28/3/ 2019

Mụ c tiêu: Chuyển đổi thà nh tà i liệu đầy đủ để Đào tạo

́ lượ c Đầu tư BĐS

49 Chiên

Giớ i thiệu:

Đạt:

9,5tr Hạ long mua – Bán 20 tr

Thôn 9 Xã Hạ long 1100 m2 – 20 ngườ i mua 50tr-2 tỷ và o tháng 12, ra đượ c 20%

Đang có : 2 mảnh: Mặt đườ ng 24m: 3,x tr

Ngọ c: Chủ DN Dượ c, mớ i mua BĐS 2 năm: 1 codotel, thờ i hiện 3 codotel, ko để là m gì. Chuyển mua Nha
Trang, Đà nẵng (2 lô tháng 11, tháng 2 lãi 1.5 tỷ- 1,7 tỷ). 8- 9 cái nằm im

VD: Thầy Tiến: Ra Phú quốc đúng thờ i điểm, mua bán dễ và giữ lại tà i sản giá tri ̣

Giá giảm 50%. Chuyển mô hình chợ đêm: 300tr/cái Kios

Vân đồn: Thông tin cần chât́ lượ ng. Mở Văn phò ng 3-4 năm trướ c để thu thập thông tin, tà i tà i sản tốt

Photo: Cao tốc Hà nộ i

Hạ long Vân đồn

Sân bay Vân đồn

Các hãng hà ng không mở thêm (HCM- Vân đồn)

Nhữ ng thông tin nà y thườ ng có ở đâu: Môi giớ i, quan hệ, internet, đi ̣a chi ́nh, Phò ng tà i nguyên, Quy
hoạch, Kiến trúc,

CẦN TÌM HIÊU

̉ THÔNG TIN.

́ đượ c tiền, lãi 200 tr, phân lô bán nền lãi 2x tỷ chưa đầy 1 năm
Thông tin Hò a lạc: Chưa kiêm

VD: 1 tuần nữ a, 2 tuần nữ a, 3 tuần đền bù

Chiến lượ c 1: Chọ n thi ̣ trườ ng, chọ n khu vự c, chọ n thờ i điểm, phân tich ́ nóng lạnh)
́ thi ̣ trườ ng … (âm

Thông tin + chiến lượ c

Vd; Thanh hà , tăng đât́ nền 30%

Vd: Đầu tư Hò a lạc, google từ khóa Quy hoạch Hò a lạc (Năm qua) . Các dự án tai Hò a lạc (nhiều bà i PR
cần phân loại) để có góc nhìn của mình

Thông tin rồi, cần chiến lượ c:

VD: Mở VP môi giớ i, phân lô bán nền, mua rẻ làm pháp lý, Sà n phân phối loại 7-8 tr 100 m2. TÌm mối
quan hệ chât́ lượ ng: Đườ ng, cầu sẽ khở i công, tìm gần đâý mua

+3 mụ c tiêu:

- Tiêu dù ng (ở hay kinh doanh). VD: Vừ a ở vừ a là m VP, tăng giá hà ng năm Shophouse. Hò a lạc:
Đườ ng hò a lạc, hò a bình phân lô bán nền – Lãi vốn. Hiện nay, đánh lãi vốn nhiều rồi ti ́nh sau,
ngăn ́ hạn. Mặt đườ ng 3,8ha mặt tiền 100m (1.5-3 tỷ/ha): làm dự án, tăng i ́t lãi nhiều. Phú quốc:
2.5 năm lãi nhiều dà i hạn. Mua sử a, cho thuê, gặp khách mớ i bán. Tìm đât́ ven đô, giá thâp ́ , dân
tri ́ thâṕ , … Mua dự án i ́t rủi ro, chậm chăć .
- Lãi vốn ( 1 đồng thà nh mâý đồng)
- Dò ng tiền (tham chiến Ngân hà ng)

+ Xác đi ̣nh vai trò trên TT ( Kinh nghiệm, Tiền, Tố chât́

+ Xác đi ̣nh công cụ (MSB, QL cho thuê, Ven đô, …

́ , trung, dà i
+ Xác đi ̣nh ngăn

+ Thờ i điểm: Hiện nay, lãi suât́ tăng, siêt́ ti ́n dụ ng (Vay 12-12.5%/năm). Về lâu dà i, thi ̣ trườ ng sẽ xuống
sau 7-8 tháng – 12 tháng. Cần là m nhanh nhẹn, sau đó cơ câu ́ vốn, vào và ra thi ̣ trườ ng trướ c 1 bướ c,
́ vốn (50% tiền mặt – 50% tà i sản).VD: 2011, siết ti ́n dụ ng, đò i tiền liên tụ c 25,26,27,28 cuối
giờ đã cơ câu
tháng. Cơ câu ́ lại, bằng mọ i giá phải bán hoặc bằng mọ i giá phải giữ .

Hò a lạc phân lô bán nền: Đang là m đượ c 6-8 tháng là câm
́ , giờ băt́ đầu thanh tra. Mọ i thứ thườ ng thay
đổi rât́ nhanh. Thăń g 1-2-3 dồn vào DA 4 chêt́ . Phú quốc 30/4 thanh tra, dừ ng hoạt độ ng mua 30 sổ đỏ
tồn * 400tr, do câḿ phân lô tăt́ thử a, chuyển đổi sử dụ ng. Thườ ng đóng lâu mở . Tháng 3 và o trao 2019
thoát ra.

Chiến lượ c 2: Tiếp cận như mộ t ngườ i môi giớ i

VD: Thanh Hà

Shophouse Lê Trọ ng Tân ́ 78 bán 87 = 9 tr * 130 m2 (Vay Ngân hà ng, giá ngoà i 80-81. Tiếp cận như mộ t
ngườ i môi giớ i, xin đượ c giá môi giớ i)

VD: A lô E chào A, E có khách A có thể hưở ng hoa hồng ko? Cần 2 ngườ i. Trả giá nhiều lần “ Trả 7 đồng ý
anh thế nà o?”. Hẹn café, chủ nhà suốt “ Sao anh lại bán?”

