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霖峰壹號大街下阶段营销思路案
中原霖峰项目组
2016 年 6 月
 报告体系
 4/5 月销售计划

 商业市场情况回顾

 商业客户分析

 本次推售商铺核心问题

 商铺营销策略
住宅剩余货量盘点及目标——推货铺排

5 月 28 日
A 区、 A3 区及 8月6日 10 月 15 日
前期剩余单位 B 区、 C 区（ 9# ） 9月3日 12/13/15/16 栋底商
（ 1/2/11 栋底商） 7 月 23 日 及前期剩余单位 3 号地块 及前期剩余单位
约 9355.14 ㎡ 15# 住宅（ 2 ） 5241.24 ㎡ 15/16# 车位 约 7739.92 ㎡

7月9日 7 月 30 日 8 月 20 日 9 月 10 日
3 号地块车位 2 2 号地块车位 1 16# 住宅 3/5/6 栋底商
商铺顺销 及前期剩余单位 余货去化
约 4712.35 ㎡
住宅剩余货量盘点及目标——目标计划

4/5 月份住宅实现 1.47 亿销售额，销售套数预计为 150 套！

住宅剩余可售货量盘点（截止 4 月 13 日）
 实现目标及上客需求：
楼栋 套数 面积（ m2 ）
1# 16 1675.35 4/5 月销售目标约 1.47 个亿，约 150 套，按
2# 29 3225.4
3# 14 1750.54
7:1 上客成交比计算，需新增住宅客户 1050
5# 41 3663.98 组，日均 21 组。
9# 9 922.5
10# 3 387.3  五期新品（ 13# ）推售：
11# 1 128.56
4 月 15 日，五期新品（ 13# ）开售，之后顺
12# 26 2505.25
13# 164 17178.93 销， 4-5 月以去化 73% 货量约 120 套为目
15# 164 17066.72
16# 164 17155.18 标。
小计 631 65659.71
 3# 、 5# 、 9# 、 10# 、 11# 、 12# 、 13
楼栋 套数 销售额（亿） 备注
3# 、 5# 、 9# 、
余货促销，按
# 余货去化：
10# 、 11# 、 1 30
32% 计算
2# 150 约 1.47 借助 5 月房博会契机，将
13# 销售，按
13# 120 3# 、 5# 、 9# 、 10# 、 11# 、 12# 、 13
73% 计算
上客目标 1050 每日 21 # 剩余货量进行打包促销 , 促进余货去化，
加速回款。
商业剩余货量盘点及目标——剩余货量盘点
截止到 2016 年 04 月 13 日为止，商铺剩余面积约 30809.17 ㎡，商业体量巨大，现阶段领取预售证的商铺
为 1/2# 底商（ A 区）、 3 号地块 1/2/3/5# 独栋商业、 9# 底商、 11# 底商，商铺共计 161 套。
商业剩余货量盘点及目标——目标

2亿 单层小铺先行、大铺后续逐步加入

余货去化
4 月 28 日启动预约
（ 1 号地块 A 区、 A3 区、 C
区）
5 月 28 日开盘
（ 1 号地块 A 区、 A3 区、 C 区）
商业剩余货量盘点及目标——目标分解

4/5 月商铺需完成 71 套销售目标方能实现目标 2 个亿，

需新增上客量 710 组，每日 17 组，去化压力巨大。
 铺新品推售：
4 月下旬推出 1# 地块 A 区商业、 3# 地块
9# 底商以及 11# 底商，以 5 月实现两个
亿为目标，产品需达到约 71 套；意味着
在若整体均价约 35779 元 / ㎡的情况下，
需销售约 5807.83 ㎡ ；
 商铺上客目标分解：
按商铺常规 10:1 的来访成交比例计算，去化
目标为 71 套，在 5 月底前，商铺所需的
新增上客量约 710 组，每日 17 组；
 推广费用：
按销售额的 3% 计算（ 4/5 月份为去化阶段，
商铺 4 月启动预约， 5 月商铺开盘，需要
较大推广投入）至 5 月 30 日，可用推广
费用约为 623 万元（常规为 1.5%-
3% ） , 推广费明细详见附件 .
商业剩余货量盘点及目标——推售产品简析
A 区商业： 1 号地块 1# 、 2# 住宅底商，临街一拖二商铺，总面积为 5612.82 ㎡，剩余 45 套可售，主力面积区间
为 96 ㎡ -103 ㎡大铺（区间 80-170 ㎡ ) ，临近天桃实验中学、广投龙象府及德利 aicc 商业、写字楼。

C 区商业：位于 3 号地块， 9# 住宅底商，一拖二商铺， 28 套，总面积为 3091.16 ㎡，产品面积区间为 103 ㎡ -

111 ㎡大铺（面积区间为 59-207 ㎡）。在主街区范围内，与 2# 商业内街相对、临近咔咔小镇、民主路小学。 A区

A3 区商业：位于 3 号地块， 11# 住宅底商， 60 套，总面积为 4441.58 ㎡，

靠内街部分为单层独立商铺，面积较小——第一推售目标
C区
一层 20 套：主力为 47-59 ㎡（面积区间为 38-80 ㎡）
二层 19 套：区间为 29-48 ㎡；

