MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.

com

NDIKIMI I COVID 19 NË TREGUN E PATUNDSHMËRIVE NË KOSOVË

“MDM Real Estate”, si kompani e specializuar për vlerësimin e pronave të paluajtshme dhe një
ndër kompanitë më të mëdha të vlerësimit në Kosovë, ka përcjellur tregun e patundshmërive
në vazhdimësi që nga fillimi i pandemisë COVID 19 dhe se fundmi ka kryer një hulumtim për të
treguar ndikimin dhe pasojat e këtij virusi që ka përfshirë gjithë botën.

Fokusi i këtij hulumtimi është ndikimi i krizës ekonomike dhe shëndetësore në tregun e
pasurive të patundshme në Republikën e Kosovës. Në vazhdim ne do të diskutojmë se cilat
lëvizje mund të presim të shohim në tregun e pasurive të patundshme, se cilat prona janë
fituesit dhe humbësit më të mëdhenjë nga situata që po kalojmë, si do të sillet tregu dhe cilët
duhet të jenë hapat e duhur tani.

Tregu i pasurive të patundshme është më ndryshe nga shumica e tregjeve të tjera. Është më i
qëndrueshëm dhe stabil dhe se aktivitetet e përditshme bëjnë të mos ketë një ndikim të
shpejtë apo të mënjëhershëm në lëvizjet e tij.

Ky treg gjithashtu ecën më ngadalë dhe nuk luhatet në mënyrë të egër në baza ditore,
nganjëherë madje as në muaj. Tregu i pasurive të patundshme nuk reagon menjëherë ndaj
tronditjeve ekonomike, por ka tendencë të mbetet më i qëndrueshëm dhe ndikimi i tij vie në
konsideratë më vonë.

Tregu i pasurive të paluajtshme mban rolin si “investimi i sigurt” për investitorët të cilët
mundohen të ruajnë pasurinë e tyre në kohërat e tronditjeve në ekonomi, ku patundshmërive
të tyre nuk i’u bie vlera.

Ekzistojnë gjithashtu prova dhe studime empirike që tregojnë se në disa recesione dhe rënie
ekonomike në shekullin e kaluar, tregu i pasurive të patundshme vepronte në të kundërtën,
duke treguar një rritje të dukshme të tregut.

Duke pasur parasysh këtë, është ende herët për të nxjerrë konkluzione të forta se si Covid-19
do të ndikojë tregun e pronave, cilat do të jenë pasojat dhe sa do të zgjasin ato. Tregu i pasurive
të patundshme nuk është si tregu i aksioneve dhe ndikimi nuk mund të shihet dhe analizohet
menjëherë.

1
Gusht 2020
MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.com

Bazuar në të dhënat tona të ofertave, transaksioneve të shitblerjeve dhe pronave të vlerësuara

në Kosovë pak ose asgjë nuk ndryshoi në çmimet e pronave në muajin Gusht në krahasim me të
njëjtën të dhënë nga janari 2020 dhe viti paraprak. Efektet, nëse do të këtë, nuk do të jenë të
dukshme deri në muajt e ardhshëm.

Megjithatë, duke analizuar pasojat ekonomike të krizës Covid-19 së bashku me arsyetimin logjik
dhe praktikat e tregut, mund të nënkuptojmë se do të ketë lëvizje te tregut të pasurive të
patundshme dhe ne duhet të këshillojmë përgjjigjet e duhura.

Ajo që ne dimë me siguri është se ndikimi kryesor i Covid-19 në tregun e pasurive të

patundshme do të varet më së shumti nga kohëzgjatja e tij, kohëzgjatja e bllokimit, masat e
qeverisë dhe kohëzgjatja e fazës së rimëkëmbjes.

Nëse rimëkëmbja do të vijë shpejt, me një kthim të plotë në normalitet, apo do të zgjatet, ka
një rëndësi të madhe për tregun. Efektet gjithashtu do të ndryshojnë midis segmenteve të
ndryshme të tregut dhe klasave të pasurive.

