第 ３１ 卷 第 ９ 期 地 理 研 究 Ｖｏ

ｌ．３１，Ｎｏ．９
２０１２ 年 ９ 月 ＧＥＯＧＲＡＰＨＩＣＡＬ ＲＥＳＥＡＲＣＨ Ｓｅｐ ，２０１２
ｔ．

Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎
葛 莹，陆 凤，吴 野
（河海大学地球科学与工程学院，南京 ２１００９８）

摘要：从居民效用与开发商 收 益 视 角 下， 以 Ｓｍｉ
ｔｈ 租 差 理 论 为 基 础， 构 建 多 智 能 体 模 型， 并
结合纳什均衡解决居民修缮决策 博 弈， 模 拟 中 产 阶 层 化 进 程。 研 究 表 明： 在 效 用 最 大 时， 增
加居民收入将降低中产阶层化发生频 率。 而 在 利 润 最 大 时， 开 发 商 资 本 的 投 入 与 中 产 阶 层 化
发生频率正相关。资本投入越大，中 产 阶 层 化 发 生 频 率 越 高。 但 资 本 并 非 万 能， 当 它 的 投 入
超出限值时，中产阶层化进程渐趋 稳 定。 提 高 开 发 商 投 资 门 槛， 将 强 化 房 地 产 业 的 垄 断， 开
发商为获取巨额垄断利润，一方面，他们 可 能 故 意 提 高 局 部 地 区 的 资 本 化 地 租 ， 这 导 致 了 中
产阶层化更快、更多地发生；另一方 面， 他 们 在 任 意 区 位 开 发 都 能 获 取 高 额 利 润 ， 这 间 接 造
成中产阶层化程度下降。
关 键 词：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论；中产阶层化；多智能体建模；动态演绎
文章编号：１０００－０５８５（
２０１２）
０９－１６４０－１２

１ 引言
２０ 世纪 ９０ 年代初，伴随着城市大规模的旧城改造， 类似西方的中产阶层化现象在我
国悄然 兴 起 ［１］。 以 上 海 为 例， 在 １９９０～２００５ 年 的 １５ 年 间， 中 心 城 区 ５８．
７％ 的 破 旧 住 宅
被拆除，随后被改造成高档商品住宅、大型商业设施和高级写字楼 ［２］。环境质量的提高导
致中心城区房地产价格的飙升，迫使大部分收入低微的原住居民搬离。而在中央商务区就
业的白领，为毗邻工作场所，纷纷选择在中央商务区周围的内城居住 ［３］。除上海之外， 北
京、南京、广州等大城市在旧城改造过程中也出现了中产阶层化迹象 ［４，５］。 时至今日， 在
中国大城市中产阶层化已成为一种较普遍的现象。
西方国家的中产 阶 层 化 （ｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｏｎ） 始 于 上 个 世 纪 ５０ 年 代 末。 这 一 概 念 最 初 是
ｉ
由英国社会学家 Ｒｕ
ｔｈ Ｇｌ
ａｓｓ提出的， 用 于 描 述 当 时 伦 敦 旧 城 改 造 过 程 中 出 现 的 一 种 社 会
现象 ［６］。按照 《人文地理学词典 （第四版）》 的 定 义， 中 产 阶 层 化 实 质 上 是 一 种 城 市 再 投
资的过程，它推动着内城的住宅重建和商业用地再开发，并由此带来社会地理空间结构的
变革，即原住低收入家庭部分或全部被富有家庭取代 ［７］。从中产阶级接替原住贫困居民的
角度来看，中产阶层化是一个侵入与更替的循环过程 ［８］。
然而，中产阶层化会引发诸多社会问题，比如贫富差距扩大、失业率上升、犯罪率提
高，甚至还可能产生动拆迁冲突、社会对抗等严重问题。鉴于中产阶层化的复杂性，国外
许多学者对此展开深入研究。最具代表性人 物 有 Ｎｅ
ｉｌＳｍｉ
ｔｈ、Ｄａｖ
ｉｄＬｅｙ、Ｃｈｒ
ｉｓ Ｈａｍｎｅ
ｔｔ

收稿日期：２０１１－１０－１０；修订日期：２０１２－０５－１２
基金 项 目： 国 家 自 然 科 学 基 金 资 助 项 目 （
４１０７１３４７）； 地 理 空 间 信 息 工 程 国 家 测 绘 局 重 点 实 验 室 资 助 项 目
（
２０１００５）
作者简介：葛莹 （ １９６３－），女，浙江慈溪人，副教授，博士，主要研 究 方 向 为 ＧＩ
Ｓ 空 间 分 析、 新 经 济 地 理 学 与 区
位理论。Ｅ－ｍａ ｌ：ｇｅｙ
ｉ ｉｎｇ＠ｈｈｕ．
ｅｄｕ．
ｃｎ
 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６４１

