Professional Documents
Culture Documents
Consellería de Facenda
Estes impostos caracterízanse por ser a súa base impoñible o valor real do ben que se
transmite, o que supón a existencia dun concepto xurídico indeterminado que a Administra-
ción tributaria ten a obriga de determinar en cada caso. Para facer este labor, o artigo 57 da
Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria (en diante, LXT), faculta a Administración
tributaria para aplicar os métodos de comprobación alí sinalados e regula na súa parte apli-
cativa o procedemento de comprobación de valores como mecanismo para a súa fixación.
Esta orde ten por obxecto o desenvolvemento dos medios de valoración previstos no
devandito artigo para a valoración de bens inmobles. Para estes efectos, a Administración
tributaria opta polos medios previstos nas alíneas: b) Estimación por referencia aos valores
que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal e c) Prezos medios no mercado. Tamén
regula a normativa técnica xeral aplicable aos procedementos de comprobación de valor
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
de bens inmobles.
1. Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter
fiscal
nos imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre su-
cesións e doazóns. Para fixar coeficiente terase en conta o coeficiente de referencia ao
mercado establecido na normativa reguladora do citado valor e a evolución do mercado
inmobiliario desde o ano de aprobación do relatorio de valores ou de aplicación aos valores
catastrais previos dos coeficientes de actualización previstos no artigo 32.2 do texto refun-
dido da Lei do Catastro inmobiliario.
3. Ofrecer aos contribuíntes información, con carácter previo á confección da súa autoli-
quidación dos valores para os efectos fiscais, dos bens inmobles que, situados no territorio
da súa competencia, vaian ser obxecto de adquisición ou transmisión. Estes valores vincu-
lan a Administración no sentido sinalado polo artigo 134.1 do Regulamento xeral de actua-
cións e dos procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das
normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decre-
to 1065/2007, do 27 de xullo, ao indicar que «A Administración tributaria poderá proceder á
comprobación de valores de acordo cos medios previstos no artigo 57 desta lei, salvo que
o obrigado tributario declarase utilizando os valores publicados pola propia Administración
actuante en aplicación dalgún dos citados medios».
Este medio de valoración para determinados bens urbanos ten como vantaxes a segu-
ridade xurídica, ao establecer un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en
todo o territorio; a información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto
de adquisición ou transmisión; a explicación con detalle do sistema de cálculo utilizado e
vinculación á Administración tributaria co valor publicado. Ademais, ao tomar como refe-
rencia ao valor catastral, valor coñecido polos contribuíntes por ser a base impoñible do
imposto sobre bens inmobles, outórgalle máis simplicidade e unha acomodación directa
do valor resultante ás circunstancias específicas do ben concreto que é obxecto de com-
probación e que están intrinsecamente recollidas no cálculo do valor catastral, valor que
foi obxecto dun relatorio a que os contribuíntes tiveron acceso. Pola súa banda, a Adminis-
tración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación
dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
A análise dos datos de mercado en Galicia durante o presente exercicio 2015 non pre-
sentou variacións substanciais nos prezos de venda, que permaneceron sensiblemente
estables despois duns anos de caída continuada.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
Por outra banda, os valores catastrais sufriron revisións de relatorio. Así, houbo unha
nova redacción e estudo pormenorizado con efectos en 2016 en tres concellos, mentres
que outros 99 solicitaron e obtiveron a aplicación dos coeficientes de actualización sobre
os valores catastrais previstos no artigo 32.2 do texto refundido da Lei do Catastro inmobi-
liario, con efectos, así mesmo, en 2016. En todos estes casos, houbo un novo cálculo do
coeficiente para aplicar para que, ao ter en conta estas variacións na súa base de aplica-
ción, isto non supoña un maior valor do ben. Para o resto de concellos, a Dirección Xeral
do Catastro aplica a actualización que se prevé na correspondente lei de orzamentos, que
para o ano 2016 é de valor 1 (mantéñense os valores catastrais do anterior exercicio), polo
que non houbo novo cálculo e mantivéronse os coeficientes da anterior Orde do 29 de xuño
de 2015.
Para sucesivos exercicios, esta orde habilita a Dirección da Axencia Tributaria de Ga-
licia para actualizar anualmente, mediante resolución, os coeficientes aplicables ao valor
catastral.
