NAMA: KHAIRUL NAZHAN BIN ADNAN

NOMBOR MATRIK: 2022625422

NAMA PENSYARAH: GS. DR. NORHAZLAN BIN HARON & EN. MUHAMAD
AZRUL AZWAN BIN AZMAN
SUBJEK: LANDUSE PLANNING

1. Apakah maksud kawalan pembangunan ?

Kawalan pembangunan adalah aktiviti yang menentukan bagaimana perancangan harus

dijalankan dan apakah faktor yang membolehkan perancangan dijalankan di samping
mengawal pembangunan yang akan atau telah dibangunkan.
(Halmi Zainol & Haznizam, 2018)

2. Contoh kawalan pembangunan.

(i) Kawasan Plinth

Definisi Kawasan Plinth

Kawasan ‘plinth’ bermaksud sebahagian daripada plot tanah yang diliputi bangunan atau
struktur yang berbumbung. Ia termasuklah kawasan balkoni atau lainlain tambahan kepada
bangunan berkenaan tetapi tidak termasuk bahagian cucur atap. 60% daripada jumlah
keluasan diperuntukkan bagi setiap jenis pembangunan.
(RTD BAGAN DATUK,2022)

Tujuan Kawasan Plinth

Mengira kawasan plinth adalah penting kerana ia akan menentukan kawasan binaan dan
jumlah tempat letak kereta yang akan dibina dan menentukan sama ada jumlah itu memenuhi
keperluan pihak berkuasa tempatan. Contohnya, sekiranya pembangunan perumahan
membina 100 unit perumahan, pihak pemaju perlu menyediakan 50 tempat letak kenderaan
bagi penduduk dan pelawat.
(HOMELANE, 2022)

Pengiraan Kawasan Plinth

Sebanyak 60% kawasan ‘plinth’ ditetapkan bagi semua pembangunan komersial, industri dan
pembangunan bercampur. 60% yang dimaksudkan ialah daripada jumlah luas kawasan
pembangunan.
(RTD BAGAN DATUK,2023)
 (Mahmud et al., 2023)

(ii) Nisbah Plot

Definisi Nisbah Plot

Nisbah jumlah keluasan lantai bangunan kepada keluasan plot bangunan seperti yang diukur
antara garis sempadan ukur atau, jika tiada garis sempadan ukur, antara garis sempadan
sementara.
(Akta 172,2021)

Tujuan Nisbah Plot

i) Untuk mengawal ketinggian bangunan

ii) Untuk mengelakkan kesan sampingan akibat kesesakan pembangunan
iii) Untuk mematuhi fungsi dan karakter kawasan bandar yang dikehendaki.
(RTD Bagan Datuk 2035, 2022)

Contoh Nisbah Plot:

(RTD Bagan Datuk, 2022)

(iii) Kepadatan Pembangunan

Definisi Kepadatan Pembangunan:

Kepadatan merujuk kepada penggunaan tanah yang dikira atau dinyatakan mengikut bilangan
orang, unit kediaman, atau bilik boleh didiami, atau mana-mana gabungan faktor tersebut,
seunit keluasan tanah; dan untuk tujuan takrif ini, "bilik boleh didiami" tidak termasuk dapur,
bilik stor, bilik utiliti, tandas, bilik mandi atau garaj.
(Akta 172,2021)

Tujuan Kepadatan Pembangunan:

i) Mengehadkan bilangan penduduk bagi setiap ekar kawasan dan ruang lantai dapat
menjamin dan mencapai pergerakan yang mencukupi. Kawalan dibuat pada peringkat awal
bagi mengelakkan kesesakan lalu lintas.
ii) Mewujudkan persekitaran yang baik dan selesa - Kawalan ketumpatan diyakini mampu
mewujudkan bangunan yang mencukupi dan kawasan lapang di sekelilingnya.
(RKK Tapak Warisan Dunia UNESCO George Town, 2021)

Contoh Kepadatan Pembangunan:

(RKK Tapak Warisan Dunia UNESCO George Town, 2021)

(iv) Kawasan Sensitif Alam Sekitar (KSAS)

Definisi Kawasan Sensitif Alam Sekitar:

“Kawasan Sensitif Alam Sekitar (KSAS) adalah suatu kawasan khas yang sangat sensitif
kepada sebarang bentuk perubahan kepada ekosistemnya akibat proses alam semula jadi atau
aktiviti di dalam atau di sekitarnya, sama ada secara langsung atau tidak langsung, di mana
tahap kesensitifannya ditentukan berasaskan pengintegrasian cirian unsur-unsur fungsi risiko
bencana, nilai sokongan hidup serta nilai khazanah dan warisan kawasan tersebut.

