Info

Hei,

Minun nimeni on Marko Kaarto ja tulen kertomaan tässä

oppaassa miten voit välttää 5 vaarallisinta virhettä
asuntosijoittamista aloittaessa.

Minäkin olen joskus ollut aloittelija asuntosijoittamisessa ja

muistan kuinka hankalaa aluksi oli arvuutella mitkä asiat ovat
oikeasti tärkeitä asioita tietää asuntosijoittamisessa.

Käytin paljon aikaani oppiakseni menestyväksi

asuntosijoittajaksi ja onnistuin välttämään pahimmat virheet,
koska tiesin mitä olin tekemässä. Haluankin auttaa nyt sinua
matkallasi asuntosijoittajaksi. Tiedoillani voit välttää
pahimmat sudenkuopat asuntosijoittamisessa.

Jos mietit että miksi sinun kannattaa kuunnella minua, niin

kerron tässä oppaan alussa lyhyesti oman tarinan, miten itse
aloitin asuntosijoittamisen ja hankin lukuisia sijoitusasuntoja
joiden avulla pääsin taloudellisesti omavaraiseksi.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Minun asuntosijoittamisen urani alkoi vuonna 2009. Olin

perehtynyt aiheeseen etsimällä ja tutustumalla niihin
tiedonmurusiin, joita siihen aikaan oli asuntosijoittamisesta
tarjolla.

Asuntosijoittaminen ajatuksena houkutti. Olin saanut

käsityksen, että jos ostan asunnon ja vuokraan sen, maksaa
vuokralainen ajan mittaan asuntoni ihan kokonaisuudessaan.
Eli varallisuuteni kasvaa lopulta kyseisen asunnon arvon
verran ilman omaa taloudellista satsausta. Ei ollenkaan
hullumpi ajatus!

Ystäväni Arttu Nyman oli yksi suurimmista vaikuttajista. Hän

rohkaisi minut ostamaan ensimmäisen sijoitusasuntoni.
Artulla oli tuolloin jo toistakymmentä sijoitusasuntoa
salkussaan, joten hänen mielipiteillään ja sanoillaan oli suuri
merkitys sille, että uskalsin lähteä kokeilemaan siipiäni.
Lähtötilanteeni oli perinteinen: ylimääräistä rahaa ei ollut,
ainoastaan velkainen oma asunto, johon oli kertynyt jonkin
verran vapaata vakuutta. Olinhan ehtinyt lyhentämään
asuntolainaa jo useampia vuosia.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Tein päätöksen ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta. En

ollut käynyt vielä monellakaan asuntonäytöllä, kun jo tarjosin
Tampereella sijaitsevasta yksiöstä 64 000 euroa pyyntihinnan
ollessa reilut 70 000 euroa. Kauhukseni - tai onnekseni -
tarjous meni läpi. Hetkellisestä shokkitilanteesta selvittyäni
ajattelin, että tästä se nyt sitten lähtee ja opin varmaankin
kaiken tarvittavan matkan varrella.

Ensimmäinen kaupanteko pelotti

Ensimmäinen kaupanteko pelotti. Ostinko asunnon oikeaan
hintaan? Mitä jos vuokralainen ei maksaisikaan vuokraa?
Päässä poukkoili useita kysymysmerkkejä. Lainoitin kyseisen
asunnon 100% velkavivulla käyttäen omaa asuntoani
vakuutena.