A3
东侧部分为一拖二大铺， 21 套，主力面积区间在 109 ㎡ -114 ㎡之间（区间 109-199 ㎡）。
主街区范围内，靠近购物中心。
区
 报告体系
 4-5 月销售计划

 商业市场情况回顾

 商业客户分析

 本次推售商铺核心问题

 商铺营销策略
2015 南宁房地产市场简述
楼市政策红利不断，住宅市场供需两旺，
国内经济的低靡不振、股市以及期货等大幅波动，
商业物业表现较为低靡。
宏观经济环境

2015 年，经济下行压力持续，
年内全国 GDP 增长 6.9% ，创 25 年来新低！
广西 GDP 增长 8.1% ，优于全国整体，增速较 2014 年回落 0.4 个百分点。

广西区内各产业增速情况
指 标 金额 ( 亿元 ) 增速 (%)

    第一产业 2565.97 4

    第二产业 7694.74 8.1

    第三产业 6542.41 9.7

总值 16803.12 8.1
南宁整体市场——土地市场走势分析

2015 年，受市场利好、宽松政策影响，土地供应量和成交量均呈现上升趋势，
成交量大幅上升价格走势较为稳定，预计 2016 年土地供需将有上升趋势。

南宁市土地成交单价及楼面地价走势

南宁市土地成交情况： 南宁市土地成交总建筑面积走势： 南宁地价并非逐年上涨，这在一定程度上反映了南宁

南宁市土地成交量一路走高，总体呈上升趋势。 2012 土地出让金水涨船高， 2015 年达到 188 亿元。相比之下， 房地产市场的整体走势较为平缓。

年以前，南宁每年土地成交量基本处于较低水平，但 土地出让金的增长幅度并不是很明显，虽然地块宗数和面 2015 年，南宁市土地成交成交地价为 345 万元 / 亩，

从 2013 年起，成交面积就跃升至 5290 亩，此后每年 积双双创下历史记录，但成交金额并不是太高。 近年来价格基本持平。一级市场价格持续走稳，显示

都在 5000 亩以上， 2015 年达到了 5448 亩的最高位， 出市场对于价格预期的保守态度，同时土地市场价格

环比增长 6.07% 。 的稳定有利于二级市场的风险控制。

南宁整体市场——商品房市场走势分析

2015 年，商品房市场供需破千万，整体均价 7112 元 / ㎡（以价换量），跌至近四年新低；

库存高达 1495 万，商业、办公物业面临去化难题！

2015 年南宁市楼市数据汇总 2012-2015年南宁市商品房成交金额及均价变化

供应面 成交面 成交金 成交均价
供应 同比增 同比增 9000.0 15%
物业类型 积（万 成交套数 积（万 额（亿 （元 /
套数 速 速
㎡） ㎡） 元） ㎡） 11% 10%
7500.0
商品房
15102
38% 704.6 7112
8%
5 1301.4 104831 990.7 37% 6000.0 5%
住宅 85284 867.2 32% 78436 808 45% 550.6 6814 2%
4500.0 0%
商业 8582 81.6 35% 3650 30.7 27% 64.7 21063
3000.0 -5%
办公写字
10386 93 16% 2966 28.7 -42% 39.7 13846 704.6 -10% -10%
楼 1500.0 306.4 518.9 530.8
库存面 库存面 -15%
库存 消化周 库存套 0.0
物业类型 积（万 物业类型 积（万 消化周期（月） 2012年 2013年 2014年 2015年
套数 期 数
㎡） ㎡）
办公写字 成交金额（亿元） 306.4 518.9 530.8 704.6
185802 1494.5 15.5 楼
13478 130.9 38
商品房 均价（元/ ㎡） 7213 7767 7937 7112
住宅 63181 678.2 8.7 商业 18990 205.3 67.1 同比增速 11% 8% 2% -10%
备注：商品房、住宅、商业、办公写字楼成交数据来自房管局合同签约数据
南宁整体市场——商业物业供需状况

供需面积同比持续增长，成交均价同比下跌，供需比再攀升，
去化周期高达 67.1 个月，去化压力巨大！
2 0 1 1-2015年南宁市商业物业供需状况 2 0 1 1-2015年南宁市商业物业供需状况
90 .0 30 00 0 10 00 0 2.5
2.4
80 .0 90 00
24526 25 00 0 80 00 2.0
70 .0 22905 1.9 1.9
21867 21063 70 00
60 .0 20 00 0
50 .0 60 00 1.5
1.4 1.4
14857 15 00 0 50 00
40 .0
40 00 1.0
30 .0 10 00 0
30 00
20 .0
50 00 20 00 0.5
10 .0
10 00
0.0 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 0 0.0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
供应面积（万㎡） 33 .9 28 .1 53 .4 60 .4 81 .6 供应套数 29 83 30 47 53 95 72 62 85 82
成交面积（万㎡） 19 .8 17 .4 30 .4 24 .2 30 .7 成交套数 22 09 21 93 28 17 39 08 36 50
均价（元/ ㎡） 14 85 7 21 86 7 24 52 6 22 90 5 21 06 3 供需比 1.4 1.4 1.9 1.9 2.4