等，其中 Ｓｍｉ
ｔｈ 以马克思资本论作为理论基础，深入剖析中产阶层化发生的原因及动力机
制， 并提出租差理论 （
ＴｈｅＲｅｎ
ｔＧａｐＴｈｅｏ
ｒ
［
９］
ｙ） 。他认为，中产阶层化之所以出现是因为
资本的逐利性。随着内城房地产市场的日渐萧条，资本从内城源源不断流往郊区，局部地
区产生租差。当租差扩大至一定程度，内城房地产收益就会大于郊区，于是资本又从郊区
杀回内城。换句话说，中产 阶 层 化 的 产 生 根 源 是 开 发 商 或 居 民 能 从 城 市 重 建 中 获 取 资 本
收益。
ｈ 租差理论以 全 新 视 角 阐 述 了 中 产 阶 层 化 的 产 生 动 因 １０ 。 所 以， 它 一 经 提 出 就
［ ］
Ｓｍｉ
ｔ
激起了很大反响。Ｃｌ ｒｋ 以 瑞 典 马 尔 默 市 中 心 为 研 究 区， 用 １９６０～１９８５ 年 的 实 证 历 史 资
ａ
料，证实中产阶层化确实是由租差引起的 ［１１］。Ｂａｄｃｏｃｋ 也发现澳大利亚阿德莱德市的中产
阶层化现象与租差有关 ［１２］。尽管 Ｓｍｉ ｈ 租差理 论 能 诠 释 中 产 阶 层 化 现 象， 但 Ｈａｍｎｅ
ｔ ｔｔ却
认为，该理论更 适 合 分 析 房 地 产 市 场 的 资 本 运 动 轨 迹， 以 及 确 定 中 产 阶 层 化 的 发 生
区位 ［１３］。
从 Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论可以得知，中产阶层化是一个 “自下而上” 的自组织过程，因而它
能用复杂适应系统理论演 绎 ［１４］。 但 长 期 以 来， 受 实 验 方 法 和 手 段 的 限 制， 中 产 阶 层 化 的
微观动态演绎一直较少。Ｏ’Ｓｕ ｌ
ｌｉｖａｎ 利用元 胞 自 动 机 原 理， 结 合 Ｓｍｉ
ｔｈ 租 差 理 论， 对 英
国伦敦 Ｈｏｘ
ｔｏｎ 地区房地产市场进行动态演绎。研究表明，邻里收入会影响地区住宅的物
理状况，最终导致中产阶层化 的 产 生 ［１５］。 按 Ｓｍｉ
ｔｈ 租 差 理 论， 中 产 阶 层 化 的 实 际 参 与 者
是家庭而不是个人，所以采用元胞自动机 结 合 多 智 能 体， 构 建 模 型 或 许 更 合 适。Ｔｏ
ｒｒｅｎｓ
等以美国盐湖城为研究区，采用供需双方的中产阶层化混合模型，模拟了中产阶层化过程
中房产价值、经济状况、种族利益和居民迁移的动态变化过程 ［１６］。
然而，值得注意的是 Ｄｉ ｉ等的研 究 １７ 。 为 了 分 析 中 产 阶 层 化 的 空 间 格 局， 他 们 以
ａｐｐ
［ ］

住宅价值与资本地租为研究主线，建立了一个 Ｓｍｉ
ｔｈ 租差多智能体模型。本文也针对这个
主题，但却以另外的视角和方法重新诠释租差的经济含义。从后文将会看到，本文模型与
Ｄｉ ｉ模型存在很大差异。他们的模型尽管定义一组智能体，但并没有明确从智能体出发
ａｐｐ
建立模型。而本文模型明确将生产者与消费者分开处理，即开发商只重建，不消费，而居
民只修缮，不从事生产；由居民效用最大化推出住宅需求量，再由开发商利润最大化得出
住宅供应量，进而按照 ＳＣＡ （ Ｓｉｔｕａ
ｔｅｄＣｅｌ
ｌｕｌａ ｔ） 建 模 框 架 １８ ， 构 造 Ｓｍｉ
ｒＡｇｅｎ
［ ］
ｔｈ租差多
智能体模型， 并 在 Ｎｅ
ｔｌｏｇｏ 软 件 平 台 上， 实 现
中产阶层化进程 的 动 态 演 绎， 帮 助 我 们 理 解 居
民和开发商决策在中产 阶层化演绎过程中的影
响和作用。

２ 租差与住宅价值
Ｓｍｉｔｈ 认 为， 租 差 是 指 一 宗 土 地 在 其 利 用
不变 的 条 件 下， 其 潜 在 地 租 （Ｐｏｔｅｎｔ
ｉａｌＲｅｎｔ，
ＰＲ） 与 资 本 地 租 （Ｃａｐ
ｉｔａ
ｌｉｚ ｔ，ＣＲ） 之
ｅｄ Ｒｅｎ
间的差异水平 。作者认为，潜在地租是土地
［
１９］

图 １ Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论的描述 １９
［ ］

在 “最高最 佳 利 用” 或 “较 高 较 好 利 用” 时 的
Ｆ
ｉｇ．
１ Ｉ
ｌｌｕｓ
ｔｒａ
ｔｉｏｎｏ
ｆｔｈｅＳｍｉ
ｔｈ
期望地租金额，而 资 本 地 租 是 土 地 所 有 者 收 取
ｒ
ｅｎｔｇａｐｔ
ｈｅｏ
ｒｙ
的现行地租金 额， 也 就 是 实 际 租 金。 在 现 实 生
１６４２ 地 理 研 究 ３１ 卷

活中，资本地租是通过住宅价 值 而 得 以 实 现 ［２０］。 尽 管 住 宅 是 耐 用 型 商 品， 但 它 跟 其 他 固
定资产一样，也存在折旧问题。折旧意味着价值递减。住宅因折旧而导致的价值损失将趋
于零。
综合考虑潜在地租和资 本 地 租 （图 １）。 当 一 个 地 区 潜 在 地 租 的 上 升 幅 度， 高 于 该 地
区住宅价值的下降幅度，资本地租将会呈现增长的趋势。然而，一旦住宅磨损加剧，住宅
价值落入下降通道，潜在地租的增长速度小于住宅的折旧率，资本地租将会呈现递减的趋
势。随着该地区的潜在地租和资本地租的差距不断增加，房地产投资收益随之上升。当这
种收益大于开发成本时，房地产就会为开发商带来超额利润。同时，住宅作为一种消费品
和投资品，在某种程度上可实 现 增 值 收 益， 收 益 程 度 取 决 于 当 时 的 资 本 地 租 ［２１］， 于 是 居
民纷纷趋之若鹜。这时，中产阶级在空间上逐步集聚，当其集聚水平超过一定限度时，中
产阶层化现象随即产生。因此，租差在某种程度上能反映中产阶层化的发展过程。
对租差与住宅价值关系的解释，可从居民和开发商两个不同的视角来分析。为简化起
见，假设居民仅消费两种商品：住宅服务 Ｈ 和复合商品 Ｍ ，居民效用函数 Ｕ 服从柯布 －
道格拉斯函数 ［２２］：
１－μ
Ｕ ＝ ＣμｍＣｈ （
１）
式中，μ 是复合商品的消费份额，则 １－μ 是 住 宅 服 务 的 消 费 份 额；Ｃｍ 是 复 合 商 品 的 消 费
量，Ｃｈ 是住宅服务的 消 费 量。 在 居 民 收 入 约 束 下， 当 效 用 实 现 最 大 化 时， 可 推 出 居 民 在
复合商品 Ｃｍ 和住宅服务Ｃｈ 上的消费量分别是：

