Bao Cao Tư Vấn Hateco 6 - Sawill

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG, TƯ VẤN Ý TƯỞNG
& NGHIÊN CỨU TỐI ƯU HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
KHU NHÀ Ở HATECO 6

PHƯỜNG PHƯƠNG CANH, QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI
cho
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG
VÀ CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC HÀ NỘI (HATECO)
06/2016
Nghiên cứu thị trường, Tư vấn ý tưởng
& Nghiên cứu tối ưu hiệu quả sử dụng đất
Khu nhà ở Hateco 6

Phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Hà Nội
Việt Nam
Soạn thảo bởi

Công ty TNHH Savills Việt Nam
Tháng 06/2016
18th Floor, Continental Tower 6th Floor, Sentinel Place,

81-85 Ham Nghi Street, district 1, 41 A Ly Thai To Street, Hoan Kiem district,
Ho Chi Minh City, Viet Nam Ha Noi, Viet Nam
T: +84 8 3 8239 205 T: +84 4 9461 300
W : www.savills.com.vn W : www.savills.com.vn
MỤC LỤC
TÓM LƯỢC ............................................................................................................................ 1
PHẦN 1 - NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ............................................................................... 2
1. PHÂN TÍCH KINH TẾ .................................................................................................... 2
2. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI, Q1/2016 ....................................................... 26
PHẦN 2 – TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN ...................................................................... 82
3. PHÂN TÍCH DỰ ÁN..................................................................................................... 82
4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH ........................................................................................ 95
5. NGHIÊN CỨU TỐI ƯU HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT .................................................. 109
6. ĐỊNH VỊ DỰ ÁN, GIÁ BÁN & PHƯƠNG ÁN BÁN HÀNG....................................... 117
7. ĐỀ XUẤT PHÁT TRIỂN DIỆN TÍCH BÁN LẺ & VĂN PHÒNG CHO THUÊ .............. 142
Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Bảng biểu
Biểu đồ 1.1 Tăng trưởng dân số, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo) .............................................................................. 2
Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ dân số theo độ tuổi, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo) .................................................................... 3
Biểu đồ 1.3 Tăng trưởng dân số, Hà Nội, 2011-2015 và 2020 (dự báo) .................................................................. 3
Biểu đồ 1.4 Tăng trưởng GDP, Hà Nội, 2011-2015 (dự báo) ........................................................................................ 4
Biểu đồ 1.5 Lạm phát và tỷ giá, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo) ................................................................................. 6
Biểu đồ 1.6 Lạm phát, Hà Nội, 2011-2015 ........................................................................................................................... 6
Biểu đồ 1.7 FDI, Việt Nam, 2011-2015 ................................................................................................................................... 7
Biểu đồ 1.8 FDI, Hà Nội, 2011-2015 ........................................................................................................................................ 8
Biểu đồ 1.9 Kiều hối, Việt Nam, 2011-2015 ......................................................................................................................... 8
Biểu đồ 2.1 Nguồn cung theo khu vực, Quý 1/2016 .....................................................................................................27
Biểu đồ 2.2 Nguồn cung sơ cấp theo quận / huyện, Quý 1/2016 ...........................................................................28
Biểu đồ 2.3 Nguồn cung thứ cấp, Quý 1/2016 ................................................................................................................29
Biểu đồ 2.4 Lượng giao dịch theo khu vực, Quý 1/2016 ..............................................................................................30
Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp, Quý 1/2016 ..................................................................................................................31
Biểu đồ 2.6 Giá chào bán sơ cấp trung bình, Quý 1/2016 ...........................................................................................31
Biểu đồ 2.7 Thay đổi của giá thứ cấp Q1/2015-Q1/2016 ............................................................................................32
Biểu đồ 2.8 Giá chào thứ cấp trung bình, Quý 1/2016 .................................................................................................33
Biểu đồ 2.9 Giá chào trung bình thứ cấp theo căn, Quý 1/2016 ..............................................................................33
Biểu đồ 2.10 Giá chào bán theo quận, Quý 1/2016 ..........................................................................................................34
Biểu đồ 2.11 Giá theo căn, Q1/2015–Q1/2016 ...................................................................................................................34
Biểu đồ 2.12 Cung tương lai theo quận, Quý 1/2016 .....................................................................................................36
Biểu đồ 2.13 Cung tương lai theo tiến độ dự án, Quý 1/2016 .....................................................................................37
Biểu đồ 2.14 Nguồn cung sơ cấp và thứ cấp ......................................................................................................................40
Biểu đồ 2.15 Nguồn cung sơ cấp theo quận .......................................................................................................................43
Biểu đồ 2.16 Nguồn cung theo hạng. Q4/2013 – Q1/2016 ..........................................................................................44
Biểu đồ 2.17 Nguồn cung sơ cấp .............................................................................................................................................45
Biểu đồ 2.18 Hoạt động thị trường sơ cấp...........................................................................................................................46
Biểu đồ 2.19 Giá chào bán trên thị trường thứ cấp, Q1/2010-Q1/2016 ..................................................................46
Biểu đồ 2.20 Hoạt động thị trường theo quận ...................................................................................................................47
Biểu đồ 2.21 Tỷ lệ hấp thụ theo quận ....................................................................................................................................48
Biểu đồ 2.22 Hoạt động thị trường theo hạng ...................................................................................................................49
Biểu đồ 2.23 Số lượng căn hộ tiêu thụ theo hạng, 2009 – Q1/2016 .........................................................................50
Biểu đồ 2.24 Tình trạng bán hang qua các năm ................................................................................................................51
Biểu đồ 2.25 Số căn chào bán theo hạng .............................................................................................................................51
Biểu đồ 2.26 Nguồn cung thứ cấp mới hàng năm ............................................................................................................52

Biểu đồ 2.27 Giá thuê theo quận & hạng .............................................................................................................................55
Biểu đồ 2.28 Nguồn cung tương lại theo năm, từ Q2/2016 trở đi .............................................................................57
Biểu đồ 2.29 Nguồn cung tương lai theo quận, từ Q2/2016 trở đi ...........................................................................58
Biểu đồ 2.30 Nguồn cung tương lai theo hiện trạng, Q1/2016 ...................................................................................58
Biểu đồ 2.31 Nguồn cung bán lẻ theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016 .......................................................................62
Biểu đồ 2.32 Nguồn cung bán lẻ theo loại hình, Hà Nội, Quý 1/2016 .....................................................................63
Biểu đồ 2.33 Hoạt động thị trường bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016 ...............................................................................64
Biểu đồ 2.34 Giá chào thuê tầng trệt bình quân theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016 .........................................65
Biểu đồ 2.35 Công suất thuê theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016 ...............................................................................65
Biểu đồ 2.36 Giá chào thuê tầng trệt bình quân theo loại hình bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016 .........................66
Biểu đồ 2.37 Công suất thuê bình quân theo loại hình bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016..........................................67
Biểu đồ 2.38 Diện tích cho thuê thêm theo loại hình, Hà Nội, Quý 1/2016 ...........................................................67
Biểu đồ 2.39 Diện tích cho thuê thêm theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016 .............................................................68
Biểu đồ 2.40 Nguồn cung bán lẻ theo tiến độ ...................................................................................................................69
Biểu đồ 2.41 Nguồn cung tương lai theo khu vực, Hà Nội, 2016 trở đi ...................................................................69
Biểu đồ 2.42 Nguồn cung theo hạng, Q1/2012 – Q1/2016 ..........................................................................................72
Biểu đồ 2.43 Nguồn cung theo khu vực, Hà Nội, Q1/2016 ...........................................................................................73
Biểu đồ 2.44 Hoạt động thị trường văn phòng, Hà Nội, Q1/2015 – Q1/2016 ......................................................74
Biểu đồ 2.45 Hoạt động thị theo hạng, 2014 – Q1/2016 ...............................................................................................75
Biểu đồ 2.46 Công suất thuê theo hạng, 2014 – Q1/2016 ............................................................................................75
Biểu đồ 2.47 Giá thuê trung bình theo khu vực, 2014 – Q1/2016 .............................................................................77
Biểu đồ 2.48 Công suất thuê theo khu vực, 2014 – Q1/2016......................................................................................77
Biểu đồ 2.49 Diện tích thuê thêm theo hạng, Hà Nội, Q1/2016 ................................................................................78
Biểu đồ 2.50 Nguồn cung tương lai, quý 1/2016 trở về sau .........................................................................................79
Biểu đồ 2.51 Nguồn cung tương lai theo ............................................................................................................................79
Biểu đồ 2.52 Dự báo giá thuê, 2016-2017...........................................................................................................................80
Biểu đồ 6.1 Tốc độ bán hàng theo hạng ......................................................................................................................... 136
Biểu đồ 7.1 Nguồn cung tương lai ..................................................................................................................................... 146

Biểu đồ
Bảng 1.1 Cơ sở hạ tầng giao thông Hà Nội .................................................................................................................11

Bảng 1.2 Cơ sở hạ tầng xã hội ...........................................................................................................................................21
Bảng 2.1 Dự án mới & ghi nhận, Quý 1/2016 .............................................................................................................26
Bảng 2.2 Dự án mới, Quý 1/2016 .....................................................................................................................................36
Bảng 2.3 Thị trường căn hộ để bán Hà Nội..................................................................................................................40
Bảng 2.4 Các dự án mới mở bán, Hà Nội, Q1/2016 ..................................................................................................42
Bảng 2.5 Top 3 quận có nguồn cung bán lẻ lớn nhất .............................................................................................62
Bảng 2.6 Hoạt động thị trường theo hạng, Hà Nội, Q1/2016 ..............................................................................74
Bảng 3.1 Cơ sở hạ tầng hiện tại & tương lai ...............................................................................................................84
Bảng 3.2 Thông số dự án .....................................................................................................................................................87
Bảng 3.3 Danh sách dự án đang triển khai đầu tư và tương lai tại khu vực nghiên cứu ...........................92
Bảng 5.1 Các giả định chung ........................................................................................................................................... 110
Bảng 5.2 Thông số xây dựng ........................................................................................................................................... 111
Bảng 5.3 Giá đất.................................................................................................................................................................... 112
Bảng 5.4 Chi phí xây dựng................................................................................................................................................ 113
Bảng 6.1 Cơ cấu sản phẩm thấp tầng .......................................................................................................................... 123
Bảng 6.2 Cơ cấu sản phẩm căn hộ đề xuất ............................................................................................................... 124
Bảng 6.3 Cơ cấu sản phẩm của một số dự án điển hình ..................................................................................... 124
Bảng 6.4 Đề xuất dịch vụ tiện ích .................................................................................................................................. 125
Bảng 6.5 Giá bán trung bình đề xuất cho nhà liền kề ........................................................................................... 128
Bảng 6.6 Giá bán trung bình đề xuất cho biệt thự ................................................................................................. 128
Bảng 6.7 Tỷ lệ điều chỉnh giá theo vị trí...................................................................................................................... 129
Bảng 6.8 Tiến độ thanh toán | Biệt thự / Nhà liền kề ............................................................................................ 131
Bảng 6.9 Giá bán đề xuất cho dự án ............................................................................................................................ 132
Bảng 6.10 Tiến độ thanh toán ........................................................................................................................................... 133
Bảng 6.11 Tốc độ bán dự kiến........................................................................................................................................... 134
Bảng 6.12 Tốc độ bán hàng ............................................................................................................................................... 135
Bảng 6.13 Các dự án cạnh tranh hiện tại ...................................................................................................................... 137
Bảng 6.14 Ưu điểm và nhược điểm của các phương thức bán hàng ................................................................ 139
Bảng 7.1 Quy mô dân số trong bán kính 3km từ dự án nghiên cứu .............................................................. 143
Bảng 7.2 Mật độ bán lẻ tại một số dự án................................................................................................................... 143
Bảng 7.3 Diện tích sàn thương mại............................................................................................................................... 143
Bảng 7.4 Diện tích sàn thương mại............................................................................................................................... 144
Bảng 7.5 Quy mô nhà hàng tiệ cưới ............................................................................................................................. 144

Bản đồ
Bản đồ 3.1 Vị trí dự án nghiên cứu ......................................................................................................................................83

Bản đồ 3.2 Phân khu đô thị S2 ..............................................................................................................................................88
Bản đồ 3.3 Quy hoạch phân khu đô thị Hà Nội..............................................................................................................90
Bản đồ 3.4 Dự án đang triển khai đầu tư và tương lai tại khu vực nghiên cứu .................................................91
Bản đồ 4.1 Dự án cạnh tranh ............................................................................................................................................... 108
Bản đồ 6.1 Đề xuất chuyển đổi thành nhà phố, dãy LK01-LK38........................................................................... 121
Bản đồ 6.2 Đề xuất chuyển đổi thành nhà phố, dãy LK01-LK38........................................................................... 122
Bản đồ 6.3 Đề xuất phương án bán và giá các căn góc khuất TT-03 ................................................................. 130
Bản đồ 6.4 Tiến độ thanh toán dự án so sánh ............................................................................................................. 131
Bản đồ 6.5 Tiến độ thanh toán của các dự án tương đồng .................................................................................... 133
Bản đồ 7.1 Đề xuất phân kỳ đầu tư, trình tự phát triển các hạng mục, tiện ích ............................................. 147

TÓM LƯỢC
Dự án nghiên cứu sở hữu vị trí chiến lược tại phường phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà
Nội. Đây là một trong những khu vực có tốc độ phát triển bất động sản nhanh của thủ đô, đặc biệt
là khi đường Trần Hữu Dực kéo dài hoàn thiện giúp rút ngắn khoảng cách đến khu vực Mỹ Đình.
Khu đất nghiên cứu có tổng diện tích khoảng 43.543 m2, trong đó diện tích đất xây dựng công
trình khoảng 34.812 m2 bao gồm khu cao tầng (2 tòa chung cư (CT-01&CT-02) cao 25 tầng, 1 tầng
hầm và bãi để xe cao 3 tầng) và 83 căn nhà thấp tầng (63 căn liền kề và 20 căn biệt thự, cao 3-4
tầng) cùng diện tích cây xanh, mặt nước và dịch vụ tiện ích công cộng khác.
Đối với phần thấp tầng, Savills đề xuất mức giá trung bình tại thời điểm mở bán chính thức đối với
nhà liền kề là 45.000.000 VND/m² đất (US$2.050/m² đất) và đối với biệt thự là 50.000.000 VND/m²
đất (US$2.300/m² đất) bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.
Sản phẩm thấp tầng dự kiến bắt đầu triển khai bán hàng từ Q2/2017.
2
Diện tích trung bình của căn hộ được kiến nghị từ 65-90m được bố trí 2-3 phòng ngủ, giá bán dao
động từ khoảng 18-22 triệu đồng/m² (820-1.000 USD/m²) chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Thời
điểm thích hợp để tung bán là Q2/2017.
Đối với phân khúc thương mại, Savills khuyến nghị nên phát triển hạng mục bán lẻ phụ trợ phục vụ
nội khu với tổng diện tích sàn đạt khoảng 9.840 m2 với giá thuê trung bình đề xuất là: 9-10
USD/m²/tháng và nhắm đến đối tượng khách thuê chủ chốt là F&B, Siêu thị và Gym. Hạng mục văn
phòng được đề xuất hạn chế phát triển.
Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 1

PHẦN 1 - NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
1. PHÂN TÍCH KINH TẾ
1.1. DÂN SỐ
Việt Nam
Trong giai đoạn 2011-2014, dân số Việt Nam đạt mức tăng trưởng trung bình 1%/năm. Năm 2015,
dân số Việt Nam ước đạt 91,6 triệu người. Theo Dự báo dân số Việt nam 2009-2049, dân số Việt
Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng trung bình 1%/năm trong các năm tới và đạt 94,4 triệu
người vào năm 2018.
Biểu đồ 1.1 Tăng trưởng dân số, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo)
Triệu người Dự báo

96 1.5%
94
92 1.0%
90
88 0.5%
86
84 0.0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E
Dân số (Cột trái) 87.8 88.8 89.7 90.7 91.6 92.5 93.5 94.4
Tăng trưởng dân số (Cột
1.0% 1.1% 1.0% 1.1% 0.9% 1.0% 1.0% 1.0%
phải)
Nguồn: Tổng cục thống kê, Dự báo dân số Việt Nam 2009-2049
Hiện tại, Việt Nam đang bước vào thời kỳ ‘cơ cấu dân số vàng’ với tỷ lệ giữa dân số thuộc ‘Nhóm
lao động (15-60 tuổi) và ‘Nhóm phụ thuộc’ (<15 và >60 tuổi) ở mức 2:1. Theo Dự báo dân số Việt
Năm 2009-2049 của Tổng cục thống kê, tỷ lệ này được dự báo sẽ tiếp tục duy trì tới năm 2040.

Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ dân số theo độ tuổi, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E
<15 tuổi 23.8 23.6 23.5 23.4 21.4 21.6 21.7 21.9
15-34 tuổi 36.9 36.6 36.1 35.5 32.1 31.8 31.6 31.3
35-59 tuổi. 30.5 31.0 31.3 31.7 29.3 29.9 30.5 31.1
60+ tuổi 8.7 8.7 8.9 9.1 8.8 9.2 8.7 10.1
Hà Nội
Trong giai đoạn 2011-2015, dân số Hà Nội có tỷ lệ tăng bình quân 2,2%/năm. Tốc độ tăng trưởng
giảm dần từ mốc 2,6% của năm 2012 xuống còn 1,6% trong năm 2015. Dân số Hà Nội đạt 7,4 triệu
người vào năm 2015 và ước đạt 8 triệu người vào năm 2020.
Theo Chi cục Dân số và Kế hoạch hóa gia đình Hà Nội, những năm gần đây, Hà Nội đang chịu áp
lực gia tăng dân số, mỗi năm dân số Hà Nội dự kiến tăng thêm tương đương dân số một huyện
lớn, khoảng 200.000 người. Trung bình mỗi năm có khoảng 120.000 trẻ ra đời, tỷ lệ nhập cư về Hà
Nội liên tục tăng (riêng Hà Nội cũ tăng khoảng 80.000 người/năm).
Biểu đồ 1.3 Tăng trưởng dân số, Hà Nội, 2011-2015 và 2020 (dự báo)
Triệu người Dự báo

96 1.5%
94
92 1.0%
90
88 0.5%
86
84 0.0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E
Dân số (Cột trái) 87.8 88.8 89.7 90.7 91.6 92.5 93.5 94.4
Tăng trưởng dân số (Cột
1.0% 1.1% 1.0% 1.1% 0.9% 1.0% 1.0% 1.0%
phải)

1.2. GDP VÀ TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỜNG GDP
Việt Nam
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, kinh tế Việt Nam tăng trưởng chậm lại trong giai
đoạn 2011-2012 với tăng trưởng GDP chạm đáy 5% vào năm 2012. Trong giai đoạn 2013-2015,
kinh tế Việt Nam hồi phục và phát triển mạnh mẽ với tăng trưởng GDP đạt 5,4%, 6,0% và 6,7% lần
lượt qua các năm. Năm 2015, tổng sản phẩm nội địa theo giá hiện hành ước đạt 192 tỷ USD. Theo
báo cáo Focus Economics Consensus Forecast tháng 01/2016, Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng
trưởng cao trong thời gian tới với mức tăng trưởng GDP dự báo đạt 6,6%, 6,7% và 6,5% trong các
năm từ 2016-2018.
Năm 2009, Việt Nam chính thức vượt qua ngưỡng thu nhập thấp, trở thành quốc gia có thu nhập
trung bình theo cách phân loại của Ngân hàng Thế Giới. Trong giai đoạn 2011-2015, thu nhập bình
quân đầu người của Việt Nam (theo giá hiện hành) tăng trung bình 10%/năm và đạt khoảng 2.200
USD vào năm 2015.
Hà Nội
Kinh tế Hà Nội tăng trưởng chậm trong giai đoạn 2011-2012 với tăng trưởng GDP chạm đáy 5 năm
8,1% vào năm 2012. Trong giai đoạn 2013-2015, kinh tế Hà Nội hồi phục và phát triển với tăng
trưởng GDP đạt 8,3%, 8,8% và 9,2% lần lượt qua các năm. Năm 2015, Hà Nội là thành phố có mức
đóng góp vào GDP đứng thứ hai cả nước, sau Tp.HCM, với 27,6 tỷ USD (theo giá hiện hành). Tăng
trưởng GDP Hà Nội được dự báo sẽ dần trở lại mức cao 12% vào năm 2020.
Biểu đồ 1.4 Tăng trưởng GDP, Hà Nội, 2011-2015 (dự báo)

Tỷ
30 12
25 10
20 8
15 6
10 4
5 2
0 0
2011 2012 2013 2014 2015
GDP, giá hiện hành (Cột trái) 15.1 18.6 21.4 24.1 27.6
Tăng trưởng (Cột phải) 10.1 8.1 8.3 8.8 9.2
Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội

1.3. TÌNH HÌNH LẠM PHÁT VÀ TỶ GIÁ
Việt Nam
Nhờ thực hiện nghiêm chỉnh các chính sách bình ổn kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát và cũng do
tổng cầu thấp trong giai đoạn 2012-2014, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đã giảm từ mức 18,58% vào
năm 2011 xuống còn 4,09% vào năm 2014. Năm 2015, Việt Nam ghi nhận mức tăng thấp kỷ lục của
chỉ số CPI mức 0,63%. Theo số liệu công bố của Tổng cục Thống kê, CPI tháng 1 năm 2016 không
đổi so với tháng 12/2015 trong khi CPI tháng 2 và tháng 3 tăng lần lượt 0,42% và 0,57% so với
tháng trước. Theo báo cáo Focus Economics Consensus Forecast tháng 01/2016, chỉ số CPI được dự
báo sẽ tăng dần trong các năm tới và đạt mức 4,9% vào năm 2018.
Tỷ giá là một vấn đề kinh tế vĩ mô đáng chú ý nhất trong năm 2015 sau ba đợt giảm giá tổng cộng
3% và sau hai lần điều chỉnh biên độ từ +/-1% lên +/-3%. Vào đầu năm 2016, Ngân hàng Nhà
Nước công bố việc áp dụng tỷ giá trung tâm của Đồng Việt Nam so với USD (áp dụng từ ngày
04/01/2016) thay cho tỷ giá bình quân liên ngân hàng trước đây. Việc công bố tỷ giá trung tâm là
bước đi tiếp theo trong các biện pháp đồng bộ được NHNN triển khai nhằm thực hiện mục tiêu
xuyên suốt là nâng cao vị thế của Đồng Việt Nam, ổn định tỷ giá và thị trường ngoại hối, góp phần
ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Theo báo cáo
Focus Economics Consensus Forecast tháng 01/2016, tiền Đồng sẽ tiếp tục mất giá so với USD
trong các năm tới. Tỷ giá vào năm 2018 được dự báo là 23.476 VND/USD.
Hà Nội
Cùng với xu hướng của cả nước, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Hà Nội cũng giảm từ mức 18% vào
năm 2011 xuống còn 4,7% vào năm 2014. Năm 2015, thành phố ghi nhận mức tăng thấp kỷ lục của
chỉ số CPI là 0,7%. Đầu năm 2016, khác với các năm trước, giá cả thị trường Tết tại Hà Nội khá ổn
định. Theo Cục Thống kê Thành phố Hà Nội, trong tháng 1 và tháng 2 năm 2016, chỉ số CPI Hà Nội
chỉ tăng nhẹ lần lượt 0,12% và 0,47% so tháng trước (1,19% và 1,73% so với cùng kỳ năm 2015.

Biểu đồ 1.5 Lạm phát và tỷ giá, Việt Nam, 2011-2018 (dự báo)
VND/USD Dự báo
%
24,000 21
22,000 18
20,000 15
18,000 12
16,000 9
14,000 6
12,000 3
10,000 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E
Tỷ giá 21,034 20,840 21,095 21,388 21,890 23,047 23,412 23,476
CPI Việt Nam 18.58 9.21 6.6 4.09 0.63 3.01 4.84 4.90
Nguồn: Tổng cục thống kê, FocusEconomics Consensus Forecast Tháng 01/2016
Biểu đồ 1.6 Lạm phát, Hà Nội, 2011-2015
%
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2011 2012 2013 2014 2015
CPI (%) 18.0 8.6 6.4 4.7 0.7

1.4. FDI
Việt Nam
Theo số liệu sơ bộ của Cục đầu tư nước ngoài, năm 2015 là một năm thành công trong việc thu hút
FDI của Việt Nam với Tổng số vốn đăng ký (đạt mức 22,7 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm trước) và
Tổng số vốn thực hiện (đạt mức 14,5 tỷ USD, tăng mạnh 16% so với năm trước) đều đạt mức cao
nhất trong vòng năm năm gần đây. Trong những năm tới, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là quốc
gia có tiềm năng thu hút vốn FDI mạnh mẽ.
Theo Tổng cục Thống kê, đầu tư trực tiếp của nước ngoài trong 2 tháng đầu năm 2016 thu hút 291
dự án được cấp phép mới, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 1,905 tỷ USD, đồng thời có 137 lượt dự án
đã cấp phép từ các năm trước được cấp bổ sung vốn với 898,3 triệu USD. Như vậy, tổng số vốn
đăng ký và tổng số vốn thực hiện đạt hơn 2,803 tỷ USD, tăng 135% so với cùng kỳ năm 2015.
Biểu đồ 1.7 FDI, Việt Nam, 2011-2015
Tỷ USD
25
20
15
10
0
2011 2012 2013 2014 2015
Tổng số vốn đăng ký 15.6 16.3 22.4 21.9 22.7
Tổng số vốn thực hiện 11 10.5 11.5 12.4 14.5
Nguồn: Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài
Hà Nội
Cục thống kê thành phố Hà Nội cho biết, năm 2015, Hà Nội ghi nhận Tổng số vốn đăng ký đạt mức
1,4 tỷ USD, tăng mạnh 114% so với năm trước và đạt mức cao nhất trong vòng năm năm gần đây.
Tổng số vốn thực hiện đạt mức 1,1 tỷ USD, tăng 8% so với năm 2014. Theo thống kê của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, Hà Nội đứng thứ 3 cả nước về thu hút FDI năm 2015. Đặc biệt, trong 2 tháng đầu
năm 2016, Hà Nội đứng đầu với hơn 40 dự án, trị giá 240 triệu USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn. Dự
báo trong năm 2016, Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút nhiều dự án FDI lớn và kết quả thực hiện sẽ cao
hơn so với năm 2014 và 2015. Một số dự án hiện đang được đề xuất và xúc tiến thủ tục: Công ty
Apple Inc (Hoa Kỳ), Công ty cổ phần viễn thông di động Toàn Cầu (2 tỷ USD), Xổ số điện toán (100
triệu USD).

Biểu đồ 1.8 FDI, Hà Nội, 2011-2015
Triệu USD
1,600
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
2011 2012 2013 2014 2015
Tổng số vốn đăng ký 1,322 899 487 653 1,400
Tổng số vốn thực hiện 1,129 900 971 1,017 1,100
1.5. KIỀU HỐI
Việt Nam
Theo Ngân hàng nhà nước Việt Nam, trong những năm gần đây kiều hối về Việt Nam tăng trưởng
với tốc độ trung bình hàng năm là 11%, từ mức khoảng 9 tỷ USD năm 2011 tới khoảng 12 tỷ USD
năm 2014. Theo Ngân hàng Thế Giới (World Bank), năm 2015, kiều hối về Việt Nam ước đạt 12,3 tỷ
USD, tăng nhẹ 2% so với năm trước.
Biểu đồ 1.9 Kiều hối, Việt Nam, 2011-2015
T
14
12
10
0
2011 2012 2013 2014 2015
Kiều hối 9.0 10.8 11.0 12.0 12.3
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam, World

1.6. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2015. Một trong những quy định
đáng chú ý là các chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.
Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án
đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, có hiệu lực từ 09/12/2015 của Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam.
Nghị định số 91/2015/NĐ-CP, Đầu tư vốn nhà nước vào các doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn
và tài sản trong doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 01 Tháng 12 năm 2015, DNNN (doanh nghiệp
nhà nước) sẽ không góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trừ trường hợp đặc biệt theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015, quy định về: trách nhiệm tham gia bảo
hiểm bắt buộc, điều kiện triển khai bảo hiểm bắt buộc, số tiền bảo hiểm tối thiểu, nguyên tắc xác
định mức phí bảo hiểm và quản lý Nhà nước về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây
dựng. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 2 năm 2016.
Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản, hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều
hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16 tháng 02 năm 2016.
Dự thảo thông tư 36 ngày 20/11/2014 quy định các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Dự
luật này sẽ có ảnh hưởng đến BĐS và chủ đầu tư BĐS có năng lực tài chính yếu.

1.7. CƠ SỞ HẠ TẦNG
Hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông của Thủ đô lại đã và đang có những bước phát triển vượt bậc trong những năm vừa qua, với hàng loạt công trình,
dự án trọng điểm được hoàn thành và đưa vào khai thác có thể kể đến như tuyến đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ - Ninh Bình, tuyến Hà Nội - Thái
Nguyên, Hà Nội - Lào Cai, đường 5 kéo dài, đường Vành đai 3 trên cao, đường Nhật Tân - Nội Bài; các cầu Vĩnh Thịnh, Phù Đổng 2, Nhật Tân; Nhà ga
T2-Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.... Từ đầu năm 2016, một loạt công trình giao thông trọng điểm cũng được thông xe, như nút giao thông Thanh
Xuân và nút giao thông Trung; đường Vành đai 2, đoạn Nhật Tân - Cầu Giấy; nút giao trung tâm quận Long Biên … đã góp phần quan trọng giảm áp lực
giao thông cho khu vực.
Theo quy hoạch, Thủ đô sẽ phát triển về hướng Tây dọc các trục hướng tâm mà điển hình là Đại lộ Thăng Long, một trong những tuyến đường đẹp
nhất Việt Nam hiện nay. Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại phía Tây Hà Nội đã và đang giải quyết được vấn đề kết nối với trung tâm và liên
vùng, tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng nhiệt.
Cùng với Đại lộ Thăng Long, trục đường vành đai 3 và đường trên cao chạy qua địa phận các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai; tuyến Lê Văn
Lương kéo dài, Lê Trọng Tấn kết nối Hoài Đức –Hà Đông… đã tạo nên một “làn sóng” phát triển hạ tầng ở khu vực này.
Đặc biệt, 2 tuyến đường sắt đô thị từ phía Tây hướng về trung tâm, tuyến Hà Đông – Cát Linh và tuyến Nhổn – Ga Hà Nội sắp đưa vào hoạt động sẽ
giúp giao thông thuận tiện và nhanh chóng hơn. Mặt khác, những tuyến đường như Quốc lộ 32; Đại lộ Thăng Long; Tuyến đường Lê Đức Thọ - Lê
Quang Đạo… liên kết thành mạng lưới giao thông lớn, hoàn chỉnh. Chính sự hoàn thiện và phát triển về cơ sở hạ tầng giao thông này đã tác động
mạnh mẽ và kích cầu Bất động sản phía Tây Hà Nội. Điều này có thể dễ dàng nhận thấy khi nhiều dự án lớn của các đại gia như Vingroup, TNR Holding,
FLC… đổ bộ vào khu vực này.
Sắp tới, khi tuyến đường vành đai 4 được triển khai kết nối với Đại lộ Thăng Long, và mạng lưới các tuyến vành đai khác như Lê Văn Lương, Lê Trọng
Tấn kéo dài… sẽ là một bước tiến lớn, góp phần hoàn thiện hệ thống giao thông khu Tây Hà Nội.

Bên cạnh đó, khu phía Đông ngoài hai cầu lớn là Chương Dương và Vĩnh Tuy, hạ tầng ở đây cũng đang được quan tâm đầu tư như cầu vượt nút giao
trung tâm quận Long Biên, kết nối quốc lộ 5 qua đường Nguyễn Văn Linh sang sân bay Nội Bài đã được thông xe vào đầu năm nay.
Bảng 1.1 Cơ sở hạ tầng giao thông Hà Nội
STT Tên dự án Mô tả địa điểm Tổng vốn/Ghi chú Hiện trạng
Tuyến đường Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tư Vọng

Đang triển khai
Chỉ giới đường Vành đai 2 là một đoạn của tuyến đường Vành đai 2 được
1 4 làn Dự kiến giải phóng xong mặt
Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng xác định mở rộng trên cơ sở các tuyến phố Đại
bằng trong năm 2016
La, Minh Khai hiện có.
Đường Đông Dư- Dương Xá, Đường dài 4,3 km, với điểm đầu giao với đê
2 Đang lập kế hoạch
quận Gia Lâm sông Hồng, điểm cuối giao với QL5.
Đang triển khai

Đường Nguyễn Đình Chiểu Hoàn thành giải phóng xong mặt
Tổng mức đầu tư là 257
3 (đoạn từ Tô Hiến Thành tới Đoạn đường dài khoảng 600 m và rộng 17m. bằng trong năm Q1/2016 và bắt
tỷ VNĐ (12,3 triệu USD)
Đại Cồ Việt) đầu khởi công xây dựng trong
năm 2016
Tổng chiều dài 4,7 km.

Dự án cải tạo, nâng cấp và Dự án có 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 gồm đoạn từ
Tổng vốn đầu tư: 47 triệu
4 mở rộng đường từ cầu Long Long Biên đến Trần Hưng Đạo và đoạn Lương Đang lập kế hoạch
USD
Biên- Bác Cổ- cầu Vĩnh Tụy Yên tới Minh Khai. Giai đoạn 2 là xây dựng cầu
cạn Trần Hưng Đạo - Lương Yên.

