A mező-erdőgazdasági

hasznosítású föld forgalmának

közjogi szabályozási rendszere

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

szóló 2013. évi CXXII. törvényhez
(Földforgalmi tv.; Fftv.)

1
 Föld mint fődolog az agrárüzemben
– Ptk. 7:89. §
- mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld, mint fődolog és a
hozzá tartozó
- berendezési, felszerelési tárgyak,
• állatállomány és
• munkaeszközök
Földforgalmi tv. 5.§ 20. pont
- azonos céllal működtetett mezőgazdasági termelési tényezők
- föld, mint fődolog és a hozzá tartozó
- mezőgazdasági felszerelés, egyéb vagyonelemek;
Földhasználati jog: mezőgazdasági termelő;
A mezőgazdasági termék tulajdonosa föld tulajdonán vagy
elválasztással a mezőgazdasági termelő
 Agrárjogi szabályozási mód:
magánjogi jogintézmények közjogi korlátozási rendszere

Eszközök I. : tárgyi hozzárendelés: a mező- és erdőgazdasági föld

szerzési jogcímek és szerzési módok

Eszközök II. : a tulajdonszerzés alanyi korlátai

Eszközök III. : a tulajdonszerzés mennyiségi (térmérték, érték) korlátai

Eszközök IV. : kötelezettségvállalási nyilatkozatok

Eszközök V.: szerzési alaki kellékek- anyagi jog érvényességi kellék

Eszközök VI: közjogias elővásárlási jogi rendszer

Eszközök VI.: A hatósági jóváhagyáshoz kötés

Eszközök VII.: a szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

Eszközök VIII. : Szankciók alkalmazása

 A 2013. évi CXXII. törvényhez (Földforgalmi tv.) kapcsolódó
új jogszabályok:

• A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII.

törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról
szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.);
• A termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó
jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és
megakadályozásáról szóló 2014. évi VII. törvény;

• Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a

haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási
szabályokról szóló 474/2013.(XII.12.) Korm. rendelet

4
4
• A földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló
356/2007.(XII.23.) Korm. rendelet módosításáról szóló
473/2013.(XII.12.) Korm. rendelet;

• A földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint

a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes
szabályairól szóló 38/2014.(II.24.) Korm. rendelet;
• A mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettségről szóló
504/2013.(XII.29.) Korm. rendelet;

• A föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő

más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány
biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól szóló
47/2014.(II.26.) Korm. rendelet;

5
5
 A jogszabályok hatályba lépésének időpontjai:

• 2013. december 15.: előhaszonbérleti jog gyakorlására

vonatkozó rendelkezések;

• 2014. január 1.: földhasználatra vonatkozó szabályok;

• 2014. március 1.: elővásárlási jogra vonatkozó

rendelkezések;

• 2014. május 1.: a föld tulajdonjogának megszerzésére

vonatkozó rendelkezések.

6
 Agrárjogi szabályozási mód:
magánjogi jogintézmények közjogi korlátozási rendszere

Eszközök I. : tárgyi hozzárendelés: a mező- és erdőgazdasági föld

szerzési jogcímek és szerzési módok

Eszközök II. : a tulajdonszerzés alanyi korlátai

Eszközök III. : a tulajdonszerzés mennyiségi (térmérték, érték) korlátai

Eszközök IV. : kötelezettségvállalási nyilatkozatok

Eszközök V.: szerzési alaki kellékek- anyagi jog érvényességi kellék

Eszközök VI: közjogias elővásárlási jogi rendszer

Eszközök VI.: A hatósági jóváhagyáshoz kötés

Eszközök VII.: a szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

Eszközök VIII. : Szankciók alkalmazása

 A földtulajdon más tulajdoni tárgyaktól való eltérő jogi
indokolt kezelése

• Alkotmányjogi feszültségpontok:

• Tulajdonhoz való jog

• Tulajdonszerzéshez való jog
• Örökléshez való jog
• Alanyi megkülönböztetés
• Mennyiségi korlátozások:tulajdon- és birtokmaximum
• Szerződéses szabadság korlátozása

• Emberi jogok és az alapvető szabadságjogok védelméről szóló,

Római Egyezmény első kiegészítő jegyzőkönyvének első cikke
• EU Jog: tőke szabad áramlása- EUMSZ 63.,
• letelepedés szabadsága EUMSZ 49. cikk
 AB-k- Alaptörvény után
• 1., 3199/2013. (X. 31.) AB határozat:

• 2013. évi XXXV. törvény 6. §-a: a 2032. után lejáró, vagy határidő nélküli
haszonélvezeti jog határozott időtartamú: 20 év; A végtelenített időtartamra
alapított haszonélvezeti jog sérti a Ptk. által definiált jellemzőjét, a korlátozott
idejűségét; osztott tulajdonjog veszélye; jogbiztonságot is szolgálja.
• A haszonélvezeti jog csak korlátozott időre állhat fenn
• - természetes személy jogosult élete végéig,
• - jogi személyjogosult javára legfeljebb ötven évig
• Jogsérelem: tulajdonhoz való jog/bizalomvédelem
• 42/2010. (VII. 14.) AB határozat: „ jogos elvárások védelmének elve sérül, ha a
fennálló jogi helyzet viszonylagos változatlanságában a termelő bizakodhatott,
mert jogszabály kifejezetten valamely magatartásra ösztönözte”.
 AB-k- Alaptörvény után
• 2., 25/2015. (VII. 21.) AB határozat

• Fétv.108.§.: 2014. május 1-jén míg a haszonélvező által

szerződéssel átengedett haszonélvezeti jog 2014. V.-1.
• Haszonélvezeti jogon alapuló földhasználati jogok 2014.
szeptember 1-jén ex lege megszűnik

• Jogsérelem:
• Alaptörvény XIII. cikk (1) – tulajdonhoz való jog
• Alaptörvény B) cikk (1) - bizalomvédelem

10
 Haszonélvezeti jog

• Fétv. 108.§ (1): a nem közeli hozzátartozók között szerződéssel

alapított haszonélvezeti jog (és használat joga) 2014. május 1-
jén (ipso iure) megszűnik.
• - az ilyen szerződésen alapuló haszonélvezeti jog jogosultja
által megkötött, a föld használatának átengedéséről szóló
szerződés 2014. szeptember 1-jén szintén a törvény erejénél
fogva megszűnik.
• - akinek a haszonélvezeti joga május 1-jével a törvény erejénél
fogva megszűnik, a Fétv. módosító módosító törvény hatályba
lépése után már nem is köthet érvényesen földhasználati
szerződést, ha mégis köt, az semmisnek minősül.

11
 AB-k- Alaptörvény után
• 3., 17/2015. (VI.5.) AB határozat Fétv. 103/A.§
4., 36/2015. (XII. 16.) AB határozat
• 5., IV/24/2017. AB hat. – öröklés:Fftv. 34. §
(3) bekezdés
• 6., III/1321/2017. AB hat. -elbirtoklás: Fftv.
33.§
A közjogi korlátozási rendszer ésszerű okai
Tulajdonosi rendelkezési jog versus közérdek: a föld sajátos
természeti jellemzői;
• - véges természeti tárgy: korlátozott mértékben áll
rendelkezésre és nem szaporítható;
• - mással nem helyettesíthető;
• - nélkülözhetetlen -externalitas
• - korlátozottan megújuló: (talajképző-versus vesztő
folyamatok negatív egyensúlya Magyarországon évenként 1
mm-es talajpusztulás)
• - különlegesen kockázat-érzékeny,
• - alacsony a nyereséghozama.
• Más dologtól eltérő szabályozási okok: 35/1994 AB határozat
Eszközök I., : tárgyi hozzárendelés: a mező- és erdőgazdasági
föld

A mező- és erdőgazdasági föld normatív fogalom

Ingatlan-nyilvántartásban, nyolc művelési ágban (szántó, szőlő,
gyümölcsös, rét, legelő, erdő (fásítás), nádas, kert) nyilvántartott
földrészlet, alrészlet;
A kivételek: különleges jogi jellegű földrészletek
- Tanya (Ranch, Hatienda): földtől elválasztott lakó-, és gazdasági
épületre használati jog alapítása
A tanyák földhasználati jogosultságát bárki megszerezheti –
mennyiségi korlátozás nincs;
- rekreációs földrészlet ( kertes mezőgazdasági övezet/zártkert)
- Beépített zártkert –polgári jog
- Beépítetlen zártkert – a Fftv. szabályai;
 A szerzési jogcímek
• Minden tulajdonszerzési jogcím és mód
• Teljes kivétel:
• - kisajátítás
• - törvényes öröklés
• - kárpótlási árverés (állami kárpótlás jogsértő
földtulajdon elvételért)
• - végrendeleti öröklés törvényes örökösi alanyi
körben
A védett tulajdonszerzési jogcímek
• Részleges kivételek: megszerzett tulajdon helyébe
lép ( fenn álló földtulajdonjog alapjogi védelme)
• - földcsere: a már megszerzett földtulajdon mértékig
• - kisajátítási kártalanításként szerzett: már
megszerzett földtulajdonjog mértékéig
• - közös tulajdon ( házassági vagyonközösség)
megszüntetése: már megszerzett földtulajdonjog
mértékéig
 A földtulajdonjog megszerzése
• Van –e az államnak kötelezettsége arra, hogy magánszemélyt
tulajdonszerzéshez vagy tulajdon élvezetéhez segítse[1]
• - A tulajdonhoz való jog nem korlátozhatatlan, törvény a közérdekében a
közérdekkel arányos módon korlátozhatja.[2]
• - A földtulajdon korlátozásával szembeni alkotmányos védelem feltételes
és relatív, ami alapján az államnak mérlegelési joga van a földtulajdonba
való beavatkozás tekintetében.[3]
• [1] (936/D/1997. AB határozat)
• [2] (94/2011. (XI.17.) AB határozat)
• [3] (2299/B/1991. AB határozat)
• EJEB első kiegészítő jegyzőkönyv 1. cikk: „Minden természetes vagy jogi
személynek joga van javai tiszteletben tartásához. Senkit sem lehet
tulajdonától megfosztani, kivéve, ha ez közérdekből, és a törvényben
meghatározott feltételek, valamint a nemzetközi jog általános elvei szerint
történik.
 A külföldi magánszemélyek tulajdonszerzési korlátozása

• A természetesés jogi személyek három kategóriája:

• A természetes személyeknél három kategória:

• - magyar állampolgár

• - tagállami állampolgár ( EU; EGT; más nemzetközi szerződés

• tagállamának állampolgára)

• - külföldi állampolgár

• menekült, bevándorolt, hontalan, letelepedett;

 Külföldi és nem külföldi az Ftftv.-ben

• Az Ftfv. kizárja a termőföld és a védett természeti terület

tulajdonjogának a megszerzéséből
• - külföldi magánszemélyeket
• - minden megkülönböztetés nélkül a jogi személyeket
•

• Uniós jogi összhang:

• EUMSZ 49.§.,; 63.Cikkely;

• Alkotmányjogi feszültség: személyek közötti megkülönböztetés

 Jogi személyek tulajdonszerzése
• három kategória
• Az első csoport:
• Magyar Állam, Önkormányzatok,célhoz kötötten, de bármilyen
jogcímen szerezhetnek földtulajdont.