Ｃｍ ＝ μＹ （
２）
Ｐｍ
（
１－μ）
Ｃｈ ＝ Ｙ （
３）
Ｐｈ
式中，Ｐｍ 是复合商品 价 格，Ｐｈ 是 住 宅 服 务 价 格。 注 意 （３） 式，ＣｈＰｈ 表 示 居 民 在 住 宅 服
务上愿意支付的货币总额，本文视其为居民可以承受的资本地租 ＣＲ 的衡量值，即：
ＣＲ ＝ ＣｈＰｈ ＝ （ １－μ）Ｙ （
４）
将 （
２） 式和 （
４） 式代入 （ １） 式，得到居民实现效用最大化时的效用函数为
－μ
Ｕｍａｘ ＝ μμ ·Ｐｍ ·Ｐｈ－（１－μ）·Ｙμ ·ＣＲ１－μ （
５）
由此可知，在参数一定时，效用最 大 化 函 数 Ｕｍａｘ 是 资 本 地 租 ＣＲ 的 增 函 数。 换 言 之，
住宅的资本地租愈高，居民的住宅服务效用愈大。当现有住宅的资本地租无法满足居民效
用时，高收入居民就会考虑修缮或搬迁，以谋求其住宅服务效用的再度提高。
搬迁成本一般比修缮成本高，所以大多数居民更愿意修缮。居民依据其住宅服务效用
采取不同的改造策略。对任一居民而言，修缮效用最大化的策略是，不花钱就能提高其住
宅的资本地租，它的实现是以邻里修缮行动为前提的，所以资本地租包含了 “邻里效应”。
在某种程度上，这种效应是被限定在一定范围之内，且服从距离衰减规律。从居民修缮策
略会受到 “邻里效应” 的影响上来看，资本地租与市场潜力的内在机理相同，于是采用哈
里斯市场潜力函数形式 ［２３］，度量区位 ｋ 资本地租的 “邻里效应”，又称邻里地租，
－ｄｋ
ＮＲｋ ＝ （
６）
∑ＣＲｅ
ｊＪ
ｊ
ｊ

式中，ＮＲｋ 是区位ｋ 邻里地租，Ｊ 是邻里范 围，ＣＲｊ 是 区 位ｊ 的 资 本 地 租，ｄｋｊ 是ｋ 和ｊ 之

间的距离。
本文将居民住宅修缮决 策 视 为 博 弈 ［２２］， 通 过 寻 求 纳 什 均 衡 解， 得 到 居 民 修 缮 与 否 的
 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６４３

效用。为简化起见，把参与博弈 的 居 民 分 为 两 组： 居 民 Ａ 和 居 民 Ｂ ， 他 们 都 是 完 全 理 性
的博弈者。居民 Ａ 如何决策，取决于居民 Ｂ 的修缮行为。假如居民 Ｂ 改 造 了， 即 使 居 民
Ａ 不改造，他也可以从居民 Ｂ 的 改 造 行 为 中 得 益， 使 自 身 住 宅 的 资 本 地 租 增 加。 若 增 加
值大于邻里地租与修 缮 成 本 的 差 值， 那 么 居 民 Ａ 就 会 在 重 复 博 弈 中 更 多 地 采 用 该 策 略。
反之，如果决策的得益不足以支付修缮成本，那么居民就会坐视自己的住宅继续衰败，直
至废弃。表 １ 是居民修缮博弈的效用矩阵。
表 １ 居民修缮博弈的效用矩阵
Ｔａｂ．
１ Ｃｏｎ
ｓｕｍｅ
ｒｕｔ
ｉｌ
ｉｔｙｍａ
ｔｒｉ
ｘｏｆＮａ
ｓｈｇ
ａｍｅｏ
ｆｈｏｕ
ｓｅｒ
ｅｎｏ
ｖａｔ
ｉｏｎ
居民 Ｂ
修缮 ｑ 不修缮 １ － ｑ
修缮 ｐ （
ＮＲＡ －ＣＡ ，ＮＲＢ －ＣＢ ） （
ＮＲＡ －ＣＡ ，ＮＲＢ ）
居民 Ａ
不修缮 １ － ｐ （
ＮＲＡ ，ＮＲＢ －ＣＢ ） （
ＣＲＡ ，ＣＲＢ ）

在该矩阵中，居民 Ａ 的修 缮 与 否 概 率 分 别 为 ｐ 和 １－ ｐ， 邻 里 地 租 为 ＮＲＡ ， 住 宅 资
本地租为 ＣＲＡ ，修缮成本为 ＣＡ ； 居 民 Ｂ 的 修 缮 与 否 概 率 分 别 为ｑ 和 １－ｑ， 邻 里 地 租 为
ＮＲＢ ，住宅资本地租为 ＣＲＢ ，修缮成本为 ＣＢ 。假设居民的修缮成本函数为
ｘ
Ｃ（
ｘ）＝ Ｃ０ × （
１－λ） （
７）
式中，Ｃ０ 是建筑成本，λ 是折旧率，ｘ 是房龄。不难理解，住宅的修缮成本与房龄 ｘ 成 正
比，住宅的房龄愈长，其修缮成本亦愈大。
假设上述博弈是一种完全信息静态博弈，采用混合战略 Ｎａ
ｓｈ 均衡理论 ２４ ，推导修缮
［ ］