Olin lukenut amerikkalaisista asuntosijoituskirjoista

asuntojen flippaamisesta (osta asunto ja myy se välittömästi
pienellä katteella eteenpäin). Se kuulosti mielenkiintoiselta.
Ajattelin, että laitanpa saman tien sijoitusasuntoni myyntiin,
sillä kyseisellä asuntomarkkina-alueella ei ollut tuolloin
tarjolla yhtään yksiötä. Pyysin kiinteistönvälittäjää laittamaan
asunnon myyntiin 77 500 euron hintaan.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Lähes ensimmäisellä näytöllä sain 75 000 euron tarjouksen,

jonka hyväksyin. Harrastin hieman perusmatematiikkaa ja
huomasin, että maksamistani varainsiirtoverosta,
hoitovastikkeesta, kiinteistönvälittäjän palkkiosta ja
myyntivoittoverosta huolimatta minulle jäi vielä noin 5 000
euroa vaivanpalkkaa tästä noin kuukauden kestäneestä
prosessista. Summa laittoi hymyilemään ja ajattelin, että tämä
asuntosijoittaminenhan on tosissaan mielenkiintoinen juttu.

Innostuin liikaa ja mopedi lähti keulimaan. Onneksi se ei

karannut käsistä, sillä näinkin olisi hyvin voinut käydä. Ostin
nimittäin seuraavan reilun vuoden aikana noin kymmenen
sijoitusasuntoa.

Saatat ehkä miettiä, että kuinka ihmeessä se on ollut

mahdollista käytännössä persaukiselle ihmiselle. Juuri sitä
minä olin. Olin kuitenkin innokkaana keltanokkana udellut
kokeneilta asuntosijoittajilta vinkkejä, kuinka olisi mahdollista
ostaa iso määrä asuntoja ilman konkreettista rahaa. Siispä
tiesin teoriassa mitä tehdä ja juuri niin tein.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Vastaukset olivat loppupeleissä aika yksinkertaisia:

1) Käyttämällä 100% velkavipua.

2) Ostamalla asuntoja mahdollisimman paljon alle

markkinahinnan.

3) Nostamalla ostettujen asuntojen vakuusarvoja ja

arvioimalla ne uudelleen. Tämän jälkeen uusilla kertyneillä
vakuusarvoilla oli mahdollista lainoittaa taas seuraava asunto.

4) Käyttämällä lähipiirin omaisuutta ja henkilötakauksia.

5) Kun ison pyörän saa alkuvaikeuksien jälkeen pyörimään, se

pyörii helpommin ja nopeammin. Kyse oli siis velositeetista.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Tilanne oli näin jälkeenpäin ajateltuna aika hullu, sillä minulla

oli lainaa lähes 700 000 euroa ja tililläni noin 1 500 euroa.
Velkavipu oli näin ollen lähes 100% koko asuntosalkustani.
Tilanne oli erittäin riskialtis, vaikka asuntosalkun
kokonaiskassavirta olikin positiivinen. Painoin siis kaasu
totaalisen pohjassa, ja tyylini aloittaa oli todella
aggressiivinen. Olisin pahimmassa skenaariossa voinut päätyä
syvälle suohon, mutta onneksi kävi toisin.

Nykyisellä tietotaidollani ja kokemuksellani en toimisi näin,

koska riski olisi todellakin aivan liian suuri.
Asuntosijoittaminen on parhaillaan juuri silloin, kun sitä
tehdään maltillisella riskitasolla ja pitkäjänteisesti, mutta
kuitenkin tuottavasti.

Tuohon aikaan ajattelin, että käytän pelkkää pankin rahaa, eli

100% velkavipua, josta maksan pankille 4% koron. Kun saan
7% vuokratuoton, jää yhtälöstä minulle vielä 3%
bruttotuottoa. Tähän päälle lisättäisiin vielä asuntojen
mahdollinen arvonnousu. Ajattelin, että jos asuntojen arvot
nousisivat esimerkiksi 4% vuodessa, saisin vuokratuoton ja
arvonnousun yhdistelmällä 7% kokonaistuoton lähes
kokonaan ilman omaa rahaa.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Tämähän tarkoitti 700 000 euron asuntosalkulle vuositasolla

noin 49 000 euron tuottoa, ennen veroja ja muita kuluja.
Laskelma kuulosti järkevältä. Vuonna 2010 asuntojen arvot
kipusivat yleisesti ottaen lähes 10%, mikä helpotti
tukalahkoksi käynyttä tilannettani.

