郑州宝龙城市广场

商业定位专项市场调研报告

百润市场部
理性 · 建设性

调研专案组成员：黄清荣、陈志杰、肖自橙、吴建华
目录

1.0 城市状况
2.0 城市商业状况
3.0 区域状况
4.0 区域房地产开发
5.0 影响商圈分析
6.0 影响商圈人口分析
7.0 影响商圈内经济条件分析
8.0 竞争对手分析
9.0 消费者行为分析
10.0 初步研判
1.0 城市状况

1.1 城市概况
郑州，河南省省会，地处中华腹地，北临黄河，西依嵩山，东南接黄淮
平原，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里；

“中原城市群”的中心城市，聚集与
辐射效应强。以郑州为中心、１个半小
时交通为半径，包括洛阳、开封、新乡、
焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内
的９个城市；

现辖６区５市１县和郑东新区、2个
国家级开发区、1个国家级出口加工区。
全市总人口780万，其中市区人口310.2万人。

关键词：中部崛起战略
2006城市综合竞争力排名第37
1.0 城市状况

1.2 经济概况
1、2006年GDP为2001.5亿元，比上年增长15.7％，人均GDP27798元（折合3520
美元），三产结构比为3.8:53.5:42.7；
2、2006年全社会固定资产投资完成1031.9亿元，比上年增长25.8％，其中房
地产开发完成投资229.9亿元，增长36.8％；
3、2006年完成社会消费品零售总额822.2亿元，比上年增长16.3％。其中城市
消费品零售额576.8亿元，占70.0％；
4、2006年接待国内旅游者达2316.0万人次，比上年增长28.7％，接待境外人
员23.2万人次，比上年增长11.1％；
5、2006年金融机构各项存款余额3560.0亿元，增长14.4％；
6、2006年在岗职工年平均工资18861元，增长13.0％。其中市区城镇居民人均
可支配收入12187元，增长11.0％，人均消费性支出7731元，增长4.5％；
7、2006年全市城镇化水平60.2％，城市居民人均住房建筑面积23.8平方米；

关键词：全国GDP排名第24位
城市居民收入第54位
1.0 城市状况

1.3 交通概况

国内交通枢纽：
铁路——南北向京广﹑东西
向陇海两大铁路干线的十字
交汇点
高速公路——东西向连霍高
速和南北向京珠高速形成十
字交叉
航空——国际航空港新郑国
际机场
1.0 城市状况

市内主要交通：
环向道路——
北环路、西环路、南环路

东西向道路——
农业路、黄河路、金水路、
郑汴路、航海路

南北向道路——
花园路、中州大道、未来路
1.0 城市状况

1.4 2006年房地产发展情况

1、房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2
亿元，比上年增长41.2％；
2、商品房屋施工面积2665.3万平方米，比上年增长46.5％，其中住宅施工
2066.5万平方米，比上年增长45.5％；
3、商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％；
4、商品房屋竣工面积486.6万平方米，比上年增长15.2％；
5、商品房屋销售面积800.8万平方米，比上年增长30.5％；
6、商品房销售金额231.3亿元，比上年增长42.9％。
2.0 城市商业状况

2.1 商业分布
2.0 城市商业状况
2.2 二七商圈——市级商圈 体量：大型商业项目体量超过60万㎡
人流量：星期三17点 85人次/分钟
二七商圈是以二七塔为中心，半径1 星期六18点 213人次/分钟
公里所围成的商业区。这里紧邻火车
站，人流量极大，是郑州最大最成熟
的商圈，集中了大大小小的商业项目
十多个，包括金博大、北京华联、百
盛、大上海、丹尼斯百货、德化步行
街等，囊括了小型MALL、大型百货、
综合超市、品牌专卖店等几乎所有的
零售业态，商业环境较佳，氛围浓厚。
2.0 城市商业状况
商圈实景

