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Shanghai

市场简报
商铺 2013年7月

图：四川北路，虹口区

概述
具有标杆意义的成熟项目仍受品牌商户热捧；而位于新兴区域，尚处培育期的项目招商
难度渐增。
 第二季度有两个新项目入市，市场 ­ 中心商圈购物中心空置率环比下降

增加77,100平方米购物中心面积 0.6个百分点至3.7%
“新兴区域项目潜在经营风险
­ 中心商圈购物中心首层租金环比
 ­ 截至第二季度末，淮海中路与南京
 增加，租户握有更多主动权。”
增长0.7%至每平方米每天人民币45.0 东路空置率分别达到2009年以来最低
元，非中心商圈（含二级及新兴商 和最高水平 简可，第一太平戴维斯市场研究部
圈）环比微涨0.1%至每平方米每天人
民币18.4元 ­ iapm年内开业，引领淮海中路西

段商业变局

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市场简报 | 上海商铺 2013年7月

市场综述 表1
第二季度，正大乐城及中信广场试营 租赁成交案例，2013年第二季度
业，市场新增供应面积77,100平方米。 租赁面积
租户 类别 项目 区域
(平方米)
Alpen 运动 中信广场 四川北路 5,000
正大乐城为徐汇滨江区域首个开业的购
Gap 服饰 正大广场 陆家嘴 1,000
物中心。该区域作为未来市政府重点打
Cos 服饰 尚嘉中心 虹桥 400
造的商务区之一，近年颇受关注。正大 Balenciaga 服饰 港汇恒隆广场 徐家汇 170
乐城由绿地集团开发，正大集团旗下公 Cova 餐饮 K11 淮海中路 100

司运营，商业面积约55,100平方米， 来源：第一太平戴维斯市场研究部

定位于社区型商业，主要为周边居民及
办公人群服务。项目除有Gap及优衣 中信广场为四川北路商圈自2011年来 及益丰外滩源组成的东北角区域, 依托
库两大快时尚品牌入驻，更引进数家新 第四个新开业的项目。其写字楼部分 历史建筑改造形成的浓郁海派氛围，已
进上海的轻餐饮品牌，包括费尼汉堡及 已去化约60%，由于俯瞰黄浦江一线 吸引数家高端品牌入驻。而一些文化艺
Green Vega Café。 江景，散售价格高达每平方米人民币 术展馆及娱乐设施设置，也使其业态组

图1 50,000至60,000元。商业部分由多个 合更为多样。

零售租金指数，2002年第一季度–2013 相互连接的小型独栋单元营造开放式街
年第二季度 区。目前已有多家日本品牌入驻，例 全市来看，租金变动依然不大。中
中心商圈 二级商圈 新兴商圈
如优衣库及新进上海的Sports Depo和 心、二级及新兴商圈租金分别环比增长
200
Konaka。 0.7%、0.2%及0.0%。
180

160

新项目入市及五角场区域租户调整，使 iapm效应
Q!/2002=100

140

120
第二季度二级商圈空置率上升1.3个百 新鸿基地产开发的商业巨擎iapm将于
100 分点至5.0%。 2013年下半年开业。项目位于淮海中
80 路西段，为该商圈体量最大的购物中
60 中心商圈第二季度吸纳状况向好，空置 心；也是上海五大核心商圈内，体量第
Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
率结束了此前连续五个季度上升的局 三大的商业项目。
来源：第一太平戴维斯市场研究部 面，环比下降0.6个百分点至3.7%。小
陆家嘴及淮海中路表现尤为活跃。截至 由于地处黄金要道，开发商经验及实力
图2 第二季度，淮海中路空置率已降至近三 雄厚，兼具大体量支撑，项目自动工起
主要区域购物中心空置率，2013年第二 年来最低，为1.3%，中心商圈内仅略 便为市场高度关注。租户方面，不仅
季度
高于徐家汇。而由于商圈内即将开业的 有Prada、Miu Miu、Tod’s及Gucci
16%
iapm预租率极高，无限度广场亦有美 等品牌开出淮海路沿街店铺，Phillip
14%
食区即将开出，预计未来一年内，淮海 Lim、Neil Barrett及Dirk Bikkembergs
12%

10%
中路空置率将持续低位徘徊。 等较为小众的设计师品牌也将入驻。
8%

6%
但另一方面，南京东路空置率升至 iapm入市将极大提升淮海中路西段的
4%
10.8%，为近三年来最高。虽然该区域 商业能量。该区位曾一度为沪上潮人热
2%

0%
对餐饮类品牌保有较高吸引力，但步行 捧，但随着上海更多类型的商业项目遍
南京东路 南京西路 徐家汇 淮海中路 陆家嘴 中山公园 五角场 四川北路 虹桥

中心商圈 二级商圈 街一带在吸引中高端服饰租户方面仍有 地开花，近年声势有所回落。

来源：第一太平戴维斯市场研究部 欠缺。相比之下，由外滩源、半岛酒店

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市场简报 | 上海商铺 2013年7月

对周边项目而言，则机遇挑战并 出面积超过8,000平方米的大型旗舰 愈发严峻的挑战。越来越多的业主选择

存。iapm商业体量高达12万平方米， 店，并将集合旗下多个品牌，包括优衣 对外观及内部结构重新翻修设计，更为

几乎是周边三大百货总面积的两倍。 库、Gu、Comptoir des Cotonniers 精确定位客户群体以突围而出。

作为应对之举，百盛、巴黎春天及永 及PLST。

新百货预计将引入大面积中端服饰租
户设立旗舰店。其中迅销集团已整体 目前核心商圈内，体量小于40,000平方

承租永新百货，预计将于今年秋季开 米的小型商业项目正面临大型购物中心

项目聚焦
森兰商都
■ 森兰商都位于地铁六号线洲
海路站，临近外高桥保税区。由 ■ 浦东北部区域开发初期以外高桥及
项目附近的翔殷路隧道可方便到 金桥的工业及商务园区为主。但随着住
达杨浦区五角场及新江湾城。 宅开发逐步增加，区域发展也逐渐成
熟，人口规模十年间翻倍增长，为商业
■ “森兰”是浦东北部的新兴 开发打下良好消费基础。
区域，规划中留出58%的土地面
积（3.35平方公里）用于绿化， ■ 森兰商都商业建筑面积约83,000平
打造生态社区。包括仁恒、金 方米，主要吸引周边居民及外高桥员
地在内的多家开发商在此已有项 工。预计项目将于2013年末或2014年
目建成交付，售价约每平方米 初开业，据报道欧尚、迪卡侬及星美影
35,000元至55,000元。 院将作为主力租户入驻。

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