru estimarea valorii de
utilizare.
Testarea deprecierii- valoarea justi minus costurileasociate
vanzirii
GSO. Valoarea justa minus costurile asociate vanzarii unui activ sau
unei unitati generatoare de numerar reprezinta suma care poate fi
obtinuta din vanzarea sa, in cadrul unei tranzactll neparflnltoare,
intre parti hotarate i aflate in cunotin18 de cauza, minus
costurile asociate transferului. Cu exeeptla cazului in care
entitatea detinatoare a activului este obligata sa ii vanda la data
evaluarii, fara o durata adecvata de expunere pe plata, aceasta
nu este o vanzare fortata.
G51. Costurile asociate vanzarii sunt costurile direct atribuibile
tranzactiel, de exemplu, taxele legale, costurile de marketing,
costurile aferente indepartarii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaqiei i orice cost direct pentru scoaterea la
vAnzare a activului sau a unitatii generatoare de numerar. Aceste
costuri nu includ costurile colaterale, de exemplu, acele costuri
implicate de reorganizarea intreprinderii dupa transferul activului.
110
Evaluari ale drepturilor asupra

proprietatii imobiliare pentru garantarea
imprumutului (IVS 310)
Paragrafe
Conti nut
Introducere
CERINJE
2-5
lmplementare
7-8
Raportare
GHIO DE APLICARE
Dreptul asupra proprieta1iiimobiliare
G1-G2
Facilitati
G3
G4
Tipuri de proprietatl imobiliare
G5
lnvesti1ialmoblllara
G6-G9
Proprietatea imobiliara ocupata de proprietar
G10
Proprietatea imobiliara specializata
G11-G12
Proprietatea imobiliara generatoare de afaceri
G13
G14-G17
Proprietatea imobiliara in dezvoltare

Active epuizabile
G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bancl ~i de la alte institutii financiare sunt
garantate cu drepturile debitorului asupra proprietafii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei lpotecari sau prin alte forme de
pla1i fixe sau variabile. Elementul comun este acela ca creditorul are
capacitatea sa-~i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garantiei, in cazul lncapacitatll de plata a debitorului. Ca garantie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprlstatl imobiliare.
111
CERINTE
1.
Principiile continute in Standardele generale I in SEV 230

Drepturi asupra proprietafii imobiliare se aplica evaluarilor in
scopul garantarii imprumutului, cu exceptla cazului in care
acestea sunt madificate de acest standard. Acest standard
contme numai acele rnodlflcarl, cerinte suplimentare sau exemple
specifice referitoare la modalitatile in care se apllca Standardele
generale.
Termenii de referintA ai evaluirii (SEV 101)
2.
Pentru a se conforma cerintel de a confirma identitatea i statutul

evaluatorului din SEV 101, paragraful 2(a}, termenii de referinta ai
evaluaril var include i informatil despre orice legatura pe care o
are evaluatorul fie cu proprietatea lrnobillara supusa evaluaril, fie
cu debitorul sau cu debitorul potential. O legatura materialism,
curenta sau anterioara, poate intluenta rationarnentul profesional
al evaluatarului, dar principala problerna apare atunci cand
legatura genereaza dubii in gAndirea unei persoane rezonabile,
cu privire la capacitatea evaluatorului de a estima o valoare
obiectiva, in cazul in care aceasta legatura a fost descoperita
dupa ce evaluarea a fost facuta.
3.
Pentru a se conforma cu cerinta de a identifica activele supuse

evaluaril, din SEV 101, paragraful 2(d}, dreptul asupra proprietafii
imobiliare, care urmeaza sa fie utilizat pentru garantarea
imprumutului sau a altor scheme de flnantare, trebuie sa fie clar
identificat, impreuna cu partea care detine acel drept.
4.
Conform SEV 101, paragraful 2{e}, in mod normal, tipul valorii

care urmeaza sa fie specificat va fi valoarea de piafa. Unii
creditori cer evaluarl in ipoteza unei vanzari fortate sau impun o
limita de timp pentru transferul ipotetic al proprietatii imobiliare.
Deoarece impactul oricarel constrangeri privind perioada de
marketing asupra pretulul, va depinde de situa\iile existente la
data cand transferul va avea loc, nu este realist sa se faca
speculatli asupra pretulul care ar putea fi obtinut, fara cunoasterea
prealablla a acelor situatii. O evaluare se poate face pe baza unor
ipoteze speciale bine definite, precizate in termenii de referinta ai
evaluaril, in astfel de cazuri, ar trebui facuta o precizare ca
valoarea va fi valablla numai la data evaluarii i ca nu paate sa fie
atlnsa in cazul unei lncapacitati viitoare de plata, cand atat
conditiile pletel, cat i situa\iile vanzarii pot fi diferite.
5.
Evaluarile pentru garantarea imprumutului se fac deseori pe baza

unei ipoteze speciale, respectiv ca a avut lac a schimbare in
112
SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietafii imobiliare pentru garantarea imprumutului
starea sau situatia reala a proprletatii imobiliare. Pentru a se

conforms cu cerinta pentru formularea oricarel ipoteze, din SEV
101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare,
trebuie sa fie incluse in termenii de referinta ai evaluaril, Exemple
de ipoteze speciale, care, de obicei, se asurna in evaluarea
pentru garantarea imprumutului, sunt:
{a) faptul ca o constructla proiectata ar fi flnallzata la data
evaluarii;
{b) faptul ca un contract de inchiriere propus ar fi semnat la data
evaluarii;
{c) faptul ca un grad de ocupare preconizat ar fi atins la data
evaluarii;
{d) vanzatorul a impus o perioada limitata pentru vanzare, care a
fast necorespunzatoare pentru un marketing adecvat.
6.
Nu exista cerinte suplimentare in cazul evaluarllor pentru

garantarea imprumutului.
Raportare (SEV 103)
7.
Tn plus fats de elementele cerute de SEV 103 Raportare, un raport

de evaluare in scopul garantarii imprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate in termenii de referinta ai evaluarll,
conform paragrafelor 2-5 anterioare. Raportul trebuie sa includa !]i
un comentariu asupra factorilor care sunt relevanti pentru
estimarea, de catre creditori, a performantelor garantiei pe
perioada creditului propus. Exemple de astfel de factori sunt:
{a) activitatea curenta ~i tendlntele pietel relevante;
{b} cererea entertoara, curenta ~i viitoare
proprietate lrnobillara !]i pentru localizare;
pentru tipul de
{c) orice cerere potentials sau probabila pentru alte utilizari, care
exista sau care poate fi anticipata la data evaluarii;
{d) impactul oricaror evenimente previzibile la data evaluarii
asupra valorii viitoare a garantiei pe perioada creditului. De
exemplu, un chiria~ care exercita o opjlune de reziliere a unui
contract de inchiriere;
{e) in cazul in care valoarea de piafa este determinata pe baza
unei ipoteze speciale, raportul va include:
{i) o explicare a ipotezei speciale;
113
(ii) un comentariu asupra oricarel diferente importante intre

valoarea de piafa i valoarea de piafa determinata pe
baza ipotezei speciale;
(iii) un comentariu referitor la faptul ca o astfel de valoare ar
putea sa nu fie realizablla la o data viitoare, cu excepna
cazului in care sltuatla de fapt este ldsntlca cu cea
descrlsa in ipoteza specials.
8.
cand creditul propus are rolul de a fundamenta eumpararea unui

drept asupra proprietatll imobiliare, in mod normal, va exista un
pret de vanzare agreat sau confirmat. Trebuie facute investiga1ii
de piata pentru a stabili acest pret, iar rezultatul acestor
investigatii trebuie sa fie rnentlonat in raport. Cand exists o
dlferenta intre un pret de tranzactionare recent sau un pret de
oferta i valoarea rezultata din evaluare, raportul trebuie sa
contlna un comentariu despre motivele obtlneril acestei diferente.
114
GHIO DE APLICARE
Dreptul asupra proprietatii imobiliare

G1.
Existenta sau crearea altor drepturi va avea un impact asupra

valorii dreptului asupra proprietafii imobiliare, oferit ca garantie.
Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietatii
imobiliare subiect sa fie identificate, tmpreuna cu partile care au
dobandlt acele drepturi. Tn cazul in care nu au fost furnizate
intormstll detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este
disponibil, ar trebui sa fie stabilite in mod clar ipotezele care au fost
formulate pentru dreptul respectiv asupra proprietafii imobiliare. De
asemenea, se recornanda ca aceste aspecte sa fie verificate
inainte de acordarea oricarui credit.
G2.
Este necesara prudenta in cazul in care proprietatea imoblllara

oferita ca garantie face obiectul unui contract de leasing catre o
parte aflata in relatie cu debitorul. Tn evaluarea proprietatii in
scopul garantarii imprumutului, daca contractul de inchiriere
genereaza un flux de venit mai favorabil decat eel care ar fi obtlnut
pe piata, poate fi oportun sa nu se tina seama de existents
contractului de leasing.
FacilitiJi
G3. A devenit un obicei ca vanzatorul proprietatii imobiliare, in special

un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, sa ofere facilitati
cumparatornor, Example de astfel de facilita\i includ: garantarea
ob\inerii venitului din chirie, suportarea unor parti din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumparatorulul sau de achizi\ionare
de mobilier sau de echipamente. Va/oarea de piafa nu tine cont de
majorarea pretului prin contraprestatll sau facilitati speciale. Cend
acestea exista, este adecvat sa se faca un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferita are asupra pretunlor reale
de vanzare realizate, deoarece facilitatile ar putea sa nu mai fie
disponibile creditorului atunci cand acesta va trebui sa se bazeze
pe garan\ie.
G4. Toate abordarjle, utilizate pentru formarea ~i fundamentarea
unei opinii asupra va/orii de piafa, se bazeaza pe informanl de
piata. De~i in formularea unei concluzii asupra valorii de piafa in
scopul garantarii imprumutului, pot fi utilizate cele trei abordari
indicate in SEV 100 Cadrul general, daca proprietatea imobiliara
este atat de specializata, incat nu exlsta date suficiente pentru a
115
se utiliza fie abordarea prin piafa, fie abordarea prin venit, nu

este adecvat ca proprietatea lrnobillara sa fie privita ca fiind o
garantie admlslblla, Ca urmare, abordarea prin cost este rareori
utilizata in eveluarile pentru acest scop, fiind numai un mijloc de
verificare a verldlcltafll valorii determinate prin utilizarea altei
abordari,
Tipuri de proprietiti imobiliare
GS.
in calitate de garantie, diferitele tipuri de proprietati imobiliare au

caracteristici diferite. Este important ca evaluarea dreptului asupra
proprietatil imobiliare relevante sa tina seama de acestea, in
scopul de a oferi creditorului loformatll corespunzatoare
referitoare la adecvarea proprletatll ca garantie i pentru a ajuta
creditorul sa identifice orice factori de rise asoclatl cu proprietatea
imobiliara, pe perioada creditarii.
lnvestitia imobiliari
G6.
Pentru scopuri de creditare, investifia imobiliara se evalueaza de

obicei pe o baza de sine statatoars, adlca activ cu activ, dei unii
creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit.
Tn astfel de situatii, este necesar sa se faca o dlstlnctle intre
valoarea investftiei imobiliare individuale, presupunAndu-se ca ea
se vinde in mod individual, i valoarea acesteia cand este
considerata ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luate in considerare cererea i vandabilitatea preconizate

pentru proprietatea imoblllara, pe perioada imprumutului, precum
!}i lnformatille adecvate despre condi1iile de piatB curente,
contlnute in raport. Aceste informa\ii nu ar trebui sa lncluda
predlctla evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie sa
reflecte ateptarile curente de pe piata asupra perforrnantelor
viitoare ale investitiei, bazate pe tendintele curente. Cu toate
acestea, in cazul in care astfel de informatii sugereaza un rise
semnificativ privind pla\ile viitoare ale chiriei, impactul acestui rise
asupra valorii ar trebui sa fie luat in considerare i comentat in
raport.
GB.
in mod normal, termenii de referinta ai evaluarll nu includ

aprecierile asupra capacita\ii unui chlrias de a plati chiria in viitor
i asupra altar obliga\ii aferente inchirierii, dincolo de informatllle
disponibile despre chirlas, care se gasesc in domeniul public !Ji la
dlspozltia tuturor partlclpantilor de pe pia~.
G9. Tn procesul de evaluare ar trebui sa se ia in considerare daca

venitul generat de proprietatea imobiliara este dependent in mod
esential de un chiria sau de chiriaii dintr-un singur sector/
116
domeniu de activitate sau de alt factor care ar putea produce in

viitor instabilitatea venitului. Tn anumite cazuri, poate fi adecvata o
estimare a valorii proprietatll imobiliare pe ipoteza altei utilizari,
presupunand o posesie vacanta.
Proprietatea imobiliari ocupata de proprietar
G10. 0 proprietate imobiliara ocupata de proprietar, evaluata pentru

scopuri de creditare, va fi evaluate in mod normal pe ipoteza ca
este transferata de catre proprietarul ocupant, ca fiind negrevata
de sarcini, adica curnparatorul are dreptul absolut de foloslnta ~i
dlspozltie, precum ~i de posesie. Aceasta nu exclude luarea in
considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe plata,
dar impune ca valoarea sa nu ia in considera\ie niciun avantaj
special atribuibil ocuparil de catre proprietar, avantaj care insa
poate fi reflectat intr-o valoare a intreprinderii.
Proprietatea imobiliara specializati
G11. 0 proprietate imobiliara specializata poate avea o valoare

semnificativa numai daca este privita ca parte a intreprinderii
carela ii apartlne. Tn evaluarfle pentru garantarea imprumutului,
daca nu exista alte lnstructlunl, astfel de proprieta\i imobiliare se
vor evalua pe ipoteza specials ca intreprinderea ~i-a incetat
activitatea ~i. deci, garantia respectiva va reflecta valoarea pentru
o alta utilizare. Evaluarea va include luarea in considerare a
costurilor ~i riscurilor care var fi implicate in realizarea acelei
utlllzari.
G12. 0 evaluare a unei proprietafi imobiliare specializate poate fi ceruta

in cazul in care proprietatea lrnoblllara este parte a unei
intreprinderi care i~i continua activitatea. Tn astfel de situatii,
valoarea este dependenta de realizarea in continuare a
rentabilita\ii adecvate, de catre intreprindere. in acest caz, trebuie
facuta dlstlnctia intre valoarea proprietatll imobiliare ca parte a
intreprinderii ~i valoarea proprletatll imobiliare in situatla ca
intreprinderea nu se afla in funcflonars sau este inchisa.
Proprietatea imobiliara generatoare de afaceri
G13. Valoarea proprietafii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta,

in mod normal, potentialul acesteia de a genera venit, datorat
cladirilor sau altar structuri care sunt destinate numai pentru un
anumit tip de afacere. Natura specializata a unor astfel de
propriatatl imobiliare arata ca aici poate exista o diferenta
semnificativa intre valoarea lor, ca parte a unei entitati aflate in
exploatare ~i valoarea lor in sltuatia in care nu sunt ocupate de o
117
afacere. Daoa entitatea i-a incetat activitatea, orice curnparator

interesat sa o cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o
noua afacere in acea proprietate imobiliara i ar suporta
flnantarea cheltuielilor de infiintare i alte cheltuieli pentru dotarea
proprietatll imobiliare cu echipamente, pentru obtlnerea oricaror
llcente !}i autorizatll necesare etc. cand un creditor se bazeaza pe
valoarea dreptului asupra prcprietatll imobiliare respective ca
garantie, o evaluare pentru garantarea imprumutului trebuie sa
prezinte impactul incetarii oricarel activitati de afaceri asupra
valorii dreptului asupra proprletatii imobiliare. Tn anumite cazuri,
valoarea de piafa poate fi reprezentata de valoarea pentru o alta
utilizare potentlala,
Proprietatea imobiliara in dezvoltare

G14. Proprietatlle imobiliare de\inute
pentru dezvoltare
sau
amplasamentele destinate pentru edificarea constructlllor se
evalueaza avandu-se in vedere drepturile !}i autoriza\iile de
dezvoltare existente !Ji potentiale. Orice ipoteze, cum ar fi
aspectele legate de urbanism i alti factori lrnportami, trebuie sa fie
rezonabile !Ji sa reflecte ipotezele care ar fi formulate de catre
partlclpanfll de pe piata.
G15. Abordarea aplicata in evaluarea proprietatilor imobiliare in
dezvoltare va depinde de stadiul dezvoltarll proprie~tii imobiliare,
de la data evaluarii, ~i poate lua in considerare gradul in care
aceasta este vanduta sau inchiriata in avans. Pot fi incluse
urmatoarele eonslderatil suplimentare, dar fara a se limita numai la
acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, pornind de la data evaluarii
!Ji necesitatea de a prezenta orice etapizare a proiectului de
dezvoltare;
(b) determinarea efectului cerlntelor de dezvoltare suplimentare
asupra cheltuielilor !Ji veniturilor, prin utilizarea tehnicii
actualizaril, atunci cand este adecvat;
(c) identificarea tendin\elor anticipate ale pletei pe parcursul
perioadei de dezvoltare;
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea;
(e) luarea in considerare a efectului orlcaror rela\ii speciale
existente intre partile implicate in dezvoltare.
G16. Daca dezvoltarea finalizata include mai multe unitati individuale,
metoda de evaluare adoptata trebuie sa reflecte atat perioada de
timp anticipata pentru finalizarea constructiel fiecarei unita\i, cat ~i
118
estimarea unei rate realiste a vanzarilor unitatilor individuale. La

raportare ar trebui sa se faca o dlstinctle clara intre valoarea
dezvoltaril finalizate pentru un singur cumparator, care i-ar asuma
costul i riscul vanzarilor in viitor ale unitatilor individuale, in
schimbul unei rnarje de profit, i suma preturilor anticipate pentru
fiecare unitate indlvlduala.
G17. Pentru lndrumari suplimentare in evaluarea unei proprietati
imobiliare in dezvoltare, in situatia in care trebuie sa lnceapa
construirea sau in situatia in care constructia se afla in curs de
construire, a se vedea i Comentariile la SEV 233 lnvestifia
imobiliara in curs de construire.
Active epuizabile
G18. Considerente specifice apar in cazul evaluaril activelor epuizabile
in scopul garantarii imprumutului, de exemplu, un activ care, in
general, ii va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple
de astfel de active sunt minele sau carierele. in raport trebuie sa
fie identificate i precizate in mod clar durata de via18 estimata i
rata de diminuare a valorii pe parcursul acestei durate de viata.
119
Verificarea eval uarl lor

Conti nut
Paragrafe
lntroducere
Definilii
Relatia cu Standardele de Contabilitate
lnstructlanl de aplicare
1-3
4-5
6
7-11
lntroducere
1.
0 verificare a evaluarii este o verificare a actlvitatll unui evaluator,

efectuata de un alt evaluator, cu raflonament profesional
impartial.
2.
Din necesitatea de a garanta acuratetea, corectitudinea !iii

calitatea rapoartelor de evaluare, verificarile evaluarilor au devenit
o parte integranta a practicii profesionale. Tntr-o verificare a
evaluarii sunt vizate corectitudinea, ccnsecventa, credibilitatea i
completitudinea evaluaril.
a) verificarea evaluaril poate solicita lnterventia expertllor care
poseda cunostinte de specialitate referitoare la costurile de
construire, venitul proprietatii, aspectele juridice i de
impozitare sau la problemele de mediu.
b) verificarea evaluaril ofera o vizt!i de control asupra credibilitA\ii
evaluaril verificate i analizeaza soliditatea acesteia,
concentrandu-se asupra:
adecvarii i;i relevan\ei datelor utilizate i;i a cercetarilor
efectuate;
adecvaril metodelor i tehnicilor folosite;
faptului
ca analiza i concluziile sunt adecvate i credibile;
faptului ca intregul raport de evaluare respecta sau

depaete principiile de evaluare prezentate in SEV 100
Cadrul general.
120
SEV 400 Verificarea evaluarilor
3.
Verificarile evaluarilor se efectueaza in diferite scopuri, incluzand:

a) analiza (due-diligence) solicitata pentru raportarea financiara
~i managementul activelor;
b) marturia de expert judiciar in procedurile ~i circumstantele
legale;
c) o baza pentru luarea deciziilor in afacere; ~i
d) determinarea faptului ca un raport respecta cerintele
reglementate, in cazul in care:
evaluarlle sunt utilizate in determinarea valorii pe termen

lung a bunurilor imobile, mai ales in cazul ipotecilor
garantate sau reglementate de stat; ~i
este necesar sa se verifice daca evaluatorii au respectat
standardele ~i cerintele de reglementare din jurisdictia lor.
4.
Cerin\ele din acest SEV se aplica in efectuarea ~i raportarea

verificariior evaluarii.
5.
Respectarea acestui SEV este obligatorie pentru fiecare

evaluator care, in calitatea sa de verificator sau de manager,
sernneaza o verificare a evaluaril, acceptsnd astfel
responsabilitatea pentru contlnutul acelei verificari.
Definitii
Verificare administrativa (de conformitate). O verificare a evaluarii,

efectuata de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca
exerclnu de analiza (due-diligence), in cazul in care evaluarea trebuie
utilizata in scopul luarii de decizii, precum garantarea, achizi\ionarea
sau vanzarea proprietatil, Tn aceste cazuri, un evaluator poate
desfa~ura o verificare administrative pentru a ajuta clientul in luarea
acestor decizii. 0 verificare administrative se efectueaza ~i pentru a se
asigura ca o evaluare respecta sau depa~e~te cermtele de conformare
sau lnstructlunlle pentru o anumita piata ~i. ca minimum, faptul ca este
conforms cu principiile de evaluare prezentate in SEV 100 Cadrul
general.
Verificare de birou. 0 verificare a evaluarii care se limiteaza la datele
prezentate in raport, care pot fi confirmate independent sau nu. Tn
general, se efectueaza cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor.
Verificatorul analizeaza acuratetsa calculelor, corectitudinea datelor,
caracterul adecvat al metodologiei ~i respectarea lnstructiunuor
clientului, a cerlntelor de reglementare ~i a standardelor profesionale. A
se vedea ~i verificare in teren.
121
Verificarea evaluarii. 0 evaluare care acopera o diversitate de tipuri li

scopuri. Principala caracteristlca cornuna tuturor veriflcarilor de evaluari
este faptul ca un evaluator ili exercita ratlonsmentul impartial in analiza
activitatii altui evaluator.
0 verificare a evaluarll poate veni in sprijinul concluziei cu privire la
valoarea continuta in evaluarea veriflcata sau poate fi in dezacord cu
aceasta.
Verfflcarile evaluarilor orera o viza de control a credibilita\ii evaluarii, ca

i o verificare a eficientei activitatii evaluatorului initial, cu privire la
cunostintele, experlenta i lrnpartialitatea sa.
Organizatiile de evaluare din toata lumea fac dlstlnotie intre diferite
tipuri de veriflcari, de exemplu: verificari administrative (de
conformitate); verlflcarl tehnice; verificari de birou; verificari in teren;
verfficarl prin care sa se asigure ca o evaluare a fost efectuata in
conformitate cu standardele profesionale (in care au fost acceptate
tipurile valorii utilizate in evaluarea supusa verificarll); verificari care
analizeaza lnformatllle generale de piata. pentru a veni fie in sprijinul
concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta; i verificari care
examineaza datele specifice din evaluarea verificata fats de datele
comparabile dintr-un esanflon de date.
Verificare in teren. 0 verificare a evaluaril care include inspectarea
exteriorului i uneori i a interiorului proprietatii subiect, ca i posibila
inspeqie a proprletatilor comparabile, pentru a confirma datele
prezentate in raport. Tn general, se efectueaza cu ajutorul unei liste de
verificare, care acopera elementele examinate intr-o verificare de birou
i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia\a, cercetan
pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului
informatic utilizat in elaborarea raportului. A se vedea i verificare de
birou.
Verificare tehnica. 0 verificare a evaluaril, efectuata de un evaluator
pentru a-li forma o parere daca analizele, opiniile i concluziile din
raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i
argumentate.
Relatia cu Standardele de Contabilitate
6.
Relatia dintre standardele de raportare financiara i de

contabilitate i practica de evaluare este comentata in SEV 300
Evaluari pentru rapottarea financiara.
122
SEV 400 Verificarea evaluarilor
lnstruqiuni de aplicare
7.
in efectuarea unei verificari a evaluaril, evaluatorul verificator:

a) va identifica clientul i utilizatorii desemnan ai verificarii
evaluarii, utilizarea desemnata a concluziilor evaluatorului
verificator i scopul verificarii;
b) va identifica proprietatea subiect, data veriflcarii evaluarii,
proprietatea i dreptul asupra proprietatll evaluate in raportul
verificat, data raportului verificat, data efectiva pentru care este
valablla opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii)
care au intocmit raportul verificat;
c) va identifica termenii de referinta ai verificarii ce trebuie
efectuata;
d) va identifica toate ipotezele i ipotezele speciale in verificarea
evaluaril;
e} va formula o opinie cu privire la caracterul complet al raportului
verificat, in funqie de termenii de referin\13 ai verificarii;
f} va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevanta

evidents a datelor i ale oricaror ajustari ale informatiilor;
g} va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite i va arata motivele pentru aprobarea
raportului verificat sau pentru orice dezacord fats de raportul
verificat; i
h} va formula o opinie referitoare la adecvarea, rezonabilitatea i
argumentate analizelor, opiniilor fi concluziilor activitatii
verificate.
8.
in raportarea rezultatelor verificarii unei evaluari, evaluatorul

verificator:
a) va rnentlona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnan,
utilizarea desemnata a rezultatelor i scopul verificarii;
b) va rnenflona lntormatllle care trebuie
conformitate cu paragrafele 7a) - 7d};
identificate,
in
c) va rnentiona natura, amploarea i detalierea procesului de

verificare efectuat;
d) va formula opiniile, motivele i concluziile prevazute in
paragrafele 7e}- 7h);
e) va rnentiona daca sunt incluse toate informatiile pertinente
cunoscute; f i
123
f) va include in raportul de verificare, o declaratie de conformitate

semnata.
9.
Evaluatorul verificator nu va lua in considerare evenimentele care

afecteaza proprietatea sau piata. care au avut loc dupa evaluare,
ci numai acele informatii care erau disponibile pe piata la data
evaluaril,
10.
Evaluatorul verificator trebuie sa explice integral motivele

acordului sau dezacordului sau cu concluziile din raportul de
evaluare verificat.
a) cand evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui
raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate ~i
prezentate integral.
b) Cand evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie
explicate ~i prezentate integral.
c) Cand evaluatorul verificator nu se afla in posesia tuturor
faptelor ~i informa\iilor pe care evaluatorul initial s-a bazat,
evaluatorul verificator trebuie sa prezinte limitarile concluziilor
sale.
11.
Tn cazul in care termenii de referinta ai verificarii intreprinse sunt

suficienti pentru a stabili o noua evaluare, o astfel de evaluare
trebuie sa fie in conformitate cu cerintele Standardelor de
evaluare ANEVAR ~i cu Codul de etica al profesiei de evaluator
autorizat.
124

1
Estimarea valorii de asigurare
Paragrafe
Continut
Introducere
Termenii de referini ai evaluaril
Definitii
Recomandari
Metodologia de evaluare
Alte aspecte
1-9
10
11-19
20-25
26-34
35-39
Aten\ionare- Standardul se refera la estimarea valorii cladirilor pentru

asigurarea in caz de dauna sau distrugere i se aplica atunci cnd
acesta reprezinta scopul principal al evaluarii, solicitat de catre client (a
se vedea paragraful 6). Standardul nu se refera la alte tipuri de
asigurari impotriva a/tor riscuri care decurg din acea paguba sau
distrugere, sau a celor asociate cu intreruperea activitafii unei
intreprinderi sau a a/tor asigurari care cad in general in sarcina celor
care administreaza proprietatea.
lntroducere
1.
Un contract de asigurare este un contract cu caracter comercial.

Ca urmare, el reprezinta o in\elegere legala intre paf\i, in care
asiguratorul primeste prime de asigurare pentru despaqubirea
asiguratului in cazul unor pierderi, pana la o surna sau sume
definita(e), aferenta(e) unui rise sau unor riscuri specificate.
Condi\iile aslquraril sunt definite prin clauzele contractuale.
2.
Un contract de asigurare este un contract de buna credlnta

(uberrimae fidei). Trebuie sa se prezinte orice factori care pot
influenta riscul/riscurile (chiar daca astfel de informa\ii nu sunt
solicitate). in cazul in care nu se prezinta detalii care ar putea
influen\a decizia unui asigurlltor de a acorda asigurarea, acestuia
i se permite anularea contractului.
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Applications 4, publicat de

TEGoVA fn 2012.
125
3.
Obllqatla maxima a unui asigurator este suma aslqurata, chiar

daca se poate intampla ca aeeasta sa nu acopere in totalitate
dauna. Tn cazul unei daune totale, asiguratorii vor platl eel mult
suma asigurata. De aeeea este important ca aceasta surna sa se
staolleasca cu atenne 'i in mod regulat.
4.
Tn cazul unei daune partiale (de exemplu, cand a fast distrusa

numai o parte a unei cladlrl), asiguratorii var plati eel mult o surna
care reflecta un proeentaj din valoarea de asigurare cuvenita.
Aeeasta este cunoscuta ca medie sau clauza medie.
5.
in general, este prudent ca asigurarea (,i, deci, primele de

asigurare) sa se bazeze pe costurile totale de refacere, desl,
ocazional, primele polite de asigurare pot fi emise atunci cand
ambele pafli cunosc 'i aceepta ca suma asigurata este mai mica
dacat valoarea totala la rise.
6.
Un creditor potential poate solicita o estimare a valorii de

asigurare, ca parte a unui raport privind adecvarea proprietatii
imobiliare ca garantie pentru un imprumut, astfel incat creditorul
poate solicita ca garantia oferita sa fie asigurata in mod
corespunzator, Tn cazul in care termenii de referinta ai evaluarii
sollolta sa se indiee costurile de reconstruire, in plus fata de
scopul principal al evaluarli pentru garantare, clientul ar trebui sa
fie informat ca aeeste costuri sunt doar orientative (cu exceptia
cazului in care au fast estimate in conformitate cu prezentul SEV),
astfel tncat, daca se solicits estimarea valorii de asigurare totale,
aceasta eerin1apoate fi preelzata in mod special.
7.
Poate fi solicitata o reevaluare a daunei, ca urmare a unei eereri

de despagubire in cadrul unei polite existente fi, de asemenea, a
orlcaror pierderi asociate cu cauza eererii de despaqubire, Tn
contractul de asigurare poate fi definit criteriul de refacere.
8.
Daca baza asigurarii o reprezinta refacerea totala, evaluatorul ar

trebui sa determine rnarimea totala a oricarel daune poten\iale, in
mod normal prin referire la refaeerea proprletafll imobiliare
deteriorate, respectiv, determinarea mai degraba a costului, decat
a valorii proprietatii imobiliare. Deoareee o astfel de pierdere se
refera in mod uzual la deteriorarea cladirilor, pentru a efectua o
determinare corscta a costului de refacere, evaluatorul trebuie sa
de\ina cunostlnte solide cu privire la constructil 'i la tehnici de
construire, la costuri fi restrictll de construire, in plus fata de
experienta adecvata in evaluare.
9.
Tn unele tari, estimarea valorii de asigurare este numita ,,evaluare

pentru scopuri de asigurare".
126
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
Termenii de referinJa ai evaluarii