Tujuan Kawasan Sensitif Alam Sekitar:

Penyediaan Garis Panduan Perancangan Pemuliharaan dan Pembangunan (GPPPP) Kawasan

Sensitif Alam Sekitar (KSAS) adalah bertujuan untuk membantu Kerajaan Negeri dan pihak
berkuasa tempatan (PBT) menentukan jenis kegunaan tanah dan aktiviti pembangunan yang
dibenarkan dan tidak dibenarkan di KSAS. Pengawalan perancangan adalah berdasarkan
syarat-syarat piawaian perancangan minimum bagi setiap jenis kegunaan tanah.

Contoh Kawasan Sensitif Alam Sekitar:

1. Pesisiran pantai
2. Kawasan pertanian makanan
3. Kawasan bukit dan tanah tinggi
4. Kawasan tadahan air & sumber air tanah
5. Habitat hidupan liar
6. Dataran Banjir, Tanah Lembap, Tanah Bekas Lombong, Tasik dan Sungai.
7. Simpanan Mineral dan Geobencana
8. Pulau-pulau dan Taman Laut.
9. Bekas dan Tapak Pelupusan Sisa Pepejal.
10. Hutan Simpan Kekal.
11. Warisan Kebudayaan dan Warisan Semulajadi.

(Garis Panduan Perancangan Kawasan Sensitif Alam Sekitar 2017)

(v) Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi

Definisi Kawalan Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi:

Digunakan oleh pihak berkuasa negeri (PBN) dan pihak berkuasa tempatan (PBT) secara
seragam di dalam mempertimbang permohonan kebenaran merancang dan laporan cadangan
pemajuan (LCP) dan digunakan oleh agensi pelaksana, pemaju dan pihak awam sebagai
panduan dalam memilih, merancang dan membangun tapak-tapak dalam kawasan berbukit,
tanah tinggi, lereng dan puncak bukit serta kawasan sekitarnya.

Tujuan Kawalan Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi:

Garis panduan ini disediakan untuk merancang dan mengawal aktiviti pembangunan di
kawasan tanah berbukit, tanah tinggi, lereng bukit dan puncak bukit serta kawasan sekitarnya.

Contoh Kawalan Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi:

KSAS tahap 1 : kawasan berkontur melebihi 1000 meter Tiada pembangunan, pertanian atau
pembalakan akan dibenarkan kecuali bagi aktiviti pelancongan alam semula jadi berimpak
rendah, penyelidikan dan pendidikan.
KSAS tahap 2 : kawasan berkontur 300 meter - 1000 meter Tiada pembangunan atau
pertanian. Pembalakan mampan dan pelancongan alam semula jadi berimpak rendah akan
dibenarkan bergantung kepada halangan setempat.

KSAS tahap 3 : kawasan berkontur 150 meter - 300 meter Pembangunan terkawal di mana
jenis dan intensiti pembangunan akan dikawal bergantung kepada ciri-ciri halangan.

(Garis Panduan Di Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi 2009)

(vi) Perancangan Pembangunan Di Kawasan Persisiran Pantai

Definisi Kawalan Perancangan Pembangunan Di Kawasan Persisiran Pantai:

Kawasan pesisiran pantai merangkumi kawasan 5km ke sebelah darat (back shore) dan 16.1
km nautika ke sebelah laut dari paras purata air pasang perbani (shore front). Kawasan di
sebelah darat termasuk sungai dan rizab air hingga ke kawasan yang dipengaruhi oleh air
masin. Sempadan kawasan pinggir laut, iaitu termasuk pesisir pantal, kawasan perikanan, dan
Taman Laut adalah dihadkan mengikut syarat-syarat di bawah-

Tujuan Kawalan Perancangan Pembangunan Di Kawasan Persisiran Pantai:

Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Pembangunan di Kawasan Persisiran Pantai

disediakan untuk membantu Kerajaan Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan dalam
merancang pembangunan kawasan pesisiran pantai yang teratur, berdaya maju tanpa
menjejaskan aset utamanya.