Yritin imeä kaiken mahdollisen tiedon, mitä

asuntosijoittamisesta oli saatavilla
Ramppasin asuntonäytöillä vain oppiakseni lisää. Opettelin
tunnistamaan kokeneet kiinteistönvälittäjät ja etsiydyin
heidän näytöilleen. Halusin kaivaa heiltä tietoa ja vastauksia
etukäteen huolella miettimiini kysymyksiin, että miten voin
välttää pahimmat virheet.

Kysymykset koskivat kaikkea mahdollista asuntoihin ja

asuntokauppoihin liittyen. Tungin itseni asuntonäytöille viime
tingassa, eli aivan näyttöajan lopulla, koska tällöin olin paikalla
useimmiten ainoa ja viimeinen. Näin minun oli mahdollista
varata asiantuntija kokonaan omaan käyttööni ja kysellä tältä
kaikkea maan ja taivaan väliltä.
Minun tarinani asuntosijoittajaksi

Käytin yhä enemmän ja enemmän aikaa itseni

kouluttamiseen. Imin tietoa noin kirjalla per viikko, eli luin
noin 50 kirjaa vuodessa. Sekä olin yhteydessä kokeneisiin
asuntosijoittajiin. Vuonna 2010 pidin jo ensimmäisen
asuntosijoitusvalmennuksenkin. Ajattelin, että puhumalla
asioista oppisin itse lisää ja pääsisin tutustumaan samasta
aiheesta kiinnostuneisiin ihmisiin.

Tähän hetkeen mennessä olen valmentanut yli 500

asuntosijoittamisesta kiinnostunutta ja jo pidemmällekin
ehtinyttä asuntosijoittajaa. Nyt haluankin pyyteettömästi
jakaa kertynyttä pääomaani eli tietoani aloitteleville
asuntosijoittajille. Aloittaminen on aina jännittävää, mutta
välttämällä nämä seuraavat viisi virhettä olet oikealla polulla
kohti vaurastumista.
VIRHE 1: Et tiedä omaa taloudellista
tilannettasi

Älä missään tapauksessa lähde sijoittamaan

asuntomarkkinoille, jollet tiedä miten ja mihin rahasi kulutat
nykyisessä tilanteessasi. On tärkeää tietää omat numeronsa.
Asuntoja ostetaan usein alussa velkavipujen avulla, joten olet
todella suuressa pulassa jos et tiedä omia taloudellisia
tottumuksiasi. Pahimmassa skenaariossa velkaudut vain
pahasti hankkiessasi sijoitusasuntoja.

Miten kannattaa toimia?

Tee perusteellinen selvitys tuloistasi ja menoistasi eli
tuloslaskelma. Sijoittamisessa on ensiarvoisen tärkeää tietää
omat kulutustottumuksensa ja se paljonko rahaa tarkalleen
ottaen kuukausitasolla kuluu. Sanotaan, että jollet tiedä missä
olet ja minne haluat mennä, niin luultavasti pyörit paikoillasi.
Tiedä siis tarkasti omat numerosi, ilman sitä et voi onnistua.
Oman henkilökohtaisen tuloslaskelman ja taseen voit tehdä
esimerkiksi maksutta osoitteessa: www.asuntolaskuri.fi
VIRHE 1: Et tiedä omaa taloudellista
tilannettasi

VINKKI 1
Printtaa nettipankista edellisen puolen vuoden tiliotteet.
Laske, erittele ja kategorisoi tarkasti mihin rahat oikeasti
kuluvat. Pohdi kulutustottumuksiasi ja kilpailuta olemassa
olevat sopimukset. Pyri saamaan taloutesi ylijäämäiseksi eli
sinulla on enemmän tuloja kuin menoja.