 根据广西中原研究部统计数据显示， 2015 年南宁市共供应商业物业（包含商铺、商业用房、商场，下同） 8582 套（以商铺为主），同比增

长 18% ，供应面积合计 81.6 万㎡，相比 2014 年增长了 35% ，创下历史新高。
 从成交来看， 2015 年南宁市共成交商业物业 3650 套，同比下降 7% ，成交面积约 30.7 万㎡，同比增长 27% ，相对 2014 年成交商业套均
面积有所增大。 2015 年南宁市商业物业成交均价为 21063 元 / ㎡，同比下跌 9% 。
 从商业物业的供需来看， 2015 年供需比（按套数）达到 2.4 的历史新高，从 2013 年开始，南宁市供需比持续增加，商业物业可售库存大量
增加，供大于求的态势仍在持续。 2015 年底，商业库存 18990 套，面积 205.3 万方，消化周期长达 67.1 个月。
南宁整体市场——商业物业供需状况

良庆供需涨幅最快，兴宁大幅度跌价，青秀成交领跑六大区域
供应面积 供应方面： 2015 年良庆区商业物业供应量（按面积）最大，共供
城区分布 供应套数 同比增速 占比 同比增速 占比
（㎡）
应商业物业 1775 套约合 20 万㎡，同比大幅增长 224% ，占比达
江南区 1312 21% 15% 120111 115% 15% 到 24% 。其次是西乡塘区，共供应 17.8 万㎡，占比 22% ，同比
良庆区 1775 283% 21% 195331 224% 24% 下降 23% ；此外，青秀区供应同比也处于下降状态，共供应
青秀区 1169 -30% 14% 119873 -10% 15% 1169 套约合 12 万㎡，同比下降 10% ，其余城区商业物业供应相
西乡塘区 2437 15% 28% 178328 -23% 22% 比 2014 年均增长。
兴宁区 1202 -23% 14% 144241 52% 18%
邕宁区 687 86% 8% 57770 96% 7%
合计 8582 18% 100% 815654 35% 100%
成交方面： 2015 年青秀区成交量领跑六城区，共成交 1031 套约
成交均价 合 8.2 万㎡，同比增长 36% ，成交量占到总数的 33% ，西乡塘成
成交面积
城区分布 成交套数 同比增速 同比增速 （元 / 同比增速 交 4.8 万㎡，同比下降 23% ，可以看出西乡塘区商业物业成交量
（㎡）
㎡）
虽然排名第二，但仍处于下降通道。从同比增速来看，良庆区商业
江南区 444 -56% 32393 -24% 20914 -3%
物业成交增速最快，成交 3.6 万㎡，同比大增 700% 以上，邕宁
良庆区 691 627% 35643 704% 19100 -13%
区成交量同比增长 377% ，其余城区成交量同比下降。 2015 年
青秀区 1031 3% 81687 36% 25792 -7%
青秀区成交均价达到 25792 元 / ㎡，同比下跌 7% ，领跑各大城
西乡塘区 734 -18% 47715 -23% 20889 -6% 区。成交均价降幅最快是兴宁区，成交均价 23964 元 / ㎡，同比
兴宁区 553 -33% 32907 -10% 23964 -19% 下跌 19% 。
邕宁区 161 188% 16279 377% 23216 21%
合计 3614 -7% 246624 18% 22821 -9%
南宁整体市场——商业物业供需状况
商业物业以商铺供需最多， 40 ㎡以下户型价格最高，
从套数方面看， 80 平以下为供需主力产品。
成交均
供应面积 成交面
面积段 供应套数 同比增速 同比增速 占比 成交套 同比增 同比增 价 同比增
（㎡） 面积段 积 占比
数 速 速 （元 / 速
（㎡）
40 ㎡以下 2195 -13% 55828 -9% 8% ㎡）
40~60 ㎡ 2421 37% 121118 39% 18% 40 ㎡以下 1241 -28% 31592 -20% 13% 26452 -11%
60~80 ㎡ 1365 45% 94096 47% 14% 40~60 ㎡ 918 -10% 45538 -8% 18% 25565 -5%
80~100 ㎡ 894 55% 79992 54% 12% 60~80 ㎡ 595 33% 40815 34% 17% 24551 0%
100~200 ㎡ 1352 21% 178850 22% 27% 80~100 ㎡ 300 6% 26649 5% 11% 24851 -3%
200~500 ㎡ 236 -8% 63098 -9% 9% 100~200 ㎡ 480 23% 62210 25% 25% 21773 -2%
500 ㎡以上 74 95% 81207 61% 12% 200~500 ㎡ 54 100% 14455 101% 6% 14251 -32%
合计 8537 18% 674189 27% 100%
500 ㎡以上 26 271% 25366 251% 10% 15913 61%
合计 3614 -7% 246625 18% 100% 22821 -9%
 供应方面： 2015 年南宁市 100-200 ㎡户型的商铺（不含商场、商业用房 , 下同）供应放量，共供应 1352 套，合计面积约 18 万㎡，同比
增长 22% ，占比达 27% ； 500 ㎡以上户型供应 74 套，面积 8.1 万㎡，同比大增 61% ，同比增速在各个面积户型中是最快的。 40 ㎡以
下户型和 200-500 ㎡户型供应面积相比 2014 年均下降 9% ，其余户型供应同比增长。供应套数最多的集中在 80 平以下。
 成交方面：从成交面积看， 2015 年南宁市商铺成交主要集中在 100-200 ㎡的户型，合计成交量达到 6.2 万㎡，相比 2014 年增长 25% ，
占比达到 25% ； 40-60-80 ㎡户型成交面积均在 4 万㎡以上。成交增速最快的是 500 ㎡以上户型，总共成交 2.5 万㎡，同比大涨 251% ，
40 ㎡以下户型成交 3.2 万㎡，同比下降 20% ，成交均价 26452 元 / ㎡，同比下降 11% ，但仍是所有户型中价格最高的。从成交套数方
面看， 80 平以下为供需主力产品，市场需求相对较大。
青秀区区市场——商铺供需状况分析