• A második csoport:
• A bevett egyháziak,: amelyek a meghatározott szerzési jogcímeken,
de nagyságrendi korlátozás nélkül szerezheti meg a tulajdonjogát a
termőföldnek; végintézkedés, ajándékozási tartási és életjáradék,
gondozási szerződés
• Jelzálog hitekIntézet: egy jogcím, egy év; kisajátíás

• A harmadik:
• fel nem sorolt jogi személyek, és a jogi személyiség nélküli egyéb
szervezetek: ex lege tilalom
 Jogi személyek tulajdonkorlátozására vonatkozó
álláspont

• Ab: a jogi személy kizárása a tulajdonszerzésből a szerzési tilalmak

kijátszásának a megelőzését szolgálja
• - jogi személy automultiplikációs képesség
• - közvetlenül
• Szétválás, kiválás
• Egyesülés: Összeolvadás, vagy beolvadás
• Szervezeti formaváltás
• Holding: közvetlen, illetve közvetett tulajdon
• - közvetve: természetes személy által alapított és többségi befolyás alatt
tartása
• ezeken keresztül a természetes személy a birtokmaximumot, továbbá a
szerzési tilalmat tudná megkerülni.
• FTftv.: a Magyar Államot, az önkormányzatokat kiveszi a tilalom alól.
• A kivételezés: e személyek a közérdeket szolgálják, valamilyen közfeladatot
végeznek; tulajdonszerzési tilalom kijátszásának a veszélye az esetükben
kevésbé merül fel.
 Jelzáloghitelintézet

• A kivétel oka: fizetésképtelen adós

• Datio in soulutum: zálogjoggal terhelt
földtulajdon átruházása

• A belföldi jogi személyek és jogi személyiség

nélküli szervezetek kizárását és a belföldi
magánszemélyek birtokmaximalizálását a törvény
kijátszásának elkerülése indokolhatja
• A kivételek ésszerűsége
 Az öröklés joga

• Aktív és passzív öröklési jog

• 819/B/2006. AB határozat az öröklési jog érvényesüléséről
a tulajdonkorlátozás tekintetében
• A végintézkedésen alapuló öröklés valójában kétoldalú
vagy egyoldalú jogügyleti szerzésen alapul;
• A korlátozás a tulajdonszerzési jogra irányul.

• Vita a passzív örökléshez való jog alapjogi védelméről és

annak közérdekből való korlátozása megengedettségről
IV/24/2017. AB hat. –Fftv. 34.§.
 A földcsere korlátozása
• Az elővásárlási jog kijátszásának lehetősége, mint ésszerű
indok a 1116/2008. AB határozat alapján
• 2008. évi XXXVI. törvény által bevezetett;
• Fftv. fenn tartja

• Csak földtulajdonjogok cseréje;

• A csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző
cserepartnernek már a tulajdonában álló földrészletével
azonos településen fekszik,
• A cserepartnerek egyikének a bejelentett lakóhelye azon a
településen van, amely település területén fekszik a csere
címén általa megszerzendő földrészlet.
 Fftv. Szerinti elővásárlási jogok
• Az állami közérdekű korlátozás birtok-belpolitika;
• Az elővásárlási jog megállapítása: az elővásárlási jog
biztosításának célja a termőföld eljuttatása az azt
használókhoz, a termőföldet hivatásszerűen
művelőkhöz.
• A törvényi preferencia: ésszerű indokok
• - a földet művelő használókat részesíti előnyben,
• - a helyben lakókon át a jövedelemtermelés és
felhasználás egysége
• - vidékfejlesztés
• - családi gazdálkodók/ fiatal földműves/pályakezdő
• sem a tulajdonos, sem a vevő oldaláról nem
alkotmánysértő
 Hatósági engedélyezés:
Tulajdonjog, földhasználati jogok
• Hatósági jóváhagyáshoz kötött megszerzés

• A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló eljárás

lefolytatása;
• A földműves nyilvántartás vezetésével kapcsolatos másodfokú
eljárások;
• A szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak betartásának
ellenőrzésével, és ezzel kapcsolatos jogkövetkezmények
alkalmazásával kapcsolatos másodfokú eljárások.

26
 Közjogi korlátozás intézményi rendszere:
engedélyező, ellenőrtő, nyilvántartó hatóságok: hatóságok: MISZok

• A földművesek, a mezőgazdasági termelőszervezetek és a

mezőgazdasági üzemközpontok nyilvántartásának vezetése →
közhiteles nyilvántartás
• A szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak betartásának
ellenőrzése, és ezzel kapcsolatos jogkövetkezmények
alkalmazása (pl. végső soron kényszerhasznosító kijelölése)
• Hatósági jóváhagyáshoz kötött földhasználati szerződések
hatósági jóváhagyására irányuló eljárás lefolytatása.

27
Eszközök II. : a tulajdonszerzés alanyi korlátai
tulajdonjog tagállami állampolgár ( benne belföldi természetes
személy)
Ezen alanyi körön belül:
a) nyilvántartásba vett földműves
b) földművesnek nem minősülő tagállami állampolgár tulajdon 1 ha
c) tv.örökléssel, vagy végrendelettel a törvényes öröklési parentélákon
belül, kisajátítási földkártalanítással, kárpótlással korlátlanul
- közeli hozzátartozó (300 ha) mindegy hogy földműves vagy nem
- földtulajdonos közeli hozzátartozója:olyan térmértékben szerezhet
földet, mint a földműves. (300 ha)
- élettárs veszélyben- nem közeli hozzátartozó.
 A földműves kettős kritériumrendszere

• Magyarországon nyilvántartásba vett magyar vagy tagállami állampolgár, aki

a) Szakképzettségen alapuló: aki a 504/2013. (XII. 29.) Korm. rendeletben (Kr.)
meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettség vagy
b) Vállalkozáson alapuló: az a) pont hiányában igazoltan legalább 3 éve mező-, erdőgazdasági
tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat, és

c) a b) pont szerinti tevékenységét saját c) a legalább 25%-ban tulajdonában álló,

nevében és saját kockázatára
folyamatosan Magyarországon végzi, és
• a b) pont szerinti tevékenységéből
árbevétele származott, vagy
• az árbevétel azért maradt el, mert a
megvalósult mező,- vagy erdőgazdasági
célú beruházás még nem hasznosulhatott.
Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági
v termelőszervezet olyan tagjának minősül,
a aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet,
g illetve mező-, erdőgazdasági- és az azokat
y kiegészítő tevékenységet személyes
közreműködésként végzi.
 A földhasználati jogot szerző mezőgazdasági termelőszervezet

• Magyarországon nyilvántartásba vett tagállami székhelyű jogi személy, ill. jogi

személyiséggel nem rendelkező szervezet,

1. amely 2. amelynek
újonnan a) alaptevékenysége olyan mező-, erdőgazdasági tevékenység, illetve kiegészítő
alapított mg-i tevékenység, amelyet a jogügyletet megelőzően legalább 3 éve folytat,
termelőszervez b) az éves értékesítése nettó árbevételének több mint 50 %-a a mező-,
etnek minősül erdőgazdasági tevékenységből, illetve kiegészítő tevékenységből származik,
c) legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője
ca) a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve a kiegészítő
tevékenységet a szervezetben fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan
gyakorolja, és
cb) a Kr.-ben meghatározott v cb) a képzettség hiányában
mezőgazdasági vagy erdészeti a igazoltan legalább 3 éves üzemi
szakirányú képzettséggel g gyakorlattal rendelkezik.
rendelkezik y
 Dinamizáló korrekció: pályakezdő: újonnan alapított
mezőgazdasági termelőszervezet

• nyilvántartásba vett
• tagállami székhelyű jogi személy, ill. jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet,
a) amelynek alaptevékenysége olyan mező-, erdőgazdasági tevékenység, illetve kiegészítő
tevékenység,
b) amely nem rendelkezik EU tagállamban, EGT részes államban, nemzetközi szerződés alapján
velük egy tekintet alá eső államban fekvő föld használati jogával,
c) amely nem különválással, kiválással, szervezeti formaváltással, egyéb jogutódlással
keletkezett,
d) amelynek legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője
da) a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve a kiegészítő tevékenységet a szervezetben
fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan gyakorolja, és

db) a Kr.-ben meghatározott vagy db) a képzettség hiányában igazoltan

mezőgazdasági vagy erdészeti legalább 3 éves üzemi gyakorlattal
szakirányú képzettséggel rendelkezik rendelkezik.
 Jogi személy tulajdonszerzési alanyi korlátai
A főszabály: tilalom

