1

఩యధభ ముదరణ: డివంఫరు, 2014

఩యతుల షంఖ్మ: 1,000

విఙఞప్తి:
ఈ జృషి కానికి ధయనియణయంచఫడ లేదు. ఩యతిని ఏవిధంగా ఎఴరు అందుకున్నన - జృషి కం ముదరణకి
షసకరంచిన భసరశ సంఫభూరి షంషథ వార „వికలంగ బాలికల ఆవ యభ పాఠశాల‟ నియఴసణ ఖ్రుుల
కోషం కనీషం ఑క ఴంద యూపామలని విరాళంగా ఆ షంషథ కి అందజెమమఴలసినదిగా యచయత విఙఞప్తి.

఩యతులని పందగల సథనం:

భసరశ సంఫభూరి వికలంగ బాలికల ఆవ యభ పాఠశాల
రోటర ఫల డ్ బామంకు ఎదురుగా, యైలేఴ ఒఴర్ బ్రర డ్్ ఩యకకన, వంకటయతనజృయం, కాకిన్నడ -1
ఫోన్: 2373067

కృతఙఞతాభిఴందనలు:
఩యజా ఩యయోజన్నయథ ం యచించఫడిన ఈ జృషి కం ముదిరంచఫడి, ఈ యూ఩ంలో వలుఴడడంలో -
* భసరశ సంఫభూరి షంషథ ద్వఴరా తాతాకలిక ఆరధ క షహాయానిన అందజేసి, తన పేరుని
వలుఴయుఴదద ని ఆంక్ష విధంచిన ఑క మితుయడి షసృదమతకీ, ఆమనకి ఆ పేయయణ కలిగంచిన బగఴత్
తతాిానికీ నభస్సషమంజలులు ...
* భసరశ సంఫభూరి షంషథ భరయు కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మల
షంయుకి ఆధమయమంలో ఈ ఩యధభ ఩యచుయణ వలుఴడడానికి షసృదమతతో షసకరంచిన ఆ యండు
షంషథ ల కాయమనిరాఴసకఴరాగల షభ్యమలందరకీ కృతఙఞతలు ...
* టైజృ చేసిన జౄరి పాఠానిన అతి తకుకఴ షభమంలో జృషి కం ఫారాభట్ లో ఩ట్ట్, కఴర్ పేజిని చకకగా
డిజెైన్ చేసిన చియంజీవి వలల ంకి శ్రీనివాస్ కీ;ఫమట ఩నులనినంట్టనీ షకాలంలో చకకఫట్ట్న
ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల షమఖ్మ కమిట్ట షభ్యమరాలు కుమరముకకఴలిల విజమలక్ష్మికీ; ఇతయతాా
షసకరంచిన వికలంగ బాలికల పాఠశాల ఩యధానోపాధామయురాలు శ్రీభతి శ్రీదేవి భరయు
ఎక్కంటంటు శ్రీ షతమవోలు వంకట షతమన్నరామణ భూరిలకీఅభిఴందనలు, శుభాశీస్సషలు ...
రచయిత: తటవర్తి శ్రీనివాస రావు

ఈ జృషి కం జృనరుభదరణ సకుకలు యచయతవే.

2
 నూట ఑కక ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో
ఆంధర ఩యదేశ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ం, 1987
(఩యమోటయల విధులు భరయు ఎపాయ్మంటల ఒనయల సకుకలు, బాధమతలు)

పేజి
1. విశమ షూచిక
2. యచయత ముందు మట
3. ఩య చుయణ కయిల ముందు మట
4. ఩యముఖుల అభిపాాయాలు
(i) శ్రీ ఴనమడి వంకటేవఴయ రావు, కాకిన్నడ నగయ శాషన షభ్యమలు
(ii) శ్రీభతి కళ్యమణి (జిలల రజిస్ార్, తూరు఩ గోద్వఴర జిలల);
(iii) శ్రీ ఎస్. గోవింద సఴమి (కమిశనర్, కాకిన్నడ మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్);
(iv) డాక్ర్ చెలికాని వంకట జగన్ననధ రావు (఩యధాన కాయమదరవ, National
Confederation of Resident Welfare associations, Hyderabad);
(v) Honorary Members of our Consultative Committee
of local senior advocates;
4. ఩యధభ విభాగం: చట్ ం గురంచిన నే఩ధమం, సధాయణ విఴరాలు
(అ) చట్ ం గురంచి సధాయణ, పాాధమిక ఩యవనలు:
(ఆ) చట్ ం మొదట్ట అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు
(ఇ) చట్ ం యండఴ అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు
(ఈ) చట్ ం భూడఴ అధామమంలో ఉనన అంశాలగురంచిన ఩యవనలు
(ఉ) చట్ ం న్నలుగఴ అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు
(ఊ) చట్ట్నికి లోఫడి 1987 షంఴతషయంలో ఩యభ్యతఴం చేసిన నిమభ
నిఫంధనల గురంచిన ఩యవనలు.
(ఋ)చట్ ం అభలుకి షంఫంధంచిన ఇతయ ఩యవనలు
(ఎ) ఎపాయ్మంటల ఒనయల షందేహాలు, వారు ఎదుర్పకంటునన కొనిన షభషమలు
- వాట్టకి ఩రష్కకరాలు
5. దిఴతీమ విభాగం: ఉననత న్నమమ సథన్నల ఉతి రుఴలు
(అ)ఉననత న్నమమ సథన్నలచే ధృవీకరంచఫడిన ఎపాయ్మంటల ఒనయల సకుకలు
(ఆ) ఉననత న్నమమ సథన్నలు జారీ చేసిన కొనిన ఉతి రుఴలు .
6. తృతీమ విభాగం:చట్ ం జౄరి పాఠం – షఴయణల ఆఴవమకత – ఩యతిపాదిత షఴయణలు
(అ) Andhra Pradesh Apartments Act, 1987(Bare Act)
- as amended in 1993

3
 (ఆ) Necessity of re-structuring the Act and of making necessary
amendments to the Rules
(ఇ) 29 Amendments being proposed to the Act
(ఈ) Note on two amendments needed in two other related Acts
7. చతుయధ విభాగం: ఇతయములు
(అ) Background to the present execercise
(ఆ) చట్ ం అభలు కోషం ఆచయణాతభకభైన షూచనలతో ఇదద రు అధకారులకి షూచనలు
(జిలల రజిస్ార్ గారకీ భరయు కాకిన్నడ మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్ కమిశనర్ గారకీ)
(ఇ) చట్ ం ఩యకాయం ఩యమోటరుల (బ్రల్ రుల) త఩఩నిషరగా నియఴరించఴలసిన విధులు
(ఈ) ఩యమోటరుల (బ్రల్ రుల) చెమమడదడదని చట్ ం నిధిధంచిన ఩నులు .
(ఉ) కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ నియఴహంచనునన
కాయమకయమలు

@@@@@

4
 యచయత ముందు మట
స్సమరు ఇయవై అయదు షంఴతషరాలకి ఩ైఫడి కాకిన్నడ నగయంలో ఉనన ఎపాయ్మంటలలో నివాషం
ఉంటునన అనుబఴం న్నది. ఈ భూడు దశాబాదల కాలంలోనే ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణం యంగంలో
అనేకభైన మరు఩లు చోటుచేస్సకున్ననయ. కేఴలం భధమ తయగతికి చెందిన వారే కాకుండా ధనిక
ఴరాగనికి చెందిన వారు డదడా ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకని, వాట్టలో నివాషం ఉండడానికి సిధధ
఩డుతున్ననరు. షఴంత ఇంట్ట కల నయవేరాలంటే భధమ తయగతి వారకి ఑క ఎపాయ్మంటుని కొనుకోకఴడం
త఩఩ భర్పక గతమంతయం లేని ఩రసిథతి ఴచిుంది. ఈ ఩రసిథతి కాకిన్నడ నగయంలో లోనే కాకుండా
రాష్ట్రంలోని అనిన నగరాలు, ఩ట్ ణాలలోను భరయు ఩ట్ ణానకి షపం఩ంలో ఉనన గాా మలలోను డదడా
కనిప్తస్ింది. అందుఴలల , ఈ ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణ యంగం ఴందలది వామపాయస్సిలని ఆకరశస్ింది.
ఏదైన్న ఑క కొతి వామపాయ యంగంలో ఎకుకఴ అఴకాశాలు షఴల఩ కాలంలోనే ఴచిున షందరాబలలో ఆ
యంగంలో అవాంఛనీమ వామపాయ ధోయణులు ఩యవేశంచే అఴకాశాలు షసజంగానే ఉంట్టయ. అటుఴంట్ట
ధోయణులని అరకట్ట్ ఆ వామపాయ యంగానిన నిమంతిర ంచే ఩ట్టశ్ భైన చట్ ం యూపందడానికి కొంత
షభమం ఩డుతుంది. ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణం యంగంలో షరగా అదే ఩రసిథతి ఩యస్సితం నలకొని
ఉంది.

ఈ నూతన వామపాయ యంగానిన నిమంతిర ంచడం ద్వఴరా ఎపాయ్మంటల కొనుగోలుద్వరుల లేద్వ ఒనయల
఩యయోజన్నలని ఩రయక్షంచే ఩యధాన ఉదేదవంతో 1987లోనే ఆంధర ఩యదేశ్ ఎ఩య్మంటల చట్ ం అభలులోకి
ఴచిుంది. కానీ, అది దోశజౄరతంగా ఉందని గభనించిన ఩యభ్యతఴం 1993లో ఆ చట్ట్నిన షఴరంచింది.
ఇయవై ఑కక షంఴతషరాల కియతం షఴరంచఫడిన చట్ ం అభలులోకి ఴచిున్న అది ఎపాయ్మంటల బఴన్నల
నిరాభణ యంగం పంద ఏ మతయ ం ఩యభాఴం చూప్తంచలేక పోఴడభననది ఈ రోజు భన కళళ ముందు
కనిప్తస్సినన కఠోయ వాషి ఴం.

అటుఴంట్ట ఩యస్సిత దుసిథతికి కేఴలం బ్రల్ యలనే బాధుమలుగా చూడడం షర కాదు. చట్ట్నిన అభలు
఩యచఴలసిన తభ బాధమతని విషభరస్సినన మునిష఩ల్ అధకారులు భరయు చట్ ం తభకి
షంకయమిం఩జేస్సినన సకుకల గురంచి కనీష సథయ అఴగాసన డదడా లేకుండా, అజృ఩ లు చేసి లక్షలది
యూపామలని వచిుంచి ఎపాయ్మంటలని కొనేందుకు ఎగఫడుతునన పౌరులు డదడా ఩ై విధభైన దుసిథతికి
షమనంగా బాధుమలే.

షఴంత ఇంట్టలో జీవితాంతం స్సఖ్ఴంతభైన జీవితానిన గడపాలనే ఆవతో తాము కొనుకుకనన

ఎపాయ్మంటలలోకి ఩యవేశస్సినన ఒనరుల భరయు వార కుటుంఫ షభ్యమలలో చాల భందికి జీవితాంతం
వేదన్న, నిరాశా, నిషృసలే మిగులుతున్ననయ. కొనుకుకనన ఎపాయ్ మంటలలో అసౌకరామలు నితమం
అనుబఴంలోకి ఴషూిండగా, మోషగంచఫడా్భనే భాఴన భనస్సషలని ఩యతి క్షణం దొలిచేస్సిండగా
ఴందలు, వేలది ఒనరుల,వార కుటుంఫ షభ్యమలు ఏమి చెయామలో తెలిమని సిథతిలో నిషషహామంగా,
నిశ్చుష్ట్లుగా ఉండిపోతున్ననరు.

ఇటుఴంట్ట ఩రసిథతిలో ఑క ఎపాయ్మంటు ఒనరుగా నేను మ బ్రల్ రుతో ఑క షభషమని ఎదురోకఴలసి

ఴచిుంది. సభయషమంగా షభషమని ఩రశకరంచుకుంద్వభని చేసిన ఩యమతనం పలించలేదు. అటుఴంట్ట

5
఩రసిథతికి చట్ ం ఏ విధభైన ఩రష్కకరానిన చూప్తస్ిందో తెలుస్సకోఴడం కోషం చట్ట్నిన అధమమనం
చెమమడానకి జౄనుకున్ననను. 1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ం డదడా చాల ఫలహీనంగాను,
అషంఫధధంగాను ఉందని గయహంచాను.

గత యండు భూడు షంఴతషరాల కియతం కొందరు మితుయలచే పాాయంభించఫడి, కొనిన కాయణాల ఴలల షి బ్దదగా
ఉండిపోయన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల షమఖ్మ కాయమకయమలని జృనరుతథ రంచభని కోరాను.
ఆ షమఖ్మ తయజ౅నే భన రాష్ట్ర చట్ట్నిన భసరాష్ట్ర, కరాణటక, ఉతి య ఩యదేశ్ చట్ట్లతో సపేక్షంగా
఩రశీలించి, ఇయవై ఑కక షంఴతషరాలుగా అభలు కాని ఫలహీనభైన భన రాష్ట్ర చట్ ంలో కొనిన
షభగయభైన షఴయణలని ఩యతిపాదిషూి ఑క అధమమన ఩తాానిన తయారుచేశాను.
nd
కాకతాళీమంగా అదే షభయానికి – గత నఴంఫరు 22, 23 తేదీలలో -2 United National
Conference of Resident Welfare Associations హైదరాబాదులో జరగంది. ఆ కానపయన్ష కి
఩యధాన నియఴసణ కయి అయన మితుయలు డాక్ర్ చెలికాని రావు గార షూచన మేయకిఆ షమవేవంలో
„Apartment Laws in different States‟అనే అశానిన చరుంచిన షబ్-గూయజృలో చయుకి పాాతి఩దిక
఩తయ ంగా న్న అధమమన ఩తాానిన షఴమంగా ఩యవేవ఩ట్ట్ను. ఆ షబ్-గూయజృలోను, తరువాత ఩ల నరీ సెశన్
లోను డదడా ఆ విశమం గురంచి చాల స్సదీయఘభైన, ఆయథ ఴంతభైన చయు జరగంది.

దేవ వామ఩ింగా గృస అఴషరాలని తీయుడానికి త఩఩ని షరగా అధక షంఖ్మలో ఎపాయ్మంటల బఴన్నల
నిరాభణం జయగఴలసిన అఴఴరానీన, అదే విధంగా real estate developers గా బఴన నిరాభణ
యంగంలో చట్ట్నిన గౌయవిషూి తభ వామపారాలని నియఴహంచే వామపాయస్సథల పాతయ నీ ఆ జాతీమ షమవేవం
గురించింది. Real estate development యంగానీన, అందులో భాగంగా ఎపాయ్మంటలబఴన్నల
నిరాభణానీన దేవ వామ఩ింగా షకయభంగా నిమంతిర ంచేందుకు ఉదేదశంచఫడి, ఩యస్సితం పాయల భంటు
఩రశీలనలో ఉనన The Real Estate (Regulation and Development) Bill, 2013ని షతఴయం
పాయల భంటుచే ఆమోదించ఩జేసి, ఆ చట్ట్నిన అభలు఩యచాలని కేందర ఩యభ్యతాఴనిన కోరుతూ కానపయనుష
తీరాభనించింది.

ఈలోగా భన రాష్ట్రం మేయకి - షమజంలోని అనిన ఴరాగల షహామ షసకారాలతో ఈ కియంది కాయమకయమలని
అనిన నగరాలు, ఩ట్ ణాలలో నియఴహంచాలని నియణయంచడం జరగంది.
(అ) ఩యస్సిత చట్ ంలో ఉనన అంశాల గురంచీ, వాట్ట ద్వఴరా ఎపాయ్మటల ఒనయల కి షంకయమిస్సినన సకుకలు
గురంచీ అనిన నగరాలు, ఩ట్ ణాలలో విషృతభైన ఩యచాయ కాయమకయమలని నియఴహంచడం;
(ఆ) అటుఴంట్ట ఩యచాయ కాయమకయమలలో ఉ఩యోగ఩డందుకు గాను చట్ ంలో ఉనన వివిధ అంశాలని
స్సలబభైన తెలుగు భాశలో విఴరంచే చినన జృషి కాలనీ, కయ ఩తాాలనీ ముదిరంచడం;
(ఇ) నగయ భరయు ఩ట్ ణ సథయలలో „ఎపాయ్మంటల చట్ ం – ఒనయల సకుకలు‟అనే అంవం఩ై కాయమ
శాలలని (work shopsని) నియఴహంచడం;
(ఈ) ఩ై ఩యచాయ కాయమకయమల నియఴసణలో వివిధ సథయలలో ఩ని చేస్సినన Legal Literacy
Auhtority లలో బాదుమలుగా ఉనన న్నమమ అధకారులు, వివిధ కళ్యశాలలలో ఩ని చేస్సినన
Legal Literacy Clubలు, న్నమమ వాదుల షంఘాలు, వినియోగద్వరుల షంఘాలు, ఇతయ
పౌయ షంఘాలు భరయుముఖ్మంగా ప్తయంట్, ఎలకా్ ా నిక్ పండియాల షహామ షసకారాలని
తీస్సకోఴడం;
6
(ఆ) ఩యస్సిత చట్ ంలో ఉనన అంశాలని ఩ట్టశ్ ంగా అభలు జరపే విధంగా అధకాయ మంతాాంగం఩ై చట్
ఫధధభైన ఴతిి డి తేఴడం;
(ఇ) మునిష఩ల్ అధకారులు భరయు సథనిక బ్రల్ యల షంఘాల షహామ షసకారాలతో ఎపాయ్మంటల
చట్ట్నీన, ఆ చట్ ం ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి షంకయమిం఩జేస్సినన సకుకలనీ గౌయవిషూి బ్రల్ రుల తభ
వామపారాలని నియఴహంచుకునే ఆరోగమకయభైన వాతాఴయణం ఏయ఩డందుకు కృషి చెమమడం;
భరయు
(ఈ) బ్రల్ రుల ఇ఩఩ట్టకే చట్ట్నిన అతికయమించడం ఴలల నశ్ పోయన లేద్వ అసౌకరామలకి గుయవుతునన
ఎపాయ్మంటల ఒనరుల తభ సకుకలని తభకి తాముగానే సధంచుకోగలిగందుకు అఴషయభైన
షసకారానిన వారకి అందజెమమడం.

తూరు఩ గోద్వఴర జిలలలో ఩ై విధభైన కాయమకయమలకి శ్రీకాయం చుటే్ందుకు మొట్ మొదట్ట చయమగా ఩యస్సితం
అభలులో ఉనన ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని వివిధ అంశాలని సధాయణ పౌరులు అఴగాసన
చేస్సకునేందుకు వీలుగా ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో ఉనన ఈ చినన జృషి కానిన యచించడం జరగంది.
నేను ఏ న్నమమ కళ్యశాలలోను విద్వమరధ గా న్నమమ శాసిానిన అబమసించిన వాడిని కాను. స్సదీయఘభైన డబైై
షంఴతషరాల విషృత సమజిక జీవిత సయఴతిర క వివఴ విద్వమలమంలో నేరుుకునన పాఠాలు, పందిన
అనుబవాల షహామంతోనే చట్ట్నిన అధమమనం చేసి, ఈ చినన జృషికానిన యచించే ససషం చేశాను. భన
రాష్ట్రంలో ఩ట్టశ్ భైన ఎపాయ్మంటల చట్ ంయూపందేందుకు ఩యజా ఩యయోజనమే లక్ష్యంగా జయగఴలసిన
విషృత సథయ ఫహయంగ చయుకి న్నంది ఩లకడం మతయ మే న్న ఈ కృషికి ఏకైక లక్ష్యం.

చట్ ంలో ఉనన వివిధ అంశాలకి న్న అఴగాసన మేయకి వాషి ఴభైన విఴయణలని ఇఴఴడానికి చితి శుధధతో
఩యమతనం చేశాను. న్న అఴగాసన్న లో఩ం ఴలల ఈ జృషి కంలో ఏవైన్న కొనిన తజృ఩ లు చోటుచేస్సకునే
అఴకావం షసజంగానే ఉంటుంది. ఇందులో ఉనన అంశాలనీ, అభిపాాయాలనీ మథాతథంగా
తీస్సకోకుండా, అఴషయభైన షందరాబలలో న్నమమ షలహాని తీస్సకుని మతయ మే తగన నియణయాలని
తీస్సకోఴలసినదిగా ఎపాయ్మంటల ఒనయల ని షవినమంగా కోరుతున్ననను.
తటఴరి శ్రీనివాష రావు
అధమక్షుడు, కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల షమఖ్మ/ 10-12-2014

@@@@@

7
 ఩యచుయణ కయిల ముందు మట

షభకాలీన సమజిక షభషమలని గురించి, వాట్ట ఩టల తగన రీతిగా ష఩ందించడభననది పౌయ షంఘాల
బాధమత.

గత ఇయవైఐదు షంఴతషరాలుగా భన నగరానికీ, భన పాాంతానికీ చెందిన సమజిక భరయు అభిఴృధధ

షభషమల ఩టల ఎ఩఩ట్టకజృ఩ డు ష఩ందిషూి అనేక షదస్సషలనీ భరయు చరాు వేదికలనీ నియఴహంచి,
జృషి కాలని ఩యచురంచి, ఆయా విశయాల గురంచి విషృత సథయలో ఩యజాభిపాాయానిన షపంకరంచినచరతయ
గల „భసరశ సంఫభూరి షంషథ ‟ భన జిలల ఩యజలు అందరకీ స్స఩రచితమే.

ఎపాయ్మంటల ఒనరుల ఎదుర్పకంటునన షభషమల ఩రష్కకయం కోషం ఆ ఒనరేల తభకి తాముగా చట్ ఩రధలో
తగన కృషి చేస్సకోగలిగ విధంగా వారకి ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని అంశాల ఩టల అఴగాసన ఩ంచే లక్ష్యంతో
పాాయంభించఫడిన ఩యతేమక షంషథ „కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ‟.

భసరశ సంఫభూరి షంషథ ఴమఴసథ఩కులుగా గతంలో అనేక విశయాల గురంచి అధమమన్నలని జరప్తన
శ్రీ తటఴరి శ్రీనివాష రావు ఩యస్సితం ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మకి అధమక్షులుగా
ఴమఴసరషూి ఉండడం ఴలల ఆ యండు షంషథ ల షంయుకి ఆధఴయమంలో భన రాష్ట్ర ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని
వివిధ అంశాల గురంచి చాల లోతెైన అధమమన్ననిన నియఴహంచడం షంబఴభయంది, స్సలబభయంది.
ఈ అధమమనంలో భాగంగా - 2014 అకో్ఫరు భరయు డివంఫరు నలలలో యండు దఫాలుగా ఈ కియంది
఩దభూడు భంది సీనిమర్ లమయల తో షం఩యదింజృ షమవేశాలని మ యండు షంషథ లు కలిసి
షంయుకింగా నియఴహంచాయ.
శ్రీయుతులు ఉజృ఩ లూర శ్రీరాభభూరి, బోయన఩లిల రాధాకృశణ, బొగగఴయజృ గోకులకృశణ, అమమగార
వంకటేష్, పే఩కామల రాభకృశణ, చెకాక శ్రీనిన్నస్, కముజు శ్రీనివాస్, అదేద఩లిల ముయళిధర్, ఎస్. క.
ఎజాజుదీద న్, కాకయ వంకటేవఴయ రావు, ఴకకలంక షతమన్నరామణ భూరి , షమమద్ షలర్, జఴసర్
ఆలి ఩యబృతులు.వీయందరీకీ మ అభిఴందనలు.

ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని వివిధ అంశాల఩ై శ్రీ శ్రీనివాష రావు గారు పాాధమికంగా జరప్తన విశ్చలశణ ఩తాాలని
ఆ షం఩యదింజృ షమవేశాలలో ఩ై న్నమమవాదులందరు డదలంకశంగా చరుంచడం జరగంది. ఆ చయుల
సరాంశానిన తన విశ్చలశణ ఩తయ ంలో జేరు, అంతట్టనీ కలిప్త ఈ గయంధ యూ఩ంలో వలుఴరేు కశ్ తయభైన
బాధమతని శ్రీ శ్రీనివాష రావు గారే నియఴహంచారు. అతి సమనమ గృహణికి సెైతం అయథ భయ్యమ విధంగా
షయళభైన తెలుగు భాశలో ఎపాయ్మంటల చట్ ంలో ఉనన ఩యతి అంశానీన షృసిషూి, విశ్చలషిషూి ఈ గయంధ యచన
ఆదమంతం కొనసగంది. అంతే కాకాండా – ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో ఈ గయంధానిన ఆమన యచించడం డదడా
఑క ఩యతేమకతగా పేర్పకన్నలి.

8
చట్ ంలోని అంశాల఩ైనే కాకుండా తతషంఫంధభైన అనేక ఇతయ విశయాల఩ై ఎపాయ్మంటల ఒనరుల, బ్రల్ రుల,
ఇతరులు వేసిన కొనిన ఩యవనలతో బాటు ఆమనే యూపందించుకునన ఩య వనలని డదడా కలిప్త మొతి ం
నూట఑కక ఩యవనలకి న్నమమవాదులు డదడా షూథలంగా ఆమోదించిన రీతిలో శ్రీనివాష రావు
గారుషమధాన్నలని తయారుచేసి, గయంధషథ ం చేశారు. అంతే కాకుండా, ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలు
఩రయక్షంచఫడాలనే లక్ష్యం ఩యస్సితం ఉనన చట్ ం ఴలల జౄరిగా నయవేయడంలేదనే వాషి వానిన ఎకకడికకకడ
నియూప్తషూి, చట్ ంలో మొతి ం 29 షఴయణలని ఩యతిపాదించారు. బ్రల్ రుల పాల఩డుతునన అకయమలనీ,
మునిష఩ల్ అధకారుల అవినీతినీ, అధకాయ దురఴనియోగానీన ఉననత న్నమమ సథన్నల దృషి్ కి తీస్సకుని
వళిళన వివిధ షందరాబలలో ఆ న్నమమ సథన్నలు జారీ చేసిన ఉతి రుఴలలో ముఖ్మ భాగాలని సెైతం ఈ
జృషి కంలో ఉటంకించఫడా్య. ఈ చినన జృషికంలో పందు఩యచఫడిన విశయాలని ఆకళించుకునన
ఎపాయ్మంటల ఒనయల లో కొంతభందైన్న తభ సకుకలని ఩రయక్షంచుకునేందుకు చెమమఴలసిన కృషికి
త఩఩కుండా జౄనుకోగలయని వివఴసిస్సిన్ననం. అంతకన్నన ముఖ్మంగా, బవిశమతుిలో ఎపాయ్మంటలని
కొనుకుకంద్వభనుకునే లక్షలది పౌరులకి డదడా ఈ జృషి కం ఎంతగానో ఉ఩యోగ఩డనుంది.

ఫహుశా ఑క చట్ ంలో ఉనన అంశాలని ఑క పాాంతీమ భాశలో ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో ఩యజా బాహుళ్యమనికి
఩రచమం చెమమడం భన దేవంలో ఏ పాాంతంలోనయన్న ఇదే ఩యధభం అయ ఉండాలి. అటుఴంట్ట
వినూతనభైన ఩యయోగానికి జౄనుకునన శ్రీ శ్రీనివాష రావు అభినందనీయులు. వారకి మ అభిఴందనలు.
ఆదునిక నగరాల నిరాభణంలో రమల్ ఎస్ట్ట్ డెఴల఩ర్ష గా బ్రల్ యల పాతయ ఎంతో పాాముఖ్మతని
షంతరంచుకోనుంది. ఆ వామపాయ యంగంలోకి అవాంఛిత లక్ష్యాలతో ఩యవేశంచిన వార పాతయ కయభంగా తగగ,
అదే కయభంలో షమజం ఩ట్టల భరయు తభ కష్ భయల ఩ట్టల బాధమతతో ఴమఴసరంచగల బ్రల్ యల పాతయ
఩రగందుకు డదడా ఈ చినన జృషి కం దోసదం చెమమగలుగుతుంది.

ఎపాయ్మంటల చట్ ం షమజానికి భరంత ఩యయోజనకయంగా యూపందేందుకు అఴషయభైనచట్ షఴయణల

గురంచి వివిధ పౌయ షంఘాలలోను, న్నమమ వాదుల షంఘాలలోను, బ్రల్ యల షంఘాలలోను, అధకాయ
ఴరాగలలోను జయగఴలసిన విషృత సథయ చయులకి ఈ జృషి కంలో షూచించఫడినషఴయణలు
పాాతి఩దికలుగా ఉ఩కరంచగలవు.

జిలలలో వివిధ పాాంతాలలో సథనిక న్నమయాధకారుల ఆధఴయమంలో అధకారకంగా జరగ legal literacy
programmes లో ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని అంశాలని డదడా ఑క భాగంగా చెమమభని మ షంషథ లు
చేసిన షూచనని షసృదమతతో ఆమోదించిన భన జిలల Principal District and Sessions
Judge and Chairman, District Legal Services Authority శ్రీభతి భానుభతి గారకీ,
Senior Civil Judge and Secretary, District Legal Services Authority శ్రీభతి శ్రీలక్ష్మి
గారకీ ఩యతేమకంగా కృతఙఞతాభిఴందనలు తెలిమజేస్సిన్ననం.

9
ఎపాయ్మంటల చట్ ం అభలులో జరుగుతునన లోపాలని వార దృషి్ కి తెచిున వంటనే సనుడదలంగా
ష఩ందించి, మునిష఩ల్ అధకారులతో చరుంచిన కాకిన్నడ నగయ శాషన షభ్యమలు శ్రీ ఴనమడి వంకటేవఴయ
రావు గారకీ, ఆ షభషమల ఩రష్కకరానికి వంటనే జౄనుకునన మునిష఩ల్ కమిశనర్ శ్రీ ఎస్.
గోవిందసఴమి గారకీ ఩యతేమక కృతఙఞతలు.

ఆఖ్రుగా, భన ఉబమ తెలుగు రాష్క్ాలలో ఩యజలకి - ముఖ్మంగా ఎపాయ్మంటల ఒనయల కీ, ఎపాయ్మంటలని
బవిశమతుిలో కొంద్వభనుకుంటునన వారకీ - ఎంతగానో ఉ఩యోగ఩డ ఈ జృషి కానికి ధయ
నియణయంచఫడలేదు. ఩యజా ఩యయోజనం కోషం మతయ మే ఈ గయంధ ఩యచుయణకి జౄనుకునన యండు షంషథ లు
లభాపేక్ష లేని స్టవా షంషథ లే. అందుచేత, ఈ జృషి కం ఩యతిని పందిన ఩యతి ఑కకరు ఑క ఴంద
యూపామలని విరాళంగా అందజేసి, ఆ యండు షంషథ ల ఆధఴయమంలో జరుగుతుననభరయు జయగనునన
సమజిక స్టవా కాయమకయమలకి ఆరథ కంగా తోడా఩టునిఴఴఴలసినదిగా ఩యతేమకించి కోరుతున్ననము.

జఴసర్ ఆలి, అధమక్షుడు పాపషర్ ప్తలిల అరుణ్ కుమర్, ఉపాధమక్షుడు

భసరశ సంఫభూరి సమజిక, కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ
అభిఴృధధ విశయాల అధమమన షంషథ

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‘సభర్్ సిట్ట’గా అభిఴృధధ ఩యచఫడందుకు

భన కాకిన్నడ ఎంప్తక కాఴడానికి అఴషయభైన అయసతని పందుద్వం’

భన కేందర ఩యభ్యతఴం దేవంలో తొలి విడతగాఎంప్తక చేసిన ఴంద నగరాలలో ఉననత సథయ పాాతి఩దిక
సౌకరామలని కలుగజేసి, ఆ నగరాలని సభర్్ సిటీలుగా అభిఴృదిధ చెమమబోతోంది. భలి విడతలోనైన్న
అటుఴంట్ట అబఴృదిధ కి భన కాకిన్నడ నగయం నోచుకోవాలంటే ముందుగా అందుకు తగన అయసతని
భనం పందఴలసి ఉంటుంది. కేందర ఩ట్ ణాభిఴృదిధ శాఖా భంతిర శ్రీ వంకమమన్నయుడు చెప్త఩నటు్ గా
నగయ పౌరులభైన భనందయం (఩యజలు, అధకాయ మంతాాంగం భరయు బఴన నిరాభణ యంగంలో ఉనన
వామపాయస్సథలు) positive smartness తో చట్ ఫదధ ంగా ఴమఴసరంచగలుగుతేనే భన నగరానికి ఆ
అయసత లభిస్సింది. భన కాకిన్నడ నగరానికి అపాయభైన అభిఴృధధ అఴకాశాలు ఉన్ననయ. ఆ అఴకాశాలని
అందిజృచుుకోగలగాలంటే ఩యణాళికా ఫధధంగా భనందయం కలిసి కృషి చెమమఴలసి ఉంటుంది.

@@@@@

10
 ఎస్. గోవింద సఴమి, కమిశనర్
మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్, కాకిన్నడ
షందేవం
భన నగయ / ఩ట్ ణ పాాంతాలలో పౌయ జీఴనం స్సఖ్ఴంతంగా ఉండాలనే లక్ష్యంతోనే నగయ పాలక
భరయు జృయ పాలక షంషథ ల చట్ట్లు భరయు ఎపాయ్మంటల చట్ట్లు యూపందించఫడా్య. ఆ
చట్ట్లని చితి శుధధతో అభలు జయ఩డమే మ మునిష఩ల్ మంతాాంగం విధ. అయతే, క్షేతయ సథయ
ఆచయణలో ఆ చట్ట్లని అభలు జరపేటజృ఩ డు చోటుచేస్సకునే కొనిన లోపాల ఴలల పౌరులు కొనిన
షభషమలని ఎదుర్పకనే అఴకావం ఉంటుంది. అటుఴంట్ట షభషమలని మ దృషి్ కి తీస్సకుని ఴచిున
వంటనే వాట్ట ఩రష్కకరానికి ఩యజా స్టఴకులుగా మునిష఩ల్ అధకారులభైన మేము కృషి చెమమగలం. ఆ
విధంగా చేషూినే ఉన్ననం డదడా.
ఎపాయ్మంటల చట్ ం అభలులో చోటుచేస్సకునన కొనిన షభషమలని „కాకిన్నడ నగయ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ‟గత నలలోమ దృషి్ కి తెచిున వంటనే ఆ లోపాలని గురించి, తగన
దిదుదపాటు చయమలని తీస్సకోఴడం జరగంది.
చట్ ంలో ఉనన అంశాలు అనినంట్ట గురంచీ పౌరులలో షభగయభైన ఆఴగాసన కలి఩ంచాలనే ఉదేదవంతో ఆ
షమఖ్మ అధమక్షులు శ్రీ తటఴరి శ్రీనివాష రావు గారు షయళభైన తెలుగు భాశలో ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో
చినన జృషికానిన యచించి, ఆ జృషి కం డాాజ౅్ ఩యతిని న్నకు షఴమంగా అందజేశారు.
షభయాభాఴం నలల ఆ జృషి కంలో అంశాలని నేను ఇంకా షూక్ష్మంగా ఩రశీలించలేక పోయాను. అయన్న,
షూథల ఩రశీలనని ఫట్ట్ ఆ జృషికం భన నగయ పౌరులకే కాకుండా ఆంధర ఩యదేశ్, తెలంగాణా రాష్క్ాల
఩యజలకీ, ఎపాయ్మంటల బఴన్నల బ్రల్ యలకీ, మునిష఩ల్ అధకాయ మంతాాంగాలకీ డదడా ఉ఩యోగకయంగా
ఉంటుందని న్న అభిపాామం.
఩యజా ఩యయోజనం దృష్క్ా వార షమఖ్మ తయజ౅న శ్రీ శ్రీనివాష రావు గారు తీస్సకునన చొయఴకీ, వ యభకీ
కాకిన్నడ నగయ పాలక షంషథ తయజ౅న ఆమనని అభినందిస్సిన్ననను.
(ఎస్. గోవింద సఴమి)
కమిశనర్
19-12-2014
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
భన నగరాలు భరయు ఩ట్ ణాలలో అకయభ కట్ డాలని నిరభస్సినన బ్రల్ యల గురంచీ, అటుఴంట్ట
నిరాభణాలకి అఴకాశానిన ఇస్సినన మునిష఩ల్ అధకారుల గురంచీ
స్సప్యం కోరు్ ఑క షందయబంలో చేసిన వామఖ్మ

“The arms of the law must stretch to catch hold of such unscrupulous builders. At the
same time, in order to secure vigilant performance of duties, responsibility should be
fixed on the officials whose duty it was to prevent unauthorised constructions, but who
failed in doing so either by negligence or by connivance.”

11
 Smt. P. G. S. Kalyani
District Registrar, East Godavari District
Kakinada- 1

MESSAGE

I appreciate the efforts made by Kakinada Federation of Apartment Owners‟

Welfare Associations for creating public awareness about the provisions of
Andhra Pradesh Apartments Act, 1987 through Telugu version of the Act.
I hope that it would enlighten owners of apartments about their rights as well
as responsibilities under the Act.
I wish that on the basis of the book authored by Sri T. Srinivasa Rao, President
of the Federation, further state-wide discussison should take place on the
subject for a possible and prospective outcome.

Sd/ P. G. S. Kalyani
22-12-2014

------------------------------------------------------------------------------------------------------------
కటక్ నగయంలో అకయభ కట్ డాలకి బాధుమలైన కొంత భంది బ్రల్ రుల భరయు అకకడి మునిష఩ల్
అధకారుల గురంచి
స్సప్యం కోరు్ ఑క షందయబంలో చేసిన తీఴయభైన వామఖ్మలు

“Purchasers in search of roof over their heads and purchasing flats/apartments from
builders find themselves having fallen prey and become victims to the designs of
unscrupulous builders. The builder conveniently walks away having pocketed the money
leaving behind the unfortunate occupants to face the music in the event of unauthorised
constructions being detected or exposed and threatened with demolition. Though the
local authorities have the staff consisting of Engineers and Inspectors whose duty is to
keep a watch on buildingactivities and to promptly stop the illegal constructions or
deviations coming up, they often fail in discharging their duty. Either they don't act or do
not act promptly or do connive at such activities apparently for illegitimate
considerations. If such activities are to stop some stringent actions are required to be
taken by ruthlessly demolishing the illegal constructions. The unwary purchasers who
shall be the sufferers must be adequately compensated by the builder.”