2015 供应同比下降，成交伪增长，成交均价持续回落，从成交来看，全区总共成交
1031 套，从价格上来看， 2015 年整体均价 25793 元 / ㎡，相比 2014 年下跌 7%
2 0 1 1-2015 年青秀区商铺供需状况
1800 1.8
 从供应来看 ,2015 年青秀区商铺（不含商场、商业用房，
1600 1.6 1.6
1.5 1.4
1400
1200 1.1
1.4
1.2 下同）供应 1163 套，同比下降 30% ，合计面积 10.8 万
1000 1.0
800 0.8 0.8
600 0.6 ㎡，同比下降 14% ，供应量仅高于 2011 年和 2012 年，
400 0.4
200 0.2
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
0.0 与 2013 年和 2014 年相比，稍有回落。
供应套数 11 66 45 4 16 63 16 50 11 63
成交套数 76 1 53 9 11 47 10 05 10 31
供需比 1.5 0.8 1.4 1.6 1.1
 从成交来看，全区总共成交 1031 套，同比伪长，（ AICC

2 0 1 1-2015年青秀区商铺供需状况
前两年销售放在今年签约所致）仅低于 2013 年，合计面积
14.0 40000 8.2 万㎡，同比增长 37% ，与 2011 年的成交面积不相上
12.0 33593 35000
10.0 30000
8.0 24108
27880 2579225000 下。
21464 20000
6.0 15000
4.0 10000
2.0 5000
0.0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
0
 从价格上来看， 2015 年整体均价 25793 元 / ㎡，相比
供应面积（万㎡） 8.6 5.8 12 .4 12 .6 10 .8
成交面积（万㎡） 5.5 3.9 8.2 6.0 8.2
2014 年下跌 7% ，原因在于德利东盟国际文化广场项目成
均价（元/ ㎡） 21 46 4 24 10 8 33 59 3 27 88 0 25 79 2
交 561 套，均价 21249 元 / ㎡，拉低了整体成交均价。
青秀区市场——商铺供需状况分析

40 ㎡及以下户型供需量及成交均下降， 60-100 ㎡户型供需同比增长，量价齐

飞
成交均
同比增 供应面积 同比增 成交面
面积段 供应套数 占比 成交套 同比增 同比增 价 同比增
速 （㎡） 速 面积段 积 占比
数 速 速 （元 / 速
（㎡）
40 ㎡以下 156 -79% 4309 -76% 4% ㎡）

40~60 ㎡ 284 2% 14570 6% 12% 40 ㎡以下 411 -18% 10534 -17% 13% 29451 2%

60~80 ㎡ 183 33% 12769 37% 11% 40~60 ㎡ 181 -7% 9036 -6% 11% 30346 -6%

80~100 ㎡ 225 62% 20337 59% 17% 60~80 ㎡ 158 151% 10666 154% 13% 26485 0%
100~200 ㎡ 263 -9% 33832 -14% 28% 80~100 ㎡ 86 25% 7598 19% 9% 29664 7%
200~500 ㎡ 41 -27% 10839 -33% 9% 100~200 ㎡ 164 -1% 21619 -6% 26% 28196 1%
500 ㎡以上 17 -15% 23217 -2% 19%
200~500 ㎡ 14 17% 3949 29% 5% 17409 -11%
合计 1169 -30% 119873 -10% 100%
500 ㎡以上 17 1600% 18285 1447% 22% 18387 52%
合计 1031 3% 81687 36% 100% 25792 -7%