Sobre este medio de comprobación, o artigo 158.2 do Regulamento xeral das actua-
cións e dos procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das
normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decre-
to 1065/2007, do 27 de xullo, tamén sinala que: «Cando na comprobación de valores se
utilice o medio de valoración consistente en prezos medios de mercado, a Administración
tributaria competente poderá aprobar e publicar a metodoloxía ou o sistema de cálculo
utilizado para determinar os ditos prezos medios en función do tipo de bens, así como os
valores resultantes. No ámbito de competencias do Estado a aprobación corresponderá ao
ministro de Economía e Facenda mediante orde».
Estes prezos medios proceden de estudos de mercado realizados pola Axencia Tri-
butaria de Galicia baseados en testemuñas elaboradas por varias empresas do máximo
prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias, e de testemuñas procedentes dos datos
consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias para inmobles de
natureza rústica.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
Ao establecerse en xullo de 2015 unha metodoloxía prioritaria para valorar os bens ur-
banos por referencia aos valores catastrais conforme o artigo 57.1.b) da Lei xeral tributaria,
e dado que esta metodoloxía non é extensible aos bens rústicos porque os seus valores
catastrais non manteñen unha correspondencia lóxica cos valores de mercado, mantense
a metodoloxía precedente mediante prezos medios no mercado regulados no artigo 57.1.c)
da Lei xeral tributaria, restrinxindo o seu ámbito de aplicación aos bens de natureza rústica.
tivas urbanísticas non relacionadas coa actividade agrícola ou forestal, actividades que, como
os distintos equipamentos ou edificacións de uso turístico, precisan un tratamento singular
mediante as autorizacións administrativas pertinentes para a súa implantación en solo rústico.
defínense os solos urbanizables non desenvolvidos, que manteñen a súa natureza rústica
ata que se aprobe o plan de desenvolvemento e se comece a execución da urbanización,
así como os xa edificados en calquera categoría, sempre que non pese sobre eles unha
sentenza de demolición firme por infracción da normativa urbanística. Igualmente, fíxase
o valor do solo de núcleo rural como un máximo no grupo de cultivos, que só podería ser
superado excepcionalmente.
Así mesmo, nesta orde, detállanse as normas técnicas que regulan o procedemento de
valoración seguido pola Administración tributaria para a valoración dos bens inmobles que
son obxecto de transmisión, para que o contribuínte coñeza con claridade a metodoloxía
empregada e, deste xeito, contribúa a unha mellor motivación dos actos administrativos
resultantes destes procedementos de comprobación.
En exercicio das atribucións conferidas polo artigo 34.6 da Lei 1/1983, do 22 de febreiro,
reguladora da Xunta e da súa presidencia, e de conformidade coa competencia atribuída
polo artigo 7 do texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, apro-
bado polo Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, e o artigo 27.un do texto refundido
das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedi-
dos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
DISPOÑO:
TÍTULO PRELIMINAR
A presente orde ten por obxecto o desenvolvemento dos medios de valoración que se
utilizarán previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, para a
valoración de bens inmobles. Para estes efectos, a Administración tributaria opta polos me-
dios previstos nas alíneas b) Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexis-
tros oficiais de carácter fiscal e c) Prezos medios no mercado. Tamén establece normativa
técnica do procedemento de valoración seguido pola Administración tributaria.
A presente orde aplicarase aos bens inmobles que son obxecto de valoración para efec-
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
tos dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre
sucesións e doazóns, cuxa aplicación ten encomendada a Axencia Tributaria de Galicia.
TÍTULO I
Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais
de carácter fiscal
dación dos feitos impoñibles dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídi-
cos documentados e sobre sucesións e doazóns, que se devindiquen desde o día da súa
entrada en vigor, e establecer as regras para a aplicación dos citados coeficientes. Apró-
base, no anexo I, a metodoloxía empregada para a obtención dos devanditos coeficientes.
Non obstante o anterior, este medio de valoración non será de aplicación aos bens in-
mobles en que as características catastrais, consideradas ao determinar o valor catastral,
non se correspondan, na data de devindicación, coas características físicas, económicas
e legais reais do inmoble para valorar, circunstancia que deberá acreditar o contribuínte.
