SATICININ AKTS.

- ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE

Kanunkoyucu, TBK m. 231 hükmünde şu ifadeye yer
vermiştir:
9. Zamanaşımı
Satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça, satılanın
ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki
ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden
başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Alıcının satılanın
1 kendisine devrinden başlayarak iki yıl içinde bildirdiği ayıptan
doğan def’i hakkı, bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz.
Satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık
zamanaşımı süresinden yararlanamaz.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
Bu şekilde kanun koyucu, satış sözleşmesinde ayıba bağlı hakların
ayıp gizli ayıp niteliğinde bile olsa;
kural olarak satılanın devrinden ve bu çerçevede esasen satılanın
teslim edilmesinden (zilyetliğin devri veya alıcının ayıbı
öğrenme anı değil!!)başlayarak 2 yıl içinde kullanılması
gerektiğini;
ancak ağır kusurlu(Kast+ağır ihmal) olan satıcının; alıcının bu
2 yıllık sürede ayıba bağlı hakkını kullanmadığını ileri
süremeyeceğini hükme bağlamıştır.
2
Hükümde dikkat çeken bir diğer husus da, satıcının ağır kusurlu
olmadığı durumlar bakımından, alıcının 2 yıllık süre içerisinde
bildirdiği ayıplar dolayısıyla bir def’i hakkının bulunduğu ve
alıcının bu def’i hakkını 2 yıllık sürenin dolmasından sonra da
kullanabileceğinin düzenlenmiş olmasıdır.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
Öte yandan kanun koyucu, bir yapının ayıplı olması durumu
bakımından da TBK m. 244/III hükmünde şu düzenlemeye
yer
Bir vermiştir:
yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlaya-
rak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına
uğrar.

Bu şekilde kanunun sözü dikkate alındığında, satıcının

AKTS’ndan alıcı lehine doğan haklar:
3
- Taşınırlarda satılanın devrinden başlayarak 2 yıl (satıcı
ağır kusurluysa bu süreden yararlanamaz)
- Yapılarda mülkiyetin geçmesinden başlayarak 5 yıl ve
eğer satıcı ağır kusurluysa 20 yılda zamanaşımına uğrar.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Konuya ilişkin olarak belirtilmesi gereken ilk husus,
kk’nun söz konusu hükümlerde süreyi zamanaşımı
olarak düzenlemiş olmasıdır. Oysa, ayıba bağlı haklar
kk’nun TBK m. 227 hükmünün kenar başlığında da
belirtildiği üzere seçimlik hak, yenilik doğuran hak
niteliğindedir. Yenilik doğuran haklarda ise zamanaşımı
değil, olsa olsa hak düşürücü süre söz konusu olur.
4  Halihazırda seçimlik hakkın zamanaşımına uğramasının
neticesi borcun eksik borca dönüşmesidir.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Süre kanunda zamanaşımı olarak düzenlenmiş
olduğundan genel olarak za’nın durma ve kesilme
sebepleri burada uygulanır.
 2 yıllık ZA süresinin başlangıç anı?
 Kanunda 2 yıllık sürenin başlangıcı olarak «satılanın devri
anı» gösterilmişse de, bundan zilyetliğin herhangi bir
şekilde devredildiği an değil, fiilen taşınır malın
teslim edildiği an anlaşılır.
 2 yıllık süre aynı zmanda alıcının ayıp ihbarında
5 bulunma imkanının da üst sınırını oluşturmaktadır.
Alıcı, 2 yıllık ZA süre içinde açık veya gizli ayıbı ihbar
edip ,seçimlik haklardan birini kullanmak ve
tazminat talebinde bulunmak zorundadır.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Öğretide 231’deki sürenin (ve 244/III’teki sürelerin)
sadece seçimlik haklar bakımından uygulanacağı;
227/II’deki tazminat talebi bakımından (TBK m. 112)
genel zamanaşımı süresi olan TBK m.146’nın (10 yıl)
uygulanacağı kabul edilmektedir.
 Neden 2 yıllık süre?
 Kanun koyucunun bu şekilde 2 yıllık bir süre öngörmesinin
nedeni satıcının sorumluluğunun bir nebze olsun
hafifletilmesi ve AKTS’nun bir an evvel bir sonuca
6
bağlanmasını, satıcının çok yıllar sonra ortaya çıkan gizli
ayıplardan sorumlu olmamasını istemesidir.
 Gerek TBK m. 231’deki 2 yıllık süre gerek TBK m. 244/III’te
düzenlenmiş olan süreler emredici değildir. Sözleşmeyle
değiştirilebilir. (TKHK’daki süreler sadece uzatılabilir.)
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Bu çerçevede hükmün farklı anlaşılmaya uygun sözüne rağmen
yapılan anlaşmayla sürenin kısaltılmasının da mümkün olduğu
kabul edilmektedir. Bu bağlamda, taraflar zamanaşımı süresini
aralarında yaptıkları anlaşma ile uzatabilecekleri gibi
kısaltabilirler. Zira, TBK m. 148 hükmünde, genel hükümlerdeki
sürelerin (TBK m. 146, 147, 156/II hükümlerindeki sürelerin)
kesin olduğu düzenlenmiştir. TBK m. 231 bu açıdan TBK m.
148’in bir istisnasını oluşturmaktadır.
 Uzatılan Yeni süre?
7  Hakim görüş, sürelerin uzatılmasında da kararlaştırılan
yeni sürenin genel ZA süresi olan 10 yıldan daha fazla
olamayacağını kabul etmektedir. Uzatma süresi konusunda
üst süreyi kabul etmeyen görüşler de benimsenmektedir.
Sonuç olarak ayıba karşı tekeffülde genel
zamanaşımı,
Kural: Satılanın alıcıya devrinden başlayarak 2
yıldır. (Eğer ayıp bu süre içerisinde bildirilmişse,
ayıptan doğan def’i hakkı zamanaşımı süresi
dolduktan sonra da kullanılabilir.)
İstisna: Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte
ağır kusurluysa 2 yıllık süreden yararlanamaz. Bu
halde baskın görüşe göre satıcının sorumluluğu
bakımından genel zamanaşımı olan 10 yıllık
zamanaşımı süresi uygulanır.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Yasal zamanaşımı süresinden daha kısa garanti süresi verilirse?
Garanti sürelerine ilişkin sözleşmelerin yorumuna göre somut
olaydaki veriler ışığında bir sonuca ulaşmak gerekir.
 TBK m. 231/I, c.1’den de çıkarılabileceği üzere satıcının mal için
daha kısa bir garanti süresi vermesi, satıcının AKTS’nun 2 yıllık
sürede za’na uğramasına engel olmayacaktır. Yasal ZA süresinden
daha kısa garanti süresi içeren garanti sözleşmeleri, yasal ihbar
süresini(TBK m. 223) uzatma fonksiyonu güder yoksa TBK m.
9
231’deki ZA süresinin kısaltılmasına sonucuna yol açamaz.
 Bu çerçevede satıcının yasal za süresinden daha uzun bir süre
için garanti verdiği hallerde, bu garanti süresi AKTS za’nın
uzaması sonucunu doğuracaktır: Özetle; 2 yıllık ZA süresi
Garanti süresi kadar uzayacaktır. Yargıtay da bu görüştedir.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Konuya ilişkin olarak tartışılması gereken bir diğer husus,
satıcılığı meslek edinmiş satıcının satılanda
bulunduğunu bilmesi gereken ayıplar bakımından
satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş
olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa
kurtulamayacağına ilişkin hükmün 231/II hükmü
bakımından da uygulanıp uygulanmayacağıdır. Bu
doğrultuda meslekten satıcıların; bilmesi gereken
ayıplar açısından meslekten satıcılar ağır kusurlu
sayılacak ve 2 yıllık ZA süresinden
10
yararlanamayacaklardır.
 Ticari satışlar açısından da TTK’nın m. 23/I uyarınca;
ticari satış sözleşmeleri açısından TBK’ya atıf yapması
sebebiyle TBK m. 231’in uygulanacağı kabul edilmektedir.
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 TBK m. 231 hükmünde yer alan bir diğer husus, alıcının
ayıptan doğan def’i hakkıdır. 231/I, c. 2 şu şekildedir:
«Alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak
iki yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan def’i hakkı, bu
sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz.» Öğretide
hükümden ne anlaşılması gerektiği tartışmalı olmakla
birlikte, baskın görüş, hükmün malı gözden geçirme ve
ayıbı bildirme veya gizli ayıpta ayıbı bildirme külfetlerini
11
yerine getiren alıcının, kendisine karşı satış bedeline
ilişkin veya bir diğer alacak davası açan satıcıya karşı
her zaman ayıp def’ini ileri sürebileceği yönündedir.
(sürekli def’i)
SATICININ AKTS. - ALICININ HAKLARININ TABİ OLDUĞU SÜRE
 Öğretide ayrıca baskın görüşe göre sürekli def’i hakkını
kullanan alıcı hangi seçimlik hakkını kullandığını da
belirtmelidir. (Örneğin, dönme hakkını kullanıyorum o
nedenle satış bedelini ödemiyorum veya satış
bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep
ediyorum gibi…)

