2021년 2월 15일 I 미국

헬스피크(PEAK.US)

4Q20 Review: 리스크는 낮추고, 수익성은 높이고

다소 보수적인 2021년 가이던스
투자선호도 ★★★★☆
헬스피크(PEAK.US)의 2020년 4분기 실적은 매출액 4.3억달
러로 전년동기 대비 35% 상승했으며, 주당 FFO는 0.41달러 성장성 ★★☆ 모멘텀 ★★★ 밸류에이션 ★★☆
로 전년동기 대비 7% 감소했으나 컨센서스를 5% 상회했다.
연간으로는 매출액 16.4억달러(YoY +33%), 주당 FFO 1.64 Key Data 매출 비중
국가 UNITED STATES
달러(YoY -7%)를 기록했다. 2020년부터 CCRC 부문을 직접 기타
2%
상장거래소 New York
운영으로 전환함에 따라 CCRC 주거 및 서비스 수수료가 매출 산업 분류 부동산
인식되면서 매출액 상승을 견인했다. 주요 영업 지분형 부동산투자
동사는 2021년 주당 FFO 가이던스를 1.50~1.60달러, 동일 홈페이지 www.healthpeak.com
임대
점포 NOI 수익률은 1.50~ 3.00%로 제시했다. 가이던스를 보 시가총액(십억USD) 16.7 매출
98%
시가총액(조원) 18.4
수적으로 제시한 이유는 코로나19 불확실성으로 인한 CCRC
52주최고/최저(USD) 37.64/18.63
자산 리스크 상승과, 최근 시니어하우징 트리플넷 및 SHOP
주요주주 지분율(%) 주가 추이
자산매각에 기인한다. 뱅가드 그룹 15.57 S&P 500지수 대비 상대지수(좌)
헬스피크 주가(우)
코헨 & 스티어스 10.65 (USD)
150 40
좋은 자산군만 남긴다 블룸버그 목표가(USD) 31.81
최근 종가(USD) 30.94 100
① 포트폴리오 임대순익(NOI)의 85%에 해당하는 라이프사이 20
주가상승률 1M 6M 12M 50
언스와 메디컬오피스 자산의 경우 견조한 수익을 유지하고 있 절대 5.1 12.8 (17.0)
0 0
다. 라이프사이언스의 2020년 연간 동일점포 NOI 수익률은 상대 1.8 (3.8) (33.6) 20.2 20.5 20.8 20.11 21.2

6.2%로 코로나19 이전 가이던스의 최대값을 1.2%p 초과했 주: 1. 2021.2.12(미국시간) 기준 2. 투자선호도는 별 개수에 따라서 1개(약), 3개(중), 5개
(강)로 구분. 성장성, 모멘텀, 밸류에이션 별 개수는 1개(부족), 2개(보통), 3개(좋음) 의미.
다. 2020년말 기준 임대율은 96.3%며, 2021년 연초부터
11.5만평방피트에 대한 임대계약을 체결하면서 높은 수요를 Financial Data
보이고 있다. 메디컬오피스의 동일점포 NOI 수익률은 2.1%, 백만 USD 2018 2019 2020 2021F 2022F
매출 1,847 1,240 1,645 2,406 2,428
임대율은 90.4%, 임대료 수취율은 99%로 안정적 운영 지속 세전이익 1,058 176 218 220 178
중이며 2021년 현재까지 70만평방피트에 대한 임대 계약을 지배순이익 1,061 46 414 242 230
체결하면서 코로나19 영향은 미미한 것으로 판단된다. ② 노 주당 FFO(USD) 1.82 1.76 1.64 1.59 1.73
주당 FFO(YoY, %) (6.7) (3.3) (6.8) (3.4) 9.0
인 커뮤니티 시설인 CCRC의 4분기 임대율은 79%로 고점인 ROE(%) 18.8 0.7 6.5 1.4 1.7
1분기 이후 감소추세 지속 중이며 신규 입주는 전년 동기대비 P/FFO(배) 15.3 19.6 18.4 19.5 17.9
30% 감소했다. 다만 NOI 마진이 저점이었던 3분기 19.1%에 P/AFFO(배) 17.5 22.4 20.8 22.4 20.2
배당수익률(%) 5.3 4.3 4.9 4.6 4.6
서 4분기 22.5% 반등한 점은 긍정적이라는 판단이다. ③ 동사
자료: Capital IQ, Bloomberg 시장 컨센서스, 하나금융투자
는 4분기 트리플넷 및 SHOP 자산을 모두 매각 및 매각예정자
산으로 분류했다. 이에 해당 부문들에서 발생한 수익은 중단사
업이익으로 분류되었으며 앞으로 동사의 포트폴리오는 라이프
사이언스, 메디컬오피스, CCRC 세 부문으로 구성될 전망이다. 글로벌 리츠/기업분석 이송희
02-3771-3673
shlee95@hanafn.com
2021년 선행 P/FFO 19.5배, 배당수익률 4.6%
주가는 2021년 선행 P/FFO 19.5배에 거래 중이며 연간 예상
배당수익률은 4.6%다. 상대적으로 리스크가 높은 트리플넷과
SHOP 자산의 매각 이후 라이프사이언스와 메디컬오피스로의
재투자가 기대되면서 동사의 투자매력 높다는 판단이다.
 2021년 2월 15일 I 하나 글로벌 리서치