– Edificios enteiros.
– Edificios nos cales o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten
o edificio actualmente.
– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.).
– Inmobles que inclúan usos distintos a vivenda, rocho, garaxe, oficina ou local comer-
cial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais,
relixiosos, estacións de servizo, etc.).
– Naves que inclúan outro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda
ou garaxe.
– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan o estándar
unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.
– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a
casa actualmente.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
4. Tratándose de bens inmobles aos cales non sexa de aplicación este medio de valora-
ción de acordo co previsto nesta orde, a Administración efectuará a comprobación do seu
valor por algún dos restantes medios de comprobación de valores regulados no artigo 57.1
da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, de acordo co establecido nesta orde.
4. No caso de que para un único ben rexistral ou unidade física ou xurídica coexistan
varias referencias catastrais, o valor real do conxunto obterase sumando os valores corres-
pondentes a cada referencia catastral, segundo o medio de valoración que lle corresponda
en función da súa natureza. A superficie total do ben que se pretende valorar corresponde-
rase coa suma das superficies catastradas das distintas referencias. Se formando parte do
conxunto existe unha parcela rústica, entenderase que o seu acceso será o mesmo de que
dispoña o conxunto do predio.
TÍTULO II
mercado recollidos nos anexos IV, V, VI e VII desta orde, de acordo coas instrucións para
a súa aplicación recollidas no anexo III.
– Parcelas de solo rústico que se atopen situadas en futuras zonas de expansión dos
núcleos urbanos ou en áreas de costa. Por resolución da Axencia Tributaria de Galicia es-
pecificarase o alcance concreto destas zonas de expansión.
– Inmobles que formen parte do inventario xeral do patrimonio cultural de Galicia (bens
de interese cultural -BIC e os regulados pola disposición adicional 2ª da Lei 8/1995, do
patrimonio cultural de Galicia): inmobles catalogados, pazos, «casas grandes», fortalezas,
construcións militares, xacementos arqueolóxicos, etc.
Artigo 8. Utilización dos prezos medios no mercado para efectos de valoracións tribu-
tarias
Se o ben que se van valorar forma parte do ámbito obxectivo sinalado no artigo anterior,
aplicarase ao devandito ben, o medio de comprobación de prezos medios no mercado pre-
visto nesta orde. Só cando o ben que se vai valorar, a pesar de ser susceptible de formar
parte do ámbito obxectivo, teña características especiais que inflúan significativamente no
seu valor real, poderá ser valorado por algún dos restantes medios de comprobación de
valores regulados no artigo 57.1 da Lei 53/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, de
acordo co establecido nesta orde. Deberanse motivar suficientemente as razóns que xusti-
fican a non utilización do medio de valoración de prezos medios de mercado.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
TÍTULO III
1. Valor real:
2. Valor de mercado:
3. Uso óptimo:
Maior e mellor uso (uso óptimo) é o uso máis probable, financeiramente factible e ade-
cuadamente xustificado que se fai dun ben dentro da súas posibilidades físicas e legais e
que dá como resultado o maior valor do ben valorado (definición proposta pola IVSC)
4. Valorar:
É o proceso que establece o valor dun ben segundo as súas calidades e respecto a un
lugar e a un tempo determinados.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
1.2. Aplicación dun criterio: establecemento dos criterios que sirvan de soporte racional-
obxectivo á valoración. Os criterios de uso máis estendido son:
a) Valor medio de mercado: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor
medio de mercado son os chamados de comparación hipotética. Baséanse na selección
dunha serie de comparables e, partindo delas, farase un cálculo de base estatística que
busque valores media. A súa aplicación preferente será cando o obxectivo sexa unha esti-
mación, proxección ou indemnización e, debido á súa forte compoñente indutiva (partindo
do particular indúcese o xeral), requirirá intervención facultativo-pericial.
