Professional Documents
Culture Documents
Sažetak
U radu se prikazuje usporedba planiranja urbanističkog razvitka hrvatskih i
europskih gradova: pravni temelj planiranja korištenja zemljišta na razini jedinica
lokalne samouprave, dokumenti prostornog uređenja, uređenje građevinskog
zemljišta, financiranje gradnje tehničke urbanističke infrastrukture, vrste i namjena
građevinskih područja. Provedenom usporedbom sustava planiranja urbanističkog
razvitka može se utvrditi da postojeći hrvatski zakoni ne omogućuju održivo
planiranje.
Ključne riječi: urbanistički razvitak, planiranje, hrvatski gradovi, europski gradovi,
prostorno uređenje, uređenje građevinskog zemljišta
Summary
Planning urban development in Croatian and European cities
The comparison of urban development planning in Croatian cities and European
cities is given: the legal foundation of land use planning at the level of local
government units, space planning documents, buildable land improvement, financing
construction of municipal infrastructure, and the types and uses of buildable areas.
After comparison of urban development planning systems, it can be concluded that
current Croatian laws do not enable sustainable planning.
Key words: urban development, planning, Croatian cities, European cities, space
development, buildable land improvement
Autor: Mr. sc. Vladimir Krtalić, dipl.ing.građ., stalni sudski vještak za graditeljstvo,
Zagreb
806 Vladimir Krtalić
1 Uvod
Otvaranjem pregovora o nizu novih poglavlja Hrvatska je ostvarila značajne korake
prema pristupanju u Europsku uniju. Usporedno s napredovanjem pregovora i hrvatske
bi jedinice lokalne samouprave (JLS) trebale provoditi analizu i usporedbu uvjeta pod
kojima jedinice lokalne samouprave u državama članicama EU obavljaju poslove iz lo-
kalnog djelokruga i neposredno ostvaruju potrebe njihovih građana. Posebnu pozornost
treba usredotočiti na sustave održivog planiranja korištenja zemljišta, odnosno skup pro-
pisa javnog građevinskog prava koji uređuju: urbanističko planiranje, pravne instrumente
za provedbu urbanističkih planova, uređenje građevinskog zemljišta, financiranje gradnje
tehničke urbanističke infrastrukture sukladno urbanističkoj gustoći i komunalnom standar-
du, vrstama i namjeni građevinskih područja, iskoristivosti građevne čestice te načelima
procjene tržišne vrijednosti nekretnina.
U sažetom obliku prikazuje se struktura propisa koji uređuju održivo planiranje
korištenja zemljišta gradova nekih država članica EU i uspoređuje sa sustavom planiranja
urbanističkog razvitka hrvatskih gradova
iznosi 6.325 m2. Procijenjena vrijednost unesenih zemljišnih čestica u komasacijsku masu
iznosi 100 €/m2, a vrijednosti uređenog građevinskog zemljišta oblikovanog sukladno
Provedbenom urbanističkom planu iznosi 150 €/m2.
Iz tablice 1. vidljivo je da unesena masa privatnih zemljišnih čestica iznosi 6.209 m2,
i javnih prometnih površina 116 m2. Sukladno Provedbenom urbanističkom planu, potreb-
na površina javnih prometnih i zelenih površina iznosi 1.265 m2, odnosno neto površina
za raspodjelu iznosi 5.060 m2.
Vrijednost zemljišta unesenog u masu za urbanu komasaciju iznosi 620.900,00 €.
Vrijednost neto građevinskog zemljišta za raspodjelu iznosi 759.000,00 €. Vrijednost
zemljišta, nakon donošenja pravno valjanoga provedbenog urbanističkog plana i prove-
dene urbane komasacije, veća je za 138.100,00 € iako je masa za raspodjelu unesenih
privatnih površina smanjena od 6.209 m2 na 5.060 m2.
Povećana vrijednost građevinskog zemljišta nije nastala kao rezultat ulaganja vlasnika
zemljišnih čestica nego kao rezultat odluke vijeća JLS koje je donijelo javnopravni
dokument: provedbeni urbanistički plan, dokument obvezujući za sve fizičke i pravne
osobe na temelju kojeg su oblikovane građevne čestice. Tek donošenjem PUP-a moguće
je oblikovati građevne čestice, provesti postupak urbane komasacije i na njima graditi
sukladno odredbama toga plana. Izračun je proveden sukladno odredbama članaka 45.
do 79. BauGB. Primjenom postupka urbane komasacije zaštićena je vrijednost nekretnina
ali ne i geometrija nekretnina.
Tablica 1. Izračun mase za komasaciju, mase za raspodjelu i mase za dodjelu prema mje-
rilu vrijednosti
2.3.1.2 Primjer izračuna mase za komasaciju, mase za raspodjelu i mase za dodjelu prema
mjerilu površine
Tablica 2. Izračun mase za komasaciju, mase za raspodjelu i mase za dodjelu prema mje-
rilu površine
U slučaju primjene raspodjele prema vrijednosti vlasnici ustupaju, bez naknade, jedi-
nici lokalne samouprave u SR Njemačkoj zemljište površine 1.149 m2 za javne prometne
i zelene površine i uplaćuju JLS povećanu vrijednost unesenog zemljišta u iznosu od
812 Vladimir Krtalić
2.5 Vrsta i namjena građevinskih područja, način korištenja i iskoristivost građevne čestice
Vraste i namjena građevinskih područja, način korištenja i iskoristivost građevne
čestice, primjerice uređeni su Uredbom o građevinskom korištenju zemljišta koja vrije-
di za cijelo područje SR Njemačke. Uredba o načinu građevinskog korištenju zemljišta
(Baunutzungsveordnung BauNVO) prvi put je donesena 1962. godine dok su odredbama
bečkog Zakona o prostornom uređenju i gradnji uređene vrste građevinskih područja i
njihova namjena.