표 1. 헬스피크 4Q20 실적 요약 (단위: 백만USD, USD, %)

4Q20 4Q19 YoY(%) Consen %Diff Vs Consen

매출액 432 319 35.4 596 (27.6) 하회
조정EBITDA 217 262 (17.0) 269 (19.2) 하회
(지배)순이익 146 44 236.4 38 284.5 상회
주당 FFO 0.41 0.44 (6.8) 0.39 5.1 상회
EBITDA M(%) 50.4 82.1
NPM(%) 33.9 13.6
주: FFO는 NAREIT 기준, AFFO는 사측 조정 Non-GAAP 기준
자료: Bloomberg, Capital IQ, 하나금융투자

그림 1. 헬스피크 실적 추이 및 전망 그림 2. 헬스피크 NOI 및 자산수 추이

(백만USD) 매출액 AFFO AFFO 마진 (%) (백만USD) (개)

포트폴리오 NOI 자산수
3,000 70 1,300 1000
1,249
2,406 2,428 60 1,250
2,500
1,202 900
50 1,200
2,000 1,848 1,847
828
1,645 800
40 1,150 1,131
1,500 1,108
1,240 744
30 1,100 721
700
1,000 804 746 746 773 771
867 665 1,050
20 1,050

500 596 600

10 1,000

0 0 950 500
17 18 19 20F 21F 21F 16 17 18 19 20

자료: Capital IQ, Healthpeak Properties, 하나금융투자 자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자

그림 3. 헬스피크 포트폴리오 비중(자산 수 기준) 그림 4. 헬스피크 포트폴리오 비중(NOI 기준)

기타 트리플넷
트리플넷 기타
3% 시니어하우징
시니어하우징 1%
6% SHOP
7%
SHOP 6%
16% 메디컬 CCRC
오피스 9%
36%
CCRC
메디컬
3%
오피스
47%

라이프
사이언스
라이프
42%
사이언스
24%

자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자 자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자

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표 2. 헬스피크 포트폴리오 현황
자산 수(개) Capacity 임대율(%) 포트폴리오 NOI(백만USD)
4Q20 3Q20 4Q20 3Q20 4Q20 3Q20 4Q20 3Q20
트리플넷 시니어하우징 41 62 3,970 5,848 77.1 87.1 16.4 24.1
SHOP 98 135 10,368 15,992 73.0 85.9 15.8 24.7
CCRC 17 17 8,328 8,328 79.0 N/A 23.9 21.5
라이프사이언스 140 136 10,100 9,171 96.3 97.4 116.6 111.9
메디컬오피스 281 266 22,927 21,144 90.4 91.9 100.1 88.0
기타 19 10 3,317 N/A 76.8 51.9 4.0 10.2
전체 596 626 276.8 280.6
자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자

표 3. 헬스피크 포트폴리오 변화 요약 (단위: 개)