12
 TKHK
 ***Tüketici, ayıplı mal ifası durumunda süreye bağlı bir muayene(gözden
geçirme) ve ihbar(bildirim) külfeti olmaksızın ZA süreleri içinde seçimlik
haklarını kullanabilir.
 TKHK, tüketici açısından gözden geçirme ve bildirim külfetlerine yer verilmemiş,
eski Kanun’da öngörülen bu külfetler kaldırılmıştır. Tüketici açısından sadece
ispat yükü düzenlenmiştir.
 İspat yükü
 MADDE 10 – (1) Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların,
teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının
ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise
uygulanmaz.
 (2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya
haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz
konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları
saklıdır.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

 Zamanaşımı
 MADDE 12 – (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun
bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra
ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık
zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda
taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.
 (2) Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci
el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil
amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.
 (3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri
uygulanmaz.
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ
 TBK m. 112 hükmüne dayalı tazminat talebiyle ilişkisi
Ayıplı ifa hali aynı zamanda kötü ifadır. TBK m. 112 anlamında
«sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi» (akdin müspet ihlali) söz
konusudur.
Konu 818 sayılı BK bakımından tartışmalı bulunmaktaydı.

15
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ

6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesi sonrası, öğretide,

baskın görüş olarak önceki tartışmanın önemini yitirdiği
ve daha evvel tam yarışma görüşü olarak adlandırılan
görüşün Kanun koyucu tarafından da kabul edildiği
görüşü ileri sürülmektedir.

16
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ
Buna göre, TBK m. 227/II hükmünde alıcının «genel
hükümlere» göre tazminat isteme hakkının bulunduğu
düzenlenmiş olduğundan, alıcı, gözden geçirme ve
bildirme külfetlerini yerine getirmesi gerekmeksizin
zararının tazmini için genel hükümlere başvurabilir.
Bu halde satıcının kusur karinesi mevcut olmak üzere
kusur sorumluluğu vardır. Za olarak da TBK m. 146
17 hükmündeki 10 yıllık za uygulanır.
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ
 TBK m. 30 vd. (irade sakatlıkları) ile ilişkisi
Satıcının AKTS’na temel teşkil eden hallerde alıcının
esaslı yanılmaya veya aldatmaya dayanarak sözleşmeyi
iptal hakkının bulunup bulunmadığı tartışmalıdır. Zira
konuya ilişkin olarak TBK m. 227/II hükmünde yer alan
açık ifadeden farklı olarak bu hallerde genel hükümlere
dayanılarak sözleşmenin iptal edilebileceğinin
18 düzenlendiği bir kanun hükmü mevcut değildir.
Konuya ilişkin olarak ileri sürülen bir görüş satıcının
AKTS bakımından kk’nun aradığı son derece sıkı maddi
şartların yanı sıra şekli şartları da gerekçe göstererek…
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ
…bu halde alıcının irade sakatlığına dayanarak akdi iptal
etme olanağına sahip olmadığını; zira AKTS’nun özel
hükümlerde yer alan bir kapalı sorumluluk düzeni olduğunu
kabul etmektedir. (lex specialis derogat legi genarali) (Azınlık
görüş)
Konuya ilişkin olarak ileri sürülen ve esas itibariyle özel
hükümlerin genel hükümlerle aksi çok açık şekilde yasal
19
düzenlemeden çıkarılmadıkça tamamlanması gerektiğini
savunan bir diğer görüşe göre ise, satıcının AKTS’nun
bulunduğu hallerde alıcı, şartları oluştuğu takdirde
esaslı yanılmaya veya aldatmaya dayanarak sözleşmeyi
iptal etme olanağına sahiptir. (Baskın görüş)
SATICININ AKTS. – DİĞER SORUMLULUK HÜKÜMLERİYLE İLİŞKİSİ
Burada önemle belirtilmelidir ki esaslı yanılma ve
aldatmaya dayanılarak sözleşmenin iptali imkanının
bulunduğu durumlarda TBK m. 231 hükmündeki za
değil, bu haklara ilişkin TBK m. 39 hükmünde yer alan
hds uygulanacaktır. Öte yandan bu gibi hallerde alıcının
şekli şartları yerine getirmiş olup olmadığının da bir
önemi olmayacak ve alıcı, gözden geçirme ve bildirme
20 külfetini zamanında yerine getirmemiş olsa bile, ilgili
durum çerçevesinde ayıbı kabul ettiği sonucu doğmamak
şartıyla esaslı yanılmaya veya aldatmaya dayanarak
sözleşmeyi iptal hakkına sahip olacaktır.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Alıcının borçlarının aşağıdaki şekilde bir ayrıma tabi
tutulması mümkündür:
Alıcının Borçları ve
Yükümleri

Asli edim Yan edim

yükümlülüğü yükümlülüğü Alıcının diğer
niteliğinde niteliğinde yükümleri
olanlar olanlar
21

Faiz ödeme
Satış bedelini Satılanı teslim Diğer yan edim
borcu (kanun /
ödeme borcu alma borcu yükümlülükleri
sözleşme)
 Alıcının Borçları ve Temerrüdü
1. Satış Bedelini Ödeme Borcu
 a) Genel Olarak
Satış sözleşmesinde satış bedelini (semeni) ödeme
borcu, alıcının aslî edim yükümünü teşkil eder (TBK m.
232).
Taraflar, bedeli, Türk parası üzerinden ve eğer Türk
Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’a
(TPKKH 32 sayılı Karar) 85 No’lu Cumhurbaşkanlığı
Kararnamesi ile getirilen düzenlemelerdeki istisnalar
mevcutsa yabancı para üzerinden kararlaştırabilirler.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Alıcının satış bedelini ödeme borcu(asli edim yükümü)TBK
m. 232/I hükmünde düzenlenmiştir.

Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bede-

lini ödemek ve kendisine sunulan satılanı devralmakla yükümlüdür.
Alıcı satış bedelini, satış sözleşmesinde kararlaştırıldığı
şekilde ödemekle yükümlüdür.
Kanun Koyucu, açık şekilde «satış bedeli» ifadesine yer
23
vermiş olduğundan alıcının bu borcu daima bir miktar
paranın ödenmesine ilişkindir.
Satış bedelinin yabancı para borcu olarak kararlaştırılması
önünde bazı yasal engeller mevcuttur.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Taraflar aksini kararlaştırmış değillerse, TBK m. 89/b.1 uyarınca
para borcunun, borcun alacaklısı satıcının yerleşim yerinde
ifa edilmesi gerekir.
TBK m. 207/II gereği aksi kararlaştırılmamışsa ve aksi yönde bir
âdet kuralı da yoksa satıcı ve alıcının borçlarını aynı anda ifa
etmeleri gerektiğinden satış bedeli kural olarak malın teslimi
anında ödenir.
TBK m. 234/I gereği, aksi taraflarca kararlaştırılmamışsa, satılan
alıcının zilyetliğine girince satış bedeli muaccel olur. TBK m. 234
hükmünde de kanun koyucu, aksi yönde sözleşme hükmü yoksa,
24 satılanın alıcının zilyetliğine girmesiyle birlikte satış bedeli
alacağının muaccel olacağını düzenlemiştir.
Bu hüküm önce ifa yükümlülüğü getiren bir hüküm değildir. TBK
m. 207/II’de yer alan aynı anda ifa kuralının bir tekrarıdır.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Bu şekilde, satıcı, kendi edimini ifa etmiş veya
ifasını teklif etmiş olmadıkça alıcıyı satış bedelini
ödeme borcunun ifası bakımından
zorlayamayacaktır.
Alıcının borcu satış bedelini ödeme borcu
olduğundan bu borç para borcudur. Dolayısıyla bir
kişinin diğer tarafa karşı örneğin belli bir
25
koleksiyondaki özel paraları sözleşmeye konu mal
karşılığında teslim etmeyi borçlandığı hallerde,
sözleşmenin mal değişim sözleşmesi (trampa
sözleşmesi) olarak adlandırılması gerekir. Çünkü
normalde para bir mal olmayıp, nominal bir değerdir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
TBK m. 207/III hükmü gereği, satış bedelinin mutlaka
belirlenmiş olması gerekmez; belirlenebilir olması !
TBK 207/III: Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan
bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir.

TBK 233/I: Alıcı, satış bedelini belirtmeksizin, malı alacağını kesin

olarak bildirmişse satış, ifa yeri ve zamanındaki ortalama piyasa
yeterlidir.
fiyatı üzerinden yapılmış sayılır.
26
Satış sözleşmesinde bedelin belirli bir rakamla tespit
edilmesi şart olmayıp, belirlenebilir olması yeterlidir. Bu
çerçevede TBK m. 233/I gereği alıcı kesin olarak sipariş
vermiş fakat bedeli tayin etmemişse, satış ifa yeri ve
günündeki ortalama piyasa fiyatı üzerinden yapılmış
sayılır. İlgili hükmün ikinci fıkrasına göre satış bedeli
satılanın ağırlığına göre hesap ediliyorsa, ambalajın
ağırlığı (darası) göz önünde tutulmaz, toplam
ağırlıktan düşülür. Ticarî malların satışında daralı ağırlık
üzerinden belirlenmesi veya farklı bir oranla indirim
yapılması mümkündür.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
2) Satış Konusu Hususu Teslim Alma (Kabzetme) Borcu
Alıcının bu borcu da tıpkı satış bedelini ödeme borcu gibi,
TBK m. 232/I hükmünde düzenlenmiştir.

Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bede-

lini ödemek ve kendisine sunulan satılanı devralmakla yükümlüdür.
Bu halde hükümde satılanı devralma borcundan
bahsedilmekte olsa da esasen alıcının borcunun satılanı
teslim alma olduğu ifade edilmektedir. Ancak bu halde
28
kanun koyucunun satış sözleşmesinde sözleşme konusu
hususun her zaman taşınır eşya niteliğinde bir mal
olmayabileceği hususunu dikkate alarak hükmü bu şekilde
düzenlediği kabul edilmektedir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Bu şekilde teslim alınması mümkün satış konusunun
varlığı halinde alıcının malı teslim alma
yükümlülüğünden; diğer durumlarda satış konusuna
özgü şekilde ilgili hususu devralma yükümlülüğünden
söz edilebilir.
Kural olarak alacaklının malı teslim alması alacaklı
bakımından borçlunun edimi ifa yükümlülüğünün
29 karşısında bir külfet teşkil eder ve bu halde borçlu,
alacaklının temerrüdü hükümlerine başvurarak malı
tevdi veya malı sattırarak bedeli tevdi yoluna
başvurabilir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Alıcının malı teslim alması; 818 sayılı Kanundan farklı
olarak 6098 sayılı TBK m. 232 hükmünde alıcı
bakımından açık bir şekilde düzenlenmiş bir borçtur.
Söz konusu hükme göre “Alıcı … kendisine sunulan
satılanı devralmakla yükümlüdür.” Bu şekilde satış
sözleşmesinde satılanı devralma alıcı bakımından
sadece bir “alacaklı külfeti” değil, kanun gereği
aynı zamanda alıcının borçları arasında yer alan bir
30
edim yükümlülüğüdür.
Özetle; kanun koyucu, 6098 sayılı TBK bakımından
satılanın teslim alınmasının alıcı açısından aynı
zamanda bir borç olduğunu açık bir şekilde hükme
bağlamıştır.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Yürürlükteki düzenleme çerçevesinde kanunda alıcının
satılanı teslim alması bir borç (yükümlülük) olarak
düzenlendiğinden alıcının satılanı teslim almada
temerrüde düşmesi üzerine satıcı dilerse; TBK m.
125 uyarınca borçlu temerrüdü hükümlerine
başvurabileceği gibi dilerse alacaklı temerrüdü
hükümlerine başvurarak malı tevdi yoluna da
31 gidebilir.
TBK m. 232/II hükmü uyarınca aksi sözleşmede
kararlaştırılmış değilse veya aksi yönde bir âdet kuralı
yoksa, alıcının satılanı hemen devralması gerekir.
 Alıcının satılanı devralmada temerrüde düşmesi durumunda satıcı,
dilerse karşılıklı borç yükleyen sözleşmede taraflardan birinin
temerrüde düşmesi halinde diğer tarafın haklarının düzenlendiği
TBK m. 125(Borçlu temerrüdü) hükmündeki seçimlik hakları (TBK m.
123 ve devamı hükümleri uyarınca (mehil verilmesi gereken hallerde
mehil vererek) kullanabilir. Böylece; alıcının satılanı devralmada
temerrüde düşmesi üzerine devralma borcunun ifasını ve gecikme
tazminatı ödenmesini talep edebilir veya aynen ifadan vazgeçerek
müspet zararının tazmin edilmesini isteyebilir yahut sözleşmeden
dönebilir ve dönmeyle birlikte menfi zararının tazmin edilmesini
talep edebilir.
 Ancak satıcı dilerse, bu halde alıcı bakımından aynı zamanda alacaklı
temerrüdü bulunduğundan TBK m. 106 vd. hükümlerindeki hakları
ve bu bağlamda özellikle malı tevdi hakkını ve eğer mal tevdiye
elverişli değilse, malı sattırarak bedeli tevdi hakkını kullanabilir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Özetle; sözleşmede hüküm yoksa ve aksi yönde bir
âdet kuralı da yoksa satıcı alıcıya satılanı teslim
etmeyi teklif edip, alıcı haklı bir sebebi olmaksızın
malı teslim almaya yanaşmazsa satıcı dilerse TBK m.
125’teki haklarını kullanabilir; dilerse alacaklı
temerrüdü hükümlerine de gidebilir.
Bu çerçevede ifaya sunulan edimin ayıplı olduğu
durumlarda da,
33
kural : Alıcı satılanı teslim alma borcu altında değildir.
İstisna : Mesafe satışının bulunduğu hallerde mal ayıplı
olsa bile alıcı, ifa olarak sunulan malı kabul etmek
zorundadır; satıcıya malı geri gönderemez.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
3 – Alıcının Faiz Ödeme Borcu
Niteliği itibariyle faiz ödeme borcu asıl borca bağlı; asıl
borcun fer’ilerinden ve fakat asıl borçtan bağımsız bir
borçtur (Doğuş, devam ve geçerlilik bakımından asıl
borca bağlıdır; ancak asıl alacaktan ayrı olarak
devredilebilir.)
Alıcı, satış sözleşmesinde kural olarak sadece
34
bedeli ödemekle yükümlüdür.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
Zira satış sözleşmesinde satıcının bir miktar paranın
kullanılmasını alıcıya bırakması söz konusu değildir.
Ancak kk, vadeli satışlarda ve bu çerçevede alıcının satış
bedelini sözleşmenin kurulmasından ve keza satılan
malın tesliminden daha sonra ifa ettiği satış
sözleşmelerinde alıcının akdi faiz ödemekle yükümlü
tutulabileceği veya yükümlü olabileceği halleri
düzenlemiştir.
35 Elbette alıcı, satış ister vadeli satış olsun ister peşin veya
ön ödemeli satış, eğer satış bedelini ödemede temerrüde
düşerse, para borcunu ödemede temerrüde düştüğü
andan itibaren temerrüt faizi de ödemekle yükümlü olur.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
TBK m. 234/II hükmü şu şekildedir:
Faiz istenebileceği konusunda bir teamül varsa veya alıcı maldan
ürün ya da diğer verimler elde etme imkânına sahip ise ya da belirli
günün geçmesiyle temerrüdün gerçekleşmesi durumunda, ayrıca bir
ihtara gerek olmaksızın satış bedeline faiz istenebilir.

