GMGA 2053: KERAJAAN TEMPATAN

TAKE HOME QUIZ

AKTA PENGURUSAN STRATA 2013

Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah merupakan satu undang-undang baru
yang dirangka dan telah diluluskan Parlimen pada 19 Disember 2012 bagi
menyelesaikan banyak masalah berkaitan pengurusan strata yang tidak mampu
diselesaikan oleh Akta yang digunapakai sebelum ini. Akta 757 ini adalah undang-
undang yang diperuntukan oleh Kerajaan untuk mengawal selia penyenggaraan dan
pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan
hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke
peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan. Akta 757 ini telah
dikuatkuasakan pada tarikh 1 Jun 2015.

Kandungan Akta 757 adalah lebih menyeluruh yang mana mengandungi 153 seksyen,
11 Bahagian dan 4 Jadual. Bahagian IV iaitu Seksyen 7 hingga 45 Akta tersebut
mengandungi peruntukan mengenai pengurusan strata sebelum Perbadanan
Pengurusan wujud. Bahagian V iaitu Seksyen 46 hingga 85 pula memperuntukkan
mengenai pengurusan strata setelah Perbadanan Pengurusan wujud. Bahagian VI iaitu
Seksyen 86 hingga 91 menyatakan mengenai wakil pengurusan, dan Bahagian IX iaitu
Seksyen 101 hingga 124 pula memperuntukkan mengenai penyelesaian pertikaian
berkaitan pengurusan strata dan Tribunal Pengurusan Strata.

Memandangkan Akta 757 ini adalah undang-undang utama yang mengawalselia

pengurusan berkenaan strata, ada dua lagi perundangan kecil yang diluluskan di bawah
Akta 757 iaitu P.U.(A) 107 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Pengenggaraan
dan Pengurusan) tahun 2015 mengenai pengurusan dan penyenggaraan strata, dan
P.U.(A) 103 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata)
tahun 2015 mengenai Tribunal Pengurusan Strata. Kedua-dua peraturan ini kini sudah
dikuatkuasakan untuk melengkapkan lagi kandungan Akta 757 yang mana dua
perundangan kecil ini lengkap.

1
 GMGA 2053: KERAJAAN TEMPATAN

Akta 757 ini antaranya lainnya mengandungi peruntukan berkaitan pertikaian dan
tribunal pengurusan strata di Bahagian IX. DI bawah Bahagian IX memperuntukkan
tentang penubuhan Tribunal Pengurusan Strata dan bidangkuasa tribunal dalam
pertikaian melibatkan bangunan strata. Bidang kuasa tribunal adalah untuk mendengar
dan menentukan apa-apa tuntutan yang dinyatakan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat
yang mana tuntutan boleh dibuat oleh samada seorang pemaju, pembeli, pemilik,
badan pengurusan bersama, perbadann pengurusan, perbadanan pengurusan
subsidiari, ejen pengurusan atau pun mana-mana orang yang berkepentingan dengan
kebenaran tribunal. Bahagian ini juga mengandungi prosedur bagaimana tuntutan boleh
dibuat di tribunal dan bagaimana prosedur pendengaran tuntutan dijalankan oleh
Tribunal Pengurusan Strata.

Pada pendengaran sesuatu tuntutan, pihak-pihak berhak hadir dan hanya boleh diwakili
peguam sekiranya perkara yang dipersoalkan melibatkan isu undang-undang yang
kompleks. Prosiding di tribunal hendaklah dijalankan secara terbuka dan dikendalikan
oleh Pengerusi ataupun Timbalan Pengerusi ataupun mana-mana anggota tribunal
yang ditentukan oleh Pengerusi. Pada suatu pendengaran, tribunal boleh memutuskan
samada untuk mengadakan pendengaran secara memberikan keterangan secara lisan
ataupun dijalankan berdasarkan dokumen dan bahan-bahan lain. Setelah pendengaran
tribunal dijalankan, tribunal hendaklah memberikan award kepada pihak yang dapat
membuktikan tuntutannya dalam masa enam puluh hari dari hari pertama pendengaran
bermula di tribunal. Perintah atau award yang diberikan oleh Tribunal Pengurusan
Strata adalah muktamad dan mengikat semua pihak dalam prosiding tersebut. Award
yang diberikan hndaklah dibuat dan direkodkan secara bertulis dan hendaklah
disifatkan sebagai suatu Perintah Mahkamah dan dikuatkuasakan dengan sewajarnay
oleh mana-mana pihak kepad prosidign tersebut. Namun begitu, award yang diberikan
oleh tribunal boleh dicabar dengan memohon kepada Mahkamah Tinggi atas alasan
ketidakteraturan yang serius.