10.
Acest standard de evaluare se retera la estimarea de catre un

evaluator a valorii de asigurare a cladirilor, in scopul stabilirii
obligatiei ce-i revine unui aslqurator in cazul in care cladirile sunt
deteriorate sau distruse. Acest standard de evaluare nu se refera
la alte tipuri de asigurari impotriva altor riscuri care decurg din
acea paguba sau distrugere, sau la cele asociate cu intreruperea
activitatii unei intreprinderi sau la alte asigurari care cad in
general in sarcina celor care administreaza proprietatea.
Defini\ii
11.
Valoarea de asigurare a unei proprietati este suma specificata in

contractul de asigurare a proprietatll respective drept obligatie a
asiguratorului de a acoperi paguba i pierderea financiara cauzata
asiguratului de riscul specificat in contractul de asigurare i care
apare la acea proprietate. Daca i se solicita sa determine o
valoare de asigurare, evaluatorul va determina acea valoare care
va oferi o despagubire corespunzatoare, Acesta este un aspect
care poate fi relevant nu numai pentru asigurat sau asigurator, ci
i pentru terti. de exemplu, pentru un creditor care a pus lpoteca
pe proprietatea respectiva.
12.
Daca estimarea se bazeaza pe costul de refacere, principiul

consta in inlocuirea a ceea ce s-a deteriorat sau distrus, pentru a
se reconstitui starea la care se afla proprietatea inaintea
producerii evenimentului. Nu se acopera imbunata\iri sau
extinderi, cu excep\ia cazului in care astfel de modificari sunt
impuse, la acel moment, de legislatie sau reglementari.
13.
Daca proprietatea este distrusa, refacerea acesteia se refercl la

reconstruirea cladlrll pana la obtinerea unei stari echivalente cu
starea de nou a acesteia, dar nu mai buna sau mai scurnpa.
14.
Daca proprietatea este deteriorata, refacerea acesteia se refera la

repararea deterioraril i restaurarea paf"\ii deteriorate a proprietatii
pana la obfinerea unei starl apropiate de starea de nou a
acesteia, dar nu mai buna sau mai scumpa,
15.
Tn acest context, reconstruirea, repararea i restaurarea lnseamna

refacerea prin utilizarea metodelor sau materialelor care satisfac
reglementarile sau legislatia curenta din domeniul constructlllor, al
asigurarii impotriva incendiilor sau din alte domenii.
16.
Proprietatea lmoblllara cuprinde terenul i consfructlile de pe

acesta, aflate sub sau pe supratata terenului, inclusiv conducte,
cabluri sau alte instala\ii care apartln proprietatil imobiliare.
127
17.
Conform acestei definitii, valoarea de asigurare va lua in

considerare costul total de reconstruire impreuna cu al1i factori
suplimentari, daca este adecvat. Tn cazul asigurarii numai a
cladirilor, valoarea nu va include mainile i echipamentele,
dotarile comerciale i alte obiecte care nu reprezinta o parte
integranta a cladirii, acestea fiind, de obicei, acoperite de alte
asiqurarl incheiate de ocupant sau de alte persoane relevante.
18.
Valoarea ar trebui sa lncluda o estimare a costurilor de demolare,

de curatare a amplasamentului, pentru schele i sustinert, precum
i toate onorariile profesionale i taxele legale care vor fi platlte pe
durata reconstruirii.
19.
Daca evaluatorului i se sollclta sau este adecvat sa utilizeze

costul de inlocuire net, acesta ar trebui sa determine costul de
inlocuire de nou i apoi sa scada o alocare pentru vechimea i
deprecierea fizica a cladirii. Acest cost de inlocuire net reflecta
inlocuirea cladlrll subiect cu una aflata in aceaasl stare i nu
inlocuirea cu o cladire nous,
Recomandari
20.
La estimarea valorii de asigurare, evaluatorul nu va lua in

considerare riscurile care sunt excluse din contractul de asigurare.
21.
Excluderea acestora din asigurare nu va elimina responsabilitatea

de a raporta orice aspect care ar putea avea impact asupra
oricarel decizii a asiguratorului. Aspectele, care ar putea fi excluse
din asigurare {dar care trebuie luate totusl in considerare in
evaluare) sau pentru care asigurarea poate fi limitata prin
contract, includ:
azbestul sau alte materiale periculoase;
deteriorari din cauza lnundatiel, mai ales daca consfructia este
situate intr-o zona lnundablla sau a mai fast inundate;
posibile distrugeri ale imprejmuirii din cauza furtunii;
starea intregului acoperis, deoarece asiguratorul ar putea sa
excluda distrugerile din cauza furtunii in cazul in care starea
initials a acestuia este proasta;
distrugerile din cauza incendiului pot fi excluse daca sistemul
electric nu a fost certificat sau daca protecna la incendiu este
insuficienta {de exemplu, un nurnar mic de stingatoare);
in cazul cladirllor dotate cu sisteme sprinkler, distrugerile din
cauza apei pot fi excluse, cu exceptia cazului in care se
curnpara o asigurare impotriva scurgerilor de apa ale
sistemului sprinkler;
128
in zone susceptibile de probleme de alunecare a terenurilor,

aceasta acoperire poate fi exclusa:
in anumite zone, riscul de cutremur poate fi exclus:
riscuri de neincasare a chiriei, rotatia chiria,ilor =1i riscurile
asociate.
22.
Daca nu exista date certe privind contrariul sau cand evaluatorul a

primit lnstructiunl specifice, se va considera ca natura cladlril =1i
starea terenului nu impun necesitatea unor tehnici speciale de
construire, cum ar fi fundatll pe piloni etc. i ca nu exista un sol
contaminat care ar putea majora costurile de refacere. Se
recornanda ca in raportul de evaluare sa se includa o precizare
privind acest aspect.
23.
Daca se va platl TVA la costul de reface re, o buna practica este

aceea de a indica TVA-ul ca o surna distincta fata de costul de
refacere fara TVA Clientul este eel ce va decide daca poate
recupera TVA-ul.
24.
in ceea ce privete cladlrlls cu mai multe apartamente, proprietarii

acestora au un interes financiar in intreaga cladire, precum i in
elementele constructive aferente propriului apartament. Dei
proprietarul unui apartament nu ar trebui sa asigure intreaga
cladire, asiguratorii acesteia solicits un nivel adecvat de acoperire
a daunei. Reglementarile locale sau uzantele pot determina
extinderea aslgurartl peste valoarea de asigurare. Se rscornanda
sa se reanalizeze detaliile polltel de asigurare pentru a se asigura
ca acoperirea este acordata in conformitate cu cerintele
asiguratorului. De asemenea, se recomanda ca evaluatorii sa
analizeze cerlntele specifice ale asiguratorilor in cazul in care
inundarea cladlril de apartamente poate avea un impact asupra
apartamentului respectiv, indiferent daca finisajele interioare
aferente oricarul apartament sunt afectate de inunda\ii.
25.
in cazul in care o proprietate imobiliarA cuprinde mai multe

apartamente, politica uzuala de asigurare consta intr-o singura
polita pentru toate apartamentele, inclusiv pentru spatiile comune
i spatiile auxiliare. Evaluatorii trebuie sa se asigure ca valoarea
de asigurare reflecta cu precizie valorile diferite care pot exista in
cadrul intregii supratete i impactul pe care pericolele, cum ar fi
lnundafille, ii pot avea asupra orlcarel parti a proprletatli
imobiliare.
Metodologia de evaluare
26.
Suprafetele constructlllor sunt adesea calculate prin determinarea

suprafetei utile totale pentru cladirile comerciale i industriale, 'i a
129
suprafetei construite desfa11urate pentru proprletanle rezldentiale.

in unele tari, suprafetele constructlllor se calculeaza pe baza
suprafatel construite desfasurate, indiferent de utilizarea acestora.
Exista cataloage care ofera costurile de construire tipice pentru
fiecare tip de construcne. Un evaluator trebuie sa se asigure ca
sistemul de rnasurare utilizat este in concordanta cu sistemul
adoptat de autorii orlcaror cataloage recunoscute i cu practice
adoptata in tara respectiva.
27.
Scopul conventional al politei de asigurare este acela de a

recupera pierderile cauzate de daune. 0 estimare a valorii de
asigurare trebuie sa se bazeze mai degraba pe costul de inlocuire
total, decat pe valoarea de piata sau pe alt tip al valorii, cu
exceptla cazului in care evaluatorul este in mod special instruit
altfel, caz in care raportul ar trebui sa specifice clar faptul ca
valoarea determinata nu este o estimare a costurilor de refacere.
28.
Costul de reconstruire va fi lnfluentat de o serie de factori,

lncluzand tipul proprletatil, tipul constructiei, calitatea consnuctiel
i locatia proprietatii imobiliare, in special in contextul apropierii de
proprietatlle imobiliare invecinate i orice restrlctll referitoare la
activitatea de construire intre limitele ariei de piata.
29.
in multe cazuri, costul de construire va fi in mod semnificativ mai

mare decat costul efectiv al unei cladiri recent finalizate pe un
teren liber. Costul de construire de nou ar reflecta faptul ca terenul
a fost liber de constructii i contractorul ar putea folosi metode de
construire eficiente. in Caz.ul reconstruirii, utilizarea terenului poate
fi de multe ori restric1ionata de alte cladiri deja situate pe teren i
de alte cladiri din vecinatate care au fast ulterior dezvoltate. Poate
fi necesar ca orice cladirs aferenta unei alte proprietati imobiliare
sa fie conservata temporar i protejata de intemperii.
30.
Evaluatorul trebuie sa realizeze o estimare i sa ofere o descriere

adecvata a urmatoarelor aspecte:
localizarea !}i utilizarea atat a proprietatll imobiliare subiect, cat

!}i a propristajll imobiliare vecine;
adaptare, numar de niveluri, servicii !}i acces;

facilita1i interne i externe, lncluzand detalii ale construcsei,
dimensiuni, aparate i utilizare, trnpreuna cu inregistrari
fotografice cuprinzatoare, Trebuie sa se faca referire in special
la materialele de constructll sau la caracteristicile care nu se
gasesc in mod oblsnult la proprietatlle imobiliare similare sau in
cazul in care costurile de inlocuire ar fi mai mari decat in mod
normal;
130
autorizatll de urbanism, llcente i aprobari relevante;

starea proprietatll, inclusiv estimarea oricarel deterlorarl care
rszulta din daune, vechime, defecte sau reparapl neefectuate
la timp;
specificarea costului de reconstruire, lmpreuna cu costurile
suplimentare necesare legate de refacerea constructlel;
posibila solicitare de majorare a costurilor estimate in cazul in

care asiguratul ar fi raspunzator pentru TVA, dar in
imposibilitate de a o recupera.
31.
Cauza unei cereri de refacere totals poate fi un incendiu sau o

explozie catastrofala. Ca urmare, trebuie sa se prevada costurile
de demolare a structurii existente, precum i cele pentru orice
activitate necesara pentru protejarea cladirilor adiacente. Tn
functie de natura sau de marlmea prejudiciului, procesul de
demolare poate fi mai periculos decat in alte cazuri i, in cazuri
extreme, poate fi necesara i eliminarea fundatlel,
32.
Trebuie sa se prevada i costul indepartarii molozului i a alter

deseurl de pe teren, inainte de reconstruire. Costurile asociate cu
depozitarea deeurilor au crescut substantial in ultimii ani, in
special in ceea ce priveste materialele daunatoere sau
contaminate.
33.
Trebuie acordata o atentie deosebita costurilor asociate cu

imbunatatirea perforrnantei energetice a unei cladiri eligibile.
Directiva 2010/31/UE privind performanta enerqetlca a cladirilor
impune o performanta energetica imbunata\ita in cazul unor
,,renovari majore", definite ca: ,,acele lucrari in care costul total al
renovaril infrastructurii cladirii i/sau al lnstalatillor, precum
instala\iile de incalzire, alimentare cu apa calda, aer condi\ionat,
ventilatie i iluminat, depaete 25% din valoarea cladirii,
excluzand valoarea terenului pe care este situata cladirea sau
acele lucrari in care peste 25% din infrastructura cladirii este
supusa renovaril",
34.
Trebuie sa fie luate in considerare onorariile pentru arhitecn,

topografi, ingineri i alte costuri relevante, impreuna cu taxele i
costurile asociate cu obtinerea certificatului de urbanism i a
autoriza\iei de construire.
Alte aspecte
35.
in anumite cazuri speciale, ar putea fi necesar sa se aiba in

vedere faptul ca, in cazul unei pierderi totale, ar fi nerealist sau
131
poate inutil sau neeconomic sa se reconstruiasca cladlrea asa

cum era anterior. Aceasta sltuatle ar putea fi frecventa in cazul in
care proprietatea imobiliara asigurata a fost construita cu
materiale care nu mai sunt utilizate in prezent sau prin metode
sau la standarde care in prezent sunt depai;;ite. Un exemplu ar fi o
cladlre construita cu materiale tradltionale i conceputa sa
deserveasca procese depaslte, in astfel de cazuri, s-ar putea sa
nu fie nevoie sa se reconstruiasca cladlraa aa cum era anterior i
poate fi mai ieftin i mai adecvat sa fie refacuta pentru a indeplini
cermtele curente i;;i cele previzibile, la data estmarll, cu metode,
materiale i standarde moderne. Evaluatorului i se poate solicita
sa prezinte o evaluare bazata pe conceptul de cost de inlocuire
net.
36.
Abordarea prin cost (sau metoda contractorului) se utilizeaza

pentru a determina costul de inlocuire de nou i costul de
inlocuire net.
37.
Tn cazul determinarii costului de inlocuire net artrebui sa se faca o

alocare numai pentru deprecierea care rezulta din deteriorarea
fizica, dar nu !iii pentru deprecierea funqionala sau cea
economica, deoarece scopul este acela de a inlocui pierderea
fizica. Estimarea costului de inlocuire net depinde, printre altele,
de varsta cladlril, de durata de viata rarnasa estimata, de
construirea ei, de utilizarea i tntrennerea acesteia.
38.
Terenul aferent nu trebuie sa fie evaluat, cu excepna cazului cand

este supus unui rise identificat, acoperit prin polita de asigurare
(de exemplu, lnundatil, contaminare sau o alunecare de teren).
39.
Orice estimare a valorii de asigurare a cladirilor de patrimoniu

necesita cunostinte de specialitate privind detaliile constructlllor,
costurile de inlocuire adecvate i cermtele unei agen1ii
guvernamentale sau ale unei alte autoritati. Cu exceptia cazului in
care evaluatorul este recunoscut ca tiind un specialist in acest
domeniu, nicio estimare nu ar trebui sa se finalizeze fara asistenta
pin partea unui expert in tipul !ji in structura proprletatil imobiliare.
In cazul in care se recurge la o astfel de aslstenta, clientul trebuie
sa fie informat i sa fie de acord cu numirea expertului.
Copyright TEGoVA 2013. Toate drepturile rezetvate.

Acest text a fost preluat din #European Valuation standards 2012, seventh edition,
European Valuation Aplication 4 Assessment of Insurable Value", elaborat de
TEGoVA.
Nicio parte a acestei publicafii nu poate fi reprodustl, stocattl sau transmistl sub once
forrntl sau prin orice mijloace, electronic, mecanic, fotocopiere, de inregistrare, de
scanare sau de alt tip, cu excepfia celor permise tn conformitate cu art. 33, din Legea
nr. 8 din 1996, privind dreptul de autor i drepturile conexe, rara acordul prealabil in
serfs al editorului.
132
GHIDURI METODOLOGICE DE
EVALUARE
GHIO METODOLOGIC DE EVALUARE - GME 500
Determinarea valorii impozabile a unei

cladiri
Paragrafe
Conti nut
lntroducere
Definitii
Consideratii generale
3-17
Metodologia de determinare a valorii impozabile

Abordarea prin cost
18-23
24-27
28-30
Alocarea valorii
31-32
Dispozitii finale
33-36
Data intririi in vigoare
37
lntroducere
1.
Prezentul ghid con\ine informa\ii necesare privind evaluarea

pentru impozitare a cladirilor nerezldentlale, Aplicarea acestui
ghid este obligatorie pentru evaluatorii autorizati. Nerespectarea
prevederilor prezentului ghid atrage raspunderea evaluatorului in
conformitate cu art. 25 din Ordonanta Guvemului nr. 24/2011
aprobata prin Legea 99/2013 cu modlticarile ulterioare.
DefiniJii
2.
Defini\iile prezentate in acest capitol sunt aplicabile numai in

contextul acestui ghid ~i includ termeni cu o relevanta deosebita
pentru in\elegerea acestuia.
Alocarea valorii - Procesul prin care valoarea unei proprietati

imobiliare este separate in valoarea cladirii ~i valoarea terenului.
135
Clii.dire (conform Codului Fiscal) - Orice constructle situata deasupra

solului i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de
foloslnta sa, care are una sau mai multe lncaperi care pot servi la
adapostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalatii,
echipamente i allele asemenea, iar elementele structurale de baza
ale acesteia sunt peretii i acoperisul, indiferent de materialele din care
sunt construite. Incaperea reprezinta spatiul din interiorul unei cladlri.
Cladire nerezidenfiala - Cladire care nu este folosita in scop
rezidential,
Contribuabil - Persoana fizica sau juridica care define in proprietate

una sau mai multe cladlrl pentru care datoreaza impozit, conform legii.
Costul de nou - Reprezinta costul de reconstruire sau costul de

inlocuire, dupa caz.
Data evaluarii - 31 decembrie a anului imediat anterior anului pentru

care contribuabilul are obligatia platii impozitului pe cladire.
Data raportului - 0 data ultsrioara datei svaluaril i reprezinta o data

din anul pentru care contribuabilul are obllqatla platii impozitului pe
clad ire.
Proprietate imobiliara - Cladirea i terenul care contribuie la valoarea

acesteia.
Standarde de evaluare in vigoare - Standardele de evaluare aprobate

de catre ANEVAR i obligatorii pentru desfa11urarea
evaluare.
activitatii de
Valoarea impozabila - Rezultatul evaluarii pentru impozitare reallzata

in conformitate cu prevederile prezentului ghid, respectiv valoarea
cladirii nerezldentiale la care se apllca cota de impozit.
Vllrsta efectiva - varsta estimate a unei cladiri in comparane cu o
cladire noua, de acelai tip. Este indicata de starea in care se afla
cladirea. Starea cladlril este determinata de numarul i calitatea
reparatiilor curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca urmare,
varsta efectiva poate sa fie mai mica, egala sau mai mare decat varsta
cronologica.
Consideratii generale
3.
Subiectul evaluarii i rezultatele evaluarii pentru impozitare

prevazute in prezentul ghid se refera exclusiv la cllldiri
nerezldentiale,
4.
Valoarea lrnpozabila nu reprezinta ,,valoarea de piata" sau

,,valoarea justa" definite ca tipuri ale valorii in standardele de
136
GME
500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri
evaluare in vigoare, respectiv in legislatia romana privind

reglementarile cantabile conforme cu directivele europene sau
alte reglementari cantabile specifice i in Standardele
Internationale de Audit.
5.
in accepnunea acestui ghid, valoarea irnpozablla este un tip al

valorii estimat in scopul impozitarii unei cladlrl nerezldentlale,
6.
Valoarea lrnpozabila nu se inregistreaza in situatiile financiare ale

intreprinderi lor.
7.
Lista cu cladirile care urmeaza sa fie supuse evaluarii va fi pusa la

dlspozitia evaluatorului autorizat de catre contribuabil/client prin
completarea formularului din Anexa 1 Dec/arafia contribuabilului
privind c/adirile supuse evaluarii pentru impozitare. Tn functle de
sltuatla concreta a flecarel cladlrl evaluatorul autorizat va putea
solicita contribuabilului i alte lntormatll necesare pentru
elaborarea raportului de evaluare, acesta avand obligatia de a le
pune la dispozltla evaluatorului in eel mai scurt timp (in termenul
convenit prin documentul contractual). Prelungirea termenului de
predare a lntormatillor solicitate va putea duce la prelungirea
termenului de predare a raportului de evaluare, cu acelasi interval
de timp.
8.
De regula, evaluatorul trebuie sa inspecteze fiecare cladire

subiect al evaluarll in scopul impozitarii. Contribuabilul va asigura
accesul evaluatorului in cladirea subiect al evaluaril, in cazul in
care nu se realizeaza tnspectia fiecarei cladiri, evaluatorul se va
asigura ca a identificat corect cladirea i starea fizica a acesteia i
va prezenta fotografii in raportul de evaluare, care sa prezinte
cladlrea in starea existenta la data evaluarii. Neinspectarea cladirii
va fi justificata in raportul de evaluare.
9.
Abordarile in evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin

venit si abordarea prin piai, asa cum sunt definite acestea in
standardele de evaluare in vigoare, aplicate in conformitate cu
prevederile din prezentul ghid.
10.
Tn determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singura

abordare in evaluare, in conditiile in care nu exists informatii
suficiente pentru aplicarea celorlalte abordan, fiind obligatoriu insa
ca aceasta sa fie abordarea prin cost. in aceasta sltuatie,
evaluatorul va trebui sa precizeze in raportul de evaluare care
sunt argumentele neaplicarii uneia sau a celorlalte doua abordari
in evaluare.
11.
Terenurile aferente cladirllor se vor evalua doar in scopul alocarli

valorii proprietatii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate
137
utlllzand metodele de evaluare

standardele de evaluare in vigoare.
adecvate,
prevazute
in
12.
Evaluarea in scopul stabilirii valorii impozabile a cladirll poate fi

realizata numai de catre un evaluator autorizat avand ca
specializare evaluarea proprieta\ii imobiliare (EPI).
13.
Verificarea evaluarli pentru impozitare poate fi realizata in

conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea eva/uiirilor,
numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare
verificarea evalusrii (VE).
14.
Serviciul de evaluare in vederea impozitarii clsdirilor va fi

contractat de catre contribuabil, iar raportul de evaluare respectiv
va avea ca utilizator desemnat atat contribuabilul, cat i
autoritatea locals pe raza carela contribuabilul are obliga\ia legals
a achitarii impozitului pe cladiri.
15.
Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implica selectia

unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor
abordar! in evaluare. Nu este adrnlsa stabilirea valorii proprietatll
imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate
a doua sau a mai multor valori obtlnute din aplicarea unor
abordari sau metode diferite de evaluare, cu excep\ia cazurilor in
care reglementsrile legale impun in mod explicit efectuarea unei
medii a valorilor.
16.
Rezultatul evaluarf va fi selectat astfel:

a) daca valoarea rezultata prin aplicarea abordaril prin cost este
cea mai mica, va fi selectata aceasta valoare;
b) daca valoarea rezultata prin aplicarea abordaril prin cost nu
este cea mai mica, iar daca dlferenta existenta intre aceasta
valoare i cea mai mica valoare rezultata este de maxim 10%,
se va selecta valoarea cea mai mica dintre aceste doua valori.
Daca aceasta diferenta este mai mare de 10% atunci se va
selecta rezultatul abordaril prin cost, care poate fi diminuat cu
pana la 10%.
17.
Tn cazul in care un contribuabil detine mai multe cladiri pe aceeasi

ra~ administrativ teritoriala a unei localita\i, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra
valorilor impozabile ale tuturor cladirilor de pe raza localitatii
respective.
138
GME
Metodologiade deterrninare a valorii impozabile

Abordareaprin cost
18.
Abordarea prin cost consta in estimarea costului de nou din care

se vor deduce uzura fizica ~i/sau deprecierea functionals, dupa
caz. Nuse vor aplica deprecieri economice/exteme.
19.
Evaluatorul trebuie sa aleaga intre cele doua tipuri de cost de

nou - costul de inlocuire ~i costul de reconstruire - 'i sa utilizeze
unul dintre aceste tipuri in mod consecvent in aplicarea acestei
abordari. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat in
evaluare.
20.
Se recornanda aplicarea costului de inlocuire, iar daca nu este

posibil, se apllca costul de reconstruire, argumentand de ce a fost
luat in considerare acest cost.
21.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou

trebuie sa fie preluate din surse credibile care vor fi prezentate in
raportul de evaluare. Ori de cate ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
doua surse de date credibile diferite, inainte de a fi utilizate in
raport.
22.
Uzura flzlca va fi esnrnata in conformitate cu metodologia

prezentata in Anexa 2 Modalitatea de estimare a uzurii fizice in
conformitate cu normativul P135, precum i formula de ca/cul a
varstei efective, avand in vedere modemizarile din ultimii trei ani
aduse cladirii supuse evaluarii.
23.
Modernizarile efectuate in ultimii trei ani vor fi reflectate in

evaluare prin recalcularea varstei efective a cladirii in conformitate
cu prevederile prezentate in Anexa 2.
Abordareaprin venit
24.
Abordarea prin venit se aplica numai in cazul in care terenul

aferent proprietatii imobiliare din care face parte cladirea evaluata
pentru impozitare nu este in cota indiviza 'i daca contribuabilul a
pus la dlspozltia evaluatorului informaiii privind suprefata
terenului.
25.
Aplicarea abordarll prin venit consta in doua etape: (1) estimarea

valorii de piata a proprletatii imobiliare care include oladlrea
subiect al impozitarii, precum !Ji aportul terenului aferent acesteia;
139
i (2} alocarea valorii de piata a proprietatii imobiliare obtinuta in

etapa (1} intre valoarea cladirll i valoarea terenului.
26.
Abordarea prin venit va fi apllcata pentru evaluarea proprletatilor

imobiliare inchiriate ~i pentru proprietatile imobiliare pentru care
exista o piata actlva a inchirierilor. Prin piata activa a inchirierilor
se intelege existents a eel putin trei comparabile inchiriate la data
estlrnaril valorii impozabile.
27.
Tn cazul unei proprietatl imobiliare inchiriate la data evaluarii, al

carel nivel al chiriei este diferit de chiria de piata, in raportul de
evaluare se va utiliza chiria de piata. Tn cazul in care nu exista
lnformetll de piata comparabile, abordarea prin venit nu se va
aplica.
28.
Abordarea prin piata se aplica numai in cazul in care terenul

aferent proprietatll imobiliare, din care face parte cladlrea evaluata
pentru impozitare, nu este in cota lndlvlza i contribuabilul a pus
la dlspozftla evaluatorului inforrnatll privind supratata terenului.
29.
Abordarea prin piatA cuprinde doua etape: (1} estimarea valorii de

piata a proprietatll imobiliare care include cladirea subiect al
impozitclrii, precum i aportul terenului corespunzator acesteia; i
(2) alocarea valorii de piata obtinuta in etapa (1) intre valoarea
cladirii i valoarea terenului.
30.
Abordarea prin piata aplicata atat pentru intreaga proprietate

imobiliara (etapa 1 ), cat i doar pentru teren (etapa 2) va avea in
vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se
vor folosi lnformatn privind comparabile preluate de pe site-uri de
specialitate sau din alte surse, daca aceste comparabile nu pot fi
identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizica se
intelege posibilitatea lnspectarll in teren cu ocazia evaluaril sau in
cazul unor verificari ulterioare. lnspeotia comparabilelor este
obligatorie in cazul in care din informatiile scriptice nu rezulta
suficiente detalii care sa permits identificarea tuturor elementelor
de comparane i aplicarea ajustarilor.
Alocarea valorii
31.
Alocarea valorii de piata a proprletatii imobiliare intre cladire ~i

teren reprezinta procesul de separare a valorii obnnute prin
aplicarea abordaril prin venit sau a abordaril prin piata, daca
aceste abordari au putut fi aplicate in conformitate cu prevederile
din acest ghid.
140
GME
32.
Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprieta\ii

imobiliare a valorii de piata a terenului aferent cladiril, estimate
avand in vedere cea mai buna utilizare a acestuia (CMBU).
Dispozi\ii finale
33.
Contlnutul ~i structura raportului de evaluare sunt prezentate in

Anexa 3 Raporlul de eva/uare unifonn prin care se va raporta
activitatea de evaluare pentru impozitare.
34.
Raportul de evaluare va fi pus la dlspozltla autorita1ii locale de

catre contribuabil.
35.
Anexele 1-3 la prezentul ghid pot fi descarcats de pe site-ul

www.anevar.ro.
36.
Anexele la prezentul ghid pot fi modificate prin hotararea

Consiliului director al ANEVAR.
Data intrarii in vigoare
37.
Prezentul ghid intra in vigoare cand sunt indeplinite cumulativ

urmatoarele condltll:
a) intra in vigoare modificarea Codului Fiscal care prevede ca
impozitarea cladirilor se realizeaza in functie de utilizarea
acestora ~i nu in functle de proprietar ~i ca valorile impozabile
ale cladirilor nerezldentlsle vor fi stabilite de catre un evaluator
autorizat;
b) prezentul ghid este aprobat de catre Conferinta NationalA a
ANEVAR.
141
Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor

Conti nut
Paragrafe
Abrevieri ~i definitii ale unor termeni

Principii de evaluare a garan1iilor reale de natura activelor
corporale
Evaluarea in faza acordarii creditului
Evaluarea pe parcursul derularil creditului
Evaluarea in faza executarii silite
Sanctiunl
Dlspozffll finale
1-36
37-47
48-66
67-70
71-73
74-75
Abrevieri ti definitii ale unor termeni

Abrevieri
ANEVAR - Asoclatta Nationala a Evaluatorilor Autoriza] din Romftnia,
organizatie proteslonala de utilitate publica fara scop patrimonial
organizata conform Ordonanfei Guvemului nr. 2412011 privind unele
masuri in domeniul evaluarii bunurilor, aprobata cu modificari prin
Legea nr.9912013.
ARB - Asoolatia Romana a Bancilor
BNR- Banca Nationala a RomAniei
EBM - specializare care se refera la evaluarea bunurilor mobile
El - specializare care se refera la evaluarea de intreprinderi
EPI - specializare care se refera la evaluarea proprietatllor imobiliare
IFRS - Standardele Internationale de Raportare Financiara
TVA-taxa pe valoarea adaugata
Definifii ale unor termeni
Definitiile prezentate in acest capitol sunt aplicabile numai in contextul
acestui ghid i includ termeni cu o relevanta deoseblta pentru
intelegerea acestuia:
Abordari in evaluare - Metodologiile prevazute de standardele de
evaluare ~i utilizate pentru stabilirea valorii de piata a bunurilor.
142
GME 520 Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor
Active corporale - Bunuri imobiliare i bunuri mobile (rnasinl,

echipamente, utilaje, mijloace de transport, stocuri etc.).
Alte tipuri ale valorii - Tipuri ale valorii solicitate de instltutia de credit,
care pot fi estimate in rapoartele de evaluare, in conformitate cu
Standardele Internationale de Evaluare.
Evaluare individuala - Evaluarea unui (unor) bun(uri) in mod
individual, cu elaborarea unui raport de evaluare i cu respectarea in
totalitate a cerintelor specificate de standardele de evaluare.
Evaluarea garanfiilor - Stabilirea valorii de piata (sau, dupa caz, a altar
tipuri de valoare cerute de tnstltutiile de credit prin instructiunl precise)
pentru bunurile asupra carora urmeaza a se constitui garantia sau aflate
in portofoliul de garantii al lnstltutlel de credit.
Evaluarea globala - Evaluarea slstematlca a unor grupuri de bunuri,
utilizand proceduri standardizate fara a fi necesara lnspectla bunurilor i
care se apllca pe parcursul derularii creditului.
Evaluarea pentru garantarea imprumutului - Elaborarea unui raport
de evaluare in scopul garantarii unui imprumut acordat de o institutie de
credit.
Evaluator - 0 persoana fizica sau juridica ce are calitatea de evaluator
autorizat in condltllle Ordonantel Guvernului nr. 24/2011 privind unele
rnasuri in domeniul evaluarll bunurilor, aprobata prin Legea nr. 99/2013,
cu modificc!irileulterioare.
Evaluator extern - Persoana flzlca, membru titular ANEVAR care nu
este salariat al lnstitutlel de credit, sau persoana juridica, membru
corporativ ANEVAR, semnatara a unui contract/angajament cadru cu
institu\ia de credit, pentru care slaboreaza rapoarte de evaluare in
condi\iile prezentului ghid.
Evaluator intern - Salariat al lnstitutlel de credit, care are atribuul in
evaluarea garantiilor reale de natura activelor corporale.
Garanfii reale - Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate
in garantie pentru operatlunlle realizate de lnstitutla de credit (de
exemplu, ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral,
gajul fara deposedare etc.}. Tn prezentul ghid se face referire numai la
garantiile reale corporale.
lnstitufie de credit - Banci, bancl de economisire i creditare in
domeniul locativ, bancl de credit ipotecar, case centrale ale
cooperativelor de credit i lnstltutlllcr emitente de rnoneoa electronlca.
persoane juridice rornane (conform Regulamentului nr.19/24 din
14.12.2006).
143
Membru corporativ ANEVAR - Persoana juridica, constituita sub

forma de societate cornerclala, cu sediul in Romania sau intr-un alt stat
membru al Uniunii Europene, care presteaza servicii de evaluare i este
interesata in promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea
de membru corporativ se dovedeste prin certificatul emis de ANEVAR.
Membru titular ANEVAR - Persoana flzica, indiferent de cetatenle,
nationalltate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregatirea i
experienta sa in domeniul evaluarll a dobandit o competenta deosebita
de in\elegere i de rezolvare a problemelor din domeniul evaluaril.
Calitatea de membru titular se dovedeste cu legitimatia i parafa emise
de Asocia\ie.
Norme inteme - Reglementari interne ale lnstltutlllor de credit.
Piatl lichida - 0 piata pentru care se inregistreaza suficiente tranzaetli
astfel incat se poate stabili o valoare de piata pentru bunurile specifice
acelei piete,
Populafie statistica - Termen utilizat in statlstlca i care reprezinta
rnultlmea elementelor simple sau complexe, de acseasl natura, care au
una sau mai multe insuiri esen\iale comune, proprii elementelor, cat i
populatiel privita ca un tot unitar.
Portofoliu de garanfii - Totalitatea bunurilor ipotecate/gajate in
favoarea lnstltutlei de credit.
Proces de creditare - Procesul prin care se analizeaza, se aproba sau
se respinge ori se administreaza o facilitate de creditare {credit).
Solicitant de credit - Persoana fizica sau juridica beneficiara de credit
sau care solicita credite.
Valoare de piafa - Valoare esnrnata de evaluator i raportata de acesta
prin intermediul raportului de evaluare i care este definita conform
Standardelor Internationale de Evaluare. Se utilizeaza de regula la
raportarea in scopul garantarii unui credit, cu exceptia cazului in care
evaluatorului i se solicits. in mod expres raportarea unui alt tip de
valoare.
Va/oare justa - Valoare
Standardelor Internationale
reglementarilor BNR.
atribuita garantiilor, definita conform

de Raportare Financiara {IFRS) i
Verificarea rapoartelor de eva/uare - Activitatea de analiza a

rapoartelor de evaluare de catre institutia de credit.
144
Principii de evaluare a garantiilor reale de natura activelor

corpora le
1.
Ghidul pentru evaluarea garantiilor reale (denumit in continuare

,,Ghidul") urmeaza a fi aplicat de catre instltunlls de credit, experti
evaluatori, auditori financiari !ji alti utilizatori ai serviciilor de
evaluare in legatura cu activitatea de creditare, in diferitele faze
ale acesteia i reprezinta cadrul general pe baza carula institutiile
de credit ii var elabora propriile norme de evaluare.
2.
La evaluarea garantiilor reale materiale, evaluatorul estimeaza

valoarea de piafa a acestora. Tn condltille unei plete lichide,
valoarea de piata este cea mai buna estimare a valorii juste.
Valoarea justa poate fi mai mica sau eel mult egala cu valoarea
de piata.
3.
in cazul in care nu exista o plata lichida pentru bunurile supuse

evaluaril pentru garantarea creditelor, institutiile de credit vor
preciza explicit, in normele proprii, care este tipul valorii pe care
evaluatorul ii va estima in toate situatiile in care se impune
elaborarea unui raport de evaluare. Tn cazul in care nu se
precizeaza explicit acest tip al valorii, evaluatorul va refuza
evaluarea.
4.
Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerintele

specifice ale lnstitutlel de credit, atat in ceea ce privete
evaluarea, cat 11i in ceea ce priveste raportarea evaluaril in
conformitate cu prevederile prezentului Ghid.
5.
lnstitutiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea

prezentului ghid, in care se va institui obligatia, pentru evaluatori,
sa respecte Standardele de evaluare ANEVAR. Orice derogari de
la aceste standarde vor fi definite in normele interne ale lnstitutlllor
de credit i vor respecta prevederile standardelor de evaluare
referitoare la derogari, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile
cauzate prin impunerea unor derogari nepermlse de standarde
vor atrage raspunderea instltutiel de credit. In cazul in care aceste
derogari nu sunt solicitate in scris de lnstitutla de credit,
evaluatorul va refuza evaluarea. Elaborarea raportului de evaluare
cu deroqari de la standarde, nesolicitate de institutia de credit sau
cu nerespectarea derogarilor solicitate, va atrage raspunderea
evaluatorului.
6.
Rapoartele de evaluare pentru garantarea imprumuturilor vor fi