12
 డాక్ర్ చెలికాని వంకట జగన్ననధ రావు, ఩యధాన కాయమదరవ
National Confederation of Resident Welfare Associations, Hyderabad

ప్తయమభైన మితుయలు శ్రీనివాష రావు గారకి,

ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలోని ఫాలటలలో జీవించడం భన షమజంలో ఑క నూతన షంషృతిని

఩యవేవ఩డుతోంది. ఴమకిి జీఴన్ననికి బంగం కలగకుండా షమిషి్ జీఴన్ననికి దోసదం చేస్టద్వనినే „ఫాలట్
కలుర్‟ అంట్టరు. సం఩యద్వమ కుటుంఫ ఩రధకి మించిన షమిషి్ కుటుంఫ జీఴన్ననికి ఈ ఫాలట్ కలుర్
పాాతి఩దికగా ఉంంంది. దీనికి ఑క కొతి మనసిక దృక఩ధం (mind set) అఴషయభవుతుంది.
అటుఴంట్ట షస జీఴన్ననికి తోడ఩డ ముఖ్మ సధనం నివాసితుల షంక్షేభ షంఘం (Residents‟
Welfare Association).
ఇది భన ఩యజాసఴమిక జీఴన్ననికి పాాధమిక పాఠశాల ఴంట్టది. ఩దద లకు, ప్తలల లకు సభయషమయుతంగా
షస జీఴనం చెమమడానికి అఴషయభైన వైఖ్ర దీని ద్వఴరా అలఴడుతుంది.
కానీ, దుయదృశ్ ఴశాతుి భన శాషన కయిలు ఈ షమిషి్ జీఴన్ననికి షంఫంధంచిన ఎపాయ్మంటల చట్ట్నిన
చేస్టటజృ఩ డు ద్వని సంఘిక ఩యయోజన్ననిన దృషి్ లో ఉంచుకుననటు
్ గా కనిప్తంచడం లేదు. ఎపాయ్మంటలలో
నిఴసించే వార సధకబాధకాలతో ఩యమేమం లేకుండా కేఴలం బ్రల్ యల ఩యయోజన్నల కోషం మతయ మే
తొందయగా ఈ చట్ ం చెమమఫడిందని అనిప్తస్ింది. దీంంల మునిష఩ల్ అధకారులు, షథ లం ఒనరు,
బ్రల్ రు, ఇంజినీరు, ఆరకటకు్, ఎపాయ్మంటు ఒనరు - వీరలో ఎఴయఴర బాధమతలు ఏమిం ఑క కయభ
఩ధధతిలో నియఴచించఫడలేదు. ఇందులో చాల మరు఩లు అభిలశనీమం.
ఈ షందయబంలో ఩ట్ ణీకయణ ఴలల గృస ఴషతుల విశమంలో ఴస్సినన వి఩ల వాతభకభైన మరు఩లకి
షంఫంధంచిన ఈ ఏకైక చట్ట్నిన విశ్చలషించి, ఆ చట్ ంలో ఉనన లోటుపాటులని చూప్తంచి, తగన
షఴయణలని ఩యతిపాదిషూి పంరు చేసిన కృషి శాల ఘనీమం.
భర్పక విశమం. భన తెలుగు భాశలో కళ్యతభకభైన సహతమం చాలనే ఉన్నన, సమజిక ఩యయోజనం
ఉనన సహతమం చాల తకుకఴగా ఉంది. అందుచేతే తెలుగు వాడుక బాగా తగగపోతోంది. అటుఴంట్ట
఩యస్సిత ఩రసిథతిలో ఎపాయ్మంటల చట్ ం గురంచి తెలుగులో ఩యశ్ననతి రాల యూ఩ంలో జృషి కం రాసి, పం
షమఖ్మ తయజ౅న వలుఴరుస్సినన షందయబంలో మిభభలిన ఩యతేమకంగా అభినందిస్సిన్ననను.

చెలికాని వంకట జగన్ననధ రావు

19-12-2014
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
భన రాష్ట్ర ఎపాయ్మంటల చట్ ం యొకక ముఖ్మ ఉదేదవం గురంచి
రాష్ట్ర హై కోరు్ ఑క షందయబంలో చేసిన వామఖ్మ

“The object of the Act is to protect such poor and middle class flat owners as against the
builders, so as to see that the purchaser should know what is the flat he has purchased
and what are the facilities in that apartment area.”

13
 WE APPRECIATE …
We appreciate the efforts made by Sri Srinivasa Rao Tatavarti in authoring this book on
‘Andhra Pradesh Apartments Act, 1987’ in Telugu in simple questions and answers form,
under the joint auspices of Maharshi Sambamurty Institute of Social and Development
Studies and Kakinada Federation of Apartment Owners’ Welfare Associations.
We are also happy that we had the opportunity of playing a role as members of a small
consultative team of local advocates in preparation of the book. One may not agree with
all the inferences and interpretations made by Sri Srinivasa Rao in the book. But, we are
sure that the overall content of the book will be useful as a kick starter for further
extensive public discussion on various provisions and amendments needed in the Act.
We congratulate Sri Srinivasa Rao and the two organisations for the good initiative taken
by them in general public interest.
1. Sri Boggavarapu Gokula Krishna
Member, Bar Council of Andhra Pradesh
2. Sri Vuppuluri Srirama Murty
Former Government Pleader
3. Md. Jawahar Ali
Former President, Kakinada Bar Asssociation and Former Standing Counsel,
Kakinada Municipal Corporation
4. Sri Ayyagari Venkatesh
5. Sri Vakkalanka Satyanarayana Murty
6. Sri Chekka Srinivas
7. Sri Pepakayala Ramakrishna
President, Kakinada Bar Asssociation and Former Government Pleader
8. Sri Addepalli Muralidhar
9. Md. S. K. Azazuddin
Former Standing Counsel, Kakinada Municipal Corporation
10. Sri Kamuju Srinivas
11. Sri Boyinapalli Radhakrishna
12. Sri Kakara Venkateswara Rao
13. Md. Syed Salar
------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----------------
ఴృతిి ఩యంగా ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని నిరభంచే బ్రల్ రుల చట్ట్నిన అతికయమిస్టి వార చయమ
ఉదేదవజౄయఴకంగా అధక లభాల కోషం పాల఩డినదిగానే ఩రగణించఴలసి ఉంటుందని చెజౄి
భన రాష్ట్ర హైకోరు్ ఑క షందయబంలో చేసిన వామఖ్మ
“The cases of professional builders stand on a different footing from an
individual constructing his own building. A professional builder is supposed to
understand the laws better and deviations by such builders can safely be
assumed to be deliberate and done with the intention of earning profits and
hence deserve to be dealt with sternly so as to act as a deterrent for future. It is
common knowledge that the builders enter into under hand dealings.”
14
ప్రధమ విభాగం: చటటం గుర్తంచిననే఩ధయం, సాధారణ వివరాలు:

(అ) చట్ ంగురంచి సధాయణ, పాాధమిక ఩యవనలు:

01. ఏదైన్న ఑క చట్ట్నికీ, ఆ చట్ట్నికి లోఫడి యూపందించఫడ నిమభ, నిఫంధనలకీ తేడా ఏమిట్ట?
కేందరంలో పాయల భంటునీ, రాష్క్ాలలో శాషన షబ, శాషన భండలిలనీ „చట్ షబలు‟
అంట్టరు. ఩యజలచే ఆయా సథయలకి తభ ఩యతినిధులుగా ఎనినకైన వారే ఆ చట్
షబలషభ్యమలుగా ఉంట్టరు. చట్ షబలలో చరుంచి,
ఆమోదించఫడినశాషన్నలని„చట్ట్లు‟అంట్టరు. అటుఴంట్ట చట్ట్లని యదుద చెమమడానికైన్న
లేక వాట్టలో ఏవైన్న షఴయణలు చెమమడానికైన్న ఆయా చట్ షబలకి మతయ మే అధకాయం
ఉంటుంది.
ఆయా చట్ట్లని షకయభంగా అభలు చెమమడానికి గాను చట్ట్లలో ఩యసివించఫడని పాలన్న
఩యభైన సధాయణ విశయాల గురంచి అఴషయభైన కొనిన నిమభ నిఫంధనలని
యూపందించే అధకాయం ఩యభ్యతాఴలకి ఉంటుంది.ఏ చట్ట్నికి షంఫంధంచిన నిమభ
నిఫంధనలైన్న ఆ చట్ ం యొకక ఩రధకి లోఫడి మతయ మే ఉంటూ, ఆ చట్ ం యొకక లక్ష్యాల
సధనకి ఉ఩కరంచేవిగా ఉంట్టయ. ఆ నిమభ నిఫంధనలని షఴయణ చెమమడానికైన్న లేక
యదుద చేసి, కొతి నిమభ నిఫంధనలని యూపందించడానికైన్న ఩యభ్యతాఴలకి అధకాయం
ఉంటుంది.
ఆయా చట్ట్లనీ, నిమభ నిఫంధనలనీ షకయభంగా అభలు఩రుషూినే ఩యభ్యతాఴలు ఩రపాలన
చెమమఴలసి ఉంటుంది.
ఎఴయైన్న పౌరులు గాని లేక ఩యభ్యతఴ అధకారులు గాని చట్ట్లని లేద్వ నిమభనిఫంధనలని
అతికయమించిన ఩క్షంలో ఆ అతికయభణల ఴలల నశ్ పోయన పౌరులు న్నమమ సథన్నలని
ఆవ యయంచి, తగన న్నమయానీన, ఩రహారానీన పందే సకుక భన రాజామంగంలో ఉంది.
02. ఎటుఴంట్ట నే఩ధమంలో, ఏ షంఴతషయంలో భన రాష్ట్ర ఎపాయ్మంటల చట్ ం యూపందించఫడింది?
(గభనిక: భన రాష్ట్ర ఎపాయ్మంటల చట్ ం ఈ జృషి కంలో ఇక ముందు కేఴలం „చట్ ం‟అనే
పేరుతోనే పేర్పకనఫడుతుంది.)
పారశాామిక, వామపాయ యంగాలలో అభిఴృదిధ కేందీరకృతభవుతునన కయభంలో త఩఩నిషరగా
నగరీకయణ లేక ఩ట్ ణీకయణ (urbanization) నలకొంటుంది. ఆ కయభంలోనే నగరాలు
భరయు ఩ట్ ణాలలో జన సందరత ఩రగ, గృహాల నిరాభణానికి అఴషయభైనంత బూఴషతి
లభించని ఩రసిథతి ఏయ఩డుతుంది. అటుఴంట్ట ఩రసిథతికి ఩రష్కకయమే ఎపాయ్మంటల బఴన్నల
నిరాభణం,
఑కే ఖాళీ షథ లంలో నిరభంచఫడిన ఎపాయ్మంటల షముద్వమంలో ఉనన ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ
చెందిన షథ లం నిరద శ్ ంగా ఉండదు. బఴనం నిరభంచఫడిన షథ లంఅంతా అందులో
నిరభంచఫడిన ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందరకీ చెందిన ఉభభడి షథ లంగా ఉంటుంది. ఆ ఉభభడి
షథ లంలో ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందరకీ అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టలు (un-divided and un-
specified shares) ఉంట్టయ. ఆ ఉభభడి షథ లంతో బాటు బఴనంలో ఴయండాలు, భటు ల ,
఩ై అంతస్సథ఩ై ఉండ ఖాళీ గచుు (open terrace) ఴంట్టకొనిన ఩యదేశాలు; లిజ౅్లు, జనరేటర్,
ఒఴర్ హడ్ ట్టమంక్, నీట్ట షయపరా భరయు ఩ల ంబ్రంగ్ ఩ైజృలు ఴంట్ట ఇతయషదుపాయాలు
డదడా ఉభభడి ఆస్సథలుగానే ఉంట్టయ.
అటుఴంట్ట ఩యతేమక ఩రసిథతిలో ఎపాయ్మంటలనీ; ఉభభడి షథ లం భరయు
ఉభభడిషదుపాయాలలో ఆ ఎపాయ్మంటల కి చెందిన వాట్టలనీ నిరధ శ్ంగా నియఴచించకపోతే,

15
 ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనన వార ఆసిథ సకుకకి ష఩శ్ త లోప్తంచి, అందుకు షంఫంధంచిన
చాల వివాద్వలు తలేతేి ఩యమదం ఉంది. అటుఴంట్ట షభషమకి ఩రష్కకయంగానే ఐరోపా
ఖ్ండంలోని దేశాలలో ముందుగా ఎపాయ్మంటల చట్ట్లు యూపంద్వయ. స్సమరు ఐద్వరు
దశాబాదల కియతమే భన బొంబాయ, కలకతాి నగరాలలో డదడా ఎపాయ్మంటల చట్ట్లు
అభలులోకి ఴచాుయ.
అటుఴంట్ట సమజిక ఩రణాభ కయభంలోనే 1987 షంఴతషయంలో „Andhra Pradesh
Apartments (Promotion of Construction and Ownership) Act, 1987
(Act No: 29 of 1987)‟అనే పేరుతోభన రాష్ట్ర శాషన షబచే ఎపాయ్మంటల చట్ ం
ఆమోదించఫడింది.
03. ఆ చట్ ంఎ఩఩ట్ట నుంచి అభలులోకి ఴచిుంది? రాష్ట్రం అంతట్ట ఑కేసర అభలులోకి ఴచిుంద్వ?
ఈ చట్ ం భన రాష్ట్రంలోహైదరాబాదు అయఫన్ డెఴల఩భంట్ అథారట్ట, విశాఖ్఩టనం అయఫన్
డెఴల఩భంట్ అథారట్ట భరయు విజమవాడ-గుంటూరు-తెన్నలి అయఫన్ డెఴల఩భంట్
అథారట్టలకి చెందిన పాాంతాలలో (హైదరాబాదు, విశాఖ్఩టనం భరయు విజమవాడ నగయ
పాలక షంషథ లతో షహా)10-08-1987 తేదీ నుంచి ముందుగా అభలులోకి ఴచిుంది.
(Refer: GOMs No: 699 Housing Municipal Administration and Urban
Development (M1) (M.A) dated 5th August 1987)
04. ఏ ఉదేదశాలతో చట్ ం యూపందించఫడింది?
ఈ కియంది యండు ఉదేదశాలతో రాష్ట్ర చట్ ం యూపందించఫడింది.
* ఎపాయ్మంటలనీ, ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో
఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ చెందిన వాట్టలతో కలిప్త „ఎపాయ్మంటు‟ ని ఑క నిరద శ్ భైన ఆసిథగా
నియఴచిషూి, ఆ ఆస్సథలని కొనుకుకనన వారు ఆ ఆసిథని తభ వాయస్సలకి షంకయమిం఩జేస్టందుకు,
అముభకునేందుకు, ద్వనం చేస్టందుకు(heritability and transferability కి) భరయు
తనఖా ఩ట్ట్ ఋణాలని పందేందుకు వీలు కలి఩ంచడం.
* తగన నిమంతయ ణ ద్వఴరా ఎపాయ్మటల బఴన్నల నిరాభణానీన, వాట్ట అభభకాలనీ
పోాతషహంచడం.
05. చట్ట్నికి లోఫడి భన రాష్ట్ర ఩యభ్యతఴం నిమభ, నిఫంధనలని యూపందించింద్వ?
ఈ చట్ట్నికి లోఫడి 1987 ఆగష్ట్ నలలోనే ఩యభ్యతఴంనిమభ, నిఫంధనలని
యూపందించింది.
(Refer: GOMs No: 701, Housing Municipal Administration and Urban
Development (M1) (M.A) dated 5th August 1987)
06. చట్ ం నిరాభణం ఏ విధంగా ఉంది? అందులో ఎనిన అధామయాలు ఉన్ననయ? ఎనిన సెక్షనుల
ఉన్ననయ?
చట్ ంలో మొతి ం 4 అధామయాలు ఉన్ననయ. మొదట్ట అధామమంలో 3 సెక్షనుల, యండఴ
అధామమంలో 4 సెక్షనుల, భూడఴ అధామమంలో 20 సెక్షనుల భరయు న్నలుగఴ
అధామమంలో 8 సెక్షనుల – అంటే, చట్ ంలో ఉనన 4 అధామయాలలోనుమొతి ం 35 సెక్షనుల
ఉన్ననయ.
07. 1993 షంఴతషయంలో చట్ ం ఎందుకు షఴరంచఫడింది?
1987 చట్ ంలో ఉనన కొనిన „లోపాల‟ కాయణంగా ఎపాయ్మంటల అభభకం, కొనుగోళళ
షందయబంలో తగనంత స్ంజృ డ్యమటీ ఴషూలు కాఴడం లేదని గయహంచిన ఩యభ్యతఴం, ఆ
లోపాలని తొలగంచే ఉదేదవంతో ఆ చట్ట్నికి షఴయణలని చేషూి Andhra Pradesh
Apartments (Promotion of Construction and Ownership)
(Amendment) Ordinance 1993 (Ordinance No: 7 of 1993) అనే పేరుతో ఑క
16
 ఆర్ ననుషని ఩యభ్యతఴం రాష్ట్ర గఴయనరు గారచే 31-10-1993 తేదీన జారీ చేయంచింది.
తరువాత కొదిద నలలలోనే ఆ ఆర్ ననుష సథనంలో 1993 షఴయణ చట్ట్నిన భన రాష్ట్ర ఩యభ్యతఴం
శాషన షబచే ఆమోదిం఩జేసింది.
ఆ కయభంలో భాగంగానే -1987 చట్ ంలో చోటు చేస్సకునన ఈ కియంద విఴరంచఫడ్
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలకి షంఫంధంచిన ఑క ముఖ్మభైన లోపానిన డదడా ఩యభ్యతఴం ఩ై
ఆర్ ననుష భరయు షనయణ చట్ట్ల ద్వఴరా షరదిదిద ంది.
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలని ఩రయక్షంచడం కోషం యూపందించఫడిన ఈ చట్ ంలో
భూడఴ అధామమం అతి ముఖ్మభైనది. ఆ అతి ముఖ్మభైన అధామమంలో పేర్పకనఫడిన
విధులని ఩యమోటరుల త఩఩నిషరగా నియఴరి ంచఴలసి ఉంటుందని నిరేదశంచకుండా, వారకి ఇశ్ ం
ఉంటేనే వారు ఆ విధులని నియఴరి ంచఴలిసి ఉంటుందనీ లేకపోతే ఆ విధులని వారు
నియఴరి ంచనఴషయం ఉండదనీ ఆ 1987 చట్ ంలో ముందు భాగంలోని 2ఴ సెక్షన్ లో
చె఩఩ఫడింది. ఏ కాయణం ఴలల ఆ విధభైన దోశం చట్ ంలో చోటుచేస్సకుందో తెలిమదుగాని,
1993 షఴయణ చట్ ంలో ఆ పయపాటు షరదిదద ఫడింది. అంతే కాకుండా - ఩ై 1993 షఴయణ
చట్ ం ద్వఴరా పాత 1987 చట్ ంలో ఉననలో఩బూయశ్ భైన మొతి ం 15 సెక్షనుల లేక షబ్-
సెక్షనుల షఴరంచఫడా్య, ఑క సెక్షన్ (16ఴ సెక్షన్) జౄరిగా తొలగంచఫడింది.
08. 1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ం భన రాష్ట్రం అంతట్ట అభలులోకి ఴచిుంద్వ?
1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ం అభలు - 1987 చట్ ం లగా రాష్ట్రంలోని భూడు Urban
Development Authority ల఩రధలో ఉనన పాాంతాలకి మతయ మే఩రమితం కాకుండా -
రాష్ట్రంలోని ఇతయ నగరాలు, ఩ట్ ణాలు అనినంట్టలోను డదడా 31-01-1994 నుంచి
అభలులోకి ఴచిుంది.
(Refer: సెక్షన్ 2 భరయు GOMs No: 48, Housing Municipal Administration
and Urban Development (M1) (M.A) dated 22nd January 1994.)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 2 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే యండు షఴయణలు (షఴయణలు 1 భరయు 2)఩యతిపాదించఫడా్య. విఴరాలని
తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)

(ఆ) చట్ ం మొదట్ట అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు:

09. చట్ ం ఩యకాయం „ఎపాయ్మంట్‟ అంటే ఏమిట్ట?„ఫాలట్‟అంటే ఏమిట్ట? చట్ ం ఩యకాయం
„ఎపాయ్మంట్‟కిఈకియంది లక్షణాలు ఉండాలి?
యండు లేక అంతకన్నన ఎకుకఴ అంతస్సథల ఩దద బఴనంలో ఉనన ఑క అంతస్సథలో భాగంగా
ఉండాలి; ఑కట్ట లేక అంతకన్నన ఎకుకఴ గదులు ఉండి, షఴతంతయ ంగా ఑క మూనిట్ గా
ఉండాలి; ద్వని నుంచి రోడు్ పందికి వళళడానికి ఎఴరతో షంఫంధంలేని మయగ ం ఉండాలి;
నివాసనికి గాని, వామపాయం లేక ఴృతిి నియఴసణకి గాని ఉ఩యోగ఩డదిగా ఉండాలి. (సెక్షన్
3-a)
„ఫాలట్‟అనన ఩ద్వనికీ „ఎపాయ్మంట్‟ అనన ఩ద్వనికీ అయధ ం ఑కటే. ఎపాయ్మంట్ నే భనం
వాడుకలో ఫాలట్ అని అంటూ ఉంట్టం. కానీ, చట్ ంలో „ఎపాయ్మంట్‟ ఩దం మతయ మే
నియఴచించఫడింది. అందుఴలల చట్ ం గురంచి మట్టలడుకుంటుననజృ఩ డు ఎపాయ్మంట్ ఩ద్వనిన
వాడడమే భంచిది.
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 3 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే యండు షఴయణలు (షఴయణలు3 భరయు 4)఩యతిపాదించఫడా్య. విఴరాలని
తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)

17
10. చట్ ం ఩యకాయం „బ్రలి్ ంగ్‟ అంటే ఏమిట్ట?
ఐదు లేక అంతకన్నన ఎకుకఴ ఎపాయ్మంటు ల ఉనన బఴనం లేక యండు లేక అంతకన్నన ఎకుకఴ
బాలకులు, ఑కొకకక బాలకులో యండు లేక అంతకన్నన ఎకుకఴ (మొతి ం ఐదుకి తకుకఴ
కాకుండా) ఎపాయ్మంటు ల ఉనన పోా఩ర్ లేక పోా఩ర్ లో భాగానిన „బ్రలి్ ంగ్‟ అని చట్ ం
నియఴచిస్ింది. చట్ ంలో ఩ై విధంగా నియఴచించఫడ్ „బ్రలి్ ంగ్‟ ఩దం ఈ జృషి కంలో ఇక
ముందు „ఎపాయ్మంటల బ్రలి్ ంగ్‟అని ఴమఴసరంచఫడుతుంది. (సెక్షన్ 3-c)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 3 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ#5) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
11. చట్ ం ఩యకాయం „ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలు‟ అంటే ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉండ ఈ కియంది అంశాలు అనినంట్టనీ „ఉభభడి షథ లం భరయు
ఉభభడి షదుపాయాలు‟గా చట్ ం నియఴచిస్ింది.
ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడిన మొతి ం ఖాళీ షథ లం; జృన్నదులు, కోలమ్ లు, బీమ్ లు,
యూఫ్ లు, ఩ైన టయయస్, కారడారుల, భటు ల , హాల్ లు, ఫమటకి పోయ్య భరయు లో఩లికి ఴచేు
మరాగలు; బేస్ భంటు ల , సెలలర్, సి్ల్్, ఇతయ పారకంగ్ షథ లలు, స్్రేజ్ షథ లలు, ప్తలల లు
ఆడుకునే షథ లలు, గాయ్నుల; ఎలకి్ాకల్ ఇనషనలేశనుల, ఉభభడి దీపాలు, ఉభభడి రజిరయజిరేశన్
భరయు ఎయర్ కండిశనింగ్ ఇనషనలేశనుల ఴగైరా; ఎలివేటరుల, ఒఴర్ హడ్ ట్టమంకులు,
నుయమలు, బోర్ వల్ష, ఩ంజృలు, మోట్టరుల, నీట్ట షయపరా భరయు మురుగునీట్ట పారుదల
కోషం ఏరా఩టు చేసిన ఩ైజృల ఴంట్టవే కాకుండా ఩య మోటర్ తన రజిష్ ర్్ „డికలరేశన్‟ లో
పందు఩యచిన ఇతయ ఉభభడి షదుపాయాలు అనినంట్టనీ „ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి
షదుపాయాలు‟గా చట్ ం నియఴచిస్ింది.(సెక్షన్ 3-d)
12. చట్ ం ఩యకాయం „ఉభభడి ఖ్రుులు‟ అంటే ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల బఴనంలో నివాషం ఉంటునన వాయందరకీ ఉభభడి స్టఴలని అందించే ఩నివార
జీతబతామలు; ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలని నియఴహంచేందుకు, భయభభతులు
చేయంచేందుకు అయ్యమ ఖ్రుులు; బఴనం భరయు భషినరల఩ై ఇనుషాయనుష ప్యమిమంలు
ఴంట్ట ఖ్రుులని „ఉభభడి ఖ్రుులు‟గా చట్ ం నియఴచిస్ింది. (సెక్షన్ 3-e)
13. చట్ ం ఩యకాయం „ఉభభడి లభాలు‟ అంటే ఏమిట్ట?
఑క నిరీణతకాలనికి ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఎస్సియ్యశన్ యొకక మొతి ం ఆద్వమం నుంచి
మొతి ం ఖ్రుులు తీసివేమగా మిగలిన సొముభని„ఉభభడి లభాలు‟ గా చట్ ం
నియఴచిస్ింది.(సెక్షన్ 3-f)
14. చట్ ం ఩యకాయం „అధీకృత అధకార‟ అంటే (competent authority) ఎఴరు? వారని ఎఴరు
నిమమిసిరు?
ఏదైన్న ఑క పాాంతంలో చట్ ం అభలుకి బాధుమడు లేక బాధుమరాలుగా ఑క నోట్టజిరకేశన్ ద్వఴరా
఩యభ్యతఴంచే నిమమించఫడిన అధకారని ఆ పాాంతానికి „అధీకృత అధకార‟గా చట్ ం
నియఴచిస్ింది. (సెక్షన్ 3-g)
15. చట్ ం ఩యకాయం „„డికలరేశన్‟‟ అంటే ఏమిట్ట?
నిరభంచఫడఎపాయ్మంటల బఴనం గురంచిన జౄరి విఴరాలు, ఆ బఴనం ఏ ఖాళీ షథ లంలో
నిరభంచఫడుతోందో ఆ షథ లం యొకక విఴరాలు, ఆ బఴనంలో ఉండ ఉభభడి ఩యదేశాలు
భరయు షదుపాయాల గురంచిన జౄరి విఴరాలు భరయు ఎపాయ్మటల ఒనయల కి మతయ మే
చెందఴలసిన ఆ ఖాళీ షథ లం, ఉభభడి ఩యదేశాలు, షదుపాయాలలో ఏఏ ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి
ఎంతెంత శాతం వాట్ట చెందుతుందనే అంవం- ఇటుఴంట్ట షభగయభన ై విఴరాలతో
ఎపాయ్మంటల బ్రలి్ ంగు యొకక ఩యమోటరు షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా

18
 రజిష్ రు చేయంచఴలసిన డాకుమభంటుని „„డికలరేశన్‟‟గా చట్ ం నియఴచించింది. (సెక్షన్ 3-
h)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 3-h కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ#6) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ
విభాగంలో చూడఴచుు.)
16. చట్ ం ఩యకాయం „఩రమిత ఉభభడి షథ లం భరయు షదుపాయాలు‟ అంటే ఏమిట్ట?
సెక్షన్ 3-d లో నియఴచించఫడిన ఉభభడి షథ లం భరయు షదుపాయాలలోఏవైన్న కొనిన
షథ లలు భరయు షదుపాయాలు ఩యతేమకంగా ఑కట్ట గాని అంతకన్నన ఎకుకఴ ఎపాయ్మంటల
ఒనయల వాడకానికి మతయ మే కేట్టయంచఫడి ఉండి, ఆ విధభైన ఩యతేమక కేట్టయంజృలని
఩యమోటర్ తన రజిష్ ర్్ „డికలరేశన్‟ లో పందు఩యచి ఉంటే - ఆ విధంగా కొదిద భంది ఒనయల కి
మతయ మే కేట్టయంచఫడిన ఉభభడి షథ లం భరయు షదుపాయాలని „఩రమిత ఉభభడి షథ లం
భరయు షదుపాయాలు‟గా చట్ ం నియఴచిస్ింది.(సెక్షన్ 3-j)
17. చట్ ం ఩యకాయం „఩యమోటరు‟ అంటే ఎఴరు?
ఎపాయ్మంటల బఴనం లేక బఴన్నల షముద్వమం నిరభంచఫడిన లేక నిరాభణానికి
఩యతిపాదించఫడిన ఖాళీ షథ లం యొకక ఒనరు లేక ఒనరుల భరయు ఆ బఴనంలో
ఎపాయ్మంటలని భరకొందరకి అమేభ ఉదేదవంతో ఆ బఴన్ననిన నిరభంచే లేక నిరభం఩జేస్ట ఴమకిి లేక
ఴమకుిలు - వీరలో ఩యతి ఑కకరనీ భరయు అందరనీ కలిప్ „఩యమోటరు‟ ఩దంతో చట్ ం
నియఴచిస్ింది.(సెక్షన్ 3-m)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 3-m కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మచే షఴయణ(#7గా) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
18. చట్ ం ఩యకాయం „పోా఩ర్ ‟ అంటే ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల బఴనం లేక బఴన్నల షముద్వమం;అందులో నిరభంచఫడిన లేక
నిరభంచఫడుతునన అనిన ఎపాయ్మంటు ల ;ఆ బఴనంలేక బఴన షముద్వమం ఏ ఖాళీ షథ లంలో
నిరభంచఫడిందో లేక నిరభంచఫడుతుందో ఆ మొతి ం ఖాళీ షథ లం; ఆ బఴనంలో ఉనన లేక
ఉండబోయ్య అనిన ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలు – వీటనినంట్టనీ కలిప్త
చట్ ం „పోా఩ర్ ‟ అని నియఴచిస్ింది. (సెక్షన్ 3-n)
19. ఏఏ పాాంతాలలో ఎఴయఴరని అధీకృత అధకారులుగా (competent authority లుగా)
఩యభ్యతఴం నిమమించింది?
హైదరాబాదు, విజమవాడ, విశాఖ్఩టనం నగయ పాలక షంషథ ల ఩రధలో ఆయా నగయ పాలక
షంషథ ల కమిశనయల నీ; ఆ భూడు నగయ పాలక షంషథ ల ఩రధకి ఫమట ఉండి, హైదరాబాదు
అయఫన్ డెఴల఩భంట్ అథారట్ట, విజమవాడ-గుంటూరు-తెన్నలి అయఫన్ డెఴల఩భంట్ అథారట్ట
భరయు విశాఖ్఩టనం అయఫన్ డెఴల఩భంట్ అథారట్టల ఩రధలలో ఉనన ఇతయ పాాంతాలకి
ఆయా అయఫన్ డెఴల఩భంట్ అథారట్టల ఉపాధమక్షులనీ 17-08-1987 తేదీ నుంచి ఈ చట్ ం
అభలుకి బాధుమలైన అధీకృత అధకారులుగా (competent authority లుగా) ఩యభ్యతఴం
నిమమించింది
(Refer: GOMs No: 700, Housing Municipal Administration and Urban
Development (M1) (M.A) dated 5th August 1987.)
అదే విధంగా – రాష్ట్రంలో ఉనన ఇతయ నగయ పాలక షంషథ లు భరయు జృయపాలక షంషథ ల
఩రధులలో ఉనన పాాంతాలలో ఆయా నగయ పాలక షంషథ లు భరయు జృయపాలక షంషథ ల
కమిశనయల ని31-01-1994 తేదీ నుంచి ఈ చట్ ంఅభలుకి బాధుమలైన అధీకృత
అధకారులుగా (competent authority లుగా) ఩యభ్యతఴం నిమమించింది.

19
 (Refer: GOMs No: 48, Housing Municipal Administration and Urban
Development (M1) (M.A) dated 22nd January 1994.)
20. జృయ పాలక భరయు నగయ పాలక షంషథ ల కమిశనరుల ఇతయ చట్ట్ల అభలుకి డదడాఅధీకృత
అధకారులుగా (competent authority లుగా)నిమమించఫడా్రా?
ఆంధర ఩యదేవనగయ పాలక షంషథ ల చట్ట్నికీ భరయు ఆంధర ఩యదేశ్ జృయపాలక షంఘాల చట్ట్నికీ
డదడా ఆయా షంషథ ల కమిశనరుల అధీకృత అధకారులుగా (competent authority లుగా)
఩యభ్యతఴంచే నిమమించఫడి, ఆ చట్ట్లు షకయభంగా అభలు జయగడానికి బాధుమలుగా
ఉంట్టరు.

(ఇ) చట్ ంయండఴ అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు:

21. ఎపాయ్మంటుని అభభజూపే ఩యమోటరుల సధాయణంగా నియఴరించఴలసిన విధులు ఏవి?
఑క ఎపాయ్మంటల బఴన్ననిన నిరభంచిన ఩యమోటరు అందులో ఏదైన్న ఑క ఎపాయ్మంటుని
అభభదలచుకుంటే, అభభదలచుకునన ఆ ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన ఈ కియంది జౄరి ,
వాషి ఴ విఴరాలని రాత జౄయఴకంగా వలల డి చేస్ట „„డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „‟ అనఫడ ఑క
డాకుమభంటుని ముందుగా రజిష్ రు చెయామలి.
(అ) ఆ ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడిన లేక నిరభంచఫడ ఖాళీ షథ లం యొకక భరయు ఆ
షథ లం ఩ై ఆతనికి గల సకుకకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలు (ఆ) ఆ బఴన్ననికి షంఫంధంచి
మునిష఩ల్ కమిశనర్ చే ఆమోదించఫడిన పాలన్ (ఇ) అభభదలచుకునన ఎపాయ్మంటుకి
షంఫంధంచిన పాలను భరయు ఆ ఎపాయ్మంటులో షభడదయునునన షదుపాయాలవిఴరాలు
(ఈ) ఆ ఎపాయ్మంటు నిరాభణంలో ఉ఩యోగంచనునన వివిధ సభగయ విఴరాలు (ఉ) ఆ
ఎపాయ్మంటు పంద ఏవైన్న తనఖాలు ఉంటే వాట్ట విఴరాలు భరయు ద్వని఩ై చెలిల ంచఴలసిన
఩నునల విఴరాలు(సెక్షన్ 4.1 భరయు యూల్ 14)
఩ై విధభైన షభగయ షమచారానిన అందజెమమడమే కాకుండా, ఈ కియంది విధులని డదడా
఩యమోటరు నియఴరి ంచాలి.
(అ) ఆ బఴనం నిరభంచఫడుతునన షథ లంలో ఏదైన్న కొంత భాగానిన మునిషపాలిట్టకి
అ఩఩గంచఴలసి ఉంటే, ఆ విధంగా చేసినటు్గా ఋజువులని చూప్తంచాలి (ఆ) ఩ైన
పేర్పకనఫడిన డాకుమభంటల యొకక ఩యతులని అందజెయామలి(ఇ) నీట్ట షయపరాకి అఴషయభైన
ఒఴర్ హడ్ ట్టమంకులు తదితయ షదుపాయాలనీ భరమ నిఫంధనల ఩యకాయం అఴషయభైతే
ఆగన మ఩క షదుపాయాలనీ కలి఩ంచాలి(ఉ) ఏ తేదీలోగాఆ ఎపాయ్మంటు నిరాభణానిన జౄరి
చేసి, ఆ఩఩గంచగలరో రాత జౄయఴకంగా తెలిమజెయామలి (ఊ) ఆ బఴనంలో మిగలిన
ఎపాయ్మంటలని ఎనయఴరకి, ఎంతెంత ధయలకి, ఏఏ శయతులపంద అమభరో లేక అభభడానికి
఑఩఩ంద్వలని కుదురుుకున్ననరో ఆ విఴరాలని రాత జౄయఴకంగా తెలిమజెయామలి. (సెక్షన్
4.1;4.2.b; 4.2.cభరయు 4.6).
఩ై (ఊ) అంవం వామపాయ దృషి్ తో చూస్టి చాల విడ్య
్ యంగానే కనిప్తస్ింది. చట్ ంలో ఉనన ఈ
అంవం గురంచి ఎపాయ్మంటలని కొనదలచుకునన వారు అంతగా ఩టు్ఫట్ కపోఴడమే
షభంజషంగా ఉంటుంది.
అంతే కాకుండా - ఎపాయ్మంటు బఴన్ననికి షంఫంధంచిన „డికలరేశన్‟ ని రజిష్ రు చేసి, ద్వని
఩యతిని అధీకృత అధకారకి (మునిష఩ల్ కమిశనరుకి) అందజెమమకుండాను
భరయుఎపాయ్మంటు బఴన నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత అధీకృత అధకార నుంచి
Certificate of completion and Certificate of fitness for occupation ని
పందకుండాను ఩యమోటరు ఆ బఴనంలో ఏ ఑కక ఎపాయ్మంటునీ అభభడదడదు. (సెక్షన్
4.4.a.i భరయు 4.4.a.ii)
20
 ఎపాయ్మంటునీ ఆ బఴన్ననికి చెందిన ఉభభడి షథ లనీన భరయు ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి
సౌకరామలలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్టనీ విడదీసి ఩యమోటరు అభభడదడదు.(సెక్షన్
4.4.a.iii)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని సెక్షన్ 4 (1) కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ#8) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ
విభాగంలో చూడఴచుు.)
22. „డిస్కోజర్‟ అంటే ఏమిట్ట?
఩ై 21ఴ ఩యవనకి షమధానంలో పేర్పకఫడిన జౄరి షమచారానిన ఩యమోటరు తన బాధమతగా
రజిష్ ర్్ „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు‟ యూ఩ంలో వలల డి చెమమడానేన„డిస్కోజర్‟ అని చట్ ం
నియఴచించింది.(సెక్షన్ 4.1 భరయు యూల్ 14)
23. రజిష్ ర్„్ „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „‟ యూ఩ంలోఅటుఴంట్ట డిస్కోజర్ ని ఎఴరు, ఏ విధంగా చెయామలి?
ఎపాయ్మంటు బఴన్ననిన నిరభస్సినన ఩యమోటరు ఆ బఴన నిరాభణానికి ముందుగానే ఆ
బఴన్ననికిషంఫంధంచిన జౄరి షమచారానిన . రజిష్ ర్„్ „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „‟
యూ఩ంలోవలల డి చెయామలి. (సెక్షన్ 4.1 భరయు నిఫంధన 3)
24. రజిష్ ర్„్ డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „(డిస్కోజర్)లో పందు఩యచఫడిన షమచాయంతో బాటు
ఎపాయ్మంటుని కొనదలచుకునన వారు కోరతే ఩యమోటరు ఏఏ డాకుమభంటల ఩యతులని డదడా
అందజెయామలి?
ఎపాయ్మంటు బఴన్ననిన నిరభస్సినన లేక నిరభంచిన ఩యమోటరు ఆ బఴన్ననికి షంఫంధంచి వలల డి
చేసిన షమచారానిన (అంటే, „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „ లో వలల డి చేసిన షమచారానిన)
ఋజువు చేస్ట అనిన డాకుమభంటల ఩యతులని ఎపాయ్మంటుని కొనదలచుకునన వారు కోరతే
అందజెయామలి. (సెక్షన్ 4.3 భరయు నిఫంధన 4)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 4 (3) కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ #9) ఩యతిపాదించఫడింది.సెక్షన్ 4 (4)(b)
తరువాత 4 (4)(c)అనే షంఖ్మతో ఑క కొతి సెక్షన్ ని కలపాలని ఩యతిపాదిషూిభర్పక
షఴయణ(షఴయణ #10) ఩యతిపాదించఫడింది.సెక్షన్ 4 (6) కి భర్పక షఴయణ(షఴయణ #11)
఩యతిపాదించఫడింది.఩ై ఩యతిపాదిత షఴయణల విఴరాలు తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)
25. ఎడాఴనుష జృచుుకునే షభమంలో స్టల్ ఎగయభంటుని రజిష్ రు చెయామల?
఑క ఎపాయ్మంటుని అమేభ షందయబంలో ఩యమోటరు కొనుగోలుద్వరు నుంచి ఎడాఴనుష
జృచుుకునే ముందు రాతజౄయఴకభైన ఎగయభంటు చేస్సకుని, ఆ ఎగయభంటుని త఩఩ని షరగా
రజిష్ రు చేయంచాలి. స్టల్ ఎగయభంటుకి నభూన్న డదడా చట్ట్నికి షంఫంధంచిన
నిమభనిఫంధనలకి అనుఫంధంగా షూచించఫడింది. (సెక్షన్ 5; నిఫంధన 5 భరయు 6)
26. రజిష్ ర్„్ డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „ (డిస్కోజర్) ద్వఴరాషమచారానినవలల డి చేసిన తరువాత ఩యమోటరు
పాలనలని మయుఴచాు?
ఎపాయ్మంటు బఴన్ననికి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలని „డికలరేశన్‟ యూ఩ంలోను భరయు
అందులో భాగంగా ఉనన ఏదైన్న ఑క ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలని „డీడ్ ఆఫ్
ఎపాయ్మంట్ „ యూ఩ంలోను఩యమోటరు ముందు రజిష్ రు చెయామలి.ఆ రజిష్ రు్ డాకుమభంటల
఩యతులని ఎపాయ్మంటుని కొనదలుుకునన వారకి ఇవాఴలి. ఆవిధంగా కొనుగోలుద్వరుడికి
ఎపాయ్మంటుకి చెందిన విఴరాలని „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్ „ యూ఩ంలోవలల డి చెమమడానినే
చట్ ం డిస్కోజర్ అంటుంది. ఑క ఎపాయ్మంటు అభభకం విశమంలో ఩ై విధభైన డిస్కోజర్
చేసి, ఆప్తభభట కొనుగోలుద్వరుతో స్టల్ ఎగయభంటుని డదడా రజిష్ రు చేసిన తరువాత -
఩యమోటరు ఆ బఴన నిరాభణానికి షంఫంధంచి ఎటుఴంట్ట మరు఩లు, చేరు఩లు చెయామలన్నన
ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనన లేక కొనుకుకనేందుకు ఎగయభంటు చేస్సకునన వారందర యొకక
ఆమోదం త఩఩నిషరగా ఉండి తీరాలి. అదే విధంగా,ఆ బఴనంలో ఏదైన్న ఑క ఎపాయ్మంటుకి
షంఫంధంచి ఎటుఴంట్ట మరు఩లు, చేరు఩లు చెమమలన్నన ఆ ఎపాయ్మంటుని కొనుకుకనన