라이프사이언스 메디컬오피스 CCRC 기타 트리플넷 SHOP 전체

3Q20 말 136 266 17 10 62 135 626
인수 4 8 12
매각 0 (3) (13) (26) (42)
개발 0 10 9 (8) (11) 0
4Q20 말 140 281 17 19 41 98 596
인수 (6) (10) (16)
개발 중 (7) (4) (11)
미반영 개발완료 (8) (5) (2) (15)
재개발 중 (3) (3) (2) (1) (9)
미반영 재개발완료 (6) (5) (1) (12)
매각진행 중 (6) (2) (39) (78) (125)
부문 전환
(15) (17) (2) (15) (49)
(NNNSHOP) 미반영
임차인 재배치 (4) (4)
상해사건발생자산 (1) (1) (2)
3개월 동일점포 105 248 0 0 0 0 353
자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자

표 4. 헬스피크 매각 진행 중 자산
Capacity 자산 수 예상 판매 가격
SHOP 10,368호 98 2,167.2
트리플넷 시니어하우징 3,970호 41 753.4
CCRC 891호 2 15.9
메디컬오피스 566평방피트 5 256.0
전체 146 3,192.5
자료: Healthpeak Properties, 하나금융투자

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그림 5. 헬스피크 12개월 선행 P/FFO 밴드 그림 6. 헬스피크 연간 배당수익률 추이

(USD) 주가 10x 14x (%) 연간 배당수익률

18x 22x 26x 6 5.7
90 5.3
80 4.9
4.6 4.6
4.3
70
60 4

50
40
30 2
20
10
0 0
14 15 16 17 18 19 20 21 17 18 19 20 21F 22F

자료: Bloomberg, 하나금융투자 자료: Bloomberg, 하나금융투자

표 6. 헬스피크 분기실적 상세표 (단위: 백만USD, %)

2019 2020 2021F 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20

매출액 1,240.3 1,644.9 2,405.6 585.2 588.4 597.7 431.7
트리플넷 199.4 99.1 N/A 33.1 24.6 24.6 16.8
SHOP 725.2 656.1 N/A 171.0 155.3 149.6 161.5
CCRC N/A 489.0 N/A 91.8 113.9 115.0 123.1
라이프사이언스 440.8 569.5 N/A 128.9 138.5 148.7 153.6
메디컬오피스 571.5 590.6 N/A 145.1 141.6 145.2 150.4
기타 60.5 74.5 N/A 15.2 14.5 14.7 17.3
(YoY %) -33% 33% 46% 34% 20% 11% 35%
트리플넷 -28% -50% N/A -44% -51% -49% -61%
SHOP 32% -10% N/A 35% -12% -30% -23%
CCRC N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
라이프사이언스 12% 29% N/A 36% 29% 25% 28%
메디컬오피스 4% 3% N/A 2% 0% 1% 5%
운영비용 1,170.7 1,709.3 1,354.6 700.0 600.3 603.0 439.1
(YoY %) -30% 46% -21% 82% 13% 11% 47%
감가상각 435.2 553.9 625.9 189.3 178.5 173.6 147.2
임대비용 405.2 782.5 N/A 376.0 315.8 314.3 184.2
기타손익 106.7 282.1 831.0 376.3 76.6 (10.7) 4.6
(YoY %) -88% 164% 195% 3267% 145% CR -96%
부동산매각손익 (0.0) 90.4 N/A 164.9 82.9 0.1 4.7
세전이익 176.3 217.7 220.0 261.5 64.8 (15.9) (2.9)
(YoY %) -83% 23% 1% 319% TB CR TR
(세전이익률 %) 14% 13% 9% 45% 11% -3% -1%
지배순이익 45.5 413.6 241.7 279.1 51.5 (63.4) 146.4
(YoY %) -96% 808% -42% 354% TB CR 236%
(지배순이익률 %) 4% 25% 10% 48% 9% -11% 34%
FFO 864.4 874.2 870.6 227.0 214.7 213.5 218.9
(YoY %) 1% 1% 0% 7% 1% -3% 0%
주당FFO 1.76 1.64 1.59 0.45 0.40 0.40 0.41
(YoY %) -3% -7% -3% 2% -9% -9% -7%
주: CCRC는 2020년부터 분개
자료: Capital IQ, Healthpeak Properties, 하나금융투자

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추정 재무제표

손익계산서 (단위: 백만USD) 대차대조표 (단위: 백만USD)