elaborate de catre evaluatori intemi, salariati ai lnstitutlel de credit,
care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de
evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
145
7.
Activitatea de evaluare pentru garantarea imprumutului se poate

desfal}ura in baza raporturilor de munca, in cazul evaluatorului
intern, sau in baza unui contract de prestari servicii incheiat intre
evaluatorul extern, in calitate de fumizor de servicii !Ji, de regula,
lnstltutia de credit l}i/sau solicitantul creditului, in calitate de client.
in ambele situatii lnstltutia de credit este utilizatorul raportului de
evaluare. Prin exceptie, contractul de prestart de servicii poate fi
incheiat intre evaluatorul extern, in calitate de fumizor de servicii
de evaluare l}i persoana desemnata de institutia de credit l}i/sau
solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii
extemi il}i pot desfal}ura activitatea, in condi1iile legii, ca persoane
juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice, membri
titulari ANEVAR.
8.
Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea

raportului de evaluare apartlne evaluatorului. Atunci cand
evaluatorii externi il}i desfal}oara activitatea in conditllle legii, ca
persoane juridice membri corporativi ANEVAR, raspunderea
pentru prejudiciile cauzate in baza raporturilor contractuale
apartlne, in solidar, evaluatorului autorizat, persoana fizica
membru titular ANEVAR care elaborsaza raportul de evaluare, l}i
societatii comerciale, membru corporativ ANEVAR, al carul
angajat/ actionar/asociat este evaluatorul sau care a incheiat un
contract de prsstarl de servicii de evaluare cu aceasta societate.
9.
Verificarea sltuatisl juridice a bunului, rezultata din documentele

puse la dispozitia evaluatorului, nu este de cornpetenta
evaluatorului autorizat l}i nu ii va angaja raspunderea.
10.
Documentele necesare reallzarli raportului de evaluare var fi puse

la dispozitia evaluatorului autorizat de catre solicitantul creditului
prin intermediul sau cu inl}tiinterea institu1iei de credit, astfel ca in
posesia evaluatorului sa existe acslasl set de documente care se
afla l}i in posesia bancll, Evaluatorul trebuie sa elaboreze l}i sa
prezinte bancll l}i solicitantului de credit, lista cu documentele l}i
informatiile necesare realizani evaluaril, in functle de natura
activului de evaluat.
11.
Daca in timpul lnspecnel bunului, evaluatorul constata ca exista

diferente intre sltuatla faptica l}i situatia din documentele avute la
dlspozltie sau ca proprietatea de evaluat nu poate fi identificata,
va informa in scris institutla de credit i va proceda conform
lnstructlunllor acesteia, formulate in scris.
12.
Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de

catre lnstitutia de credit i evaluator l}i poate varia in functie de
aspectele concrete ale proprietatll evaluate. Durata minima pentru
146
elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucratoare de la

data primirii tuturor documentelor necesare eleborarli acestuia.
13.
lnstitutla de credit steblleste dacli bunul evaluat

corespunzator pentru a fi acceptat ca garantie bancara,
14.
Activele corporale, care var fi supuse evaluarli pe baza

prevederilor prezentului ghid, sunt, in principal:
- proprietatl
imobiliare
(terenuri,
apartamente,
loculnte
individuale, spatll comerciale, spatii industriale, birouri, hoteluri
etc.);
- bunuri mobile (echipamente, rnaslnl i lnstalatil, mobilier,
stocuri etc.).
15.
Evaluarea include toate cercetarlle, lnformatiile, ratlonamentele,

analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea
estimata. Aeeasta activitate incepe atunci cand evaluatorul
accepts o evaluare i ia sfa.~it odata cu prezentarea catre client,
a concluziilor svaluaril.
16.
Etapele evaluaril sunt:

definirea problemei;
analiza de piaia;
aplicarea abordarilor in evaluare;
analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii;
raportarea.
17.
Definirea problemei reprezinta etapa in care evaluatorul identifies:

clientul, destinatarii evaluarii, scopul svaluarli (inclusiv deflnltla
tipului valorii care se va raporta), data evaluaril, caracteristicile
proprietatii (inclusiv localizarea - pozitla acesteia) i drepturile de
proprietate ce urmeaza a fi evaluate, precum i orice ipoteze sau
ipoteze speciale.
18.
Analiza de piata reprezinta actiunea de colectare i interpretare a

datelor despre segmentul de piata carula TI aparflne proprietatea
supusa evaluarli i asigura datele necesare flecarela din cele trei
abordarl ale evaluarll,
19.
Aplicarea abordarilor in evaluare. Pentru exprimarea unei

concluzii asupra valorii unui bun, evaluatorii vor folosi metode
specifice, care se lncadreaza in cele trei abordarl distincte ale
evalusrll;
abordarea prin piata;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.
147
este
20.
Relevanta fiecareia dintre cele trei abordari poate fi diferita in

funetie de situatla concrete.
21.
in abordarea prln pia1a. concluzia evaluatorului asupra valorii de

piata se formeaza in urma cornperaril unor proprietatl similare cu
proprietatea de evaluat, care au fost vandute recent sau au fast
oferite spre vanzare,
22.
Tn cadrul abordaril prin piata se utilizeaza tehnici cantitative i/sau

calitative. Acestea pot fi utilizate, atat in mod separat, cat i in
comblnatle unele cu altele.
23.
Tehnicile cantitative sunt:

analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statlstlca;
analiza costurilor.
24.
Tehnicile calitative sunt:

analiza comparatlllor relative;
analiza tendintelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
25.
Abordarea prin cost este acea abordare in baza careia costul unui
bun este estimat pe baza cornparatiel cu costul aferent construirii
unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat se
ajusteaza apoi pentru deprecierile bunului supus avaluarli.
26.
Abordarea prin cost devine relevanta cand lipsa inforrnatillor

suficiente, credibile privind tranzactil/oferte recente, limiteaza
aplicarea abordaril prin piata, precum i in sltuatia in care
proprietatile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.
27.
Abordarea prin venit reprezinta estimarea valorii de piata prin

actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus
evaluaril,
28.
Pentru a estima valoarea terenului liber, evaluatorul poate folosi

mai multe tehnici:
ccmparada directa;
extractla:
alocarea;
analiza parcelanl i dezvoltaril:
148
tehnica rezlduala:
capitalizarea rentei/arendei funciare.
29.
Valorile obtinute prin abordari diferite vor fi analizate in scopul

obtinerii unei concluzii finale asupra valorii.
30.
Raportarea tipului definit al valorii este ultima etapa a evaluaril ~i

rezuma datele analizate, metodele aplicate ~i ranonamentul care
a condus la concluzia asupra valorii.
31.
Forma raportului de evaluare va fi stabilita de catre insfltutla de

credit, prin normele ~i metodologiile inteme, pe baza prevederilor
din prezentul ghid.
32.
Structura de baza a raportului de evaluare este urmatoarsa:

sinteza evaluarii:
premisele valuaril:
descrierea bunului evaluat;
descrierea pletelor specifice;
abordarils in evaluare;
analiza rezultatelor;
concluzii;
anexe.
33.
Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse.

Raportul de evaluare extins va respecta prevederile SEV 103
Raportare, SEV 220 Maini, echipamente i instalafii ~i SEV 310
Evaluari ale drepturilor asupra proprietafii imobiliare pentru
garantarea imprumutului. Con\inutul cadru al raportului de
evaluare poate avea forma prezentata in Anexa 1 la prezentul
ghid - Confinutul cadru al raportului de evaluare ex.tins.
34.
lndiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificata sau

extlnsa) ele contln eel putin urmatoarele lnformanl:
concluzia evaluatorului;
descrierea juridica a proprletatll/descriersa portofoliului de
garantii -in cazul evaluaril pe durata creditului;
lnspectia proprietatil:
scopul evaluaril (evaluare pentru garantarea imprumuturilor);
destinatarul evaluarll (numele institutiei de credit destinatare):
tipul valorii estimate;
principalele ipoteze ~i ipoteze speciale;
149
eventuale deroqarl de la standardele de evaluare;

principalele informatii care au stat la baza aplicarii abordarilor
in evaluare;
sursele de lntormatli:
metodologii de evaluare aplicate;
anexe (fotografii, acte relevante);
sernnaturi !ji amprente ale 11tampilelor; atunci cand evaluarea
este efectuata de evaluatorii externi care i!ji desfa11oara
activitatea, in condltllle legii, ca persoane juridice membri
corporativi ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de catre
fiecare evaluator in parte i va fi stampllet atat cu starnplla
evaluatorilor, cat 11i a societatii comerciale membru corporativ
ANEVAR al carel angajat/salariat/asociat/colaborator este
evaluatorul autorizat;
in cazul utilizarii unei apllcatll electronice securizate (raport de
evaluare in forma electronica), raportul de evaluare va fi
semnat cu sernnatura electronlca a evaluatorului.
35.
Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al institutiei

de credit, poate fi reallzata de catra evaluatori intemi sau de catre
evaluatori extemi, la solicitarea lnstitutiel de credit. Aceasta
aqiune va fi realizata de catre un evaluator autorizat, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acelasl cu eel care a elaborat
raportul de evaluare.
36.
Forma raportului de verificare va fi stabilita de catre fiecare

lnstltutle de credit 11i nu face obiectul prezentului ghid.
Evaluarea in faza acordirii creditului
37.
Evaluatorul va incepe evaluarea numai pe baza unei lnstructiunl

scrise primite de la lnsfltutla de credit sau de la solicitantul
creditului, insotita de documentele bunului de evaluat.
38.
lnspectia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea

lnspectiel este obligatorie prezenta solicitantului creditului sau a
unei persoane desemnate de acesta in acest scop. in raportul de
evaluare se va preciza data lnspectlel, amploarea lnspectiel,
numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul autorizat sau o
alta persoana desemnata de acesta) ~i numele solicitantului de
credit sau al persoanei desemnate, care a insotit evaluatorul la
lnspecne.
39.
Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat, precum i

150
orice neconcordanta dintre situatia constatata la lnspeotle i

documentele primite de evaluator vor fi rnennonate expres in
raport pe baza lnstructlunll scrise primite de la institutia de credit.
40.
Setul de documente necesare elaborarll raportului de evaluare

include:
- pentru proprietati imobiliare:
documentul care atesta dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
ex.trasulde Carte Funciara, pentru informare;
docurnentena cadastrala vlzata ANCPI;
documentatia din care sa rezulte suprafata terenului i
supratetele construite desfaurate i utile ale proprietatii;
certificat de urbanism valid din care sa relasa posibilitatile
de dezvoltare (POT, CUT, destinatle, restrictii etc.) - in
cazul terenurilor libere;
alte documente specifice in functie de tipul proprietatii
evaluate (avize, autorlzafil etc.).
in cazul in care documentele prezentate nu reflecta sltuatla
constatata la inspectle se vor solicita documente
suplimentare (autorizane de construire/demolare, autorizatie
de functionare, raport de expertiza tehnlca etc.);
- pentru bunuri mobile:
documentul care atesta dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
documente din care sa rezulte elemente de identificare
(nurnar inventar, serie etc.): balanta mijloacelor fixe, carte
de identitate etc.;
documente/informatii din care sa rezulte caracteristicile
fizice i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.;
intormatll cu privire la regimul i condi1iile de exploatare,
reparatil curente/capitale, accidente;
alte documente specifice in functie de tipul bunului evaluat
(avize, autorlzatil etc.).
41.
Aspectele ce vor fi mennonate in raport, cu privire la plata

specfica, se vor referi la:
definirea pletel:
cererea;
oferta;
echilibrul pletel.
151
42.
lntormatille utilizate la aplicarea abordarilor in evaluare trebuie sa

fie reale ~i verificabile, astfel incat, pe baza surselor incluse in
raportul de evaluare, sa poata fi consultate pentru validarea
acestora. lnforma\iile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la
bunurile comparabile, costurile de inlocuire/de reconstruire, ratele
de capitalizare ~i actualizare, preturile de tranzactionere/oferta,
chirii etc.
43.
in cazul abordarf prin piata. evaluatorul va utiliza, in raportul de

evaluare, ca proprietati comparabile, numai tranzactli sau oferte
de bunuri care pot fi identificate din punct de vedere fizic.
44.
Concluzia evaluatorului se va exprima pe baza abordaril in

evaluare considerata de evaluator cea mai relevanta, in funotie de
cantitatea 'i calitatea lnformatlilor utilizate in evaluare, fara ca
aceasta concluzie sa reprezinte media valorilor obtinute prin
aplicarea unor abordari diferite sau prin aplicarea unor metode
diferite in cadrul aceleia~i abordart,
45.
Ori de cate ori este posibil, vor fi aplicate eel putln doua abordan
in evaluare, evaluatorul avand obligatia profesionala de a justifica
neaplicarea celorlalte abordarl.
46.
Moneda in care se exprlrna valoarea estirnata, precum ~i

includerea taxei pe valoarea adaugata (TVA) in aceasta valoare
vor fi stabilite, prin cerlnte specifice transmise evaluatorului, de
cAtre instltutla de credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47.
Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza in care se face

evaluarea, montat pe amplasament sau demontat, va fi stabilita
de institutia de credit.
Evaluarea pe parcursul derularii creditului

48.
Pe parcursul derularii creditelor se vor evalua periodic garantiile

existente in portofoliul de garantii al institutiei de credit.
49.
Evaluarea globala, pe parcursul derularil creditului, se reallzeaza

la termenele prevazute de normele interne ale lnstitutlllor de
credit, cu respectarea frecventel impuse de reglementarile legale
in vigoare, pentru toate garantiile care nu intra sub incldenta unei
evaluari individuale.
50.
Tipul valorii estimat in cazul evaluarllor pe parcursul derularil

creditului este valoarea de piata.
51.
Tn cazul in care instltutla de credit va solicita in scris un alt tip al

valorii, aceasta se va preciza in raportul de evaluare.
52.
lnstitu\iile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de

evaluare, prin normele interne.
152
53.
Garan\iile din portofoliile lnstltutillor de credit vor fi evaluate

individual sau global. Evaluarea individuala se va realiza atunci
cand nu pot fi realizate evaluan globale sau in situatiile prevazute
la para. 55.
54.
Evaluarile globale se vor realiza pentru toate garantiile din

portofoliul lnstltutiel de credit care constituie populatil statistice.
55.
Cazurile in care se efectueaza evaluarea lndivlduala pe parcursul

derularil creditului sunt urmatoarele:
la analizarea solicitarilor de prelungire, majorare, reesalonare/

rescadentare a creditului aflat in derulare;
la analizarea de operafiunl noi, garantate cu acelsasl garantii,

constituite pentru credite anterioare;
ori de cate ori lnstitutla de credit o solicita, cu respectarea

dlspozltillor legale in vigoare.
56.
Evaluarea individuala a garantiilor, pe perioada derulartl creditului,

este similara cu cea de la acordarea imprumutului (para. 1-47 din
acest Ghid), cu rnentiunea ca, pentru lnspectia bunului, institutia
de credit va trebui sa obtina acceptul proprietarului i sa i1
transmits evaluatorului. lnstltuna de credit poate decide derogari
de la etapele evaluaril, cu informarea prealabila in scris a
evaluatorului. Una din aceste derogari poate fi evaluarea bunului
fara lnspectie sau cu o inspectle partlala (de exemplu, numai din
exteriorul cladlril). Tn acest caz, evaluatorul nu este responsabil
conform para. 8 din acest Ghid, daca valoarea estimata va fi
inftuentata de faptul ca nu s-a realizat lnspectia sau pentru ca
inspectia a fost doar partials.
57.
Evaluarea globala se aplica pentru urmatoarele tipuri de garantii:

a. proprietati imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane
cu destlnatie rezldentlala, case de locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de
transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul ma~ini
unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populatll
statistice.
Evaluarea globala nu se apllca pentru urmatoarels tipuri de
garantii:
a. proprietatl imobiliare specializate de tipul: hale industriale,
hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprietati
generatoare de venituri, constructll speciale etc.;
58.
153
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse

unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populatil
statistice.
59.
Evaluarea globala se realizeaza prin utilizarea metodelor

de evaluare. in acest scop, se va preleva un
reprezentativ pentru intreaga popula\ie (portofoliu de
avand in vedere ca este imposibil sa se utilizeze
populatie de date.
60.
Un esantlon este reprezentativ pentru intreaga popula\ie daca

structura lui este ldentlca sau foarte asernanatoare cu structura
popula\iei din care a fast extras, astfel incat sa fie poslbila
extrapolarea concluziilor finale la toata popula\ia din care face
parte.
61.
Eantionul este reprezentativ daca se utilizeaza un procedeu de

eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipata ~i daca
esantlonul are un velum suficient de mare de date.
62.
Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:
63.
statistice
esantlon
garan\ii),
intreaga
identificarea bunurilor subiect;
stabilirea ipotezelor ~i ipotezelor speciale;
managementul datelor lji analiza calitatii datelor;
stabilirea eljantionului reprezentativ;
stratificarea esantlonulul (in cazul in care acesta nu a fast

construit prin esantlonare stratfloata):
stabilirea specltlcatillor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i validarea sa;
aplicarea modelului;
analiza rezultatelor lji concluzia asupra valorii.
Recomandari privind evaluarea globals a portofoliului de garan\ii

bancare, in care sunt detaliate etapele men\ionate la paragraful
62, sunt cuprinse in Anexa 2 la prezentul ghid - Evaluarea globala
a portofoliilor de garanfii bancare, prezentata pe site-ul ANEVAR.
Aceste recomandari var reprezenta baza metodologiei de
evaluare globala, elaborata de cAtre evaluatori (interni sau
extemi), care va fi utilizata de cAtre institu\iile de credit pentru
evaluarea portofoliului de garan\ii atunci cand se aplica evaluarea
globala.
154
64.
lnstitutiile de credit se var asigura ca metodologia de evaluare

globals, realizata de catre evaluatori (interni sau externi) i care
urrnsaza a fi apllcata la evaluarea portofoliului de garantii,
respecta cerintele tiintifice privind utilizarea tehnicilor statistice in
evaluare.
65.
Conformitatea acestor metodologii va fi verificata de specialistl

interni sau externi care pot cumula experlente din diverse
domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori,
analistl de plata, al1ii decat cei care au elaborat metodologia de
evaluare.
66.
Validarea rezultatului evaluaril globale va fi facuta exclusiv prin

validarea modelului statistic i nu prin testarea lndlvlduala
aleatorie a valorii garantiilor componente ale portofoliului evaluat.
Evaluarea in faza executarii silite
67.
Faza executaril silite, in sensul prezentului Ghid, se refera atat la

executarea individuala a garantiilor, efectuata de catre institutla de
credit, in baza contractului de credit i a accesoriilor acestuia, cat
i la executarea concursuela a averii debitorului, care contine
bunul subiect al evaluaril, in beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceasta executare lmbracand una dintre formele prevazute de
Legea nr. 85/2006 cu modificarile ulterioare, privind procedura
lnsolventel,
68.
Valoarea care se determina in faza de executare silita este

valoarea de piata a bunului, determinata in contextul pletel acelui
tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri
functlonale de bunuri, se va tine seama de efectul sinergic al
valorii acelui ansamblu, fata de valoarea individuala a bunului
subiect al evaluaril,
69.
Evaluarea in faza executaril silite urmeaza acelasi proces ca i

evaluarea in cazul acordarll creditelor.
70.
lnstitutiile de credit var preciza, in normele interne elaborate pe

baza prezentului ghid, instrucnunl speciale, daca e cazul, in
vederea evaluarii pentru executare silita, pe care le var transmite
evaluatorilor care primesc aceasta misiune.
Sanctiuni
71.
Nerespectare obligatiilor prevazute in cuprinsul prezentului Ghid

atrage raspunderea materials, disciplinara, psnala sau de alta
natura a evaluatorului, in ccndltllla legii.
72.
lnstitutla de credit va putea sa refuze rapoartele care nu respects

conditiile impuse de prezentul ghid.
155
73.
Ori de cate ori institutia de credit constata, in orice mod, din

analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea
regulilor impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, in vederea
dispunerii rnasurilor ce se impun ~i are posibilitatea sa denunte
unilateral conven\ia sau acordul cadru incheiate cu evaluatorul.
Dispozi'iifinale
74.
Anexele 1-2 pot fi descarcats de pe site-ul www.anevar.ro.
75.

156
Determinarea valorii pe termen lung a

unui bun imobil {VTL)
Paragrafe
ConJinut
lntroducere
1-3
4
Defini\ii fi abrevieri
Prevederi generale fi principiile metodologiei
Aria de aplicabilitate a metodologiei
5-7
Principiile dstermlnarll VfL
8-9
Metodologia de determinare a VfL

Selectarea valorii. Raportare. Portofolii de
proprietatl rezldentlele
10-26
27-35
Revizuirea VTL
36-37
Dispozitii finale
38-39
40
lntroducere
1.
Acest ghid face referire la metodologia de determinare a valorii

pe termen lung a unui bun imobil (Vfl) - Mortgage Lending
Value (MLV) - in contextul emiterii de obligatiuni garantate cu
creante, Metodologia devine aplloablla numai pentru acest scop
!}i nu va fi interpretata ca !}i cadru general pentru evaluarile
realizate in alte scopuri: evaluare pentru garantarea
imprumutului, evaluare pentru raportare financiara, pentru
asigurare, pentru vanzare/ cumparare, pentru fuziuni etc.
2.
Tn cuprinsul acestui ghid sunt tratate aspecte legate de evaluare:

standardele de evaluare, abordari in evaluare, raportul de
evaluare, precum !}i de particulariUi1ile metodologiei pentru
determinarea VfL.
3.
Raportarea valorii va respecta Standardele de evaluare ANEVAR

in vigoare.
157
Defini\ii ti abrevieri
4.
Defini\iile prezentate in acest capitol sunt aplicabile numai in

contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevanta deosebita
pentru intelegerea acestuia.
Apartament - Grup de tncaperi i dependlntels

formsaza o locuinta.
necesare, care
Chiria sustenabil - Chiria obtenabila de pe piata. eel mai probabil a fi

obtinuta pe termen lung.
Condominium - Proprietate imobiliara cu regim mixt, constituita din
proprietatl individuale (apartamente sau spatll cu alta dsstinane) i din
proprietate comuna indiviza, in care cotele indivize nu pot fi separate i
revin, dupa un algoritm stabilit, proprietadlor individuale componente, la
care proprietatlle individuale sunt interdependente printr-o proprietate
cornuna for\ata i perpetua.
Eligibilitatea
garanfiei Proprietatea imobiliara care este
recomandata pentru a fi utilizata drept garan\ie de catre institu\iile de
credit.
Evaluator cu specializare EPI - Persoana flzlca, membru titular
ANEVAR, cu competente in evaluarea proprletatllor imobiliare, dovedite
cu legitimatia i parafa emise de Asoclafie,
Garanfie- Proprietatea imobiliara1 utllizata ca i garan\ie pentru credite
pe termen lung.
Locuinfa unifamiliala - Unitate locatlva formats
constructille aferente destinate locuirii unifamiliale.
din teren i
Proprietate comerciala - Proprietate lrnoblliara generatoare de venit

prin inchiriere, cu exceptla celor inchiriate in scop locativ.
Proprietate mixta - Proprietate lrnoblliara cu utillzarl combinate:
rezidential i comercial.
Proprietate rezidenfiala - Proprietate irnoblllara destinata locuirii, care
este sau va fi loculta de proprietar sau data cu chirie de catre acesta,
spre a fi loculta,
Valoarea pe termen lung a proprietafii imobiliare (VTL) - Valoarea
proprietatll imobiliare determinata prin estimarea prudenta a posibilitatii
viitoare de tranzactlonare a acesteia, luand in considerare aspectele
sustenabile pe termen lung, condi\iile normale ale pie\ei locale, i
utilizarea curenta, precum i de utllizarlle probabile ale proprletatll, in
Proprietatea imobiliara se defin~e confonn Glosarului IVS 2014.
158
GME 530 Determinarea
valorii pe termen lung
a unui bun imobil
estimarea VTL nu vor fi luate in calcul elemente speculative. VTL este

echivalentul din limba engleza al MLV - Mortgage Lending Value.
Prevederi generale ti principiile metodologiei
Aria de aplicabilitate
a metodologiei
5.
VTL are drept obiect un drept de proprietate sau un drept

echivalent cu un drept de proprietate real, asupra bunurilor
imobile, care sunt sau urmeaza a fi utilizate pentru emiterea
obligatiunilor garantate cu creante.
6.
Tipurile de proprletati imobiliare la care se aplica prezenta

metodologie sunt: propristatlle comerciale de tip birouri !ji cele de
tip spa1ii comerciale, proprlstatile rezidentiale (apartamente,
condominii 11i locuinte unifamiliale etc.), precum ~i proprietatlle
mixte, formate din utillzarlle prezentate anterior.
7.
Metodologia se va aplica la cele mai lichide tipuri de proprietatl

imobiliare rnentlonate anterior, pentru care exista informatii de
piata suficiente, astfel inca.t sa poata constitui suport al
obligatiunilor garantate cu creante,
Principiile determinarii VTL
8.
VTL este acea valoare a bunului imobil care, pomind de la

experientele trecute privind evolutia pietel imobiliare specifice,
poate fi asteptata a fi obtlnuta prin vanzarea acestuia, pe toata
durata creditului, independent de fluctuatllle temporare (de
exemplu, cele date de influente economice) ale pletel relevante
pentru bunul imobil respectiv !ji excluzandu-ss elementele
speculative.
9.
VTL nu este o va/oare de piafl in sensul Standardelor de

Evaluare ANEVAR in vigoare.
Metodologia de determinare a VTL
10.
Pentru determinarea VTL se vor aplica doua abordarl, una

princlpala, a doua pentru verificare (,,control").
11.
Pentru proprietatl comerciale (birouri sau spafll comerciale)

abordarea principala va fi abordarea prin venit, iar cea de
verificare va fi abordarea prin cost.
12.
Pentru proprlatati comerciale de tip spafll comerciale stradale,

abordarea principala va fi abordarea prin venit, iar cea de
verificare va fi abordarea prin piatl':t
159
13.
Pentru proprietatl rezidentiale (apartamente, condominii locuinte

unifamiliale etc.), abordarea principals va fi abordarea prin piata,
iar cea de verificare va fi abordarea prin venit pentru apartamente,
respectiv abordarea prin cost pentru celelalte tipuri de proprietafl,
14.
Pentru proprletatlls mixte avand utillzarile prezentate anterior,

abordarile se vor aplica conform fiecarel utilizari in parte.
15.
Tn fiecare caz, in aplicarea abordarilor in evaluare, metodologia

include elemente specifice care asigura sustenabilitatea pe
termen lung a rezultatelor avaluaril, respectiv marimi prudentials
legate de parametrii utilizati in evaluare.
16.
Abordarile in evaluare vor ti aplicate tinAnd cont de particularitatile

prezentate in continuare.

17.
Metoda utilizata pentru determinarea VTL este capitalizarea

chiriei. Notiunile urmatoare sunt cele definite in ghidul
metodologic de evaluare GME 630 Eva/uarea bunuri/or imobi/e.
Particularitatile apllcaril metodei pentru VTL sunt:
a) Venitul brut
(1)
La selectarea nivelului chiriei din intervalul de chirii

obtinute de pe piata, trebuie avut in vedere cat de
sustenabili sunt, pe termen lung, factorii cu impact asupra
proprietatii imobiliare subiect, care contera acesteia
atractivitate pe piata la data avaluaril, cum ar fi:
- capacitatea proprietatll de a genera venit;
- ipoteza ca venitul ar putea sa fie obtlnut de orice
proprietar, in condltlile unui management de eficienta
rszonablla a proprietatil !iii a unei utilizari permise, fara a
tine seama de elementele specifice ale managementului
cu rent;
- flexibilitatea utilizarii consfructlel
utilizarii ei de catrs terts parti;
~i
adaptabilitatea
- o gama larga de potentiall utilizatori.

(2) Daca chiria stabilita conform aliniatului (1) este diferita de
chiria contractuala generata de proprietate la data
evaluaril, atunci, ca regula, se ia in considerare minimul
dintre cele doua,
160
a unui bun imobil
b) Cheltuielile generate de proprietate

(1)
Cheltuielile generate de proprietate trebuie sa fie stabilite

in intervalele de valori din Anexa 2 - lnteNalele de valori
ale categoriilor de cheltuieli pentru deterrninarea VTL, cu
excepfia sltuatillor in care, in cazul specific al proprietatii
imobiliare subiect, valoarea acestor cheltuieli este mai
mare. Ponderea minima a cheltuielilor de exploatare
trebuie sa fie 15% din venitul brut efectiv.
c) Capitalizarea venitului net

(1)
La stabilirea VTL, trebuie avute in vedere intervalele

recomandate ale ratei de capitalizare specificate in Anexa
1 - Rate de capitalizare utilizate in determinarea VTL, pe
tipuri de utlllzari, Limita inferioara a flecarul interval poate fi
utilizata pentru proprietati premium. Pentru a fi considerate
proprietati premium, acestea trebuie sa indeplineasca
minim urmatoarele condltil:
amplasare foarte buna in interiorul oraselor;
infrastructure complete:
dotari i instala1ii de foarte buna calitate;
calitate foarte buna a ccnstrucnel;
stare foarte buna a proprietatii imobiliare;
pentru proprietatl imobiliare comerciale:

- vad deosebit al locatiel;
- atractivitate deosebita pe piata/vizibilitate;
- utilizarile permise restranse la magazine,
vanzari en gros, birouri i afaceri;
(2)
posibilitatea reconversiei
de utilizarea curenta.
spatii de
constructiel la utilizari diferite
Atunci cand bunul imobil este utilizat in scopuri

rezidentiale, rata de capitalizare nu trebuie sa fie mai mica
decat ratele prezentate in Anexa 1 .
d) Determinarea venitului in cazuri speciale

(1)
Daca in urma apllcarll abordaril prin venit, valoarea

obtinuta este mai mica sau egala cu valoarea terenului
considerat ca fiind liber, atunci VTL a proprietatli imobiliare
va fi valoarea terenului considerat ca fiind liber. Tn acest
caz, se var scadea cheltuielile necesare pentru a aduce
lotul de teren respectiv la stadiul de teren neconstruit.
Costurile standard care se iau in considerare sunt
cheltuielile de demolare a constructillor.
161
Abordarea prin piafa

18.
Abordarea prin piata nu este o metoda recomandata pentru

determinarea VTL deoarece este dependenta de fluctua\iile pietel,
Totusi, in prezenta metodologie sunt prevazute situa\iile in care
aceasta abordare poate fi utilizata.
19.
Pentru determinarea VTL prln abordarea prin pia\111. se vor lua in

considerare preturile (obtlnute din surse de informatii verificabile)
ale proprietatllor imobiliare similare cu proprietatea irnoblllara
subiect, in ceea ce priveste caracteristicile cu influenta majora
asupra valorii, respectiv: locatla, dotari i lnstalatll, precum i
utlllzarl poten\iale. Pre\urile proprletatilor imobiliare comparabile
pot fi selectate din baza de date cu tranzactll sau din alte surse de
pia\a. 0 marja de siguranta de eel putin 15% trebuie dedusa din
valoarea rszultata.
20.
Tn cazul in care, in cadrul abordarll prin piata. se utilizeaza

preturlle din ofertele de vanzara, acestea trebuie ajustate pentru
marja de negociere, independent de marja de siguranta amintita
anterior. De asemenea, se recornanda ca pentru a sustlne
caracterul prudential al VTL sa se utilizeze minim apte
tranzactll/oterte pentru efectuarea comparatlei,
21.
La utilizarea datelor de piata se va avea in vedere ca suma

alustarilor brute ale preturilor tuturor proprletatllor imobiliare
comparabile selectate sa nu depaeasca:
20% pentru apartamente;
40% pentru case i
50% pentru terenuri.
Ajustarile brute nu includ marja de negociere.
22.
Valoarea proprieta\ilor imobiliare comparabile, rezultate in urma

aplicarll corectlllor efectuate in limitele stipulate mai sus, nu pot sa
difere intre ele cu mai mult de 20%.
23.
Orice valori, a caror estimare s-a realizat fara respectarea

condltlllor prezentate anterior, nu vor fi valide in conte.xtul
prevederilor prezentei metodologii.
Abordarea prin cost
a) Va/oarea terenului
24.
Valoarea de pia\a a terenului considerat ca fiind liber se

estimeaza prin abordarea prin piata. conform celor prezentate
anterior.
25.
La estimarea valorii terenului utilizarea (dezvoltarea) existents va

fi considerata ca fiind cea mai buna utilizare.
162
a unui bun imobil
b) Valoarea construcfiei
26.

trebuie si:i fie preluate din surse de informa1ii credibile care vor fi
prezentate in raportul de evaluare. Ori de cate ori este posibil,
costul de nou selectat va trebui verificat din doua surse diferite
inainte de a fi utilizat in raport.
Selectarea valorii. Raportare. Portofolii de proprietati
rezidentiale
Selectarea valorii
a) Locuinfe unifamiliale i condominii
27.
Jn cazul utllizarilor unifamiliale 'i a celor multifamiliale (duplex,

in~iruite etc.), precum ~i in cazul apartamentelor in vila, VTL va fi
valoarea cea mai mica dintre valorile obtlnuts prin aplicarea
abordarll prin piata 'i a abordaril prin cost.
b) Apartamente
28.
Jn cazul apartamentelor, VTL va fi valoarea cea mai rnlca dintre

valorile obtinuts prin aplicarea abordaril prin piata ~i a abordarf
prin cost.
c) Proprietafi comerciale (birouri sau spafii comerciale)
29.
Abordarea in evaluare aplicatcl pentru determinarea VTL, in acest

caz, este cea prin venit, al carel rezultat reprezinta nivelul maxim
al VTL. Tn sltuatille in care diterenta dintre valoarea obtinuta prin
metoda de verificare ~i cea obtinuta prin abordarea prin venit este
mai mare de 20%, VTL va fi considerata la valoarea obtinuta prin
metoda de verificare.
Raportare
30.
Comunicarea VTL se face printr-un raport de evaluare, in

conformitate Standardele de Evaluare ANEVAR in vigoare.
31.
Raportul de evaluare poate fi elaborat ~i semnat numai de catre

un evaluator autorizat detinator al speclallzarll EPI.
Portofolii de proprietafi imobiliare rezidenfiale
32.
Tn cazul evaluaril unui portofoliu mare de proprietati imobiliare

rezldentiale cu caracteristici omogene, in cadrul unei achizhil de
oreante, se poate proceda la stabilirea VTL la nivel de portofoliu,
cu respectarea prezentei metodologii ~i la raportarea intr-un
singur raport de evaluare. Portofoliul omogen va tine cont de
criteri i ca:
163
- amplasare;
- tip de proprietate imobiliara rezidentiala:
- suprafata 11i dotari etc.
33.
Se poate conveni cu beneficiarul raportului de evaluare daca

inspecna se face pentru toate unitatile evaluate sau numai pentru
un esantlon relevant.
34.
Nu se pot aplica metodologii statistice deoarece acestea sunt

legate de nivelul pletel, la data evaluarii,
35.
Verificarea rapoartelor de evaluare, de catre lnstltutia de credit,

poate fi aplicata unui e~antion reprezentativ pentru portofoliul
achlzltlonat ~i pentru regiunea in care se afla respectivele
proprieta\i imobiliare.
Revizuirea VTL
36.
Acolo unde exista indicii ca elementele, pe baza carora au fost

formulate ipotezele pentru determinarea VTL, nu mai sunt
valabile, este necesara revizuirea VTL. Aceasta trebuie efectuata
in urmatoarele sltuafll;
- la solicitarea BNR, in sltuatla in care exista lnformafll
contradictorii referitoare la o anumita proprietate imobiliara sau
grup de proprietatl imobiliare;
- odata cu inregistrarea unor deteriorari semnfficative ale pietei,
semnalate de supraveghetorul plstel obliga\iunilor garantate cu
crean\e 11i/sau ANEVAR.
37.
Daca nu exista alte lnstructiunl care sa specifice necesitatea

revizuirii valorii, altele decat cele men\ionate la paragraful 36, VTL
ramane neschimbata.
Dispozitii finale
38.
Anexele 1 11i 2 pot fi descarcate de pe site-ul www.anevar.ro.
39.