各大百货人流量测试 时间：星期六10点 地点：各大百货门口

金博大 1300人/10分钟 丹尼斯 700人/10分钟
北京华联 130人/10分钟 百盛 21人/10分钟
2.0 城市商业状况
2.3 碧沙岗商圈——区域商圈
碧沙岗商圈位于郑州西区碧沙岗公园以西， 体量：大型商业项目体量超过20万㎡
五一公园以东，商圈范围约1平方公里；该 人流量：星期四10点 24人次/分钟
商圈历史悠久，具有50多年的历史了，近年
来受制于城市发展的瓶颈，商业资源外流现
象严重，商圈聚客能力较差。目前主要聚集
国美、永乐、五星三家专卖场，而百货业态
的商业大厦、中原商贸城的经营也一直在走
下坡路，经营的商品档次低。未来该商圈的
发展方向是进行结构调整，提高商业聚集程
度和档次。
永乐
2.0 城市商业状况

商圈实景
2.0 城市商业状况
潜在体量：大型商业项目体量超过
2.4 花园路商圈——成长型商圈 30万㎡
花园路商圈位于二七区，以花园路与农业路的交叉口所形成的商
圈，目前该商圈目前商业体量小、分散，但正在施工的大型商业
体量有20万㎡，未来将形成30万㎡体量的商圈。随着丹尼斯百货
的开业，郑州国贸中心、蓝堡湾的交付使用，新玛特百货、麦凯
乐精品百货、家乐福、五星电器、宜必思五星级酒店等业态的引
进，加上正在运营的中环百货，将使该商圈的影响力瞬间放大。
本商圈所处区域的居住群体购买力在较好，加上农业路是郑州目
前的政务、商务区，消费人流素质高，未来有望成为郑州高档消
费的主要区域。因此，花园路商圈是成长型较好的商圈。
2.0 城市商业状况
潜在体量：大型商业项目体量接近
2.5 CBD-龙湖商圈——成长型商圈 80万㎡
CBD-龙湖商圈位于郑东新区，这个商圈还未成型，也未有商
家进入，但确是郑州最富想像力的新兴商圈，目前大量大型
商业建筑正在兴建，预计未来形成的商业体量接近100万
㎡，目前正在建设的如25万㎡的宝龙城市广场，全长3.6公
里、总建50万㎡的CBD商业步行街，这些大型商业的建设将
使其成为郑州商业的新兴增长区域。对于这个商圈，基础设
施起点非常好，未来也是高素质消费群体的主要聚集地，什
么时候郑东新区有人气，什么时候这个商圈就可以成型。
2.0 城市商业状况

2.6 各商圈走势研判

二七商圈——核心地位无法撼动，中原商战主战场

碧沙岗商圈——区域商圈，结构调整，期待复兴

花园路商圈——区域商圈，差异化商圈，2年可成型，中高档消费区域

CBD-龙湖商圈——2年后商圈起步，5年后初步成型，中高档商业聚集
地，走势充满想象
3.0 区域状况

截至2006年底，郑东新区——

累计开工项目167个
累计完成固定资产投入368亿元
在建和建成房屋面积达到1464万㎡
住宅建筑面积接近800万㎡
入位户数近4万户
可容纳近12万人入位
实际入住人口8万人
3.0 区域状况
3.1 郑东新区

1、郑东新区位于市区东面，
西起中州大道，东至京珠高速
公路，北起连霍高速公路，南
至机场快速路。
2、郑东新区规划总面积150平
方公里，规划居住人口150万,
2003年开始建设，起步区规划
占地33平方公里，主要包括
CBD中央商务区及龙湖南部商
住区，目前已基本形成。
3、郑东新区规划居住面积约
2700万㎡，其中位于起步区的
约为1200万㎡。起步区内已开
工的住宅面积约700万㎡ （含
农民安置住宅）。
3.0 区域状况
3.2 区域规划

郑东新区规划为6大功能区，主
要如下：

功能区 面积 现状
（平方公里）
宝龙城市广场
CBD 3.45 已开发

龙湖区 6.08 部分开发

商住物流区 23 已开发

龙子湖高校区 22 已开发

经济技术开发区 50 部分开发

科技园区 18 部分开发
3.0 区域状况

3.3 区域交通
1、道路
郑东新区的交通基础设施十分完善，道路网非常密集，纵横交错，
四通八达，主干道大都以10车道为主，还预留有大片的绿化带，交
通便捷。目前除了起步区的待开发龙湖北区基础设施还没到位，其
他都已经投入使用。目前与老市区衔接的主要东西向道路有农业路、
黄河路、金水路、航海路。