Ủy ban nhân dân quận

Hoài Đức được phân
Đường vành đai 3,5 đoạn từ Đang triển khai
công giải phóng mặt
5 Đại lộ Thăng Long đến Quốc Dự kiến Quý 2/2016 tổ chức thi
bằng và giám sát các nhà
lộ 32 công
đầu tư trong suốt quá
trình xây dựng.
Dự án đường vành đai 2 (Ngã Tư Sở- Ngã Tư Đang triển khai

Vọng) ở quận Đống Đa và Thanh Xuân với diện Tổng vốn đầu tư là 2.560 Hoàn thành giải phóng mặt bằng
6 Đường vành đai 2
tích 116.866 m². Đường dài gần 2.000 m và rộng tỉ VNĐ (124 triệu USD) và dự kiến hoàn thành xây dựng
57m trong Quý 3/2016
Đường vành đai 4 là đường cao tốc gồm 6 làn

Đang triển khai
đường hạng A, chiều rộng 120 m, chiều dài 98 Tổng giá trị đầu tư đạt
Ba giai đoạn được dự kiến sẽ
7 Đường vành đai 4 km, xuyên suốt 14 quận của Hà Nội, Hưng Yên 66.500 tỷ VNĐ (3,2 tỷ
được hoàn thành vào năm 2017,
và Bắc Ninh với tổng diện tích xây dựng 1.230 USD)
năm 2018 và năm 2020.
ha.
Vốn đầu tư dự kiến: Ranh giới đỏ đã được phê duyệt

Đường vành đai 4, đoạn Hoài Đường vành đai 4 từ Hoài Đức – Hà Đông dài
8 50.000 tỷ VND (~2,33 tỷ Chi tiết quy hoạch 1/500 đã được
Đức – Hà Đông 17,7 km
USD) thông qua

Đi qua địa giới hành chính của 36 huyện, thành

Đường vành đai 5 – khu vực phố thuộc tám tỉnh: Hà Nội, Hòa Bình, Hà Nam, Tổng đầu tư là 85.561 tỷ
9 Đang triển khai
thủ đô Hà Nội Thái Bình, Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên, VND (4,067 tỷ USD)
Vĩnh Phúc.
Đường cao tốc bao gồm 6 làn xe, dài 78 km,

Đường cao tốc Mỹ Đình- Ba Đề xuất năm 2013. Đang lập kế
10 chạy qua 4 tỉnh: Hà Nội, Hà Nam, Hòa Bình,
Sao- Bái Đính hoạch
Ninh Bình
Tuyến đường sắt đô thị Giáp Tổng vống đầu tư là 930 Đang lập kế hoạch, chưa phê
11 Đường sắt dài 15,36 km
Bát-Gia Lâm (Đường số 1) triệu USD duyệt toàn bộ thiết kế kĩ thuật
Tuyến đường sắt đô thị Cát Đường sắt dài 13km đi qua 12 trạm với hai nút Tổng vống đầu tư là 550
Linh – Hà Đông (Đường số 2) giao thông: Trạm Cát Linh và Đại học Quốc gia triệu USD
Tuyến đường sắt đô thị Nam Đang triển khai

Tồng vốn đầu tư là 1 tỷ
13 Thăng Long- Trần Hưng Đạo Đường sắt 11 km đi qua 10 trạm Dự kiến tăng tổng vốn đầu tư lên
USD
(Đường sắt số 2) 51.700 tỷ đồng
Tuyến đường ray dài 12,5 km đi từ giao điểm

Nhổn- Quốc lộ 32- Cầu Diễn – Mai Dịch – Cầu Đang triển khai
Tuyến đường sắt Nhổn-ga Hà Tổng vốn đầu tư 1,3 tỷ
14 Giấy – Kim Mã – Cát Linh – Quốc Tử Giám – ga Dự kiến hoàn thành vào năm
Nội (Đường số 3) EUR (1,7 tỷ USD)
Hà Nội, với 8,5 km trên mặt đất và 4 km dưới 2018
mặt đất.

Tổng vốn đầu tư là 156 tỷ

Cầu Vượt Chùa Bộc – Phạm 2 làn đường với tổng chiều dài là 277m và chiều Mục tiêu hoàn thành trong năm
15 VND (tương đương 7,4
Ngọc Thạch rộng là 9m 2016
triệu USD)
Cầu cạn Mai Dịch – Nam

Tổng vốn đầu tư là 4.500 Mục tiêu hoàn thành trong năm
16 Thăng Long (thuộc đường 4 làn đường với chiều dài là 5 km.
tỷ VND (212,8 triệu USD) 2016
vành đai số 3)
Hầm đường bộ nối phố Tổng vốn đầu tư là 90 tỉ

17 (Chương Dương Độ - Trần VND (tương đương 4,28 Đang lập kế hoạch
Nguyên Hãn) triệu USD)
Đường hầm Nguyễn Trãi- Đường hầm có 4 làn thuộc đường Nguyễn Trãi Tổng vốn đầu tư khoảng
18 Đã hoàn thành
Khuất Duy Tiên và giao lộ Nguyễn Trãi – Khuất Duy Tiên. 700 tỉ VNĐ (34 triệu USD)
Cầu Vĩnh Tuy 2 kết nối đường Trần Quang Khải,

Tạm ngưng do vấn đề tài chính,
Nguyễn Khoái, và Minh Khai ở quận Hai Bà Tổng vốn đầu tư 2.561 tỉ
19 Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 đang kêu gọi vốn đầu tư từ Nhật
Trưng và đường Long Biên, phường Thạch Bàn, VNĐ (124 triệu USD)
Bản
quận Long Biên. Cầu dài 3.504m.
Theo kế hoạch giao thông vận tải đến năm 2030 Cầu Đông Trù và Cầu Nhật Tân
Cầu bắc ngang sông Hồng và
và định hướng đến năm 2050, có thêm 10 cầu đã đi vào hoạt động.
20 đường cao tốc xuyên tâm
mới qua sông Hồng và 9 đường cao tốc xuyên 8 cây cầu còn lại đang được quy
(hơn 8 cầu)
tâm hoạch

Tổng diện tích 13,23ha, trải dài qua 2 phường:

Tổng vốn đầu tư khoảng
Công viên hồ điều hòa Nhân Nhân Chính (quận Thanh Xuân) và Trung Hòa
21 2.596 tỷ VNĐ (126 triệu Đang xây dựng
Chính (quận Cầu Giấy). Công viên bao gồm khu vui
USD)
chơi giải trí và dịch vụ thương mại.
15 bãi đỗ xe lắp ghép cao 15 bãi đỗ xe cao tầng đề xuất được xây dựng
tầng trong nội thành Hà Nội.
UBND Thành phố Hà Nội phối

hợp cùng Sở Xây dựng Hà Nội,
Khu công viên - hồ điều hòa phía Bắc và phía
Công ty Hồng Ngân thuộc Tập
Nam nghĩa trang Mai Dịch. Theo Quyết định, dự
đoàn Vingroup chính thức khởi
Hồ điều hòa gần nghĩa trang kiến khu công viên sẽ được xây dựng tại
23 975 tỷ VND (46 triệu USD) công dự án Xây dựng khu công
Mai Dịch phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy), xã Mỹ Đình
viên - Hồ điều hòa phía Bắc và
(huyện Từ Liêm), Hà Nội với tổng diện tích đất
phần mở rộng phía Nam Mai
177.488 m2
Dịch theo hình thức hợp đồng BT
vào tháng 1/2016.
Nhà ga tại Thường Tín, Hoài 4 nhà ga lớn tại quận Thường Tín, Hoài Đức,
Đức, Đan Phượng, Đông Anh Đan Phượng và Đông Anh

Tổng diện tích bãi đậu xe là 3.200 m2 tại khu P6

Bãi đậu xe trong khu đô thị
25 – Khu đô thị mới Kim Chung, xã Kim Chung, Được phê duyệt năm 2012.
mới Kim Chung
quận Đông Anh, Hà Nội
Công viên sinh thái với tổng diện tích 26.000 Vốn đầu tư khoảng
Công viên sinh thái tại quận Được phê duyệt năm 2012.
26 m2, tại Km7, Đại lộ Thăng Long, Tây Mỗ, Từ 37,365 tỷ VND (tương
Từ Liêm Đang lập kế hoạch
Liêm, Hà Nội. đương $1,78 triệu USD)
Công viên, hồ điều hòa CV1 Tổng diện tích 42,9 ha. Khu vực bao gồm công
và ô đất D24( khu đô thị mới viên, hồ và trung tâm xúc tiến thương mại
Cầu Giấy)- phường Yên Hòa, 330.000 m2, phần còn lại dành cho văn phòng,
huyện Từ Liêm đất hỗn hợp, bãi đậu xe…
Dự án bao được xây dựng xung quanh công

Đường xung quanh Công Tổng vốn đầu tư là 1.475
28 viên tưởng niệm Chu Văn An tại quận Hoàng Đang thi công
viên Tưởng niệm Chu Văn An tỷ VNĐ (70,12 triệu USD)
Mai, Thanh Trì và Hà Đông.
Đang tiến hành

Cầu vượt tại giao lộ Phú Cầu vượt bằng thép rộng 7.5m tại Phú Thượng –
29 Gia hạn thời gian thi công đến
Thượng phía nam cầy Nhật Tân.
7/2016
Xây dựng đường từ Nhật Tân Dự án dài 5 km, rộng 60 – 80 m và có từ 4 đến 6 Tổng mức đầu tư 4.700 tỷ
đến Thanh Niên làn đường. đồng (~213 triệu USD)

Đang triển khai

Cầu vượt khu vực ngõ 108
31 Dự án dài 19,5 km. 6,8 tỷ VND (317.000 USD) Dự kiến đưa vào hoạt động
Nghi Tàm
tháng 4/2016
Đường vành đai 2 (Nhật Tân Dự kiến hoàn thành vào tháng
32
– Cầu Giấy) 4/2016
Bãi đỗ xe ngầm tại 295 Lê Dự án nằm tại 295 Lê Duẩn, trong khu vực của Bãi đỗ xe có 3 tầng hầm Được phê duyệt vào tháng
33
Duẩn công viên thống nhất và sức chứa 390 xe. 05/2015
Đường nối Nguyễn Văn Cừ

34 Dự án nằm tại phường Bồ Đề, quận Long Biên. Đang thi công
và đê Tả Ngạn
Đoạn nâng cấp thuộc quốc lộ 21 (Sơn Tây – Hòa

Nâng cấp và mở rộng quốc Mức đầu tư ước tính
Lạc – Xuân Mai) địa phận thị xã Sơn Tây, huyện
35 lộ 21 đoạn Sơn Tây – Xuân 354,74 triệu USD (7.612 tỷ Đang lập kế hoạch
Thạch Thất, Quốc Oai và Chương Mỹ. Dự án dài
Mai VND)
29,36 km với 6 làn xe.
Dự án đường hầm tại nút

Vốn đầu tư là 1.087 tỷ
36 giao Trần Duy Hưng – Đại lộ Đã hoàn thành
VND (~50,15 triệu USD)
Thăng Long

Đang triển khai

Dự kiến thực hiện đoạn Hoàng
Đường vành đai 1 (đoạn Cầu đến nút giao Láng Hạ -
37
Hoàng Cầu - Voi Phục) Giảng Võ từ 2015 - 2018, đoạn
Láng Hạ đến Voi Phục từ 2016 -
2020.
Đang triển khai

Đường vành đai 1 (đoạn
38 Dự kiến đưa vào hoạt động năm
Đông Mác - Nguyễn Khoái)
2016
Đường băng thứ 3 tại sân bay

39 Sân bay Nội Bài Đang lập kế hoạch
Quốc tế Nội Bài
Mở rộng nút giao phố Lãng Đã được UBND thành phố HN

40 Đê Hữu Hồng, quận Hai Bà Trưng
Yên với đê Hữu Hồng chấp thuận
Nằm ở phường Xuân Phương, Xuân Canh, Quận Đã phê duyệt quy hoạch chi tiết
41 Công viên Thị Cấm
Nam Từ Liêm. 1/500

Chiều rộng mặt cắt ngang từ 27 – 30 mét (rộng

Mở rộng đường Lê Trọng gần gấp 3 lần đường cũ). Trên đoạn tuyến này
Tổng mức đầu tư dự án GPMB
42 Tấn, đoạn từ đường Tôn Thất cũng xây dựng 1 cầu bắc qua sông Lừ với mặt
gần 225 tỷ đồng. Chuẩn bị xây dựng
Tùng kéo dài đến sông Lừ cắt ngang rộng 14m, chiều dài 30m để kết nối
với tuyến đường hai bên sông Lừ.
43 Đường cao tốc Hà Nội - Sapa 2 tuyến có tổng chiều dài 51,4km Tổng vốn đầu tư: 2.500 tỷ Khởi công
Quốc lộ 1A đoạn Hà Nội- Bắc Giangđược nâng

Tổng vốn đầu tư: 4.213 tỷ
44 Quốc lộ 1A cấp lên tiêu chuẩn đường cao tốc với vận tốc Hoàn thành
đồng
10km/giờ, 4 làn xe cơ giới
Tuyến vành đai 3,5 qua huyện Tuyến đường có chiều dài được xác định
45 Lập kế hoạch
Mê Linh và Đông Anh khoảng 10,5km
Tuyến đường nối từ cầu Tứ

46 Tổng chiều dài tuyến đường khoảng 8,3km Lập kế hoạch
Liên đến Quốc lộ 3 mới
47 Tuyến đường nối vành đai 4 Tổng chiều đài tuyến đường khoảng 9km Lập kế hoạch
Tuyến tỉnh lộ 72 (đoạn từ ngã

48 ba Biển sắt đến đường vành Tuyến có tổng chiều dài khoảng 5,9km Lập kế hoạch
đai 4)

Tuyến QL 3 cũ (Hà Nội - Sóc

Sơn)
Tuyến đường 3,5 (đê sông

Hồng - Đại lộ Thăng Long)

Bảng 1.2 Cơ sở hạ tầng xã hội
Thời gian dự kiến thực hiện/ hiện
Tổng vốn đầu
STT. Tên dự án Mô tả dự án Chủ đầu tư trạng/ thời gian dự kiến hoàn
tư
thành
Bệnh viện
BV Nhi Hà Nội được xây dựng
trên khu đất 7,2 ha tại phường
Yên Nghĩa, quận Hà Đông Hà Thời gian thực hiện dự án từ 2015-
1 Bệnh viện Nhi Hà Nội 652.8 tỉ VNĐ Sở Y tế Hà Nội
Nội theo tiêu chuẩn BV hạng I 2018.
với quy mô 500 giường bệnh
điều trị nội trú.
Bệnh viên chuyên khoa sản theo
tiêu chuẩn quốc tế từ 250 - 300 Công ty Vĩnh
2 Bệnh viện Hạnh Phúc Chưa xác định Cơ bản hoàn thành GPMB
giường bệnh với quy mô diện Thiện
tích sử dụng đất hơn 2,5ha
Theo quy hoạch chi tiết được
Ngày 25/2/2016, Chủ tịch UBND TP
duyệt, Khu điều trị bệnh phong
Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký ban
và Bệnh viện Nhiệt đới Hà Nội
hành Quyết định số 931/QĐ-UBND
Khu điều trị bệnh Phong và Bệnh rộng khoảng 29,46ha, với quy
3 Chưa xác định Sở Y tế Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chi
viện Nhiệt đới mô 500 giường bệnh của Bệnh
tiết Khu điều trị bệnh Phong và
viện Nhiệt đới và 100 giường
Bệnh viện Nhiệt đới Hà Nội, tại xã
bệnh cho Khu điều trị bệnh
Đông Yên, huyện Quốc Oai.
phong.
Trường học
Đầu tư xây dựng trường Đại học Đại học Mỹ
Đang trình thành phố thu hồi đất
1 Mỹ thuật Công nghiệp á Châu tại Tổng diện tích: 1,89 ha Chưa xác định thuật Công
tổ chức
xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm nghiệp Á Châu

Tổng vốn đầu
tư
thành
Quy mô: 8,84 ha
Trường Đại học Y tế công cộng
Đại học Y tế Cộng đồng tại
có tổng diện tích 15.600m2, Tổng mức đầu Trường ĐH Y
2 Phường Đức Thắng, Quận Bắc Từ Đang xây dựng
trong đó khu làm việc và ký túc tư 643,8 tỷ đồng tế công cộng
Liêm
xá rộng 11.000m2, khu giảng
đường rộng 4.000m2…
Công ty Cổ
3 Làng giáo dục Quốc tế 31,5 ha 68 triệu USD phần Thiên Cơ bản hoàn thành GPMB
Hương
Văn hóa – xã hội
Trung tâm văn hóa - thể thao
Khu nhà ở công nhân Kim
Chung, huyện Đông Anh được
Trung tâm Văn hóa - Thể thao UBND huyện Thời gian thực hiện dự án dự kiến
1 xây dựng tại ô đất ký hiệu CC-02 25,073 tỉ đồng
phục vụ công nhân Đông Anh năm 2017-2019.
tại Khu nhà ở công nhân xã Kim
Chung, huyện Đông Anh, diện
tích khoảng 5.400m2.
Khu vực lập Quy hoạch chi tiết UBND thành phố Hà Nội phê duyệt
có tổng diện tích khoảng Quy hoạch chi tiết Khu Học viện
Khu Học viện Nông nghiệp Việt UBND Thành
2 1.973.734m2, gồm Khu học viện Chưa xác định Nông nghiệp Việt Nam, tỷ lệ 1/500
Nam phố Hà Nội
Nông nghiệp và khu ngoài Học tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia
viện Lâm tháng 1/2016
Tổng diện tích là 140.878 m2
3 Công viên Thanh Xuân nằm trên địa bàn hai quận Cầu Chưa xác định Sở xây dựng Khởi công tháng 6/2016
Giấy và Thanh Xuân

Tổng vốn đầu
tư
thành
Trung tâm Hội chợ triển lãm
quốc gia mới có tầm cỡ quốc tế,
Tổ hợp Trung tâm hôi chợ triển
đáp ứng nhu cầu triển lãm cho
4 lãm Quốc gia tại Cổ Loa, Đông Chưa xác định Bộ Xây Dựng Khởi công tháng 6/2016
các sự kiện trong nước và quốc
Anh, Hà Nội
tế, phù hợp với Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô Hà Nội
Dự án này được xây dựng trên
diện tích hơn 15ha tại phường
Mai Dịch, quận Cầu Giấy và Tập đoàn
Dự án Khu công viên – Hồ điều phường Mỹ Đình 2, quận Nam Vingroup và Khởi công ngày 18/1/2016. Dự kiến
5 800 tỷ
hòa Mai Dịch Từ Liêm, Hà Nội. Với tổng số vốn sở Xây dựng 2017 hoàn thành
đầu tư là hơn 800 tỷ đồng, dự án Hà Nội
được thực hiện theo hợp đồng
BT
Công ty cổ
Công viên tri thức QMS tại
Trên 300 tỷ phần Quang
6 phường Phương Canh, quận 2,2 ha Đã giải phóng mặt bằng
đồng Minh và Hasco
Nam Từ Liêm, Hà Nội
Group
Trung tâm thể thao Pháp Việt tại Công ty cổ Chủ đầu tư dự án đang liên hệ
7 phường Phương Canh, Quận Quy mô 82,301 ha Chưa xác định phần dịch vụ Thành phố gia hạn giấy chứng
Nam Từ Liêm Pháp Việt nhận đầu tư.
Trung tâm
Đài truyền hình Hà Nội cơ sở 2 Đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
8 Quy mô 8,32 ha Chưa xác định phát triển quỹ
tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm Đang tiến hành thu hồi đất
đất

Tổng vốn đầu
tư
thành
Công ty TNHH
Tổng mức đầu MTV Trung
Trung tâm Hội chợ Triển lãm
9 Diện tích 125,79 ha tư dự kiến 2 tỷ tâm Hội chợ Đang quy hoạch
Quốc gia
USD Triển lãm Việt
Nam (VEFAC)
UBND TP Hà Nội ban hành Quyết
định số 48/QĐ-UBND, phê duyệt
nhiệm vụ quy hoạch chi tiết Khu
Diện tích đất nghiên cứu lập quy Công viên văn hóa - vui chơi giải
hoạch khu công viên trên trí, thể thao Hà Đông vào tháng
Khu Công viên văn hóa - vui chơi khoảng 96,7ha, thuộc địa giới UBND Thành 1/2016
10 Chưa xác định
giải trí, thể thao Hà Đông hành chính phường Hà Cầu và phố Hà Nội
Kiến Hưng, quận Hà Đông, TP Hà
Nội.
Cấp thoát nước

7/16 gói thầu hoàn thành công tác
thi công, bàn giao để đưa vào sử
dụng. Hiện dự án đang gặp nhiều
Dự án thoát nước Hà Nội (giai
1 Chưa xác định Sở xây dựng khó khăn trong công tác giải
đoạn 2)
phóng mặt bằng do dự án trải dài
trên 8 quận huyện và chủ yếu tập
trung ở khu vực nội thành.
Xây dựng hạ tầng để phát triển khoa học công nghệ

Tổng vốn đầu
tư
thành
Xây dựng cơ sở dữ liệu về quy hoạch kiến
UBND TP Hà Nội ban hành Quyết
trúc của TP, quản lý toàn bộ các quy hoạch
định số 6972/QĐ-UBND, phê duyệt
Hệ thống thông tin và kiểm soát về mặt kiến trúc, không gian Sở Quy hoạch
1 19,5 tỉ đồng báo cáo dự án “Xây dựng hệ thống
quy hoạch đô thị đô thị; quản lý thông tin quy hoạch đô thị, Kiến trúc
thông tin quy hoạch đô thị TP Hà
kiểm soát phát triển, trao đổi kết nối thông
Nội giai đoạn 2” tháng 12/2015
tin với các bộ, ngành, tỉnh, TP...
Bãi đỗ xe
Đã lập dự thảo phương án. Vướng
Số 4228/UBND-KH&ĐT ngày 04/6/2012 của mắc các hộ sử dụng cá thể chưa
Bãi đỗ xe Việt Nhật Công ty Việt
1 UBND thành phố Hà Nội về chấp thuận để Quy mô: 1,18ha thống nhất phương án đền bù. Báo
tại xã Đại Mỗ Nhật
thực hiện dự án cáo xin ý kiến Thành phố, ban chỉ
đạo GPMB

2. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI, Q1/2016
2.1. THỊ TRƯỜNG BIỆT THỰ/NHÀ LIỀN KỀ ĐỂ BÁN
2.1.1. NGUỒN CUNG
Toàn thị trường
Nghiên cứu của Savills tập trung vào thị trường biệt thự/nhà liền kề ở hai khu vực: Khu vực 1 bao
gồm 10 quận của Hà Nội: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, Cầu Giấy, Từ
Liêm, Thanh Xuân, Thanh Trì và Gia Lâm. Khu vực 2 bao gồm Hà Đông, Hoài Đức, Quốc Oai, Đan
Phượng, Chương Mỹ, Đông Anh, Mê Linh và Thạch Thất.
Trong Quý 1/2016, tổng cung toàn thị trường đạt khoảng 31.712 căn đến từ 124 dự án, bao gồm
13.723 căn biệt thự và 17.989 căn nhà liền kề, tăng 1,9% theo quý và 5,6% theo năm.
o Hai dự án mới gia nhập thị trường: Biệt thự Ngoại Giao Đoàn (quận Tây Hồ) và V5-V6 KĐT
Văn Phú, cung cấp tổng cộng 248 căn;
o Dự án Gamuda Garden – Giai đoạn 2 (phân khu ST3) mở bán bổ sung 78 căn nhà liền kề;
o Bổ sung dữ liệu dự án Westpoint tại huyện Hoài Đức, cung cấp 50 căn nhà liền kề, đã mở
bán vào 1H/2015;
Bảng 2.1 Dự án mới & ghi nhận, Quý 1/2016
STT Hình thức

Tên dự án Quận Biệt thự Nhà liền kề Tổng
ghi nhận
1 Biệt thự Ngoại Giao Đoàn Tây Hồ Dự án mới 100 0 100
2 V5-V6 KĐT Văn Phú Hà Đông Dự án mới 0 148 148
3 Hoàng Mở bán bổ
Gamuda Garden – Giai đoạn 2 0 78 78
Mai sung
4 Ghi nhận bổ
Westpoint Hoài Đức 0 50 50
sung
Tổng cộng 100 276 376
Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills
Thị trường thứ cấp chiếm 95% tổng nguồn cung (26.654 căn); thị trường sơ cấp chiếm 5% tổng
nguồn cung (1.662 căn từ 25 dự án đang hoạt động).
Với quỹ đất dồi dào, Khu vực 2 chiếm phần lớn tổng nguồn cung với 57% thị phần
Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 27% thị phần.
Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | Tháng 06/2016 26

Biểu đồ 2.1 Nguồn cung theo khu vực, Quý 1/2016
Liền kề Biệt thự

Căn
9,000
7,500
6,000
4,500
3,000
1,500
Hoài Đức
Thạch Thất
Long Biên
Hoàng Mai
Khác
Hà Đông
Mê Linh
Cầu Giấy
Quốc Oai
Đan Phượng
Tây Hồ
Từ Liêm
Khu vực 1 Khu vực 2
Thị trường sơ cấp
Có 25 dự án biệt thự/nhà liền kề đang bán ở thị trường sơ cấp cung cấp khoảng 1.662 căn, bao
gồm 840 biệt thự và 822 nhà liền kề.
Khu vực 1 có 19 dự án cung cấp 1.095 căn (chiếm 66% nguồn cung sơ cấp) và Khu vực 2 có 6 dự án
cung cấp 567 căn (chiếm 34% nguồn cung sơ cấp).
o Tại Khu vực 1: quận Long Biên dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với khoảng 281 căn (chiếm 17%
thị phần, đa phần là từ dự án Vinhomes Riverside ); theo sau là quận Từ Liêm với khoảng
243 căn (chiếm 15% thị phần, đa phần là từ dự án Thành Phố Giao Lưu, HD Mon City, và
Five Star Mỹ Đình ), và quận Hoàng Mai với khoảng 197 căn (chiếm 12% thị phần, đa phần
là từ dự án Gamuda Garden – Giai đoạn 1 & 2).
o Tại Khu vực 2: huyện Thạch Thất dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với khoảng 300 căn (chiếm 18%
thị phần, đa phần là từ dự án Xanh Villas); theo sau là quận Hà Đông với khoảng 233 căn
(chiếm 14% thị phần, đa phần là từ dự án V5-V6 KĐT Văn Phú và Park City).

Ở quận Hà Đông, Công ty CP đầu tư Văn Phú mở bán Lô V5 và Lô V6 gồm 148 căn nhà liền kề và
nhà phố thương mại. Với thiết kế 7 tầng (gồm 1 tầng bán hầm cùng thang máy) và vị trí mặt đường
Lê Trọng Tấn, sản phẩm nhà phố thương mại tại dự án này cung cấp tổng diện tích sàn khá lớn,
đáp ứng cùng lúc nhiều mục đích sử dụng.
Ở quận Tây Hồ, HanCorp ra mắt 100 căn biệt thự tại dự án KĐT Ngoại Giao Đoàn tận dụng lợi thế
của đường Võ Chí Công mới hoàn thành (thuộc đường Vành đai 2).
Tiếp nối thành công của Giai đoạn 2, Gamuda Garden chính thức mở bán 78 căn nhà liền kề còn lại
thuộc phân khu ST3.
Biểu đồ 2.2 Nguồn cung sơ cấp theo quận / huyện, Quý 1/2016
Số căn liền kề Số căn biệt thự Số dự án

Căn Dự án
350 7
300 6
250 5
200 4
150 3
100 2
50 1
0 0
Long Từ Liêm Hoàng Cầu Thanh Tây Hồ Gia Lâm Thạch Hà Quốc Hoài
Biên Mai Giấy Xuân Thất Đông Oai Đức

Thị trường thứ cấp
Trong Quý 1/2016, nguồn cung thứ cấp đạt khoảng 30.050 căn từ 119 dự án, bao gồm 12.883 biệt
thự và 17.167 nhà liền kề;
Khu vực 1 có khoảng 12.552 căn (chiếm 42% nguồn cung thứ cấp) bao gồm 5.876 biệt thự và 6.676
nhà liền kề từ 76 dự án.
o Quận Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung thứ cấp tại Khu vực 1 với khoảng 4.578 căn
(15% thị phần); theo sau là quận Từ Liêm với khoảng 2.413 căn (8% thị phần) và quận
Long Biên với khoảng 1.823 căn (6% thị phần).
o Nguồn cung thấp nhất đến từ các quận Hai Bà Trưng, Gia Lâm và Thanh Xuân (được nhóm
lại trong mục Khác trên Biểu đồ 1.3), cung cấp tổng cộng khoảng 447 căn (1,5% thị phần).

 Khu vực 2 có khoảng 17.498 căn (chiếm 58% nguồn cung thứ cấp) gồm 7.007 biệt thự và
10.491 căn nhà liền kề từ 43 dự án,.
o Quận Hà Đông và huyện Hoài Đức tổng cộng chiếm chiếm 80% nguồn cung thứ cấp taik
Khu vực 2 với 14.079 căn từ 30 dự án,.
o Huyện Đan Phượng, Quốc Oai và Thạch Thất là những khu vực có nguồn cung thấp nhất,
tổng cộng chỉ chiếm 5% nguồn cung thứ cấp.
Biểu đồ 2.3 Nguồn cung thứ cấp, Quý 1/2016
Căn Biệt thự Liền kề Số dự án Dự án

10,000 25
8,000 20
6,000 15
4,000 10
2,000 5
0 0
Long Biên
Hoàng Mai
Quốc Oai
Thanh Trì
Khác
Hà Đông
Cầu Giấy
Mê Linh
Đan Phượng
Tây Hồ
Từ Liêm
Hoài Đức
Thạch Thất
2.1.2. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG
Thị trường sơ cấp
Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 71%, giảm -1 điểm % theo quý. Quận Từ Liêm dẫn đầu Khu vực 1 với tỉ
lệ hấp thụ đạt 82%; trong khi đó, huyện Quốc Oai có tỉ lệ hấp thụ cao nhất tại Khu vực 2, đạt 94%,.
Trong Quý 1/2016, tỉ lệ hấp thụ đạt 10%, giảm -13 điểm % theo quý. Khối lượng giao dịch đạt 174,
giảm -58% theo quý nhưng tăng 50%; hoạt động bán hàng trong quý chậm do ảnh hưởng của tâm
lý khách mua trong đợt nghỉ Tết.
Nhà liền kề chiếm 76% tổng khối lượng giao dịch. Quận Hà Đông dẫn đầu, chiếm 29% tổng khối
lượng giao dịch, theo sau là Quận Từ Liêm (20%), quận Cầu Giấy (17%), quận Tây hồ(14%), và quận
Hoàng Mai (12%). Các quận còn lại chỉ chiếm tổng cộng 8% tổng khối lượng giao dịch.

Khoảng 52% tổng số giao dịch nhà liền kề đến từ các dự án với giá sơ cấp trung bình trong khoảng
3.000-5.000 USD/m² (dự án Park City – Evelyne Garden, Gamuda Garden – Giai đoạn 2, Pandora,
KĐT Văn Phú); số còn lại tới từ các dự án với mức giá sơ cấp trung bình trên 5.000 USD/m² (dự án
HD Mon City, Five Star Mỹ Đình, A10 Nam Trung Yên).
Theo thông tin Savills có được, phần lớn người mua các căn nhà có giá trị lớn (điển hình ở mức
500.000 USD) sử dụng tiền mặt để mua và không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Một số ít
người mua (chiếm 15% hoặc ít hơn) có sử dụng vốn vay ngân hàng ở mức 30% giá trị căn nhà
trong khoảng thời gian ngắn hơn ba năm để xoay vòng các tài sản cố định khác (phần lớn là bất
động sản) hoặc để cân đối dòng tiền. Điều này thể hiện và cho thấy một thực tế rằng đối tượng
người mua của sản phẩm nhà ở thấp tầng giá trị lớn là những người có thu nhập cao, thường có
nhiều tài sản cố định, và tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản như một kênh giữ tài sản chứ không
phải vì lợi nhuận.
Hoạt động bán hàng kề tốt được ghi nhận tại các dự án cung cấp sản phẩm nhà liền kề với diện
tích 80-100m² (ví dụ, dự án Five Star Mỹ Đình và A10 Nam Trung Yên có tỉ lệ hấp thụ trong quý lần
lượt đạt 42% và 22%; dự án mới V5-V6 tại KĐT Văn Phú cũng mở bán thành công với tỉ lệ hấp thụ
đạt 20%). Hoạt động bán hàng tốt cũng được ghi nhận tại các dự án quy mô lớn như Park City
(28%) và Gamuda Garden (20%).
Dự án mới, Biệt thự tại KĐT Ngoại Giao Đoàn, đã mở bán thành công với 20 giao dịch thành công
trong quý đầu ra mắt.
Biểu đồ 2.4 Lượng giao dịch theo khu vực, Quý 1/2016
Khác
8%
Hoàng Mai
12%
Hà Đông
29%
Tây Hồ
14%
Từ Liêm
Cầu Giấy
20%
17%
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills



Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp, Quý 1/2016
Căn Số căn bán được Nguồn cung sơ cấp Tỷ lệ hấp thụ lũy kế
1,500 100%
1,200 80%
900 60%
600 40%
300 20%
0 0%
Từ Liêm Long Hoàng Cầu Tây Hồ Gia Lâm Thanh Quốc Thạch Hà Hoài
Biên Mai Giấy Xuân Oai Thất Đông Đức

 Đối với biệt thự, quận Thanh Xuân có giá chào bán sơ cấp trung bình cao nhất, đạt khoảng
8.393 USD/m²; trong khi Huyện Quốc Oai có giá thấp nhất, đạt 640 USD/m². Đối với nhà liền kề,
giá sơ cấp trung bình cao nhất đạt khoảng 6.947 USD/m² được ghi nhận tại quận Cầu Giấy.
Biểu đồ 2.6 Giá chào bán sơ cấp trung bình, Quý 1/2016
Giá biệt thự Giá liền kề

USD/m²
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
Thanh Tây Hồ Long Hoàng Từ Liêm Gia Lâm Cầu Hà Hoài Thạch Quốc
Xuân Biên Mai Giấy Đông Đức Thất Oai
Chú ý: Giá đã bao gồm đất, chi phí xây thô và VAT

Thị trường thứ cấp
Giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm xuống mức khoảng 2.195 USD/m², giả -0.8% theo quý và
-2.5% theo năm. Giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề tăng quý thứ tư liên tiếp lên mức 2.860
USD/m², tăng 1,3% theo quý và 3.7% theo năm.
Biểu đồ 2.7 Thay đổi của giá thứ cấp Q1/2015-Q1/2016

Biệt thự Liền kề
2%
1.3%
1.2%
0.9%
1%
0.2% 0.3%
0.1%
0% -0.4% -0.4%
-0.8%
-1% -1.4%
-2%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Giá theo m² đất
Ở Khu vực 1, giá biệt thự trung bình đạt khoảng 3.648 USD/m², giá nhà liền kề trung bình đạt 4.315
USD/m²
o Quận Cầu Giấy có giá chào bán trung bình cao nhất đối với biệt thự, đạt mức 6.414
USD/m². Quận Thanh Xuân có giá chào bán trung bình cao nhất đối với nhà liền kề, đạt
6.897 USD/m².
o Quận Gia Lâm có giá chào bán trung bình thấp nhất đối với cả biệt thự và nhà liền kề, ở
mức 1.148 USD/m² đối với biệt thự và 1.538 USD/m² đối với nhà liền kề.
2
Ở Khu vực 2, giá biệt thự trung bình đạt khoảng 1.130 USD/m và giá nhà liền kề trung bình đạt
2
1.690 USD/m .
o Quận Hà Đông tiếp tục có mức giá chào bán cao nhất ở Khu vực 2, đạt khoảng 2.323
USD/m² đối với biệt thự và 2.672 USD/m² đối với nhà liền kề.