40.
Prezentul ghid intra in vigoare cand sunt indeplinite cumulativ

urmatoarele condltli:
a) VTL, ca tip al valorii, va fi prevazuta in legislatia privind
emiterea obligatiunilor garantate cu creante:
b) este aprobat de catre Conferinta Nationala a ANEVAR.
164
Evaluarea intreprinderii
Paragrafe
ConJinut
lntroducere
1-6
Definitii
'
Stabilirea termenilor de referinJi ai evaluirii
7
8-11
Culegerea ti analiza datelor
12-24
Aplicarea abordarilor in evaluare
25-50
Analiza rezultatelor fi concluzia asupra valorii
51-57
Raportare
58-59
60
ParticularitaJi
lntroducere
1.
Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor ~i

utilizatorilor de svaluarl in in\elegerea ~i implementarea
standardului SEV 200 Tntreprinderi i participafii la intreprinderi,
prin detalierea unor aspecte privind metodologia de evaluare.
Ghidul incorporeaza toate cerlntele aplicabile evaluarilor de
intreprinderi prezentate in SEV 200.
2.
Acest ghid este aplicabil numai pentru derularea unei activitati de

evaluare a intreprinderii, de cEitre evaluatori autoriza\i, conform
legisla\iei aplicabile in Romania. Evaluarea intreprinderilor, a
participa\iilor la intreprinderi ~i a activelor necorporale poate fi
realizata numai de catre evaluatorii cu specializarea evaluarea
intreprinderii (El). Tn situana in care evaluarea este realizata de o
echipa de evaluatori, echipa trebuie sa lncluda eel pinln un
evaluator care define specializarea El.
3.
Acest ghid nu se refera la evaluarea activelor necorporale, a

bunurilor imobile, a bunurilor mobile sau a alter active corporale
care pot constitui o parte a unei intreprinderi. Cu toate acestea, un
evaluator de intreprinderi se poate baza pe evaluarea unor astfel
de active, efectuata de al\i evaluatori specializa\i, de exemplu,
165
pentru evaluarea de bunuri imobile, bunuri mobile sau active

financiare, in sltuatia in care activele respective sunt evaluate
separat de intreprinderea care le dstlne.
4.
Acest ghid poate fi folosit ~i pentru evaluarea unor active sau

datorii, atunci cand pentru determinarea valorii acestora este
necesara evaluarea totala sau partiala a unei intreprinderi. Un
exemplu in acest sens este evaluarea unor active financiare
(conform SEV 250), cum ar ti: actiunl, obligatiuni convertibile,
optlunl etc. sau evaluarea pentru raportare financiara (conform
SEV 300), cum ar fi estimarea valorii recuperabile.
5.
Acest ghid prezlnta actlunlle care trebuie intreprinse in activitatea

de evaluare a intreprinderilor ~i partlolpatillor la intreprinderi (asa
cum este definita in Ordonanta Guvemului nr. 24/2011 privind
unele rnasuri in domeniul evaluarli bunurilor, cu modificarile
ulterioare).
6.
Evaluatorii trebuie sa cunoasca in intregime contimnul acestui

ghid. Acolo unde implementarea continutulul ghidului ramane la
latitudinea evaluatorilor, acestla trebuie sa actioneze in
conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat.
Definitii
7.
Acest capitol completeaza definitiile incluse in SEV 200

Tntreprinderi i participafii la intreprinderi ~i in Glosarul IVS 2014.
Definitiile prezentate in acest capitol sunt aplicabile numai in
contextul acestui ghid i includ termeni cu o relevanta deosebita
pentru intelegerea acestuia:
Beneficiu economic -0 surna exprlmata in termeni monetari, generate

sau economisita ca urmare a activitatilor desfa~urate de o intreprindere.
Beneficiile economice pot fi: cifra de afaceri, fluxurile de numerar,
profitul, dividendele, economia de redeventa etc.
Client - 0 parte care angajeaza contractual un evaluator pentru
serviciile de evaluare.
Data raportului - Data la care se emite raportul de evaluare. Data
raportului nu poate fi anterioara datei evaluaril,
Evaluator- 0 persoana fizica sau juridica ce are calitatea de evaluator
autorizat in condltiile Ordonantei Guvernului nr. 24/2011 privind unele
rnasurt in domeniul evaluaril bunurilor, aprobata prin Legea nr. 99/2013,
cu modificarile ulterioare.
Holding - 0 intreprindere care nu desfaoara o activitate comerclala
propriu-zlsa in afara adrnlnlstrarll unui set de active care, de regula,
includ partlclpatii financiare in alte socletatl, proprietati imobiliare etc.
166
GME 600 Evaluarea intreprinderii
intreprindere (in sensul utilizat in GME 600) - 0 entitate, cu sau fara

personalitate juridica, care desfaoara activitati economice. Tn sensul
prezentului ghid, intreprinderea poate fi (fara a se limita la acestea): o
societate cornerclala, o linie de activitate, o divizie sau un segment al
unei socletatl comerciale, un grup de active operat ca o activitate
dlstlncta de ci!Ure o societate comerciala, o asoclatie sau un fond de
investltll.
Metoda capitalizarii beneficiilor economice - 0 mstoda de evaluare
lnclusa in abordarea prin venit, in care un nivel anual reprezentativ al
beneficiilor economice se imparte la o rata de capitalizare in scopul
estlmaril valorii.
Metoda actualizarii dividendelor - 0 rnetoda de evaluare inelusa in
abordarea prin venit, in care beneficiile economice ale unei
intreprinderi, sub forma dividendelor, sunt capitalizate sau actualizate
cu o rata adecvata pentru a estima valoarea capitalurilor proprii ale
acesteia.
Multiplicator - Raportul dintre valoarea de piata a capitalului propriu
sau a intreprinderii 'i o variablla flnanclara sau de alta natura specflca
intreprinderii in cauza (cum ar fi: cifra de afaceri, profitul net, activul net,
nurnaru: de clienti etc.). Alti termeni uzuali folositi cu acelasl sens in
evaluarile de intreprinderi: multiplu, rata de evaluare.
Participape la o intreprindere - Cota detinuta de o persoana fizica
sau juridica in capitalul social (sau echivalentul acestuia) al unei
intreprinderi cu personalitate juridlca, Partlelpana poate fi exprimata
numeric sau procentual, cu referire la actlunlle, par1ile sociale, unitc1i1ile
de fond sau echivalentul acestora emise de intreprinderea respectiva i
aflate in proprietatea unei persoane fizice sau juridice.
utilizator desemnat - Clientul sau orice alta persoana fizica sau
juridica carela i se acorda de catre evaluator, printr-un inscris, dreptul
de a utiliza, in anumite condltll, raportul de evaluare. De exemplu, in
cazul unui raport de evaluare angajat i platit de catre un client pentru a
fi utilizat in legatura cu contractarea unui imprumut de la o banca,
banca respectiva poate fi un utilizator desemnat al raportului.
Stabilirea termenilor de referinta ai evaluirii
8.
La inceputul evaluaril, precum i pe parcursul acesteia,

evaluatorul trebuie sa clarifice urmatoarele aspecte care vor fi
agreate cu clientul ~i var fi precizate in scris intr-un document
contractual:
a) ldentificarea eva/uatoru/ui i a competentei acestuia;
167
b) /dentificarea clientului i,
dupa cez; a a/tor utilizatori

desemnati sau persoane care pot avea acces la raportul de
eva/uare:
identificarea
jurldlca);
clientului
evaluaril
(persoana fizica
sau
identificarea altor utilizatori desemnen, daca este cazul.

Utilizatorul desemnat trebuie sa fie identificat prin nume,
conform termenilor agreati cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cand este
posibil, aceste persoane trebuie sa fie identificate prin
nume, conform termenilor agreati cu clientul. Totusl, dsca
identificarea prin nume nu este adecvata, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoana prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanpi
juridici ai clientului, autoritati fiscale etc.);
(1) Se vor preciza condltille in care alti utilizatori desemna]
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condi\iile in
care alte persoane pot avea acces la raportul de evaluare.
Aceste condltil pot include: limitarea sau excluderea
asumaril raspunderil evaluatorului fata de un utilizator
desemnat sau fats de o persoana care are acces la
raportul de evaluare; referiri la adecvarea scopului
evaluaril fats de interesele unui utilizator desemnat sau ale
unei persoane care poate avea acces la raportul de
evaluare; respectarea termenilor de contldentialltate sau
altele.
(2) Utilizatorii desernnati, alte persoane care pot avea acces la
raportul de evaluare, precum ~i conditllle mennonate in
paragraful anterior pot fi identificate ~i mentionate in
sectiunea privind restrictlile aplicabile utilizarii, difuzarii ~i
publlcarll raportului de evaluare.
(3) Persoana care primests o copie a unui raport de evaluare
nu devine un utilizator desemnat decat in cazul in care
este autorizata de catre evaluator i identificata explicit ca
utilizator desemnat.
(4) Persoana care prrneste o copie a unui raport de evaluare
fara sa fi fost identificata de catre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoana care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fara a avea atributii legale sau
reglementate in legatura cu respectivul raport de evaluare,
nu poate fi considerata ca .cltltor indreptil\ir al raportului
168
de evaluare in sensul acestui ghid i nu este indreptatitA la

niciun fel de pretentie fata de evaluator.
c) Scopul evaluarii
SEV 101 i SEV 200 dau example de astfel de scopuri ale
evaluaril. De asemenea, scopul evaluaril poate fi asistenta
acordata clientului in cadrul unei potentials tranzacni,
respectarea unor reglementari privind piata de capital,
informarea managementului sau actionarilor etc.
d) ldentificarea intreprinderii sau a participafiei la intreprindere

subiect al evaluarii
(1) identificarea intreprinderii {de exemplu, prin urmatoarele
elemente: denumire, adresa etc.);
(2) precizarea tipului de intreprindere, in sensul defini\iei
intreprinderii utilizata in acest ghid, precum i, in cazul in
care evaluarea se refera la o intreprindere in ansamblul
sau, specificarea valorii estimate, i anume, valoarea
capitalurilor proprii sau valoarea intreprinderii;
(3) precizarea tipului valorilor mobiliare (de exemplu, actlunl,
parti sociale etc., precum lji clasa valorilor mobiliare
respective, daca este cazul);
(4) specificarea marimii participa\iei (de exemplu, 100% din
actlunlle emise de catre intreprinderea respective sau un
pachet de actiunl emise de catre intreprinderea respectiva
a carui manrne poate fi exprirnata fie numeric, fie
procentual etc.).
e) Tipul valorii
(1) Tipul valorii estimate, conform defini\iilor din standardele
de evaluare aplicabile in Romania {de exemplu, valoare de
piata, valoare de investi\ie, valoare specials etc.);
(2) Defini\ia tipului valorii trebuie sa fie inclusa in documentul
contractual cu precizarea sursei defini\iei.
f) Data evaluarii;
g) Documentarea necesara pentru elaborarea eva/uarii;
h) Natura ~i sursa informafiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Jpoteze ~i ipoteze speciale
(1) Orice instructiunl sau ipoteze speciale {de exemplu, dar
fan~ a se limita la acestea, includerea sau excluderea
169
anumitor active sau pasive in sltuatllle financiare ale

intreprinderii sau entitatii care face subiectul evaluaril)
primite de evaluator din partea clientului, pot fi luate in
calcul numai daca acestea pot fi considerate, in mod
rezonabil, ca fiind realiste, relevante i adecvate situatiilor
particulare ale evaluarii:
(2) Tn cazul in care un client sollcita o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale, pe care evaluatorul o considera ca fiind
nerealista, acesta trebuie sa refuze fumizarea serviciilor de
evaluare.
j) Restricfii de utilizare, difuzare sau publicare;

k) Declararea conformitafii evaluarii cu standardele de evaluare
aplicabile in Romania;
I) Descrierea raportului.
9.
Termenii de referinta ai evaluarli pot fi modificati pe parcursul

elaboraril raportului de evaluare, dupa caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condltia ca orice modificare sa fie
agreata in scris de catrs pafli inainte de emiterea raportului de
evaluare final.
10.
Termenii de referinta ai evaluaril trebuie formulatl intr-o rnanlera

clara, care sa nu induce in eroare niciuna dintre paflile
contractuale i nici un tert independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual in care acesfla sunt consernnatl.
11.
Termenii de referinta ai evaluaril agreati de catre evaluator i

client in documentul contractual rnendonat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentate in
raportul de evaluare, in mod sintetic, intr-un format considerat
adecvat de evaluator. Tn toate cazurile, acesti termeni vor fi
formulati intr-o maniera clara i care sa nu induca in eroare in
mod voit un cititor indreptatit al raportului de evaluare care nu are
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
Culegerea fi analiza datelor

12.
Evaluatorul trebuie sa identifice informa\iile necesare pentru

efectuarea evaluaril, precum i modalitatile de obtinere a
acestora. Documentarea poate cuprinde: dlscufll cu clientul,
vizitarea intreprinderii subiect al evaluaril, intalniri i interviuri cu
conducerea i personalul relevant, inspectla anumitor active sau
linii de producne, identificarea 'i accesarea anumitor surse
170
publice sau private de lntorrnatll, alte activitati considerate de

catre evaluator ca fiind necesare pentru elaborarea raportului de
evaluare.
13.
Se rscornanda ca amploarea documentarii necesare sa fie

estimata la inceputul evaluaril, Tn acest sens, se rscornanda ca
evaluatorul sa transmlta clientului o cerere preliminara de
informatll la inceputul activitatii de evaluare, pentru a-i putea
planifica activitatile ulterioare. Tn unele cazuri, evaluatorul poate
constata ca sunt necesare informatii suplimentare fata de cele
determinate initial, astfel incat anumite activitati de documentare
pot continua pe parcursul evaluarii.
14.
in toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta i informa

clientul asupra orlcaror limitari sau restric1ii referitoare la
lnformatllle necesare pentru elaborarea raportului de evaluare.
15.
Culegerea datelor trebuie sa se bazeze pe surse !Ji baze de date

credibile l}i relevante la data evalusrll, De asemenea, in raportul
de evaluare este necesara prezentarea cu acuratste a surselor
din care au provenit datele utilizate de evaluator in calculul l}i
raflonamentul sau, Tn cadrul procesului de culegere a datelor se
recomanda ca evaluatorul de intreprinderi sa ia in considerare
urrnatorll factori:
a) drepturile, privilegiile sau condi1iile aferente dreptului de
proprietate, indiferent daca sunt detinute de o societate pe
actiunl, de o societate cu raspundere limitata sau de un
proprietar individual (conform C5-C7, SEV 200);
b) marirnea rslatlva a partlclpatlel care trebuie evaluata - daca
exlsta sau nu pozltle de control !Ji daca pozitia aduce beneficii
suplimentare (conform C7, SEV 200);
c) obiectul de activitate al intreprinderii, plata in care opereaza
aceasta, principalii competitori, ellentl i furnizori;
d) mediul economic i politic care ar putea afecta intreprinderea
subiect (conform C10, SEV 200);
e) corelarea lntormatillor utilizate in evaluare cu tendintele de
piata l}i explicarea eventualelor devieri de la evolutla
domeniului de activitate, precum l}i, dupa caz, prezentarea
verificarilor intreprinse referitoare la rezonabilitatea ipotezelor
considerate (conform CS, SEV 200);
f) pozltia i performantele financiare ale intreprinderii, atat in

ultimii ani de functionare, cat i la data evaluaril (conform C9,
SEV 200);
171
g) lnformatll legate de veniturile i cheltuielile generate de

activele din afara exploataril, precum i privind posibilitatea
valorltlcaril acestora (conform C11, SEV 200). Example de
active din afara exploetaril sunt: active corporale care nu sunt
necesare continuarii activitatii de exploatare a intreprinderii
(terenuri, cladiri etc.), active financiare (exceptand cazurile in
care ele sunt de\inute de intreprinderi care au ca obiect de
activitate administrarea acestui tip de active), numerar in
exces, echivalente de numerar i plasamente pe termen scurt
etc. Evaluatorul trebuie sa prezinte in raportul de evaluare
ratlonarnentul profesional folosit pentru identificarea activelor
din afara exploataril:
h) politica de dividende;
i) alte lnforrnatil de piata. cum ar fi: ratele rentabilitatii alter
lnvestifll, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.;
j) tranzaotiile anterioare in care au fost implicate partlclpatil ale

intreprinderii subiect al evaluarii;
k) lnformatll privind pretul de piata al acnunllor tranzactionate pe
o piata reglementata, precum i preturtle de aehlzltla ale
partlelpatlllor sau ale intreprinderilor similare ce ii desfaoara
activitatea in acelasl domeniu de activitate sau din domenii de
activitate condi\ionate de aceiai factori de rise;
I) orice alte informa\ii considerate de evaluator ca fiind relevante.
16.
Datele colectate de evaluator trebuie prezentate in cadrul

raportului de evaluare i analizate, in cazul in care sunt relevante
pentru evaluare.
17.
Evaluatorul trebuie sa acorde lrnportanta analizei sltuatlllor

financiare ale intreprinderii subiect al evaluaril, Exista trei scopuri
ale analizei financiare i ale ajustarilor situa\iilor financiare:
a) intelegerea relatillor existente intre elementele din contul de
profit i pierdere i cele din bilan\, inclusiv a tendin\elor care sau manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor
inerente in activitatea intreprinderii, precum i a perspectivelor
perforrnantel financiare viitoare;
b) compararea cu intreprinderi similare pentru a stabili factorii
cheie care ar putea influenta valoarea;
c) ajustarea situa\iilor financiare istorice pentru a reflecta
perforrnantele i perspectivele de evolutls viitoare a
intreprinderi i.
172
18.
Paragrafele care urmeaza, referitoare la analiza datelor, trebuie

interpretate ca avand caracter orientativ i nu limitativ sau
obligatoriu. Evaluatorul va selecta pe baza ra\ionamentului sau
profesional acele aspecte ale analizei financiare care sunt
relevante pentru scopul evaluaril, intreprinderea subiect al
evaluarll, precum i abordarile i metodele de evaluare aplicate.
19.
Elementele de anallza financlara prezentate in cadrul raportului

de evaluare trebuie sa fie utile i adecvate apllcaril abordarllor i
metodelor de evaluare selectate, sa fie prezentate in mod clar i
obiectiv i sa nu induca in eroare in mod voit un cititor indrepta\it
al raportului de evaluare.
20.
Pentru a facilita in1elegerea sltuatiel economice i a factorilor de

rise cu impact asupra activita1ii intreprinderii subiect, se
rscomanda ca sltuatlile financiare sa fie analizate in termeni: a)
monetari, b) procentuali (de exemplu, ca procentaje din cifra de
afaceri pentru elementele contului de profit i pierdere i ca
procentaje din totalul activelor pentru posturile din bilantul
contabil) i c) de indicatori financiari, de exemplu, de rate
financiare:
a) analiza in termeni monetari (asa cum se prezinta in situa\iile

financiare) este utilizata pentru a stabili tendintele i rela\iile
dintre elementele conturilor de venituri i de cheltuieli ale unei
intreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendlnte i rela1ii
sunt utilizate pentru a estima beneficiile economice asteptats
sa fie obtlnute in viitor, precum i investi\ia de capital
necesara (cheltuiala de capital) care sa permita intreprinderii
sa genereze acele beneficii economice;
21.
b)
analiza in termeni procentuali com para elementele de venituri

i cheltuieli din conturile de profit i pierdere cu totalul
veniturilor ob\inute, precum i posturile din bilant cu activele
totale i respectiv, pasivele totale. Analiza in termeni
procentuali este utilizata pentru a compara tendin\ele relatlllor
existente de-a lungul timpului intre ponderile elementelor de
venituri i de cheltuieli, sau intre ponderile posturilor din bilant
ale intreprinderii subiect, sau pentru a compara aceste
tendlnte cu cele ale intreprinderilor similare;
c)
analiza in termeni de indicatori financiari (cunoscuti i sub

denumirea de rate financiare) este utillzata pentru a compara
performanta financiara i riscul relativ al intreprinderii subiect,
cu cele ale intreprinderilor similare.
Pentru estimarea valorii de piata a intreprinderii pot fi necesare

ajustari ale inregistrarilor financiare in scopul de a reflecta cat mai
173
corect realitatea sconomlca. Aceste ajustari ale elementelor

sltuatillor financiare pot necesita i ajustari corespunzatoare ale
impozitelor.
22.
Ajustarile sltuafillor financiare trebuie facute, atunci cand este

necesar, asupra datelor financiare raportate, pentru elementele
relevante i semnificative in evaluare. Ajustarile pot fi adecvate in
urmatoarele cazuri:
a) ajustarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt
reprezentative in mod rezonabil pentru continuarea activitatilor
de exploatare;
b) prezentarea pe o baza consecventa atat a datelor financiare
ale intreprinderii in cauza, cat ~i a celor ale intreprinderilor
selectate ca baza de cornparatie:
c) convertirea valorilor inregistrate in situatiile financiare in valori
de piata;
d) sxlstenta activelor ~i datoriilor in afara bilantului sau din afara
exploatarii, ceea ce poate necesita ajustarea veniturilor ~i
cheltuielilor generate de acestea;
e) amortizarea poate sa necesite o ajustare fata de amortizarea
contabila din situatiile financiare, pentru a putea fi comparata,
cu mai mare precizie, cu regimul de amortizare practicat in
intreprinderile similare;
f) ajustarea impactului contractelor cu parteneri afilia\i (leasing,

inchiriere etc.), daca acestea nu reflecta condi1iile de piata.
23.
Tn funetie de puterea de control aferenta unei partlclpafll supuse

evaluaril, se apreclaza daca o ajustare este adecvata sau nu.
Pentru drepturile de control, inclusiv o partlclpatle de 100%,
majoritatea ajustarilor poate fi adecvata, daca detinatorul
partlclpatlei ar putea sa faca rnodflcarlle implicate de ajustare.
Pentru evaluarea participatiilor minoritare, ale carer detinatori nu
au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor supuse
ajustarilor, evaluatorul trebuie sa ii exercite rationamentul
profesional pentru a reflecta aceasta sltuatle atunci cand ia in
considerare ajustarile potentiale, Ajustarile uzuale pot include:
a) eliminarea din sltuatllle financiare a impactului unor
evenimente cu caracter exceptional. Aceste ajustari pot fi
adecvate atat pentru evaluarea pachetului de control, cat ~i a
pachetelor minoritare;
174
b} evaluatorul trebuie sa fie prudent cand face ajustari ale

eltuatlllor financiare pentru a lua in considerare impactul unor
evenimente cu caracter excep\ional atunci cand acestea apar
in mai multi ani, dar de fiecare data sunt rezultatul unor
evenimente diferite. Multe intreprinderi nu se confrunta cu
evenimente cu caracter exceptional in fiecare an; de aceea,
evaluatorul trebuie sa ia in considerare constituirea unor
eventuale provizioane pentru aceste cheltuieli;
c} in cazul svaluaril partlcipatiel (pachetului} de control, in situatla
in care intreprinderea subiect detlne active din afara
exploatarii, acestea trebuie analizate i evaluate separat la
valoarea de piata, luandu-se in considerare i costurile
generate de vanzare, in aceasta sltuatle, evaluatorul va ajusta
situa\iile financiare in vederea ellrnlnarll impactului activelor din
afara exploataril. Ajustarile efectuate in contul de profit i
pierdere ar trebui sa alba in vedere eliminarea atat a
veniturilor, cat i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatarii, inclusiv a impactului impozitarii. Tn cazul evaluarii
unei particlpatll minoritare, aceste ajustari pot fi inadecvate.
24.
in situa\ia in care evaluatorul a realizat ajustari ale situa\iilor

financiare, acestea trebuie prezentate in cadrul raportului de
evaluare lrnpreuna cu ratlonarnentul care a stat la baza rsallzarll
lor, in vederea sustineril validitatii lor.
Aplicarea abordirilor in evaluare
Abordareaprin piafa
25.
Conform C15, SEV 200, abordarea prin piata cornpara

intreprinderea subiect cu alte intreprinderi similare, cu partlclpatli
la intreprinderi similare tranzactionate pe piaV~. precum i cu orice
tranzactli relevante cu partlclpafll ale intreprinderii subiect.
26.
Cele trei surse uzuale de informa\ii (folosite in abordarea prin

piata} sunt: pletele de capital pe care se tranzactloneaza
partlclpafll la intreprinderi similare; piata fuziunilor i achlzltiilor de
intreprinderi; i tranzacnlls anterioare cu participatii ale
intreprinderii subiect al evaluarii (conform C16, SEV 200).
27.
Conform C17, SEV 200, in abordarea prin piata este necesar ca

evaluatorul sa aiba acces la o baza de date credibila care sa
cuprinda informefll privind caracteristicile calitative i cantitative
ale intreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativa.
175
28.
Tn completarea C18, SEV 200, evaluatorul va realiza analiza

cantitativa l}i calltativa, prin identificarea caracteristicilor
reprezentative ale intreprinderii subiect, care ar trebui sa fie
analizate in comparsfle cu cele ale intreprinderilor identificate ca
fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografica in care
opereaza intreprinderile respective, cifra de afaceri lji structura
acesteia, valoarea lji structura valorii activelor, marjele de profit,
perspectivele de erestere etc.).
29.
Analiza cotatillor actiunllor emise de intreprinderi similare l}i listate

pe o piata de capital sau a tranzactillor private care implica
aohlzitlonarea unor partlclpafil la intreprinderi similare se
concretlzeaza, de regula, in calculul anumitor multiplicatori. Tn
calculul acestor multiplicatori, in afara celor rnentionate la C19,
SEV 200, evaluatorul trebuie sa ia in considerare urmatoarele
aspecte:
a) precizia modalltsfll de calcul al multiplicatorilor. Toate calculele
trebuie sa fie facute in mod similar, atat pentru intreprinderea
evaluata, cat ~i pentru intreprinderile similare;
b) datele referitoare la pretul unei tranzactii, utilizate in calculul
multiplicatorilor, ar trebui sa fie valabile la data evaluarii.
Datele colectate privind indicatorii financiari ai intreprinderilor
similare luatl in considerare in calculul multiplicatorilor pot fi
lnformatll istorice, valabile la data evaluaril sau pot fi
previzionate. Evaluatorul ar trebui sa argumenteze oppunea sa
privind indicatorii financiari luatl in considerare ~i natura
informatiilor colectate;
c) utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie,
medlana, medie armonlca etc.) pentru calculul multiplicatorilor
pe baza informatiilor disponibile privind intreprinderile similare
trebuie motivate de catre evaluator i fundamentata adecvat in
cadrul raportului de evaluare;
d) ajustarea nivelului indicatorilor financiari luati in considerare
pentru elementele neoblsnulte, cu caracter exceptional lji din
afara exploatarll, ar trebui fundamentata adecvat in cadrul
raportului de evaluare;
e) in evaluarea intreprinderii subiect pot fi selectati mai multi
multiplicatori ce pot fi apllcatl, fiind necesar ca evaluatorul sa
argumenteze optamea pentru multiplicatorii selectati in
evaluarea intreprinderii sau partlcipatlel la o intreprindere;
f) de regula, multiplicatorii care au la numerator valoarea
intreprinderii utlllzsaza ca numitor elemente din situatiile
176
financiare ce nu iau in considerare indatorarea intreprinderii

(precum, vanzarile, profitul inainte de dobanzl, amortizare i
impozit pe profit, profitul inainte de dobanzi i impozit pe profit
etc.), iar multiplicatorii care au la nurnarator valoarea
capitalurilor proprii utilizeaza la numitor elemente din sltuatiile
financiare ce iau in considerare indatorarea intreprinderii (de
exemplu, profitul net, valoarea cantabile neta a capitalurilor
proprii etc.);
g) informa\iile de piata privind intreprinderile similare trebuie
utilizate cu aten\ie, in multe situatii fiind recomandate anumite
alustarl pentru ca informatiile respective sa fie relevante pentru
evaluarea intreprinderii subiect. Orice ajustari ale lnformatillor
de piata realizate de catre evaluator var trebui argumentate in
cadrul raportului de evaluare.
30.
Cand in evaluare sunt utilizate informatll despre tranzactlile

anterioare ale intreprinderii, pot fi necesare ajustari ale acestora
pentru a lua in considerare modificarile survenite in economie, in
domeniul de activitate !}i in intreprinderea respectiva. Tranzactlile
anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai daca
ajustarile pot fi argumentate, !ii in urma alustarilor rezulta valori
care pot fi considerate a fi realizabile in contextul economic
general i specific, valabil la data evaluarii.
31.
Tn abordarea prin piata, evaluatorul poate considera ca fiind

adecvata aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea,
cat !]i nivelul orlcaror astfel de prime sau disconturi, vor trebui
argumentate in raportul de evaluare.
Abordareaprin venit
32.
Prin abordarea prin venit se estimeaza valoarea unei intreprinderi

sau a unei particlpatil prin calcularea valorii actualizate a
beneficiilor economice viitoare. Cele doua metode uzuale ale
abordaril prin venit sunt: metoda capltallzaril beneficiilor
economice !]i metoda fluxurilor de numerar actualizate.
33.
Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utlllzata fie Tn cadrul

metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina
valoarea termlnala, fie in aplicarea metodei actuallzarli
dividendelor.
34.
in metoda capltallzaril beneficiilor economice, un nivel

reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se imparte la o rata
de capitalizare adecvata,
177
35.
Conform C25, SEV 200, in aplicarea metodelor de capitalizare,

cresterea asteptata a beneficiilor economice este luata in
considerare in rata de capitalizare. Pentru a determina rata de
capitalizare, din rata de actualizare se scade rata asteptata de
crestere pe termen lung a beneficiilor economice.
36.
Jn metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar

se estimeaza pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri
se convertesc in valoare prin aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnici de actualizare.
37.
Ratele de actualizare trebuie estimate in aceeasl rnoneda in care

sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile
economice supuse aotualizarll sau oapltalizaril.
38.
Trebuie sa existe coerenta intre fluxurile nete de numerar !}i tipul

de rata de actualizare utilizat. Astfel, fluxurilor nete de numerar
estimate dupa impozitare Ii se vor aplica o rata de actualizare
estimata dupa impozitare, iar fluxurilor nete de numerar estimate
inainte de impozitare Ii se vor aplica rate de actualizare estimate
inainte de impozitare.
39.
Fluxurile nete de numerar exprimate in termeni nominali (ce includ

modflcarlla viitoare ale preterilor generate de inflatie sau deflatie)
sunt actualizate cu rate nominale, iar fluxurile nete de numerar
exprimate in termeni reali (preturi constante) sunt actualizate
folosind rate de actualizare exprimate in termeni reali.
40.
in mod similar, rata de crestere asteptata pe termen lung a

beneficiilor economice trebuie scl fie fundamentatcl !}i exprimatcl in
mod clar, in termeni nominali sau reali, dupa caz.
41.
Conform C1 !}i C26, SEV 200, valoarea intreprinderii este

determinata in mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de
numerar la dlspozjtla intreprinderii cu costul mediu ponderat al
capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinata fie
direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dlspozitla
actlonarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scaderea
valorii datoriilor nete purtatoare de dobAnda din valoarea
intreprinderi i.
42.
Jn estimarea costului mediu ponderat al capitalului ar trebui sa se

ia in calcul o structura optimcl a capitalului, care ia in considerare
caracteristicile intreprinderii !}i ale domeniului de activitate !}i care
este determinata pe baza valorii de piata a capitalurilor proprii !}i a
datoriilor purtatoare de dobanda,
43.
Beneficiile economice viitoare trebuie estimate luand in

considerare activele detinute de intreprinderea subiect !}i
178
investitiile necesare, performantels anterioare ale intreprinderii,

evolutia asteptata a acestora, precum i factorii economici cu
impact asupra activita\ii intreprinderii i asupra domeniului sau de
activitate.
44.
Conform C29, SEV 200 evaluatorul poate ajusta valoarea

estimata prin abordarea prin venit pentru a reflecta vandabilitatea
mai redusa a participatiei subiect al evaluarii sau lipsa dreptului de
control aferent particlpatlel respective. Utilizarea, cat i nivelul
oricaror astfel de prime sau disconturi, vor trebui argumentate in
45.
Metoda actuallzaril dividendelor se recornanda a fi utilizata in

cazul in care evaluatorul detine suficiente lntormetil credibile
privind politica de dividende a intreprinderii i evolutia sa viitoare.
46.
Ratele de actualizare/capitalizare,
modelul de estimare i
ratlonarnentul care a stat la baza determinarii acestora trebuie sa
fie prezentate in raportul de evaluare.
Abordarea prin active
47.
Standardul SEV 200 Tntreprinderi i participatii la intreprinderi

include urmatoarele prevederi: ,,C14. - Valoarea anumitor tipuri de
intreprinderi, de exemplu, o intreprindere de investi1ii sau de tip
holding, poate fi derivata dintr-o insumare a valorii activelor i
datoriilor. Aceasta este numita uneori abordarea prin activul net
sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriuzisa in evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezulta din aplicarea uneia sau mai multor abordari
principale in evaluare, descrise in SEV - Cadrul general, inainte
de a fi insumate."
48.
in aplicarea abordarii prin active, bilantul contabil intocmit conform

politicilor contabile adoptate de intreprindere este ajustat astfel
incat sa reflecte toate activele corporale, necorporale i
financiare, precum i toate datoriile, la valoarea lor de piata sau la
o alta valoare adecvata. Poate fi necesara luarea in considerare a
impactului ajustarilor asupra impozitelor. Tn anumite cazuri
specifice (de exemplu, evaluarea in ipoteza incetarii activitatii)
poate fi necesara luarea in considerare a costurilor generate de
vanzare i a altar cheltuieli.
49.
Tntre valoarea activului net obtinuta prin aplicarea abordaril prin

active conform C14, SEV 200 i valoarea capitalurilor proprii ale
intreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordaril prin piata sau
a abordaril prin venit, atunci cand acestea ar fi aplicabile, pot
exista deseori diferen!e semnificative. Evaluatorul va analiza,
179
prezenta sl argumenta in raportul de evaluare masura in care

valoarea activului net ob1inuta prin insumarea valorilor individuale
ajustate ale activelor ~i datoriilor este considerata reprezentativa
pentru evaluarea intreprinderii subiect.
50.
in abordarea prin active, evaluatorul poate considera ca fiind

adecvata aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea,
cat !}i nivelul orlcaror astfel de prime sau disconturi, vor trebui
argumentate in raportul de evaluare.
Analiza rezultatelor1i concluziaasupravalorii
51.
Concluzia asupra valorii se va baza pe estimarile valorii rezultate

din abordarlle !}i metodele de evaluare aplicate. Aceasta
presupune:
a) reconcilierea calitatii !}i cantitatii lnformatlllor disponibile in
cadrul analizei abordarilor, metodelor !}i tehnicilor de evaluare
utilizate;
b) reconcilierea
aplicabilita1ii sau
relevantel
abordarilor,
metodelor !}i tehnicilor de evaluare utilizate pentru a ajunge la
concluzia asupra valorii.
52.
Selectarea !}i susfinerea abordarilor, metodelor !]i tehnicilor de

evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea ~i credibilitatea
informatiilor disponibile, precum !}i de ratlonamentul profesional al
evaluatorului, rationament ce trebuie prezentat in raportul de
evaluare. Tn anumite sltuatil se poate ca una sau doua abordarl sa
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avand obliga\ia
profesionala de a prezenta in cadrul raportului de evaluare
argumentele !]i rationernentele care au stat la baza neapllcarli
acestora.
53.
Rationamentul profesional al evaluatorului se va concretiza in

prezentarea argumentelor care rnonveaza lmportanta diferita
acordata rezultatelor obtlnute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv in selectarea rezultatului obtiaut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, pe care evaluatorul o
considers ca fiind cea mai credibila.
54.
Aprecierea credibilita1ii rezultatelor, obnnute prin aplicarea

abordarilor !}i metodelor de evaluare utilizate, se va baza pe
urmatoril factori:
a) scopul evaluarii:
b) calitatea !}i credibilitatea lnformatillor pe baza carora au fest
stabilite ipotezele de evaluare;
180
c)
sltuatiile specifice in care se poate afla intreprinderea, cum ar

fi: se afla in exploatare, este de tip holding sau detine active
din afara exploataril cu valori semnificative;
d)
alti factori conslderaf ca fiind rslevanti de catre evaluator.
55.
Nu este acceptablla stabilirea valorii intreprinderii prin media

arltrnetlca sau media ponderata a doua sau mai multe valori
obtlnute din aplicarea unor abordari sau metode diferite de
evaluare, cu exceptia cazurilor in care legea impune in mod
explicit efectuarea unei medii a valorilor.
56.
Rationamentul profesional care sta la baza selectaril rezultatului

final i la stabilirea concluziei asupra valorii trebuie sa aiba in
vedere credibilitatea, relsvanta i adecvarea lnforrnatlllor i
ipotezelor luate in considerare in aplicarea metodelor de evaluare,
in functie de scopul svaluarll.
57.
Rezultatul evaluaril poate fi o singura valoare, de obicei rotunjita,

sau un interval de valori, in cazul in care exista factori de rise cu
influenta semnificativa asupra valorii.
Raportare
58.
Nu exista cerlnte suplimentare fata de cele cuprinse in standardul

