都市再生：都市機能衰頹地區，以社會、經濟、或實質環境改善等手段，注入都 市新

機能，頗具永續發展的觀念。
房地產泡沫是一個周期性的全球或區域性 。其表現為快速的 增值，
最後價格到了相對收入或其他經濟因素太高的一個位置。大房價泡沫實際價格大幅上漲，五
年內至少50％或35％在三年期間，隨後價格立即大幅下跌至少35％。小泡沫的實際價格大幅上

漲，五年期間至少為35％，三年期間為20％，隨後價格至少會急劇下降20％

看跌期權（Put Options，PUTS），也稱敲出期權（Knock-out Option）

看跌期權又稱認沽期權、賣出期權、出售期權、賣權選擇權、賣方期權、賣權、延賣期權或敲出

期權：是指期權的購買者擁有在期權合約有效期內按 賣出一定數量 的權利

一般徵收、區段徵收、市地重劃

「土地徵收」有很多種類別，主要為「一般徵收」與「區段徵收」。「土地徵收」之外，另外還

有一種土地開發方式，就是「市地重劃」，它們實施的關鍵都來自「都市計畫」。最近的例子

如：臺南市區鐵路地下化計畫（以下簡稱「南鐵地下化」）的「一般徵收」，桃園航空城計畫的

「區段徵收」，在臺中也有許多「自辦市地重劃」。

內政部的官網對於「一般徵收」、「區段徵收」和「市地重劃」有以下說明：

（一）一般徵收：土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，

基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一

種處分行為。

（二）區段徵收：區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開

發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新規劃整理。開發完成後，由政府直接

支配使用公共設施用地，其餘之可供建築土地，部分供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作

為開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地

之收入抵付開發總費用。

（三）市地重劃：市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加

以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且

立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童

遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負

擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

資料來源
 假設一塊土地的資源起伏等一致，而且人口均勻分布，交通運輸條件相同的情

況下，則某區塊所提供的商品或服務之各等級中地基本上會呈現六角形的商品圈，等級愈高的中

地商品圈會愈大，涵蓋的範圍也會愈大。
區位商數為衡量一地產業專業化程度的指標， )（ei、Ei：產業
i的就業人數，E、e：總就業人數）#LQ>1 產業為該地區重要產業
Urban Gentrification縉紳化是社會發展的其中一個可能現象，指一個舊區從原本聚集低收入人士，

到重建後地價及租金上升，引致較高收入人士遷入，並取代原有低收入者。
Tiebout Model提伯特假說，認為家戶會依各住宅區位所提供之公共設施服務水準、地方稅之課徵

及住宅支出等來決定其選擇，而地方政府則依據家戶所負擔之地方稅賦來從事公共設施服務水準
之提升

#每單位公共財每戶須分攤:公共財成本/戶數=P#最適消費量:P代入G#每戶需支付於公共財之稅捐:

pG
Metropolregion都會區以中心城市為核心，向周圍輻射構成城市的集合區域。都會區的特點反映在

城市之間經濟的緊密聯繫、產業的分工與合作，交通與社會生活、都市計畫和基礎設施建設相互
影響。
Hedonic Housing Prices住宅之特徵價格法:認為房地產由眾多不同的特徵組成，而房地產價格是由

所有特徵帶給人們的效用決定的。由於各特徵的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差
異。
Urban Sprawl都市蔓延，因為都市中心太擁擠，高速公路開通，市中心住宅老化，汽車行駛也算

方便，製造業外移郊區等因素所造成的都市往外擴張的現象。#使用分區管制；後果：郊區資源分
配不足、通勤交通工具空氣污染、耕地減少、大眾運輸系統難以推動；改善：政策限制。
NIMBY鄰避：區位選擇/最小距離最大化、污染衝擊最小化/只為達成公共利益，服務一般民眾，但

可能對生活品質、生命健康造成威脅，以至於住戶不希望設置在住家附近的設施，例如焚化爐、
神壇。
救難設施：最大距離最小化

YIMBY facilities迎臂，區位選擇/平均距離最小化，人們在選擇房子的區位時，會較偏好附近有YI

MBY設施的房子，例如明星學區、公園等，這些都可被稱作YIMBY facilities。
Creative city創意城市，有別於傳統的城市，而是以知識、創造力來提高都市的發展力，因為如果