Biểu đồ 2.8 Giá chào thứ cấp trung bình, Quý 1/2016
Biệt thự Liền kề

USD/m²
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
Long Biên
Gia Lâm
Hoàng Mai
Thanh Trì
Hà Đông
Mê Linh
Quốc Oai
Cầu Giấy
Hai Bà Trưng
Tây Hồ
Thanh Xuân
Đan Phượng
Từ Liêm
Hoài Đức
Thạch Thất
Giá theo căn
Thông thường, diện tích đất cho một căn liền kề dao động từ 90 m² đến 120 m², trong khi đối với
biệt thự là từ 150 m² đến 500 m².
o Quận Cầu Giấy có giá chào bán trung bình theo căn cao nhất đối với biệt thự và quận Tây
Hồ có giá chào bán trung bình theo căn cao nhất đối với nhà liền kề;
o Quận Mê Linh có giá chào bán trung bình theo căn thấp nhất đối với cả biệt thự và nhà liền
kề.
Biểu đồ 2.9 Giá chào trung bình thứ cấp theo căn, Quý 1/2016
Biệt thự Nhà liền kề

USD/căn
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0
Long Biên
Gia Lâm
Thạch Thất
Hoàng Mai
Thanh Trì
Hà Đông
Hoài Đức
Mê Linh
Quốc Oai
Thanh Xuân
Cầu Giấy
Đan Phượng
Tây Hồ
Hai Bà Trưng
Từ Liêm


Khoảng 61% nguồn cung tại Khu vực 2 có giá thứ cấp trung bình ở mức dưới 300.000 USD/căn so
với mức 22% tại Khu vực 1. Mười tám phần trăm nguồn cung tại Khu vực 1 có mức giá thứ cấp
trung bình trên 1.000.000 USD/căn, Khu vực 2 không có căn nào nằm ở mức giá này.
Biểu đồ 2.10 Giá chào bán theo quận, Quý 1/2016
≤ 300,000 USD 300,000 - 500,000 USD 500,000 - 1,000,000 USD ≥ 1,000,000 USD
Khu vực 2
Khu vực 1
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2.1.3. PHÂN TÍCH NGUỒN CẦU
Tổng quan nguồn cầu
Số lượng căn có giá ở dưới mức 500.000 USD chiếm 63% tổng nguồn cung; trong khi chỉ 26% tổng
số căn có mức giá dưới 200.000 USD.
Tỷ lệ hấp thụ giảm -1 điểm % theo quý và -6 điểm % theo năm xuống 71% do lượng cung mới cao
hơn tổng khối lượng giao dịch (nguồn cung >nguồn cầu).
Biểu đồ 2.11 Giá theo căn, Q1/2015–Q1/2016
≤ 300,000 USD 300,000 - 500,000 USD

500,000 - 1,000,000 USD ≥ 1,000,000 USD
Tỷ lệ hấp thụ luỹ kế (Cột phải)
100% 80%
90% 79%
80% 78%
70% 77%
60% 76%
50% 75%
40% 74%
30% 73%
20% 72%
10% 71%
0% 70%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016

Dân số
Theo Tổng Cục Thống Kê (GSO), tính đến cuối năm 2015, dân số Hà Nội đạt khoảng 7,4 triệu người,
tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái với lượng dân cư đô thị tăng 1,5%, lên mức 3,6 triệu người,
chiếm 49,2% tổng dân số Hà Nội.
Theo Quy Hoạch Chung Thủ Đô Hà Nội Đến Năm 2030 và Tầm Nhìn đến Năm 2050, dân số Hà Nội
được dự đoán sẽ đạt mức 9,4 triệu người vào năm 2030, bao gồm 6,4 triệu người ở khu vực thành
thị và 3 triệu người ở khu vực nông thôn với tỉ lệ đô thị hóa đạt 69%. Đến năm 2050, dân số được
dự đoán sẽ đạt khoảng 13-14 triệu người.
Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
Triển vọng tốt của FDI tại Hà Nội sẽ góp phần tăng lượng khách hàng tiềm năng cho phân khúc
biệt thự và nhà liền kề do số lượng người nước ngoài sống và làm việc dài hạn tại Hà Nội ngày
càng tăng. Đặc biệt, Hiệp định TPP dự kiến sẽ mang lại cho Việt Nam những lợi ích thông qua thu
hút đầu tư, phát triển sản xuất từ các nước thành viên.
Theo Cục Đầu Tư Nước Ngoài (Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư), Hà Nội dẫn đầu bảng xếp hạng FDI cả
nước trong hai tháng đầu năm 2016, thu hút 242,4 triệu USD vốn đăng ký mới (chiếm 12,7% tổng
vốn đăng ký với của cả nước trong cùng thời kỳ).
2.1.4. TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Nguồn cung tương lai
Từ Quý 2/2016 trở đi, sẽ có 82 dự án biệt thự / nhà liền kề tương lai tại 17 quận/huyện.
o Phần lớn nguồn cung tương lai đến từ Khu vực 2 với khoảng 7.197 ha từ 50 dự án mới,
chiếm 77% tổng nguồn cung tương lai. Khu vực 1 sẽ có 32 dự án mới, với tổng diện tích
hơn 2.103 ha, chiếm 23% tổng nguồn cung tương lai;.

Biểu đồ 2.12 Cung tương lai theo quận, Quý 1/2016
Quy mô Số dự án
Ha Dự án
2,500 15
2,000 12
1,500 9
1,000 6
500 3
- 0
Đông Anh
Thanh Trì
Long Biên
Quốc Oai
Hà Đông
Khác
Hoàng Mai
Cầu Giấy
Hai Bà Trưng
Mê Linh
Tây Hồ
Thanh Xuân
Thạch Thất
Từ Liêm
Hoài Đức
 Từ Quý 2/2016 đến Quý 3/2016, hai dự án tại huyện Từ Liêm Và quận Hai Bà Trưng dự kiến sẽ
gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 425 căn (54 biệt thự và 371 nhà liền kề..
Bảng 2.2 Dự án mới, Quý 1/2016
Stt. Têm dự án Quận Biệt thự Nhà liền kề Tổng
1 Vinhomes Gardenia Từ Liêm 38 326 364

2 Green Pearl Hai Bà Trưng 16 45 61
Tổng 54 371 425
 Phần lớn các dự án tương lai hiện đang trong giai đoạn lập kế hoạch; quy mô của các dự án
này chiếm khoảng 65% tổng nguồn cung tương lai. Các dự án còn lại đang trong quá trình xây
dựng cơ sở hạ tầng và giải phóng mặt bằng;

Biểu đồ 2.13 Cung tương lai theo tiến độ dự án, Quý 1/2016
GPMB
14%
Xây dựng CSHT
21%
Lập quy hoạch

65%
Xu hướng thị trường
 Giá dự kiến sẽ được duy trì ở mức ổn định trong 1H/2016; một số dự án mới với vị trí thuận lợi,
cơ sở hạ tầng hoàn thiện và đa dạng tiện ích có thể sẽ có mức giá tăng nhẹ.
 Tín dụng ngân hàng, nguồn vốn chính của các chủ đầu tư, dự kiến sẽ bị thắt chặt do lo ngại
bong bóng bất động sản. Dự thảo Thông tư 36 (ban hành năm 2014) của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam dự kiến sẽ thực thi chính sách thắt chặt tín dụng qua hình thức này.
 Tỷ trọng nhà liền kề trong các dự án tương lai sẽ lớn hơn biệt thự do mức giá theo căn thấp
hơn.
 Hình thức mở bán không chính thức thông qua hình thức đặt chỗ/đặt cọc sẽ trở nên phổ biên,
đặc biệt tại các dự án có vị trí đặc địa.
 Một số dự án đã tạm dừng dự kiến sẽ mở bán lại, lợi dụng điều kiện thị trường thuận lợi; một
số dự án có thể sẽ đổi tên để làm mới hình ảnh.
 Các thương vụ mua bán và sáp nhập dự kiến sẽ được tiếp diễn; các chủ đầu tư chất lượng thấp
với chuyên môn, kinh nghiệm không đáp ứng được và không có tiềm lực tài chính có thể sẽ
cân nhắc các chiến lược thoái vốn. Một số giao dịch gần đây bao gồm Vingroup mua lại dự án
có quy mô 215 ha tại quận Từ Liêm từ Vinaconex-Viettle, và Techcombank mua lại các phân
khu có vị trí đặc địa nhất tại dự án Nam An Khánh từ chủ đầu tư Sudico.
 Xu hướng giảm diện tích đối với cả biệt thự và nhà liền kề dự kiến sẽ tiếp diễn do giá trị tổng
thành của sản phẩm đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua của khách hàng. Thị trường
dự kiến sẽ đón nhận nhiều hơn nữa các sản phẩm biệt thự với diện tích nhỏ, ví dụ như biệt thự
liền kề.

 Các sản phẩm tích hợp hai hoặc nhiều công năng (ví dụ như nhà phố với diện tích thương mại
và diện tích để ở) sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của thị trường và thường có mức giá cao
hơn so với sản phẩm chỉ có công năng để ở. Nhà phố tại tầng đế các tòa nhà căn hộ, điển hình
như sản phẩm nhà phố tại dự án Park Hill bởi Vingroup, dự án sẽ được phát triển rộng rãi bởi
các chủ đầu tư.
 Các dự án nhỏ dự kiến sẽ chứng kiến áp lực gia tăng từ các đợt mở bán của các dự án có quy
mô lớn bởi các chủ đầu tư có uy tín (như Vinhomes Gardenia, Vinhomes Mễ Trì, The Manor
Central Park, Starlake, …) và từ các đợt mở bán bổ sung từ các dự án lớn, đã hoàn thiện hạ tầng
và tiện ích (như Gamuda Garden, Park City, EcoPark, …).
 Khi tìm kiếm bất động sản, khách hàng sẽ có mức kỳ vọng cao hơn đối với các tiện ích nội bộ
(trường học, phòng khám, khu mua sắm, nhà câu lạc bộ, khu vực công cộng trong và ngoài nhà,
phòng tập thể dục, bể bơi, …), tỷ lệ cảnh quan thiên nhiên xanh và quản lý vận hành (do việc
quản lý các sản phẩm đa công năng sử dụng sẽ ngày càng phức tạp hơn).
 Nhiều chính sách bán hàng mới, sáng tạo sẽ được tiêp tục được phát triển bởi các chủ đầu tư
(các chương trình cam kết thuê lại, cam kết mua lại, phương thức thanh toán linh hoạt, miễn
phí quản lý, chương trình cho vay, …).
 Xu hướng ‘xanh’, ‘vườn’, ‘công viên’ tiếp tục được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư. Đặc biệt, các
nhà đầu tư uy tín sẽ tăng ngân sách để phát triển chủ đề kiến trúc, thiết kế mặt bằng phù hợp
với thực tế, sử dụng ý tưởng cảnh quan và thông điệp truyền thông để nâng cao hình ảnh dự
án và công ty, và gia tăng tốc độ bán.
 Khu vực 2, đặc biệt tại các khu vực sẽ được hưởng lại từ tuyến đường sắt đô thị tuyến Cát Linh
– Hà Đông dự kiến đi vào hoạt động năm 2016-2017, dự kiến sẽ chứng kiến nhu cầu gia tăng
đối với nhà liền kề với mức giá theo căn thấp hơn 200.000 USD từ các khách hàng: (1) đang cân
nhắc giữa phương án mua căn hộ tại Khu vực 1 và phương án mua nhà đất thấp tầng tại Khu
vực 2, và (2) hiện đang sở hữu căn hộ (giá trị thấp hơn 100.000 USD) và đang tìm kiếm phương
án nâng cấp lên nhà đất thấp tầng tại cùng khu vực.

2.1.5. PHÂN TÍCH SWOT
Phân tích SWOT sẽ đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho thị trường biệt thự /
nhà liền kề và là một bản tóm tắt sơ lược các yếu tố trên và được thể hiện rõ trong nghiên cứu của
Savills. Chi tiết của báo cáo bao hàm nhiều khía cạnh khác do đó bảng phân tích SWOT nên được
đọc cùng với bản báo cáo này.
 Hoạt động bán hàng tốt được ghi nhận ở những dự án có vị trí, cơ
sở hạ tầng và tiến độ thi công tốt.
Điểm mạnh  Nhà đất thấp tầng tiếp tục là lựa chọn đầu tư dài hạn được ưa
chuộng do ưu thế về giá trị ổn định, cùng khả năng tăng giá khi cơ
sở hạ tầng và tiện ích xung quanh ngày càng hoàn thiện.
 Tổng lượng giao dịch giảm theo quý do tâm lý đầu tư đợt nghỉ Tết.
 Sự thiếu hụt và trì hoãn xây dựng các hạ tầng thiết yếu tại các khu
đô thị mới gây ảnh hưởng tới quá trình phát triển phát triển nhà
Điểm yếu
thấp tầng có giá hợp lý.
 Nguồn cung thứ cấp dồi dào.
 Tính minh bạch thấp và thông tin hạn chế.
 Những dự án về cơ sở hạ tầng mới hoàn thiện và tương lai sẽ giúp

giảm ách tắc giao thông và tăng sự thuận tiện trong đi lại đối với
các khu vực ven.
 Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18-20% cho năm
2016, cao hơn so với năm trước.
Cơ hội
 Sản phẩm ở các khu vực ven với giá hợp lý, giao thông đi lại thuận
tiện, mật độ xây dựng thấp, xu hướng ‘xanh” và dịch vụ hoàn thiện,
đặc biệt là các dự án hưởng lợi từ tuyến đường sắt đô thị hoàn
thành trong năm 2016-2017 (tuyến Cát Linh – Hà Đông), thu hút sự
quan tâm của khách hàng tìm kiếm sản phẩm thay thế cho căn hộ.
 Thông tư 36 được thông qua sẽ khiến tâm lý đầu tư chậm lại.
 Cạnh tranh từ nhà đất thổ cư trên thị trường thứ cấp do mức giá
thấp, nhiều lựa chọn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẵn có.
Thách thức
 Lãi suất đã bắt đầu vào chu kỳ tăng.
 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi 2014 đã thiết lập cơ chế chặt
chẽ hơn việc kinh doanh nhà ở chưa hoàn thiện.

2.2. THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ ĐỂ BÁN
2.2.1. NGUỒN CUNG
Tổng quan
Tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 6% theo quý, đạt khoảng 149.570 căn hộ. Trong đó,
khoảng 39% số căn hộ đến từ 100 dự án đang chào bán và 92.250 căn hộ thuộc 219 dự án đã bán
hết.
Quận Hoàng Mai tiếp tục trở thành quận có lượng cung căn hộ lớn nhất với hơn 30.900 căn, cao
hơn 26% so với quận Hà Đông và 30% so với quận Từ Liêm. Riêng 3 quận này đã cung cấp 53%
tổng nguồn cung căn hộ để bán tại Hà Nội.
Biểu đồ 2.14 Nguồn cung sơ cấp và thứ cấp
Nguồn cung thứ cấp Nguồn cung sơ cấp

Căn
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
Bảng 2.3 Thị trường căn hộ để bán Hà Nội
Loại dự án Tổng dự án Tổng căn
Dự án đang bán 100 57.322

Dự án đã bán hết 219 92247
Tổng số dự án đang bán và đã bán hết 319 149.569
Nguồn cung sơ cấp

Các dự án mới
Trong Q1/2016, 8 dự án mới và 17 dự án đang mở bán cung cấp khoảng 6.620 căn hộ, giảm -18%
theo quý. Hạng B có tổng cộng 14 dự án, theo sau là Hạng C với 10 dự án và chỉ 1 dự án Hạng A.
Hạng A cung cấp khoảng 60 căn cho thị trường sơ cấp với 1 dự án tại quận Tây Hồ. Các căn hộ
được thiết kế từ 1 đến 3 phòng ngủ, phù hợp với nhu cầu nhiều khách hàng và đặc biệt các nhà
đầu tư mua để cho thuê lại do quận này có tiềm năng thuê cao hơn so với những khu vực khác tại
Hà Nội.
Hạng B đóng góp 4.140 căn hộ từ 6 dự án mới và 8 dự án đang bán, chiếm 63% tổng số căn hộ
mới mở bán.
 Vinhomes Times City – Park Hill Premium vẫn là nhà cung cấp hàng đầu với khoảng 1.280
căn hộ được mở bán tại Park 10 & Park 12, hai tòa nhà cuối cùng của Vinhomes Times City,
nhiều ưu đãi hấp dẫn khách hàng như các ưu đãi về tài chính và các chương trình khuyến
mãi đã khiến tỉ lệ hấp thụ của dự án này đạt mức cao.
 Công ty Địa ốc HD mở bán các căn hộ tại tại dự án Mon City. Mon City tọa lạc trên diện
tích 6,7 ha tại ngã tư Hàm Nghi và Nguyễn Cơ Thạch thuộc quận Từ Liêm. Mon Home –
khu căn hộ thuộc Mon City gồm 2 tòa chung cư cao 30 tầng với 896 căn hộ có diện tích từ
2
53 - 86m .
 FLC Star Tower, với vị trí tại trung tâm quận Hà Đông, là một trong số các dự án mua bán
và sáp nhập của Tập đoàn FLC. Dự án hỗn hợp này với 37 tầng nổi và 4 tầng hầm bao gồm
văn phòng, bán lẻ và hơn 200 căn hộ được thiết kế 2-3 phòng ngủ với diện tích 59-105 m2.
Hai dự án mới Hạng C gia nhập thị trường, cung cấp chủ yếu loại căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích
nhỏ.
 Dự án Gemek Premium (Gemek Tower giai đoạn 2) đã đưa ra thị trường khoảng 900 căn hộ
với giá thấp và thiết kế hợp lý. Hầu như tất cả các căn hộ đều đáp ứng các điều kiện của
gói tín dụng 30 đồng nghìn tỷ đồng.
 Him Lam Thạch Bàn vừa chính thức mở bán sau khi xây dựng xong. Chiến lược này của Him
Lam tạo ra sự minh bạch, niềm tin của khách hàng và đồng thời đây cũng là ý tưởng bán
hàng độc đáo mà ít đối thủ cạnh tranh áp dụng.

Bảng 2.4 Các dự án mới mở bán, Hà Nội, Q1/2016
STT Tên dự án Tình trạng Quận Hạng Số căn mở bán
1 Sun square Bán thêm Từ Liêm B 116

2 Five Star Garden Bán thêm Thanh Xuân C 199
3 PCC1 Complex Bán them Hà Đông C 186
4 Hateco Hoàng Mai Bán thêm Hoàng Mai C 178
5 Tràng An Complex Bán thêm Cầu Giấy B 196
6 Goldsilk Complex Bán thêm Hà Đông C 489
7 Thăng Long Victory-T2 Bán thêm Hoài Đức C 54
8 Đồng Phát Park View Bán thêm Hoàng Mai C 100
9 Handi Resco Lê Văn Lương Bán thêm Thanh Xuân B 136
10 Seasons Avenue Bán thêm Hà Đông B 100
11 Times Tower Bán thêm Thanh Xuân B 234
12 Parkexim II Bán thêm Tây Hồ C 145
13 Central Point Trung Kính Bán thêm Cầu Giấy B 246
14 Goldmark City - Sapphire Bán thêm Từ Liêm B 585
15 PVV Vinapharm Bán thêm Thanh Xuân C 77
16 Ecolife Capitol Bán thêm Từ Liêm B 474
17 Oriental Westlake Bán thêm Tây Hồ A 58
Park Hill Premium - Park 12, 10
18 Mở bán mới Hoàng Mai B 1.280
(Times City – Giai đoạn 2)
19 FLC Star Tower Mở bán mới Hà Đông B 150
20 Comatce Tower Mở bán mới Thanh Xuân B 100
21 317 Trường Chinh Mở bán mới Thanh Xuân B 35
22 HD Mon City Mở bán mới Từ Liêm B 320
23 Xuân Mai Mễ Trì Plaza Mở bán mới Từ Liêm B 170
24 Gemek Premium Mở bán mới Hoài Đức C 807
25 Him Lam Thạch Bàn Mở bán mới Long Biên C 187
Tổng cộng 6.622

Theo khu vực
 Trong Q1/2016, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.270 căn, tăng 1% theo quý và 26% theo
năm. Các quận Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông và Cầu Giấy có xu hướng phát
triển các căn hộ hạng B.
 Hoàng Mai dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp với 3.760 căn, chiếm 23% thị phần, theo sau là
quận Từ Liêm với 3.150 căn và quận Hà Đông với xấp xỉ 2.700 căn. Những quận này cung
cấp chiếm hơn nửa tổng nguồn cung.
 Những quận khác, bao gồm Tây Hồ, Ba Đình, Long Biên, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoàn Kiếm và
Đan Phượng, chỉ có 930 căn hộ đang chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương 6% thị
phần.
 Quận Hà Đông có số lượng dự án chào bán trên thị trường sơ cấp cao nhất với 21 dự án,
trong khi quận Hai Bà Trưng và Đống Đa chỉ có lần lượt 4 và 2 dự án mỗi quận.
Biểu đồ 2.15 Nguồn cung sơ cấp theo quận
Hạng A Hạng B Hạng C Số dự án

Căn Dự án
4,000 25
3,500
20
3,000
2,500 15
2,000
1,500 10
1,000
5
500
0 0
Theo hạng
 Nguồn cung sơ cấp hạng B là 9.980 căn, tăng 1% theo quý và 77% theo năm, chiếm 61%
tổng nguồn cung sơ cấp quý này.
 Nguồn cung sơ cấp hạng C tăng 3% theo quý nhưng giảm -15% theo năm, đạt 5.980 căn
chiếm 37% thị phần.
 Nguồn cung sơ cấp hạng A giảm -19% theo quý nhưng tăng 13% theo năm, tương ứng với
315 căn hộ, chiếm 2% tổng cung sơ cấp.

Biểu đồ 2.16 Nguồn cung theo hạng. Q4/2013 – Q1/2016
Căn Hạng A Hạng B Hạng C

18,000
15,000
12,000
9,000
6,000
3,000
0
Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15 Q2/15 Q3/15 Q4/15 Q1/16
Nguồn cung thứ cấp
Tổng nguồn cung thứ cấp đạt khoảng 133.300 căn hộ, tăng 5% theo quý và 31% theo năm. Nguồn
cung thứ cấp hiện nay lớn hơn 8 lần nguồn cung sơ cấp, chiếm 89% tổng nguồn cung.
Hơn 64% nguồn cung thứ cấp thuộc quận Hoàng Mai, Hà Đông, Từ Liêm và Cầu Giấy do có quỹ đất
lớn và cơ sở hạ tầng tốt. Các quận này có tỉ lệ bán cao ở các dự án quy mô lớn.
Quận Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung thứ cấp, chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung.
Quận Hà Đông và Từ Liêm theo sau với lần lượt 16% và 15%.
Quận Cầu Giấy, một khu kinh tế mới được quy hoạch tốt, chiếm 11% thị phần trong tổng nguồn
cung thứ cấp.
Các quận khác bao gồm Hoài Đức, Gia Lâm, Đan Phượng và Hoàn Kiếm có lượng cung thứ cấp
thấp nhất, chỉ chiếm 3% thị phần. Quận Hoàn Kiếm có quỹ đất xây dựng hạn hẹp, trong khi Hoài
Đức, Gia Lâm và Đan Phượng lại có quỹ đất lớn nhưng vị trí lại xa trung tâm. Ngoài ra, giá đất thấp
tại ba quận này khiến cho nhà mặt đất trở thành một lựa chọn hấp dẫn.

Biểu đồ 2.17 Nguồn cung sơ cấp
Căn Nguồn cung thứ cấp Thị phần

28,000 25%
84.787
24,000
20%
20,000
16,000 15%
12,000 10%
8,000
5%
4,000
0 0%

2.2.2. HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG
Tổng quan thị trường
Trong Quý 1/2016, tỷ lệ hấp thụ của thị trường sơ cấp đạt khoảng 34%, giảm -6 điểm % theo quý
và -9 điểm % theo năm do hiệu ứng của dịp Tết Nguyên Đán như thường lệ.
Tổng số 5.600 căn hộ đã được bán trên thị trường sơ cấp quý này, giảm -13% theo quý nhưng vẫn
giữ ở mức ổn định theo năm.
Giá sơ cấp trung bình đạt 1.210 USD /m², không đổi so với quý trước nhưng tăng 9% theo năm. Giá
căn hộ hạng B giảm nhẹ -1% theo quý; tuy nhiên, giá căn hộ hạng A và C tăng lần lượt 1% và 5%
theo quý.
Biểu đồ 2.18 Hoạt động thị trường sơ cấp
QoQ Tỉ lệ hấp thụ (điểm %) Giá chào tb (%)

10% YoY
20%
5% 10%
0% 0%
-5% -10%
-10% -20%
-15% -30%
-20% -40%
Hạng A Hạng B Hạng C Thị trường Hạng A Hạng B Hạng C Thị trường
Giá trung bình thứ cấp tiếp tục đà giảm từ đầu năm 2011 đến Q3/2014 và thay đổi xu hướng kể từ
Q4/2014 đến Q2/2015. Trong quý này, mức giá thứ cấp trung bình giảm dưới -1%.
Biểu đồ 2.19 Giá chào bán trên thị trường thứ cấp, Q1/2010-Q1/2016
US$/m²
2,000
1,800
1,600
1,400
1,200
1,000
800
Q3/10
Q1/15
Q1/10
Q2/10
Q4/10
Q1/11
Q2/11
Q3/11
Q4/11
Q1/12
Q2/12
Q3/12
Q4/12
Q1/13
Q2/13
Q3/13
Q4/13
Q1/14
Q2/14
Q3/14
Q4/14
Q2/15
Q3/15
Q4/15
Q1/16

Hoạt động thị trường sơ cấp theo quận
Giá bán trung bình
Trong những quận có dự án đang chào bán, quận Ba Đình có giá chào bán trung bình cao nhất ở
mức 2.770 USD/m², chủ yếu do mức giá chào bán trung bình cao ở mức 3.260 USD/m2 của Kinh Đô
Tower, tiếp theo là quận Đống Đa và Hai Bà Trưng với mức 1.760 USD/m². Huyện Hoài Đức có mức
giá chào bán trung bình thấp nhất với khoảng 690 USD/m² do hầu hết các dự án ở đây đều thuộc
Hạng C như Thăng Long Victory, Gemek Tower hay The Golden An Khánh.
Tỷ lệ hàng tồn kho tại các quận Hoàng Mai, Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Hoài Đức và Cầu Giấy
tương đối cao hơn đợt mở bán gần đây có các dự án lớn.
Biểu đồ 2.20 Hoạt động thị trường theo quận
Nguồn cung sơ cấp Số căn đã bán

Căn Giá chào sơ cấp thấp nhất Giá chào sơ cấp cao nhất USD/m2
4,000 4,000
3,500 3,500
3,000 3,000
2,500 2,500
2,000 2,000
1,500 1,500
1,000 1,000
500 500
0 0
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ
Trong Q1/2016, với 1.350 số căn bán được, quận Từ Liêm tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất với 24%
và tỷ lệ hấp thụ đạt 43%. Dự án Goldmark City tiếp tục ghi nhận hiệu suất bán nhà tốt ở 2 khu
Sapphire và Ruby do có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư danh tiếng và cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Bên
cạnh đó, dự án này cũng duy trì mạng lưới bán hàng rộng khắp và thực hiện các chiến lược
marketing mạnh mẽ. Ngoài ra, dự án Green Star – A3 cũng thu hút nhiều người mua nhờ diện tích
căn hộ (60-102m2) và giá cả theo căn (khoảng 100.000USD/căn) hợp lý cũng như cơ sở hạ tầng tốt.
Quận Hoàng Mai đứng thứ 2 về hoạt động kinh doanh với khoảng 1.230 căn hộ đã bán, tương
đương 22% thị phần. Tòa Park 10 và Park 12 của Park Hill Premium tuy mới vừa gia nhập thị trường
nhưng đã bán được hơn 400 căn. Park 9 và Park 11 được mở bán từ quý trước cũng thể hiện hiệu
suất tốt với tỷ lệ hấp thụ 69%. Thêm vào đó, Hateco Hoàng Mai cũng có tỷ lệ bán hàng ấn tượng

cùng với tiến độ xây dựng nhanh chóng, tỷ lệ bán đạt 67% tương đương khoảng 500 căn bán được
chỉ trong năm đầu mở bán.
Quận Thanh Xuân đứng vị trí thứ 3 với khoảng 860 căn hộ bán được, chiếm 15% thị phần, tỷ lệ hấp
thụ của quận này đạt 40%, chủ yếu nhờ tốc độ bán tốt của các dự án hạng B như Imperia Garden
và Five Star Garden.
Quận Tây Hồ có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 65% do lượng cung sơ cấp hạn chế. Lượng căn hộ đã
bán đạt 200 căn, tương đương 4% thị phần, chủ yếu từ dự án Packexim II.
Trong Q1/2016, 4 dự án được bán hết 100%, bao gồm 1 dự án hạng B và 3 dự án hạng C, tăng số
lượng dự án bán hoàn toàn lên 219.
Biểu đồ 2.21 Tỷ lệ hấp thụ theo quận
Hạng A Hạng B Hạng C Tỷ lệ hấp thụ

Số căn đã bán
1,500 100%
1,200 80%
900 60%
600 40%
300 20%
0 0%
Long Biên
Hoàng Mai
Thanh Trì
Hoài Đức
Hà Đông
Ba Đình
Thanh Xuân
Đống Đa
Cầu Giấy
Từ Liêm
Hai Bà Trưng
Tây Hồ
Hoạt động thị trường sơ cấp theo hạng
Qúy 1/2016
 Tỷ lệ hấp thụ của Hạng A giảm mạnh xuống mức 17%, giảm -18 điểm % theo quý, với
khoảng 50 căn đã bán. Giá chào bán trung bình là 2.190 USD/m², tăng 1% theo quý.
 Tỷ lệ hấp thụ của Hạng B giảm -4 điểm % theo quý xuống mức 37% với khoảng 3.700 căn
hộ đã bán, chiếm 66% thị phần, ghi nhận hoạt động tốt nhất trong 3 hạng. Kết quả này có
được từ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án quy mô lớn như Goldmark City (Ruby &
Sapphire), Vinhomes Times City – Park Hill Premium và Imperia Garden. Hầu hết các dự án
này đều có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, diện tích căn hộ đa dạng, giá cả hợp lý cũng như cơ
sở vật chất và tiện nghi đầy đủ. Giá trung bình của Hạng B giảm nhẹ -1% theo quý xuống
mức 1.400 USD/m².
 Tỷ lệ hấp thụ của Hạng C giảm -7 điểm % theo quý xuống 31% với 1.850 căn hộ đã bán.
Các dự án như Hateco Hoàng Mai hay Gemek Premium có hiệu suất tốt do chủ đầu tư tận

dụng gói 30 nghìn tỷ đồng với chính sách bán hàng linh hoạt nhằm thu hút người mua. Giá
chào bán trung bình sơ cấp của các căn hộ Hạng C tăng 5% theo quý lên mức 840 USD/m²
do một số dự án có sự điều chỉnh về giá sơ cấp sau mỗi đợt mở bán, tương ứng với tiến độ
xây dựng.
Biểu đồ 2.22 Hoạt động thị trường theo hạng
Nguồn cung sơ cấp Số căn đã bán
Căn Giá chào sơ cấp thấp nhất Giá chào sơ cấp cao nhất USD/m²
10,000 5,000
8,000 4,000
6,000 3,000
4,000 2,000
2,000 1,000
0 0
Hạng A Hạng B Hạng C

Lịch sử hoạt động
Kể từ năm 2010, lượng hấp thụ căn hộ tại Hà Nội có sự thay đổi đáng kể. Thị phần của căn hộ
Hạng A bán ra giảm đáng kể từ 47% năm 2009 xuống 1% năm 2012.
Hạng B dẫn đầu thị trường với hơn 50% tổng số căn hộ bán được từ năm 2011 đến 2014. Trong
Qúy 1/2016, hạng B tiếp tục có tổng số căn hộ được bán cao nhất theo quý với 3.700 căn và ghi
nhận hoạt động tốt nhất thị trường với 66% thị phần chủ yếu do hoạt động bán hàng xuất sắc của
các dự án lớn ở các quận Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng.
Từ năm 2012 đến 2014, tổng số căn bán được của Hạng C luôn duy trì ở mức cao nhưng vẫn thấp
hơn hạng B. Trong Q1/2016, hạng C tiếp tục đứng thứ hai với khoảng 1.850 căn đã bán.
Biểu đồ 2.23 Số lượng căn hộ tiêu thụ theo hạng, 2009 – Q1/2016
Hạng C Hạng B Hạng A

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1 2016
Nhìn chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đang ngày càng được cải thiện kể từ năm 2012 đến nay.,
đặc biệt năm 2015, thị trường đạt mức kỷ lục cả về số căn chào bán và số căn bán được. Hạng B
chiếm ưu thế trên thị trường với 55% tổng nguồn cung sơ cấp và 52% tổng khối lượng giao dịch.
Năm 2015 cũng ghi nhận tổng số căn bán được đạt mức cao nhất từ trước đến nay với khoảng
23.330 căn, chiếm 71% tổng nguồn cung sơ cấp. Trong đó, khối lượng giao dịch đạt mức kỷ lục tại
thời điểm Q3/2015 với hơn 6.600 căn, hạng B tiếp tục dẫn đầu với khoảng 63% thị phần. Tỷ lệ hấp
thụ toàn thị trường có xu hướng giảm kể từ Q4/2015 và đạt 34% tại thời điểm Q1/2016.