21
 లేక కొనుకుకనేందుకు స్టల్ ఎగయభంటు కుదురుుకునన ఴమకిి యొకక ఆమోదం త఩఩నిషరగా
ఉండి తీరాలి.
ఆ విధంగా షంఫంధత ఴమకుిల నుంచి ఆమోదం పందిన తరువాతనైన్నఆ బఴనంలోను లేక
ఏదైన్న ఑క ఎపాయ్మంటులోను చెయామదలచుకునన మరు఩లు, చేరు఩లకి అధీకృతి అధకార
ఆమోదం పందకుండా ఩యమోటరు ఆ ఩నులని చే఩ట్ డదడదు. (సెక్షన్ 6)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 6 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ #12) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
27. ఑క ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ డీడ్ కి పాాతి఩దికలుగా ఏఏ డాకుమభంటు
ల ఉండాలి?
఑క ఎపాయ్మంటు బఴన్ననికి షంఫంధంచిన „డికలరేశన్‟ లోను భరయు ఆ ఎపాయ్మంటుకి
షంఫంధంచిన „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు„ లోను ఉనన అంశాలకి లోఫడి మతయ మే ఆ
ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ ఎగయభంటు ఉండాలి. అంతిభంగా, ఆ „డికలరేశన్‟, „డీడ్
ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు„భరయు స్టల్ ఎగయభంటలకి లోఫడి మతయ మేఆ ఎపాయ్మంటుకి
షంఫంధంచిన స్టల్ డీడ్ ఉండాలి.
రజిష్ రు చెమమఫడిన స్టల్ ఎగయభంటులో ఉనన శయతులు అనినంట్టనీ ఇదద రు పారీ్లు జౄరి
చేసిన తరువాత (ఎపాయ్మంటు పంద ఏవైన్న తనఖాలు ఉంటే వాట్ట నుంచి ముందుగా
విడుదల చేసి) పైనల్ స్టల్ డీడ్ ని కొనుగోలుద్వరుడి పేరు పంద రజిష్ రు చేసి, ఎపాయ్మంటుని
఩యమోటరు అతనికి అందజెయామలి. స్టల్ ఎగయభంటు భరయు స్టల్ డీడ్ లు ఩ై విధంగా
రజిష్ రు చెమమకపోతే, ఎపాయ్మంటుని భరే విధంగా కొనుగోలుద్వరుడికి అ఩఩గంచిన్న
అటుఴంట్ట అ఩఩గంత చట్ ఩యంగా చెలల దు. (సెక్షన్7)

(ఈ) చట్ ంభూడఴ అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు:

28. ఎపాయ్మంటు ఒనరుకి తన ఎపాయ్మంటువి తన వాయస్సలకి లేద్వ భర్పకరకి గాని
షంకయమిం఩జెమమడానికీ, అభభడానికీ, ద్వనం చెమమడానికీ భరయు తనఖా ఩ట్ట్ అజృ఩
పందడానికీ సకుక ఉంటుంద్వ?
ఎపాయ్మంటుకిషంఫంధంచిన స్టల్ డీడ్ రజిష్ రు కాఫడిన వంటనే ఆ ఆసిథ఩ై (అంటే, ఆ
ఎపాయ్మంటు భరయు ద్వనికి చెందిన ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలో
వాట్టతో కలిసి ఉనన ఆసిథ఩ై) షయఴ సకుకలు ఆ ఒనరుకి చెందుతాయ. ఆ ఆసిథని అతను తన
వాయస్సలకి షంకయమిం఩జెమమఴచుు; తిరగ భర్పకరకి అముభకోఴచుు; ద్వనం చెమమఴచుు;
తనఖా ఩ట్ట్ అజృ఩ ని పందఴచుు. (సెక్షన్8)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 8 (2) కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ #13) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ
విభాగంలో చూడఴచుు.)
29. ఑క ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన „ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలు‟ ఎఴరకి ఏ
విధంగా చెందుతాయ? వాట్ట఩ై ఩యమోటర్ కి ఏ విధభైన సకుక ఉంటుంది?
సెక్షన్ (3-d) లో „ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలు‟అనే ఩ద షముద్వమం ఏ
విధంగా నియఴచించఫడిందో 11ఴ ఩యవనకి షమధానంలో విఴరంచఫడింది. అటుఴంట్ట ఉభభడి
షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలు అనీన కేఴలం ఆ ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన
ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి మతయ మే ఉభభడిగా చెందుతాయ. ఆయా ఎపాయ్మంటల విసీియణం నిశ఩తిి లో
఑కొకకక ఎపాయ్మంటు ఒనరుకీ ఆ ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉననఉభభడి షథ లలు భరయు
ఉభభడి షదుపాయాలలో ఑క నిరీణతభైన అనిరద శ్ , అవిభాజమ శాతం వాట్ట (un-divided
and un-specified percentage of share) చెందుతుంది. (సెక్షన్ 9.1)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 9.1 కి ఑క షఴయణభరయు సెక్షన్ 9.2 కి భర్పక
షఴయణ(షఴయణ #14 భరయు షఴయణ #15)భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఩యతిపాదించఫడా్య. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)
22
 ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాల గురంచీ భరయు ఆ
ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలలో ఏఏ ఎపాయ్మంటు కి ఎంతెంత వాట్ట
చెందుతుందనే జౄరి వాషి ఴ విఴరాలు అనినంట్టనీ పందు఩యచిన „డికలరేశన్‟ ని ఩యమోటరు
రజిస్ార్ కారామలమంలో త఩఩ని షరగా రజిష్ రు చేయంచాలి.(సెక్షనుల2 భరయు 14)
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయం లేకుండా ఆ ఉభభడి షథ లలు భరయు
షదుపాయాలలోను భరయు వాట్టలో ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకి చెందే అనిరద శ్ , అవిభాజమ
వాట్టలలోను ఏ విధభైన మరు఩లనీ ఩యమోటరు చెమమడదడదు.(సెక్షన్ 9.2)
఑క ఎపాయ్మంటునీ; ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన
అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టనీ ఎఴయూ ఎట్ట్ ఩రసిథతులలోను విడదీసి ఏ ఴమఴహాయం
చెమమడదడదు. ఑క ఎపాయ్మంటుకి చెందిన అటుఴంట్ట అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టలో
఩యమోటరు గాని భర్పకరు గాని ఏ విధంగా ఏ డాకుమభంటు ఆధాయంగా ఆకయమించుకున్నన అది
చట్ ం ఩యకాయం చెలల దు. (సెక్షన్ 9.2)
ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలు ఎందుకు ఉదేదశంచఫడా్యోవాట్టని అందుకు
మతయ మే ఇతరులకి ఏ విధభైన అసౌకరామనీన కలుగజెమమకుండా ఎపాయ్మంటల ఒనరుల
వాడుకోవాలి. (సెక్షన్ 9.3)
ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాల నియఴసణకీ, వాట్ట భయభభతులకీ ఉభభడి
నిధులనుంచి ఖ్రుు చెయామలి. (సెక్షన్ 9.4)
ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాల఩ై జౄరి సకుక ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానికి
మతయ మే ఉంటుంది. (సెక్షన్ 9.5)
ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఩యమోటరుకి ఏ విధభైన వాట్ట
ఉండదు. ఩యమోటరు ఆ బఴనంలో ఑కట్ట గాని అంతకన్నన ఎకుకఴ గాని ఎపాయ్మంటలని
అభభకుండా తనవిగానే ఉంచుకుంటే, ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో
ఆ ఎపాయ్మంటలకి చెందిన అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్ట (un-divided and un-specified
share) ఩ై మతయ మే అతనికి సకుక ఉంటుంది. అంతకన్నన ఎకుకఴ వాట్ట అతనికి చెందదు.
ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలని నియఴహంచడం విశమంలో డదడా
఩యమోటరుకి (ఇతయ ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి లేని) ఩యతేమకభైన సకుకలు ఏవీ ఉండవు.
30. ఎపాయ్మంటల ఒనయల బాధమత ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల ఒనరుల అందరు „డికలరేశన్‟ లో పందు఩యచఫడ్ అంశాలకీ, ఎస్సియ్యశన్
ఫైలస్ కీ ఫదుధలై ఴమఴసరంచాలి.(సెక్షన్ 10)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 10 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ #16) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
31. ఎపాయ్మంటల ఒనరుల చెమమడదడదని నిధిధంచఫడిన ఩నులు ఏవైన్న ఉన్ననయా?
ఎపాయ్మంటల బ్రలి్ ంగ్ ని ఫలహీన఩యచే ఩నులని గాని భరయు„డికలరేశన్‟ భరయు ఒనయల
షంఘం యొకక ఫైలస్ కి విరుదధ భైన ఩నులని గాని ఏ ఒనరు చెమమడదడదు. ఏ
ఒనయయన్న ఆ విధంగా నిధిధంచఫడిన ఩నులని చేసిన ఩క్షంలో అందుఴలల నశ్ పోయన
వారు లేద్వ ఒనయల షంఘం అందుకు బాధుమలయన వార నుంచి నశ్ ఩రహారానిన పందే
సకుకని కలిగ ఉంట్టరు. (సెక్షన్11)
32. ఒనరుకి తన ఎపాయ్మంటుని ద్వనికి చెందిన ఉభభడి షథ లంభరయుషదుపాయాలలో వాట్టతో
కలిప్త తనఖా ఩టే్ందుకు సకుక ఉంటుంద్వ?
ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి తభ ఎపాయ్మంటలని ద్వనికి చెందిన ఉభభడి షథ లంభరయు
షదుపాయాలలో అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టతోకలిప్త తనఖా ఩టే్ందుకు సకుక ఉంటుంది.
(సెక్షన్12)
23
 (1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 12 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ (షఴయణ #17) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
33. ఒనయల షంఘానికిమిగులు ధనం ఉంటే, ఆ ధన్ననిన ఒనరుల ఩ంచుకోఴచాు?
఑క నిరీణత కాలంలో ఒనయల షంఘం తయజ౅న ఩ట్ట్న ఖ్రుుల కన్నన ఴచిున ఆద్వమం ఎకుకఴగా
ఉంటే ఆ అదనజృ ధన్ననిన షంఘ షభ్యమల నియణమం మేయకి ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లం
భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఆయా ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి గల అనిరద శ్ , అవిభాజమ
వాట్టల నిశ఩తిి లో ఩ంచుకోఴచుు. (సెక్షన్ 13)
సొసెైటీల రజిస్ట్ాశన్ చట్ ం కియంద ఒనయల షంఘం రజిష్ రు అయతే ఆ చట్ ంలోని నిఫంధనల
఩యకాయం మిగులు ధన్ననిన షభ్యమలు ఎట్ట్ ఩రసిథతిలోను ఩ంచుకోడదడదు. అందుచేత, ఈ
సెక్షన్ కి ఑క షఴయణ (షఴయణ #17) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
34. „డికలరేశన్‟ లో ఏఏ అంశాలు పందు఩యచఫడాలి?
఩యమోటరు రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟ లో ఈ కియంది అంశాలు జౄరి గా, వాషి ఴంగా
పందు఩యచఫడాలి.
(అ) ఆ ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడిన లేక నిరభంచఫడ ఖాళీ షథ లం యొకక భరయు ఆ
షథ లం ఩ై ఆతనికి గల సకుకకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలు (ఆ) ఆ బఴన్ననికి షంఫంధంచి
మునిష఩ల్ కమిశనర్ చే ఆమోదించఫడిన పాలన్ (ఇ) ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలు
భరయు ఉభభడి షదుపాయాల విఴరాలు (ఈ) ఆ ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి
షదుపాయాలలో ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ చెందే అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్టలు (ఉ) ఆ
బఴనంలో నిరభంచఫడుతుననఅంతస్సథలు, ఑కొకకక అంతస్సథలో నిరభంచఫడుతునన
ఎపాయ్మంటల షంఖ్మ (ఊ) మునిష఩ల్ కమిశనర్ చే ఆమోదించఫడిన ఎపాయ్మంటలకి
షంఫంధంచిన పాలనుల భరయు వాట్టలో షభడదయునునన షదుపాయాలతో షహా జౄరి
విఴరాలు (ఋ) బఴన నిరాభణంలో ఉ఩యోగంచనునన వివిధ సమగయ విఴరాలు (ఎ) ఆ
ఎపాయ్మంటు పంద ఏవైన్న తనఖాలు ఉంటే వాట్ట విఴరాలు భరయు ద్వని఩ై చెలిల ంచఴలసిన
఩నునలు (ఏ) ఎంత కాలంలో ఎపాయ్మంటు నిరాభణానిన జౄరి చేసి, ఆ఩఩గంచగలరో ఆ తేదీ (ఐ)
ఆ బఴనంలో మిగలిన ఎపాయ్మంటలని ఎనయఴరకి, ఎంతెంత, ఏఏ శయతులపంద అమభరో లేక
అభభడానికి ఑఩఩ందం అయందో ఆ విఴరాలు. (సెక్షన్ 14.1)
(1993లో షఴరంచఫడిన చట్ ంలోని చట్ ంలోని సెక్షనుల14.1; 14.1.f; 14.1.g; 14.2
భరయు16 లకి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల షమఖ్మచే షఴయణలు(షఴయణ
#18, 19, 20, 21, 22) ఩యతిపాదించఫడా్య. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
35. „డికలరేశన్‟ లో పందు఩యచఫడిన అంశాలలో షఴయణలని చెమమఴచాు?ఆ విధంగా షఴయణలని
చేస్ట అధకాయం ఎఴరకి ఉంటుంది?
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయంతో మతయ మే „డికలరేశన్‟ లో పందు఩యచఫడిన
అంశాలలో షఴయణలని చెమమడానికి అఴకావం ఉంటుంది. ఒనయల ందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయం
లేకుండా ఆ ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలోను భరయు వాట్టలో
఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకి చెందే అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టలలోను ఏ విధభైన మరు఩లనీ
఩యమోటరు గానిలేక ఒనయల షంఘం గాని చెమమడదడదు. (సెక్షన్ 9.2)
36. ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాల఩ై సకుక, అజమయషీ ఎఴరకి ఉంటుంది?
ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత ఆ బఴన్ననికి చెందిన ఉభభడి షథ లలు
భరయు ఉభభడి షదుపాయాల఩ై జౄరి సకుక, అజమయషీ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానికి
మతయ మే ఉంటుంది. ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలని ఒనయల షంఘానికి
24
 అ఩఩జెప్త఩ ఩యమోటరు ఆ పాాంగణం నుంచి జౄరి గా వైదొలగఴలసి ఉంటుంది. (సెక్షన్ 15
భరయు నిఫంధన 8)
37. „డికలరేశన్‟ కి షంఫంధంచిన అనుఫంధ ఩తాాలు ఏవి? వాట్టని డదడా఩యమోటరు రజిస్ట్ాశన్ చట్ ం
కియంద రజిష్ ర్ చెయామల?
చట్ ంలోని సెక్షన్ 14.1఩యకాయం ఩యమోటరు రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟ లో
పందు఩యచఴలసిన అంశాల విఴరాలు 34ఴ ఩యవనకి షమధానంలో విఴరంచఫడా్య.
అటుఴంట్ట ఩యధాన „డికలరేశన్‟ తో బాటు అందులోఉనన వివిధ అంశాలకి షంఫంధంచిన
డాకుమభంటలనీత఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి. చట్ ం నిరేదశంచిన ఩యకాయం ఆ „డికలరేశన్‟ లో
చేసిన మరు఩లు, చేరు఩లు అనినంట్టనీ డదడా త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి. (సెక్షన్
17&నిఫంధన 14)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 17 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 23) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
38. ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఎస్సియ్యశన్ ని ఏ చట్ ం కియంద, ఎఴరు, ఎజృ఩ డు రజిష్ రు చేయంచాలి?
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఎస్సియ్యశన్ ని ఏ చట్ ం కియంద రజిష్ రు చెయామలనన విశయానిన చట్ ం
ష఩శ్ ంగా, నిరద శ్ ంగాచె఩఩లేదు. కానీ, నిఫంధనలలో మతయ ం ఆంధర ఩యదేశ్ షసకాయ షంఘాల
చట్ ం లేద్వ కం఩నీల చట్ ం కియంద రజిష్ రు చేయంచాలని షూచించఫడింది. (నిఫంధన 7)
ఎపాయ్ మంటల బఴనం నిరాభణం జౄయియ, అందులో రజిస్ట్ాశన్ కి అఴషయభైనంతభంది ఒనయల కి
సెక్షన్ 7 ఩యకాయం ఎపాయ్మంటలని అందజేసిన రోజు నుంచి భూడున్నలుగు నలలలోగా
఩యమోటరు ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఎస్సియ్యశన్ ని ఩ై యండు చట్ట్లలో ఏదో ఑క చట్ ం కియంద
త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చేయంచాలి.
కానీ, ఩యస్సితం రాష్ట్రంలో చాల ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఎస్సియ్యశనుల అంధర ఩యదేశ్ సొసెైటీల
రజిస్ట్ాశన్ చట్ ం కియందనే రజిష్ రు అవుతున్ననయ.
39. ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘం యొకక ఫైలస్ లో ఏఏ అంశాలు ఉండాలి?
ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత ఩యమోటరు తన బాధమతగా ఎపాయ్మంటల
ఒనయల షంఘానిన రజిష్ రు చేయంచాలి. అటుఴంట్ట షంఘం యొకక ఫైలస్ (యూల్ష లేక
నిమభ నిఫంధనలు) ఏ విధంగా ఉండాలో షూచిషూి చట్ట్నికి అనుఫంధంగా మోడల్
ఫైలస్ ఉన్ననయ.(సెక్షన్ 18 &నిఫంధనలకి అనుఫంధం 5)
ఆషకిి ఉనన వారు ఆ షమచారానినఅకకడ నుంచి పందఴచుు లేక కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘాల షమఖ్మని షం఩యదించఴచుు.
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 18 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 24) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
40. ఎపాయ్మంటల఩ై ఆసిథ ఩నున భదింజృని ఎఴరు, ఏ విధంగా చేసిరు?
నగయ పాలక షంషథ లేక జృయపాలక షంషథ లలోని యవినుమ శాఖ్ వారు ఎపాయ్మంటల఩ై ఆసిథ ఩నునని
భదింజృ చేసిరు. అఁదుకుగానుఎపాయ్మంటు తన పేరు పంద రజిష్ రు అయన వంటనే ఒనరు
షఴమంగా దయఖాస్సి చేస్సకోఴలసి ఉంటుంది. ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన ఩యతి
ఎపాయ్మంటునీ, ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన
వాట్టనీ కలిప్త విడిగా షఴతంతయ భైన ఆసిథగా ఩రగణించి, నిఫంధనల ఩యకాయం ఑కొకకక
ఎపాయ్మంటు఩ై చెలిల ంచఴలసిన ఆసిథ ఩నునని నగయపాలక షంషథ లేక జృయపాలక షంషథ లు
విడివిడిగా భదింజృ చెమమఴలసి ఉంటుంది. (సెక్షన్ 19)
41. ఉభభడి ఖ్రుుల విశమంలోఎపాయ్మంటల ఒనయల బాధమత ఏమిట్ట?

25
 ఎస్సియ్యశన్ నియఴసణకి షంఫంధంచిన ఉభభడి ఖ్రుులలో తభ వాట్టని ఩యతి ఎపాయ్మంటు
ఒనరు త఩఩ని షరగా చెలిల ంచి తీరాలి. (సెక్షన్ 20)
42. ఆ ఉభభడి ఖ్రుులలో తాను చెలిల ంచఴలసిన వాట్టని ఏ ఎపాయ్మంటు ఒనయైన్న చెలిల ంచకపోతే, ఆ
ఫకాయలని ఎస్సియ్యశన్ ఏ విధంగా ఴషూలు చేస్సకోఴచుు?
ఉభభడి ఖ్రుులలో తన వాట్టని ఏ ఎపాయ్మంటు ఒనయయన్న చెలిల ంచని ఩క్షంలో అటుఴంట్ట
ఫకాయలని ఎపాయ్మంటుని తనఖా ఩ట్ట్ ఎస్సియ్యశన్ నుంచి ఆ ఎపాయ్మంటు ఒనరు పందిన
అజృ఩ గా ఩రగణించఴచుునని చట్ ం చెపోింది. దీనిని ఫట్ట్ అటుఴంట్ట ఫకాయలని సివిల్
కోరు్లని ఆవ యయంచి, ఴషూలు చేస్సకునే సకుకని చట్ ం ఎస్సియ్యశనలకి కలుగజేస్ిందని
భనం అయథ ం చేస్సకోఴచుు.(సెక్షన్ 20)
఩ై విధంగా కోరు్లని ఆవ యయంచే ముందు ఆ ఎపాయ్మంటు ఒనరుకి ఎస్సియ్యశన్ అందించే
అతమఴషయ షయపరాలు భరయు స్టఴలని (నీట్ట భరయు విదుమతుి ఴంట్ట షయపరాలనీ
భరయు అతని ఇంట్ట నుంట్ట చెతి ని స్టకరంచే స్టఴనీ) నిమంతిర ంచడం లేక నిలిప్తవమమడం
ఴంట్ట చయమల ద్వఴరా డదడా ఫకాయలని ఴషూలుచేస్సకునేందుకుఎస్సియ్యశనుల ఩య మతనం
చెమమడం భంచిది.(సెక్షన్ 21)
43. ఉభభడి ఖ్రుులలో తాము చెలిల ంచఴలసినఫకాయలు ఉండగా ఎఴయైన్న తభ ఎపాయ్మంటల ని
అముభకుని వళిళపోతే – ఆ ఫకాయల ఴషూలుకి మయగ ం ఏమిట్ట?
అటుఴంట్ట ఩రసిథతిలో ఆ ఫకాయలని చెలిల ంచఴలసిన బాధమత ఆ ఎపాయ్మంటుని అమిభన
ఴమకిితో బాటు కొనుకుకనన ఴమకిి఩ై డదడా ఉభభడిగా ఉంటుంది. ఇంతకి ముందు అంవంలో
విఴరంచిన ఩దధ తులలో ఆ ఫకాయలని వారదద రనుంచీ ఴషూలు చేస్సకునే సకుకని చట్ ం
ఎస్సియ్యశన్ కి ఇస్ింది. (సెక్షన్ 22)
44. ఎపాయ్మంటుబఴనం పంద ఇనూషాయన్ష ప్యమిమంని ఎఴరు చెలిల ంచాలి?
ఎపాయ్మంటల బఴనం పంద ఇనూషాయన్ష ప్యమిమంలని ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘమే
చెలిల ంచాలి.
(సెక్షన్ 23)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 23 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 25) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
45. ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాల వాడకం విశమంలో ఏవైన్న శయతులు
ఉన్ననయా?
ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలని వాట్టకి ఉదేదశంచిన వినియోగానికి
కాకుండా భర్పక విధంగా ఩యమోటరు గాని, ఎపాయ్మంటల ఒనరుల గాని ఉ఩యోగంచడదడదు. ఆ
ఉభభడి ఆస్సథలని వారలో ఎఴరు, ఏ ఑కకరకీ అభభడం గాని లీజుకి ఇఴఴడం గాని
చెమమడదడదు.(సెక్షన్ 24)
46. అగన నిరోధక సభగయ, ఩రకరాలనిఎఴరు ఏరా఩టు చెయామలి?
ఎపాయ్మంటల బఴనం లో నిఫంధనల ఩యకాయం అగన నిరోధక సభగయ, ఩రకరాలని ఩యమోటరు
భరయు ఎపాయ్మంటల ఒనరుల ఏరా఩టు చెయామలి. (సెక్షన్ 25 భరయు నిఫంధన 15 )
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 25 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 26) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)
47. ఎలకి్ాసిట్ట, భంచి నీరు, మురుగు నీట్ట పారుదల షదుపాయాలని ఎఴరు ఏరా఩టు చెయామలి?
ఎపాయ్మంటల బఴన నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత ఆ బఴనంలో ఉనన ఎపాయ్మంటు ల
అనినంట్టకీ ఎలకి్ాసిట్ట, భంచి నీరు, మురుగు నీట్ట పారుదల షదుపాయాలని ఩యమోటరు
ఏరా఩టు చెయామలి. ఆ షదుపాయాల కోషం నగయ పాలక భరయు జృయ పాలక షంషథ లకీ
26
 భరయు విదుమత్ శాఖ్ వారకీ చెలిల ంచఴలసిన డిపోజిట్ సొముభలని ఎపాయ్మంటల ఒనరుల
఩యమోటరుకి చెలిల ంచఴలసి ఉంటుంది. (సెక్షన్ 26)
48. ఒఴర్ హడ్ నీట్ట ట్టమంకులనిఎఴరు ఏరా఩టు చెయామలి?
ఎపాయ్మంటల ఒనరుల నిఫంధనల ఩యకాయం ఒఴర్ హడ్ నీట్ట ట్టమంకులని ఏరా఩టు చేస్సకోవాలి.
(అషలు పాాధమిక సథయ ఆలోచన డదడా లేకుండా చట్ ం యూపందించఫడిందని
నియూప్తంచడానికి ఈ సెక్షన్ ని భనం ఑క ఉద్వసయణగా చూప్తంచఴచుు.)
(సెక్షన్ 27)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షన్ 27 కి భన కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల
షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 27) ఩యతిపాదించఫడింది. విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో
చూడఴచుు.)

(ఉ) చట్ ం న్నలుగఴ అధామమంలో ఉనన అంశాల గురంచిన ఩యవనలు:

49. చట్ ంలో సెక్షనలని అతికయమించిన ఩యమోటరుల శక్షారుసలు అవుతారా?
చట్ ంలో ఉనన ఈ కియంది ముఖ్మభైన సెక్షనలని అతికయమించిన ఩యమోటరుల శక్షారుసలుగాచట్ ం
చెపోింది.
సెక్షనుల2 భరయు 14 - ఈ యండు సెక్షనల ఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴన్ననికి షంఫంధంచిన
„డికలరేశన్‟ ని ఩యమోటరు రజిష్ రు చెయామలి;
సెక్షన్ 4 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన ఩యతి ఎపాయ్మటు యొకక విఴరాలతో
ఉనన డాకుమభంటలని (డిస్కోజర్ లేద్వ డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్ పేరుతో) విడివిడిగా ఩యమోటరు
రజిష్ రు చెయామలి;
సెక్షన్ 6 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం „డికలరేశన్‟ ని రజిష్ రు చేసిన తరువాత ఩యమోటరు అందులో ఏ
విధభైన మరు఩లు, చేరు఩లని చెమమడదడదు;
సెక్షన్ 7 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం స్టల్ ఎగయభంటులో నిరేదశంచిన విధంగా ఩యమోటరు స్టల్ డీడ్ ని
రజిష్ రు చేసి, ఎపాయ్మంటుని కొనుగోలుద్వరుడికి అ఩఩గంచాలి;
సెక్షన్ 17 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం „డికలరేశన్‟తో బాటుగా బఴనం పాలను భరయు ఎపాయ్మంటల
పాలనల ఴంట్ట ఇతయ అనుఫంధ డాకుమభంటలని డదడా ఩యమోటరు రజిష్ రు చెయామలి;
సెక్షన్ 24 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం బఴన్ననికి చెందిన ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి
షదుపాయాలని ఩యమోటరు అభభడం గాని, లీజుకి ఇఴఴడం గాని భరయు షఴంతానికి
వాడుకోఴడం గాని చెమమడదడదు;
సెక్షన్ 25 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం (నిఫంధనల ఩యకాయం అఴషయభైతే)఩యమోటరు బఴనంలో అగన
నిరోధక సభగయ, ఩రకరాలని ఏరా఩టు చెయామలి భరయు
సెక్షన్ 27 - ఈ సెక్షన్ ఩యకాయం ఩యమోటరుబఴనంలో ఒఴర్ హడ్ నీట్ట ట్టమంకులని ఏరా఩టు
చెయామలి.
఩ై సెక్షనలని అతికయమించిన ఩యమోటయల కి న్నమమ సథన్నలు గరశ్ ంగా ఑క షంఴతషయ కాలం జెైలు
శక్షా లేక / భరయుఏబై వేల యూపామల ఴయకు జరమన్న విధంచఴచుు.
ఎపాయ్మంట్ బఴన్ననిన నిరభంచినది కం఩నీ అయతే ఆ కం఩నీ నియఴసణకీ, బఴన నిరాభణానికీ
బాధమత ఴహంచిన డెైయక్రుల భరయు ఆఫీషరుల అందరు డదడా ఩ై విధభైన శక్షలకి
అరుసలవుతారు. (సెక్షనుల 28 భరయు 29)
50. షకయభంగా బాధమతలని నియఴరించిన ఩యభ్యతఴ అధకారులకి ఎటుఴంట్ట యక్షణ ఉంటుంది?
చట్ ఫధధంగా, చితి శుదిధ తో తభ బాధమతలని షకయభంగా నియఴరి ంచిన ఩యభ్యతఴ అధకారులకి
ఴమతిరేకంగా ఎఴయైన్న చెమమగల జిరరామదులు భరయు ఇతయ చయమల నుంచి వారకి యక్షణ
ఉంటుంది. (సెక్షన్ 30)

27
51. ఈ చట్ ం ఎపాయ్మంటలలో అదద కి ఉంటునన వారకిడదడా ఴరిస్సింద్వ?
ఈ చట్ ం ఩యమోటయల కే కాకుండా ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి, వాట్టలో అదద కి ఉంటునన వారకి డదడా
ఎఴరకి షంఫంధంచినంత మేయకి వారకిఴరి స్సింది.(సెక్షన్ 31)
(1993లో షఴరంచఫడినచట్ ంలోని సెక్షనుల31.1భరయు 31.2 లకి భన కాకిన్నడ
ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాల షమఖ్మచే ఑క షఴయణ(షఴయణ # 28) ఩యతిపాదించఫడింది.
విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)
52. ఇతయ చట్ట్లకీ ఈ చట్ట్నికీ భధమ ఏ షందయబంలోనైన్న వైరుధమం ఏయ఩డితే ఩రసిథతి ఏమిట్ట?
ఇతయ చట్ట్లకీ ఈ చట్ట్నికీ భధమ వైరుధమం ఏయ఩డిన షందరాబలలో ఇతయ చట్ట్లలోని
అంశాలకన్నన ఈ చట్ ంలోని అంశాలకే పాాధానమత ఉంటుంది.(సెక్షన్ 32)
53. ఈ చట్ ం షకయభంగా అభలుజయగడానికి అఴషయభైన నిమభ నిఫంధనలని యూపందించే
అధకాయం ఎఴరకి ఉంటుంది?
ఈ చట్ ం షకయభంగా అభలుజయగడానికి అఴషయభైన నిమభ నిఫంధనలని ఩యతేమక
ఉతి రుఴలని(జి.఑.లని) జారీ చెమమడం ద్వఴరాఅభలు జరపే అధకాయం భన రాష్ట్ర ఩యభ్యతాఴనికి
మతయ మే ఉంటుంది.ఈ అధకారానిన జృయషకరంచుకునేభన రాష్ట్ర ఩యభ్యతఴంGOMs No:
701, Housing Municipal Administration and Urban Development (M1)
(M.A) dated 5th August 1987 ద్వఴరాఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణానికి
షంఫంధంచిన నిమభ నిఫంధనలని యూపందించింది.(సెక్షన్ 33)

(ఊ) చట్ట్నికి లోఫడి 1987 షంఴతషయంలో ఩యభ్యతఴం చేసిన నిమభ నిఫంధనల

గురంచిన ఩యవనలు:
54. ఎపాయ్మంటల కొనుగోలుద్వరులకి ఩యమోటరు ఏఏ డాకుమభంటలని అందజెయామలి?
01. ఩యమోటరు రజిష్ రు చేసిన „డికలరేశన్‟ భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „ల ఩యతులు.
(఩ై „డికలరేశన్‟ భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „లలో ఈ కియంది షమచాయం
జౄరి గా పందు఩యచ ఫడిందో లేదో షరచూస్సకోవాలి.)
02. ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడిన లేక నిరభంచఫడుతునన ఖాళీ షధ లం గురంచిన
జౄరి విఴరాలు. (పడవు, వడలు఩, వైశాలమం, షరేఴ నంఫరు, బాలకు భరయు వారు్
నంఫరుల, ఩యదేవం లేక కోలనీ పేరు)
03. ఆ షథ లం ఩యమోటరుకి చెందినది కాకపోతే, షథ లం యొకక ఒనరు లేక ఒనయల గురంచిన
జౄరి విఴరాలు. (పేరు / పేరుల, చిరున్నమలు, ఫోన్ భరయు మొఫైల్ నంఫరుల)
04. ఎపాయ్మంట్ బఴనం నిరాభణానికి షంఫంధంచి ఩యమోటరుభరయు షదరు ఒనరు
లేద్వ ఒనరుల కుదురుుకునన ఎగయభంటు ఩యతి.
05. షదరు ఖాళీ షథ లంనగయ ఩రషరాలలోని ఴమఴసమ బూమిలోనిది అయతే, అందులో
నివాష బఴన్నల నిరాభణానికి అనుభతిని ఇషూి ఩యభ్యతఴం జారీ చేసిన ఉతి రుఴ
(land conversion approval order)యొకక ఩యతి.
06. షదరు ఖాళీ షథ లం ఉనన ఩యదేవం లేక కోలనీ యొకక lay-out పాలన్ భరయు ఆ lay-
out కి అనుభతిని భంజూరు చేషూి ఩యభ్యతఴం జారీ చేసిన ఉతి రుఴల ఩యతులు. (ఆ
షథ లం ఩యభ్యతఴ అనుభతి పందిన lay-out లో లేకపోతే అందులో నిరభంచఫడిన
ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఎపాయ్మంటలని కొనడం భంచిది కాదు.)
07. ఆ ఖాళీ షథ లనికి షంఫంధంచిన ఆఖ్ర registeredస్టల్ డీడ్, గత 30 షంఴతషరాల
link documents భరయు గత 30 షంఴతషరాల కాలనికి encumbrance
certificates– ఈ డాకుమభంటు ల అనినంట్ట యొకక ఩యతులు.