有豐富的知識、人才資源、創造力可以不斷地為城市打造新面貌。
都市經濟學五個公理：1. 價格調整置達成地區均衡為止 2. 自我強化作用導致群聚現象 3. 競爭行為

導致無超額利潤 4. 生產力與經濟規模相關 5. 外部性導致無效率

產業群聚： 自我強化作用 2. 分享中間原料/高科技產業、電影工業/規模經濟/ 3. 分享人力資源/電

視媒體產業/4. 勞資配對/越多勞工的地方可以有越好的配對/ 5. 知識與經驗之傳承/創意產業/

主流經濟學派：1. 理性行為 2. 社會成員效用最大化 3. 獨佔或寡占、外部性、資訊問題與公共財導

致政府需干預 4. 所得重分配導致效率損失 5. 政府可以透過貨幣與財政政策在短期穩定政策，在長

期促進經濟成長 6. 民主政府之政策可以促進社會福利
行為經濟學派：1. 凡人之能力有限，因此常依賴經驗法則作決策/政客決策） 2. 凡人常受傳統智慧

影響/房價泡沫） 3. 凡人長壽問題呈現方式影響/廣告） 4. 凡人因為意志力不堅，故其行為非追求

長期最大利益/購買奢侈品） 5. 凡人有時會犧牲自己部份利益以成就他人/父母）
保守經濟學派：訴求：1. 中央集權式規劃將導致經濟獨裁 2. 權力集中化將威脅人類自由 3. 與其依

賴官僚之決策與判斷，不如相信簡單法律；政策主張：1. 課徵負貧窮稅/Negative income tax for t

he poor） 2. 污染付費而非管制污染 3. 分區管制製造中高所得社區 4. 拆除貧民窟蓋國宅不如提供

補助。
馬克斯經濟學派：主調：勞工與資本家之階級鬥爭；都市政治經濟之範例/強調資本主義危機）：

1. 生產郊區外導致市中心之衰敗，企業佈局全球化導致高失業率 2. 都市更新導致辦公大樓與評價

住宅競逐少量市區精華土地，當然勝出者多為資本家/借都更之名行都市縉紳化之實） 3. 土地使用
之衝突，源自不同階級對於交換價值與使用價值之鬥爭 4. 全球化都市是資本家所打造出來的
中間選民模式Median Voter Model：1. 地方之支出與課稅決策取決於中間選民之選擇 2. 民選地方

官員必須採取中間路線 3. 依中間選民模式所作之決策將不受極端民意影響
建蔽率：房屋投影面積 / 基地面積（單位：％）

容積率：建坪與地坪之比例（基地內建築物總樓地板面積 / 基地面積）（單位：％）

Bid-Rent Theory競租理論 討論離中央商業區的距離增加，房地產價格與需求的變化。不同土地

使用者會與其他土地使用者競爭離市中心更近的地，為了獲得更多顧客的關注以獲得更大利益。L

=E(p-a)-Efk（E：每單位土地成本，p：每單位產品市價，a：每單位產品成本，k：到市場的距

離，f：每單位產品每單位距離運費）#主要應用：農地

DR: 地租變量Dx: 距離變量t: 運輸成本L: 住宅消費量(居住面積) #運輸成本 = 住宅消費節省成本

M&M廠商競租理論 Bid-Rent Theory for Firms

// : 利潤/p: 單位市場售價 /c: 單位生產成本/t: 單位運輸成本/x: 至市中心距離 /Q

*: 單位土地產量 R: 地租=土地使用價值
單核心都市（Monocentric）：興起：創新的城內運輸方式、進步的建築技術、原始的貨物運輸方

式；衰落：製造業分散發展、廠房郊區化、運輸工具進步、就業分散化、人口分散化
多核心（Polycentric）

都市化地區 ）、

大眾運輸導向發展(TOD)：從3D到5D：Density高密度、Diversity混合使用、Design友善設計、De

stination目的地可達性、Distance步行距離可及性（5min_800m）
SWOT:內部優勢(strength)內部劣勢(weakness)外部機會(opportunities)外部威脅(threats)

aboratory Cities創新產業試驗場域提供市場、資金、技術等平臺，協助創意團隊，找尋合適場地

並提供諮詢，將創意落實為商業模式，不僅可改善公共服務品質，也能輔導創新產業提升產值，

促進城市經濟發展。
工業城鎮(A Factory Town)之成因:生產具有規模經濟/產業聚集存在相對利益

工業革命之生產技術創新:改變製造、運輸、農業生產方式/改變能源科技與區位選擇

3.春田鎮有居民1000戶，每戶對於公共財之需求皆相同並可表示為G = 300 –2 。其中， 代表每

戶所需分攤的每單位公共財費用。倘若每單位公共財的成本為50,000元，換言之，每戶所需支付

之公共財總費用為 G。

1) 若應用Tiebout模式，則桃花源鎮之公共財最適消費量為何？每戶需支付於公共財之稅捐為

何？

每單位公共財每戶須分攤50,000/1,000=50元

代入G=300-2p=300-2*50=200單位

每戶需負擔50*200=10,000之稅金

2) 假設該鎮現在與鄰近擁有1500戶居民之市鎮合併。其中，鄰近鎮民對於公共財之需求可表

示為G = 200 – ，試問若應用中間選民模式，則新市鎮公共財之最適消費量為何？每戶需支

付於公共財之稅捐為何？

#中間選民:人多的一方為主流

戶數1,000→1,000+1,500=2,500
 每單位每戶須分攤50,000/2,500=20元

代入G=200-p=180單位

每戶分擔稅金20*180=3,600

都市更新(Urban Renewal)