VD: Mua Sun hoặc Vin, đầu quân và o sà n phân phối, xem bảng hà ng bán chạy, nêu
́ mua trự c tiếp giảm.
Đầu quân 2-3 tuần, loại nào tốt.
Đượ c phi ́ môi giớ i

Căn nà o thanh khoản

́ Vân đồn 40 tỷ. Chủ nhà cho 400tr, 2 bạn mua giớ i * 200tr, bà n giao lại (Phi ́ đi lại + 100 tr). Vừ a
Vd: Bên
môi giớ i vừ a đầu tư thà nh công hơn.

Chiến lượ c 3: OPM (Vay, hợ p tác, đà m phán, bán trướ c mua sau)

VD; Phú quốc phân lô bán nền, mặt tiền bé/ Đầu vào 45 tỷ – bán 70 tỷ. Ko đủ 45 tỷ để mua, cho phép
thanh toán 15 tỷ – 15 – 15 tỷ cách nhau 2 tháng. Xử lý 45 tỷ chi ̉ cần có 15 tỷ, nên có điều khoản : Đề
phò ng ko thu xếp đượ c tiền. Tình huống xâu
́ , chuyển đổi sang đât́ theo giá tri ̣, hoặc căt́ ra theo giá tri ̣.

Nếu có vân

́ đề, dừ ng luôn. Sẵn sà ng cho phương án 2.

Lần 2: 15 tỷ, chia cho các cổ đông mỗi ngườ i 2 tỷ. Chia theo tỷ lệ thự c tế

Cách khác: thanh toán trướ c 5 tỷ, cò n lại sau 1 tháng cổ đông

Cách đượ c bán? Cách 1: Ngườ i bán biêt́ phân lô, ngườ i bán hỗ trợ sổ đỏ . Cách 2: Cò n 20% trả sổ đỏ trả
hết tiền. Hẹn vớ i khách 3 tháng có sổ, nếu không về tiền lại cho họ .

Nếu thả 45 tỷ thu 70 tỷ ROI thâp

́ . 5 tỷ ăn 70 tỷ, ROI cao hơn. Đò n bảy phải có ti ́nh toán

VD: Giữ a đò n bẩy và không đò n bâỷ

Shophouse: 11 tỷ, có 3 tỷ vay 8 tỷ. Bán 12,6 tỷ. Lãi 1,6 tỷ

Lãi vay 400 tr, lãi 1,2 tỷ. Cù ng số tiền mua vào nhiều tà i sản cù ng lúc

Hết 3 tháng ân hạn 1-2 tháng trả lãi (không bán đượ c). Đò n bẩy OPM từ chủ đât́ thì tốt hơn.

́ xong, nghe 1 năm nó to hơn.

Thờ i hạn vay 1 năm , 20%. Trả trướ c nêu

VD: Thảo luận vớ i ngườ i bên cạnh

Chiến lượ c 4: Bà i toà n chia vớ i Môi giớ i

100- 10-3-1. Xem nhiều, ngà y xem 7 cái, mât́ 2 tuần ( có 5-10 chú cò quan hệ). Vd: Xem 15 ngày liên tụ c,
mỗi môi giớ i chi ̉ dẫn 3 cái, góc nhìn của cò khác. Cần mua cò , cho tiền, ko thì ko nhiệt tình. Ko có cơ chế,
chủ nhà gử i giá cho bạn hoặc có 50 tà i sản, ko để cho họ tà i sản ngon nhât́ .

Xử lý bà i toà n chia vớ i môi giớ i, để ưu tiên miếng ngon.

4) Mua Môi giớ i & cán bộ (NDT dù ng Môi giớ i)

(1) 200k-1 tr/ts mua thông tin

(2) 50-200tr/giao di ̣ch, 10-30%/Lợ i nhuận

(3) Tạm ứ ng 10 tr- 50tr

́ đàm phán đượ c. VD:DA 10 đ, đàm phán 8 đ, nếu xuống bao nhiêu chia
(4) Đàm phán 50/50, 30/70 nêu
50% hoặc 30%

(5) Café, nhậu

“Ai cho tiền, sẽ tin ngườ i đâý “ Gặp trự c tiếp chủ tà i sản, ko căt́ cầu

Hình thứ c: TT tà i sản. Lập Group, đưa các môi giớ i và o, hoặc mỗi môi giớ i 1 Group, để họ đưa tt tà i sản
và o.

NIK CashFlow: Group Facebook gử i tt (200K Báo cáo)

Pchủ Ti ̣ch xã: Đặt hà ng, chuyển tiền 10tr uống nướ c, có thông tin.

Trưở ng VP công chứ ng, gử i 1 tr, để hỏ i trướ c Pháp lý.

Soạn thảo HĐ, gử i 200K để có quan hệ. Cho tiền trướ c

́ đề, khó hơn

Và o việc mớ i đặt vân

Đi ̣a chi ́nh, phò ng Tà i nguyên, Văn phò ng công chứ ng, VP đât́ đai cho tiền xây quan hệ

Chiến lượ c 5:

VD: Vào khu đô thi ̣, mua tà i sản nà o ? Loại tăng đều, loại i ́t tăng

- Mặt đườ ng lớ n hoặc dt lớ n , hoặc cả 2

(5) Mặt đườ ng lớ n (Hữ u hạn, thanh khoản, tăng giá)

Diện ti ́ch lớ n: Tiền đền bù , là m dự án, XD đườ ng, tăng giá, …

Mặt đườ ng, mặt hồ, mặt biến,

VD: Trong khu đô thi ̣, mặt đườ ng lớ n. Tham chiếu băng cách nà o, vi ̣ tri ́ tương tự , mộ t khu đô thi ̣ đã trải
qua việc đó. Tham khảo Linh Đà m cho Thanh Hà .

Hết đườ ng to, sang đườ ng bé hơn, 15-20m. Ưu tiên loại, hữ u hạn chi ̉ có i ́t căn. Đối diện trung tâm, tò a
nhà , kd buôn bán ra tiền. Mặt hồ, ngã tư, Shophouse. Đảm bảo ti ́nh thanh khoản, tăng giá đều

́ hêt́ mặt biển, mua lại phi ́a sau để mở rộ ng.
Các CĐT, chiêm
Diện ti ́ch lớ n: Để là m gì ? VD: Phú quốc 4d45 đườ ng thanh khoản nhiều vò ng. Bán lại cho CĐT nhiều
vò ng. Mua mặt đườ ng có thể mở rộ ng ra phi ́a sau đượ c.