• A Bíróság gyakorlata: nem zárható ki a jogi személyek szerzése

• hasznosítási kötelezettség a birtok-, és agrárpolitikai célkitűzésekkel
összeegyeztethető hosszú távú bérlőknek haszonbérbe adják a
megszerzett földeÁkr.
• a mezőgazdasági profilú jogi személyek tulajdonszerzésének tiltása nem
egyeztethető össze az uniós joggal C-452/01, 51. pont
A kivételek:
Feltételesség: törvényben meghatározott célhoz kötötten és meghatározott jogcímen
szuverenitási elv: Magyar Állam: Nfatv.-ben meghatározott földbirtokpolitikai
irányelvek érvényesítése, vagy közfoglalkoztatás ill. más közérdekű cél megvalósítása
érdekében;
• nem tudni: magyarországi székhelyű bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi
személye → ajándékozási, tartási, gondozási, életjáradéki szerződés alapján, ill.
végintézkedéssel;
• lokális közérdek: a magyarországi község, város, a főváros és kerületeinek
önkormányzata → ajándékozási szerződés alapján, ill. közfoglalkoztatás vagy település
fejlesztés céljára
• szűkített hitelező védelem: datio in solutum; jelzálog hitelintézet → 1997. Évi XXX. tv.-
ben meghatározott korlátozásokkal, és max. 1 évig – bontó feltétel: állami tulajdon
 A tulajdonszerzés alanyi tilalmai
Szerzett jogok-jogutódlás: jogi személynél a szervezeti
változásokra is kiterjed a tilalom
alkotmányos,
uniós jogi feszültségpont;
- különválás -kiválás
- beolvadás, összeolvadás,
- szervezeti formaváltozás
a jogelődje által a Tft. szerint, vagy a Tft. hatálybalépését
megelőzően megszerezett tulajdonát képező föld
tulajdonjogát nem szerezheti meg.
 Eszközök III. : a tulajdonszerzés mennyiségi (térmérték,
érték) korlátai
• Tagállami földműves, valamint a földműves közeli
hozzátartozója földtulajdonjogot 300 ha (tulajdoni maximum)

• Tagállami természetes személy 1 ha

• Szerzésre jogosult jogi személyek esetében nincs területi korlát

Szerzési és birtok maximum: beszámítás

 Földbirtokmaxiumok
• Tulajdonjogon és földhasználati jogon alapul

• általános 1200 ha
• Kedvezményes: 1800 ha
– állattartás esetén (2 ha/ÁE),
– Kézimunka igényes/ vetőmag előállításra kijelölt területtel (ha a
szántóterülete min. 10%-án vetőmagot állít elő);
 Rugalmssági szabály

maximum túlléphető a 2014. május 1-jén meglévő

a) föld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből
vásárolt,
b) földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a
tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű,(
legalizálja a korábbi tulajdoni hányad szerinti túllépést)
c) földön fennálló házastársi vagyonközösség
megszüntetésével a volt házastársak tulajdonába kerülő,(
legalizálja a szerzésképtelent, ha házasodik)
d) föld csere útján történő átruházásával megszerzett
(Fétv.) föld területnagyságával.
Eszközök IV. : kötelezettségvállalási nyilatkozatok

1. Kötelezettségvállalási nyilatkozatok: jogot átruházó/közhatalom

2. Szankciók: felmondás, ha jogot átengedőt kár éri; bírság,
használatmegvonás
helye: szerző fél a szerződésben, vagy külön (teljes bizonyító erejű
magánokiratba, közokiratba foglalt) nyilatkozatban
Tartalma:a) a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja
[főszabály, a kivételek a Forgalmi tv. 13. § (2) bek],
b) eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének,
c) a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem
hasznosítja [főszabály, a kivételek: Földforgalmi tv. 13. § (3) bek.],
d) nincs jogerősen megállapított és fennálló földhasználati díjtartozása, és
e) a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg vele szemben,
szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügylet tényét.
 Eszközök V.: szerzési alaki kellékek- anyagi jog érvényességi
kellék

Minden szerződést közokiratba vagy teljes bizonyító erejű

magánokiratba kell foglalni.
A föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld
tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak
biztonsági okmányon (semmis szerződések:
„zsebszerződések” )
jegyzőhöz/engedélyező hatósághoz,
MISZhoz - ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez.
 Eszközök VI: közjogias elővásárlási jogi rendszer
•-hirdetményi úton felhívás
-szerződéssel
- jegyző útján;
- szerződés kifüggesztését követő 60 napos jogvesztő határidőn belül
•- elfogadó jognyilatkozat legalább teljes bizonyító erejű
magánokiratba kell foglalni
• az elfogadó jognyilatkozat tartalma
– a jogosult kötelezettségvállalásai
– jogosultság jogalapja, törvényi ranghely
– bizonyos jogosultak tekintetében a joggyakorlás célját is meg kell
jelölni ( jogi személyek)
 Az elővásárlási jog személyeshez kötött gyakorlása

Kivétel: - állam; jogosult szervezet/személy (pl. NFA)

önkormányzat ( törvényes, jogügyleti képviselő).
• Eljárási rend:
- jegyző hatósági feladati
- az elővásárlásra jogosult személyazonosságát ellenőrzi
- jogosultat megnyilatkoztatja: aláírását a saját kezű aláírásának
ismeri el.
- megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó
elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó
jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és azt átveszi.
- ellenkező esetben a jognyilatkozat átvételét megtagadja, és
ennek tényét, valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti.
Szankció: megdönthetelen tv.-i vélelem
Fftv.21.§ (9) elővásárlási jogot nem gyakoroltak
 Mentesülés elővásárlási jog gyakorlása alól

• a közeli hozzátartozók közötti adásvétel,

• a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon
megszüntetését eredményező adásvétel,(tárgyi
értelem: 1/1 tulajdon - nem alanyi ( egytulajdonosnál)
• a földnek/gazdaságátadással külön jogszabályban
foglalt módon, támogatás feltételeként más
földműves részére való átadásával megvalósuló,
• az önkormányzat által közfoglalkoztatás/
településfejlesztés céljából történő adás-vétel esetén
(hatósági engedélyeztetés sem szükséges)
 Eszközök VI.: A hatósági jóváhagyás
(2014. május 1-től)

• A hatósági jóváhagyással hatályos a felek között az

érvényes szerződés

A hatósági bizonyítvány alapozza meg a hatósági,

illetőleg bírósági határozaton alapuló
tulajdonjogszerzést;
Bíróság, hatóság köteles megkeresni az engedélyező
hatóságot;
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
előzetes eljárás
A MISZ a szerződés és az elővásárlásra jogosultak elfogadó
jognyilatkozatait azok tartalma és alaki kellékei lapján
előzetes érvényességi és hatályosulási vizsgálatnak veti alá;
• Jogi fogyatékosság esetén a MISZ 15 napon belül a
jóváhagyást megtagadja, ez esetben az eljárás befejeződik.
• Nincs jogi fogyatékosság, és több jogosult tett elfogadó
nyilatkozatot a MISZ az elővásárlásra jogosultakat a tv. által
meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket
kész.
Ez esetben az okiratokat (anonimizáltan) és a jegyzéket
megküldi a NAK megyei szerve részére állásfoglalás kiadása
céljából.
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

Több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára

hozhatna jóváhagyó döntést, - elővásárlásra jogosultak közül
az eladó választ- MISZ ezt a jogosultat jelöli ki az adás-vételi
szerződés szerinti vevő helyébe.
Eljárás: a MISZ az eladót – a helyi földbizottság
állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 8
napon belül – 15 napos határidővel felhívja a választási
jogának gyakorlására. Az eladónak teljes bizonyító erejű
magánokiratba kell foglalnia a nyilatkozatát arról, hogy a több,
azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül melyik
jogosulttal kíván szerződni.
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

Eladó mulaszt_
- határidőn belül nem nyilatkozik, és a határidő –
legfeljebb 15 nappal történő – meghosszabbítását sem
kéri,
szankció:
a MISZ jelöli ki azt az elővásárlásra jogosultat az
azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül
5 napon belül
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
MISZi jóváhagyás - önálló határozat + szerződésen záradék

a jóváhagyásról szóló határozat számát;

a MISZ részéről a jogosult aláírását;

a záradékolás dátumát és a MISZ bélyegzőjét

hátrány: hosszú függő jogi helyzet

Hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adás-vételi szerződések

a) az állam tulajdonjogszerzése,, ill. elidegenítése;

b) az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld
eladása;
c) a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel;
d) a tulajdonostársak közötti adás-vétel, ha ezzel a közös tulajdon
megszűntetésére kerül sor (közös tulajdon megszüntetését
eredményező);
e) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként
más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-
vételhez;
f) a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő
adásvétel.
 Hatósági jóváhagyáshoz kötött tulajdonszerzések
(az adás-vételen kívül)
2. Elbirtoklás (nincs HFB állásfoglalás)
• a tulajdonos elismerésén alapuló szerzés/bírósági kereset
• mindkét esetben a szerző félnek kell kérni
• kereset benyújtása esetén a MISZ hatósági bizonyítványt állít ki
3. Végintézkedés: ha a végintézkedésel szerző nem lehetne semmiképpen sem
tv-es ökörös; tv-nek hatálya sincs, ha tv-es ökörös lehetne
• közjegyző megkeresésére
• a MISZ hatósági bizonyítványt állít ki
4. A tulajdonjog átruházásáról szóló, bírósági vagy közjegyzői jóváhagyáshoz
között egyezség (megelőző hatósági eljárás)
• bíróság/közjegyző megkeresésére
• MISZ hatósági bizonyítványt állít ki
5. A végrehajtási, felszámolási, önk-i adósságrendezési eljárás keretében
árverés/pályázatás útján történő tulajdonszerzés
 Tulajdonjog szerint szabályozott
Haszonélvezeti/használat jog