Contoh Kawalan Perancangan Pembangunan Di Kawasan Persisiran Pantai:

1. Pantai berpasir dan laut

I. Rekreasi : 60 m daripada paras purata air pasang perbani.
ii. Kediaman dan Pelancongan : 60 m daripada paras purata air pasang perbani.
iii. Perindustrian ringan : 500 m daripada paras purata air pasang perbani.
Berat : 1000 m daripada paras purata air pasang perbani.
iv. Pertanian : 100 m daripada paras purata air pasang perbani.

2. Pantai berlumpur
i. Kediaman dan Pelancongan : 400 m daripada paras purata air pasang perbani.
ii. Perindustrian : 1000 m daripada paras purata air pasang perbani (bagi kedua-dua industri
ringan dan berat).
iii. Pertanian : 100 m daripada paras purata air pasang perbani .

3. Pantai berbatu/ cliff

i. Kediaman dan Pelancongan : 30 m daripada paras purata air pasang perbani
Pembangunan dibenarkan di atas air, dengan kawalan jarak di antara bangunan ke
bangunan dan dibina di atas tiang dengan kawalan ketinggian dan kumbahan.
4. Muara dan Sungai
i. Kediaman dan Pelancongan : 20 m daripada rizab sungai
ii. Perindustrian Ringan : 500 m daripada paras purata air pasang perbani
Berat : 1000 m daripada paras purata air pasang perbani
iii. Pertanian : 100 m daripada paras purata air perbani

5. Pantai bagi kawasan tebus guna

i. Kediaman/ Pelancongan : Mempunyai 60 m kawasan penampan dari tebing laut baru serta
menyediakan jalan perkhidmatan sepanjang pantai tersebut untuk kegunaan.

(Garis Panduan Pembangunan Di Kawasan Persisiran Pantai 1999)

3. Apakah proses kebenaran merancang ?

Proses dan Prosedur Kebenaran Merancang

1. Pengemukaan Permohonan Di Jabatan Pusat Setempat (OSC) (Borang A1 dan

Dokumen Permohonan)

Permohonan kebenaran merancang bagi sesuatu pemajuan hendaklah dikemukakan

kepada PBT melalui Jabatan Pusat Setempat (One Stop Centre (OSC)) dengan melengkapkan
dan mengemukakan dokumen sebagaimana Borang A1 (Permohonan Kebenaran
Merancang). Jadual Kedua Kaedah-kaedah Pengawalan Perancangan (Am). Pada masa kini
permohonan dikemukakan secara online melalui website OSC Online.

2.Ulasan Jabatan Teknikal

Permohonan akan diedarkan kepada Jabatan Teknikal Luaran seperti JKR, TNB, SKMM,
PTD dan lain-lain agensi yang berkaitan dan Jabatan Teknikal Dalaman (Jabatan
Kejuruteraan). Jabatan/agensi terlibat diberi tempoh 7 hari dari tarikh permohonan untuk
mengemukakan maklum balas kepada Majlis.

3.Mesyuarat Jawatankuasa Pusat Setempat

Permohonan akan dibentangkan dalam Mesyuarat Jawatankuasa Pusat Setempat pada hari
ke-30 dari tarikh permohonan diterima dan Mesyuarat Jawatankuasa akan memutuskan sama
ada permohonan tersebut diluluskan/ diluluskan dengan syarat/ di tangguh/ ditolak. Pemohon
akan dimaklumkan dalam tempoh 7 hari dari tarikh mesyuarat berhubung keputusan
mesyuarat. Bagi permohonan yang diluluskan/diluluskan dengan syarat,

4.Pembetulan Pelan

Pemohon diberi tempoh 23 hari untuk membuat pembetulan ke atas pelan cadangan
mengambil kira syarat-syarat yang ditetapkan oleh Jabatan Teknikal. Pemohon dikehendaki
mengembalikan semula pelan setelah pindaan dibuat sebagaimana yang diarah dalam tempoh
yang ditetapkan atau tempoh yang telah dilanjutkan. Permohonan akan disifatkan telah ditarik
balik jika pemohon tidak mengemukakan semula dalam tempoh masa ditetapkan atau dalam
tempoh yang dilanjutkan.

5.Kebenaran Merancang

Kebenaran merancang akan diberi selepas pematuhan terhadap syarat- syarat yang telah
ditetapkan oleh Jawatankuasa Pusat Setempat yang melibatkan pembetulan ke atas pelan.