Biểu đồ 2.24 Tình trạng bán hang qua các năm
Căn Nguồn cung sơ cấp Số căn đã bán Tình trạng bán

35,000 100%
90%
30,000
80%
25,000 70%
20,000 60%
50%
15,000 40%
10,000 30%
20%
5,000
10%
0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1/2016
Số căn chào bán trên thị trường sơ cấp trong năm 2015 đạt mức kỷ lục từ trước đến nay, với gần
33.000 căn, cao hơn 94% so với cả năm 2014. Tính đến Q1/2016, nguồn cung sơ cấp chào bán trên
thị trường đạt khoảng 16.270 căn. Số căn hộ chào bán hạng B ngày càng tăng kể từ cuối năm 2014,
đạt gần 10.000 căn tại thời điểm Q1/2016.
Biểu đồ 2.25 Số căn chào bán theo hạng
18,000
15,000
12,000
9,000
6,000
3,000
0
Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15 Q2/15 Q3/15 Q4/15 Q1/16

Nguồn cung thứ cấp mới hàng năm cũng thay đổi cùng với xu hướng của thị trường sơ cấp. Năm
2015, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận thêm lượng cung khá lớn. Ngoài ra, thị trường cũng ghi
nhận hoạt động sôi nổi của các nhà đầu tư trong các giai đoạn mở bán đầu. Như vậy, ngoài việc
nguồn cung sơ cấp không ngừng tăng lên theo sự phục hồi của thị trường, các dự án còn phải
cạnh tranh khốc liệt với nguồn cung thứ cấp khá lớn
Biểu đồ 2.26 Nguồn cung thứ cấp mới hàng năm

25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1/2016
Hoạt động thị trường thứ cấp
Giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp giảm tại bốn quận, dưới -1% theo quý tới xấp xỉ
1.310 USD/m², những quận còn lại có mức tăng nhẹ.
Đan Phượng và Long Biên tăng đến 4% theo quý, theo sau là quận Tây Hồ với 3%.
Quận Hoàn Kiếm tiếp tục có giá trung bình cao nhất ở mức 2.800 USD/m², theo sau là các quận Ba
Đình và Tây Hồ. Giá thứ cấp thấp nhất là 600 USD/m² tại huyện Đan Phượng, tuy nhiên mức giá này
đã tăng 4.4% theo quý.

Biểu đồ 2.7 Giá thứ cấp trung bình
USD/m2
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
Gia Lâm
Hà Đông
Ba Đình
Long Biên
Hoàng Mai
Đống Đa
Thanh Xuân
Hoàn Kiếm
Cầu Giấy
Đan Phượng
Tây Hồ
Hai Bà Trưng
Từ Liêm
Biểu đồ 2.8 Thay đổi của giá chào bán thứ cấp theo quý
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
Tây Hồ
Hà Đông
Long Biên
Gia Lâm
Hoàng Mai
Đống Đa
Thanh Xuân
Ba Đình
Hoàn Kiếm
Cầu Giấy
Đan Phượng
Từ Liêm
Hai Bà Trưng

Nhân khẩu học
Theo Tổng cục Thống kê (GSO), đến cuối năm 2015, dân số tại Hà Nội đạt khoảng 7,38 triệu người,
tăng 1,6% so với năm ngoái. Dân số đô thị của Hà Nội tăng 1,5% lên 3,63 triệu người, chiếm 49,2%
tổng dân số. Đây là cơ hội tốt cho thị trường nhà ở do phải đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng.
Trong bản Quy hoạch Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, dự đoán rằng dân số của Hà
Nội sẽ đạt ngưỡng 9,4 triệu người vào năm 2030, với tỉ lệ đô thị hóa đạt 69%. Theo báo cáo “Dự
báo dân số Việt Nam giai đoạn 2009 đến 2049” của Tổng cục Thống kê và Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
đến năm 2025 hơn 50% dân số Hà Nội sẽ có độ tuổi từ 35 trở xuống. Khả năng tài chính cho việc
sở hữu ngôi nhà đầu tiên của họ chủ yếu phù hợp với các dự án căn hộ chung cư, cho thấy tiềm
năng lớn của phân khúc này.
Các ưu đãi về tài chính
Tín dụng ngân hàng đang dần trở thành nguồn tài chính chủ yếu đối với cả chủ đầu từ lẫn khách
hàng, tuy nhiên, hoạt động cho vay dự kiến sẽ bị thắt chặt do lo ngại "bong bóng" bất động sản
trong tương lai. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có những động thái để tránh khả năng
này thông qua Dự thảo sửa đổi Thông tư số 36 ban hành vào năm 2014.
Theo NHNN, từ ngày 31 tháng 3 năm 2016, các ngân hàng sẽ ngưng ký hợp đồng tín dụng mới đối
với tất cả các khách hàng của gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, Thủ tướng Nguyễn Tấn
Dũng đã chấp thuận đề nghị của Ngân hàng Nhà nước về việc mở rộng gói kích cầu nhà ở 30
nghìn tỷ đồng (1,3 tỷ đô la Mỹ) cho đến khi giải ngân hết.
Hà Nội thu hút nhiều đầu tư trực tiếp nước ngoài đặc biệt trong hai tháng đầu năm 2016 với tổng
vốn cam kết lên đến 250 triệu USD, chiếm 13% cả nước, trong đó chủ yếu là các dự án bất động
sản với tỉ lệ 46%. FDI tại thị trường bất động sản ở Hà Nội gia tăng do môi trường đầu tư được cải
thiện cũng như các thủ tục hành chính được đơn giản hóa.
Lợi tức cho thuê
Các dự án có vị trí tốt cũng và chủ đầu tư uy tín thu hút được sự quan tâm của cả người mua để ở
lẫn các nhà đầu tư mua để cho thuê. Nhiều nhà đầu tư được khuyến khích mua để cho thuê. Nhằm
hiểu rõ lợi nhuận đầu tư, Savills đã chọn lọc hơn 80 mẫu từ 40 dự án khác nhau ở cả 3 hạng trên tất
cả các quận huyện thuộc địa bàn Hà Nội.
Lợi tứccho thuê của các dự án hạng A và hạng B dao động trong khoảng 4% đến 7%, cao hơn so
với năng suất cho thuê của các dự án hạng C với mức từ 3% đến 5%. Sự vượt trội này có được do
người nước ngoài làm việc và sinh sống tại Hà Nội có nhu cầu cao đối với căn hộ hạng A và B.

Ngoài ra, chất lượng xây dựng cũng như dịch vụ quản lý tốt cũng góp phần làm giá thuê tại các dự
án hạng A và B cao hơn đáng kể.
Biểu đồ 2.27 Giá thuê theo quận & hạng
USD/m² Hạng A Hạng B Hạng C

16.00
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
-
Hai Bà Ba Cầu Đống Hoàn Tây Hồ Từ Hoài Thanh Hà Long Thanh
Trưng Đình Giấy Đa Kiếm Liêm Đức Xuân Đông Biên Trì
Bảng 2.1 Lợi tức cho thuê theo quận và hạng
Hạng A B C
Hà Đông - 5% 5%
Từ Liêm 6% 5% 5%
Cầu Giấy 5% 5% 3%
Hai Bà Trưng 5% 6% 4%
Thanh Xuân - 4% 4%
Đống Đa 6% 5% -
Long Biên - - 3%
Thanh Trì - - 5%
Ba Đình 6% 4% -
Tây Hồ 6% 5% 4%
Hoài Đức - 7% 4%
Hoàn Kiếm 5% -
Xu hướng thị trường
Năm 2016 sẽ có sự cạnh tranh gay gắt với 24.600 căn từ 48 dự án dự kiến gia nhập thị trường; các
dự án Hạng B tiếp tục thống lĩnh thị trường. Từ Liêm vẫn là nơi cung cấp số lượng căn hộ lớn nhất.

Các dự án tại các địa điểm chiến lược như Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân và Hà Đông, nơi tập
trung cộng đồng Hàn Quốc và Nhật Bản, thu hút người mua nhà để ở cũng như các nhà đầu tư
mua để cho thuê.
Giá sơ cấp đôi lúc được điều chỉnh tăng sau khi mở bán ở mốt số dự án do tiến độ xây dựng tốt.
Thông điệp truyền thông từ các dự án thường tập trung vào các yếu tố như “Thông minh”, “Xanh”,
“Sân vườn”, “Ven hồ”, “Ven sông”, “Nhìn ra công viên”, v.v.
Savills đã tiến hành một cuộc khảo sát dựa trên một số dự án nổi bật Hạng B có tốc độ bán hàng
tốt trên thị trường. Kết quả cho thấy loại căn hộ thiết kế 2 phòng ngủ phổ biến nhất với diện tích
trong khoảng 60-75 m2 và giá từ 50.000 đến 100.000 USD/căn.
Nhà phố thương mại được đặt tại khối đế của các tòa nhà chung cư đang trở nên phổ biến,
Vingroup dẫn đầu xu hướng này khi mở bán thành công các căn nhà phố thương mại tại Park 1, 2,
7 và 8 thuộc Vinhomes Times City - Park Hill.
Các hoạt động mua bán và sáp nhập sẽ tiếp tục thống trị thị trường bất động sản do nhiều chính
sách mở và các ưu đãi đã tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty bất động sản với tiềm lực tài chính
mạnh, chẳng hạn như Vingroup, Tập đoàn FLC, Tập đoàn VID (TNR Holdings), Hải Phát Invest, v.v
o Vingroup vừa công bố các giao dịch mua bán và sáp nhập thành công như Star City Centre
tại khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, Trung tâm Triển lãm Giảng Võ, khu vực 233, 233B
và 235 đường Nguyễn Trãi. Ngoài ra, Vingroup cũng mua cổ phiếu của các doanh nghiệp
có quỹ đất lớn như Vinhomes Paradise Mễ Trì, Vinhomes Gardenia và gần đây nhất, Tập
đoàn này đã chi gần 5.700 tỷ đồng cho một dự án quy mô lớn (215ha) của Vinaconex-
Viettel ở quận Nam Từ Liêm.
o Chiến lược của Tập đoàn FLC là tập trung vào cả mua lại các dự án đang triển khai lẫn đầu
tư vào những dự án mới. Trong ba năm qua, FLC đã đổ hàng trăm tỷ đồng vào các dự án
như Alaska Garden City (Đại Mỗ, Nam huyện Từ Liêm), Ion Complex Tower (36 Phạm Hùng),
The Lavender (quận Hà Đông) và FLC Twin Towers (265 Cầu Giấy).
o Với việc mua lại nhiều dự án như Goldmark City, Goldsilk Complex và Gold Season, TNR
Holdings là một cái tên mới nổi trong thị trường bất động sản.
o Hải Phát đã mua lại từ Sông Đà Thăng Long tòa nhà CT2-105 ở KĐT Văn Khê (Usilk City).
Gần đây, họ cũng đã thực hiện đấu giá thành công thửa đất ở Vạn Phúc, Hà Đông.

2.2.4. TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Nguồn cung theo năm
Năm 2016, khoảng 24.600 căn hộ từ 48 dự án sẽ gia nhập thị trường, bao gồm Hải Đăng City,
Vinhomes Gardenia, Gold Season, The Legend, MB Land Home 3, Vinhomes Liễu Giai Metropolis,
v.v. Nhiều dự án có kế hoạch mở bán rõ ràng và chuẩn bị kỹ càng cho sự cạnh tranh khốc liệt.
Nguồn cung tương lai được dự báo dựa trên tiến độ thi công hiện tại và kế hoạch bán hàng của
các dự án được công bố. Thị trường dự kiến sẽ chào đón hơn 22.070 căn hộ từ 41 dự án trong năm
2017 và khoảng 23.600 căn từ 44 dự án trong năm 2018 và các năm tiếp theo.
Biểu đồ 2.28 Nguồn cung tương lại theo năm, từ Q2/2016 trở đi
Nguồn cung tương lai Dự án

Căn Dự án
30,000 60
25,000 50
20,000 40
15,000 30
10,000 20
5,000 10
0 0
2016 2017 2018-Các năm tiếp theo
Nguồn cung theo khu vực
Từ Q2/2016 trở đi, có 133 dự án sẽ gia nhập thị trường, cung cấp 70.310 căn hộ.
Nhờ quỹ đất lớn và hoạt động tốt trong các quý trước, nguồn cung quận Hà Đông, Từ Liêm và
Hoàng Mai chiếm 62% tổng cung tương lai ước tính.
Quận Thanh Xuân có số dự án cao nhất nhưng chỉ chiếm 11% thị phần.
Những quận thuộc danh mục “Khác” chiếm 6% thị phần và cung cấp khoảng 4.060 căn hộ. Nguồn
cung thấp tại các quận này do quỹ đất hiện có hạn chế hoặc thiếu sự quan tâm của các chủ đầu tư
với những quận xa trung tâm hoặc không có nhu cầu lớn.

Biểu đồ 2.29 Nguồn cung tương lai theo quận, từ Q2/2016 trở đi
Nguồn cung tương lai Số dự án

Căn
20,000 30
16,000 25
20
12,000
15
8,000
10
4,000 5
0 0
Hà Hoàng Từ Liêm Thanh Cầu Hai Bà Hoài Ba Đình Tây Hồ Khác
Đông Mai Xuân Giấy Trưng Đức
Theo hiện trạng dự án
Gần một nửa trong số 133 dự án tương lai đang trong tình trạng lập quy hoạch; tất cả đều có thời
điểm mở bán không rõ ràng. 27 dự án đã động thổ hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng cũng
không có thời gian mở bán rõ ràng.
36 dự án đang trong giai đoạn làm móng, dự kiến cung cấp khoảng 22.600 căn hộ. Những dự án
này dự kiến sẽ ra mắt vào năm 2016 và 2017.
Khoảng 6.830 căn hộ từ 13 dự án khác thì đang trong quá trình xây dựng hoặc hoàn thiện nhưng
đều chưa mở bán.
Biểu đồ 2.30 Nguồn cung tương lai theo hiện trạng, Q1/2016
0% 2%
10% Đang quy hoạch
Giải phóng mặt bằng

43% Làm móng
27%
Đang xây thân
Đang hoàn thiện
Động thổ
19%

Triển vọng nguồn cầu
Hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường do phần lớn các dự án này được phát triển bởi các chủ đầu tư
danh tiếng, có thiết kế phù hợp và giá cả hợp lý.
Lượng bán của các dự án Hạng C dự kiến sẽ giảm do những quy định từ NHNN về thời hạn của gói
30 nghìn tỷ đồng.
Một số cải cách trong chính sách pháp luật như Dự thảo sửa đổi Thông tư số 36 liên quan đến bất
động sản, các yếu tố kinh tế vĩ mô, tài chính và ngân hàng, tác động trực tiếp đến tâm lý các nhà
đầu tư và người mua.
Nhiều dự án như HD Mon City, Mulberry Lane, v.v. đã có bảo lãnh ngân hàng theo như quy định tại
Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Khu vực phía tây Hà Nội với cơ sở hạ tầng phát triển thường thu hút sự quan tâm chú ý của người
mua.
Một loạt các chương trình khuyến mãi và hỗ trợ tài chính từ các nhà đầu tư như cam kết mua lại,
nhận nhà trước - trả tiền sau, điều khoản thanh toán linh hoạt, v.v.
Mạng lưới bán hàng được mở rộng và các chiến lược marketing thường xuyên được làm mới nhằm
tiếp cận nhiều người mua hơn, bao gồm cả người mua đế ở và các nhà đầu tư..
Người mua sẽ có nhiều cơ hội hơn để lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của họ,
bởi trong tương lai sẽ có một lượng cung lớn ở tất cả các hạng

Phân tích SWOT sẽ đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho phân khúc thị trường
căn hộ để bán và là một bản tóm tắt sơ lược các yếu tố trên và được thể hiện rõ trong nghiên cứu
của Savills. Chi tiết của báo cáo bao hàm nhiều khía cạnh khác do đó bảng phân tích SWOT nên
được đọc cùng với bản báo cáo này.
 Triển vọng và nhu cầu tiếp tục tăng, các chủ đầu tư liên tục tung ra căn
hộ với nhiều ưu đãi để thu hút khách hàng.
 Các nhà đầu tư tham gia vào các dự án quy mô lớn theo hình thức mua
sỉ đã thúc đẩy tốc độ bán hàng.
 Dân số tăng trưởng mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và quy
mô hộ gia đình có xu hướng giảm.
Điểm mạnh
 Niềm tin của khách hàng ngày càng được cải thiện do tiến độ xây dựng
tốt và các điều khoản thanh toán linh hoạt.
 Lợi tức cho thuê ổn định đã khuyến khích nhiều nhà đầu tư
 Các hoạt động mua bán và sáp nhập là mô hình tăng trưởng được ưa
chuộng nhờ sự ổn định của thị trường.
 FDI tại thị trường bất động sản ở Hà Nội đang có xu hướng tăng.
 Lượng cung lớn với sản phẩm căn hộ đa dạng trong năm 2016 sẽ làm
Điểm yếu tăng áp lực bán hàng.
 Một số dự án thiếu thông tin và tính minh bạch.
 Đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh như đường tàu điện ngầm và đường vành
đai sẽ hỗ trợ các dự án bất động sản.
 Nhu cầu của khác ngoại tỉnh về căn hộ để đầu tư hoặc để ở tăng.
Cơ hội
 Nhu cầu thị trường dài hạn được dự báo tích cực từ TPP, FTAs, v.v
 Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, uy tín và kinh nghiệm sẽ dẫn dắt
thị trường.
 Các nhà đầu tư chiếm thị phần lớn hơn trong các giao dịch.
Thách thức  Các chính sách hỗ trợ tài chính đối với người mua đang bị thắt chặt.
 Một số rào cản đối với người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam.

2.3. THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
2.3.1. NGUỒN CUNG
Tổng nguồn cung
Trong quý 1/2016, thị trường bán lẻ ghi nhận khoảng 1.115.000 m² mặt bằng bán lẻ, duy trì ổn
định theo quý và tăng 22% theo năm.
Theo khu vực, thị trường bán lẻ Hà Nội có thể được chia ra 4 khu vực chính, bao gồm:
 CBD: Quận Hoàn Kiếm – các cửa hàng thời trang cao cấp và dịch vụ ăn uống cả trong nước và
quốc tế.
 Khu vực nội thành: quận Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và Tây Hồ- các quận
lâu năm ở Hà Nội nằm quanh khu vực trung tâm. Siêu thị, các chuỗi thời trang cao cấp và thời
trang nhanh, dịch vụ ăn uống, khu vui chơi giải trí chiếm thị phần lớn ở khu vực này.
 Khu vực phía Tây: quận Cầu Giấy và Từ Liêm – với sự gia tăng dân số, các chuỗi bán lẻ đang
cố gắng mở rộng và thâu tóm thị trường.
 Khu vực phía Đông: quận Long Biên và Gia Lâm- siêu thị, dịch vụ ăn uống và khu giải trí chiếm
thị phần lớn.
 Khu khác: quận Hà Đông, Hoàng Mai, Đông Anh
 Theo loại hình, 5 loại hình bán lẻ được nghiên cứu bao gồm:
 Trung tâm bách hóa

 Trung tâm mua sắm
 Khối để bán lẻ
 Siêu thị
 Trung tâm bán sỉ
 Theo khu vực, nguồn cung tại Khu vực nội thành tiếp tục dẫn đầu thị trường với 47% thị phần,
theo sau là khu vực Phía Tây với 16% thị phần, và nhỏ nhất là khu vực Trung Tâm với 3% thị
phần do nguồn cung hạn chế.
 Theo quận, Thanh Xuân có nguồn cung lớn nhất với 18,4% thị phần; theo sau là quận Long
Biên với 14% thị phần, quận Đống Đa và Hai Bà Trưng cung cấp lần lượt là 11,7% và 11,4% thị
phần.

Bảng 2.5 Top 3 quận có nguồn cung bán lẻ lớn nhất
Quận Số dự án NLA (m²)

Thanh Xuân 10 205.553
Long Biên 17 156.314
Đống Đa 23 129.995
Tổng 50 491.862
Biểu đồ 2.31 Nguồn cung bán lẻ theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016
3% Trung tâm
20%
Nội thành
47% Phía Tây

14%
Phía Đông
16% Khu khác
Nguồn cung theo loại hình
 Trung tâm bách hóa: Nguồn cung trung tâm bách hóa đạt 138.200 m² từ 5 dự án, duy trì ổn
định từ quý Q1/2016 sau khi Aeon Mall g Long Biên gia nhập thị trường. Quy mô trung tâm
bách hóa bình quân là 27.600m².
 Trung tâm mua sắm: Trung tâm mua sắm tiếp tục là loại hình bán lẻ chiếm thị phần lớn nhất
với 17 dự án, cung cấp 578.000m², và chiếm 52% thị phần. Tổng nguồn cung bán lẻ tăng gấp 3
lần so với năm 2010 do sự tham gia của 2 dự án lớn Vincom Royal City và Vincom Times City
với qui mô lần lượt là 161.000 m² và 73.000 m².
 Khối đế bán lẻ: Nguồn cung khối để bán lẻ đạt khoảng 114.000 m² từ 25 dự án, chiếm 10% thị
phần bán lẻ hiện đại.
 Siêu thị: Nguồn cung siêu thị đạt 219.000m² với 100 dự án, chiếm 20% thị phần. Các nhà đầu
tư chủ chốt là Vincom, Casino Group, và Co op Mart.
 Trung tâm bán sỉ: Thương hiệu bán sỉ duy nhất tại Hà Nội, Mega Market Viet Nam ( trước là
Metro Cash & Carry), sở hữu 3 trung tâm bán sỉ với 65.700m², chiếm 6% thị phần. Vào tháng

Một năm 2016, TTC Holding, công ty mẹ của BJC, công bố thông tin đã hoàn thành thương vụ
mua Metro Cash&Carry.
Biểu đồ 2.32 Nguồn cung bán lẻ theo loại hình, Hà Nội, Quý 1/2016
m2
1,200,000
1,000,000
TT bán buôn
800,000
Siêu thị
600,000
Khối đế bán lẻ
400,000
TT Thương mại
200,000
TT Bách hóa
-
Q1/2013 Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016
Tổng quan
Trung tâm bán sỉ và Siêu thị thường do chủ đầu tư tự sở hữu. Những loại hình bán lẻ này thường
không có giá thuê do công suất hoạt động thường xuyên ở mức tối đa. Do đó, Savills sẽ tập trung
vào phân tích hoạt động thị trường của các loại hình trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm và
khối đế bán lẻ.
Trong Quý 1/2016, giá chào thuê bình quân tầng giảm -1,6% theo quý và -4,9% theo năm; công
suất thuê duy trì ổn định theo quý vào tăng 8,1 điểm % theo năm.

Biểu đồ 2.33 Hoạt động thị trường bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016
USD/m2/tháng Giá thuê TB Tỉ lệ lấp đấy

44 100%
42 95%
40
90%
38
85%
36
80%
34
32 75%
30 70%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Hoạt động thị trường theo khu vực
Trong Q1/2016, khu vực Phía Tây có giá chào thuê bình quân và công suất thuê tăng theo quý và
năm; khu vực Trung Tâm duy trì ở mức ổn định. Các khu vực còn lại hoạt động thị trường kém hiệu
quả.
Giá chào thuê bình quân tầng trệt tại khu vực trung tâm đạt mức 118USD/m²/tháng, duy trì ổn định
theo quý và tăng 1% theo năm. Công suất thuê đạt mức 98% do có vị trí thuận lợi và nguồn cung
có hạn. Trong khi đó, thị trường bán lẻ phía Tây còn khá mới mẻ; tuy nhiên với sự mở rộng của các
văn phòng và các dự án căn hộ trung cao cấp, dân số của khu vực này đã và đang được gia tăng
với chất lượng tốt. Trung tâm thương mại IPH và The Garden đã gặp phải những khó khăn về việc
thu hút khách thuê, khách mua; tuy vậy những dự án này đã có những cải tổ để đảm bảo công suất
thuê ở mức ổn định. Và những nỗ lực của IPH đã cải thiện công suất thuê rõ rệt, ổn định ở mức
90% trong bốn quý vừa qua và tăng 4 ppts so với quý trước. Giá thuê trung bình cũng tăng 5% so
với quý trước.
Bắt đầu từ Q4/2015, khu vực phía Đông trở thành địa điểm giải trí mới do sự gia nhập của Aeon
Mall với các tiện ích giải trí đa dạng và phù hợp với nhiều lứa tuổi như: rạp chiếu phim, khu vui chơi
giải trí cho thanh thiếu niên, sân chơi trong nhà cho trẻ em, và dịch vụ ăn uống với nhiều lựa chọn
phong phú. Công suất thuê duy trì ổn định theo quý nhưng giá thuê trung bình giảm -18% do hoạt
động kém hiệu quả của Savico Mall.
Với sự gia nhập của Vincom Nguyễn Chí Thanh vào quý trước, công suất thuê của khu vực Nội
thành duy trì ổn định. Tuy nhiên, giá thuê trung bình giảm nhẹ do giá thuê của một số dự án như
Syrena Tây Hồ và Lotte Đống Đa giảm mạnh.

Biểu đồ 2.34 Giá chào thuê tầng trệt bình quân theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016
Trung tâm Nội thành Phía Đông Phía Tây Khu khác
USD/m2/tháng
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Biểu đồ 2.35 Công suất thuê theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016
Trung tâm Nội thành Phía Đông Phía Tây Khu khác
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Hoạt động thị trường theo loại hình
So với quý trước, trung tâm bách hóa và khối để bán lẻ có giá thuê tăng trong khi trung tâm mua
sắm là loại hình duy nhất có công suất thuê giảm.
Trung tâm bách hóa
Giá chào thuê bình quân của loại hình này tăng 3,2% theo quý và 1,4 điểm % theo năm do sự nâng
cấp của khu mua sắm Parkson và The Garden. Khách hàng chính của Parkson đến từ khu Trung tâm
và Nội thành Hà nội; trong khi The Garden hướng đến khu dân cư phía Tây, đặc biệt là người Hàn
Quốc và dân cư quanh khu vực.

Trung tâm mua sắm Lotte và Aeon Mall đều mở cửa vào năm 2015 nhưng khách hàng mục tiêu của
hai dự án lại khác nhau. Lotte hướng đến tầng lớp trung lưu và cao cấp trong khi Aeon Mall hướng
tới số đông và khách hàng trẻ tuổi.
Trung tâm mua sắm
Mặc dù thị trường trung tâm mua sắm có khởi sắc trong quý 1/2016 do sự gia nhập của Vincom
Nguyễn Chí Thanh nhưng giá chào thuê bình quân vẫn giảm -3% theo quý và 1 điểm % theo năm.
Ở một số dự án, chủ đầu tư đã phải điều chỉnh để thu hút lưu lượng khách hàng. Trung tâm mua
sắm Indochina Plaza có thêm rạp chiếu phim và mở rộng khu vực ẩm thực. Kết quả cho thấy lưu
lượng khách hàng tăng, có phản ứng tích cực với sự điều chỉnh.
Tuy nhiên, một số dự án khác không có kết quả khả quan do việc điều chỉnh không tăng lưu lượng
khách hàng mà còn tạo ra sự cạnh tranh giữa người thuê, khiến người thuê rút lui.
Khối đế bán lẻ
Giá chào thuê bình quân và công suất thuê của loại hình này lần lượt tăng 4% và 3 điểm % theo
quý với văn phòng hạng A và khách sạn 5-sao ở trung tâm Hà Nội dẫn đầu thị trường. Trong khi
đó, khối để bán lẻ ở những khu vực khác phần lớn là là căn hộ chung cư và siêu thị.
Biểu đồ 2.36 Giá chào thuê tầng trệt bình quân theo loại hình bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016
TT Bách hóa TT Thương mại Khối đế bán lẻ

USD/m2/tháng
60
50
40
30
20
10
0
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016

Biểu đồ 2.37 Công suất thuê bình quân theo loại hình bán lẻ, Hà Nội, Quý 1/2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Diện tích cho thuê thêm
Trong quý 1/2016, diện tích thuê thêm của toàn thị trường đạt mức âm -900 m² , chủ yếu do trung
tâm mua sắm. Trong quý 4, sự ra mắt thành công của Vincom Nguyễn Chí Thanh đã khiến diện tích
cho thuê thêm đạt 60.000 m², phản ảnh thị trường dễ dàng bị ảnh hưởng bởi dự án mới gia nhập.
Biểu đồ 2.38 Diện tích cho thuê thêm theo loại hình, Hà Nội, Quý 1/2016

m2
80,000.00
70,000.00
60,000.00
50,000.00
40,000.00
30,000.00
20,000.00
10,000.00
0.00
(10,000.00)
(20,000.00)
(30,000.00)
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016

Biểu đồ 2.39 Diện tích cho thuê thêm theo khu vực, Hà Nội, Quý 1/2016
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000 Trung tâm
30,000 Nội thành

20,000 Phía Tây
10,000
Phía Đông
0
(10,000) Khu khác
(20,000)
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
CPI
Trong tháng 10 và tháng 11, chỉ số CPI của Hà Nội tăng lần lượt là 0,12% và 0,04% theo tháng. Lý
do tăng chủ yếu do sự thay đổi giá xăng dầu, tăng giá nước cũng như tăng giá quần áo mùa đông.
Trong tháng 12, chỉ số CPI Hà Nội giảm nhẹ 0,03% theo tháng và tăng 0,89% theo năm.
Trong quý 1/2016, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (đã loại trừ lạm phát) của Hà Nội tăng
7,2% theo năm, phản ánh nhu cầu tiêu dùng tăng do tết Nguyên Đán
Khách thuê
Savills tập trung phân tích khách thuê của 15 trung tâm mua sắm và bách hóa ở Hà Nội. Kết quả
cho thấy ngành thời trang dẫn đầu với 47% tổng mặt sàn cho thuê, tiếp theo là dịch vụ ăn uống với
24%.
Yếu tố kinh tế
Trong tháng 1 và tháng 2, chỉ số CPI của Hà Nội lần lượt tăng 0.12% và 0.04% theo tháng, chủ yếu
do sự thay đổi của giá xăng, sự gia tăng của giá nước và vật dụng mùa đông. Trong tháng 3, chỉ số
CPI của Hà Nội tăng 0.57% theo tháng và 1.69% theo năm.
Trong quý 1/2016, tổng lượng giao dịch của hàng hóa và dịch vụ (đã trừ lạm phát) của Hà Nội tăng
7.2% theo năm, phản ánh nhu cầu mua sắm của khách hàng tăng.
Việt Nam đã tham gia vào một số hiệp định thương mại tự do như hiệp định thương mại tự do
ASEAN- Trung Quốc, hiệp định thương mại tự do ASEAN- Hàn Quốc, hiệp định thương mại tự do
ASEAN- New Zealand, hiệp định đối tác kinh tế Việt Nam- Nhật Bản, hiệp định tự do Việt Nam-
Hàn Quốc, hiệp định tự do Việt Nam- Chile, hiệp định tự do Việt Nam- EEU. Điều này có thể tác
động tốt đến thị trường bán lẻ Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng do các cam kết thuế quan.