2014. május 1. - ex lege megszűnik

minden alapítás: ex lege semmis
kivételek: özvegyi jog és a közeli hozzátartozók
közötti jogügyleti alapítás
• határidő: max. 20 év;- hatósági jóváhagyáshoz nem
kötött; • tulajdonszerzés szabályai irányadók
 Tilalmak, korlátozások szankciója
Semmis a föld tulajdonjogának, illetve a földhasználati
jogosultság megszerzésére irányuló olyan szerződés, amely az
e törvénnyel megállapított szerzési korlátozásba, tilalomba
ütközik.
• A föld tulajdonjogának, illetve a földhasználati jogosultság
megszerzésére irányuló szerződés vagy szerződési kikötés
semmisségének megállapítása iránt az ügyész pert indíthat.
A szerződés vagy szerződési kikötés semmissége esetén az
egész szerződés érvénytelen
a törvény későbbi változása nem orvosolja :függő hatály-
semmisség
 Eszközök VII.: a szerzési korlátozások
hatósági ellenőrzése
MISZi ellenőrzés
a) szerzéshez vállalt, a tv.-ben előírt kötelezettségek,
b) tv.-ben előírt meghatározott célú fölhasználattól, tevékenységtől tartósan
eltért,
c) földműves, illetve mg-i termelőszervezeti minősége bármely okból
megszűnt,
d) jogszerű és folyamatos Magyarországon való tartózkodása, illetve
székhelye, telephelye, mg-i üzemközpontja bármely okból megszűnt, vagy
e) a határidőn belül a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződést nem
nyújtotta be a hatósághoz, vagy – az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti
jog gyakorlása céljából a tv.-ben meghatározottak szerint – a jegyzőhöz
felhívja a figyelmét a jogszabálysértésre, és határidő megállapításával
írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására.
A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

Nem állapítható meg a jogsértés, ha

- a föld kisajtítást pótló adás-vételre kerül sor,
- a tulajdonos egészségi állapota oly mértékben
megromlott, vagy az életkörülményeiben olyan tartós
változás következett be, amely az e törvényből eredő
kötelezettségeinek teljesítését akadályozza.
 Eszközök VIII.
Szankciók alkalmazása

1. A jogszabálysértés megállapítása és felhívás határidő

megállapításával írásban a jogszerű állapot helyreállítására.
2. Ha a kötelezett határidőben nem tesz eleget a felszólításnak,
Ak értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő mulasztási
bírság;
3. bírság kiszabása ellenére 6 hónapot elérő mulasztás – a föld
kényszerhasznosításba adása.
Nem lehet kényszerhasznosításba adni:
• az erdőnek minősülő földet (elrendelt erdőgazdálkodás)
• az olyan zártkerti ingatlant, amelyet a termőföld védelméről
szóló tv. szerint az önkormányzat szociális földprogram vagy
közfoglalkoztatási program működtetésére kijelölt.
Kényszerhasznosítás

• Minimum 1 gazdasági év, maximum 2 gazdasági év

• Kényszerhasznosító kijelölése határozattal
• kényszerhasznosító a földhasználó helyébe lép: minden
jövedelem, kedvezmény jogosultja;
de a jogcímes földhasználó továbbra is magánjogi
kötelezett+ rendkívüli felmondás joga;
tulajdonossal/haszonélvezővel szemben: magánjogi
jogviszony; hatósággal: közjogi;
 • Intézményrendszeri változások

• Eltűntek a szakigazgatási intézményi hatáskörök – politikai

kormányzás: kormányhivatal/ járási hivatal
• A kormányhivatalok, valamint a Földmérési és Távérzékelési
Intézet feladatairól, illetékességi területéről, továbbá egyes
kormányhivatali eljárások részletes szabályairól szóló
373/2014. (XII. 31.) Korm. rendelet nevesíti a megszűnt
kormányhivatalok jogutódaira háruló hatásköri feladatokat.
• - kormányhivatal ( kormányhivatali főosztály)
• - járási hivatal ( kormányhivatali osztály)

55
55
 A járási hivatalok kormányhivatali osztályainak
feladatai:

• Nyilvántartásvezetés:
• - az ingatlan-nyilvántartás: Ptk-s, illetőleg –Ákr.s közhiteles nyilvántartás
• - a földhasználati nyilvántartás→ Ákr. közhiteles nyilvántartás
• - a földművesek, a mezőgazdasági termelőszervezetek és a
mezőgazdasági üzemközpontok nyilvántartásának (földműves
nyilvántartás) Ákr. közhiteles nyilvántartás
• - hatósági engedélyezés: földhasználati szerződések hatósági
jóváhagyása;
• - hatósági ellenőrzés: szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak
betartásának ellenőrzése, és ezzel kapcsolatos jogkövetkezmények
alkalmazása (pl. kényszerhasznosító kijelölése)
56
56
 A megyei kormányhivatalok kormányhivatali
főosztályainak feladatai:

• Hatósági nyilvántartások vezetésével kapcsolatos másodfokú

eljárások;
• A földműves nyilvántartás vezetésével kapcsolatos másodfokú
eljárások;
• A szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak betartásának
ellenőrzésével, és ezzel kapcsolatos jogkövetkezmények
• alkalmazásával kapcsolatos másodfokú eljárások.
• Első fokon:
• A föld tulajdonjogának hatósági jóváhagyáshoz kötött
megszerzésének jóváhagyására irányuló eljárás lefolytatása;

57
57
 A Földforgalmi tv. tárgya
A törvény hatálya az ország területén fekvő valamennyi földre kiterjed
1994. évi LV. törvény a termőföldről (Tft.)
Termőföld:
• település külterületén fekvő földrészlet és
• az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő,
gyümölcsös, kert, rét, legelő, (gyep) nádas, erdő,
fásított terület, vagy halastó művelési ágban
szerepel.
Mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló
belterületi föld:
• település belterületén fekvő földrészlet és
• az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő,
gyümölcsös, kert, rét, legelő, (gyep) nádas, erdő,
fásított terület, vagy halastó művelési ágban
szerepel.
[az utóbbira nem kellett alkalmazni a Tft.-nek a
haszonbérletre vonatkozó szabályait]
Földforgalmi tv.
Mező- és erdőgazdasági hasznosítású földrészlet (a
továbbiakban: föld)
a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül
• valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-
nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét,
legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési
ágban van nyilvántartva, vagy
• az olyan művelés alól kivett területként
nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-
nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban
erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van
feljegyezve.
A halastó művelési ágú földrészlet nem minősül
földnek
58
 A Földforgalmi tv. tárgya

Fogalom 1994. évi LV. törvény a termőföldről (Tft.) Földforgalmi tv.

• a település külterületén fekvő

• a település külterületén lévő
• legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan
• mezőgazdasági termelés
földrészlet,
(növénytermesztés és állattenyésztés,
o amelyhez a föld mellett
továbbá az ezekkel kapcsolatos
növénytermesztés és állattenyésztés,
termékfeldolgozás és terméktárolás)
továbbá az ezekkel kapcsolatos
Tanya céljára létesített lakó- és gazdasági
termékfeldolgozás és terméktárolás
épület, épületcsoport és
céljára létesített lakó- és gazdasági
• az azonos helyrajzi szám alatt hozzá
épület, illetve ilyen épületcsoport is
tartozó,
tartozik, vagy
• legfeljebb 6000 m2 területű föld
o amely az ingatlan-nyilvántartásban
együttese;
tanyaként szerepel

59
 A Földforgalmi tv. tárgya:
zártkert/tanya/rekreációs föld
A tanya: az Ftftv rendelkezéseket kell alkalmazni.
A főszabály alóli kivétel: a földtől elválasztott tanya lakó-, és gazdasági
épülete használatának önálló átengedésére a Földforgalmi tv. rendelkezéseit
nem kell alkalmazni - a tanya földhasználati jogosultságát bárki
megszerezheti
Vegyes alrészletek: új szabály- a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozik az a
földrészlet is, melyben művelés alól kivett terület és a föld fogalmában
meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészlet is van („vegyes
földrészlet”), függetlenül attól, hogy mekkora a művelési ágban
nyilvántartott terület térmértéke.
(Ide nem értve a tanyának minősülő földrészletet.)
Ez esetben a teljes földrészletre a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kell
alkalmazni.

60
 A zártkerti ingatlanok
A zártkerti ingatlanokra is az Ftftv szabályait kell
alkalmazni, ha a földrészlet megfelel a Földforgalmi
tv-ben meghatározott föld, illetve tanya fogalmának
[ingatlan-nyilvántartási adatok!]. (Fétv.)
De! Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi
CXLI. törvény 2015. május 2-tól hatályos 89/A. §
(1) bekezdése értelmében a tulajdonos 2016.
december 31-ig kérheti az ingatlan-nyilvántartásban
zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának
művelés alól kivett területként történő átvezetését-
kiveszi a Tftv. hatálya alól.

61
A Földforgalmi tv. tárgyát kikapcsoló Inytv. 89/A §
végrehajtása
Végrehajtási szabályok:
672015.(X.30.) FM rendelet módosította az Inyvhr.-t
MK. 162. szám –

– 1091999.(XII.29.) FVM rend.

2015. november 30-án lép hatályba.
Vhr: Inyvhr.47/A. § - zártkerti ingatlanok művelési ágának
átvezetésére vonatkozó különös szabályokat tartalmazza.
• Az olyan zártkert, amelyen nem áll épület: „zártkerti
művelés alól kivett terület” megnevezéssel kell feltüntetni
• Az olyan zártkerti ingatlan, amelyen épület áll: zártkerti
művelés alól kivett terület,mellette feltüntetve a fennálló
épület fő rendeltetésének jellegét. Pl.:
„zártkerti művelés alól kivett terület és gazdasági épület”

62
 Tulajdonszerzés

Kettős szabály: Földtulajdont a természetes személyek szerezhetnek,

jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet nem.
Tulajdonszerzési jog:
- alkotmányos jog: korlátlan ( tv-s öröklés; kisajátítási kártalanítás; novált
kötelem: kárpótlás)
- célhoz kötött korlátlan – közjogi jogi személyek
- preferált mennyiségi korlátozással /vagy szűk körűen.
Preferált, de korlátozott szerzési jogosultság: a természetes személyek
közül földtulajdont és használati jogot is szerezhet az, aki földműves.
A földműves fogalom – több, más lényeges feltétel mellett – a tényleges
mező-, és erdőgazdasági termelő tevékenység gyakorlásához, a
gazdálkodásra alkalmassághoz (megfelelő szakképzettség, vagy szakirányú
gyakorlat) kapcsolódik.
63
63
A föld tulajdonjogának megszerzése