郑东新区主要道路：
外环——中州大道、连霍高速、107国道、机场高速
东西向（已建）——东风东路、农业东路、龙湖外环路、黄河东路、
商务内外环路、金水东路、商鼎路、
商都路（郑汴路）、经北六路及航海东路
南北向（已建）——东风东路、农业东路、黄河东路等
待建——龙湖环路、第一、二、三城市中心轴线道路
3.0 区域状况
3.0 区域状况

2、公共交通系统

目前郑东新区的公共交通系统主要以公交车为主，主要有以下线路：
26路——火车站-太康路-人民路-正兴街-人民路-金水路-客运东站
43路——紫荆山-会展中心
47路——汽车客运东站－黄河路－花园路－汽车客运北站
48路——公交电车公司-祭城
114路——商品大世界-庙张
305路——市急救中心-黄庄
916路——新东站-医学院
K115路——紫荆山-河南教育学院新区
K206路——火车站-会展中心
其他的还有312、14、51、805等几十条线路。
3.0 区域状况
3.0 区域状况
3.4 区域现状
4.0 区域房地产开发

4.1 2006年至2007年初郑东新区土地出让
06年至07年初郑东新区共出让土地面积902648㎡，其中成交面积有60
万㎡左右，这些土地将在未来两年内形成150万㎡左右的市场供应量，从而
进一步加快新区的建设。

4.2 2006-2007年郑东新区房地产开发
1、2006年全市新开工面积1176.2万㎡，其中郑东新区276.9万㎡，同比增
长111.6％；
2、2006年全市商品房竣工面积486.6万㎡，其中郑东新区达159.64万㎡，
同比上涨241.8％。
3、2006年中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占
比分别为79.2%和20.3%。
4、根据对郑东新区在售项目的调查统计，2007年郑东新区的商品房均价为
5137元/㎡，近3年每年的涨幅接近1000元；
5、据统计，截至2006年底，郑东新区累计开工项目167个，累计完成固定
资产投入368亿元，在建和建成房屋面积达到1464万平方米，实际入住人口
8万人。
4.0 区域房地产开发

4.3 房地产分布
郑东新区正在开发的房地产项
目有上百个，其中住宅总建筑
面积接近600万㎡，户数接近4
万户，如果全部这些住宅全部
入位，可容纳接近12万人居民
居住。目前这些房地产项目主
要分为四个区域，分别是CBD、
龙湖南区、商住物流片区与经
开片区。具体如下：
 写字楼项目 总建(㎡) 目前状况
4.0 区域房地产开发 农业银行大厦 30000 已经投入使用
温哥华大厦 正在做地基
世贸大厦 50000 已经投入使用
1、CBD内写字楼 顺驰第一国际 58364 目前封顶
绿地峰会天下 35000 目前建设10层
绿地世纪峰会 40000 目前正在交房
中油国际 70000 目前封顶
金成东方国际 300000 已经投入使用
龙湖大厦 30000 已经投入使用
中央金库 50000 准现房
中烟大厦 46442 主体封顶
上东国际 出地面四层
国龙大厦 地面13层
海联国际 60880 地面15层
河南国际商会大厦 70000 地面5层
中央联盟 地面8层
中华大厦 地面7层
中油新奥大厦 已经投入使用
河南日报 打地基
蓝码地王大厦 55890 即要交房
移动大厦 地面14层
郑州国泰财富中心 打地基
CBD位于宝龙城市广场的南面，由两圈高层建 中储粮大厦 75000 已经投入使用
未来国际 80000 已经投入使用
筑群组成环形区域，建设总面积约300万㎡，
合众环宇国际大厦 即要交房
主要包括：国际会展中心、艺术中心、会展宾 丹尼斯商业街 250000 正在施工
馆以及内、外环60栋高层建筑。内外环60栋高 大信商业街 230000 正在施工
层总建筑面积约210万㎡，主要为写字楼与高
档公寓，目前基本上已建设完毕。
4.0 区域房地产开发
2、CBD-龙湖南区

CBD-龙湖南区是宝龙城市广场的所在区域，是郑东新区的居住
及商业配套区，已有20多个项目即将建设完毕，有部分已经交
房，建筑面积达到300万㎡，可容纳近20000户的居民居住。
4.0 区域房地产开发