28
 08. ఩యమోటరు లేక షథ లం ఒనరుకి ఆ ఖాళీ షథ లం఩ై షంజౄయణభైన సకుక ఉందని
ధృవీకరషూి ఑క న్నమమవాది ఇచిున legal opinion document యొకక ఩యతి.
09. ఎపాయ్మంటల బఴన నిరాభణానికి మునిష఩ల్ కమిశనర్ భంజూరు చేసిన అనుభతి
఩తయ ం భరయు భంజూరు చేసిన పాలన్ – ఈ యండింట్ట యొకక ఩యతులు. (ఈ
఩యతులు కమిశనర్ లేకభర్పక మునిష఩ల్ అధకార షంతకం, హోద్వ భరయు
ఆఫీస్స ముదరలతో ఉండాలి.)
10. ఎపాయ్మంట్ బఴన నిరాభణానికి షంఫంధంచి మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశనేు గురించఫడ్
఑క structural engineer ఇచిున structural design plan భరయు
structural stability certificate ల యొకక ఩యతులు.
11. ఆ ఖాళీ షథ లంలో భట్ట్ నభూన్నలకి షంఫంధంచి ఩యభ్యతఴంచే గురి ంచఫడ్ ఑క
సంకేతిక షంషధ నుంచి పంది, ఩యమోటరు మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్ కి ఇచిున geo-
technical investigation report యొకక ఩యతి.
12. ఎపాయ్మంట్ బఴన నిరాభణం జౄయియన తరువాత ఆ బఴనం
నివాషయోగమభైనదేనని ధృవీకరషూి మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్ వారు
ఇచిునCertificate of Completion and Certificate of Occupancy
యొకక ఩యతి.
13. ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో
఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ చెందే అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టల విఴరాలు.
14. బఴనంలో ఎలకి్ాకల్ వైరంగ్ భరయు ఩ల ంబ్రంగ్ నట్ ఴర్క ఩నులకి షంఫంధంచిన
జౄరి డిజెైనుల.
15. అంతఴయకు ఆ బఴనంలో నిరభంచఫడ్ ఎపాయ్మంటలలో ఎఴయఴరు, ఏఏ
ఎపాయ్మంటలని, ఏఏ ధయలకి కొనుకుకన్ననరో లేక కొనుకుకనేందుకు అంగ్రకరంచారో
వాయందర జౄరి విఴరాలు.
ఆంధర ఩యదేశ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ంలో సెక్షన్ 2.4 ఩యకాయం ఩ై విధభైన షభగయ షమచారానీన,
డాకుమభంటలనీ ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకంద్వభనుకునే వారకి అందజెమమ ఴలసిన బాధమత
బ్రల్ యల఩ై ఉంది.(నిఫంధన 4)
55. ఎపాయ్మంటల అభభకానికి షంఫంధంచిన స్టల్ ఎగయభంటులో పందు఩యచఴలసిన ముఖ్మ అంశాలు
ఏవి?
ఎపాయ్మంటల అభభకానికి షంఫంధంచిన స్టల్ ఎగయభంటులో ఈ కియంది ముఖ్మభైన అంశాలు
పందు఩యచఫడాలి.
1. నగయ పాలక లేక జృయ పాలక షంషథ చే అమోదించఫడిన పాలనల ఩యకాయం ఎపాయ్మంటల
బఴనం, అందులో ఎపాయ్మంటు ల నిరభంచఫడతామనే ధృవీకయణ;
2. ఎపాయ్మంటు నిరాభణానిన జౄరి చేసి, కొనుగోలుద్వరుడికి అ఩఩జె఩఩ఫడ తేదీ;
3. ఎపాయ్మంటల బఴన్ననికి చెందిన ఉభభడి షథ లం, ఉభభడి షదుపాయాలు భరయు
఩రమిత ఉభభడి షథ లల విఴరాలు;
4. ఎపాయ్మంటు ఎందుకు వినియోగుంచఫడాలో (కుటుంఫంతో నివాసనికి,
వామపారానికి, ఴృతిి నియఴసణకి) విఴయం;
5. ఎపాయ్మంటు యొకక ఫోలర్ ఏరయా (వైశాలమం) భరయు ఉభభడి షథ లం విసీియణంలో ఆ
ఎపాయ్మంటుకి చెందిన అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్ట శాతం;
6. ఎపాయ్మంటు భరయు ఉభభడి షథ లంలో ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్ట యొకకధయ;
7. ఩ై మొతి ం ధయని చెలిల ంచఴలసిన వాయద్వల విఴరాలు;

29
 ఩ై విఴరాలని పేర్పకనఫడడంతో బాటుగా – ఆ షథ లనికి షంఫంధంచిన Encumbrance
Certificate, Legal Opinion document, షథ లం ఩ై ఩యమోటర్ కి గల సకుకని
ధృవీకరంచే డాకుమభంటు ల , ఎపాయ్మంటల బఴనం పాలను భరయు ఎపాయ్మంటు పాలనుల
఩యతులని స్టల్ ఎగయభంటుకి జత చెయామలి.(నిఫంధన 5)
56. చట్ ంలో నభూన్న స్టల్ ఎగయభంటు షూచించఫడింద్వ?
ఇందుకు షంఫంధంచిన నభూన్న ఎగయభంటు నిమభ నిఫంధనలకి అనుఫంధంగా ఉనన
1ఴ ఫాయంగా షూచించఫడింది.(నిఫంధనలు 5, 6 భరయు నిఫంధనల అనుఫంధంగా
ఉననఫాయంI)
57. ఩యమోటరు ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానిన రజిష్ రు చేయంచడానికి కాల ఩రమితి ఏదైన్న ఉంద్వ?
ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘం ఏయ఩డడానికి అఴషయభైన కనిశ్ షంఖ్మలో ఎపాయ్మంటల స్టల్ డీడ్
లు రజిష్ రు అయన తేదీ నుంచి న్నలుగు నలలలోగా ఩యమోటరు ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘానిన రజిష్ రు చేయంచాలి. (నిఫంధన 7)
58. ఎపాయ్మంటల బ్రలి్ ంగ్ లో ఉనన ఉభభడి షథ లలు భరయు షదుపాయాలని ఎపాయ్మంటల ఒనయల
ఎస్సియ్యశన్ కి ఩యమోటరు ఏ విధంగా, ఎజృ఩ డు అ఩఩జెపా఩లి?
఩ై నిఫంధన 7 లో నిరేదశంచఫడిన విధంగా ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానిన రజిష్ రు
చేయంచిన తేదీ నుంచి న్నలుగు నలలలోగా ఩యమోటరు ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి
షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలని ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానికి అ఩఩జెపా఩లి.
(నిఫంధన 8)
59. ఎపాయ్మంట్ ని కొనేందుకు నియణయంచుకునన కొనుగోలుద్వరుడుస్టల్ ఎగయభంటు షభమంలోను,
ఆ తరువాతా ఇచిున ఎడాఴనుష సొముభల మొతాినిన఩యమోటరు ఖ్రుు ఩ట్ డానిన నిమంతిర ంచే
నిఫంధన ఏదైన్న ఉంద్వ?
ఎపాయ్మంట్ ని కొనేందుకు నియణయంచుకునన కొనుగోలుద్వరుడు స్టల్ ఎగయభంటు
షభమంలోను, ఆ తరువాతా ఇచిున ఎడాఴనుష సొముభల మొతాినిన ఎపాయ్మంటల బఴన
నిరాభణానికి మతయ మే ఩యమోటరు ఖ్రుు ఩ట్ట్లి. (నిఫంధనలు 9, 10,11)
60. ఩యమోటరు సెక్షన్ 14.1 భరయు నిఫంధన 12 ఩యకాయం రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟కి
నిఫంధనలలో నభూన్న షూచించఫడింద్వ?
఩యమోటరు సెక్షన్ 14.1 ఩యకాయం రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟ కి నభూన్న నిమభ
నిఫంధనలకి అనుఫంధంగా ఉనన ఫాయం IV గా షూచించఫడింది. (నిఫంధన 12 భరయు
నిఫంధనల అనుఫంధంగా ఉనన ఫాయం IV)
61. ఎపాయ్మంట్ బఴనంలో ఉనన ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ షంఫంధంచిన విఴరాలని ఩యమోటరు షబ్-
రజిస్ారు కారామలమంలో రజిష్ రు చెయామల? ఆ విఴరాలని రజిష్ రు చెమమఴలసిన
డాకుమభంటు పేరు ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంట్ బఴన్ననికి షంఫంధంచిన „డికలరేశన్‟ తో బాటుగా బఴనంలో ఉనన ఑కొకకక
ఎపాయ్మంటుకీ షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలని „డీడ్ ఆఫ్ ఎపార్ట్మెంట్‟ అనే పేరుతో షబ్-
రజిస్ారు కారామలమంలో ఩యమోటరు రజిష్ రుచెయామలి. అటుఴంట్ట „డీడ్ ఆఫ్
ఎపార్ట్మెంట్‟లో ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలతో బాటుగా నగయ పాలక లేద్వ
జృయ పాలక షంషథ లచే ఆమోదించఫడ్ ఎపాయ్మంటు పాలన్ ని డదడా జత చెయామలి.
62. డికలరేశనుల భరయుడీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలలో నమోదు చెమమఫడిన విఴరాలని షబ్-రజిస్ారు
కారామలమంలో ఏ విధంగా రకారు్ చెమమఫడతాయ?
డికలరేశనుల భరయు డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలలో నమోదు చెమమఫడిన విఴరాలని
ఎపాయ్మంటలబఴన్నల వారీగా, ఎపాయ్మంటల వారీగా షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో

30
 „Register of Declarations and Deeds of Apartments‟అనే పేరుతో ఑క
఩యతేమకభైన రకారు్లో నమోదు చెమమఴలసి ఉంటుంది. (నిఫంధన 14-3)

(ఋ) చట్ ం అభలుకి షంఫంధంచిన ఇతయ ఩యవనలు:

63. ఎపాయ్మంటల చట్ ంతో బాటుగా జృయ పాలక షంషథ ల భరయు నగయ పాలక షంషథ ల చట్ట్ల
అభలుకి డదడా బాధుమలైన మునిష఩ల్ కమిశనరుల ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణం విశమంలో
తభ విధులని ఏ విధంగా నియఴరించఴలసి ఉంటుంది?
ఆంధర ఩యదేవనగయ పాలక షంషథ ల చట్ ం భరయు ఆంధర ఩యదేశ్ జృయపాలక షంఘాల చట్ట్లకి
లోఫడి రాష్ట్రంలో వివిధ బఴన్నల నిరాభణానిన నిమంతిర షూి ఆంధర ఩యదేశ్ బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష
పేరుతో ఩యభ్యతఴం కొనిన నిమభ నిఫంధనలని యూపందించి, వాట్టని అభలు చేషూి
ఉంటుంది. ఈ నిమభ నిఫంధనలలో కొనిన ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణానికి డదడా
ఴరి సియ.
G.O.Ms No: 483 dated 24-08-1998 ద్వఴరా 1998 షంఴతషయంలో యూపందించిన
బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష సథనంలో GOMs No: 168 dated 07-04-2012 ద్వఴరా 2012లో కొతి
బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష ని ఩యభ్యతఴం యూపందించింది. ఩ై యండు తేదీల భధమ కాలంలో నిరాభణం
అయన బఴన్నలు అనినంట్టకీ మొదట్ట జి఑ లోని నిమభనిఫంధనలే ఴరి సియ. 07-04-
2012 తేదీ తరువాత నిరాభణం అయన బఴన్నలు అనినంట్టకీ యండఴ జి఑ లోని
నిమభనిఫంధనలు ఴరి సియ.
ఆంధర ఩యదేవనగయ పాలక షంషథ ల చట్ ం భరయు ఆంధర ఩యదేశ్ జృయపాలక షంఘాల చట్ట్లకి
లోఫడి యూపందించఫడిన ఩ై నిమభ నిఫంధనలే కాకుండా ఎపాయ్మంటల బఴన్నల
నిరాభణానికి ఩యతేమకంగా ఴరి ం఩జేస్టందుకు గాను ఎపాయ్మంటల బఴన్నల చట్ట్నికి లోఫడి
఩యభ్యతఴం విడిగా (అదనంగా) Andhra Pradesh Apartments (Promotion of
Construction and Ownership) Rules, 1987 పేరుతో ఩యతేమకభైన నిమభ
నిఫంధనలని G.O.Ms. No: 701 dated 05-08-1997 యూపందించింది. ఈ
నిమభ నిఫంధనలు 17-08-1987 తేదీ నుంచీ అభలులో ఉన్ననయ.
ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణం విశమంలో - మునిష఩ల్ కమిశనరుల ఆంధర ఩య దేవనగయ పాలక
షంషథ ల చట్ ం భరయు ఆంధర ఩యదేశ్ జృయపాలక షంఘాల చట్ట్లకి లోఫడి
యూపందించఫడిన ఆంధర ఩యదేశ్ బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష తో (నిమభ నిఫంధనలతో) బాటు
ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికి లోఫడి యూపందించఫడిన నిమభ నిఫంధనలని డదడా
త఩఩నిషరగా ఩రగణణలోకి తీస్సకోఴలసి ఉంటుంది. దుయదృశ్ ఴశాతూి, చాల నగరాలలో
మునిష఩ల్ కమిశనరుల ఆ విధంగా చేస్సినన ద్వఖ్లలు లేవు.
఩ై విధభైన అధకారుల అలషతఴం కాయణంగా ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికీ, నిఫంధనలకీ
విరుధధంగా రాష్ట్రంలో వేలది ఎపాయ్మంటల బఴన్నలు నిరభంచఫడా్య. ఇ఩఩ట్టకీ
నిరభంచఫడుతున్ననయ. ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలకి జౄరి విరుధధంగా ఎపాయ్మంటల
బఴన్నల నిరాభణంలో అతికయభణలకి పాల఩డిన బ్రల్ యల఩ై చట్ ఩యభైన చయమలు
తీస్సకోఴలసిన నగయపాలక / జృయపాలక షంషథ లు ఆ మజమనుల నుంచి అ఩రాధ
రుస్సంలు కట్ట్ంచుకుని, ఆ అతికయభణలని కయభఫధీధకరంచిన షందరాబలు డదడా అనేకం
ఉన్ననయ. అటుఴంట్ట కయభఫధీధకయణ ఩థకాలు ఎపాయ్మంటల బఴన్నలకి ఴరించఴని భన
రాష్ట్ర హైకోరు్ ఉతి రుఴలని జారీ చేసిన్న ఩రసిథతిలో మరు఩ లేకపోఴడం దుయదృశ్ కయం.
కేఴలం ఆద్వయానిన ఩ంచుకునేందుకు మతయ మే అభలు చేసిన ఈ తజృ఩ డు విధానం ఴలల
ఎపాయ్మంటల బఴన నిరాభణాల యంగంలో ఩యభ్యతఴమే యూపందించిన నిమభనిఫంధనలకి
విలుఴ లేకుండా పోయంది.

31
 ఈ విశమంలో ఩యభ్యతఴ విధాన్ననిన రాష్ట్ర హైకోరు్ డదడా తజృ఩ ఩ట్ట్ంది.
64. భన రాష్ట్రంలో ఎపాయ్మంటల చట్ ం షకయభంగా అభలు జయగకపోఴడానికి అతి ముఖ్మభైన
కాయణాలు ఏవి? అటుఴంట్ట ఩రసిథతి ఴలల ఎఴరు లబ ఩డుతున్ననరు? ఎఴరు నశ్ పోతున్ననరు?
఩ై 63ఴ ఩యవనకి షమధానంలో విఴరంచఫడినటు్గా - ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణం
విశమంలో కేఴలం నగయ పాలక షంషథ ల చట్ ం భరయు జృయపాలక షంఘాల చట్ట్లకి
లోఫడి యూపందించఫడిన ఆంధర ఩యదేశ్ బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష ని (నిమభ నిఫంధనలని)
మతయ మే అభలు ఩రుషూి, ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికి లోఫడి ఩యభ్యతఴంచే యూపందించఫడిన
నిమభ నిఫంధనలని మునిష఩ల్ కమిశనరుల ఩రగణణలోకి తీస్సకోకపోఴడమే భన
రాష్ట్రంలో ఎపాయ్మంటల చట్ ం షకయభంగా అభలు జయగకపోఴడానికి గల అతి ముఖ్మభైన
కాయణం.
ఎపాయ్మంటల చట్ ం గురంచి గాని, ఆ చట్ ం ద్వఴరా తభకి షంకయమించిన సకుకల గురంచి
గాని ఏ విధభైన అఴగాసన్న లేని ఎపాయ్మటల ఒనయల నిరల ఩ి వైఖ్రీ, ఩ై యండు కాయణాల ఴలల
ఉత఩ననభైన ఩రసిథతిని తభ అకయభ లభాయ్ న కోషం వాడుకునేందుకు వనుకాడని బ్రల్ యల
వైఖ్రీ డదడా భన రాష్ట్రంలో ఎపాయ్మంటల చట్ ం షకయభంగా అభలు జయగకపోఴడానికి
కాయణాలే.
అతి షఴల఩ కాలంలో అకయభ లభాలని పందేందుకు ఩ై ఩రసిథతి షసజంగా కొంత భంది
బ్రల్ యలకి భంచి అఴకాశానిన కలి఩స్ింది. అటుఴంట్ట బ్రల్ యల అకయమయ్ నలో మునిష఩ల్
అధకారులు త఩఩కుండా వాట్టలని పందుతారు కనుక బ్రల్ రుల భరయు మునిష఩ల్
అధకారులు మతయ మే ఩ై ఩రసిథతి ఴలల లబ ఩డుతున్ననరు. ఎపాయ్మంటల ఒనరుల మతయ మే
తీఴయంగా నశ్ పోతున్ననరు.
65. „డికలరేశన్‟ ని షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో రజిష్ రు చేయంచాల? ఎఴరు రజిష్ రు
చేయంచాలి? ఆ „డికలరేశన్‟ ఩యతిని ఎఴరు, ఏ విధంగా ఎఴరకి షభర఩ంచాలి?
నిరభంచఫడుతుననఎపాయ్మంటల బఴనం గురంచిన జౄరి విఴరాలు పందు఩యచఫడిన
„డికలరేశన్‟ ని ఩యమోటరు షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా రజిష్ రు
చేయంచాలి. ఆ విధంగా రజిష్ రు చెమమఫడిన ఆ „డికలరేశన్‟ యొకక ఩యతిని ఆ ఩యమోటరు
మునిష఩ల్ కమిశనర్ కి త఩఩నిషరగా షభర఩ంచాలి. (సెక్షన్ 3-h భరయు సెక్షన్ 17)
66. ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఑క ఎపాయ్మంటుకి
చెందఴలసిన వాట్టని విడదీసి గాని లేక ఆ వాట్టని తగగంచి గాని ఆ బఴనంలో ఏదైన్న ఑క
ఎపాయ్మంటుని ఩యమోటరు ఎఴరకైన్న అభభఴచాు?
఑క ఎపాయ్మంటల బఴనంలో భాగంగా ఉనన ఩యతి ఎపాయ్మంటూ ఆ బఴనంలో ఉనన ఉభభడి
షథ లం భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ద్వనికి చెందఴలసిన వాట్టతో కలిసిమతయ మే఑క
మూనిట్ అసిథగా చట్ ం నియఴచిస్ింది. ఎపాయ్మంటునీ ద్వనికి చెందఴలసిన ఉభభడి షథ లం
భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో వాట్టనీ విడదీమడానికి గాని లేక ఆ వాట్టలో
మరు఩లు చెమమడానికి గాని చట్ ం అంగ్రకరంచదు. అందుఴలల , ఆ విధంగా ఉభభడి షథ లం
భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఑క ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్టని విడదీసి గాని లేక
మరు఩లు చేసి గాని ఎఴరు అమిభన్న, అభభఫూనిన్న అది చట్ విరుధధం అవుతుంది.
67. ఩యమోటరుల డికలరేశనలని రజిష్ రు చెమమకపోఴడం ఴలల ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి ఏ విధభైన నశ్ ం
వాట్టలులతుంది?
ఎపాయ్మంటుతో బాటు ఆ బఴనంలోఉనన ఉభభడి షథ లంలోను, బఴనంలో ఉండ ఉభభడి
఩యదేశాలు, షదుపాయాలు అనినంట్టలోను ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్టకి డదడా ధయ కట్ట్,
ఆ ధయకి కొనుగోలుద్వరుడు అంగాకరంచిన తరువాత మతయ మే స్టల్ ఎగయభంటుని
రజిస్ట్ాశను జరుగుతుంది.ఆ స్టల్ ఎగయభంటులో పేర్పకనఫడిన విఴరాలు వాషి ఴభైనవేనని
ముందుగా ఎపాయ్మంటు కొనుగోలుద్వరుడు తెలుస్సకోఴడం అఴషయం, అందుకు ఉనన
32
 ఏకైక మయగ ం ఩యమోటర్ చే రజిష్ రు చెమమఫడిన „డికలరేశన్‟ భరయు „డీడ్ ఆఫ్
ఎపాయ్మంటు „లయొకక ఩యతులని ముందుగా పందడం మతయ మే. ఎడాఴనుష ఇఴఴడానికి
ముందుగానే ఆ విధంగా ఆ యండు రజిష్ ర్్ డాకుమభంటల ఩యతులని ఩యమోటర్ ఴదద నుంచి
పందకపోతే ఆసిథ గురంచిన వాషి ఴ విఴరాల నిశమంలో ఩యమోటర్ కొనుగోలుద్వరుడిని
భబమ ఩టే్ అఴకావం ఉంటుంది. కొంత భంది ఩యమోటరుల ఖాళీ షథ లం అంతట్టనీ
ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టలుగా (un-divided and un-specified
shares గా) కేట్టయంచి, వార పేయల పంద రజిష్ రు చెమమకుండా, కొంత షథ లనిన తభ పేరు
పందనే చట్ విరుధధంగా ఉంచుకుంటున్ననరు. దీనిఴలల ఎపాయ్మంటల ఒనరుల చెలిల ంచిన
భూలమనికి తగన ఆసిథ వారకి దకకక పోనడమే కాకుండా బవిశమతుిలో శావఴతంగా
అసౌకరామలని బరషూి, అనేక షభషమలని ఎదురోకఴలసిన ఩రసిథతి డదడా ఏయ఩డుతోంది.
ఉభభడి ఩యదేశాలైన సెలలర్, సి్ల్్, ఒ఩న్ టయయస్ ల ఴంట్ట వాట్టలో ఩యమోటరు అకయభ
కట్ డాలని కట్ డానికి జౄనుకుంటునన ముందుగానే ఎపాయ్మంటల ఒనరుల ఆమనని ఩యశనంచే
అఴకాశానిన కోలో఩తారు. ఩యమోటరు ఆ అకయభ కట్ డాలని నిరభంచి, వాట్టనిభర్పకరకి
అమిభన తరువాత షభషమ భరంత జట్టలభవుతుంది.
68. ఩యమోటరు రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟ కి చట్ ంలో ఏదైన్న నభూన్న ఉంద్వ?
఩యమోటరు రజిష్ రు చెమమఴలసిన „డికలరేశన్‟ ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికి లోఫడి
యూపందించఫడిన నిమభనిఫంధనలకి 4ఴ అనుఫంధంగా ఇఴఴఫడింది. (నిఫంధన 12
భరయు ద్వని అనుఫంధం 4)

(ఎ) ఎపాయ్మంటల ఒనయల షందేహాలు, వారు ఎదుర్పకంటునన కొనిన షభషమలు - వాట్టకి

఩రష్కకరాలు.
69. భన కాకిన్నడ నగయంలో చాల భంది ఩యమోటరుల చట్ ం ఩యకాయం తభ విధులని నియఴరించడం
లేదు. అషలు ఆ విధుల గురంచి తభ షభ్యమలకి తెలిమదని బ్రల్ యల షంఘం యొకక బాధుమలే
కాకుండా మునిష఩ల్ అధకారులు డదడా అంటుననజృ఩ డు షభషమలని
ఎదుర్పకంటుననఎపాయ్మంటు ఒనయల కి భన షమఖ్మ ఏ విధంగా షహామ఩డగలదు?
ఎపాయ్మంటల చట్ ం గామయంట్ట చేస్సినన సకుకల గురంచి ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి
తెలిమజెమమడమే భన షమఖ్మ యొకక ఩యధాన ఉదేదవం. చట్ ంలోని అంశాల గురంచి
విషృతంగా ఩యచాయం నియఴహంచడం ద్వఴరా భనందయం కలిసి మునిష఩ల్ అధకారులు
భరయు బ్రల్ రుల డదడా తభ తభ విధులనీ, బాధమతలనీ నియఴరి ంచే విధంగా చెమమడం
సధమమేనని భన షమఖ్మ నభభకం. ఆ విశమంలో భన షమఖ్మకి తభ జౄరి షహాకారానిన
అందజెమమగలభని బ్రల్ యల షంఘం ఩యతినిధులు భరయు మునిష఩ల్ కమిశనరు గారుడదడా
హాపంని ఇచాురు.
ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి తభ తభ బ్రల్ యలతో ఉనన షభషమలు చాల కాలంగా అ఩రశృతంగా
ఉంటే ఆ షభషమల జౄరి విఴరాలని డెైయకు్గా గాని లేద్వ భన షమఖ్మ ద్వఴరా గాని బ్రల్ యల
షంఘానికి తెలిమజేసి, వార భధమఴరితఴంలో ఆ షభషమల ఩రష్కకరానికి ఎఴరకి వారు కృషి
చెమమఴచుు. ఆ విధంగా షభషమ ఩రష్కకయం కాని ఩క్షంలో అటుఴంట్ట షభషమలని మునిష఩ల్
కమిశనరు గార దృషి్ కి తీస్సకునివళళఴచుు. అ఩఩ట్టకీ ఩రష్కకయం కాకపోతే షంఫంధత
బఴనంలోని ఒనయల ఎస్సియ్యశన్ గాని లేద్వఎఴయైన్న కొందరు ఒనరుల లేద్వ ఑క ఒనయయన్న
న్నమమ సథన్ననిన ఆవ యయంచఴలసి ఉంటుంది. ఏభైన్న ముందుగా షభషమని సభయషమ
జౄయఴకభైన వాతాఴయణంలో బ్రల్ యల షంఘం భరయు మునిష఩ల్ కమిశనరు గార
఩యమేమంతో ఩రశకరంచుకునేందుకు఩యమతనం చెమమడమే భంచిది.