决策的均衡解，即居民 Ａ 和 Ｂ 的修缮概率ｐ 和ｑ 分别是：

烄ｐ ＝ ＮＲＢ －ＣＲＢ －ＣＢ

ＮＲＢ －ＣＲＢ
（８）
烅 ＮＲＡ －ＣＲＡ －ＣＡ
ｑ＝
ＮＲＡ －ＣＲＡ
烆
由 （
８） 式可知，居民 Ａ 修缮概率ｐ，取决于居民 Ｂ 住宅价值占租差的比重。 居民 Ｂ
住宅价值越高，居民 Ａ 采取修缮行为的概率亦越高。反之亦然。
从生产者的视角来看，开发商的房地产投资，建立在追逐包括资本地租在内的房地产
收益基础上 ［２５］。Ｓｍｉ
ｔｈ 在解 释 开 发 商 的 住 宅 生 产 策 略 时， 提 供 的 答 案 简 单 而 深 刻。 一 言
以蔽之，“租差” 导致了城市中产阶层 化 的 产 生。 在 Ｓｍｉ
ｔｈ 租 差 理 论 中， 开 发 商 获 取 的 利
润由一个地区资本地 租 与 潜 在 地 租 的 差 距 决 定。 实 现 利 润 最 大 化 是 开 发 商 追 求 的 终 极 目
标，因而他 们 总 是 搜 寻 城 市 内 部 “租 差 ” 最 大 的 土 地 进 行 开 发， 以 谋 取 巨 额 的 房 地 产
利润。
按照 Ｓｍｉ
ｔｈ 理论，开发商一定会在空间上搜 寻 符 合 他 们 效 用 的 土 地 进 行 房 地 产 开 发。
遵循 Ｄｉ ｉ等的做法，采取如下的函数形式，定义开发商的行为原则 １７ ：
ａｐｐ
［ ］

ＲＧｋ ＝ （
ＰＲｋ －ＣＲｋ）
／ＰＲｋ （
９）
式中，ＰＲｋ 是区位ｋ 的期望地租，ＣＲｋ 是区位ｋ 的 资 本 地 租。 当 区 位 的 租 差 处 于 阈 值 δ 范
围内，考虑到住宅生产成本，开发商会放弃投资。但当区位的租差超出阈值δ 时， 开发商
才会投入资本进行住宅重建。此外，开发商拥有的资金量制约了住宅重建数量，所以在搜
寻可供重建的住宅时，他们会优先选择那些租差较大的住宅重建。
１６４４ 地 理 研 究 ３１ 卷

总之，中产阶层 化 不 是 偶 然 发 生 的 现 象， 而 是 资 本 逐 利 的 必 然 产 物， 非 “人 ” 能 主
宰。根据资本特性，资本总是流向回报率 最 高 的 地 区。 所 以， 为 了 获 取 高 额 的 投 资 回 报，
资本总是在地区间不断往复运动。

３ 租差理论的多智能体建模
本文采用 ＳＣＡ 建模框架，按照上述 理 论 分 析 思 路， 描 述 中 产 阶 层 化 演 绎 过 程。 它 的
一般公式是 ＜Ｓｐａｃ ｅ 是指包含住宅位置和邻里效应在内的广义环
ｅ，Ａ ，Ｆ ＞ 。其中 Ｓｐａｃ
境概念，它是一个 ｎ×ｎ 地理网格；Ａ 是智能体；Ｆ 表示智能体 Ａ 在Ｓｐａｃｅ 中的决策。
在本模型中，Ｓｐａｃ
ｅ 是指房地产市场环 境。 智 能 体 Ａ 分 为 两 类， 一 类 是 居 民 智 能 体，
另一类是开发商智能体。为清晰起见，假设居民智能体最初随机分布于整个 Ｓｐａｃ ｅ 中，且
在空间上不能自由迁徙。每个居民智能体仅有一幢住宅，只考虑自住，不考虑出租。
在中产阶层化进程中，居民智能体根据效用做出修缮决策。在修缮成本一定时，居民
决策主要考虑邻里地租。至于开发商智能体，其住宅重建决策比居民智能体简单。在资本
量约束下，开发商智能体选择租差超出门槛值的住宅重建。
１ 居民智能体的决策
３．
居民关于住宅的决策有三种：继续居住、搬迁和修缮。按照 Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论，居民采
取何种决策的效用，取决于居民的期望地租与其能承受的资本地租的偏差值 。 假设区位 ｋ
居民的期望地租由其收入 Ｙｋ 测度，则ｔ 时刻区位ｋ 房龄ｘ 的住宅，给居民提供的效用为：
ＲＧ（ｘ，
ｋ，ｔ）＝ Ｙｋ －ＣＲ （
ｘ，ｋ，
ｔ） （
１０）
令效用阈值为⊿。若︱ＲＧ （
ｘ，ｋ，ｔ） ︱ ≤ ⊿， 则 居 民 收 入 能 承 受 现 有 住 宅 的 资 本 地
租，于是他们选择继续 居 住； 否 则， 若︱ＲＧ （
ｘ，ｋ，ｔ） ︱ ＞ ⊿， 则 居 民 收 入 远 远 高 于 现
有住宅的资本地租，于是他们选择修缮，以提高其住宅的资本地租。 若 ＲＧ （ ｘ，ｋ，ｔ） ＜
－ ⊿，居民收入不足以支付现有住宅的期望地租，于是他们只好选择搬迁。
从上节的分析中得知，在修缮的决策选择中，对于任一居民而言，为实现其效用最大
化，都必须与其邻里博弈。而居民对于博弈环 境 的 认 知 是 其 做 出 决 策 的 前 提 或 必 要 条 件。
这里，博弈环境由 （６） 式 的 邻 里 地 租 ＮＲ 定 义， 但 为 了 加 快 模 拟 过 程 的 收 敛 速 度， 将
６） 式进行归一化处理：
（
－ｄｋ

ｊ∈Ｊ，
∑ ＣＲｅ
ｊ≠ｋ
ｊ
ｊ

ＮＲｋ ＝ （
１１）
－ｄｋ
∑ｅ
ｊ∈Ｊ，
ｊ≠ｋ
ｊ

式中，ｄｋｊ 表示区位ｋ 与其邻里ｊ 之间的距离；ＣＲｊ表示邻里ｊ 的资本地租； 在本文中， 邻

域范围 Ｊ 采用矩形的去心邻域类型。
按照 （８） 式，居民 Ａ 和 Ｂ 选 择 修 缮 策 略 的 概 率 分 别 为 ｐ 和ｑ。 在 具 体 的 博 弈 过 程
中，居民 Ａ 有多个邻里，所以他 需 要 与 每 个 邻 里 逐 一 博 弈， 获 得 一 组 决 策 概 率， 最 终 该
居民的修缮概率取该组决策概率的平均水平，即：