(400- 1 ha diện ti ́ch lớ n). Tiền it mua xa hơn. Ăn tiền đền bù , là m dự án, thêm giá tri ̣ đườ ng xá, cây cối.
VD: Mỹ lớ n nhât́ 5 km2

Khi tăng giá, dt lớ n tăng tốt.

---

Chiến lượ c 6:Thờ i điểm, khu vự c, mua rẻ, Tăng giá tri ̣

Kiếm tiền bằng cách nào?

- Đúng thờ i điểm, đúng khu vự c

- Mua đượ c rẻ
- Ra tăng giá tri ̣ (làm đườ ng, quảng cáo)

Mua sử a bán: Ko kiêm ́ đượ c nhiều thờ i điểm nà o cũ ng đượ c. Mua đầu tư có mụ c tiêu xác đi ̣nh
giảm 10%. VD: Đồng nát mua đồ thừ a,
Khi đầu tư: Xác lập mụ c tiêu, thi ̣ trườ ng chậm Ven đô khó khăn.
- Vd: Mua rẻ, vận hà nh khai thác kinh doanh đượ c

Chiến lượ c 7:

Xây dự ng quan hệ vớ i ngườ i có thông tin: Làm cầu, là m đườ ng, chinh
́ sách, …

Vd: Holaland Phò ng tà i nguyên Thạch thât́ , cù ng đầu tư, cho tiền

Vd; Phúc làm Hò a lạc

Chiến lượ c 8: Tà i sản thanh lý Tò a án, ngân hà ng, amc, đâu
́ giá tà i sản

Tò a án, NGân hà ng, qua các công ty AMC (công ty quản lý và khai thác nợ tà i sản). VD: VPBank AMC (Chú
ý, trả giá 10-20% rẻ hơn, chia vớ i Ngân hà ng). 50tr/ts. Rẻ hơn. 20-30-40 theo lợ i nhuận tương lai + 20 tr
/ts mua.

́ giá tà i sản. VD: Công ty đâu

Công ty đâu ́ giá Hà nộ i

VD: Sacombank AMC, xây dự ng quan hệ vớ i ngườ i có số điện thoại.

Băt́ chướ c Form nà y nếu mở sà n giao di ̣ch

Quan trọ ng: Ko phải mua, mà là để xây dự ng quan hệ. Khó bán mớ i đẩy ra ngoà i.

“Ngại thì rủ ngườ i đi cù ng, rủ ngườ i ko biêt ngại”
Lưu ý: 2 loại, ngườ i mua ko trả tiền vay bán ra. Loại ngân hà ng bán ra lưu ý. Loại 1 chưa siết nợ

--

́ không, có tà i sản thì mua bán cho thêm. Gặp gử i 1 tr
Hỏ i gặp cán bộ ti ́n dụ ng: Có ai nợ xâu

Vd: A Tớ i, mua tà i sản nợ xâu ́ . Bên phi ́ xử lý nợ ăn chia vớ i mình. Bán giá rât́ rẻ, lãi xin hêt́ . Nợ xâu
́ 3-4
năm chưa trả lãi, chưa siêt. 3,x tỷ vay, gôc lãi 6-7 tỷ. Nộ p 2 tỷ, đàm phán 3 bên thu lại gôc. THâm quyền,
́ ́ ́ ̉
xử lý tổng trên Hộ i sở . Chia 3: bán 5 tỷ, lãi 2 tỷ chia 3, Chủ đât́ + Cán bộ + Mình. Đã ra thi hà nh án rồi

Vd; Tà i sản thanh ly.com

Gọ i Hiền

Chiến lượ c 9: TÌm mua xung quanh dự án nà y (Mua dân nằm bên cạnh)

Vd: Hò a lạc dự án. Có nên mua ko? 1 CĐT ko làm – 2 giá tăng thì tiếc – 3 mua lại F1 giá tăng

Chợ Hà m ninh – NIK 300tr

Ưu điểm: Dân có sổ đỏ rồi. Nếu ko là m vẫn ok, nếu làm lên theo. CĐT quây tườ ng bao, giá vẫn tăng do
đượ c hưở ng tiện i ́ch

Mua thổ cư nằm sát dự án.

VD: Holatown, mua cạnh 3 tr tăng theo khi DA bán 8-9 tr

Chiến lượ c 10: Đặt cọ c bán chênh

Vd: mua 3 tỷ, cọ c 300 tr. Ngườ i mua 3.5 ty lãi 500tr. Shophouse thả 300 tr, bán chênh 500 tr. Đặt cọ c
CĐT, lâý phi ́ 10 tr.

Đặt cọ c bánh chênh của CĐT và CĐT cá nhân

VD: Hải Phò ng Việt Nhân, đặt 150 tr, VSIP 3.2 tỷ. 67,5 m2. Đặt 50 tr ưu tiên, mở bán 100 tr. Ngay hôm
mở bán chênh 100 tr. Đến khi cọ c 30% là ra hà ng. Chào bán 365 căn, 700 ngườ i, hà ng khan. Đặt 5 lô
dượ c ko? Đượ c. Bán sau 30%, phi ́ 5 tr

- Cọ c chênh của CĐT sẽ dễ hơn mua của cá nhân (CĐT mua sang cho ngườ i khác)