Svrha njemačke Uredbe je stvaranje pravnih instrumenata koji bi planerima omogućili
gospodarski optimalno korištenje građevinskog zemljišta uz minimalne troškove građenja
tehničke urbanističke infrastrukture, homogenizaciju i očuvanje slike naselja, sprječavanje
devastacije naslijeđenih povijesnih urbanističkih cjelina, a time i građenje neprimjerenih
građevina u već oblikovanim ili rezerviranim stambenim zonama. Uredba je i jedno od
glavnih mjerila za realnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnina. Uredbom su detaljno opi-
sane vrste građevinskih područja, specificirane vrste građevina koje se u njima mogu gra-
diti, kao i one koje su iznimno dopuštene. Vrste građevinskih područja moraju se prikazati
u planu korištenja površina. Ovisno o veličini općine/grada, područja su najmanje razvr-
stana na: područje malih naselja, čista stambena područja, posebna stambena područja,
seoska područja, područja mješovite namjene, središnja područja, područja gospodarske
(poslovne) namjene, područja industrijske namjene i ostala područja. U ostala područja
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 813
4 Zaključak
Na temelju usporedbe sustava planiranja urbanističkog razvitka europskih i hrvatskih
gradova može se nedvojbeno utvrditi da postojeći Zakon o prostornom uređenju i gra-
dnji i Zakon o komunalnom gospodarstvu ne omogućavaju održivo planiranje hrvatskih
gradova.
Novi Zakon o prostornom uređenju i gradnji, unatoč uloženom velikom trudu, još
uvijek nije na razini država članica EU jer nije uredio niz pravnih instituta i pravnih in-
strumenata, primjerice:
• nije uređena obveza donošenja razvojnog programa ni na razini Države ni na razini
jedinica lokalne samouprave;
• nije uređeno urbanističko planiranje jedinica lokalne samouprave na dvije razine;
• nije detaljni plan uređenja obvezujući plan za sve fizičke i pravne osobe, koji bi
trebao zamijeniti urbanistički plan uređenja, detaljni plan uređenja i lokacijsku
dozvolu;
• nije ukinuta lokacijska dozvola kao upravni akt kojim se oblikuju građevne čestice
na temelju dokumenata prostornog uređenja užega i širega područja;
• nisu uređeni pravni instrumenti za provedbu provedbenog urbanističkog plana;
• nije cjelovito utvrđeno uređenje građevinskog zemljišta (uređenje međa, izvlaštenje
816 Vladimir Krtalić
Literatura
Propisi:
[1] Verordnung über Grundsätze für Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. (Wertermit-
tlungsverordnung – WertV) u izdanju od 6. prosinca 1988. (BGBl. I S. 2209)
[2] Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNV) u
izdanju od 13. siječnja 1990. (BGBl. I S. 132)
[3] Zakon o prostornom uređenju (NN br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04)
[4] Baugesetzbuch (BauGB) objavljen u Saveznom službenom listu SR Njemačke od 27 kolovoza
1997. (BGBl. I S: 2141).
[5] Zakon o gradnji, Nar. nov., br. 175/03 i 100/04
[6] Zakon o komunalnom gospodarstvu, Nar. nov. br. 175/03 i Uredba – 110/04
[7] Uredba o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja, Nar. nov. br. 128/04
Zakon o prostornom uređenu i gradnji Nar. nov. 76/07
Publikacije:
[8] Bielenberg, W.; Krautzberger, M.; Söfker, W.: Baugesetzbuch mit BauNVO, Leitfaden und
Kommentierung, 5. überarbeitete Auflage 1998. Jehle Rehm, GmbH München
[9] Binefeld, J.; Kasabašić, Š.; Mrduljaš, D.; Sarvan, D.: Komunalno gospodarstvo, gradnja i
prostorno uređenje, Novi informator, Kneza Mislava 7, Zagreb, 2004.
[10] Čengić, I.; Krtalić, V.: Uređenje i opremanje građevnog zemljišta. Informator, broj 5067, Za-
greb, 28. rujna 2002.
[11] Dieterich, H.: Baulandumlegung, 3. Auflage, C.H.Beck, München, 1996.
[12] Grziwotz, H.: Baulanderschliessung, Verlag C.H. Beck, München 1993
[13] Krtalić, V.: Njemački sustav uređenja građevnog zemljišta. članak objavljen u prilogu lista
“Komunalni vjesnik” Grada Zagreba br. 170. od 30 listopada 1997.
[14] Krtalić, V.: Utvrđivanje vrijednosti građevnog zemljišta. Zbornik radova okruglog stola, Za-
greb, prosinac 1997 u organizaciji Urbanističkog instituta Hrvatske. d.d., Zagreb
[15] Krtalić, V.: Uređenje građevnog zemljišta. Analiza inozemnih propisa-prilozi za moguće
SABOR HRVATSKIH GRADITELJA 2008 817