珚＝
∑ｐ
ｊ∈Ｊ
ｊ

ｐ （
１２）
Ｊ
式中，Ｊ 是邻里范围。除邻里地租 ＮＲ 之外，居民修缮概率还取决于资本地租 ＣＲ。
本文还假设坐落于区位 ｋ 住宅，其房龄为 ｘ，在ｔ 时刻ＣＲ 函数为 ［１７］：
 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６４５

ＣＲ （
ｘ，ｋ，
ｔ）＝ ＰＲ （
ｔ，ｋ）×ｅ－λｘｋ （
１３）
式中，ＰＲ （
ｔ，ｋ） 是ｔ 时 刻 区 位ｋ 的 潜 在 地 租。 为 专 注 于 居 民 效 用， 本 文 假 设 ＰＲ 为 常
数，λ 是住宅折旧率。根据 《中华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 》
第十二条的规定 ［２０］，我国居住用地的出让年限最高为 ７０ 年，所以令λ ＝ １／７０。
２ 开发商智能体的决策
３．
开发 商 的 住 宅 重 建 决 策 是 一 种 触 发 行 为。 此 处 的 触 发 行 为 可 用 Ｔｒ ｒ（
ｉｇｇｅ ＣＲ，ｆ，
ＰＲ） 表示。即当决策条件 ｆ 满足时，住宅的资本地租从 ＣＲ 变为 ＰＲ 。根据 Ｓｍｉ ｈ 租差理
ｔ
论，开发商的重建决策 ｆ 是由地区潜在地租和资本地租的差值决定 ［１７］：
ＲＧ（
ｘ，ｋ，
ｔ）＝ ［ＰＲｋ －ＣＲ （ ｘ，
ｋ，ｔ）］／ＰＲｋ ≥δ （
１４）
式中，ＲＧ 是区位ｋ 租差，δ 是 阈 值。 为 简 化 起 见， 假 设 潜 在 地 租 ＰＲｋ 在 地 区 内 部 处 处 相
等。于是，当 ＲＧ 超过阈值δ 时，开发商才会 重 建 区 位 ｋ 的 住 宅。 在 某 种 程 度 上， 阈 值 δ
可视为开发商的投资门槛。
本文还假设每个开发商拥有一定资本，并将资本全部用于满足条件的住宅重建，直至
资本用完为止。

４ 模拟结果分析
本文借助 Ｎｅ ｔＬｏｇｏ 平台，采用ｌ
ｏｇｏ 语言编程 实 现 所 有 的 模 拟 过 程。 假 设 研 究 区 域 是
一个 ４１×４１ 地理格网，每个格 网 单 元 仅 有 一 幢 住 宅， 用 于 居 民 自 住； 居 民 智 能 体 为 ５００
个，开发商智能体为 ５ 个。为简化起见，可令每个单元的潜在地租 ＰＲ 相同， 初始化参数
是 ３０００；住宅建筑成本 Ｃ０ 是 １０００。并且，在系统初始 状态时， 利 用 Ｍｏｎ
ｔｅＣａ
ｒｌｏ方 法 随
机获取每幢住宅的房龄 ｘ，折旧率λ 是 ０． ０１４３。
为了分析和探讨模拟 结 果， 以 平 均 资 本 地 租 ＡＣＲ （即 资 本 地 租 的 地 区 平 均 值） 为 全
局指标，观察中产阶层化的内在演绎。从本文的模拟结果可以看出，平均资本地租存在着
明显的周期性特点。
１ 居民效用下的中产阶层化
４．
场景 １：在居民效用最大化的前提下，居民的收入与他能承受的资本地租成正比， 于
是居民收入增加就会降低中产阶层化的发生频率。
设开发商资本投入 Ｂ 为 ２５０００，投资门槛δ 为 ０． ５０，居民效用阈值⊿为 ５００， 邻里半
径 Ｒ 为 ３．
０ 。在选定上述指标后，通 过 控 制 Ｙ 的 大 小， 得 到 一 组 平 均 资 本 地 租 ＡＣＲ， 来
说明居民收入与中产阶层化之间的关系 （图 ２）。
从图 ２ 中可以看出，在一 个 较 长 的 历 史 时 期 内， 随 着 时 间ｔ 的 推 移， 从 整 体 上 来 说，
一个地区的资本地租变化呈现出两个特点：一是在波动位势上，整个地区的平均资本地租
始终维持在一定水平上波浪式前行，但居民收入的提高将带动资本地租水平缓慢上升；二
是在波动幅度上，资本地租的整体水平保持在适度区间内震荡，且它们之间的变化形态较
为相似，但震荡幅度却随着居民收入的增加而呈现递减趋势。
造成这一状况的主要原因是，当居民收 入 提 高 时， 居 民 在 住 宅 消 费 上 的 投 入 亦 增 加，
承担高额资本地租的意愿就愈强。此时，居民为了保值、增值在住宅投资上趋之若鹜，以
谋求其住宅资本地租水平持续升高。在这种情形下，整个地区的平均资本地租不可避免地
升高，居民因收入增加而抗地租的风险能力增强，不会因减轻生活负担，满足基本的生活
需求，而选择资本地租更低的住宅居住。简单地说，如果增加居民收入，中产阶级就不会
１６４６ 地 理 研 究 ３１ 卷