Cá nhân : 10 kỹ thuật đặt cọ c bán chênh

1. Nói thẳng vớ i bên bán: A/c thu tiền về …(chưa xuống tiền).VD: E muốn bán cái nhà 3 tỷ, bán hơn
bn tôi đượ c hưở ng ?
 2. Dà n xêp ́ vớ i bên bán: Thêm $, nhờ và o tên khách (đã cọ c cho bán ). Vd: Có khách mua nhờ và o
tên khách, gử i thêm 20-50tr uống nướ c. Cọ c sau 1 tháng nữ a trả nốt. Nhờ vào tên khách, đượ c
và o tên trả tiền luôn, đượ c thêm tiền. Tôi mua đầu tư, nói trướ c vớ i bên bán.
3. Nói thẳng vớ i bên mua: Tôi mua để đầu tư. VD: E mớ i cọ c thôi, E mua 3 tỷ, bán 3,5 tỷ có ok ko?
Và o thăn̉ g tên luôn
4. Đặt cọ c công chứ ng (Bên bán ko chạy đượ c). Chăć ăn hơn. Viết tay, hay có biến
5. Sẵn sà ng pa 2: Thu xếp đủ tiền & Bỏ cọ c. VD: Luôn có pa dự phò ng nếu ko đủ tiền: Gọ i thêm
ngườ i hoặc bỏ cọ c. TÌnh huống: (1) Tốt đẹp – Bán chênh luôn. (2) Huy độ ng vốn (3) Ân hạn, lãi
suât́ (4) Bỏ cọ c xin lại 50-100% (chưa rủi ro lăm ́ đâu). Các tình huống có thể xảy ra, bỏ cọ c chưa
chăć đã mât́ . Mạnh dạn đặt cọ c
6. HĐ cọ c: Vào tên theo chi đi ̣nh của bên mua. VD: Trong hđ đặt cọ c vào tên theo chi ̉ đi ̣nh của bên
mua.
7. Xử lý tại VP công chứ ng (công chứ ng là bên mình). VD: Bán mua ngồi xa nhau. Lăn tăn, chạy qua
bên bán mua, chuyển tiền, tiền chênh cầm lại. Ngồi tầng 1, tầng 2. 2 bên mua bán ko gặp nhau.
8. HĐ ủy quyền công chứ ng. VD: Quen biết, đáng tin cậy Ủ y Quyền toà n bộ mua bán, ngườ i bán Ủ Y
quyền cho môi giớ i (vẫn bi ̣ đóng thuế 2 lần). Ưu điểm ko phải đi sang tên, mât́ thờ i gian. Rủi ro:
Ký xong mât́ hà nh vi mât́ hiệu lự c, Kiện bên mua đây là mua bán HĐ ủy quyền vô hiệu. Xử lý
nhanh nên là m HĐ ủy quyền
9. Đặt cọ c 2 đầu ( 1 ngườ i tại VP & 1 ngườ i tại bên Bán). VD: Đặt cọ c 500tr tại VP môi giớ i đại diện
chủ nhà . Cù ng lúc đặt 500 tr vớ i Chủ nhà . Để đảm bảo bên chủ nhà bán theo giá thỏ a thuận
10. Đặt cọ c và bảo chủ nhà nên bẻ cọ c. VD: TS mua 10 tỷ, cọ c 500 tr. Có Thêm mua 11 tỷ, lãi 1 tỷ.
Huyền mg bảo bên bán trả 500tr, tìm mua khách 11 tỷ. Lãi 1 tỷ, MG đượ c 2 phi ́, mỗi bên đượ c
500tr. Đàm phán, trả lại cọ c và đền bằng QUAN TRỌ NG.

Pha trộ n các kỹ thuật vớ i nhau

Chiến lượ c 11. Mở văn phò ng môi giớ i, SÁ T DỰ Á N hoặc nơi tt nóng

Văn phò ng Vân đồn:

- VP 30tr: Sofa 5 tr. Đăng ký: Hộ thông tin cá thể. Thuế má 300K – 500K
- Thuê hà ng tháng 5 tr. Năm 60tr
- Lương 5 tr – 10 tr. Ăn theo sự vụ
Lợ i thế của VP là : Đặt cọ c đượ c, nhiều ngườ i tìm đến, môi giớ i

VD: Thanh Hà , 100 VP môi giớ i

Cổ phần vớ i mộ t ai đó, để qua lại

Chiến lượ c 12. Đặt cọ c sai 5 lần – Phù hợ p vớ i thi ̣ trườ ng đang sốt nóng

(quyết đoán)

́ băt́ cơ hộ i, 5:1)

(Luôn năm

(Độ ng lự c, xoay xở , mở ra các cơ hộ i, …)

Mua hay không mua?

VD: Phú quốc ko xem, môi giớ i báo trong FB group chuyển khoản luôn.

Ngân hà ng phải kiểm tra cho vay . Chưa chăć .

́ huyện, câp
Đi ̣a chi ́nh xã, câp ́ thà nh phố ko đồng ý. Nên phải xem thâm
̉ quyền quyết đi ̣nh hay không?

Chiến lượ c 13 – 13) Tạo ra tổ hợ p

VD: Thuê cả mặt bằng trong 20 năm. 300 kios, Kim văn Kim lũ , ngăn ki ́nh (ko dù ng thạch cao vỡ hết). Bán
500 tr, mua để kinh doanh buôn bán. Cho thuê lại 5 tr/tháng sau 5 năm hoà n vốn. Tăng giá.

280-350tr Kios Phú quốc bán F0 thu 10 tỷ.

VD: 300K đền bù , mua 200K/m2 ko xem quy hoạch

Chiến lượ c: 14) Mua thâp

́ hơn giá nhà nướ c

Chiến lượ c: 15) Xem nhiều + Trả giá (con số)

Vd: 100 cái/7 ngà y. Giám Trả giá cụ thê,̉ bớ t 30%-20%-10% (Đầu tư, rẻ hơn thi ̣ trườ ng)
100:10:3: 1 (Mua thông tin, ngồi nhà , giá rẻ, đà m phán). VD:

́ $ khi mua) . VD: Giứ 1 ha Cần thơ (35 tỷ) – bán 3 miếng – ở Whham
(3:2:1 ); 10: 1 (trả giá & chờ ; Kiêm
phú quốc vào 3 tỷ bán lãi 800tr.

Thi ̣ trườ ng xuống, tiền mặt là vua. Đưa 2 tỷ, quyền mua 10 lô.

Lưu ý: Đề bà i, xem 100 cái/7 ngà y

VD: 3.8ha – Giá 16 tỷ.