Sebagai contoh, penduduk di Apartment A tidak membuat bayaran bagi caj

penyenggaraan dan bil air sehingga menyebabkan tunggakan sebanyak RM5,000.
Pihak Badan Pengurusan Bersama (JMB) telah beberapa kali menghantar Notis

2
 GMGA 2053: KERAJAAN TEMPATAN

Peringatan kepada pemilik unit menyatakan berkenaan tunggakan tersebut namun

pemilik tersebut masih gagal membuat bayaran. Pihak JMB Apartment A telah
membuat tuntutan bagi tunggakan tersebut terhadap pemilik unit ke Tribunal
Pengurusan Strata, dan setelah prosiding pendengaran dijalankan, tribunal mendapati
pemilik unit tersebut tiada alasan yang kukuh untuk membela dirinya dan telah
memberikan award terhadap pemilik unit supaya membayar tunggakan berjumlah
RM5000 kepada pihak JMB Apartment A. Sekiranya pemilik tersebut gagal mematuhi
award tribunal tersebut, pihak JMB boleh melaksanakan award tersebut dengan
mendaftarkan award tersebut ke Mahkamah seterusnya menjalankan tindakan
pelaksanaan seperti writ penyitaan dan penjualan terhadap pemilik unit.

Bahagian X Akta ini pula memperuntukkan berkenaan dengan penguatkuasaan. Di

bawah akta ini, Pesuruhjaya Bangunan (Pesuruhjaya) boleh menyiasat pelakuan mana-
mana kesalahan di bawah Akta ini. Untuk menjalankan suatu tindakan penggeledahan
dan penyitaan, seorang Majistret boleh, sekiranya terdapat sebab yang munasabah,
mengeluarkan satu waran yang memberi kuasa kepada Pesuruhjaya untuk memasuki
premis dan jika perlu, dengan kekerasan, untuk menggeledah, menyita dan menahan
apa-apa keterangan atau benda atau dokumen termasuk buku, daftar, rekod atau
dokumen lain. Selepas menjalankan tindakan penggeledahan dan penyitaan,
Pesuruhjaya atau pegawai yang menyita hendaklah menyediakan suatu senarai benda
yang disita dan dimana barangan tersebut dijumpai dan menyerahkan sesalinan
senarai barang yang disita yang telah ditandatangani olehnya kepada pemilik premis
yang digeledah. Sekiranya premis tidak berpenghuni, hendaklah menampal sesalinan di
tempat yang mudah dilihat oleh pemilik premis.

Di bawah Bahagian ini juga, Pesuruhjaya atau pegawai yang diberi kuasa untuk
menjalankan penyiasatan melalui Perintah secara bertulis, boleh menyaman mana-
mana orang yang mempunyai pengetahuan tentang fakta kes tersebut untuk hadir
dihadapannya untuk pemeriksaan. Pesuruhjaya boleh memeriksa secara lisan mana-
mana orang yang mempunyai pengetahuan terhadap kes tersebut dan orang tersebut
adalah terikat untuk menjawab semua soalan berkaitan kes tersebut yang mana dalam
pengetahuannya.

3
 GMGA 2053: KERAJAAN TEMPATAN

Selain dari itu, Pesuruhjaya juga berkuasa untuk mengeluarkan kompaun terhadap
kesalahan yang dilakukan oleh mana-mana orang di bawah Akta ini yang mana
perbuatan yang dilakukan ialah kesalahan boleh kompaun dengan memberi suatu surat
bertulis kepada orang tersebut. Sekiranya kompaun tersebut tidak dibayar dalam masa
yang diperuntukkan, tindakan pendakwaan boleh dimulakan terhadap orang tersebut
pada bila-bila masa selepas tempoh masa bayaran tamat. Setiap pendakwaan yang
dibuat mestilah terlebih dahulu mendapat keizinan bertulis daripada Pendakwa Raya.