b) Valor de venda: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor de venda son
os chamados de comparación real. Baséanse en facer unha estimación partindo de prezos
de vendas anteriores do mesmo ben ou en transaccións realizadas para o mesmo ben para
distintos efectos (hipotecas, poxas, escrituras, particións etc.). A súa aplicación preferente
será no caso de dispoñermos de antecedentes de vendas ou de transaccións cuxo importe
é coñecido ou público. Se a aplicación dos valores for directa, sen estimacións subxectivas,
este método non requirirá da intervención dun técnico.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
c) Valor de custo: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor de custo
baséanse en analizar os factores que compoñen o prezo do produto inmobiliario, basica-
mente solo, construción e gastos-beneficios. Nestes métodos predomina a compoñente
dedutiva (analítica) e son eficaces cando se trata de obxectivar ao máximo o procedemento
de valoración, deixando para cálculos indutivos o estritamente necesario, normalmente a
valoración do compoñente solo polo método residual. Este valor representa o custo de
reposición, reprodución actual ou substitución por ben semellante, detraendo do dito custo
o conxunto de depreciacións polo paso do tempo, estado de conservación, obsolescencia
ou externalidades económicas. Dado que representa o maior intento de obxectivación do
valor, este concepto de valor preséntase como idóneo para compoñer relacións tabuladas
de prezos para a súa aplicación sistematizada por persoal non facultativo.
d) Valor de renda: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor por actuali-
zación ou capitalización das rendas reais ou potenciais que se asignan a unha propiedade
inmoble. Estes métodos parecen ser aconsellables ao tratarse de locais en explotación
económica ou ben de bens inmobles dirixidos ao mercado de alugueres.
2. Para os efectos de ditames periciais, e con carácter potestativo, que deberá ser apoia-
do por unha decisión técnica do perito actuante ao elixir como idóneo un dos métodos de
valoración previstos no artigo 11.2, incorpóranse a continuación normas específicas para
as valoracións segundo os criterios de custo e de comparación hipotética.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
disposto nesta normativa. Deste xeito, o valor dun inmoble sería o resultado de aplicar a
seguinte fórmula:
Onde:
Norma 2: solo
Considéranse tres formas de valorar o solo, tanto edificado como baleiro, segundo os
compoñentes económicos do valor que sexan tomados como base para a valoración:
a) Solo con compoñentes de mercado urbanísticos: solo en que, pola súa clase e cualifi-
cación urbanística recoñecida no plan urbanístico de aplicación, no seu mercado se atende
principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente
proporcional ás edificabilidades permitidas polo planeamento ou realmente materializadas
e inversamente proporcional aos gastos que se lle impoñan como contraprestación á edifi-
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
que poderán proceder de relatorios catastrais que os inclúan ou seren fixados mediante
análises propias.
Para aquelas zonas e usos en que na fixación dos prezos de mercado non se atenda
de maneira cuantitativamente proporcional aos parámetros de edificabilidade establecidos
no plan urbanístico senón que a apetencia da demanda teña máis en conta os compoñen-
tes cualitativos (localización xeográfica, orientación, pendente, vistas, etc.), manténdose a
edificabilidade real por baixo da permitida, poderá substituírse o cálculo residual pola ela-
boración de táboas de valores de solo unitarios que reflicten a súa variabilidade cualitativa:
usos industriais, dotacións privadas, vivenda en núcleos rurais e outros similares situados
en zonas de baixo grao de consolidación urbanística.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan
a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeo-
gráfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso
que posúe o predio. Os compoñentes do valor unitario mencionados, o valor de partida e
os tres coeficientes correctores por cultivo, parroquia e acceso, serán parametrizados e
accesibles aos interesados.
Valor unitario = Valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, axustada mediante técnicas de
regresión multivariante e en que:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada con-
cello ou comarca.
c) Solo con carencias ou limitacións de mercado: solo destinado a vías ou zonas comúns
de cesión gratuíta sen dereito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos,
solos rústicos con protección normativa ou presenza de infraestruturas cando esta impida
a súa explotación ou cando se dean situacións equivalentes. Poderá asignárselles valor
nulo (tratándose dunha cesión sen dereitos ou compensacións), un valor correspondente a
unha edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou un valor unitario correspondente ao
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
cultivo rústico máis próximo ou similar, ou incluso valor negativo se se trata dunha cesión
gravosa sen compensación.