36
TBK 234//II uyarınca; Alıcının, satış bedelini ödemekte
temerrüde düşmüş olmamasına rağmen: başka bir
ifadeyle temerrüt öncesi faiz ödeme yükümlülüğüne
ilişkin iki istisna hükümde yer almaktadır:

1) Faiz istenebileceği konusunda bir teamül varsa

veya
2) Alıcı maldan ürün ya da diğer verimler elde etme
imkânına sahipse veya
3) Alıcı temerrüde düşmüşse (bu son durumda bahsi
geçen artık temerrüt faizidir), satıcı alıcıdan satış
bedeli için faiz isteyebilir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
B) Alıcının Diğer Borçları(Diğer Yan Edim Yükümlülükleri ve Yan
Yükümler)
Alıcının diğer borçları; yan edim yükümü veya yan yüküm olarak
kanundan, sözleşmeden veya dürüstlük kuralından doğabilir. Ör:
alıcının, sözleşme ile ödemenin yapılması için akreditif açmayı
borçlanması bir yan edim yükümüdür.
• Satılanı devralma giderleriyle senet giderlerini ödeme borcu (TBK
m. 211/I)
• Satılanın ifa yerinden başka yere gönderilmesini istiyorsa (alıcı)
taşıma giderlerine katlanma yükümlülüğü (TBK m. 211/I)
Aksine sözleşme veya âdet yoksa, ölçme ve tartma gibi devir gider-
38 leri satıcıya, satılanı devralmak üzere yapılan giderler ve satılanın
ifa yerinden başka yere taşınması gerektiğinde, taşıma giderleri
alıcıya aittir.
• Başka yerden gönderilen ayıplı satılanın korunması için gereken
önlemleri alma yükümü(TBK m. 226/I)
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ALICININ BORÇLARI VE TEMERRÜDÜ
• Başka yerden gönderilen satılanın ayıplı olması
durumunda gecikmeksizin mahkeme kanalıyla durumu
tespit ettirme yükümü (TBK m. 226/II)
• Başka yerden gönderilen satılanın ayıplı olması halinde,
satıcının menfaatleri de gerektiriyorsa malı sattırma
yükümlülüğü (TBK m. 226/III)
• Satış nedeniyle satıcıyla ilgili öğrendiği sırları saklama
yükümü
• Mülkiyeti geçmemişse satılanın ambalajını satıcıya
39 gönderme yükümlülüğü
• İfaya hazırlık fiilleri söz konusu ise bunları gerçekleştirme
yükümü
• Satıcının diğer menfaatlerini koruma yükümü
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
GENEL OLARAK
TBK m. 235 ve TBK m. 236; alıcının satış bedelini ödemede temerrüde
düşmesi durumunda satıcının, TBK m. 125’e göre sahip olduğu seçimlik
haklarını kullanma şartlarına (TBK m. 235) ve satıcının zararının
hesaplanmasına (TBK m. 236) ilişkin olarak farklı düzenlemeler
içeren iki «özel hüküm»dür.

Alıcının satış bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde satıcının