住宅项目 体量(㎡) 开工时间 交付时间 住宅户数 户型面积

联盟新城 80万 06年初 07年底 249套 纯别墅,300㎡-400㎡

国际公寓 6万 05年中旬 已交房 405套 以三房和四房的为主
五行嘉园 9万 05年初 已交房 650套 以120㎡-150㎡面积为主
未来国际 4.5万 04年底 已交房 300套 以三房和四房的为主
绿地·水岸名郡 17万 06年中旬 08年底 一房,两房,三房,四房都有
中凯铂宫 5.3万 05年底 07年底 222套 别墅,三房,四房
民航花园 17.5万 06年初 07年底 1000套 以140㎡-270㎡为主
运河上郡 18.7万 05年底 07年10月 995套 以三房为主
绿地老街 45万 04年初 已交房 3493套 以80㎡-140㎡为主
绿城百合公寓 40万 05年初 已交房 2200套 以三房,四房,复式的为主
温哥华广场 20万 06年10月 08年底 80-150 ㎡
景峰国际 5.5万 06年底 集酒店,写字楼,公寓为一体
顺驰第一大街 31万 04年初 已交房 1146套 以三房,四房,复式的为主
4.0 区域房地产开发
3、商住物流区
商住物流区位于宝龙城市广场南面，是本项目5公里的辐射范围内。商住物流区是
ＣＢＤ的功能支撑区，是以现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合
区。这里是郑州高速“流动”的平台，南方香江物流园区、澳柯玛国际物流园区、
麦德龙、中博物流、五洲陶瓷精品城、红星美凯龙家居广场等70个项目已经开工
建设。并有10多个居住项目正在建设，建筑面积达到189万㎡，可容纳近13000户
的居民居住。
4.0 区域房地产开发

住宅项目 体量 开工时间 交付时间 住宅户数 户型面积

聚龙·德国印象 10万 06年底 08年初 800套 以大户型为主,130㎡-150㎡
中凯华府 12.3万 06年中旬 08年初 580套 以两房,三房为主,70㎡—180㎡
金领时代 6.5万 05年底 07年底 1012套 以三房,四房,复式的为主
盛世年华 20万 05年中旬 07年底 1180套 以小户形为主,70㎡-90㎡
兴东龙腾盛世 10万 06年初 08年5月 547套 以100㎡-260㎡为主
大地东方名都 7.2万 06年中旬 08年底 488套 以130㎡-280㎡为主
中南海知音 15万 06年初 07年底 784套 100㎡-140㎡为主力户形
立体世界 13万 05年底 07年底 919套 以三房,四房为主
顺弛中央特区 70万 05年4月 07年底 1000套 以三房,四房为主
捷安庄园 4万 暂无 已交房 100套 300㎡-400㎡
中义·阿卡迪亚 21万 05年底 07年8月 1300套 以三房为主,100㎡-140㎡
4.0 区域房地产开发
4、经济技术开发区

经开区位于宝龙城市广场的南面，是郑东新区的产业支撑区，以工业为主，目前开发还
比较滞后，基础设施还未全到位。经开区域的居住项目较少，目前市场上在售的有3个，
总建接近100万㎡,可容纳6000多户居民入住。

住宅项目 体量（㎡） 户数 交房时间 主要户型

东方经典 6.5万 200套 07年底 300-500㎡
远大理想城 76万 3800套 150-400㎡
加州第一城 10万 1000套 07年底 93-220㎡
5.0 影响商圈分析