图 ２ 不同居民收入下 ＡＣＲ 变化趋势

Ｆ
ｉｇ．
２ Ｔｅｎｄｅｎｃｙｏ
ｆＡＣＲｃｈａｎｇｅ
ｓｗｉ
ｔｈｃ
ｏｎｓｕｍｅ
ｒｉｎｃ
ｏｍｅ
ｓ

在空间上扎堆聚集，于是中产阶层化现 象 当 然 就 不 可 能 发 生。 由 此 可 知， 提 高 居 民 收 入，
将降低中产阶层化的发生频率。
这个场景从另一个侧面印证了住宅市场确实存在 “过滤效应”［２６］。 在较高收入家庭搬
迁后，他们遗留下的旧宅就会被较低收入家庭以较低成本购买且入住 。在过滤过程中，既
有 “占居者” 的改变，又有住宅价值的减少，资本地租水平下降。过滤效应再次表明，居
民更愿意居住与其收入相匹配的资本地租之住宅。研 究 结 果 还 表 明， “过 滤 效 应” 与 中 产
阶层化现象并非同向、同步地出现，而是参差错落，此消彼长。可以这样说，住宅的 “过
滤效应” 不能作为中产阶层化的一个特征。
尽管居民收入是地区资本地租整体水平变化的驱动因素，但它对整个地区资本地租的
影响是有限的。简言之，在市场经济中，土地的稀缺性决定资本地租不断升高。鉴于资本
地租的增加幅度往往显著大于居民收入的增长率，同时居民也不可能将全部收入完全用于
支付资本地租，因而一个地区的平均资本地租水平受居民收入的制约。
图 ３ 是图 ２ 对应的中产阶层化演绎的一系列空间格局快照。运用灰度颜色来区分资本
地租值高低。颜色越浅，资本地租值越高； 颜 色 越 深， 资 本 地 租 值 越 低 （下 同）。 从 空 间
格局图上可分辨中产阶层化的发生区位及其过程。

图 ３ 不同居民收入下的中产阶层化演绎格局
Ｆ
ｉｇ．
３ Ｓｅｇ
ｒｅｇａ
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ｓ
 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６４７

从这组快照中可以清晰地看到，资本地租的空间格局，随着居民收入的增加而呈现出
从聚集走向分散的变化过程。由上所述，提高居民收入，就会增加具有购买力且愿意支付
较高资本地租的居民数量。当居民购买力增强时，即使住宅的资本地租还没有下降到足以
修缮或重建的地步，但由于社会上欲购买房产的居民云集，所以那些资本地租还不够修缮
或重建的住宅无法逃脱再开发的命运。客观上讲，这会提高住宅的更新速度，缩小一个地
区内部资本地租的变化幅度，明显改变中产阶级在空间格局上的集聚倾向。
２ 开发商收益下的中产阶层化
４．
场景 ２：在开发商利润最大化前提下，随着开发商投资力度加大， 中产阶层化的发生
几率同步增加。但资本驱动作用并非万能，当开发商投入资本超出一定限度时，房地产市
场趋于饱和，中产阶层化进程也趋于稳定。
设开发商投资门槛δ 为 ０．
５０，居民收入 Ｙ 为 １１２５０，居民效用阈值⊿为 ５００， 邻里半
径 Ｒ 为 ３．
０。在选定上述指标后，通过 控 制 Ｂ 的 大 小， 得 到 一 组 平 均 资 本 地 租 ＡＣＲ， 说
明开发商资本投入与中产阶层化之间的关系 （图 ４）。

图 ４ 不同资本投入下 ＡＣＲ 变化趋势

Ｆ
ｉｇ． ｆＡＣＲ ｃｈａｎｇｅ
４ Ｔｅｎｄｅｎｃｙｏ ｓｗｉ
ｔｈｃ
ａｐｉ
ｔａｌｉ
ｎｐｕ
ｔｓ

图 ４ 表明，采用开发商资本投入，控制一个地区平均资本地租的变化趋势，可从本质
上改变中产阶层化的发生进程。当开发商资本投入由低向高变化时，地区资本地租的变化
格局发生明显的变化，这主要表现为：（ １）地区的平均资本地租演化从非均衡状态 （Ｂ＝
１００００） 向均衡状态 （
Ｂ＞ ２００００） 移动；（
２）整个空间格局的演化收敛逐渐加快； （
３）平
均资本地租变化的震荡幅度加剧；（
４）资本地租的发展趋势逐步稳定。
上述结果表明，随着开发商资本投入的持续增加，一个地区内部那些满足开发商投资
门槛的住宅，若开发商拥有的资本愈雄厚，拆除重建的住宅数量愈多，局部地区通过住宅
重建提升了资本地租水平，于是整体上资本地租的波动位势增加已成为不争的事实，这可
能会加剧一个地区内部资本地租分布的不平等程度。对于开发商而言，由于他们对土地的
投资热情高涨，竞相增加住宅修缮和重建率，因而加快中产阶层化的发生进程。这种分析
结果从一个侧面揭示 了 中 产 阶 层 化 的 资 本 驱 动 模 式 特 征， 即 从 中 产 阶 层 化 的 发 展 历 程 来
看，资本推动中产阶层化的变化趋势的格局非常明显。
当然，中产阶层化 进 程 有 其 自 身 的 发 展 规 律， 并 非 始 终 呈 直 线 上 升 的 趋 势 （图 ５）。
初期 （
Ｂ ＜ ３００００），房地产市场 发 展 迅 速， 随 着 开 发 商 加 大 投 资 力 度， 重 建 住 宅 的 数 量
１６４８ 地 理 研 究 ３１ 卷

持续增加，住宅交易频 繁， 导 致 一 个 地 区 的 平 均 资 本 地 租 快 速 提 高， 震 荡 幅 度 加 剧。 此
时，中产阶层化现象比比皆是，随处可见。但随着经济实力增强，当开发商资本投入超过
一定限度时，房地产市场趋于饱和，一个地区的平均资本地租趋向稳定，长期内跨期的资
本地租及其变动不再显著，地区内贫富差距开始缩小，中产阶层化进程保持稳定。