Norma 3: construcións
Para a valoración das edificacións, pártese dun valor básico de construción para o uso
estándar (vivenda) que recolla os custos totais de execución da obra (excluíndo o solo). Na
fixación deste valor básico pártese da Orde EHA 1213/2005, do 26 de abril (ou anteriores
segundo data de referencia da valoración), pola que se aproban os módulos para a deter-
minación dos valores catastrais (MBC). Aplicarase o valor do módulo máis recentemente
aprobado e, se procede, actualizarase na data de devindicación mediante un incremento
anual que non supere o intervalo medio entre tramos sucesivos.
Este valor básico de construción poderá ser modificado nas seguintes porcentaxes:
– Reducido ata nun 50 % para usos que non requiran distribución interior (locais comer-
ciais sen distribuír, garaxes, almacéns, etc.).
– Reducido ata nun 25 % para usos con equipamentos interiores reducidos (oficinas,
naves comerciais, administrativos, etc.)
– Aumentado ata nun 50 % para usos hostaleiros, comerciais con distribución interior e,
en xeral, para calquera uso que implique estándares construtivos ou materiais por encima
da media que marca a calidade das vivendas protexidas.
Este coeficiente de uso simplificado poderá ser substituído polo homólogo correspon-
dente do cadro de coeficientes do valor das construcións, regulado na norma 20 do Real
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
D = (1-r)^n
No caso de que se achegase declaración oficial expresa de ruína sobre o edificio, pode-
rá asignarse á construción valor nulo.
Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral = 1,4 (norma 16 do
Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño).
Para bens inmobles en localizacións netamente rurais, onde a edificación leva a cabo
por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia dos centros urbanos e
da costa, poderase aplicar un coeficiente de mercado de valor neutro = 1.
Este coeficiente de mercado simplificado poderá ser substituído polo homólogo co-
rrespondente recollido no correspondente relatorio catastral e cuxo cálculo está re-
gulado nas normas 15 e 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, polo que se
aproban as normas técnicas de valoración e o cadro marco de valores do solo e das
construcións para determinar o valor catastral dos bens inmobles de natureza urbana, e
as modificacións destas normas incorporadas na disposición adicional primeira do Real
decreto 1464/2007.
a) 0,7.
Se o ben inmoble posúe un uso para vivenda e abre todos os seus ocos exclusivamen-
te a patio de luces (patio de parcela privado do edificio), isto é, se non dá á rúa ou patio
de cuarteirón (patio compartido por varios edificios), e este feito provoca unha deficiente
iluminación, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente de
valor: 0,75.
depreciar o seu valor con respecto ao da parte edificable en altura ata nun 90 % (coeficien-
te 0,1).
Se o ben inmoble posúe un uso para vivenda (vivenda, oficina, hostaleiro e similares),
está situado nunha planta alta por encima da rasante da rúa e o edificio non está dotado,
nin ten posibilidade de estalo, de instalación de ascensor, poderase aplicar ao valor resul-
tante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar un
dos seguintes valores:
a) 0,85.
Se trata de prazas de garaxe en sotos con rampla de acceso, con ou sen ascensor,
poderase aplicar un índice que deprecia un 10 % o valor da praza para cada planta que
se baixe desde a de soto 1º, cun límite do 30 % (planta soto 2º: coeficiente 0,9, soto 3º:
coeficiente 0,8, sotos 4º e máis: coeficiente 0,7).
Co fin de ter en conta o feito de que os locais comerciais necesitan ter fachada de acce-
so, que a relación entre a lonxitude desta e a superficie da local marca de xeito importante
a súa valía e que canto máis pequeno é o local a relación fachada/superficie normalmente
aumenta, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que repre-
sente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Entre 100 e 200 m2 de superficie útil: non se aplica ponderación (locais estándar).
b) Se os trámites están terminados pero as obras non están avanzadas: coeficiente 0,8.
Todo iso sempre que a propiedade sexa transmitida no estado real de desenvolvemento
e sen compromisos de asumir os custos restantes polo transmitente, caso este en que o
desenvolvemento urbanizatorio se entenderá completado para efectos de valoración e,
polo tanto, non procederá aplicar este coeficiente.