64
A föld tulajdonjogának megszerzése

65
 A preferált természetes személy: a földműves és
kritériumrendszere

• Magyarországon hatósági nyilvántartásba vett

• magyar vagy tagállami állampolgár, aki
a) aki a 504/2013. (XII. 29.) Korm. rendeletben (Kr.) meghatározott mezőgazdasági vagy
erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy
b) az a) pont hiányában igazoltan legalább 3 éve mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve
kiegészítő tevékenységet folytat, és

c) a b) pont szerinti tevékenységét saját c) a legalább 25%-ban tulajdonában álló,

nevében és saját kockázatára
folyamatosan Magyarországon végzi, és
• a b) pont szerinti tevékenységéből
árbevétele származott, vagy
• az árbevétel azért maradt el, mert a
megvalósult mező,- vagy erdőgazdasági
célú beruházás még nem hasznosulhatott.
Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági
v termelőszervezet olyan tagjának minősül,
a aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet,
g illetve mező-, erdőgazdasági- és az azokat
y kiegészítő tevékenységet személyes
közreműködésként végzi.
66
A föld használatát, taxatív jogcímeken
csak földműves, mezőgazdasági termelőszervezet
szerezheti meg (haszonbérlet, más jogcímű
földhasználat).
Kivétel:
- rekreációs föld
- tanya
- Kivett zártkert

67
67
 A mezőgazdasági termelőszervezet

• Magyarországon hatósági nyilvántartásba vett

• tagállami székhelyű jogi személy, ill. jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet,

1. amely 2. amelynek
újonnan a) alaptevékenysége olyan mező-, erdőgazdasági tevékenység, illetve kiegészítő
alapított mg-i tevékenység, amelyet a jogügyletet megelőzően legalább 3 éve folytat,
termelőszerve- b) az éves értékesítése nettó árbevételének több mint 50 %-a a mező-,
zetnek minősül erdőgazdasági tevékenységből, illetve kiegészítő tevékenységből származik,
c) legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője
ca) a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve a kiegészítő
tevékenységet a szervezetben fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan
gyakorolja, és
cb) a Kr.-ben meghatározott v cb) a képzettség hiányában
mezőgazdasági vagy erdészeti a igazoltan legalább 3 éves üzemi
szakirányú képzettséggel g gyakorlattal rendelkezik.
rendelkezik y 68
 Újonnan alapított mezőgazdasági
termelőszervezet
• Magyarországon nyilvántartásba vett
• tagállami székhelyű jogi személy, ill. jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet,
a) amelynek alaptevékenysége olyan mező-, erdőgazdasági tevékenység, illetve kiegészítő
tevékenység,
b) amely nem rendelkezik EU tagállamban, EGT részes államban, nemzetközi szerződés alapján
velük egy tekintet alá eső államban fekvő föld használati jogával,
c) amely nem különválással, kiválással, szervezeti formaváltással, egyéb jogutódlással
keletkezett,
d) amelynek legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője
da) a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve a kiegészítő tevékenységet a szervezetben
fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan gyakorolja, és

db) a Kr.-ben meghatározott vagy db) a képzettség hiányában igazoltan

mezőgazdasági vagy erdészeti legalább 3 éves üzemi gyakorlattal
szakirányú képzettséggel rendelkezik rendelkezik. 69
 A tulajdonszerzés alanyi korlátai
Főszabály: tulajdont szerezhet belföldi természetes személy és
tagállami állampolgár
Ezen alanyi körön belül megkülönböztetünk:
a) földművest
b) földművesnek nem minősülő belföldi természetes személyt és
tagállami állampolgárt.
A megkülönböztetés a megszerezhető föld területi mértékben jelenik
meg, azonban kivételt képez a közeli hozzátartozói viszony:
• ba) a b) pontban foglalt személy tulajdont szerezhet, feltéve ha a
birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld
területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 ha-t
• bb) a ba) pontban foglalt területi mérték nem érvényesül az olyan b)
pontban foglalt személy esetén, aki a közeli hozzátartozójától szerez
földet. Olyan térmértékben szerezhet földet, mint a földműves.

70
 A tulajdonszerzés alanyi korlátai alóli kivételek
A főszabály alóli kivétel: a tv-ben meghatározott a belföldi jogi
személy és jogi személyiség nélküli szervezet (együtt: jogi személy).
Feltételes: törvényben meghatározott célból, illetve jogcímen
Nevezetesen:
• állam → ajándékozási szerződés alapján, ill. az Nfatv.-ben
meghatározott földbirtokpolitikai irányelvek érvényesítése, vagy
közfoglalkoztatás ill. más közérdekű cél megvalósítása érdekében;
• magyarországi székhelyű bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi
személye → ajándékozási, tartási, gondozási, életjáradéki szerződés
alapján, ill. végintézkedéssel;
• a magyarországi község, város, a főváros és kerületeinek
önkormányzata → ajándékozási szerződés alapján, ill.
közfoglalkoztatás vagy település fejlesztés céljára
• jelzálog hitelintézet → 1997. évi XXX. tv.-ben meghatározott
korlátozásokkal, és max. 1 évig
71
 A tulajdonszerzés alanyi korlátai
Teljes szerzési tilalom alatt áll:
• a külföldi természetes személy (aki nem minősül belföldi természetes
személynek, illetve tagállami állampolgárnak);
• az államon kívüli más állam, illetve annak valamely tartománya,
helyhatósága, ezek bármely szerve;
• a jogi személy (ide nem értve az említett belföldi jogi személy
kivételeket);
+
• a különválással, kiválással, egyesüléssel (beolvadással, összeolvadással),
szervezeti formaváltozással (szervezeti átalakulás) létrejött jogi személy
– ide nem értve a bevett egyházat, vagy annak belső egyházi jogi
személyét – a jogelődje által a Tft. szerint, vagy a Tft. hatálybalépését
megelőzően megszerezett tulajdonát képező föld tulajdonjogát nem
szerezheti meg.

72
 A tulajdonszerzés térmértéki korlátai

• a földműves, valamint a földműves közeli hozzátartozója a föld

tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő
föld területnagyságának a beszámításával – 300 ha mértékig
szerezheti meg (földszerzési maximum)
• az a) pontba foglalt alanyi körbe nem tartozó, szerzésre jogosult
természetes személy 1 ha mértékig (feltéve, hogy a megszerezni
kívánt földdel együtt a már birtokában álló föld területnagysága
nem haladja meg ezt a térmértéket)
• a szerzésre jogosult jogi személyek esetében nincs területi korlát
A földszerzési maximum mértékének megállapításánál a
területnagyságba a földdel azonos helyrajzi számon nyilvántartott
művelés alól kivett terület (alrészlet) területnagyságát is be kell
számítani.
73
 A tulajdonszerzés térmértéki korlátai
Tulajdonszerzési maximum:
- földművesnek nem minősülő természetes személyek 1 ha; + 1 hektár
rekreációs föld tulajdonjoga
- földműves: 300 hektár+ 1 hektár rekreációs föld tulajdonjoga
Birtokmaximum:
a) általános
Földműves és Mezőgazdasági Termelőszervezet
-1200 ha földterültet birtoka (tulajdon és használat) szerezheti meg
Különös:
- egy-egy ha rekreációs föld – külön csak természetes személynek
Kedvezményes: 1800 ha-ig:
- Állattartás esetén (2 ha/ÁE),
- Vetőmag előállításra kijelölt területtel (ha a szántóterülete min.
74
10%-án vetőmagot állít elő), 74
A birtokmaximum: be kell számítani a már birtokában lévő föld
területnagyságát is, vagyis mindazt, ami a tulajdonában,
haszonélvezetében, vagy érvényes jogcímen a használatában áll.
A kedvezményes birtokmaximumra vonatkozó szabály szerint állattartó
telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának
előállítója esetében a birtokmaximum mértéke 1800 hektár
területnagyság lehet.

Auto-multiplikációs szervezeti átalakulás visszafogása

A különválással, kiválással létrejött mezőgazdasági termelőszervezet
esetében – a létrejöttétől számított 5 évig – a megengedett birtokméretbe
a jogelőd birtokában lévő összes föld területnagyságát be kell számítani.

75
75
A tulajdonszerzés térmértéki korlátainak kivételei

A földszerzési maximum túlléphető a 2014. május 1-jén

meglévő
a) föld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből
vásárolt,
b) földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a
tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű,
c) földön fennálló házastársi vagyonközösség
megszüntetésével a volt házastársak tulajdonába kerülő,
d) föld csere útján történő átruházásával megszerzett
(Fétv.) föld területnagyságával földműveseknél.

76
 A tulajdonszerzési jogosultság feltételei

1. Kötelezettségvállalások/Nyilatkozatok a szerződő fél részéről (a

szerződésben, ill. teljes bizonyító erejű magánokiratba, közokiratba
foglalt nyilatkozatban):
a) a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja [főszabály, a
kivételeket a Földforgalmi tv. 13. § (2) bek. tartalmazza], ill. 13. § (4)!
b) eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének,
c) a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem
hasznosítja [főszabály, a kivételeket a Földforgalmi tv. 13. § (3) bek.
tartalmazza],
d) nincs jogerősen megállapított és fennálló földhasználati díjtartozása, és
e) a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg vele szemben,
hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

77
 A tulajdonszerzési jogosultság speciális feltételei

2. A pályakezdő gazdálkodónak a fentieken túl kötelezettséget kell

vállalnia arra is, hogy

a) a tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti

településen állandó bejelentett lakosként életvitelszerűen fog
tartózkodni, vagy a földhasználati jogosultság megszerzésétől
számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen
mezőgazdasági üzemközpontot létesít, és

b) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő

tevékenységet folytat.

78
 Mikor nem kell földhasznosítási
kötelezettségvállalási nyilatkozat?
a) Ingatlan ajándékozása esetében (a tulajdonjog szerző a tulajdonjogot
átruházó személy közeli hozzátartozója)
b) Ha a föld tulajdonjogát
• az Állam;
• bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye tartási,
életjáradéki, gondozási szerződés alapján, vagy végintézkedéssel szerzi;
• jelzálog-hitelintézet (korlátozásokkal és korlátozott időtartamra)
• települési önkormányzat (közfoglalkoztatás és településfejlesztés céljára)
c) Föld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárolt
d) földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs
tulajdoni hányadának megfelelő mértékű föld szerzése,
e) a földön fennálló házastársi vagyonközösség megszüntetésével a volt
házastársak tulajdonába kerülő föld szerzése.