Covid-19 po gjeneron pasiguri që çon në frikë dhe panik, të cilat çojnë në aktivitet më të ulët të
biznesit. Kjo, së bashku me efektet e tjera që ndikojnë në ekonomi, çon në humbjen e vendeve
të punës dhe të ardhurat personale ose të biznesit. Kjo, nga ana tjetër, çon në konsum më të
ulët që ndikon negativisht në të gjithë treguesit kryesorë ekonomikë të cilët janë të nevojshëm
për të mbështetur investimet, çmimet e pasurive dhe tregun e pasurive të paluajtshme në
përgjithësi. Kështu, tregu do të humbasë momentumin e vet, aktiviteti do të ulet dhe çmimet
mund të bien.

Duke ditur se tregu i pasurive të patundshme i’u përgjigjet më ngadalë tronditjeve të jashtme
dhe krizave momentale ekonomike, pritet një rikthim i fortë në 2021 dhe që duket sikur gjërat
gradualisht po kthehen në normalitet, është e sigurt të supozohet se tregu nuk do të humbasë
shumë nga rritja dhe momentumi i saj gjatë krizës, që efektet do të jenë më të buta në
krahasim me tregjet e tjera të prekura dhe se tronditja do të jetë afatshkurtër.

Megjithatë, në këto kohë të pasigurisë, aktiviteti i ulët biznesor dhe çmimet në rënie janë
përpara nesh dhe ne duhet të kuptojmë arsyet që fshihen pas tyre dhe rrjedhimisht çfarë të
presim dhe si t'i reagojmë.

2
Gusht 2020
MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.com

PRONAT REZIDENCIALE
Le të analizojmë krizën pas COVID 19 nga perspektiva e pjesëmarrësve të tregut me një fokus
në tregun e pronave për banim rezidencial siç janë shtëpitë, banesat, villat.

Për shkak të papunësisë më të lartë, të ardhurave të parealizuara dhe pasigurisë globale,

aktivitetet do të dobësohen në periudhën vijuese.

Ulja e të ardhurave dhe pagave do të rezultojë në një tërheqje të blerësve, e cila do të çojë në
aktivitet më të ulët të tregut dhe rënie të çmimeve. Blerësit e shtëpive dhe qiramarrësit do të
kanë më pak të shpenzojnë në kostot e tyre të strehimit mujor që çojnë në qira dhe çmime të
tregut më të ulët.

Kriza do të detyrojë ata blerës që nuk janë në gjendje të blejnë prona për shkak të të ardhurave
të zvogëluara ose të humbura dhe atyre që janë të pasigurt për situatën aktuale ose statusin e
punës së tyre, dhe kështu ata do të zbatojnë një parim "prit dhe shiko" se çka do të ndodhë.

Për ata blerës që kanë kursime personale, punë të sigurta dhe që nuk preken nga kriza aktuale
me virus, situata është ideale sepse tregu është më i dobët dhe çmimet mund të bien. Ata
blerës që janë të sigurt për punën e tyre dhe të ardhurat e tyre duhet të vazhdojnë me blerjen e
pronave. Bleni patundshmëri!

Më pak blerës në treg do të thotë që ata shitës me një nevojë urgjente për të shitur pronat e
tyre do të duhet ulin çmimin e shitjes se pronës se tyre. Është e rëndësishme të theksohet se
çmimet e pronave, zakonisht të reklamuara në internet, nuk do të ulën aq shumë, të paktën jo
menjëherë.

Edhe me një nevojë urgjente, shitësit do të përpiqen të marrin çmimin më të mirë të

mundshëm për pronat e tyre, që do të thotë se ulja e çmimit ka të ngjarë të ndodhë në fazën e
negociatave. Këshilla jonë për blerësit është që të përpiqen dhe të negociojnë një çmim sa më
të mirë, pasi aty efektet e Covid-19 do të jenë më të prekshmet.

Ana tjetër e ngadalësimit të tregut dhe rënia e çmimeve vjen nga shitësit. Ofertat për shitje do
të zvogëlohen gjithashtu sepse disa shitës gjithashtu do të përpiqen të presin dhe të shohin se
si do të zhvillohet situata dhe disa të tjerë do t'i heqin pronat e tyre nga tregu nëse nuk janë në
një nxitim për të shitur.