VINKKI 2
Voit kilpailuttaa sopimuksiasi helposti niin, että lähetät
skannatun kopion nykyisestä sopimuksesta sähköpostitse
kilpailijoille ja pyydät tarjousta. Saatuasi kilpailijoiden
tarjoukset, lähetä paras tarjous nykyiselle palveluntarjoajalle
ja totea " Pääsetteköhän tämän alle, jotta ei tarvitsisi vaihtaa
yhtiötä?"
VIRHE 2: Asunnon väärä sijainti

Pahin virhe on ostaa asunto muuttotappiolliselta alueelta. Jos

asunto sijaitsee kaukana palveluista sen vuokralle saaminen
on haasteellisempaa. Pahimmillaan voit huomata että alussa
hyvin tuottaneeseen asuntoon ei saa enää asujia etkä saa sitä
myytyä, vaan se jää käsiisi tuottaen vain tappiota ja menoja.
Asunnon pidemmän aikavälin kehitys voi olla jopa reippaasti
negatiivinen.

Miten kannattaa toimia?

Osta asunto kasvavista kunnista, eli sellaiselta alueelta, joka
on muuttovoittoinen. Asian voit näppärästi tarkistaa
esimerkiksi Tilastokeskuksen tilastoista. Jos asunto sijaitsee
ydinkeskustassa on siihen helppoa löytää vuokralainen.
Lähiöissä on enemmän vaihtelua potentiaalisen vuokralaisen
saamisessa. Muuttovoittoisessa lähiössä /alueessa on hyvät
julkiset palvelut, mainiot liikenneyhteydet, oppilaitoksia,
uudiskohteita ja suuria yrityksiä jotka työllistävät ihmisiä.
Lähiöasunnoissa on myös tärkeää huomioida autopaikka,
parveke ja pesukoneliitäntä.
VIRHE 2: Asunnon väärä sijainti

VINKKI 1
Erityisesti lähiöissä sijaitsevien asuntojen vuokrasopimukset
kannattaa tehdä määräaikaisina esimerkiksi heinäkuusta
heinäkuuhun, jolloin asunto on vapaana aina parhaimpaan
vuokrasesonkiaikaan.

VINKKI 2
Kaupungin sisäisiä kasvavia alueita voit tutkia kyseisen
kaupungin kaavoituskatsauksista. Se kertoo minne on
suunnitteilla uudiskohteita, palveluita, oppilaitoksia, suuria
työllistäjiä tai uusia liikenneyhteyksiä. (Nokian
kaavoituskatsaus 2016 esimerkki)
VIRHE 3: Liian kalliin asunnon ostaminen

Sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa tunteet jättää pois

kuvioista, sillä ne saattavat aiheuttaa sen että ostat asunnon
ylihintaan ja näin ollen sen tuotto voi jäädä negatiiviseksi.
Suurin voitto tehdään aina ostotilanteessa. Maksamalla
pyydetyn hinnan asunnosta et yleensä saa merkittävää
tuottoa kaikkien menojen jälkeen.

Älä koskaan unohda arvioida peruskorjauksien tarvetta. Ne

vaikuttavat merkittävästi kustannuksiin joita asunnosta tulee.
Asunnon kunnossapitorahaa kannattaa varata noin 0,5-1%
vuodessa asunnon hankintahinnasta ja asuntotyypistä
riippuen.

Miten kannattaa toimia?

Yritä aina tinkiä kauppahinta markkinahintaa alemmas. Mitä
alhaisempi hinta sitä parempi tuotto! Myyntihinnat ovat
täysin eri asia kuin toteutuneet kauppahinnat. Tinkimisvaraa
kohteissa on yleensä 0-20%. Riippuen tietysti mm.
asuntotyypistä, sijainnista, kuinka pitkään asunto on ollut
myynnissä ja alueen asuntomarkkinatilanteesta.
VIRHE 3: Liian kalliin asunnon ostaminen