SEV 103.
59.
Tn scopul contormaril cu cerinta din SEV 103, paragraful 5 (i),

ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
lmpreuna intr-o sectlune dlstincta a raportului de evaluare. Chiar
daca unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile in multe
evaluari, evaluatorul va evita preluarea lor prin copiere din alte
texte, fara o personalizare adecvata evaluaril efectuate. 0 lpoteza
este adeseori legata de o limitare a documentaril care ar putea fi
realizata de catre evaluator. Prin urmare, toate ipotezele care sunt
incluse in mod oblsnult in raport trebuie sa fie aduse la cunotinta
clientului.
Particularitati
60.
in cazul evaluarilor realizate pentru retragerea de la

tranzactlonare a actiunllor emise de o intreprindere listata pe o
piata reglementata din Romania, nu se aplica disconturi pentru
lipsa de control, respectiv pentru lipsa de lichiditate/vandabilitate.
181
GHIO METODOLOGIC DE EVALUARE- GME 620
Evaluarea rnaslnllor, echipamentelor i

i nstal ati ilor
'
Paragrafe
Conti nut
1-9
lntroducere
Definitii
10
Stabilirea termenilor de referinti ai evaluirii
11-15
Culegerea ti analiza datelor
16-27
28-29
Abordarea prin pia1a
30-43
44-53
Abordarea prin cost
54-70
Analiza rezultatelor ti concluzia asupra valorii
71-76
Raportare
77-78
lntroducere
1.
Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor l}i

utilizatorilor de rapoarte de evaluare, in intelegerea ii
implementarea standardului SEV 220 Maini, echipamente i
instalafii, prin detalierea unor aspecte privind metodologia de
evaluare l}i trebuie tnteles ca fiind complementar cerintelor
aplicabile evaluarilor de rnasinl, echipamente l}i instalatii conpnute
in prezenta edi1ie a Standardelor de evaluare ANEVAR.
2.
Acest ghid este aplicabil pentru evaluarea maiinilor,

echipamentelor l}i lnstalatillor de catre evaluatorii autorizati care
detln specializarea EBM (evaluarea bunurilor mobile).
3.
Bunurile mobile reprezinta o categorie larga de bunuri. Pomind de

la conceptul cunoscut de proprietate lrnobjllara se poate defini
conceptul de proprietate mobiliara, concept care se refera la toate
drepturile, interesele ii beneficiile ce deriva din dreptul de
182
GME 620 Evaluarea mainilor, echipamentelor
i instalafiilor
proprietate asupra bunurilor, altele decat proprietatea imobillara.

Obiectele proprietatil mobiliare pot fi denumite bunuri mobile.
Bunurile mobile includ elemente corporale !]i necorporale care nu
reprezinta proprietate imobiliara.
4.
0 categorie importanta a bunurilor mobile o reprezinta maslnlle,

echipamentele !Ji instalatiile (in continuare fiind utilizat acronimul
MEI), la care se refera prezentul ghid. MEI au caracteristici
specifice care le diferentlaza de bunurile imobile, caracteristici
care pot afecta atat abordarile in evaluare, cat !Ji raportarea
valorii. Cea mai importanta caracterlstlca ce diferentiaza MEI de
bunurile imobile este mobilitatea 1 O alta caracterlsnca specifica a
MEI, care le diferentiaza de bunurile imobile este deprecierea lor
mai raplda, Acest lucru poate fi cauzat de o durata de viata fizica
mai mica decat cea a constructillor {cu efect asupra deprecierii
fizice), de progresul rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii
functlonele) sau de fluctuatia cererii pentru produsele intreprinderii
(cu efect asupra deprecierii economice).
5.
Categoriile uzuale de rnaslnl, echipamente i instalatii sunt:

- utilajele de proouctie:
- mijloacele de transport;
- echipamentele de manipulare;
- echipamentele auxiliare;
- echipamentele de laborator !Ji de tncercart;
- mobilierul de birou, accesoriile i birotica;
- echipamentele de calcul;
- uneltele, dispozitivele, instrumentele de rnasura !Ji control;
- instalatiile sau unitA1ilede procesare.
6.
Nu sunt clasificate ca rnaslnl, echipamente

urmatoarele tipuri de active:
- proprietatea imobiliara;
sau
instalepi
- resursele minerale sau naturale;

- stocurile {inclusiv materiile prime i materialele);
- consumabilele;
- activele agricole (de exemplu, plantatil, animale etc.);
- bunurile mobile, cum ar fi operele de arta, bijuteriile sau
colectiile.
1
MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urma putAnd fi, tn mod normal, reamplasate.
183
7.
Clasificarea unui bun mobil ca maina, echipament sau lnstalatie

se face in baza ratlonamentulul profesional, pornind de la
intelegerea functionalitatii i a destinatlel bunului respectiv.
8.
Catalogul privind clasificarea i duratele normale de functionare a

mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004, se foloseste de
catre agentii economici, de catre persoanele juridice fara scop
patrimonial, precum i de catre institutiile publice pentru
determinarea in mod unitar a amortizarll fiscale a capitalului
imobilizat in active corporale.
Catalogul clasifica mijloacele fixe amortizabile in trei grupe
principale i anume:
- Grupa 1 - Construqii;
- Grupa 2 - lnstalatil tehnice, mijloace de transport, animale i
plantatll;
- Grupa 3 - Mobilier, aparatura blrotlca, echipamente de protectle
a valorilor umane i materiale i alte active corporale.
Mainile, echipamentele i instalatiile se regasesc in grupele 2 i 3
din Catalog. Totusl aceste doua grupe cuprind i alte categorii de
bunuri in afara MEI, cum ar fi animalele (clasa 2.4.1) sau planta\iile
(clasa 2.4.2.}.
9.
Nu trebuie confundat conceptul de masinl, echipamente i

lnstalatll cu eel de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este
mai larg, incluzand in afara rnaslnllor, echipamentelor i
instalatiilor i alte categorii de bunuri, cum ar fi stocurile sau
obiectele de colectie.
DefiniJii
10.
Sunt definiti in continuare termenii frecvent intAlniti in evaluarea

MEI.
Accesorii -
Bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor sau

dispozitivelor care constituie elemente secundare atasate proprietatii
principale, definitiv sau temporar.
Cost de inlocuire2 - in general, este definit ca fiind costul curent al

unui activ similar care ofera o utilitate echivalenta3.
Tn cazul MEI, conform SEV 220 costul de fnlocuire este costul de obtinere a unui activ fnlocuitor
cu o utilitate echivalentA; acesta poate fl fie al unui echivalent modem cu aceeavi funqionalitate,
fie costul de obtinere a unei replici identice cu activul subiect.
Tn cazul MEI utilitatea echivalenta indica cea mai apropiata utilitate fats de cea a MEI evaluate.
184
Cost de reconstruire4
a unui activ.
i instalafiilor
Costul curent de realizare a unei replici (copii)
Durata de viafa fizica - Numarul de ani estima1i in care o ma~ina/un

echipament/o lnstelatle noua va putea fi utilizat(a) fizic, pana cand
deteriorarlle fizice ale acesteia o vor face lnutlllzabila 'i fara a lua in
considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funetiune din cauza
deprecierii functlonale sau economice.
Durata de viata utila - Este:
a) perioada in care un activ este preconizat a fi disponibil pentru
utilizare de catrs o entitate; sau
b) nurnarul de unitati de producne sau alte unitsti similare pe care
entitatea preconizeaza sale obtina de la activ.
Durata de viafa economica - Perioada totals de timp in care se
preconizeaza ca un activ sa genereze beneficii economice pentru unul
sau mai multi utilizatori.
Echipamente - Alte active care sunt utilizate pentru a facilita
functlonarea intreprinderii sau entitatii.
lnstalafii - Active care sunt combinate indisolubil cu alte active
corporale 'i care pot include construetll specializate nepermanente,
rnaslni ~i echipamente.
Ma1ina (rnasina individuals sau un grup de rnasinl) - Este un activ
utilizat pentru un proces specific in activitatea de exploatare a entita1ii.
Ma1ini, echipamente Ji instalafii - 0 categorie de active corporale
care:
a) sunt detinute in vederea utilizarii pentru producerea sau furnizarea
de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertllor sau
pentru a fi folosite in scopuri administrative;
b) se preconizeaza a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade de
timp.
Mijloc fix - Orice imobilizare corporala, care este de1inuta pentru a fi
utilizata in produena sau in livrarea de bunuri sau in prestarea de
servicii, pentru a fi inchiriats tertllor sau in scopuri administrative, daca
are o durata normala de utilizare mai mare de un an ~i o valoare mai
mare decat limita stabilita prin Hotararea Guvernului.
Prin prisma acestei definijii, C11 din SEV 220 capata Tntelesul ca, Tn cazul Tn care se are Tn
vedere o replica a activului subiect, evaluatorul poate folosi conceptul de cost de reconstruire.
165
Stabilirea termenilor de referintA ai evaluirii

11.

evaluatorul trebuie sa clarifice termenii de referin~ ai evaluaril,
care vor fi aqrsatl cu clientul i vor fi precizati in scris intr-un
document contractual",
12.
Documentul contractual include aspectele solicitate de SEV 101,

avandu-ss in vedere i urmatoarele:
a) ldentificarea evaluatorului i a competentei acestuia

Evaluatorul trebuie sa aiba specializarea Evaluarea bunurilor
mobile (EBM). Tn situatia in care evaluarea este realizata de un
membru corporativ, raportul trebuie intocmit de unul sau mai multi
evaluatori avand specializarea EBM6.
b) ldentificarea c/ientului i a oriceror al(i utilizatori desemnafi
identificarea
juridlca);
clientului evaluarii
(psrsoana
fizica sau
identificarea alter utilizatori desernnatl, daca este cazul.

conform termenilor agreati cu clientul;
identificarea altor persoane {fizice sau juridice) care pot

nume, conform termenilor agreati cu clientul. Totu~i, daca
identificarea prin nume nu este adecvata, evaluatorul
poate identifica o astfel de psrsoana prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultantil
juridici ai clientului, autorltati fiscale etc.).
(1) Se vor preciza conditiile in care alti utilizatori desemnan
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv conditllle
in care alte persoane pot avea acces la raportul de
evaluare. Aceste condltil pot include limitarea sau
excluderea asurnaril raspunderll evaluatorului fats de un
utilizator desemnat sau fata de o persoana care are
acces la raportul de evaluare, referiri la adecvarea
scopului evaluaril fatc1J de interesele unui utilizator
desemnat sau ale unei persoane care poate avea acces
la raportul de evaluare, respectarea termenilor de
confldentialitate sau altele.
Documentul contractual poate fi un contract de prestari servicii sau un contract de prestari

servicii cu caracter general 'i comenzile ulterioare.
CAnd este cazul, Tn evaluare pot fi cooptati fi specialifti.
186
i instalafiilor
(2) Utilizatorii dssemna]l, alte persoane care pot avea acces

la raportul de evaluare, precum i condi\iile men\ionate in
paragraful anterior pot fi identificate i mentionate in
sectiunea privind restrlctille aplicabile utilizarii, difuzarii i
publlcsrll raportului de evaluare.
(3) Persoana care prirneste o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat decat in cazul
in care este autorizata de catre evaluator i identificata
explicit ca utilizator desemnat.
(4) Persoana care prirneste o copie a unui raport de
evaluare fara sa fi fost identificata de catre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoana care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fara a avea atribu\ii
legale sau reglementate in legatura cu respectivul raport
de evaluare, nu poate fl considerata ca ,,cititor indreptatif'
al raportului de evaluare in sensul acestui ghid 'i nu este
indreptatita la niciun fel de pretentie fats de evaluator.
c) Scopul evaluarii;
d) ldentificarea MEI supus evaluarii:
(1) Uzual identificarea MEI se face prin marca de fabrica
(producatorul), codul modelului fi numarul de serie, dar,
uneori, unele din datele de identificare rnentionate anterior
nu pot fi gasite sau sunt indescifrabile. Pot fi folosite fi alte
metode de identificare a MEI (cum ar fi identificarea in
baza nurnarulul de inventar atribuit de catre detinator 'i
care se regasete marcat in mod permanent pe bunul
respectiv7 sau identificarea autovehiculelor in baza
nurnarului de inmatriculare).
(2) ldentificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
lrnpllca, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa
potala i/sau prin descrierea legals sau prin alte referinte
asemanatoare,
(3) Este necesara identificarea masurii in care rnaslna,
echipamentul sau lnstalatia este ataat(a) la alte active (de
exemplu, instalatii incorporate in construcnl sau structuri i
care nu pot fi mutate fara a fi afectate substantial
constructia, structura sau lnstalafia) sau este integrat(a) cu
acestea (de exemplu, intr-o linie de productie), In aceste
cazuri trebuie sa se precizeze in mod clar ce se include
sau ce se exclude din evaluare.
7
Aceasta metoda de identificare este recomandata Tn cazul evaluarii unui numar mare de bunuri
(de exemplu, pentru raportarea financiara).
187
(4) Este necesara identificarea orlearor accesorii sau active

necorporale de natura tehnologica (cum ar fi programe
informatice de proces, documentatli tehnice, documente
de produqie ~i brevete de inventle, drepturi de proprietate
intelectuala legate indisolubil de modele sau rnatnte etc.)
care sunt incl use in evaluare8.
(5) Daca sunt evaluate MEI destinate sa fumizeze servicii sau
utilitati unei constructll. care in mod normal sunt incluse in
proprietatea lmoblllara, iar scopul evaluarli solicits ca
aceste elemente sa fie evaluate separat, se va include o
precizare privind efectul firesc al includerii valorii acestora
in valoarea proprietatii imobiliare ~i faptul ca ar putea sa
nu fie valorificate separat9.
e) Tipu/ valor#
(1) Tipul valorii estimate, conform definitiilor din standardele
de evaluare aplicabile in Romania (de exemplu, valoare de
piata. valoare de lnvestltle, valoare specials etc.);
(2) Dsflnltla tipului valorii sau precizarea sursei defini1iei
trebuie sa fie inclusa in documentul contractual.
f)
Data evaluarii
Data evaluarll poate sa nu fie mentionata in mod expres in
documentele contractuale care se refers la avaluari ce vor fi
elaborate in baza unor comenzi viitoare (cum este cazul
contractelor de prestari servicii de evaluare incheiate cu
institutiila de credit). Documentele contractuale trebuie insa sa
indice intervalul de timp in care urrneaza sa se emita raportul
de evaluare !]i data de la care se calculsaza acest termen.
g) Documentarea pentru elaborarea evaluarii;

h) Natura i sursa informafiilor pe care se va baza evaluarea;
i) lpoteze10 i ipoteze speciale11
8
10
11
Tn acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat Tn considerare Tn
cadrul activiti~i de evaluare.
SEV 220 soliciti ca, in situatia in care se fac evaluAri distincte a proprietAtii imobiliare i a
mainilor, echipamentelor i instala~ilor aflate in aceeai locatie, sA se acorde o aten~e
deosebitA pentru a se evita fie omisiuni, fie duble inregistrari.
lpoteza este adeseori legati de o limitare a ariei investigatiilor care ar putea fi Tntreprinse de
cllitre evaluator.
0 ipoteza speciallli este formulatlli in situatia in care ipoteza presupune fapte care difera de cele
existente la data evaluArii. Include situa~ile in care sunt formulate ipotezele privind un
eveniment viitor.
188
i instalafiilor
(1) 0 lpoteza este adeseori legata de o limitare a documentaril

care ar putea fi realizata de catre evaluator. lpotezele sunt
incluse in raport i trebuie aduse la cunotinta clientului.
(2) Dei, in cele mai multe evaluarl, pot fi aplicate ipoteze !Ji
ipoteze speciale, evaluatorul va dovedi prudenta in
preluarea lor prin copiere din alte texte, fara o personalizare
adecvata cu evaluarea efectuata.
(3) Tn cazul in care un client solicita o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale, pe care evaluatorul o considera ca fiind
nerealista, acesta trebuie sa refuze fumizarea serviciilor de
evaluare.
(4) Daca MEI este ataat(a) la alte active sau este integrat(a)
cu acestea, trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze
speciale necesare care se refera la disponibilitatea oricaror
active complementare.
(5) cand lnspectia este limitata (lnspectie partiala, esantlonare
sau analiza de tip ,,desktop" - de birou) trebuie emise
ipoteze privind bunurile care nu au fast inspectate.
(6) Trebuie precizate premisele valorii, precum i ipotezele
speciale care descriu condlna i situatla in care MEI sunt
oferite pe piata. cum ar fi:
MEI se svalueaza ca grup, instalate/pe amplasament i
ca parte a intreprinderii care ii continua activitatea
normals de exploatare;
MEI se evalueaza ca grup, instalate/pe amplasament,
dar in ipoteza ca intreprinderea este inchisa;
MEI se evalueaza ca elemente individuale ce urmeaza
sa fie scoase de pe locatla lor permanenta
(dezinstalate).
lpotezele men\ionate anterior nu sunt !imitative. Tn anumite
situatii, ar putea fi adacvata folosirea mai multor ipoteze
(de exemplu, pentru a arata efectul incetarii operatlllor
tehnologice asupra valorii MEI).
k) Dec/ararea conformitflfii evaluflrii cu standardele de evaluare
169
13.
Termenii de referinta ai evaluaril pot fi modflcatl pe parcursul

elaborarii raportului de evaluare, cu condlna ca orice modificare
sa fie agreata in scris de catre pa~i inainte de emiterea raportului
de evaluare final.
14. Termenii de referin1a ai evaluarll trebuie formulatl intr-o manlera

clan}. care sa nu induce in eroare niciuna dintre pa~ile
contractuale i nici un tert independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual in care acestia sunt consemnstl.
15. Termenii de referinta ai evaluaril agreati de catre evaluator i

client in documentul contractual rnentionat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentatl in
adecvat de evaluator. Tn toate cazurile, acestl termeni vor fi
formulati intr-o maniera clara i care sa nu lnduca in eroare in
Culegerea
'i
analiza datelor
Clasi'ficarea Ji descrierea MEI
16.
Cand se sollcita evaluarea unui nurnar mare de MEI, bunurile

evaluate ar trebui prezentate intr-o manlsra slstematica !iii
uniforma. Se recomanda sa se utilizeze clasificarea clientului, mai
ales cAnd evaluarea se face in scopul raportarii financiare.
17.
Listele mijloacelor fixe puse la dlspozltls de catre client trebuie

analizate pentru a se identifica prezenta unor bunuri care nu pot fi
clasificate ca MEI (de exemplu, constructll). Acestea se evalueaza
in baza metodelor !iii tehnicilor specifice de catre evaluatori
autorlzati care au specializarea corespunzatoare.
18.
Este posibil ca listele clientului sa includa pozltll eronate12 Este

inadecvat sa fie atribuita valoare pozltlilor din liste care nu pot fi
identificate ca MEI.
19.
Evaluatorul trebuie sa inteleaga modul in care sunt utilizate MEI,

capacitatea acestora i relatla cu alte MEI. Descrierea MEI se va
face intr-un mod simplu, nivelul de detaliere trebuind sa asigure o
buna intelegere de catre cititor13
12
18
De exemplu, pozitii referitoare la reparatii ale unor MEI.

Csnd este cazul, pot fi utilizate ~i reprezentari grafice (de exemplu, scheme ale procesului de
productie).
190
i instalafiilor
Culegerea date/or
20.
Cantitatea i tipul datelor culese sunt impuse de abordarlle pe

care se bazeaza concluzia asupra valorii, precum i de premisele
valorii i de ipotezele specifice ale evaluarii, Toate datele culese
trebuie ss aiba sens i ss fie relevante.
21.
Datele necesare pentru a efectua evaluarea i a formula

concluziile asupra valorii sunt:
(1) date despre procesul de producfie in care se integrea~ MEI
evaluat (procedeul de identificare fiind cunoscut ca
macroidentificare). Aceste date sunt cele despre produsele
executate (inclusiv cele derivate), localizarea MEI in fluxul
tehnologic, nurnarul de operatori, echipamente de control al
poluarf etc. Aceste date sunt utile pentru intelegerea MEI de
catre evaluator, inclusiv pentru identificarea unui grup de
elemente combinate care sunt reunite in scopul generarii unui
venit. Tn cadrul abordarilor, datele sunt utile mai ales in
evaluarea MEI in comblnatle cu alte active, ca grup. Datele
reprezinta o baza de pornire pentru estimarea deprecierii
fizice, functlonale sau economice. Tntru~t se presupune ca
reprezentantil entitatii sunt buni cunoscatorl ai sectorului de
activitate, in cadrul macroldentitlcarll pot fi abordate i
aspecte care tin de plata specifics a MEI;
(2) date despre MEI evaluate (procedeul de identificare fiind
cunoscut ca microidentificare), focalizate pe identificarea
caracteristicilor specifice fiecarei MEI; includ, fsra a se limita
la acestea: informetil despre fabricant, model, tipul constructiv,
capacitatea sau caracteristica functionals principals, alte
caracteristici tehnico-funtjionale, varsta, durata de viata fizica,
starea activului, inclusiv istoricul privind intretinerea sa, costuri
directe i indirecte de instalare - daca MEI este evaluat pe
amplasament, costul de demontare i mutare - daca MEI nu
este evaluat pe amplasament, precum i alte informatii
considerate a fi relevante pentru particlpantll pe piats;
(3) date despre piafa specifics sunt colectate, de obicei, la nivel
regional/national, dar, in funtjie de tipul MEI evaluate, datele
pot fi colectate i la nivel international. Aceste date surprind
aspecte din domeniile social, tehnologic, economic14,
administrativ15 sau de mediu16 care pot influenta valoarea MEI
14
15
De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelata cu alti factori
economici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.
De exemplu, beneficii fiscale din impozitare sau obligatii fiscale.
191
evaluate lji reprezinta o baza pentru analiza pletel specifice,

identificarea unor forme ale deprecierii, explicarea rezultatelor
~i concluzia finals asupra valorii;
(4) date despre alte bunuri, comparabile cu MEI evaluate. Datele
colectate pot include, fara a se limita la acestea, informa\ii
despre MEI comparabile vandute sau inchiriate sau oferite
spre vanzare sau inchiriere, informatll privind praturile MEI
echivalente noi, depreciere, venituri, cheltuieli, rate de
capitalizare lji de actualizare.
22.
De requla, evaluarea MEI implica inspectarea acestora. lnspectia

MEI se efectueaza, de regula, tmpreuna cu clientul sau cu
persoane desemnate de catre acesta. ldentificarea MEI se face pe
baza informa\iilor fumizate de catre client, responsabilitatea
asupra lnformatlilor in baza carora s-a efectuat identificarea
activelor revenind clientului.
23.
lnspectia partials, esantionarea sau analiza de tip ,,desktop" (de

birou) sunt tehnici de identificare !imitate a caror utilizare trebuie
sa fie bine justificata in raportul de evaluare. Acestea pot fi
utilizate doar daca evaluatorul este convins ca aplicarea lor nu va
conduce la erori in evaluare. lnspectarea part;iala se refera la
imposibilitatea lnspectaril in totalitate a MEI evaluat {de exemplu,
in cazul lnstalatlilor complexe). Tn cadrul lnspectiel prin
e~antionare sunt folosite tehnici specifice statisticii; e11antionarea
este adecvata numai daca prin aplicarea ei se poate obttne o
imagine corecta asupra intregului. Analiza de tip ,,desktop" (de
birou) presupune identificarea MEI fara ca acestea sa fie
inspectate de catre evaluator. Tn acest caz este obligatoriu ca
clientul sau reprezentan\ii acestuia sa furnizeze in scris toate
informa\iile necesare evaluarii.
24.
Raportul de evaluare trebuie sa lneluda refennte la sursele de

lnformatii utilizate de catre evaluator.
Analiza date/or
25.
Tn raportul de evaluare, evaluatorul trebuie sa prezinte o anallza a

pletel specffice.
26.
Tn efectuarea analizei de piata. evaluatorul trebuie sa parcurga eel

pu\in urmatoarele etape:
16
De exemplu, localizarea fatA de sursa de materii prime sau impactul legisla~ei privind mediul,
care restriqioneaza utilizarea sau impun costuri suplimentare de functlonare,
192
i instalafiilor
(1) sa identifice subgrupa 17 carela ii apartln MEI evaluate i sa

evldentieze caracteristicile specifice subgrupei;
(2) sa delimiteze aria pietel specifice subgrupei, rationamentul
folosit trebuind sa fie prezentat in raport;
(3) sa analizeze cererea, oferta i tipul de piata la data evaluarii;
(4) sa analizeze, acolo unde este cazul, efectul schlmbarnor care
vor afecta relatla dintre cerere i oferta, precum i oferta
competitiva viitoare respectiv cererea probabila viitoare.
27.
Analiza de piata va trebui sa contina lnformatli suport pentru

datele care vor fi utilizate la aplicarea abordarilor evaluarf care
fara a se limita la acestea, pot fi: preturlle MEI echivalente
modeme (,,de nou"), preturile MEI comparabile folosite sau
recondltlonate pe diferite plete, pretul materialelor recuperabile,
tarifele de prestari servicii sau inchiriere catre terti. rata de
capitalizare.
28.
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii MEI, evaluatorii

apllca metode de evaluare specifice, care sunt incluse in cele trei
abordari in evaluare:
a) abordarea prin piai;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
29.
Tn orice estlmarl ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordari, Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de
utilizarea desemnata a evaluaril, de premisele valorii, de calitatea
~i cantitatea datelor disponibile pentru anallza,

30.
Abordarea prin piata (cunoscuta i sub denumirea de compara\ia

directa sau cornparatla vanzarilor) este o abordare in evaluare
care ofera o indica\ie asupra valorii prin compararea activului
subiect cu active identice sau similare, al carer pret este cunoscut.
31.
Abordarea prin piata este relevanta in cazul in care exista

informa\ii de piata suficiente care pot fi verificate; in lipsa acestor
17
Jn mod ideal analiza de pia18 ar trebui sa se refere la MEI identice; Tntruc:At deseori MEI identice
sunt greu de identificat, Tn scopul realizarii analizei de piata bunul evaluat este Tncadrat de
catre evaluator Tntr-o subgrupa de bunuri cu caracteristici tehnologice asemanAtoare. Nu
trebuie confundata aceasta Tncadrare cu clasificarea ln grupele/subgrupele reglementate de
H.G. 2139/2004.
193
lnformetll aplicabilitatea abordaril prin piata poate fi llmitata,

Abordarea prin piata nu se poate aplica pentru evaluarea MEI
unicat (specializate}; caracteristicile speciale ale MEI unicat
transfers cornparatla ~i cuantificarea ajustarilor din sfera
percep\iilor pletel, in sfera speculativului.
32.
Abordarea prin piata se utilizeaza cu precautie in cazul evaluarii

instalatlllor complexe, intrucat pre\urile de tranzactlonare ale
comparabilelor pot include componente pe care instala\ia subiect
nu le de\ine (cum ar fi terenuri, constructil, fond de rulment sau
active necorporale} sau pot reflecta perceptilla subiective ale
cumparatorilor privind rentabilitatea viitoare.
33.
Cercetarea insuficienta de catre evaluator a pietei nu este o souza

pentru omisiunea acestei abordarl, atunci cand exista lnformatil
disponibile sau cand acestea pot fi procurate in mod rezonabil. Tn
lipsa unor informatii suficiente despre tranzactll recente cu MEI
comparabile, se pot utiliza informatii privind oferte de MEI similare
~i disponibile pe piata. cu condltia ca rslevanta acestor lntormatii
sa fie clar stabilita ~i analizata critic.
34.
Evaluatorul trebuie sa foloseasca surse credibile privind

comparabilele, carora Ii se verifica acuratetea. Verificarea flscarel
comparabile poate sa nu fie necesara atunci cand sunt utilizate
baze de date credibile, care furnizeaza o percepne corecta asupra
vanzArilor comparabile. Raportul de evaluare trebuie scli lneluda
informatiile !}i demersurile realizate, pe baza carora evaluatorul a
selectat MEI comparabile.
35.
Tn mod ideal evaluatorul ar trebui sa-!}i fundamenteze concluziile

pe vanzari de MEI identice; tntrucat tranzactille cu active identice
sunt de obicei rare, se pot utiliza trenzactille sau ofertele de
vanzare ale unor MEI similare. Comparabilele care prezinta
diferen\e majore ale caracteristicilor fa\A de cele ale MEI subiect
nu pot fi considerate adecvate din cauza ajustarilor prea mari
necesare a fi aplicate.
36.
Tehnicile de compara\ie uzuale folosite in cadrul abordclirii prin

pia1cJi sunt:
37.
tehnica identificiirii (potrivirii) directe;
tehnica asimilarii;
tehnica procentajului din cost.
Tn cadrul tehnicii aslmilaril, preturile comparabilelor sunt ajustate

pentru a reflecta diferentele dintre fiecare MEI cornparablla !}i MEI
194
i instalafiilor
subiect. Elementele de comparane recomandate includ, fara a se

limita la acestea: originea !]i varsta efectiva, starea (conoma),
capacitatea, caracteristici (accesorii) altele decat capacitatea,
locatia, producatorul, rnotlvatla partilor, condltille de finantare,
calitatea, cantitatea, data vanzarii, tipul de vanzare, Evaluatorul
trebuie sa identifice acele caracteristici ale MEI pe care
parnclpantil de pe piata le consldera a fi importante pentru
fundamentarea pretulul,
38.
in abordarea prin piata. cuantificarea alustarilor efectuate asupra

preturilor este una din cele mai dificile sarcini ale evaluatorului.
Toate ajustarile efectuate asupra preturilor MEI comparabile
trebuie argumentate in raportul de evaluare. Nu este perrnisa
utilizarea unor ajustari fara prezentarea modului de estimare al
acestora. Valoarea finala este indicata de comparabila care este
cea mai apropiata de MEI subiect !Ji asupra pretulul carela s-au
efectuat cele mai mici ajustari.
39.
Atunci cand este posibil, pot fl folosite tehnici statistice in

evaluarea MEI. lnstrumentele statistice pot fl instrumente ale
statisticii descriptive (rnariml de sintetizare a datelor, tabele,
graflce sau diagrame) sau instrumente ale statisticii inferentiale
(regresia liniara sirnpla !Ji rnultlpla),
40.
Evaluarea MEI prin abordarea prin piata irnpllca analize diferite, in

funci,ie de ipotezele svaluarll (de exemplu, ipoteza continuaril
activitatii impune cuantiflcarea suplimentara a contributiei
costurilor instalarii).
41.
Abordarea prin piata se apllca in mod diferit in cazul in care un