Se o ben que se vai valorar é un solo con compoñentes de mercado urbanísticos e non
ten a superficie mínima obrigatoria para ser edificado e precisa, por tanto, ser agrupado
con outros predios, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
tamén expresado, cando sexa preferible, en forma de factor aditivo (deducións para restar
ou adicións para sumar) ou ben aplicado de ambas as formas simultaneamente.
A aplicación deste coeficiente deberá ser facultativa (realizada por técnico competente)
cando a súa contía e os seus motivos non estean previamente establecidos noutras nor-
mativas.
2º) Unha vez realizado este proceso, cada unha das testemuñas que compoñen a selec-
ción serán homoxeneizadas mediante a aplicación dos correspondentes coeficientes (de
proceder a súa aplicación en cada caso) que representan as características máis significa-
tivas de cada testemuña, para lograr un valor estándar unitario (en €/m2) a novo na data de
devindicación. Estes coeficientes descríbense a continuación.
c) Coeficiente de actualización por data de cada testemuña (Cd), que permite ter en
conta a inflación sufrida no intervalo entre a súa data de obtención e a de devindicación.
Deberase xustificar a súa procedencia.
e) Inverso do coeficiente de superficie útil para locais comerciais (1/Cs), que permite
ponderar a relación entre aquela e a lonxitude da fachada, segundo o disposto na norma 11
do artigo 12 desta orde.
3º) Unha vez calculado o valor estándar unitario (en €/m2) a novo na data de devindica-
ción (valor de comparación), tómanse os coeficientes Ca, Cp e Cs que sexan de aplicación
ao caso, e outros que se considere que poidan resultar necesarios, á vista da documen-
tación que consta no expediente, para obter o valor real tendo en conta as características
coñecidas nese momento, do inmoble que se vai valorar.
Calquera outra metodoloxía técnica que decida utilizar o perito nos seus informes pe-
riciais deberá ser suficientemente xustificada ou acreditada, de forma que se cumpra a
finalidade de obxectividade e imparcialidade que deben rexer na deontoloxía profesional
de que os técnicos deben ser partícipes.
TÍTULO IV
Normas comúns
Artigo 15. Información sobre o valor dos inmobles que vaian ser obxecto de adqui-
sición
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
c) Se se trata dun ben inmoble non incluído nos ámbitos obxectivos dos medios de
comprobación sinalados nos dous puntos anteriores, mediante solicitude á Administración
Tributaria de acordo co establecido no artigo 90 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral
tributaria, e no artigo 69 do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o
Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria
e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos.
2. Para estes efectos, a Administración tributaria poñerá á disposición dos obrigados tri-
butarios na Oficina Virtual Tributaria unha ferramenta que forneza o valor real para efectos
fiscais dun ben inmoble, cando se trate dos supostos a que se refiren os puntos a) e b) do
número anterior.
de Galicia, así como para realizar cantas actuacións sexan necesarias en execución do
disposto na presente orde, no ámbito da súa competencia.
A presente orde entrará en vigor o 1 de xaneiro de 2016 e aplicarase aos feitos impo-
ñibles dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e
sobre sucesións e doazóns que se devindiquen desde o día de entrada en vigor.
ANEXO I
Estes valores prefixados para unha duración máxima estimada de 10 anos, que inclúen
un coeficiente de referencia ao mercado (RM) de 0,5 (a partir da Orde do Ministerio de
Economía e Facenda do 14 de outubro de 1998, sobre a aprobación do módulo de valor M
e do coeficiente RM e sobre modificación de relatorios de valores) e actualizables anual
mente mediante un índice de referencia (vía leis de orzamentos ou a través dun coeficiente
establecido para o efecto, segundo o disposto no artigo 32.2 do texto refundido da Lei do
Catastro inmobiliario), puxéronse en relación contraditoria directa cos valores de mercado
do momento presente, tras unha serie de axustes á baixa nos prezos inmobiliarios nos
últimos anos.
Para utilizar como referente a información sobre o mercado máis actualizada, estu
dáronse os valores declarados polos contribuíntes nas transmisións de inmobles de 2015,
así como os valores que figuran nas bases de datos consolidadas resultado dun pormenori-
zado estudo contrastante co propio mercado en cada núcleo urbano, barrio e rúa, así como
un estudo analítico das distintas ofertas anunciadas nos medios de público acceso e os
estudos de mercado máis recentes dispoñibles para a comparación obtidos de varias em-
presas especializadas con implantación en todo o territorio desta comunidade autónoma;
do proceso resulta un valor comparativo que poida ser utilizado na hipótese de contraste.
a) Metodoloxía xeral.