Xu hướng mua bán và sáp nhập sẽ được tiếp tục trong năm 2016 với các nhà đầu tư trong nước và
quốc tế. Trong tháng 12 năm 2015, Casino Group thông báo sẽ bán Big C, chuỗi bán lẻ lớn thứ hai
Việt Nam với doanh thu hàng năm đạt 450 triệu USD. Giao dịch này đã thu hút Lotte, Aeon, Central
Group, TCC Group, Dairy Farm và Sài Gòn Co.op.
2.3.4. TRIỂN VỌNG
Nguồn cung tương lai
Trong năm 2016, 12 dự án sẽ cung cấp thêm cho thị trường khoảng 154.000m², trong đó có 7 dự
án đang hoàn thiện và 5 dự án đang được xây dựng. Trong năm 2017, 9 dự án đang xây dựng sẽ
cung cấp thêm gần 127.000m² cho thị trường. Tập đoàn Vingroup tiếp tục dẫn đầu với một số dự
án sắp ra mắt ở nhiều địa điểm.
Biểu đồ 2.40 Nguồn cung bán lẻ theo tiến độ
Hoàn thành Hoàn thiện Xây dựng
20%
32%
48%
Biểu đồ 2.41 Nguồn cung tương lai theo khu vực, Hà Nội, 2016 trở đi
32%
Nội thành
55%
Phía Tây
Khác
13%

Theo ANZ-Roy Morgan, chỉ số Niềm tin Người tiêu dùng Việt Nam tăng 2,5 điểm % lên mức
144,8% trong tháng 12/2015. Đây là lần đầu tiên Việt Nam có chỉ số Niềm tin Người tiêu dùng cao
nhất trong khu vực châu Á.
Thương mại điện tử vẫn sôi động cả về dòng đổ vào lẫn dòng thoát ra. Mặc dù một vài nhà cung
cấp đã rời bỏ thị trường (Foodpanda, VNG Corp), thì thị trường này vẫn hấp dẫn các nhà cung cấp
khác (Vingroup, FPT, VC Corp .v.v.), những người tin tưởng vào tiềm năng của thị trường thương
mại điện tử Việt Nam. Với 90 triệu dân và hơn 50% dân số sử dụng mạng internet, Việt Nam là một
thị trường hứa hẹn cho thương mại điện tử. Sự hỗ trợ từ Chính phủ cũng như sự phát triển của các
nhà cung cấp dịch vụ (thanh toán, giao nhận) sẽ đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường
thương mại điện tử, dẫn đến một sự cạnh tranh giữa loại hình này với các nhà bán lẻ.
Với các cam kết WTO, việc tham gia vào FTA và việc ký kết TPP, nhiều rào cản gia nhập thị trường
sẽ giảm thiểu và nhiều loại thuế sẽ được dỡ bỏ; vì vậy, số lượng các nhà bán lẻ dự định vào Việt
Nam dự kiến sẽ tăng.
Diện tích trống lớn cho phép các khách thuê có nhiều lựa chọn để mở rộng/thay đổi vị trí; do đó,
các chủ dự án có thể phải đưa ra giá chào thuê và các điều kiện ưu đãi tốt hơn. Tuy nhiên, các nhà
bán lẻ cũng cần nghiên cứu và lựa chọn cẩn trọng để xác định gu của người tiêu dùng và đáp ứng
chính xác nhu cầu của họ. Theo Nielsen Việt Nam, có bốn xu hướng hành vi tiêu dùng đáng chú ý
trong năm 2016, được liệt kê dưới đây.
o Người tiêu dùng có khả năng tài chính tốt hơn. Dự báo đến 2020, tầng lớp trung lưu ở
Việt Nam sẽ đạt 33 triệu người, tăng gấp ba con số hiện tại.
o Người tiêu dùng độc lập hơn và chi tiêu cho bản thân (cũng như nhu cầu của họ) nhiều
hơn là cho nhu cầu của gia đình. Gu của thế hệ trẻ hơn và độc lâp hơn cũng khác biệt.
Mặc dù tiết kiệm vẫn là ưu tiên số một, thì thế hệ này vẫn sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho
các sản phẩm công nghệ cao và du lịch.
o “Thuận tiện” là yếu tố quan trọng nhất trong việc lựa chọn một dịch vụ/ sản phẩm.
o Người tiêu dùng Việt Nam có nhu cầu kết nối internet cao, đặc biệt là mạng xã hội.
Các đặc trưng này gợi ý rằng bên cạnh các cửa hiệu, các nhà bán lẻ nên phát triển kênh bán hàng
qua mạng. Một sự chuyển đổi từ mô hình cửa hiệu (“bricks and mortars”) sang mô hình cửa hiệu
kết hợp bán hàng qua mạng (“bricks and clicks”) có lẽ sẽ là một quyết định phù hợp cho các nhà
bán lẻ trong hoàn cảnh này.
Trong lúc đó, các chủ đầu tư cần suy nghĩ về (những) mô hình nhằm thu hút khách thuê cũng như
người tiêu dùng đến với bất động sản của mình.

Phân tích SWOT sẽ đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho thị trường phân khúc
thị trường này và là một bản tóm tắt sơ lược các yếu tố trên và được thể hiện rõ trong nghiên cứu
của Savills. Chi tiết của báo cáo bao hàm nhiều khía cạnh khác do đó bảng phân tích SWOT nên
được đọc cùng với bản báo cáo này.
 Công suất thuê tăng (theo năm) đối với tất cả các loại hình, ở mọi khu vực.
 Giá chào thuê bình quân tầng trệt tăng cả theo quý và theo năm.
 Thị trường bán lẻ tiếp tục mở rộng về phía Tây và khu vực “Khác”.
Điểm mạnh
 Hiểu biết của người tiêu dùng về các mô hình bán lẻ hiện tại tăng lên; có
nhiều sản phẩm và dịch vụ khách hàng hơn, .v.v.
 Khách thuê kỳ vọng lạc quan.
 Định vị khách hàng mục tiêu kém, buộc nhiều trung tâm thương mại phải
tái cấu trúc hoặc đóng cửa.
Điểm yếu  Các kênh phân phối truyền thống gần địa bàn dân cư vẫn thống trị thị
trường.
 Các chủ đầu tư trong nước thiếu kinh nghiệm quản lý và chiến lược thuê.
 Các nhà bán lẻ quốc tế xâm nhập thị trường tại mọi loại hình, khu vực.
 Các khách thuê có nhiều lựa chọn hơn do còn nhiều diện tích trống và
nguồn cung tương lai.
 Người tiêu dùng có khả năng tài chính tốt hơn, độc lập hơn và chi tiêu cá
Cơ hội
nhân nhiều hơn. Họ sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho các sản phẩm công
nghệ cao và du lịch.
 Các cửa hàng tiện ích và mô hình nhà phố hiện đại bên trong các dự án nhà
ở tiếp tục mở rộng tại các khu vực đông dân cư.
 Giá thuê và công suất thuê chịu áp lực từ nguồn cung tương lai lớn
 Cạnh tranh giữa các nhà bán lẻ nội địa và quốc tế do các cam kết WTO, việc
Thách thức tham gia FTA và việc ký kết TTP năm 2015
 Mua sắm trực tuyến tiếp tục là một thách thức đối với cả các nhà bán lẻ
truyền thống và hiện đại.

2.4. THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ
2.4.1. NGUỒN CUNG
Tổng quan
Tổng nguồn cung văn phòng đến từ 156 tòa nhà với khoảng 1.620.000m² diện tích sàn văn phòng,
tăng 2,5% theo quý và 8,7% theo năm. Sự thay đổi này chủ yếu do sự gia nhập thị trường của tòa
nhà 789 Hoàng Quốc Việt, cung cấp 39.000 m² cho thuê.
Trong 5 năm trở lại đây, tổng nguồn cung văn phòng đã tăng đều với tốc độ tăng trưởng trung
bình 16% mỗi năm.
Nguồn cung theo hạng
Nguồn cung của hạng A và hạng C duy trì ổn định theo quý do không có dự án mới nào ra mắt.
Hơn nửa nguồn cung hạng C nằm ở phía Tây thành phố do quỹ đất lớn. Tất cả các tòa nhà thuộc
hạng C đều được triển khai bởi các chủ đầu tư trong nước.
Nguồn cung hạng A đạt khoảng 462.678m² từ 24 tòa nhà, chiếm 28,6% tổng cung văn phòng. So
với các thành phố khác, nguồn cung hạng A của Hà Nội vẫn ở mức khá nhỏ, chỉ bằng 13% so với
Kuala Lumper, 18% so với Singapore và Jakarta.
Dự án mới gia nhập - 789 Hoàng Quốc Việt, cung cấp khoảng 39.000m2 diện tích cho thuê, giúp
tăng nguồn cung hạng B lên khoảng 719.820m², tăng 7,8% theo quý và 12,4% theo năm. Nguồn
cung hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường với 44% thị phần.
Biểu đồ 2.42 Nguồn cung theo hạng, Q1/2012 – Q1/2016
Hạng C Hạng B Hạng A

m2
1,800,000
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
-
Q1/2012 Q1/2013 Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016

Khu vực trung tâm là khu vực thương mại truyền thống được hưởng lợi từ vị trí đắc địa và cơ sở vật
chất tốt. Nguồn cung của khu vực này đạt khoảng 267.552 m², tương đương với 16.5% thị phần và
không đổi theo quý, được dự đoán duy trì ở mức ổn định trong năm 2016 do không có nguồn
cung mới. Các dự án với quy mô vừa và nhỏ chiếm phần lớn tại khu vực trung tâm.
Khu vực nội thành cũng là một khu thương mại điển hình nằm ở giữa khu vực trung tâm và khu vực
phía Tây. Đây là khu vực có nguồn cung lớn nhất với tổng diện tích cho thuê đạt 691.930m², chiếm
42,7% thị phần. Hạng B chiếm phần lớn thị phần với các dự án có quy mô trung bình với diện tích
dao động trong khoảng từ 8.000m2 đến 15.000m2 một dự án và tập trung nhiều tại quận Đống Đa,
Nguồn cung của khu vực phía Tây đạt 602.282m², tăng 7% theo quý trong khi nguồn cung của khu
vực “Khác” đạt 57.492m², giữ nguyên theo quý.
Biểu đồ 2.43 Nguồn cung theo khu vực, Hà Nội, Q1/2016
CBD
Nội thành
Phía Tây
Khu khác
Tổng quan
Trong Q1/2016, Công suất thuê toàn thị trường đạt 83.2%, tăng 0,4 điểm phần trăm theo quý và 2
điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình tăng 0,9% theo quý và 0,9% theo năm, đạt USD
18,4/ m²/tháng.

Biểu đồ 2.44 Hoạt động thị trường văn phòng, Hà Nội, Q1/2015 – Q1/2016
Công suất thuê Giá thuê TB US$/m2/tháng

100% 20
80% 19
60% 18
40% 17
20% 16
0% 15
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Hoạt động thị trường theo hạng
Công suất thuê và giá thuê trung bình tăng ở tất cả các hạng. Công suất Hạng A là thấp nhất do
trong những quý gần đây, các dự án mới gia nhâp thị trường như TNR Tower và Lotte có diện tích
trống lớn.
Bảng 2.6 Hoạt động thị trường theo hạng, Hà Nội, Q1/2016
Hạng Công suất (%) Giá thuê trung bình

(USD/m²/tháng)
Q1/2016 ± Theo ± Theo Q1/2016 ± Theo ± Theo

quý năm quý năm
(điểm %) (điểm %) (%) (%)
Hạng A 79% 0,4 1,9 27,6 0,2 0,6
Hạng B 82% 0,6 1,2 16,4 1,8 -2,9
Hạng C 91% 0,1 2,8 12,1 2,1 3,0
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills
Hạng A
Công suất thuê ở Hạng A gia tăng nhờ tỉ lệ lấp đầy tăng ở một số toà nhà như Central Building,
Hồng Hà Center, và Corner Stone ở khu trung tâm, cùng Daeha Complex ở khu nội thành. Tuy
nhiên, ở nhiều dự án khác, khách thuê chuyển địa điểm văn phòng hoặc thu hẹp quy mô khiến
công suất thuê giảm theo quý như tòa nhà Pacific (ACCA chuyển địa điểm), tòa nhà Opera Business
và BIDV (CBRE thu hẹp quy mô).
Giá thuê bình quân tăng chủ yếu do sự ổn đinh của giá thuê tại một số dự án và sự tăng giá thuê
trung bình ở mức 7%-8% theo quý của một số dự án như Indochina Plaza và Capital Tower (APAX –
khách thuê mới) tăng ( 7% - 8% theo quý).

Hạng B
Công suất thuê của hạng B tăng nhẹ do công suất thuê ổn định tại 36 dự án và tỷ lệ lấp đầy tăng ở
13 dự án. Giá thuê trung bình tăng chủ yếu là do sự tăng giá thuê ở những tòa nhà còn ít chỗ
trống, như Hà Nội Toserco, V Building, Star Tower và Sông Hồng Park View .
Hạng C
Công suất thuê trung bình ở hạng C duy trì ổn định ở mức 91% trong khi giá thuê trung bình có
mức tăng 2.1 điểm % theo quý, cao hơn so với hạng A và B. Công suất thuê duy trì ổn định từ quý
1/2015 đến nay do không có nguồn cung nào mới từ quý 4/2014. Giá thuê bình quân của quý này
tăng, do xu hướng gia tăng giá thuê của những dự án có công suất thuê cao hơn 95%, như Vân Hồ,
Quang Minh, Đại Phát và Lilama 10.
Biểu đồ 2.45 Hoạt động thị theo hạng, 2014 – Q1/2016

30
25
20
15
10
0
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Biểu đồ 2.46 Công suất thuê theo hạng, 2014 – Q1/2016

100%
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016

Hoạt động thị trường theo khu vực
Khu vực trung tâm
Mười bảy trong 24 dự án hạng A nằm ở khu vực trung tâm, do đó văn phòng hạng A dẫn đầu hoạt
động thị trường khu vực này. Do sự xuống cấp của một số dự án cũ tại khu vực trung tâm cũng
như nguồn cung mới với tiêu chuẩn quản lý và chất lượng cao không chỉ ở khu vực này mà còn ở
khu vực nội thành và phía Tây, nhiều người thuê đã phải di dời đến địa điểm mới. .Dưới áp lực cạnh
tranh này, các chủ đầu tư đã bắt đầu cải tạo các tòa nhà và đưa ra nhiều chính sách cho thuê linh
hoạt cũng như các chương trình khuyến mãi nhằm giữ và thu hút khách thuê..
Ở quý này, công suất thuê ở trung tâm Hà Nội đạt 90%, tăng 2,2 điểm phần trăm theo quý và 3,3
điểm phần trăm theo năm. Giá thuê bình quân đạt USD29/m²/tháng, duy trì ổn định theo quý. Do
không có nguồn cung mới và diện tích trống khan hiếm, giá thuê bình quân được dự báo sẽ tăng
khoảng 7% trong năm 2016. Do diện tích khan hiếm và nguy cơ giá tăng, nhiều công ty đã ký hợp
đồng thuê dài hạn lên tới 5 nămnhằm đảm bảo các điều khoản cố định. .
Khu vực nội thành
Trong năm 2015, hai dự án quan trọng là Lotte và TNR Tower đã đi vào hoạt động ở khu vực này.
Sự quản lí chuyên nghiệp cùng tiện ích ích và chất lượng tốt đã thu hút một số khách thuê từ khu
vực trung tâm như European Union, Đại sứ quán Saudi Arabia. Giá thuê tại khu vực nội thành tăng
do giá thuê tại hai dự án này có mức gấp đôi giá thuê trung bình của khu vực, đạt mức USD 26-34 /
m² / tháng.
Trong Q1/2016, công suất thuê đạt 82%, tăng 5,7 điểm phần trăm theo quý và 4,8 điểm phần trăm
theo năm; giá thuê bình quân đạt USD17.5/m2/tháng, tăng nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm.
Nhiều văn phòng dịch vụ đã xuất hiện và có thể tạo ra sự cạnh tranh với văn phòng thông thường.
Khách thuê của văn phòng dịch vụ chủ yếu thuộc ngành công nghệ thông tin, Luật, Truyền thông
và Sản xuất & Chế biến. Theo quốc tịch, phần lớn khách thuê đến từ Việt Nam, Anh và Mỹ.
Khu phía Tây
Trong giai đoạn 2010 - 2015, cơ sở hạ tầng tại khu vực phía Tây đã được thiết lập và kết nối tạo
thành mạng lưới giao thông phức hợp, giúp giảm đáng kể áp lực giao thông nhờ một loạt các dự
án đã hoàn thiện như đại lộ Thăng Long - Hòa Lạc, tuyến đường trên cao nối Mai Dịch và cầu
Thanh Trì, đường hầm Thanh Xuân và Trung Hòa, đường Phạm Văn Đồng - Phạm Hùng, đường Lê
Đức Thọ - Lê Quang Đạo. Đây là lý do khiến thị trường văn phòng từng bước phát triển với sự dịch
chuyển của cơ quan nhà nước và khách thuê từ khu vực trung tâm và nội thành ra khu phía Tây.

Khu vực này dự kiến sẽ tiếp tục phát triển khi hoàn thành tuyến tàu điện ngầm Nhổn - ga Hà Nội
vào năm 2019.
Ngược lại so với khu vục trung tâm, văn phòng hạng B và hạng C chiếm lĩnh khu vực phía Tây với
giá thuê bình quân đạt USD15.7/m2/tháng, tăng 3% theo quý và 6% theo năm; trong khi công suất
thuê giảm 6,6 điểm phần trăm theo quý và 1,8 điểm phần trăm theo năm. Sự ra mắt của tòa nhà
789 Hoàng Quốc Việt với mức giá thuê cao hơn giá trung bình và tỉ lệ lấp đầy lớn đã dẫn đến sự
thay đổi này.
Biểu đồ 2.47 Giá thuê trung bình theo khu vực, 2014 – Q1/2016
CBD Nội thành Phía Tây Khu khác

35
30
25
20
15
10
0
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
Biểu đồ 2.48 Công suất thuê theo khu vực, 2014 – Q1/2016
CBD Nội thành Phía Tây Khu khác

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016

Diện tích cho thuê thêm
Tổng diện tích cho thuê thêm của tất cả các hạng trong quý này đạt 42.700 m². Hạng B dẫn đầu thị
trường với tổng diện tích cho thuê thêm gần 36.600 m², theo sau là hạng A cung cấp khoảng
5.700m², và hạng C khoảng 400 m².
Biểu đồ 2.49 Diện tích thuê thêm theo hạng, Hà Nội, Q1/2016
Hạng A Hạng B Hạng C Toàn Thị Trường
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
-
(10,000) Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015 Q4/2015 Q1/2016
(20,000)
Phân tích khách thuê
Diện tích cho thuê ở khu vực trung tâm sẽ trở nên khan hiếm do hoạt động thị trường tốt của văn
phòng hạng A và không có nguồn cung mới trong năm 2016. Trong quý này, Savill đã khảo sát
khách thuê tại 17 dự án văn phòng hạng A. Kết quả cho thấy, khách thuê người Việt Nam dẫn đầu
với 42% thị phần, theo sau là khách Nhật Bản (14%), khách Mỹ (13%), khách Singapore(5%) và các
nước khác. Tài chính/Ngân hàng, Bất động sản, và Đại sứ quán là những khách thuê chủ chốt ở khu
vực trung tâm.
Doanh nghiệp
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2016 số doanh nghiệp đăng kí mới tại Hà Nội
tăng 1% theo năm, đạt 13.904 doanh nghiệp. Số doanh nghiệp đăng kí giải thể trong 2 tháng đầu
năm 2016 là 2,195, tăng 6,8% theo năm.

2.4.4. TRIỂN VỌNG TƯƠNG LAI
Triển vọng nguồn cung
Từ năm 2016 trở đi, 80 trong tổng số 115 dự án sẽ cung cấp thêm khoảng 1.400.000m² diện tích
cho thuê, tương đương với 86% nguồn cung hiện tại.
Tính đến cuối năm 2016, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 167.000m² sàn văn phòng từ 9 dự
án. 7 trong tổng số 9 dự án đang ở trong tình trạng đã hoàn thành hoặc đang hoàn thiện. Khu vực
trung tâm không có nguồn cung nào trong tương lai, trong khi 47% nguồn cung mới đến từ khu
vực phía tây và 45% đến từ khu vực nội thành. Do áp lực thị trường, vấn đề xây dựng, và nhiều lý
do khác, một số chủ đầu tư đã trì hoãn việc mở của một số dự án mặc dù đã hoàn thành.
Đến cuối năm 2017, 8 dự án sẽ cung cấp cho thị trường 250.000m2 diện tích cho thuê. 5 trong
tổng số 8 dự án đang trong giai đoạn thi công.
Biểu đồ 2.50 Nguồn cung tương lai, quý 1/2016 trở về sau
m2
1,000,000
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
-
2016 2017 2018 Sau 2018
Biểu đồ 2.51 Nguồn cung tương lai theo
19%
30%
Hoàn thành
Hoàn thiện
Xây dựng
51%

Trong năm 2016, hệ quả của nguồn cung lớn và công suất thuê giảm là các dự án ở khu vực nội
thành và phía Tây sẽ phải cạnh tranh gay gắt để đảm bảo công suất thuê; trong khi đó, khu vực
trung tâm vẫn có công suất thuê cao và dự kiến giá thuê sẽ tăng 7%. Giá thuê ở khu vực phía Tây
sẽ duy trì ổn định trong 2016-2017.
Biểu đồ 2.52 Dự báo giá thuê, 2016-2017
Trung tâm Phía Tây

US$/m2/mth
45
40
35
30
25
20
15
10
5
-
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Ở một số khu vực, dự kiến thị trường sẽ phải đối mặt với áp lực dư thừa nguồn cung và tỉ lệ hấp
thụ chậm trong vòng 2-3 năm tới nên chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược quản lý cùng nhiều
dịch vụ ưu đãi. Điều này được cho là một động thái tích cực đối với toàn thị trường.
Sự mở rộng lượng lớn văn phòng dịch sẽ cạnh tranh trực tiếp với văn phòng thường thông thường.
Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được kí kết có thể thu hút thêm nhiều vốn đầu tư từ
nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và tăng nhu cầu thuê văn phòng của các công ty nước ngoài.
Ngành Tài chính/Ngân hàng và Công nghiệp vẫn dẫn đầu thị trường về việc mở rộng.

Phân tích SWOT sẽ đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho thị trường văn phòng
và là một bản tóm tắt sơ lược các yếu tố nằm trong nghiên cứu của Savills. Chi tiết của báo cáo bao
hàm nhiều khía cạnh khác do đó bảng phân tích SWOT nên được đọc cùng với bản báo cáo này.
 Giá thuê trung bình và công suất thuê tăng theo quý và theo năm.
Điểm mạnh
 Diện tích cho thuê thêm đạt dương ở tất cả các khu vực và các hạng.
 Với nguồn cung lớn, các dự án mới sẽ gặp khó khăn để có thể đạt hiệu suất
cao.
Điểm yếu
 Cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các tòa nhà phải có các chính sách quyết liệt để
thu hút thêm khách thuê.
 Nguồn FDI chủ yếu đến từ các nước Châu Á sẽ dẫn đến nguồn cầu tăng từ
khách thuê Châu Á.
Cơ hội  Cơ sở hạ tầng được cải thiện góp phần hỗ trợ thị trường văn phòng.
 Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được kí kết có thể thúc đẩy
hoạt động cho thuê văn phòng.
 Cạnh tranh sẽ tăng do tăng số lượng tòa nhà văn phòng, bao gồm văn
phòng kết hợp khách sạn và nhà ở dùng làm văn phòng tăng.
Thách thức
 Đến năm 2017, khu Nội Thành và khu phía Tây có thể sẽ phải đối mặt với
áp lực nguồn cung lớn.

PHẦN 2 – TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN
3. PHÂN TÍCH DỰ ÁN
3.1. VỊ TRÍ DỰ ÁN
Dự án nghiên cứu thuộc địa giới hành chính phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Đây là khu vực mới phát triển của thành phố Hà Nội nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội
nói riêng. Đây cũng là khu vực được đánh giá cao bởi con đường Trần Hữu Dực kéo dài đang trong
quá trình hoàn thiện, giúp rút ngắn khoảng cách đến KĐT Mỹ Đình chỉ còn khoảng 2,5 km.
Phạm vi ranh giới của dự án nghiên cứu được xác định như sau:
 Phía Đông: giáp mặt đường Xuân Phương;

 Phía Tây: giáp với khu dân cư hiện hữu thuộc làng Tu Hoàng
 Phía Nam: giáp với khu đất thổ canh của cư dân lân cận
 Phía Bắc: gần với nút giao ngã tư Nhổn.
Khả năng tiếp cận:
 Tiếp cận hiện tại: Hướng tiếp cận dự án từ Ngã tư (Nhổn-Cầu Diễn-Quốc lộ 32-Đường
Xuân Phương) hoặc Đại lộ Thăng Long qua đường 70 (Đường Xuân Phương). Đường Xuân
Phương hiện tại có lưu lượng giao thông khá lớn, chủ yếu là xe tải và thường xảy ra ùn
tắc.
 Tiếp cận tương lai: dễ dàng và thuận tiện hơn từ đường Trần Hữu Dực kéo dài khi hoàn
thiện. Ngoài ra, theo quy hoạch phân khu đô thị S2, quanh dự án còn có đường Vành đai
3.5 và trục Hồ Tây – Ba Vì.

Bản đồ 3.1 Vị trí dự án nghiên cứu

Một số dự án hạ tầng được Savills đánh giá có ảnh hưởng đến dự án nghiên cứu được trình bày tại
bảng dưới. Các dự án hạ tầng khi hoàn thành sẽ giúp việc tiếp cận dự án thuận tiện hơn có tác
động đến tất cả các hạng mục phát triển của dự án nghiên cứu.
Bảng 3.1 Cơ sở hạ tầng hiện tại & tương lai
Tình trạng Hạ tầng và các công trình công cộng
Hiện tại  Trung tâm thương mại, siêu thị, khách sạn
o Keangnam Parkson
o The Garden
o Crown Plaza
o Media Mart Hồ Tùng Mậu
o Thiên Sơn Plaza
 Bệnh viện
o Hồng Ngọc tại Keangnam Landmark Tower
o Bệnh viên Y học cổ truyền Hà Nội
o Bệnh viện 19-8
o Bệnh viện Thể dục thể thao
 Trường học
o Đại học Công nghiệp Hà Nội
o Đại học Thành Đô
o Học viện Kỹ thuật Quân sự
o Đại học Tài nguyên Môi trường
o Đại học Thương mại
o Đại học Hòa Bình
o Trường Tiểu học cơ sở Nam Từ Liêm
o Trường Trung học cơ sở Nam Từ Liêm
 Vui chơi, thể thao
o Khu liên hiệp thể thao quốc gia Mỹ Đình
o Nhà hát ca múa nhạc Quân đội
Tương lai  Đường
o Đường Tố Hữu đến đường 70 kéo dài (đoạn từ làng Vạn Phúc, quận Hà Đông
đến TDP Tháp, phường Đại Mỗ)
o Tuyến đường từ Phạm Hùng – Lê Đức Thọ
o Đường Đỗ Đức Dục – Mễ Trì
o Tuyến đường trục thôn Tu Hoàng ra đường 70,
 Công viên
o Công viên Thị Cấm
o Công viên tri thức QMS
 Bệnh viện
o Bệnh viện Hạnh Phúc

Tình trạng Hạ tầng và các công trình công cộng
 Trường học
o Trường mầm non Phương Canh
o Trường mầm non, THCS, THPT Xuân Phương
o Trường mầm non Nam Từ Liêm
o Trường Tiểu học, THCS Lê Quý Đôn
 Vui chơi, thể thao
o Trung tâm thể thao Pháp Việt

3.2. KHU ĐẤT DỰ ÁN
Hình dạng và kích thước
Khu đất nghiên cứ có hình dạng không vuông vắn, có tổng diện tích khoảng 43.543 m2, trong đó
diện tích đất xây dựng công trình khoảng 34.812 m2 (bao gồm diện tích đất công cộng dịch vụ; Đất
cây xanh, mặt nước; Đất xây dựng nhà ở - Thấp tầng, cao tầng, bãi để xe và dịch vụ; Đất hạ tầng kỹ
thuật và Đất giao thông). Trong đó, dự án đã có sẵn hồ nước tự nhiên với diện tích mặt nước
4.380m2 (hồ Chuối) giúp làm hài hòa cảnh quan và không gian kiến trúc tổng thể, góp phần điều
hòa không khí và tạo không gian nghỉ ngơi thư giãn.
Sở hữu khu đất
Khu đất hiện tại đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng theo văn bản số
1076/QHKT-TMB-(P1) ngày 11 tháng 03 năm 2016 cho Công ty Cổ phần đầu tư hạ tầng và công
trình kiến trúc Hà Nội.
Tình trạng khu đất
Khu đất đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và đã được chấp thuận quy hoạch 1/500.
2
Theo quy hoạch 1/500 được duyệt, tổng diện tích đất nghiên cứu khoảng 43.543 m , trong đó diện
2
tích đất xây dựng công trình khoảng 34.812 m bao gồm:
2
 Đất xây dựng nhà ở: 21.693 m được thiết kế như sau:
2
o Đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 9.516 m gồm 83 lô (63 lô liền kề và 20 lô biệt thự) với tổng
2
diện tích sàn xây dựng đạt 21.635 m được thiết kế từ 3-4 tầng
2
 Đất xây dựng nhà ở cao tầng, bãi đỗ xe và dịch vụ: 12.177 m được bố trí tòa CT1 gồm 2 đơn
2
nguyên cao 25 tầng (CT-01A & CT-01B), mỗi đơn nguyên được xây trên diện tích 2.995 m đất
2
và tổng diện tích sàn xây dựng mỗi đơn nguyên là 40.000 m . Giữa 2 đơn nguyên là bãi để xe
2 2
cao 3 tầng được xây dựng trên diện tích đất 2.355 m với tổng diện tích sàn đạt 2.700 m . Tòa
2
CT2 được xây dựng trên diện tích 3.861 m cao 25 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng đạt
2
43.000 m .
 Phần diện tích đất còn lại được bố trí cho các dịch vụ công cộng, cây xanh và mặt nước (bao
gồm 4.380m2 diện tích mặt nước hồ Chuối), hạ tầng kỹ thuật và giao thông.
Dự án thuộc phân khu đô thị S2 nên dân số toàn khu bị giới hạn trong khoảng 3.000 người (307
người ở khu thấp tầng và 2.693 người ở khu cao tầng).

Bảng 3.2 Thông số dự án
Đất Đất cây

Đất hạ
công xanh, Bãi đỗ Đất giao
Nhà ở cao tầng Nhà ở thấp tầng tầng kỹ
Mục ĐVT cộng mặt xe thông
thuật
dịch vụ nước
CC CX CT1A CT1B CT2 P TT01 TT02 TT03 HT
Diện tích đất m2 775 6.035 2.995 2.966 3.861 2.355 7.443 903 1.170 130 6.179
Diện tích đất xây dựng m2 310 300 1.600 1.600 1.720 900 4.350 672 812 13
Tổng diện tích sàn m2 930 300 40.000 40.000 43.000 2700 15.699 2.688 3.248 13
Hiệu suất sử dụng % 75% 75% 75%
Diện tích sử dụng m2 30.000 30.000 32.250
Số tầng cao Tầng 25 25 25 3 3-4 4 4
Số tầng hầm Tầng 1 1 1
Nguồn: Hateco

3.3. KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KHU VỰC XUNG QUANH
Đặc điểm phát triển khu vực xung quanh
Khu vực xung quanh dự án chủ yếu được phát triển theo xu hướng khu đô thị sinh thái với mật độ
dân số và mật độ xây dựng thấp theo quy hoạch tổng thể phân khu đô thị S2, tỷ lệ 1/5000 đã được
UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 405/QĐ-UBND ngày 16/01/2014.
Bản đồ 3.2 Phân khu đô thị S2
Theo danh mục các công trình dự án trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của Quận Nam Từ
Liêm, khu vực này đang được đầu tư rất nhiều hạng mục cơ sở hạ tầng (bao gồm cả hạ tầng giao
thông và hạ tầng xã hội). Đặc biệt về hạ tầng giao thông, có thể kể đến một số dự án điển hình:
 Tuyến đường nối đường 70 - Đại học Vân Canh - Bắc An Khánh, điểm đầu sẽ nằm ở nút
giao với đường 70, điểm cuối nằm tại nút giao với tuyến đường liên khu vực thuộc xã Song
Phương, huyện Hoài Đức rộng tối thiểu 50m. Sau khi hoàn thành, quốc lộ 70 sẽ kết nối
mạng lưới giao thông khu vực đô thị phía đông đường vành đai 4 với vành đai xanh sông
Nhuệ, kết nối các trục đường có tính chất vành đai như đường 70, đường 3,5, đường liên
khu vực dọc vành đai 4. Tuy nhiên, dự án này vẫn chưa xác định chính thức thời gian hoàn
thành và đưa vào sử dụng.

 Tuyến đường vành đai 3,5: điểm đầu sẽ giao với đê sông Hồng hiện có (cầu Thượng Cát),
điểm cuối tuyến sẽ giao với Đại lộ Thăng Long. Sau khi hoàn thành, đây sẽ là tuyến đường
vành đai của đô thị trung tâm, trục giao thông chính kết nối chuỗi đô thị phía đông đường
vành đai 4, kết nối các quốc lộ 32, đại lộ Thăng Long và các tuyến đường cấp đô thị hướng
tâm. Tuyến đường này cũng chưa xác định thời gian dự kiến hoàn thành.
 Tuyến đường Trần Hữu Dực kéo dài đến đường 70: đang được công ty Cổ phần Tasco đẩy
nhanh tiến độ để rút ngắn khoảng cách tới khu vực Mỹ Đình. Tuyến đường này đang được
triển khai và dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2016.
Đây sẽ là những tuyến đường giao thông có ý nghĩa quan trọng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã
hội đối với thủ đô Hà Nội, đặc biệt là khu vực trọng điểm phía Tây hiện nay.
Theo quy hoạch phân khu đô thị S2, trục Hồ Tây-Ba Vì cũng sẽ đi qua địa bàn phát triển dự án.
Theo đó, trục này sẽ tạo dựng nên một trục không gian cảnh quan đặc trưng với các công trình
kiến trúc hiện đại, không gian quảng trường đi bộ, công trình văn hóa trung tâm. Ưu tiên bố trí các
công trình công cộng quốc gia và thành phố như: công trình văn hóa, thương mại, dịch vụ, tài
chính, các quảng trường lớn, không gian giao lưu cộng đồng gắn với công viên vui chơi giải trí lớn
của Thủ đô.
Dự án Khu đô thị sinh thái Xuân Phương của Tasco là một điển hình về việc lấy môi trường sinh thái
làm nền tảng. Kiến trúc hiện đại, thân thiện với môi trường với hệ thống cây xanh, công viên, hồ
nước, đường dạo bộ…và mật độ xây dựng thấp.
Khoảng cách tới các công trình công cộng
Khoảng cách tới các khu vực:
 Cách SVĐ Mỹ Đình: 6 km
 Cách khu vực trung tâm Hoàn Kiếm: 11 km
 Cách Sân bay Nội Bài: 25km
 Cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia: 10 km
 Cách KĐT Splendora: 7km
Đặc điểm nổi bật liên quan tới dự án:
Dự án nghiên cứu nằm thuộc quy hoạch phân khu đô thị S2 nằm trong quy hoạch phát triển đợt
đầu của thành phố Hà Nội với các tuyến cây xanh cảnh quan được tổ chức theo các chuỗi, dải kết
nối các khu công viên cây xanh trong đô thị với các nêm xanh, tạo khoảng đệm giữa các khu đô thị
với khu vực xây dựng hiện hữu. Trong đó phía Tây của dự án giáp trục Vành đai 3,5; phía Nam giáp
trục Hồ Tây – Ba Vì. Tuy nhiên, các dự án này vẫn chưa xác định thời gian thực hiện và hoàn thành.