MEI este evaluat in mod individual, adlca pe o baza de sine
statatoare, sau ca grup, adica in cornblnatie cu alte active.
42.
Estimarea valorii de piata prin abordarea prin piata. pe ipoteza

continuitatii actlvltatll, nu cuantltlca acele forrne ale deprecierii
(functionala sau externa) pe care piata de MEI nu le reflecta (de
exemplu, amplasarea necorespunzatoare a unui utilaj in cadrul
unei linii de fabricatle sau in incinta unei cladiri, deprecierea
sconomica cauzata de lipsa de materii prime din regiune); in
acest caz pot fi utilizate mai degraba abordarea prin cost !]i
abordarea prin venit.
43.
Atunci cand se estimeaza o valoare pe ipoteza continuitatii

activitatii (activ instalat !]i in functlune) evaluatorul va corecta
prsturlle comparabilelor pentru a reflecta contrlbutia costurilor
directe !]i indirecte de instalare.
195

44.
Prin abordarea prin venit se estlrneaza valoarea MEI prin

convertirea in valoare a unei forme de venit generata de activul
respectiv.
45.
Abordarea prin venit poate fi utilizata pentru evaluarea MEI aflate

in urmatoarele situatii:
a) MEI individuale care sunt inchiriabile;
b) MEI sau grupuri de MEI folosite in comblnatie care reallzeaza
produse vandabile, fapt care genereaza venituri identificabile.
Deseori la generarea veniturilor, alaturi de MEI, partlelpa i
alte active contribuitoare necorporale (programe informatice de
proces, documenta\ii tehnice, brevete de lnventle etc.),
corporale (teren, constructll) sau fond de rulment. Pentru a
estima valoarea MEI va fi necesara o alocare a valorii totale pe
activele contribuitoare.
Tn mod normal, abordarea prin venit nu este practlca pentru
evaluarea multor MEI individuale.
46.
Abordarea prin venit include doua metode de evaluare:
metoda capltallzaril venitului;
metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).
47.
Metoda capltallzaril venitului se poate aplica numai daca se poate

estima fluxul de numerar anual viitor, de natura unei anuitati fixe
pe durata de via\a utila ramasa a MEI. in situa\ia in care se
preconizeaza ca fluxul de numerar anual viitor va fi fluctuant este
adecvatcli aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).
48.
Prin metoda DCF se pot evalua instala\iile complexe, formate

deseori dintr-o combina\ie de active, corporale i necorporale,
care reprezinta componentele de baza ale unei intreprinderi (de
exemplu, o linie de imbuteliat lichide).
49.
Pentru evaluarea unor instala\ii complexe de natura celor redate

in paragraful 48, prin aplicarea metodei DCF, se folossste fluxul
de numerar la dispozi\ia firmei, care se actualizeaza cu o rata de
actualizare reprezentata de costul mediu ponderat al capitalului
intreprinderii proprietare a lnstalatiel subiect. Din valoarea
actualizata a acestui tip de flux de numerar, incluzand !}i valoarea
terminals se scad, dupa caz, valoarea terenului i valoarea
constructlel in care este amplasata instala\ia, fondul de rulment
net i activele necorporale, iar rezultatul este valoarea instala\iei
complexe.
196
i instalafiilor
50.
Aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat

sa fie pozitiv; daca se previzioneaza fluxuri de numerar negative
sau nule, atunci MEI trebuie evaluate in ipoteza vanzarii.
51.
Este important ca fluxurile de numerar previzionate sa fie corelate

cu ratele de actualizare utilizate.
52.
Metoda DCF poate sa conduca la valoarea de piata numai daca

fluxul de numerar previzionat este eel pe care panlclpannl de pe
piata ii estimeaza in mod normal, iar ratele de actualizare ~i de
capitalizare sunt preluate de pe piata.
53.
Estimarea veniturilor, cheltuielilor aferente proprietarului, precum

~i rata de capitalizare/actualizare trebuie sa fie argumentate in
raportul de evaluare. Argumentarea trebuie sa contina eel putln
sursele de intormetii folosite, modul de verificare al aeestora 'i
modul de calcul, dupa caz.
Abordarea prin cost

54.
Tn cadrul abordarii prin cost, evaluatorul estimeaza mai intai

costul de inlocuire al MEI evaluate, din care face dedueeri pentru
pierderea de valoare cauzata de toate formele deprecierii
(deprecierea flzlca, deprecierea functlonala ~i deprecierea
externa),
55.
Evaluatorul trebuie sa faca dlstinotla intre cele doua tipuri de cost

de nou - costul de inlocuire ,i, respectiv, costul de reconstruire ~i sa utilizeze unul dintre aceste tipuri, in mod consecvent, pe
intreaga duratcl a analizei.
56.
Tn evaluarea MEI tipul costului curent adecvat pentru formularea

unei indicatii asupra valorii acesteia este costul de inlocuire. Este
recomandata folosirea numai ocazicnala a costului de
reconstruire, justificandu-se motivul apelaril la aeesta.
57.
in abordarea prin cost eele mai uzuale metode de estimare a

costului curent sunt: metoda devizului, indexarea ~i metoda cost capacitate.
58.
Se recomanda ca metoda lndexaril sa fie folosita numai atunci

cand nu pot fi utilizate alte metode mai precise.
59.
Rela\ia cost - capacitate nu se poate aplica oricarui utilaj de

producne ~i nu oriee caracteristlca tehnica18 poate fi folosita cu
sucees in relatla cost - capacitate.
18
Exemple de caracteristici ce pot fi folosite ln relatia cost - capacitate: volum (rezervoare),

capacitate de produtjie (linii de produc\je).
197
60.
Exponentii sunt specifici flscarul tip de MEI. Exponentii trebuie

calculatl i testatl pentru a se ajunge la rezultate credibile.
61.
Daca MEI apartlne unei clase cu diferen\e mari intre capacitatea

minima i cea maxima, utilizarea unui exponent unic poate
conduce la erori semnificative, in acest caz, fiind indicata folosirea
mai multor exponentl, pe intervale de dimensiuni.
62.
Costul de inlocuire trebuie sa fie fundamentat pe date culese din

surse credibile care vor fi prezentate in raportul de evaluare.
63.
Tn mod normal, ajustarile costului de nou se fac pentru

urrnatoarele tipuri ale deprecierii:
a)
deprecierea fizica (cunoscuta :;;i sub denumirea de uzura

flzica):
b)
deprecierea functlonala;
c)
deprecierea econornlca (externa),
64.
Evaluatorul trebuie sa in\eleaga diferenta dintre deprecierea

recuperabila 19 i cea nerecuperabila20
65.
CAnd cele trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate i

cuantificate in mod individual, pot fi folosite i forme agregate
(cum ar fi deprecierea totala sau deprecierea funqionala cumulata
cu cea econornlca).
66.
0 opinie privind deprecierea fizica este dificil de formulat numai in

urma vlzuallzarll MEI. Estimarea deprecierii fizice se face
lrnbinand constatarlls facute cu ocazia lnspectiel cu lnformapile
furnizate de personalul intreprinderii !}i cu datele i analizele
anterioare pentru MEI similare.
67.
Exista dlterente semnificative intre conceptele de durata de via18

flzlca, utlla i economics, asa cum se prezinta in continuare.
(1)
Daca durata de viata fizica este legata in mod direct de

efectele deprecierii fizice asupra MEI, durata de via18 utila
reflects utilitatea preconizata a activului pentru entitatea
detinatoare.
(2)
Durata de viata utila se stabileste de entitate la punerea in

functlune a activului, avandu-se in vedere factori fizici,
funcflonall sau economici, conform IAS 16. Arareori entita\ile
19
Depreciere recuperabila orice forma de depreciere care se poate remedia convenabil din punct
de vedere economic.
20
Depreciere nerecuperabila depreciere care nu poate fi remediata convenabil din punct de

vedere economic, deoarece cre!}terile Tn utilitate !Ji valoare rezultate sunt mai mici decAt
cheltuielile pentru remediere.
198
i instalafiilor
din Romania adopta durate de viata utile bazate pe

rationarnent ~i expertenta cu active similare.
(3)
Adesea entitatile folosesc ca substitut al duratei de viata

utlla, durata normals de functionare din Catalogul privind
clasificarea ~; duratele normale de functionare a mijloacelor
fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004. Duratele normale de
functlonare sunt durate administrative l?i vlzeaza amortizarea
fiscala a activelor fiind complet diferite conceptual de durata
de via\a utila.
(4)
Diferenta dintre cele doua concepte se observe usor tn cazul

activelor oarora le-a expirat durata normals de funqionare
(amortizate integral ~i cu valoare contablla nula), dar care
sunt utilizate in continuare de intreprindere (nefiind complet
depreciate).
(5)
Din aceste considerente este inadecvata folosirea in

evaluare a duratei normale de functlonare (Catalog aprobat
prin H.G. 2139/2004) in locul duratei de viata utlla,
(6)
Durata de viata utile a MEI ar trebui sa provina din analiza

unor active similare subiectului despre care se cunosc date
concrete privind perioada ~i conditiile de utilizare.
(7)
Perioada de timp preconizata in care un activ poate genera

beneficii economice (durata de viata econornlca) reprezinta
un concept utilizat rar (de exemplu, cand reglementarile de
mediu interzic utilizarea bunului tncepand cu o anumita
data).
68.
Tn raportul de evaluare deprecierile estimate trebuie sa fie

prezentate tnsonte de argumentele care au stat la baza calculului
acestora. Nu este permlsa utilizarea unor deprecieri fara a fi
prezentat modul de estimare al acestora.
69.
Este lmportanta identificarea corecta a tuturor formelor deprecierii

care afecteaza MEI evaluate ~i evitarea dublarli lor.
70.
Toate formele de depreciere sunt scazute din costul de inlocuire

in succesiunea tradltionala: mai intai se scade deprecierea fizica;
din rezultat se scade apoi deprecierea functionala: din acest ultim
rezultat se scade la final deprecierea econorraca. Totusi pot exista
situatii csnd faptele sau ranunea economics pot dicta o ordonare
diferita a deducerilor deprecierilor din costul de inlocuire. Tn acest
caz abaterea de la ordonarea traditionala trebuie justificata.
Analiza rezultatelor1i concluziaasupra valorii
71.
Tn fundamentarea concluziei asupra valorii, in raportul de evaluare

se va face referire la abordarea sau ebordarne in evaluare
199
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale

privind concluziile stabilite.
72.
in condifll ideale, cele trei abordart in evaluare, aplicate pentru

evaluarea unui activ, pe baza acelorasl ipoteze ale evaluaril, ar
trebui sa conduce la acelasi rezultat sau la rezultate foarte
apropiate. Acest lucru nu se intampla insa in practice din multe
motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informa\iilor
avute la dlspozltie, adecvarea acestor lnformafll etc.).
73.
in anumite situatii se poate ca una sau doua abordart sa nu fie

relevante sau aplicabile, evaluatorul avand obligatia proteslonaia
de a prezenta in cadrul raportului de evaluare argumentele i
ra\ionamentele care au stat la baza neapllcaril acestora.
74.
Nuse va aplica o a doua abordare in evaluare, numai cu caracter

formal, in cazul in care poate fi aplicata doar o singura abordare
in evaluare, adecvata i bazata pe informa\ii de piata suficiente,
verificate i credibile.
75.
Nu este adrnlslblla stabilirea valorii unui activ prin media

aritmetica sau media ponderata a doua sau mai multe valori
ob\inute din aplicarea unor abordarl sau metode diferite de
evaluare, cu excsptla cazurilor in care reglementarile legale
impun in mod explicit efectuarea unei medii a valorilor. Analiza
rezultatelor se bazeaza pe ra\ionamentul profesional al
evaluatorului.
76.
Rationamentul profesional care sta la baza selectarii rezultatului

final i stabilirea concluziei asupra valorii trebuie sa alba in vedere
credibilitatea, relevanta i adecvarea informa\iilor i ipotezelor
luate in considerare in aplicarea metodelor de evaluare, in functie
de scopul svaluarll.
Raportare
77.
Toate rapoartele de evaluare trebuie sa lncluda eel pu\in21

informa\iile solicitate de catre SEV 103.
78.
La aspectele solicitate de SEV 103 se adauga urmatoarele
precizari:
(1) ldentificarea MEI supus evaluarli va include:
a. ldentificarea MEI
Orice diferente intre situatia scriptica i situatia faptica a
MEI subiect trebuie sa fie clar eviden\iate in raport.
21
Anumite parti ale raportului pot fi excluse, conform specifica~ei SEV 103, cu condi1ia mentionarii
acestui lucru in documentul contractual (a se vedea ~i SEV 101 ).
200
i instalafiilor
b. Dreptul de proprietate supus evaluarii:

c. Caracteristici fizice, legale i economice;
d. Orice restrictle a dreptului de proprietate, cunoscuta sau
evldenta (grevare de sarcini, contracte de inchiriere,
acorduri, contracte, sennnte, garantii sau alte elemente
de natura similara)22 Orice ipoteze privind dreptul de
proprietate trebuie sa fie clar precizate in raport.
(2) lpoteze !}i ipoteze speciale
lpotezele !}i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
intr-o sectiune distincta a raportului de evaluare.
(3) Rezultatul evaluarii
Rezultatul evaluarll poate fi o singura valoare, de obicei
rotunjita, sau un interval de valori, in cazul in care exista
factori de rise cu influenta semnificativa asupra valorii.
Raportul de evaluare va include un comentariu privind
efectul asupra valorii raportate a orlcaror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare23
(4) Data raportului de evaluare
Data raportului se refera la data emiterii raportului. Data
evaluarll nu poate fi ulterioara datei raportului.
22
23
MEI pot face subiectul unei scheme de finantare. VAnzarea acestor MEI implicA deci plA~ cAtre
creditor sau locator. Tn fun~e de scopul evaluArii, poate fi adecvat sa se identifice activele
grevate de sarcini, iar valoarea lor sA fie raportatA separat de restul activelor.
De exemplu, un program pentru calculator aferent unui utilaj.
201
GHIO METODOLOGIC DE EVALUARE- GME 630
Evaluarea bunurilor imobile

Paragrafe
Conti nut
lntroducere
1-7
Definitii
Stabllirea termenilor de referlnta ai evaluirii
9-13
Culegerea datelor ti descrierea proprietatii

imobiliare
14-21
Analiza datelor
22-29
30-32
33-47
48-60
Abordarea prin cost
61-69
Estimarea valorii terenului
70-95
Analiza rezultatelor Ji concluzia asupra valorii
96-101
Raportare
102-104
Particularititi
105-111
lntroducere
1.
Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i

utilizatorilor de evaluari in intelegerea i implementarea
standardelor SEV 230 Drepturi asupra proprietafii imobiliare, SEV
233 lnvestifia imobiliara in curs de construire, SEV 300 Evaluari
pentru raportare financiara, SEV 310 Evaluari ale drepturilor
asupra proprietafii imobiliare pentru garantarea imprumutu/ui i
SEV 103 Raportare, prin detalierea unor aspecte privind
metodologia de evaluare i trebuie in1eles ca fiind complementer
cenntelor aplicabile evsluarilor de proprieta1i imobiliare connnute
in prezenta edi1ie a Standardelor de evaluare a bunurilor din
Romania.
202
GME 630 Evaluarea bunuri/or imobi/e
2.
Evaluarea bunurilor imobile se poate face numai de catre

evaluatorii autorizati care de\in specializarea evaluarea
proprletatilor imobiliare (EPI).
3.
Prin evaluarea proprietatilor imobiliare se intelege orice activitate

de evaluare care are ca subiect al evaluaril o proprietate
imobiliara sau una din componentele acesteia (teren sau
construcnl). Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizata in
nicio circumstanta de catre evaluatorii autorizatl care de\in
specializarea evaluarea intreprinderii (El) i/sau specializarea
evaluarea bunurilor mobile (EBM), dar care nu detin specializarea
EPI.
4.
Prin termenul de construcfll se face referire atat la cladlrt, cat i la

constructll speciale.
5.
Tn contextul prezentului ghid, conceptele de bun imobil i

proprietate imobiliara sunt echivalente.
6.
in
7.
Evaluatorii trebuie sa cunoasca in intregime con\inutul acestui

ghid. Acolo unde implementarea continutulul ghidului rarnane la
latitudinea evaluatorilor, acestia trebuie sa actloneze in
conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat.
acest ghid se speeiflca etapele care trebuie parcurse in

activitatea de evaluare a proprletanlor imobiliare (asa cum este
definita aceasta in Ordonanta Guvemului nr. 24/2011 privind
unele rnasuri in domeniul evaluaril bunurilor, cu modificarile
ulterioare ).
Definitii
8.
Acest capitol completeaza defini\iile incluse in SEV 230 Drepturi

asupra proprietafii imobiliare i in Glosar IVS 2014. Defini\iile
prezentate in acest capitol sunt aplicabile numai in contextul
acestui ghid i includ termeni cu o relevanta deosebita pentru
intelegerea acestuia.
Amplasament- 0 supratata de teren liber care este fizic delimitata !}i

amenajata astfel incat este pregatita pentru o anumita utilizare.
Argumentare - Ra\ionamentul care porneste de la un set de ipoteze
declarate i care sustine afirmatiile ce conduc la formarea concluziei
evaluatorului pe parcursul evaluarii.
Bunuri imobile (conform Codului Civil) - Prin natura lor, sunt
terenurile, izvoarele !}i cursurile de apa, plantatille prinse in radacini,
203
standardele
de evaluare ANEVAR
constructille i orice alte luerarl fixate in parnant cu caracter permanent,

platformele i alte lnstalatil de exploatare a resurselor submarine situate
pe platoul continental, precum i tot ceea ce, in mod natural sau
artificial, este incorporat in acestea cu caracter permanent. (Ase vedea
i paragraful 5).
Cladire - (cf. Cod Fiscal) Orice constructie situata deasupra solului
i/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de foloslnta sa,
i care are una sau mai multe tncaperl ce pot servi la adapostirea de
oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalafll, echipamente i
altele asemenea, iar elementele structurale de baza ale acesteia sunt
peretii i aoopertsul, indiferent de materialele din care sunt construite.
lncaperea reprezinta spatiul din interiorul unei cladiri.
Client - 0 parte care angajeaza contractual un evaluator pentru
serviciile de evaluare.
Construcfii - in lntelasul prezentului ghid, constructille sunt cele
pravazute in grupa 1 din Catalogul privind c/asificarea i duratele
normale de funcfionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotararea
Guvemului nr. 2139/2004, cu modificarile ulterioare.
Cost de inlocuire - Costul estimat pentru a construi, la preturile
curente de la data evaluarii, o construcne similara care ofera o utilitate
echivalenta cu cea a construcuel evaluate, utilizand materiale i tehnici
modeme, normative, proiecte i planuri actuale.
Cost de reconstruire - Costul estimat pentru a construi, la preturile
curente de la data evaluaril, o replica identica (copie} a constructlel
evaluate, utillzand aceleasi materiale i tehnici, acaleasl standarde i
normative de executie i ingloband toate deficientele functlonsle din
supradimensionare etc. ale consfructiel subiect.
Criterii de comparafii- Modalitatile recunoscute pe piata de exprimare
a pretului unei proprietati imobiliare, cum ar fi, de exemplu, pret pe
metru patrat, pe hectar, pe metru cub, pe camera de hotel, pe loc de
parcare, pe apartament etc.
CMBU - Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare, din optica
parnclpantllor de pe piata. este utilizarea poslblla din punct de vedere
fizic, permlsa legal, fezablla financier i din care rezulta cea mai mare
valoare a proprietafll imobiliare.
Costul de nou - Reprezinta costul de reconstruire sau costul de
inlocuire, dupa. caz.
Elemente de comparafie - Caracteristicile specifice ale tranzactillor i
proprletanlor care determina diferentele dintre preturlle platite pentru
proprietatile imobiliare comparabile. Fiecare diferenta. importanta.
existents intre caracteristicile proprietatllor comparabile i cele ale
204
proprietatii subiect, care poate lntluenta valoarea proprietatil, este

conslderata element de comparatie,
Evaluator - O persoana fizica sau juridica care are calitatea de
evaluator autorizat in condltille Ordonantel Guvemului nr. 24/2011
privind unele masurl in domeniul evaluaril bunurilor, aprobata prin
Legea nr. 99/2013, cu rnodlflcarlla ulterioare.
Proprietate comparabila - Proprietatea care are caracteristici fizice,
juridice i de utilizare, cat mai apropiate de proprietatea subiect
(caracteristici care pot fi in mod credibil i facil ajustate pentru ca
proprietatea cornparablla sa reprezinte un substitut al proprietatii
subiect).
Proprietate imobiliara - Include urmatoarala elemente corporale:
a) terenul;
b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum
ar fi copacii lji mineralele;
c) toate elementele care sunt adaugate terenului de oameni, cum ar fi
constructlile,
in plus, in mod uzual, sunt considerate ca facand parte din proprietatea
lrnoblllara toate dotarile permanente ale cladirii, cum ar fi instalatllle de
apa, electrice, de lncalzlre, ca lji componentele incorporate, cum ar fi
tablourile electrice l}i ascensoarele. Proprietatea imobiliara include toate
elementele situate in subsol i deasupra solului, in conformitate cu
legislatia nationala in vigoare.
Rata de capitalizare - 0 rata a venitului exprirnata procentual ca raport
intre venitul net din exploatare al unei proprietati imobiliare l}i prstul
acesteia.
Renta funciara - Suma platita pentru dreptul de utilizare lji ocupare a

terenului in conformitate cu conditllle de inchiriere/arendare/
concesionare a terenului. Aceasta corespunde tatigului proprietarului
terenului i al dreptului de folosinta.
Teren in exces - Teren care nu este necesar sus\inerii utilita\ii
constructlllor existente. Cea mai buna utilizare a terenului in exces
poate sa fie sau sa nu fie aceeasi cu cea mai buna utilizare a parcelei
construite. Terenul in exces are poten\ialul de a fi vandut separat i
trebuie evaluat ca activ individual.
Teren in surplus - Teren care la momentul evaluarii nu este necesar
sustineril oonsnucnllcr existente, dar care nu poate fi separat de
proprietate l}i vandut ca activ individual. Pentru terenul in surplus nu se
poate determina cea mai buna utilizare indlviduala i poate sau nu
poate sa contribuie la valoarea parcelei amenajate.
205
standardele
de evaluare ANEVAR
Teren viran - Teren pe care nu au fost facute amenajari. Terenul in

starea sa naturals inainte de amenajarea unei pante, de construire, de
parcelare sau de instalare a utilitatilor.
Zonare - Condi\iile permisive i restrictive care decurg din regulamentul
de utilizare a terenurilor i a constructillor in functie de incadrarea intr-o
anurnlta zona geografica.
Stabilirea termenilor de referinti ai evaluirii
9.

evaluatorul trebuie sa clarifice termenii de referinta ai evaluaril,
care vor fi aqreatl cu clientul i var fi preclzatl in scris intr-un
document contractual',
10.
Tn completarea cerin\elor cuprinse in SEV 101, referitor la data

evaluaril aceasta poate sa nu fie rnentlonata in mod expres in
documentele contractuale care se refera la evaluart ce var fi
elaborate in baza unor comenzi viitoare (cum este cazul
contractelor de prestari servicii de evaluare incheiate cu institu\iile
de credit). Documentele contractuale trebuie insa sa indice
intervalul de timp in care urmeaza sa se ernlta raportul de
evaluare i data de la care se calculsaza acest termen.
11.
Termenii de referinta ai evaluaril pot fi modifica\i pe parcursul

elaborarf raportului de evaluare, dupa caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condltla ca orice modificare sa fie
agreata in scris de catre parti inainte de emiterea raportului de
evaluare final.
12.
Termenii de referin\a ai evaluartl trebuie formulatl intr-o maniera

clara, care sa nu induca in eroare niciuna dintre partile
contractuale i niciun tert independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual in care acestia sunt consemnatl,
13.
Termenii de referinta ai evaluarii agrea\i de catre evaluator i

client in documentul contractual men\ionat anterior, precum i
orice referire la acest document contractual, trebuie prezenta\i in
adecvat de evaluator. Tn toate cazurile, aceti termeni vor fi
forrnulatl intr-o maniera clara i care sa nu lnduca in eroare in
Documentul contractual poate fi un contract de prestAri servicii sau un contract de prestAri

servicii cu caracter general 9i comenzile ulterioare.
206

termenii de referin~ ai evaluarii,
Culegerea datelorfi descrierea proprieti'ii imobiliare
14.
Datele necesare pentru evaluarea proprletatf imobiliare sunt date

despre aria de piata, date despre proprietatea subiect ~i date
despre proprtetaf comparabile.
15.
Datele despre aria de piata sunt colectate la nivel de vecinatate,

oras, regiune i atunci cand este necesar la nivel national i
international, in funetie de proprietatea imobiliara subiect. Aceste
date se refera la tendlntele sociale, shuatia economlca,
reglementarile i restrlctille legale i conditiile de mediu
inconjurator care influenteaza valoarea proprietafil imobiliare in
aria de piata definita in acest scop. Aceste date reprezinta o baza
i pentru analiza celei mai bune utilizari, ca i pentru explicarea
rezultatelor !]i formularea concluziei asupra valorii.
16.
Datele despre proprietatea imobiliara subiect includ, fara a se

limita la acestea: informa1ii despre teren, constructil, caracteristici
fizice, date despre venituri !]i cheltuieli, istoricul proprieta1ii
imobiliare subiect i al utilizarii acesteia i alte informatii
considerate a fi relevante pentru partlcipantll de pe piata.
17.
Datele despre proprletati imobiliare comparabile includ, fara a se

limita la acestea, lnforrnatil despre proprietatl imobiliare
comparabile vAndute sau inchiriate sau oferite spre vanzare sau
inchiriere, informatii despre costuri de construire, tipuri de
constructii, materiale de constructli, depreciere, venituri, cheltuieli,
lnformatii privind ratele de capitalizare i de actualizare, grade de
neocupare pe piata specitlca,
18.
De regula, pentru a fi evaluata, orice proprietate imobiliara trebuie

inspectata. Neinspectarea sau inspectia partiala a proprietatll
imobiliare subiect trebuie rnentionata in raportul de evaluare,
inclusiv motivul neefectuarii acesteia sau inspectarii partiale, motiv
care trebuie sA fie bine justificat.
19.
lnspectla proprietatil imobiliare subiect se efectueaza, de regula,

impreuna cu clientul sau cu persoane desemnate de catre acesta,
identificarea proprietatii fiind efectuata pe baza informatiilor
fumizate de catre client, responsabilitatea asupra lnformatlllor in
baza carora s-a efectuat identificarea proprieta1ii revenind
clientului. Evaluatorul trebuie sa urmareasca corespondenta intre
amplasarea scriptlca i amplasarea fizica a proprtetatil i sa
prezinte in raportul de evaluare orice neconcordante observate.
207
standardele
de evaluare ANEVAR
20.
Tn raportul de evaluare, descrierea proprietatll subiect trebuie sa

fie clara i sa contina lnformatllle minime necesare pentru
evaluare (care, fara a se limita la acestea, pot fi: amplasare,
dreptul asupra proprietatll imobiliare, caracteristici fizice ale
terenului ~i constructlllor, utilizare etc.).
21.
Tn cadrul raportului de evaluare trebuie sa se indice sursele de

inforrnatll pentru toate datele incluse in raport i folosite in
evaluare.
Analiza datelor
22.
Tn raportul de evaluare, evaluatorul trebuie sa prezinte o anallza a

pietel specifice proprietanl imobiliare subiect.
23.
Analiza de piata presupune cercetarea conditlllor pietei imobiliare

specifice unui anumit tip de proprietate. Analiza de piata consta in
examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de piata pentru
acel tip de proprietate.
24.
Analiza de piata trebuie sa fie individualizata in mod

corespunzator pentru fiecare proprietate evaluata i sa faca
referire la piata proprietatll subiect.
25.
Rationamentul utilizat pentru selectarea ariei de piata trebuie sa

fie prezentat in raport. Evaluatorul ar trebui sa identifice
tipul/tipurile specific(e) de proprietate/proprietatl imobiliare luat(e}
in considerare i sa prezinte relatia existenta intre cererea i
oferta pe plata specifica, precum i factorii potentiall care ar putea
influenta aceasta relatie. in efectuarea analizei de piata,
evaluatorul trebuie sa parcurga eel putln urmatoarele etape:
26.
a)
sa defineasca fi sa delimiteze aria de piata a proprietatii

subiect;
b)
sa identifice fi scl analizeze sltuatia cererii i a ofertei,

existenta la data evaluarll pe piata imobiliara specifica
proprietatii subiect;
c)
sa precizeze, acolo unde este cazul, efectul dezvoltarilor

(proiectelor} viitoare sau a alter schlrnbarl, precum i oferta
competitiva viitoare, respectiv cererea probablla viitoare.
Analiza de piata va trebui scl contina informatii suport pentru

elementele care vor fi utilizate in aplicarea abordarilor in evaluare
care, fara a se limita la acestea, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de
neocupare, ratele de capitalizare, preturile proprietatilor
comparabile.
208
27.
Tn raportul de evaluare, evaluatorul trebuie sa defineasca ~i sa

prezinte analiza ce/ei mai bune utilizari (CMBU) a proprietatii
subiect.
28.
Estimarea CMBU a unei proprietatl imobiliare este o atapa

esentiala a evaluaril, prin care se identifica contextul in care
partlcipanfil de pe piata ~i evaluatorii selecteaza lnformatiile
comparabile de piata.
29.
Raportul de evaluare trebuie sa contina concluzia evaluatorului

privind CMBU a proprietafll imobiliare subiect. Rationamentul
evaluatorului, pe baza carula se fundamenteaza aceasta
concluzie, trebuie sa aiba la baza caracteristicile fizice, juridice ~i
economice, valabile la data evaluarii.
Aplicarea abordirilor in evaluare
30.
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietati

imobiliare, evaluatorii utilizeaza metode de evaluare specifice,
care sunt incluse in cele trei aboroarl in evaluare:
a) abordarea prin plata:
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
31.
Tn estimarea valorii unei proprietati imobiliare se pot utiliza una

sau mai multe dintre aceste abordari, Alegerea lor depinde de
tipul de proprietate imobiliara, de scopul evaluaril, de termenii de
referin~ ai evaluaril, de calitatea ~i cantitatea datelor disponibile
pentru anallza,
32.
Toate cele trei abordari in evaluare se bazsaza pe date de piata.

33.
Abordarea prin piata este procesul de obfinera a unei lndlcatli

asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprtetaf similare care au fost vAndute recent sau
care sunt oferite pentru vanzere.
34.
Abordarea prin piata este cunoscuta ~i sub denumirea de

comparatla directa sau cornparatia vAnzarilor.
35.
Abordarea prin piata este aplicabilll tuturor tipurilor de proprietati

imobiliare, atunci cAnd exista suficiente informatii credibile privind
tranzactll ~i/sau oferte recente credibile.
36.
Prin informatii recente, in contextul abordarii prin piatA. se inteleg

acele informatii referitoare la preturl de tranzactionare sau oferte
209
standardele
de evaluare ANEVAR
care mai sunt valabile la data svaluaril i care nu sunt afectate de

rnodltlcarlle intervenite in evolutia pietel specifice.
37.
Atunci cand exists informatll disponibile, abordarea prin pia~ este

cea mai directa i adecvata abordare ce poate fi aplleata pentru
estimarea valorii de piata.
38.
Daca nu exista inforrnatll suficiente, aplicabilitatea abordaril prin

piata poate fi llrnltata, Neaplicarea acestei abordari nu poate fi
insa justificata prin invocarea lipsei lnformapllor suficiente in
oonditllle in care acestea puteau fi procurate de catre evaluator
printr-o documentare corespunzatoare,
39.
Daca nu exista suficiente informatii despre tranzaqii recente cu

proprietatl comparabile se pot utiliza intormafil privind oferte de
proprietatl similare disponibile pe piata. cu conditla ca relevanta
acestor lnformatll sa fie clar stabilita i analizata critic.
40.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca proprletanle comparabile sunt

reale (adlca pot fi identificate) ~i ca au caracteristicile fizice
conforme cu informa\iile scriptice. Tn raportul de evaluare trebuie
sa se indice sursele de lnforrnatll (inclusiv date de contact pentru
o verificare independenta), datele utilizate i ratlonarnsntul pe
baza carora evaluatorul a selectat proprletanle comparabile.
41.
Tehnicile recunoscute in cadrul abordaril prin piata sunt:

a)
tehnicile cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistica;
analiza costurilor;
b)
tehnicile calitative:
analiza comparatlllor relative;
analiza tendintelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
42.
lntormatllle privind franzactille sau ofertele care prezinta diferente

majore (cantitative i/sau calitative) fata de proprietatea subiect nu
pot fi utilizate ca surse de lntormatll pentru proprletaf comparabile
din cauza ajustarilor prea mari, necesare a fi aplicate.
43.
Tn abordarea prin piata, analiza preturilor proprletatilor

comparabile se apllca in functle de criteriile de comparatle
adecvate specificului proprletatii subiect.
210
44.
Tn abordarea prin piata. se anallzsaza asemananle i diferentele

intre caracteristicile proprletatllor comparabile i cele ale
proprietatil subiect, i se fac ajustarile necesare in functie de
elementele de comparatie.
45.
Tn abordarea prin piata. elementele de comparatie recomandate

includ, fara a se limita la acestea: drepturile de proprietate
transmise, condltille de flnantare, conditiile de vanzare, cheltuielile
necesare imediat dupa cumparare, condltille de plata, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea,
componentele non-imobiliare ale proprieta1ii.
46.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinata de

proprietatea lmobjllara cornparablla care este cea mai apropiata
din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea
lmoblllara subiect i asupra pretulul carela s-au efectuat cele mai
mici ajustari.
47.
Toate ajustarile aplicate preturilor proprietatllor comparabile

trebuie argumentate in raportul de evaluare. Nu este permlsa
utilizarea unor ajustari fara prezentarea modului de estimare al
acestora.