图 ５ 不同投资量下 ＡＣＲ 变化周期特征

Ｆ
ｉｇ．
５ Ｃｈａ
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ｔｓ

场景 ３：在开发商利润最大化的前提下，开发商投资门槛提高， 意味着增加房地产业
的垄断性，开发商为获取巨额垄断利润，甚至可能故意提高局部地区的级差地租，这会导
致中产阶层化更快、更多地发生。
设开发商资本投入 Ｂ 为 ２５０００，居民收入 Ｙ 为 １１２５０， 居 民 效 用 阈 值 ⊿ 为 ５００， 邻 域
半径 Ｒ 为３．
０。在选定上述指标后，通过控制δ 的大小，得到一组平均资本地租 ＡＣＲ，分
析开发商投资门槛与中产阶层化之间的关系 （图 ６）。

图 ６ 不同开发商投资门槛下 ＡＣＲ 变化趋势

Ｆ
ｉｇ．
６ Ｔｅｎｄｅｎｃｙｏ
ｆＡＣＲｃｈａｎｇｅ
ｓｗｉ
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ｓｔｍｅｎ
ｔｔｈｒ
ｅｓｈｏ
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当开发商投资门槛由低向高变化时，这意味着，拉开地区的潜在地租和资本地租之间
的差距，按照 （
９） 式，在潜在地租不变的 情 况 下， 资 本 地 租 必 然 下 降。 尽 管 部 分 地 区 还
能通过住宅重建提升局 部 资 本 地 租， 但 整 体 上 资 本 地 租 的 波 动 位 势 下 降 已 成 为 不 争 的 事
 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６４９

实，房地产投资受到资本地租较大的负面影响，住宅投资价值呈现全面下降趋势。对于居
民和开发商而言，由于他们对土地的投资热情减退，竞相减少住宅修缮和重建率，因而延
迟中产阶层化的发生进程。
另外，资本地租的波动幅度对于其波动位势下降相当敏感，究其原因，当地区潜在地
租不变时，资本地租整体水平的下降，开发商只有投入更多的资本，才能将住宅的资本地
租提高至潜在地租水平，房地产投资的激增或锐减，是造成资本地租波动存在差别的重要
内生因素。若土地增值是正常的，其增值幅 度 愈 高， 意 味 着 资 本 地 租 增 长 的 幅 度 亦 愈 大，
房地产资本投入就会加剧，此时只有那些拥有 巨 额 资 本 的 开 发 商 才 有 能 力 参 与 住 宅 重 建。
于是，资本地租波动幅度的增加，将演变为一个两极分化的资本地租空间结构，只有少数
人获得高额的土地租金，这会增加房地产市场的垄断性，不利于土地市场的竞争 ［２７］。
再者，从开发商投 资 门 槛 与 资 本 地 租 的 关 系 中， 选 择 三 个 资 本 地 租 的 典 型 空 间 格 局
（ ５５ 和 ０．
４５、０．
δ＝ ０． ６５）， 反 映 不 同 投 资 门 槛 下 一 个 地 区 资 本 地 租 的 波 动 状 况 （图 ７）。
从图上可以看出，由于 开 发 商 投 资 门 槛 的 不 同， 使 得 资 本 地 租 的 波 动 状 况 存 在 较 大 的 差
异，资本地租的空间格局从分散走向集聚再走向分散。

图 ７ 不同投资门槛下中产阶层化演绎格局
Ｆ
ｉｇ．
７ Ｓｅｇ
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初期 （ ４５）， 由 于 投 资 门 槛 较 低， 拥 有 一 定 资 本 的 开 发 商 纷 纷 转 向 房 地 产 业，
δ＝ ０．
希望从住宅重建中分得一杯羹。尽管平均资本地租较低，但开发商仍然能从土地投资中赚
取可观的利润，此时中产阶 层 化 程 度 较 低。 中 期 （ ５５）， 投 资 门 槛 提 高， 导 致 投 资
δ＝ ０．
者减少，资本地租进一步下降，这会带来土地资本的折旧及其利润或利息的减少，造成房
地产投资收益的下降。由于无法分享到土地增值收益，土地资本的投入幅度小于由此而带
来的投资收益增加幅度，出现土地投资报酬递减。这时，房地产投资的减少可能会造成资
本地租水平继续扩大，中产阶层化程度加大。终期 （ ６５）， 由于投资门槛持续提高，
δ＝ ０．
拥有巨额开发资本的人群稀少，房地产市场竞争性下降，整个房地产市场集中在少数人手
中，开发商在任意区位上投资都能获取利润，于是他们随意选择区位开发，造成资本地租
的分布趋于分散。这间接地导致中产阶层化水平的下降。
由此可见，开发商投资门槛因素，作为资本地租周期的外部冲击力量，对资本地租周
期波动同样产生重要影响。它可以间接降低房地产的投资热度，在一定程度上遏制房地产
１６５０ 地 理 研 究 ３１ 卷

的过度开发。在预期层面上，区域整体资本地租的变化幅度呈缩小趋势，于是当前开发商
对未来资本地租的预期收益也呈下降趋势，中产阶层化进程同步减缓。因此，当城市改造
出现过热迹象时，政府为防止投资过量等问题，可以采取提高开发商投资门槛、减少地块
开发量等政策，控制房地产投资规模。

５ 结论与讨论
按照 Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论，中产阶层化是一个复杂的自组织系统。对参与其中的居民和开
发商而言，他们具有复杂的决策行为。本 文 采 用 ＳＣＡ 建 模 框 架， 从 居 民 效 用 和 开 发 商 收
益双重视角下，构建 Ｓｍｉ
ｔｈ 租差多智能体模型，并实现中产阶层化的动态演绎。
研究表明：第一，提高居民收入，能降低中产阶层化的发生频率。其次，开发商资本
投入与中产阶层化进程呈现正相关性。投入资本愈大，中产阶层化的发生频率亦愈高。然
而，资本的驱动作用并非万能，当超出一定限度时，中产阶层化进程趋于稳定。再者，开
发商投资门槛的提高，意味着增加房地产行业的垄断性，开发商为获取巨额垄断利润，甚
至可能故意提高局部地区的资本化地 租， 这 会 导 致 中 产 阶 层 化 更 快、 更 多 地 发 生。 当 然，
开发商投资门槛超出阈值时，整个房地产市场将垄断在少数人手里。这意味着，开发商在
任意区位重建都能获取利润，于是开发商缺少选择区位的动力，这导致住宅重建的区位趋
于分散，间接造成中产阶层化程度的下降。
上述结论也从一个侧面表明，房地产市场繁荣与否可通过开发商投资门槛来控制。门
槛越低，区域中可供修缮或重建的住宅量越大，开发商的旧城改造平均机会也越多。这将
抬高区域的土地出 让 价 格， 加 快 中 产 阶 层 化 进 程。 因 此， 政 府 可 通 过 提 高 开 发 商 投 资 门
槛，控制房地产投资规模，防止旧城改造过热，促使市场理性回归。

