香港樓市銷售形势分析

從大數據角度探索式分析

鹿浩偉 2023年10月

l 本文觀點僅單純從數據角度分析，我們知道實際樓市形勢與政策、經濟、
民眾信心等息息相關，更為複雜多變。
 目錄

01 香港近一年樓市形勢分析

02 香港二手房樓市微觀探查

l 香港近一年樓市數據取自中原地產網站；
l 香港二手房樓市成交情況通過爬蟲工具取自House730網站2023年6-9月數據，後續進一步利用MYSQL、EXCEL
等工具清洗數據整理所得；
l 所 有 圖 表 均 採 用 Ta b l e a u 製 作 。
 香港近一年
Part 01 整體樓市形勢
跌勢來襲？
1. 從銷售形勢推測最佳拿地時期

l 樓市素來有“金九銀十”的說法，但是從香

港近一年的樓市銷售情況來看，實際最火

爆的時期卻集中在2023年2月至4月期間。

l 假設對於A公司，項目的平均首次開盤週

期為8個月（從拿地到首次開盤的時間），

那麼，可以推導出A公司在香港地區的最

佳拿地時間應該為7-9月期間。
2. 從地區銷售形勢推測最佳拿地區域

l 一手住宅方面：九龍整體表現最優；新界
東、新界西則在不同時期冷熱不均，可能
因為各地區項目推售時間不一導致。需要
注意的是，在整體樓市形勢下行的當下階
段，九龍地區卻仍有銷售擴大的跡象。

l 二手住宅方面：各地區變化趨勢更為均勻。
其中，九龍、新界西地區交易情況稍優。

l 綜合分析來看：九龍是最適合開發的區域，
新界西、新界東依次次之。
 香港二手房樓市
Part 02 微觀探查
 香港二手房樓市儀錶盤
該儀錶盤共涉及八張圖表，分別為：
1. 二手房樓市成交詳情；
2. 二手房成交地理分佈；
3. 二手房成交量趨勢；
4. 各地區二手房成交量；
5. 各地區二手房成交價分佈；
6. 各地區二手房成交實際呎價分佈；
7. 最受歡迎小區——綜合考慮成交價和成交面積因素；
8. 各地區投資/銷售建議——綜合考慮平均成交戶型和實際呎價因素。
以下將對於上述主要表格內容予以說明。
1. 二手房成交地理分佈

l 從交易頻次看，九龍、灣仔周邊、

荃灣等是交易頻次最活躍的地區。

l 但從交易量看，油塘、將軍澳一

帶的交易量卻要明顯更大。

註：圖中圓點顏色越紅，代表小區成交量越高。
2. 二手房成交量變化趨勢

l 從左圖中可以看出，與一手房整

體呈線性下降趨勢不同，6-9月二

手房成交熱度參差不一，6月熱度

最高，7月、9月、8月熱度依次次

之。說明雖然整體樓市下行，但

可能局部地區或小區仍頗為堅挺，

後續將從細處進一步探查。
3. 各地區二手房成交量

l 分地區來看，油塘熱度最高，且
處於“一枝獨秀”的地位。地區平均
成交量73宗。

l 通過將各地區成交量分級劃分，
可以發現，成交量在400宗以上的
地區相對較少，每個級別均只有
一個地區可以達到。大部分地區
成交量在100宗以下。
4. 各地區成交價、實際呎價分佈

l 通過“各地區成交價分佈”表可以清楚發現各地區價值差異。

例如，篩選成交額大於7000萬元的地區（左上圖），集中

在何文田、馬鞍山、中半山、啟德新區等地區，說明這些地

區的改善型戶型較多，或者房屋單價較高。

l 通過“各地區成交實際呎價分佈”表可以清楚發現各地區實際

呎價差異。例如，篩選實際呎價大於40000元/呎的地區（左

下圖），集中在九龍站、西半山、啟德新區、灣仔等地區，

說明這些地區的單價較高。
5.1 雙因素探索——最受歡迎小區

l 通過綜合考慮雙重因素，可從更全

面的角度，發現最受歡迎的小區。

l 如左圖，綜合考慮成交價和成交面

積因素：面積越大，說明成交面積

越大；顏色越深，說明成交額越大。

可發現，親海駅、UNIVERSITY

HILL、NOVO LAND、日出康城等

小區受歡迎程度最高。
5.2 雙因素探索——各地區投資/銷售建議

l 通過綜合考慮雙重因素，可從更全

面的角度，對各地區提出更有針對

性的投資/銷售建議。

l 如左圖，可查看各地區平均成交戶

型和實際呎價因素的匹配關係，可

作為公司投資或者銷售定價的數據

依據。同時，圖中顏色越暖，表明

該地區成交量較高。
谢谢聆听