VINKKI 1
Pyydä asuntoa ostaessasi aina tarkasteltavaksi
isännöitsijäntodistus ja viiden vuoden
kunnossapitotarveselvitys, joista voit lukea jo tehdyt
korjaukset ja arviot tulevista perusparannusremonteista.
Mieti paljonko kuluu ylimääräistä rahaa kauppahinnan lisäksi
seuraavien 10-15 vuoden aikana. Huomioi myös asunnon
välitön remontoinnin tarve, asunnon vuokrattavuus ja
ostettavan alueen arvonnousupotentiaali. Asuntojen
toteutuneita kauppahintoja voit tutkia muun muassa
seuraavista lähteistä:
asuntojen.hintatiedot.fi
www.asuntojenhinnat.fi

VINKKI 2
Kilpailu on erittäin kovaa ja sopivan hintaisten asuntojen
löytäminen on käynyt hyvin haastavaksi etenkin yksiöissä.
Mainion edun markkinahintoihin nähden saa esimerkiksi niin,
että ostaa asuntoja kerralla enemmän niin sanotulla
nippualennuksella. Toinen vaihtoehto on ostaa nyt sellaisia
asuntoja, joita on paljon tarjolla kuten perheasuntoja. Sillä
strategialla voi hyvinkin onnistua hankkimaan asunnon alle
vallitsevien markkinahintojen.
VIRHE 4: Väärä vuokralainen

Vuokralaisen valinta on yksi merkittävimmistä asioista jotka

vaikuttavat sijoituksen tuottoon. Pahimmillaan vuokralainen
voi alentaa hyvän asuntosi arvoa tuhoamalla sitä tai jättämällä
vuokrat maksamatta.

Miten kannattaa toimia?

Tarkista aina potentiaalisen vuokralaisen luottotiedot ja
henkilöllisyys. Vuokralaista valittaessa kannattaa pyrkiä
jututtamaan häntä henkilökohtaisesti. Mahdolliset
ongelmatapaukset on helpompi huomata kasvotusten kuin
suuressa massanäytössä.

Vaadi 2-3 kuukauden sopimusvakuus rahana

vuokratilillesi/pankkiin vuokravakuustilille. Tällä varmistat
sen ettei vuokralaisellasi ole viimeiset rahat pelissä kun
mietitään asumismenojen maksukykyä. Vaadi myös kuitti
maksetusta kotivakuutuksesta vastuuosineen.

Muista myös että huoneenvuokralain mukaan vakuuden

määrä ei saa ylittää yli kolmen kuukauden vuokrien
yhteenlaskettua määrää.
VIRHE 4: Väärä vuokralainen

VINKKI 1
Saat juridisesti oikein laaditun vuokrasopimuspohjan ladattua
itsellesi maksuttomasti osoitteesta:
www.markokaarto.fi/vuokrasopimus

VINKKI 2
Sovi tärkeimmät asiat aina kirjallisesti. Tee kirjallinen
vuokrasopimus, kuittaus avainten luovuttamisesta ja
palautuksesta. Sovi mahdollisista remonteista ja
vuokranalennuksista kirjallisesti. Näin sinulla on tarvittavat
asiakirjat verottajaa ja mahdollisia riitatilanteita varten.
VIRHE 5: Puuhastelu

Puoliteholla tekeminen ja suunnittelemattomuus ovat

pahimpia kompastuskiviä sijoittajana kehittymisen tiellä.
Tyytymällä vain perusteisiin ja pieniin onnistumisiin ei omaa
talouttaan voi saada nousujohteiseksi.

Miten kannattaa toimia?

Tee suunnitelmasi sijoittamiseen. Suunnitelmassa kannattaa
mahdollisimman tarkasti miettiä millaista asuntoa etsit, miltä
alueelta, minkä kuntoinen asunto (remontoitava/valmis
paketti), millaista tuottoa toivot, mitä takapakkia
mahdollisesti voi tulla ja miten selviät niistä jne. Loistavan
sijoitusasunnon löytäminen on helpompaa kun tietää mitä
haluaa.