48.
Abordarea prin venit este procesul de obtlnere a unei lndicatll

asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin aplicarea
metodelor pe care un evaluator le utilizeaza pentru a analiza
capacitatea proprietatll subiect de a genera venituri i pentru a
transforma aceste venituri intr-o indlcatie asupra valorii proprletatil
prin tehnici de actualizare.
49.
Abordarea prin venit este aplleablla oricarel propristatl imobiliare

care genereaza venit la data evaluaril sau care are acest potentiel
in contextul pietei (proprieta1i vacante sau ocupate de proprietar).
50.
Abordarea prin venit include doua metode de baza:

capitalizarea venitului;
fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).
51.
Prin luarea in considerare a unor informatll adecvate i printr-o

aplicare corecta, metoda capltallzaril venitului i metoda fluxului
de numerar actualizat trebuie sa conduca la indicatii similare
asupra valorii.
52.
Capitalizarea venitului, numita i capitalizarea directa, se

utillzaaza cand exista lnformatll suficiente de piata, cand nivelul
chiriei i eel al gradului de neocupare sunt la nivelul pietel i cand
exista informatii despre tranzactil sau oferte de vanzare de
211
standardele
de evaluare ANEVAR
proprletati imobiliare comparabile. Capitalizarea directa consta in

impartirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rata de
capitalizare corespunzatoare.
53.
Analiza DCF se utilizeaza pentru evaluarea proprietatilor

imobiliare pentru care se estimeaza ca veniturile i/sau cheltuielile
se modltlea in timp. Metoda fluxului de numerar actualizat
necesita luarea in considerare a veniturilor i cheltuielilor
probabile, din perioada de previziune. cand se foloseste aceasta
metoda, evaluatorul trebuie sa utilizeze previziuni ale veniturilor i
cheltuielilor din aceasta perioada, precum i valoarea termlnala,
care apoi sunt convertite in valoare prezenta prin tehnici de
actualizare. Previziunile sunt de regula puse la dlspozitla
evaluatorului de catre client i trebuie sa fie argumentate in
54.
Tn aplicarea flecarel metode men\ionate anterior, este necesara

corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/
rata de actualizare.
55.
Tn metoda capltalizaril directe, evaluarea se realizeaza, de regula,

utlllzand venitul net din exploatare. Atunci cand se utilizeaza alta
forma de venit va trebui argumentata in raport cu decizia de a nu
utilize venitul net din exploatare.
56.
Venitul net din exploatare se estimeaza pomind de la venitul brut

potential i venitul brut efectiv.
57.
Venitul brut potential reprezinta venitul total generat de

proprietatea lrnobillara in condltille unui grad de ocupare de
100%.
58.
Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie sa ajusteze

venitul brut potential cu pierderile aferente gradului de neocupare
59.
Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie sa

scada din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente
proprietatii, cheltuieli care cad in sarcina proprietarului, acestea
fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de
catre chlriasl nu trebuie scazuts din venitul brut efectiv. Din venitul
brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de
exemplu, impozitul pe venit i alte taxe similare}, platile aferente
creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contablla a
construcuuor.
60.
Estimarea chiriei de piata. a ratei de neocupare, a cheltuielilor

aferente proprietarului, precum i a ratei de capitalizare/
actualizare trebuie sa fie argumentate in raportul de evaluare.
Argumentarea trebuie sa con\ina eel putin sursele de informa\ii
folosite, modul de verificare al acestora i modul de calcul, dupa
caz.
212
Abordarea prin cost

61.
Abordarea prin cost este procesul de obtlnere a unei indica\ii

asupra valorii proprietatll imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al consfructlel/constructlllor a deprecierii cumulate
~i adauqarea la acest rezultat a valorii estimate a terenului la data
evaluarll,
62.
Utilizarea abordaril prin cost poate fi adecvata atunci cand

proprietatea imobiliara include:
construc\ii noi sau constructli relativ nou construite;
constructll mai vechi, cu conditia sa existe date suficiente ~i
adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
constructil aflate in faza de proiect;
construc\ii care fac parte din
specializata.
proprietatea
imobiliara
63.
Evaluatorul trebuie sa aleaga intre cele doua tipuri de cost de

nou - costul de tnlocuire 1ii costul de reconstruire - ~i sa utilizeze
unul dintre aceste tipuri in mod consecvent in aplicarea acestei
abordari, Evaluatorul trebuie sa se asigure ca toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat in
evaluare.
64.
Se rscomanda aplicarea costului de inlocuire, iar daca nu este

posibil, se aplica costul de reconstruire, argumentand de ce s-a
ales acest tip de cost.
65.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea

constructlllor sunt: metoda comparatillor unitare, metoda
costurilor segregate ~i metoda devizelor.
66.

trebuie sa fie preluate din surse credibile care vor fi indicate in
raportul de evaluare. Ori de cate ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
doua surse de date credibile diferite, inainte de a fi utilizate in
raport.
67.
Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o constructle sunt

urmatoarsle:
a) deprecierea (uzura) fizica, ce poate fi:
recuperabila (reparatll neefectuate la timp);
nerecuperabna - elemente cu viata scurta;
nerecuperablla - elemente cu viata lunga;
213
standardele
de evaluare ANEVAR
b) deprecierea (neadecvarea) functionals, ce poate fi:
recuperablla:
nerecuperabila;
c) deprecierea externa (economics).
68.
Evaluatorul nu trebuie sa confunde conceptul de depreciere, din

accep\iunea evaluaril, cu conceptul contabil de amortizare.
69.
Modalitatea de estimare a deprecierilor trebuie ss fie prezentata

in raportul de evaluare insotita de argumentele care au stat la
baza calculului acestora. Nu este perrnlsa utilizarea unor forme
ale deprecierii fara a fi prezentata modalitatea de estimare a
acestora.
Estimarea valorii terenului
70.
Valoarea terenului trebuie estimata avand in vedere cea mai buns

utilizare a acestuia. Chiar daca terenul are amenalarl, valoarea
acestuia este estimata prin luarea in considerare a celei mai
bune utilizari a lui, i anume, prin considerarea lui ca fiind liber i
disponibil pentru dezvoltare ulterloara, respectiv pentru utilizarea
cea mai eficienta.
71.
Tehnicile de evaluare a terenului liber sunt urmatoarele:

compara\ia directs, extractla, alocarea, tehnica reziduala a
terenului, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelaril i
dezvoltArii.
72.
Metoda cornparatiel prin bonitare care are ca baza de pomire

Decizia Primarlel municipiului Bucurestl (PMB) nr. 79/04.02.1992,
completata prin Dlspozlfla PMB nr. 421/1992 i modificatA prin
Dispozi\iile PMB nr. 191/1993 iji 827/1994, nu reprezlnta o
metoda de evaluare a terenurilor recunoscuta de standardele de
evaluare in vigoare.
Comparafia direct4
73.
Toate prevederile generale rnennonate la capitolul "Abordarea

prin piata", sunt valabile i pentru evaluarea terenului prin
compara\ia directa.
74.
Comparatia directcl este cea mai utilizatcl tehnica pentru evaluarea

terenului i cea mai adecvats rnetoda atunci cand exists inforrnatll
disponibile despre trenzactll/oferte comparabile.
75.
Tn aplicarea acestei metode sunt analizate i comparate

lnformatllls privind tranzactiile/ofertele i alte date privind loturi
similare, in scopul evaluaril propristatll subiect.
214
76.
Tn procesul de cornperatle sunt luate in considerare asernanarile i

deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate in functle de
elementele de cornperatle.
77.
Elementele de comparatie includ, suplimentar fata de cele

prezentate la abordarea prin piata a propriatatll imobiliare,
urmatoarele: restrictli legale, utilitati disponibile, zonarea i cea
mai buna utilizare. Astfel, este improprie realizarea de comparatll
cu terenuri ce au CMBU diferita (de exemplu, terenuri situate in
zona industrials i terenuri situate intr-o zona reglementata
urbanistic ca fiind mixta - un mix de utilizarl permisibile legal).
78.
Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeasi

CMBU, diferen1e1e identificate privind acest element de
cornparatle fiind legate de optimizarea utilizarii i nu de natural
tipul acesteia.
Tehnici alternative
79.
Tehnica alocaril, cunoscuta i ca metoda proportiel, se bazeaza

pe principiul echilibrului i pe principiul contributlei, care afirma ca
exista un raport tipic sau normal intre valoarea terenului i
valoarea constructiel, pentru anumite categorii de proprietstl
imobiliare, din anumite locallzari,
80.
Extraqia este o variants a tehnicii proportiel (alocarii), in care

valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare al unei
proprietati construite, prin scaderaa valorii constructiel, estimata
prin metoda costului de inlocuire net. Valoarea ramasa reprezinta
valoarea terenului.
81.
Tehnica alocarii nu este recomandata atunci cand exista informatii

suficiente privind tranzactil cu terenuri comparabile libere.
Tehnici de capitalizare a venitului
82.
Utilizarea acestor tehnici pentru a estima valoarea terenului se

bazeaza pe lnformatil care adesea sunt dificil de obtinut de catre
evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte
pentru teren i pentru construqii in cazul tehnicii reziduale a
terenului).
83.
Aceste tehnici nu sunt in general utilizate ca tehnici principale de

evaluare, excsptand sltuatiite speciale, cum este analiza parcelaril
i dszvoltarll unui teren liber.
84.
Tehnica reziduala a terenului poate fi utilizata in estimarea valorii

terenului atunci cand nu sunt disponibile date privind parcele
comparabile de teren liber.
215
standardele
85.
de evaluare ANEVAR
Tehnica rszlduala poate fi utllizata in estimarea valorii terenului

atunci ctind sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conoltil:
a) valoarea constructlal este cunoscuta sau poate fi estimata cu
precizie;
b) venitul net din exploatare anual generat de proprietatea
imobiliara este stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat i
c) pot fi identificate pe piata ratele de capitalizare atat pentru
teren, cat i pentru constructle,
86.
Aplicabilitatea tehnicii reziduale este limitata deoarece pe plata

interns, in prezent, exists putine lntormatll despre chirii pentru
terenuri i despre rate de capitalizare numai pentru teren i,
respectiv, numai pentru cladlri.
87.
Renta funclara poate fi capitalizata cu o rata de capitalizare

adecvata pentru a estima valoarea de plata a terenului.
88.
Ratele de capitalizare obtinute de pe piata sunt utilizate pentru

transformarea rentei funciare in valoarea de piata a terenului.
89.
Daca renta contractuala corespunde rentei de piata. estimarea

valorii obtinute prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de
pe piata, va fi echivalenta cu valoarea de piata a dreptului absolut
de proprietate
90.
Tehnica parcelartl i dezvoltarii este o tehnica foarte speciallzata,

utila numai in anumite cazuri de evaluare a terenurilor. Este
utilizata pentru evaluarea unui teren liber, avand potential de
parcelare i (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar
actualizat (analiza DCF).
91.
Anumite parcele de teren pot sa ii atinga cea mai buna utilizare

numai ca parte a unui ansamblu de proprietati imobiliare. intr-un
astfel de caz, evaluatorul trebuie fie sa determine fezabilitatea i
probabilitatea de comasare, fie sa ii bazeze determinarea celei
mai bune utlllzart, precum i alte ipoteze utilizate in evaluare, pe
prezumtla ca va fi realizata o astfel de comasare.
92.
Terenul trebuie scl sustincl cea mai buna utilizare pentru o

dezvoltare imediata, la data evaluaril, sau exista cerere pe piata
intr-un timp relativ scurt dupa lansarea ofertei, pentru a putea
sustine o parcelare i o dezvoltare fezablla din punct de vedere
financiar.
93.
Evaluarea parcelelor de teren reprezinta o sarelna obinuita

pentru evaluatorii de proprietatl imobiliare, in timp ce analiza
dezvoltaril unei parcele este o procedure complexa.
216
94.
Tn mod traditional, divizarea terenului in parcele implica crearea

de drumuri, sisteme de canalizare, utilitati publice i alte
amenajari cerute prin legislatie (dar !}i pe piata specltica), cu
respectarea regulamentului local de urbanism i a reglementarilor
locale.
95.
Tehnica parcelarli i dezvoltarii este utillzata in studii de

fezabilitate i in evaluari in care tranzactllle/ofertele de loturi mari
comparabile sunt rare.
Analiza rezultatelor fi concluzia asupra valorii

96.
in fundamentarea concluziei asupra valorii, in raportul de evaluare

se va face referire la abordarea sau abordarils in evaluare
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale
privind concluziile stabilite.
97.
Tn conditll ideale, cele trei abordari in evaluare, aplicate pentru

evaluarea aceleiasi proprietatl, pe baza acelorasl premise ale
evaluaril, ar trebui sa conduca la acelasl rezultat sau la rezultate
foarte apropiate. Acest lucru nu se intampla insa in practlca din
multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea
lntormatltlor avute la dlspozltla, adecvarea acestor informatii etc.).
Rationamentul profesional al evaluatorului se va concretiza in
prezentarea argumentelor care motiveaza importanta diferita
acordata rezultatelor obtinute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv in selectarea rezultatului obtlnut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, pe care evaluatorul ii
considers ca fiind eel mai credibil.
98.
Rationamentul profesional care sta la baza selectarii rezultatului

final i stabilirea concluziei asupra valorii trebuie sa aiba in vedere
credibilitatea, relevanta i adecvarea informatiilor i ipotezelor
luate in considerare in aplicarea metodelor de evaluare, in functie
de scopul svaluaril.
99.
Nu este adrnlslblla stabilirea valorii proprietapl imobiliare prin

media aritmetica sau media ponderata a doua sau mai multe
valori obtinute din aplicarea unor abordari sau metode diferite de
evaluare, cu excep\ia cazurilor in care reglementarile legale
impun in mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.
100. Selectarea i sustinsrea abordarnor, metodelor i tehnicilor de

evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
lnforrnetlllor disponibile, precum i de ranonementul profesional
al evaluatorului, ranonament ce trebuie prezentat in raportul de
evaluare. Tn anumite situatii se poate ca una sau doua abordarl sa
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avand obligatia
217
standardele
de evaluare ANEVAR
profeslonala de a prezenta in cadrul raportului de evaluare

argumentele ~i ratlonamentele care au stat la baza neapllcaril
acestora.
101. Nu se va aplica o a doua abordare in evaluare, numai cu caracter

formal, in cazul in care poate fi apllcata doar o singura abordare
in evaluare, adecvata ~i bazata pe informatii de piata suficiente,
verificate ~i credibile.
Raportare
102. Con\inutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103

Raportare. La aplicarea acestuia se vor avea in vedere
urmatoarele preclzari, nivelul de detaliere in cadrul raportului fiind
la latitudinea fiecarui evaluator:
a) ldentificarea evaluatoru/ui i a competenfei acestuia;
b} ldentificarea clientului i a oriceror alfi utilizatori desemnafi
(1) identificarea
juridica);
clientului
svaluarll
(psrsoana
fizica
sau
(2) identificarea alter utilizatori desernnatl, daca este cazul.

conform termenilor aqreatl cu clientul;
(3) identificarea altar persoane (fizice sau juridice) care pot
nume, conform termenilor agreati cu clientul. Totusl, daca
identificarea prin nume nu este acecvata, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoana prin precizarea tipului
acestuia (de exemplu, auditorii clientului, consultants
juridici ai clientului, autoritati fiscale etc.).
i. Se vor preciza condi1iilein care altl utilizatori desernnatl
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv
condltlile in care alte persoane pot avea acces la
raportul de evaluare. Aceste condi\ii pot include
limitarea
sau
excluderea
asumarii
raspunderil
evaluatorului fate de un utilizator desemnat sau fa\a de
o psrsoana care are acces la raportul de evaluare,
referiri la adecvarea scopului evaluarll fats de interesele
unui utilizator desemnat sau ale unei persoane care
poate avea acces la raportul de evaluare, respectarea
termenilor de confidentialitate sau altele.
218
ii. Utilizatorii desemnatl, alte persoane care pot avea

acces la raportul de evaluare, precum l}i conditiile
rnentlonate in paragraful anterior pot fi identificate l}i
mentlonate in sectlunea privind restrictiile aplicabile
utillzaril, difuzarii l}i publlcaril raportului de evaluare.
iii. Persoana care prlmeste o copie a unui raport de
evaluare nu devine un utilizator desemnat decat in
cazul in care este autorizata de catre evaluator i
identificata explicit ca utilizator desemnat.
iv. Persoana care primeste o copie a unui raport de
evaluare fara sa fi fost identificata de catre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoana care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fara a avea atributii
legale sau reglementate in legatura cu respectivul
raport de evaluare, nu poate fi considerata ca ,,cititor
indreptatit" al raportului de evaluare in sensul acestui
Ghid i nu este indreptatita la niciun fel de pretentle fata
de evaluator.
c) Scopul evaluarii
(1) SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evaluarll,
(2) Scopul svaluaril detsrmlna tipul valorii (vezi lit. e)).
d) ldentificarea proprietafii imobiliare subiect
(1) Caracteristicile proprietatii, relevante pentru scopul !]i
utilizarea desemnata ale raportului, care trebuie identificate
l}i incluse in raportul de evaluare, sunt:
identificarea proprieta\ii prin adresa po!]tala !]i/sau prin
descrierea legals sau prin alte referinte asemanatoare,
necesare pentru a prezenta localizarea cu precizie a
proprletanl:
dreptul de proprietate supus evaluaril:
caracteristicile fizice, juridice i economice;
once components non-imobiliara, dotare tehnicofunctionala,
accesoriu comercial sau elemente
intangibile care nu intra in oornponenta proprieta\ii
imobiliare, dar care sunt incluse in evaluare;
orice restrictie a dreptului de proprietate, cunoscuta sau
evidenta, servitute, sarcini, contracte de inchiriere,
acorduri, contracte, sentinte, garantii sau alte elemente
de natura similara.
219
standardele
de evaluare ANEVAR
(2) Tn susnnerea celor de mai sus, proprietatea imobiliara

subiect al evaluarli va fi prezentata in raportul de evaluare,
dupa caz, prin adresa, copii ale extraselor din
documentatla cadastrala, copii ale actelor de proprietate,
harta de referinta. fotografii, date privind impozitarea i
evidentierea contablla a componentelor proprietatii
imobiliare sau orice alte referinte similare lji care sunt
relevante pentru scopul lji utilizarea desemnata a evaluaril.
(3) Orice aspecte neoblsnulte i contrastante dintre utilizarea
proprletatii subiect lji utilizarile proprietadlor imobiliare
invecinate trebuie sa fie clar evldentiate in raport.
(4) Orice aspecte care difera intre sltuatia scriptloa lji shuatia
faptlca a proprietafll subiect trebuie sa fie clar evidentlate
in raport.
(5) Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie sa fie
clar precizate in raport.
e) Tipul valorii
(1) Se prezinta tipul valorii estimat conform defini1iilor din

standardele de evaluare aplicabile in Romania. De
exemplu: valoare de piata, valoare speclala, valoare de
investitie etc.
(2) Definitia tipului valorii trebuie sa fie lnelusa in raport
trnpreuna cu sursa definitiei.
f) Data evaluarii
(1) Data evaluaril reprezinta data la care este valabila
concluzia privind valoarea estimata.
(2) Data raportului se refera la data emiterii raportului.
(3) Data evaluarll lji data raportului trebuie sa fie incluse in
contlnutul raportului. Data evaluarli nu poate fi ulterloara
datei raportului.
g) Documentarea pentru e/aborarea evalu~rii

Evaluatorul trebuie sa agreeze cu clientul masura in care va fi
inspectata proprietatea imobiliara subiect i va fi efectuata
orice investiqatie,
h) Natura i sursa informafiilor pe care s-a bazat eva/uarea;
i) /poteze i ipoteze speciale

(1) lpotezele lji ipotezele speciale trebuie grupate lji prezentate
intr-o sectiune distincta a raportului de evaluare.
220
(2) Chiar daca unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile

in multe evaluari, evaluatorul va evita preluarea lor prin
copiere din alte texte, fara o personalizare adecvata
evaluarf efectuate. Tn cele mai multe cazuri este necesara
asocierea tipului valorii cu ipoteze i ipoteze speciale
adecvate, care descriu starea sau sltuana presupusa a
proprietatil la data evaluarii.
(3) O ipoteza este adeseori legata de o limitare a documentarii
care ar putea fi realizata de catre evaluator. Toate ipotezele
care sunt incluse in raport trebuie sa fie aduse la cunostlnta
clientului.
(4) Tn cazurile in care ipotezele speciale sunt necesare in
vederea efectuarii evaluaril, acestea trebuie agreate i
confirmate in scris cu clientul, inainte de emiterea raportului
de evaluare.
(5) lpotezele speciale pot fi formulate numai daca acestea pot fi
considerate, in mod rezonabil, ca fiind realiste, relevante i
adecvate cu clrcumstantels particulare ale evaluaril.
(6) Tn cazul in care un client sollclta o evaluare pe baza unei
ipoteze speciale pe care evaluatorul o consldsra ca fiind
nereallsta, acesta trebuie sa refuze fumizarea serviciilor de
evaluare.

k) Dec/ararea conformitafii evaluarii cu standardele de evaluare
103. Rezultatul evaluaril poate fi o singura valoare, de obicei rotunjita,
sau un interval de valori, in cazul in care exista factori de rise cu
influenta semnificativa asupra valorii.
104. Pentru orice evaluare trebuie retinute i arhivate documentele pe
baza carora au fost stabilite rezultatele i concluziile evaluaril,
inclusiv raportul de evaluare, acestea trebuind sa fie pastrate
pentru o perioada de eel putln cinci ani de la data raportului de
evaluare.
Particularitati
105. Tn anumite circurnstante, de exemplu, in evaluarea pentru
raportare financiara, evaluatorului ii este sotlcltata alocarea valorii
proprietatll imobiliare intre terenul i constructia care compun
proprietatea lmoblliara,
221
standardele
de evaluare ANEVAR
106. De regula, valoarea de pialA a proprtetatll imobiliare este alocata

pe cele doua componente, rezultand valoarea justa a
componentelor.
107. Procesul de alocare are la baza ratlonamentul evaluatorului i va
trebui argumentat in raportul de evaluare.
108. Avand in vedere ca, de regula, proprietatea lmoblllara este
inregistrata in situatiile financiare in doua conturi distincte (teren i
constructll) procesul de alocare poate fi realizat in doua moduri:
a) prin deducerea valorii de piata a terenului din valoarea
proprietatii imobiliare, rezultand valoarea constructtef:
b) prin deducerea costului de inlocuire net al constructlel din
valoarea proprietatll imobiliare, rezultand valoarea terenului.
109. Daca sunt aplicate corect i coerent, ambele moduri de alocare ar
trebui sa conduca la acelasl rezultat. Cand cele doua moduri de
alocare nu conduc la acelasl rezultat, unul dintre modurile de
alocare va fi considerat inaplicabil.
110. Modul de alocare prevazut la para. 108 lit. a) poate fi aplicat
atunci cand sunt respectate cumulativ urmatoarele condi\ii:
a) terenul aferent proprietatll poate fi tranzacnonat pe piata fara
nicio restrictie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod
de alocare terenul in cota parte indiviza apartinand
apartamentelor situate in blocuri de loeulnte, teren care nu
poate fi tranzactionat separat de consfrucfla aterenta) i cand
exista intormatll de piata care sa permita evaluarea terenului
conform prevederilor acestui ghid de evaluare.
b) valoarea construetlsl rezultata in urma alocaril este mai mica
decat costul de inlocuire net al acesteia.
111. Avand in vedere diversitatea rnodalltatllor de inregistrare in
sltuatille financiare a componentelor proprletatll imobiliare, precum
i faptul ca alocarile realizate pana la data evaluarf nu au tinut
seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprletaf
imobiliare, prin exceptle de la prevederile de la paragraful 110,
evaluatorul va decide !}i va prezenta in raportul de evaluare
ra\ionamentul avut in vedere la alocarea valorii i va prezenta
argumentele selsctarll modului de alocare, precum i modalitatile
de calcul.
222
Glosar IVS 2014
Abordare bazati pe
active (Asset Based
Approach)
0 rnetoda de estimare a valorii unei

intreprinderi sau a unei partlclpafil la capitalul
unei intreprinderi bazata pe insumarea valorii
nete a activelor i datoriilor individuale.
Deoarece fiecare activ i datorie poate fi
evaluat(a) prin utilizarea oncarsia din
abordarile prin piata, prin cost sau prin venit,
aceasta nu reprezinta o abordare in evaluare
distincta. Vezi: IVS - Cadrul general; vezi i:
Metoda insumarii.
Abordarein
evaluare (Valuation
Approach)
Una din cele trei modalitati principale de

estimare a valorii. Fiecare abordare in
evaluare include diferite metode care pot fi
utilizate pentru a aplica principiile abordarll la
tipuri de active sau situatii specifice. Vezi ~i:
Abordare prin cost; Abordare prin venit;
Abordare prin piafa; Metoda de evaluare.
Abordarea prin
cost (Cost
Approach)
0 abordare in evaluare fundamentata pe

principiul economic conform carula un
cumparator nu va platl pentru un activ mai
mult decAt costul necesar obtinerii unui activ
cu aceeasl utilitate, provenit fie prin
curnparare, fie prin construire.
Abordarea prin
piata (Market
Approach)
0 abordare in evaluare care ofera o indicatie

asupra valorii prin compararea activului
subiect cu active identice sau similare, al
carer pret este cunoscut.
Abordarea prin
venit (Income
Approach)
0 abordare in evaluare care otera o lndicatle

asupra valorii prin conversia fluxurilor de
numerar viitoare intr-o singura valoare a
capitalului.
223
standardele
de evaluare ANEVAR
Activ modern
echivalent (Modern
Equivalent Asset)
Un activ care ofera functiuni similare i

utilitate echlvalenta cu cele ale activului care
se evalueaza, dar care are un proiect modern
i este construit sau executat cu materiale i
tehnici curente.
Activ necorporal
(Intangible Asset)
Un activ nemonetar care se manifes~ prin

proprietatile sale economice. Acesta nu are
substenta fizica, dar asigura drepturi i
beneficii economice proprietarului sau,
Active
contribuitoare
(Contributory
Assets)
Orice active corporale sau necorporale

utilizate pentru generarea fluxurilor de
numerar asociate cu activul necorporal supus
evaluarii, Vezi ~i: Costuri de oportunitate ale
active/or contribuitoare.
Active corporale
(Tangible Assets)
Active/imobilizari care au o forma fizica.

Exemple sunt terenuri ~i constructil, lnstelatil,
rnaslnl ~i echipamente, unelte ~i active in
curs de executie ~i dezvoltare.
Active curente
(Current Assets)
Numerar i active care se ateapta sa fie

convertite in mod rezonabil in numerar, pe
parcursul unui an de desfa~urare norrnala a
activitatii intreprinderii. Vezi ~i: Datorii
curente.
Active din afara

exploatarii (Nonoperating Assets)
Clase de active care nu sunt de baza pentru

activi~1ile
de
exploatare
ale
unei
intreprinderi, dar care totusl pot genera venit
sau pot asigura un beneficiu din lnvsstltle,
Active epuizabile
(Wasting Assets)
Active ale carer valori, exprimate in termeni

reali, se vor rnlcsora de-a lungul timpului.
Active imobilizate
(Non-Current
Assets)
Active care sunt detinute pe termen lung de

catre 0 intreprindere in scopul utilizarii in
productia de bunuri sau pentru prestarea de
servicii. Vezi i: Active curente.
Anuitate (Annuity)
0 serie de sume anuale platite sau incasate

la anumite intervale, fie pe o durata de viata.
fie pe un anumit nurnar de perioade.
224
GLOSAR IVS 2014
Beneficii
econ om ice
excedentare
(Excess Earnings)
Acea surna a beneficiilor economice

anticipate care depaseste profitul economic
normal, calculat pe baza ratei rentabllitatll
adecvate a valorii activelor de baza selectate
(adesea activele corporale nete) utilizate
pentru a genera acele beneficii economice
anticipate.
Beneficii
normalizate
(Normalised
Earnings)
Beneficii
economice
corectate
pentru
elementele nerepetabile, ne-economice sau
neoblsnulte,
in
scopul
aslqurarll
comparabllltatll.
Beneficiu fiscal din

amortizare (Tax
Amortisation
Benefit)
Economia de impozit rsallzata ca urmare a

arnortizarll unui activ imobilizat.
Beta (Beta)
0 cuantificare a riscului sistematic al unei

actlunl; tendinta cursului unei actiunl de a se
corela cu rnodficarile unui indice specific.
Beta pentru
indatorare (Levered
Beta)
Beta care reflectA o structura a capitalului

care include i;i credit. Vezi i;i: Beta.
Capital de lucru
(Fond de rulment
net) (Working
Capital)
Diferenta dintre activele curente i;i datoriile

curente. Vezi i;i: Active curente; Datorii
curente.
Capital investit
(Invested Capital)
Suma dintre capitalul propriu al unei

intreprinderi i;i creditul total. Creditul poate
semnifica fie {a) toate datoriile purtatoare de
dobanzl, fie (b) datoriile pe termen lung
purtatoare de dobanzl, CAnd se utillzeaza
acest termen ar trebui sa se precizeze care
este acceptiunsa folosita. Vezi i;i: Va/oarea
intreprinderii.
Capital propriu
(Equity)
Dreptul proprietarului asupra unui activ sau

intr-o intreprindere dupa deducerea tuturor
datoriilor.
225
standardele
de evaluare ANEVAR
1. conversia
Capitalizare
(Capitalisation)
unui venit periodic intr-un

echivalent al valorii capitalului,
2. structura capitalului unei intreprinderi sau
3. recunoasterea
unei cheltuieli, intr-o
sltuatie flnanclara, mai degraba ca o
imobilizare de capital decat ca o cheltulala
curenta.
Cea mai buni

utilizare (Highest
and Best Use)
Utilizarea unui activ care ii maximizeaza

valoarea ~i care este poslbila din punct de
vedere fizic, este permlsa legal i este
fezablla din punct de vedere financiar.
Chiria1 (Leasee)
0 persoana sau o entitate corporatlva cu

drept de foloslnta a unui activ conform
clauzelor unui contract de inchiriere. Vezi i:
Contract de inchiriere; Locator.
Chirie contractuali
(Contract Rent)
Chiria specificata intr-un

contract de
inchiriere. Poate fi diferita de chiria de piata.
Vezi i: Chiria de piafa.
Chirie de piatA
(Market Rent)
Suma estimata pentru care un drept asupra

proprletatil imobiliare ar putea fi inchiriat, la
data evaluaril, intre un locator hotarat i un
locatar hotclrAt, cu clauze de inchiriere
adecvate, intr-o tranzactie nepclrtinitoare,
dupa un marketing adecvat i in care paflile
au actionat fiecare in cunostinta de cauza,
prudent i fara constranqere,
Continuarea
exploatirii (Going
Concern)
0 intreprindere care se preconizeaza scl-~i

continue activitatea de exploatare intr-un
viitor previzibil.
Contract de
inchiriere (Lease)
Un contract prin care un locator acorda unui

locatar un drept de folosin1a a unui activ pe o
perioada de timp convenita in schimbul unei
plati sau a unei serii de plati. Vezi ii: Chiria;
Locator.
Control majoritar
(Majority Control)
Masura in care o pozltle majoritara asigura

autoritatea de control.
226
GLOSAR IVS 2014
Cost de inlocuire
(Replacement Cost)
Costul curent al unui activ similar care ofera

utilitate echivalenta. Vezi ~i: Activ modem
echivalent.
Cost de
reproducere
(Reproduction
Cost)
Costul curent de realizare a unei replici a unui

activ.
Costul capitalului
(Cost of Capital)
Rata rentabilitatii a~teptata pe care plata o

cere pentru a atrage fondurile necesare
pentru o anumita lnvestltie,
Costul mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted Average
Cost of Capital)
0 rata de actualizare determinate ca medie

ponderata, la valoarea de piata, a costurilor
tuturor surselor de flnantare din structura
capitalului unei intreprinderi.
Costuri de
oportunitate ale
activelor
contribuitoare
(Contributory Asset
Charges)
Un cost de oportunitate care reflecta profitul

economic
sau
recuperarea
activelor
contribuitoare utilizate pentru generarea
fluxurilor de numerar asociate cu activul
necorporal
evaluat.
Vezi
~i:
Active
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.
Criteriu(i) de
compara\ie (Unit(s)
of Comparison)
0 baza oblsnuita de comparatie utilizata

pentru analiza diferentelor dintre active.
Aceasta poate fi o caracteristica flzlca, de
exemplu, pretul pe metru patrat sau pe picior
patrat sau o caracterlstica economlca, de
exemplu, raportul dintre pretul de vAnzare al
unui activ i venitul net generat de acesta.
Cumparator special
(Special Purchaser)
Un anumit curnparator pentru care un anumit

activ are o valoare spectala datonta
avantajelor rezultate din dreptul asupra
proprietalii acestuia i care nu ar fi disponibile
altor cumparatori de pe pia18.
Cursul aetlunll I
profit net (Price I
Earnings Ratio)
Raportul dintre cursul unei actiunl i profitul

net pe acnunea respectiva.
227
standardele
de evaluare ANEVAR
Data evaluarii
(Valuation Date)
Data la care se aplicii concluzia asupra

valorii. Data evaluarii ar putea scl contina ~i
momentul/ora la care este valablla valoarea,
daca valoarea tipului de activ se poate
modifica in masura semnificativa pe parcursul
unei zile.
Date de i ntrare
pentru evaluare
(Valuation Inputs)
Date ~i alte lnformatil care sunt utilizate intr-o

metoda de evaluare. Datele de intrare pot fi
reale/certe sau asumate/ipotetice.
Datorii curente
(Current Liabilities)
Credite sau obligatii care au o scadenta mai

mica de un an. Vezi ~i: Active curente.
Depreciere
(Impairment)
0 pierdere din beneficiile economice viitoare

sau din potentialul de servicii al unui activ, in
plus
fata
de
pierderea
slsternatica
recunoscuta de beneficii economice viitoare
sau de potential de servicii exprimata prin
amortizare.
Depreciere
(Obsolescence)
0 pierdere de utilitate a unui activ cauzata de

deteriorad fizice, de modificari tehnologice,
ale schemelor de evolutie ale cererii ~i de
rnoditlcarl ale mediului lnconlurator, care se
concretizeaza intr-o pierdere de valoare. Vezi
~i:
Depreciere
econotmce;
Depreciere
extema; Depreciere funcfionala; Depreciere
fizica.
Depreciere
economica
(Economic
Obsolescence)
0 pierdere de utilitate cauzata de factori din

exteriorul activului, in special factori legati de
rnoditlcarlla in cererea ~i oferta produselor
realizate cu aportul acelui activ, care se
concretizeaza intr-o pierdere de valoare. Vezi
~i:
Depreciere
extema;
Depreciere
funcfionala; Depreciere; Depreciere fizica.
Depreciere externi
(External
Obsolescence)
0 pierdere de utilitate cauzata de factori

economici sau de localizare din exteriorul
activului, care se concretizeaza intr-o
pierdere de valoare. Vezi ~i: Depreciere
economica;
Depreciere
funcfionalil;
Depreciere; Depreciere fizica.
228
GLOSAR IVS 2014
Depreciere fizici
(Physical
Obsolescence)
0 pierdere de utilitate cauzata de deterlorarils

fizice ale activului sau ale componentelor
sale, ca efect al vechimii sale ~i al utilizarii in
condltil normale, care se concretizeaza intr-o
pierdere de valoare.
Depreciere
funcJionali
(Functional
Obsolescence)
0 pierdere de utilitate cauzata de ineflcienta

activului subiect in cornparatie cu substitutul
sau, care se concretizeaza intr-o pierdere de
valoare. Vezi ~i: Depreciere economoe;
Depreciere extema; Depreciere; Depreciere
fizic~.
Depreciere
tehnologica
(Technical
Obsolescence)
Vezi: Depreciere funcfionala.
Discont pentru
blocaj (Blockage
Discount)
0 surna sau un procentaj care ar fi dedus(a)

de catre partlelpentll de pe pia1a din cursul
curent de pia18 al unei actiuni listate la bursa
de valori, pentru a reflecta o diminuare a
valorii unei actiunl dintr-un pachet de actiuni
cu un volum ce ii face sa nu poata fi vandut
intr-o perioada de timp rezonabilA, avAnd in
vedere tranzaotlile normale cu pachete de
actiuni.
Discont pentru
lipsa de control
(Discount for Lack
of Control)
0 suma sau un procentaj scazut dintr-o

valoare pro rata a unei actluni dintr-un pachet
de 100% din capitalul propriu al unei
intreprinderi pentru a reflecta lipsa uneia sau
a tuturor prerogativelor autorita1ii de control.
Vezi ~i: Prima de control.
Discont pentru
partici paJie
minoritari (Minority
Discount)
Un discont pentru lipsa de control aferent

unei participa\ii minoritare.
Drepturi imobiliare
(Real Property)
Toate drepturile, partlclpatllle ~i beneficiile

legate de proprietatea imobiliara.
229
standardele
de evaluare ANEVAR
Durata de viata
economica
(Economic Life)
Perioada totala de timp in care se

preconizeaza ca un activ sa genereze
beneficii economice pentru unul sau mai multi
utilizatori. Vezi 11i: Durata de viafa utila.
Durall de viata
uti Ii (Usefu I Life)
Deflnitla din IFRS, IAS16:

{a) perioada in care un activ este preconizat
a fi disponibil pentru utilizare de catre 0
entitate; sau
{b) nurnarul de unitati de productie sau alte
unita\i similare
pe care entitatea
preconizeaza sa le obtina de la activ.
Vezi ~i: Durata de viafa economics.
EvaluareNaloare
(Valuation)
1) Procesul de determinare a valorii unui

activ sau a unei datorii; sau
2) Suma care reprezinta o concluzie asupra
valorii sau o estimare a valorii.
Evaluator extern
(External Valuer)
Un evaluator care nu este angajat al

proprietarului sau al managerului unui activ.
Expunere negativa
preconizata
(Expected Negative
Exposure)
Platile actualizate !}i pierderile nerealizate pe

care o entitate preconizeaza sa le plateasca
altei par1i.
Expunere pozitiva
preconizata
(Expected Negative
Exposure)
incasarile actualizate ~i cA~tigurile nerealizate

pe care o entitate preconizeaza ca le va primi
de la o alta parte.
Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)
Multiplu care se aplica asupra unui venit

reprezentativ dintr-o singura perioada pentru
a-I converti intr-o valoare a capitalului. Vezi
~i: randament cu toate riscurile inc/use; Rata
de capitalizare; Randament
Factori specifici
entitatii (Entity
Specific Factors)
Factori care sunt specifici unei anumite

entitati !]i care, in general, nu sunt disponibili
partlcipantllor de pe piata.
230
GLOSAR IVS 2014
Flux de numerar
(Cash Flow)
Numerar care este generat pe o perioada de

timp de un activ, un grup de active sau de o
intreprindere.
De obicei se utilizeaza
lmpreuna cu un cuvant sau o fraza
calificativ{a). Vezi i: Fluxuri de numerar nete
la dispozifia acfionarilor; Fluxuri de numerar
nete la dispozifia firmei; Fluxuri de numerar
exprimate in termeni nominali; Fluxuri de
numerar exprimate tn termeni reali.
Fluxuri de numerar
nete la dispozitia
actionarilor (Free
Cash Flows to
Equity)
Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi

distribuite proprietarilor dupa ce au fast
flnantata
activitatile de exploatare ale
intreprinderii,
dupa ce au fast facute
lnvestltllle de capital necesare i dupa
crEfterea sau descresterea finantarii prin
credite. Vezi i: Fluxuri de numerar nete la
dispozifia firmei.
Fluxuri de numerar
nete la dispozitia
firmei (Free Cash
Flows to Firm)
Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi

distribuite proprietarilor ~i creditorilor dupa ce
au fost flnantate activitatile de exploatare ale
intreprinderii i dupa ce au fast facute
lnvestltille de capital necesare. Vezi i:
Fluxuri de numerar nete la dispozifia
ac ionarilor.
Fluxuri de numerar
exprimate in
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)
Fluxurile de numerar exprimate in termeni

monetari dintr-o perloada de timp sau din mai
multe perioade.
Fluxuri de numerar
exprimate in
termeni reali (Real
Cash Flows)
Fluxurile de numerar nominale ajustate

pentru a exclude efectul rnodlflcarllor pretului
pe parcursul timpului.
Fond comercial
(Goodwill)
Orice beneficiu economic viitor provenit dintro tntreprindere, dintr-o partlelpatla la capitalul
unei intreprinderi sau din utilizarea unui grup
de active care nu sunt separabile.
lnformatii
financiare
previzionate
(Prospective
Financial
Information)
Date financiare
previzionate,
care se
utilizeaza pentru a estima fluxurile de
numerar din cadrul unui model al fluxului de
numerar actualizat.
231
standardele
de evaluare ANEVAR
Instrument
financiar (Financial
Instrument)
Un contract care generea:zA drepturi sau

obligatii intre partile implicate sa incaseze
sau sa plateasca numerar sau alte
contraprestatil financiare, un instrument de
capitaluri proprii.
Instrument de
capitaluri proprii
(Equity Instrument)
Orice contract care generea:zA un interes

rezidual in activele unei entitati dupa
deducerea tuturor datoriilor sale.
lnvestitie imobiliari
(Investment
Property)
Proprietatea imobiliara, un teren sau o

constructle, sau o parte a unei constructll sau
ambele, detinuta de proprietar mai degraba
pentru a ob1ine venituri din chirii sau din
eresterea valorii capitalului, sau ambele,
decat pentru:
a. a fi utilizata in producerea sau furnizarea
de bunuri sau servicii sau pentru scopuri
administrative; sau pentru
b. a fi vanduta pe parcursul desfaurarii
normale a activitatii.
lpoteza specials
(Special
Assumption)
0 ipoteza care presupune fie fapte care sunt

diferite de faptele reale, existente la data
evaluarli, fie fapte care nu ar fi presupuse
intr-o tranzactie de catre un participant tipic
de pe piata, la data evaluaril,
intrepri ndere
(Business sau
Business
Enterprise)
0 entitate din comsrt, industrie, servicii sau

din lnvestlfll (sau o comblnatie a acestora)
care desfaoara o activitate econornlca,
Lichiditate
(Liquidity)
0 cuantificare a UUrin1ei cu care un activ

poate fi convertit in numerar. Un activ foarte
lichid poate fi transformat rapid in numerar;
un activ lipsit de lichiditate este dificil de
transformat in numerar.
Locator (Lessor)
O persoana sau o entitate corporativa care

acorda alteia drepturile de foloslnta a unui
activ, conform clauzelor unui contract de
inchiriere, in schimbul unei plati sau a unei
serii de pla1i. Vezi i: Contract de inchiriere;
Chiria.
232
GLOSAR IVS 2014
Mafini,
echipamente ti
instala\ii (Plant and
Equiupment)
0 olasa de active corporale care:

1. sunt detinute in vederea utilizarii pentru
producerea sau furnizarea de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate
terfllor sau pentru a fi folosite in scopuri
administrative !Ji
2. se preconizeaza a fi utilizate pe parcursul
mai multor perioade de timp.
Metoda costului de
inlocuire net
(Depreciated
Replacement Cost
Method)
0 rnetoda lnclusa in abordarea prin cost care

lndica valoarea prin calcularea costului de
inlocuire curent al unui activ nou din care se
scad deteriorarea flzlca !Ji toate formele
relevante de depreciere.
Vezi ~i: Abordarea prin cost; Deprecierea
economica;
Deprecierea
funcfionala;
Deprecierea
Metoda evitirii
plitii redeventei
(Relief from Royalty
Method)
0 rnetoda de estimare a valorii unui activ

necorporal prin referire la nivelul unor plati
ipotetice de redeventa, care sunt evitate prin
detinerea proprletatil asupra activului, in
comparene cu ob1inerea unei ucente de la o
terta parte. Vezi 11i: Redevenfa.
Metoda fluxului de
numerar actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)
0 rnetoda inclusa in abordarea prin venit in

care se aplica o rata de actualizare unor
fluxuri de numerar viitoare preconizate pentru
a estima valoarea actualizata (prezenta).
Metoda investitiei
(Investment
'
Method)
0 rnetoda de evaluare lnclusa in abordarea

prin venit prin care se capitalizeaza venitul
viitor sau utilitatea preconizate ca o baza
pentru estimarea valorii.
Metoda investitiei
ini\iale (Greenfield
Method)
0 metoda de evaluare a unui activ necorporal

prin care se deduce costul de achlzitle sau de
generare lnterna a activelor contribuitoare din
fluxurile de numerar asociate cu utilizarea
acelei
lrnoblllzarl,
Vezi
11i:
Active
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.
Metoda insumirii
(Summation
Method)
0 rnetoda de evaluare care ofera o indicatie

asupra valorii unui activ prin insumarea
valorilor separate ale partilor lui componente.
Vezi !]i: Abordarea bazata pe active.
233
standardele
de evaluare ANEVAR
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
(Excess Earnings
Method)
0 metoda de estimare a beneficiilor

economice generate de un activ necorporal
prin identificarea fluxurilor de numerar
asociate cu utilizarea acelui activ i prin
deducerea unui profit economic rezonabil
care reflectA o recompensare justA pentru
utilizarea activelor contribuitoare. Vezi i:
Costurile de oportunitate ale active/or
contribuitoare; Metoda investifiei inifiale;
Metoda beneficiilor economice excedentare
multiperiodice.
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
multiperiodice
(Multi-Period
Excess Earnings
Method)
0 rnetoda de estimare a beneficiilor

economice generate de un activ necorporal
pe parcursul mai multor perioade de timp,
prin identificarea fluxurilor de numerar
asociate cu utilizarea activului i dupa
deducerea profitului economic periodic care
reflecta un profit rezonabil care reflecta o
recompensare justa pentru utilizarea activelor
contribuitoare. Vezi i: Active contribuitoare;
Costurile de oportunitate ale active/or
excedentare; Metoda investifiei inifiale.
Metoda profiturilor
suplimentare
(Premium Profits
Method)
0 rnetoda care indica valoarea unui activ

necorporal prin compararea profiturilor sau a
fluxurilor de numerar preconizate, care ar
putea fi obtlnute de o intreprindere care
utllizeaza activul necorporal cu cele care ar fi
obtinute de o intreprindere care nu utilizeaza
acel activ necorporal.
Metoda
replicirii (Replication
Method)
0 rnetoda de evaluare inclusa in abordarea

prin
cost,
utilizata
pentru
evaluarea
instrumentelor financiare, care furnlzeaza o
lndlcatle asupra valorii curente a unui
instrument sau portofoliu prin reproducerea
sau ,,replicarea" riscurilor acestuia i a
fluxurilor de numerar intr-o alternative
ipotetlca sau sintetlca,
Metodi de evaluare
(Valuation Method)
O tehnlca specifics sau un model specific

utilizat pentru a estima valoarea. Toate
metodele de evaluare se includ in cadrul unei
abordari in evaluare. Vezi i: Abordare in
evaluare.
234
GLOSAR IVS 2014
Modelul de
evaluare a activelor
financiare (Capital
Asset Pricing
Model (CAPM))
Un model prin care costul capitalulul exprimat

de o actiune sau de un portofoliu de actiuni
este egal cu rata fara rise plus o prirna de rise
proportionala cu riscul sistematic al actiunii
sau al portofoliului de actiuni.
Opinie rezonabili
(Fairness Opinion)
0 opinie referitoare la intrebarea daca

termenii financiari ai unei tranzactii propuse
sunt rezonabili
pentru actlonaril
unei
intreprinderi
sau
pentru
intreprinderea
lmplicata.
Participatie
majoritara (Majority
Interest)
0 partlclpatls care asigura peste 50% din

drepturile de vot intr-o intreprindere.
Participatie
minoritara (Minority
Interest)
0 participa1ie care asigura mai putin de 50%

din drepturile de vot intr-o intreprindere.
Partlclpantl de pe
piap (Market
Participants)
Toate persoanele, companiile sau alte entitati

care sunt implicate in tranzactiile curente sau
care intentioneazcl scl intre intr-o tranzactie cu
un anumit tip de activ.
Pierdere din
neindeplinirea unei
obligatii (Loss
Given Default)
Expresia procentuala a prejudiciului pe care o

anumita parte preconizeaza sa-l suporte in
caz ca o alta parte nu ii tndeplineste
obligatiile.
Pontential de servicii
(Service Potential)
Capacitatea unui activ de a continua sa

furnizeze bunuri i servicii in conformitate cu
obiectivele entitatii.
Portofoliu
(Portofolio)
Un ansamblu de diverse active sau datorii

detlnute sau administrate de o singura
entitate.
Probabilitatea de
neindeplinire a unei
obliga\ii (Default
Probability)
Probabilitatea
ca o parte
indeplineasca obligatiile sale.
Prima de rise (Risk

Premium)
O rata a rentabilitatii adaugata la rata fara rise

pentru a reflecta riscul.
235
sa
nu-i
standardele
de evaluare ANEVAR
Prima de control
(Control Premium)
0 surna sau un procentaj prin care valoarea

pro rata a unei partlelpatll la capital care
asigura
dreptul
de control
depaseste
valoarea pro rata a unei participatii fara drept
de control pentru a reflecta autoritatea de
control.
Prima de rise
aferenta costului
capitalului propriu
(Equity Risk
Premium)
o rata a rsntabllltatil
Proprietate
imobiliari (Real
Estate)
Terenul i toate elementele care formeaza o

parte naturals a acestuia, de exemplu, copaci
lji minerale, elementele care au fost atasate
terenului, cum ar fi cladirile !ji amenajsrile
aduse amplasamentului i toate elementele
permanent atasate cladlrtlor, de exemplu,
instalatille sanitare i electrice care asigurs
functionarea unei cladlrl, aflate atat in subsol,
cat i deasupra solului.
Proprietate
imobiliari
generatoare de
afaceri (Trade
Related Property)
Orice tip de proprietate lrnoblllara desemnata

pentru un anumit tip de afacere, in care
valoarea
proprletatii
imobiliare
reflects
potentialul comercial pentru acea afacere.
Vezi i: Proprietate imobiliara specializata.
Proprietate
imobiliara
specializata
(Specialised
Property)
O proprietate imobiliara care se vinde rar sau

nlelodata pe plata, cu excep\ia cazului
vanzarii intreprinderii sau entitatii din care
aceasta face parte, din cauza caracterului ei
unic
provenit
din natura i proiectul
specializat, din conflquratla, rnarlrnea i
localizarea ei sau din alte cauze. Vezi i:
adaugata la rata fsrs rise

pentru a reflecta riscul suplimentar
al
instrumentelor de capitaluri proprii peste
riscul aferent instrumentelor fsra rise (o
componenta a costului capitalului propriu sau
a ratei de actualizare aferenta capitalului
propriu).
Proprietate imobiliara generatoare de afaceri.

Randament (Yield)
Beneficiul generat de o lnvestltle, Tn general

se exprlrna ca procentaj anual din costul unei
lnvestitll, din valoarea de piata sau din
valoarea nominals a investi\iei. Termen
folosit de regulcl tnsotlt de un calificativ sau in
236
GLOSAR IVS 2014
contextul unei fraze. Vezi i: Randament cu

toate riscurile inc/use; Rata de capitalizare
inifiala; Rata de capitalizare terminala;
Randament la maturitate.
Randament la
maturitate (Yield to
Maturity)
Rata anuala a rentabilitatii anticipate,

aferenta unei obllqatiunl, in cazul in care
aceasta este detinuta pana la data scadentei,
calculata pe baza cursului de piata curent,
valorii nominale, ratei cuponului i duratei de
timp pana la scadenta, Vezi i: Randament
cu toate riscurile inc/use; Rata de capitalizare
inifiala; Rata de capitalizare terminala;
Randamentul investifiei.
Raport de evaluare
(Valuation Report)
Un raport care cornunlca destinatarului o

concluzie asupra valorii i elemente relevante
asociate acesteia. Elementele care trebuie
prezentate intr-un raport de evaluare sunt
precizate in IVS 103 Raportare.
Rata de actualizare
(Discount Rate)
Rata de capitalizare
initial& (Initial Yield)
Raportul procentual dintre venitul initial

generat de lnvestltle i pretul platit pentru
acea lnvestltle,
rata a rentabilitatii utilizata pentru a

converti o surna de bani viitoare sau un flux
de numerar viitor intr-o valoare actualizata
{prezenta).
Vezi i: Randament cu toate riscurile inc/use;

Rata de capitalizare terminala; Randament;
Rata de capitalizare Rata de capitalizare anticipata. pentru o
terminala
lnvestltie lmoblllara odata ce este obtinuta
(Reversionary Yield) valoarea de reversiune. Vezi i: Randament
cu toate riscurile inc/use; Va/oare de
reversiune; Randament.
Rata interna a
re ntabilitatii
(Internal Rate of
Return)
Rata de actualizare la care valoarea

actualizata a fluxurilor de numerar viitoare
generate de investlfle este egala cu costul de
achlzltie al acelei lnvestltll.
237
standardele
de evaluare ANEVAR
Randament cu
toate riscurile
incluse(All Risks
Yield)
Corespondentul factorului de capitalizare,

exprimat de obicei ca un procentaj. Vezi 11i:
Factor de capitalizare; Rata de capitalizare;
Rafa de capitalizare terminala; Randament;
Rati de capitalizare
(Capitalisation
Rate)
Beneficiu reprezentat de un venit generat de

o lnvestlfle, exprimat sub forma procentuala,
VEZI i: Randament cu toate riscurile inc/use;
Factor de capitalizare; Randament.
Rati firi rise (Risk

Free Rate)
Rata rentabllltafil existenta pe piata aferenta

unei investi\ii fara rise.
Rata rentabilitatii
(Rate of Return)
Un profit (o pierdere) i/sau modificarea

valorii realizate sau preconizate a fi generata
de o lnvestltle, exprimat ca procentaj din
valoarea acelei investitii.
Redeventi
(Royalty)
0 plata facuta pentru utilizarea unui activ, in

special a unui activ necorporal sau a unei
resurse naturale. Vezi i: Metoda evitarii plafii
redevenfei.
Rise de credit
(Credit Rise)
Riscul ca o parte dintr-un contract sa

provoace o pierdere financiara celeilalte parti
prin neindeplinirea unei obliga\ii.
Rise de piati
(Market Risk)
Riscul care afecteaza o piata intreaga i nu

doar pe anumlti partlclpantl sau anumite
active. Riscul de piata nu poate fi diversificat.
Vezi i: Riscul intreprinderii; Rise financiar;
Rise sistematie;
Rise sistemie;
Rise
nesistematic.
Rise financiar
(Financial Risk)
Gradul de incertitudine in ce priveste

realizarea veniturilor viitoare preconizate
pentru intreprindere, rezultat din indatorarea
financiara a acesteia. Vezi 11i: Riscul
intreprinderii; Rise de piafa; Rise sistematie.
Rise nesistematic
(Unsystematic
Risk)
Un rise specific unei intreprinderi sau unui

activ. Poate fi diversificat. Vezi i: Riscul
intreprinderii; Rise financiar; Rise de piafa;
Rise sistematic; Rise sistemie.
238
GLOSAR IVS 2014
Rise sistematic
(Systematic Risk)
Riscul care afecteaza plata in ansamblul ei i

nu numai o anurnlta companie sau un anumit
activ. Riscul sistematic nu poate fi diversificat.
Vezi i: Riseul intreprinderii; Rise finaneiar;
Rise
de
piafa;
Rise
sistemic;
Rise
nesistematie.
Rise sistemic
(Systemic Risk)
Riscul de deteriorare al unui sistem, rise

general de colapsul unui element component
al acelui sistem. Vezi i: Riscul Tntreprinderii;
Rise finaneiar; Rise de piafa; Rise sistematic;
Rise nesistematic.
Riscul intreprinderii
(Business Risk)
Gradul de incertitudine aferent realizarll

profiturilor viitoare preconizate din activitatea
intreprinderii, care rezulta din alti factori decAt
din flnantarea prin credit. Vezi i: Rise
financiar; Rise de piafa; Rise sistematie.
Situatie financiari
(Financial
Statement)
0 sltuatie periodica referitoare la pozitia

financiara a unei entitati.
Standarde de
Raportare
Financiari
(Financial
Reporting
Standards)
Orice standarde recunoscute sau adoptate

pentru elaborarea sltuafillor periodice ale
pozitlel financiare a unei entitati. Sunt
cunoscute 'i sub denumirea de standarde de
contabilitate.
Vezi
i:
Standarde
lntemafionale de Raportare Financiara.
Standarde
Internationale de
Raportare
Financiari
(International
Financial Reporting
Standards)
Standardele 'i interpretarile adoptate de catre

Consiliul pentru Standarde Internationale de
Contabilitate (IASB). Cuprind:
Structura
capitalului (Capital
Structure)
Standardele Internationale de Raportare

Financiara,
Standardele Internationale de Contabilitate,
lnterpretarile elaborate de Comitetul pentru
lnterpretarea Raportaril Financiare Internationale {IFRIC) sau de fostul Comitet de
lnterpretare (SIC).
Compozltla
capitalului
investit
intr-o
intreprindere; finantare mixta prin capitaluri
proprii i credit.
239
standardele
de evaluare ANEVAR
Teoria evaluarii
prin arbitraj
(Arbitrage Pricing
Theory)
Un model multifactorial pentru estimarea

costului capitalului propriu, care tncorporeaza
ca1iva factori de rise sistematic.
Tip al valorii (Basis

of Value)
0 precizare a ipotezelor fundamentale

estimare a unei valori.
Unitate de cont
(Unit of Account)
Definitia din IFRS (IFRS 13):

Nivelul
la care
este
agregat(a}
sau
dezagregat(a) un
activ sau o datorie in
cadrul unui IFRS in scopul recunoasterll,
Explica\ia defini\iei IFRS se gase~te in IVS
300, Evaluari pentru raportarea financiara
Utilitate (Utility)
0 expresie a gradului de satlsfactie derivat

din folosinta unui activ.
Valoare actualizati
(Present Value)
Valoarea unei plati viitoare sau a unei serii de

pla1i viitoare actualizate la data curenta (sau
la momentul zero) cu o rata de actualizare
adecvata. Vezi ~i: Valoare actualizata neta.
Valoare actualizati
neti (Net Present
Value)
Valoarea specificata, la o anurnita data, a

intrarilor de fluxuri de numerar minus leslrlle
de fluxuri de numerar (inclusiv costul
investi\iei), calculate prin utilizarea unei rate
de actualizare adecvate. Vezi ~i: Va/oare
actualizata.
Valoare contabila
(Book Value)
Vezi: Valoare contabila (Carrying Amount).
Valoare contabila
(Carrying Amount)
Valoarea la care un activ este recunoscut in

sltuatiile financiare ale unei entib11i dupa ce
se deduc deprecierea (amortizarea) cumulata
~i pierderile cumulate din depreciere.
Valoare de
investitie
(Investment Value)
Valoarea
unui activ pentru proprietarul
acestuia sau pentru un proprietar potential,
pentru o anumita lnvestitle sau in scopuri de
exploatare.
240
de
GLOSAR IVS 2014
Valoare de lichidare
(LiquidationValue)
Suma neta care ar putea fi obtinuta daca

activitatea unei intreprinderi ar inceta iar
activele sale ar fi vandute pe o baza
lndividuala. De asemenea, trebuie sa fie
precizate 'i tipurile valorii adecvate 'i orice
ipoteze suplimentare adecvate.
A se vedea: IVS Cadrul general.
Valoare de piata
(Market Value)
Suma estimata pentru care un activ sau o

datorie ar putea fi sehlmbatta) la data
evaluaril, intre un cumparator hotarat 'i un
vanzator
hotarat,
intr-o
tranzac\ie
nepartinltoare, dupa un marketing adecvat 'i
in care paftile au acnonat fiecare in
cunotin\a de cauza, prudent i fara
constranqere.
Valoare de
recuperare
(Salvage Value)
Valoarea unui activ care a ajuns la finalul

duratei sale de viata economica pentru
scopul pentru care a fost facut. Totusl, activul
poate avea valoare pentru o alta utilizare sau
pentru reciclare. Vezi i: Valoare reziduala.
Valoare de
reversiune
(Reversionary
Value)
Valoarea estlrnata a unei lnvestltil imobiliare

la finalul unei perioade in care venitul din
chirii este peste sau sub nivelul chiriei de
piata. Vezi i: Valoare terrninala.
Valoare justi (Fair

Value)
I. Pretul estimat pentru transferul unui activ

sau a unei datorii intre par\:i identificate,
aflate in cunotini de cauza i hotarate,
care reflecta interesele acelor pafti. Pentru
utilizare in raportarl financiare in baza
Standardelor lntemafionale de Raportare
Financiara,
valoarea
justa
are
o
semnifica\ie diferita.
II. Tn IFRS 13 ,,Valoarea [usta este pretul
care ar fi incasat pentru vanzarea unui
activ sau platlt pentru transferul unei
datorii intr-o tranzacfie reglementata intre
participan\ii de pe pia\a, la data evaluaril."
Deosebirea dintre cele doua definitii i
utilizarea lor este comentata in IVS Cadrul
general, paragrafele 39-43 i in IVS 300,
paragrafele G 1-G2.
241
standardele
de evaluare ANEVAR
Valoare la rise
(Value at Risk)
Pierderea maxima preconizata scl se produca

intr-o anurnlta perioada de timp ca rezultat al
modificclrilor unor parametri identifica\i ai
riscului, cu un nivel precizat de incredere,
bazat pe analize statistice ale tendlntelor i
volatilltatll pretulul istoric. Vezi i: Riseul
tntreprinderii; Rise finaneiar; Rise de piafa;
Rise
sistematic;
Rise
sistemic;
Rise
nesistematic.
Valoare neti
contabila (Net Book
Value)
1. Referitor la o intreprindere: diferen\a dintre

activele totale (dupa deducerea arnornzaril
i deprecierii) i datoriile totale, asa cum
sunt acestea inregistrate in bilantul
contabil.
2. Referitor la un anumit activ: costul
capitalizat minus amortizarea cumulata
asa cum apare in registrele contabile al
intreprinderii. Vezi ~i: Va/oarea contabila.
Valoare reziduala
(Residual Value)
1. Valoarea anticipata a unui activ la sfal"itul

duratei de via\a utile a acestuia. Vezi i:
Va/oarea de recuperare.
2. Definitia din IFRS (IAS 16): ,,Valoarea
estlrnata pe care ar obtlne-o in prezent o
entitate din cedarea unui activ, dupa
deducerea costurilor asociate csdaril,
daca activul ar avea deja vechimea i
starea prevazute la sfAritul duratei sale
de viata utlla",
Explicarea defini\iei IFRS se gasete in IVS
300, Evaluari pentru raportarea financiara.
Valoare speciali
(Special Value)
0
surna care
reflects
caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare
numai pentru un curnparator special.
Valoare terminali
(Terminal Value)
Valoarea de la sfa!"itul unei perioade de

previziune explicits a tuturor fluxurilor de
numerar previzionate rarnase. Vezi i:
Valoare de reversiune.
Valoarea capitalului
propriu
(Equity Value)
Valoarea unei
proprietarii sal,
242
intreprinderi
pentru
totl
GLOSAR IVS 2014
Valoarea de
utilizare (Value in
Use)
Defini\ia IFRS din IAS 36: ,,Valoarea

actuellzata a fluxurilor de numerar viitoare
preconizate sa se ob\ina de la un activ sau
de la o unitate generatoare de numerar''.
Valoarea
intrepri nderi i
(Business Value)
Valoarea totala a capitalurilor proprii ale unei

intreprinderi plus valoarea creditelor sale sau
a datoriilor purtatoare de dobanzl, minus
orice numerar sau echivalente de numerar
disponibile pentru a plati acele datorii. Vezi ~i:
Capital investit.
Valoarea sinergiei
(Synergistic Value)
Un element suplimentar al valorii creat prin

combinarea a doua sau mai multor drepturi,
in urma carela valoarea dreptului rezultat
este mai mare decat suma drepturilor initiale.
Vanzare 1i
leaseback (Sale
and Leaseback)
Tranzacfll
concomitente
prin
care
curnparatorul devine locator, iar vanzatorul
devine locatar. Vezi i: Chiria; Locator.
Verificarea
evaluarii
(Valuation Review)
Actiunea sau procesul de anallza ~i raportare

a unei evaluarl, solicitata de o alta parte, care
poate sau nu sa-i ceara verificatorului sa-i
prezinte opinia proprie asupra valorii.
243

Standarde - ANEVAR 2014 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Standarde - ANEVAR 2014 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR

EVALUATORILOR AUTORIZAJI DIN ROMANIA

Sunt onorat sa prefatez editia 2014 a Standardelor de evaluare

GME 500 i GME 530 care se refera la determinarea valorii

insa aplicarea anticipata a acestora este incurajata, cu exceptia GME 500

SEV 102- lmplementare {IVS 102)

SEV 103 - Raportare (IVS 103)

Standarde referitoare la active

SEV 210 - Active necorporale (IVS 210)

SEV 220 - Maljini, echipamente ~i lnstalatll (IVS 220)

SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)

SEV 232 - Evaluarea proprietatll imobiliare generatoare de afaceri

SEV 233- lnvestitia imobiliara tn curs de construire (IVS 233)

SEV 250 - lnstrumente financiare (IVS 250)

Aplicapi ale evaluarii

SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare

SEV 400 - Verificarea svaluarilor

SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare (EVS 4)

Ghiduri metodologice de avaluara

GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri

GME 520 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor

GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

GME 600 - Evaluarea intreprinderii

GME 620 - Evaluarea maslnllor, echipamentelor

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Glosar IVS 2014

Standardele de evaluare ANEVAR incorporeazi Standardele lntemaiionale

STANDARD DE EVALUARE - SEV 100

Cadrul general (IVS Cadrul general)

Evaluare !}i ratlonament

Date de intrare pentru evaluare

Standardala de avaluars ANEVAR

Cadrul general al IVS cuprinde definitiile, principiile ti conceptele

Aplicarea principiilor din aceste standarde la sltuatille specifice va

Activitatea de evaluare impune evaluatorului sa aplice

Atunci cand se apllca aceste standarde, se ateapta sa existe

Deoarece evaluarea sollcita exercitarea abilitatii i a

SEV 100 Cadrul general

Tn cazul evaluarilor complexe sau a unui nurnar mare de active, se

Pret, cost f i valoare

Pretul este suma de bani eeruta, oferita sau platita pentru un

Costul este suma de

Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:

bani necesara pentru a achlzltlona sau

0 valoare de schimb este un pret ipotetic, iar ipotezele pe baza

Cuvantul ,,evaluare" (engl. ,,valuation") se poate referi atat la

0 piata este un mediu in care se tranzactioneaza bu nurile ~i

Standardala de avaluars ANEVAR

Fiecare parte va reactiona la raporturile dintre cerere fi oferta fi la

Pentru a estima pretul eel mai probabil care ar fi platit pentru un

Totusl, cu toate ca in orice moment o piata poate fi independenta

Daca din context nu rezulta in mod clar altceva, referintele la piata

Din cauza diferitelor lrnperfectlunt, pletele functioneaza rareori

SEV 100 Cadrul general

pia13. Deoarece partlclpantil de pe piata reactioneaza la aceste

Gradul de activitate pe orice piata va fluctua. Dei ar putea fi

Cand cererea este mai mare decat oferta, se ateapta ca preturile

Totusl, informatiile despre preturile de pe o piata inactiva pot fi o

Referintele din SEV la partlolpanfil de pe piata sunt facute la

Standardala de avaluars ANEVAR

pe piata sunt cele specifice acelor curnparatori i vanzatori, sau

in efectuarea unei evaluari bazate pe date de pia\a,

Factorii specifici entitiJii