PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE

ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN

HARTANAH DI KUALA LUMPUR
JABATAN PENILAIAN DAN PENGURUSAN HARTA
DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR

13 MEI 2015 (RABU)

HOTEL RENAISSANCE KUALA LUMPUR

1
 Dibentangkan Oleh :

Sr. Haji Kamarulzaman Bin Mat Salleh

M. Sc (Land Admin & Dev),
B. Surv. (Hons) Ppty. Mgmt. (UTM) MISM,
Reg. Valuer & Estate Agent (V0728 & E2017) MRISM,
Reg. Ppty Manager (PM 0418) MMIPPM.

Timbalan Pengarah Penilaian

Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

2
PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN

Penilaian Caj Pembangunan yang dibuat adalah berdasarkan kelulusan

Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat.

Mengikut Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982

dan Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur 2013

Penilaian Caj Pembangunan dibuat pada kadar berbeza 30% dan 50%
daripada kenaikan nilai tanah.

Penilaian caj pembangunan dilaksanakan bermula pada tahun 1970-an.

3
CAJ PEMBANGUNAN MENGIKUT
AKTA (PERANCANGAN) WILAYAH PERSEKUTUAN
1982, AKTA 267
Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan
1982,

Akta 267 menyatakan “jika sesuatu pelan tempatan atau

sesuatu perubahan sesuatu pelan tempatan melibatkan
pertukaran kegunaan, kepadatan, nisbah plot atau luas
lantai berkenaan dengan mana-mana tanah dan kerana
itu menaikkan nilai tanah itu, suatu caj pembangunan
mengikut kadar yang ditetapkan hendaklah dilevi
berkenaan dengan apa-apa pembangunan tanah yang
dimulakan, diusahakan, atau dijalankan mengikut
pertukaran itu.”

4
DEFINISI CAJ PEMBANGUNAN

Caj Pembangunan ialah caj yang dikenakan ke atas pemilik /

pemaju yang membangunkan tanahnya apabila terdapat
kenaikan nilai tanah akibat dari : -

i) Menukar zon kegunaan tanah

ii) Menambah kepadatan penduduk

iii) Lebihan Luas Lantai / Tambahan Nisbah Plot

5
JENIS-JENIS PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN
1) Tukarguna Tanah

2) Tambah kepadatan penduduk

3) Tambahan nisbah plot (lebihan luas lantai)

4) Sumbangan ruang penjaja

5) Sumbangan kawasan lapang

6
Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982
Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur 2013.
Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan
CAJ
BIL JENIS PEMBANGUNAN
PEMBANGUNAN
Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan pertukaran
kegunaan tanah, perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah
dari-
a) Pelan Pembangunan Lengkap
b) Pelan-pelan diwartakan
(i) No.4023,4001,4001-1 (Kepong Baru)
30 % (peratus)
(ii) No.4002,2002-2 (Taman Kepong) daripada
1. (iii) No.4003,4003-1 (Taman Ibu Kota) amaun kenaikan
(iv)No.4004,4004-1 (Taman Setapak) nilai tanah
(v) No.4005 (Taman Sri Segambut)
c) Kaedah-kaedah (perancangan) (zon dan kepadatan) Wilayah Persekutuan
1985 [P.U.(A) 501/1985]
d) Perintah pembangunan yang telah dikeluarkan dan berkuat kuasa berkenaan
dengan tanah itu.
7
Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982
Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur 2013.
Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan

BIL JENIS PEMBANGUNAN CAJ PEMBANGUNAN

Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah

disebabkan perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana 50 % (peratus)
2. tanah melebihi dari kepadatan atau nisbah plot yang diperuntukkan daripada amaun
dalam pelan tempatan yang berkuat kuasa. kenaikan nilai
tanah.

RM60 000.00 bagi

Pembangunan yang tertakluk kepada syarat yang mengkehendaki satu ruang letak
3.
diperuntukkan ruang letak kereta. kereta yang tidak
disediakan

8
MAKLUMAT ZON GUNATANAH/ KEPADATAN
PENDUDUK SEMASA

PELAN PEMBANGUNAN LENGKAP 1039, 1040 DAN 1041

- Kawasan dalam lingkungan 36 batu persegi dari pusat bandaraya
dan juga kawasan perancangan pusat (CPA).
- Pelan 1040 menerangkan zon kepadatan asas di antara 10 hingga
400 orang seekar.
- Pelan 1039 dan 1041 menerangkan zon kegunaan tanah samada
perdagangan, kediaman atau sebagainya.