5.1 以宝龙城
市广场为目标
中心的5公里
与10公里影响
范围

由于 107国
道右侧基本
上未开发，
所以影响范
围向西偏移
3KM。
5.0 影响商圈分析

5.2 目前以宝
龙城市广场为
中心的10分钟 4.4KM
0.6KM
车程商圈范围 5KM

3.7KM

本商圈的划分以10分钟车程为确定依据，并综合考
虑郑东新区目前的实际开发情况及道路交通情况。
6.0 影响商圈人口分析

截至到2007年6月初，以宝龙城市广场为中心的10分钟车程影
响商圈范围内的人口数量——

常住人口 29万人
大学生 9.14万人
中小学生 1.05万人
CBD入住企业 200余家
会展流动客流 150万
6.0 影响商圈人口分析

6.1 10分钟车程影响商圈内人口数量

1、CBD
CBD已成为河南企业迁移总部的首选。截至到6月初，CBD内的写字楼已有10多栋投
入使用，入住企业接近200家，工作人口有5000人左右。目前CBD内已有房管局、河
南政监局、河南农业银行总部、平安保险、中国储备粮、中华联合财产保险、中国
移动、郑州商品交易所、新华人寿保险等公司机构入住，另有多家大企业集团总部
也即将落户。另外从郑州国际会展中心获悉，CBD内会展中心一年举办的大小展会
有20多个，展位面积达50万㎡，接待人次约150万人，这为郑东新区带来大量的流
动人口。 写字楼项目 目前状况 入住情况
农业银行大厦 已经投入使用 营业厅与部分部门已经营
运
世贸大厦 已经投入使用 11家企业入住
金成东方国际 已经投入使用 68家企业入住
龙湖大厦 已经投入使用 20多家企业入住
中油新奥大厦 已经投入使用 10家企业入住
中储粮大厦 已经投入使用 15家公司入住
未来国际 已经投入使用 15家公司入住
总计 189家
6.0 影响商圈人口分析
2、龙湖南区入住人口

龙湖南区已交房的住宅项目有10个左右，实际入住的户数大概有610户。入住人口有
3000人左右。

住宅项目 项目现状 入住情况

国际公寓 已交房 约有100户
未来国际公寓 已交房 50多户
绿地老街 已交房 150户
顺弛中央特区 一期已交房 120户
中义·阿卡迪亚 一期已交房 80户
顺驰第一大街 已全部交房 70户
捷安庄园 已交房 40户
总计 610户
6.0 影响商圈人口分析
3、丰产路-城东路街道办入住人口

丰产路-城东路街道办区域位于宝龙城市广场的西南侧，目前常住人口有13.8万人。

区域 面积 常住人口
丰产路街道办 8平方公里 11万人
城东路街道办 1.98平方公里 2.8万人
6.0 影响商圈人口分析
4、祭城-凤凰台街道办

祭城-凤凰台区域位于宝龙城市广场的东南部，目前常住人口有15.2万人。

区域 面积 常住人口
祭城街道办 63平方公里 12万人
凤凰台街道办 4.5平方公里 3.2万人
6.0 影响商圈人口分析
5、大学城 院校名称 现状 学生数
郑州广播电视大学 已运营 6000
大学城位于宝龙城市广场的 华北水利水电学院 已运营 18000
东部，距离有5.4公里左右，目 郑州航空工业管理学院 已运营 18000
前已有9所院校投入运营，大学 河南中医学院 已运营 15000
河南教育学院 即将运营 9000
生共有9.14万人。
河南广播电视大学 已运营 5000
郑东新区的中小学有10所左
右，中小学生数有1.05万人。 河南职业技术学院 已运营 6000
郑州市第四十七中 已运营 2400
河南实验学校 已运营 12000
总计 91400

中小学校名称 现状 学生数
郑州市８６中学 已经开学 900人
郑州市88中学 已经开学 900人
郑州市47中 已经开学 1200人
众意路小学 已经开学 1000人
河南省实验学校 已经开学 预计1200人
北京大学附属中学 已经开学 4300人
卡迪亚实验幼儿园 已经开学 1000人
7.0 影响商圈内经济条件分析

华润万家2.6万㎡
7.0 影响商圈内经济条件分析

1、影响商圈内有郑州重要的政务区，有几十家机关单位。
2、影响商圈内有郑州重要的商务区，CBD与农业路东段是写字楼的密集区域。
3、影响商圈内有郑东新区的大型居住片区龙湖南区，有几十个住宅小区，可
入位人口12万人；
4、影响商圈内有郑州的批发市场带郑汴路，有几十个大型的专业批发市场。
5、影响商圈内在营的大型商业只有正大CITYMALL，目前经营不善，已易主于
本地零售商业巨头思达。
6、影响商圈内的大型超市有4家，世纪联华、华润万家、易初莲花与麦德龙。
7、影响商圈内正在建的大型商业项目是曼哈顿、丹尼斯商业步行街、大信商
业步行街，也是主要的潜在竞争对手。
8、影响商圈边缘处是大学城，内有十几所高校已投入运营，常住人口接近9
万人；
9、影响商圈内的常住人口目前已达到29万人。
8.0 竞争对手分析
8.1 曼哈顿——距宝龙5KM 曼哈顿详细资料点击
8.0 竞争对手分析
8.2 郑州国贸中心——距宝龙5.4KM