Opettele ensin maltilla yksi toimiva sijoitusstrategia. Vaikka

sijoittamisen yhteydessä puhutaan usein siitä, ettei kaikkea
kannata pistää yhden kortin varaan, on tärkeää alussa
kuitenkin opetella huolellisesti yksi tapa kuin hutiloiden
kerralla monta. Näin vähennät riskiä epäonnistua.
VIRHE 5: Puuhastelu

VINKKI 1
Ota kokeneisiin ammattilaisiin yhteyttä ja kysele heiltä
tarkentavia kysymyksiä. Kannattaa pyrkiä verkostoitumaan
kokeneiden sijoittajien kanssa, sillä heiltä saat ajankohtaisia
vinkkejä ja tukea sijoittamiseen.

VINKKI 2
Kannattaa käyttää viikoittain muutama tunti
asuntosijoittamisen opiskeluun. Yksikin vinkki voi olla
jatkossa tuhansien eurojen arvoinen.
Loppusanat

Toivon, että lukemasi opas sytytti sinussa kipinän sijoittaa

asuntoihin. Pelkkä lukeminen ja oppiminen eivät kuitenkaan
vielä riitä. Tärkeintä on viedä asioita voimakkaasti käytännön
kentälle, asuntosijoittamisen mielenkiintoiseen maailmaan.

Palaan omaan tarinaani, jonka kerroin kirjan alussa.

Rohkaiskoon se uskomaan, että liikkeelle pääsee ja asiat ovat
mahdollisia, kun uskoo itseensä, keskittyy, imee tietoa, on
suunnitelmallinen, määrätietoinen, rohkea ja tarvittaessa
nopeakin - sekä luo verkostoja. Virheitäkin pitää sietää,
kunhan ottaa niistä oppia.

Asuntosijoittamisessa on erityisen tärkeää osata ostaa omaan

sijoitussuunnitelmaan sopiva oikeanlainen asunto, rahoittaa
se tarkoituksenmukaisesti ja hallinnoida asuntoa
ammattimaisesti. Kannattaa keskittyä ostamaan asuntoja
kasvavista kaupungeista ja niiden kasvavilta alueilta,
erityisesti niiltä alueilta jotka itse tuntee. Perehdy siis alkuun
yhteen alueeseen kerrallaan! Kun tunnet alueen, pystyt
reagoimaan nopeasti mainioiden kohteiden ilmestyessä
markkinoille. Asunnon sijainti on erityisen tärkeä
asuntosijoituksen onnistumisen kannalta, eikä alueen
tuntemisen tärkeyttä voi korostaa liikaa.
Loppusanat

Asunto on pyrittävä ostamaan oikeaan hintaan kokonaisuus

huomioiden, aina alle vallitsevan markkinahintatason.
Kokemuksen karttuessa asuntojen analysointi nopeutuu ja
helmet on helppo poimia omaan asuntosalkkuun turskien
joukosta. Kannattaa myös panostaa suhdeverkoston
rakentamiseen ja olla reilu yhteistyökumppaneita kohtaan; se
palkitsee. Parhaat diilit saadaan useimmiten suhteilla!

Helppoa asuntosijoittaminen ei missään tapauksessa ole.

Asuntosijoittamisessa voi myös hävitä. Oikotietä onneen ei
ole, mutta työ voi ajan mittaan palkita sinut vaurastumisella.
Tärkeää on sekin, että asuntosijoittaminen iloineen ja
murheineen kasvattaa myös ihmisenä.

Kaikista tärkeintä on aloittaa, eli ostaa ensimmäinen asunto ja

oppia matkan varrella. Paras tapa lähteä liikkeelle, on tehdä se
yhdessä kokeneen asuntosijoittajan kanssa. Näin voidaan
välttää alkutaipaleen kompastuskivet.

"Asuntosijoittamisessa on kaksi tärkeää asiaa: vaurastua ja

kehittyä sijoittajana. Suuri oivallus syntyy siitä, kun hoksaa,
että asiat ovat sekä kopioitavissa että toistettavissa: Jos
tiedät reseptin ja noudatat sitä, päädyt samaan
lopputulokseen."