 从成交来看（按套数），青秀区商铺成交整体上有所增长， 500 ㎡及以上大户型成交 17 套，同比大幅度增长，其次是

60-80 ㎡户型，成交 158 套，同比增长了 151% ， 80-100 ㎡户型同比增长了 25% ，其余户型成交量相比 2014 年均有
所下降，而降速最快的是 40 ㎡及以下户型，成交 411 套，同比下降了 18% ， 2015 年该户型供需量均出现下滑。
 从价格上看， 500 ㎡及以上户型成交均价 18387 元 / ㎡，同比大增 52% ； 40 ㎡及以下下户型和 100-200 ㎡户型成交均
价相比 2014 年均以微小幅度增长； 60-80 ㎡户型成交均价无变化； 200-500 ㎡户型成交均价 17409 元 / ㎡，同比大降
11% 。
青秀区市场——商铺供需状况分析

40 ㎡以下消化周期 19.9 个月， 200-500 ㎡户型最高 102.5 个月

整体去化压力较大， 40 平以下商铺销售周期相对较小。

存量面积 消化周期
面积区间 存量套数
（万㎡） （月）
40 ㎡以下 858 2.3 19.9
40~60 ㎡ 748 3.8 40.9
60~80 ㎡ 567 4 39.5
80~100 ㎡ 536 4.8 84.7
100~200 ㎡ 690 9.1 37
200~500 ㎡ 183 5.3 102.5
500 ㎡以上 52 7.3 24
合计 3634 36.6 37.9
消化周期以近 6 个月的合同签约数据计算
消化周期以近 6 个月的合同签约数据计算
 市场总结

2015 年南宁市商业物业市场概况
2015 年，受经济萎靡，股市、期货等动荡影响，实力投资客户资产缩水，商业物业去化情况严峻。商铺物业呈现
以价换量态势，价格下滑（全市均价 22821 元 / ㎡）， 60 平以下， 200 万以下总价商铺去化较好（ 2.5 万 / ㎡
以内）。
青秀区成交：量伪增长，价跌，库存压力大，今年以来，片区市场处于基本停滞状态，形势严峻！

经济下行压力增大，楼市环境宽松，住宅市场呈现回暖现象，商业物业去化困难：
2015 年全国 GDP 增幅仅为 6.9% ，创 25 年以来新低，经济下行压力持续；为保经济稳定增长，中央政府给予楼市宽松的政策环境，刺激房地产更多消费需求，
住宅市场回暖，但商业物业受经济萎靡、股市、期货等动荡影响，去化情况严峻。
商业供需量增价跌，供需比攀升，去化周期长达 67.1 个月，去化压力巨大：
2015 年商业物业供应量为 81.6 万㎡，同比上年增长 35% ；签约量为 30.7 万㎡，同比增速 27% ，均实现稳步上扬；（德利 AICC 项目在 2015 年集中签约，成
交量为 561 套，使得全市商铺成交量有大幅度上涨）但商铺物业价格出现下滑，呈现以价换量的形式，价格略微下滑至 22821 元 / ㎡； 2015 年累计库存 155.1
万㎡，年去化 25 万㎡，去化周期长（至少 5 年），商铺供需量增加，价格下跌，供需比高，库存高，现铺空置率高；
面积小，总价低商铺（ 60 平以下）去化较好， 100 平以上去化困难：
2015 年 60 ㎡以下的小面积商铺购买门槛低，总价少，最受客户青睐， 100 ㎡以上面积商铺受总价高等因素影响，成交占比不高；
青秀区商铺销售量伪涨价跌，库存压力大：
2015 年度成交量领跑六城区，共成交 1031 套，月平均去化 86 套 , 同比增长 36%, 成交均价达到 25792 元 / ㎡，同比去年下跌 7%( 主要为德利 AICC 将前两年
销售商铺集中备案所致 ) 。截止 2015 年 12 月底，总库存 36.6 万㎡，消化周期 37.9 个月，需要至少 3 年的时间来消化。（霖峰商业成交均价为 43764.30 元 /
㎡， 2015 年南宁商铺成交均价为 22821 元 / ㎡，霖峰高出 20943.3 元 / ㎡； 2015 年青秀区片区商铺整体成交均价 25792 元 / ㎡，霖峰高出近 18000 元 /
㎡。 )
恒大销售模式