国贸中心详细资料点击
9.0 消费者行为分析

9.1 调查问卷说明
本次调查问卷共分2项
第一项是《郑州市民消费行为调查问卷》，发出750份，收回
716份，有效问卷675份，无效41份，有效率为94%。

第二项是《郑州在校大学生消费行为调查问卷》，发出500份，
收回500份，有效问卷465份，无效35份，有效率为93%。
9.0 消费者行为分析

9.1 郑州市民消费行为调查分析
（注：以下绿色为单选，黄色为多选，紫色为选择人数最高者）

项目 选项
管城回族
郑东新区 金水区 二七区 中原区 其他
居住区域 区
8% 49% 14% 6% 9% 10%
男 女
性别
59% 40%
20岁以下 20-30岁 30-40岁 40-50岁 50岁以上
年龄阶段
5% 55% 29% 8% 3%
国家公务 商业与服
国企职员 外企职员 学生 离退休 其它
职业 员 务人员
7% 13% 5% 43% 5% 3% 22%
1000元以 1000-2000 2000- 3000-4000 4000- 5000
月均收入 下 元 3000元 元 5000元 元以上
13% 37% 29% 7% 5% 5%
硕士及硕
高中以下 中专/技校 大专/大本
学历 士以上
11% 20% 63% 5%
9.0 消费者行为分析
二七塔 社区周
购物区 碧沙岗
广场 边
域
61% 8% 27%
购物的 步行 自行车 公交车 打车 私家车
交通方
式 5% 13% 46% 18% 20%

最长忍 10分钟 30-60分 1小时以

10-30分钟
耐交通 以内 钟 上
时间 15% 48% 27% 7%
每月一 1周2次
逛街购 1周1次
次 以上
物频率
25% 56% 18%
200元以 200—500 500— 1000元
购物平 内 元 1000元 以上
均花费
44% 44% 17% 5%
运动
休闲娱 酒吧 KTV 夜总会 洗浴 看电影
健身
乐方式
14% 19% 13% 23% 34% 36%
200元以 200—500 500— 1000元
休闲娱 内 元 1000元 以上
乐花费
29% 44% 14% 5%
9.0 消费者行为分析
商品价
影响购 购物娱 格、质 停车场 服务 购物环
距离 交通
物的因 乐功能 量、特 所 质量 境
素 色
24% 36% 11% 35% 5% 25% 27%
偏好的 北京华 正道花 郑州华 紫荆山
金博大 百盛 丹尼斯 中环
百货商 联 园商厦 联 百货
场 39% 12% 28% 42% 4% 5% 5% 8%
世纪联 易初莲
偏好的 家乐福 家世界 丹尼斯 其他
华 花
大卖场
24% 13% 34% 22% 36% 4%
中国各
中国各地 日韩料 东南亚 西式风
餐饮特 地特色
小吃 理 风情 情
色 风味
46% 64% 7% 2% 10%
超大
KTV/夜 健身房/ 大型
平常的 真冰溜 网吧/电 电影院 屏幕
总会/桑 台球馆/ 剧院 酒吧 游乐
游乐/娱 冰场 玩城 线 3D电
拿 保龄球馆 场
乐项目 影
27% 33% 12% 16% 29% 7% 7% 17% 21%
9.0 消费者行为分析
游乐+购 去 不去
物，是
否前往 75% 19%
新区
是否知 不知道 知道
道宝龙
城市广 49% 41%
场
宝龙城 普通商 大型购 主题游 批发市
大卖场
市广场 场 物中心 乐园 场
的形态 7% 15% 48% 7% 1%
真冰溜 去 不去
冰场的
市场接 62% 31%
受度
宝龙城 激流 旋转 空中秋
过山车 跳楼机 海盗船 摩天轮 其他
市广场 勇进 木马 千
的设备 40% 23% 30% 19% 23% 14% 25% 18%
报纸广 杂志广 电视广 电台广 路牌 DM传
促销信 网络广告
告 告 告 告 广告 单
息渠道
54% 25% 17% 40% 14% 16% 11%
9.0 消费者行为分析
9.2 郑州在校大学生消费行为调查分析
项目 选项
男 女
性别
37% 63%
二七塔 社区周
碧沙岗
购物区域 广场 边
64% 6% 29%
购物交通方 步行 自行车 公交 打车
式 6% 12% 77% 6%
10分钟 10-30 30-60 1小时以
最长忍耐购 以内 分钟 分钟 上
物交通时间
4% 34% 38% 23%
每月一 1周2次
逛街购物频 1周1次
次 以上
率
44% 38% 17%
50元以 50— 100— 200元以
每次购物平 内 100元 200元 上
均花费
21% 46% 27% 6%
9.0 消费者行为分析