Trả: 14 tỷ

14,2 tỷ

Sang tên

--

Trả 13 tỷ, bán mình chi ̣u phi ́ giâý tờ

Đi ̣nh giá: 3 pp chi ́nh Chi ́ phi ́ – Dò ng tiền – So sánh

Sai lầm: Xem 1 mua 1, bớ t đi 1 tý

VD: Báo về giá rẻ,

Đạt – Toà n: Hạ long 5.2 tr/m2

Tổ hợ p: VD Sà i gò n Square, 3 tháng đầu khuyến mại. VD: NIK Hà m ninh chợ đêm Phú quốc bán 20 năm.
Ăn chia theo doanh thu, kế toán vào kiểm soát. Ko mât́ tiền thuê

Triǹ h tự đầu tư: CKB (Chiên

́ lượ c – Khu vự c – Bât́ động sản)

1. C: Chiên ́ lượ c: Lãi vốn/DÒ ng tiền. Công cụ gì? VD: Phân lô bán nền.
2. Khu vự c: Tiền giang Tây ninh (Dân tri ́ thâp ́ – Làm nhanh sau bi ̣ câm ́ ). Làm đườ ng nhưng ko có hạ
tầng, tiện i ́ch ko có gì (ngườ i ko hiểu biết). Tự đâu
́ nối điện nướ c. VD: Quận huyện lân cận: Phân
lô đượ c, tại Vân đồn ko cho tách thử a ???
3. Tìm BDS thỏ a mãn tiêu chi ́? VD: 1000 – 3000 m2 trừ đườ ng

VD: Mua nhà sử a bán,

Chiến lượ c:

1) Lãi vốn hay dò ng tiền hay cả 2

2) Công cụ : MSB, Môi giớ i – VP _ Cty – Sà n, QL cho thuê, Ven đô, Dự án

Khu vự c chọ n: Đang phát triển x2 x3 x 10. Khu giao di ̣ch sôi độ ng

VD: DÒ ng tiền – Khu vự c sát khu công nghiệp, khu đại họ c – Tìm BĐS phù hợ p

Sai lầm: Mua rồi mớ i ti ́nh là m gì ?

HỌ C _ HỌ C VIỆC _ LÀ M

Chiến lượ c 17: Mua BĐS lớ n, xây 1/3, bán 2/3 (Tù y tỷ lệ)

Mua miếng rộ ng: 1000 m2. Xây tò a nhà lên, cò n lại bán do giá tăng (2/3 cò n lại bán đủ xây 1/3 nhà ). Tiền
xây ko mât́ đồng nà o, phù hợ p vớ i Tổ chứ c lớ n dẫn dăt́ thi ̣ trườ ng

Chiến lượ c 18: Lobby, đinh giá, tái thế châp

́

́ 3 tỷ, cho vay 70%, vay 2,1 tỷ.

VD; Đi ̣nh giá nhà 5 tỷ. Quan hệ đi ̣nh giá thâp

Quan hệ đi ̣nh giá 5.8 tỷ ( đi ̣nh giá cao 15 tỷ). Vay 70%, 4,06 tỷ. Xuống 900tr mua 5 tỷ, phù hợ p vớ i mua
sử a bán. Có 1 tỷ – làm 5 tỷ (mât́ cán bộ 5-10-20tr – 30 tr). 2 ngườ i mỗi ngườ i 500tr

Cần 10% tà i sản để xử lý 100%. Quan trọ ng nhâm
̉ , tháng trả 56tr/tháng gốc lãi phải xem. 3 tháng sau
mớ i ti ́nh lãi. Vay 15 năm

Tái thế châp

́ : Đi ̣nh giá lại, do giá tăng lên. Không phải rút ra

VD: 2 phút thảo luận

VD: Mc Donal mua xa, thuê giờ 42 tỷ USD (ko kinh doanh Bánh mỳ, KD BĐS) Mua tà i sản trả dần, nhượ ng
quyền lại, tăng giá cho ngườ i thuê làm nhượ ng quyền. Mô hình café BĐS

3 phút thảo luận

3:2:1: 3 tà i sản, bán 2, giữ 1

VD: Miếng to, khó bán nhanh thườ ng là 2-3 năm. Bán cân đối giữ lại, miếng chốt lợ i nhuận

10:1 trả giá 10 tà i sản mua 1. Đà m phán nhiều cái cù ng lúc, đảm bảo đàm phản giá rẻ. Tốt nhât́ là báo về
đã rẻ rồi, chơi nhiều vớ i VP môi giớ i, hỏ i thăm liên tụ c

Chiến lượ c 19: Đặt cọ c phân phối và Độc quyền phân phối
(Có thờ i hạn, hợ p tác đại lý)

Vd: CĐT mở cả Dự án 500 ha. Đặt cọ c phân phối, 1 tỷ 20 căn cạnh hồ (thườ ng là có mối quan hệ)

CĐT bé: Cho độ c quyền 1 block, giá 10tr, bán 12 tr. Có thờ i hạn, xem bán thế nào. Đặt cọ c có rủi ro gì?
Nếu ko bán đc trả lại tiền. Ko ký điều khoản bán trả lại tiền ko phạt tiền.

VD: Độ c quyền ký xong, gặp 5 VP khác, thu về 12, nếu 12 thì thu 0.5% (tổ chứ c phân phối)

Chiến lượ c 20. Mua chung (3-10 ng), giá rẻ, HĐ hợ p tác, …)

VD: Ngoà i 3 tr, trong 7tr do bên ngoà i lô to, nên tà i chi ́nh ko đủ lô to. Mua chung xong căt́ ra luôn. Dự
án ưu điểm là cò ra hà ng luôn nhiều cò dễ ra hà ng

Chiến lượ c 21: BĐS thương mại

Vd: Mua 8 tỷ, cách khu CN gần Hà nộ i, dò ng tiền 120 tr (1.5%/tháng- 18%/năm quá ngon) Bán 10 tỷ, lãi
́ 10 lần dò ng tiền 1 năm)
2 tỷ. 1.44 tỷ/năm đi ̣nh giá là 14.4 – 15 tỷ (gâp

BDS thương mại đi ̣nh giá bằng dò ng tiền

(Mua xây 10 đ, cho thuê 1.5đ, đi ̣nh giá lại 15đ)

Chiến lượ c 22: Tiền – Thờ i gian – Công sứ c

2 lờ i đề nghi:̣ Giá cao – Trả từ tư, giá thâp
́ – Trả luôn; 3-5 ngườ i làm giá

Vd: đât́ 6 tỷ, cần tiền bán 5.5 tỷ Đã rẻ rồi. Bán 5,5 tỷ hêt́ thứ 7 (Tiền và thờ i gian) Sau thứ 7, ko bán giá
nà y nữ a. Nếu bán rẻ, phải không chế thờ i gian. Nếu 3 để 5 tỷ – Thanh toán luôn giờ thôi. Đặt cọ c chưa
chăć chăn ́ 100tr. Ưu điểm là tiền tươi.

6 tỷ, giả 6,2 tỷ nhưng giờ e mớ i có 2 tỷ, cuối năm trả nốt. Nhiều chủ nhà , ko giảm giá, nhưng thờ i gian
ok. Trả lãi bằng ngân hà ng.