Kjo do të zvogëlojë ofertat e tregut dhe vëllimin e transaksioneve. Sidoqoftë, gjithmonë do të

ketë shitës që nuk mund të presin siç janë familjet, investitorët apo sipërmarrësit që kanë
nevojë për para menjëherë dhe të ardhurat e të cilëve janë prekur shumë nga kriza - kështu ata
duhet të shesin.

3
Gusht 2020
MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.com

Shitësit do të vuajnë më shumë se blerësit pasi blerësit gjithmonë mund të presin për të bërë
investimin e tyre ndërsa disa shitës nuk posedojnë një luks të tillë.

Në përgjithësi, Covid-19 do të rrisë kujdesin midis blerësve (uljen e kërkesës) dhe inkurajimin e
shumë shitësve për të shtyrë shitjen (uljen e ofertës) duke çuar në aktivitet më të ulët të tregut,
ulur qarkullimin dhe rënie të çmimeve.

Për shitësit, është më mirë nëse mund të prisni që kriza të kalojë dhe të shisni pronën e juaj më
pastaj, dhe për blerësit, nëse jeni të sigurt në stabilitetin tuaj financiar, koha është tani për të
blerë.

Situata është më e ndërlikuar për investitorët. Para së gjithash, normat e interesit janë me të
ulëta tani që është e vetmja e mirë në pasigurinë aktuale. Investitorët mund të përfitojnë nga
ulja e normave të interesit, për tu kompensuar nga ulja e qirave, të paktën në një afat të
shkurtër. Nga pikëpamja e sotme, pa ndonjë pasojë të madhe afatgjatë në tregun e pasurive të
patundshme, qiratë afatgjata do të rikuperohen. Nëse kërkesa dhe besimi i konsumatorit
mbeten të larta, atëherë mundësia është e mirë të rifinanconi një projekt ekzistues të zhvillimit
ose të ecni përpara me ato të reja.

Sidoqoftë, këshillohet kujdes sepse sektori i banimit do të vuajë nga kërkesa më e dobët,
furnizim më i ulët dhe do të jetë e vështirë të nisë projekte të reja dhe të përfundojë ato në
vazhdim për shkak të vonesave të përgjithshme në ndërtim. Me situatën aktuale, segmentet e
shtëpive të dyta, villave, dhe ato luksoze do të goditen veçanërisht fort dhe furnizimi do të jetë
shumë më i madh se kërkesa.

PRONAT KOMERCIALE
Ndikimi i Covid-19 në tregun e pasurive të patundshme do të këtë ndikime të ndryshme në
sektorët dhe tipet e pronave. Jo çdo tip i pronës dhe lloji i pasurisë do të ndiejnë të njëjtin
ndikim dhe disa prej tyre madje mund të pësojnë rritje gjatë krizës.

Sektorët e tregut të pasurive të patundshme që do të goditen më rëndë janë hotelet,

restorantet, kafenetë dhe prona të tjera të lidhura me turizmin / mikpritjen, veçanërisht në
zonat e drejtuara nga turizmi. Për shkak të bllokimeve të zbatuara dhe uljes së të ardhurave,
njerëzit janë më pak të pasur dhe nuk mund të udhëtojnë fare, gjë që do të ketë një pasojë të
madhe në industrinë e turizmit. Shumica e këtyre pronave të mikpritjes (gastronomisë) nuk
kanë fare qarkullim për shkak të mbylljeve dhe nuk mund të gjenerojnë të ardhura.

4
Gusht 2020
MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.com

Hotelet dhe gastronomia në përgjithësi nuk do të jenë në gjendje të rikuperojnë të ardhurat e

humbura dhe ndërtimet e planfikuara në këtë sektor ka të ngjarë të vihen në pritje për një të
ardhme të parashikueshme. Gjithashtu, pronat për qëndrim të shkurtër, siç janë hostelet dhe
motelet, do të dëmtohen rëndë gjithashtu sepse askush nuk po udhëton dhe madje edhe nëse
udhëtojnë, njerëzit do të jenë shumë të kujdesshëm se çfarë rezervojnë.