1. Sinalar unha serie de bens que sirvan de testemuñas e cuxas referencias catastrais
son coñecidas.
3. Cálculo do coeficiente xeral de relación do valor real obtido co valor catastral para un
concello, como unha media ponderada dos coeficientes obtidos no paso anterior corres
pondentes a bens que radican nese concello.
CMVC = VMM / VC
Onde:
• CMVC: coeficiente polo que se debe multiplicar o valor catastral actualizado (corres
pondente ao exercicio de devindicación) para obter o valor real do ben inmoble.
Para aqueles concellos que polo reducido tamaño das súas áreas urbanas, máis asimi
lables a núcleos rurais que a núcleos propiamente ditos, non puideron ser obxecto dunha
análise en profundidade a nivel zonal, fixarase o seu coeficiente multiplicador do valor
catastral (CMVC) mediante métodos estatísticos de regresión, tendo en conta aquelas va
riables que resulten máis significativas na relación entre valores catastrais e valores reais,
como a data de redacción do relatorio correspondente, variables poboacionais e datos de
renda dispoñible.
ANEXO II
ANEXO III
Dado que o ámbito de aplicación deste medio se restrínxe aos solos de natureza rústica,
o único compoñente que se debe ter en conta será o propio valor do solo.
Norma 2. Solo
Valor unitario = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, axustada mediante técnicas de
regresión multivariante e na cal:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada conce-
llo ou comarca (anexo IV: valor básico rústico).
Se para un mesmo terreo, consistente nun único predio rexistral (ou unha unidade xu-
rídica de propiedade, caso de non constar no correspondente rexistro) coexistisen varias
potencialidades de cultivo diferentes, o valor total calcularase como suma dos valores par-
ciais de cada parte. O acceso común ao conxunto do predio considérase compartido pola
totalidade das partes, aínda que só abra a unha das estremas dun dos sub-predios.
No caso de terreos en que unha desas partes teña unha cualificación urbanística de solo
urbano (en calquera das súas categorías como consolidado ou sen consolidar) ou solo ur-
banizable delimitado (programado) ou solo urbanizable en xeral en que se iniciou o proce-
so xestor e xa se fixou un aproveitamento urbanístico en forma de edificabilidades e usos,
a parte rústica do predio poderase valorar independentemente por medio da presente orde,
sumando o seu valor parcial ao da parte urbana ou urbanizable, que deberá incorporarse
por medio do ditame pericial correspondente.
Norma 3. Definicións
1. Accesos
a) Acceso interior: correspóndese con aqueles casos en que os predios teñen acceso a
través de servidumes de paso a través das estremeiras ou se carecen de acceso.
b) Carreiro: pista sen asfaltar, que non conta con ningún firme granular para mellorar as
súas características de soporte nin con cunetas.
c) Camiño sen asfaltar: camiño cuxo largo permite o paso rodado, e que conta con fir-
me de saburra ou similar ademais de cunetas. Inclúense os camiños bordeados de muros
delimitadores.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
d) Vía asfaltada: calquera das vías de titularidade municipal que conte cun firme asfál-
tico.
f) Núcleo poboado: calquera das vías pavimentadas accesibles que vertebran os nú-
cleos rurais.
2. Cultivos:
a) Monte baixo: monte con ou sen especial protección cuxa vocación agroforestal non o
fai idóneo para plantación arbórea.
b) Monte madeireiro: monte con ou sen especial protección con capacidade manifesta
para soportar plantacións arbóreas.
c) Viña: terreos aptos para cultivo de vide. Só nos concellos onde se pode dar este cul-
tivo.
d) Labradío: terreos con ou sen especial protección aptos para labradío ou prado.
e) Solo urbanizable sen desenvolver: solos cualificados como urbanizables polo planea-
mento urbanístico en que a xestión e/ou a urbanización pendentes impiden a súa valora-
ción tendo en conta os aproveitamentos urbanísticos.
g) Solo rústico edificado: Solo edificado de facto, sen sentenza de derriba, en que a
edificación está materializada (acabada ou en construción). A superficie afectada será a
correspondente á unidade mínima requirida no núcleo rural máis próximo. O resto do pre-
dio valorarase co cultivo que lle corresponda. Poderase estender este tipo de cultivo aos
terreos vacantes situados entre outros xa edificados, que formen parte dun conxunto de
edificacións que comparten características de urbanización homoxéneas.