6.Pelanjutan Tempoh Kebenaran Merancang

Pemohon dikehendaki membuat permohonan baru jika kebenaran merancang yang diberi
telah tamat tempohnya dan semasa memberi lanjutan tempoh kebenaran merancang, Majlis
boleh mengenakan syarat- syarat baru yang difikirkan patut atau mengubah syarat yang
dikenakan pada asalnya. Dalam hal ini jika pemohon tidak berpuas hati dengan syarat-syarat
baru yang dikenakan, pemohon berhak membuat rayuan di bawah seksyen 23 dan seksyen
24(5) Akta 172 kepada Lembaga Rayuan mengenai syarat-syarat baru yang dikenakan. Jika
pada masa itu pemajuan telah dimulakan, maka permohonan untuk melanjutkan tempoh
kebenaran merancang tidak perlu.

(Portal Rasmi Dewan Negeri Selangor,2016)

MAJLIS BANDARAYA SHAH ALAM (2016)
SUMBER

HOMELANE. (2022, November 8). What is Plinth Area? Definition, Calculation, Exclusions
and More. HomeLane Blog. https://www.homelane.com/blog/what-is-plinth-area/

Mahmud, D. S. A., Yin, I., Tan, M. L., Mohamad, D., & Muthuveeran, A. A. S. (2023).
MODELLING FACTOR OF BUILT-UP SATURATION IN THE CITY CENTRE OF
KUALA LUMPUR AND PENANG. PLANNING MALAYSIA, 21.
https://doi.org/10.21837/pm.v21i28.1350

PlanMalaysia@Perak. (2022). Rancangan Tempatan Daerah Bagan Datuk 2035.

https://www.planmalaysia.gov.my/planmalaysia/resources/epublisiti/turun/rt_bagandatuk203
5/jilid2.pdf

Halmi Zainol & Haznizam Ad Dulhamid (2018)

Perancangan Fizikal Kontemporari: Bab 6 Kawalan perancangan. ResearchGate.
https://www.researchgate.net/publication/346700823_Perancangan_Fizikal_Kontemporari_B
ab_6_Kawalan_Perancangan

Majlis Bandaraya Pulau Penang. (2021). RKK Tapak Warisan Dunia UNESCO George
Town.
https://jpbd.penang.gov.my/images/faris/pdf/RSN%20dan%20RKK/RKK_GTown_DRAF_A
KHIR_JILID_II_-_KAWALAN_PEMBANGUNAN.pdf

LAWS OF MALAYSIA. (2021). LAWS OF MALAYSIA ONLINE VERSION OF

UPDATED TEXT OF REPRINT Act 172 TOWN AND COUNTRY PLANNING ACT 1976.
https://www.planmalaysia.gov.my/planmalaysia/resources/dokumen/Akta_172/Act_172_Bers
ih_As_at_1st_June_2021.pdf

MAJLIS BANDARAYA SHAH ALAM (2016)

MAJLIS BANDARAYA SHAH ALAM. (2016). KEBENARAN MERANCANG KERJA
BANGUNAN.
https://malaysia.gov.my/media/uploads/3911be0c-67ba-4bbe-bcb0-5e7bf623d987.pdf

Dewan Negeri Selangor. (2016, November 10). KEBENARAN MERANCANG – Dewan

Negeri Selangor. Portal Rasmi Dewan Negeri Selangor.
https://dewan.selangor.gov.my/question/kebenaran-merancang-3/#:~:text=Prosedur%20bagi
%20permohonan%20Kebenaran%20Merancang%20%28KM%29%20di%20PBT

PLANMalaysia (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa) Kementerian Perumahan dan

KerajaanTempatan . (2017, March 10). Pemuliharaan Dan Pembangunan kawasan Sensitif
Alam ... - planmalaysia. https://mytownnet.planmalaysia.gov.my/ver2/gp/GPP_KSAS.pdf
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia Kementerian Perumahan dan
Kerajaan Tempatan. (2009). MyTOWNnet | planmalaysia. Kawasan Bukit Dan Tanah
Tinggi. https://mytownnet.planmalaysia.gov.my/ver2/gp/GPP_TANAH_TINGGI.pdf

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Perak. (1999, September 8). Piawaian
Perancangan Dan Garis Panduan Perancangan Pembangunan di Kawasan pesisiran Pantai
diluluskan Oleh Majlis mesyuarat Kerajaan negeri bil.1348. Malaysian Agricultural
Repository. http://myagric.upm.edu.my/id/eprint/15876/