Përveç pronave të lidhura me gastronominë, sektori me pakicë është goditur shumë gjithashtu.
Siç ndodhi me hotelet dhe restaurantet, shumë dyqane nuk kanë qenë në gjendje të gjenerojnë
asnjë të ardhur. Sidoqoftë, ndikimi afatgjatë është më pak i dukshëm këtu dhe sektori i shitjes
me pakicë mund të rikuperohet pasi të kalojë kriza, me vetëm efekte të vogla në planin
afatgjatë, përveç kur qiramarrësit janë detyruar të dalin plotësisht nga biznesi dhe pronat e tyre
ku kanë qendruar për kohë të gjatë.

Në rastin e sektorit të zyrave, shumica e zyrave aktualisht janë bosh për shkak të distancës
sociale. Nuk pritet që kriza shëndetësore të prek sektorin e zyrave në një afat të shkurtër, dhe
me kalimin e kohës, zyrat do të mbushen përsëri.

Sidoqoftë, shtrirja dhe ashpërsia e krizës përfundimisht mund të ketë një ndikim të madh në
sektor. Nëse recesioni shtrihet dhe thellohet më shumë nga sa pritej, kërkesa për hapësira të
reja për zyra do të binte; megjithatë, me një krizë të shkurtër, ky efekt do të jetë më i ulët.
Punësimi është gjithashtu një faktor kryesor në kërkesën dhe ofertën për zyra. Nëse rritja e
papunësisë vazhdon dhe vazhdon me kalimin e kohës, dhe sigurisht nëse “puna nga shtëpia”
bëhet standarde, kërkesa për hapësirë për zyra do të bjerë dhe disa hapësira për zyra mund të
bëhen të tepërta. Sidoqoftë, ky do të jetë rasti vetëm nëse kriza është shumë më e rëndë sesa
pritej.

Se fundmi, pronat industriale dhe depotë po përjetojnë një ndikim afatshkurtër për shkak të
vonesave në zinxhirin e furnizimit por efekti i përgjithshëm në këta sektorë mund të jetë pozitiv.
Për shkak të rritjes së aktiviteteve të blerjeve në internet, nevoja për depo të mëdha dhe prona
logjistike po rritet. Këto prona mund të regjistrojnë aktivitet më të lartë të tregut dhe
përfundimisht rritje të çmimeve.

KONKLUZIONE
Çmimet e pronave komerciale janë aktualisht të qëndrueshme, megjithatë sektorët individualë
të këtyre pronave janë prekur nga kriza në një shkallë të ndryshme.

Gastronomia dhe sektorët e shitjes me pakicë janë goditur më shumë në krahasim me sektorët
e tjerë dhe do të marrë një kohë më të gjatë për t'u rikuperuar. Derisa gjërat të kthehen në
normale, kërkesa për këto prona do të jetë e ulët dhe performanca e përgjithshme e biznesit do
të jetë e ulët.

5
Gusht 2020
MDM REAL ESTATE SH.P.K www.mdm-ks.com

Sa i përket sektorit të zyrave, kjo kryesisht varet nga ashpërsia ekonomike dhe financiare e
krizës, megjithatë, tani, duket se tregu i zyrave do të rekuperohet shpejt. Kërkesa për depo dhe
prona logjistike mund të rritet. Tendenca e ndërmarrjeve prodhuese për të ngritur depo mund
të rritet, duke rritur kështu këtë sektor të veçantë.

Ende nuk parashihet që çmimet e pronave të banimit do të pësojnë një rënie të

konsiderueshme si rezultat i krizës Covid-19. Duket tani që, të paktën në një afat më të gjatë,
tregu i banimit do të mbetet i qëndrueshëm për sa i përket çmimeve, megjithëse në një afat të
shkurtër aktiviteti i ulët dhe rënie të çmimeve duhet të priten.

Me shpresën që, tregu i pasurive të patundshme do të tregojë edhe një herë stabilitetin e saj në
një kohë krize të madhe dhe do të dëshmojë veten si një "investim i sigurt". Një rikthim i fortë
pritet për vitin 2021 dhe posa gjërat të kthehen në normalitet, tregu i pasurive të patundshme
në Kosovë do të vazhdojë të përparojë.

Autor: MENDIM BLAKAJ

CEO - MDM Real Estate SHPK

www.mdm-ks.com

6
Gusht 2020