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
ANEXO IV
ANEXO V
Relación de cultivos de Galicia e índices
Concello Código Denominación código índice Índice de cultivo
15001 MT Monte baixo 0,2
15001 MM Monte madeireiro 0,4
15001 V Viña 1
15001 C Labradío, prado 1,2
15001 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 2
15001 SUN Solo núcleo rural 6
15001 C0 Solo rústico edificado 6
15002 MT Monte baixo 1
15002 MM Monte madeireiro 1,4
15002 C Labradío, prado 2
15002 V Viña 2,2
15002 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 3
15002 SUN Solo núcleo rural 5
15002 C0 Solo rústico edificado 5
15003 MT Monte baixo 1
15003 MM Monte madeireiro 1,4
15003 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 3
15003 C Labradío, prado 3,5
15003 SUN Solo núcleo rural 4
15003 C0 Solo rústico edificado 4
15004 MT Monte baixo 1
15004 MM Monte madeireiro 1,3
15004 C Labradío, prado 2
15004 SUN Solo núcleo rural 3,5
15004 C0 Solo rústico edificado 3,5
15004 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 3,5
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85
32039 V Viña 3
32039 C Labradío, prado 3,2
32039 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 4
32039 SUN Solo núcleo rural 5,5
32039 C0 Solo rústico edificado 5,5
32040 MT Monte baixo 1
32040 MM Monte madeireiro 1,5
32040 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 4,2
32040 C Labradío, prado 4,6
32040 V Viña 4,8
32040 SUN Solo núcleo rural 6
32040 C0 Solo rústico edificado 6
32041 MT Monte baixo 1,2
32068 V Viña 5
32068 SUN Solo núcleo rural 6
32068 C0 Solo rústico edificado 6
32069 MT Monte baixo 1
32069 MM Monte madeireiro 1,6
32069 MT0 Solo urbanizable sen desenvolver 4
32069 C Labradío, prado 4,5
32069 V Viña 4,5
32069 SUN Solo núcleo rural 5,5
32069 C0 Solo rústico edificado 5,5
32070 MT Monte baixo 1
32070 MM Monte madeireiro 1,6
32070 C Labradío, prado 3
ANEXO VI
Relación de parroquias/lugares de Galicia e índices
Concello Parroquia Lugar Zona Parroquia Índice de lugar
15001 1 0 602 Abegondo (Santaia) 1,1
15001 1 1 601 Adro 1
15001 1 2 601 Beade 1
15001 1 3 601 Borreiros de Abaixo 1
15001 1 4 601 Calvelos 1
15001 1 5 601 Cancelada 1
15001 1 6 601 Cruz (A) 1
15001 1 7 601 Fonte (A) 1
15001 1 8 601 Loureiro (O) 1
15001 1 9 601 Merdil 1
15001 1 10 601 Naranxo (O) 1
15001 1 11 601 Peneda (A) 1
15001 1 12 601 Picota (A) 1
15001 1 13 601 Quintás (As) 1
15001 1 14 601 Regueiro da Vila (O) 1
15001 1 15 603 San Marco 2
15001 1 16 602 Vilanova 1,5
15001 2 0 602 Cabanas (San Xián) 1,3
15001 2 1 602 Cabanas 1,5
15001 2 2 601 Torrente 1
15001 3 0 601 Cerneda (San Salvador) 1
15001 3 1 601 Cerneda 1
15001 3 2 601 Garabatos 1
15001 4 0 601 Cos (Santo Estevo) 1
15001 4 1 601 Cos 1
15001 5 0 602 Crendes (San Pedro) 1,5
15001 5 1 602 Carril (O) 1,5
CVE-DOG: rsaxckb0-8xn5-sdt8-v398-pofarqei8g85