79
 Minden esetben szükséges a nyilatkozat:

• A szerző félnek nincs a földhasználatért járó

ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi
földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és
fennálló földhasználati díjtartozása, és

• a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem

állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére
irányuló jogügyletet kötött.

80
A tulajdonjog megszerzésére irányuló szerződés alaki
előírása

Minden szerződést közokiratba vagy teljes bizonyító erejű

magánokiratba kell foglalni.

A föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát

érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú
okmányon kerülhet sor, amely Korm. rendeletben
meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik. (A
korábban dátum nélkül kötött „zsebszerződések”
hatályosulásának megakadályozása)
A biztonsági kellékekkel rendelkező papír alapú okmányon
(biztonsági okmány) szerkesztett szerződésnek kell a
kormányhivatalhoz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez
eljutni.
81
 A tulajdonjog megszerzésére irányuló szerződés
tartalmi elemei az adatok tekintetében

Természetes személy szerződő fél

а) természetes személyazonosító adatait,
b) személyi azonosítóját,
с) а személyi azonosítóval nem rendelkező személy
esetében a belső egyedi azonosító számot, feltéve, ha
arról tájékoztatást kapott,
d) állampolgárságát,
е) lakcímét.

82
 A tulajdonjog megszerzésére irányuló szerződés tartalmi
elemei az adatok tekintetében
Gazdálkodó szervezet szerződő fél
a) megnevezését,
b) statisztikai azonosítóját,
e) székhelyét (telephelyét),
f) vezető tisztségviselő vagy cégvezető családi és utónevét, lakcímét, illetve а
törvényes képviselő családi és utónevét, tisztségét,
g) részéről eljáró meghatalmazott természetes személy családi és utónevét,
lakcímét,
h) bélyegzőjének lenyomatát.
+
• ha а szerző fél tagja а Kamarának, akkor а tagsági azonosító számát
• az adás-vételi szerződésben: a vevő elővásárlásra jogosult-e, ha igen meg
kell jelölni azt is, hogy a jogosultság mely törvényen, és az ott
meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. (A szerződésen alapuló
elővásárlási jog esetén ennek tényét kell rögzíteni az adás-vételi
szerződésben.)
83
 Adás-vétel

Egységes okiratba foglalt adás-vételi szerződés:

olyan szerződés, amely a feleknek a szerződés létrejöttére
irányuló nyilatkozatait, továbbá a szerződés lényeges tartalmi
elemeit, továbbá a felek által meghatározott valamennyi
kikötést, feltételt magába foglalja.

A szerződés alaki előírásai/kötelező tartalmi elemei/ ha a

szerződés szerinti vevő elővásárlásra jogosult, annak rögzítése

Az elővásárlásra jogosultakkal adásvételi szerződést kell

közölni (nem a tulajdonos által a vevőtől elfogadott vagy a
vevőnek tett vételi ajánlatot!).

84
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése
[474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet]
Hirdetményi úton -> az eladónak a szerződés aláírástól
számított 8 napon belül a föld fekvése szerint illetékes
jegyzőnek kell megküldeni (dologösszesség esetén választás)
kifüggesztésre
• Közvetlenül is kézbesíteni kell -> más tv-en, továbbá a
megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultnak a fenti
határidőn belül!
Joghatályos közlésnek a szerződés hirdetményi úton történő
közlése minősül!.
A tv-en, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog
jogosultja is jogát a szerződés kifüggesztését követő naptól
számított 60 napos jogvesztő határidőn belül gyakorolhatja!!!
85
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése
A közlés módja
• A szerződést az eladónak 4 eredeti példányban kell benyújtani a
jegyzőhöz, egy példánynak a biztonsági okmányon kiállítottnak kell
lennie.( jegyzői értesítés eladónak az okiratok megküldéséről a
mezőgazdasági hatóság felé.)
• A jegyzőhöz a hirdetményi úton történő közlés iráni kérelmet
formanyomtatványon (közzétételi kérelem) kell benyújtani, ehhez
kell csatolni a szerződéseket
• Postai úton/vagy személyesen; Díj- és illetékmentes
• A más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog
esetén a szerződésnek a nem biztonsági okmányon szerkesztett
példányát a jogosult részére postai úton/vagy az átvétel igazolása
mellett személyesen kell átadni.

86
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése

A jegyző hatóság:
- 5 napos hiánypótlási felhívást bocsát ki az eladónak, ha
• az eladói közzétételi kérelem hiányosan került benyújtásra,
vagy
• annak mellékleteként nem kerültek csatolásra meghatározott
példányszámban szerződések
A jegyző megtagadja a közzétételi kérelem teljesítését, ha
• az eladó a hiánypótlási foglalt felhívásnak határidőn belül nem
tett eleget,
• közzétételi kérelem nem az eladótól származik.
Ez esetben az iratokat a jegyző (ok)iratokat visszaszármaztatja.

87
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése

A benyújtott közzétételi kérelem alapján, annak beérkezését

követő 15 napon belül a jegyző a
- benyújtott eredeti adás-vételi szerződések közül a nem
biztonsági okmányon szerkesztett szerződések egyikét
anonimizálja, és ezt a szerződéspéldányt függeszti ki a
hirdetőtáblára.
- a kifüggesztett anonimizált szerződésre rávezeti a
kifüggesztés időpontját és
- az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére
nyitva álló 60 napos határidő utolsó napját, azzal a
figyelemfelhívással, hogy e határidő jogvesztő.

88
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése

Az eladó a közzétételi kérelmet a szerződés kifüggesztéséig

vonhatja vissza.
A közzétételi kérelem visszavonását írásban kell bejelenteni a
jegyzőnek.
A visszavonás iránti bejelentés alapján a jegyző a közzétételi
kérelemhez csatolt iratokat visszaküldi az eladó részére.

Ha a visszavonás iránti bejelentés a szerződés kifüggesztését

követően érkezik be a jegyzőhöz, a visszavonás iránti
bejelentésnek joghatása nincs, az a szerződés közlésének
hatályát nem szünteti meg.

89
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése

A jegyző az adás-vételi szerződést 60 napos határidő utolsó

napját követő legközelebbi munkanapon veszi le a
hirdetőtábláról.( Ptk. VIII. Könyv 3.§.)
A 60 napos határidő utolsó napját követő 8 napon belül a
jegyző a szerződéseket, és az elővásárlásra jogosultak
jognyilatkozatait, iratjegyzékkel együtt megküldi
• az eladó részére, ha az adás-vételi szerződés mentes a
hatósági jóváhagyás alól, vagy
• a kormányhivatal részére jóváhagyás céljából, és
- kormányhivatal részére jóváhagyás céljából megküldésről az
eladót is értesíti.

90
 Az adás-vételi szerződésnek az elővásárlásra
jogosultakkal való közlése )

A hirdetményi úton történő közlés tényéről

tájékoztatót kell közzétenni a magyarország.hu
kormányzati honlapon.
Ennek kezdeményezéséről a jegyzőnek kell
gondoskodnia a szerződés kifüggesztésének napján.
A kormányzati portálon közzétett tájékoztató nem
minősül a szerződés közlésének.

91
 Az elővásárlási jog gyakorlása
• a szerződés kifüggesztését követő 60 napos jogvesztő határidőn
belül-a határidő elmulasztását a jogról való lemondásnak kell
tekinteni!
• az elfogadó jognyilatkozatot közokiratba vagy teljes bizonyító erejű
magánokiratba kell foglalni
• az elfogadó jognyilatkozat tartalma
– a jogosult adatai, és a kötelezettségvállalások/nyilatkozatok
tekintetében ugyanazon adatokat kell tartalmaznia, mint a
szerződésnek a szerződő fél tekintetében;
– meg kell jelölni a jogosultság jogalapját, továbbá ha az
elővásárlási jog tv-en alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra
jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik
ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát
– állam, önkormányzat: a joggyakorlás célját is meg kell jelölni

92
 Az elővásárlási jog gyakorlása
Csak személyesen lehet átadni az elővásárlási jog gyakorlására a
jognyilatkozatot.
Kivétel: az államot képviselő szervezet/személy (pl. NFA) és az
önkormányzat.
• A jegyző az elővásárlási jog gyakorlására tett jognyilatkozat
személyes átvételekor az elővásárlásra jogosult személyazonosságát
ellenőrzi elfogadó jognyilatkozatban szereplő természetes
személyazonosító adatoknak a személyazonosító okmányban foglalt
adatokkal való összevetésével, továbbá az elővásárlásra jogosultat
megnyilatkoztatja arról, hogy az elfogadó jognyilatkozaton szereplő
aláírását a saját kezű aláírásának ismeri el.
Ha a jegyző megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt
átadó elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó
jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és azt átveszi. Ellenkező
esetben a jognyilatkozat átvételét megtagadja, és ennek tényét,
valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti.
93
 Az elővásárlási jog gyakorlása
Az eladót csak az olyan elfogadó jognyilatkozat köti
• amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül
tesz meg, és
• a jogosult a jognyilatkozatában az adás-vételi
szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.
A jognyilatkozat megtételére vonatkozó előírások
megsértése esetén a jognyilatkozatot olyannak kell
tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult
nem gyakorolta volna.