33
70. భన షమఖ్మ బ్రల్ యలకి ఴమతిరేకంగా ఩నిచేస్సిందని కొందరు ఩యచాయం చేస్సిన్ననరు. అది తజృ఩ డు
఩యచాయభని భనం ఏ విధంగా చెజృ఩ కోగలం?
భన షమఖ్మ ఎఴరకీ ఴమతిరేకం కాదు. ఎపాయ్మంటల ఒనరులగా భనకి చట్ ం గామరంట్ట చేస్సినన
సకుకలని సధంచుకుంటూ, ఆ సకుకలని ఩రయక్షంచుకునేందుకు మతయ మే భన షమఖ్మ
఩ని చేస్సింది. ఈ వాషి వానిన భనం అనిన షందరాబలలోను అందరకీ తెలిమజేస్సిన్ననం. చట్ ం
భనకి గామరంట్ట చేస్సినన సకుకలు భనకి చెందకుండా తభ వామపారాలని కొనసగస్సినన
కొదిద భంది బ్రల్ రుల ఫహుశా అటుఴంట్ట ఩యచాయం చేషూి ఉండఴచుు. కానీ, బాధమత కలిగన
బ్రల్ యల షంఘం ఩యతినిధులు భరయు మునిష఩ల్ కమిశనరు గారు భన కాయమకయమలకి
జౄరి గా షసకరంచగలభని హాపంని ఇచాురు. చట్ట్నీన, చట్ ం భనకి గామయంటీ చేస్సినన
సకుకలనీ గౌయవించేబ్రల్ యలకి భన షమఖ్మ యొకక జౄరి షసకాయం ఎజృ఩ డ్య ఉంటుంది.
వార షసకాయం భన షమఖ్మకి డదడా అఴషయం. భన కాయమకయభంలో భనకి అంత ష఩శ్ త
ఉననజృ఩ డు ఎఴరో కొందరు చేస్సిన్ననయని పంరు చెజృినన దుశరచాయం గురంచి భనం అంతగా
఩ట్ట్ంచుకోనఴషయం లేదు.
71. మ ఎపాయ్మంటు బఴనంలోని సెలలర్ లో బ్రల్ రు ఑క ఎపాయ్మంట్ ని కట్ట్ ఆమన అందులో
నివాషం ఉంటున్ననరు. ఩ైన టయయస్ పంద భరో యండు ఎపాయ్మంటలని కట్ట్, వాట్టని అదద కి ఇచాురు.
ఆ కట్ డాలు అనినంట్టనీ మునిషపాలిట్ట రగుమలయైజ్ చేసిందని చెజృిన్ననరు. మ ఎపాయ్మంట్ ఒనయల
కారుల, షూకటయల పారకంగుకి షథ లం షరపోఴడం లేదు. మ షభషమకి ఩రష్కకయం ఏమిట్ట?
పం బ్రల్ రు చేసిన ఩నులు జౄరి గా చట్ విరుధధభైనవి. ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలో ఉనన సెలలర్
భరయు టయయస్ లలో ఩యతి భాగభూ ఒనయల ందరకీ చెందిన ఉభభడి ఆసిథ మతయ మే. ఆ
షథ లలలో ఎఴరు, ఎటుఴంట్ట కట్ డాలని కట్ట్న్న అవి అకయభ కట్ డాలే అవుతాయ. ఏ
఩థకంలోనైన్న షరే వాట్టని రగుమలయైజ్ చేస్ట అధకాయం మునిషపాలిటీలకి లేదని భన రాష్ట్ర
హైకోరు్ భరయు స్సప్యం కోరు్లు చాల షందరాబలలో ష఩శ్ ం చేశాయ. పం ఎపాయ్మంటల ఒనయల
షంఘం తయజ౅న బ్రల్ ర్ష షంఘానికీ భరయు మునిష఩ల్ కమిశనరు గారకి పం షభషమ జౄరి
విఴరాలని తెలిమజెమమండి. ఆ అకయభ కట్ డాలని మునిష఩ల్ కమిశనరు రగుమలయైజ్ చేశారో,
లేదో తెలుస్సకోండి. వాషి ఴంగా ఆమన వాట్టని ఏ ఩థకంలోనైన్న రగుమలయైజ్ చేసి ఉంటే
పంరు పం సకుకని సధంచుకోఴడం కోషం న్నమమ సథన్ననిన ఆవ యయంచక త఩఩దు.
72. ఎపాయ్మంటు ఒనయల ఩యయోజన్నలని ఩రయక్షంచే ఉదేదవంతో 21 షంఴతషరాల కియతం
యూపందించఫడిన ఈ చట్ ం చాల నగరాలలో షకయభంగా అభలు కాఴడం లేదని తెలుస్ింది.
అటుఴంట్ట ఩రసిథతికి కాయకులు ఎఴరు? అటుఴంట్ట దుయదృశ్ కయ ఩రసిథతిలో మరు఩ని
తీస్సకునిరాఴడం భన షమఖ్మకి సధమభయ్యమ ఩నేనని అనుకుంటున్ననరా?
఩యస్సిత దుయదృశ్ కయ ఩రసిథతికి ఎపాయ్మంటల ఒనరులగా భన బాధమతని జౄరి గా విషభరంచలేం.
఑క ఴంద యూపామలతో కొనే ఴస్సివుల యొకక న్నణమత, తూకాల గురంచి ఎంతగానో
఩ట్ట్ంచుకునే భనం పాతిక ముపైై లక్షలు అజృ఩ చేసి ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనే షందయబంలో
కనీష జాగయతిలని తీస్సకోకపోఴడం భన తపే఩ అవుతుంది. 21 షంఴతషరాల కియతం
అభలులోకి ఴచిున చట్ట్నిన అభలు జయ఩ఴలసిన చట్ ఩యభైన బాధమత గల మునిష఩ల్
అధకారులు తభ బాధమతని నియఴరి ంచకపోఴడం నేట్ట ఩రసిథతికి యండఴ కాయణం.
ఎపాయ్మంటుని షఴంత డబ్దఫ ఩ట్ట్కొనుకుకనే వారు, నిమంతయ ణాధకారాలు ఉనన అధకారులు
డదడా నిరల ఩ి, ఉద్వసీన వైఖ్రులని ఩యదరవస్సినన నే఩ధమంలో ఎకుకఴ భంది వామపాయస్సథల వైఖ్ర
ఇజృ఩ డు ఉనన ఩ధధతికి భిననంగా భర్పక విధంగా ఉంటుందని ఆశంచడం డదడా భన తపే఩
అవుతుంది.
భనం ఎదుర్పకంటునన షభషమ ఩దద దీ, జట్టలభైనదీ మతయ మే కాదు, స్సనినతభైనది డదడా.
ముందు భనకి చట్ ం గామయంటీ చేస్సినన సకుకల గురంచి భనం అఴగాసన ఩ంచుకోవాలి.
అటుఴంటజృ఩ డు ఩యజా ఩యతినిధులు, రాజకీమ పారీ్ల వారు భరయు ఩యజా స్టఴకులయన
34
 అధకారులు – అందయూ భనకి త఩఩కుండా షసకరసిరు. తభ కష్ భయల ఩టల బాధమత కలిగ
ఉండి, చట్ ంలోని నిఫంధనలకి అనుగుణంగా న్నణమతతో డదడిన కట్ డాలని నిరభషూి తభ
బాాండ్ ఩య఩తిని ఩ంచుకునేందుకు కృషి చేస్ట బ్రల్ రుల భన షమఖ్మ కృషికి త఩఩కుండా
షసకరంచితీరుతారు. అనైతికభైన ఩ధదతులలో త఩఩ తభ వామపారాలని కొనసగంచలేని
కొదిద భంది బ్రల్ రుల ఈ బఴన నిరాభణ యంగం నుంచి తొలగపోయ్య ఩రసిథతి అజృ఩ డు ఴస్సింది.
అటుఴంట్ట స్సదూయ లక్ష్య సధన కోషం భన షమఖ్మ రాష్ట్ర, జాతీమ సథయ షమఖ్మలతోను
భరయు రాష్ట్ర, జాతీమ సథయ బ్రల్ యల షంఘాలతోను కలిసి ఩ని చేస్సింది. ఩యజా ఩యతినిధుల,
రాష్ట్ర భరయు కేందర భంతుయల భరయు ఉననత అధకారుల యొకక
షహామషసకారాలనీ,పందుతుంది. అంతిభంగా, త఩఩నిషర ఩రసిథతులలో ఎపాయ్మంటల
ఒనయల సకుకల సధన కోషం, విషృత ఩యజా ఩యయోజన్నల కోషం న్నమమ సథన్నలనీ
ఆవ యయస్సింది. న్నమమభైన భన లక్ష్యాలని సధంచడం కోషం భనం చట్ ఫధధభైన కృషిని
చెమమడానికి సిధధంగా ఉన్ననం. కానీ, ఈ కృషి ఎఴరో కొదిద భంది మతయ మే చెమమగలిగనది
మతయ ం కాదు. భన నగయంలోని ఎపాయ్మంటల ఒనయల లో అఴకావం ఉనన వాయందరు –
ముఖ్మంగా అపాయభైన విశమ ఩రఙ్ఞఞ నం భరయు అనుబఴం ఉనన ఴృధుదలందరు – కలిసి
ఴచిున఩఩డు భన లక్ష్యానిన స్సలువుగానే సధంచగలుగుతాం.
73. మ ఎపాయ్మంటు బఴనం నిరభంచఫడిన ఖాళీ షథ లంలో ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి చెందఴలసిన అనిరద శ్ ,
అవిభాజమ వాట్టలలో అందరకీ కొంత కొంత తగగంచి, ఆ విధంగా మిగలిన వాట్టని ఩యమోటరు తన
పేరు పందనే ఉంచుకున్ననరు. ఆ విధంగా మిగులుుకునన వాట్ట షథ లనిన డదడా అందరకీ ఩ంచి
రజిష్ రు చెమమభని ఎనినసరుల అడిగన్న ఏదో ఑క సకు పంద తప్త఩ంచుకుంటున్ననరు. మ
షభషమకి ఩రష్కకయం ఏమిట్ట?
పం ఩యమోటరు చేసినది చట్ విరుధధభైన ఩ని. ఆమన చట్ ంలో ఉనన అతి ముఖ్మభైన సెక్షనలని
అతికయమించి ఴమఴసరస్సిన్ననరు. ఆ ముఖ్మభైన సెక్షనలని అతికయమించిన ఩యమోటరుల సెక్షనుల 28,
29ల ఩యకాయం ఑క షంఴతషయ కాలం ఴయకు కారాగాయ శక్షకి అరుసలవుతారు. ముందుగా షభషమ
఩రష్కకయం కోషం సథనిక బ్రల్ యల షంఘానిన షం఩యదించండి. ఆ కృషి పలించకపోతే, పం
ఎ఩రాయ్మంటల ఒనయల షంఘం గాని లేద్వ పంలో ఏ ఑కకయైన్న గాని ఩యమోటరుకి రజిష్ రు్ నోటీస్స
ఇఴఴండి. ద్వనికి డదడా ఆమన ష఩ందించక పోతే, లమరు నోటీస్స ఇప్త఩ంచి, తరువాత
కోరు్లో ద్వవా వమమక త఩఩కపోఴచుు. పంది న్నమమఫధధభైన డిమండు. చట్ ం పం వైజృనే
ఉంది. కనుక పంకు కోరు్లో న్నమమం త఩఩కుండా జరగ తీరుతుంది.
కానీ, ముందుగా భన షమఖ్మ షహామంతోనైన్న బ్రల్ యల షంఘం భధమఴరితఴంతో షభషమని
఩రశకరంచుకునేందుకు ఩యమతనం చెమమడం భంచిది.
74. మ ఎపాయ్మంటు బఴనంలో ఉనన అనిన ఎపాయ్మంటలకీ ఇంటరాకమ్ ఫోనుల ఩డతాభని ముందు
బోాచరులో రాశారు. ఎనినసరుల కోరన్న ఆ షదుపాయానిన కలిగంచడం లేదు. మేము ఏమి
చెయామలి?
ముందుగాపంరు భన షమఖ్మ ద్వఴరా గాని లేద్వ డెైయకు్గా గాని పం షభషమని బ్రల్ ర్ష షంఘం
దృషి్ కి తీస్సకువళళండి. ఆ విధంగా ఩రష్కకయం కాకపోతే, పం షభషమ యండు షంఴతషరాల
లోజృది అయతే పంరు జిలల వినియోగద్వరులు ఫోయంలో జిరరామదు చేసి, న్నమమం
పందఴచుు.
75. మ బఴనంలో ఒనయల షంఘానిన మేము రజిష్ రు చేయంచలేదు. మకు షభషమలు ఏవీ లేవు.
షంఘానిన రజిష్ రు చేయంచుకోఴడం ఴలల మకు ఏ విధభైన ఩యయోజనం ఉంటుంది?
చేయంచుకోక పోనడం ఴలల బవిశమతుిలో ఇఫఫందులు ఏవైన్న ఴచేు అఴకావం ఉంటుంద్వ?
చట్ ం ఩యకాయం పం బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలు పం
ఒనయల షంఘానికి మతయ మే చెందుతాయ. రజిష్ రు చెమమఫడిన షంఘానికి ఴమకుిలుగా
షభ్యమలతో ఩యమేమం లేని ఑క షఴతంతయ భైన, చట్ ఩యభైన ఴమకిితఴం (legal
35
 personalityand status) ఉంటుంది.కొనిన లక్షల లేద్వ కోటల విలుఴ గల ఉభభడి ఆసిథ఩ై
సకుక కలిగ ఉండ షంఘానికి అటుఴంట్ట షఴతంతయ భైన చట్ ఩యభైన ఴమకిితఴం, హోద్వలు
ఉండడం చాల అఴషయం. ఆ ఉభభడి ఆస్సథలననినంట్టనీ చట్ ఩యంగా పం బ్రల్ రు పం
షంఘానికి ఫదలయంచాలి. బవిశమతుిలో మునిషపాలిట్టతోనో, ఩యభ్యతఴంతోనో,
బ్రల్ రుతోనో, భర్పక ఴమకిితోనో లేద్వ పం ఒనయల భధమనో ఆ ఉభభడి ఆసిథ విశమంలో ఏ
యకభైన వివాద్వలు తలతిి న్న, రజిష్ రు అయన పం షంఘం ద్వఴరానే అటుఴంట్ట వివాద్వలని
఩రశకరంచుకోఴడం స్సలుఴవుతుంది.
఩యతి ఎపాయ్మంటల బఴనంలోను ఒనయల ందరకీ చెందిన ఉభభడి ఴమఴహారాలని భనం చట్
ఫధధంగా, ఩యజాసఴమిక, ఩యష఩య షసకాయ విలుఴల ఆధాయంగా నియఴహంచుకోగలిగ
వాతాఴయణం భన ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘాలు అనీన రజిష్ రు అయనజృ఩ డ ఏయ఩డుతుంది.
76. ఎపాయ్మంటు బఴనంలో సి్ల్్, సెలలర్ లు ఉభభడి షథ లలేననీ, ఩యమోటరు వాట్టని ఒనయల షంఘానికి
అ఩఩జెపా఩లనీ చట్ ం ష఩శ్ ంగా చెజృిననజృ఩ డు కాయల పారకంగ్ సలట్ష ని ఩యమోటరు విడి విడిగా
ఒనయల కి అభభడానిన చట్ ం ఑జృ఩ కుంటుంద్వ?
ఉభభడి షథ లలలో ఏ ఑కక భాగానీన ఩యమోటరు ఎఴరకీ అభభడదడదు. ఎఴయూ కొనడదడదు.
వాట్టని ఩యమోటరు ఒనయల షంఘానికి జౄరి గా, మథాతథంగా అ఩఩గంచి తీరాలి. సి్ల్్, సెలలర్
లు ఉభభడి షథ లలే. ఆ విశమంలోఏ విధభైన షందేహానికీ తావు లేదు. అందుఴలల , చట్ ం
఩యకాయం వాట్టలో ఏ భాగానీన ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి ఩యమోటరు అభభడదడదు.సెలలర్, సి్ల్్ ల
నిరాభణానిన ఎపాయ్మంటు బఴన నిరాభణంలో అతమఴషయ అంతరాబగంగానే చట్ ం
఩రగణిస్సింది. వాట్ట నిరాభణానికి అయ్యమ ఖ్రుు డదడా ఎపాయ్మంటు ధయలోనే ఇముడి
ఉంటుంది. అందుఴలల , ఎపాయ్మంటల ఒనరుల పారకంగ్ షథ లలని కొనడదడదు.ఉభభడి షథ లలు
అనినంట్టనీ ఩యమోటరు ఒనయల షంఘానికి అ఩఩గంచాలని మతయ మే చట్ ంలో ఉంది గాని ఆ
తరువాత పారకంగ్ సలట్ష కేట్టయంజృ, నియఴసణ విశమం గురంచి ఩యస్సితం ఉనన చట్ ంలో
ఏ విధభైన ఩యసిఴన్న లేదు. కానీ, ఩యమోటరుల పారకంగ్ సలట్ష ని ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి
కేట్టయంచడం మతయ ం చెమమఴచుునని హైకోరు్ ఑క షందయబంలో వామఖామనించింది.
77. ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానిన నియఴహంచుకోఴడంలో పాట్టంచఴలసిన ముఖ్మభైన షూతాాలు
ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందరు షభ్యమలుగా ఉండాలి; బ్రల్ రు గాని బ్రల్ రు ఩యతినిధులు
గాని,఩యతమక్షంగా గాని లేద్వ ఩రోక్షంగా గాని షంఘానిననిమంతిర ంచకుండా జాగయతిలు
తీస్సకోవాలి; జమ ఖ్రుుల విశమంలో జౄరి పాయదయవకతతో ఴమఴసరంచాలి;ఆద్వమం
అంతట్టనీ ఎ఩఩ట్టకజృ఩ డు బామంకు ఎక్కంటులో జభ చేషూి, ఆ బామంకు ఎక్కంటు ద్వఴరానే
ఖ్రుులనినంట్టనీ ఩డుతూ ఉండాలి;కనీషం నలకి ఑కసయయన్న కమిట్ట షభ్యమలు
షమవేవభవుతూ ఉండాలి;కనీషం భూడు నలలకి ఑కసయయన్న జమఖ్రుుల నివేదిక
఩యతులని ఒనయల ందరకీ ఩ంపాలి;ఎనినకలు ఩యతి షంఴతషయం కయభం త఩఩కుండా జరుజృకోవాలి;
షంఘం నియఴసణ బాధమతలని చాల షంఴతషరాలు కొదిద భంది మతయ మే నియఴహంచడం
కాకుండా ఑కర తరువాత భర్పకరు ఆ బాధమతలని ఴహంచేందుకు ముందుకు రావాలి; నల
వారీ ఖ్రుులు కాకుండా ఩దధ ఖ్రుులు ఩ట్ ఴలసి ఴచిునజృ఩ డు షభ్యమలందరతో షం఩యదించి
భజారట్ట అభిపాాయానిన ఫట్ట్ నియణమం తీస్సకోవాలి; ఩యతి షంఴతషయం కొతి కమిట్ట ఎనినకైన
వంటనే ఆ కమిట్ట పేయల ని జిలల రజిస్ారు కారామలయానికి రాత జౄయఴకంగా
తెలిమజెయామలి;బ్రల్ రుతో గాని లేద్వ ఫమట వాయఴరతోనైన్న గాని వివాద్వలు
తలతిి నజృ఩ డు ఴమకిిగత ఩యయోజన్నలని కాకుండా ఒనయల ందర షమిషి్ ఩యయోజన్నలని మతయ మే
దృషి్ లో ఉంచుకుని ఒనరుల - ముఖ్మంగా కమిట్ట షభ్యమలు - ఴమఴసరంచాలి;ఒనరుల భరయు
అదద కి ఉంటునన వారు ఏవైన్న షభషమలని ఎదుర్పకంటూ ఉంటే వాట్ట షతఴయ ఩రష్కకరానికి
కమిట్ట షభ్యమలు కృషి చెయామలి; షలహాల భరయు జిరరామదుల రజిష్ రు ఩ట్ట్, అందులో
36
 నమోదయన షలహాలు, జిరరామదుల఩ై కమిట్ట తగన చయమలని వంటనే తీస్సకోవాలి; షంఘం
ఫైలస్ తో బాటు చట్ ంలోని అంశాల ఩టల అఴగాసన ఩ంచుకునేందుకు ఒనయల ందరు కృషి
చెయామలి; ఆఖ్రుగా – ఒనరుల, వాయందర కుటుంఫ షభ్యమలందర భధామ స్టనస స్ససృద్వబఴ
వాతాఴయణం నలకొనే విధంగా అందరు ఴమఴసరంచాలి.
78. చాల ఎపాయ్మంటు బఴన్నలలో సెలలర్, సి్ల్్ భరయు టయయస్ భాగాలలో ఎపాయ్మంటు ల , గదులు,
ష్కజృలు కట్ట్, వాట్టలో కొనినంట్టని అమేభస్సకున్ననరు. అటుఴంట్ట ఩రసిథతిలో భనం ఏం
చెయామలి?
ఎపాయ్మంటు బఴన్నలలో సెలలర్, సి్ల్్ భరయు టయయస్ భాగాలు అనీన ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందరకి
మతయ మే చెందిన ఉభభడి షథ లలు మతయ మే. వాట్టలో ఎఴరు ఎటుఴంట్ట కట్ డాలని కట్ట్న్న
అవి అకయభ కట్ డాలే అవుతాయ. సధాయణ బఴన్నల విశమంలో ఴరించే కయభఫధీధకయణ
఩థకం ఎపాయ్మంటు బఴన్నలకి ఴరి ంచదని ఉననత న్నమమ సథన్నలు చాల షందరాబలలో
ష఩శ్ ం చేశాయ. వాట్ట విశమంలో ఒనయల షంఘం గాని లేద్వ ఏ ఑కక ఒనరు గాని న్నమమ
సథన్ననిన ఆవ యయంచిన్న, వాట్టని తొలగంచభని ఉతి రుఴలు రాఴడం ఖామం.
అయతే, అటుఴంట్ట వాట్టలో బ్రల్ రు షఴంతంగా ఉంచుకునన వాట్ట విశమంలో భనం
చట్ట్నిన అభలు చెమమభని కోయడానికి షందేహంచనఴషయం లేదు. కానీ, అది అకయభ కట్ డం
అని తెలిస్ లేక తెలిమకో భర్పకరు కొనుకుకనన షందరాబలలో ఏ విధంగా
ఴమఴసరంచాలననది ఆ బఴనంలో ఉనన మిగలిన ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందయూ కలిసి నియణమం
తీస్సకోఴడం భంచిది. అటుఴంట్ట షందరాబలలో కొంత ఉద్వయంగా ఴమఴసరంచఴలసి
ఉంటుంది డదడా.(ఈ షందయబంలో –08-10-2012 తేదీన Civil Appeal No. 7356 of
2012 / (Dipak Kumar Mukherjee versus Kolkata Municipal
Corporation)కేస్సని ఩రశకరషూి అటుఴంట్ట కట్ డాలని కొనుకుకనన ఒనయల కిబ్రల్ యల చేతనే
జౄరి నశ్ ఩రహాయం ఇప్త఩ంచి, అటుఴంట్ట కట్ డాలని డదడా నిరాదక్షణమంగా మునిషపాలిటీలు
తొలగంచివయామలని షూప్యం కోరు్ ఆదేశంచింది. ఑డిసష రాష్ట్రంలోని కటక్ నగయంలో అకయభ
కట్ డాలకి షంఫంధంచిన కేస్సని ఩రశకరంచిన షందయబంలో డదడా స్సప్యం కోరు్ అటుఴంట్ట
తీఴయభైన వామఖ్మలనే చేసింది.)
ఏది ఏభైన్న – అటుఴంట్ట అకయభ కట్ డాలని ఎఴయూ కొనడదడదనీ, కొంటే అపాయభైన నశ్ ం
కలిగ ఩యమదం పంచి ఉంటుందనన విశయాలనిపౌరులలో భనం బాగా ఩యచాయం
చెమమఴలసి ఉంటుంది.
79. మ ఎపాయ్మంటు బఴనం నిరాభణం విశమంలో బ్రల్ రు చట్ట్నిన చాల విధాలుగా అతికయమించారు.
వాటనినంట్టకీ మ ఴదద ఋజువులు లేవు. మేము మ సకుకలని సధంచుకునేందుకు మయగ ం
ఏదైన్న ఉంద్వ?
పం బఴన నిరాభణంలో ఏఏ చట్ అతికయభణలు ఉన్ననయో వాట్టని ఋజువు చెమమగలిగ
డాకుమభంటల లిస్స్ని తయారుచేస్సకోండి. షమచాయ సకుక చట్ ం కియంద షంఫంధత ఩యభ్యతఴ
కారామలయాలకి ఆ డాకుమభంటల ఩యతులకోషం దయఖాస్సి చెమమండి. ఆ డాకుమభంటల ఩యతులని
అందుకునన తరువాత బ్రల్ యల షంఘానికి జిరరామదు చెమమండి. ఆ జిరరామదు ఩యతిని భన
షమఖ్మకి డదడా ఩ం఩ండి. బ్రల్ యల షంఘం ద్వఴరా పంకు షంతృప్తికయభైన ఩రష్కకయం
రాకపోతే, జౄరి విఴరాలతో మునిష఩ల్ కమిశనరు గారని కలఴండి. అజృ఩ డు డదడా
఩యయోజనం లేకపోతే, న్నమమ సథన్ననిన ఆవ యయంచండి.
80. ఎపాయ్మంటల చట్ట్నిన అభలు చెమమడం విశమంలో విపలభవుతుననది కేఴలం నగయపాలక
భరయు జృయపాలక షంషథ లేన్న లేద్వ ఇతయ ఩యభ్యతఴ కారామలయాలు డదడా ఏవైన్న ఉన్ననయా?
ఎపాయ్మంటల చట్ట్నిన అభలు చెమమడం విశమంలో ఩యధానభైన బాధమత నగయ పాలక
భరయు జృయపాలక షంషథ లదే. కానీ, ఈ విశమంలో రజిస్ట్ాశన్ శాఖ్కి డదడా కొంత బాధమత
ఉంది. చట్ ంలోని సెక్షన్ 14 ఩యకాయం బ్రల్ రు ఎపాయ్మంటు బఴన్ననికి షంఫంధంచిన పాలనుల
37
 భరయు ఇతయ విఴరాలతో „„డికలరేశన్‟‟ నీ, సెక్షనుల 4, 17 ల ఩యకాయం ఆ బఴనంలోని
ఎపాయ్మంటు ల అనినంట్టకీ షంఫంధంచిన పాలనుల భరయు ఇతయ విఴరాలతో విడివిడిగా „డీడ్ష
ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్ష‟ నీ షంఫంధత షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా రజిష్ రు
చెయామలి. అంతే కాకుండా, ఎపాయ్మంటలకి షంఫంధంచిన స్టల్ డీడల ని రజిష్ రు చేస్టటజృ఩ డు
఩యతి ఑కక స్టల్ డీడ్ రజిస్ట్ాశన్ షభమంలోను మునిష఩ల్ కారామలమం వారు జారీ చేసిన
„Certificate of Completion and Certificate of fitness for occupation ‟ని
త఩఩నిషరగా జత చెయామలి.
఩యతి ఑కక ఎపాయ్మంటు బఴన్ననికీ, అందులో ఩యతి ఑కక ఎపాయ్మంటుకీ షంఫంధంచిన జౄరి
విఴరాలని నమోదు చేస్టందుకు రజిస్ారు కారామలమంలో ఩యతేమకంగా ఑క రజిష్ రు
నియఴహంచాలి.
఩ై విధులని ఏ జిలలలోను రజిస్ట్ాశన్ శాఖ్కి చెందిన అధకారులు నియఴరి స్సినన ద్వఖ్లలు లేవు.
81. ఏదైన్న ఑క షకయభభైన డాకుమభంటుని రజిష్ రు చెమమడానికి ఎఴయైన్న తభ ఴదద కి తీస్సకుని ఴస్టి
ద్వనిని రజిస్ట్ాశన్ చట్ ం ఩యకాయం రజిష్ రు చెమమడమే తభ ఩ని కాని ఎపాయ్మంటల బఴన్నలకి
షంఫంధంచిన డికలరేశనుల, డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలని ఩యమోటరుల రజిష్ రు చేశారా లేద్వ అనన
విశయానిన తభకి తాముగా ఩ట్ట్ంచుకోలేభనీ,ఆ డాకుమభంటలని ఩యమోటరుల ఎఴయైన్న తీస్సకుని
ఴస్టి వాట్టని త఩఩కుండా రజిష్ రు చెమమగలభనీ రజిస్ట్ాశన్ శాఖ్కి చెందిన అధకారులు
చెజృిన్ననరు.
ఆ ముఖ్మభైన యండు డాకుమభంటలనీ రజిష్ రు చేయంచారో లేదో బ్రల్ రుల తభకి తెలిమజెమమడం
లేదని మునిష఩ల్ అధకారులు అంటున్ననరు.
ఎపాయ్మంటల చట్ట్నిన అభలు చెమమడం విశమంలో ఩యధాన బాధమత ఴహంచఴలసిన ఆ యండు
శాఖ్లకి చెందిన అధకారులు వాషి ఴంగా వార బాధమతల నియఴసణలో అంత నిషషహాయులుగా
ఉన్ననరా?
చట్ ం షకయభంగా అభలు చెమమడం విశమంలో బాధమత ఴహంచఴలసిన ఩యభ్యతఴ శాఖ్లలో
షభనఴమ లోపానికి ఇది ఑క చకకట్ట ఉద్వసయణ.
డికలరేశనుల, డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటుల (మునిషపాలిట్ట ఆభదించిన పాలనలతో షహా) త఩఩ని షరగా
రజిష్ రు కావాలనీ, ఎపాయ్మంటల ఒనయల ందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయం లేకుండా ఆ ఆమోదించఫడిన
పాలనలలో మరు఩లు చెమమడానికి ఩యమోటరుకి అధకాయం లేదనీ, ఆ ఆమోదించఫడిన పాలనల
఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడితేనే మునిషపాలిట్ట ఆ బఴన్ననికి certificate of
completion and certificate of fitnesss for occupancy ఇవాఴలనీ, ఆ
certificate of completion and certificate of fitnesss for occupancyని జత
చెమమకుండా ఎపాయ్మంటల స్టల్ డీడ్ లని షబ్-రజిస్ారు కారామలమంలో రజిష్ రు
చెమమడదడదనీ చట్ ం ష఩శ్ ంగా చెపోింది.
చట్ ఩యభైన ఩ై నిఫంధనలకి అనుగుణంగా ఩యమోటరుల ఴమఴసరంచేలగా చెమమడం
మువిష఩ల్ భరయు రజిస్ట్ాశన్ శాఖ్లకి చెందిన అధకారులకి అసధమభైన ఩ని ఏపం కాదు. ఈ
విశమంలో భన షమఖ్మ ఆ యండు శాఖ్ల అధకారులకీ ఈ కియంది యండు స్సలువైన,
ఆచయణాతభకభైన షూచనలని చేస్ింది.
(అ) ఎపాయ్మంటల బఴనం యొకక పాలనలని ఆమోదిషూి జారీ చేస్ట ఉతి రుఴలలో „డికలరేశన్‟
భరయు డీడ్ష ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్ష ని ఑క నలలోగా రజిష్ రు చేయంచి, వాట్ట ఩యతులని తభ
కారామలమంలో నమోదు జెమమఴలసి ఉంటుందనే చట్ ఩యభైన నిఫంధనని ఆ
ఉతి రుఴలలోనే ఩యవేవ ఩ట్ట్; ఩యమోటరుల ఆ విధంగా చేస్టినే మునిష఩ల్ అధకారులు ఆ బఴన్ననికి
certificate of completion and certificate of fitnesss for occupancy జారీ
చెయామలి. బ్రల్ రుల ఆ విధంగా చెమమకపోతే ఆ బఴన్ననికి certificate of completion
and certificate of fitnesss for occupancy ని జారీ చెమమడదడదు.
38
 (ఆ) ఩యమోటరు ఑క ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ ఎగయభంటునీ, స్టల్ డీడ్ నీ రజిష్ రు
చేయంచడానికి తీస్సకునిఴచిునజృ఩ డు, ఆ డాకుమభంటలలో ఆ ఎపాయ్మంటు బఴనం
భరయు ఎపాయ్మంటులకి షంఫంధంచిన „డికలరేశన్‟ భరయు డీడ్ష ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్ష
యొకక రజిస్ట్ాశన్ షంఖ్మలు భరయు రజిస్ట్ాశన్ తేదీలని ష఩శ్ ంగా రాస్టినే ఆ
డాకుమభంటలనిషబ్-రజిస్ారు కారామలమంలోరజిష్ రు చెయామలి. (స్టల్ డీడ్ రజిస్ట్ాశన్ కి
ఴచిునజృ఩ డు మునిషపాలిట్ట వారు జారీ చేసిన certificate of completion and
certificate of fitnesss for occupancy ని డదడా జత చెమమఴలసి ఉంటుంది.)
ఈ విశమంలో ఩ై షూచనలని చేషూి మునిష఩ల్ కమిశనరు గారకీ, జిలల రజిస్ారు
గారకీభరయు ఆ యండు శాఖ్ల ఉననతాధకారులకీభన షమఖ్మ ఇ఩఩ట్టకే ఉతి రాలని
రాసింది.
ఆఖ్రుగా - రజిష్ రు చేయంచఫడిన డికలరేశనుల, డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటల విఴరాలు స్టల్
ఎగయభంటు భరయు స్టల్ డీడ్ లలో ష఩శ్ ంగా పేర్పకన్ననరో లేదో చూస్సకోఴలసిన బాధమత
఩యధానంగా ఎపాయ్మంటలని కొంటునన వారదేననన విశయానినభనం ఈ షందయబంలో
విషభరంచడదడదు.
82. కొనిన షందరాబలలో ఩యమోటరుల ఎపాయ్మంటల బఴనం పాలనులని మునిషపాలిట్టచే
ఆమోదిం఩జేస్సకునన వంటనే ఖాళీ షథ లంలో అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్టలని ఎపాయ్మంటలని
కొనుకుకనే వార పేరు పంద రజిష్ రు చేసి, ఎపాయ్మంటు నిరాభణానికి అటుఴంట్ట
కొనుగోలుద్వరులతో వేరుగా బ్రల్ ర్ష ఎగయభంటు చేస్సకుని ఎపాయ్మంటల బఴన్ననిన కడుతున్ననరు.
మునిషపాలిట్ట వారు జారీ చేసిన certificate of completion and certificate of
fitnesss for occupancy లేకుండా స్టల్ డీడ్ లు రజిష్ రు చెమమడదడదనన చట్ ఩యభైన
నిఫంధనకి ఩ై విధభైన ఏరా఩టుల ఴమతిరేకం అవుతాయ కద్వ?
పంరు చెప్త఩న విధంగా చేస్సినన వారు రజిస్ట్ాశన్ ఖ్రుులని తగగంచుకునేందుకే అల చేషూి
ఉంట్టరు. కానీ, ఆ విధంగా చెమమడం ఴలల వారు షథ లం ఒనయల లో ఑కరు అవుతారు కనుక
చట్ ంలో „఩యమోటరు‟ ఩దం నియఴచించఫడిన ద్వనిని ఫట్ట్ ఩యమోటయల లో ఑కరు అవుతారు. ఆ
కాయణంగా ఆ బఴన నిరాభణం విశమంలో చట్ ంలోని నిఫంధనల అతికయభణలు ఏవైన్న
జరుగుతే వాషి ఴభైన ఩యమోటరుతో బాటుగా వారు డదడా బాధుమలవుతారు. ద్వని ఴలల వారు
తీఴయభైన ఩రణామలని ఎదుర్పకనఴలసి రాఴచుు.
అంతే కాకుండా, ఩ై విధభైనఏరా఩టు ల చట్ ంలోనిసెక్షన్ 4-4-1-iiనిఫంధనకి ఴమతిరేకం
అవుతాయ. రజిస్ట్ాశన్ ఖ్రుులని తగగంచుకోఴచుుననే ఉదేదవంతో అటుఴంట్ట ఏరా఩టు ల ఎఴయూ
చేస్సకోకుండా ఉండడమే భంచిది.
83. ఎపాయ్మంటలని అమేభ షభమంలోనే కొంతభంది ఩యమోటరుల బవిశమతుిలో ఒ఩న్ టయయస్ భాగంలో
఩ంట్ హౌస్ లు కటు ్ కునేందుకు వీలుగా తాము ఉభభడి షథ లంలో కొంత వాట్టని తభకే
ఉంచుకుంటుననటు ్ గాను, అందుకు ఎపాయ్మంటల కొనుగోలుద్వరుల షఴచఛందంగా అంగ్రకరస్సిననటు
్
గాను రజిష్ ర్్ స్టల్ ఎగయభంటు ల భరయు స్టల్ డీడ్ లలోనే రాయంచుకుని, తరువాత ఩ంట్ హౌస్
లు కటు్ కున్ననరు.ఆ కట్ డాలని మునిషపాలిట్ట చేత కయభఫధీధకయణ డదడా చేయంచుకుంటున్ననరు.
అటుఴంటజృ఩ డు ఩రసిథతి ఏమిట్ట?
ఇటుఴంట్ట షభషమలు తలతి డానికి భూల కాయణం మునిషపాలిట్ట పాలనలని ఆమోదించిన
తరువాత ఩యమోటరుల డికలరేశనలనీ, డీడ్ష ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలనీ రజిష్ రు చెమమకపోఴడం
భరయు వారు చట్ ఩యభైన ఆ విధని నియఴరి ంచారా, లేద్వ అనన విశయానిన మునిష఩ల్
అధకారులు, రజిస్ట్ాశన్ శాఖ్ అధకారులు ఩ట్ట్ంచుకోకపోఴడమే. ఩యమోటరుల ఆ విధంగా
ముందు ఆమోదం పందిన పాలనలకి మరు఩లు, చేరు఩లు చేసి కట్ట్న కట్ డాలు అనీన అకయభ
కట్ డాలే. ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలో ఉనన అటుఴంట్ట అకయభ కట్ డాలని మునిషపాలిటీలు
ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికి విరుధధంగా ఏ ఩థకం ఩యకాయం డదడా కయభఫధీధకరంచడదడదని భన రాష్ట్ర
39
 హైకోరు్ భరయు స్సప్యం కోరు్లు చాల సరుల ష఩శ్ ఩యచాయ. అందుఴలల , పం ఎపాయ్మంటల
ఒనయల షంఘం ద్వఴరా గాని లేద్వ పంలో ఎఴయైన్న కొందరు లేద్వ ఎఴయైన్న ఑కరు గాని
ముందుగా బ్రల్ రుకి నోటీస్స ఇచిు, షయయన ష఩ందన లేని ఩క్షంలో న్నమమ సథన్ననిన
ఆవ యయస్టి ఎపాయ్మంటల ఒనరులగా పంకు చట్ ం గామయంటీ చేస్సినన సకుకలని త఩఩కుండా
పందగలుగుతారు.
(బొంబాయ హైకోరు్ వారు 16-08-1985 తేదీన కలి఩త ఎనేకోవ్ కోఆ఩రేట్టవ్ వార కేస్సలోను,
19-09-1991 తేదీన ఖ్తిర బ్రల్ ర్ష వార కేస్సలోను భరయు25-10-2008 తేదీన నిహాల్
చంద్ లలూ చంద్ ఩ైావేటు లిమిటడ్ వార కేస్సలోను విడి విడిగా జారీ చేసిన భూడు
ఉతి రుఴలనీ చూడండి. ఆ ఉతి రుఴలు దిఴతీమ విభాగంలో షంక్ష఩ింగా ఉటంకించఫడా్య.)
84. “ఆమోదించఫడిన పాలనుల ఩య కాయం కాకుండా బ్రలి్ ంగులని కట్ట్న షందరాబలలో అటుఴంట్ట
అతికయభణలని కయభఫధీధకరంచడానికి ఩యభ్యతఴం అధకారకంగా కయభఫధీధకయణ ఩థకానిన
యూపందించింది. ఆ ఩ధకం ఩యకాయం నేను కట్ట్న ఎపాయ్మంటు బఴనంలో అతికయభణలని
నిరీణతభైన అ఩రాధ రుస్సం కట్ట్, కయభఫధీధకరంచుకుంటే ద్వనిని పంరు ఏ విధంగా తజృ఩
఩ట్ గలరు?”అని మ బ్రల్ రు ఩యశనస్సిన్ననరు. ఆమనకి మేము ఏ విధంగా షమధానం చెపా఩లి?
సధాయణంగా ఑క చట్ ం గురంచీ, ఆ చట్ట్నికి లోఫడి ఩యభ్యతఴం యూపందించే యూల్ష
(నిమభ నిఫంధనలు) గురంచీ భనం ఇంతకి ముందు 1ఴ ఩యవనకి షమధానం ద్వఴరా
తెలుస్సకున్ననం. ఑క చట్ ం అభలు కోషం చేసిన యూల్ష ఎజృ఩ డ్య ఆ చట్ట్నికి లోఫడ
ఉండాలి. బ్రలి్ ంగులలో అతికయభణల విశమంలో కయభఫధీధకయణ ఩థకానిన భన ఩యభ్యతఴం
మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశనల భరయు మునిషపాలిటీల చట్ట్లకి లోఫడి యూపందించి, ఑క నిరీణత
కాలంలో అభలు చేసింది. (సధాయణ బఴన్నల విశమంలోనే ఆ ఩థకం యొకక చట్
ఫధధతని ఉననత న్నమమ సథన్నలు ఩యశనంచాయ. ఆ విశయానిన కొంత స్టజృ ఩యకకన ఩డద్వం.)
ఎపాయ్మంటల బఴన్నల నిరాభణానిన నిమంతిర ంచేందుకే ఎపాయ్మంటల చట్ ం
యూపందించఫడింది. ఆ చట్ ంలోని అంశాలే కాకుండా ఆ చట్ట్నికి లోఫడి ఩యభ్యతఴం
఩యతేమకంగా యూపందించిన యూల్ష డదడా ఉన్ననయ.
మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశనల భరయు మునిషపాలిటీల చట్ట్లకి లోఫడి యూపందించఫడిన ఩ై
అతికయభణల కయభఫధీధకయణ ఩థకం ఎపాయ్మంటల చట్ ం భరయు ద్వనికి లోఫడి ఩యభ్యతఴం
చేసిన యూల్ష కి విరుధధంగా ఉననజృ఩ డు – ఎపాయ్మంటు బఴన్నలకి షంఫంధంచినంత ఴయకు
ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని అంశాలు, యూల్ష మతయ మే ఴరి సియ. వాట్టకి విరుధధంగా ఉనన ఏ
ఇతయ యూల్ష గాని లేద్వ ఩థకాలు గాని ఴరి ంచవు. అందుఴలల నే, ఎపాయ్మంటల బఴన్నల
నిరాభణంలో జరగన అతికయభణలని సద్వయణ బఴన్నలలో అతికయభణలలగానే ఩రగణించి,
వాట్టని డదడా కయభఫధీధకరంచడం తజృ఩ అవుతుంది. ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలో జరగన
అతికయభణలని మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశనుల భరయు మునిషపాలిటీలు కయభఫధీధకరంచి ఉంటే ఆ
ఉతి రుఴలని ఆ బఴనంలో ఉనన ఇతయ ఎపాయ్మంటల ఒనరుల న్నమమ సథన్నల దషి్ కి తీస్సకుని
వళిళ న్నమమం పందఴచుు.
ఈ విశయానిన భన రాష్ట్ర హై కోరు్తో బాటు బొంబాయ హై కోరు్, స్సప్యం కోరు్లు జారీ చేసిన
ఉతి రుఴలు ష఩శ్ ం చేస్సిన్ననయ.(షంఫంధత విఴరాలని తృతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)
85. మొతి ం ఆరుఎపాయ్మంటు ల ఉనన మ ఎపాయ్మంటు బఴనంలో ఇ఩఩ట్ట ఴయకు నేను కొనన
ఎపాయ్మంటుకి మతయ మేస్టల్ డీడ్ రజిష్ రు అయంది. మిగలినవాట్టకి స్టల్ ఎగయభంటు
ల రజిష్ రు
అయామయ. మునిషపాలిట్ట అనుభతినిచిున పాలను నుంచి బ్రల్ రు కొనిన తీఴయభైన అతికయభణలని
చేసి బఴన్ననిన కట్ట్యని మేము ఇజృ఩ డు తెలుస్సకున్ననం. మేము ఏమి చెయామలి?
మునిషపాలిట్ట పాలనలని అమోదించిన వంటనే పం ఩యమోటరు „డికలరేశన్‟ భరయు డీడ్ ఆఫ్
ఎపాయ్మంటలని రజిష్ రు చేశారో లేదో ముందుగా తెలుస్సకోండి. చట్ ం ఩యకాయం ఎపాటభంటలని
కొనుకుకనన పం అందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయం ఉంటేనే మునిషపాలిట్ట నుంచి ఆమోద్వనిన
40
 పందిన పాలనలకి షఴయణలు చెమమడం సధమం అవుతుంది. ఆ విధంగా మునిషపాలిట్ట నుంచి
ఆమోద్వనిన పందిన షనరంచఫడిన పాలనలతో షఴరంచఫడిన„డికలరేశన్‟ నీ భరయు డీడ్ ఆఫ్
ఎపాయ్మంటలనీ భళీళ ఩యమోటరు రజిష్ రు చేయంచఴలసి ఉంటుంది. అల చెమమకపోతే, పం
బఴనం అకయభ కట్ డమే అవుతుంది. బ్రల్ రు చట్ట్నిన అతికయమించనందుకు శక్షారుసడవుతారు.
పం అందరు నశ్ పోతారు.
పం ఎపాయ్మంటుకి స్టల్ డీడ్ రజిష్ రు కాగా మిగలిన వాట్టకి స్టల్ ఎగయభంటు
ల మతయ మే రజిష్ రు
అయామయ అంటున్ననరు కనుక వాట్టకి డదడా స్టల్ డీడ్ లని రజిష్ రు చేయంచుకునే ముందు
పంరు అందయూ కలిసి తగన న్నమమ షలహా తీస్సకుని గాని ముందుకి వళళడం భంచిది
కాదు.
పం షభషమని బ్రల్ యల షంఘానికీ, మునిష఩ల్ కమిశనరు గార దృషి్ కీ డదడా తీస్సకుని వళళడం
భంచిది.
86. న్న స్టనహతుడు఑క బ్రల్ రు. అతను కట్ దలచుకునన ఎపాయ్మంటు బఴనం నిరాభణానికి పాలనుని
మునిషపాలిట్ట ఆమోదించింది. ఇంకా ఏ ఎపాయ్మంటు విశమంలోను ఎఴరతోను స్టల్ ఎగయభంటు ల
డదడా చేస్సకోలేదు. ఇజృ఩ డు ఆమోదం పందిన పాలనుకి చాల మరు఩లని చేసి కడుతున్ననడు.
అందరు అలగ చేస్సిన్ననరు కనుక ఏపం ఩యవాలేదనే ధైయమంతో ఉన్ననడు. అతని శ్చయయోభిలషిగా
నేను అతనికి ఏమి షలహా చెపా఩లి?
ఈ జృషి కం ఩యతిని పం బ్రల్ రు స్టనహతుడికి ఫహుభతిగా ఇచిు, సీరమస్ గా చదువుకోభని
చె఩఩ండి.
అతను చేస్సినన ఩నిలో ఎంత రస్క ఉందో గయహంచభని స్టనహతుడుగా అతనిని
హచురంచండి. మ షమఖ్మ చేస్సినన కృషి పలితంగా ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనే వారకి వార
సకుకల గురంచీ, ఩యమోటయల విధులు, బాధమతల గురంచీ ష఩శ్ భైన అఴగాసన
కలుగుతోందనీ, అందుఴలల ఆ బఴనంలో ఎపాయ్మంటలన కొనేందుకు ఎఴయూ ముందుకు ఴచేు
అఴకావం ఉండదనీ చె఩఩ండి. నియణయానిన అమనకే ఴదిలమమండి. ఑క స్టనహతుడుగా పంరు
అంతకన్నన చెమమగలిగనది ఏపం ఉండదేమో!
87. మొతి ం నలబై ఎపాయ్మంటలతో మ ఎపాయ్మంటు బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలనీ, ఉభభడి
షదుపాయాలనీ మ ఒనయల షంఘానికి యండు షంఴతషరాల కియతమే అ఩఩జెప్త఩ బ్రల్ రు
వళిళపోయారు. ఈ భధమ ఎలకి్ాకల్ వైరంగ్ భరయు ఩ల ంబ్రంగులకి షంఫంధంచిన విశయాలలో
తయచు షభషమలు ఴస్సిన్ననయ. బ్రల్ రు భర్పక ఊరకి వళిళపోఴడం ఴలల ఆమన ఫోనుకి డదడా
దొయకడం లేదు. బఴనం కటే్టజృ఩ డు వైరంగ్, ఩ల ంబ్రంగ్ ఩నులు ఎఴరు చేశారో తెలిమదు. మ
షభషమకి ఩రష్కకయం ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఎపాయ్మంటల అభభకం జౄరి అయన తరువాత ఉభభడి షథ లలు
భరయు ఉభభడి షదుపాయాలని ఒనయల షంఘానికి అ఩఩జెపే఩ షభమంలో బఴన్ననికి
షంఫంధంచిన పాలనుల, డాకుమభంటలతో బాటు ఎలకి్ాకల్ వైరంగ్ భరయు ఩ల ంబ్రంగ్ నట్ ఴర్క
఩నులకి షంఫంధంచిన జౄరి డిజెైనలని డదడా బ్రల్ రు నుంచి ఒనయల షంఘం ఩యతేమకంగా అడిగ
తీస్సకోవాలి. ఆ డిజెైనలని పంరు తీస్సకోకపోఴడం ఴలల నే పంరు ఩యస్సితం ఇఫఫంది
఩డుతున్ననరు. చినన షభషమలు అయతే ఏ ఎలకి్ాషిమనుల లేద్వ ఩ల ంఫరుల అయన్న
఩రశకరంచగలుగుతారు. కానీ, పం బఴనం ఴంట్ట ఩దద బఴన్నలలో నట్ ఴరుకలలో ఏదైన్న
షభషమ ఴస్టి, వాట్టని షరదిదద డం కొంత కశ్ భైన ఩నే అవుతుంది. ఫహుళ అంతస్సథల
బఴన్నలకి ఎలకి్ాకల్. ఩ల ంబ్రంగ్ ఩నులని చేస్ట ఩దద కంట్టాక్రు ఎఴరనైన్న షం఩యదించిండి. పం
షభషమని అటుఴంట్ట వారే ఩రశకరంచగలుగుతారు.
88. ఆరు షంఴతషరాల కియతం కట్ట్న ఎనిమిది ఎపాయ్మంటు ల ఉనన ఑క ఎపాయ్మంటు బ్రలి్ ంగులో
ఎపాయ్మంటలని ఎఴరకీ అభభకుండా బ్రల్ రు ఇంతఴయకు షఴంతంగానే ఉంచుకుని, ఎపాయ్మంటు ల
అనినంట్టనీ అదద కి ఇస్సిన్ననరు. ఆ ఎనిమిదింట్టలో కొనినంట్టని ఇజృ఩ డు అభభకానికి ఩ట్ట్రు.
41
 వాట్టలో భూడింట్టని నేను, మ ఫంధువులు కొంద్వభనుకుంటున్ననము. ఉభభడి షథ లం
భరయు షదుపాయాల విశమంలో బవిశమతుిలో వివాద్వలు రాకుండా మేము తీస్సకోఴలసిన
జాగయతిలు ఏమిట్ట?
ఆ బఴనంలో ఉనన ఎపాయ్మంటు ల అనీన ఇంతఴయకు బ్రల్ రు పేరు పందనే ఉన్ననయ
కనుకఇంతఴయకు అకకడ ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలుఅనే ఩యసిఴనే
ఉండదు. అందుఴలల షభస్టమ ఉండదు. కానీ, ఇజృ఩ డు పంరు ఆ ఎనిమిది ఎపాయ్ మంటలలో
భూడింట్టని కొనుకుకంద్వభనుకుంటున్ననరు కనుక బవిశమతుిలో తలతిబోయ్య షభషమల
గురంచి పంరు ముందుగా ఆలోచించడం చాల భంచిదే.
ఎపాయ్మంటలని విడివిడిగా అమేభ ఉదేదవంతో ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని కటే్ ఩యమోటరుల
„డికలరేశన్‟ నీ, డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలనీ త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి. పం విశమంలో -
పంరు, ఆ బఴనం మజమనీ కలిసి అదే విధంగా మొతిం బఴన్ననికి షంఫంధంచిన ఑క
„డికలరేశన్‟ నీ భరయు ద్వనితో బాటుగా ఎనిమిది ఎపాయ్మంటలకీ షంఫంధంచి విడివిడిగా
ఎనిమిది డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటలనీ రజిష్ రు చేయంచాలి. అజృ఩ డు ఆ రజిష్ రు్ డాకుమభంటలలో
బఴనంలో ఉనన ఏఏ ఎపాయ్మంటుకి ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో
ఎంతెంత అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్టలు చెందుతాయో ష఩శ్ ంగా ఉంటుంది. ఈ విశమం పంద
ష఩శ్ భైన అంగ్రకాయం ఴచిున తరువాత మతయ మే పంరు స్టల్ ఎగయభంటలని గాని లేద్వ స్టల్ డీడ్ష
ని గాని రజిష్ రు చేయంచుకోఴడం భంచిది.
89. స్టల్ ఎగయభంటులో పేర్పకనఫడిన తేదీకి ఎపాయ్మంటునిరాభణానిన జౄరి చేసి, అనిన షదుపాయాలతో
కొనుగోలుద్వరుడికి ఩యమోటరు అ఩఩జె఩఩కపోయన ఩క్షంలో కొనుగోలుద్వరుడు ఩యమోటరు
నుంచి నశ్ ఩రహారానిన పందడానికి చట్ ంలో అఴకావం ఉంద్వ?
స్టల్ ఎగయభంటులో పేర్పకనఫడిన తేదీకి ఎపాయ్మంటు నిరాభణానిన జౄరి చేసి, అనిన
షదుపాయాలతో కొనుగోలుద్వరుడికి ఩యమోటరు అ఩఩జె఩఩కపోయన ఩క్షంలో
కొనుగోలుద్వరుడినుంచి అ఩఩ట్ట ఴయకు జృచుుకునన మొతి ం ఎడాఴనుష సొముభని 9 శాతం
ఴడీ్ తో కలిప్త఩యమోటరు ఆ కొనుగోలుద్వరుడికి వా఩స్స చెమమఴలసిఉంటుంది. స్టల్
ఎగయభంటుయదుదకీ, అంతఴయకు ఇచిున ఎడాఴనుషని జౄరి గా వా఩స్స పందడానికీ డదడా
కొనుగోలుద్వరుడికి సకుక ఉంటుంది. చట్ట్నికి లోఫడి ఩యభ్యతఴం యూపందించిన
నిమభనిఫంధనలకి అనుఫంధంగా ఉనన నభూన్న స్టల్ ఎగయభంటు (ఫాయం I)లో 9ఴ
అంవంగా ఩ై ఈ విశయాలు ఉన్ననయ.
90. స్టల్ ఎగయభంటులో పేర్పకనఫడిన తేదీకి ఎపాయ్మంటల నిరాభణానిన జౄరి చేసి, అనిన షదుపాయాలతో
ఎపాయ్మంటుని న్నకు అ఩఩జె఩఩డానికి ఩యమోటరు సిధధంగా ఉనన఩఩ట్టకీ, కొనినఴమకిిగత కాయణాల ఴలల
నేను అతనికి జౄరి సొముభని చెలిల ంచి, స్టల్ డీడ్ ని రజిష్ రు చేయంచుకోలేకపోతున్ననను. నేను
చెలిల ంచఴలసిన ఫకాయ సొముభ పంద ఴడీ్ చెలిల ంచఴలసిఉంటుందని ఩యమోటరు
అంటున్ననరు.అలంట్ట నిఫంధన చట్ ంలో ఉంద్వ?
పం ఩యమోటరు చేస్సినన డిమండు షభంజషభైనదీ, చట్ షభభతభైనదీ డదడా. స్టల్
ఎగయభంటు శయతుల ఩యకాయం ఎడాఴనుష వాయద్వలని ఩యమోటరుకి చెలిల ంచని
కొనుగోలుద్వరుడువాయద్వలఫకాయల఩ై ఩యమోటరుకి ఴడీ్ చెలిల ంచఴలసిఉంటుంది.అంతే
కాకుండా, ఫకాయలు ఩డిన కొనుగోలుద్వరుడు అంతఴయకు చెలిల ంచిన ఎడాఴనుష సొముభని
తియగ వా఩స్స చెమమనఖ్ఖయలేకుండా అతనితో చేస్సకునన స్టల్ ఎగయభంటుని యదుద చేస్టందుకు
డదడా ఩యమోటరుకి సకుక ఉంటుంది. ఩ై యండు అంశాలనీ చట్ట్నికి లోఫడి ఩యభ్యతఴం
యూపందించిన నిమభనిఫంధనలకి అనుఫంధంగా ఉనన నభూన్న స్టల్ ఎగయభంటు (ఫాయం
I)లో 6ఴ భరయు 7ఴ అంశాలుగా ఉన్ననయ.
91. స్టల్ ఎగయభంటలలో పేర్పకనఫడిన ఩యణాళిక ఩యకాయం వివిధ దవలలో ఎపాయ్మంటు బఴన నిరాభణజృ
఩నులని ఩యమోటరు జౄరి చేస్సినన఩఩ట్టకీ, ఆ ఎగయభంటలలో శయతుల ఩యకాయం చెలిల ంచఴలసిన
42
 ఎడాఴనుష వాయద్వలని కొంత భంది కొనుగోలుద్వరులు అతనికి చెలిల ంచకపోఴడం ఴలల బఴన
నిరాభణం ఆలషమం అవుతోంది. ఆ కాయణంగా వాయద్వలని షకయభంగా చెలిల స్సినన మలంట్ట కొంత
భందికొనుగోలుద్వరులం నశ్ పోతున్ననము. మషభషమకి ఩రష్కకయం ఏమిట్ట?
ఎగయభంటులో పేర్పకనఫడిన విధంగా కొనుగోలుద్వరులు ఎడాఴనుష వాయద్వలని ఩యమోటరుకి
చెలిల ంచాలి. అల కొంత భంది చెలిల ంచకపోయన్నవాయద్వలని షకయభంగా చెలిల స్సినన పం
ఴంట్ట వారు పంరు ఩యసివించిన షభషమని ఎదురోకఴలసి ఴస్సింది.
స్టల్ ఎగయభంటు శయతుల ఩యకాయం ఎడాఴనుష వాయద్వలని ఩యమోటరుకి చెలిల ంచని
కొనుగోలుద్వరులు ఫకాయ వాయద్వల఩ై ఩యమోటరుకి ఴడీ్ చెలిల ంచఴలసిఉండడమో
కాకుండా, అంతఴయకు చెలిల ంచిన ఎడాఴనుష వాయద్వలని జౄరి గా పోగొటు్కునే ఩యమదం,
స్టల్ ఎగయభంటు యదుద అయ్యమ ఩యమదం డదడా ఉన్ననయ. ఩ై అంశాలు చట్ట్నికి లోఫడి
఩యభ్యతఴం యూపందించిన నిమభనిఫంధనలకి అనుఫంధంగా ఉనన నభూన్న స్టల్
ఎగయభంటు (ఫాయం I)లో 6ఴ భరయు 7ఴ అంశాలుగా ఉన్ననయ. స్టల్ ఎగయభంటులో
పంద఩యచఫడ ఆ అఴకాశానిన ఉ఩యోగంచుకోగలభని ఩యమోటరు ఆ విధంగా ఫకాయలు
఩డ్ కొనుగోలుద్వరులకి నోటీస్సలు ఇస్టి పంరు ఩యసివించిన షభషమ తఴయలోనే ఩రష్కకయం
అయ్యమ అఴకావం ఉంటుంది.
92. మ ఎపాయ్మంటు బఴనంలో ఉనన సెలలర్ లో ఩యమోటరు అకయభ కట్ డాలని కట్ట్రు. మునిష఩ల్
అధకారులకి తెలిమజేసిన్న వారు ఏ విధభైన చయమలనీ తీస్సకోఴడం లేదు. మేము ఏం చెయామలి?
పం ఩యమోటరుకీ, మునిష఩ల్ అధకారులకీ డదడా లమరు నోటీస్సలు ఇప్త఩ంచండి.
అధకారులు అజృ఩ డు ష఩ందించే అఴకావం ఉంటుంది. అ఩఩ట్టకీ ష఩ందన లేకపోతే, న్నమమ
షలహా తీస్సకుని పం ఒనయల షంఘం తయజ౅న గాని లేద్వ పంలో ఑కరు గాని లేక కొందరు గాని
కోరు్లో ద్వవా వమమండి. చట్ ం పం వైజృనే ఉంది కనుక పంకు న్నమమం త఩఩కుండా జరగ
తీరుతుంది.
(స్సప్యం కోరు్ వారు 31-08-1995 తేదీన డాక్ర్ డి. ఎన్. ఖ్జూరయా కేస్సలో “అటుఴంట్ట
అకయభ కట్ డాలు కొనసగడానికి బాధమలయన అధకారులని శక్షంచండి” అని ఆదేశాలు జారీ
చేసిన విశయానిన గభనించండి.ఆ ఉతి రుఴ దిఴతీమ విభాగం లో షంక్ష఩ింగా
ఉటంకించఫడింది.)
93. మ ఎపాయ్మంటల బఴనంలో మొతి ం ఩ననండు ఎపాయ్మంటు ల ఉన్ననయ. హైదరాబాదుకి చెందిన ఑క
బ్రల్ రు భన నగయంలో ఆ ఑కక బఴన్ననేన నిరభంచారు. ఆమన మలో అందరకీ మునిషపాలిట్ట
అధకారుల షంతకం లేని పాలనులని మతయ మే ఇచాురు. ఆ పాలనులు మునిషపాలిట్టచే షకయభంగా
ఆమోదించఫడిన పాలనులు కావేమోనని ఇజృ఩ డు మ అందిరకీ అనుమనం కలుగుతోంది. బ్రల్ రు
ఆచూకీ ఎఴరకీ తెలిమదు. మ షందేస నిఴృతిి కోషం మేము ఏమి చెయామలి?
పం బఴనం జౄరి విఴరాలని తెలిమజేషూి మునిష఩ల్ కమిశనరు గారకి పం ఒనయల షంఘం
తయజ౅న ఆమోందించఫడిన పాలను ఩యతి కోషం దయఖాస్సి చెమమండి. వార ఴదద నుంచి
షయయన షమధానం రాకపోతే షమచాయ సకుక చట్ ం కియంద దయఖాస్సి చెమమండి. ఑క నల
రోజులలో పంకు కాఴలసిన పాలనుల ఩యతి పంకు అందుతుంది.
94. ఏ పాాంతం నుంచో ఴచిున బఴన నిరాభణ యంగంలో ఏ మతయ ం అనుబఴం లేని ఴమకుిలు చట్ట్నిన
అతికయమించి భరయు మునిషపాలిట్ట ఆమోదించిన పాలనలకి విరుధధంగా ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని
చాల చోటల నిరభంచారు. ఎపాయ్మంటేల ఒనయల కి ఉనన సకుకల గురంచి తెలిమజేస్ట పం షమఖ్మ
ఴంట్ట షంషథ అజృ఩ డు లేని ఩రసిథతిలో వాట్టని అజృ఩ డు కొంత భంది కొనుకుకన్ననరు. ఆ బ్రల్ రు
఩యస్సితం ఎకకడ ఉన్ననడో వాయఴరకీ తెలిమదు. ఇజృ఩ డు అటుఴంట్ట వార ఩రసిథతి ఏమిట్ట?
ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనే చాల భందికి ఏదో షఴంత ఇలుల ఴస్ిందనే షంతోశమే త఩఩ ఆ
బ్రల్ రు ఴంట్ట వామపాయస్సథలు చేస్ట మోసల గురంచి ఆలోచించరు. ఏ పాాంతం నుంచి ఴచిున
వాయైన్న ఏ పాాంతంలోనైన్న వామపాయం చేస్సకోఴచుు. కానీ, బఴన నిరాభణ యంగంలో బ్రల్ రు
43
 అనుబవానిన ఩రశీలించకుండా ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనన షందరాబలలోనే ఇటుఴంట్ట
షభషమలు ఴసియ. CREDAI లేద్వ అటుఴంట్ట భర్పక ఴృతిి షంఫంధభైన షంఘాలలో
షబమతఴం ఉనన బ్రల్ రుల లేద్వ గతంలో భంచి బఴన్నలని నిరభంచిన అనుబఴం ఉనన బ్రల్ రుల
నిరభంచిన బఴన్నలలో ఎపాయ్మంటలని కొనడమే భంచిది.
పంరు చెప్త఩న బ్రలి్ ంగులో ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩రసిథతి ఏమిటననది ఎఴరు చె఩఩లేరు. అకకడి
఩రసిథతిని ఎఴయూన్న ఩యశనంచనంత కాలం వారకి ఏ షభసమ ఉండకపోఴచుు.
95. బఴన నిరాభణ యంగంలో ఏ మతయ ం అనుబఴం లేకుండా కేఴలం కొనిన నలలోనే అధక లభాలని
పంద్వలనుకునే దురావతో ఉండ సధాయణ ఴమకుిలు బ్రల్ రులగా మర ఎపాయ్మంట్ బఴన్నల
నిరాభణాలని చే఩డుతున్ననరు. అటుఴంట్ట వారని ఈ యంగంలోకి రాకుండా నిరోధంచేందుకు
మయగ ం లేద్వ?
కేందర ఩యభ్యతఴంచే యూపందించిఫడి, ఩యస్సితం పాయల భంటు ఩రశీలనలో ఉననThe Real
Estate (Regulation and Development) Bill, 2013 చట్ ంగా దేవం అంతట్ట
అభలులోకి ఴస్టి, భనందయం వాంఛించే అటుఴంట్ట ఩రసిథతి ఴచేు అఴకావం ఉంటుంది.
కియడాయ్ ఴంట్ట షంషథ లు డదడా అటుఴంట్ట ఩రసిథతిని షసజంగా కోరుకుంట్టయ.
96. CREDAI లో షబమతఴం ఉనన ఑క షంషథ కాకిన్నడ నగయంలోనే నిరభంచిన ఑క బఴనంలో చట్
విరుధధంగా కొంత వాట్ట షథ లనిన బ్రల్ రే ఉంచుకున్ననరు. చట్ ం ఩యకాయం ఒనయల లో ఎఴరకి
చెందఴలసిన అనిరద శ్ , అవిభాజమ వాట్ట షథ లనిన వార పేయల పంద రజిష్ రు చెమమభని అడిగన్న ఏవో
సకులు చెజౄి, ఆ విధంగా చెమమడం లేదు. అకకడ ఎపాయ్మటు ఒనయల కి పంరు ఇచేు షలహా
ఏమిట్ట?
CREDAI చాల ఩యతిష్క్తభకభైన఑క జాతీమ షంషథ . అటుఴంట్ట ఴృతిి ఩యభైన షంఘాలలో
షబమతఴం ఉనన షంషథ లు సధాయణంగా అలంట్ట చట్ విరుధధభైన ఩నులు చెమమవు.భంచి
track record ఉననవివఴషనీమభైన ఴమకుిలే ఏ నగయంలోనైన్న కియడాయ్ శాఖ్లకి
బాధుమలుగా ఉంట్టరు. గత నలలో భన షమఖ్మ నియఴహంచిన ఫహయంగ షబలో కయడాయ్
కాకిన్నడ నగయ శాఖ్కి ఛైయభన్ గా ఴమఴసరస్సినన శ్రీ ఎస్. ఎస్. ఫలరామ్ గారు భన షమఖ్మ
కాయమకయమలకి తభ షంఘం తయజ౅న జౄరి భదద తుని ఩యకట్టంచారు. ఆమన దృషి్ కి పం
షభషమని తీస్సకుని వళళండి. ఆమన ఆ బ్రల్ రుని ప్తలిప్తంచి, పం షభషమని త఩఩కుండా
఩రశకరంచగలుగుతారు. అకకడ పంకు న్నమమం జయగకపోతే ఎఴయైన్న భంచి న్నమమవాదిని
షం఩యదించండి. చట్ ం పం వైజృనే ఉంది. పం చట్ ఫధధభైన డిమండుని పం బ్రల్ రు
భనినంచకపోతే ఆమన శక్షారుసడు అవుతారు. ఆ బ్రల్ రు కం఩నీ అయతే ఆ కం఩నీ
నియఴసణకి బాధమత ఴహస్సినన డెైయక్రుల, అధకారులు డదడా శక్షారుసలు అవుతారు.
97. కాకిన్నడ నగయంలో కియడాయ్ షంషథ చిరున్నమ ఏమిట్ట ఆ షంషథ లో ముఖ్మ బాధుమల విఴరాలు
తెలిమజెమమగలరా?
భన షమఖ్మకి తెలిసినంత ఴయకు కియడాయ్ షంషథ కాకిన్నడ నగయ శాఖ్కి ఩యస్సితం ఛైయభన్ గా
శ్రీ ఎస్. ఎస్. ఫలరామ్ (సయ ఩యశాంతి పోా఩రీ్స్); అధమక్షులుగా శ్రీ జి.వి.ఎస్.ట్ట.
రాయుడు(తిర వేణి పోాజెక్్్) కాయమదరవగా శ్రీ నకకంట్ట శ్రీనివాస్ గాయలు ఴమఴసరస్సిన్ననరు. ఆ
షంషథ కారామలమం చిరున్నమ భరయు ఆ ముగుగరు బాధుమల ఫోన్ నంఫరుల, చిరున్నమలు
నగయంలో ఏ బ్రల్ యైన్న పంకు తెలిమజెమమగలుగుతారు. లేద్వ కియడాయ్ వార వబ్
సెైట్http://credai.org/city-chapter-presidentsనుంచి డదడా ఆ షమచారానిన
పందఴచుు.
98. భన కాకిన్నడలో రమల్ ఎస్ట్ట్ డెఴల఩భంట్ వామపాయంలో ఉనన మితుయలు కొంతభంది
ఴమకిిగతంగా న్నతో మట్టలడుతూ భన నగయంలో సిటీ పాలనింగ్ డిపాయ్మంటులో అవినీతి తగగతే
బ్రల్ రుల అకయభ నిరాభణాలని కటే్ ధైయమం చెమమయని అన్ననరు. మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్ ఆఫీస్సలో