Bên cạnh đó, cụm Công nghiệp tập trung vừa và nhỏ Từ Liêm nằm trong kế hoạch di dời nhưng
chưa có thời gian cụ thể thực hiện.
Dự án giáp ranh với phân khu đô thị GS nên có tầm nhìn ra khu vực Vành đai xanh sông Nhuệ,
Công viên Thị Cấm đã được quy hoạch 1/500 và sẽ được triển khai trong tương lai gần. Ngoài ra,
dự án rất gần Khu nhà ga chính của tuyến Metro Nhổn – ga Hà Nội sẽ được hoàn thành trong thời
gian tới.
Bản đồ 3.3 Quy hoạch phân khu đô thị Hà Nội

Thông tin dự án khu vực nghiên cứu
Tại thời điểm Quý 1/2016, Savills ghi nhận và nghiên cứu các dự án thuộc khu vực dự án nghiên
cứu như dưới đây.
Bản đồ 3.4 Dự án đang triển khai đầu tư và tương lai tại khu vực nghiên cứu

Bảng 3.3 Danh sách dự án đang triển khai đầu tư và tương lai tại khu vực nghiên cứu
STT Tên Dự Án Vị trí Chủ đầu tư Quy mô Hạng mục phát triển Số lượng Số lượng Hiện trạng
(ha) thấp tầng căn hộ xây dựng
1 KĐT Đại học Vân Hoài Đức, Hà Nội Cty CP đầu tư An Lạc 7,5 Nhà vườn, biệt thự, 388 N/A Hạ tầng
Canh căn hộ
2 KĐT Vườn Cam Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội Cty CP Vinapol 5,4 Biệt thự 688 N/A Hạ tầng
3 Splendora Bắc An An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội Posco PLC 75 Biệt thự, nhà liền kề, 981 32912 Thi công hồ
Khánh căn hộ cảnh quan GĐ2
4 KĐT Kim Chung - Hoài Đức, Hà Nội Cty CP Thương mại 170 Biệt thự, nhà liền kề, N/A N/A Hạ tầng
Di Trạch Xây dựng nhà cao tầng, căn hộ
5 Báo Nhân Dân & Xuân Phương, Nam Từ Liêm, Cty CP xây dựng Tasco 3,9 Căn hộ, nhà liền kề 126 504 Đang thi công
Văn phòng Trung Hà Nội
Ương Đảng
6 Hateco 3 Phương Canh, Hà Nội Hateco 3,2 Biệt thự, nhà liền kề, 66 N/A Hạ tầng
căn hộ
7 Hateco 5 Phương Canh, Hà Nội Hateco 3,2 Biệt thự, nhà liền kề, 67 N/A Hạ tầng
căn hộ
8 KĐT Hoàng Kim nằm giữa KĐT vườn cam và N/A N/A N/A N/A N/A Lập quy hoạch
Vân Canh HUD, Hà Nội

STT Tên Dự Án Vị trí Chủ đầu tư Quy mô Hạng mục phát triển Số lượng Số lượng Hiện trạng
(ha) thấp tầng căn hộ xây dựng
9 KĐT Miêu Nha Miêu Nha, Tây Mỗ, Hà Nội Cty Đầu tư MIC 4,9 Căn hộ N/A 500 N/A
10 KĐT Việt INC Vân dự án đã tạm dừng từ 2008 N/A N/A N/A N/A N/A Tạm dừng
Canh để chờ QĐ cấp đất
11 Vinhomes Từ Liêm, Hà Nội Tập đoàn Vingroup 17 Căn hộ, nhà liền kề, 264 2037 Đang thi công
Gardenia biệt thự, shophouse giai đoạn 1
12 The Windsor Hà Nam An Khanh, Hà Nội CPD Group 6,5 Căn hộ N/A 750 Lập quy hoạch
Nội
13 Bảo An Tower Bắc An Khánh, Hà Nội Công ty CP Tập đoàn 2,2 Căn hộ N/A N/A Lập quy hoạch
phát triển đô thị Bảo
An
14 Five Star An Bắc An Khánh, Hà Nội Tập đoàn GFS N/A Căn hộ N/A N/A Lập quy hoạch
Khánh

3.4. PHÂN TÍCH SWOT
Phân tích SWOT dự án nhằm đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của dự án
nghiên cứu trên khía cạnh địa điểm và phân tích thị trường
 Chủ đầu tư có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án, đã tạo được niềm tin với
khách hàng về chất lượng và tiến độ xây dựng ở dự án Hateco Hoàng Mai.
 Khu đất đã được giải phòng mặt bằng, sẵn sàng cho việc triển khai dự án
Điểm mạnh
 Dự án nằm trong quy hoạch phân khu đô thị S2 với mật độ dân số thấp, đang được
Nhà nước đầu tư mạnh mẽ cơ sở hạ tầng, định hướng phát triển theo mô hình sinh
thái với nhiều không gian xanh.
 Đường Trần Hữu Dực kéo dài, kết nối đường 70 với khu vực Mỹ Đình hiện nay chưa
hoàn thiện.
 Hướng tiếp cận hiện tại theo đường Xuân Phương chưa được mở rộng, mật độ xe tải
Điểm yếu
khá cao và bụi, hạn chế việc thu hút nguồn cầu cho dự án.
 Hạ tầng xã hội xung quanh khu vực dự án chưa hoàn thiện.
 Dự án tiếp giáp với nghĩa trang nhỏ của làng Tu Hoàng.
 Tuyến đường quy hoạch trục Hồ Tây - Ba Vì và Vành đai 3,5 chạy qua dự án khi hoàn
thành sẽ góp phần tăng nguồn cầu đáng kể về nhà ở cũng như thương mại cho dự án
 Hạ tầng đô thị khu vực xung quanh dự án đang phát triển nhanh và mạnh
Cơ hội
 Dự án nằm trong hướng phát triển chính hiện tại của thành phố Hà Nội với tuyến
đường sắt Nhổn – ga Hà Nội dự kiến hoàn thành năm 2017.
 Gần các khu công viên, vui chơi giải trí đã được quy hoạch 1/500.
 Thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, chỉ có dấu hiệu phục
hồi chưa chắc chắn trên phân khúc nhà ở, một số phân khúc khác như bán lẻ và văn
phòng vẫn chịu nhiều áp lực về dư cung.
Thách thức  Có nhiều dự án cạnh tranh ở khu vực lân cận.
 Một số chính sách hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư và người mua đang được điều
chỉnh theo hướng thắt chặt hơn như gói ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng hay dự thảo sửa đổi
thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước.

4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH
4.1. BIỆT THỰ / NHÀ LIỀN KỀ
Khu nhà ở cán bộ cấp thứ trưởng hoặc tương đương
Chủ đầu tư Công ty cổ phần đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7
Địa chỉ KĐTM Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Diện tích đất (ha) Số lượng Biệt thự Số lượng Liền kề
Quy mô dự án
4,5 0 227
Hình thức bàn giao Xây thô
Hiện trạng dự án Đang xây dựng
Diện tích Giá sơ cấp trung bình Giá thứ cấp trung bình
Loại nhà
(m²) (VND/m²) (VND/m²)
Sản phẩm
Biệt thự 140 - 203 N/A N/A
Liền kề 90 - 113 52.500.000 N/A
Thời điểm Thời điểm Tỷ lệ hấp thụ
Tình trạng bán, Số căn đã bán
mở bán bán hết lũy kế (%)
Q1/2016
2010 N/A 227 100%
Tiến độ thanh toán 100%
Các hạng mục
Nhà liền kề, biệt thự
phát triển
Dịch vụ / Tiện ích Công viên, khu vui chơi
- Vị trí thuận lợi trong KĐT sinh thái Xuân Phương.

Yếu tố thành công
- Tên và khách hàng mục tiêu hỗ trợ thiết lập hình ảnh dự án, thúc đẩy bán
/ thất bại
hàng

KĐT sinh thái Xuân Phương Tasco
Chủ đầu tư Công ty cổ phần Tasco

Địa chỉ Xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội
Quy mô dự án
38 215 498
Loại nhà
Sản phẩm
Biệt thự 133-346 51.000.000 N/A
Liền kề 80-241 53.500.000 N/A
Q1/2016
2011 N/A 121 17%
Tiến độ thanh toán 20% - 20% - 30% - 25% - 5%
Các hạng mục
Nhà liền kề, biệt thự, căn hộ
phát triển
Dịch vụ / Tiện ích Công viên, thương mại, hồ cảnh quan, khu sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi
- Vị trí chiến lược với tiềm năng lớn, tiếp cận tiện ích khu vực Mỹ Đình.
- Mức giá hiện được coi là hợp lý so với tiềm năng phát triển và hạ tầng xung
/ thất bại
quanh.
Giá sơ cấp bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.

KĐTM Lê Trọng Tấn - Khu A
Chủ đầu tư Công ty cổ phần xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco)
Địa chỉ Huyện Hoài Đức, Hà Nội
Quy mô dự án
95 70 930
Hiện trạng dự án Đã bàn giao
Loại nhà
Sản phẩm
Biệt thự 228-240 N/A 42.600.000
Liền kề 80-160 N/A 46.000.000
Q1/2016
2008 N/A 930 100%
Các hạng mục
phát triển
- Dự án được mở bán vào thời điểm thị trường thuận lợi.

- Hiện khu vực lân cận đang có nhiều dự án tái khởi động và chào bán mới; dự
/ thất bại
kiến sẽ tạo đà phát triển và thay đổi diện mạo của toàn khu.

Athena
Chủ đầu tư Công ty TNHH phát triển Đô thị và Xây dựng

Địa chỉ Phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Quy mô dự án
19 0 51
Loại nhà
Sản phẩm
Biệt thự N/A N/A N/A
Liền kề 70 - 94 42.500.000 N/A
Q1/2016
Q1/2016 N/A 16 31%
Tiến độ thanh toán 64% - 12% - 12% - 12%
Các hạng mục
Nhà liền kề, căn hộ
phát triển
Công viên, thương mại, khu sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, sân tennis, bể
Dịch vụ / Tiện ích
bơi

- Mức giá chào bán hợp lý, thấp hơn so với các dự án trong cùng khu vực.
/ thất bại

FLC Garden City
Chủ đầu tư Công ty cổ phần tập đoàn FLC

Địa chỉ Phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Quy mô dự án
8 20 123
Loại nhà
Sản phẩm
Biệt thự 220-320 33.000.000 N/A
Liền kề 90-110 39.500.000 N/A
Q1/2016
Q4/2015 N/A 135 94%
Tiến độ thanh toán 20% - 16% - 16% - 16% - 16% - 16% - 16%
Các hạng mục
phát triển
Công viên, thương mại, hồ cảnh quan, khu sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
Dịch vụ / Tiện ích
bể bơi
Yếu tố thành công - Uy tín chủ đầu tư.

/ thất bại - Mức giá chào bán hợp lý so với hạ tầng xung quanh.

KĐTM Vân Canh
Chủ đầu tư Tổng công ty đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD)
Địa chỉ Huyện Hoài Đức, Hà Nội
Quy mô dự án
60 221 251
Hiện trạng dự án Đã hoàn thành giai đoạn 1
Loại nhà
Sản phẩm
Biệt thự 286 - 341 32.500.000 N/A
Liền kề 97 - 200 35.500.000 N/A
Q1/2016
2011 N/A 330 70%
Các hạng mục
Nhà liền kề, biệt thự, phức hợp cao tầng (căn hộ, văn phòng, thương mại)
phát triển
Yếu tố thành công - Dự án có tiện ích và hướng tiếp cận hạn chế, không thiết lập được lợi thế
/ thất bại cạnh tranh so với các dự án khác trong cùng khu vực.

4.2. CĂN HỘ ĐỂ BÁN
Lưu ý: Giá bán là giá chưa bao gồm VAT

Xuân Phương Residence
Tổng quan dự Địa chỉ Chủ đầu tư
án Trần Hữu Dực Công ty Cổ phần TASCO
Tổng số căn 642
Loại phòng Số căn Diện tích (m2)
Unit mix 2 phòng ngủ 326 50-87
3 phòng ngủ 278 83-115
Thời gian mở bán Thời gian hoàn thiện Tình trạng bàn giao
Q1/2016 Q4/2017 Hoàn thiện cơ bản
Hiệu suất bán
Tỉ lệ hấp thụ lũy kế Giá sơ cấp - US$/m2 Giá thứ cấp - US$/m2
hàng Q1/2016
914 N/A
36%
(~20 triệu đồng/m2 ) N/A
Tiện ích Công viên cây xanh, ngân hàng, cửa hàng tiện ích, nhà trẻ, café, nhà hàng
Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án
Nhân tố
Dự án nằm trong KĐT được quy hoạch tốt
thành công
Tuyến đường Trần Hữu Dực kéo dài qua dự án
Hình ảnh dự án

OTC2 Xuân Phương
án KĐT Xuân Phương Viglacera Viglacera Land
3 phòng ngủ 68 107
Q2/2013 2014 Hoàn thiện cơ bản
Hiệu suất bán
hàng Q1/2016
730 738
100%
(~16.2 triệu đồng/m2) (~16.2 triệu đồng/m2)
Gym, phòng tập yoga, nhà trẻ, trường tiểu học, trường THCS, hồ điều hòa, bể
Tiện ích
bơi, sân tennis
Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án nhà ở
Nhân tố thành
Thuộc quần thể khu đô thị với đầy đủ các dịch vụ tiện tích
công
Các căn hộ được thiết kế hợp lý, giá cả phải chăng

Dream Town
Địa chỉ Chủ đầu tư
Tổng quan dự
Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng Đại Mỗ
án Tây Mỗ
(Coma 6)
3 phòng ngủ 310 89-98
Q4/2011 2013 Hoàn thiện cơ bản
Hiệu suất bán
hàng Q1/2016
740 745
100%
Nhà trẻ, trường học, siêu thị, khu vui chơi giải trí, thể thao, sân tennis, khu hồ
Tiện ích
câu, công viên cây xanh
Chủ đầu tư uy tín
Nhân tố thành
Dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng với đầy đủ các dịch vụ tiện ích
công
Giá cả hợp lý
Hình ảnh dự
án

FLC Garden City
án Đại Mỗ Tập đoàn FLC
Tổng số căn 1.638
1 phòng ngủ 88 46-60
Unit mix
2 phòng ngủ 522 53-67
3 phòng ngủ 116 84-88
Q1/2016 Q4/2017 Hoàn thiện cơ bản
Hiệu suất bán
hàng Q1/2016 Tỉ lệ hấp thụ lũy kế Giá sơ cấp - US$/m2 Giá thứ cấp - US$/m2
768 770
30%
TTTM, Siêu thị, nhà hàng, khu vui chơi giải trí, phòng tập thể thao đa năng, nhà
Tiện ích
trẻ, phòng khám, ngân hàng, văn phòng, công viên, hồ điều hòa, sân chơi trẻ em
Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án
Nhân tố thành Quần thể khu đô thị với đầu đủ các dịch vụ tiện ích
công Các căn hộ được thiết kế với diện tích đa dạng, giá cả phù hợp với nhu cầu của
nhiều đối tượng khách hàng trẻ.

Athena Complex
án Phường Phương Canh Công ty TNHH và Phát triển Đô thị 379
3 phòng ngủ 68 89-106
Q1/2016 Q1/2018
Hiệu suất bán
768
90% N/A
(~16.8 triệu đồng/m2)
Trường mầm non, gym, spa, ngân hàng, siêu thị, café, vườn treo Babylon, hệ
Tiện ích
thống an ninh, bảo vệ trực và kiểm soát 24/7, khu vui chơi trẻ em ngoài trời.
Vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, mật độ xây dựng thấp với cảnh quan được
Nhân tố đầu tư chăm chút
thành công Các căn hộ được thiết kế với diện tích hợp lý, giá cả phải chăng
Đầy đủ các dịch vụ tiện ích, hạ tầng đồng bộ
Hình ảnh dự
án

Gemek Tower
án Lô A44, KĐT Lê Trọng Tấn Công ty Cổ phần Bất động sản MêKông
Tổng số căn 1.276
3 phòng ngủ 174 82-116
Q4/2014 Q3/2016 Nội thất cơ bản
Hiệu suất bán
644
96% N/A
Bãi gửi xe cao cấp, siêu thị, trung tâm thương mại mua sắm, nhà trẻ mầm non,
Tiện ích
rạp chiếu phim, bể bơi 4 mùa, phòng tập Gym, Spa
Vị trí đắc địa trong khu đô thị Geleximco, tiếp giáp với Đại lộ Thăng Long, thuận
lợi khi di chuyển vào khu vực trung tâm.
Nhân tố Hệ thống hạ tầng tiện ích đồng bộ
thành công Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án
Căn hộ được thiết kế với diện tích phù hợp với nhu cầu của đa số khách hàng trẻ
Giá cả phải chăng.
Hình ảnh dự
án

HD Mon City
án Hàm Nghi & Nguyễn Cơ Thạch Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng
3 phòng ngủ 672 86
Q1/2016 Q2/2017
Hiệu suất bán
hàng Q1/2016
1.242
8% N/A
Trung tâm thương mại, khu mua sắm, khu nhà hàng, gym, công trình công viên
Tiện ích sinh thái, nhà trẻ nội bộ, khu vui chơi dành cho trẻ em, bể bơi bốn mùa ngoài
trời, phòng khám chữa bệnh, spa
Vị trí đẹp khu vực Mỹ Đình với 4 mặt tiền lớn
Thuộc quần thể với đầy đủ các dịch vụ tiện ích.
Nhân tố thành
Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính và chuyên nghiệp
công
Diện tích căn hộ và giá cả phù hợp với đa số khách hang
Môi trường sống xanh, văn minh và hiện đại

Bản đồ 4.1 Dự án cạnh tranh

5. NGHIÊN CỨU TỐI ƯU HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
Phân tích tỷ suất lợi nhuận tương đối
Tỷ suất lợi nhuận tương đối được sử dụng để xem xét hiệu quả của các phương án sử dụng đất khác
nhau, dựa trên cùng một quy mô phát triển tương ứng. Để ước tính tỷ suất lợi nhuận tương đối cho
các phương án sử dụng đất, Savills đã sử dụng phương pháp giá trị đất thặng dư. Giá bán trừ chi phí
(bao gồm cả lợi nhuận và các khoản nợ) được dùng để xác định giá đất. Doanh thu và giá bán được
ghi nhận trong kỳ phát sinh, trong đó đã bao gồm tỷ lệ tăng giá (nếu có) trong suốt thời gian phát
triển dự án. Chi phí lạm phát theo chỉ số CPI và các yếu tố tăng giá khác cũng được ghi nhận trong kỳ
phát sinh. Giá trị hiện tại hoặc giá trị đất còn lại được ước tính bằng phương pháp chiết khấu dòng
tiền.
Phương pháp giá trị đất thặng dư mô tả như trên được sử dụng để so sánh tỷ suất lợi nhuận giữa các
phương án sử dụng đất khác nhau, hoặc xếp hạng hiệu suất sử dụng đất cho các hạng mục. Phương
pháp này xác định phương án sử dụng đất có hiệu quả nhất nhằm tối đa hóa việc phát triển hạng
mục đó và giảm thiểu phát triển hạng mục có lợi nhuận thấp trong dự án phát triển.
Một quy mô phát triển tiêu biểu được áp dụng cho tất cả các phương án sử dụng đất. Quy mô này
được áp dụng với giả định chỉ cho một mục đích sử dụng duy nhất, ví dụ: bán lẻ. Theo đó, giá bán cho
thành phần bán lẻ, chi phí xây dựng, v.v. là đầu vào được sử dụng để ước tính tỷ suất lợi nhuận. Hiệu
quả sử dụng đất cho từng thành phần được so sánh nhằm xác định thành phần tốt nhất để phát triển.
Hiệu suất này có thể được đo bằng các chỉ số tài chính như tỷ lệ lợi nhuận lãi/lỗ, tỷ suất sinh lợi nội
bộ, v.v. Do các hạng mục được phát triển với cùng một quy mô thử nghiệm, các chỉ số này chỉ được
dùng để so sánh lợi nhuận tương đối của các phương án sử dụng đất và không thay đổi. Các chỉ số
này không đưa ra hiệu suất tuyệt đối mà chỉ được dùng để xếp hạng hiệu quả sử dụng đất tương đối
giữa các thành phần, ví dụ như cấu phần văn phòng tốt hơn bán lẻ hay căn hộ.
Lợi nhuận tối ưu cho dự án đạt mức thị trường tại thời điểm hiện tại. Đây là số tiền mà người tham gia
thị trường nói chung có thể trả cho dự án. Các nhà đầu tư khác nhau có những kỹ năng khác nhau để
có thể làm tăng hiệu quả đầu tư và thỏa thuận được giá tốt hơn cho dự án. Các ngân hàng có thể tiếp
cận được các nguồn vốn với chi phí thấp hơn, các nhà thầu có thể xây dựng với chi phí rẻ hơn, các quỹ
đầu tư có thể đưa ra quyết định nhanh hơn các công ty niêm yết. Do đó, hiệu quả được thể hiện qua
các chỉ số như tỷ lệ lãi/lỗ, hiệu suất sinh lợi nội bộ có thể tăng lên đáng kể.

Hiệu quả của việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau được so sánh với cùng một quy chuẩn để
đưa ra định hướng cho việc phát triển dự án trong tương lại.
Savills tiến hành phân tích tỷ suất sinh lợi nội bộ tương đối, thể hiện khả năng sinh lợi của các hạng
mục biệt thự, liền kề, căn hộ, văn phòng, và bán lẻ. Savills thực hiện phân tích trên cùng một quy mô
là 5.000 m2 đất.
Các giả định tổng quát
Savills đưa ra một số giả định chung như sau:
Bảng 5.1 Các giả định chung
Mô tả
Lãi suất vay dài hạn 11%/năm

Vốn vay 100%
Tỷ lệ tăng chi phí 3% năm 2016, 4,8% năm 2017, 4,9% năm 2018-2019, 5% các năm tiếp theo

Thông số xây dựng
Savills đã áp dụng các thông số xây dựng cho các hạng mục tương ứng như sau:
Bảng 5.2 Thông số xây dựng

Trung tâm mua
Biệt thự Nhà liền kề Căn hộ Căn hộ Văn phòng Văn phòng Khối đế bán lẻ sắm
Hạng B C B C
2
Diện tích đất (m ) 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Hệ số sử dụng đất 1,8 2,5 11 11 0,5 0,5 1 1

2
Diện tích sàn xây dựng (m ) 9.000 12.500 55.000 55.000 2.500 2.500 5.000 5.000
Mật độ xây dựng 60% 65% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
Diện tích xây dựng (m²) 3.000 3.250 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
Diện tích cảnh quan (m²) 2.000 1.750 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
Hiệu suất sử dụng 100% 100% 75% 75% 75% 75% 75% 75%
2
Diện tích bán/thuê (m ) 5.000 5.000 41.250 41.250 1.875 1.875 3.750 3.750
Số căn 28 63 589 589
Số chỗ đỗ xe ô tô 116 116 13 13 25 25
Số chỗ đỗ xe máy 1.783 1.783 188 188 375 375
Diện tích đỗ xe (m²) 8.249 8.249 889 889 1.750 1.750

Giá đất
Đối với mục đích của nghiên cứu này, Savills đã thông qua chi phí đất cho từng hạng mục phát triển như sau:
Bảng 5.3 Giá đất

Khối đế bán Trung tâm
Biệt thự Nhà liền kề Căn hộ Căn hộ Văn phòng Văn phòng lẻ mua sắm
Hạng B C B C
2
Diện tích đất (m ) 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Hệ số sử dụng đất 1,8 2,5 11 11 0,5 0,5 1 1

2
Diện tích sàn xây dựng (m ) 9.000 12.500 55.000 55.000 2.500 2.500 5.000 5.000
Giá đất 4.500.000 4.500.000 3.300.000 3.300.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000

Chi phí xây dựng
Sau khi cân nhắc cẩn thận và dựa trên báo cáo chi phí xây dựng của Langdon & Seah vào quý 1/2016
và kinh nghiệm từ các dự án khác tương tự, Savills đã sử dụng đơn giá xây dựng được trình bày trong
bảng dưới đây. Savills đề xuất rằng Khách hàng nên thông qua một công ty tư vấn xây dựng để cung
cấp các ước tính chính xác của các chi phí xây dựng. Điều này chỉ có thể được thực hiện sau khi thiết
kế và thông số kỹ thuật đã được phê duyệt. Savills đã ước tính đơn giá xây dựng cho từng hạng mục
như sau:
2
o Cơ sở hạ tầng : 20 USD/m
2
o Đường và cảnh quan : 15 USD/m
2
o Tầng hầm : 450 USD/m
Bảng 5.4 Chi phí xây dựng

Hạng mục Hạng Chi phí xây dựng (USD/m² sàn xây dựng)
Biệt thự 300
Liền kề 300
Căn hộ B 400
Căn hộ C 350
Văn phòng B 300
Văn phòng C 250
Khối đế bán lẻ 250
Trung tâm mua sắm 350
Ngoài các chi phí trên, Savills đã sử dụng chi phí chuyên nghiệp bằng 8% tổng chi phí xây dựng cho
các công việc thiết kế, khảo sát và tư vấn. Các chi phí này được giả định là không bị ảnh hưởng bởi
lạm phát. Savills cũng đã áp dụng chi phí dự phòng bằng 10% tổng chi phí xây dựng dự án. Việc sử
dụng quỹ dự phòng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vật liệu được sử dụng, các cố vấn và các công ty
xây dựng được sử dụng, cũng như trợ cấp đối với tiềm năng nguy cơ chi phí không lường trước được.
Chi phí hoạt động
Dựa trên kinh nghiệm của Savills đối với các dự án tương tự, chi phí hoạt động cho các hạng mục văn
phòng và bán lẻ sau khi hoàn thành và được đưa vào hoạt động được ước tính như sau:

Bảng 1.5: Chi phí hoạt động
Hạng mục Hạng (USD/m² diện tích cho thuê/tháng)
Văn phòng B 3
Văn phòng C 2
Khối đế bán lẻ 2
Trung tâm mua sắm 3
Giá trị cuối
Savills giả định rằng tất cả các thành phần hoạt động sẽ được bán cho một bên thứ ba sau khi việc
xây dựng các thành phần này hoàn tất. Giá bán ước tính dựa trên dòng tiền dự kiến từ hoạt động kinh
doanh cũng như rủi ro có liên quan đến việc giao dịch bán với bên thứ ba. Cụ thể, có thể có rủi ro
không thể bán những diện tích này vào thời điểm dự kiến với tỷ lệ lợi nhuận mong đợi như trong báo
cáo này. Trong trường hợp tỷ lệ lợi nhuận không thể đạt được, sẽ có tác động tiêu cực đến tính khả
thi của dự án.
Tỷ suất vốn hóa
Giá trị cuối được xác định bằng cách vốn hóa thu nhập tạo ra từ hoạt động kinh doanh tại một tỷ suất
thích hợp. Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư hiện tại thuần, phản ánh rủi ro liên quan
đến việc đầu tư, theo đó rủi ro càng cao thì tỷ suất vốn hóa càng cao. Tỷ suất vốn hóa là yêu cầu và
trông đợi của nhà đầu tư đối với tài sản của họ trong mối tương quan với các giao dịch bất động sản
khác trên thị trường và lợi nhuận của các hình thức đầu tư khác. Mức tỷ suất vốn hóa là điểm chuẩn
cho việc xác định số tiền mà nhà đầu tư có thể trả cho một bất động sản đầu tư.
Dựa trên kinh nghiệm và việc phân tích các giao dịch bất động sản thương mại trên thị trường, Savills
đã áp dụng tỷ lệ vốn hóa là 15% cho hạng mục văn phòng, 15,5% cho hạng mục bán lẻ, và và 17%
cho hạng mục đỗ xe. Đồng thời, một tỷ lệ 1% của giá trị vốn hóa được áp dụng để trang trải những
chi phí giao dịch cần thiết. Những chi phí này phản ánh những khó khăn trong trong việc thu hút vốn
đầu tư cần thiết vào vị trí này tại thời điểm cuối giả định.

Lợi nhuận
Dựa trên nghiên cứu thị trường, Savills đã thông qua giá bán hoặc giá cho thuê đối với từng hạng mục như sau:
Bảng 1.6: Tình hình hoạt động

Trung tâm mua
Mô tả Biệt thự Nhà liền kề Căn hộ Căn hộ Văn phòng Văn phòng Khối đế bán lẻ sắm
Hạng B C B C
Số căn 28 63 589 589
Diện tích đất (m²) 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Diện tích sàn xây dựng

(m²) 9.000 12.500 55.000 55.000 2.500 2.500 5.000 5.000
Hiệu suất sử dụng 100% 100% 75% 75% 75% 75% 75% 75%
Diện tích bán/thuê (m²) 5.000 5.000 41.250 41.250 1.875 1.875 3.750 3.750
Giá bán/thuê (USD/m²) 2.300 2.050 950 800 11 9 9 13

(USD/m²/tháng) 3 2 2 3
Công suất 70% 75% 85% 50%

Kết quả tỷ suất sinh lời nội bộ
Phân tích lợi nhuận tương đối cho thấy rằng dự án phát triển nhà ở bao gồm biệt thự, nhà liền kề, căn hộ sẽ đem lại lợi nhuận tối ưu. Trong đó, hạng mục biệt
thự được đánh giá là tốt nhất, với tỷ suất hoàn vốn nội bộ là 48%, rồi đến căn hộ hạng B, hạng C, và nhà liền kề.
Bảng 1.7: Kết quả lợi nhuận tương đối

Khối đế bán Trung tâm
Mô tả Biệt thự Liền kề Căn hộ Căn hộ Văn phòng Văn phòng lẻ thương mại
Hạng B C B C
Doanh thu gộp 11.500.000 10.250.000 39.707.608 33.520.108 739.378 746.636 1.751.499 1.161.176
Trừ chi phí bán hàng (345.000) (307.500) (1.188.628) (1.003.003) (7.394) (7.466) (17.515) (11.612)
Trừ chi phí lấp đầy (123.750) (101.250) (270.000) (390.000)
DOANH THU THUẦN 11.155.000 9.942.500 38.518.981 32.517.106 608.234 637.920 1.463.984 759.565
Chi phí sử dụng đất 4.500.000 4.500.000 3.300.000 3.300.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000 1.250.000
Chi phí xây dựng 3.113.000 4.263.875 28.434.505 25.409.505 1.416.305 1.278.805 2.392.500 2.942.500
Chi phí chuyên nghiệp 249.040 341.110 2.274.760 2.032.760 113.304 102.304 191.400 235.400
Lãi vay 434.720 368.951 626.957 539.017 160.675 156.597 201.194 217.508
TỔNG CHI PHÍ 8.296.760 9.473.936 34.636.222 31.281.282 2.940.285 2.787.706 4.035.094 4.645.408
Tổng lợi nhuận phát triển 2.858.240 468.564 3.882.758 1.235.823 (2.332.050) (2.149.786) (2.571.110) (3.885.844)
Tỷ suất lợi nhuận 33% 5% 11% 4% -79% -77% -63% -83%
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 48% 12% 45% 21% -98% -97% -92% -100%

6. ĐỊNH VỊ DỰ ÁN, GIÁ BÁN & PHƯƠNG ÁN BÁN HÀNG
6.1. TỔNG THỂ Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN, ĐỊNH VỊ SẢN PHẨM & KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU,
CHẤT LƯỢNG, MỨC ĐỘ PHÁT TRIỂN
Tổng thể ý tưởng phát triển
Dự án nghiên cứu nằm trong quy hoạch phân khu S2 với mật độ xây dựng và quy mô dân số thấp,
hình thành theo hướng phát triển khu đô thị sinh thái với hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông
được quy hoạch đồng bộ. Với lợi thế đó, Savills đề xuất tổng thể dự án nghiên cứu được định
hướng phát triển thành ‘Khu đô thị sinh thái’ với mật độ xây dựng và quy mô dân số thấp hơn với
các khu đô thị điển hình.
Với mục đích tạo lập một không gian sống tốt cho cư dân, xây dựng và củng cố danh tiếng của chủ
đầu tư và, đặc biệt, tìm kiếm lợi nhuận thông qua định vị mức giá cao hơn so với sản phẩm tương
tự của các dự án lân cận đã và đang bán, Savills đề xuất ý tưởng phát triển tổng quan xoay quanh
ba yếu tố sau:
Vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây thủ đô: cửa ngõ chiến lược phía Tây Hà Nội với liên thông
thuận lợi trung tâm hành chính Mỹ Đình;
Vành đai xanh với mật độ xây dựng thấp: Thuộc quy hoạch vành đai xanh với lợi thế mặt hồ và
cảnh quan nội khu;
Định vị hàng đầu về không gian sống với tiện ích resort: trong các dự án thuộc cùng phân khúc
trung cấp tại phường Phương Canh và Xuân Phương thuộc địa phận quận Nam Từ Liêm.
Định vị sản phẩm, khách hàng mục tiêu
Biệt thự / nhà liền kề
Xét tương quan từ góc độ quy mô, thiết kế và vị trí của dự án so với tương quan khu vực, cơ sở hạ
tầng xung quanh dự án hiện tại và tương lai và xu hướng thị trường trong những năm trở lại đây,
Savills đề xuất sản phẩm biệt thự / nhà liền kề thuộc dự án nghiên cứu được định vị thuộc ‘Phân
khúc trung cấp’:
 Dự án nghiên cứu thuộc địa phận phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, nơi các sản
phẩm biệt thự / nhà liền kề trung cấp đã và đang chiếm phần lớn nguồn cung.
 Dự án nghiên cứu nằm gần các dự án hiện tại và tương lai đã được định vị rõ ràng thuộc
phân khúc trung cấp.