KAEDAH-KAEDAH (PERANCANGAN) (ZON DAN KEPADATAN) WILAYAH

PERSEKUTUAN, 1985.
- Kawasan tidak ditunjukkan di dalam Pelan No. 1040, 1041 dan
1039 adalah dizonkan sebagai kediaman dengan kepadatan
penduduk 60 orang seekar.
9
Panduan Bagi Cadangan
Pembangunan Adalah Berdasarkan

Draf Pelan Bandaraya

Kuala Lumpur 2020
(Zon dan kepadatan yang dibenarkan)

10
PELAN 1039 – KAWASAN PERANCANGAN PUSAT

11
PELAN 1040 – KEPADATAN / DENSITI

12
PELAN 1041 – ZON GUNA TANAH

13
DRAF PELAN BANDARAYA KUALA LUMPUR 2020

14
CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN
(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% SAHAJA)

NILAI CADANGAN
Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx

TOLAK (-)

NILAI SEMASA
Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy
Kenaikan Nilai Tanah RM zzz
Caj Pembangunan RM zzz @ 30%

15
Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar 30% dari kenaikan
Nilai Tanah adalah seperti berikut:-

- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 20 ose

kepada perdagangan pada nisbah plot 4.0

BIL PERKARA KENAIKAN NILAI KADAR CAJ JUMLAH

TANAH PEMBANGUNAN

Tukar gunatanah daripada

kediaman 20 ose kepada
1 RM1,430,000.00 30% RM429,000.00
perdagangan pada nisbah plot 4.0
@ 30% dari kenaikan nilai tanah

16
CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN
(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 1
NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)
Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx

TOLAK (-)

NILAI SEMASA (10 OSE)

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy
Kenaikan Nilai Tanah RM zzz
Caj Pembangunan RM zzz @ 30% =A

17
CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN
(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 2
NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8)
Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx

TOLAK (-)

NILAI SEMASA (PLOT RATIO 10)

Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy
Kenaikan Nilai Tanah RM zzz
Caj Pembangunan RM zzz @ 50% =B

18
CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN
(BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%)

STEP 3

A + B = JUMLAH CAJ PEMBANGUNAN

19
Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar berbeza 30% dan
50% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti berikut:-

- Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 10 ose

kepada perdagangan pada nisbah plot 10.0

BIL PERKARA KENAIKAN KADAR CAJ JUMLAH

NILAI TANAH PEMBANGUNAN

1 Tukar gunatanah daripada RM16,190,000.00 30% RM4,857,000.00

kediaman 10 ose kepada
perdagangan pada nisbah plot
8.0 @ 30% dari kenaikan nilai
tanah
2 Lebihan luas lantai daripada RM3,980,000.00 50% RM1,990,000.00
perdagngan pada nisbah plot
8.0 kepada 10.0 @ 50% dari
kenaikan nilai tanah

JUMLAH RM20,170,000.00 RM6,847,000.00

Nota:
PBKL 2020 @ Perdagangan pada nisbah plot 1:8.0
Pelan Pembangunan Lengkap No. 1040 @ Kediaman 10 ose
19
KAEDAH-KAEDAH PENILAIAN

Kaedah-kaedah penilaian yang biasa

digunakan bagi maksud Caj
Pembangunan ialah :-

Kaedah Perbandingan Terus

dan

Kaedah Nilai Baki

20
Kaedah Perbandingan Terus
- Digunakan untuk menentukan nilai tanah pada kegunaan
semasa dan cadangan pembangunan.

- Asasnya untuk mencari persamaan melalui analisis urusniaga harta-harta serupa /

sebandingan.

- Sumber Data : JPPH, Kementerian Kewangan.

- Menganalisa perbandingan jualbeli harta tanah dan

penyelarasan ke atas faktor-faktor yang mengesani nilai seperti:-
i. Lokasi
ii. Masa
iii. Saiz
iv. Pegangan (Selamanya / pajakan)
v. Bentuk / topografi
vi. Faktor negatif (kolam takungan/ kubur / Landasan Keretapi dan sbgnya)
21
Kaedah Nilai Baki
Secara mudah pengiraan kaedah Nilai Baki adalah
seperti berikut :-

Nilai Pembangunan Kasar RM xxx

Tolak (-) ,

Kos Pembangunan Kasar RM xxx

________________
NILAI BAKI TANAH RM xxx
PV of RM 1.00 @ 10%
NILAI TANAH RM xxx

22
Kaedah Nilai Baki
KENAPA KAEDAH NILAI BAKI DIGUNAKAN ?

- Untuk menentukan nilai pasaran tanah pada kegunaan yang dicadangkan.