Sebagai contoh, sekiranya pemilik Apartment A mempunyai tunggakan dan gagal

membayar caj-caj yang dikenakan terhadapnya oleh JMB, maka JMB setelah
memberikan Notis Peringatan kepada pemilik premis, boleh atas permohonan terhadap
Pesuruhjaya memasuki premis atau menggeledah premis samada secara paksa untuk
menyita barang-barang dan dokumen pemilik dalam premis tersebut.

Akta 757 juga memperuntukkan tentang kewajipan pemilik yang perlu dipatuhi.
Kewajipan pemilik antara lainnya adalah hendaklah membayar caj dan caruman kepada
kumpulan wang penjelas berkaitan premisnyanya atau lain-lain caj yang dikenakan
yang perlu dibayar kepada Perbadanan Pengurusan. Pemilik juga haruslah membayar
semua cukai tanah, cukai harta pihak berkuasa tempatan dan lain-lain caj yang perlu
dibayar berkaitan premisnya. Pemilik perlu memberikan kebenaran kepada Perbadanan
Pengurusan atau ejennya untuk memasuki premisnya bagi tujuan menyiasat
kebocoran, menyeggara, membaiki, menaik taraf paip, wayar, kabel, saluran yang
berkaitan dengan premis lain, menyenggara atau menaiktaraf harta bersama atau
melaksanakan apa-apa tindakan yang munasabah berkaitan dengan pelaksanaan
kewajipannya dibawah Akta ini, dengan syarat dengan terlebih dahulu memberi notis
yang munasabah kepada pemilik. Pemilik juga hendaklah dengan segera menjalankan
apa-apa tindakan yang yang dikehendaki oleh mana-mana pihak berkuasa berkaitan
premisnya untuk manfaat harta bersama. Pemilik seharusnya menyenggara premisnya
termasuk pintu dan tingkap supaya sentiasa berkeadaan baik dan bersih. Kelengkapan
seperti prkasan pemanas air, gas, elektrikal, penghawa dingin hendaklah diselenggara
dan dipastikan dalam keadaan baik supaya tidak menyebabkan apa-apa letupan atau
kebakaran atau kebocoran kepada mana-mana premis lain. Sekiranya berlaku

4
 GMGA 2053: KERAJAAN TEMPATAN

kerosakan pada premisnya, pemilik hendaklah segera membaikpulih kerosakan tesebut

dengan kos yang ditanggung sendiri. Sekiranya pemilik gagal berbuat demikian, pihak
Perbadanan Pengurusan boleh menjalankan pembaikan dan membaiki kerosakan
tersebut dan kos pembaikan akan dicaj ke akaun pemilik dan hendaklah dibayar atas
tuntutan. Selain itu, pemilik tidak dibenarkan mengguna premis dengan cara atau untuk
tujuan yang akan menyebabkan kacau ganggu atau bahaya kepada pemilik lain dan
orang awam. Pemilik juga dilarang menggunakan atau memberikan kebenaran untuk
menggunakan premis untuk tujuan bertentangan dengan kegunaan premis seperti yang
ditunjukkan dalam pelan yang diluluskan oleh pihak berkuasa. Sekiranya pemilik
melakukan apa-apa perubahan dalam pemilikan premis ataupun apa-apa kepentingan
untuk dimasukkan dalam daftar strata, pemilik hendaklah memaklumkan kepada
Perbadanan Pengurusan. Akhir sekali, pemilik mestila mengguna dan menikmati harta
bersama secara munasabah supaya tidak mengganggu kenikmatan yang sama pemilik
lain.

Secara keseluruhannya, Akta 757 adalah boleh disimpulkan sebagai akta yang lebih
lengkap yang menggantikan akta yang terdahulu kerana peruntukan yang terkandung
dalam Akta 757 adalah lebih jelas dan terperinci mengenai tanggungjawab semua pihak
dan bagaimana prosiding boleh dijalankan kepada pihak yang ingkar. Pematuhan
terhadap Akta 757 adalah penting untuk menjaga bangunan strata dan seterusnya
supaya pemilik dapat menikmati harta bersama dengan aman.