前三年租金可以一次性抵扣首付或按年返还，其余按年返还。
项目主要竞品市场情况

本次竞品主要选择项目 4 公里范围内在售的商业产品：绿地中央广场、荣和天街、美泉 1612

竞品分析——绿地中央广场

绿地中央广场— 298 邕街沪巷，独栋商业，主打万达旁、中心城区、 0 元购铺，

去年 10 月开售以来共去化 2 套。
竞品分析——绿地中央广场

绿地中央广场— 298 邕街沪巷，户型区间： 73~110 ㎡。价格区间： 4.5~5.5 万 /

㎡。
层高： 5.09 米 开间： 4.2 米 进深： 8.4~10.2 米
销售模式： 3 年租约 (4/5/5) 、 0 元购铺
竞品分析——绿地中央广场
298 沪巷虽然以绿地品牌高调进入，但由于 5 万的均价，单价高，铺面户型较大，总价高，投资门槛较高，
目前由于工程季度拖沓，项目本身恢弘气势并未体现，虽然 3 年租约和有 0 元购铺的政策 ( 以总价的 15% 的
总房款购买绿地理财，在 25 年后即可额外获得价值一套铺的总房款 ) 但年份较久，不稳定因素太多，客户抗
性较高，仅去化 2 套。绿地现阶段已把主力转向住宅和 LOFT 产品。
竞品分析——荣和天街
荣和天街，主打凤岭北豪宅铺、公园学区现铺，临街商铺，去年 8 月 22 日开售以来共去化
50 套。户型区间： 40~110 ㎡。价格区间： 1.8~6 万 / ㎡。
层高： 5.09 米 开间： 3.2~4 米（个别 4.5 米 4.8 米） 进深： 14 米
销售模式：现铺 ( 个别头铺先租后售 )
2.5~3.5 万 4~5.5 万 天
桃
小
学
竞品分析——荣和天街
主打凤岭北豪宅铺、公园学区现铺，临街商铺，去年 8 月 22 日开售至今推出 80 套商铺，共去化 37 套，户型
区间： 40~110 ㎡。价格区间： 1.8~6 万 / ㎡。
铺发售，客户多认可其品牌及升值保障，主力去化为 40~60 平米，总价 150 万 ~200 万左右的小面积低总价
商铺，现剩余多为 60 平以上商铺，受制于高总价的影响，去化较缓慢。
竞品分析——美泉 1612

美泉 1612 ，主打欧洲风情商业街、酒店旁准现铺，住宅底商，户型区间： 40~60 ㎡。

价格区间： 3~5 万 / ㎡。
层高： 4~5.09 米 开间： 3.8~4.2 米（个别 4.6 米 5.2 米） 进深： 9.4~11 米
销售模式： 7.5 折准现铺销售（今年 6 月交铺）

3~3.5 万

4~5 万
竞品分析——美泉 1612
主打欧洲风情商业街、酒店旁准现铺，住宅底商，去年 11 月 20 日开售 5 个月以来，共推 48 套，去化 18
套，月均不足 4 套。
分析：周边住宅居住氛围成熟，铺面今年 6 月交付，铺面面积较小，总价约 120 万 -150 万，门槛低，总价
优势明显，但去化情况并不理想。
竞品小结

Ø 除美泉主推商铺外，其他项目基本处于销售停滞状态， 16 年到目前为止销售情况不

容乐观；

Ø 客户对总价较为敏感， 60 平以下小面积、低总价产品能少量去化；

Ø 受基于市场因素，客户对短期投资回报、现铺、升值保障较为关注，带租约销售已经

为商铺销售常用手段，但受制于经济持续低迷影响，客户敏感度有所下降。
 报告体系
 4-5 月销售计划

 商业市场情况回顾

 商业客户分析

 本次推售商铺核心问题

 商铺营销策略
前期销售情况简述

前期项目商铺热销，成为片区传奇，后期基于市场及自身因素，去化困难。
霖峰壹號商铺成交数据
楼栋 性质 成交套数 成交总价（元） 面积 成交均价（元 / ㎡）

外铺 16 76489262 1756.05 43557.6

1#
内铺 2 11329311 275.73 41088.4
外铺 4 13637250 326.25 41800
2#
内铺 4 13637250 326.25 41800
外铺 25 140799137 3111.33 45253.7
3#
内铺 52 119240852 3105.57 38395.8
外铺 21 103728889 2033.88 51000.5
5#
内铺 43 109523497 2520.07 43460.5
A 区商业 街铺 2 11718889 257.06 45588.2
合计 169 600104337 13712.19 43764.3
　 内铺均价 40742.84 外铺均价 46302.88 元 / ㎡

1 、从 2014 年起，截止到 2016 年 04 月 10 日，共成交 169 套，成交面积 13712.19 ㎡，销售总额为 6 亿元，均价

43764.30 元 / ㎡，高出南宁市片区成交均价 1.8 万元 / ㎡左右。
2 、商铺前期基于市场因素以及项目政策的引导，成为热销传奇； 2015 年，商业处于顺销状态，由于经济下行影响，股市
动荡，实力客户萎缩，去化较为困难。
商铺成交客户分析

投资客均青秀区为主，地缘性强，外地客有一定占比，高铁的带动以及户外的宣传对外县投资客影响较大。客
户接受信息的渠道主要为朋友介绍、老带新、围挡（路过）、东站 LED 、高杆较多，多为圈层客户。
建议：后期推广以及活动可以针对该部分人群特性设置，促进销售。
商业成交客户总结

 成交客户区域：主要来源于青秀区，地缘性强。市内西乡塘、兴宁区、江南区也
是重要来源区域。省外城市均有部分占比，其中贵港、玉林、河池、柳州等为省
外主要来源城市，高铁的带动性吸引了外地投资客；
 客户关注点：成交客户对本项目的地段区域、投资回报率认可度较高；
 主要来源渠道：主要通过朋友介绍和老带新为主，围挡（路过）、活动、东站
LED 、高杆等均有一定占比，前期媒体推广提升了项目的知名度，促进了部分的
成交。
前期商业客户关心因素