44
 భాగంగా ఉనన సిట్ట పాలనింగ్ డిపాయ్మంటులో అవినీతిని అరకట్ డానికి పం షమఖ్మ ఏదైన్న
కాయమకయభం చెజృడుతుంద్వ?
పం మితుయడు చెజృినన విశమం చాల విడ్య ్ యంగా ఉంది. అకయభ నిరాభణాలని కటే్ బ్రల్ రుల
అమమకులనీ, త఩఩ని షర ఩రసిథతిలోనేవారు సిటీ పాలనింగ్ డిపాయ్మంటులో అవినీతి
అధకారుల డిమండల కి తలొగగఴస్ిందనీ అమన పంతో చెజృినన మటలు వివఴషనీమంగా
లేవు. అటుఴంట్ట ఩రసిథతి లేదనీ, ఉండదనీ మ షమఖ్మ అభిపాామం కాదు. „నీకు అది
న్నకు ఇది‟(quid pro quo) ఩ధధతిలో జరగ తోడు దొంగల ఴమఴహాయంగానే మేము
అటుఴంట్ట ఩రసిథతిని చూసిం.
అకయభ నిరాభణాలని కట్ట్ తద్వఴరా అకయభ లభాలని ఆర్ ంచాలనే ఉదేదవమే లేకపోతే అకకడ
అవినీతిని బ్రల్ యలకి ఎదుర్పకనేందుకు చాల మరాగలే ఉన్ననయ. అకకడ అవినీతి
రాజమమేలుతోందని అనుబఴజౄయఴకంగా తెలుస్సకునన అకయభ లభాయ్ న ఩టల ఆషకిిలేని
఑కరదద రు బ్రల్ రుల అవినీతి నిరోధక శాఖ్ని ఆవ యయస్టి ఩రసిథతి త఩఩కుండా మరుతుంది.
అయతే, అందుకు పలితంగా ఆ బ్రల్ రుల భర్పక విధంగా కొంత భూలమనిన చెలిల ంచుకోఴలసిన
఩రసిథతి రాఴచుు. అందుకు కొందరు బ్రల్ యలయన్న సిధధభయ, నిలఫడగలుగుతేనే భన
ఴమఴషథ కొంతెైన్న బాగు఩డ అఴకావం ఉంటుంది. చీకట్టని తిటు్కుంటూ డదరుుంటే
ఉ఩యోగం ఉండదు. చినన దీ఩ం వలిగస్టి ఩యయోజనం ఉంటుంది. పం మితుయలకి ఆ విధంగా
షలహా చె఩఩ండి.
99. చట్ ంలో ఉనన అంశాలనినంట్టనీ షకయభంగా అభలుచేషూి బ్రల్ రుల ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని కడితే
భంచేదే. కానీ, అజృ఩ డు బ్రల్ రుల ఎపాయ్మంటల ధయలని ఩ంచే అఴకావం ఉంటుంది కద్వ! అటునంట్ట
఩రసిథతి భళీళ భనకే నశ్ ద్వమకంగా ఉంటుందేమోననే షందేహానిన మ మితుయడు ఴమకిం
చేస్సిన్ననడు. అతనిషందేహానిన ఎల నిఴృతిి చెయామలి?
చట్ ంలో ఉనన అంశాలనినంట్టనీ షకయభంగా అభలు చేషూి ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని
నిరభంచడం ఴలల బ్రల్ యలకి నష్క్లు రావు. అకయభ లభాయ్ న కోషం మతయ మే బ్రల్ యలలో కొందరు
చట్ట్నిన అతికయమిషూి బఴన్నలని కడుతున్ననరు. బ్రల్ యలలో ఎకుకఴ భందికి షకయభ లభాయ్ న
పందనే దృషి్ ఉంటుంది. కానీ, మొదట్ట తయహా బ్రల్ యలనుంచి పోటీని
తటు్కుంటూ,వామపాయంలో కొనసగందుకు గాను వారు డదడా ఎంతో కొంత మేయకి
నిఫంధనలని అతికయమించఴలసి ఴస్ిందనన విశయానిన భనం గభనించాలి.
వినియోగద్వరులభయన భనందయం నిఫంధనలని పాట్టంచే బ్రల్ రుల ఎఴరో, నిఫంధనలని
అతికయమించే బ్రల్ రుల ఎఴరో తెలుస్సకోగలగాలి.
఩యస్సితం ఉనన పోటీ మయకట్ లో వినియోగద్వరులుగా భనం భన సకుకలగురంచి జౄరి
అఴగాసనతో ఴమఴసరంచగలుగుతే ఩రసిథతి భనకి అనుడదలంగానే ఉంటుంది. భర్పక
విధంగా ఉండందుకు అఴకావం ఉండదు.
100. వివిధ రాష్క్ాలలో అభలులో ఉనన ఎపాయ్మంటల చట్ట్ల లక్ష్యాలు ఑కటే అయన్న వాట్టలో సయూ఩మత
కనిప్తంచడం లేదు. అటుఴంట్ట ఩రసిథతిలో దేవం అంతట్ట అభలయ్యమవిధంగా కేందర ఩యభ్యతఴమే
఑క షభగయభైన చట్ట్నిన యూపందిస్టి భంచిది కద్వ! అటుఴంట్ట ఩యమతనం ఏదైన్న ఢిలీల లో
జరుగుతోంద్వ?
ఎపాయ్మంటల నిరాభణం విశమలోనే కాకుండా రమల్ ఎస్ట్ట్ డెఴల఩భంట్ యంగంలో ఉనన
అషి ఴమషి ఩రసిథతులని చకకదిదేద ఉదేదవంతో కేందర ఩యభ్యతఴం చొయఴ తీస్సకోఴడం
పాాయంభించింది. కేందర సథయలో Standing Committee on Urban Development
ఈ విశయానిన క్షుణణంగా ఩రశీలించి, The Real Estate (Regulation and
Development) Bill, 2013 ని తయారు చేసింది. ఆ బ్రలులని కేందర ఩యభ్యతఴం 13-02-
2014 తేదీన రాజమ షబలోను, 17-02-2014 తేదీన లోక్ షబలోను ఩యవేవ఩ట్ట్ంది. ఫహుశా

45
 ఈ షంఴతషయంలోనే ఆ బ్రలుల పాయల భంటు ఆమోదం పంది, కేందర చట్ ంగా దేవం అంతట్ట
అభలులోకి ఴచేు అఴకావం ఉంది.
101. ఩ై The Real Estate (Regulation and Development) Bill, 2013లో ఉనన ముఖ్మభైన
అంశాలు ఏమిట్ట? ఆ బ్రలుల పాయల భంటు ఆమోద్వనిన పంది చట్ ంగా దేవం అంతట్ట అభలులోకి
ఴస్టి రాష్ట్ర చట్ట్లు అనీన యదుద అవుతాయా?
ఆ బ్రలులలో ఏ విధభైన షఴయణలు లేకుండా పాయల భంటు ఆమోద్వనిన పంది చట్ ంగా దేవం
అంతట్ట అభలులోకి ఴచిున తరువాత రాష్ట్ర చట్ట్లు యదుదకావు. కనీషం 1,000 చదయజృ
పంటయల (1,195 చదయజృ గజాల) విసీియం ణ గల షథ లలలో కనీషం 12 ఎపాయ్మంటు ల నిరభంచఫడ
఩దద పోాజెకు్లకి ఩యతిపాదిత కేందర చట్ ం మతయ మే ఴరిస్సింది. అంత కన్నన తకుకఴ విసీియణంలో,
12 కన్నన తకుకఴ ఎపాయ్మంటు ల నిరభంచఫడ చినన పోాజెకు్లకి ఩యస్సితం ఉనన రాష్ట్ర చట్ట్లే
ఴరి సియ.
఩యతిపాదిత కేందర చట్ ం ఩యకాయం ఩యమోటరుల తభ పోాజెకు్లని షంఫంధంచిన జౄరి పాలనుల
మియయు ఇతయ విఴరాలు అనినంట్టనీ ఩యతేమకభైన వబ్ సెైట్ లో అప్ లోడ్ చెమమఴలసి
ఉంటుంది. అనుభతి పందిన పాలనలనుంచి అతికయభణలకి పాల఩డిన ఩యమోటయల కి ఴమతిరేకంగా
తీఴయభైన చయమలు తీస్సకునే అధకాయం ఩యభ్యతాఴలకి ఉంటుంది. అందుఴలల , ఩యస్సితం భన
రాష్ట్రంలో నలకొని ఉనన ఩రసిథతి డదడా కొంత భరుగయ్యమ అఴకావం ఉంటుంది.
఩ై ఩యతిపాదిత బ్రలుల జౄరి పాఠానిన ఈ కియంది వబ్ లింక్ లో చూడఴచుు.
http://mhupa.gov.in/W_new/Real%20Estate%20Bill%20as%20introdu
ced%20in%20the%20Rajya%20Sabha%20on%2014.8.2013.pdf

@@@@@

46
 ద్వితీయ విభాగం - ఉననత న్యయయ సాాన్యల ఉతిర్విలు:
(అ) ఎపాయ్మంటల ఒనయల కీ, కొనుగోలుద్వయల కీ చట్ ం షంకయమిం఩జేస్సినన ఈ కియంది సకుకలకీ,఩యమోటయల
విధులకీ షంఫంధంచిన వివాద్వలు తభ దృషి్ కి విననవించఫడిన వేరేఴరు కేస్సల షందరాబలలో
రాష్ట్ర హైకోరు్లు భరయు స్సప్యం కోరు్ షూథలంగా ఈ కియంది అంశాలని ధృవీకరంచాయ.
1. ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడ్ ఖాళీ షథ లం మొతి ం విసీిరాణనిన ఆ బఴనంలో ఉనన
ఎపాయ్మంటల విసీియణం నిశ ఩తిి లో విబజించి, అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్టలుగా (un-divided
and un-specifiedshares గా)ఆ యా ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి ఩యమోటరు జౄరిగా
కేట్టయంచాలి.
2. ఩ై విధభైన అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్ట షథ లల విసీిరాణనిన ఆయా ఎపాయ్మంటలని కొనుకుకనే
వారతో ఩యమోటరుచేస్సకునే రజిష్ రు్ స్టల్ ఎగయభంటుభరయు స్టల్ డీడు ల యండింట్టలోను
డదడా పేర్పకన్నలి.
3. ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరభంచఫడ్ ఖాళీ షథ లంలో ఩యమోటరుగాని లేక షథ లం ఒనరుగాని కొదిద
మతయ ం వాట్టని డదడా ఉంచుకోడదడదు. (఩యమోటరుగాని లేక షథ లం ఒనరుగాని ఑కట్ట
లేద్వ అంతకన్నన ఎకుకఴ ఎపాయ్మంటలని తభ పేరు పందనే ఉంచుకుంటే లేక ఇంకా
అభభఴలసి ఉంటే, కేఴలం ఆ ఎపాయ్మంటలకి చెందఴలసిన అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్ట
షథ లలని మతయ మే వారు ఉంచుకోవాలి.)
4. ఎపాయ్మంటల బఴనంలోఉభభడి షథ లలయన సెలలర్ భరయుసి్ల్ైగాలలో వాచ్ భన్
భరయు జెనరేటర్ గదులుభరయు ఩నివారకోషం ంమ ల టషత఩఩ భర ఏ ఇతయ
నిరాభణాలనీ఩యమోటరు నిరభంచడదడదు.
5. ఒ఩న్ టయయస్ఎపాయ్మంటల ఒనరుల అందర యొకక ఉభభడి షథ లమే కనుక ఆ షథ లంలో ఩ంట్
హౌస్టలద్వ ఇతయ కట్ డాలు వేట్టనీ ఩యమోటరు నిరభంచడదడదు. ఉభభడి షథ లలలో
అటుఴంట్ట నిరాభణాలకి నగయపాలక భరయు జృయపాలక షంషథ లు అనుభతులని
ఇఴఴడదడదు. అనుభతులు లేకుండా అటుఴంట్ట నిరాభణాలని ఩యమోటరు కడితే, వాట్టని
నగయపాలక భరయు జృయపాలక షంషథ లు కయభఫధీదకరంచ డదడదు.వాట్టని
తొలగంచివయామలి.
6. ఎపాయ్మంటలలో ఩ని చేస్ట జృరుశ భరయు భహళ్య ఩ని వార కోషం సెలలర్ లేకసి్ల్్
భాగాలలో ఩యతేమకంగా యండు ంమ ల ట్ష ని ఩యమోటరు నిరభంచాలి.
7. సెలలర్ భరయుసి్ల్్ లలో (వాచ్ భన్ భరయు జెనరేటర్ గదులుభరయు ఩నివార కోషం
ంమ ల ట్ష కట్ట్న తరువాత)మిగలిన షథ లం అంతట్టనీ కేఴలం కారుల భరయు మోట్టరు
సెైకిళళ పారకంగ్ కోషమే కేట్టయంచి, ఆ షథ లనిన ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానికి జౄరిగా
అ఩఩జెపా఩లి. పారకంగ్ షథ లలని విడివిడిగా ఩యమోటరు ఎపాయ్మంటు ఒనయల కి అభభడదడదు.
8. ఎపాయ్మంటల బఴనం నిరాభణం జౄరి అయన వంటనే ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానిన ఏయ఩యచి,
ద్వనిని రజిష్ రు చేయంచి, ఆ షంఘానికి బఴనంలో ఉనన ఉభభడి షథ లలు భరయు
ఉభభడి షదుపాయాలు అనినంట్టనీ conveyance deed ద్వఴరా అ఩఩గంచాలి.
9. ఖాళీ షథ లనికి షంఫంధంచిన ఑రజినల్ డాకుమభంటలనీ భరయు లింక్ డాకుమభంటలనీ
఩యమోటరు ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానికి అందజెయామలి.
10. ఩ై విధులని నియఴరించిన వంటనే ఩యమోటరు ఆ పాాంగణం నుంచి జౄరిగా తజృ఩ కోవాలి.
(ఆ) ఩రశకరంచఫడిన కేస్సల విశమంలో ఉననత న్నమమ సథన్నలు జారీ చేసిన కొనిన ఉతి రుఴలలో
భాగాలు పాఠకుల షమచాయం కోషం ఈ కియంద ఉటంకించఫడా్య.
th
1. Bombay High Court Order dated 9 February 1983(In the case of
Smt. Neena Sudarsan Wadia Versus Venus Enterprises.)

47
 “Promoter prohibited from constructing any additional structures or
altering the structure of the building without prior consent of all
apartment owners.”
th
2. Bombay High Court Order dated 16 August 1985(In the case of
Kalpita Enclave Co-operative Versus Kiran Builders Private Limited.,)
“... Without the consent of all flat purchasers, no alterations to the
structure of the building can be made. ... It is not open to promoters
to turn around and say that they would take consent of some of the
flat purchasers for making alterations to the building. What is
permissible under Bombay Municipal Corporation Act does not
necessarily become permissible under the provisions of Apartments
Ownership Act.”
th
3. Bombay High Court Order dated 19 September 1991(In the case of
Khatri Builders Verus Md. Farid Khan and others.)
“Any structure carried on by promoter which is not in accordance
with the plans and specifications of the building on the basis of which
the flat owners agreed to purchase the flats will be an un-authorised
construction. ... attempt of the promoter to construct any additional
structure without previous consent of all the persons who have
taken the flats can be cause of action.”
st
4. Supreme Court Order dated 31 August 1995(In the case of Dr. DN
Khajuria Versus Delhi Development Authority.)
“Punish officers responsible for continuing illegality.”
th
5. Bombay High Court Order dated 25 October 2008(In the case of
Nihalchand Laloochand Private Limited Versus Panchali
HousingCoopetative Society Limited.)
“Individual undertakings furnished by flat purchasers are contrary to
the provisions of Apartments Act and hence, are illegal.”
th
6. Delhi High Court Order dated 28 May 2009(In the case of DCM
Limited Versus RK Towers India Pvt. Ltd.,)
“No locus of builder after sale of flats.”
st
7. Supreme Court Order dated 31 August 2010(In the case of
Nihalchand Laloochand Private Limited Versus Panchali Housing
Coopetative Society Limited.)
“Promoter has no right to sell any portion of such building which is
not flat and the entire land and building has to be conveyed to the
48
 association of flat owners. Otherwise, the mischief with which the
Apartment Act is intended to deal with would remain unabated and
flat owners will continue to be exploited indirectly be the
promoters.”
8. Delhi High Court Order dated 1st October 2010(In the case of Nav
Nirman Cooperative Group Housing Society Ltd., Versus AK Murarka
and Others.)
“Any part of the common area could not be sold separately or held
by the promoter. The promoter thus did not have right in the same
and were this to be permitted; the very purpose of enacting the Act
could be defeated since the flat purchasers will continue to be
exploited indirectly by the promoters.”
nd
9. AP High Court order dated 2 November 1998 in WP No. 6211 of
1998 (CSR Estates, Flat Owners Welfare Association, Kothapet, RR
Dist. Vs. Hyderabad Urban Development Authority, Secunderabad
and others)
“By the impugned proceedings, HUDA has permitted certain
modifications and alterations in the original sanctioned plan dated
19-7-1991 in favour of the builder. This action of HUDA is challenged
by the petitioners' Association.
42 flats were built in a vacant Site area 1,530 sq. yards with stilt and
four floors. Plan was sanctioned by HUDA on 19-7-1991.
Construction was started in the year 1991 and completed by 1993.
Each flat owner became the owner of undivided land approximately
at 16.7 sq.mts., out of the total land.
Builder thereafter planned to convert the stilt area into closed shops,
so that he could lease them out to various parties for running shops,
which the petitioners were opposing. But Builder was harassing the
petitioners by filing police complaint, criminal cases etc. Builder, in
order to achieve his object, has applied to HUDA for sanctioning
closed parking in the stilt area, for conversion of four flats in the
ground floor for commercial area and to construct further floor on
the terrace.
HUDA without any notice and opportunity to the petitioners has
sanctioned on 2-1-1998 such modifications sought by the builder.
Immediately thereafter, the builder has obtained an exparte
49
 injunction against the members of the petitioners' Association,
restraining them for interfering with the constructions he would
make in the building. Under the strength of the exparte order of the
Court, he hurriedly constructed closed shops in the stilt and also
started construction of an additional floor on the terrace.
High Court Order Dated 02-11-1998
“If it were to be said that builders can make use of the unsold flats or
any common areas in any way they like, it would lead to clearly
breach of provisions of this Act and the very spirit of the Act.
The object of the Act is to protect such poor and middle class flat
owners as against the builders, so as to see that the purchaser
should know what is the flat he has purchased and what are the
facilities in that apartment area.
The writ petition is allowed. The impugned proceedings (of HUDA
permitting modifications in building plans)are quashed with a further
direction to the builder not to put up any building or any alterations
contrary to original sanctioned plan and if any construction is made
in pursuance of the amended plan, the same shall be demolished
within a period of two months from today. In case of default,
Municipality shall take appropriate steps to demolish the same at the
cost of the builder, within a period of two months thereafter. No
costs.”
th
10. AP High Court Order dated 19 January, 2007 in W.A. No.
2130/2005 (Y. Jyothirmoy and others of Amrutha Business Complex
Versus Municipal Corporation of Hyderabad)
“The Hon'ble High Court directed the Municipal Corporation of
Hyderabad to remove the illegal constructions made in the cellars
and sub-cellars. In the first instance, a notice be given to the owner
of the building to voluntarily remove the illegal construction and put
the cellar and sub-cellar to the same use for which they were
constructed. If the owners fail to take remedial measures, then the
competent authority shall ensure that illegal constructions are
removed by using all legally permissive measures, including force.
The Commissioner of the Corporation shall ensure demolition of the
illegal/unauthorised construction made in the cellar of Amrutha
Business Complex.
50
 Unfortunately, despite repeated adverse judgments by the Supreme
Court and the High Courts, the builders and other affluent people
engaged in the construction activities, who have, over the years
shown scant respect for regulatory mechanism envisaged in the
Municipal and other similar laws, Master Plans, Zonal Development
Plans, Sectioned plans etc., have received encouragement and
support from the legislative wing of the State. As and when the
Courts have passed orders or the officers of Local Bodies have taken
action for ensuring rigorous compliance of laws relating to planned
development of the cities and urban areas and issued directions or
taken action for demolition of the illegal/unauthorised constructions,
the State has come forward to protect the interest of these people
either by issuing administrative orders or enacting laws for
regularisation of illegal and unauthorised constructions in the name
of compassion and hardship. Such laws have done irreparable harm
to the concept of planned development of the cities and urban
areas. If the representatives of the people do not take serious view
of the menace of illegal and unauthorised constructions and stop
their support to the lobbies of affluent class of builders, even the
rural areas of the country will soon witness similar chaotic
conditions.”
11. The Supreme Court took cognizance of the large number of illegal
constructions made in the City of Cuttack
“Builders violate with impunity the sanctioned building plans and
indulge in deviations much to the prejudice of the planned
development of the city and at the peril of the occupants of the
premises constructed or of the inhabitants of the city at large.
Purchasers in search of roof over their heads and purchasing
flats/apartments from builders find themselves having fallen prey
and become victims to the designs of unscrupulous builders. The
builder conveniently walks away having pocketed the money leaving
behind the unfortunate occupants to face the music in the event of
unauthorised constructions being detected or exposed and
threatened with demolition. Though the local authorities have the
staff consisting of Engineers and Inspectors whose duty is to keep a
watch on building activities and to promptly stop the illegal
51
 constructions or deviations coming up, they often fail in discharging
their duty. Either they don't act or do not act promptly or do connive
at such activities apparently for illegitimate considerations. If such
activities are to stop some stringent actions are required to be taken
by ruthlessly demolishing the illegal constructions. The unwary
purchasers who shall be the sufferers must be adequately
compensated by the builder. The arms of the law must stretch to
catch hold of such unscrupulous builders. At the same time, in order
to secure vigilant performance of duties, responsibility should be
fixed on the officials whose duty it was to prevent unauthorised
constructions, but who failed in doing so either by negligence or by
connivance.
Though the municipal laws permit deviations from sanctioned
constructions being regularized by compounding but that is by way
of exception. Unfortunately, the exception, with the lapse of time
and frequent exercise of the discretionary power conferred by such
exception, has become the rule. Only such deviations deserve to be
condoned as are bona fide or are attributable to some mis-
understanding or are such deviations as where the benefit gained by
demolition would be far less than the disadvantage suffered. Other
than these, deliberate deviations do not deserve to be condoned and
compounded. Compounding of deviations ought to be kept at a bare
minimum. The cases of professional builders stand on a different
footing from an individual constructing his own building. A
professional builder is supposed to understand the laws better and
deviations by such builders can safely be assumed to be deliberate
and done with the intention of earning profits and hence deserve to
be dealt with sternly so as to act as a deterrent for future. It is
common knowledge that the builders enter into under hand
dealings.”
12. Supreme Court Order dated 8th October 2012 in Civil Appeal
No.7356 of 2012/ Dipak Kumar Mukherjee versus Kolkata Municipal
Corporation and others.
“With a view to ensure hat the illegal construction raised by
respondent No.7 (builder) is pulled down with out delay, we issue
the following directions:
52
1. With in three months from today, respondent No.7 (builder) shall pay
the price of the flats etc. to the purchasers with interest @18% per
annum from the date of payment.
2. The occupiers of illegal / unauthorized construction shall vacate such
portions of the building with in next one month.
3. With in next one month, the Corporation shall demolish unauthorized
construction after taking adequate precautionary measures.
4. Respondent No.7 (builder) shall pay cost of Rs.25,00,000/-for brazen
violation of the sanctioned plan and continuance of illegal
construction despite „stopworknotice‟.
The amount of cost shall be deposited with the Kolkata State Legal
Service Authority within three months and the same be utilized for
providing legal aid in deserving cases.
Reports showing compliance of the aforesaid directions be filed by the
Corporation and respondent No.7 (builder) in the Registry of the
Kolkata High Court within six months.There after, the matter be
placed before the learned Single Judge who had passed order dated
28.7.2010. If the learned Single Judge finds that any of the aforesaid
directions has not been implemented then he shall initiate
proceedings against the defaulting officers and / or respondent No.7
(builder) under the Contempt of Courts Act,1971 and pass
appropriate order.”
th
13. AP High Court Order dated 24 January, 2006(Pallavi Enclave Flat
Owners Association Versus Municipal Corporation of
Visakhapatnam)
“...direction shall be issued to Visakhapatnam Urban Development
Authority and Visakhapatnam Municipal Corporation to take action
for removal of the shops constructed in the stilt floor of Pallavi
Enclave Dondaparthy Village, Visakhapatnam, immediately.”

53
తృతీయ విభాగం:చటటం పూర్తి పాఠం – సవరణల ఆవశ్యకత – ప్రతిపాద్వత సవరణలు.