Công sứ c: VD: Chuyển sổ sang vườ n sang ở , đặt cọ c bên A chuyển nếu ko chuyển đượ c trả lại tiền.

Vd: MSB, rẻ nhờ 3 ngườ i trả giá 10 đồng . Trả 6, 7, 7,5 mua 8 đồng.

́ , lợ i nhuận cao làm môi giớ i. Mua si ̉ bán lẻ, rủi ro thâp
Là m VP môi giớ i, HĐ môi giớ i. Rủi ro thâp ́ lợ i
nhuận cao. Chuyển đổi rủi ro cao LN cao
23: Hỏi vay trướ c khi mua, dù ng NV tiń dụ ng thẩm điṇ h

Vd: Bán ở Long thà nh 1 tỷ/lô. Hỏ i đi ̣nh giá cho vay 800tr, bỏ ra 200tr để mua nhà

Dù ng NV ti ́n dụ ng đánh giá tà i sản, lợ i i ́ch đi ̣nh giá, thông tin tà i sản khu vự c, giảm rủi ro (phần tiền bỏ ra
i ́t). Gử i cho Chứ ng thư đinh giá (1tr-2 tr), rât́ tốt để phò ng thủ.

Gử i i ́t tiền, để đi ̣nh giá tốt đa.

Chứ ng thư đi ̣nh giá có: Quy hoạch, giá … Có hết thông tin

Ven đô, đi ̣nh giá rât́ thâp

́ .

24: Khai thác, cho thuê, gặp khách thi ̀ bán

Đưa tà i sản và o Khai thác KD, gặp khách thì bán

25: Mua 2-3 căn ghép là m 1, mua mở rộ ng phiá sau

Mua căn góc, ghép 2 căn lại là m 1. Sau khi ghep giá tăng lên giá căn góc.

VD: NIK mua góc phải mua 3 lô, giá vẫn thế.

VD; Mua 2 ha mặt tiền, mua thêm 7ha (giá rẻ) phi ́a sau để làm dự án

25a: Mua điểm huyệt

Mua hết trướ c căn mặt tiền

26: Mua của CĐT chán # Mua của CĐT

VD: Mua CĐT mua rẻ (mua sớ m bi ̣ đăt́ , CĐT phản bộ i). Mua của ai là rẻ? Trong 200 ngườ i bán ra cần tiền
bán ra ( Ko tốt, cơ hộ i khác, …) Mua của NĐT chán, bán ra. Nhờ môi giớ i, đang muốn bán ra chán. Đặt
hà ng, cò TÌm căn nà o 2.8 tỷ bán ra cho 30tr, (rẻ 300 tr- CĐT bán 3 tỷ). Anh không có gì khác ngoà i dự án
.

27: Mua đât́ 50 năm (giá rẻ & mặt đườ ng, diện tich
́ lớ n)

- Lý do hêt́ 50 năm, đóng tiền ra hạn.

- 10 năm, xác lập giá mơi
- 50 năm, cù ng mặt đườ ng 5tr, thổ cư 20 tr
- Kinh doanh buôn bán, ra dò ng tiền,
- Quan trọ ng Quy hoạch khu đâý
 ́ hữ u hạn, khác biệt
28: BĐS hiêm,

Mặt đườ ng, biển, hồ, view đi ̉nh núi. Khác biệt, xây nhà bán ở Phú quốc 380-400tr/nhà . 35-40 m2 2 tầng.
Chia 500 m2 tối thiểu nên ko tách sổ đượ c, sổ chung mỗi ngườ i 1 sổ

Trạm dừ ng nghi ̉. Biệt thự ven đô kiểu mỹ.

1 số loại BĐS

1. Chung cư, căn hộ

2. BDS mặt phố & trong hẻm
3. Biệt thự
4. BDS nghi ̉ dưỡ ng
5. Đât́ 50 năm
6. BĐS cho ngườ i nướ c ngoà i
7. Kios, cử a hà ng – TT thương mại
8. Sà n VP
9. BĐS khu công nghiệp (bên trong hoặc bên cạnh)
10. Phò ng trọ , chung cư mi ni, căn hộ di ̣ch vụ
11. BĐS phân lô, liền kề
12. Office tel, Condotel, Shophouse (Vingroup cháy hà ng), Penhouse. VD: Officetel tăng nhanh, dù ng
50 năm (HĐ cho thuê căn hộ dà i hạn, 50% lên 1,5 tỷ bán, mua 1 tỷ. DÒ ng tiền mạnh. Xây xong
giá cao rồi)
13. Khách sạn, nhà nghi ̉, trườ ng họ c, bệnh viện, …
14. Trang trại, nhà xưở ng, …
15. Nhà ở xã hộ i. VD: 300 tr, cho thuê 1,5-2 tr. Trả trướ c 50tr
16. Đất khác: Giãn dân, đât́ di ̣ch vụ , đât́ %, đât́ vườ n, đât́ trông cây lâu năm, đât́ rừ ng, đảo, …

VD: Thuê nướ c ngoà i Hoà n kiếm, Tây hồ

29: HĐ ủy quyền (Bán và cho thuê), HĐ mua bán ko sang tên, cọ c công chứ ng, HĐ mua bán công chứ ng
mỗi bên giữ ½, HĐ cho vay công chứ ng, mở TK chung …

́ , alo tư vân
́ thờ i gian giao di ̣ch. VP công chứ ng quận Hoà n kiêm
Vd: Rút ngăn ́ cần gì.

HĐ mua bán ko sang tên, nhờ ký thẳng vào tên khách hà ng, hủy hđ mua bán. Đỡ phi ́ 2,5% Tà i sản 10 tỷ,
bán cho ngườ i mua 10tr. Phạt ko sang tên, i ́t tiền thôi

HĐ cọ c công chứ ng, nhiều VP công chứ ng kiểm tra giảm rủi ro.

HĐ mua bán công chứ ng, sổ đỏ cứ cầm. HĐ mua bán mỗi ngườ i cầm 1 nử a. Cầm HĐ công chứ ng mớ i
nhưng bên bán cầm sổ đỏ .
Ko bán đượ c cho ngườ i khác, khi ra công chứ ng ko bán đượ c. Dù ng chưa có tiền. Vay tiền, cầm sổ cho
yên tâm, nhưng báo mât́ thì là m lại sổ đỏ . CŨ ng ko bán đượ c

Cho vay công chứ ng: Góp 2 tỷ, HĐ Hợ p tác đầu tư, lằng nhằng thì HĐ cho vay chăć hơn: Điều kiện chia
nhau.