 受制于地段、户型、价格、资金到位等因素
制约；
 是否有返租，投资回报率是否稳定，对商业
物业发展前景预测不明朗；
 注重项目的招商及运营能力，依赖专业的运
营管理团队；
 互联网发展势头迅猛，电商行业对实体店有
不小冲击，客户担心购买商铺后不好出租或
觉得租金涨幅不高。
SWOT 分析

优势（ strengths ） 劣势（ weaknesses ）

地理位置优越：凤岭高铁门户，区位商圈日渐繁华 暂无商业包装，商业氛围缺乏
第六代 STREET MALL 商业模式，概念领先市场，体验 商铺单价高，客户抗性较大
式为抗电商突破之道。 据早期商业推广有较长时间，缺乏项目商业热度
商铺带 5 年租约租约回报，降低客户养铺风险 前期自身原因无法按时交铺、招商久无进展，市场信
紧邻南宁百货、华润万家超市，大牌护航 心不足
前期热销，奠定市场基础

机会（ opportunities ） 威胁（ threats ）

南宁北部湾一体化进程加快，区内外高铁等交通建设加速，未来将
继续吸引更多外来人口的涌入霖峰壹號大街
近年周边商铺租金增长较快，给投资者带来信心；
随着银行存款利率下降，收益减少，受宏观环境经济下行压力影响，
股市、基金等其他投资方式风险日益增大，促使部分投资者转变投资
方式，投入商业物业市场；
周边竞品面积小、单价低，抢夺部分商业客户
受青秀万达金街运营迟迟不见好转，客户对于片区商业投资缺乏信
心
互联网发展势头迅猛，电商行业快速发展，对实体店有不小冲击，
客户担心购买商铺后不好出租
价值点梳理

无忧投资： 5 年带租约， 20 余万起购，至高享 400 万租金，低投资风险

 
商圈核心：凤岭北商圈核心，高铁门户，财富起航，钱景可观
 
稳定客源：高铁地铁交汇，年逾 3600 万海量人潮，客流即钱流
 
领先模式： Street-Mall 商业模式，创新Ｏ 2 Ｏ领跑商业价值攀升
 
金质现铺： 29 － 110 ㎡临街现铺，独立产权，赢定市场未来
 
财富保障：统一规划、招商、推广，迅速旺场，提供永续发展
 报告体系
 4-5 月销售计划

 商业市场情况回顾

 商业客户分析

 本次推售商铺核心问题

 商铺营销策略
面临问题

根据销售现场反馈及统计数据来看，需要达成目标，将面临以三问题：
客访量少，销售任务艰巨，短期之内如何蓄客？
Ø 从 2016 年 1 月至今到访 1250 组，平均每日上访 12 组客户，住宅以及商铺共成交 409 套 , 现场客户转化率高达 33% ；
Ø 2015 至今，主力去化项目住宅，商业推广极度萎缩，缺乏市场热度；

基于项目自身原因，导致投资客户投资信心不足。
Ø 1 期验收未完成，内街至今未开放，市场负面评价较重；同时银行贷款持久不批，投资客户圈层议论较大；
Ø 独栋商业落成至今一年有余，未开街营业，商业氛围冷清，市场质疑声不断，缺乏投资信心，今年南百跨境电商的具体
合作模式、位置未确定，导致其他商家无法进驻；

全国市场经济实力低迷，投资客户实力萎缩，电商发展势头猛烈，商业无市场热度，难去化。
Ø 全国经济持续下滑，市场经济实力低迷，股市大幅度波动 , 投资客户实力萎缩 , 商铺去化难度高；
Ø 互联网发展势头迅猛，电商对传统商业造成严重冲击，实体商铺投资市场低迷，我项目虽引进 O2O 跨境电商，但在其
税收调整后，竞争力削弱，奥特莱斯未能尽快落定加码助力；
 报告体系
 4-5 月销售计划

 商业市场情况回顾

 商业客户分析

 本次推售商铺核心问题

 商铺营销策略
商铺营销策略——营销思路

客户怎么来？——营销组合拳 · 合力助攻
客户为什么买？——筑信心 · 再加码出发

推广跟活动的渠道整合和新的定位包装，是短时间迅速引起市场关注，提升项
目热度、快速蓄客的关键；
以新颖的销售模式和合理的定价作为撬动客户的核心动力。
商铺营销策略——营销策略

硬件上：尽快完成验收，开放内街展示面，并对商业街进行整体包装，增强氛围；
软件上：疏通银行关系，确保放款速度，主力商家迅速落位，装修经营，重铸信心。
（以上策略解决了市场信心的重建和升华。）
营销上：以降低投资客户购买门槛为核心卖点——启用创新式的众筹销售模式，迅速推动招商
事宜尽快开街，推广上以领航者之姿的新商业形象入市，全媒体配合轰炸迅速引爆市场，配合
大型活动，全方位精准拓客，实现商铺热销传奇。
（以上策略扩大了客户受众，在建立新的推广形象和价值后，增强实体商业的核心竞争力，结合主动出击拓
客，解决了客户来访问题。）
商铺营销策略——销售策略