， ，

費用。

市地重劃，是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，

加以重新整理、交換 分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路
且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍 內之道路、溝渠、兒

童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同

負擔，故是一種有效促進土地經濟 使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業
次貸危機(引發金融海嘯:2008年世界金融危機，2008年經濟崩潰）是由美

國國內 和 急劇增加所引發的 。
房價收入比，房屋價格與城市居民家庭年收入之比。
租稅增額融資(Tax increment Financing, TIF)是利用公共建設促成都市再發展，並將未來該發展所

造成的租稅增額收入，提前納為現今建設財源，提升計畫的財務可行性。
自由經濟示範區進一步的自由開放，目標是吸引投資、接軌國際、創造更

多的就業機會。
產權指數 由以下四者組成。1.政府是否保障私有財產2.司法機構是否有效和

迅速地執行合同3.司法系統是否懲罰那些非法沒收財產的人4.是否有腐敗或徵用
 租金管制 房屋管制是指通過控制租金、限制退租、強制空屋出租等國際通行

措施對房屋的租賃進行管制，一般是針對房荒嚴重、房租高漲及其它情況，是解決房
屋租賃中的住宅權保障問題的有效手段。

不過因為管制價格往往低於均衡價格，使供給小於需求，短期雖然在一方面它使得租到房子的人
減少租金負擔，但是卻往往造成很多人無法租到房屋。這就造成原先已經租到房屋的人享用低價
房屋，而外來新的租房需求者得需求無法滿足，造成價格機制的扭曲，分配機制的扭曲。在長

期，低房租致使房屋所有者失去對房屋進行裝修，檢修的再投資行為的激勵，另一方面房價是租

金的資本化，低廉租金使房價低迷，降低投資房地產發展。總之，房租管制帶來的低租金使住房
投資減少，這些城市建築往往比較陳舊，簡陋，不利於長期城市的發展和經濟的增長。

看漲期權:指在協議規定的有效期內，協議持有人按規定的價格和數量購進股票的

權利。期權購買者購進這種買進期權，是因為他對股票價格看漲，將來可獲利

:不動產投資信託基金:是一種類似封閉式 ，但 標的物為
的投資工具

:藍領工作機會的減少，降低了男性勞動力的參與，而男性勞動力參與的減

少，使結婚的女性人數和出生的子女數量下降。女戶主家庭的數量增加。

二.最大風險出現在BOT計劃的興建和初期營運階段。投資回收期長，風險期長。

計劃融資貸款人或債權人對計劃發起人或特許公司（concession company）無追索權或僅有有限追索

權，貸款的償還主要依靠計劃未來的收益，風險保障度較低。BOT計劃係一種政府特許的事業，具壟斷

性或獨佔性，政府的政治、法律及財經等政策與執行態度對BOT計劃的風險影響極大。

選定包括八德重劃區、中路重劃區、大竹及中壢等四個基地位置，作為第一階段規劃社會住宅，
總計4000戶租金補貼」政策，市府編列1億4000萬元預算，讓桃園市2014年度年收入87萬以下的

青年及弱勢家庭，每月獲得4000元的房租補貼，獲益的家庭有4500戶。若再加上原住民的600
戶，總計5100戶獲益。鄭文燦並責由住宅發展處製作手冊，提供市民了解自己是否符合申請資

格。進稅率」，第四棟以上非自用房屋將課2.4％的稅率，希望藉由「社會住宅」、「租金補貼」
及「累進稅率」等政策，讓年輕人進入社會的第一里路能獲得政府有力的支持，未來將更有能力
購置住宅，讓桃園成為讓市民樂活安居的美好城市。

住宅負擔能力指數: 是一個測量國民家庭購買住宅的財務能力的一項

。如果住宅負擔能力指數為100，表示一個達收入 的家庭，假設他的 為20

%，其收入剛好足夠負擔一個價格為中位數之住宅之按揭。因此，當指數上升時，顯示該家庭更有

能力負擔一個中位價格的住宅。
Urban Underclass都市下階級:指一個都市中位居美國主流職業體系之外的家庭和個人所屬的異質

性分類，他們代表經濟階層的最底層。
享樂價格法(Hedonic price method):是根據人們為優質環境的享受所支付的價格來推算環境質量價

值的一種估價方法，即將享受某種 由於環境的不同產生的差價，作為環境差別的 。此方

法的出發點是某一財產的價值包含了它所處的環境質量的價值。如果人們為某一地方與其它地方

相同的房屋和土地支付更高的價格，且其它各種可能造成 的非環境因素都加以考慮後，
剩餘的價格差別可以歸結為環境因素。