HĐ HTĐT điều khoản phứ c tạp, HĐ cho vay huy độ ng vốn ok hơn.

VD: Mua đât́ 1000 m2, chưa sổ, 5 tỷ. Nhận 1 tỷ đi làm sổ. Mở tK chung, nộ p tiền chung ABC,
Vietcombank.

Đi là m sổ đi, ko ai rút đượ c, thống nhât́ vớ i Ngan hà ng là m bảo lãnh hêt́ thờ i hạn về tiền. Rât́ quan trọ ng,
bảo vệ tiền

30) 1 Dự án bán cho 1 khách VIP, nhiều lô – 1 lô cho VIP

VD: Cọ c 100tr, trả sau 3 tháng. Bán cho VIP để marketing truyền thông A VIP đã mua rồi

31) Hợ p tác vớ i kẻ mạnh & Họ c việc:

Ký vớ i sà n Phân phối mạnh, họ c đc nhiều điều. Đò n bâỷ thương hiệu, đối tác của Đât́ xanh, Conteco

Đầu tư theo nhóm để họ c việc

́ cận trự c tiếp (Mua, cho thuê)

32) Tiêp

Gặp trự c tiếp chủ nhà , hà ng nướ c

́ hỏ i. Nếu có tà i sản tốt, gặp trự c tiếp Vinmark, Highland
Lotte, Mc Donal, KFC gặp trự c tiêp

Chia đôi chiều cao

33) Chia đôi chiều cao

34)Thuê 10- 50 năm kinh doanh (ko mua đượ c) . Cho thuê lại, dự ng măt bằng cho thuê. Phải ti ́nh tốc độ
trượ t giá hà ng năm max 10%. Sau 3 năm ký quá dà i, giá tăng sau 3 năm lên 50-100 tr

VD: Sà i gò n, nhà mặt phố công chứ ng cho thuê lại là thi ̣ trườ ng lớ n hơn. HĐ Ủ y quyền toà n quyền cho
thuê (ko chuyển nhượ ng). Cho thuê 10 năm. Căt́ ra làm Kios, bán 10 năm luôn

35)Nhờ ngườ i có duyen & có kinh nghiệm giao di ̣ch (Giỏ i hoặc chia)

Vd: ai nhờ mua lần nào cũ ng thăn

́ g, nhờ ngườ i có duyên vào kinh nghiệm
VD: FLC Ngọ c Vừ ng, NIK mua phiá bên cách của FLC. Chờ FLC là m dự án

36) Bám theo CĐT lớ n (là m F1, mua gần)

VD: FLC Ngọ c Vừ ng, NIK mua phiá bên cách của FLC. Chờ FLC là m dự án

̉ phả Quảng ninh

20 km đè o bụ t giáp Hạ long 3 CĐT chia nhau. Google FLC câm

VD: Mườ ng thanh đi theo là cả đoà n F1

37) Tham gia hoặc lập CLB đầu tư, VIP, CLB môi giơi, liên quân, …

Zalo, Facebook, … Lập Group, add vào ai quen thì vào. Liên quân G3, G5, G7

Chiến lượ c mở rộ ng mối quan hệ, chia sẻ thườ ng xuyên, Zalo nhóm. Nhóm có hàng rẻ thì Post và o đâý
luôn

38) Vay NH 100%

́ , dù ng BĐS so sánh cao

Mua BDS xâu

́ : Đườ ng đâm 10 đ, bán 7 đ. Rồi đem khai thác KD xây cho thuê (ko ở ) tạo dò ng tiền mạnh,
Loại cự c xâu
xử lý phong thủy. Rồi bán cho ngườ i khác.

Tà i sản thanh lý, phát mãi: Hà ng tháng trả tiền lãi

TS ra đườ ng 2 km, so sánh vớ i ts cách đườ ng 100m, đi ̣nh giá 5tr. Cò n 2 km là 3tr. Vay đượ c 2,1 tỷ. Mua
̉ quyền. (Đinh giá lúc đầu 1tr)
có 1 tỷ. Làm việc vớ i cán bộ Ti ́n dụ ng thâm

NH rải ngân ra bên bán, vì Bank trả tiền cho bên Bán, sau đâý Bán trả cho bên mua lại số tiền thừ a.

Cách các Công ty tà i chi ́nh hay làm.

Ưu điểm: Xử lý theo Pháp luật. Cù ng lăm ́ , thu hồi …
́ là ra nợ xâu

*CĐT là m việc trự c tiếp vớ i dân Giá đền bù tốt. Nếu Nhà nướ c lâý rồi trả lại cho CĐT thi ̀ gia thâp
́

39) Tái đi ̣nh vi ̣: Tà i sản ở vi ̣ tri ́ hạng A trung tâm, cũ nên hạng B. Cải tạo để cho thuê giá hạng B

TÌm Ts hạng B ở khu hạng A cải tạo

40) Hợ p tác vớ i ngườ i có TS thế châp

́ , lỗ lãi 50/50

Vd: Vay 2 tỷ, đầu tư 1.5 tỷ. CÒ n 500tr trả lãi 1 năm.

Chứ ng minh thu nhập, chế biến thu nhập (Dâu

́ trưở ng phò ng KD)
Công ty tà i chi ́nh: Vay 500tr, HĐ ủy quyền thế châp
́ tà i sản. Công ty Tà i chi ́nh cầm sổ vay Ngân hà ng, rồi
̀ ̀
câm tiên cho vay lại vớ i LS cao hơn

41) BDS dò ng tiền: Mua dò ng tiền> Lãi ngân hà ng

́ , dò ng tiền cao

(ko giớ i hạn). BDS xâu

VD: Đât́ 35, mua 25 tr. Mua gần khu cn 5-7tr, xin câp
́ phép 5 xây 8 tầng (hay bi ̣ hỏ i thăm). Thiết kế ngoà i
5 tầng trong 6 tầng.

Ven đô, sát công nghiệp, khu đại họ c, (1.-2tr). Xây đẹp i ́t đối thủ cạnh tranh, toàn xây câp
́ 4. Dong tiền
chạm 12-13%.