酒吧 KTV 看电影 运动健身 其他

休闲娱乐方式
2% 10% 31% 18% 53%
100元 100— 300— 500元以
休闲娱乐 以内 300元 500元 上
平均花费
65% 25% 5% 3%
商品价格、
购物娱 停车场 服务质 购物环
影响购物 距离 交通 质量、特
乐功能 所 量 境
因素 色
36% 22% 14% 65% 1% 23% 26%
北京华 正道花 郑州华 紫荆山
金博大 百盛 丹尼斯 中环
偏好百货商场 联 园商厦 联 百货
18% 8% 37% 37% 1% 1% 6% 5%
世纪联
家乐福 家世界 易初莲花 丹尼斯 其他
偏好大卖场 华
4% 8% 29% 40% 20% 11%
中国各
中国各 日韩料 东南亚风 西式风
地特色
餐饮特色 地小吃 理 情 情
风味
61% 71% 11% 3% 20%
9.0 消费者行为分析
健身房
KTV/夜 超大屏
平常的 /台球 真冰溜 网吧/电 电影院 大型游
总会/ 幕3D电 剧院 酒吧
游乐/娱乐项 馆/保 冰场 玩城 线 乐场
桑拿 影
目 龄球馆
15% 21% 23% 61% 38% 9% 11% 10% 44%
游乐+购物是 去 不去
否前往新区 69% 29%
是否知道宝 不知道 知道
龙城市广场 63% 35%
普通商 大型购 主题游乐 批发市
宝龙城市广 大卖场
场 物中心 园 场
场的形态
1% 8% 72% 17% 2%
真冰溜冰场 去 不去
的市场接受
度 60% 34%
激流勇 旋转木 空中秋
宝龙城市广 过山车 跳楼机 海盗船 摩天轮 其他
进 马 千
场的设备
55% 21% 39% 28% 40% 27% 34% 17%
报纸广 网络广 杂志广 电台广 路牌广
促销信息渠 电视广告 DM传单
告 告 告 告 告
道
45% 20% 30% 38% 18% 20% 25%
10.0 初步研判
宝龙城市广场目前所面对的主要问题就是“人”，而人的问题是时间，从各
方途径了解到，初步判断郑东新区2年后才会逐渐聚集人气，5年后形成初
步规模。因此，宝龙城市广场的核心问题是开业后2年内如何经营，如何吸
引商家进来，如何扩大影响力，吸引金水区（甚至其他区）的人过来，迅
速聚集人气，从而支撑有效的运营。
部分问题沟通：
1、政府层面
◎农业路中间阻断部分（河南职业技术学院）尽快打通；
◎增加市区方向往本项目的公共交通；
◎商家进入新区的优惠政策条件；

2、商业定位层面
◎目前宝龙城市广场的认知度一般，增加推广度；
◎在经营上“游乐+娱乐+餐饮”先开，因为吃喝玩乐的距离问题较模糊，从
而有效吸引人气，扩大影响力，实现后期的其他商家进入；
10.0 初步研判

国家的中部崛起战略，郑州是最重要的基点，
而郑州的基点，则是郑东新区。
郑东新区，倾全城之力，高起点的建设，必将
带来高速的发展。
人气，是时间问题，06年入住率达到15%，07年
入住率将实现30%。
发展，需要眼界。

谢谢！
百润市场部