94
 Az elővásárlási jog gyakorlása
Dologösszességként történő eladás
Több föld egybefoglalt vételáron történő eladására akkor
kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy egy
mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak [Földforgalmi tv.
19. § (5) bek.]
szomszédos föld: az olyan föld, amely -a település közigazgatási határától
függetlenül -a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül, illetve önálló
helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével
közvetve érintkezik;”
mezőgazdasági üzemközpont: a földműves vagy mezőgazdasági
termelőszervezet tulajdonában, illetve használatában álló, a mező-és
erdőgazdasági tevékenység vagy a mező-és erdőgazdasági tevékenység és a
kiegészítő tevékenység célját szolgáló gazdasági, lakó, illetve iroda épülettel
beépített ingatlan vagy a tanya, amely a gazdálkodás végzésének vagy
megszervezésének a mezőgazdasági igazgatási szervnél bejelentett helyéül
szolgál.
95
 Az elővásárlási jog gyakorlása
2/2009. (VI.24.) PK vélemény: „dologösszesség alatt egymással
alkotórészi kapcsolatban nem álló, hanem egymással csak
funkcionális kapcsolatban lévő (tehát fizikailag osztható
szolgáltatásnak minősülő, a gazdasági forgalomban azonban
egységet alkotó) dolgokat értünk.”
Speciális elővásárlási jog: A Földforgalmi törvény 19. § (5)
bekezdésében meghatározott esetben az elővásárlásra jogosult a
szerződést csak teljes egészében fogadhatja el. Az elővásárlásra
jogosultak sorrendjére vonatkozó szabályokat úgy kell alkalmazni,
mintha az elfogadó nyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult
elővásárlási jogát megalapozó körülmény a szerződésben szereplő
földek egésze tekintetében állna fenn.
Ha a jogosult kizárólag arra a földre vonatkozóan tesz elfogadó
jognyilatkozatot, amelyre az elővásárlási joga fennáll, nyilatkozata
új ajánlatnak minősül.

96
 Az elővásárlásra jogosultak sorrendje
1. állam (a szerzési jogosultsághoz kötött célok fennállása esetén; ezt külön meg
kell jelölni a jognyilatkozatban!)
2. közös tulajdonban földműves tulajdonostárs
3. földet használó (legalább 3 éve fennálló használat) olyan földműves,
3.1. aki helyben lakó szomszédnak minősül,
3.2. aki helyben lakónak minősül, vagy
3.3 akinek a lakóhelye/üzemközpontja olyan településen van, melynek a
közigazgatási határáról közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton
legfeljebb 20 km távolságra van a föld fekvése szerinti település közigazgatási
határától;
4. állattartó telep üzemeltető, védett oltalom alatt vagy ökogazdálkodó (feltételes
elővásárlásra jogosultak köre)
5. az olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül,
6. az olyan földműves, aki helyben lakónak minősül,
7. az olyan földműves, akinek a lakóhelye/üzemközpontja olyan településen van,
melynek a közigazgatási határáról közúton vagy közforgalom elől el nem zárt
magánúton legfeljebb 20 km távolságra van a föld fekvése szerinti település
közigazgatási határától.
97
 Az elővásárlásra jogosultak sorrendje
Feltételes elővásárlásra jogosultak (meghatározott művelési
ágú földek esetén, és egyéb feltételek mellett)
A 3-5. pontban meghatározott földművest megelőzi
a) a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési
ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a
föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga
gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet
üzemeltet, és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz
szükséges takarmány-előállítás biztosítása
b) a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban
nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára
a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá
eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása,
vagy ökológiai gazdálkodás folytatása
98
Az elővásárlásra jogosultak sorrendje
A feltételes elővásárlásra jogosultak esetében
• a tulajdonszerzés és joggyakorlás célját az elfogadó
jognyilatkozatban külön meg kell jelölni;
• az állattartó telep működését (a jogosult kérelmére kiállított)
hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni, amelyben fel kell
tüntetni a tényleges állattartás tényét, és a nyilvántartás szerinti
állatlétszámot;
• az olyan föld eladása esetén, amely a joggyakorlás alapjául
meghatározott művelési ágak mellett az ingatlan-
nyilvántartásban más művelési ágban is nyilván van tartva, az
elővásárlási jog abban az esetben áll fenn, ha a joggyakorlás
alapjául meghatározott művelési ágak valamelyikének, vagy
mindegyikének a területnagysága meghaladja a más művelési
ágú területnek vagy területeknek a nagyságát.
99
Az elővásárlásra jogosultak sorrendje
Speciális szabályozás a közös tulajdonban álló földre:
A tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy
javára történő eladása esetén a földműves tulajdonostárs az
állam kivételével mindenkit megelőz.

A földműveseken belüli önálló sorrend:

1. a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja,
2. fiatal földműves,
3. pályakezdő gazdálkodó.
Több azonos ranghelyen álló, jognyilatkozat tevő elővásárlásra
jogosult esetén az eladó választása szerint.

100
 Nem áll fenn elővásárlási jog

• a közeli hozzátartozók közötti,

• a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon
megszüntetését eredményező,
• a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás
feltételeként más földműves részére való átadásával
megvalósuló,
• az önkormányzat által közfoglalkoztatás/
településfejlesztés céljából történő
adás-vétel esetén
(Egyik esetben sincs engedélyeztetés)
101
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

• A megyei kormányhivatal hatáskörébe tartozik

[373/2014.(XII.31.) Korm. rendelet]
• A hatósági jóváhagyással léphet a felek között
hatályba az érvényes szerződés
• A kormányhivatal jóváhagyása a jogszabályban előírt
egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket nem
pótolja, továbbá nem pótolja más hatóságok előzetes
engedélyét, illetve jóváhagyását, amelyek a jogügylet
létrejöttéhez vagy érvényességéhez ugyancsak
szükségesek.
102
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
A kormányhivatal, a részére jóváhagyás céljából
megküldött okiratok közül a szerződés és az elővásárlásra
jogosultak elfogadó jognyilatkozatai tekintetében (kizárólag
azok tartalma és alaki kellékei alapján) először egy „előzetes
érvényességi és hatályosulási szűrést” végez:
• Jogi fogyatékosság esetén a kormányhivatal 15 napon belül
a jóváhagyást megtagadja, ez esetben az eljárás befejeződik.
• Ha nincs jogi fogyatékosság, és több jogosult tett elfogadó
nyilatkozatot a kormányhivatal az elővásárlásra jogosultakat a
tv. által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról
jegyzéket kész.
Ez esetben az okiratokat (anonimizáltan) és a jegyzéket – a
jegyző útján – megküldi a helyi földbizottság (HFB) részére
állásfoglalás kiadása céljából.
103
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

A HFB a megismert személyes adatokat tartalmazó iratokat

köteles zártan kezelni.
A HFB-nak 15 napon belül kell a hatósági jóváhagyás
megadásához/megtagadásához az állásfoglalását kiadnia a
köztudomású tények és a legjobb ismeretei szerinti értékelés
eredményeként.
Ha 15 napon belül nem adja ki az állásfoglalását, a
kormányhivatal a jegyző útján újabb 15 napos határidő
kitűzésével felhívja a HFB-t az állásfoglalásának kiadására.

104
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

A HFB az értékelését köteles azonos szempontok szerint, a

jegyzékben szereplő összes elővásárlásra jogosult, és az adás-
vételi szerződés szerinti vevő vonatkozásában elvégezni.
Az értékelés során több elővásásra jogosultat támogathat.

Ha a HFB az értékelés alapján egyik elővásásra jogosult

esetében sem támogatja az adás-vételi szerződés jóváhagyását,
állást kell foglalnia abban, hogy az adás-vételi szerződés
szerinti vevővel támogatja-e az adás-vételi szerződés
jóváhagyását.

105
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

A HFB állásfoglalása ellen 5 napon belül kifogás terjeszthető

elő а települési önkormányzat képviselő-testületénél
(kifüggesztés, a kifogás benyújtására jogosultak köre, a
jegyzőhöz kell címezni, a kormányhivatal értesítése)
A kormányhivatalnál az eljárás „szünetel”; a HFB
állásfoglalásának közlésétől számított határidők а képviselő-
testület döntése közlésétől számítandók.
A képviselő-testület а kifogást 15 napon belül zárt ülésen
bírálja el. А képviselő-testület а döntését jegyző útján közli.
А képviselő-testület döntései: a HFB állásfoglalásának
megváltozatása/a kifogás elutasítása/az elkésett kifogás érdemi
vizsgálat nélküli elutasítása.
Képviselőtestület határozata ellen bírósági felülvizsgálat.
106
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
Az Alkotmánybíróság 17/2015.(VI.05.) határozata:
A Földforgalmi törvény bizonyos rendelkezéseinek
megsemmisítése és hatályon kívül helyezése.
2015. július 6-tól hatályos, a folyamatban lévő eljárásokban is
alkalmazni kell. Lényege:
• a HFB-nek indokolnia kell az állásfoglalását,
• a Jegyzőnek az állásfoglalását hirdetményi úton és közvetlenül is
meg kell küldenie az érdekelteknek,
• az állásfoglalás ellen kifogással élhetnek az érdekeltek,
• a kifogást a képviselő-testület bírálja el,
• a képviselő-testület döntése ellen közigazgatási per
kezdeményezhető,
• A mezőgazdasági igazgatási szerv a kifogás elbírálásáig, illetve a
közig. per jogerős befejezéséig felfüggeszti az eljárását.
107
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

A kormányhivatal köteles a szerződés jóváhagyását

megtagadni, ha
• a HFB az állásfoglalása alapján egyik elővásárlásra
jogosulttal és az adás-vételi szerződés szerinti vevővel sem
támogatja az adás-vételi szerződés jóváhagyását;
• a HFB pozitív állásfoglalása esetén is a tv-ben meghatározott
esetekben.
A kormányhivatal mérlegelési körében a szerződés
jóváhagyását megtagadhatja a tv.-ben meghatározott
esetekben.
A kormányhivatal is köteles a vizsgálatot azonos szempontok
szerint, az összes elővásárlásra jogosult, és az adás-vételi
szerződés szerinti vevő vonatkozásában elvégezni.
108
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
Ha az eljárás eredményeként a kormányhivatal több,
azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult javára hozhatna
jóváhagyó döntést, akkor ezen elővásárlásra jogosultak közül
az eladó választása szerinti jogosultat jelöli ki arra, hogy az
adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe lépjen.

Ezért a kormányhivatal az eladót – a helyi földbizottság

állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 8
napon belül – 15 napos határidővel felhívja a választási
jogának gyakorlására. Az eladónak teljes bizonyító erejű
magánokiratba kell foglalnia a nyilatkozatát arról, hogy a több,
azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül melyik
jogosulttal kíván szerződni.