sahip olduğu haklar ve bu hakların nasıl kullanılacağı TBK m. 235
hükmünde düzenlenmiştir.
TBK m. 236 hükmünde de satıcının müspet zararını talep ettiği hallerde
40
bu zararın nasıl hesaplanacağı konusu düzenleme altına alınmıştır.
Bunun dışında, alıcının satış bedelini ödemede temerrüde düşmesinde
«temerrüdün ne zaman gerçekleşeceği» genel hükümlere göre (TBK
m. 117 vd) belirlenecektir.
Alıcının satış bedelini ödemede temerrüde
düşmesi durumunda uygulanacak hükümler, satış
bedelinin peşin veya ön ödeme biçiminde mi
yoksa veresiye(kredili) olarak mı ödendiğine göre
değişmektedir.
Peşin satışta alıcı satış bedelini malı teslim alırken; ön
ödemeli satışta ise malın tesliminden önce
ödemektedir. Veresiye satışlarda ise, satış konusu
husus teslim edilmekte, ardından satış bedeli tek
defada veya taksitler halinde ödenmektedir.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
Satış ister adi iş ister ticari iş niteliğinde olsun, alıcının
satış bedelini ödemede temerrüde düştüğü hallerde satış
sözleşmesinin veresiye satış olup olmadığına bakılır.
Bu çerçevede veresiye satış, satış konusu hususun satış
bedelinin ödenmesinden önce (alıcı hiç ödeme
yapmamış olabilir veya satış bedelinin bir kısmını
ödemiş olabilir) alıcıya teslim edildiği satışları ifade eder.
Bu çerçevede sözleşme gereği önce satılan malın
42 teslim edileceği ve daha ileriki bir tarihte satış
bedelinin ödeneceği satışlar veresiye satış teşkil
ettiği gibi, taksitle satışlar, mülkiyeti muhafaza
kaydıyla satışlar vb. de veresiye satış teşkil eder.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
TBK m. 235
IV. Alıcının temerrüdü
1. Satıcının dönme hakkı
Satılanın, ancak satış bedeli ödendikten sonra veya ödenme
anında devredilmesi gereken durumlarda alıcı temerrüde düşerse
satıcı, herhangi bir işlem gerekmeksizin satıştan dönebilir.
Bu hakkını kullanmak isteyen satıcı, durumu gecikmeksizin alıcıya
bildirmek zorundadır.
43 Satılanın zilyetliği satış bedeli ödenmeden alıcıya devredilmişse,
alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak
satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulma-
sına bağlıdır.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
I. Peşin veya Önceden Ödemeli Satışta:
Kanun koyucu, TBK m. 235 hükmünde alıcının satış bedelini
ödemede temerrüde düşmesi durumu bakımından satıcının
dönme hakkını kolaylaştırmıştır. Satıcı, alıcının temerrüdü
halinde dönme hakkını «herhangi bir işlem gerekmeksizin»;
yani genel hükümlerden farklı olarak süre vermek zorunda
olmaksızın kullanabilir. Ancak, satıcı, alıcının satış bedelini
ödemede temerrüde düşmesi halinde sadece sözleşmeden
dönme hakkını değil, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde
44
taraflardan birinin borçlu temerrüdüne düşmesi durumunda
diğer tarafın sahip olduğu haklardan «borcun ifası ve gecikme
tazminatını talep hakkı»nı yahut «aynen ifadan vazgeçerek
müspet zararın tazmin edilmesini talep hakkı»nı da
kullanabilir.
 Ancak TBK m. 235 uyarınca sözleşmeden dönme hakkının
kullanılması özellik arz eder. TBK m. 235 çerçevesinde; dönme
hakkını kullanmak isteyen satıcı bunu derhal satıcıya
bildirmek zorundadır.
 Bu bağlamda, TBK m. 235’teki hakkın TBK m. 125’teki diğer
haklarla tamamlanması gerekir. TBK m. 125’teki dönme
dışındaki hakların kullanılmasında da TBK m. 123 vd. hükümleri
dikkate alınır.(kural olarak mehil tayin edilerek TBK m. 125’te
öngörülen diğer seçimlik hakları kullanılabilir).
 TBK m. 235’in amacı, satıcıyı TBK m. 125’e oranla daha iyi bir
duruma getirmek olup onun seçim hakkının kapsamını
daraltmak veya onu diğer seçimlik haklarından yoksun
bırakmak değildir.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
Bu şekilde satış sözleşmesinin peşin veya ön ödemeli
satış sözleşmesi olduğu hallerde alıcının satış
bedelinin tamamı veya bir kısmı bakımından temerrüde
düşmesi üzerine satıcının sahip olduğu haklar şunlardır:
- Sözleşmeden dönme hakkı
- Borcun ifasını ve gecikme tazminatının
ödenmesini talep hakkı (satış bedeli + temerrüt
46 faizi + aşkın zarar)
- Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmin
edilmesi
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
 TBK m. 235 uyarınca; peşin satışlar ile önödemeli
satışlarda
 Derhal bildirimde bulunarak sözleşmeden dönme hakkı
Satıcı, ön ödemeli satışlar ile peşin satışlarda (veresiye satış
niteliğinde olmayan satışlarda) alıcının satış bedelini ödemede
temerrüde düşmesi üzerine sözleşmeden dönme hakkına
sahiptir. Bu halde satıcının herhangi bir işlem yapmasına,
mehil vermesine vb. gerek yoktur.
Satıcı, kanuna göre, dönme hakkını ancak derhal bildirerek
kullanabilir.
47 Acaba, satıcı alıcının peşin veya ön ödemeli satış sözleşmesinde
temerrüde düşmesi üzerine sözleşmeden dönme hakkını derhal
kullanmazsa ne olacaktır? Katıldığımız görüşe göre bu halde
satıcının sözleşmeden dönme hakkı ortadan kalkmaz; sadece satıcı
artık, ancak genel hükümlere göre, mehil verilmesi gereken
hallerde mehil vererek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
 Borcun ifası ve gecikme tazminatı ödenmesi hakkı (Satış
bedeli para borcu olduğundan  satış bedeli + temerrüt
faizi + aşkın zarar)
Satıcı, alıcının ön ödemeli veya peşin satışta temerrüde
düşmesi üzerine elbette satış bedelinin ödenmesini ve
temerrüt anı ile talep anı arasında bir zaman varsa temerrüt
faizini ve eğer uğramışsa temerrüt faizi ile karşılanamayan
zararının (aşkın zararının) tazmin edilmesini talep edebilir.
48
Bu hak borçlu temerrüdünde alacaklının olağan hakkı
olduğundan satıcı bu hakkı mehil vermesi gerekmeksizin
kullanabilir. Elbette derhal bildirimde bulunma gibi bir
mecburiyet de yoktur.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
II. Veresiye Satış(Kredili Satışlarda)
Satış sözleşmesinin veresiye satış sözleşmesi(kredili
satış) olduğu hallerde alıcının satış bedelinin tamamı
veya bir kısmı bakımından temerrüde düşmesi üzerine
satıcının genel hükümlere göre sahip olduğu haklar
şunlardır:
- Borcun ifası ve gecikme tazminatı ödenmesi hakkı
49 (Satış bedeli para borcu olduğundan  ödenmemiş
satış bedeli + temerrüt faizi + aşkın zarar)
- Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmini
hakkı
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
Bu çerçevede satış sözleşmesinin veresiye satış
sözleşmesi olduğu hallerde alıcının satış bedelinin
tamamı veya bir kısmı bakımından temerrüde düşmesi
üzerine satıcının,
Kural : Sözleşmeden dönme hakkı yoktur.
İstisna : 1- Satıcı ilgili veresiye satış sözleşmesinde
alıcının temerrüde düşmesi durumu bakımından
sözleşmeden dönme hakkını saklı tutmuşsa
50 (sözleşmede satıcının bu hakkı kararlaştırılmışsa)
sözleşmeden dönebilir.
2- Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmelerinde
satıcı dönme hakkını saklı tutmuş sayılır.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDE DÜŞMESİ HALİ
BAKIMINDAN SATICININ SAHİP OLDUĞU HAKLAR
Ön Ödemeli ve Peşin Satışlarda
Satış ister adî ister ticarî satış olsun,
alıcının temerrüdü üzerine satıcı, mehil
tayin etmeksizin derhal bildirmek
koşuluyla sözleşmeden dönebilir. (TBK
m. 235/I)
Satıcı, genel hükümlere göre mehil
vermesi gereken hallerde mehil vererek
TBK m. 125’de öngörülen diğer seçimlik
haklarını kullanabilir.
51 Satıcının sözleşmeden dönmesi TBK m.
235 uyarınca kolaylaştırılmıştır.
Veresiye Satışlarda
Satıcı, ancak sözleşmede açıkça saklı
tutmuşsa sözleşmeden dönme hakkını
kullanabilir. Aksi takdirde satıcı sadece
TBK m. 125’ teki diğer iki haktan birini
(“ifa + temerrüt faizi + aşkın zarar” yahut
kural olarak mehil tayin ederek “aynen
ifadan vazgeçerek müspet zarar”)
Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satışlarda
bu hak saklı tutulmuş sayılır.
Satıcının sözleşmeden dönme hakkı
sınırlandırılmış, sözleşmeden dönmesi
zorlaştırılmıştır.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDE
DÜŞMESİ HALİNDE SATICININ ZARARININ
HESAPLANMASI
TBK m. 236 hükmünde düzenlenmiştir. Esasen bu
hükümde nasıl hesaplanacağı düzenlenmiş olan zarar
satıcının müspet zararıdır.
İlgili hükme göre, alıcının satış bedelini ödemede
52 temerrüde düşmesinde satıcının zararının hesaplanması
bakımından iki ayrı yöntem söz konusudur:
 Somut yöntem
 Soyut yöntem
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
TBK m. 236 hükmü şu şekildedir:

2. Zararın hesaplanması ve giderimi

Borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının bu yüzden uğradığı zararı gi-
dermekle yükümlüdür.
Satıcı, satış bedelini ödemede temerrüde düşmüş olan alıcıdan, bu
bedel ile satılanın başkasına dürüstlük kurallarına uygun olarak
satışından elde ettiği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak
zararın giderilmesini isteyebilir.
53
Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise
satıcı, böyle bir satışa gerek kalmaksızın alıcıdan, satış bedeli ile
malın belirlenmiş ödeme günündeki fiyatı arasındaki farka göre
hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
Bu şekilde satış ister adi iş ister ticari iş niteliğinde olsun,
alıcının satış bedelini ödemede temerrüde düşmesi
üzerine, aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının
tazmin edilmesini isteme hakkını kullanan satıcı,
1.Somut yöntem
Kural : Satılanın dürüstlük kuralına uygun olarak bir
üçüncü kişiye satışındaki bedel ile sözleşmedeki satış
bedeli arasındaki farkın tazmin edilmesini alıcıdan talep
54 edebilir. Bu çerçevede kural olarak satıcının bir ikame
satış yapmış olması gerekir.
Eğer alıcı, satıcının malı zarar etmeksizin satmış olduğunu
kanıtlayabilirse, artık satıcıya tazminat ödemez. Zarar
yoksa tazminat da yoktur!
ALICININ SATIŞ BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ
2. Soyut yöntem
İstisna : Satış konusu husus,
a) Borsaya kaydedilmiş bir malsa veya
b) Malın piyasa fiyatı mevcutsa,
Satıcı, bir ikame satış yapması gerekmeksizin, ifa
günündeki borsa fiyatı / piyasa fiyatı ile sözleşmedeki satış
bedeli arasındaki farkı tazminat olarak talep edebilir.
55
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENEN DİĞER
SATIŞ TÜRLERİ
I- TAŞINMAZ SATIŞI
A) Genel Olarak
TBK m. 209 hükmünden yorum yoluyla çıkarılan sonuç
çerçevesinde taşınmaz satışı TMK’da taşınmaz olarak sayılan
şeylerin satışıdır. Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK m. 704
hükmünde düzenlenmiştir.
İKİNCİ BÖLÜM : TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
56 BİRİNCİ AYIRIM : TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI
A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
TAŞINMAZ SATIŞI
Öte yandan TMK m. 998 hükmü de şu şekildedir:

2. Taşınmazların kaydedilmesi
a. Kaydedilecek taşınmazlar
Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1. Arazi,
2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir.
57 Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul
tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz
veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı,
özel kanun hükümlerine tabidir.
TAŞINMAZ SATIŞI
Keza Kat Mülkiyeti Kanunu m. 13/IV hükmü de şu ifadeyi
taşımaktadır:
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

Buna göre şu hususların satışı taşınmaz satışı olarak

nitelendirilecektir:
1- Arazi
58
2- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve
sürekli haklar
3- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
Keza üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki
payın satışı da taşınmaz satışının konusunu oluşturur.
TAŞINMAZ SATIŞI
«Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız
ve sürekli haklar» kavramı altında, en az 30 yıl için tesis
edilen bazı sınırlı ayni haklar ve bu çerçevede üst hakkı,
kaynak hakkı gibi irtifak hakları anlaşılır. TMK 826:

59
TAŞINMAZ SATIŞI
Gemiler, taşınır eşya olarak kabul edilmektedir.
-Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından
Yargıtay 22.11.1944 t. ve 27/32 s. İBK ile bunların haricen
satışını geçersiz olarak nitelendirmiş ve hemen iki yıl
sonra 09.10.1946 t. ve 6/12 s. İBK ile zilyetliği bir ayni hak
sayarak, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda zilyetliğin
devrinin mümkün olduğunu, bunun da herhangi bir şekil
60
şartına bağlı olmadığını ve bu şekilde tapuya kayıtlı
olmayan taşınmazların şekle uyulmaksızın satışının geçerli
olduğuna hükmetmiştir.
TAŞINMAZ SATIŞI
Ancak Yargıtay nispeten yeni tarihli kararlarında tapusuz
taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeyi taşınır satış
sözleşmesi olarak nitelendirdiğine; hatta, ancak tapusuz
taşınmazdaki zilyetliğin devri ile geçerli olarak kurulan sözlü
bir satış sözleşmesi (real sözleşme) olarak değerlendirdiğine
ilişkin kararları mevcuttur.
Taşınmaz satışı TBK’da m. 237-246 hükümleri arasında
düzenlenmiştir. Hükümlerin bu denli sınırlı olmasının nedeni,
TBK m. 246 gereği, taşınmaz satışında taşınır satışına ilişkin
hükümlerin «kıyasen» uygulanmasıdır. Bu şekilde taşınır
61 satışına ilişkin hükümler aksi yönde hüküm
bulunmadıkça ve taşınmaz satışının yapısıyla uygun
düştüğü ölçüde taşınmaz satışları bakımından da
uygulama alanı bulacaktır. (Doğrudan değil, kıyasen
uygulama)
TAŞINMAZ SATIŞI
B) Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Şekli
1- Genel Olarak
TBK m. 237/I hükmü gereği taşınmaz satış sözleşmesi
resmî geçerlilik şekline tabidir.
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde dü-
zenlenmesi şarttır.
Keza TMK m. 706/I hükmü de şu ifadeyi taşımaktadır:
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması,
62
resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Bu halde resmî şeklin öngörülmesinin amacının tarafların
korunması olduğu kabul edilmektedir. (Bir diğer amaç da
resmî sicillerin tutulmasında kolaylık sağlanmasıdır.)
TAŞINMAZ SATIŞI
Taşınmaz satış sözleşmesi tapu memuru tarafından hazırlanır,
taraflar ve görevli memur veya memurlar tarafından imzalanır;
müdür veya görevlendirilen memur tarafından onaylanır. (Tapu
Kanunu m. 26/V, c. 1)
TBK m. 243 gereği taşınmaz satışı geciktirici veya bozucu koşula
bağlı olarak yapılabilir. Geciktirici koşul gerçekleşmeden tescil
yapılmaz. (Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satışta bu koşul tescil
edilemez.)
2- Şeklin Kapsamı
Taşınmaz satış sözleşmesinin objektif esaslı unsurları satışa
63 konu taşınmaz ve satış bedelidir. TBK m. 207/III hükmünde satış
bedelinin belirlenmesinin gerekli olmadığı, belirlenebilir olmasının
yeterli olduğu düzenlenmiştir. Ancak taşınır satışlarında sorunsuz
şekilde uygulama alanı bulan bu hüküm acaba taşınmaz satışı
bakımından da geçerli midir?
TAŞINMAZ SATIŞI
I. G.: TBK m. 207/III taşınırlarda olduğu kadar taşınmazlarda
da uygulama alanına sahiptir.
II. G.: TBK m. 207/III hükmünün taşınmazlar bakımından
uygulanabilmesi için tarafların sözleşme kurulurken resmi
senette sonradan bedelin belirlenmesine esas olacak objektif
kriterleri ortaya koymaları gerekir.
Satılan bakımından da satılanın belirlenebilir olmasının yeterli
olduğu kabul edilmektedir. Ancak Türk Hukukunda öğreti ada
parsel numarası gösterilmesi gerekmese de taşınmazın resmi
64 senette tereddüde yer bırakmayacak şekilde tayinini mümkün
kılan hususların belirtilmiş olmasını aramaktadır.
Önemle belirtilmelidir ki tapu uygulaması bakımından
hem satılanın hem de satış bedelinin belirli olması
aranmaktadır.
Taşınmaz satışında şeklin kapsamına öncelikle objektif
esaslı noktalar dâhildir. Bu bağlamda, sözleşmenin
şekli içerisinde tarafların adlarının, satış konusu
taşınmazın, satış bedelinin ve hukuki sebebin senette
düzenlenmesi gerekir. Subjektif esaslı noktalar,
tarafların diledikleri bir hususu esaslı nokta haline
getirdiği hallerdir. Bu noktaların resmi şekille
yapılmasının gerekip gerekmediği tartışmalıdır. Ama
ceza koşulu ve bağlanma parası, asıl sözleşmenin
şekline tabi olduklarından resmi şekilde yapılmalıdır.
Satış vekil veya temsilci ile yapılıyorsa bunların kimliği
ve temsil ilişkisi senette gösterilmelidir.
TAŞINMAZ SATIŞI
Bu halde yanıtlanması gereken bir diğer soru, taşınmaz
satışında şeklin objektif esaslı unsurların yanı sıra subjektif
esaslı unsurları da kapsamasının gerekip gerekmediğidir.
I.G.: Şeklin zorunlu kapsamına sadece objektif esaslı
unsurlar girer. (Satılan ve satış bedeli – obj.esaslı uns.)
II.G.: Satılan ile satış bedelinin yanı sıra tarafların edim ve
karşı edimlerini belirginleştiren ya da edim yükümünü
66 güçlendiren anlaşmalar da resmin şeklin zorunlu kapsa-
mında yer alır. (Ceza koşulu, faiz ödeme şartları, sorumsuz-
luk anlaşmaları vb. resmî şeklin kapsamına girer.) (obj.
esaslı uns. + edimleri belirginleştiren/güçlendiren anl.)
TAŞINMAZ SATIŞI
III.G.: Taşınmaz satış sözleşmesinde resmî şeklin objektif
esaslı unsurlar ile tarafların edim ve karşı edimlerini belir-
ginleştiren ya da edim yükümünü güçlendiren anlaşmaların
yanı sıra sözleşmenin subjektif esaslı unsurlarını da içermesi
gerekir. (obj.esaslı uns. + edimleri belirginleş-
tiren/güçlendiren anl. + subj.esaslı uns.)
Bu görüş altında bir diğer görüş subj.esaslı unsurlardan
sadece edim yükümlülükleriyle ilgili subj.esaslı
unsurların resmî şeklin kapsamında yer alması gerektiğini
67 savunmaktadır.
Öte yandan taşınmaz satış sözleşmesinin vekil aracılığıyla
yapıldığı hallerde vekilin kimliği ve vekalet sözleşmesinin asli
unsurları gibi hususların resmî şeklin kapsamına girip
girmediği tartışmalıdır.
Resmi şeklin kapsamı konusunda ileri sürülen bu
görüşlerden baskın görüş; taşınmaz satış
sözleşmesinde objektif esaslı noktalar ile bu
sözleşmeyle doğrudan doğruya ilişkisi bulunan
sübjektif bakımdan esaslı noktaların resmi şekilde
düzenlenmesi yani resmi senette yer almasının
gerektiğini kabul etmektedir.
Bütün sübjektif esaslı noktaların değil, edim ve karşı
edim ile maddi temas halindeki sübjektif esaslı
noktalar şeklin kapsamına dahildir.
TAŞINMAZ SATIŞI
3- Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Geçerlilik Şekline
Uyulmamasının Sonuçları
Kesin hükümsüzlük görüşü: Yargıtay’ın da kabul ettiği
görüştür (7.4.1954 t., 8/18 s. İBK). Bu görüş, kesin
hükümsüzlüğün dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri
sürülemeyeceğine ilişkin kabul çerçevesinde
dengelenmektedir.
69
TAŞINMAZ SATIŞI
C) Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Yarar ve Hasarın
Geçişi
Temel ilke hasar ve yararın geçişinin düzenlendiği temel
hüküm olan TBK m. 208/I hükmünde yer almaktadır.

70
Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullar-
dan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışla-
rında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcı-
ya aittir.
TAŞINMAZ SATIŞI
Buna göre taşınmaz satışlarında hasar ve yarar alıcıya
taşınmazın tescili ile birlikte geçecektir. KK, bu temel
ilkenin kanun gereği uygulanmadığı bir duruma TBK m.
245 hükmünde yer vermiştir. Anılan düzenleme şu
şekildedir:
III. Yarar ve hasar
Satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması
için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya tes-
71
limle geçer. Bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi
durumunda da uygulanır.
Bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Hükümde teslim ile kastedilen taşınmazın fiilen teslimidir.