 预约政策：预约 2 万享 95 折 ( 不包含 2 万元 ) ；
 五年租约：五年租金可直抵首付，降低投资门槛：
 带 5 年租约进行销售，每年给予总价 6% 的租金回报（五年共 30% 的租金回报），一次性将 5 年租金直
抵首付款，只需一成首付即可购买，降低投资门槛；
 6+1 众筹 + 五年回购组合：大铺销售除返租模式之外，建议启动众筹模式进行销售，具体建议为： 20
万 / 份起，前五年按总价年 6% 的投资回报返还众筹者，五年后，可选择原价卖给开发商或者是继续持有，
假设投资者选择继续自持，那么开发商将额外一次性给予客户 5 年，年 1% 的投资回报进行奖励，即 5 年
共享受 35% 的投资回报。众筹销售模式一则增加投资客信心，二则通过回购彰显开发商品牌实力 ；
 老带新政策：启动老带新政策，给予老客户 2 个点优惠，新客户 99 折（若新客户以众筹形式成交，则不
享受额外 99 折优惠）。
 新带新政策：各一个点的优惠折扣（众筹客户不参与）；
 渠道商启动：启动渠道商资源，全面扫客。
为促进项目推广，扩大项目在新老铺主、意向客户圈层的裂变式传播，
以吸引更多买家关注，从而促进销售，建议针对商铺重新启动“购房
币兑换房款 “的销售政策，购房币兑换规则建议与前期保持一致，
即：
套餐一： 5 万元购房币 =5 万元买铺款。（适用于购买 300 万以上商
铺）
套餐二： 3 万元购房币 =3 万元买铺款。（适用于购买 300 万以下的
商铺）
（具体操作流程与现行住宅购房币操作流程一致）
商铺营销策略——推广策略

推广上主要突出高品质、低门槛、理财属性等客户核心关注问题，价值点围绕
人流地段、高铁门户、产品信息进行释放。

推广要点：
切记必须高频率集中精准推广，线上集中投放，线下多渠道并进，可同步借势住宅热销，
短期内传播项目销售信息
渠道选择：
自有媒体：电台、公交车体、电梯轿厢、天健 LED 、高铁 LED 、机场 LED 、户外围挡
建议增加媒体：
主干道地铁围挡、公交站牌广告、出租车顶屏、户外 T 牌、居周刊和南早等传统纸媒
商铺营销策略——推广铺排
4 月 28 日 5 月 28 日

谁有炫富资本  霖峰壹號大街，引领南宁商业新 释放开盘信息

格局
合伙买铺，您金库最佳的保镖
商铺营销策略——活动策略

通过配合假日及时事热点为节点的大型品牌类街区活动，引起市场关注，提升商业热度，恢复市场信心；

多渠道强力外拓，精准搜罗目标客户，并进行同类圈层扩散；

商铺和住宅联动，扩大目标客户受众群，通过精准资源导入类活动提高来访，促进销售。
商铺营销策略——拓客及活动铺排
商铺营销策略——活动策略

活动说明（品牌类）：五一霖峰街区大型嘉年华 + 小换客创意街市 + 中国好声音海选

向市场高调发声——霖峰壹號大街耀世预约！
三个大型品牌类活动将青秀区高收入圈层家庭、房博会期间意向客户、青秀区高端住宅 / 商铺潜在客户一网打尽，人气为商铺旺
场，给客户信心支撑！
商铺营销策略——活动策略

活动说明（品牌类）：欧洲杯主题大型街区活动
切合时事热点，网罗青秀人气，结合体验式、互动式的演绎和风情展示，欧式街区生活深入人心！
商铺营销策略——活动策略

活动说明（品牌类）：南百 o2o 跨境电商落户，新一批商家强势进驻

丰富街区展示面，利用品牌商家落户的客观事实夯实市场信心，给投资者和商家强大信心保障。
商铺营销策略——活动策略

活动说明（拓展类）：坚定不移的实施走出去原则，多渠道强力拓客

利用新媒体资源进行客群筛选，精准推送，实现信息高效传播。
青秀区高端小区拓客 + 航洋外展点 + 精准派单多管齐下，长期设点，持续拓展。
商铺营销策略——活动策略
活动说明（拓展类）：加强异业联盟，实现高端圈层的资源整合
目标客户：海归企业家、银行 vip 客户、高端车行会员、企业高管、红酒收藏爱好者、证券公司 vip 客户、广西大学 EMBA 学
院等。
活动形式：投资沙龙、高端品鉴会、摄影分享会、名车试驾会、联谊晚会等。
商铺营销策略——活动策略

活动说明（展示类）：全面提升商业街展示面形象，提高昭示性，传递市场信心

从亮化工程、商业元素景观小品、发光立体字、商业氛围包装、玻璃贴展示五个层面进行商业街包装。
推广费用明细，当附件放进来
Thanks for your attention

Wish you a good day!