́ dò ng tiền cao: Phù hợ p xâu cho thuê (mặt tiền bé, nhưng phù hợ p). Khai thác dò ng tiền, gặp khách
Xâu
mớ i bán.

NIK Giớ i thiệu bên cho xây, HĐ chặt chẽ vớ i giám sát nên i ́t xuống công trình

42) Làm quản lý cho thuê để bán, “Thuê rồi bán”

Lãi 20tr/tháng. Bán lại bằng 6 tháng + Đầu tư đồ đạc + Cọ c bn = thu 1 cụ c

Bán 20% HĐ. 20 tr/tháng, HĐ 5 năm ti ́nh ra lợ i nhuận, lâý 30% _ đồ đạc

Lợ i i ́ch: Exit, thu 1 cụ c, giảm vận hà nh, … Café làm cho có khách rồi bán. Làm để bán (thi ̣ trườ ng thay đổi,
đối thủ cạnh tranh)

Công ty, xây để bán.

43) Quan hệ chi ́nh quyền, là m dự án, BT. BOT

Là m dự án QH 1/500

VD: Đảo Kiên Gian 45 ha, đã lập Dự án là 170 tỷ. Ngườ i khác không thể vẽ trên đât́ của bạn nữ a. Nếu
chưa lập DA thì vẫn vẽ vào dự án khác và chi ̉ đền bù .

Nếu có 3-5 ha, lập DA trên đât́ . Lập dự án ,trạm dừ ng nghi ̉, sau cho thuê đât́ 50 năm

“Mộ t là giỏ i hai là chia”

Vd: Thuê đơn vi ̣ lập dự án, 2 cách: C1: Hêt́ 15 tỷ, trả theo tiến độ tạm ứ ng tiền. Cách 2: Đât́ đi ̣nh giá 40
tỷ, bạn làm đượ c DA thì chia 30/70 lãi (ko bỏ tiền) hoặc trả lại bằng đât́ (ko đưa tiền). C3 pha trộ n 2 cách
(Tách 14 quyển, pháp lý lâý 1 quyển). KHÔNG Ứ NG TRƯỚ C

VD: Khoán 3-5tr/m2 sà n. C2: Bạn là m thự c tế chi tiết bao nhiêu 3%-5% trên thự c tế chi phi ́.

44) OPM (phần 2)

9 đối tượ ng:

 1. Ngườ i bán (cho thuê)
2. Môi giớ i, sà n phân phối
3. Ngườ i mua (đi thuê)
4. Đối tác & Nhà ĐT & Cổ đông
5. Đơn vi ̣ thi công
6. Đơn vi ̣ thiêt́ kế
7. Đơn vi ̣ QLDA
8. Ngân hà ng, công ty tà i chi ́nh
9. Ngườ i chi ́nh quyền,..

VD: 1 ha, chuyển đổi ko vào quy hoạch xin 1 nử a, 1/3. Pháp lý quan trọ ng, họ c chuyên sâu pháp lý, tách
thử a, sổ ghi chữ QUY HOẠ CH (sổ)

VD. 5000 m2 100 tỷ, có 50 tỷ cò n 50 tỷ trả bằng 20 căn

Trả bằng quyền bán, nộ p cọ c 4 tỷ. OPM sà n phân phối

HĐ góp vồn, HĐ mua bán

4 ngườ i là m chung

Thi công 50.000 m2 * 10tr/m2 =

Thiết kế tương tự

QLDA Savil giao vận hà nh: Cổ đông, cho vay ko lãi suât hoặc bằng ngân hà ng

Lưu ý: Đât́ đã căm

́ rồi, xây lên mua lại căm
́ tiếp. Ngân hà ng kiểm soát việc nà y trong 1 tỷ lệ

Đưa ngườ i trong Quy hoach, sỏ tà i nguyên, Showbiz, …

Nam hola vào Bà tà i nguyên và o 1 tỷ

45) Vượ t qua tà i sản đầu tiên – Quy mô nhỏ

(Lãi i ́t, đầu tư chung, nhận nhượ ng, …)

46) Đi mua tà i sản bằng tiền lẻ, ko đợ i đủ tiền

300 tr ko mua tăng lên 1 tỷ. Ko đợ i để mua, mà vay mua trướ c trả dần

Đuối quá, 2.1, căt́ thăn

̉ g 300tr để trả lãi (1,5 năm trả lãi)

1 tỷ vay gốc lãi 15 năm – 14tr/tháng

Ko mua loại ko tăng: Chung cư, đât́ ngõ ngách, …

Mua loại tăng giá, thanh khoản (tình huống xâu

́ ,…)
Ưu tiên: Thanh khoản

47) Quy trình đầu tư BDS

Mai họ c

48) Quy trình doanh nghiệp

Sản phẩm – Mô hình

Test thi ̣ trườ ng – Dự toán (Vd: Quảng cáo luôn xem có khách gọ i ko?)

Độ i nhóm – Gọ i vốn

Marketing – CSKH (chăm sóc khách hà ng) – Quản lý – Sale bán hà ng

Xây độ i nhóm: Chia 30/70 hay 40/60 tự tìm hà ng mua bán.

DN kinh doanh BĐS thà nh công hơn NĐT cá nhân. Dễ gọ i vốn.

Thương hiệu -

49) 2 bà n tay của Đầu tư

Tay trái:

1. Trí tuệ
2. Mối quan hệ (quan trọ ng – để có thông tin chât́ lượ ng)
3. Con ngườ i
4. Marketing & thương hiệu
5. Công nghệ & CSKH

Tay phải:

1. BDS
2. Chứ ng khoán
3. Và ng bạc
4. Forex
5. Doanh nghiệp

Bà i tập: 5 ngườ i thảo luận đầu tư cái gì ? Sau đó trình bà y

--

Số điện thoại 0763 483236 Trung Hải Phò ng

Lụ c nam – Băć Giang: Thêm

78tr/sà o giá bồi thườ ng. 15 tỷ = 2 ha cả tiền Lobby

Đât́ mua 5 tỷ, 10 tỷ hạ tầng, lobby

Đât́ ruộ ng

Kế hoạch lập Dự án trướ c

2 ha, 300 m mặt tiền

0868113688 THêm Băć giang