TAŞINMAZ SATIŞI
Hükümde de belirtilmiş olduğu üzere, her durumda
tarafların taşınmazın tescilden sonraki bir tarihte teslim
edileceğine ilişkin anlaşmaları yazılı şekle tabidir.
Bu halde önemli bir sorun, teslimin tescilden sonra
gerçekleştirileceğinin geçerli şekilde kararlaştırıldığı
hallerde, alıcının, taşınmazı teslim almada temerrüde
düşmesi halinde hasarın alıcıya geçip geçmeyeceğidir.
72
TAŞINMAZ SATIŞI
Zira TBK m. 245/I, c. 2 hükmünde, ilk cümlede yer alan
«hasarın alıcıya teslimle geçeceğine» ilişkin kuralın
alıcının temerrüde düşmesi durumunda da uygulanacağı
belirtilmiştir. Hükmün düz anlamına bakıldığında,
sözleşmede malın tescilden sonraki bir tarihte teslim
edileceğinin kararlaştırıldığı hallerde alıcı taşınmazı
teslim almada temerrüde düşerse, hasarın alıcı malı
73
teslim almadıkça alıcıya geçmeyeceği gibi, sistematik ve
amaçsal yorum açısından kabulü mümkün olmayan bir
sonuç ortaya çıkmaktadır.
TAŞINMAZ SATIŞI
Sistematik yorum açısından bu sonucun kabulünün
mümkün olmamasının nedeni alıcının malı teslim
almaması aynı zamanda alacaklı temerrüdü olduğundan
ve alacaklı temerrüdünde, alacaklı temerrüde düştüğü
anda hasarın alacaklıya (alacaklı alıcıya) geçmesinden
kaynaklanmaktadır. Öte yandan bu halde borçlu
temerrüdü olması da durumu değiştirmeyecektir. Zira
borçlu da temerrüde düştükten sonra alacaklıya karşı
74 kural olarak hasardan sorumlu olur. Keza TBK m. 208/II
hükmünde de taşınır satışında alıcı malı teslim almada
temerrüde düşerse hasarın alıcıya geçeceği açık bir
şekilde kanunda hükme bağlanmıştır.
TAŞINMAZ SATIŞI
Amaçsal yorum açısından da bu sonuç kabul edilemez. Çünkü
kk’nun TBK m. 245 çerçevesinde taşınmazı teslim almada
temerrüde düşen alıcıyı koruma gibi bir amacının
bulunduğundan bahsedilemez.
Bu halde dikkate alınması gereken bir diğer husus da, kk’nun,
taşınır satışında alıcının satılanın zilyetliğini devralmada
temerrüde düşmesi durumunda zilyetliğin devri
gerçekleşmişçesine satılanın yarar ve hasarının alıcıya
geçeceğini düzenleme altına almış olmasıdır (Bkz. TBK m.
75
208/II). Bu çerçevede kk’nun taşınırlarda alıcının teslim
almada temerrüde düşmesine ayrı; taşınmazlarda satılanı
teslim almada temerrüde düşmesine ayrı bir sonuç bağladığı
gibi kabul edilmesi mümkün olmayan bir çelişki doğacaktır.
TAŞINMAZ SATIŞI
TBK m. 245 hükmünün gerekçesi de çok ilginçtir.
Gerekçede kk, «Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi
ile, Tasarının 207’nci (yürürlükteki Kanun 208’inci)
maddesinin ikinci fıkrasında taşınır satışına benzer
biçimde, alıcı, satılanı teslim almada temerrüde
düştüğü takdirde, taşınmazın yarar ve hasarının teslim
gerçekleşmişçesine alıcıya geçeceği kabul edilmiştir.
Buna benzer bir düzenleme Alman Medeni Kanununun
446’ncı paragrafında da yer almaktadır.» ifadesine yer
76
vererek esasen hükmün sözünden çıkarılan anlamı
kastetmediğini de açık bir şekilde ortaya koymuştur.
(AlmMK’da da zaten alıcı temerrüde düşerse de hasar
geçer ifadesine yer verilmiştir.)
TAŞINMAZ SATIŞI
Sonuç itibariyle, taşınmaz satışında taşınmazın teslimi için
yazılı geçerlilik şekline uyularak yapılan sözleşmeyle
teslimin tescilden sonraki bir zamanda gerçekleştirileceği
kararlaştırılmışsa ve alıcı bu tarihte malı teslim almada
temerrüde düşerse, hasarın, malı teslim almışçasına alıcıya
geçeceğinin kabul edilmesi gerekir. Bu şekilde taşınmaz
satışında taşınmazın hasarı (ve yararı) alıcıya
Kural : Taşınmazın alıcı adına tescili ile geçer.
İstisna : Taşınmazın tescilden daha sonraki bir zamanda alıcıya
77 teslim edileceğinin yazılı şekilde kararlaştırıldığı hallerde
taşınmazın teslimi ile geçer.
Özel Durum: Bu son halde alıcı tşz’ı teslim almada temerrüde
düşerse, söz’deki teslim tarihinde hasar alıcıya geçer.
TAŞINMAZ SATIŞI
D) Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Satıcının AKTS
TBK m. 246 gereği, taşınmaz satışında taşınmazın ayıplı
olması halinde, taşınır satışına ilişkin hükümler kıyasen
uygulanır.
Bu şekilde öncelikle satıcının AKTS’nun şartları
çerçevesinde AKTS’nun maddi ve şeklî şartlarının taşınmaz
satış sözleşmesinde de mevcut olması gerekir.
78 Satış konusu taşınmazda bir ayıp bulunması halinde, alıcı,
Kural : TBK m. 227’deki seçimlik hakları kullanabilir ve
bu çerçevede sözleşmeden dönebilir veya diğer seçimlik
haklardan birini kullanabilir. (Tüm AKTS hük.kıyasen uyg.)
TAŞINMAZ SATIŞI

Taşınmaz satışında yüzölçümü eksikliğini kanun koyucu

ayıp olarak kabul etmiştir.
İstisna : Eğer ayıp satılan taşınmazın yüzölçümüne ilişkinse
ve bu çerçevede satılan taşınmazın gerçek yüzölçümü, satış
sözleşmesinde belirtilen yüzölçümünden eksikse:
a) Yüzölçümü resmî ölçmeye dayanmıyorsa  aksi sözleşme
ile kararlaştırılmış olmadıkça, satıcı alıcıya eksik kalan kısmı
79
tazmin eder. Satıcı tazminat ödemekle yükümlüdür.
b) Yüzölçümü resmî ölçmeye(Resmi sicil, kadastronun
yapılmış bulunması) dayanıyorsa  aksi sözleşmede
kararlaştırılmış olmadıkça, satıcı alıcıya eksik kalan kısım
için bir tazminat ödemek zorunda değildir.
TAŞINMAZ SATIŞI
Taşınmaz Satışında Ayıba Karşı Tekeffül
Sorumluluğunun Tabi Olduğu Zamanaşımı Süresi:
Bu halde öncelikle TBK m. 244/III hükmüne bakılması
gerekir.

80

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden baş-

layarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle
zamanaşımına uğrar.
TAŞINMAZ SATIŞI
KK, bu şekilde, taşınmaz satışında AKTS’nun düzenlediği
hükümde yapı türünden taşınmazlarda 5 ve 20 yıllık za
süresine yer vermiştir.

81
TAŞINMAZ SATIŞI
6098 sayılı TBK’da kanun koyucu, bina kavramı yerine yapı
kavramını kullanarak, sadece binaların değil diğer
yapıların ayıplı olması durumunda da za süresinin TBK m.
244/III hükmüne göre belirleneceğini düzenleme altına
almış bulunmaktadır.
Hükmün gerekçesinde de daha evvel bina denilmiş
olmasına rağmen yapı olduğu belirtilmek suretiyle 5 ve 20
82
yıllık za sürelerinin uygulama alanının genişletilmiş olduğu
belirtilmiştir. Bu şekilde kk, «taşınmazları» değil,
«yapıları» kastetmekte olduğunu hükümde vurgulamış
olmaktadır.
TAŞINMAZ SATIŞI
Sonuç olarak, taşınmaz satışında satıcının ayıptan
doğan sorumluluğu çerçevesinde; satıcının
sorumluluğu
«yapı türünden bir taşınmazın sözkonusu olduğu
hallerde mülkiyetin geçmesinden başlayarak 5 yılın
geçmesiyle ve eğer satıcı ağır kusurlu ise 20 yılın
83 geçmesiyle zamanaşımına uğramış olacaktır.