 Hạng mục nhà liền kề của dự án nghiên cứu có diện tích đất trung bình khoảng 84m², phù
hợp hơn với phân khúc trung cấp.
Khách hàng mục tiêu của sản phẩm biệt thự / nhà liền kề thuộc dự án nghiên cứu được xác định
như sau:
 Những người có thu nhập từ trung bình trở lên hiện đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội,
đặc biệt là:
 Những người hiện đang hoặc dự kiến trong tương lai gần sẽ làm việc (công chức các sở
ban ngành sắp chuyển trụ sở làm việc về gần khu vực dự án nghiên cứu, ví dụ: Bộ Ngoại
Giao tại khu vực Mỹ Đình).
 Những người có gia đình sinh sống gần khu vực dự án nghiên cứu.
 Những người sở hữu xe ô tô.
 Cán bộ cấp quản lý trở lên tại các tập đoàn kinh tế nhà nước và tư nhân lớn.
 Những người ngoại tỉnh có thu nhập cao (đặc biệt, từ các tỉnh miền Bắc) đang tìm kiếm cơ
hội định cư hoặc đầu tư bất động sản tại Hà Nội.
 Việt Kiều.
 Những người hiện đang sở hữu bất động sản trung bình, đang tìm kiếm các phương án
nâng cấp/chuyển đổi.
Căn hộ để bán
Dựa trên vị trí và phân tích các dự án cạnh tranh tương đồng, Savills khuyến nghị chủ đầu tư nên
phát triển sản phẩm căn hộ nhắm đến các đối tượng khách hàng trẻ có thu nhập trung và thấp cấp
bởi các lý do sau:
 Nhu cầu sản phẩm căn hộ hạng trung và thấp cấp được dự báo vẫn tiếp tục tăng trong
tương lai bởi tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hóa và xu hướng ngày càng giảm
quy mô hộ gia đình.
 Các dự án khu vực này chủ yếu phát triển sản phẩm hạng B và C, trong khi đó hạng B đang
phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt bởi nguồn cung hạng này trong những
năm tới được dự báo tương đối lớn.
 Nhu cầu căn hộ hạng B và C được được dự báo vẫn tiếp tục tăng cao bởi các căn hộ được
thiết kế với diện tích (60-75m2) và giá cả hợp lý (50,000-100,000 USD/m2).
Nhóm khách hàng mục tiêu của sản phẩm căn hộ để bán được xác định như sau:

 Hộ gia đình, cá nhân có mức thu nhập trung bình khá hiện đang cư trú và làm việc ở khu
vực lân cận dự án Hà Đông, Từ Liêm, Cầu Giấy…
 Cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn có nhu cầu ra ở riêng.
 Dân ngoại tỉnh có nhu cầu mua nhà cho con cái học tập và sinh hoạt ở Hà Nội hoặc đầu tư.
 Các ông bà già về hưu muốn sống trên cùng mặt bằng để tiện sinh hoạt.
Chất lượng, mức độ phát triển
Biệt thự / nhà liền kề
Do sản phẩm biệt thự / nhà liền kề của dự án nghiên cứu được định vị thuộc phân khúc trung cấp,
chất lượng và mức độ phát triển cũng được đề xuất ở mức trung cấp.
Với hiện trạng bàn giao của những dự án so sánh nêu trên và những dự án điển hình trên thị
trường hiện nay, Savills đề xuất mức độ hoàn thiện cảu sản phẩm biệt thự / nhà liền kề là nhà xây
thô, hoàn thiện mặt ngoài. Cơ sở của đề xuất nêu trên như sau:
 Biệt thự / nhà liền kề được hoàn thiện mặt ngoài sẽ tạo ra sự gắn kết và đồng bộ cho toàn
bộ dự án. Hiện nay, thị trường đang có xu hướng bàn giao tối thiểu tới hoàn thiện mặt
ngoài.
 Biệt thự / nhà liền kề hoàn thiện mặt ngoài có thể tạo điều kiện cho khách hàng tự hoàn
thiện và trang bị nội thất bên trong nhà theo sở thích.
 Các dự án đang bán trong khu vực cũng có mức độ hoàn thiện tương tự (KĐT sinh thái
Xuân Phương Tasco, KĐTM Xuân Phương, KĐTM Splendora (Bắc An Khánh) – Giai đoạn 1,
KĐTM Vân Canh)
 Chủ đầu tư cũng có thể có thêm phần lãi từ giá trị xây dựng và hoàn thiện mặt ngoài.
Savills đề xuất triển khai hoàn thiện đầy đủ nội thất đối với nhà mẫu của từng sản phẩm để phục vụ
tốt hơn bán hàng và tiếp thị.
Savills đề xuất mức độ hoàn thiện cơ bản đối với sản phẩm căn hộ để bán của dự án. Đây là sản
phẩm truyền thống được các chủ đầu tư lựa chọn phát triển từ trước tới nay nhằm đảm bảo tính
đồng nhất về tiến độ bàn giao và quản lý khi bàn giao sản phẩm. Mặt khác, phần lớn đối tượng
mua căn hộ hạng C thường chỉ có một lượng ngân sách nhất định, họ thường muốn tự hoàn thiện
căn hộ theo nhu cầu sử dụng và mức độ tài chính cho phép.
Savills đề xuất dự án nghiên cứu nên bàn giao sản phẩm cho khách hàng ở mức độ hoàn thiện cơ
bản, cụ thể như sau:

 Cửa sổ và cửa ra vào
 Tường: Đã sơn bả
 Trần: Thạch cao
 Sàn: gỗ/gạch
 Phòng vệ sinh: tất cả các thiết bị vệ sinh gắn liền, bình nóng lạnh.
 Thiết bị điện: Đèn, công tắc, ổ căm và các đầu chờ đấu nối.
6.2. ĐỀ XUẤT PHÁT TRIỂN Ý TƯỞNG
Để hiện thực hóa ý tưởng phát triển nêu trên, Savills đề xuất quy hoạch các hạng mục công việc
phát triển dự án trọng điểm sau:
Nâng cấp và đa dạng hóa sản phẩm tạo điểm chào bán độc đáo
Tạo giá trị gia tăng cho sản phẩm nhà liền kề thông qua việc chuyển đổi dãy nhà phố có vị trí
hướng đường phía Bắc dự án (các lô nhà liền kề có ký hiệu LK01-LK38) thành sản phẩm ‘Nhà phố’
(‘Shophouse’) thay vì nhà liền kề để ở thông thường. Theo kinh nghiệm của Savills, nhà phố trên thị
trường hiện có mức giá chào bán cao hơn nhà liền kề thông thường khoảng 5-15% và có sức hấp
dẫn hơn đối với nhà đầu tư do sự bao hàm hai công năng trên cùng một diện tích đất và khả năng
tạo dòng thu nhập tương lai song song với mục đích chính để ở. Việc nâng cấp thành sản phẩm
nhà phố sẽ hỗ trợ tích cực việc quảng bá dự án, tạo sự khác biệt so với các sản phẩm nhà liền kề để
ở đơn thuần theo thiết kế hiện tại.
Chủ đầu tư có thể tham khảo thiết kế của các sản phẩm nhà phố tại các dự án Ecopark (Phố Trúc),
Gamuda Gardens (nhà phố quanh khu căn hộ The One) và Vinhomes Gardenia (The Arcadia).
Các lô nhà liền kề còn lại được đề xuất thiết kế như nhà liền kể để ở thông thường.

Bản đồ 6.1 Đề xuất chuyển đổi thành nhà phố, dãy LK01-LK38
Nguồn: Chủ đầu tư
Dự án trung cấp với diện mạo quy hoạch và thiết kế cao cấp
Thiết kế kiến trúc – Xanh và Phong Thủy
Theo nghiên cứu và khảo sát của Savills, các dự án tại khu vực nghiên cứu đều có thiết kế không
độc đáo và không có nét riêng. Theo kinh nghiệm thị trường của Savills, các dự án có sự đầu tư vào
thiết kế đều hưởng lợi từ định vị hình ảnh tốt hơn, hỗ trợ tích cực quá trình bán hàng và thường có
mức giá cao hơn so với các dự án cạnh tranh/tương đồng. Các chi phí đầu tư vào thiết kế kiến trúc
hoàn toàn có thể được kiểm soát tốt và phân bổ vào giá thành sản phẩm khi xây dựng chiến lược
giá.
Theo khảo sát gần nhất của Savills đối với khách hàng tại Hà Nội quan tâm tới sản phẩm nhà liền
kề/nhà phố/biệt thự, hơn 65% khách hàng tiềm năng được hỏi ưa thích phong cách thiết kế hiện
đại với đường nét mạch lạc, khỏe khoắn. Savills đề xuất chủ đầu tư cân nhắc ưu tiên phong cách
kiến trúc hiện đại; đồng thời, Savills đề xuất đánh vào tâm lý khách hàng qua: (1) việc chú trọng vào
yếu tố phong thủy, diễn giải nguyên lý thông gió (‘vượng khí’), đặc biệt trong thiết kế nhà liền kề
tận dụng khoảng lùi trước và sau nhà; và (2) mặt đứng có nhiều mảng xanh tạo thiện cảm trên các
tài liệu marketing.

Quy hoạch giao thông ‘xanh’
Để thiết lập không gian sống xanh và yên bình, Savills đề xuất Chủ đầu tư nghiên cứu phương án
quy hoạch giao thông và điều chỉnh hướng tiếp cận như sau:
 Giao thông bằng xe tiếp cận dự án thông qua hai trục đường phía Bắc và phía Nam dự án –
đường màu đỏ trong Bản đồ dưới đây;
 Sảnh đón trả khách của các tòa chung cư được bố trí về phía đường phía Nam dự án như
được thể hiện bằng mũi tên trong Bản đồ dưới đây;
 Đường màu vàng chỉ cho phép xe của cư dân biệt thự hoạt động;
Phương án đề xuất trên đây sẽ tạo ra những điểm ưu việt sau cho dự án:
 Gia tăng đẳng cấp cho khu biệt thự khi chỉ có xe của cư dân biệt thự được hoạt động trên
đường nội bộ màu vàng;
 Tạo lập khu cảnh quan trung tâm ‘không có lưu thông xe’, tạo giá trị gia tăng cho toàn khu,
đặc biệt, khu căn hộ, với diện tích công cộng ngoài trời rộng rãi, an toàn cho người già và
trẻ em.
Bản đồ 6.2 Đề xuất chuyển đổi thành nhà phố, dãy LK01-LK38
Khu vực cảnh quan

không lưu thông xe cộ

6.3. ĐỀ XUẤT CƠ CẤU SẢN PHẨM
Nhà liền kề /biệt thự
Trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt và khảo sát thực tế (xét tới
hình dạng hiện tại của Hồ Chuối, quy hoạch tuyến đường phía Bắc và phía Nam dự án), Savills nhận
định quy hoạch hạng mục thấp tầng hiện đã cơ bản tối ưu; thống kê cơ cấu sản phẩm thấp tầng tại
Bảng 6.1 dưới đây.
Bảng 6.1 Cơ cấu sản phẩm thấp tầng
Loại sản phẩm Số lượng
Nhà liền kề 63
Biệt thự 20
Tổng 83
Trường hợp Chủ đầu mong muốn thay đổi cơ cấu sản phẩm, Savills đề xuất tăng tối đa số lượng
sản phầm nhà liền kề do giá trị tổng thành phù hợp hơn với số đông nhà đầu tư thuộc thị trường
khách hàng mục tiêu và tốc độ hấp thụ dự kiến sẽ nhanh hơn đáng kể so với sản phẩm biệt thự.
Đồng thời, Savills đề xuất diện tích đất của sản phẩm nhà liền kề thay đổi mới này trong khoảng
70-90m² để đảm bảo tính cạnh tranh về diện tích lô với các dự án trong cùng khu vực.
Theo kinh nghiệm của Savills, Chủ đầu tư nên dành 03 tầng ở khối đế mỗi tòa nhà để sử dụng vào
mục đích thương mại, diện tích sinh hoạt cộng đồng cho dân cư và có thể bố trí chỗ đỗ xe. Diện
tích căn hộ nên bắt đầu từ tầng 4 mỗi tòa.
Theo khảo sát của Savills trên các dự án tương đồng có tốc độ bán hàng tốt hiện nay, loại căn hộ
được thiết kế từ 2-3 phòng ngủ được hấp thụ tốt nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu của phần lớn khách
hàng. Các căn hộ nên được bố trí hợp lý để có không gian và góc nhìn rộng, phóng khoáng. Đặc
biệt, các căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích lớn hơn nên được bố trí tại các vị trí góc nhiều mặt
thoáng và nhiều hơn ở tòa CT2. Theo đó, Savills khuyến nghị chủ đầu tư nên phát triển sản phẩm
theo cơ cấu như sau:

Bảng 6.2 Cơ cấu sản phẩm căn hộ đề xuất
Diện tích
Số lượng Diện tích Diện tích sử Diện tích
Căn hộ Tỷ trọng TB
căn căn (m²) dụng (m²) XD (m²)
(m²/căn)
2 phòng ngủ 75% 937 60-70 65 60.885 81.180

3 phòng ngủ 25% 226 80-100 90 20.295 27.060
Dự án nghiên cứu 100% 1.163 70 81.180 108.240
Savills đã tiến hành khảo sát cơ cấu sản phẩm của các dự án tương đồng được thiết kế hiện đại phù
hợp với nhu cầu của đa số đối tượng khách hàng và có tỷ lệ bán hàng tốt trong thời gian gần đây
như sau:
Bảng 6.3 Cơ cấu sản phẩm của một số dự án điển hình
Tên dự án Số căn Diện tích căn hộ (m²) Tỉ trọng
OTC2 Xuân Phương 204

2 phòng ngủ 136 57-62 66.7%
3 phòng ngủ 68 107 33.3%
Dream Town 522
2 phòng ngủ 212 87-93 40.6%
3 phòng ngủ 310 89-98 59.4%
Xuân Mai Sparks Tower 864
2 phòng ngủ 617 52-72 71.4%
3 phòng ngủ 247 81-91 28.6%
HH3 FLC Garden City 726
1 phòng ngủ 88 46-60 12%
2 phòng ngủ 522 53-67 72%
3 phòng ngủ 116 84-88 16%
Parkview Residence 627
2 phòng ngủ 564 54-83 90%
3 phòng ngủ 63 111 10%
Athena Complex 594
2 phòng ngủ 526 69-75 88.6%
3 phòng ngủ 68 89-106 11.4%
Gemek Tower 1.276
2 phòng ngủ 1102 60-92 86.4%
3 phòng ngủ 174 82-116 13.6%
Hanoi Landmark 51 688
2 phòng ngủ 258 76-86 37.5%

Tên dự án Số căn Diện tích căn hộ (m²) Tỉ trọng
3 phòng ngủ 430 91-116 62.5%

Xuân Phương Residence 604
2 phòng ngủ 326 50-87 54.0%
3 phòng ngủ 278 83-115 46.0%
Hateco Hoang Mai 744
2 phòng ngủ 504 47-80 67.7%
3 phòng ngủ 240 91-106 32.3%
HD Mon City 896
2 phòng ngủ 224 53-67 25.0%
3 phòng ngủ 672 86 75.0%
6.4. DỊCH VỤ TIỆN ÍCH
Trong các dự án so sánh của sản phẩm căn hộ để bán và sản phẩm biệt thự / nhà liền kề, các dự án
cao tầng và các dự án có cả hạng mục thấp tầng và cao tầng đều có đa dạng tiện ích hơn so với dự
án chỉ có hoặc mới triển khai hạng mục thấp tầng. Do đó, để lấy cơ sơ đề xuất dịch vụ tiện ích cho
dự án nghiên cứu, Savills dựa trên nền tảng tiện ích của các dự án căn hộ để đề xuất dịch vụ tiện
ích chung cho toàn khu.
Đồng thời, Savills khuyến nghị, với số lượng hạn chế của biệt thự / nhà liền kề cùng với định vị sản
phẩm, Chủ đầu tư không nên đầu tư riêng một hạng mục nhà cộng đồng/nhà câu lạc bộ mà tích
hợp tối đa toàn bộ tiện ích vào khu vực công trình cao tầng để tiết giảm đầu tư.
Bảng 6.4 Đề xuất dịch vụ tiện ích

Xuân Mai Sparks Tower
Parkview Residence
OTC2 Xuân Phương
Hanoi Landmark 51
Dự án nghiên cứu
Athena Complex
FLC Garden City
Ecolife Capitol
Gemek Tower
Dream Town
Các dịch vụ tiện ích
An ninh (hệ thống thẻ từ & camera) x x x x x x x x x x x

Bể bơi x x x x x x x x x x x
Sân tennis x x x x x x x x x x x
Gym x x x x x x x x x x x
Phòng sinh hoạt công cộng x x x x x x x x x
(sử dụng đa năng phục vụ tổ chức sự kiện,
phòng trò chơi, câu lạc bộ hưu trí, phòng trò

Xuân Mai Sparks Tower
Parkview Residence
OTC2 Xuân Phương
Hanoi Landmark 51
Dự án nghiên cứu
Athena Complex
FLC Garden City
Ecolife Capitol
Gemek Tower
Dream Town
Các dịch vụ tiện ích
chơi trẻ em trong nhà, …)
Tiện ích ngoài trời x x x x x x x x x x x

(công viên / vườn dạo / sân chơi trẻ em /
picnic / khu tập thể dục dành cho người già)
Diện tích thương mại khối đế x x x x x x x x x x x
(cửa hàng tiện ích / siêu thị / nhà hàng /
trường mẫu giáo / phòng khám, …)

Kết hợp nghiên cứu phân tích quy hoạch cùng các đề xuất phát triển nêu tại Phần 6.2, Savills đề
xuất một số điểm chi tiết đối với tiện ích như sau:
Hạng mục tiện ích Đề xuất chi tiết
Bể bơi Savills đề xuất vị trí bể bơi tại quanh khu vực hồ để tạo sự giao
thoa, tiện lợi sử dụng chung giữa cư dân thấp tầng và cao tầng.
Đồng thời, phương án này cũng phù hợp với đề xuất quy hoạch khu
vực không giao thông xe quanh hồ tại Phần 6.2.
Sân tennis Trường hợp không bố trí được sân tennis tại sân, Savills đề xuất
nghiên cứu bố trí sân tennis trên nóc hạng mục bãi đỗ xe 3 tầng.
Diện tích thương mại khối đế Savills đề xuất Chủ đầu tư dành ưu tiên cho các đối tác thuê là siêu
thị/cửa hàng tiện ích, trường mẫu giáo và nhà hàng, phù hợp với
nhu cầu thiết yếu hàng ngày của cư dân.
6.5. GIÁ BÁN & PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
6.5.1. BIỆT THỰ / NHÀ LIỀN KỀ
Các giả định tại thời điểm mở bán
Savills đề xuất các mức giá bán trung bình cho sản phẩm nhà liền kề và biệt thự dựa trên cơ sở các
giả định sau đây được thỏa mãn tại thời điểm mở bán chính thức:
 Toàn bộ Đường 70 mở rộng đã được hoàn thành hoặc trong giai đoạn thi công cuối.
 Đường tiếp cận phía Bắc và phía Nam dự án đã được hoàn thành hoặc trong giai đoạn thi
công cuối.
 Hồ cảnh quan trung tâm dự án trong giai đoạn xây dựng và cơ bản hoàn thành.
 Đường nội bộ cơ bản hoàn thành.
 Phần lớn các đề xuất phát triển đề cập tại Phần 6.2 được quy hoạch / bố trí và thực thi.
 Phần lớn các hạng mục tiện ích đề xuất tại Phần 6.4 được quy hoạch / bố trí và thực thi.
 Điều kiện thị trường nhà ở ổn định.
Giá bán trung bình đề xuất trường hợp các giả định được thỏa mãn
Nhà liền kề
Trên cơ sở mức giá bán của các dự án cạnh tranh có vị trí hoặc đặc điểm tương đồng, Savills sử dụng
phương pháp so sánh giá để xác định mức giá phù hợp cho dự án nghiên cứu. Savills đề xuất mức giá

chào bán trung bình đối với sản phẩm nhà liền kề là 45.000.000 VND/m² đất (khoảng
USD2.050/m² đất) bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.
Bảng 6.5 Giá bán trung bình đề xuất cho nhà liền kề
Tiện ích, Giá bán
Nhà liền kề Giá chào bán Hạ tầng Thiết kế, Tiến độ
Vị trí cảnh quan Tổng điều chỉnh
Dự án so sánh (VND/m²) giao thông cảnh quan thi công
nội khu (VND/m²)
Dream Town 54.000.000 -15% -15% 5% 5% -5% -20% 43.200.000
KĐT sinh thái Xuân Phương Tasco 53.500.000 -5% -5% 5% 5% 0% 0% 53.500.000
Khu nhà ở cán bộ cấp thứ trưởng hoặc tương đương 52.500.000 -5% -5% 5% 5% -5% 0% 49.875.000
KĐTM Xuân Phương 50.500.000 0% 0% 5% 5% -5% 10% 53.025.000
KĐTM Splendora (Bắc An Khánh) - Giai đoạn 1 50.500.000 5% -10% -15% 0% -5% -20% 37.875.000
KĐTM Lê Trọng Tấn - Khu A 46.000.000 -15% -20% 5% 5% -5% -25% 36.800.000
Athena 42.500.000 0% 0% 0% 5% 0% 5% 46.750.000
FLC Garden City 39.500.000 0% 0% 0% 5% 0% 5% 45.425.000
KĐTM Vân Canh 35.500.000 5% 5% 5% 5% -5% 20% 40.825.000
Dự án nghiên cứu 45.000.000
Giá quy đổi US$/m² 2.050
Biệt thự
Tọa lạc tại vị trí đẹp nhất của dự án ven khu hồ cảnh quan trung tâm và với khuôn đất vuông vắn, sản
phẩm biệt thự là sản phẩm cao cấp nhất của dự án nghiên cứu. Savills lựa chọn một số phân khu của
các dự án cạnh tranh/so sánh với ưu thế vị trí và đặc điểm tương đồng (ven hồ / ven sông / đối diện
công viên / gần khu tiện ích / …), và sử dụng phương pháp so sánh giá để xác định mức giá phù hợp.
Savills đề xuất mức giá chào bán trung bình đối với sản phẩm biệt thự là 50.000.000 VND/m² đất
(US$2.300/m² đất) bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.
Bảng 6.6 Giá bán trung bình đề xuất cho biệt thự
Tiện ích,
Biệt thự Giá chào bán Hạ tầng Tiến độ Giá bán điều chỉnh
Vị trí thiết kế, Tổng
Dự án so sánh (VND/m²) giao thông thi công (VND/m²)
cảnh quan
KĐTM Xuân Phương 48.000.000 0% 0% 5% -5% 0% 48.000.000
(BT4 - BT10)
KĐT sinh thái Xuân Phương Tasco 55.500.000 -5% -5% 5% 0% -5% 52.725.000
(khu biệt thự hướng công viên
cảnh quan trung tâm)
Dự án nghiên cứu 50.000.000
Giá quy đổi US$/m² 2.300
Mức điều chỉnh theo đặc điểm vị trí từng lô
Savills đề xuất mức điều chỉnh theo đặc điểm vị trí từng lô như sau:

Bảng 6.7 Tỷ lệ điều chỉnh giá theo vị trí
Đặc điểm Biên độ điều chỉnh
Loại hình sản phẩm

o Song lập so với Đơn lập 5% - 25%
Vị trí đẹp
o Lô góc 10% - 20%
o Mặt đường lớn 5% - 20%
o Nhìn ra khu cảnh quan, tiện ích trung tâm / công viên / hồ 5% - 15%
o Hướng đẹp 5% - 10%
o Diện tích / hình dạng hợp lý 5% - 10%
Những đặc điểm điều chỉnh nêu trên được đưa ra trên căn cứ:
 Biệt thự song lập có diện tích nhỏ hơn biệt thự đơn lập nên mức giá theo m² đất thường cao
hơn để đảm bảo tổng giá trị theo căn không quá chênh lệch.
 Lô góc là lô có ít nhất từ hai mặt thoáng trở lên nên giá trị cao hơn lô thường chỉ có từ một tới
hai mặt thoáng.
 Lô nhìn ra hồ / cây xanh có tầm nhìn thoáng và đẹp nên giá trị cao hơn lô thường có tầm nhìn
sang các công trình khác.
 Lô có hướng đẹp (thường là Nam và Đông Nam) được ưa chuộng hơn những hướng khác.
 Lô có diện tích hợp lý (không quá to hoặc quá nhỏ so với những sản phẩm cùng loại trong dự
án) và hình dạng vuông vắn được ưa chuộng hơn những lô khác.
Riêng đối với 5 căn nhà liền kề góc khuất thuộc TT-03 (xem Bản đồ dưới đây), Savills đề xuất Chủ
đầu tư cân nhắc phương án điều chỉnh giá thấp hơn giá trung bình 20% và có chào bán theo
phương án bán đất và tự xây dựng theo các chỉ tiêu đã được phê duyệt. Phương án này sẽ không
ảnh hưởng tới cảnh quan chung của dự án do các căn này nằm tại vị trí khuất và tiếp cận trực tiếp
từ đường phía Nam dự án.
Giá bán trung bình đề xuất trường hợp mở bán vào Quý 2/2017
Trường hợp dự án mở bán vào thời điểm Quý 2/2017 với hạ tầng khu vực xung quanh dự án chưa
có biến chuyển nhiều so với thời điểm Quý 1/2016, Savills đề xuất mức giá bán trung bình như sau:
 Đối với Nhà liền kề: mức giá trung bình tương đương với mức giá của dự án Athena Complex, ở
mức 42.500.000 VND/m² đất (khoảng USD1.942/m² đất) bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn
thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.

 Đối với Biệt thự: Savills đề xuất không mở bán biệt thự khi Đường 70 chưa hoàn thành/đang
được thi công do đối tượng khách hàng mua biệt thự có giá trị lớn có yêu cầu khắc khe hơn về
hạ tầng và không gian sống. Trường hợp mở bán với hạ tầng chưa hoàn thiện, Savills đề xuất
mức giá biệt thự tương đồng với mức giá nhà liền kề ở mức 42.500.000 VND/m² đất (khoảng
USD1.942/m² đất) bao gồm đất, nhà xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, không bao gồm VAT.
Bản đồ 6.3 Đề xuất phương án bán và giá các căn góc khuất TT-03
Phương thức thanh toán
Savills nghiên cứu tiến độ thanh toán của một số dự án so sánh, đặc biệt các dự án đang chào bán
và đang trong giai đoạn xây dựng trong khu vực nghiên cứu, Phần lớn các dự án có tiến độ thanh
toán chia thành 4-5 đợt với các đợt dao động trong khoảng 20-35% (trừ đợt cuối khoảng 5%);
ngoại trừ trường hợp dự án Athena có đợt thanh toán đầu tiên lớn (khoảng 64%) để thu hồi toàn
bộ tiền đất.

Bản đồ 6.4 Tiến độ thanh toán dự án so sánh
FLC Garden City 20% 16% 16% 16% 16% 16%
Athena 64% 12% 12% 12%
Splendora 20% 20% 30% 30%
Xuân Phương Viglacera 35% 20% 20% 22% 3%
Dream Town 40% 40% 20%
Ecolife Capitol 25% 15% 15% 15% 25% 5%
Xuân Phương Tasco 20% 20% 30% 25% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%

Đối với dự án nghiên cứu, Savills đề xuất Chủ đầu tư áp dụng phương án trung lập, tương tự phần
lớn các dự án khác, với từ 4-5 đợt như sau:
Bảng 6.8 Tiến độ thanh toán | Biệt thự / Nhà liền kề
Đợt Thời điểm Tỷ lệ (%)
1 Ký kết Hợp đồng 30%

2 30-45 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng 20%
3 60-120 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng 20%
4 Thông báo bàn giao nhà 25%
5 Bàn giao chứng nhận quyền sử dụng đất 5%
Tổng 100%
6.5.2. CĂN HỘ ĐỂ BÁN
Giá bán trung bình đề xuất
Trên cơ sở mức giá bán của các dự án cạnh tranh có vị trí hoặc đặc điểm tương đồng, Savills sẽ sử
dụng phương pháp so sánh giá để xác định mức giá phù hợp cho dự án nghiên cứu. Với hiện trạng
mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp của các dự án hiện nay là mức giá tính theo diện tích
thông thủy, giá bán dự kiến do Savills đề xuất sẽ là mức giá bán theo diện tích thông thủy của căn
hộ.
Với các dự án so sánh đã bán hết tại thời điểm hiện tại, mức giá bán đề xuất cho dự án nghiên cứu
sẽ được xây dựng trên cơ sở mức giá thứ cấp đang chào bán trên thị trường của những dự án so
sánh. Trên cơ sở những yếu tố thường được khách hàng xem xét khi tìm hiểu một dự án chung cư
và so sánh các tiêu chí này giữa các dự án so sánh và dự án nghiên cứu, Savills đưa ra đề xuất cho

mức giá cho dự án tại các thời điểm cụ thể với những giả định: Đường Trần Hữu Dực kéo dài đã
được hoàn thành, Đường 70 cũng đã được mở rộng theo quy hoạch.
Bảng 6.9 Giá bán đề xuất cho dự án

Giá chào
Giá điều
bán trung Khoảng cách Giá điều chỉnh
Ý tưởng Danh Khả năng chỉnh
Dự án so sánh bình tới đường Tiện ích Tổng (VND/m² -
phát triển tiếng CĐT tiếp cận (USD/m² -
(USD/m² - Phạm Hùng Chưa VAT)
Chưa VAT)
Chưa VAT)
Xuân Phương Residence 914 -5% 0% 0% 0% -5% -10% 823 18,000,000
OCT2 Xuân Phương 738 0% 0% 0% 0% 0% 0% 738 16,200,000
Dream Town 740 0% 0% 0% 5% 0% 5% 777 17,000,000
FLC Garden City 768 0% 0% 0% -10% 5% -5% 730 16,000,000
Athena Complex 768 0% 0% 5% 5% 5% 15% 884 19,300,000
Intracom 2 Cầu Diễn 955 -5% 5% 5% 0% -5% 0% 955 20,900,000
FLC Landmark Tower 1,000 -10% 5% 5% -10% -5% -15% 850 18,600,000
34 Cầu Diễn 1,016 -5% 5% 5% 5% 0% 10% 1,118 24,500,000
CT3 Lê Đức Thọ 1,130 -10% 5% 5% 5% -5% 0% 1,130 24,700,000
Sun Square 1,168 -10% 0% 0% 5% -10% -15% 993 21,700,000
Goldmark City 1,250 -10% -10% -10% -10% -10% -50% 625 13,700,000
HD Mon City 1,242 -10% -5% -5% -5% -10% -35% 807 17,700,000
Dự án nghiên cứu 869 19,000,000
Căn cứ trên kết quả phân tích hiệu quả sử dụng đất, chủ đầu tư có thể xem xét biên độ giá dao
2 2
động từ 18-22 triệu đồng/m (khoảng 820-1.000 USD/m ). Tuy nhiên, Savills xét thấy mức giá trung
2 2
bình ở thời điểm bắt đầu mở bán nên là 19 triệu đồng/m (khoảng 870 USD/m ) tính trên diện tích
thông thủy và không bao gồm VAT &phí bảo trì. Giá này đã bao gồm nội thất cơ bản được liệt kê ở
trên (mục 6.2.4) và các dịch vụ tiện ích của dự án được đầu tư đầy đủ và đồng bộ (như mục 6.2.5).
Trong trường hợp hạ tầng xung quanh dự án chưa thay đổi theo tiến độ dự kiến, giá bán của dự án
2
tại thời điểm Q2/2017 sẽ khó đạt được như đề xuất ở trên, mức 17 triệu đồng/ m (khoảng 775
2
USD/m ) sẽ là phù hợp với mức chấp nhận của thị trường so với các dự án cạnh tranh lân cận.
Phương thức thanh toán
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư không được phép thu quá 70%
giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Savills đã tiến hành nghiên cứu tiến độ thanh toán của một
số dự án tương đồng có tốc độ bán tốt trên thị trường hiện nay như sau:

Bản đồ 6.5 Tiến độ thanh toán của các dự án tương đồng
HD Mon City 30% 15% 15% 10% 25% 5%

Xuân Phương… 25% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 5%
Hà Nội Landmark… 20% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 25% 5%
Gemek Premium 20% 10% 15% 15% 10% 25% 5%
Athena Complex 20% 10% 10% 10% 10% 10% 30%
Parkview Residence 30% 10% 15% 15% 30%
FLC Garden City 20% 10% 10% 10% 10% 10% 25% 5%
Xuân Mai Sparks… 15% 15% 15% 25% 30%
OTC2 Xuân Phương 30% 10% 10% 20% 30%
0% 20% 40% 60% 80% 100%

Điều khoản thanh toán linh hoạt sẽ hỗ trợ nâng cao hiệu quả bán hàng. Chủ đầu tư nên đưa ra các
tiến độ thanh toán phù hợp theo từng đợt bán hàng căn cứ theo tiến độ xây dựng của dự án.
Savills đề xuất tiến độ thanh toán có thể như sau:
Bảng 6.10 Tiến độ thanh toán
Tiến độ thanh toán Tỷ lệ
Đặt cọc 50.000.000 VNĐ

Ký HĐMB (Xây xong móng) 20%
Đợt 2 (Xây xong tầng 5) 10%
Đợt 6 (Xây xong phần thô) 10%
Đợt 7 (Khi bàn giao) 25%
Khi Nhận sổ đỏ 5%
Tổng 100%