109
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

Ha az eladó határidőn belül nem nyilatkozik, és e

határidőn belül a határidő – legfeljebb 15 nappal
történő – meghosszabbítását sem kéri, a több, azonos
ranghelyen álló elővásárlásra jogosultak közül 5
napon belül a kormányhivatal jelöli ki azt az
elővásárlásra jogosultat, aki a szerződés szerinti vevő
helyébe lép.

110
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
Ha a kormányhivatal jóváhagyja az adás-vételi szerződést a
jegyzék szerinti sorrend alapján első helyen álló vagy a választás
szerint kijelölt elővásárlásra jogosulttal, akkor a szerződés szerinti
vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be.
A jóváhagyásról a kormányhivatal önálló határozatot hoz, és ezzel
egyidejűleg a szerződést záradékkal látja el. A szerződést jóváhagyó
záradéknak tartalmaznia kell:
a) azt a tényt, hogy az adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe az
elővásárlásra jogosult lép;
b) az a) pont szerinti elővásárlásra jogosult természetes
személyazonosító adatait és az állampolgárságát;
c) a jóváhagyásról szóló határozat számát;
d) a kormányhivatal részéről a jogosult aláírását;
e) a záradékolás dátumát és a kormányhivatal bélyegzőjét.

111
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

Ha a kormányhivatal az eladó és a vevő között létrejött adás-

vételi szerződést hagyja jóvá (elkésett, vagy fogyatékos
elővásárlási jognyilatkozat, vagy annak hiányában), akkor a
jóváhagyó záradéknak tartalmaznia kell:
a) a jóváhagyásról szóló határozat számát;
b) a kormányhivatal részéről a jogosult aláírását;
c) a záradékolás dátumát és a kormányhivatal bélyegzőjét.
A kormányhivatal 2 eredeti példányt lát el jóváhagyó
záradékkal és azt a szerző fél részére a jóváhagyását
tartalmazó határozatával egyidejűleg küldi meg. A 2 eredeti
példány közül az egyik a biztonsági okmányon szerkesztett
szerződés, illetve okirat lehet.

112
 Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása

A kormányhivatal a döntését közli az eladóval, az adás-vételi

szerződés szerinti vevővel, valamint azokkal az elővásárlásra
jogosultakkal, akik az adás-vételi szerződésre elfogadó
jognyilatkozatot tettek, továbbá a helyi földbizottsággal.
(A HFB a részére megküldött okiratokat a döntés közlését
követő 5 napon belül köteles a kormányhivatalnak
visszaküldeni.)

A kormányhivatal döntésével szemben jogorvoslatként csak a

döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

113
Hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adás-vételi szerződések

a) az állam vásárlása;
b) az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld
eladása;
c) a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel;
d) a tulajdonostársak közötti adás-vétel, ha ezzel a közös tulajdon
megszűntetésére kerül sor (közös tulajdon megszüntetését
eredményező);
e) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként
más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-
vételhez;
f) a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő
adásvétel.

114
 Hatósági jóváhagyáshoz kötött tulajdonszerzések
(az adás-vételen kívül)
1. Az adás-vételnek nem minősülő tulajdonjog átruházásáról
szóló szerződések: pl. csere (de itt nincs HFB
állásfoglalás!), tartási, életjáradéki szerződések, stb.
Kivéve:
a) az állam a szerző fél
b) az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld
elidegenítése;
c) a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházás;
d) a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházás, ha ezzel
a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor;
e) a telekalakítási engedélyezési eljárás keretében történő
tulajdonszerzés
115
 Hatósági jóváhagyáshoz kötött tulajdonszerzések
(az adás-vételen kívül)
2. Elbirtoklás (nincs HFB állásfoglalás)
• a tulajdonos elismerésén alapuló szerzés/bírósági kereset
• mindkét esetben a szerző félnek kell kérni
• kereset benyújtása esetén a kormányhivatal hatósági bizonyítványt
állít ki (30 nap)
3. Végintézkedés (nincs HFB állásfoglalás)
• közjegyző megkeresésére
• a kormányhivatal hatósági bizonyítványt állít ki (30 nap)
4. A tulajdonjog átruházásáról szóló, bírósági vagy közjegyzői
jóváhagyáshoz között egyezség (megelőző hatósági eljárás)
• bíróság/közjegyző megkeresésére
• kormányhivatal hatósági bizonyítványt állít ki (30 nap)
5. A végrehajtási, felszámolási, önk-i adósságrendezési eljárás keretében
árverés/pályázatás útján történő tulajdonszerzés 116
 Eljárási szabályok
Hatósági engedélyező aktusnak minősül - > Ákr.
szubszidiárius tv.
A Fétv. a Ákr.-től eltérő szabályokat állapítja meg, mivel
a szerződések jóváhagyása esetében a Ákr. rendelkezéseit
nem lehetne minden esetben alkalmazni. Így pl. ezen
eljárásban nem kell az ügyfeleket az eljárás
megindításáról értesíteni, az ügyintézési határidő 60 nap.

A bíróság speciális illetékességi szabályai: a perben a

kormányhivatal székhelye szerint illetékes közigazgatási
és munkaügyi bíróság jár el. A bíróság megváltoztathatja
a határozatot!
A bíróság döntése ellen fellebbezésnek van helye! 117
 Haszonélvezeti jog
érvényes_:
• csak közeli hozzátartozók között
haszonélvezeti jog fenntartással eladás • max. 20 év
Minden más esetre: ex lege megszűnés
• hatósági jóváhagyáshoz nem kötött
• tulajdonszerzés szabályai irányadók
• a földszerzési maximum és a birtokszerzési maximum
alkalmazásában be kell számítani a közeli
hozzátartozó szerző fél tulajdonában álló földet is;

118
A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

A semmisségi szabályokat alkalmazni kell az elő- és

visszavásárlási jog, valamint a vételi jog, illetve az eladási jog
alapításáról szóló szerződésekre is.

Ha hatósági jóváhagyáshoz nem kötött szerződés alapján kérik

a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését,
illetve a földhasználatnak a földhasználati nyilvántartásba
vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartásba vételét, és a
szerződés az e törvény szerinti szerzési korlátozásokba,
tilalomba ütközik, az ingatlanügyi hatóság, illetve az erdészeti
hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó
szabályok szerint jár el.

119
A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése
A szerzési feltételek, illetve korlátozások, és tilalmak betartását a járási
kormányhivatal ellenőrzi. Ha az ellenőrzés során a rendelkezésre álló
adatok, bizonyítékok, és az összes körülmény alapos mérlegelése alapján a
kormányhivatal megállapítja, hogy a tulajdonos, illetve a földhasználó
a) nem tartotta be a szerzéshez vállalt, a tv.-ben előírt kötelezettségeket,
b) a szerzés feltételeként a tv.-ben előírt meghatározott célú fölhasználattól,
tevékenységtől tartósan eltért,
c) földműves, illetve mg-i termelőszervezeti minősége bármely okból
megszűnt,
d) jogszerű és folyamatos Magyarországon való tartózkodása, illetve
székhelye, telephelye, mg-i üzemközpontja bármely okból megszűnt, vagy
e) a tv.-ben meghatározott határidőn belül a hatósági jóváhagyáshoz kötött
szerződést nem nyújtotta be a hatósághoz, vagy – az elővásárlási, illetve
előhaszonbérleti jog gyakorlása céljából a tv.-ben meghatározottak szerint –
a jegyzőhöz
felhívja a figyelmét a jogszabálysértésre, és határidő megállapításával
írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására.
120
A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

Nem állapítható meg jogsértés, ha

- a föld kisajátítást pótló adás-vételre kerül sor, vagy
- a tulajdonos egészségi állapota oly mértékben
megromlott, vagy
- az életkörülményeiben olyan tartós változás következett
be, amely az e törvényből eredő kötelezettségeinek
teljesítését akadályozza.

121
 A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése
Szankciók alkalmazása (a fokozatosság elve szerint)

1. Felhívás a jogszabálysértésre, és határidő megállapításával

írásban felszólítás a jogszerű állapot helyreállítására.
2. Ha a kötelezett határidőben nem tesz eleget a felszólításnak,
kormányhivatal a föld szerzéskori Ak értéke húszezerszeres
szorzatának megfelelő forintösszegű mulasztási bírságot szab
ki.

(A bírság megfizetése alól felmentés nem adható, illetve

fizetési kedvezmény nem nyújtható. A határidőre meg nem
fizetett bírság adók módjára behajtandó köztartozás. A bírság
ismételten kiszabható mindaddig, amíg a jogsértő állapot
fennáll.)

122
 A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése
Szankciók alkalmazása (a fokozatosság elve szerint)

3. Ha a bírság kiszabása ellenére a kötelezett 6 hónap elteltével

sem állítja helyre a jogszerű állapotot, a kormányhivatal
határozatban intézkedik a föld kényszerhasznosításba
adásáról. Ennek nem akadálya az, hogy a kötelezett a
bírságfizetési kötelezettségének egyébként eleget tett, feltéve,
hogy a bírság kiszabásának alapjául szolgáló feltételek
fennállnak.
Nem lehet kényszerhasznosításba adni:
• az erdőnek minősülő földet
• az olyan zártkerti ingatlant, amelyet a termőföld védelméről
szóló tv. szerint az önkormányzat szociális földprogram vagy
közfoglalkoztatási program működtetésére kijelölt.
123
A szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése

Kényszerhasznosítás

• Határozat (kötelező tartalmi elemek)

• Minimum 1 gazdasági év, maximum 2 gazdasági év
• Kényszerhasznosító kijelölése Fétv. (hirdetmény) Fr.-ből
• Kényszerhasznosító kötelezettségei

124
 A szerzési korlátozásokba ütköző jogügylet
• Fftv. 60.§. Semmis a föld
tulajdonjogánakmegszerzésére irányuló olyan
szerződés, amely a törvénnyel megállapított szerzési
korlátozásba, tilalomba ütközik.
• A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló
szerződés vagy szerződési kikötés semmisségének
megállapítása iránt az ügyész pert indíthat.
• A szerződés vagy szerződési kikötés semmissége
esetén az egész szerződés érvénytelen.

125