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６２～４
６５．
［
１１］ Ｃ
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ｉｅｓｉ ｌｍｏ １８６０～１９８５．Ｌｕｎｄ：Ｌｕｎｄ Ｕｎ
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ｅｓｓ，１９８７．
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１２］ Ｂａｄｃ
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［
１３］ Ｈａｍｎｅ
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ｉｄｇｅ：Ｔｈｅ ＭＩＴ
Ｐｒ
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 ９期 葛 莹 等：Ｓｍｉ
ｔｈ 租差理论与中产阶层化动态演绎 １６５１

［
１５］ Ｏ
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ｔｅｍ，２００７，３１：３３７～３６１．
［
１７］ Ｄｉ ｉＬ，Ｂｏ
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１８］ Ｂａｎｄ
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ｉｌ
ｉｔｙ ｍａｘｉｍｉ
ｚａｔ
ｉｏｎ，ｔｈｅｉｎｃ
ｒｅａｓｅｏｆｒ
ｅａｌ
ｎｃｏｍｅｗｏｕ
ｉ ｌ
ｄｒ ｅｄｕｃ
ｅｔ ｈｅｐｒ
ｏｂａｂｉ
ｌｉ
ｔｙｏｆｇｅｎｔｒ
ｉｆｉ
ｃａｔ
ｉｏｎｏｃｃｕｒｒ
ｅｎｃｅ，ｌｅａｄ
ｉｎｇｔｏｎａｒｒ
ｏｗｉｎｇｔｈｅ
ｇａｐｂｅ
ｔｗｅ
ｅｎｔ
ｈｅｒ
ｉｃｈａｎｄｔ
ｈｅｐｏｏ
ｒ．Ｓｅ
ｃｏｎｄ
ｌｙ，ｉ
ｎｔｈｅａ
ｓｓｕｍｐ
ｔｉｏｎｏ
ｆｐｒ
ｏｆｔ ｍａｘ
ｉ ｉｍｉ
ｚａｔ
ｉｏｎ，
ｔ
ｈｅｅｖｏｌ
ｕｔｉｏｎｏｆｇｅｎｔｒ
ｉｆｉ
ｃａｔ
ｉｏｎｄｅｐｅｎｄｓｏｎｔｈｅａｍｏｕｎｔｏｆｃａｐｉ
ｔａｌｉｎｖｅｓｔｅｄｂｙ ｄｅｖｅ
ｌ ｏｐｅ
ｒｓ．
Ｈｏｗｅｖｅ
ｒｉ， ｆｉ
ｔｅｘｃｅ
ｅｄｓａｔ ｈｒｅ
ｓｈｏｌ
ｄｖａ ｌ ，
ｕｅ ｔｈｅｅｘ
ｔｅｎ
ｔｏ ｆｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｉｏｎ ｗｏｕｌ
ｄｓｔ ｏｐｉｎｃｒｅａｓ－
ｉ
ｎｇ．Ｔｈ
ｉｒｄ
ｌｙ，ｔ
ｈｅｅｖｏ
ｌｕｔ
ｉｏｎ ｏ
ｆｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｏｎｉ
ｉ ｓａｓ
ｓｏｃ
ｉａｔ
ｅｄ ｗｉ
ｔｈｔ
ｈｅｄｅｖｅ
ｌｏｐｅ
ｒｓ＇ｅｎ
ｔｒａｎｃ
ｅ
ｔ
ｈｒｅｓｈｏ
ｌｄ．Ｔｈｅｈ ｉ
ｇｈｅｒｔｈｒｅｓｈｏｌｄｏ
ｆｄｅｖｅ
ｌｏｐｅｒｓ
＇ｅｎ
ｔｒａｎｃ
ｅｉｍｐ ｌ
ｉｅｓｔｈａ
ｔｄｅｖｅｌ
ｏｐｅｒ
ｓｃ ａｎ ｍａｋｅ
ｈｉ
ｇｈｅｒｒｅｔ
ｕｒｎｓｉ
ｎｔ ｈｅｉｎｎｅ
ｒ－ｃｉｔ
ｙｈｏｕｓｉ
ｎｇ ｍａｒｋｅ
ｔ．Ａｓａｒ ｅｓｕ
ｌｔ，ｉｔｍａｙｒａ
ｉｓｅｔｈｅｓａ
ｌｅｐｒｉｃｅｏｆ
ｉ
ｎｎｅ
ｒ－ｃ
ｉｔｙｌ
ａｎｄｔ
ｏａｃ
ｅｒｔ
ａｉｎｄｅｇ
ｒｅｅａｎｄｔ
ｈｅｆ
ｒｅｑｕｅｎｃ
ｙｏｆｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｉ
ｏｎａｎｄｄｅｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｉ
ｏｎ．

Ｋｅ
ｙｗｏ
ｒｄｓ：
Ｓｍｉ
ｔｈ＇
ｓｒｅｎ
ｔｇａｐｔ
ｈｅｏ
ｒｙ；ｇｅｎ
ｔｒｉ
ｆｉｃ
ａｔｏｎ；ｍｕ
ｉ ｌｔｉ－ａｇｅｎ
ｔｍｏｄｅ
ｌｉｎｇ；ｄｙｎａｍｉ
ｃｓｉｍｕ
ｌａ－
ｔ
ｉｏｎｓ