(అ) Andhra Pradesh Apartments (Promotion of Construction and Ownership)

Act, 1987
BARE ACT(As amended through the Amendment Act, 1993)

An Act to regulate in the State of Andhra Pradesh the Promotion of Construction

and Transfer of Ownership of Apartments.
Be it enacted by the Legislative Assembly of the State of Andhra Pradesh in the
Thirty eighth. Year of the Republic of India as follows:-

CHAPTER I : PRELIMINARY

Section 1 - Short title, extent and commencement

(1) This Act may be called the Andhra Pradesh Apartments (Promotion of
Construction and Ownership) Act, 1987.
(2) It extends to the whole of the State of Andhra Pradesh,
(3) This section shall come into force at once, and the remaining provisions
of this Act shall come into force in such areas and on such dates as the
Government may, by notification, appoint, and different dates may be
appointed for different areas.
Section 2 - Application of the Act
The provisions of this Act shall apply to every property and the sole owner or
owners thereof shall duly execute and register a Declaration, as hereafter
provided.
(Refer Suggested Amendments Nos 1 & 2)
Section 3 – Definitions
In this Act, unless context otherwise requires:
(a) "apartment" means a part of the property. including one or more rooms
or enclosed spaces located on any one of the floors consisting of a unit in
a building, intended to be used for residence, Office, practice of any
profession or for carrying on any occupation, trade or business or for any
other independent use and with a direct exit to a public street, road or
highway or to a common area leading to such street, road or highway.
(Refer Suggested Amendment No:3)
(b) "Association of apartment owners" means ail the apartment owners
acting as a group in accordance with the provisions made by it in the bye-
laws.
(Refer Suggested Amendments No:4)
(c) "Building" means a building containing five or more apartments, or two
or more buildings, each containing two or more apartments, with a total
of five or more apartments for all such buildings, and comprising a part of
the property.
(Refer Suggested Amendment No:5)
54
(d) "Common areas and facilities" unless otherwise provided in the Declaration,
means:
(i) the land on which the building is located;
(ii) foundations, columns, girders, beams, supports, main walls, roofs
including terraces, halls, corridors, lobbies, stairs, stair-ways, fire-escapes
and entrances and exits of the building.
(iii) Basements, cellars, yards, gardens, parking areas Children’s
playground and storage spaces;
(iv) The premises for the lodging of janitors or care-takers or persons
employed for the management of the property;
(v) installations of central services, such as power, light, gas, hot and cold
water, heating, refrigeration, air-conditioning and incinerating;
(vi) elevators, tanks, wells and bore-wells, pumps, motors, fans,
compressors, ducts and in general all apparatus and installations existing
for common use;
(vii) such other community and commercial facilities as may be provided for in
the building plan and Declaration;
(viii) all other parts of the property necessary or convenient to its
existence, maintenance and safety or normally in common use;
(e) "Common expenses" means:
(i) all sums lawfully assessed against the apartment owners by the
association of apartment owners;
(ii) expenses of administration, maintenance, repairs or replacement of
the common areas and facilities;
(iii) Expenses agreed upon as common expenses by the association of
apartment owners;
(iv) Expenses declared as common expenses by the provisions of this Act
or by the Declaration or the bye-laws;
(v) Premium for insurance coverage of the property;
(f) "Common profits" means the balance of all income, rents, profits and other
income from the common areas and facilities remaining after the
deduction of the common expenses;
(g) "Competent authority" means any person or authority authorised by the
Government by notification, to perform the functions of the competent
authority under this Act for such areas as may be specified in the
notification;
(h) "Declaration" means the instrument containing full and true particulars
mentioned therein and such declaration as may be lawfully amended;
from time to time.
(Refer Suggested Amendment No:6)
(i) "Government" means the State Government;
(j) "Limited Common areas and facilities" means these common areas and
faculties designated in the Declaration as reserved for the use of certain
apartment or apartments to the exclusion of the other apartments.
(k) "Notification" means a notification published in the Andhra Pradesh Gazette
and the word "notified" shall be construed accordingly;
55
(l) "Prescribed" means prescribed by rules made by the Government under this
Act;
(m) "Promoter" means a person including the owner of the land, who
constructs or causes to be constructed a block or building of
apartments for the purpose of selling some or all of them to other
persons; and includes his assignees and where the person who
develops or builds and the person who sells are different persons,
the term includes both.
(Refer Suggested Amendment No:7)
(n) "Property" means the land, the building and the common areas and
facilities includingthe land proposed for construction of one or more
buildings of apartments.

CHAPTER II : DUTIES AND LIABILITIES OF PROMOTERS

Section 4 - General liabilities of Promoter

(1) Any promoter who intends to sell an apartment, shall make a full and
true disclosure in writing of :-
(a) his title to the land on and the building, in which the apartments are,
or are to be, constructed;
(b) all encumbrances, if any, on such land or building and any right, title,
interest or claim of any person in or over such land or building;
(c) the plans and specifications approved by the local authority as the
case may be or the Urban Development Authority of the entire building
of which the apartments forms part;
(d) the nature of fixtures, fittings and amenities which have been or are
proposed to be provided;
(e) the particulars in respect of the designs and the materials which have
been or are proposed to be used in the construction of the building,
together with the details of all agreements entered into by him with the
architects Engineers and Contractors;
(f) all outgoings, including ground rent if any - municipal or other local
taxes, taxes on income, water and electricity charges, revenue
assessment, interest or. any mortgage or other encumbrance, if any, in
respect of the land, building and apartments;
(g) such other information and documents as may be prescribed.
(Refer Suggested Amendment No:8)
(2) Such promoter shall also-
(a) specify in writing the date by which possession of the apartments is to
be handed over to such transferee,
(b) supply in writing a list of all the apartments which have already been
taken or agreed to be taken, together with their distinctive numbers,
names and address of the transferors, either actual or intended, the
prices paid or agreed to be paid therefor and any other particulars as
may be prescribed.
(c) transfer the open spaces earmarked for parks, play-grounds market

56
 places and for other common use free of cost to the Government
through a registered gift deed.
(3) The promoter shall give on demand by the intending transferee true copies
of the documents referred to in this section.
(Refer Suggested Amendment No:9)
(4) (a) The promoter shall not transfer an apartment except, -
(i) after filing a declaration referred to in Section 2 before the
competent authority duly enclosing the approved plans for
construction of the building of apartments;
(ii) after obtaining the required certificate of completion and the
certificate of fitness for occupation from the local authority
concerned; and
(iii) along with the undivided share in the land and other common
areas and facilities.
(b) No promoter shall transfer merely the undivided share in the land in
exclusion of apartment and all other common areas and facilities
appurtenant thereto.
(Refer Suggested Amendment No:10)
(5) The water works department and the Electricity Board may supply water
and electricity respectively on a temporary basis on production of the
plan approved by the local authority or the Urban Development
Authority concerned as the case may be:
Provided that if the promoters proceed with the construction of the
building contrary to the sanctioned plan, the supply of water and
electricity may be cut off on an intimation from the local authority or the
Urban Development Authority, as the case may he, to the water works
department or to the authorities of the Electricity Board.
(6) The promoter and the apartment owners are responsible for the provision
and fixation of fire prevention devices ground and over-head water tank
hydrants and wetrisers etc., as may be prescribed.
(Refer Suggested Amendments No:11)
Section 5 - Agreement to precede advance payment
A promoter who intends to transfer any apartment shall before, accepting any
sum of money as advance payment or deposit, which shall not exceed twenty per
cent of the price, enter into a written agreement of sale with the intending
transferee and the same shall be registered as a document compulsorily
registerable under clause (b) of sub-section (1) of section 17 of the Registration
Act, 1908.
Section 6 - No alterations after disclosure of plans etc.,
(1) After the plans, specifications and the nature of the fixtures, fittings
amenities and common areas as sanctioned by the local authorities or
Urban Development Authority concerned are disclosed to an intending
transferee under section 4 and a written agreement of sale is entered into
under section 5, the promoter shall not make any additions and alterations
therein:

57
 (i) if it affects any apartment, without the previous consent in writing of
the transferee who intends to take that apartment; and
(ii) if it affects more than one apartment without the previous consent in
writing of all the transferees who intend to take those apartments.
(Refer Suggested Amendments No:12)
(2) Any of the additions or alterations referred to above shall be carried out
only with the prior approval of the local authority or the Urban
Development Authority concerned.
Section 7 - Premier to convey title according to agreement
(1) Promoter to convey title of apartment according to agreement:-
A promoter shall, on payment or tender of the amount due in respect of
the price, execute a proper conveyance of the apartment in accordance
with the agreement executed under Section 5 and give possession of the
apartment to the transferee after discharging all encumbrances unless the
apartment is sold subject to encumbrances.
(3) Not withstanding anything contained in any other law for the time being in
force, no right or title shall accrue to any person in respect of any
apartment unless the right or the title is properly conveyed in accordance
with the provisions of this Act by means of executing an agreement
referred to in Section 5 and a conveyance referred to in sub-section (1) of
this section.

CHAPTER III: SPECIAL FECILITIES

Section 8 - An apartment to be transferable and heritable property

(1) Each apartment owner shall be entitled to the exclusive ownership and
possession of his apartment.
(2) Each apartment, together with its undivided interest in the common areas
and facilities, shall for all purposes constitute heritable and transferable
immovable property:
Provided that the percentage of undivided interest in the common areas
and facilities appurtenant to the apartment shall not be partitioned or
subdivided for any purpose whatsoever unless the property is withdrawn
from the provisions of this Chapter.
(Refer Suggested Amendment No:13)
Section 9 - Common areas and facilities
(1) Each apartment owner shall be entitled to the percentage of undivided
interest in the common areas and facilities as expressed in the Declaration.
Such percentage shall be computed by taking as basic the value of the
apartment in relation to the value of the property, and such percentage
shall also reflect the limited common areas and facilities.
(Refer Suggested Amendment No:14)
(2) The percentage of undivided interest of each apartment owner in the
common areas and facilities as expressed in the Declaration shall not be
altered without the consent of all the apartment owners expressed in an
amended Declaration duly executed and registered as provided in this Act.

58
 The percentage of undivided interests in the common areas and facilities
shall not be separated from the apartment to which it appertains, and shall
be deemed to be conveyed or encumbered with the apartment even
though such interest is not expressly mentioned in the conveyance or
either instrument.
(Refer Suggested Amendment No:15)
(3) Each apartment owner may use the common areas and facilities for the
purpose for which they are intended without hindering or encroaching
upon the lawful rights of the other apartments owners.
(4) The work relating to the maintenance, repair and replacement of the
common areas and facilities and the making of my additions or
improvements thereto shall be carried out in accordance with the
provisions of this chapter and bye-laws.
(5) The association of apartment owners shall have an irrevocable right, to be
exercised by the manager or the board of managers on behalf of the
association, with such assistance as the manager or the board of managers,
as the case may be consider necessary, to have access to any apartment
from time to time during reasonable hours, for the maintenance, repair
and replacement of any of the common areas and facilities therein or
accessible there from or for making emergency repairs therein to prevent
any damage to the common areas and facilities or to other apartments.
Section 10 - Compliance with bye-laws and Covenants
Each apartment owner shall comply with the covenants, conditions and
restrictions set forth in the Declaration and the bye-laws. Failure to comply with
any of the same shall be a ground for action to recover sums due for damages or
other relief- at the instance of the Manager or board of managers on behalf of
the association of apartment owners or in a proper case, by an aggrieved
apartment owner.
Section 11 - Certain works prohibited
No apartment owner shall add any material structure- or excavate any additional
basement or cellar or do any other work which would be prejudicial to the
soundness or safety of the property or would reduce the value thereof or impair
any easement or hereditament.
Section 12 - Encumbrances against apartments
During the period the property remains subject to this chapter an encumbrance
may be created against any apartment and the percentage of undivided interest
in the common areas and "facilities appurtenant thereto but not against the
property as such.
(Refer Suggested Amendment No: 16)
Section 13 - Common profit and expenses.
The common profits of the property shall be distributed among and the common
expenses shall be charged to, the apartment owners according to their
percentage of undivided interest in the common areas and facilities.
(Refer Suggested Amendment No: 17)
Section 14 - Contends of Declaration

59
 (1) Every sole owner of a property or all the owners thereof shall
submit the Declaration referred to in clause (h) of Section 3 in
the office of the competent authority in such form and in such
manner as may be prescribed containing full and true
particulars of the following namely:-
(Refer Suggested Amendment No: 18)
(a) description of the land on which the building and improvements
are or are to be located, and whether the land is free hold or lease
hold;
(b) Description of the building stating the number of storeys and
basements, the number of apartments and the principal materials of
which it is or is to be constructed.
(c) the number of each apartment and a statement of its location,
approximate areas, number of rooms and the immediate common
area to which it has access and any other data necessary for its
proper identification; the common areas and the facilities
appertaining to each apartment and its owner for all purposes,
including voting;
(d) description of the common areas and facilities;
(e) description of the common areas and facilities if any, stating to
which apartments, their use is reserved;"
(f) value of the property and of each apartment, and the percentage
of undivided interest in the common areas and the facilities
appertaining to each apartment and its owner for all purposes,
including voting;
(Refer Suggested Amendments No: 19)
(g) particulars of encumbrances, if any, on the property of apartment
and its undivided interest at the date of the Declaration;
(Refer Suggested Amendment No: 20)
(h) an undertaking by the promoter to the effect that he will abide by
the provisions of this Act and the Rules made thereunder and that he
will transfer undivided share in the land along with apartment to any
person.
(i) Such other particulars as may be prescribed;
(2) The Declaration referred to in sub-section (1) may be amended under
such circumstances and in such manner as may be prescribed.
(Refer Suggested Amendment No: 21)
Section 15 - Common ownership:
After due compliance with the provisions of Section 5 and 7, the property shall
be deemed to be owned in common by the apartment owners and the individual
interest in the property owned in common which shall appertain to each
apartment owner shall be the percentage of undivided interest previously owned
by such owners in the common areas and facilities.
Section 16 - Withdrawal no bar to subsequent submission or property to
Chapter-III

60
The withdrawal provided for in section 15 shall in no way bar the subsequent
submission of the property to the provisions of this Chapter.
(This Section was deleted through Amendment Act, 1993)
(Refer Suggested AmendmentNo: 22 for introduction of a new Section with the
same number of the deleted Section.)
Section 17 - Instruments of declarations etc. compulsorily registerable
All instruments relating to the declaration or any amendment thereto referred to
in Section 14 shall accordingly be registered.
(Refer Suggested Amendment No: 23)
Section 18 - Bye-laws
(1) The administration of every property shall be governed by bye-laws as
amended from time to time and a true copy of the bye-laws and the
amendments thereto, if any shall, as soon as they are made be filed with
the competent authority and be annexed to the Declaration, provided that
no such bye-laws or amendments thereto shall take effect until copies
thereof duly filed with the competent authority.
(Refer Suggested Amendment No: 24)
(2) The bye-laws shall provide for the following matters, namely:-
(a)" The manner in which the association of apartment owners is to-be
formed, the election of a board of managers from among the apartment
owners, the number of persons constituting the board, the number of
members of such board to retire annually, the powers and duties of the
board; the honorarium, if any of members of the board; the method of
removal from the office of members of the board; the powers of board to
engage the services of a manager and delegation of powers and duties to
such manager;
(b) method of calling meetings of the apartment owners and the quorum
for such meeting;
(c) election of a President and who shall preside over the meetings of the
Board and of the association or apartment owners;
(d) election, of a secretary who shall keep a minutes book wherein
resolution shall be recorded;
(e) election of a treasurer who shall keep the financial records and books of
accounts;
(f) manner of collecting from the apartment owners their share of the
common expenses;
(g) maintenance, repair and replacement of the common areas and
facilities and payments therefor;
(h) any other matter considered to be necessary for the administration of
the property.
Section 19 - Separate assessment
Each apartment and its percentage of undivided interest in the common, areas
and facilities shall be deemed to be a separate property for the purpose of
assessment of tax on lands and buildings under any law for the time being in
force.
Section 20 - Charge on property for common expenses
61
All sums assessed by the association of apartment owners for the share of the
common expenses chargeable to any apartment shall constitute a charge on
such apartment with precedence over other charges except charges, if any, for
payment of Government and Municipal Taxes and all sums remaining unpaid on
a first mortgage of the apartment;
Explanation:-For the purposes of this section, ‘Government’ shall include the
Central Government.
Section 21 - Manager to cut off with hold, curtail or reduce essential supply or
service
The manager or board of managers of an association of apartment owners may,
after due notice of not less than seven days, for just and sufficient cause, cut off,
with-hold, or in any manner curtail or reduce, any essential supply or service
enjoyed by an apartment owner.
Explanation;-In this section, essential supply or service includes the supply of
water, electricity, lights in passages and on stair cases, and lifts, and conservancy
or sanitary service.
Section 22 - Joint and several liability of vendor, etc..for unpaid common
expenses
Upon the sale of any apartment, the purchaser of the apartment shall be jointly
and severally liable with the vendor for all unpaid assessments against the later
for his share of the common expenses upto the time of the sale without-
prejudice to the purchaser’s right to recover from the vendor the amount paid by
him.
Section 23 – Insurance
The manager or board of managers of an association of apartment owners if
required by the Declaration or the bye-laws or by a majority of the apartment
owners, shall have authority to, and shall obtain insurance coverage for the
property against loss or damage by fire and such other hazards under such terms
and for such amounts as shall be required. Such insurance shall be in the name of
the Manager or the board of managers of the association of the apartment
owners as trustee for each of the apartment owners in the percentage
established in the declaration.
(Refer Suggested Amendment No: 25)
Section 24 - Prohibition of selling leasing and misuse of common area and
facilities
The promoters or the owners of apartments shall not sell or lease our or misuse
any common areas and facilities;
Section 25 - Owners of apartments to provide fire preventive devices
Every owner of an apartment in a building consisting of a ground floor, together
with three or more floors on it shall be required to provide all the fire preventive
devices in consultation with the Director General of Fire Services in the manner
prescribed.
(Refer Suggested Amendment No: 26)
Section 26 - Electricity, water and drainage connections only after completion of
apartments

62
Every owner of an apartment shall be entitled to have electricity, water and
drainage connection on a permanent basis only on payment of such fee as may
be prescribed and on the production of a certificate from the competent
authority to the effect that the apartment has been constructed in accordance
with the sanctioned plan.
Section 27 - Provision of overhead tanks
Every owner of the apartment shall provide an overhead tank in the manner
prescribed.
(Refer Suggested Amendment No: 27)

CHAPTER IV : MISCELLANEOUS

Section 28 – Offences
Any promoter or owner of the apartment who, without reasonable excuse, fails
to comply with or contravenes any provisions of Section 2, Section 4, Section 6,
Section 7, Section 14, Section 17, Section 24 and Section 25 or Section 27 shall be
punishable with imprisonment for a term which may extent to one year or with
fine which may extend to fifty thousand rupees or with both.
Section 29 - Offence committed by Companies
(1) Where an offence under this Act has been committed by a company, every
person who, at the time the offence was committed, was in charge of, and
was responsible to, the company for the conduct of the business of the
company as well as the company, shall be deemed to be guilty of the
offence and shall be liable be proceeded against and punished accordingly:
Provided that nothing containing in this subsection shall render any" such
person liable to any punishment, if he proves that the offence was
committed without his knowledge or that he exercised all due diligence to
prevent the commission of such offence.
(2) Notwithstanding anything contained in sub-section (1), where an offence
under this Act has been committed by company and it is proved that the
offence has been committed with the consent or connivance of, or is
attributable to any neglect on the part of, any director, manager, secretary
or other officer of the company, such director, manager, secretary or other
officer shall also be deemed to be guilty of that offence and shall be liable
to be proceeded against and punished accordingly.
Explanation:-For the purposes of this Section:
(a) "Company" means anybody corporate and includes a firm or other
association of individuals; and
(b) "director", in relation to a firm, means a partner in the firm.
Section 30 – Indemnity
No suit, prosecution or other legal proceeding shall lie against the Government
or any officer or other employee of the Government in respect of anything which
is in good faith done or intended to be done by or under this act.
Section 31 - Act to be binding on apartment owners, tenants, etc

63
(1) All apartment owners, their tenants and employees or any other person
that may in any manner use the property or any part thereof shall be
subject to this Act, and to the Declaration and bye-laws of the association
of the apartment owners.
(2) All agreements, decisions, and determinations lawfully made by the
association of apartment owners in accordance with the voting percentage
specified in the Declaration or bye-laws shall be deemed to be binding on
all the apartment owners.
(Refer Suggested Amendment No: 28)
Section 32 - Act to override other laws, Central Act 4 of 1882
The provisions of the transfer of Property Act, 18822, shall in so far as they are
not inconsistent with the provisions of this Act apply to every apartment
together with its undivided interest in the common areas and facilities
apartment to such apartment as those provisions apply in relation to any
immovable property, and the provisions of this Act shall have effect
notwithstanding anything to the contrary contained in any other law.
Section 33 - Power to make rule
(1) The Government may, by notification, make rules for carrying out all
or any of the purposes of this Act.
(2) livery rule made under this Act shall, immediately after it is made, be
laid before the Legislative Assembly of the State if it is in session and
if it is no; In session, in the session immediately following, for a total
period of fourteen days which may be comprised in one session, or in
two successive sessions, and if before the expiration of the session in
which it is so laid or the session immediately following the ‘Legislative
Assembly agrees in making any modification in the rule, or in the
annulment of the rule, the rule shall, from the date on which the
modification or annulment is notified, have effect only in such
modified form or shall stand annulled, as the case may be; so
however, that any such modification or annulment shall be without
prejudice to the validity of anything previously done under that rule.
Section 34 - Power remove difficulties
If any difficulty arises in giving effect to the provisions of this Act, the
Government may, by general or special order, published in the Andhra
Pradesh Gazette, make such provisions not inconsistent with the provisions
of this Act as appear to them to be necessary or expedient for the removal
of the difficulty;
Provided that no such order shall be made after the expiration of two years
from the commencement of this Act.
Section 35 - Act not to apply to Housing Board Act 46 of 1956
Nothing in this Act shall apply to the Andhra Pradesh Housing Board
constituted under the Andhra Pradesh Housing Board Act, 1956.
(Refer Suggested Amendment No: 29)

64
(ఆ) Necessity of re-structuring the Act and of making proper amendments to
the Rules:

The existing Chapter-wise division of different Sections in the A.P.

Apartments Act is as under:
Chapter I: Preliminary
Chapter II: Duties and Liabilities of Promoter
Chapter III: Special Facilities
Chapter IV: Miscellaneous
It is found that Sections dealing with „Duties and Liabilities of Promoter‟
are included in both Chapter II and III as well. The Section dealing with
Deed of Declaration being the most important among the duties and
liabilities of promoter is found in Chapter III.
The Section # 14 which deals with „Declaration‟ about property should
have precedence over the Section # 4 which deals with „disclosure‟
about apartment which is a part of that property.
Following division of subjects and sections in Uttar Pradesh Apartments
Act, 2010 is found to be totally In contrast to the above irrational
division seen in the present A. P. apartments Act, 1987.
Chapter I: Preliminary
Chapter II: Duties and Liabilities of Promoter
Chapter III: Rights and Obligations of Apartment Owners
Chapter IV: Ownership, Heritability and Transferability of
Apartments
Chapter V: Declaration of Building and Deed of Apartment
Chapter VI: Association of Apartment Owners and Bylaws for
Registration and Management of affairs of such
Association.
Chapter VII: Common Expenses, Common Profits and Other
Matters.
Chapter VIII: Miscellaneous.
Hence, apart from adopting much needed amendments to the existing
A. P. Apartments Act, there is absolute need for rational re-structuring
of the chapters and provisions in the Act.

65
 Need for taking thorough review of the Rules made under the Act:
The Andhra Pradesh Apartments (Promotion of Construction and
Ownership) Rules, 1987 presently in force are framed by the
government of Andhra Pradesh in the August 1987.
Even though the Act was amended through an Amendment Act in the
year 1993 making certain important changes in it, the same old Rules
seem to continue to be in force without getting amended to be in tune
with the amended provisions of the Act.
Hence, there is absolute need for making necessary amendments to the Rules
also in tune with the suggested amendments to the Act.

(ఇ) 29 Amendments proposed to The Apartments Act:

1. Proposed Amendment # 01:

This Section 2 is suggested to be amended as:
“The Provisions of this Act shall apply to every property and the
Promoter, the sole owner or owners thereof shall duly execute and
register a Deed of Declaration, under Registration Act 1908.
Need and justification for the above proposed amendment # 01:
Some vested interests tend to strangely misinterpret that the
words „sole owner or owners thereof‟ in this section refer to
„owners of apartments‟ and thus, they argue that responsibility
of executing and registering declaration vests with owners of
apartments.
It is felt that there is need for removal of even such minimal
scope for misinterpretation of the intended meaning of this
provision in the Act, through an amendment to this clause.
Hence, the need for this amendment # 01.
2. Proposed Amendment # 02:
The Expression „Declaration‟ wherever it is found in the Act shall be
substituted by the expression „Deed of Declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 02:
It is felt that it is better to name the declaration to be registered
by the promoter as the „deed of declaration‟ (instead of naming it

66
 as mere „declaration‟) as it is intended to be an authentic
document useful for protecting the interests of apartment
owners. This document is named as „deed of declaration‟ in
several state acts likeMaharashtra, Karnataka and Uttar Pradesh
Apartments Acts.
Hence, the need for this amendment # 02.
3. Proposed Amendment # 03:
In Section 3 dealing with definitions, after the definition of „apartment‟
(3-a), It is proposed that the expression „apartment owner‟ be defined
as under by adding Section 3 (2) (a-a) as under:
“Apartment owner” means the person or persons owning an apartment
and an undivided percentage of interest in the common areas and
facilities as specified and established in the Deed of Declaration;
Need and justification for the above proposed amendment # 03:
The expression „apartment owner‟ is not defined in A.P.
Apartments Act. It is felt necessary that it is clearly defined in the
Act as it is done both in Maharashtra and Karnataka Apartments
Acts. It is meant to convey the statutory position that an
apartment owner is the owner of not merely his apartment but
also of the percentage share legitimately due to him in the
common areas and facilities.
Hence, the need for this amendment # 03.
4. Proposed Amendment # 04:
It is proposed that the word „registered‟ be prefixed to the word „group‟
in this Section 3 (2) (b) as under:
"Association of apartment owners" means all the apartment owners
acting as a registered group in accordance with the provisions made by
it in the bye-laws.”
Need and justification for the above proposed amendment # 04:
The adjective „registered‟ to the word „group‟ used in the section
prevents the possibility of understanding that associations of
apartment owners formed under provisions of this Act can
function as un-registered groups also. It is necessary that, in
order to attain a legal personality independent of individual
67
 members with powers to sue and to get sued, any association of
apartment owners should be registered under any appropriate
act.
Hence, the need for this amendment # 04.
5. Proposed Amendment # 05:
It is suggested that an amendment be carried to this Section 3 (c) so
that the amended section reads as under:
"Building" means a building containing two or more apartments, or two
or more buildings, each containing two or more apartments, and
comprising a part of the property.”
Need and justification for the above proposed amendment # 05:
There seem to be no rationale for stipulating a minimum number
of five apartments to constitute a „building‟ as defined under this
Act. This stipulation precludes buildings with less than five
apartments being covered under provisions of this Act. It is felt
necessary to cover buildings with even two apartments under
provisions of Apartments Act.
Hence, the need for this amendment # 05.
6. Proposed Amendment # 06:
It is proposed that above item 3 (h) be amended as under:
(h) "Deed of Declaration" means the instrument containing full and true
particulars mentioned therein about the property and such deed of
declaration as may be lawfully amended from time to time.
After (h), the following definition of Deed of Apartment is proposed to
be added as (h-a)
“Deed of Apartment” means the instrument containing full and true
particulars about any apartment built as part of a property and such
deed as may be lawfully amended from time to time.
Need and justification for the above proposed amendment # 06:
In order to be more specific about „full and true particulars‟ to be
mentioned in the declaration which is to be registered, it is felt
necessary that the expression „about the property‟ is suffixed.
Hence, the need for this amendment # 06.
7. Proposed Amendment # 07:

68
 It is proposed that above item 3 (m) be amended as under:
"Promoter" means a person or a group of persons including the owner
of the land, who constructs or causes to be constructed a block or
building of apartments for the purpose of selling some or all of them to
other persons; and includes his assignees and where the person who
develops or builds and the person who sells are different persons, the
term includes both.
Need and justification for the above proposed amendment # 07:
Promoter of an apartment building can be a person or a group of
persons which functions as a partnership firm or a limited
company. Hence, in order to be more inclusive, it is felt
necessary to add the expression „or a group of persons‟ in the
definition of the word „promoter‟.
Hence, the need for this amendment # 07.
8. Proposed Amendment # 08:
It is proposed that above Section 4 (1) be amended as under:
(1) Any promoter, who intends to sell an apartment, shall execute and
register separate Deeds of Apartments containing full and true
disclosure of the following, in respect of each one of the apartments
being built in an apartment building after building plans are approved by
the municipal authority and before commencement of construction of
the building.
(a) Number and other specific identification particulars of the
apartment in respectof which deed of apartment is executed;
(a) Full particulars of the land in which apartment building is
proposed to be constructed;
(b) Name and address of the apartment building in which the
particular apartment is proposed to be constructed as a part;
(c) Total number of floors and apartments proposed to be
constructed in theBuilding;
(d) Full particulars of the Deed of Declaration registered (as required
in Section 2 of this Act) in respect of the apartment building (viz:
Registrar or Su-registrar‟s office at which it is registered; book,
page and serial numbers and date of its registration and the date

69
 and other references if any, of filing of its copy with the
competent authority, as required under Sub-section (6) (2) of this
Section;
(e) Total carpet area of all apartments proposed to be built in the
building;
(f) Total carpet area of all common areas and limited common
areas, if any, reserved for that particular apartment;
(g) Full particulars of all common facilities proposed to be provided
in the building;
(h) Approved plan of the particular apartment mentioning its carpet
area;
(i) Statement of the use for which the apartment is intended and
restrictions on its use, if any;
(j) The percentage of undivided interest appertaining to the
apartment in the common areas and facilities provided in the
building;
(m) All encumbrances, if any, on that particular apartment;
(n) The nature of fixtures, fittings and amenities which have been or
are proposedto be provided in the apartment;
(o) The particulars in respect of the designs and the materials which
have been orare proposed to be used in the construction of the building,
together with the details of all agreements entered into by him with the
architects Engineers andContractors;
(p) such other information and documents as may be prescribed.
Need and justification for the above proposed amendment # 08:
Purpose of this section is to state that any promoter must
disclose and provide, as his statutory obligation, the full and true
information about the apartment to an intending buyer of that
apartment. The original Act merely says that promoter shall
make such disclosure “in writing”.
But, Maharashtra and Karnataka Acts use the expression „Deed
of Apartment‟ which shall be registered under the Registration
Act and that a copy of such authentic registered deed of
apartment shall be supplied to any intending buyer. It is felt that
70
 such expression and arrangement prevents any scope for
disputes arising out of misinterpretation by either the promoter
or the buyer.
In addition, the contents prescribed as listed in corresponding
sections of both Maharashtra and Karnataka Acts for inclusion in
such deed of apartment are found to be more comprehensive
from the view point of buyers of apartments.
Hence, the need for this Amendment # 08.
9. Proposed Amendment # 09:
It is proposed that above Section 4 (3) be amended as under:
“The promoter shall file copies of all the deeds of Apartment so
registeredin the office of the competent authority and shall also give a
copy of the deed of apartment relating to the apartment to any person
intending to purchase that apartment, along with copies of all other
documents referred to in this section.”
Need and justification for the above proposed amendment # 09:
Provision contained in the original AP Act does not mention the
specific documents to be given to the intending buyer of
apartment. There is need for better clarity in this respect. It is felt
that it would serve the interests of apartment buyers if the
promoter is placed under obligation to give him a copy of
registered deed of apartment which contains full information
about the apartment and a copy of which is also made to be filed
with the competent authority.
Hence, the need for this amendment # 09.
10. Proposed Amendment # 10:
It is proposed that amendment be carried to the Act by adding sub-
section 4 (4) (c) as under:
“Cellar and stilt portions being part of common areas collectively owned
by all apartment owners, promoter shall have power only to allot
parking slots in cellar and stilt portions to any apartment owner but not
to sell such parking slots to any apartment owner.Promoter shall have
no power to allot or to sell parking slots to any outsider.”
Need and justification for the above proposed amendment # 10:
71
 As per provisions of this Act, cellar and stilt portions of any
apartment building are parts of common property collectively
owned by all apartment owners. They are exclusively meant for
parking and for other specifically mentioned common purposes.
Promoter has no right of ownership over those common areas
and hence, he should not be permitted to make money by selling
those areas to any apartment owner or owners or to outsiders.
Promoter shall have right only to allot parking slots to different
apartment owners.
Hence, the need for this amendment # 10.
11. Proposed Amendment # 11:
It is proposed that above entire Section 4 (6) is amended as under:
“The promoter shall be responsible for the provision and fixation of fire
prevention devices ground and over-head water tanks, water hydrants
and wetrisers etc., as may be prescribed.”
Need and justification for the above proposed amendment # 11:
It is not fair and is also not practical to make apartment owners
also responsible for provision of the fixtures and facilities
mentioned in this section. Provision of such fixtures and facilities
shall be the sole responsibility of the promoter only.
Hence, the need for this amendment # 11.
12. Proposed Amendment # 12:
It is proposed that title of above Section 6 be amended as under:
“No alterations in apartment plans etc., after registration of deeds of
apartments.”
Need and justification for the above proposed amendment # 12:
In the amendment suggested to Section 4, the expression
„disclosure in writing‟ is suggested to be replaced with „deed of
apartment‟ which is to be registered. Other sections in the Act,
including this section must be in tune with the said suggested
amendment to Section 4.
Hence, the need for this amendment # 12.

72
13. Proposed Amendment # 13:
It is proposed that the above Section 8 (2) be amended by removing the
words “unless the property is withdrawn from the provisions of this
Chapter” at its end.
Need and justification for the above proposed amendment # 13:
Applicability of this Chapter III was not made compulsory for all
properties in the original AP Apartments Act of 1987. Its
applicability and withdrrwal from its application were left to the
discretion or option of the promoter or apartment owners. As
such provision was not helping achievement of the main
objective (protection of the interests of apartment owners) of the
Act, the Act was amended in 1993, making applicability of this
Chapter III also compulsory to all properties in the state of
Andhra Pradesh. All sections in the Act were accordingly
amended through the said Amendment Act of 1993.
But, possibly due to a grave oversight, the last words “unless the
property is withdrawn from the provisions of this Chapter” are
not removed from this section 6 (2). There is no relevance for
those words after the Amendment Act of 1993.
Hence, the need for this proposed amendment # 13.
14. Proposed Amendment # 14:
It is proposed that the above Section 9 (1) be amended, as under:
“Each apartment owner shall be entitled to the percentage of undivided
interest in the common areas and facilities as expressed in the Deed of
Declaration. Such percentage shall be computed by taking the carpet
area of the apartment in relation to the total carpet area of the property
including common areas, and such percentage shall also reflect the total
value of common facilities.”
Need and justification for the above proposed amendment # 14:
The expression „declaration‟ wherever it is found in this Act is
suggested to be changed as „deed of declaration‟ through
suggested amendment # 2, for good reason explained there. In
or to be in tune with the above suggested amendment, the

73
 expression „declaration‟ is suggested to be changed as „deed of
declaration‟ in this section also.
In the original Act, for the purpose of arriving at the percentage
of interest of individual apartment owners in common areas and
facilities in the property, basic value of each apartment is sought
to be taken as basis. It is not practicable to take the value of
apartments as basis for the above purpose, as promoter sells
different apartments at different times at different prices. Value
of apartments also differs from the amenities and facilities
provided in them. So, It is more realistic to take carpet areas of
different apartments as basis for calculating the percentage
shares of interest of different apartments in common areas and
facilities in that property.
Hence, the need for this proposed amendment # 14.
15. Proposed Amendment # 15:
It is proposed that the word „declaration‟ found twice in the above
Section 9 (2) be replaced with the words „deeds of declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 15:
The expression „declaration‟ wherever it is found in this Act is
suggested to be changed as „deed of declaration‟ through
suggested amendment # 2, for good reason explained there. In
or to be in tune with the above suggested amendment, the
expression „declaration‟ is suggested to be changed as „deed of
declaration‟ in this section also.
Hence, the need for this proposed amendment # 15.
16. Proposed Amendment # 16:
It is proposed that the words “During the period the property remains
subject to this chapter an” be removed and the above Section 12 be
amended, as under:
“Encumbrance may be created against any apartment and the
percentage of undivided interest in the common areas and facilities
appurtenant thereto but not against the property as such.”
Need and justification for the above proposed amendment # 16:

74
 The Note on the Need and justification for the proposed
amendment # 13 explains theneed for this proposed amendment
# 16 also.
17. Proposed Amendment # 17:
It is proposed thatSection 13 in the Act be amended as under:
Section 13 - Common surplus and expenses.
The common surplus funds of the association shall be not be distributed if the
apartment owners association is registered under The A. P. Soceities Registration
Act, 2010 and such surplus funds shall be retained as reserve fund of the
association. Common expenses shall be charged to, the apartment owners
according to their percentage of undivided interest in the common areas and
facilities.
Need and justification for the above proposed amendment # 17:
As per provisions of A. P. Societies Registration Act, common
profits or surplus shall not be distributed among the members of
the Association. As most of the apartment owners associations
are getting registered under the above A. P. Societies
Registration Act, any provision concerning common profits or
surplus must be in tune with the above provision in that Act.
Hence, the need for this amendment # 17.
18. Proposed Amendment # 18:
It is suggested an amendment be carried to Section 14 so that it reads
as under.
Section 14 – Contents of Deeds of declaration:
(1) “Deeds of Declaration etc., compulsorily registerable:-
“Promoter and every sole owner of a property or all the owners thereof
shall submit copy of the Deed of Declaration referred to in clause (h) of
Section 3 (after getting it registered under Registration Act 1908, as
required under Section 17 of this Act) in the office of the competent
authority in such form and in such manner as may be prescribed
containing full and true particulars of the property:”
Need and justification for the above proposed amendment # 18:
The Note on the Need and justification for the proposed
amendment # 1 in page # 3 explains the need for this proposed
amendment # 18 also.
19. Proposed Amendment # 19:
75
 It is suggested an amendment be carried to this Section 14 (1) (f) so that
it reads as under.
“total carpet area of the property and of each apartment, and the
percentage of undivided interest in the common areas and the facilities
appertaining to each apartment and its owner for all purposes, including
voting;”
Need and justification for the above proposed amendment # 19:
The Note on the Need and justification for the proposed
amendment # 12 in page # 9 explains the need for this proposed
amendment # 19 also.
20. Proposed Amendment # 20:
It is suggested that an amendment be carried to this sub-section 14 (1)
(g) so that it reads as under:
“Particulars of all outgoings, including ground rent, if any, municipal or
other local taxes, taxes on income, water and electricity charges,
revenue assessment, interest or any mortgage or other encumbrance, if
any, in respect of the land, building and apartments at the date of the
Deed of Declaration;”
Need and justification for the above proposed amendment # 20:
This Section 14 deals exclusively with full and true particulars
about the property which are to be mentioned in the deed of
declaration to be registered by the promoter. But, in this Sub-
section 14 (1) (g), the expression „property of apartment „ is
used. This expression does not reflect the overall spirit of Section
14 which pertains to the entire property but not to a single
apartment in it. The corresponding sub-sections in Maharashtra
and Karnataka Acts, the expression „land, building and
apartments‟ is used properly reflecting the spirit of the related
main Sections in those Acts. It is felt desirable that present text in
this sub-section in the AP Act is replaced with the text used in
Maharashtra and Karnataka Acts.
Hence, the need for this proposed amendment # 20.
21. Proposed Amendment # 21:

76
 It is suggested an amendment be carried to replace the word
„Declaration‟ in this Section 14 (2) with the word „Deed of Declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 21:
The expression „declaration‟ wherever it is found in this Act is
suggested to be changed as „deed of declaration‟ through
suggested amendment # 2, for good reason explained there. In
or to be in tune with the above suggested amendment, the
expression „declaration‟ is suggested to be changed as „deed of
declaration‟ in this section also.
Hence, the need for this Amendment # 21.
22. Proposed Amendment # 22:
It is suggested that in the place of the above Section 16 (which was
deleted throughAmendment Act, 1993, the following new Section with
the name number 16 is introduced.
Section 16
(1) “The promoter shall constitute and get registered the Association of
Apartment Owners within four months from the date on which the
minimum number of persons required to form such organisation
have taken apartments.”
(2) Association of Apartment Owners thus formed may be got
registered by the promoter either under The Andhra Pradesh
Societies Registration Act, 2001; or Andhra Pradesh The Mutually
Aided Cooperative Societies Act, 2010 or Companies Registration
Act, 1956., as decided by apartment owners themselves.
(3) “The promoter shall (subject to his right to dispose of the remaining
un-sold apartments, if any) execute notarised conveyance deed on
non-judicial stamp paper in favour of the Association of Apartment
Owners in respect of title of all common areas and facilities, within
four months from the date on which such Association is duly
constituted and registered.
Need and justification for the above proposed amendment # 22:
Section 16 in the original Act of 1987 was deleted through the
Amendment Act of 1993, as it was not relevant in the light of