2018 2019 2020 2021F 2022F 2016 2017 2018 2019 2020
매출액 1,846.7 1,240.3 1,644.9 2,405.6 2,427.5 유동자산 N/A N/A N/A N/A N/A
임대수익 1,237.2 1,069.5 1,182.1 N/A N/A 현금성자산 95 55 111 144 44
운영비용 1,683.6 1,170.7 1,709.3 1,354.6 1,284.7 매출채권 45 41 48 59 42
이자비용 266.3 217.6 218.3 193.5 209.7 비유동자산 N/A N/A N/A N/A N/A
감가상각 549.5 435.2 553.9 625.9 643.2 투자자산 0 0 0 0 0
기타손익 895.1 106.7 282.1 831.0 965.2 유형자산 11,326 10,732 10,209 11,206 11,312
세전이익 1,058.2 176.3 217.7 220.0 177.7 자산총계 15,759 14,088 12,719 14,033 15,920
당기순이익 1,073.5 60.1 428.3 N/A N/A 유동부채 N/A N/A N/A N/A N/A
지배순이익 1,061.1 45.5 413.6 241.7 229.8 비유동부채 N/A N/A N/A N/A N/A
보통주순이익 1,058.4 44.0 411.1 241.7 229.8 부채총계 9,818 8,494 6,206 7,365 8,576
부동산감가 549.5 660.0 697.1 625.9 643.2 자본금 8,667 8,696 8,876 9,689 10,768
비연결부동산감가 64.0 60.3 105.1 N/A N/A 이익잉여금 (3,119) (3,395) (2,932) (3,604) (3,980)
FFO 857.2 864.4 874.2 870.6 981.5 자본총계 5,941 5,595 6,513 6,667 7,345
AFFO 746.4 745.8 772.7 770.9 867.0
주당FFO 1.8 1.8 1.6 1.6 1.7
주당AFFO 1.6 1.5 1.5 1.4 1.5
성장율(YoY, %)
매출액 (0.1) (32.8) 32.6 46.2 0.9
세전이익 157.8 (83.3) 23.5 1.1 (19.2)
지배순이익 156.2 (95.7) 808.3 (41.5) (4.9)
FFO (6.7) 0.8 1.1 (0.4) 12.7
AFFO (7.1) (0.1) 3.6 (0.2) 12.5
수익성(%)
세전이익률 57.3 14.2 13.2 9.1 7.3
순이익률 57.5 3.7 25.1 10.0 9.5
FFO Margin 46.4 69.7 53.1 36.2 40.4
자료: Capital IQ, Bloomberg Consensus, 하나금융투자

투자지표 현금흐름표 (단위: 백만USD)

2018 2019 2020 2021F 2022F 2016 2017 2018 2019 2020
주당지표(USD) 영업활동 현금흐름 1,214 847 849 846 758
EPS 0.5 0.6 0.2 0.5 0.4 감가/무형상각비 596 549 566 678 715
BPS 12.4 12.0 12.6 10.9 10.2 비현금자본증감 35 (20) 46 22 109
SPS 3.9 4.1 3.1 6.3 3.3 투자활동 (429) 1,246 1,829 (1,449) (1,008)
FFOPS 1.8 1.8 1.6 1.6 1.7 유형자산처분 648 1,314 2,044 230 1,304
DPS 1.5 1.5 1.5 1.4 1.4 유형자산취득 (888) (934) (930) (2,231) (1,962)
투자자산증감 (73) 462 N/A N/A N/A
주가지표(배) 재무활동 (1,055) (2,148) (2,620) 648 246
P/FFO 15.3 19.6 18.4 19.5 17.9 배당금 (980) (695) (697) (720) (787)
P/AFFO 17.5 22.4 20.8 22.4 20.2 장기부채증감 N/A (1,369) (2,313) 654 63
EV/EBITDA 19.4 29.6 26.4 22.4 0.3 자본금증감 59 23 214 791 1,058
PSR 7.1 8.4 9.8 7.5 7.3 잉여현금흐름 234 (202) (187) (1,494) (1,298)
배당수익률(%) 5.3 4.3 4.9 4.6 4.6

재무비율(%)
ROE 18.8 0.7 6.5 1.4 1.7
ROA 7.9 0.3 2.8 1.0 1.2
ROIC 3.4 1.1 1.2 - -
부채비율 85.5 97.6 88.2 - -
EBITDA/이자비용(배) 2.7 3.4 3.4 5.4 5.5
자료: Capital IQ, Bloomberg Consensus, 하나금융투자

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