6.6. THỜI GIAN MỞ BÁN VÀ TỐC ĐỘ BÁN HÀNG
6.6.1. BIỆT THỰ / NHÀ LIỀN KỀ
Thời điểm mở bán
Các dự án trên trục Đường 70, nói chung, và dự án nghiên cứu, nói riêng, phụ thuộc nhiều vào kế
hoạch triển khai mở rộng Đường 70. Như đã giả định ở trên, Savills đề xuất thời điểm mở bán tốt
nhất là thời điểm Đường 70 đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối.
Trường hợp Chủ đầu tư không kỳ vọng Đường 70 sẽ được triển khai thi công trong vòng 24 tháng
tới, căn cứ trên hiện trạng pháp lý và thi công của dự án, Savills đề xuất thời điểm mở bán khả thi là
vào Quý 2/2017 khi:
 Đường tiếp cận phía Bắc và phía Nam dự án đã được hoàn thành hoặc trong giai đoạn thi
công cuối.
 Hồ cảnh quan trung tâm dự án trong giai đoạn xây dựng và cơ bản hoàn thành.
 Đường nội bộ đã cơ bản hoàn thành.
Đối với trường hợp thời điểm mở bán là Quý 2/2017, Savills khuyến nghị chỉ mở bán sản phẩm
nhà liền kề. Savills đề xuất chỉ mở bán sản phẩm biệt thự khi Đường 70 đã hoàn thành hoặc đang
trong giai đoạn cuối hoàn thành để đạt được mức giá kỳ vọng.
Tốc độ bán dự kiến
Trên cơ sở phân tích các dự án cung cấp sản phẩm nhà liền kề có các điểm tương đồng và với số
lượng sản phẩm có hạn, Savills nhận định rằng số lượng sản phẩm của dự án nghiên cứu có thể
được hấp thụ hết trong vòng hai năm sau thời điểm mở bán với tỷ lệ hấp thụ của Năm 1 và Năm 2
lần lượt là 63% (tổng 52 sản phẩm) và 37% (tổng 31 sản phẩm),
Bảng 6.11 Tốc độ bán dự kiến
Sản phẩm Năm 1 Năm 2
Nhà liền kề 40 23
Biệt thự 12 8
Tổng 52 31

6.6.2. CĂN HỘ ĐỂ BÁN
Thời điểm mở bán
Căn cứ theo thông tin nhận được từ chủ đầu tư về thời gian khởi công xây dựng là Q4/2016, Savills
đề xuất thời gian tung bán sản phẩm lần đầu nên là Q2/2017 khi dự án đã triển khai xong phần cơ
sở hạ tầng, móng tòa nhà cải tạo mở rộng phần diện tích hồ Chuối. Đây cũng là thời điểm thị
trường thường sôi động hơn sau giai đoạn trầm lắng do ảnh hưởng của Tết và tâm lý của người
dân ít mua nhà dịp đầu năm.
Savills nhận thấy một số điểm sau có ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của dự án nghiên cứu:
 Đường 70 đã được mở rộng theo quy hoạch được phê duyệt

 Đường Trần Hữu Dực kéo dài sắp hoàn thành
 Hạ tầng và một số tiện ích của dự án đã được triển khai trước hoặc đồng thời.
Tốc độ bán hàng
Savills đã tiến hành nghiên cứu, phân tích tốc độ bán hàng của các dự án có quy mô cùng một số
đặc điểm tương đồng và đưa ra nhận định tốc độ bán hàng của dự án nghiên cứu như bảng sau:
Bảng 6.12 Tốc độ bán hàng
Thời gian Tỷ lệ bán

Số căn
Tên dự án Số căn bắt đầu Tỷ lệ bán
đã bán Năm 1 Năm 2 Năm 3
bán
Gemek Tower 1.276 Q4/2014 1.225 96% 12% 94%

Hateco Hoàng Mai 744 Q2 2015 500 67% 25% 67%
The One Residence 624 Q4 2014 587 94% 84% 94%
Xuân Mai Sparks Tower 864 Q2 2015 648 75% 67% 75%
Parkview Residence 627 Q2 2015 608 97% 93% 97%
Dự án nghiên cứu 1.163 Q2/2017 50% 75% 100%
Savills đưa ra nhận định về tốc độ bán hàng của Dự án nghiên cứu dựa trên các giả định sau:
Tốc độ bán căn hộ hạng B và C chiếm phần lớn các giao dịch đã thực hiện, xem Biểu đồ dưới đây

Biểu đồ 6.1 Tốc độ bán hàng theo hạng
Hạng A Hạng B Hạng C Tỉ lệ hấp thụ
7,000 70%
6,000 60%
5,000 50%
Số căn đã bán
4,000 40%
3,000 30%
2,000 20%
1,000 10%
0 0%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2011 2012 2013 2014 2015 2016
 Tình trạng bán hàng của các dự án so sánh trong giai đoạn gần đây như Gemek Tower,
Parkview Residence, Xuân Mai Spark Tower…
 Hầu hết các dự án có tỷ lệ bán hàng cao ở giai đoạn đầu, tỷ lệ này giảm dần trong các giai
đoạn sau, một phần do các căn có diện tích phù hợp, thiết kế và tầm nhìn đẹp thường
được chọn trước và một lượng lớn các nhà đầu cơ mua dự án từ giai đoạn đầu khi giá
thường được điều chỉnh tăng lên theo tiến độ xây dựng vào các đợt mở bán sau.
 Khu vực xung quanh dự án cũng có nhiều dự án đã và đang hoàn thiện có mức giá khá
cạnh tranh như Bảng 6.6. Ngoài ra, trong tương lai gần thị trường nhà ở lân cận cũng sẽ
đón nhận thêm một lượng cung khá lớn từ các dự án như KĐT Tây Mỗ - Đại Mỗ quy mô
215ha (Vingroup) hay Splendora, The Windsor Hà Nội với khoảng 750 căn(CPD Group),
Newtatco Complex hay Xuân Phương Garden…

Bảng 6.13 Các dự án cạnh tranh hiện tại
Giá
chào Giá chào
Thời gian Tình bán TB bán trung
ST
Tên dự án bắt đầu Vị trí Số căn trạng (USD/ bình
T
bán bán m² - (VND/m² -
Chưa Chưa VAT)
VAT)
1 Intracom 2 Cầu Diễn Q1 2011 Cầu Diễn 154 100% 937 20.500.000
2 FLC Landmark Tower Q4 2010 Lê Đức Thọ 300 100% 1.002 21.900.000
3 34 Cầu Diễn Q1 2012 34 Cầu Diễn 286 100% 1.016 22.200.000
4 CT3 Lê Đức Thọ Q4 2011 Lê Đức Thọ 85 100% 1.130 24.700.000
5 KĐTM Mỹ Đình I N/A Mỹ Đình 272 100% 999 21.900.000
6 KĐTM Mỹ Đình II N/A Mỹ Đình 1.059 100% 1.006 22.000.000
7 Tòa nhà An Lạc N/A Mỹ Đình I 160 100% 1.004 22.000.000
8 MD Complex 2012 Nguyễn Cơ Thạch 200 100% 1.348 29.500.000
VC7 Housing
10 Q1 2014 1360 Hồ Tùng Mậu 542 97% 849 18.600.000
Complex-A1+A2
11 Scitech Tower Q1 2015 304 Hồ Tùng Mậu 190 84% 876 19.200.000

6.7. PHƯƠNG ÁN VÀ CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG
Điểm chào bán độc đáo
Như được đề xuất trong phần Ý tưởng phát triển, các điểm chào bán độc đáo của dự án nghiên cứu
và cần được nêu bật xuyên suốt trong các hoạt động quảng bá truyền thông dự án để hình thành
thông điệp chung:
 Vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây thủ đô;
 Không gian xanh;
 Tiện ích nghỉ dưỡng.

Savills đề xuất chủ đầu tư lựa chọn một đơn vị marketing chuyên nghiệp thiết kế bộ nhận diện
thương hiệu cho dự án. Savills đề xuất và lưu ý một số điểm chủ chốt sau:
 Tên dự án:
o Nên bao hàm tên Chủ đầu tư Hateco để tận dụng vị thế sẵn có với dự án Hateco
Hoàng Mai.
o Nên bằng Tiếng Anh theo xu thế chung của thị trường.
o Cần bao hàm và thể hiện một hoặc vài nét đặc trưng của dự án như: nằm tại phía
Tây (‘West’), cửa ngõ thủ đô (‘Citygate’), xanh/hồ (‘green’, ‘park’, ‘garden’, ‘eco’,
‘lake’), hay hòn ngọc/điểm nhấn của khu vực phía Tây (‘pearl’), hay lấy cảm hứng từ
một loại cây điển hình mang tính chất biểu tượng của dự án và cũng sẽ là loại cây
sẽ được trồng nhiều tại khu cảnh quan như dừa/cọ (‘Palm’). Tên đầy đủ được thiết
lập thông qua ghép các từ, ví dụ: Hateco West Pearl, Hateco Palm Garden, Hateco
Palm Lake, Hateco EcoLake.

 Slogan:
o Nên có slogan và bằng Tiếng Việt.

 Tên các phân khu:
o Các phân khu nên được đặt tên bằng Tiếng Anh thay vì gọi tên theo hạng mục hay
đánh số, đánh chữ đơn thuần. Savills đề xuất nên đặt tên cho: khu biệt thự, khu
nhà phố, khu nhà liền kề, tên riêng cho mỗi tòa căn hộ.

Phương thức bán hàng
Chủ đầu tư có thể lựa chọn một hoặc kết hợp các phương án kinh doanh sau:
 Chủ đầu tư tự quảng bá và bán sản phẩm.
 Thông qua đại lý bán:

o Chủ đầu tư ký hợp đồng bán hàng độc quyền với 1 đơn vị bán hàng.
o Chủ đầu tư ký hợp đồng phân phối bán hàng với nhiều đơn vị bán hàng.
Savills đề xuất chủ đầu tư linh hoạt kết hợp giữa phương thức tự quảng bá sản phẩm kết hợp với
bán thông qua đại lý. Chủ đầu tư có thể chọn phương án ký hợp đồng phân phối với nhiều đơn vị
bán hàng theo sàn, hoặc cũng có thể chọn theo phương án ký hợp đồng với nhiều đơn vị bán hàng
kết hợp độc quyền. Ưu điểm và nhược điểm của phương thức tự bán hàng và thông qua đại ly bán
hàng được đề cập tại bảng sau:
Bảng 6.14 Ưu điểm và nhược điểm của các phương thức bán hàng
Phương thức bán hàng Ưu điểm Nhược điểm
Thông qua đại lý Có thể tận dụng nguồn khách hàng Chi phí thuê đại lý bán hàng có thể tốn
sẵn có của đại lý bán. kém hơn phương án tự bán.
Có thể tận dụng danh tiếng của đại
lý bán hàng để thu hút sự quan tâm
của khách hàng tiềm năng.
Quy trình bán hàng và đội ngũ bán
hàng chuyên nghiệp.
Chủ đầu tư tự bán Không phải chịu chi phí thuê đại lý Không thể tận dụng nguồn khách hàng
bán hàng. sẵn có của các đại lý bán.
Tận dụng nguồn khách hàng sẵn có Chủ đầu tư chưa hình thành đội ngũ bán
từ các dự án chủ đầu tư đã và đang hàng tinh nhuệ tại địa bàn Hà Nội.
triển khai ở địa bàn Hà Nội để
quảng bá và truyền thông.
Trực tiếp quản lý quá trình truyền
thông quảng bá, tránh thông tin sai
lệch gây ảnh hưởng tới hình ảnh
của dự án.
Khách hàng có nhu cầu mua sản
phẩm giá trị cao luôn muốn có
được và thực hiện giao dịch minh
bạch trực tiếp với chủ đầu tư mà
không thông qua bất kỳ trung gian
nào.

Hoạt động marketing
Với đặc thù của dự án có vị trí chiến lược và số lượng sản phẩm có hạn, Savills kiến nghị chủ đầu tư
tận dụng các nguồn lực để có thể bán được sản phẩm trước khi dự án được chính thức mở bán ra
thị trường.
Khi chào bán chính thức, một số kiến nghị chung cho các hoạt động tiếp thị được cung cấp trong
phần này. Tuy nhiên, trước khi tung bán, kế hoạch marketing chi tiết hơn nên được chuẩn bị để
đảm bảo hoạt động bán hàng đạt được kết quả như mong chờ.
Trước mở bán: đẩy mạnh quảng bá thương hiệu Hateco dựa trên nền tảng Hateco Hoàng Mai
và dự án
Quảng bá thương hiệu chủ đầu tư: sử dụng lợi thế sẵn có của dự án Hateco Hoàng Mai để tiếp
tục thúc đẩy quảng bá hình ảnh chủ đầu tư trong ý thức của người mua như nhà phát triển bất
động sản uy tín. Bên cạnh đó, một vài công cụ truyền thông tương tác như internet, báo chí cần
phải được tận dụng nhằm lôi kéo sự chú ý và quan tâm của các khách hàng tiềm năng và tích cực
tìm kiếm những thông tin liên quan. Marketing trực tiếp qua điện thoại và email cũng là phương
pháp hiệu quả tạo sự chú ý về dự án.
Giới thiệu dự án: làm cho mọi người nói về dự án để làm tăng nhận thức của cộng đồng về dự án.
Tung bán: cần tạo ra một đột phá trong thị trường trong suốt giai đoạn bán đầu tiên của dự án.
Buổi lễ chào bán rất quan trọng vì một lượng sản phẩm lớn sẽ được tiêu thụ tại các sự kiện này. Do
đó, kế hoạch cụ thể chi tiết cho mỗi sự kiện phải được xem xét kỹ lưỡng. Địa điểm diễn ra sự kiện
cũng khá quan trọng để thu hút các khách hàng tiềm năng và cho khách hàng tham quan dự án
một cách thoải mái nhất.
Sau mở bán: nâng cao hình ảnh dự án giúp thúc đẩy bán hàng, đẩy mạnh xây dựng thương
hiệu giúp ích cho các dự án về sau
Quan hệ công chúng (PR): Các bài viết chung cũng như trên các chuyên mục đầu tư, bất động sản
trên báo/tạp chí để giới thiệu dự án trong quá trình xây dựng. Các bài viết PR sẽ quảng bá thương
hiệu của Hateco.
Các kênh marketing tương tác: Website riêng của dự án cần được xây dựng ngay từ khi thực hiện
dự án để cung cấp thông tin chi tiết về dự án, các hình ảnh cập nhật về tiến độ thi công. Quảng cáo
cũng nên được đặt tại các trang, cổng thông tin có lượng truy cập cao như vnexpress,
tuoitreonline..., quảng cáo trên các cổng thông tin tài chính, đầu tư, bất động sản có liên quan như

diaoconline, nhadat, nhipcaudautu…, marketing truyền miệng trên các diễn đàn tài chính, bất động
sản để tạo mối quan tâm về dự án.
Sự kiện/họp báo: Lễ động thổ được đưa tin trên các phương tiện thông tin đại chúng giúp nâng
cao danh tiếng và hình ảnh thương hiệu.
Chính sách bán hàng
Chủ đầu tư nên đưa ra các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi nhằm đẩy nhanh tốc độ bán tùy
thuộc vào tình hình thị trường và nhu cầu huy động vốn từng thời điểm. Một số chính sách cơ bản
có thể áp dụng như sau:
 Liên kết với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh tiến độ cho dự án theo quy định tại Điều 56
Luật kinh doanh Bất động sản 2014 nhằm tạo niềm tin cho khách hàng.
 Hỗ trợ cho khách hàng vay vốn với lãi suất ưu đãi
 Chính sách chiết khấu nếu thanh toán trước thời hạn
 Miễn phí phí dịch vụ quản lý trong thời gian đầu để thu hút cư dân về sinh sống
 Giảm giá bán cho những người mua đầu tiên (sản phẩm biệt thự / nhà liền kề)
 Giảm giá gói hoàn thiện liền tường fit out và nội thất (sản phẩm biệt thự / nhà liền kề)

7. ĐỀ XUẤT PHÁT TRIỂN DIỆN TÍCH BÁN LẺ & VĂN PHÒNG CHO THUÊ
7.1. THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
7.1.1. LOẠI HÌNH PHÁT TRIỂN
Hạng mục bán lẻ phụ trợ phục vụ nội khu được khuyến khích phát triển bởi các luận điểm như sau:
 Thị trường bán lẻ tại Hà Nội vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh. Trong vòng 5 năm qua, thị
trường đã chứng kiến một loạt dự án trung tâm thương mại quy mô lớn đã phải đóng cửa như
Grand Plaza (Cầu Giấy), Hàng Da Galleria (Hoàn Kiếm), Parkson Keangnam (Từ Liêm) hoặc tái cơ
cấu như Pico Mall (Đống Đa), Mê Linh Plaza Hà Đông (Hà Đông), Tràng Tiền Plaza (Hoàn Kiếm),
IPH (Cầu Giấy). Ngay cả sự thành công của những trung tâm thương mại quy mô lớn của
Vincom Retail như Vincom Times City và Vincom Royal City Mega Mall vẫn là một câu hỏi lớn
do lưu lượng khách theo quan sát khá thấp, việc kinh doanh của các khách thuê không đạt hiệu
quả như mong đợi dẫn tới việc khá nhiều khách thuê rút ra khỏi dự án. Việc cơ cấu lại mặt
bằng và khách thuê đã và đang được thực hiện.
 Dân cư tại khu vực xung quanh dự án nghiên cứu hiện tại chưa đông đúc với hàng loạt các dự
án nhà ở chưa hoặc đang trong quá trình triển khai xây dựng; tiến độ triển khai và bán các dự
án tương lai xung quanh khu vực nghiên cứu cũng bị ảnh hưởng. Do vậy, trong ngắn và trung
hạn (đến 2021), Savills đánh giá lượng dân cư xung quanh dự án nghiên cứu sẽ được cải thiện
nhưng chưa thật sự đông đúc để có thể hỗ trợ cho sự phát triển trung tâm thương mại tại dự
án nghiên cứu.
 Quy mô dân số trong bán kính 3 km từ dự án nghiên cứu chưa ủng hộ cho việc phát triển các
dự án bán lẻ quy mô lớn; tổng dân số ước tính chỉ đạt 470 ngàn người vào năm 2015, 550 ngàn
người năm 2018, 830 ngàn người năm 2020.
 Diện tích bán lẻ bình quân đầu người tại huyện Từ Liêm (khu vực dự án nghiên cứu) hiện là đạt
mức 0,19 m2/ người. Trong khi đó, mức chung của các quận nội thành Hà Nội là 0,27 m2/
người.
 Theo nghiên cứu tối ưu hiệu quả sử dụng đất, việc phát triển trung tâm thương mại hoặc bán
lẻ phụ trợ đều có kết quả tài chính không hiệu quả. Tuy nhiên, diện tích bán lẻ phụ trợ vẫn nên
được phát triển nhằm cung cấp tiện ích cho dân cư nội bộ.

Bảng 7.1 Quy mô dân số trong bán kính 3km từ dự án nghiên cứu
Dân số (người)
Khu vực
2015UT 2018UT 2020UT 2030UT
Bán kính 3 km 470.000 550.000 830.000 900.000
Mức độ đầu tư/ cấp độ phát triển đề xuất là trung-thấp cấp.
Theo một số nghiên cứu một số dự án nhà ở kết hợp với chung cư cao tầng ở Hà Nội dựa trên dân
số và diện tích bán lẻ hiện thời, mật độ bán lẻ đề xuất cho dự án là 0.6-0.8 m2/người.
Bảng 7.2 Mật độ bán lẻ tại một số dự án
Dân số dự Diện tích bán Diện tích bán lẻ bình quân

Dự án
kiến (người) lẻ (m2) đầu người (m2/người)
Splendora GĐ 1 4.000 2.578 0,64

The Manor 3.000 2.400 0,80
Khu đô thị mới Trung Hòa Nhân 15.000 10.200 0,68

Chính
Theo đề xuất bên trên, tổng số lượng nhà ở đạt 1.163 căn hộ chung cư và 83 biệt thự; do vậy số
lượng dân số dự kiến tại dự án nghiên cứu đạt khoảng gần 5.000 người (với giả thiết 4 người/hộ
gia đình); diện tích bán lẻ cần thiết phục vụ nội khu vào khoảng 3.000 - 4.000 m². Do vậy, diện tích
thương mại có thể được bố trí tại tầng 1,2 của các tòa nhà A và B.
Bảng 7.3 Diện tích sàn thương mại
Mục Tổng diện tích sàn bán lẻ - GFA (m2) Tổng diện tích sàn cho thuê - NFA
(m2)
Tầng 1&2 - Tòa A 3.200 2.400

Tầng 1&2 - Tòa B 3.200 2.400
Tổng 6.400 4.800
Nguồn: Hateco
Theo đề xuất bên trên, tổng số lượng nhà ở đạt 1.163 căn hộ chung cư và 83 biệt thự; do vậy số
lượng dân số dự kiến tại dự án nghiên cứu đạt khoảng gần 5.000 người (với giả thiết 4 người/hộ
gia đình); diện tích bán lẻ cần thiết phục vụ nội khu vào khoảng 3.000 - 4.000 m². Do vậy, diện tích
thương mại có thể được bố trí tại tầng 1,2 của các tòa nhà A và B.

Bảng 7.4 Diện tích sàn thương mại
Tổng diện tích sàn cho thuê - NFA

Mục Tổng diện tích sàn bán lẻ - GFA (m2)
(m2)
Tầng 1&2 - Tòa A 3.200 2.400

Tầng 1&2 - Tòa B 3.200 2.400
Tổng 6.400 4.800
Nguồn: Hateco
7.1.2. HOẠT ĐỘNG DỰ KIẾN
Giá thuê
Giá thuê trung bình đề xuất là: 9-10 USD/m²/tháng (chưa bao gồm VAT, đã bao gồm phí bảo trì) và
dự kiến dự án đi vào hoạt động ổn định ở mức 85% sau 3 năm đi vào hoạt động (50% cho năm đầu
tiên; 75% cho năm thứ 2 và 85% cho năm thứ 3 trở đi).
Khách thuê chủ chốt: siêu thị, F&B, gym

Để đáp ứng mục đích cung cấp các dịch vụ tiện ích cho cư dân trong khu đô thị và nhu cầu tiêu
dùng của dân cư xung quanh, khách thuê chủ chốt nên bao gồm:
o Siêu thị (Citi-Aeon mart; Fivi-Aeon mart; Vinmart)
o Ẩm thực (Nhà hàng, café)
o Gym
o Khu vui chơi trẻ em
7.1.3. TRUNG TÂM TỔ CHỨC SỰ KIỆN
Bên cạnh đó, xét vị trí thuận tiện ngay cạnh mặt đường 70m của tòa CT2, và xu hướng tổ chức sự
kiện hội nghị tiệc cưới tăng, chủ đầu tư có thể cân nhắc việc phát triển chức năng này. Quy mô để
xuất 2 tầng đế với diện tích tổng là 3.440 m² hoặc diện tích sử dụng vào khoảng 2.408 m². Giá thuê
dự kiến vào khoảng 9-10 USD/m²/tháng (chưa bao gồm VAT, đã bao gồm phí bảo trì).
Bảng 7.5 Quy mô nhà hàng tiệ cưới
Tên Địa chỉ Quy mô (m²) Sức chứa (người)
Vạn Hoa 79 Lê Đức Thọ, Hà Nội 1.500 850

Trống Đông Sơn 1 Trần Đăng Ninh, Quận Cầu Giấy, 3.000 N/A
Hà Nội

Tên Địa chỉ Quy mô (m²) Sức chứa (người)
Vạn Hoa 94 Hoàng Quốc Việt, Hà Nội 1.000 600

TT hội nghị quốc gia Mễ Trì, Hà Nội 2.400 1200
khách sạn Marriott 8 Đỗ Đức Dục, Hà Nội 2.400 N/A
Nhà hàng White House 123 Nguyễn Phong Sắc, Quận Cầu 2.000 N/A
Giấy, Hà Nội
Thiên Sơn Plaza 89 Lê Đức Thọ, Hà Nội 1.900 1100
Vạn Hoa Cầu Giấy 20/165 Cầu Giấy, Hà Nội 1.800 1000
VCCI 9 Đào Duy Anh, Hà Nội 2.500 3000
7.2. THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ
Hạng mục văn phòng được đề xuất hạn chế phát triển do những nguyên nhân sau đây:
Trong 5 năm vừa qua (2011 – 2015), tốc độ tăng trưởng nguồn cung văn phòng đạt 16%/năm.
Nguồn cung hiện tại của thị trường đạt khoảng 1.620.000 m². Tuy vậy, giá thuê có xu hướng đi
xuống giảm 27% trong giai đoạn 2011 – 2015. Hiện quý 1/2016, giá thuê đạt 18.4 USD/m²/tháng;
Công suất thuê trong giai đoạn 2011 – 2013 không ổn định tuy nhiên từ 2014 đến hiện tại đã phục
hồi và đi lên. Hiện công suất thuê toàn thị trường đạt 83%..
Nhờ hệ thống giao thông cơ sở hạ tầng đã được cải thiện với sự hoàn thành của một loạt các công
trình như đại lộ Thăng Long – Hòa Lạc; Phạm Văn Đồng – Phạm Hùng ; Tuyến đường Lê Đức Thọ –
Lê Quang Đạo; Tuyến đường trên cao nối liền từ cầu Thanh Trì tới Mai Dịch, kết nối khu vực phía
Tây, phía Nam và phía Đông thành phố với nhau; hầm vượt Thanh Xuân, Trung Hòa; Các tuyến
đường này đã được hình thành và liên kết thành một mạng lưới giao thông lớn, hoàn chỉnh. Thị
trường văn phòng khu vực phía Tây nhờ đó cũng đã chứng kiến sự tăng trưởng lớn của nguồn
cung với sự dịch chuyển của các cơ quan nhà nước, các văn phòng từ khu trung tâm, nội thành. Giá
thuê tại khu vực phía Tây hiện đạt $15.7/m²/tháng với công suất trung bình 85%.
Tuy vậy, thị trường văn phòng khu phía Tây sẽ phải chịu áp lực nguồn cung do nguồn cung tương
lại tương lai chủ yếu tập trung tại khu vực này. Cụ thể, năm 2016 dự kiến 78.550 m² sẽ đi vào hoạt
động chiếm gần 50% nguồn cung tương lai; 2017 khoảng 60.000 m²; 2018 trở về sau 49.083 sẽ
khiến hoạt động của thị trường khu vực này có khả năng đi xuống.

Biểu đồ 7.1 Nguồn cung tương lai
2016 2017 2018 Năm tiếp theo

m2
500,000
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
-
Hoàn Tây Hồ Ba Đình Đống Hai Bà Thanh Hoàng Từ Liêm Cầu Hà Long
Kiếm Đa Trưng Xuân Mai Giấy Đông Biên
Khu vực Nội thành Phía Tây Khác

trung
tâm
Bên cạnh đó, một số dự án khu đô thị, nhà ở kết hợp phát triển khu văn phòng cho thấy sự hoạt
động không hiệu quả như Dolphin Plaza, Nacimex Nam Cường tại khu đô thị Dương Nội, The
Manor.
Ngoài ra, theo nghiên cứu tối ưu hiệu quả sử dụng đất, hạng mục văn phòng có kết quả tài chính
thấp nhất so với các hạng mục khác (chi tiết xem phần 5)

7.3. TRÌNH TỰ PHÁT TRIỂN CÁC HẠNG MỤC, TIỆN ÍCH HỖ TRỢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI
BÁN HÀNG VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN
Căn cứ trên:
 Phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500;

 Tốc độ bán hàng dự kiến nêu tại Phần 6.6 trên đây của báo cáo;
 Tiện ích nội khu đề xuất nêu tại Phần 6.4 trên đây của báo cáo;
 Các đề xuất phát triển nêu tại Phần 6.2 trên đây của báo cáo;
Savills đề xuất phân kỳ đầu tư và trình tự phát triển các hạng mục, tiện ích như sau (không xét tới
hạ tầng giao thông và kỹ thuật):
Bản đồ 7.1 Đề xuất phân kỳ đầu tư, trình tự phát triển các hạng mục, tiện ích
Giai đoạn 1
Giai đoạn 2
1.
 Giai đoạn 1:
o 38 căn nhà liền kề và 12 căn biệt thự
o Tòa CT2

o Toàn bộ khu hồ cảnh quan bao gồm các tiện ích ngoài trời như đề xuất tại Phần
6.4
o Bể bơi theo vị trí đề xuất tại Phần 6.4 (chủ đầu tư có thể cân nhắc tích hợp các
tiện ích trong nhà vào diện tích CC hiện tại; tuy nhiên, Savills đề xuất các tiện ích
nên được đặt gần về phía các tòa căn hộ để tạo thành tổng thể liên thông các tiện
ích trong nhà và ngoài trời).
 Giai đoạn 2:
o 25 căn nhà liền kề và 8 căn biệt thự
o Tòa CT1-A và CT1-B
o Sân tennis (thuộc khối cao tầng)
Đối với Giai đoạn 2, Savills đề xuất:
 Chủ đầu tư ưu tiên triển khai khối cao tầng do kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ nhanh hơn so với
khối thấp tầng.
 Phần thấp tầng có thể uyển chuyển theo tiến độ bán hàng thực tế thay vì xây dựng hàng
loạt, tránh tình trạng ứ đọng vốn.

ĐIỀU KHOẢN MIỄN TRỪ
Nghiên cứu và tư vấn thị trường bất động sản trong báo cáo này được thực hiện với khả năng tốt
nhất của Savills Việt Nam. Những báo cáo thị trường của Savills phản ánh tổng quan toàn thị
trường và chỉ mang tính điển hình. Savills Vietnam không đảm bảo tính chính xác của những
nghiên cứu và dự đoán trong báo cáo, và Savills Vietnam không chịu trách nhiệm về bất kỳ tổn thất
nào xảy ra do lệ thuộc vào nghiên cứu và dự báo trong báo cáo này. Savills kiến nghị khách hàng
có thể yêu cầu những nghiên cứu chi tiết về những lĩnh vực chuyên biệt để có cái nhìn sâu hơn về
thị trường.
Việc sao chép bản báo cáo dù toàn bộ hay một phần đều không được phép dưới bất kỳ hình thức
nào nếu chưa được sự đồng ý của Savills bằng văn bản. Bất kỳ những thông tin nào liên quan trong
bản báo cáo này đều phải được chấp thuận từ Savills trước khi đưa ra lời phát biểu, ấn phẩm hoặc
các văn bản sử dụng khác.
Xin lưu ý rằng những thông tin không được nêu rõ nguồn gốc xuất xứ thì đã được Savillls thu thập
và kết hợp bằng nỗ lực và sự am hiểu tốt nhất của Savillls. Tiến trình thu thập dữ liệu được thực
hiện dựa trên quan điểm của Savillls và đã được xem xét kỹ trước khi đưa ra nhận định.


Bao Cao Tư Vấn Hateco 6 - Sawill

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bao Cao Tư Vấn Hateco 6 - Sawill

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG, TƯ VẤN Ý TƯỞNG

& NGHIÊN CỨU TỐI ƯU HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

KHU NHÀ Ở HATECO 6

Khu nhà ở Hateco 6

Soạn thảo bởi

18th Floor, Continental Tower 6th Floor, Sentinel Place,

PHẦN 1 - NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ............................................................................... 2

1. PHÂN TÍCH KINH TẾ .................................................................................................... 2

2. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI, Q1/2016 ....................................................... 26

PHẦN 2 – TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN ...................................................................... 82

3. PHÂN TÍCH DỰ ÁN..................................................................................................... 82

4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH ........................................................................................ 95

5. NGHIÊN CỨU TỐI ƯU HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT .................................................. 109

6. ĐỊNH VỊ DỰ ÁN, GIÁ BÁN & PHƯƠNG ÁN BÁN HÀNG....................................... 117

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Bảng 1.1 Cơ sở hạ tầng giao thông Hà Nội .................................................................................................................11

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Bản đồ 3.1 Vị trí dự án nghiên cứu ......................................................................................................................................83

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 1

1. PHÂN TÍCH KINH TẾ

Triệu người Dự báo

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 2

Triệu người Dự báo

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 3

Biểu đồ 1.4 Tăng trưởng GDP, Hà Nội, 2011-2015 (dự báo)

Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 4

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 5

Biểu đồ 1.6 Lạm phát, Hà Nội, 2011-2015

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 6

Biểu đồ 1.7 FDI, Việt Nam, 2011-2015

Nguồn: Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 7

1.5. KIỀU HỐI

Biểu đồ 1.9 Kiều hối, Việt Nam, 2011-2015

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 8

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 9

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 10

Bảng 1.1 Cơ sở hạ tầng giao thông Hà Nội

STT Tên dự án Mô tả địa điểm Tổng vốn/Ghi chú Hiện trạng

Tuyến đường Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tư Vọng

Đang triển khai

Tổng chiều dài 4,7 km.

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 11

Ủy ban nhân dân quận

Dự án đường vành đai 2 (Ngã Tư Sở- Ngã Tư Đang triển khai

Đường vành đai 4 là đường cao tốc gồm 6 làn

Vốn đầu tư dự kiến: Ranh giới đỏ đã được phê duyệt

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 12

Đi qua địa giới hành chính của 36 huyện, thành

Đường cao tốc bao gồm 6 làn xe, dài 78 km,

Tuyến đường sắt đô thị Nam Đang triển khai

Tuyến đường ray dài 12,5 km đi từ giao điểm

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 13

Tổng vốn đầu tư là 156 tỷ

Cầu cạn Mai Dịch – Nam

Hầm đường bộ nối phố Tổng vốn đầu tư là 90 tỉ

Cầu Vĩnh Tuy 2 kết nối đường Trần Quang Khải,

Báo cáo Dự án Khu nhà ở Hateco 6 | 06/2016 14

Tổng diện tích 13,23ha, trải dài qua 2 phường:

UBND Thành phố Hà Nội phối