77
 certain other amendments made in the original Act through the
said Amendment Act.
It is felt necessary add this new Section (with three sub-sections)
with the same number 16.
Proposed Sub-section 1 pins down responsibility for formation
and registration of Association of Apartment Owners under
appropriate Act within a stipulated time.
Proposed Sub-section 2 offers three separate Acts under any
one of which the Association of Apartment Owners could be got
registered.
Proposed Sub-section 3 makes it obligatory on the part of the
promoter to execute notarised deed of conveyance in respect of
his title of all common areas and facilities in favour of the
Association of Apartment Owners within a stipulated time.
Hence, the need for this proposed amendment # 22.
23. Proposed Amendment # 23:
This Section 17 is suggested to be amended as:
“Deed of declaration etc., shall be registered:-
The deed of declaration; deeds of apartments and any amendments
thereto referred to in Sections 4 and Section 14 shall be registered
under the Registration Act, 1908.”
Need and justification for the above proposed amendment # 23:
The deed of declaration disclosing the full and true particulars of
the property and deeds of apartments disclosing full and true
particulars in respect all individual apartments in a property are
crucial documents obviously meant for protecting the interests of
apartment owners. It is necessary that both the documents as
also any amendments there to, made as provided in this Act
should be got registered.
Hence, the need for this proposed amendment # 23.
24. Proposed Amendment # 24:
It is suggested an amendment be carried to replace the word
„Declaration‟ in this Section 18 (1) with the word „Deed of Declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 24:
78
 In Section 3 (h), the expression „declaration‟ is suggested to be
changed as „deed of declaration‟ with good reason. In or to be in
tune with the above suggested amendment and blanket
amendment # 02 , the expression „declaration‟ is suggested to
be changed as „deed of declaration‟ in this section also.
Hence, the need for this amendment # 24.
25. Proposed Amendment # 25:
It is suggested an amendment be carried to replace the word
„Declaration‟ found twice in this Section 23 with the words „Deed of
Declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 25:
The expression „declaration‟ wherever it is found in this Act is
suggested to be changed as „deed of declaration‟ through
suggested amendment # 2, for good reason explained there. In
or to be in tune with the above suggested amendment, the
expression „declaration‟ is suggested to be changed as „deed of
declaration‟ in this section also.
Hence, the need for this Amendment # 25.
26. Proposed Amendment # 26:
It is suggested that an amendment be carried to this Section 25
replacing the words „Every owner of an apartment in a building
consisting of a ground floor, together with three or more floors on it‟
with the words „Promoter of any property‟ so that the Section reads as
under.
“Promoter of any property consisting of a ground floor, together with
three or more floors on it shall be required to provide all the fire
preventive devices in consultation with the Director General of Fire
Services in the manner prescribed.”
Need and justification for the above proposed amendment # 26:
This Section 25 in the original Act pins down the responsibility of
providing all fire safety equipment on owners of apartments.
Such stipulation is not fair and also not practicable. It is felt
necessary to pin down such responsibility on the promoter
himself.
79
 Hence, the need for the proposed amendment # 26
27. Proposed Amendment # 27:
It is proposed to make an amendment to the Act for replacing the
existing text in this Section 27 with the following text.
“The promoter shall be responsible up to three years from the date of
conveying all common areas and facilities to the Association of
Apartment Owners for rectification, at his own cost, of any construction
and structural defects found in the apartment building to the full
satisfaction of the association of apartment owners failing which he
shall be liable to pay full compensation for any losses suffered by the
association and / or any one or more owners of apartments.”
Need and justification for the above proposed amendment # 27:
It is found that some construction and structural defects are
surfacing in many apartment buildings even with in a period of
three years after construction. This is found to be due to faulty
execution of construction work and use of low grade
construction materails by the promoter. It is felt that there is
need for protecting apartment owners against such a possibility.
This can be achieved only by holding the promoter fully
responsible for such defects in construction work.
Hence, the need for the proposed amendment # 27.
28. Proposed Amendment # 28:
It is suggested an amendment be carried to replace the word
„Declaration‟ found in both Section 31 (1) and Section 31 (2) with the
words „Deed of Declaration‟.
Need and justification for the above proposed amendment # 28:
The expression „declaration‟ wherever it is found in this Act is
suggested to be changed as „deed of declaration‟ through
suggested amendment # 2, for good reason explained there. In
or to be in tune with the above suggested amendment, the
expression „declaration‟ is suggested to be changed as „deed of
declaration‟ in this section also.
Hence, the need for this Amendment # 28.
29. Proposed Amendment # 29:

80
 It is suggested that the Act be amended adding a new Section (as
Section # 36) as under, at the appropriate place.
Section 36 - For speedy resolution of any disputes arising out of
implementation of the provisions of this Act, the Government shall
formulate an „Apartments Ombudsman Scheme‟ as an inexpensive
forum with powers to investigate complaints and mediate fair
settlements, especially between aggrieved parties such as
prospective buyers of apartments, apartment owners, builders /
promoters.
Need and justification for the above proposed amendment # 29:
The Banking Ombudsman Scheme is introduced by Reserve
Bank of India under the Banking Regulation Act, 1949 with effect
from 1995. The scheme enables an expeditious and inexpensive
forum to bank customers for resolution of complaints relating to
certain services rendered by banks. It would be beneficial if
Governments of Andhra Pradesh and Telangana take initiative
for formulate a similar schemes for implemenatation in their
respective states. The proposed new section in the Act would
enable the governments to take such initiatives.
Hence, the need for proposed amendment # 29.
If such a scheme as proposed above is not found to be feasible
for any reason, the state government should prevail upon
Government of India to bring about an amendment to The
Consumer Protection Act, 1986 for ensuring district consumer
forums and consumer disputes Redressal commissions at state
and central levels take up complaints arising out of non-
implementation of Apartment Laws in force in various states in
the country also.
(ఉ) Note on two amendments needed in two other related Acts:
Section 3 (c) of the Andhra Pradesh Apartments Act, 1987 is suggested
to be amended as to define „building‟ as a structure containing two or
more apartments, or two or more buildings, each containing two or
more apartments, and comprising a part of the property.

81
And also If the suggested amendment to Section 16 (2) of the A.P.
Apartments Act is carried, Association of Apartment Owners can be got
registered by the promoter either under The Andhra Pradesh Societies
Registration Act, 2001; or Andhra Pradesh The Mutually Aided
Cooperative Societies Act, 2010 or The Companies Registration Act,
1956., as decided by apartment owners themselves.
Out of the three Acts suggested for registration of association of
apartment owners, Companies Registration Act, 1956 alone allows
registration of a group of two persons as a limited company under that
Act. The other two Acts (viz: Andhra Pradesh Societies Registration
Act, 2001 and Andhra Pradesh Mutually Aided Cooperative Societies
(APMACS) Act, 1995) do not permit registration of a group of two
persons as Societies under those Acts.
1. Andhra Pradesh Societies Registration Act, 2001:
Section 3 (1) of Andhra Pradesh Societies Registration Act
stipulates minimum requirement of seven persons to form
themselves as an Association and to get it registered as a Society
under this Act.
Thus, If the suggested amendment to Section 3 (c) of AP
Apartments Act is carried, owners of those apartment buildings
having 2 to 6 apartments in them will not be able to get their
associations of apartment owners registered under the A.P.
Societies Registration Act.
In order to remove such difficulty, it is suggested that A.P.
Societies Registration Act be amended to add the following Sub-
section 3 (1-a) after the Sub-section 3 (1) in the Act.
Section 3 (1-a): “In respect of owners of apartments desiring to
register their „associations of apartment owners‟ under this Act,
even a minimum number of two such persons can register their
association as a society under this Act.”
2. Andhra Pradesh Mutually Aided Cooperative Societies (APMACS)
Act, 1995
Section 4 (1) of this Act stipulates minimum requirement of ten
persons (each being member of a different family) to form
82
themselves as a Mutually Aided Cooperative Society to get their
group as a Society under the Act.
So, as per the above existing provision in that Act, owners of those
apartment buildings having 2 to 9 apartments in them will not be
able to get their „associations of apartment owners‟ registered
under the A.P. Mutually Aided Cooperative Societies (APMACS)
Act, 1995.
In order to remove such difficulty, it is suggested that A.P. Mutually
Aided Cooperative Societies (APMACS) Act be amended to add
the following Sub-section 4 (1-a) after the Sub-section 4 (1) in the
Act.
Section 4 (1-a): “In respect of owners of apartments desiring to
register their „associations of apartment owners‟ under this Act,
even a minimum number of two such persons can register their
association as a Mutually Aided Cooperative Society under this
Act.”

@@@@@

83
 చతురా విభాగం: ఇతరములు
(అ) Background to the present execercise:

Extract from Preamble to Maharashtra Ownership Flats

(Regulation of the promotion of Construction, Sale, Management
and Transfer) Act, 1963, says as under.
“It was brought to the notice of government that there were many
malpractices adopted by such unscrupulous elements in the
business of promotion and construction, sale, management and
transfer of flats on ownership basis. The malpractices complained
of were normally of the following nature.
1. Dishonest promoter tried to avoid execution of sale
documents and where such documents were executed many
important clauses were not included therein leaving the
purchaser to the mercy of the promoter.
2. Dishonest promoters made misuse of the advances /
deposits received by them from prospective flat purchasers.
3. There were inordinate delays and even defaults in formation
of a cooperative society or company and in conveying title of
common areas and facilities to such prospective society or
company.
4. The buyers of flats were kept in dark about the title of the
promoter to the land.
5. The promoters used to make alterations in the structure of
the flats without the knowledge and consent of the buyers.
6. Plans sanctioned by the local authorities were many a time
not shown to the buyers and in many cases the constructed
work differed materially from the sanctioned plans.
7. At times materials used in the construction did not conform to
the standard specifications resulting in defective
constructions.
8. Prices were escalated after the agreement under the excuse
of rise in cost of construction though the delay in construction

84
 was attributable to the incapacity of the promoter to
construct the building in stipulated time.
9. There were inordinate delays in putting buyer in possession of
the flats.
It is unfortunate that the situation almost similar to the situation
characterised by the above nine points cited in the preamble to the
Maharashtra Act of 1963 exists in most of the cities and towns in
Andhra Pradesh and Telangana states even 21 years after the
Andhra Pradesh Apartments (Promotion of Construction and
Ownership) Act, 1987 was made applicable in 1993 to the entire
undivided state of Andhra Pradesh.
The said A. P. Act as it exists today is found to be weak and not
fully consistent with its slated objectives. Unscrupulous builders
who are in close connivance with corrupt municipal officials
havebeen perpetrating a fraud on many a gullible owners of
apartments taking advantage of their ignorance of the provisions
of law.
Hence, there is urgent need for intervention of interested civil
society groups to remedy the situation and the situation needs to
be tackled on the following three fronts.
1. Organising consistent and sustained public awareness
programmes in all areas of both the states on the provisions
contained in the existing Apartments Act.
2. Organising a few brain-storming sessions with participation of
persons with legal necessary background and experience of
living in apartments for suggesting necessary amendments to
the Act for making it serve the interests of apartment owenrs
and prospective buyers more effectively.
3. Publication of a small book-let explaining the rights and
obligations of apartment owners or buyers and builders as
also the duties of municipal authorities, as provided in the
Act, in simple telugu language to make the apartment owners
and their associations to empower themselves to assert their

85
 legitimate rights and to function in all respects on the basis of
principles of democracy and cooperation.
4. Bringing pressure on the municipal administrations in all cities
and towns to make them realise their duty bound obligation
to ensure effective implementation of all the provisions of the
Act in the interests of apartment owners.
It was in such back ground that the author of this document took
the initiative (on behalf of Kakinada Federation of Apartment
Owners Associations) and made a comparative study of
Maharashtra, Karnataka and Andhra Pradesh Apartments Acts
and presented the same as a working document for discussion by
nd
participants attending the 2 National Conference of United
Federation of Resident Welfare Associations (UFERWAS), held at
nd rd
Hyderabad on the 22 and 23 November 2014.
The contents of the said document and the ten amendments
suggested to the Andhra Pradesh Act therein were discussed
thoroughly at the National Conference and some new suggestions
on amendments needed to be made to the Act have come up from
some other participants as well.
It was also decided at the Conference that a group of seven
persons with good insight into the provisions of the Act and
experience of living in apartments are identified for holding further
discussion on the subject shortly at Kakinada or Hyderabad, for
finalising draft amendments to be made to the Act.
This Document (with totally 29 minor and major suggested
amendments to the Act) is prepared to form the basis for
discussion by the above group of seven persons at their proposed
meeting to be held shortly at Kakinada or Hyderabad.

Srinivasa Rao Tatavarti

Kakinada / 29-11-2014

86
(ఆ) చట్ ం అభలు కోషం ఆచయణాతభకభైన షూచనలతో ఇదద రు సథనిక అధకారులకి షూచనలు:

మొదట్ట ఉతియం

కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ

కాకిన్నడ–3
21, డిసెంఫరు 2014
To
శ్రీభతి కళ్యమణి బ్ర. టక్.,
జిలల రజిస్ార్ (తూరు఩ గోద్వఴర జిలల), కోరు్ల ఆఴయణలో
కాకిన్నడ– 1

అమభ,
1993 షంఴతషయంలో షఴరంచఫడిన ఆంధర ఩యదేశ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని సెక్షనుల 2, 3-h,14,
4, 17 భరయు యూల్ 12 ల఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని నిరభంచదలచుకునన ఩యమోటరుల ఆ
బఴన్నలకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలతో„డికలరేశన్‟ అనే పేరుతో ఑క డాకుమభంటునీ
భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟అనేపేరుతో ఆ బఴనంలో ఉండ ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ
఑కొకకక డాకుమభంటునీ సథనిక రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి. ఆ
డాకుమభంటలని వారు ఆ విధంగా వార రజిష్ రు చెమమకపోఴడానన శక్షాయసభైన నేయంగా అదే
చట్ ంలోని సెక్షనుల 28 భరయు 29 లు ఩యకట్టస్సిన్ననయ.

కానీ, గత 21 షంఴతషరాలుగా భన జిలలలో ఏ రజిస్ారు కారామలమంలోను ఆ విధభైన

డాకుమభంటు ల రజిష్ రు అవుతుననటు
్ గా ద్వఖ్లలు లేవు.

ఆ ముఖ్మభైన డాకుమభంటు ల రజిష్ రు కాకపోఴడం ఴలల ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలని

఩రయక్షంచే ఩యధాన ఉదేదవంతో యూపందించఫడ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ం లక్ష్యం జౄరిగా నిరీఴయమం
అయపోయ, జిలల వామ఩ింగా వేలది ఎపాయ్మంటల ఒనరుల తీఴయంగా నశ్ పోతున్ననరు.
ఈ విశమంలో చట్ ంలోని నిఫంధనలు ఖ్చిుతంగా అభలు జరగందుకు గాను షవినమంగా

పంకు మ షమఖ్మ తయజ౅న ఈ కియంది షూచనని చేస్సిన్ననము. దమచేసి ఩రశీలించి వంటనే

భన జిలల సథయలో అభలు చెమమగోరాిము.

ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని సెక్షనుల 5 భరయు 7 ల ఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలోని ఩యతి

ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ ఎగయభంటునీ, స్టల్ డీడ్ నీ డదడా పం కారామలయాలలో
త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి. సెక్షన్ 4-4-a-ii కియంద మునిష఩ల్ కారామలమం వారు జారీ
చేసిన Certificate of Completion and Certificate of Fitness for
Occupation ఩యతిని డదడా జత చేస్టినే గాని ఏ ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ డీడ్ నీ
పం కారామలయాలు రజిష్ రు చెమమడదడదు.

ఆ విధంగా రజిష్ రు చేస్ట స్టల్ ఎగయభంటు, స్టల్ డీడ్ లలో షంఫంధత ఎపాయ్మంటల
బఴన్ననికీ భరయు ఎపాయ్మంటుకీ చెందిన „డికలరేశన్‟ భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟ల
యొకకరజిస్ట్ాశన్ విఴరాలని (రజిస్ట్ాశన్ షంఖ్మ, తేదీ భరయు రజిస్ట్ాశన్ కారామలమం)
త఩఩ని షరగా పేర్పకన్నలనే నిఫంధనని ఩ట్ట్, ద్వనిని పం కారామలయాలు ఖ్చిుతంగా
87
 అభలు చెమమగలుగుతే - సెక్షనుల 2, 3-h,14 , 4 , 17 భరయు యూల్ 12 ల ద్వఴరా
చట్ ం ఩యమోటయల ఩ై విధంచిన బాధమతలని వారు త఩఩నిషరగా నియఴరి ంచే ఩రసిథతి ఴస్సింది.

ఆ ఩రసిథతిలో మతయ మే చట్ ం ఉదేదశంచిన విధంగా ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలు

఩రయక్షంచఫడతాయ.

఩ై ఆచయణాతభకభైన షూచనని అభలు చేస్ట నియణయానిన పం సథయలోనే తీస్సకోఴచుునని

మేము భావిస్సిన్ననము.
఩యజా ఩యయోజనం దృష్క్ాను భరయు చట్ట్నిన షకయభంగా అభలు జయ఩డం విశమంలో
఩యభ్యతఴ అధకారగా పంకు గల బాధమత దృష్క్ాను మ షమఖ్మ చేస్సినన ఩ై షూచనని
ఆమోదించి, భన జిలలలో పం ఆధీనంలో ఉనన రజిస్ట్ాశన్ కారామలయాలలో అటుఴంట్ట
నిఫంధనని వంటనే అభలు జయ఩ఴలసినదిగా మిభభలిన ఩యతేమకించి కోరుతున్ననము.
బఴదీయుడు
(తటఴరి శ్రీనివాష రావు)
అధమక్షుడు – కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ

యండఴ ఉతి యం

కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ

కాకిన్నడ–3

21, డిసెంఫరు 2014

To
శ్రీ ఎస్. గోవింద సఴమి
కమిశనర్, కాకిన్నడ మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్
కాకిన్నడ -1

అయామ,

1993 షంఴతషయంలో షఴరంచఫడిన ఆంధర ఩యదేశ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని సెక్షనుల 2, 3-h,14,
4, 17 భరయు యూల్ 12 ల఩యకాయం ఎపాయ్మంటల బఴన్నలని నిరభంచదలచుకునన ఩యమోటరుల ఆ
బఴన్నలకి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలతో„డికలరేశన్‟ అనే పేరుతో ఑క డాకుమభంటునీ
భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟అనేపేరుతో ఆ బఴనంలో ఉండ ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ
఑కొకకక డాకుమభంటునీ సథనిక రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా రజిష్ రు చెయామలి.
సెక్షనుల 4-4-a-i భరయు 4-4-a-ii ల఩యకాయం ఩ై విధంగా రజిష్ రు చెమమఫడిన డాకుమభంటల
఩యతులని వారు పం కారామలమంలో నమోదు చెమమకుండాను భరయు పం కారామలమం
నుంచి Certificate of Completion and Certificate of Fitness for Occupation
ని పందకుండాను ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలో ఏ ఑కక ఎపాయ్మంటుకి షంఫంధంచిన స్టల్ డీడ్ నీ

88
఩యమోటరుల రజిష్ రు చెమమడదడదు. ఆ విధంగా వారు ఆ రజిష్ రు్ డాకుమభంటల ఩యతులని వారు
పం కారామలమంలో నమోదు చెమమకపోఴడానీన, అల చెమమకుండానే స్టల్ ఎగయభంటు
భరయు స్టల్ డీడ్ లని రజిష్ రు చెమమడానీన శక్షాయసభైన నేరాలుగా అదే చట్ ంలోని సెక్షనుల 28
భరయు 29 లు ఩యకట్టస్సిన్ననయ.

కానీ, గత 21 షంఴతషరాలుగా భన జిలలలో ఏ రజిస్ారు కారామలమంలోను ఆ విధభైన

డాకుమభంటు ల రజిష్ రు అవుతుననటు ్ గాని భరయు పం మునిష఩ల్ కార్ప఩రేశన్ కారామలమంలో
ఆ విధభైన రజిష్ ర్్ డాకుమభంటలని ఩యమోటరుల నమోదు చేస్సిననటు
్ గాని ద్వఖ్లలు లేవు.

ఆ ముఖ్మభైన డాకుమభంటు ల రజిష్ రు కాకపోఴడం ఴలల భరయు వాట్ట ఩యతులు పం

కారామలమంలో నమోదు కాకపోఴడం ఴలల ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలని ఩రయక్షంచే ఩యధాన
ఉదేదవంతో యూపందించఫడ్ ఎపాయ్మంటల చట్ ం లక్ష్యం నిరీఴయమం అయపోయ, నగయంలో
ఴందలది ఎపాయ్మంటల ఒనరుల నశ్ పోతున్ననరు.

ఈ విశమంలో చట్ ంలోని నిఫంధనలు ఖ్చిుతంగా అభలు జరగందుకు గాను షవినమంగా

పంకు మ షమఖ్మ తయజ౅న ఈ కియంది షూచనని చేస్సిన్ననము. దమచేసి ఩రశీలించి వంటనే
భన కాకిన్నడ నగయ సథయలో అభలు చెమమగోరాిము.

పం కారామలమం ఎపాయ్ మంటల బఴన్నలకి షంఫంధంచిన పాలనలని ఆమోదిషూి జారీ చేస్ట

ఉతి రుఴలలో ఑క ఩యతేమకభైన నిఫంధనగా వారు ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని సెక్షనుల 2, 3-h,
14, 4, 17 భరయు యూల్ 12 ల ఩యకాయం ఆ బఴన్నలకి షంఫంధంచిన„డికలరేశన్‟
భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟లని రజిస్ారు కారామలమంలో త఩఩నిషరగా రజిష్ రు
చేసి, ఆ రజిష్ రు్ డాకుమభంటల ఩యతులని పం కారామలమంలో ఑క నల రోజులలోగా నమోదు
చెమమఴలసి ఉంటుందనే నిఫంధనని డదడా ఩డుతూ; ఆ నిఫంధనని వయవేయుకపోతే ఆ
బఴన నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత ద్వనికి Certificate of Completion and
Certificate of Fitness for Occupation లని జారీ చెమమఫడదని ఆ ఉతి రుఴలోనే
ష఩శ్ ఩రుస్టి చట్ ం ఩యమోటయల ఩ై విధంచిన బాధమతలని వారు త఩఩నిషరగా నియఴరి ంచే ఩రసిథతి
ఴస్సింది.

ఆ ఩రసిథతిలో మతయ మే చట్ ం ఉదేదశంచిన విధంగా ఎపాయ్మంటల ఒనయల ఩యయోజన్నలు

఩రయక్షంచఫడతాయ.

఩ై ఆచయణాతభకభైన షూచనని అభలు చేస్ట నియణయానిన పం సథయలోనే తీస్సకోఴచుునని

మేము భావిస్సిన్ననము.
఩యజా ఩యయోజనం దృష్క్ాను భరయు చట్ట్నిన షకయభంగా అభలు జయ఩డం విశమంలో
఩యభ్యతఴ అధకారగా పంకు గల బాధమత దృష్క్ాను మ షమఖ్మ చేస్సినన ఩ై షూచనని
ఆమోదించి, భన కాకిన్నడ అటుఴంట్ట నిఫంధనని వంటనే అభలు జయ఩ఴలసినదిగా
మిభభలిన ఩యతేమకించి కోరుతున్ననము.
బఴదీయుడు
తటఴరి శ్రీనివాష రావు
అధమక్షుడు – కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ

89
(ఇ (఩యమోటరుల త఩఩నిషరగా నియఴరించఴలసిన విధులు:

(ఎపాయ్మంటల బఴన్ననిన నిరభంచే ఴమకిి లేక కం఩నీ లేక షంషథ ని చట్ ం „఩యమోటరు‟ అనే ఩దంతో
ఴమఴసరస్సింది.)
చట్ ం ఩యకాయం ఩యమోటరుల ఈ కియంది విధులని త఩఩నిషరగా నియఴరించఴలసి ఉంటుంది.
1. ముందుగా ఎపాయ్మంటల బఴన్ననిన నిరభంచదలచుకునన ఩యమోటరు ఆ బఴన్ననికి
షంఫంధంచిన పాలనలని నగయ పాలక / జృయ పాలక షంషథ లచే ఆమోదిం఩జేస్సకోవాలి.(సెక్షన్
4-1-c భరయు సధాయణ మునిష఩ల్ బ్రలి్ ంగ్ యూల్ష)
2. నిరభంచదలచుకునన ఎపాయ్మంటల బఴన్ననికి షంఫంధంచిన జౄరి విఴరాలతో„„డికలరేశన్‟‟
అనే పేరుతో ఑క డాకుమభంటునీ భరయు „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟అనేపేరుతో ఆ
బఴనంలో ఉనన ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ ఑కొకకక డాకుమభంటునీ సథనిక రజిస్ారు
కారామలమంలో రజిష్ రు చెయామలి. (సెక్షనుల 2, 3-h,14 , 4 , 17 భరయు యూల్ 12)
3. ఎపాయ్మంటల బఴనం అంతట్టకీ చెందిన „„డికలరేశన్‟‟ లో ఈ కియంది వాషిఴ అంశాలని
పందు఩యచాలి.
(i) ఖాళీ షథ లం గురంచిన విఴరాలు (ii) ఆ షథ లం ఩ై ఆతనికి గల సకుకకి షంఫంధంచిన
విఴరాలు (iii) బఴనంలో నిరభంచదలచుకునన అంతస్సిలు భరయు ఎపాయ్మంటల షంఖ్మ
(iv) ఏ అంతస్సిలో ఎనిన ఎపాయ్మంటు ల ఉంట్టయో విఴయం (v) బఴన నిరాభణానికి
మునిషపాలిట్ట ఆమోదించిన పాలను (vi) మొతి ం బఴనంలోను, ఑కొకకక ఎపాయ్మంటులోను
ఉండ కాయ఩ట్ ఏరయాలు (vii) ఉభభడి షథ లల విఴరాలు, వాట్ట విసీిరాణలు (viii) ఆ
బఴనంలో ఏరా఩టు చేస్సినన ఉభభడి షదుపాయాల విఴరాలు (ix) ఆ ఉభభడి షథ లం
భరయు ఉభభడి షదుపాయాలలో ఑కొకకక ఎపాయ్మంటుకీ చెందే అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్ట
శాతాల విఴరాలు.(సెక్షనుల 2, 3-h, 14 , 17, యూల్ 12 భరయు ఫాయం IV)
4. ఎపాయ్మంటల బఴనంలోఉండ ఩యతి ఎపాయ్మటుకీ చెందిన „డీడ్ ఆఫ్ ఎపార్ట్మెంట్‟లు ఑కొకకక
ద్వనిలో ఈ కియంది వాషి ఴ అంశాలని పందు఩యచాలి.
(i) ఖాళీ షథ లం గురంచిన విఴరాలు (ii) ఆ షథ లం ఩ై ఆతనికి గల సకుకకి షంఫంధంచిన
విఴరాలు (iii) బఴనంలో నిరభంచదలచుకునన అంతస్సిలు భరయు ఎపాయ్మంటల షంఖ్మ
(iv) బఴన నిరాభణానికి మునిషపాలిట్ట ఆమోదించిన పాలను (v) ఏ అంతస్సిలో ఎనిన
ఎపాయ్మంటు ల ఉంట్టయో విఴయం (vi) ఆ „డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంటు „ ఏ ఎపాయ్మంటుకి
చెందినదో ఆ ఎపాయ్మంటు యొకక పాలను(vii) ఆ బఴనంలో గల ఉభభడి షథ లం భరయు
ఉభభడి షదుపాయాలలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన అవిభాజమ, అనిరద శ్ వాట్ట శాతం (viii)
ఆ ఎపాయ్మంటులో ఏరా఩టు చెమమబోతునన షదుపాయాల విఴరాలు (ix) ఆ ఎపాయ్మంటు
నిరాభణంలో ఉ఩యోగంచనునన వివిధ సభగయ విఴరాలు (ix) ఎపాయ్మంటు పంద ఏవైన్న
తనఖాలు ఉంటే వాట్ట విఴరాలు భరయు (x)ద్వని఩ై చెలిల ంచఴలసిన ఩నునల విఴరాలు.
(సెక్షనుల 4, యూల్ 12 భరయు ఫార్భ IV)
5. ఩ై విధంగా రజిష్ రు కాఫడిన „„డికలరేశన్‟‟భరయు„డీడ్ ఆఫ్ ఎపార్ట్మెంట్‟ల ఩యతులని నగయ
పాలక / జృయ పాలక షంషథ కారామలమంలో నమోదు చెయామలి. (సెక్షన్ 4-4-a)
6. ఩ై విధంగా రజిష్ రు కాఫడిన „„డికలరేశన్‟‟భరయు„డీడ్ ఆఫ్ ఎపార్ట్మెంట్‟ల ఩యతులని
ఎపాయ్మంటుని కొనదలచుకునన వారకి ఇవాఴలి. (యూల్ 4)
7. ఎపాయ్మంటు కొనుగోలుద్వరులతో చేస్సకునే స్టల్ ఎగయభంటలనిరజిష్ రు చేసి తీరాలి.
(సెక్షన్ 5 భరయు యూల్ 14)
8. స్టల్ ఎగయభంటులో అంగ్రకరంచిన తేదీకి ఎపాయ్మంటులో఩నులనినంట్టనీ జౄరి చేసి, స్టల్
డీడ్ రజిష్ రు చేయంచి, ఎపాయ్మంటుని కొనుగోలుద్వరుడికి అ఩఩గంచాలి. (సెక్షన్ 7)
90
 9. ఆ ఎపాయ్మంటల బఴనంలో ఑క ఎపాయ్మంటుని కొంద్వభని ఴచిున వారకి ఩ైన 3, 4
అంశాలలో విఴరంచఫడిన రజిష్ రు్ „„డికలరేశన్‟‟భరయు„డీడ్ ఆఫ్ ఎపాయ్మంట్‟ల
఩యతులని అందజెమమడంతో బాటుగా ఎంత కాలంలో ఎపాయ్మంటు నిరాభణానిన జౄరి చేసి,
ఆ఩఩గంచగలరో ఆ తేదీనీ భరయు ఆ బఴనంలో మిగలిన ఎపాయ్మంటలనిఎనయఴరకి,
ఎంతెంత, ఏఏ శయతులపంద అమభరో లేక అభభడానికి ఑఩఩ందం అయందో ఆ విఴరాలనీ
డదడా రాతజౄయఴకంగా తెలిమజెయామలి.(సెక్షన్ 4-2-a & 4-2-b భరయు ఫాయం IV)
10. పాయ్మంటల బఴన నిరాభణం జౄరి అయన తరువాత ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంఘానిన రజిష్ రు
చేయంచాలి. (యూల్ 7-a)
11. ఉభభడి షథ లలు భరయు ఉభభడి షదుపాయాల఩ై షంజౄయణభైన సకుకని ఎపాయ్మంటల
ఒనయల షంఘానికి ట్టానపర్ చేసి, ఩యమోటరు ఆ పాాంగణం నుంచి జౄరిగా వైదొలగాలి. (సెక్షనుల
15, 24భరయు యూల్ 8)

(ఈ) ఩యమోటరుల (బ్రల్ రుల) చెమమడదడదని చట్ ం నిధిధంచిన ఩నులు:

1. ఎపాయ్మంటు కొనుగోలుద్వరులతో స్టల్ ఎగయభంటుని చేస్సకోకుండా వార నుంచి ఏ
విధంగాను ఎడాఴనుష సొముభని జృచుుకోడదడదు. (సెక్షన్ 5)
2. ఑కక కొనుగోలుద్వరుడితోనైన్న స్టల్ ఎగయభంటుని చేస్సకునన ప్తభభట రజిష్ రు్
„„డికలరేశన్‟‟భరయు„డీడ్ ఆఫ్ ఎపార్ట్మెంట్‟లలో తనకి తానుగా ఏ విధభైన మరు఩లు,
చేరు఩లు చెమమడదడదు. వాట్టలో ఏ షఴల఩ మరు఩లని చెయామలన్నన ఎపాయ్మంటల
ఒనయల ందర ఏకగ్రయఴ అంగ్రకాయమే కాకుండా నగయ పాలక / జృయ పాలక షంషథ ల ఆమోదం
డదడా ఉండి తీరాలి. ఆ విధంగా అందర ఆమోదం పందిన షఴయణలని డదడా రజిస్ారు
కారామలమంలో రజిష్ రు చెయామలి. (సెక్షన్ 6)
3. ఎపాయ్మంటు బఴనం నిరభంచఫడిన ఉభభడి ఖాళీ షథ లంలో ఏ కొంత వాట్ట భాగానీన
఩యమోటరు ఉంచుకోడదడదు, ఎఴరకీ అభభడదడదు. ఆ ఉభభడి షథ లం ఎందుకు
వినియోగంచఫడాలో అందుకు భిననంగా దురఴనియోగ఩యచడదడదు. (సెక్షనుల 15, 24)
4. నగయ పాలక / జృయ పాలక షంషథ కారామలమంలో రజిష్ రు్ „„డికలరేశన్‟‟భరయు„డీడ్ ఆఫ్
ఎపార్ట్మెంట్‟లని నమోదు చెమమకుండానూ, అదే కారామలమం నుంచి ertificate of
completion and Certificate of fitness for occupation ని పందకుండా
఩యమోటరు ఆ బఴనంలో ఏ ఑కక ఎపాయ్మంటుకి చెందిన స్టల్ డీడ్ నీ రజిష్ రు
చెమమడదడదు.(సెక్షన్ 4-4-a)
5. ఎపాయ్మంటునీఉభభడి షథ లంలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్టనీ భరయు ఆ బఴనంలో
ఉనన ఉభభడి సౌకరామలలో ఆ ఎపాయ్మంటుకి చెందిన వాట్టనీ విడదీసి ఩యమోటరు
అభభడదడదు.(సెక్షనుల4-4-b,15, 24)
6. కా఩లద్వరుడికి గది, జెనరేటరు గది, ఩ని వారకి ంమల ట్ష ఴంట్ట ఉభభడి షదుపాయాలని
త఩఩ ఉభభడి షథ లం భరయు సెలలర్, సి్ల్్, ఒ఩న్ టయయస్ లలోని ఏ భాగంలోను ఩యమోటరు
ఏ విధభైన కట్ డాలనీ కట్ డదడదు. (సెక్షన్ 6భరయు మునిష఩ల్ బ్రలి్ ంగ్ యూల్ 13-c-3)
(ఎపాయ్మంటల చట్ ంలోని నిఫంధనలకి ఴమతిరేకంగా ఎపాయ్మంటల బఴన్నలలో ఩యమోటరుల
నిరభంచిన అకయభ కట్ డాలని కయభఫధీధకరంచే అధకాయం నగయ పాలక / జృయ పాలక షంషథ లకి
లేదని రాష్ట్ర హైకోరు్ భరయు స్సప్యం కోరు్లు చాల షందరాబలలో ఉతిరుఴలని జారీ
చేశాయ.ఆ కోరు్ ఉతి రుఴలని దిఴతీమ విభాగంలో చూడఴచుు.)
7. ఉభభడి షథ లలలో కొంత వాట్టని ఩యమోటరుకి షఴచఛందంగా ఴదిలేస్సిన్ననభనే అంశానిన
ఎపాయ్మంటలని అమేభటజృ఩ డు స్టల్ డీడ్ లలో రాయంచుకున్నన, అది ఎపాయ్మంటల చట్ట్నికి
ఴమతిరేకం కనుక ఆ విధంగా డదడా ఩యమోటరుల ఉభభడి షథ లంలో వాట్టలని ఉంచుకోఴడం
91
 చట్ విరుధదమే అవుతుంది.(ఈ అంశానకి షంఫంధంచిన కోరు్ ఉతి రుఴలని డదడా దిఴతీమ
విభాగంలో చూడఴచుు.)

(ఉ)కాకిన్నడ ఎపాయ్మంటల ఒనయల షంక్షేభ షంఘాల షమఖ్మ నియఴహంచనునన కాయమకయమలు:

1. ఩యస్సిత చట్ ంలో ఉనన అంశాల గురంచీ, వాట్ట ద్వఴరా ఎపాయ్మటల ఒనయల కి షంకయమిస్సినన
సకుకలు గురంచీ నగయంలో విషృతభైన ఩యచాయ కాయమకయమలని నియఴహంచడం;
2. అటుఴంట్ట ఩యచాయ కాయమకయమలలో ఉ఩యోగ఩డందుకు గాను చట్ ంలో ఉనన వివిధ
అంశాలని స్సలబభైన తెలుగు భాశలో విఴరంచే చినన జృషి కాలనీ, కయ ఩తాాలనీ
ముదిరంచడం;
3. జిలల సథయలో „ఎపాయ్మంటల చట్ ం – ఒనయల సకుకలు‟అనే అంవం఩ై కాయమ శాలని (work
shopsని) నియఴహంచడం;
4. ఩ై ఩యచాయ కాయమకయమల నియఴసణలో జిలల Legal Services Authority అధమక్ష,
కాయమదరువల ఆమోదంతో వివిధ సథయలలో ఩ని చేస్సినన Legal Services Authority
లలో బాదుమలుగా ఉనన న్నమమ అధకారులు, వివిధ కళ్యశాలలలో ఩ని చేస్సినన Legal
Literacy Clubలు, న్నమమ వాదుల షంఘాలు, వినియోగద్వరుల షంఘాలు, ఇతయ పౌయ
షంఘాలు, నగయ బ్రల్ యల షంఘం భరయు ముఖ్మంగా ప్తయంట్, ఎలకా్ ానిక్ పండియాల
షహామ షసకారాలని తీస్సకోఴడం;
5. ఩యస్సిత చట్ ంలో ఉనన అంశాలని ఩ట్టశ్ ంగా అభలు జరపే విధంగా అధకాయ
మంతాాంగం఩ై చట్ ఫధధభైన ఴతిి డి తేఴడం;
6. మునిష఩ల్ అధకారులు భరయు సథనిక బ్రల్ యల షంఘాల షహామ షసకారాలతో
ఎపాయ్మంటల చట్ట్నీన, ఆ చట్ ం ఎపాయ్మంటల ఒనయల కి షంకయమిం఩జేస్సినన సకుకలనీ
గౌయవిషూి బ్రల్ రుల తభ వామపారాలని నియఴహంచుకునే ఆరోగమకయభైన వాతాఴయణం
ఏయ఩డందుకు కృషి చెమమడం; భరయు
7. బ్రల్ రుల ఇ఩఩ట్టకే చట్ట్నిన అతికయమించడం ఴలల నశ్ పోయన లేద్వ అసౌకరామలకి గుయవుతునన
ఎపాయ్మంటల ఒనయల షభషమలు చట్ ం ఩రధలోనే ఩రష్కకయం అవాలి. అటుఴంట్ట షభషమలని
ఎదుర్పకంటునన ఒనరుల తభకి చట్ ం షంకయమిం఩జేసిన సకుకల ఩టల జౄరి అఴగాసనతో
తభ షభషమల ఩రష్కకరానికి అందర షసకాయంతో - ముఖ్మంగా మునిష఩ల్ అధకారుల
షసకాయంతో - తామే కృషిచేస్సకునే విధంగావారకిషహామ షసకారాలని అందజెమమడం.
@@@@@

AUTHOR‟S REQUEST
Readers of this Document are requested
to offer their valuable comments
to the author on various amendments to the Act suggested herein
through e-mail: fedkdaaptowners@gmail.com or tsraock@gmail.com

92