- Menilai tanah dalam keadaan sekarang tetapi mengambilkira potensi
pembangunan apabila tanah tersebut telah diluluskan untuk pembangunan.
- Anggaran nilai adalah diasaskan kepada jumlah nilai pembangunan tersebut
apabila siap (Nilai Pembangunan Kasar atau NPK).
- Daripada jumlah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang terlibat (Kos
Pembangunan Kasar atau KPK).
- Jumlah baki setelah didiskaun pada kadar tertentu dengan mengambilkira jangka
masa pembangunan siap, akan memberi nilai tanah pada masa ini.

23
Dasar Pengurangan Caj Pembangunan
Dasar Pengurangan Caj Pembanguna akibat terlibat dengan
serahan tanah untuk pelebaran jalan.

- Pengiraan amaun caj pembangunan kenaikan nilai

tanah, luas tapak adalah berdasarkan luas tapak bersih
tidak termasuk tanah yang diserahkan.

- Rayuan pemohon untuk pengurangan Caj Pembangunan

atas alasan tersebut tidak boleh dijadikan faktor untuk
mendapatkan pengurangan.

- Dasar JKTPS bertarikh 31.5.2010 dan 5.7.2012 adalah

dibatalkan.
24
 Kaedah Pengenaan Caj Pembangunan Bagi
Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah
Persekutuan
1) Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat telah
menimbang cadangan Garis Panduan Kaedah Pengenaan Caj
Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah Persekutuan
Kuala Lumpur dan setuju memutuskan pengecualian 100% Caj
Pembangunan bagi pembangunan rumah mampu milik .

2) Bagi pembangunan rumah mampu milik yang bercampur

dengan pembangunan lain,komponen rumah mampu milik
sahaja diberi pengecualian sepenuhnya dari Caj
Pembangunan.
25
SUMBANGAN LAIN YANG DIKENAKAN BAGI
CADANGAN PEMBANGUNAN

i. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

RUANG PENJAJA

ii. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN

10% KAWASAN LAPANG BERPUSAT

27
SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN RUANG
PENJAJA

- Pengecualian terhadap syarat ini akan dikenakan

membayar sumbangan ruang penjaja pada kadar 15%
daripada Nilai Pembangunan Kasar bagi ruang penjaja
tersebut.

- Nilai Pembangunan Kasar adalah mengikut kegunaan

yang diluluskan seperti pejabat atau komersil.

28
 Contoh Kiraan Sumbangan Penjaja :

Amaun Sumbangan Tidak Menyediakan Ruang Plaza

Makanan (4,000 Kp)

Nilai Pembangunan Kasar = 4,000 kp @ RM500.00 skp

= RM2,000,000.00

Amaun Sumbangan = 15% @ RM2,000,000.00

= RM 300,000.00

29
SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN 10%
KAWASAN LAPANG BERPUSAT

- Sumbangan kerana tidak menyediakan 10% kawasan lapang

berpusat adalah berdasarkan 70% daripada nilai tanah pada
cadangan pembangunan yang diluluskan seperti kediaman.

30
CONTOH KIRAAN SUMBANGAN KAWASAN LAPANG :

Butiran Lot 20268 dan 20269

Luas Tapak Keseluruhan : 167,706 kp
Peruntukan Kawasan Lapang (10%) : 16,771 kp

Nilai Pasaran Tapak Kawasan Lapang Mengikut Cadangan

Diluluskan (Kediaman)

16,771 kp @ RM80 skp = RM 1,340,000

Sumbangan Dikenakan Pada Kadar 70%

RM1,340,000 @ 70% = RM938,000
Catitan :-
- Jika ada serahan jalan. Keluasan kawasan lapang dikira 10% dari
luas tapak bersih
31
INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB
MELAYU
 SKIM INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB
MELAYU

i) Pengurangan Bayaran Caj Pembangunan

Pengurangan 30% Caj Pembangunan diberi ke atas
pembangunan yang melibatkan kenaikan nilai tanah .

ii) Pengurangan Bayaran ISF Jalan

Pengurangan 50% bayaran ISF Jalan.

32
 STATISTIK PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN
TAHUN 2011 HINGGA 2014

BILANGAN KES
BIL. PERKARA
2011 2012 2013 2014

1. Menukar Zon Kegunaan Tanah 76 83 64 72

Menambah Kepadatan
2. 65 53 43 50
Penduduk

3. Lebihan Luas Lantai 62 69 55 88

Sumbangan Pengecualian
4. 17 12 4 2
Penyediaan Ruang Penjaja
Sumbangan Pengecualian
5. Penyediaan 10% Kawasan Lapang 12 6 - -
Berpusat

JUMLAH 232 223 156 212

33
SEKIAN, TERIMA KASIH

34